research & forecast reportBUENOS AIRES

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Mercado de Oficinas / Office MarketOFERTA en el transcurso del tercer trimestre del año ingresaron al mercado 19.540 metros cuadrados de oficinas clase a+ y a. La totalidad de los metros ingresados corresponden a la Zona Norte de GBa. Lejos del record de construcción de 2010 (205.000m2), el total acumulado a la fecha asciende a 35.500 m². esto representa menos de la cuarta parte de lo construido al mismo período del año pasado. De esta manera, el stock total de oficinas quedó conformado por 1,7M de metros cuadrados, de los cuales la superficie disponible equivale a 115.455 m². se obtiene como resultado, una tasa de vacancia del 6.78%, levemente inferior a la registrada en el periodo ante-rior (-0.69 p.p). para el último trimestre se espera la incorporación de 34.000 m² nuevos, con proyectos ubicados dentro del ámbito de la ciudad de Buenos aires.por otro lado, en el mes de agosto, la corporación antiguo puerto Madero abrió una licitación por la venta de 2 parcelas sobre la calle cecilia Grierson, frente al edificio Madero office. Las mismas pueden ser adquiridas individualmente o en bloque totalizando 3.000 m² de terreno.

SUPPLYDuring the third quarter of the year, 19,540 square meters entered the market of class a and a+ offices. the total amount of meters that entered, correspond to the Northern Zone of Greater Buenos aires. far from the construction record of 2010 (205,000 sq.m.), the total amount ac-cumulated to date, reaches 35,500 sq.m. this represents less than a quarter of that constructed during the same period of last year. thus, the total office stock was made up of 1.7 M sq.m, of which 115,455 sq.m, are available. therefore, a vacancy result of 6.78% is obtained, slightly less than that recorded during the previous period (-0.69 p.p.). for the final quarter, an incorporation

PRECIOS

el precio promedio de alquiler actual para edifi-cios clase a+ y a es de UsD/m² 24.6. La varia-ción con respecto al tri-mestre anterior es del -2,3%

PRICES

the average current lease price for class a and a+ buildings is of U$s 24.6 / sq.m. the variation regarding the previous quarters is of only -2.3%

INDICADORES | mARkET INDICATORS

ACTUALIZACIÓN | UPDATENuevos Edificios (m²) | New Buildings (sq.m)

2010 2011

Q3

VACANCY

NET ABSORPTION

CONSTRUCTION

RENTAL RATE

Q3 2011 | OFFICE

PRECIOS POR ZONA | PRICES BY SUB-mARkET

49,650

11,997

3,960

19,540

34,293

0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

Q4-10 Q1-11 Q2-11 Q3-11 Q4-11F

30.8 30.0 30.0

26.825.6

24.0 23.0 22.4 21.3 20.5

5.3%3.2% 2.7%

7.1%3.0%

34.4%

7.1%12.6%

5.3%3.5%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

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30

35

Cat

alin

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Precios Vacancia

of 34,000 new square meters is expected, with projects located within the area of the city of Buenos aires. on the other hand, during august, the corporación antiguo puerto Madero [the old puerto Madero corporation] opened a bid for the sale of 2 plots of land on cecilia Grierson st., in front of the Madero office building. these may be procured individually or in block, totaling 3,000 sq.m. of land.

DEmANDADurante este trimestre se manifestó una reactivación en la demanda verificada por una absorción neta trimestral de casi 30.000 m². el mismo índice acumulado en el transcurso de 2011 alcanza los 70.000 m², producto de una marcada ocupación durante el primer trimestre del año. Los sub-mercados más demandados fueron catalinas (11.883 m²), Norte caBa (7.919 m²) y Norte GBa (14.273 m²), que a su vez es la zona con mayor absorción acumulada en lo que va del año, con 33.586 metros cuadrados totales.

DEmANDDuring this quarter, a recovery of the demand was observed, verified by a net quarterly absorption of nearly 30,000 sq.m. the same accumulated index during the course of 2011 reached 70,000 sq.m, as a result of a significant market occupation during the first quarter of the year. the most sought-after sub-markets were catalinas (11,883 sq.m.), the Northern

Zone of the city of Buenos aires (7,919 sq.m.) and the Northern Zone of Greater Buenos aires (14,273 sq.m.), which in turn, is the zone with the greatest absorption accumulated to date of this year, with a total of 33,586 sq.m.

PRECIOSDesde el segundo trimestre de 2010 se verifica un comportamiento estable de los valores locativos, en el orden de los 24 a 25 dólares por metro cuadrado. el precio promedio de alquiler actual para edificios clase a+ y a es de UsD/m² 24.6, el mismo valor que el registrado en diciembre de 2010. La variación con respecto al trimestre anterior es de sólo -2,3%. La reducción en el asking price promedio se debe al cierre de operaciones que dejaron fuera de la oferta a oficinas con precios por encima de la media.Los precios máximos corresponden al sub-mercado de catalinas con un promedio de UsD/m² 30,8, aunque se registran alternativas que alcanzan los UsD 34/m².

PRICESas from the second quarter 2010, a stable behavior has been verified of lease values, around 24 to 25 dollars per square meter. the average current lease price for class a and a+ buildings is of U$s 24.6 / sq.m, the same value as that recorded in December 2010. the variation regarding the previous quarters is of only -2.3%. the reduction in the average asking price is due to the closure of operations, which

para el último trimestre se espera la incorporación de 34.000 m² nuevos, con proyectos ubicados dentro del ámbito de la ciudad de Buenos aires..

for the final quarter, an incorporation of 34,000 new square meters is expected, with projects located within the area of the city of Buenos aires.

ACTUALIZCIÓN | UPDATE Nuevos Edificios, Absorción Neta, y Superficie Disponible | New Supply, Absorption and Available Area

ZONA NORTE GBA

ZONA SURGBA

ZONA OESTEGBA

BUENOS AIRES

ZONA NORTE CABA

PUERTO mADERO

mACROCENTRO SURmICROCENTRO

mACROCENTROmACROCENTRO NORTE

CATALINAS

PLAZA ROmA

PLAZA SAN mARTÍN

66

51

166

47 51

11

42

7

3243

62

82

205

36

70

141

65

86

181

214

281

245

134

32

2621

41

99

150

108

57

31

70

14

-15

47

153

109

3748

42

22

153

70

-50

0

50

100

150

200

250

300

-50

0

50

100

150

200

250

300

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011Q3 2011F 2012F

Nuevos edificios (m2) / New Buildings (sqm) Superficie disponible (m2) / Available Area Lease (sqm) Absorción neta (m2) / Net Absorption (sqm)

40.8

-0.1

29.840.8 40.7

70.5

-20

20

60

100

Q111 Q211 Q311

absorción neta trimestral (miles de m²) Quarterly net absorption (in thousands of sqm)

absorción neta acumulada 2011 (miles de m²) accumulated net absorption 2011 (in thousands of sqm)

P. 2 | COLLIERS INTERNATIONAL

rEsEarCh & FOrECast rEpOrt | Q1 2010 | residential | division namerEsEarCh & FOrECast rEpOrt | Q3 2011 | oFFiCe

VACANCIA

el stock total de oficinas quedó conformado por 1,7m de metros cuadrados, de los cuales la superficie disponible equivale a 115.455 m². se obtiene como resultado, una tasa de vacancia del 6.78%, levemente inferior a la registrada en el periodo anterior (-0.69 p.p)

VACANCY

the total office stock was made up of 1.7 m sq.m, of which 115,455 sq.m, are available. therefore, a vacancy result of 6.78% is obtained, slightly less than that recorded during the previous period (-0.69 p.p.).

UPDATE market Comparisons

CLASE A Y A+ / CLASS A AND A+

CLASE A+ / CLASS A+

CLASE A / CLASS A

ZONA INVENTARIO NUEVOS EDIFICIOS SUP. DISPONIBLE TASA DE VACANCIA ABSORCIÓN NETA PRECIO PROmEDIO DE ALQUILER

SUB mARkET INVENTORY NEW BUILDINGS AVAILABLE AREA VACANCY RATE NET ABSORTION AVERAGE ASkING LEASE PRICEm² | sq.m m² | sq.m m² | sq.m % m² | sq.m UsD/m² | UsD/sq.m %

Q3 Q3 Q3 Q2 Q3 Q3vsQ2 Q3 acumulado Q2 Q3 Q3vsQ2

CATALINAS 194,682 10,274 11.4% 5.28% � 11,883 1,283 32.5 30.8 � -5.1%mACROCENTRO 26,439 9,090 1.5% 34.38% � -8,698 -7,342 17.9 24.0 � 34.6%mACRONORTE 64,245 2,085 6.0% 3.25% � 1,801 163 25.6 30.0 � 17.1%mACROSUR 107,044 5,668 10.1% 5.30% � 5,179 1,751 19.7 21.3 � 8.2%mICROCENTRO 264,212 9,221 3.3% 3.49% � -517 10,001 20.9 20.5 � -2.2%NORTE CABA 101,346 7,159 14.9% 7.06% � 7,919 9,776 24.0 23.0 � -4.0%NORTE GBA 290,250 19,540 36,509 11.5% 12.58% � 14,273 33,585 21.8 22.4 � 2.7%PLAZA ROmA 100,169 2,722 3.4% 2.72% � 724 7,478 32.1 30.0 � -6.6%PLAZA SAN mARTIN 161,722 4,814 2.8% 2.98% � -306 -638 26.4 25.6 � -3.1%PUERTO mADERO 392,120 0 27,913 6.5% 7.12% � -2,469 14,427 26.9 26.8 � -0.5%

tOtaL 1,702,228 19,540 115,455 7.5% 6.78% � 29,789 70,485 25.2 24.6 � -2.3%

Q3 Q3 Q3 Q2 Q3 Q3vsQ2 Q3 acumulado Q2 Q3 Q3vsQ2

CATALINAS 102,016 0 6,283 18.1% 6.2% � 12,185 2,082 33.6 32.9 � -2.2%mACROSUR 37,235 0 0 0.0% 0.0% ¬ 0 898 0 0 ¬ 0.0%mICROCENTRO 42,459 0 708 1.67% 1.7% � 0 708 20.0 20.1 � 0.3%NORTE CABA 28,397 0 4,970 18.8% 17.5% � 367 1,879 23.6 24.2 � 2.7%PLAZA ROmA 100,169 0 2,722 3.4% 2.7% � 724 7,478 32.1 30.0 � -6.6%PUERTO mADERO ESTE 165,168 0 12,124 9.5% 7.3% � 3,546 14,837 28.0 28.7 � 2.7%PUERTO mADERO OESTE 26,400 0 575 2.2% 2.2% � 0 0 26.1 26.1 ¬ 0.0%

tOtaL 501,844 0 27,382 8.8% 5.5% � 16,822 27,883 29.8 28.6 � -3.9%

Q3 Q3 Q3 Q2 Q3 Q3vsQ2 Q3 acumulado Q2 Q3 Q3vsQ2

CATALINAS 92,666 3,991 4.0% 4.3% � -302 -799 27.6 27.6 � 0.2%mACROCENTRO 26,439 9,090 1.5% 34.4% � -8,698 -7,342 17.9 24.0 � 34.6%mACRONORTE 64,245 2,085 6.0% 3.25% � 1,801 163 25.6 30.0 � 17.1%mACROSUR 69,809 5,668 15.5% 8.1% � 5,179 853 19.7 21.3 � 8.2%mICROCENTRO 221,753 8,513 3.6% 3.8% � -517 9,293 21.0 20.5 � -2.4%NORTE CABA 72,948 2,189 13.4% 3.0% � 7,552 7,897 24.2 20.4 � -16.0%NORTE GBA 290,250 36,509 19,540 11.5% 12.6% � 14,273 33,585 21.8 22.4 � 2.7%PLAZA SAN mARTIN 161,722 4,814 2.79% 3.0% � -306 -638 26.4 25.6 � -3.1%PUERTO mADERO ESTE 79,365 9,738 5.62% 12.2% � -5,278 -232 24.8 25.9 � 4.5%PUERTO mADERO OESTE 121,187 5,476 0.47% 4.5% � -737 -178 25.5 23.3 � -8.4%

tOtaL 1,200,384 88,073 19,540 6.9% 7.3% � 12,967 42,603 22.8 23.3 � 2.2%

EVOLUCION | EVOLUTION Precios de Alquiler por Categoría y Vacancia | Average Lease Prices and Vacancy

34.6 34.6

37.4

29.5

26.5

10.3 9.9

13.0

21.6

27.6

35.936.7

29.2 29.828.6

24.5

27.926.5 26.1

23.0

7.1 7.1 7.7

11.9

20.5

23.6

26.9

22.7 22.023.3

5.7%6.2%

7.8%

14.3%

16.3%

20.5%

17.8%

9.4%

2.2% 1.8% 1.4%

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9.0%

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1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011-Q3

A+ A Vacancia

rEsEarCh & FOrECast rEpOrt | Q3 2011 | oFFiCe

COLLIERS INTERNATIONAL | P. 3

eliminatedfrom the offer the offices with above-average prices.the highest prices correspond to the catalinas sub-market segment, with an average of U$s 30.8 / sq.m, even though some alternatives have been recorded that reach U$s 34 / sq.m.

LATINOAmERICAa nivel regional, el mercado de oficinas se muestra dinámico, a pesar del contexto internacional en crisis. san pablo registra la tasa de vacancia más baja de la región con un 0,8%. Le siguen Lima y santiago con 2,3% y 2,4% respectivamente. La vacancia más alta corresponde al Distrito federal de México, que si bien transita una tendencia económica positiva, alcanza una tasa del 11%. Buenos aires, al segundo trimestre del año, se posiciona por encima de la media con un índice del 7,5%.La ciudad más cotizada de Latinoamérica es san pablo con un promedio de UsD 67,7 por metro cuadrado. esta marcada diferencia sobre el resto de la región (precios entre UsD/m² 18 y 32) obedece a un mercado caracterizado por la falta de oferta y una alta especulación respecto a los valores locativos. este escenario de escasez se podría revertir drásticamente en los próximos meses, con la incorporación de emprendimientos que totalizan unos 300 mil metros cuadrados.por su parte, los precios en Bogotá, luego de un marcado crecimiento entre 2005 y 2009, iniciaron un proceso de estabilización a partir de 2010. comportamiento que se mantuvo durante el primer semestre del año, determinando un valor promedio de UsD/m² 31,0. en santiago los precios experimentaron

una baja trimestral del 5,35%. No obstante, es de esperar un nuevo crecimiento en los próximos meses a partir de la entrada de nuevos proyectos.

LATIN AmERICAat a regional level, the office market is dynamic, despite the context of the international crisis.sao paulo records the lowest vacancy rate of the region, with a 0.8%, followed by Lima and santiago with a 2.3% and 2.4% respectively. the highest vacancy corresponds to the federal District of Mexico, although it is going through a positive economic tendency, reaching a rate of 11%. Buenos aires, at the second quarter of the year, is positioned above the average, with an index of 7.5%.the city with the highest rate in Latin america is sao paulo, with an average of U$s 67.7 per sq.m. this marked difference over the remainder of the region (prices between U$s 18 and 32 per square meter), is the result of a market characterized by the lack of supply and a high speculation rate regarding lease values. this ‘shortage’ scenario could be drastically reversed during the coming months, with the incorporation of projects that could total approximately 300 thousand square meters. on the other hand, prices in Bogotá, after a marked growth between 2005 and 2009, started a stabilization process as from 2010. a behavior which has been maintained during the first half of the year, determined by an average value of U$s 31.0 per sq.m. In santiago, prices experienced a quarterly drop of 5.35%. however, a new growth is expected over the coming months as from the entry of new projects.

RESEARChER:

Buenos airesagustín alcoleascoordinador | Investigación de Mercadocerrito 866, piso 2ciudad de Buenos aires, arG, c1010aarTEL +54 11 4819 9500FAX +54 11 4819 9545

512 offices in 61 countries on 6 continentsUnited states: 125canada: 38Latin america: 18asia pacific: 214eMea: 117

• $1.5 billion in annual revenue

• 979 million square feet under management

• over 12,500 professionals

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accelerating success.

LATINOAmÉRICA | LATIN-AmERICA Precios de Alquiler y Vacancia | Average Lease Prices and Vacancy

83.080.0

32.2 29.8 29.225.5 25.0

21.618.0

60.6

72.7

26.322.8 23.1 21.5 23.0

19.1 18.0

0.8%

4.6%5.2%

7.5%

2.4%

7.5%

11.0%

9.7%

2.3%

0%

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0.00

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Brasil Brasil Colombia Argentina Chile Panamá México Costa Rica Perú

Sao Paulo Rio de Janeiro

Bogotá Buenos Aires

Santiago Panamá DF San José Lima

A+ A Vacancia (%)

rEsEarCh & FOrECast rEpOrt | Q1 2010 | residential | division namerEsEarCh & FOrECast rEpOrt | Q3 2011 | oFFiCe