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Marché immobilier en Ile-de-France
Contexte des marchés locatifs et de l’investissementVirginie Houzé
Directeur Etudes et
Recherche France
18 juin 2015
Paris ?Liquidité
&
Risque
Liquidité & risque
2
Tokyo
LondonBerlin
MunichParisChicago
New-York
Washington DC
Los Angeles
Toronto
Top 10 (m²)
1 Tokyo 91 millions 6 Los Angeles 25 millions
2 New-York 65 millions 7 Chicago 22 millions
3 Paris 52 millions 8 Munich 20 millions
4 London 33 millions 9 Berlin 17 millions
5 Washington DC 30 millions 10 Toronto 16 millionsSource: JLL
10 premiers parcs de bureaux mondiaux (en m²)
Liquidité & risque
Central London28%
Paris15%
German Big 511%
Nordics11%
Other UK9%
CEE 4%
Other German cities6%
Rest of Europe17%
Source: JLL (4T 2014)
Ventilation des investissements en bureaux en Europe au 4e trimestre 2014
Liquidité & risque
Source: JLL (4T 2014)
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
Nombre de m² de bureaux placés en 2014 dans les principales villes européennes
En milliers de m²
Liquidité et risque
5
-
5 000 000
10 000 000
15 000 000
20 000 000
25 000 000
30 000 000
35 000 000
40 000 000
45 000 000
50 000 000
55 000 000
Paris Lyon Lille Marseille Toulouse Bordeaux
Parcs de bureaux
-
250 000,00
500 000,00
750 000,00
1 000 000,00
1 250 000,00
1 500 000,00
1 750 000,00
2 000 000,00
2 250 000,00
2 500 000,00
Paris Lyon Lille Marseille Toulouse Bordeaux
Consommation de m² de bureaux en 2014
Source: JLL / Immostat
Taille des différents marchés français de bureaux
6
3,0%
3,5%
4,0%
4,5%
5,0%
5,5%
6,0%
6,5%
Paris Lyon Lille Marseille Toulouse Bordeaux
Rendements prime au 4T2014
0 100 200 300 400 500 600 700 800
Paris
Lyon
Lille
Marseille
Toulouse
Bordeaux
Loyers haut-de-gamme au 4T2014
Source: JLL
Liquidité et risqueValeurs locatives et taux de rendement bureaux
7
Source: JLL / Immostat
-
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
2011 2012 2013 2014
Ventilation des volumes investis en France
Paris Lyon Reste France
Liquidité et risqueVolumes d’investissement en immobilier d’entreprise en France (bureaux, commerces, industriel)
En milliers €
Bas de cycle
pour le locatif
début 2015
Eléments méthodologiques
9
Le découpage du marché francilien
Un marché locatif qui peine à retrouver une dynamiqueEvolution de la demande placée sur 12 mois glissants (1T 2015)
0
500 000
1 000 000
1 500 000
2 000 000
2 500 000
3 000 0001T 2008
2T 2008
3T 2008
4T 2008
1T 2009
2T 2009
3T 2009
4T 2009
1T 2010
2T 2010
3T 2010
4T 2010
1T 2011
2T 2011
3T 2011
4T 2011
1T 2012
2T 2012
3T 2012
4T 2012
1T 2013
2T 2013
3T 2013
4T 2013
1T 2014
2T 2014
3T 2014
4T 2014
1T 2015
En m²
10
Sources : JLL/ImmoStat
30% 27% 30% 32% 31% 32% 29% 28% 32% 32%44%
35%31%
32% 26% 29%32%
28%24%
32% 29%
30%
36%42% 38% 42% 40%
36%43%
48%
36% 39%
26%
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 1T 2015
< 1 000 m² 1 000 - 5 000 m² > 5 000 m²
Les grandes entreprises en retrait depuis le début de l’annéeRépartition de la demande placée par tranche de surface en % des surfaces (1T 2015)
Pour rappel 1T 2014 :
15 transactions > 5 000 m²
pour ~ 215 000 m²
Pour rappel 1T 2014 :
15 transactions > 5 000 m²
pour ~ 215 000 m²
11
Sources : JLL/ImmoStat
11 t° pour ~ 98 000 m² 69 t°71 t°56 t°79 t°77 t°87 t° 73 t° 55 t°65 t° 62 t°
21% 22%
3 976 000 m²
7,6%
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
8%
0
500 000
1 000 000
1 500 000
2 000 000
2 500 000
3 000 000
3 500 000
4 000 000
4T 2006 4T 2007 4T 2008 4T 2009 4T 2010 4T 2011 4T 2012 4T 2013 4T 2014 1T 2015
Offre immédiate neuve/restructurée Offre immédiate 2nde main Taux de vacance
En m²
L’offre disponible reste stable par manque de croissance économiqueEvolution de l’offre immédiate et du taux de vacance (1T 2015)
21%
12
Sources : JLL/ImmoStat
Un marché de l’offre à deux vitessesRépartition du taux de vacance par sous-secteur (1T 2015)
13
Sources : JLL/ImmoStat
Les loyers haut-de-gamme sont en bas de cycle Répartition des loyers prime par secteur (1T 2015)
Loyer prime calculé : moyenne pondérée des 10% des transactions, supérieures à 500 m², les plus élevées sur les 12 derniers mois ou à défaut, moyenne des trois plus hautes valeurs des 12 derniers mois
14
Source : JLL
Les mesures d’accompagnement sont élevéesNiveau des mesures d’accompagnement par secteur en % du loyer du bail (1T 2015)
Loyer prime calculé : moyenne pondérée des 10% des transactions, supérieures à 500 m², les plus élevées sur les 12 derniers mois ou à défaut, moyenne des trois plus hautes valeurs des 12 derniers mois
15Source : JLL / Immostat
Peu de projets de bureaux encore disponibles dans les 3 prochaines annéesPart des précommercialisations dans les livraisons mises en chantier > 5 000 m² (1T 2015)
1 040 000
585 000409 000
00
500 000
1 000 000
1 500 000
2 000 000
2 500 000
3 000 000
2015 2016 2017 1T 2018
En m²
Projets loués avant livraison Projets disponibles avant livraison
73%
34%
~65% des surfaces
en construction sont
déjà pré-louées
68%
16
Source : JLL
Investissement, dans la
dynamique des marchés
de capitaux
Un marché en hausse quasi-constante depuis 2010
2 128
5 7997 377
2 744
445 900 1 361 1 443 1 7583 152 3 565
2 447
4 260
3 537
1 823
8201 451
2 1453 509 2 651
5 5252 775
5 293
6 644
1 919
1 373
2 154
2 739
2 404 3 685
2 8214 664
3 886
2 818
1 966
2 623
4 241
5 6334 766 3 556
6 131
12 013
19 23820 377
8 451
5 262
8 746
11 878 12 122 11 650
17 629
3 565
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
12 000
14 000
16 000
18 000
20 000
22 000
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
En M€
T1 T2 T3 T4
+13%
Montants investis en Ile-de-France par trimestre
Sources : JLL/ImmoStat
18
Un marché porté par les grandes transactionsMontants investis en Ile-de-France par tranche de montants (en nombre)
166
199
263
195
122150
204
169 159 157
25
44
50
54
34
23
30
34
3742 42
7
25
36
41
19
12
22
25
2926 34
11
3
9
7
1
4
37
2
4
2
1
3
1
4
0
50
100
150
200
250
300
350
400
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 1T 2015
En nombre
< 50 M€ De 50 à 100 M€ De 100 à 300 M€ De 300 à 500 M€ > 500 M€
Sources : JLL/ImmoStat
19
73%
12%
15%
1T 2015(en volume)
Core Core + Value add / Opportuniste
Des investisseurs qui restent focalisés sur les produits peu risquésProfil d’investissement en Ile-de-France des transactions > 30 M€ (1T 2015)
63%14%
23%
2014(en volume)
Core Core + Value add / Opportuniste
Source : JLL
20
Source : JLL
Les taux prime restent sous pression d’une forte demande
21
Répartition des taux de rendement prime* par secteur au 1er trimestre 2015
* est considéré comme prime, un immeuble neuf ou restructuré, avec un bail ferme de 6 ou 9 ans, situé
dans la meilleure localisation de son marché, et commercialisé à une valeur de marché.
Source : JLL
Mais la prime immobilière est au plus hautEvolution des taux de rendement prime et de l’OAT
Sources : JLL/France Trésor
22
0
1
2
3
4
5
6
7
1T 2005
2T 2005
3T 2005
4T 2005
1T 2006
2T 2006
3T 2006
4T 2006
1T 2007
2T 2007
3T 2007
4T 2007
1T 2008
2T 2008
3T 2008
4T 2008
1T 2009
2T 2009
3T 2009
4T 2009
1T 2010
2T 2010
3T 2010
4T 2010
1T 2011
2T 2011
3T 2011
4T 2011
1T 2012
2T 2012
3T 2012
4T 2012
1T 2013
2T 2013
3T 2013
4T 2013
1T 2014
2T 2014
3T 2014
4T 2014
1T 2015
En %
Taux Prime Bureaux OAT 10 ans
23
Prévisions
Quelles prévisions?
Proche du pic ? Pas si on considère le cycle actuel par rapport aux précédents
24
Source: JLL
Western Europe Office Capital Value Index (Log)
+301%
10 Years
+69%
5 Years
+66%
4 Years
+47%
6 Years
1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018
Western Europe Paris
Positionnement des valeurs locatives actuelles par rapport à leur précédent maximum
Les loyers sont encore inférieurs à leur pic de pré-crise
Figures relate to the main submarket in each city
Source: JLL, 1Q15
1Q 2015 vs. Pre-GFC Peak
Chicago London Shanghai Frankfurt Paris7% 2% 2% -5% -13%
New York Hong Kong Sydney Singapore Tokyo-18% -21% -25% -33% -41%
A Paris les prix sont encore inférieurs à leur niveau de pré-crisePosition des valeurs vénales par rapport à leur précédent maximum
Figures relate to the main submarket in each city
Source: JLL, 1Q15
1Q 2015 vs. Pre-GFC Peak
Hong Kong Shanghai Chicago New York Sydney51% 35% 29% 12% 8%
London Singapore Frankfurt Paris Tokyo0% -3% -4% -12% -41%
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
UK Allemagne France Nordiques Europe du Sud Benelux Autres Europe de l'Est Russie
4 derniers trimestres
27
Source: JLL
€bn
2006
-4%
Europe : les investissements encore en-deçà du précédent picVolumes investis sur les 12 derniers mois vs pic du marché (en mds €)
2007
20072006
20072007
200706
-31%
-20% -28%
-26%-38% -20%
-18%-75%
11
En Europe, la hausse ne s’est faite que sur le paramètre « taux » de l’équation
28
-30
-20
-10
0
10
20
30
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Rental impact Yield impact Total CV growth
Source: JLL, April 2015
Contribution des loyers et des taux à l’évolution des valeurs vénales en Europe
Paris : une vraie corrélation entre activité économique et locative
29
Croissance du PIB et demande placée en IDF (variation en % sur n-1)
Source : Oxford Economics / INSEE / Immostat / JLL
-30,0
-20,0
-10,0
0,0
10,0
20,0
30,0
40,0
-6,0
-4,0
-2,0
0,0
2,0
4,0
6,0
8,0
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Evolution du PIB Evolution de la demande placée
Evol PIB en % Evol demande
placée en %
Des perspectives de croissance positives pour la région
30
Croissance économique (variation % sur n-1)
Source : Oxford Economics
1,5
1,5
1,6
1,6
1,7
1,7
1,8
1,8
1,9
1,9
2015 2016 2017 2018 2019 2020
Prévisions de croissance du PIB en Ile-de-France
31
Source: Jones Lang LaSalle IPNote
• This diagram illustrates where Jones Lang LaSalle estimate each prime office market is within its individual rental cycle from Q4 2008 to Q4 2014
• Markets can move around the clock at different speeds and directions
• The diagram is a convenient method of comparing the relative position of markets in their rental cycle, their position is not necessarily representative of investment or development market prospects.
• Their position refers to Prime Face Rental Values
Les loyers en bas de cycle depuis 1 anCycle de « l’Horloge des loyers JLL » depuis la crise
Rental Growth
Slowing
Rents
Falling
Rental Growth
Accelerating
Rents
Bottoming Out
4T 2008
4T 2012
2T 2014
1T2015
2T 2009
4T 2009
2 - 4T 2010
2T 2011
4T 2011
2T 2012
2T 2013
4T 2013
650
700
750
800
850
T4 2008
T2 2009
T4 2009
T2 2010
T4 2010
T2 2011
T4 2011
T2 2012
T4 2012
T2 2013
T4 2013
T2 2014
T42014
T12015
Loyer prime IDF
L’équilibre offre / demande devrait s’améliorer dans les prochaines années
32
Corrélation entre équilibre offre/demande et loyers
Source : JLL
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
-
0,50
1,00
1,50
2,00
2,50
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Ratio offre demande (an) Loyer prime IDF
Que retenir?
Ce qu’il faut en retenir
34Source : JLL
Paris, de par sa taille et sa maturité, garantit aux investisseurs un niveau d’activité récurrent élevé aussi bien sur le
marché locatif que de l’investissement ainsi qu’un bon niveau de liquidité pour les actifs immobiliers.
� Le marché locatif est le 1er marché européen. Il pèse
plus du double de Londres en termes de nombre de m²
consommés annuellement par les entreprises.
� Le marché locatif est actuellement en bas de cycle :
la demande est alimentée par une demande de
remplacement et non pas de croissance, l’offre reste
stable à un niveau supérieur à la moyenne historique et
les loyers sont en zone basse avec des mesures
d’accompagnement élevées.
� Le marché locatif devrait se redresser dans le sillage de
l’ économie mais les valeurs ne devraient pas évoluer
dans l’immédiat. Les perspectives vont toutefois vers une
amélioration à horizon 2016-2017.
� Le marché de l’investissement est le 2e en Europe après
Londres. Paris concentre 75 à 80% des volumes
d’investissement en France chaque année. L’Ile-de-France
est un marché très ouvert aux investisseurs internationaux
qui représentent annuellement 40 à 50% des
investissements.
� Le marché de l’investissement est dynamique. Il est
corrélé aux marchés des capitaux et profite de la baisse de
la rémunération des actifs concurrents comme les supports
obligataires. La demande est dynamique et les taux de
rendement ont eu tendance à baisser depuis 1 an.
� Le marché de l’investissement, est sur une phase de
stabilisation après avoir vu les valeurs portées par les
baisses de taux. En volumes et en prix, les marchés restent
encore à des niveaux inférieurs à ceux qui ont précédé la
crise. C’est le redémarrage du marché locatif qui devrait
porter l’évolution des valeurs du marché de l’investissement
à l’avenir alors que les taux de rendement devraient se
stabiliser.
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2014
Merci
Virginie Houzé
Directeur Etudes et Recherche France
JLL
+33 1 40 55 15 15