目錄

第一章　緒論

第一節　計畫緣起

第二節　計畫位置及範圍

第二章　土地使用現況及鄰近地區都市計畫

第一節　土地使用現況

第二節　鄰近地區都市計畫概況

一、土地使用配置計畫

二、運輸系統計畫

第三章　計畫性質

第一節　主要計畫指導原則

第二節　與鄰近基地土地使用性質之配合

第三節　與鄰近重大建設開發時程之配合

第四章　實質發展計畫

第一節　計畫年期

第二節　計畫人口及居住密度

第三節　土地使用分區計畫

第四節　都市設計構想

一、基本發展構想原則

二、塑造地區環境特色

三、公共開放系統的構成

第五節　土地使用管制及都市設計要點

一、使用強度

二、土地使用管制

三、都市設計要點

第六節　公共設施計畫

第七節　交通系統計畫

一、自由路東側

二、自由路西側

第八節　建築廢棄土之處理

第五章　事業及財務計畫

第一節　事業計畫

一、公共設施用地開闢

二、特定商業專用區興建

第二節　財務計畫

表目錄

表一　基地周邊主要道路特性表

表二　博愛路－大順路路口平均延滯統計表

表三　自由路－大順路路口平均延滯統計表

表四　計畫區土地使用計畫表

表五　基地與鄰近地區開發內容表

表六　本計畫與鄰近重大建設開發時程表

表七　計畫區開發後引進就業人口推估表

表八　計畫區土地使用強度表

表九　計畫區公共設施用地分配表

表十　計畫區道路系統表

表十一　預定開發時程表

表十二　公共設施開發經費表

圖目錄

圖一 基地位置圖

圖二 基地範圍圖

圖三 土地使用現況示意圖

圖四 基地及鄰近地區土地使用計畫圖

圖五 主要計劃變更內容示意圖

圖六 土地使用配置示意圖

圖七 都市軸與自然軸交會得廣場

圖八 地標建築物及門軸點設施配置

圖九 公共開放空間系統圖

圖十　道路系統示意圖

附錄

文件一:第460案-原工10、農20細部計畫書-附件一[土管要點]

文件二:第460案-原工10、農20細部計畫書-附件二[都設基準]

第一章　緒論

第一節　計畫緣起

高雄都會區近年來由於工商發展非常迅速，已成為台灣重化工業及航運中心，在南部區域計畫中，

亦將高雄定位為區域中心，都市發展亦由高雄港區及其附近一帶為基點向外擴大，向東沿縱貫公路

朝鳳山方向擴張，向北沿重要幹道延伸至楠梓，向南則沿台十七號公路延伸至高雄縣林園鄉；高雄

市之中心商業區亦已漸漸由原先之鹽埕區向外延伸。

本案之開發基地位於高雄市北向發展之主軸上，北側鄰近凹子底新行政中心，週邊鄰接之博愛路、

大順路及自由路均為高雄市之主要道路系統，且捷運車站、南二高環線大中交流道及高鐵左營站均

與本基地相近，故就地理位置及交通條件而言，本基地應極為適合開發三級產業，若經適當之規

劃，應可成為高雄市未來之商業活動中心。

高雄市政府為促進轄區內各都市計畫地區之整體合理發展，爰依都市計畫法第廿六條之規定，於民

國七十七年四月十四日公告辦理「擴大及變更高雄市主要計畫（通盤檢討）案」，期對各都市計畫

區作一全盤性、綜合性的檢討，以符合都市整體發展的需要。本計畫基地「工十」部份為配合市政

府促進都市土地利用效率化之政策，曾於通盤檢討辦理公開徵求意見期間，提出將工業區變更為商

業區之申請；惟經市府規劃單位及都委會研議後，建議依主要計畫通盤檢討草案之工業區變更原則

與要件辦理；因此，本計畫乃依其建議，參照通盤檢討草案之相關規定辦理申請變更。同時，為加

強申請變更之合理性與可行性，乃結合，「工十」南側之，「農廿」，的部份土地，一併申請變更

為特定商業專用區及公共設施用地，期能經由本計畫的變更與開發，促進高雄市休閒性商業活動的

發展，並同時提昇北高雄地區市民之居住環境品質。

第二節　計畫位置及範圍

本計畫基地係位於高雄市博愛路與大順路路口東南側附近，即約略處於整個高雄市行政轄區中心之

偏北位置。基地西北側即為凹子底新行政中心，距離約1公里；南側距市中心區則約3公里；區位條

件相當良好，有足夠之潛力可發展商業活動。

本計畫之範圍包括仁愛河以此、大順路以南及博愛路以東所圍成二個街廓之大部份，（自由路2l公尺

寬部份除外）計畫面積共計150,582平方公尺，範圍內分屬鼓山區龍華段三小段及左營區新庄段二小

段（詳見圖一基地位置圖及圖二基地範圍圖）。

圖一 基地位置圖

圖二

基地範圍圖

第二章　土地使用現況及鄰近地區都市計畫

為期能對於計畫區及鄰近地區發展現況有所了解，故須將基地土地使用現況及鄰近地區都市計畫土

地配置及設施、運輸系統等概況，進行調查及分析。茲將現況調查結果整理如下。

第一節　土地使用現況

基地位於高雄市博愛路、大順路、自由路及仁愛河所圍成之二個街廓內，原為朝陽木業公司做為木

材生產使用，目前工廠已遷離，而為雜草叢生之空地。基地北側臨大順路與博愛路路口附近多為工

業、住宅使用，並有加油站用地一處，其使用包括鐵工廠、金屬工廠、機械工廠、修車廠、汽車公

司、冷凍工廠、木材工廠、傢俱公司及住宅與辦公大樓等。（詳圖三）

基地範圍內較無高強度之建築量體，多屬臨時建築或呈低度使用。在基地西北側博愛路與大順路

口，以及基地東北側則有已興闢完成之大樓。

圖三

土地使用現況

示意圖

第二節　鄰近地區都市計畫概況一、土地使用配置計畫

本計畫區位於高雄市都市計畫（凹子底地區）細部計畫區內，計畫基地內之土地使用分區為工業區

（工十）及農業區（農廿），鄰近地區之土地使用分區及用地主要有北側之住宅區及學校用地，東

南側之公園、綠地、河流用地、工業區（工九）及部份農業區（農廿），西側之住宅區（詳圖

四）。

圖四

基地及鄰近地

區土地使用計畫圖

二、運輸系統計畫(一)道路系統

本開發基地之道路主要包括博愛路、大順路及基地東半部之自由路。各道路實質設施如表一，各道

路功能及特性說明如下：

1.大順路

位於本開發基地之北側，計畫寬度為三十公尺，目前已依計畫寬度開闢完成，為本基地重要的對外

聯絡道路，具有中央分隔島，可向東連結民族路（台一號省道），通達高雄縣市各地。依「八十五

年度高雄市道路交通量特性調查研究報告」之評定，大順路之服務功能是定位在主要幹道，:其設計

標準分類則為市區道路型，等級相當高。

2.博愛路

位於本開發基地之西側，目前寬度為40公尺，已依計畫寬度開闢完成，為南北向之道路，向南可通

達高雄市中心區，為高雄市南北往來的重要道路之一，道路現況為雙向各有二線快車道及一線慢車

道，依據「八十五年度高雄市道路交通量特性調查研究報告」之評定，本道路之服務功能是定位在

次要幹道，設計標準分類為市中心區道路型，等級頗高。

3.自由路

為南北向之道路，貫穿本基地東部並將基地分隔為二個街廓，向北可銜接民族路（台一號省道），

向南則可接九如路，通往高雄市中心區，道路現況為雙向各有二線快車道及一線慢車道，亦為本區

對外重要聯絡道路之一。

(二)交通量與服務水準

本開發基地未來將以博愛及大順路為主要聯外道路，為了解基地鄰近道路交會路口現況交通及服務

水準於民國88年3月21、23、24日（星期日、二、三）三天進行調查，其結果如表二及表三。由表中

資料可知博愛路－大順路路口與自由路－大順路口的交通服務水準尚稱良好。

(三)公路運輸

基地西側博愛路沿線有高雄市24號公車，由鹽埕區駛經本基地通往高雄縣大社鄉，約每隔25～45分鐘即有一班次，每輛客運公車運量可達64人，服務時間自早上5：30至晚間10：00，故本基地之大眾

運輸狀況尚稱良好。

表一　基地周邊主要道路特性表

資料來源：民國89年6月交通現況調查資料。

表二　博愛路－大順路路口平均延滯統計表

資料來源：民國88年3月交通現況調查資料。

表三　自由路－大順路路口平均延滯統計表

資料來源：民國88年3月交通現況調查資料。

(三)捷運系統

規劃中之高雄捷運系統藍線及紅線交會場站（R13），將設置於本計畫區西北隅大順路及博愛路交叉

口。由於捷運系統將採地下化興建，出入口將設置於道路交叉口之西南側及東北側。開發方式擬採

由政府主動辦理聯合開發，並開放民間申請投資開發。未來必能有效輸運本計畫區之活動人口。

第三章　計畫性質

本章旨在說明本細部計畫所承續主要計畫部份之指導內容，進而分析與鄰近土地使用性質之相容情

況，以及與鄰近重大建設時程之配合情形，以明確本計畫之定位及性質。

第一節　主要計畫指導原則

由於主要計畫乃為細部計畫之上位計畫，因此，為配合主要計畫之指導，茲將主要計畫所分析之計

畫定位、計畫目標等開發原則敘述如下：

一、綜合主要計畫針對與上位及相關計畫之分析，本開發案之開發內容擬定位以大規模購物、娛

樂、文化、藝術、休閒、商務、觀光旅館等複合商業區為主。並充分留設必要之公共設施，配合捷

運系統（紅線藍線通過本基地之西側及北側，博愛大順路口設有大型車站）及仁愛河景觀帶之設置

開發（本基地亦配合設置開放中庭、綠地、沿街綠軸及人行步道廣場等，且以都市設計手法強化全

區綠化意象）併同各特定商業專用區同性質之發展，可形成一處結合商業、文化、藝術、景觀等機

能完備且極具特色的都會生活核心據點。

二、本計畫所擬定之計畫目標在於創造一個，「都市軸與自然軸交會的大規劃購物、娛樂、文化、

藝術、休閒的複合商業廣場」。在此目標之下，建構起三大計畫構想：(一)新地標－高層建物、城市

意象。(二)新境界－水綠景觀、暢意漫遊。(三)新核心－產業昇級、整體開發。並基於此計畫構想，

擬定出計畫原則並據以訂定實質發展計畫。

三、特定商業專用區之劃設原則包括：(一)配合都下計畫法高雄市施行細則規定管制。(二)增強高雄

市凹子底副都心之發展。(三)配合仁愛河之遊憩資源開發特定商業專用區。在公共設施劃設原則方

面，其中公園用地及綠地劃設原則為：(一)形成緩衝空間並串連特定商業專用區。(二)構成開放空

間，對建築物的量體產生實虛平衡的對應作用。(三)以綠化美化塑造景觀意象，吸引民眾前來消費。

而停車場用地、廣場兼停車場用地則訂定「提供合理停車空間，以減緩特定商業專用區之開發對交

通造成之衝擊」之劃設原則。

四、主要計畫土地使用及公共設施配置情形詳如表四及圖五。

表四　計畫區土地使用計畫表

註：實際面積以地籍分割為準。

圖五

主要計劃變更

內容示意圖

第二節　與鄰近基地土地使用性質之配合一、從都市計畫發展趨勢來看，本計畫區周邊大量的住宅區及公共設施均已大致完成劃設開發，原

「工九」混雜之工業使用也勢須轉型加速整體開發，鄰近的中高雄都會區居住生活機能的發展條件

已漸臻齊備，唯尚待充分發展利用。

二、本開發案再配合原凹子底都市計畫及農十六（新都市中心）、內惟埤文化園區、仁愛河景觀帶

等未來各主要新發展區之開發，可共同帶動並早日促成中高雄都會核心的形成與發展。

三、計畫區鄰近主要新開發計畫之開發內容參見表五：

表五　基地與鄰近地區開發內容表

四、與毗鄰工業區用地之整體規劃考量

基於考量未來都市之整體發展需求，本開發計畫區與三處毗鄰工業區用地，在整體交通系統、公共

設施配置、土地使用分區配置之合理性考量，茲說明如下：

(一)土地使用分區配置之合理性

本計畫案有關土地使用分區配置，係由申請人提出，經高雄市都委會專案小組第25、37、38次及市

都委會大會第159、160、164、168、197、205、208等多次會議研議確定。

毗鄰工業區部份與本計畫擬新增設之計畫道路區隔成完整街廓，使其衝擊降至最低，不致發生工商

混合現象，仍能維持土地使用分區配置之合理性。

(二)公共設施配置

本計畫案公共設施之劃設，係配合地區性之需求，於愛河沿岸規劃大型公園用地、廣場及停車空

間，以提昇整體環境品質。毗鄰工業區內部份，則保留於其未來開發時，再視需要配置公共設施，

而對其現況使用，則不會因本開發案造成公共設施品質之負面衝擊。

(三)整體交通系統

1.停一東側毗鄰工業區用地

現況為既成之工商大樓，短期內拆除重新開發之可能性不大，本計畫案除可維持並確保其區內目前

使用者之權益外，其出入動線均不受影響。且未來本計畫將增設停車場與20公尺（1001）計畫道路

與之配合，更加可以促進該地區整體使用之便利性。

2.特商C西側毗鄰工業區用地

該工業區內土地權屬分散，部份已依工業區之規定完成建築使用，部份仍保留為空地，差異性大；

使用方面為工商混合使用。本計畫案對其地主之權益均不受影響，出入道路可以採用現有之博愛

路、大順路及大順路432巷，繼續做為進出，不會受到限制；且本計畫將增設20公尺（1006及1003）兩計畫道路，故在交通系統方面不會造成負面之衝擊。

該工業區用地未來若開發變更為商業區或其他使用分區時，就整體交通系統考量，可利用現有道路

或新增設之道路，銜接本計畫增設之20公尺（1006及1003）兩計畫道路，提昇地區出入之方便性，

與本計畫案相互配合，形成一完整之都市空間。

3.廣停一西側毗鄰工業區用地

該工業區內現況僅有一家工廠，較為單純。本計畫開發後其仍可利用博愛路或本計畫新增設之20公尺（1003）計畫道路進出，不會造成負面衝擊。

(四)小結

本計畫基於整體開發之規劃構想，配置整體性之公共設施，其中配合愛河整治計畫，於愛河沿岸規

劃大型公園用地，提昇區內之環境品質；並經由完善之道路系統規劃，促進全區之便利性。

未來此三處毗鄰之工業區，基於都市之整體發展需要，擬變更為商業區作商業活動或其他分區時，

亦可與本開發案相互融合，使全區發展成為具有整體規劃之都市空間。

第三節　與鄰近重大建設開發時程之配合

本計畫案預計於一年內完成都市計畫審議程序。全部完工營運約在民國103年。而本開發計畫所在之

凹子底地區都市計畫之計畫年期為民國100年。本案與鄰近重大建設之開發時程參見表六。

表六　本計畫與鄰近重大建設開發時程表

基於前述分析可知，本計畫之性質及目標在於創造一個高品質之商業核心區。而為塑造出環境之整

體性，計畫將採大街廓方式進行整體規劃開發。因此，不論是土地使用分區或是公共設施用地，皆

已於主要計畫中劃設完成。故本案與一般鄰里性社區不同的是，本細部計畫之實質發展計畫乃承續

主要計畫之劃設內容，並未再另予劃設細部計畫設施。

第四章　實質發展計畫

第一節　計畫年期

依據本案上位計畫並配合主要計畫之指導，本計畫案之計畫年期乃以民國100年為計畫目標年。

第二節　計畫人口及居住密度

一、本基地開發內容為複合式商業區，主要所產生之旅次為消費性「吸引旅次」及員工之「工作旅

次」。由於沒有常駐人口，因此不會有居住人口之公共設施需求，自然對鄰近居住社區公共設施之

服務水準不會造成衝擊。

二、依本計畫年產值及勞動報酬投入係數估算，本計畫預計將可提供14,855個在全國平均年薪（民國

108年）水準下的就業機會（詳表七）。

表七　計畫區開發後引進就業人口推估表

註：投入係數取自民國八十三年臺灣地區產業關聯表的投入產出結構。

資料來源：高雄市凹子底地區「工十」、「農廿」部份地區變更都市計畫範圍整體開發計畫環境影

響說明書，民國88年10月。

三、北高雄目前仍有大量閒置之住宅區，將可因本案引進居住人口之增加，促進完整生活圈之早日

形成，故本案之開發，兼能積極帶動都市之發展及繁榮。

第三節　土地使用分區計畫

由於本計畫乃承續主要計畫之內容，計畫區內土地使用分區主要為特定商業專用區，以及公園用

地、綠地、停車場用地、廣場兼停車場用地、道路用地等公共設施（詳圖六）。

圖六

土地使用配置

示意圖

第四節　都市設計構想一、基本發展構想原則

(一)整體構想原則（詳圖七）

本計畫區之開發，將結合交通、捷運系統、仁愛河綠地景觀帶及都會型新商業業種業態的發展，強

化其「都市軸與自然軸之交會廣場」的都市意象，形成高雄都會區內一個前瞻新世紀的、國際性

的、充滿活力及魅力的，新的都會生活核心據點。這個據點，將一方面，在都市軸上藉提供適當搭

配組合的、具有象徵性的、文化性的、資訊性的、休閒性的及娛樂性的多種設施，創造出充滿活力

與魅力的都市活動。另一方面，在自然軸上，藉大量的回饋公園、綠地、親水設施，結合愛河沿岸

的綠地系統，在建築群中廣置主題庭園、挑空綠化中庭及陽光植物園等，營造出充滿快適性的親近

自然的機會。讓兩者之匯集成內容豐富的，能製造話題的、真正吸引人的場所，也會合成高雄一個

意象鮮明的、視辨清晰的新地標。

圖七 都市軸與自然軸交會得廣場

(二)各分區構想原則

1.特定商業專用區－特商A、特商B、特商C(1)大型基地的特定商業專用區開發，宜注意凝聚成一個整體環境、空間、造型及天際線等都市意象

鮮明清晰的都市重點，並且明顯多方與愛河綠地系統景觀帶作良好的交融與契合。

(2)大基地宜依適當尺寸之需要，配合留設大型中庭，當作既有空間及人群流通的重心，並用以吸納

新商業開發造成的對外部交通環境的影響，此大型中庭開放空間應適當的向愛河景觀帶開放連貫。

(3)作為高強度商業使用的樓層以設置於底層部份為宜。

(4)宜考慮於各大基地內設置一座高樓成塔，以塑造成為區域的或地區的地標。

(5)避免土地過份細分，宜鼓勵大街廓開發。

2.停車場用地、廣停用地－停一、廣停一

(1)廣停一以保持為廣場式平面使用並高度綠化為原則，在不影響原規劃機能，能夠維持景觀、水體

保持、公共安全、衛生及交通順暢的前提下才宜適度作地下立體停車使用。

(2)停一宜作地上地下立體停車及其附屬設施使用。

3.計畫道路－1001、1002、1003、1004、1005、1006

(1)配合本區大量之公園綠化環境，區內新闢道路宜規劃為綠蔭道路。

(2)道路之鋪面及相關設施均宜作景觀美化處理，並使於必要時可充作人行廣場。

4.公園用地、綠地－公一、綠一

(1)本區內之公園用地、綠地以綠地開放，注重生態教育，保持自然風貌並結合愛河景觀為原則。

(2)除得經都市設計委員會同意於地下作自來水、配水池、地下水道截流站、污水處理設施、資源回

收站、必要之機電設施及連道路設施外，不得作其他多目標使用。二、塑造地區環境特色

(一)在前述的整體及分區構想原則下，配合本計畫區在地區發展及都市空間結構的定位，發展潛力以

及限制條件等，計畫區內基地開發建築時，宜盡可能考量塑造地區環境特色。

(二)計畫區內沿愛河邊規劃了大型的公園用地、綠地，並進而與愛河沿岸整體綠地景觀系統有了銜

接，這將使計畫區內大基地的開發使用與河濱公園綠地使用關連極為密切，未來開發建築所呈現的

都市紋理，應在大的空間及景觀架構下，注意建構新的秩序，讓綠帶及開放空間系統的網絡充分銜

接，產生整體的融合協調，呈現盎然綠意。

(三)多項都會型交通工具，包括博愛路、大順路及自由路等都會型主要幹道及捷運紅線通過本區，並

在本區西北兩方設聯合車站，各開發基地應配合此一交通架構，規劃明晰的人行車行系統與停車設

施，務使未來計區內大量的購物休閒娛樂等活動人潮能通暢流轉。

(四)計畫區內的活動機能及土地利用配置型態宜與四周都市之涵構的配合延續整體考量，採取必要的

銜接、搭配成分隔等因應措施，特別需注意維護大順路北側學校的安寧。

(五)全計畫區在商業購物、遊憩、娛樂等機能外，應強化區內的藝術文化等空間機能，在各開放空間

廣場上，引導動態、靜態的文化藝術活動，增加都市空間的文化氣息。

(六)特商A、特商B、特商C等特定商業專用區以供區域型購物中心、商業購物、休閒娛樂使用為主，

為強化街道街景活動熱絡氣氛，各類使用宜沿街軸作多樣的店面配置，使日夜商業活動及街景都有

適當的連續性，若大的街廓內有中庭廣場，則此街軸配置原則亦宜延伸環繞其內。

(七)計畫區內整個開發量體頗大，宜注意一方面在主要都市幹道邊兼有量體的連續性，呈現其節間之

明顯性，以增加街道景觀的安定感，另一方面在街廓建築物的高度上，採取大體底座，少處高塔的

高低量體政策，當為人群空間定位及確認方向的有效視辨地標。

(八)計畫區內，介於愛河沿岸綠地系統與各特定商業專用區街廓間之界線，亦即自西至東橫貫計畫區

的1003、1002、1001道路沿線，結合了商業活動軸與景觀綠軸，也是自然軸與都市軸的會合界面，

宜塑造為全計畫區的視覺主軸線。區內主要道路交叉口，則宜塑造為門戶意象軸點。在視覺主軸線

上及門戶意象軸點上的建築量體宜呈現為區域性或地區性的地標，以與龐大的建築群及與廣闊的景

觀綠地空間，作密切的呼應協調。（詳圖八）

圖八

地標建築物及

門軸點設施配置

三、公共開放系統的構成(一)本區將以納入愛河公園綠地景觀帶的公一、綠一及廣停一為最大的公共開放空間主體，其周邊配

合臨接各主要道路指定退縮留設的帶狀景觀綠廊、人行步道、廣場及各法定空地上的綠覆景觀面

等，形成全區的公共開放系統。（詳圖九）

圖九

公共開放空間

系統圖

(二)各基地區內須留設之法定空地，除依規定退縮開放空間外，宜予以集中在街廓內部留設，作整體

之景觀設計，在有效管理下，宜適度適時開放供公眾使用，並提高通視性，使盡量與愛河景觀帶呼

應。

(三)開放空間宜盡可能與公園、廣場、步道及面前道路連接，且與鄰地留設空地相互配合。大開放空

間達一定面積以上時，其上之穿越動線宜集中精簡配置，以保持開放空間之完整。

四、建築物意象及量體造型基準

(一)本區建築物造型量體宜採底座層與中高層分段的量體型式，中高層建築量體以分段退縮設置為原

則。各建築群的主要出入口廣場周邊宜形塑出明顯的入口意象。

(二)面臨自由路、大順路及博愛路的街廓建築形宜注意提供車行動態景觀的視覺沿續性，形成區域界

面特色風貌，面對仁愛河的街廓建築宜強調高樓層的景觀視野及座層的腰帶感與沿續性，以高低錯

落的層次變化塑造獨特的天際線風貌。面對仁愛河的街廓建築亦宜安排建築物逐層退縮多留設屋頂

花園平台，以與愛河景觀融合，全區建築物的屋頂設施宜配合建築造型予以整體美化設計。

(三)高強度商業使用的建築群內宜設置一定比例的挑空綠化中庭，以助疏解人群擁擠的空間壓力，增

強全區公共空間系統的綠化意象。室內型公共開放空間宜注重環保、節能、自然通風、採光等以維

護使用安全及舒適。

(四)本區內建築物外表材料與色彩之參考基準如下：

1.為塑造都市活動核心及融合愛河綠地自然景觀帶的雙重特其色，外牆材料質感與顏色，宜與壽山山

景及愛河水岸綠蔭等大的自然景緻相調和，顏色注意表現主從層次，不宜以單一顏色，色彩計劃宜

依象徵色、基本色、配合色、企業色及素材色等作區分搭配輔佐，交互運用。

2.建築物高層量體色彩以中高明度、低彩度之暖色系為原則，以強化鮮明地標意象。底座層造型量體

宜避免採用大塊量體及大面積牆面設計，立面處理及開口比例宜予以細分化，色彩以中低明度，中

低彩度的中性色為原則。

3.地面層牆面、鋪地及天花等之色彩，宜依公共開放空間人群大量快速流通需求視感安全、視辨清晰

等需求作合作理化的系統規劃。

4.有關色彩的描述，宜選定一通用基準色系，擇取色票呈現說明，以利溝通了解。

五、防災避難計畫

(一)計畫區內開發建築時，需配合納入周邊地區都市防災體系內就防災據點、防災避難場所設施、救

災避難路線、火災延燒防火區劃等事項考量，由區內各開發基地業主共同建立一整體防災避難體

系，成立防災避難組織、設置防災避難空間及設備，整合防災避難資訊系統，擬定災害防制計劃，

以確保本計畫區充分具備防災避難所需之預防、搶救及復原的能力，確實維護安全，將災害減至最

低。

(二)成立本區之防災組織及訂定防災規範，除配合公部門之防災機構及醫療體系建立緊急就救難通報

網外，宜由區內各基地分區作任務編組，執行防災救難訓練演習及維持有效之預防狀態。

(三)計畫區北側寬30公尺大順路、西側寬40公尺博愛路及南北向穿越計畫區寬28公尺之自由路為第一

層級之緊急避難救災道路，負責本區對外之緊急避難救災，區內寬20公尺計畫道路為第二層級之緊

急避難救災道路，負責街廓內緊急避難救災。避難救災道路需確保有效寬度，並置導引設施。

(四)本區內防災據點之設置需包括：

1.救災指揮中心：於特商A、特商B、特商C區內各設一處或集中一處。

2.緊急避難場所：於特商A、特商B、特商C區內各規劃一處或集中一處。

3.臨時避難所：設於公園、綠地及廣停等公共設施用地上。

(五)本區內公園、綠地及廣停的防災設計，需考量避難、疏散等防救災需求，留設適量之綠地及避難

空間並設置防災避難標示及使用說明，公園內需有防火樹林、夜間照明設備，耐震性儲水槽與備有

自用發電機及無線電通訊系統的據點，以備臨時能成立防災通訊指揮中心。同時，為防止水災之發

生，公園內並應考量設置防洪之滯洪池，以做為調節暴增雨量之儲水調節之用。

第五節　土地使用管制及都市設計要點

一、使用強度本計畫區包含特定商業專用區及公共設施用地（公園用地、停車場用地、廣停用地及道路用地

等）。依據本計畫附件一之土地使用分區管制要點規定，計畫區內之土地使用強度整理如表八。

表八　計畫區土地使用強度表

二、土地使用管制

計畫區內之土地使用管制規定，應依本計畫附件一「土地使用分區管制要點」實施辦理。三、都市設計要點

計畫區內之土地開發規劃設計建築依附件二「都市設計要點」實施辦理。

第六節　公共設施計畫

本計畫區之公共設施用地包括：公園用地、綠地、停車場用地、廣場兼停車場用地及道地用地等

（詳表九）。其中，公園用地、綠地及廣停面積合計達4.3000公頃（佔總面積28.56％），符合「都

市計畫定期通盤檢討實施辦法」第十七條應達總面積百分之十規定。

表九　計畫區公共設施用地分配表

註：1.實際面積以地籍分割為準。2.表中比例值為佔全計畫區之比例。

第七節　交通系統計畫

一、自由路東側本計畫於大順路與仁愛河之間劃設南北向之20M道路（編號1001）及東西向之20M道路（編號

1002），使大順路及自由路之車流得以順暢通行。此外，於特商A西側、自由路東側留設道路用地，

配合自由路西側街廓所留設之道路用地，使自由路由21米加寬為28米。二、自由路西側

本計畫於大順路與仁愛河之間劃設東西向之20M道路（編號及1003）使之連接自由路與博愛路，並

劃設南北向20M道路（編號1004）、東西向20M道路（編號1005）、南北向20M道路（編號1006），

連接大順路及計畫區內劃設之20M道路（編號1003），此外，本案計畫將位於計畫區中之自由路由

現行之21M計畫道路規劃為28M計畫道路，以利未來特定商業專用區人潮之疏散，減緩其對交通之衝

擊。計畫區道路系統如表十及圖十。

表十　計畫區道路系統表

註：計畫道路實際長度及面積應以地籍分割為準。

圖十　道路系統示

意圖

第八節　建築廢棄土之處理依據「高雄市凹子底『工十』、『農廿』部份地區變更都市計畫範圍整體開發計畫環境影響說明

書」估算本計畫之建築廢棄土量，主要包括特商A（自由路以東）及特商B、特商C（自由路以西）

兩區，預估特商A開挖面積約16,000m2，挖掘深度28m，總開挖土壤之土方約44.8萬立方公尺，挖掘

後之土壤鬆方以實方之1.25倍計算，則約有56萬立方公尺：特商B開挖面積約42,000m2，挖掘深度

28m，總開挖土壤之土方約117.6萬立方公尺，挖掘後之土壤鬆方以實方之1.25倍計算，則約有147萬

立方公尺。特商C開挖面積約8,200m2，挖掘深度28m，總開挖土壤之土方約22.96萬立方公尺，挖掘

後之土壤鬆方以實方之1.25倍計算，則約有28.7萬立方公尺。合計本基地廢土方為231.7萬立方公尺。

本計畫之廢土地已獲高雄市環保局88年4月29日（88）高市環局四字第15559號函同意進入南星計畫

處置。另有關地表清除物與廢建材等廢棄物，依其特性可分為可回收、不可回收等兩類建材。前者

將其回收做為基地內營建材料再利用，或聯絡原建材商回收使用，剩下不可回收建材廢料，將委託

環保署認可之代清理業負責清理。

第五章　事業及財務計畫

第一節　事業計畫

一、公共設施用地開闢本案主要計畫發布實施後，最多二年完成細部計畫。依協議書內容（詳附件四），申請者（燁興、

烽隆）承諾應於本都市計畫細部計畫案公告實施之日起一年內應提出市地重劃申請，並於三年內完

成重劃（行政作業時間不在此限），於重劃完成後三年內提出建照申請，若申請者未於上開各階段

期限內完成則依程序檢討恢復原土地使用分區。二、特定商業專用區興建

在實際開發上，本計畫之開發方式係採市地重劃，於重劃完成後，向政府提出建照申請（見表十

一），建照核准後，分期完成開發案，次第開始經營。基於本開發案規模龐大，將由原申請者擔任

主導，組合適當之投資單位及經營單位，由一家或數家公司分期分區進行開發，次第完成。

表十一　預定開發時程表

附註：1.開發工程將採用地上、地下同時進行施工之雙順打工法，以縮短工期。

2.先期完成部份將先行驗收，請領部分使用執照，先行使用營運。

第二節　財務計畫

建設經費之預估如表十二所示。

表十二　公共設施開發經費表

註：開發時程配合審議進度，區內之公共設施預計於本案都市計畫公告實施後三年內興闢完成。

二、開發效益

(一)政府利益

本基地之開發將可使政府部門獲得多項收益，分述如下：

1.增加政府稅收：預估本案之開發可創造約14,855個就業機會；於基礎設施完成後，政府將可每年獲

得地價稅、房屋稅；商業設施營運後，市政府將亦可徵得鉅額之營業稅及所得稅，因此，本基地之

開發可增加政府間接稅收約10.76億元，充裕地方財源。

2.政府可無償獲得公共設施：本案採市地重劃之方式開發，經由市地重劃之公共設施由地主負擔興闢

費用，政府不但可無償獲得公共設施，亦不須負擔公共設施開闢費用，因此，本基地之開發可協助

政府獲得公共設施，改善都市生活環境並節省政府開支。

(二)公共利益

本案開發完成後可提供下列多項公共利益

1.本案之開發將具有示範作用，進而帶動鄰近工業區土地之轉型及再開發，提高土地之利用價值。

2.本案之開發將以提供國際級之商業服務為主，可促使高雄市成為國際級之都市、提昇其在國際之形

象，使高雄市早日邁向國際都市之林。

3.提供多樣化之商業活動，增加市民購物休閒之選擇：本案開發後所提供商業活動包括大型購物中

心、餐飲中心、娛樂中心、大型會議廳、辦公大樓、商務旅館及金融中心等，可提供北高雄市民更

新穎及更多樣之消費選擇。