RESEARCH & FORECAST REPORTBUENOS AIRES

www.colliers.com.ar

Mercado de Oficinas / Office MarketOFERTA A lo largo del tercer trimestre del año, se sumaron al mercado de oficinas casi 16.000 m² nuevos. En términos históricos, esta performance se mantiene dentro de la tendencia general que viene demostrando el mercado desde el año 2011. Estas nuevas unidades de oficinas corresponden a edificios de categoría A. De esta forma, un 71% del inventario total pertenece a dicha categoría de inmuebles, mientras que el 29% restante corresponde a unidades en edificios categoría A+. La tasa de disponibilidad global (vacancia) del mercado de oficinas se redujo 0,8 puntos porcentuales, pasando de 7% en el segundo trimestre de 2012 a 6,2% en el presente período. Esta reducción global estuvo liderada por una menor vacancia en edificios de oficinas de categoría A, donde la tasa de disponibilidad pasó de 7,3% en el trimestre anterior a 6,2% en el tercer trimestre. La tasa de vacancia en edificios de categoría A+, por su parte, sólo se redujo de 6,2% a 6% entre ambos períodos. La superficie total disponible en alquiler es de 107.891 m², de los cuales un 22% se ubica en Zona Norte del Gran Buenos Aires y casi un 21% en Puerto Madero Este.

SUPPLYThroughout the third quarter of the year, almost 16.000 sq. m. entered the office market. In historical terms, this performance remains within the general trend that the market has been showing since 2011. These new units correspond to Class A buildings. As a result, a 71% of total inventory belongs to that Class, while the remaining 29% corresponds to units in Class A+ buildings.The total availability rate (vacancy) of the office market decreased 0,8 percentage point, going from 7% in the second quarter of 2012, to 6,2% in this period. This overall decrease was led by lower vacancy in Class A buildings, where the vacancy rate went from 7.3% in the previous quarter to 6.2% in the third quarter. In Class A+ buildings, vacancy rate only decreased from 6,2% to 6%.

PRECIOS

Por segundo trimestre consecutivo, los precios se mantuvieron estables. El precio promedio de alquiler actual para edifi-cios clase A+ y A es de USD/m² 25.2.

PRICES

For a second consecu-tive quarter, office lease prices remained stable. The average current lease price for Class A and A+ buildings is of U$S 25.2 / sq.m.

INDICADORES | MARKET INDICATORS

ACTUALIZACIÓN | UPDATENuevos Edificios (m²) | New Buildings (sq.m)

Q2-12 Q3-12

AVAILABILITY RATE

NET ABSORPTION

CONSTRUCTION

PRICES

Q3 2012 | OFFICE

PRECIOS POR ZONA | PRICES BY SUB-MARKET

12,29311,411 11,885

15,887

18,163

0

2,000

4,000

6,000

8,000

10,000

12,000

14,000

16,000

18,000

20,000

Q4-11 Q1-12 Q2-12 Q3-12 Q4-12 F

31.929.9

27.3 27.2 26.523.2 22.6 21.9

20.3 19.2

4.6% 7.0%4.8% 4.7%

7.4%

3.6%

7.8%

2.7%

35.4%

2.7%

0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%

0

5

10

15

20

25

30

35

PLA

ZA R

OM

A

CAT

ALI

NA

S

MA

CR

OC

EN

TRO

NO

RTE

PLA

ZA S

AN

MA

RTI

N

PU

ER

TO M

AD

ER

O

MIC

RO

CE

NTR

O

NO

RTE

GB

A

NO

RTE

CA

BA

MA

CR

OC

EN

TRO

MA

CR

OC

EN

TRO

SU

R

Precios / Prices Tasa de Disponibilidad / Availability Rate

Total available lease area is of 107.411 sq. m., 22% of which is located in the Northern Zone of Greater Buenos Aires (GBA), and almost 21% in the Eastern Zone of Puerto Madero.

DEMANDAMientras que a lo largo del segundo trimestre del año no se verificó un incremento de espacios ocupados, durante el tercer trimestre se observó una absorción de alrededor de 30.000 m². Este comportamiento es semejante al registrado por la absorción en igual período del año pasado y coincide con el mayor dinamismo demostrado por el mercado hacia la segunda mitad del año. Sin embargo, es importante resaltar que para igual fecha del año pasado la absorción neta acumulada era de 70.500 m², mientras que en lo que va del año 2012 la demanda sólo absorbió unos 42.000 m², es decir, un 60% de dicho valor. A lo largo del tercer trimestre, la demanda estuvo regida por la ocupación en block de algunos edificios que se encontraban a estrenar. Esto explica la absorción registrada en Microcentro, en el Norte de la Ciudad de Buenos Aires y en Macrocentro Norte (12.407, 10.454 y 3.909 m² respectivamente). En cuanto a la Zona Norte del Gran Buenos Aires, si bien mantuvo su tendencia de atracción de la demanda, la absorción verificada fue una de las menores de los últimos años (3.369 m²), lo que probablemente se modifique cuando estén terminados los edificios que se encuentran en construcción.

DEMANDWhile throughout the second quarter of the

year an increase in occupied area was not verified, during the third quarter an absorption of 30.000 sq. m. was observed. This performance is similar to that recorded by absorption in the same period of last year, and coincides with the higher dynamism that market usually shows in the second half of the year. However, it is important to note that for the same time last year the accumulated net absorption was of 70,500 sq. m., while so far in 2012 demand absorbed only 42,000 m², a 60% of that value.Throughout the third quarter, demand was ruled by the occupancy of new buildings fully leased to a single tenant. This explains the absorption recorded in Microcentro (Downtown area), the Northern Zone of the City of Buenos Aires (CABA) and in Northern Macro-center (12.407, 10.454 and 3.909 sq. m. respectively). As to the Northern Zone of Greater Buenos Aires (GBA), even when maintained its trend to attract demand, the verified absorption was of the lowest recorded in the recent years (3.369 sq. m.), a fact that will probably change when buildings that are currently under construction are concluded.

PRECIOSPor segundo trimestre consecutivo, los valores de alquiler del mercado de oficinas se mantuvieron estables. El precio promedio de alquiler de oficinas categoría A+, para el tercer trimestre del año, es de U$S 29,9 por m², un valor que se encuentra ligeramente por debajo de los U$S 30,7 correspondientes al promedio del segundo trimestre. Por su parte, el precio promedio de alquiler para unidades en edificios de categoría A es de U$S 23,4 por m², un valor

Mientras que a lo largo del segundo trimestre del año no se verificó un incremento de espacios ocupados, durante el tercer trimestre se observó una absorción de alrededor de 30.000 m².

While throughout the second quarter of the year an increase in occupied area was not verified, during the third quarter an absorption of 30.000 sq. m. was observed.

ACTUALIZACIÓN | UPDATE Nuevos Edificios, Absorción Neta, y Superficie Disponible | New Supply, Absorption and Available Area

ZONA NORTE GBA

ZONA SURGBA

ZONA OESTEGBA

BUENOS AIRES

ZONA NORTE CABA

PUERTO MADERO

MACROCENTRO SURMICROCENTRO

MACROCENTROMACROCENTRO NORTE

CATALINAS

PLAZA ROMA

PLAZA SAN MARTÍN

29.817.5 12.9

-0.3

29.0

70.5

88.0

12.9 12.6

41.5

-20

20

60

100

Q311 Q411 Q112 Q212 Q312

Absorción Neta Trimestral (Miles de m²) / Quarterly Net Absorption (In thousands of sqm)

Absorción Neta Acumulada anual (Miles de m²) / Accumulated Net Absorption per year (In thousands of sqm)

66

51

166

47 51

11

42

7

3243

62

82

205

4839

6586

181

214

281

245

134

3226 21

41

99

150

110 108

57

31

70

14

-15

47

153

109

37 48 42

22

153

88

42

-50

0

50

100

150

200

250

300

-50

0

50

100

150

200

250

300

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 - Q3

Nuevos edificios (m2) / New Buildings (sqm) Superficie disponible (m2) / Available Area Lease (sqm) Absorción neta (m2) / Net Absorption (sqm)

P. 2 | COLLIERS INTERNATIONAL

RESEARCH & FORECAST REPORT | Q1 2010 | RESIDENTIAL | DIVISION NAMERESEARCH & FORECAST REPORT | Q3 2012 | OFFICE

TASA DE DISPONIBILIDAD

La tasa de disponibilidad global (vacancia) del mercado de oficinas se redujo 0,8 puntos porcentuales, pasando de 7% en el segundo trimestre de 2012 a 6,2% en el presente período.

AVAILABILITY RATE

The total availability rate (vacancy) of the office market decreased 0,8 percentage point, going from 7% in the second quarter of 2012, to 6,2% in this period.

UPDATE Market Comparisons

CLASE A Y A+ / CLASS A AND A+

CLASE A+ / CLASS A+

CLASE A / CLASS A

ZONA INVENTARIO NUEVOS EDIFICIOS SUP. DISPONIBLE TASA DE DISPONIBILIDAD ABSORCIÓN NETA PRECIO PROMEDIO DE ALQUILER

SUB MARKET INVENTORY NEW BUILDINGS AVAILABLE AREA AVAILABILITY RATE NET ABSORTION AVERAGE ASKING LEASE PRICEm² | sq.m m² | sq.m m² | sq.m % m² | sq.m USD/m² | USD/sq.m %

Q3 Q3 Q3 Q2 2012 Q3 2012 Q3vsQ2 Q3 Acumulado Q2 2012 Q3 2012 Q3vsQ2

CATALINAS 194,682 0 13,666 8.7% 7.0% � 3,260 -2,222 30.4 29.9 � -1.5%MACROCENTRO 26,439 0 9,365 38.8% 35.4% � 884 -262 20.3 20.3 � -0.1%MACROCENTRO NORTE 69,035 4,790 3,340 3.8% 4.8% � 3,909 4,249 29.5 27.3 � -7.5%MACROCENTO SUR 107,044 0 2,839 3.0% 2.7% � 420 4,629 19.9 19.2 � -3.3%MICROCENTRO 275,623 0 9,789 8.1% 3.6% � 12,407 13,375 24.1 23.2 � -3.9%NORTE CABA 112,443 11,097 3,058 2.4% 2.7% � 10,454 15,280 21.4 21.9 � 2.3%NORTE GBA 302,135 0 23,607 8.9% 7.8% � 3,369 15,773 22.3 22.6 � 1.3%PLAZA ROMA 100,169 0 4,579 2.7% 4.6% � -1,838 -2,817 32.0 31.9 � -0.4%

PLAZA SAN MARTIN 161,722 0 7,545 2.9% 4.7% � -2,894 -3,776 24.6 27.2 � 10.7%

PUERTO MADERO 404,413 0 30,103 7.2% 7.4% � -986 -2,727 27.7 26.5 � -4.2%

TOTAL 1,753,705 15,887 107,891 7.0% 6.2% � 28,985 41,502 25.2 25.2 ¬ 0.0%

Q3 Q3 Q3 Q2 2012 Q3 2012 Q3vsQ2 Q3 Acumulado Q2 2012 Q3 2012 Q3vsQ2

CATALINAS 102,016 0 10,242 13.2% 10.0% � 3,260 -3,125 31.5 30.8 � -2.2%MACROCENTRO SUR 37,235 0 0 0.0% 0.0% ¬ 0 0 N/A N/A ¬ 0.0%MICROCENTRO 42,459 0 0 0.0% 0.0% ¬ 0 1,416 N/A N/A ¬ 0.0%NORTE CABA 28,397 0 884 1.9% 3.1% � -349 3,888 25.3 24.8 � -2.0%PLAZA ROMA 100,169 0 4,579 2.7% 4.6% � -1,838 -2,817 32.0 31.9 � -0.3%PUERTO MADERO ESTE 165,168 0 13,731 8.5% 8.3% � 234 944 29.9 29.1 � -2.7%PUERTO MADERO OESTE 26,400 0 550 2.1% 2.1% ¬ 0 -550 27.3 27.3 ¬ 0.0%

TOTAL 501,844 0 29,986 6.2% 6.0% � 1,307 -244 30.7 29.9 � -2.6%

Q3 Q3 Q3 Q2 2012 Q3 2012 Q3vsQ2 Q3 Acumulado Q2 2012 Q3 2012 Q3vsQ2

CATALINAS 92,666 0 3,424 3.7% 3.7% ¬ 0 903 26.1 27.5 � 5.3%MACROCENTRO 26,439 0 9,365 38.8% 35.4% � 884 -262 20.3 20.3 ¬ 0.0%MACROCENTRO NORTE 69,035 3,340 2,860 3.8% 4.8% � 3,909 4,249 29.5 27.3 � -7.5%MACROCENTRO SUR 69,809 0 2,839 4.7% 4.1% � 420 4,629 19.9 19.2 � -3.3%MICROCENTRO 233,164 0 9,789 9.5% 4.2% � 12,407 11,959 24.1 23.2 � -3.9%NORTE CABA 84,045 0 2,174 2.6% 2.6% ¬ 10,803 11,392 20.3 20.7 � 1.9%NORTE GBA 302,135 11,097 23,607 8.9% 7.8% � 3,369 15,773 22.3 22.6 � 1.3%PLAZA SAN MARTIN 161,722 0 7,545 2.9% 4.7% � -2,894 -3,776 24.6 27.2 � 10.7%PUERTO MADERO ESTE 91,658 0 8,573 9.3% 9.4% � -71 -2,201 26.1 24.8 � -4.9%PUERTO MADERO OESTE 121,187 0 7,249 5.0% 6.0% � -1,149 -920 25.0 23.7 � -5.3%

TOTAL 1,251,861 15,887 77,905 7.3% 6.2% � 27,678 41,748 23.3 23.4 � 0.4%

EVOLUCION | EVOLUTION Precios de Alquiler por Categoría y Disponibilidad | Average Lease Prices and Availability

34.6 34.6

37.4

29.5

26.5

10.3 9.9

13.0

21.6

27.6

35.936.7

29.2 29.828.6

29.9

24.5

27.926.5 26.1

23.0

7.1 7.1 7.7

11.9

20.5

23.6

26.9

22.722.0 22.2

23.4

5.7%6.2%

7.8%

14.3%

16.3%

20.5%

17.8%

9.4%

2.2% 1.8% 1.4%

2.9%

6.8%

9.0%

6.4%6.2%

0.0%

5.0%

10.0%

15.0%

20.0%

25.0%

0

5

10

15

20

25

30

35

40

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 - Q3

Precios de alquiler en edificios categoría A+ (USD/m²) / Class A+ building lease price (USD/sqm)

Precios de alquiler en edificios categoría A (USD/m²) / Class A building lease price (USD/sqm)

Tasa de Disponibilidad / Availability Rate

RESEARCH & FORECAST REPORT | Q3 2012 | OFFICE

COLLIERS INTERNATIONAL | P. 3

RESEARCHER:

Buenos AiresSantiago PoyAnalista | Investigación de MercadoCerrito 866, piso 2Ciudad de Buenos Aires, ARG, C1010AARTEL +54 11 4819 9500FAX +54 11 4819 9545

522 offices in 62 countries on 6 continentsUnited States: 147Canada: 37Latin America: 19Asia Pacific: 201EMEA: 118

• $1.8 billion in annual revenue

• 1250 million square feet under management

• Over 12,300 professionals

Este documento ha sido elaborado por Colliers International y es de carácter informativo. La información contenida ha sido proporcionada por fuentes confiables y se presenta en la forma exacta en que fue recibida. Entre las fuentes se incluyen asociaciones y consejos inmobiliarios, así como dependencias de gobierno, entre otras. Colliers International no garantiza, ni se hace responsable por la veracidad de la información presentada, cualquier parte interesada deberá hacerse responsable de su propia investigación sobre la precisión de la información. Colliers International excluye cualquier término deducido o implícito, condiciones y garantías que pudieran presentarse con motivo de este documento y excluye cualquier responsabilidad por daños y perjuicios que pudiera surgir. Este reporte y otros documentos de investigación pueden ser encontrados en nuestra página web www.colliers.com.ar

Colliers International ofrece servicios inmobiliarios a nivel mundial, a través de 12,300 profesionales especializados en más de 500 oficinas distribuidas en 62 países. Colliers tiene ingresos de hasta US$ 1.8 mil millones, un volumen anual en valor de transacciones de más de US$ 68 mil millones y maneja más de 380 millones de metros cuadrados en administración.

www.colliers.com.ar

Accelerating success.

LATINOAMÉRICA S1 | LATIN-AMERICA YEAR HALF Precios Promedio de Alquiler | Average Lease Prices

similar al del trimestre precedente. Junto con la estabilidad en los precios, se percibe en el mercado una brecha creciente entre el asking price (precio de mercado) y el precio de cierre de las operaciones de alquiler. Dicha brecha permite hacer frente a una tendencia de menor demanda sin que eso redunde en una caída de los precios de mercado.A nivel regional, durante el primer semestre, la ciudad de São Paulo fue la plaza mejor cotizada, con un valor locativo promedio para oficinas de categoría A+ de U$S 61,7. Buenos Aires se ubicó en el tercer lugar, detrás de Bogotá (U$S 33 por m²) y cerca de México DF (U$S 28 por m²). Por debajo, con precios entre los U$S 18 y los U$S 20 se ubicaron la ciudad de Panamá, Lima y San José de Costa Rica.

PRICESFor a second consecutive quarter, office lease values remained stable. The average lease price of Class A+ offices, for the third quarter, is of U$S 29,9 per sq. m., a value that is slightly below the U$S 30,7 that corresponded to second quarter. The average asking price for Class A building units, is of U$S 23.4 per sq. m., a quite similar value to the previous quarter. Along with price stability, a growing gap between the asking price (market price) and the closing price of rental operations is perceived. This gap lets face a lower demand trend without that resulting in a fall in market prices.At a regional level, during the first half of the year, São Paulo was the most sought-after city, with an average lease asking price for Class A+ offices of U$S 61,7. Buenos Aires was ranked third, behind Bogota (U$S 33 per sq. m.) and near Mexico City (U$S 28 per sq. m.). Below, with prices going from U$S 18 to U$S 20, were

ranked Panama City, Lima and San José de Costa Rica.

PROYECCIÓNDebido a retrasos en la construcción de algunos edificios, se modificaron las perspectivas del incremento del inventario para lo que resta del año. Para el último trimestre de 2012, se aguarda la incorporación de alrededor de 18 mil metros cuadrados de oficinas, distribuidos en la zona Norte de Gran Buenos Aires y en Puerto Madero Este. En materia de precios de los inmuebles en situación de “pre-lease” (ofrecidos en alquiler antes de que se hayan terminado de construir), se observa un panorama diverso. La zona de Macrocentro Sur presenta precios que rondan los U$S 25 por m², mientras que en la Zona Norte de Gran Buenos Aires se encuentran valores que van de los U$S 27 a los U$S 31 por m², aunque pueden hallarse algunas opciones con precios de alquiler más bajos.

FORECASTDue to delays in the construction of some buildings, the projection of the inventory increase for the rest of the year has changed. It is expected that around 18.000 sq. m. of office space, distributed in the Northern Zone of Greater Buenos Aires (GBA) and in the Eastern Zone of Puerto Madero, will be included in the inventory in the last quarter of 2012. In terms of prices of ‘Pre-lease buildings’ (offered for rent before being finished), a mix picture is observed. Southern Macro-center area presents prices of around U$S 25 per sq. m., while in the Northern Zone of Greater Buenos Aires, values are ranging from U$S 27 to U$S 31 per sq. m., although they may be some options with lower rental rates.

61.7

33.030.7

28.0

20.0 20.017.8

0.0

10.0

20.0

30.0

40.0

50.0

60.0

70.0

Brasil Colombia Argentina Mexico Panamá Perú Costa Rica

São Paulo Bogotá Buenos Aires DF Panamá Lima San José

Precios de alquiler en edif icios categoría A+ (USD/m²) / Class A+ building lease price (USD/sqm)

RESEARCH & FORECAST REPORT | Q1 2010 | RESIDENTIAL | DIVISION NAMERESEARCH & FORECAST REPORT | Q3 2012 | OFFICE