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擬訂臺北市北投區文林段三小段 397 地號等 8 筆土地都市更新事業計畫案

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一、基地基本資料

1.基地位置

更新單元位於致遠一路一段 46 巷以東，建民路以西，建民路 91 巷以南，致

遠一路一段以北所圍街廓範圍之南側

2.基地範圍及面積

更新單元範圍包含臺北市北投區文林段三小段 397、398、399、400、401、

402、403、404 地號共 8 筆土地，面積 1,000.01 ㎡。

本案經臺北市政府 103 年 8 月 8 日府都新字第 10330082200 號函核准劃定

為更新單元。

3.土地使用說明

全區屬第三種住宅區

更新單元範圍示意圖


2

獎勵面積

(m2)

基準容積比率

(%)

△F1 0.00 0.00%

△F2 0.00 0.00%

△F3 145.22 7.00%

(一) △F4-1 0.00 0.00%

△F4-2 0.00 0.00%

△F4-3 0.00 0.00%

0.00 0.00%

△F5-1 165.96 8.00%

△F5-2 0.00 0.00%

△F5-3 315.12 15.19%

△F5-4 0.00 0.00%

完整街廓 0.00 0.00%

基地面積 0.00 0.00%

△F5-6 165.96 8.00%

647.04 31.19%

△F6 0.00 0.00%

792.26 38.19%

(二) 0.00 0.00%

792.26 38.19%

建築設計與鄰近地區建築物相互

調和、無障礙環境及都市防災

供人行走之地面道路或騎樓

建築基地及建築物採綠建築設計

開放空間廣場

其他容積獎勵

更新

地區

規劃

設計

容積獎勵總計(一)+(二)

更新時程獎勵

處理占有他人土地舊違章建築戶獎勵

都市更新容積獎勵合計

更新單元

規模

都

市

更

新

獎

勵

容

積

△F5小計

保存具歷史、紀念性或藝術價值

之建築

△F5-5

考量

地區

環境

狀況

△F5

△F4小計

申請容積獎勵項目

△F4

捐贈公益設施

以原容積高於法定容積

協助開闢毗鄰基地都市計畫公共

設施

協助附近市有建築物進行整建及

維護事業

更新後分配之樓地板面積不及當地平均居住水

準獎勵

二、實施者、規劃單位介紹

1.實施者

本都市更新案實施者為璞全建設股份有限公司。

2.規劃單位

(1)建築設計：劉宇傑建築師事務所。

(2)都更規劃：信實都市開發股份有限公司。

三、案件申辦進度

104 年 1 月 30 日事業計畫報核。

獎勵容積申請

一、法令依據

依據都市更新條例第 44 條、臺北市都市更新自治條例第 19 條、都市更新建

築容積獎勵辦法、臺北市都市更新單元規劃設計獎勵容積評定標準，申請容積獎

勵。

二、申請獎勵容積及項目

獎勵面積

(m2)

基準容積比率

(%)

△F1 0.00 0.00%

△F2 0.00 0.00%

△F3 157.50 7.00%

△F4-1 0.00 0.00%

△F4-2 5.31 0.24%

△F4-3 0.00 0.00%

5.31 0.24%

△F5-1 225.00 10.00%

△F5-2 0.00 0.00%

△F5-3 277.32 12.33%

△F5-4 0.00 0.00%

完整街廓 0.00 0.00%

基地面積 0.00 0.00%

△F5-6 180.00 8.00%

682.32 30.33%

△F6 0.00 0.00%

845.13 37.56%

(二) 900.01 40.00%

1,745.14 77.56%

申請容積獎勵項目

△F4

捐贈公益設施

(

一

)

都

市

更

新

獎

勵

容

積

以原容積高於法定容積

協助開闢毗鄰基地都市計畫公共設施

協助附近市有建築物進行整建及維護事業

容積移轉

保存具歷史、紀念性或藝術價值之建築

△F5-5

考量

地區

環境

狀況

△F5

△F4小計

更新

地區

規劃

設計

申請容積獎勵總計(一)+(二)

更新時程獎勵

更新後分配之樓地板面積不及當地平均居住水準獎勵

△F5小計

處理占有他人土地舊違章建築戶獎勵

建築設計與鄰近地區建築物相互調和、無障

礙環境及都市防災

供人行走之地面道路或騎樓

都市更新容積獎勵合計

建築基地及建築物採綠建築設計

開放空間廣場

更新單元規模

註：本獎勵值最後依據主管機關核定為準。


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建築規劃設計

一、建築物配置、量體、造型、色彩

本案擬興建 1 棟，地上 14 層，地下 4 層鋼筋混凝土構造之店舖住宅大樓。

(一)坐落方位

基地進深雖然較淺，但是為了避免造成對周邊環境的壓迫，仍然先退縮 4 米

以上的人行步道再配置建築。

放大街道尺度使得人行空間的舒適性大為改善。地面層規劃一般零售業使用

的店舖，延續周邊的沿街面。

留設半戶外公益性空間供鄰里居民使用。以期將周邊環境結合形塑舒適安全、

和諧的都市紋理。

(二)量體、造型

我們希望將裝飾性元素(隔柵、遮陽、挑空框架)減到最少，因此採用

「Folding」的造型語法。只用簡單的磁磚配色和細節，來讓外觀簡潔有力，

並產生個性化。

我們不希望在老社區裡值入一個姿態高傲、具高度防衛外殼的怪獸，因此

以手工藝般的親切感，將建築想像為創意生活的紙箱，一個彷彿可以裝進很

多故事、充滿想像的家和社區。

只用最少的造形框架來修飾屋頂突出物的比例，創造有層次、富想像空間

的天際線。避免膨脹量體對都市產生壓迫。

(三)材料、色彩

以深淺兩種大地色系的磚搭配深色金屬板及灰色玻璃，利用色彩的對比來重

新詮釋立面元素。

把從建築平面圖衍生的繁瑣、不規則的立面元素轉化成宛如用手摺疊厚紙板、

相嵌組合而成的建築。


4

1 層平面圖

2 層平面圖

註：本圖為參考用，未來以主管機關核定為準。



5

3 層平面圖

4-8 層平面圖




6

9 層平面圖

10-13 層平面圖




7

14 層平面圖

屋突一層平面圖註：本圖為參考用，未來以主管機關核定為準。



8

屋突二層平面圖

屋突三層平面圖註：本圖為參考用，未來以主管機關核定為準。



9

地下二層平面圖

地下一層平面圖




10

地下四層平面圖

地下三層平面圖




11

北向立面圖

東向立面圖




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西向立面圖東向立面圖



13

橫向剖面圖



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建築物景觀視覺模擬圖 1

建築物景觀視覺模擬圖 2




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項目構造別樓層面積(㎡) 單價

磚造 1樓 96.00 230 22,080 ㎡/元

竹木造、鐵棚架、其他 1樓 191.00 100 19,100 ㎡/元

總計 2,895.00 2,127,580 元

㎡/元

其他改良物

複價

原合法建築物

總樓地板面積RC造 4樓 2,608.00 800 2,086,400

二、人車動線設計原則

(一)車行動線－單一出入口

本案的車行動線採單車道，將車道出入口配置於距十字路口的最遠處，符合

「臺北市建築執照有關汽機車出入口面臨道路開口設計審查原則」。可維持基地

周邊人行空間之連續性及安全性。

(二)人行動線－人車分道的無障礙通路

在狹窄的基地仍然退縮寬達 4~6m 的人行步道，連同公益性空間都予以順平，

以提供所有行人友善的無障礙步行空間。

三、景觀植栽設計構想

基地鄰接計畫道路側沿街面留設 4 米及 6 米寬之人行步道。在基地內留設公

益性空間給鄰里居民使用，以改善更新單元周邊無公園綠地可供民眾休憩停留的

現況。讓原本嘈雜煩躁的致遠一路變得更友善而輕鬆。公益性空間周邊多種喬木

以塑造安定、安靜的環境。

四、防災與逃生避難計畫

依「劃設消防車輛救災活動空間指導原則」規定(內政部民國 102 年 7 月 22

日台內營字第 1020807424 號函)，規劃設置消防車救災動線及消防車救災活動

空間。

拆遷安置計畫

一、法令依據

本案拆遷安置計畫包含地上物之拆遷計畫、合法建築物之補償與安置、其他

土地改良物之補償，及占有他人土地之舊違章建築戶之補償與安置。

二、地上物拆遷計畫

1.法令依據

本案將於權利變換計畫發布實施後，依據「都市更新條例第 36 條」、「都市

更新權利變換實施辦法第 19 條」相關規定，執行地上物拆除作業。

2.面積及費用


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3.預計拆除時程

三、合法建築物之補償與安置

1.法令依據

依都市更新條例第 36 條規定，因權利變換而拆除或遷移之土地改良物，應

補償其價值或建築物之殘餘價值，其補償金額由實施者查定之。

另依據臺北市都市更新自治條例第 4 條規定，本案所提拆遷補償方案依「臺

北市舉辦公共工程拆遷補償自治條例」及其相關規定辦理。

本更新單元內合法建築物之認定，以辦理建物保存登記完竣者為原則，共 36

筆建號。

2.拆遷補償計畫

其建築物之殘餘價值補償標準將依據「臺北市舉辦公共工程拆遷補償自治條

例」相關規定處理。

3.拆遷安置計畫

依據都市更新權利變換實施辦法第 19 條規定，權利變換範圍內應行拆除遷

移之土地改良物，實施者應於權利變換核定發佈日起十日內，通知所有權人、管

理人或使用人預定公告拆遷日。如為政府代管或法院強制執行者，並應通知代管

機關或執行法院；前項權利變換計畫公告期滿至預定公告拆遷日，不得少於二個

月。

由於更新期間無法繼續居住而另覓場所至更新後建築完成再行遷回，依據都

市更新條例第 36 條、臺北市都市更新自治條例第 4 條、臺北市舉辦公共工程拆

遷補償自治條例等相關規定辦理補貼；更新後所有權人均採現地安置為原則，不

能或不願參與者實施者以現金補償之。

事業計畫公告

第 10 天拆遷公告及通知

第 40 天權利變換計畫公告

第 60 天公告拆遷日(開始進行拆除工程)

第 90 天拆除完成日期滿


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四、其他改良物及佔有他人土地之舊違章建築戶之補償

依都市更新條例第 36 條規定，因權利變換而拆除或遷移之土地改良物，應

補償其價值或建築物之殘餘價值，其補償金由實施者查定之。

另依據臺北市都市更新自治條例第 4 條規定，本案所提拆遷補償標準依 99

年 6 月 28 日臺北市政府公布修正之「臺北市舉辦公共工程拆遷補償自治條例」

及其相關規定辦理。

財務計畫

一、成本說明

包含土地成本及更新事業實施經費。

二、土地成本

本更新單元 8 筆地號土地面積合計 1,000.01 ㎡，土地成本費用於更新期間

無須再行支出，故不列入共同負擔計算。

三、更新事業實施經費

項目總價

壹、工程費用(A) 393,683,581.00

貳、權利變換費用(B) 76,747,818.00

參、貸款利息(C) 34,349,303.00

肆、稅捐(D) 2,137,690.00

伍、管理費用(E) 147,605,600.00

陸、容移費用(F) 135,600,000.00

柒、都市計畫變更負擔費用(G) -

共同負擔費用(A)+(B)+(C)+(D)+(E)+(F)+(G)總計： 790,123,992.00

註：實際最後數據須依主管機關核定之數據為最後依據。

權利變換估價資訊

本案目前無此部分之資訊。

選配資訊

本案目前無此部分之資訊。


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實施進度等相關計畫內容

案件目前執行情形：104 年 1 月 30 日事業計畫報核。

公聽會會議紀錄

一、自辦事業計畫公聽會

單位意見內容意見回應及說明

何芳子女士

(專家學者)

(1)臺北市都更法規規定更新單元劃定核准後半年內要

提送事業計畫，所以本案必須在 104 年 2 月 8 日之

前申請事業計畫報核。今天公聽會書面資料及口頭報

告都非常詳細，而且本案約 22 位所有權人，已經取

得 100%同意，審查上較無爭議的個案將非常順利。

(2)本案採事業計畫與權利變換計畫分送，係考量事業計

畫階段確定容積移轉、都更獎勵額度及建築圖說，嗣

後再進行權利變換選屋分配為正確也較穩定的操作

模式。

(3)都更獎勵申請 5 項，除量體色彩獎勵要特別加強說明

以外，其他獎勵應該沒有太大問題。其中，規模較小

基地申請黃金級綠建築，我給予相當肯定，屋頂及地

面層種植喬木覆土深度符合規定，開挖率 70%以下

亦符合未來都市設計審議原則。另外，提醒量體色彩

獎勵部分，目前審議會的審查都非常嚴格，針對環境

整體性、社會回饋、環境貢獻、通用設計等 4 項原則

都會討論，希望未來審查上多加注意。

(4)基地後側四層樓建築物，似部分佔用到本基地範圍，

提醒未來處理的方式要說明；地面層設置一處頂蓋型

開放空間，將如何提供大眾使用也要說明。

(5)本案容積移轉申請 40%，過去審查案例會因應個別

基地條件而調降到約 30%，主要考量開放空間設計、

量體對周邊環境影響，建議提出模擬方案以利爭取。

(6)本案規劃坪數非常多元化，選配原則也很開放，應能

符合所有權人需求，無需負擔過多的差額找補；惟二

樓D 戶的坪數小於 16坪，這部分未來可能需要修正。

(7)財務計畫因提列容積移轉成本導致共同負擔較高，未

來審議會審查將對於成本部分有所討論。

(1)敬悉。

(2)敬悉。

(3)量體色彩獎勵部分，已於

報告書內說明本案與環境之

調和性。

(4)允建建築面積已扣除鄰房

佔用。

本基地介於捷運站、舊社

區、傳統社區商業帶之位

置，留設提供鄰里居民使用

之半戶外開放空間，可以營

造和諧之步行、停等、休憩

的都市紋理。

(5)本案已模擬開發量體與周

邊環境之示意關係，並請交

通顧問模擬容積移轉前後交

通分析。

(6)本案為符合所有權人分

配，故規劃較多坪型單元，

小單元部分未來將參酌審查

及所有權人意見以予回應。

(7)容積移轉成本部分，未來

依據申請移入容積量及折繳

代金數額，以臺北市政府審

查核定為準。


19

劉明滄先生

(專家學者)

(1)這個案子基地條件非常不錯，經過實施者、地主、建

築師及規劃團隊努力，已取得 100%同意比例。本案

基地雖較為狹長，但建築師非常用心，建築立面設計

乾淨俐落，地下室停車效率也非常好。關於量體色彩

獎勵申請 10%上限，建議未來審查必須詳細說明設

計內容。

(2)本案要經過都市設計審議，提醒注意量體盡量不要膨

脹，例如建築物框架或各層高度過高等，另外，容積

移轉之相關環境回饋計算規定需要特別注意。

(1)敬悉。

(2)敬悉。

臺北市都市更新整

合發展協會

陳婕夌小姐

(臺北市都市更新處

代表)

一個案子的整合相當不容易，而本案已經達到 100%同

意，恭喜各位！代表更新處來參與公聽會，主要是聽取各位

地主的意見，倘若今天沒有意見表達，未來都更程序中還有

公辦公聽會、聽證、審議會等公開場合或亦可書面方式表達

意見。如果對於都市更新還有不了解的地方，也可以撥電話

到都市更新處的法令諮詢櫃台，會有專人幫您解說。

敬悉。


20

協調及說明過程

本案前於 104 年 1 月 24 日召開自辦都市更新事業計畫公聽會。


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法令諮詢

一、更新案辦理流程及相關法令查詢

1.更新案辦理流程

2.相關法令查詢(建議超連結至政府機關法律條文之網站)

(1)都市更新條例

(2)都市更新條例施行細則

(3)臺北市都市更新自治條例


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二、配合更新進度，說明法令依據及辦理方式

本案目前進度為都市更新事業計畫報核，其相關法令依據為都市更新條例

第 11 條，本案將採權利變換方式實施之。

三、都市更新相關網站連結

1.臺北市都市更新處 http://www.uro.taipei.gov.tw/

2.內政部營建署全球資訊網

http://www.cpami.gov.tw/chinese/index.php

3.臺北都市計畫委員會 http://www.tupc.taipei.gov.tw/

其他

一、計畫書內容提供相關權利人閱覽方式

歡迎本案相關權利人至本公司閱覽本案計畫書內容。

二、意見交流、反應之功能

於本公司網站上設置客服專區，以供本案相關權利人做意見之交流，網址

如下：http://www.pyct.com.tw/renew#/service

聯絡方式

一、實施者

1.實施者：璞全建設股份有限公司

2.聯絡地址：臺北市松山區敦化南路一段 25 號 8 樓

3.聯絡電話：(02)2577-9118

二、建築設計

1.設計單位：劉宇傑建築師事務所

2.聯絡地址：臺北市杭州南路一段 6 巷 9 號 6 樓

3.聯絡電話：(02)2341-5999

三、都更規劃

1.規劃單位：信實都市開發股份有限公司

2.聯絡地址：臺北市八德路三段 20 號 6 樓

3.連絡電話：(02)2570-2476

http://www.uro.taipei.gov.tw/

http://www.cpami.gov.tw/chinese/index.php

http://www.tupc.taipei.gov.tw/

http://www.pyct.com.tw/renew#/service

一、基地基本資料 - pycg.com.t · 擬訂臺北市北投區文林段三小段397 地號等8...

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