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MANUAL DE BOAS PRÁTICAS DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA

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“JUNTOS VALORIZAMOS LISBOA”

MANUAL DE BOAS PRÁTICAS DE AVALIAÇÃO

IMOBILIÁRIA


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Índice 1. Introdução............................................................................................................................. 3

2. Âmbito de aplicação ............................................................................................................. 5

3. Conceitos ............................................................................................................................... 6

4. Normativos nacionais e internacionais .............................................................................. 18

4.1. Normas da avaliação imobiliária ................................................................................. 18

4.2. Normas e regulamentos municipais ............................................................................ 20

5. Métodos de avaliação ........................................................................................................ 23

5.1. Método Comparativo de Mercado ............................................................................. 23

5.2. Método do Valor Residual (ou “Método Involutivo”) ................................................. 25

5.3. Método do Custo de Reposição (ou “Método Evolutivo”) ......................................... 26

5.4. Método do Rendimento (“Capitalização Direta”) ....................................................... 28

5.5. Método do Rendimento (“Discounted Cash Flows”) .................................................. 29

5.6. Avaliação de imóveis classificados, especiais e passíveis de uso alternativo ............. 29

5.7. Avaliação para fins tributários .................................................................................... 31

5.8. Avaliação em processos de expropriações ................................................................. 40

6. Trabalho de avaliação imobiliária ...................................................................................... 48

6.1. Avaliações Externas ..................................................................................................... 48

6.2. Avaliações Internas ..................................................................................................... 50

6.3. Relatório de avaliação ................................................................................................. 53

7. Qualificação dos peritos avaliadores ................................................................................. 57

8. Operações no âmbito das atribuições da DMGP ............................................................... 61

9. Ética e Deontologia ............................................................................................................. 69

10. Sistema de qualidade ..................................................................................................... 72

11. Disposições Finais ................................................................................................................. 74


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1. Introdução

A avaliação imobiliária reveste-se de importância fundamental para as operações

patrimoniais no âmbito das competências da Direção Municipal de Gestão Patrimonial

e da Câmara Municipal de Lisboa, em geral.

A gestão patrimonial e as operações imobiliárias que a materializam traduzem-se em

ações de grande visibilidade e importância quantitativa e qualitativa, muitas vezes

associadas a valores particularmente elevados, com impacto profundo no equilíbrio

orçamental e no planeamento a médio e longo prazo, o que por si só exige padrões de

excelência em termos de normalização, rigor técnico e transparência.

Quatro anos volvidos de atividade do Departamento de Política de Solos e Valorização

Patrimonial, atual Direção Municipal de Gestão Municipal, a reconhecida importância

estratégica de muitas das suas atuações para a governação da Cidade, a realização de

um elevado número de operações patrimoniais, a notoriedade das hastas públicas e o

imperativo ético associado, justificam a relevância que se deve atribuir à questão da

qualidade do trabalho de avaliação imobiliária, seja externa ou interna.

É fundamental a normalização de procedimentos, de critérios valorativos, e até de

preceitos éticos a observar na atividade de avaliação imobiliária, que se pretendem

neste momento reunir neste manual de boas práticas.

Relativamente às condições que os peritos avaliadores devem cumprir para a

realização das avaliações de imóveis, define-se um regime único, a aplicar de forma

transversal, para os peritos avaliadores que prestem serviços de avaliação de imóveis

para qualquer das finalidades e tipo de operações em questão. A exigência de

idoneidade, qualificação, competência e experiência profissional adequadas, e a

normalização de procedimentos e critérios, irão sempre incorporar e respeitar os

normativos internacionais reconhecidos e aceites da avaliação imobiliária.

Por outro lado, aposta-se numa transparente e rigorosa definição de conceitos,

essencial para a existência de uma linguagem comum e, consequentemente, para uma


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crescente objetivação destes procedimentos e respetivas conclusões, numa aplicação

concreta aos tipos fundamentais de operações patrimoniais realizadas pelo Município.

Num horizonte de médio prazo, pretende-se criar uma bolsa de profissionais e

empresas qualificados, que permitam cada vez mais melhorar a qualidade desta

ferramenta essencial do apoio à decisão, bem como a adoção de um Manual de Boas

Práticas que, pela sua qualidade, possa, interna e externamente, ser assumido como

uma referência.

O Manual de Boas Práticas de Avaliação Imobiliária assume-se como um instrumento

de trabalho de fundamental importância para o cumprimento das missões a cargo da

DMGP, elemento estruturante para uma atuação técnica de excelência e respeitadora

dos valores que nos orientam, máxime a legalidade, a transparência, a probidade e a

confiança, na certeza que assim se reforça a credibilização do serviço público e

daqueles que o cumprem.

Este Manual de Boas Práticas é parte integrante dos normativos de referência que

suportam a atividade da DMGP, numa articulação que, muito em especial, se pretende

coerente com o Código de Conduta, com o Perfil Ético-Profissional, com o

Regulamento do Património Imobiliário e com o Manual de Procedimentos, os dois

últimos ainda em fase de elaboração e discussão.


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2. Âmbito de aplicação

Todas as operações patrimoniais que resultem do exercício das competências

cometidas à Direção Municipal de Gestão Patrimonial (DMGP), independentemente da

natureza que revistam, deverão ser suportadas em avaliações imobiliárias,

devidamente atualizadas e que cumpram as normas e as boas práticas em vigor.

O Manual de Boas Práticas tem por objetivo identificar e condensar as normas e

procedimentos a observar nas avaliações imobiliárias, quer sejam realizadas

internamente pelos serviços competentes do município, quer por entidades externas

certificadas, contratadas para o efeito.

Aqui se apresentam as regras a observar para a admissão e contratação de entidades

avaliadoras externas e independentes, as condições técnicas gerais e especiais de

realização de tais trabalhos, os prazos de validade e as datas das eventuais

atualizações dos valores, os procedimentos de validação pelos serviços das avaliações

externas entregues e as regras deontológicas específicas da atividade, para lá de uma

uniformização de conceitos que se considera fundamental para o bom funcionamento

e o relacionamento com terceiros.

Em articulação com o Código de Conduta e com o Perfil Ético-Profissional, as regras e

princípios integrantes do Manual de Boas Práticas são aquelas a que os colaboradores

da DMGP se auto vinculam no exercício da sua atividade.


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3. Conceitos

Para efeitos de aplicação deste Manual de Boas Práticas, e para o funcionamento em

geral da Direção Municipal de Gestão Patrimonial, é fundamental a uniformização dos

conceitos e definições, que deverão cumprir os normativos internacionais,

reconhecidos e aceites, no âmbito das avaliações imobiliárias, e que estarão o mais

possível alinhados e harmonizados com as definições de outros regulamentos

municipais, com destaque para as constantes do Regulamento do Plano Diretor

Municipal de Lisboa.

No domínio específico da avaliação imobiliária, as fontes para as definições são as

normas do RICS – Royal Institution of Chartered Surveyors (edição Portuguesa), que

estão em conformidade com as Normas Internacionais de Avaliação (International

Valuation Standards – IVS) publicadas pelo International Valuation Standards Council –

IVSC.

Assim:

Propriedade

Todos os direitos sobre terrenos (com e sem construções),

instalações e equipamentos, ativos com vida económica

limitada e ativos incorpóreos, exceto nos casos em que o

contexto exige claramente uma definição mais restritiva.

O termo aplica-se também a outros ativos detidos para

revenda ou em construção, quando a avaliação se destina a

fins de inclusão de um (número) numa demonstração

financeira (relatório de contas). “Propriedade” inclui

“propriedades” no devido contexto.

Avaliação

A opinião de uma forma escrita quanto ao valor de um

interesse ou interesses específicos numa propriedade, à data

de avaliação, fornecida por escrito. Exceto em caso de


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limitações acordadas nos termos do acordo de contratação, a

avaliação é efetuada após inspeção e demais investigações e

ações adequadas, tendo em consideração a natureza da

propriedade e a finalidade da avaliação.

Valor de Mercado

Estimativa do montante mais provável pelo qual, à data da

avaliação, uma propriedade após um período adequado de

comercialização, poderá ser transacionada entre um

vendedor e um comprador decididos, em que ambas as

partes atuaram de forma esclarecida e prudente, e sem

coação.

Máxima e melhor

utilização

A estimativa do “valor de mercado” deve ser enquadrada no

objetivo da obtenção da “máxima e melhor utilização” para o

imóvel, a qual pode ser definida como sendo aquela que

conduz ao seu valor mais elevado, desde que o uso em causa

seja legalmente admissível, fisicamente possível e adequado,

normalmente requerido pelo mercado e financeiramente

viável.

Valor de venda

imediata

Valor de mercado do imóvel, mas num contexto de uma

operação imobiliária, em que a transação tem que ser

efetuada num período de tempo especialmente curto.

Também apresenta frequentemente as denominações de

valor de venda forçada, valor de liquidação forçada, ou valor

em condições especiais de mercado (RICS).

Valor venal Valor venal é a quantia pela qual o bem foi transacionado em


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mercado livre, ou seja, o preço que o comprador pagou ao

vendedor no momento da concretização do negócio.

Valor intrínseco

Valor intrínseco é o conceito de valor que traduz os custos

necessários à construção de um imóvel semelhante ao objeto

de avaliação, ponderados com fatores que traduzam a

depreciação física ou obsolescência funcional e/ou

económicas ocorridas, acrescidos do valor de mercado do

terreno.

Valor potencial,

locativo ou de

rendimento

O valor potencial, locativo ou de rendimento, traduz o valor

atual do imóvel atendendo aos seus rendimentos futuros,

atualizados a uma determinada taxa de rentabilidade

esperada.

Valor financeiro

Traduz o valor do imóvel considerando os seus rendimentos

atuais, capitalizados a uma determinada taxa de

rentabilidade esperada.

Valor residual

O valor residual é uma "medida" de valor utilizada sobretudo

na avaliação de terrenos e de propriedades a reabilitar, e que

se obtém deduzindo ao presumível valor de mercado do

imóvel, construído ou reabilitado, todos os custos, diretos e

indiretos, associados à intervenção (de construção ou de

reabilitação).

Valor hipotecário Valor comercial do imóvel, determinado com base em

critérios de prudência e considerando os aspetos sustentáveis


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de longo prazo do imóvel, as condições normais e do

mercado local, a utilização corrente e as alternativas

adequadas do imóvel.

Valor especial

Um montante acima do Valor de Mercado que reflete

atributos específicos de um ativo, e que apenas têm valor

para um comprador especial.

Valor de sinergia

Um elemento de valor adicional criado pela combinação de

dois ou mais interesses, no qual o valor destes interesses

combinados é superior à soma o valor de cada um dos

interesses originais. (Também conhecido como “marriage

value”).

“Through-the-cycle”

Designação anglo-saxónica mais comum no sistema de

regulação financeiro, que consiste na abordagem que tem

por base uma avaliação prudente do valor do imóvel,

considerando os aspetos sustentáveis a longo prazo desse

imóvel e as condições normais do mercado, afastando assim

os elementos especulativos dessa avaliação.

“Point-in-time”

Avaliação de acordo com as condições atuais do mercado, no

conceito de “justo valor”/valor de mercado, tendo presente a

conjuntura imobiliária atual, a oferta e procura, a

oportunidade, e não os aspetos de sustentabilidade a longo

prazo.

Valor contabilístico Valor dos imoveis para contabilização no Balanço das contas


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da CML, garantindo o cumprimento dos normativos da

contabilidade aplicáveis aos municípios.

Uso continuado

Avaliação tendo em consideração o uso atual do imóvel,

mesmo que não seja este aquele que corresponde à sua

maior valorização.

Uso alternativo

Na avaliação em uso alternativo consideramos o valor do

imóvel, de acordo com os vários usos que o imóvel pode vir a

ter legalmente, e que traduzam a sua melhor valorização

(“máxima e melhor utilização”).

Data do relatório

A data em relação à qual o responsável técnico da avaliação

assina o relatório.

Data de avaliação

A data de referência em que é válido o parecer de valor,

sendo a data estabelecida com o cliente como a data de

avaliação. Esta data pode ser anterior ou coincidir com a data

do relatório mas não pode ser posterior a esta.

Reavaliação

Atualização do trabalho de avaliação, face a alterações das

condições físicas, legais ou outras referentes ao imóvel ou aos

direitos que sobre ele incidem, ou porque decorreu um

período de tempo superior a 18 (dezoito) meses sobre a data

da última avaliação.

Inspeção Uma visita a uma propriedade para a examinar e obter

informações relevantes, a fim de expressar uma opinião


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profissional sobre o seu valor.

Prospeção de

mercado

Recolha criteriosa de dados de mercado, sobre transações ou

valores de oferta de venda/arrendamento, amostragem

sobre a qual é possível operar a ajustamentos sobre as

variáveis escolhidas que permitam retiram conclusões sobre

valores unitários de mercado.

Homogeneização da

amostra

Fatores de homogeneização são multiplicadores que visam

transformar os dados provenientes dos imóveis utilizados

como amostra (prospeção), para fins de levantamento de

valores adequados ao imóvel objeto de avaliação.

Superfície de

pavimento

Área de construção, abaixo ou acima da cota de soleira,

medida em m2, pelo perímetro exterior das paredes

exteriores, destinada aos diferentes usos previstos no PDM:

habitação, comércio, serviços, turismo, indústria compatível,

logística e equipamentos privados, incluindo armazéns e

arrecadações, e excluindo varandas, áreas em sótão e em

cave sem pé direito regulamentar e espaços exteriores

cobertos de utilização coletiva (alpendres, telheiros e terraços

cobertos).

Superfície de

pavimento acima do

solo

Idem do anterior, mas apenas a superfície de pavimento

acima da cota de soleira.

Índice de

edificabilidade

Quociente máximo admitido entre a superfície de pavimento

acima do solo duma operação urbanística e a área de solo a


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que o índice diz respeito.

Índice de

permeabilidade

Quociente entre a área permeável e a área do solo a que o

índice diz respeito.

Superfície vegetal

ponderada

Resultado, expresso em área, do contributo das diferentes

superfícies com revestimento vegetal, ponderadas em função

da sua importância, com o objetivo de requalificar os

logradouros e espaços exteriores, do ponto de vista

ambiental, funcional e urbanístico, promover a melhoria do

conforto térmico e visual, favorecer a infiltração de água no

subsolo, retardar o lançamento da água da chuva nas redes

públicas de saneamento básico e contribuir para a regulação

microclimática.

Créditos de

construção

Valores transacionáveis atribuídos pela Câmara Municipal aos

promotores de operações urbanísticas que concretizem

soluções de interesse municipal definidas no PDML,

traduzidos em m2, que podem ser integrados na majoração

do índice de edificabilidade admitido, de acordo com as

regras do PDML, podendo essa majoração verificar-se na

operação que lhes dá origem ou noutra, consoante as

referidas regras.

Valor base dos

prédios edificados

No âmbito do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis

(CIMI), o valor base dos prédios edificados (Vc) corresponde

ao valor médio de construção, por metro quadrado,

adicionado do valor do metro quadrado do terreno de


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implantação fixado em 25% daquele valor.

O valor médio de construção é determinado tendo em conta,

nomeadamente, os encargos diretos e indiretos suportados

na construção do edifício, tais como os relativos a materiais,

mão-de-obra, equipamentos, administração, energia,

comunicações e outros consumíveis.

Tipos de áreas dos

prédios edificados

A área bruta de construção do edifício ou da fração e a área

excedente à de implantação (A) resultam da seguinte

expressão:

A = (Aa + Ab) x Caj + Ac + Ad , em que:

Aa representa a área bruta privativa; Ab representa as áreas

brutas dependentes; Caj representa o coeficiente de

ajustamento de áreas; Ac representa a área de terreno livre

até ao limite de duas vezes a área de implantação; Ad

representa área de terreno livre que excede o limite de duas

vezes a área de implantação.

A área bruta privativa (Aa) é a superfície total medida pelo

perímetro exterior e eixos das paredes ou outros elementos

separadores do edifício ou da fração, incluindo varandas

privativas fechadas, caves e sótãos privativos com utilização

idêntica à do edifício ou da fração, a que se aplica o

coeficiente

As áreas brutas dependentes (Ab) são as áreas cobertas e

fechadas de uso exclusivo, ainda que constituam partes

comuns, mesmo que situadas no exterior do edifício ou da

fração, cujas utilizações são acessórias relativamente ao uso a


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que se destina o edifício ou fração, considerando-se, para

esse efeito, locais acessórios as garagens, os parqueamentos,

as arrecadações, as instalações para animais, os sótãos ou

caves acessíveis e as varandas, desde que não integrados na

área bruta privativa, e outros locais privativos de função

distinta das anteriores, a que se aplica o coeficiente 0,30.

A área do terreno livre do edifício ou da fração ou a sua

quota-parte resulta da diferença entre a área total do terreno

e a área de implantação da construção ou construções e

integra jardins, parques, campos de jogos, piscinas, quintais e

outros logradouros, aplicando-se-lhe, até ao limite de duas

vezes a área de implantação (Ac), o coeficiente de 0,025 e na

área excedente ao limite de duas vezes a área de implantação

(Ad) o coeficiente de 0,005.

Coeficiente de

localização

O coeficiente de localização (Cl) varia entre 0,4 e 3,5,

podendo, em situações de habitação dispersa em meio rural,

ser reduzido para 0,35.

Os coeficientes a aplicar em cada zona homogénea do

município podem variar conforme se trate de edifícios

destinados a habitação, comércio, indústria ou serviços.

Coeficiente de

afetação

O coeficiente de afetação (Ca) depende do tipo de utilização

dos prédios edificados, de acordo com o quadro do artº 41 do

código do IMI.

Coeficiente de

qualidade e conforto

O coeficiente de qualidade e conforto (Cq) é aplicado ao valor

base do prédio edificado, podendo ser majorado até 1,7 e


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minorado até 0,5, e obtém-se adicionando à unidade os

coeficientes majorativos e subtraindo os minorativos que

constam das tabelas do artº 43º do CIMI.

Coeficiente de

vetustez

O coeficiente de vetustez (Cv) é função do número inteiro de

anos decorridos desde a data de emissão da licença de

utilização, quando exista, ou da data da conclusão das obras

de edificação, de acordo com a tabela (CIMI) que define

escalões em função do nº de anos.

Depreciação física

A deterioração física manifesta-se pelo desgaste dos

componentes construtivos resultante do uso e exposição

ambiental a que estiveram submetidos, traduzindo-se numa

perda de valor ou na necessidade de investimento para

reparação ou reabilitação.

Obsolescência

funcional

A perda de valor devido a singularidades ou deficiências de

conceção arquitetónica dos espaços do imóvel que impedem

ou limitam a otimização da operacionalidade do mesmo.

Obsolescência

económica

A perda de valor provocada por causas económicas

desfavoráveis exteriores ao próprio imóvel (dos meios de

acesso, meios de transporte, dificuldades comerciais da zona,

etc.).

Pressuposto

Algo que se supõe ser verdade. Compreende factos,

condições ou situações que afetam o objeto de, ou a

abordagem a, uma avaliação; algo que mediante acordo


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prévio, dispensa verificação por um avaliador num processo

de avaliação. Normalmente estamos perante um pressuposto

sempre que não seja requerido ao avaliador a comprovação

da veracidade do facto, condição ou situação assumida.

Pressuposto especial

Um pressuposto que:

Exige que a avaliação assente em factos que diferem

materialmente dos factos à data de avaliação; ou que

Um possível comprador (excluindo um comprador com um

interesse especial) não pode adotar de forma razoável, à data

de avaliação, tendo em conta as circunstâncias

predominantes do mercado.

Reservas

Sempre que informações ou elementos relevantes que

possam influenciar a determinação do valor do imóvel lhe

estejam inacessíveis ou lhe não tenham sido disponibilizados,

o perito avaliador deve evidenciar no relatório de avaliação as

limitações do valor final proposto.

Avaliação interna

Trabalho de avaliação efetuado por técnico pertencente aos

quadros da CML, devidamente qualificado. Apesar de integrar

os quadros do município, deve observar com permanente

acuidade os requisitos de rigor e independência.

Avaliação externa

Trabalho de avaliação efetuado por entidade avaliadora,

pessoa singular ou coletiva, que não tenha vínculos laborais

com o cliente, devidamente certificada e previamente


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contratada de acordo com as regras da contratação pública.

Em casos de dúvida ou conflito de normas, prevalecerão sempre as definições

constantes do Regulamento do PDM de Lisboa sobre matérias urbanísticas, e as

definições constantes das normas internacionais de avaliação sobre matérias relativas

à avaliação imobiliária.


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4. Normativos nacionais e internacionais

4.1. Normas da avaliação imobiliária

Constituem referências fundamentais deste Manual, as normas internacionais

universalmente reconhecidas e aceites, os regulamentos de algumas entidades

nacionais que recorrem aos serviços de avaliação imobiliária, e ainda os códigos legais,

que contêm métodos de cálculo próprios para finalidades bem específicas.

A nível internacional dever-se-ão ter como referência as normas seguidamente

identificadas, da responsabilidade de organizações profissionais de relevância no setor

imobiliário, sem prevalência de nenhuma delas sobre as demais:

a) European Valuation Standards, emitida pela THEGoVA – The European Group of

Valuers´ Associations;

b) RedBook, emitida pela RICS – Royal Institution of Chartered Surveyors;

c) International Valuation Standards, emitida pela IVSC – International Valuation

Standards Committee.

Todas as normas de avaliação supra enunciadas apontam para a aplicação das normas

internacionais de contabilidade para efeitos de relato financeiro (v.g. IAS 16, IAS 40,

IFRS 5 e IFRS 13), nomeadamente para os imóveis que sejam avaliados ao justo valor,

sendo a IFRS 13 (Fair value measurement) a referência na avaliação dos imóveis para

efeitos de relato financeiro.

A IFRS 13 foi adotada pela União Europeia a partir de 1 de janeiro de 2013, sendo de

aplicação obrigatória para as instituições de crédito e empresas de seguros. A sua

utilização é recomendada porque vantajosa, na medida de uma norma de avaliação ao

justo valor reconhecida internacionalmente.

Neste sentido, aquando da avaliação de um imóvel pelo “justo valor” para efeitos de

relato financeiro, deverá ser seguido um dos seguintes métodos de avaliação

apresentados na IFRS 13: (i) market approach; (ii) cost aproach; (iii) income approach.


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Relativamente ao normativo nacional, a referência principal é a Lei n.º 153/2015 de 14

de setembro, que regula o acesso e o exercício da atividade dos peritos avaliadores de

imóveis que prestem serviços a entidades do sistema financeiro da área bancária,

mobiliária, seguradora e resseguradora e dos fundos de pensões, referidos como

«peritos avaliadores de imóveis».

Esta Lei representa um avanço em relação ao normativo nacional que imperou durante

muitos anos, que consiste na regulamentação da CMVM – Comissão de Mercado de

Valores Mobiliários, a aplicar para os Fundos de Investimento Imobiliário,

concretamente o regulamento nº 8/2002, (com as alterações introduzidas pelos

Regulamentos da CMVM n.º 1/2005 e n. º 7/2007) e republicado pelo Regulamento da

CMVM n.º 7/2007), contendo as regras a adotar nas avaliações imobiliárias e na

certificação dos peritos avaliadores.

Relativamente aos aspetos éticos e deontológicos da profissão de avaliador, importa

ter presente os estatutos das 2 (duas) principais associações de avaliadores, que

norteiam a atividade de perito avaliador, e são detentoras de larga experiência da

realidade transversal neste domínio.

Finalmente refere-se que em casos específicos de imóveis ou de direitos sobre os bens

imóveis, são aplicáveis os códigos legais, de que constituem exemplo, o código das

expropriações, o código do IMI, o SNC – Sistema de Normalização Contabilística e o

Regime de Arrendamento Urbano.

Normas

internacionais

RICS | Manual do Royal Institution of Chartered Surveyors do

Reino Unido (RICS)

IVSC | Normas do Internacional Valuations Standards

Comitee (IVS)

IFRS | International Financial Reporting Standards (IAS)

Regulamentos de

entidades nacionais

Lei n.º 153/2015 de 14 de setembro, que regula o acesso e o

exercício da atividade dos peritos avaliadores de imóveis que


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de supervisão e

associativas

prestem serviços a entidades do sistema financeiro da área

bancária, mobiliária, seguradora e resseguradora e dos

fundos de pensões, referidos como «peritos avaliadores de

imóveis».

Comissão de Mercado de Valores Mobiliários | Regulamentos

da CMVM nº8/2002 (com as alterações introduzidas pelos

Regulamentos da CMVM n.º 1/2005 e n. º 7/2007) – rege os

critérios de Avaliações e Peritos de Avaliação de Imóveis de

Fundos de Investimentos.

Instituto Seguros de Portugal | Norma Regulamentar nº

16/99-R.

Estatutos das duas associações dos peritos avaliadores, a

Associação Portuguesa de Avaliações de Engenharia e a

Associação Nacional dos Avaliadores Imobiliários, no que se

refere aos aspetos éticos e deontológicos da profissão.

Códigos e legislação

CIMI e CIMT | Decreto-Lei nº 287/2003 de 12 de Novembro.

Código das Expropriações | Lei nº 56/2008 de 4 de Setembro,

considerando a sua última atualização e republicação do

diploma.

SNC | Sistema de Normalização Contabilística, Decreto-Lei n.º

158/2009 de 13 de Julho.

NRAU – Regime Jurídico do Arrendamento Urbano, Lei n.º

31/2012 de 14 de Agosto.

4.2. Normas e regulamentos municipais

Em relação aos regulamentos com aplicação direta no domínio das avaliações

imobiliárias, mencionam-se os mais importantes:

PDM Plano Diretor Municipal de lisboa, aprovado pela deliberação

da Assembleia Municipal de Lisboa n.ºs 46/AML/2012 e

http://dre.pt/pdf1sdip/2012/08/15700/0441104452.pdf

http://dre.pt/pdf1sdip/2012/08/15700/0441104452.pdf


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47/AML//2012, na sua reunião de 24 de julho de 2012, e

publicado no Diário da República, 2.ª série, n.º 168, de 30 de

agosto de 2012, através do Aviso n.º 11622/2012.

Considerando a Alteração Simplificada do Plano Diretor

Municipal publicada no Diário da República, 2.ª série — N.º

88 de 8 de maio de 2014, e a Retificação e Correção Material

do Plano Diretor Municipal publicada no Diário de República,

2.ª série— N.º 64 de 1 de abril de 2015.

PU´s e PP´s

Planos de Urbanização e Planos de Pormenor aprovados e

eficazes, aplicáveis em zonas parciais da cidade, estando

elencados no Regulamento do PDM e no site da CML.

RMUEL

Regulamento Municipal de Urbanização e Edificação de

Lisboa, aprovado por deliberação da Assembleia Municipal de

Lisboa, na sua reunião de 12 de março de 2013, através da

Deliberação n.º 22/AML/2013 e da Deliberação n.º

24/AML/2013, aprovar a Alteração ao Regulamento

Municipal de Urbanização e Edificação de Lisboa.

Considerar os valores do Factor “F” para efeitos de cálculo de

compensação urbanística, constantes do ANEXO I, a que faz

referência o artº 63º B sobre o cálculo das compensações

urbanísticas.

Regulamento de

taxas

Regulamento Municipal de Taxas Relacionadas com a

Atividade Urbanística e Operações Conexas a Assembleia

Municipal de Lisboa aprovou, através da deliberação n.º

48/AML/2012 (Deliberação n.º 734/CM/2011), na sua reunião

de 24 de julho de 2012, a alteração ao Regulamento

Municipal de Taxas Relacionadas com a Atividade Urbanística

e Operações Conexas.

Complementos de

lote

Regulamento Municipal de Alienação em Complemento de

Lote, aprovado pela deliberação nº 4/AM/2009, e com as

condições especiais de alienação em Complemento de Lote


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aprovado pela deliberação nº 65/AM/2013, regulamento que

será revogado com a aprovação do Regulamento do

Património Imobiliário.

Sistema de

Incentivos a

Operações

Urbanísticas com

Interesse Municipal

Regulamento Municipal que aprova o Sistema de Incentivos a

Operações Urbanísticas com Interesse Municipal, aprovado

em reunião da Assembleia Municipal de 21 de Maio de 2013

(Deliberação nº 54/CM/2013).

Em caso de alterações legislativas, ou de alterações nos regulamentos anteriormente

identificados, passa a estar em vigor para efeitos deste Manual de Boas Práticas da

Avaliação Imobiliária, o código ou o regulamento correspondentes, que se encontrar

em vigor à data.


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5. Métodos de avaliação

Em razão da especificidade do caso concreto em estudo, recorrer-se-á aos métodos de

avaliação seguidamente enunciados:

5.1. Método Comparativo de Mercado

Este método deve ser usado, preferencialmente, quando se pretende estimar o valor

de mercado de um imóvel, estabelecendo a comparação com dados obtidos sobre

transações ou ofertas de venda, que tenham ocorrido recentemente no mercado.

Para a sua materialização é imprescindível a constituição de uma amostra, com dados

de mercado, relativos a imóveis com características tanto quanto possível semelhantes

ao imóvel em avaliação.

A aplicação do método de comparativo de mercado deve obedecer às seguintes

exigências:

a) Tenham ocorrido um elevado número de vendas ou arrendamentos no

mercado em análise;

b) Os imóveis ou direitos transacionados sejam comparáveis ao imóvel em análise;

c) As condições de transação sejam idênticas;

d) A informação, sobre as transações ocorridas, seja o mais recente possível;

e) Não tenham ocorrido fatores externos a influenciar as transações ocorridas.

Na caracterização da amostra devem ser tidas em conta as variáveis independentes

que, em princípio, se prevê tenham maior influência na formação dos valores, bem

como as variáveis dependentes, escolhidas de acordo com o funcionamento normal do

mercado.

A pesquisa de dados de mercado é um dos pressupostos fundamentais, com influência

direta no resultado da avaliação, pelo que deve ser devidamente organizada e incluir

informação detalhada e rigorosa sobre os imóveis incluídos na amostra,

nomeadamente, fotografias e os contactos da fonte de informação.


24

Na recolha e tratamento dos dados da amostra, recomenda-se que sejam observados

os seguintes requisitos:

a) Salvo casos excecionais, devidamente fundamentados, efetuar vistoria física

aos imóveis a integrar na amostra;

b) Caso os dados de referência sejam obtidos através de pesquisa efetuada na

Internet ou na imprensa escrita, tal deve ser expressamente referido e

devidamente ponderado no relatório final;

c) Quando a informação relevante sobre o imóvel seja considerada insuficiente, é

aconselhável a confirmação, através de contacto direto com a fonte

responsável pela informação;

d) Análise criteriosa dos aspetos quantitativos e qualitativos a considerar na

caracterização do imóvel;

e) Cruzamento de fontes de informação para confirmação dos dados de referência

sobre o imóvel, por exemplo, em relação às áreas úteis e brutas, que são

publicitadas, e que frequentemente apresentam divergências significativas;

f) Organizar convenientemente a amostra, de modo a evidenciar os valores

(quantitativos) considerados para cada uma das variáveis;

g) O número de dados da amostra deve ser, sempre que possível, superior ao

número de parâmetros estimados, aconselhando-se a ter pelo menos um

número n de dados, de modo a:

n ≥ 5 K

Em que:

n - número de dados efetivamente utilizados no modelo;

k - número de variáveis independentes

h) No tratamento dos dados devem ser utilizadas, preferencialmente,

metodologias de natureza técnico/científica, evitando-se, salvo exceções

devidamente justificadas, o tratamento empírico da informação;

i) Entendem-se por metodologias de natureza técnico/científica aquelas que

conduzem a modelos cujos pressupostos se encontram explicitados e testados,

dando-se preferência à análise por modelos de Regressão Linear;


25

j) Quando não for possível o tratamento dos dados por modelos científicos com

pressupostos devidamente explicitados e testados, a avaliação, mesmo assim,

deve basear-se nesses dados, analisados de acordo com o desenvolvimento

explícito de raciocínios lógicos e coerentes, compatíveis com o funcionamento

do mercado imobiliário, que de algum modo, permitam justificar as conclusões

da avaliação;

k) Sempre que seja viável, o avaliador deve incluir nas amostras de mercado

recolhidas, dados relativos a transações de imóveis, considerados semelhantes

ou comparáveis ao imóvel em avaliação, indicando a data do negócio e as

entidades envolvidas no mesmo.

5.2. Método do Valor Residual (ou “Método Involutivo”)

Neste método, o valor do imóvel é estimado com base no estudo de viabilidade

económica, realizado a partir da suposição de um hipotético investimento futuro, que

com ele seja compatível e que represente o melhor aproveitamento possível, de

acordo com as condições próprias do mercado, considerando-se, para o efeito,

cenários para a execução e comercialização do empreendimento.

A pesquisa de valores é realizada com os cuidados e metodologia já expressos

anteriormente, com o intuito de determinar o valor de mercado do empreendimento

imobiliário como concluído, através do Método Comparativo de Mercado; a variação

do correspondente valor no tempo e o período de absorção no mercado.

A análise dos investimentos é, preferencialmente, realizada através de modelos

dinâmicos, dando-se prevalência à “análise por fluxos de caixa descontados”

(discounted cash-flows”), em que são explicitados todos os parâmetros considerados,

nomeadamente:

a) Custos de demolições, infraestruturas, e construção ou reabilitação;

b) Receitas provenientes da comercialização no mercado de compra e venda, ou

no mercado de arrendamento;


26

c) Taxas (valorização imobiliária, evolução dos custos, juros de capitais investidos,

impostos, taxas municipais);

d) Custos indiretos, incluindo custos com estudos e projetos, gestão da obra,

taxas, financiamento, comissões de comercialização e publicidade;

e) Prazos de execução de projetos, licenciamento, construção e comercialização;

f) Avaliação do risco, traduzido na seleção da taxa de desconto dos fluxos de caixa

gerados.

O uso deste método é recomendado quando se pretende estimar o Valor de Mercado

de projetos futuros, para terrenos com potencial de desenvolvimento, ou com

esperada mudança de uso, para os quais é provável estimar a sua capacidade

construtiva, face aos instrumentos de gestão territorial em vigor, ou em edifícios onde

se pretendam levar a cabo obras de reabilitação/ampliação/beneficiação ou de

mudança de uso, que pela sua previsível extensão temporal, aconselhem à sua

ponderação, tendo em conta o tempo, previsivelmente longo da sua realização.

Em resposta a um maior grau de exigência, por parte dos modelos de avaliação

utilizados para empreendimentos imobiliários, a utilização de árvores de decisão bem

como a Teoria das Opções Reais, constituem alternativas válidas à avaliação e tomada

de decisões de investimento em ativos reais como sejam terrenos, imóveis, projetos

imobiliários ou direitos sobre os mesmos, constituindo técnicas mais sofisticadas na

avaliação em ambiente de incerteza e risco. Concentramo-nos aqui sobretudo em

investimentos imobiliários normalmente de montante elevado, com uma longa

maturidade, e caracterizados por um grau elevado de contingência e irreversibilidade,

que estão expostos a fortes condições de incerteza económica.

5.3. Método do Custo de Reposição (ou “Método Evolutivo”)

Neste método, o valor do imóvel é estimado com base no somatório dos valores das

suas partes constituintes, nomeadamente terreno, melhoramentos no terreno e

construções.


27

Também se deverão considerar no valor de uma edificação, os equipamentos fixos ou

mobiliário, com caracter permanente e indissociável do imóvel, como é o caso de

condutas e aparelhos de ventilação forçada ou sistemas centrais de ar condicionado,

ou mobiliários de cozinha e de instalações sanitárias.

No caso de imóvel com benfeitorias, ao valor do terreno dever-se-á somar o custo de

reprodução das benfeitorias devidamente atualizado por fator de depreciação física

aplicável, que tem em consideração quer a idade quer o estado de conservação do

imóvel.

Na ausência de elementos de referência do imóvel, suficientes para uma

caracterização rigorosa do seu estado de depreciação físico/funcional, considera-se

aceitável o recurso ao estabelecido na Tabela de Ross-Heidecke, que permite a

estimativa da depreciação física do imóvel, quantificada no factor “K”, que conjuga a

idade do imóvel, em percentagem da sua vida útil provável, com o seu estado de

conservação – Anexo I a este Manual.

Além da depreciação física, podem ainda ser consideradas as obsolescências funcional

e económica, face a uma eventual desatualização das suas características, perante as

exigências técnicas e de mercado das edificações atuais. Poderão constituir exemplo,

edifícios industriais que por estarem desatualizados implicam elevados consumos

energéticos, ou edifícios habitacionais cujas características estão desatualizadas face

ao perfil atual dos compradores ou arrendatários, ou edifícios de escritórios, cujas

características implicam investimento relevante para se executarem as redes de

informática e outras.

Em situações pontuais em que a avaliação do imóvel venha a coincidir com a

materialização de um projeto de recuperação, reabilitação ou remodelação do mesmo,

a depreciação física pode ainda ser determinada por orçamento elaborado em que

está sustentado o investimento necessário à recolocação do imóvel na condição de

“novo”.


28

O valor do imóvel determinado através da aplicação desta metodologia, ou seja, o

valor do terreno e das construções e benfeitorias existentes, deve considerar todos os

custos diretos inerentes ao desenvolvimento do imóvel em estudo, nomeadamente

custos com projeto, custos com taxas urbanísticas, custos de gestão e de promoção,

que de forma inequívoca sejam associados ao custo de reprodução das construções e

suas benfeitorias.

5.4. Método do Rendimento (“Capitalização Direta”)

Através desta formulação do método do rendimento, que representa uma forma de

análise de investimento, aplicável a imóveis com capacidade de gerar receitas à data

de avaliação, o valor estimado do imóvel é obtido através da capitalização da sua

renda líquida, com a rigorosa seleção da taxa de capitalização que reflete a conjuntura

do mercado e o grau de risco associado a este investimento.

em que:

V – Valor do rendimento

R – Rendimento líquido

t – taxa de capitalização

A determinação dos valores de rendas líquidas é efetuado tendo como referência os

valores das rendas potenciais de mercado, ou das rendas efetivas decorrentes dos

contratos de arrendamento em vigor, deduzindo os encargos com condomínio, taxas

municipais, IMI e com a manutenção do edificado, a não ser que o contrato disponha

de forma diversa, e nesse caso, serão tidas em consideração as condições contratuais

em vigor.

As rendas efetivas poderão sofrer uma evolução ao longo do tempo, em função do

estipulado no Regime do Arrendamento Urbano – NRAU, que permite a atualização

gradual das rendas, não deixando de considerar os mecanismos legais, constantes

nesse diploma, de salvaguarda e proteção, para determinado perfil de inquilinos.


29

Para a seleção da taxa de capitalização, é efetuada a análise de risco referente a um

imóvel colocado no mercado de arrendamento, que possa estar algum tempo devoluto

sem inquilinos, ou existirem algumas contingências relacionadas com a liquidação das

rendas mensais.

5.5. Método do Rendimento (“Discounted Cash Flows”)

Esta formulação do método do rendimento, baseada na análise de investimentos, é

aplicável a imóveis com capacidade para gerar receitas de natureza heterogénea,

diferenciadas no tempo.

A análise dos investimentos é realizada quer através de modelos dinâmicos, com

preferência expressa pela análise por fluxos de caixa descontados, quer por utilização

de fórmulas de análise financeira reconhecidamente testadas e devidamente

explicitadas.

O método aqui previsto é utilizado, genericamente, na avaliação de imóveis detidos

como investimento, podendo ser utilizado para estimar o seu valor de mercado ou

calcular o valor em uso continuado.

5.6. Avaliação de imóveis classificados, especiais e passíveis de uso alternativo

Na avaliação de imóveis classificados ou de imóveis especiais, de que constituem

exemplo, edifícios classificados, edifícios com valor histórico, quartéis de bombeiros,

unidades de saúde, compreendendo imóveis integrados ou a integrar no património da

CML, e cuja avaliação pode ser requerida para efeitos de aquisição/alienação, ou

meramente para fins contabilísticos, e para os quais muito dificilmente são

encontradas referências de transações ou de oferta no mercado imobiliário, devem ser

adotadas metodologias de avaliação de credibilidade técnica inquestionável.

Na explanação daquelas metodologias, os cenários potenciais de investimento

adotados para a valorização do imóvel devem ser criteriosamente estabelecidos, em

função dos instrumentos de gestão urbanística que impendem sobre os mesmos,


30

nomeadamente no âmbito de Planos Diretores Municipais, Planos de Urbanização

e/ou de Planos de Pormenor.

Enquadrando-se os imóveis a avaliar, nos regulamentos urbanísticos vigentes, em

“Áreas de Usos Especiais” ou de “Equipamentos”, e sendo possível perspetivar uma

alteração do seu uso, quer porque a sua situação atual – em termos de idade, estado

de conservação dimensão e funcionalidade – deixou de dar resposta às necessidades

organizacionais e de espaço das entidades a que estão adstritos, quer ainda por se

encontrarem funcionalmente e/ou tecnologicamente obsoletos, devem os mesmos ser

avaliados com base em cenários urbanísticos e económicos sustentados, em que os

parâmetros de avaliação que venham a ser adotados, sejam claramente definidos e

justificados, em termos de:

a) Valores unitários, ou rendas unitárias, atribuídos aos mesmos;

b) Metodologias de avaliação utilizadas;

c) Cenários de uso alternativo contemplados para o imóvel;

d) Períodos de tempo projetados para o desenvolvimento económico do

projeto;

e) Custos associados à mudança de uso, nomeadamente de natureza

ambiental, custos de paragem de atividade, mudanças e armazenagem de

bens durante um período de tempo;

f) Destino a dar ao edificado existente;

g) Receitas expectáveis geradas pelo cenário de uso alternativo;

h) Taxas de atualização, remuneração, depreciação e outros encargos

indispensáveis à sustentada exploração económica do imóvel.

Em avaliações de maior complexidade, em que o perito avaliador, após a análise do

pedido de avaliação, venha a reconhecer a necessidade da constituição de uma equipa

multidisciplinar para proceder à determinação do valor de mercado do imóvel, deve

aquele avisar previamente a DMGP e, em relatório fundamentado, definir

objetivamente quais as áreas de saber em que é imprescindível o recurso a peritos

sectoriais. Constituem exemplo, avaliação e peritagem de casos especiais de solos


31

contaminados, ou de recursos naturais com relevância para o valor, ou com elevado

risco de inundação ou cheia, ou de património com valor histórico ou arqueológico.

5.7. Avaliação para fins tributários

Na avaliação de imóveis para fins tributários, ou em operações patrimoniais em que

seja adotado como referência o Valor Patrimonial Tributário, seguem-se as regras

específicas do Código do IMI, Decreto- Lei 287/2003, de 12 de Novembro, com as

alterações produzidas pela Lei nº 60-A/2011, de 30 de Novembro, e as últimas

atualizações das Leis 82-B/2014 e 82-D/2014, ambas de 31 de Dezembro.

Atendendo à natureza dos imóveis e dos processos vamos considerar apenas a parte

da avaliação dos prédios urbanos, em conformidade com o artigo 38º e seguintes:

Artigo 38º Determinação do valor patrimonial tributário

1. A determinação do valor patrimonial tributário dos prédios urbanos para

habitação, comércio, indústria e serviços resulta da seguinte expressão:

em que:

Vt = valor patrimonial tributário;

Vc = valor base dos prédios edificados;

A = área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação;

Ca = coeficiente de afetação;

Cl = coeficiente de localização;

Cq = coeficiente de qualidade e conforto;

Cv = coeficiente de vetustez.

2. O valor patrimonial tributário dos prédios urbanos apurado é arredondado para

a dezena de euros imediatamente superior.


32

Artigo 39.º Valor base dos prédios edificados

1. O valor base dos prédios edificados (Vc) corresponde ao valor médio de

construção, por metro quadrado, adicionado do valor do metro quadrado do terreno

de implantação fixado em 25% daquele valor.

2. O valor médio de construção é determinado tendo em conta, nomeadamente,

os encargos diretos e indiretos suportados na construção do edifício, tais como os

relativos a materiais, mão-de-obra, equipamentos, administração, energia,

comunicações e outros consumíveis.

Artigo 40.º Tipos de áreas dos prédios edificados

1. A área bruta de construção do edifício ou da fração e a área excedente à de

implantação (A) resultam da seguinte expressão:

( )

em que:

Aa representa a área bruta privativa;

Ab representa as áreas brutas dependentes;

Caj representa o coeficiente de ajustamento de áreas;

Ac representa a área de terreno livre até ao limite de duas vezes a área de

implantação;

Ad representa área de terreno livre que excede o limite de duas vezes a área de

implantação.

2. A área bruta privativa (Aa) é a superfície total medida pelo perímetro exterior e

eixos das paredes ou outros elementos separadores do edifício ou da fração, incluindo

varandas privativas fechadas, caves e sótãos privativos com utilização idêntica à do

edifício ou da fração, a que se aplica o coeficiente 1.

3. As áreas brutas dependentes (Ab) são as áreas cobertas e fechadas de uso

exclusivo, ainda que constituam partes comuns, mesmo que situadas no exterior do

edifício ou da fração, cujas utilizações são acessórias relativamente ao uso a que se


33

destina o edifício ou fração, considerando-se, para esse efeito, locais acessórios as

garagens, os parqueamentos, as arrecadações, as instalações para animais, os sótãos

ou caves acessíveis e as varandas, desde que não integrados na área bruta privativa, e

outros locais privativos de função distinta das anteriores, a que se aplica o coeficiente

0,30.

4. A área do terreno livre do edifício ou da fração ou a sua quota-parte resulta da

diferença entre a área total do terreno e a área de implantação da construção ou

construções e integra jardins, parques, campos de jogos, piscinas, quintais e outros

logradouros, aplicando-se-lhe, até ao limite de duas vezes a área de implantação (Ac),

o coeficiente de 0,025 e na área excedente ao limite de duas vezes a área de

implantação (Ad) o de 0,005.

Artigo 40.º-A Coeficiente de ajustamento de áreas

1. Para os prédios cuja afetação seja a habitação, o coeficiente de ajustamento de

áreas (Caj) é aplicado à área bruta privativa e dependente e é variável em função dos

escalões de área, de acordo com a seguinte tabela e com base nas seguintes fórmulas:

2. Para os prédios cujas afetações sejam o comércio ou os serviços, o coeficiente

de ajustamento de áreas (Caj) é aplicado às áreas brutas privativa e dependente e é

variável em função dos escalões de área, seguindo a mesma metodologia de cálculo do

n.º 1, de acordo com a seguinte tabela:


34

3. Para os prédios cuja afetação seja a indústria, o coeficiente de ajustamento de

áreas (Caj) é aplicado às áreas brutas privativa e dependente e é variável em função

dos escalões de área, seguindo a mesma metodologia de cálculo do n.º 1, de acordo

com a seguinte tabela:

4. Para os prédios cuja afetação seja a de estacionamento coberto, individual ou

coletivo, fechado ou aberto, o coeficiente de ajustamento de áreas (Caj) é aplicado às

áreas brutas privativa e dependente e é variável em função dos escalões de área,

seguindo a mesma metodologia de cálculo do n.º 1, de acordo com a seguinte tabela:

5. Nos terrenos para construção, o coeficiente de ajustamento de áreas (Caj) é

aplicado às edificações autorizadas ou previstas, de acordo com as seguintes regras:

a) Quando existir apenas uma afetação, aplica-se a tabela correspondente;

b) Quando existir mais de uma afetação, com discriminação de área, aplica-se a

tabela correspondente a cada uma das afetações;

c) Quando existir mais de uma afetação e não seja possível estabelecer a

discriminação referida na alínea anterior, aplica-se a tabela da afetação

economicamente dominante.

Artigo 41.º Coeficiente de afetação

O coeficiente de afetação (Ca) depende do tipo de utilização dos prédios edificados, de

acordo com o seguinte quadro:


35

Artigo 42.º Coeficiente de localização

1. O coeficiente de localização (Cl) varia entre 0,4 e 3,5, podendo, em situações de

habitação dispersa em meio rural, ser reduzido para 0,35.

2. Os coeficientes a aplicar em cada zona homogénea do município podem variar

conforme se trate de edifícios destinados a habitação, comércio, indústria ou serviços.

3. Na fixação do coeficiente de localização têm-se em consideração,

nomeadamente, as seguintes características:

a) Acessibilidades, considerando-se como tais a qualidade e variedade das vias

rodoviárias, ferroviárias, fluviais e marítimas;

b) Proximidade de equipamentos sociais, designadamente escolas, serviços

públicos e comércio;

c) Serviços de transportes públicos;

d) Localização em zonas de elevado valor de mercado imobiliário.

4. O zonamento consiste na determinação das zonas homogéneas a que se

aplicam os diferentes coeficientes de localização do município e as percentagens a que

se refere o n.º 2 do artigo 45.º.

Artigo 43.º Coeficiente de qualidade e conforto

1. O coeficiente de qualidade e conforto (Cq) é aplicado ao valor base do prédio

edificado, podendo ser majorado até 1,7 e minorado até 0,5, e obtém-se adicionando

à unidade os coeficientes majorativos e subtraindo os minorativos que constam das

tabelas seguintes:


36

TABELA I

Prédios destinados a habitação

TABELA II

Prédios destinados a comércio, indústria e serviços


37

2. Para efeitos de aplicação das tabelas referidas no número anterior:

a) Considera-se cozinha um local onde se encontram instalados equipamentos

adequados para a preparação de refeições;

b) Considera-se que são instalações sanitárias os compartimentos do prédio com

um mínimo de equipamentos adequados às respetivas funções;

c) Consideram-se também redes públicas de distribuição de água, de eletricidade,

de gás ou de coletores de esgotos as que, sendo privadas, sirvam um

aglomerado urbano constituído por um conjunto de mais de 10 prédios

urbanos;

d) Consideram-se áreas inferiores às regulamentares as que estejam abaixo dos

valores mínimos fixados no Regime Geral das Edificações Urbanas (RGEU);

e) Considera-se condomínio fechado um conjunto de edifícios, moradias ou

frações autónomas, construído num espaço de uso comum e privado, com

acesso condicionado durante parte ou a totalidade do dia;

f) Considera-se piscina qualquer depósito ou reservatório de água para a prática

da natação desde que disponha de equipamento de circulação e filtragem de

água;

g) Consideram-se equipamentos de lazer todos os que sirvam para repouso ou

para a prática de atividades lúdicas ou desportivas

h) Para aferição da qualidade construtiva, considera-se a utilização de materiais

de construção e revestimento superiores aos exigíveis correntemente,

nomeadamente madeiras exóticas e rochas ornamentais;

i) Considera-se haver localização excecional quando o prédio ou parte do prédio

possua vistas panorâmicas sobre o mar, rios, montanhas ou outros elementos

visuais que influenciem o respetivo valor de mercado;

j) Considera-se centro comercial o edifício ou parte de edifício com um conjunto

arquitetonicamente unificado de estabelecimentos comerciais de diversos

ramos, em número não inferior a 45, promovido, detido e gerido como uma

unidade operacional, integrando zona de restauração, tendo sempre uma loja

âncora e ou cinemas, zonas de lazer, segurança e parqueamento;


38

k) Considera-se edifício de escritórios o prédio ou parte de prédio concebido

arquitetonicamente por forma a facilitar a adaptação e a instalação de

equipamentos de acesso às novas tecnologias;

l) Considera-se que é deficiente o estado de conservação quando os elementos

construtivos do prédio não cumpram satisfatoriamente a sua função ou façam

perigar a segurança de pessoas e bens;

m) Considera-se haver localização e operacionalidade relativas quando o prédio ou

parte do prédio se situa em local que influencia positiva ou negativamente o

respetivo valor de mercado ou quando o mesmo é beneficiado ou prejudicado

por características de proximidade, envolvência e funcionalidade,

considerando-se para esse efeito, designadamente, a existência de telheiros,

terraços e a orientação da construção.

3. As diretrizes para definição da qualidade de construção, localização excecional,

estado deficiente de conservação e localização e operacionalidade relativas são

estabelecidas pela CNAPU com base em critérios dotados de objetividade e, sempre

que possível, com base em fundamentos técnico-científicos adequados.

Artigo 44.º Coeficiente de vetustez

1. O coeficiente de vetustez (Cv) é função do número inteiro de anos decorridos

desde a data de emissão da licença de utilização, quando exista, ou da data da

conclusão das obras de edificação, de acordo com a presente tabela:

2. Nos prédios ampliados as regras estabelecidas no número anterior aplicam-se,

respetivamente, de acordo com a idade de cada parte.


39

Artigo 45.º Valor patrimonial tributário dos terrenos para construção

1. O valor patrimonial tributário dos terrenos para construção é o somatório do

valor da área de implantação do edifício a construir, que é a situada dentro do

perímetro de fixação do edifício ao solo, medida pela parte exterior, adicionado do

valor do terreno adjacente à implantação.

2. O valor da área de implantação varia entre 15% e 45% do valor das edificações

autorizadas ou previstas.

3. Na fixação da percentagem do valor do terreno de implantação têm-se em

consideração as caraterísticas referidas no n.º 3 do artigo 42.º

4. O valor da área adjacente à construção é calculado nos termos do n.º 4 do

artigo 40.º

5. Quando o documento comprovativo de viabilidade construtiva a que se refere

o artigo 37.º, apenas faça referência aos índices do PDM, devem os peritos avaliadores

estimar, fundamentadamente, a respetiva área de construção, tendo em consideração,

designadamente, as áreas médias de construção da zona envolvente.

Artigo 46.º Valor patrimonial tributário dos prédios da espécie «Outros»

1. No caso de edifícios, o valor patrimonial tributário é determinado nos termos

do artigo 38.º, com as adaptações necessárias.

2. No caso de não ser possível utilizar as regras do artigo 38.º, o perito deve

utilizar o método do custo adicionado do valor do terreno.

3. No caso de terrenos, o seu valor unitário corresponde ao que resulta da

aplicação do coeficiente de 0,005, referido no n.º 4 do artigo 40.º, ao produto do valor

base dos prédios edificados pelo coeficiente de localização.

4. O valor patrimonial tributário dos prédios urbanos em ruínas é determinado

como se de terreno para construção se tratasse, de acordo com deliberação da câmara

municipal.


40

5.8. Avaliação em processos de expropriações

Na avaliação de bens imóveis ou de direitos a eles inerentes, no âmbito de processos

expropriativos por causa de utilidade pública, quer em sede de aquisição por via do

direito privado, quer em processo de expropriação litigiosa, são aplicadas as regras do

Código das Expropriações, na sua última versão revista, atualizada e republicada,

sendo relevados os artigos:

Artigo 23.º Justa indemnização

1. A justa indemnização não visa compensar o benefício alcançado pela entidade

expropriante, mas ressarcir o prejuízo que para o expropriado advém da expropriação,

correspondente ao valor real e corrente do bem, de acordo, com o seu destino efetivo

ou possível numa utilização económica normal, à data da publicação da declaração de

utilidade pública, tendo em consideração as circunstâncias e condições de facto

existentes naquela data.

2. Na determinação do valor dos bens expropriados não pode tomar -se em

consideração a mais -valia que resultar:

a) Da própria declaração de utilidade pública da expropriação;

b) De obras ou empreendimentos públicos concluídos há menos de cinco anos, no

caso de não ter sido liquidado encargo de mais -valia e na medida deste;

c) De benfeitorias voluptuárias ou úteis ulteriores à notificação a que se refere o

n.º 5 do artigo 10.º;

d) De informações de viabilidade, licenças ou autorizações administrativas

requeridas ulteriormente à notificação a que se refere o n.º 5 do artigo 10.º.

3. Na fixação da justa indemnização não são considerados quaisquer fatores,

circunstâncias ou situações criadas com o propósito de aumentar o valor da

indemnização.

4. Sem prejuízo do disposto nos nºs 2 e 3 do presente artigo, o valor dos bens

calculado de acordo com os critérios referenciais constantes dos artigos 26.º e

seguintes deve corresponder ao valor real e corrente dos mesmos, numa situação

normal de mercado, podendo a entidade expropriante e o expropriado, quando tal se


41

não verifique requerer, ou o tribunal decidir oficiosamente, que na avaliação sejam

atendidos outros critérios para alcançar aquele valor.

Artigo 24.º Cálculo do montante da indemnização

1. O montante da indemnização calcula -se com referência à data da declaração

de utilidade pública, sendo atualizado à data da decisão final do processo de acordo

com a evolução do índice de preços no consumidor, com exclusão da habitação.

2. O índice referido no número anterior é o publicado pelo Instituto Nacional de

Estatística relativamente ao local da situação dos bens ou da sua maior extensão.

3. Nos casos previstos na parte final do n.º 8 do artigo 5.º e no n.º 6 do artigo

13.º, a atualização do montante da indemnização abrange também o período que

mediar entre a data da decisão judicial que fixar definitivamente a indemnização e a

data do efetivo pagamento do montante atualizado.

Artigo 25.º Classificação dos solos

1. Para efeitos do cálculo da indemnização por expropriação, o solo classifica -se

em:

a) Solo apto para a construção;

b) Solo para outros fins.

2. Considera -se solo apto para a construção:

a) O que dispõe de acesso rodoviário e de rede de abastecimento de água, de

energia elétrica e de saneamento, com características adequadas para servir as

edificações nele existentes ou a construir;

b) O que apenas dispõe de parte das infraestruturas referidas na alínea anterior,

mas se integra em núcleo urbano existente;

c) O que está destinado, de acordo com instrumento de gestão territorial, a

adquirir as características descritas na alínea a);

d) O que, não estando abrangido pelo disposto nas alíneas anteriores, possui,

todavia, alvará de loteamento ou licença de construção em vigor no momento

da declaração de utilidade pública, desde que o processo respetivo se tenha

iniciado antes da data da notificação a que se refere o n.º 5 do artigo 10.º


42

3. Considera -se solo para outros fins o que não se encontra em qualquer das

situações previstas no número anterior.

Artigo 26.º Cálculo do valor do solo apto para a construção

1. O valor do solo apto para a construção calcula -se por referência à construção

que nele seria possível efetuar se não tivesse sido sujeito a expropriação, num

aproveitamento económico normal, de acordo com as leis e os regulamentos em vigor,

nos termos dos números seguintes e sem prejuízo do disposto no n.º 5 do artigo 23.º

2. O valor do solo apto para construção será o resultante da média aritmética

atualizada entre os preços unitários de aquisições, ou avaliações fiscais que corrijam os

valores declarados, efetuadas na mesma freguesia e nas freguesias limítrofes nos três

anos, de entre os últimos cinco, com média anual mais elevada, relativamente a

prédios com idênticas características, atendendo aos parâmetros fixados em

instrumento de planeamento territorial, corrigido por ponderação da envolvente

urbana do bem expropriado, nomeadamente no que diz respeito ao tipo de construção

existente, numa percentagem máxima de 10 %.

3. Para os efeitos previstos no número anterior, os serviços competentes do

Ministério das Finanças deverão fornecer, a solicitação da entidade expropriante, a

lista das transações e das avaliações fiscais que corrijam os valores declarados

efetuadas na zona e os respetivos valores.

4. Caso não se revele possível aplicar o critério estabelecido no n.º 2 por falta de

elementos, o valor do solo apto para a construção calcula -se em função do custo da

construção, em condições normais de mercado, nos termos dos números seguintes.

5. Na determinação do custo da construção atende-se, como referencial, aos

montantes fixados administrativamente para efeitos de aplicação dos regimes de

habitação a custos controlados ou de renda condicionada.

6. Num aproveitamento economicamente normal, o valor do solo apto para a

construção deverá corresponder a um máximo de 15 % do custo da construção,

devidamente fundamentado, variando, nomeadamente, em função da localização, da

qualidade ambiental e dos equipamentos existentes na zona, sem prejuízo do disposto

no número seguinte.


43

7. A percentagem fixada nos termos do número anterior poderá ser acrescida até

ao limite de cada uma das percentagens seguintes e com a variação que se mostrar

justificada:

a) Acesso rodoviário, com pavimentação em calçada, betuminoso ou equivalente

junto da parcela — 1,5 %;

b) Passeios em toda a extensão do arruamento ou do quarteirão do lado da

parcela — 0,5 %;

c) Rede de abastecimento domiciliário de água com serviço junto da parcela — 1

%;

d) Rede de saneamento com coletor em serviço junto da parcela — 1,5 %;

e) Rede de distribuição de energia elétrica em baixa tensão com serviço junto da

parcela — 1 %;

f) Rede de drenagem de águas pluviais com coletor em serviço junto da parcela

— 0,5 %;

g) Estação depuradora em ligação com a rede de coletores de saneamento com

serviço junto da parcela — 2 %;

h) Rede distribuidora de gás junto da parcela — 1 %;

i) Rede telefónica junto da parcela — 1 %.

8. Se o custo da construção for substancialmente agravado ou diminuído pelas

especiais condições do local, o montante do acréscimo ou da diminuição daí resultante

é reduzido ou adicionado ao custo da edificação a considerar para efeito da

determinação do valor do terreno.

9. Se o aproveitamento urbanístico que serviu de base à aplicação do critério

fixado nos nºs 4 a 8 constituir, comprovadamente, uma sobrecarga incomportável para

as infraestruturas existentes, no cálculo do montante indemnizatório deverão ter -se

em conta as despesas necessárias ao reforço das mesmas.

10. O valor resultante da aplicação dos critérios fixados nos nºs 4 a 9 será objeto da

aplicação de um fator corretivo pela inexistência do risco e do esforço inerente à

atividade construtiva, no montante máximo de 15 % do valor da avaliação.

11. No cálculo do valor do solo apto para a construção em áreas críticas de

recuperação e reconversão urbanística, legalmente fixadas, ter-se-á em conta que o


44

volume e o tipo de construção possível não deve exceder os da média das construções

existentes do lado do traçado do arruamento em que se situe, compreendido entre

duas vias consecutivas.

12. Sendo necessário expropriar solos classificados como zona verde, de lazer ou

para instalação de infraestruturas e equipamentos públicos por plano municipal de

ordenamento do território plenamente eficaz, cuja aquisição seja anterior à sua

entrada em vigor, o valor de tais solos será calculado em função do valor médio das

construções existentes ou que seja possível edificar nas parcelas situadas numa área

envolvente cujo perímetro exterior se situe a 300 m do limite da parcela expropriada.

Artigo 27.º Cálculo do valor do solo para outros fins

O valor do solo apto para outros fins será o resultante da média aritmética atualizada

entre os preços unitários de aquisições ou avaliações fiscais que corrijam os valores

declarados efetuadas na mesma freguesia e nas freguesias limítrofes nos três anos, de

entre os últimos cinco, com média anual mais elevada, relativamente a prédios com

idênticas características, atendendo aos parâmetros fixados em instrumento de

planeamento territorial e à sua aptidão específica.

Artigo 28.º Cálculo do valor de edifícios ou construções e das respetivas áreas de

implantação e logradouros

1. Na determinação do valor dos edifícios ou das construções com autonomia

económica atende -se, designadamente, aos seguintes elementos:

a) Valor da construção, considerando o seu custo atualizado, a localização, o

ambiente envolvente e a antiguidade;

b) Sistemas de infraestruturas, transportes públicos e proximidade de

equipamentos;

c) Nível de qualidade arquitetónica e conforto das construções existentes e

estado de conservação, nomeadamente dos pavimentos e coberturas, das

paredes exteriores, partes comuns, portas e janelas;

d) Área bruta;

e) Preço das aquisições anteriores e respetivas datas;


45

f) Número de inquilinos e rendas;

g) Valor de imóveis próximos, da mesma qualidade;

h) Declarações feitas pelos contribuintes ou avaliações para fins fiscais ou outros.

2. No caso de o aproveitamento económico normal da área de implantação e do

logradouro não depender da demolição dos edifícios ou das construções, a justa

indemnização corresponde ao somatório dos valores do solo e das construções,

determinados nos termos do presente Código.

3. No caso contrário, calcula -se o valor do solo, nele deduzindo o custo das

demolições e dos desalojamentos que seriam necessários para o efeito,

correspondendo a indemnização à diferença apurada, desde que superior ao valor

determinado nos termos do número anterior.

Artigo 29.º Cálculo do valor nas expropriações parciais

1. Nas expropriações parciais, os árbitros ou os peritos calculam sempre,

separadamente, o valor e o rendimento totais do prédio e das partes

abrangidas e não abrangidas pela declaração de utilidade pública.

2. Quando a parte não expropriada ficar depreciada pela divisão do prédio ou

desta resultarem outros prejuízos ou encargos, incluindo a diminuição da área

total edificável ou a construção de vedações idênticas às demolidas ou às

subsistentes, especificam -se também, em separado, os montantes da

depreciação e dos prejuízos ou encargos, que acrescem ao valor da parte

expropriada.

3. Não haverá lugar à avaliação da parte não expropriada, nos termos do n.º 1,

quando os árbitros ou os peritos, justificadamente, concluírem que, nesta, pela

sua extensão, não ocorrem as circunstâncias a que se referem as alíneas a) e b)

do n.º 2 e o n.º 3 do artigo 3.º

Artigo 30.º Indemnização respeitante ao arrendamento

1. O arrendamento para comércio, indústria ou exercício de profissão liberal, ou

para habitação no caso previsto no n.º 2 do artigo 9.º, bem como o arrendamento


46

rural são considerados encargos autónomos para efeito de indemnização dos

arrendatários.

2. O inquilino habitacional obrigado a desocupar o fogo em consequência de

caducidade do arrendamento resultante de expropriação pode optar entre uma

habitação cujas características, designadamente de localização e renda, sejam

semelhantes às da anterior ou por indemnização satisfeita de uma só vez.

3. Na fixação da indemnização a que se refere o número anterior atende -se ao

valor do fogo, ao valor das benfeitorias realizadas pelo arrendatário e à relação entre

as rendas pagas por este e as praticadas no mercado.

4. Na indemnização respeitante a arrendamento para comércio, indústria ou

exercício de profissão liberal atende-se às despesas relativas à nova instalação,

incluindo os diferenciais de renda que o arrendatário irá pagar, e aos prejuízos

resultantes do período de paralisação da atividade, necessário para a transferência,

calculados nos termos gerais de direito.

5. Na indemnização respeitante a arrendamento rural atende -se, além do valor

dos frutos pendentes ou das colheitas inutilizadas, ao valor das benfeitorias a que o

rendeiro tenha direito e aos demais prejuízos emergentes da cessação do

arrendamento, calculados nos termos gerais de direito.

6. O disposto nos números anteriores é também aplicável se a expropriação recair

diretamente sobre o arrendamento e no caso de resolução do contrato de

arrendamento nos termos dos artigos 8.º e 11.º do Decreto n.º 139 -A/79, de 24 de

Dezembro.

Artigo 31.º Indemnização pela interrupção da atividade comercial, industrial, liberal

ou agrícola

1. Nos casos em que o proprietário do prédio nele exerça qualquer atividade

prevista no n.º 4 do artigo anterior, à indemnização pelo valor do prédio acresce a que

corresponder aos prejuízos da cessação inevitável ou da interrupção e transferência

dessa atividade, pelo período de tempo objetivamente necessário, calculada nos

termos do mesmo preceito.


47

2. Se da expropriação resultarem prejuízos para o conjunto da exploração agrícola

efetuada diretamente pelo proprietário, à indemnização correspondente acresce a

relativa àqueles prejuízos, calculada nos termos gerais de direito.

Artigo 32.º Indemnização pela expropriação de direitos diversos da propriedade

plena

Na expropriação de direitos diversos da propriedade plena, a indemnização é

determinada de harmonia com os critérios fixados para aquela propriedade, na parte

em que forem aplicáveis.


48

6. Trabalho de avaliação imobiliária

6.1. Avaliações Externas

Depois de efetuadas todas as formalidades dos procedimentos de contratação pública,

cada trabalho de avaliação específico, compreende várias etapas que se descriminam

de forma sintética:

Requisição da

avaliação

Envio de email, ofício, carta, ata de reunião ou outro

documento, com a especificação do trabalho a realizar,

incluindo:

a) Identificação do imóvel objeto de avaliação, com entrega da

caderneta predial e certidão da conservatória do registo

predial;

b) Datas, contactos e procedimentos para efetuar a inspeção

do imóvel;

c) Indicação, nalguns casos que se justifiquem, do técnico da

DMGP que acompanhará o perito avaliador durante a visita

ao imóvel;

d) Elementos técnicos, tais como plantas, ficha do urbanismo,

parecer do urbanismo ou plano de ordenamento do

território eficaz, licença de utilização, certificado energético,

entre outros;

e) A finalidade da avaliação;

f) Sempre que necessário, a moeda a utilizar; caso seja moeda

diferente do Euro, acordar previamente a taxa de câmbio

usada;

g) Quando aplicável, alguns requisitos técnicos especiais do

trabalho, podendo incluir, pressupostos, valores de rendas

ou melhorias realizadas pelos inquilinos;

h) Data de entrega do relatório de avaliação, em versão

preliminar ou definitiva.


49

Confirmação do

pedido

A entidade avaliadora confirma pela mesma via, até ao dia útil

seguinte, a receção do pedido, indicando em simultâneo 2 ou 3

(duas ou três) alternativas de datas e horas para se agendar a

inspeção do imóvel.

Confirma também qual o técnico (ou técnicos) diretamente

responsável pela execução deste trabalho específico, com a

indicação dos seus contactos diretos.

Inspeção da

propriedade

Visita à propriedade, com inspeção no interior de todos os

elementos relevantes para efeitos de avaliação.

Pode colocar-se o caso excecional de não ser possível a visita do

interior do imóvel, sendo o avaliador previamente alertado para

essa impossibilidade, caso em que a avaliação será realizada

com base nas informações facultadas e que se consideram como

corretas.

Esclarecimentos

Ultrapassadas as fases de análise dos documentos e da inspeção

da propriedade, poderão surgir dúvidas materializadas em

pedidos de esclarecimentos, que sendo simples poderão ser

prestados pessoalmente ou por telefone, mas

preferencialmente por escrito.

Sendo tais esclarecimentos de maior complexidade dever-se-á

observar sempre a forma escrita, ainda que através de envio de

email.

Entrega ou envio

do relatório

Envio do relatório de avaliação em formato PDF, devidamente

assinado pelo responsável da entidade avaliadora.

Posteriormente, face ao procedimento em questão, pode vir a

ser solicitada a versão impressa e encadernada do relatório

definitivo.

Em trabalhos com alguma complexidade, poderá ser solicitada o

envio prévio de um relatório preliminar – versão draft – para

verificação prévia dos pressupostos, sobretudo legais e

urbanísticos, sendo posteriormente emitido o relatório


50

PEDIDO

(Facultando a informação e

contactos para a inspecção)

CONFIRMAÇÃO

(Indicação de data para a visita e do

técnico responsável)

INSPECÇÃO DO IMÓVEL ESCLARECIMENTOS

ENTREGA DO RELATÓRIO

VALIDAÇÃO DA AVALIAÇÃO (pelos serviços da DMGP)

definitivo. Tal facto, constituirá matéria a referenciar na

confirmação do pedido de avaliação.

Imprevistos

Se por imperativo de força maior, não for possível a entrega do

relatório de avaliação na data contratualmente prevista, deverá

ser informada a CML / DMGP com 2 (dois) dias de antecedência

sobre a data limite, indicando o motivo, e responsabilizando-se

pelo novo prazo, a ser aceite pelos serviços da DMGP.

Validação

Validação do relatório por parte da DMGP, com intervenção de

perito qualificado desta Direção Municipal, que analisa o seu

conteúdo, a descrição e a fundamentação.

Verificando-se a existência de aspetos que carecem de mais

aprofundada fundamentação, por ser insuficiente, ou

contraditória, os serviços da DMGP notificam o perito para

completar ou corrigir, no prazo máximo de 2 dias.

A validação da avaliação é comunicada por escrito, assinalando a

conclusão do procedimento.

Em casos singulares, de especial complexidade, podem os

serviços da DMGP ou da CML, solicitar a formação de uma

comissão independente que aprecie e valide o trabalho de

avaliação, sendo desse facto dado conhecimento prévio ao

avaliador.

6.2. Avaliações Internas


51

Existem processos relativos a operações em que se admite, por simplicidade e

celeridade dos processos, a avaliação interna, ou seja, a avaliação imobiliária realizada

por quadro técnico da DMGP devidamente qualificado.

Nestes casos, cada trabalho de avaliação específico, compreende várias etapas que se

descriminam de forma sintética:

Etapa Descrição Ação

Decisão sobre a

operação

Tomada de decisão sobre a operação a efetuar

por quadro dirigente, ou por órgão coletivo

competente, em função da natureza e valor da

operação.

Assembleia

Municipal

Câmara

Presidente

Vereação

Despacho

Despacho do Sr. Diretor Municipal a fazer

cumprir a deliberação, e a transmitir algumas

indicações sobre a natureza da operação

patrimonial.

Despacho do Chefe de Divisão, com a indicação

do técnico responsável, indicações técnicas e

prazos de execução.

Diretor

Municipal da

DMGP

Chefe de

Divisão DOP

Meios/

Informação

Compilação da documentação e informação

necessárias à avaliação, incluindo:

a) Identificação do imóvel;

b) Ficha Urbanística;

c) Plantas do projeto de arquitetura;

d) Caderneta predial e certidão da

conservatória do registo predial;

e) Datas, contactos e procedimentos para

efetuar a inspeção do imóvel;

f) Indicação, quando aplicável, de alguns

Desenhadores

Cadastro

Urbanismo

Apoio

Administrativo


52

requisitos técnicos especiais do trabalho.

Calendarização

No caso de hastas públicas com diversos imóveis

ou operações de grande envergadura, elaborar a

calendarização de todas as ações, que incluem o

processo de avaliação, e todos os restantes

processos a montante e a jusante, e simultâneos,

de forma a permitir que todos os elementos

adquiriram uma visão global do processo.

Apoio técnico e

informático

Indicação do

técnico

responsável

O Chefe de Divisão indicou em Despacho e em

função das características, e do volume de

trabalho, qual o técnico responsável – perito

avaliador – pela realização do trabalho, alguns

requisitos específicos do processo em questão e

indicação do prazo limite para a conclusão do

relatório de avaliação.

Chefe de

Divisão DOP

Verificação da

documentação

O técnico responsável, perito avaliador, verifica a

documentação no prazo de 5 (cinco) dias e envia

mensagem de email, dirigida ao Chefe de

Divisão, a comunicar que a informação é

suficiente para o trabalho, ou quais os

elementos que estão em falta.

Perito avaliador

Desenhadores

Cadastro

Urbanismo

Apoio

Administrativo

Inspeção da

propriedade

Visita à propriedade, com inspeção no interior

de todos os elementos relevantes para efeitos

de avaliação.

No caso excecional de não ser possível a visita do

interior do imóvel, por estar ocupado, ou não

estarem garantidas as condições de segurança, o

avaliador fará referência a tal facto no seu

relatório.

Perito avaliador

Entrega do

relatório

Envio de email com o relatório de avaliação em

formato PDF, dirigido ao Chefe de Divisão. Perito avaliador


53

Base de dados

Introdução dos dados mais relevantes do

trabalho, na base de dados de controlo de

prazos e contendo valores de avaliação.

Perito avaliador

6.3. Relatório de avaliação

O relatório de avaliação constitui o documento fundamental do trabalho de avaliação

imobiliária da propriedade, devendo ser elaborado de forma clara e objetiva, e

fundamentar devidamente as opções do perito avaliador, em todos os passos da

avaliação.

Conteúdo

No cumprimento das normas internacionais da avaliação, o

relatório de avaliação deve conter toda a informação relevante,

nomeadamente:

a) Identificação do cliente;

b) Identificação do(s) perito(s) avaliador(es), e nºs de

registo ou de certificação;

c) Definições e conceitos;

d) Pressupostos e condições da avaliação;

e) Metodologias adotadas para estimar o valor de mercado

do imóvel, reportado à data de avaliação;

f) Conceito de valor e finalidade da avaliação;

g) Caracterização registo-cadastral do imóvel, através da

Caderneta Predial, Certidão da Conservatória do Registo

Predial e Planta Cadastral, que se pressupõem serem

DECISÃO DESPACHO RECOLHA E

VERIFICAÇÃO INFORMAÇÃO

INSPECÇÃO DO IMÓVEL

RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO


54

anexos ao pedido de avaliação, devendo as suas cópias,

constar objetivamente do relatório;

h) Aspetos jurídicos e legislação vigente a considerar na

avaliação;

i) Características construtivas, descrição de todos os

aspetos técnicos da construção relevantes a ponderar na

aplicação das metodologias de avaliação;

j) Equipamentos fixos que integram o imóvel, e sua

inclusão, ou não, no valor de avaliação;

k) Estado de conservação, depreciação física e

obsolescência funcional e económica;

l) Áreas e sua tipologia – bruta, útil, privativa, locável, ou

outra, devidamente caracterizada;

m) Localização;

n) Tipo de ocupação, efetiva, potencial, legal;

o) Envolvente urbanística e acessibilidades;

p) Características do mercado imobiliário, na zona

envolvente do imóvel, com apresentação detalhada da

prospeção de mercado e respetivos ajustamentos na

amostragem.

q) Enquadramento nos instrumentos de gestão territorial

em vigor para o local de implantação;

r) Eventuais usos alternativos potenciais para o imóvel;

s) Qualquer outro aspeto considerado relevante pelo perito

avaliador, nomeadamente de incidência ambiental,

observado durante a imprescindível vistoria ao imóvel,

mesmo que não referenciado no pedido de avaliação,

deve ser objeto de análise no relatório, especialmente se

tiver influência na formação do valor do imóvel;

t) O valor do imóvel, numérico e por extenso.

Relativamente aos índices e conceitos de natureza urbanística a


55

aplicar ao imóvel a avaliar, deve o perito avaliador, recorrer às

definições e conceitos que constam no Regulamento do PDM de

Lisboa e nas normas internacionais da avaliação.

Elementos de

responsabilização

No final do relatório deve constar a data da sua elaboração, bem

como a identificação do avaliador, através de assinatura legível.

A apólice de seguro de responsabilidade civil, especifica para

atividade de avaliação imobiliária, deverá ser apresentada na

fase de concurso para contratação, devendo ser mantida

atualizada.

Requisitos éticos e compromisso formal de confidencialidade.

Inspeção da

propriedade

Deve ser referenciada a data da inspeção da propriedade, e

indicada alguma circunstância especial relacionada com essa

diligência.

Deverão ser tiradas fotografias, no mínimo de 4 (quatro) por

cada imóvel, revelando os aspetos fundamentais que tenham

influência no seu valor.

Formato de

apresentação

Os relatórios de avaliação deverão ser apresentados em ficheiro

do tipo PDF em formato A4, devidamente assinados pelo

responsável da entidade avaliadora, sendo entregues em papel,

e encadernados quando as condições específicas da operação

assim o requeiram.

No sentido de contribuir para a proteção ambiental, os serviços

da DMGP tentarão sempre privilegiar a versão em ficheiro

“PDF”.

Confidencialidade

Constitui requisito fundamental, a manutenção de rigoroso sigilo

sobre o trabalho, sobre a documentação e as informações de

suporte, bem como sobre a sua finalidade, antes, durante e

depois da execução do trabalho.

Atualização

Considera-se que uma avaliação está desatualizada, decorridos

18 (dezoito) meses sobre a emissão do último relatório para o

local, ou sempre que as condições físicas ou urbanísticas


56

sofrerem alteração significativa.

Validação do

relatório

Validação do relatório por parte da DMGP, por parte de perito

qualificado desta Direção Municipal.

Existindo aspetos que carecem de fundamentação, por ser

insuficiente, ou contraditória, os serviços da DMGP notificam o

perito para completar ou corrigir, no prazo máximo de 2 (dois)

dias.

Em casos singulares de especial complexidade, podem os

serviços da DMGP ou da CML, solicitar a formação de uma

comissão independente que aprecie e valide o trabalho de

avaliação, sendo desse facto dado conhecimento prévio ao

avaliador.

Utilização do

relatório

O relatório de avaliação será utilizado para suporte de

operações patrimoniais, no âmbito das competências da DMGP

e da CML em geral, podendo ser mencionado quanto às

conclusões de valor ou quanto a aspetos específicos do seu

conteúdo.

Reservas

Casos existam algumas reservas, derivadas de cenários ou

pressupostos com algum grau de contingência, tal facto deve ser

mencionado claramente no relatório.

Esclarecimentos

Poderão ser solicitados esclarecimentos, sobre o seu conteúdo,

aspetos técnicos, metodologias ou conclusões, podendo o

pedido de esclarecimentos revestir-se sobre a forma de escrita

através de envio de mensagem em email, ou ser requerida a

presença do perito avaliador nas instalações da DMGP para

prestação pessoal de esclarecimentos.


57

7. Qualificação dos peritos avaliadores

Com o objetivo de melhorar cada vez mais a qualidade dos trabalhos de avaliação,

garantir um maior grau de fiabilidade nas conclusões de valor, contribuir para o

reconhecimento desta atividade profissional, e a médio prazo constituir uma base de

dados de peritos avaliadores certificados, que possam dar garantias de cumprimentos

destes procedimentos, estabelecem-se em resumo os requisitos que se consideram

fundamentais para a contratação dos peritos avaliadores.

Certificação

O perito avaliador ou a empresa de avaliação deverá ser

detentora da certificação profissional emitida por entidade

reconhecida. Neste âmbito, consideram-se como credíveis os

peritos ou empresas de avaliação certificadas pela CMVM, pelo

RICS em Portugal, pelo Ministério da Justiça, ou que sejam

detentores do estatuto de membro profissional numa das

associações de profissionais deste setor.

Formação base

Formação base com licenciatura ou mestrado em Engenharia

Civil, Arquitetura, Economia, Gestão Imobiliária, ou outra área,

por exemplo Geografia ou Direito, desde que complementada

com formação especifica na área de avaliação imobiliária.

Formação

complementar

Formação específica na área de avaliação imobiliária, através

da frequência com aproveitamento de cursos de avaliação

imobiliária ou MBA, ou Mestrado / Doutoramento oficialmente

reconhecidos.

Áreas de

conhecimento

O perito avaliador deve ser detentor de conhecimentos nas

seguintes áreas:

Princípios da Teoria Económica;

Princípios de Finanças Empresariais;

Funcionamento dos Mercados Financeiros;

Construção;

Energia, Ambiente e Proteção dos Recursos;

Planeamento Urbanístico Ordenamento do Território;


58

Gestão e Operações Imobiliárias;

Ética na Atividade Financeira;

Deve ainda ter conhecimento aprofundado nas seguintes

áreas:

Análise de projetos de investimento;

Métodos de Avaliação de Imóveis;

Contabilidade e Fiscalidade do Imobiliário;

Instrumentos Financeiros de Investimento no Imobiliário;

Direito Aplicável ao Imobiliário e ao Investimento

no Imobiliário.

Este conhecimento aprofundado pressupõe um mínimo de 45

créditos de acordo com o Sistema Europeu de Transferência e

Acumulação de Créditos.

Experiência

profissional

Será exigida uma experiencia profissional mínima de 3 (três)

anos, na área especifica de avaliação imobiliária, em função

dos requisitos específicos e complexidade do trabalho a

realizar, sendo tal facto indicados em caderno de encargos

para a contratação da prestação de serviços.

Alguns trabalhos pela sua complexidade e elevado grau de

responsabilidade, poderão requerer uma experiência

específica mais vasta.

Os peritos avaliadores, com experiencia inferior a 3 (três) anos,

podem ter intervenção em trabalhos de avaliação, desde que

devidamente supervisionados por responsável técnico da

empresa.

Além da experiência geral, os peritos devem

comprovadamente deter experiência e conhecimento do tipo e

categoria do imóvel a avaliar.


59

Idoneidade

Nos requisitos de idoneidade, para o setor dos fundos de

investimento imobiliário encontra-se estabelecido que a

inscrição do perito avaliador requer o preenchimento de um

questionário da CMVM, de onde constam informações

relativas à sua idoneidade.

Na apreciação deste requisito, deve ser avaliada a forma como

o perito avaliador gere habitualmente os seus negócios ou

exerce a sua profissão, em especial nos aspetos que revelem

incapacidade para decidir de forma ponderada, criteriosa e

independente, ou a tendência para não cumprir pontualmente

as suas obrigações ou para ter comportamentos incompatíveis

com a preservação da confiança nas suas funções.

Independência

A remuneração da entidade avaliadora, não pode depender

direta ou indiretamente do valor da avaliação do imóvel, para

garantir a total independência perante o cliente CML, e

transmitir essa transparência para o exterior, para as entidades

interessadas nos imóveis, e para o público em geral.

Contratação

Na fase de concurso, e de contratação dos trabalhos de

prestação de serviços de avaliação imobiliária, devem os

candidatos apresentar currículo ou apresentação da empresa,

com a indicação da experiência relevante na área.

A contratação da prestação de serviços de avaliação

imobiliária, obedece obviamente às regras do código da

contratação pública, mantendo-se a prática em vigor de

solicitar várias propostas a entidades independentes, para se

propor a adjudicação na procura da melhor valia técnica e do

melhor preço.

Subcontratação O perito avaliador de imóveis não pode subcontratar em

terceiros as suas funções.

Lista de peritos

qualificados pela

Com o desenvolvimento dos trabalhos de avaliação, a

contratação dos peritos avaliadores e a validação das


60

DMGP avaliações realizadas, será criada pela DMGP uma base de

dados de peritos avaliadores, que se considera que cumprem

os requisitos de qualidade e idoneidade mencionados.

Incompatibilidades

A independência dos peritos, através da ausência de

incompatibilidades, constitui um critério da maior relevância

para assegurar a qualidade e integridade das avaliações e a

consequente credibilidade das mesmas perante entidades

terceiras.

O perito deve pois ser independente, e não ter de alguma

forma interesse no negócio ou no imóvel objeto de avaliação.

Não pode pertencer aos órgãos sociais, ou ser detentor de

parte ou da totalidade do capital social, de entidades

relacionadas com os imóveis, ou ter prestado serviços de outra

natureza, relacionados com o mesmo imóvel, que possam de

alguma forma exercer, ou parecer exercer, influência sobre a

atividade independente de avaliação.

Seguro de

responsabilidade

civil

Os peritos avaliadores, pessoas singulares ou coletivas, devem

ter atualizada a apólice de seguro de responsabilidade civil por

danos causados no exercício da sua atividade, de duração

mínima anual, contratado a favor de terceiros lesados com um

mínimo de capital seguro por anuidade no valor de:

a) 500.000,00€; ou

b) 250.000,00€, para os peritos avaliadores de imóveis

registados na CMVM há menos de três anos, e àqueles cujos

montantes avaliados no ano anterior sejam inferiores a

20.000.000,00€.


61

8. Operações no âmbito das atribuições da DMGP

Nas operações no âmbito das atribuições da DMGP, o critério será sempre o da

prossecução do interesse público, para garantir as atribuições e competências da CML,

o equilíbrio orçamental e a visão estratégica do desenvolvimento equilibrado da

cidade. A esse interesse público deverá sempre presidir a adoção de critérios de rigor

no cumprimento das normas internacionais de avaliação.

Assim, nas avaliações imobiliárias devem ser respeitados os seguintes critérios

principais:

Alienação de Imóveis

Avaliação pelo valor de mercado, numa abordagem que

contemple a sua máxima e melhor utilização.

A avaliação deve recorrer sempre a pelo menos 2 (dois)

métodos de avaliação, sendo apresentada a justificação da

seleção desses métodos para o caso em análise, e a

ponderação relativa de valor para os diversos métodos

considerados. Excecionalmente, pode ser ponderado

apenas um método de avaliação, desde que devidamente

justificado face às características específicas do imóvel ou

da natureza da operação.

Os valores obtidos pelos diferentes métodos de avaliação

utilizados não devem apresentar divergências muito

significativas, que retirem confiança nas conclusões de

valor.

Em casos de operações com condições especiais, por

exemplo, com períodos de tempo muito curtos para

promoção e alienação, ou em condições de mercado

muito particulares, pode justificar-se o cálculo do valor de

venda imediata.

O valor de avaliação deverá ter sido obtido no máximo há

18 (dezoito) meses. Findo esse período será efetuada a


62

reavaliação do imóvel, ou uma mera atualização do seu

valor nas condições de mercado atuais.

Aquisição de Imóveis



A avaliação deve recorrer sempre a pelo menos 2 (dois)

métodos de avaliação, com a justificação da seleção

desses métodos para o caso em análise, e a ponderação

relativa de valor para os diversos métodos considerados.

Excecionalmente, pode ser ponderado apenas um método

de avaliação, desde que devidamente justificado face às

características específicas do imóvel ou da natureza da

operação.

Os valores obtidos pelos diferentes métodos de avaliação

utilizados, não devem apresentar divergências muito

significativas, que retirem confiança nas conclusões de

valor.

Em casos de operações com condições especiais, por

exemplo, com períodos de tempo muito curtos para a

aquisição, ou em condições de mercado muito

particulares, pode justificar-se o cálculo do valor de venda

imediata.

O valor de avaliação deverá ter sido obtido no máximo há

18 (dezoito) meses. Findo esse período será efetuada a

reavaliação do imóvel, ou uma mera atualização do seu

valor nas condições de mercado atuais.

As propostas para decisão de Alienação ou Aquisição de

Ativos, consubstanciadas em relatórios de avaliação

imobiliária, devem ser conjuntas dos Vereadores com

competência das Finanças e Urbanismo.

Permutas




63

Deverá sempre ser adotado o mesmo critério,

relativamente aos imóveis a adquirir e aos imóveis a

alienar.

Expropriações

Valores calculados com base no prescrito no Código das

Expropriações, atualmente a Lei nº 56/2008, com as

últimas alterações e republicação, ou em caso de alteração

posterior deste código, de acordo com o normativo que

estiver em vigor à data.

O perito avaliador deve ter em especial consideração, nas

metodologias de avaliação, que venha a utilizar para a

estimativa do valor contemporâneo de uma justa

indemnização a pagar pela entidade expropriante, as

disposições constantes do referido Código,

justificadamente aplicáveis ao imóvel objeto de

expropriação ou servidão administrativa.

Constituição de direitos

de Superfície

Na avaliação de imóveis para efeitos de constituição de

direito de superfície, o perito avaliador deve ter em

consideração, além dos aspetos particulares que venham a

ser enquadrados no pedido de avaliação:

a) O prazo do direito de superfície;

b) As condições de pagamento, verba inicial e

pagamentos periódicos;

c) As pré-existências no imóvel, que venha a ser

objeto da constituição do direito de superfície;

d) O destino e valoração das pré-existências, bem

como de equipamentos e outras edificações

construídas no imóvel a expensas do superficiário,

no fim do prazo do direito de superfície.


64

Alienação de

propriedade plena a

superficiários

Na avaliação de imóveis objeto de alienação de

propriedade plena a detentores de direito de superfície, o

perito avaliador deve ter em consideração, além dos

aspetos particulares que venham a ser enquadrados no

pedido de avaliação, os seguintes fatores:

a) O prazo do términus do direito de superfície;

b) A possibilidade ou não de prorrogação deste prazo;

c) As condições de pagamento, considerando os

montantes já liquidados e os que faltam liquidar,

até ao fim do prazo;

d) O valor de mercado dos imóveis em propriedade

plena;

e) O estipulado no contrato de constituição do direito

de superfície, sobre para que entidade revertem as

obras executadas, no fim do prazo estabelecido.

Concessões

Avaliação da propriedade objeto de concessão,

constituindo um valor de rendimento ou de exploração,

considerando o prazo estabelecido, a possibilidade de

renovação dessa concessão no fim do prazo, e as projeções

de rentabilidade económica do negócio a instalar.

Procura-se determinar o valor máximo, mas neste caso,

atendendo ao horizonte temporal muito alargado,

constituirá um valor prudente, com consistência para se

manter ao longo do tempo, e expurgado de fatores

especulativos.

Arrendamento Urbano

Constituindo imóveis devolutos, que se pretendem colocar

no mercado de arrendamento urbano, para fins

habitacionais ou não habitacionais, pretende-se a

determinação do valor de mercado de arrendamento,

portanto, o valor da renda mensal ilíquida (ou bruta) pelo

método comparativo de mercado.


65

Neste caso específico, o valor mensal de renda estimado

na avaliação pode ter em consideração a existência de

mobílias ou de equipamentos para habitação, ou

destinados à exploração comercial.

Relativamente a imóveis arrendados para venda ao

inquilino, será tido em consideração o valor de mercado, o

valor do rendimento face aos valores atuais das rendas

efetivas, e a possibilidade de aumento futuro dos valores

das rendas mensais. Em qualquer das situações deverão

ser tidas em consideração as regras do regime jurídico do

arrendamento urbano – NRAU.

Fins Tributários

Avaliação a realizar tendo em consideração os critérios de

valorização de imóveis constantes no Código do Imposto

Municipal sobre Imóveis - IMI em vigor, Decreto-Lei n.º

287/2003 de 12/11, com as suas sucessivas atualizações.

O valor determinado poderá também ser tido em

consideração para efeitos de compensações entre

entidades particulares, no âmbito da execução de planos

urbanísticos.

Os métodos de avaliação a selecionar para cada tipo de imóvel, ou de direito sobre o

imóvel, dependerão das suas características específicas, da sua situação legal e da

conjuntura socioeconómica. Tipificando os casos mais frequentes, sugerem-se as

metodologias principais de referência, sem prejuízo de outras abordagens que em

casos específicos tenham justificação técnica e da autonomia do perito avaliador que

em cada caso estabelece a sua ponderação justificada:


66

TIPO DE IMÓVEL

OU DIREITO

CO

MP

AR

ATI

VO

REN

DIM

ENTO

CU

STO

VA

LOR

R

ESID

UA

L “C

ASH

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WS”

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CÓ

DIG

O D

O IM

I

CE

CÓ

DIG

O D

AS

EXP

RO

PR

IAÇ

ÕES

Frações autónomas de habitação, escritórios ou comércio, devolutas

Frações ou edifícios arrendados

Edifícios inteiros com ou sem constituição em PH

Edifícios para reabilitar, habitação, escritórios ou comércio

Terrenos para construção

Armazéns e edifícios industriais

Igrejas, Quartéis, Escolas, etc.

Expropriações

Direitos de superfície

Cedências de utilização

Concessões

Comodatos

Compensações em espécie

Terrenos em zona “non aedificandi”


67

Além dos casos mais típicos, as avaliações imobiliárias podem servir de suporte à tomada de

decisão em processos das mais diversas naturezas, incluindo: acordos extrajudiciais,

indemnizações em processos judiciais, dações em pagamento, recuperações de créditos,

vendas especiais em hasta pública, desocupações coercivas, renegociações de rendas não

habitacionais, indeminizações a inquilinos, inventário, outros fins contabilísticos, aumento de

capital em espécie, entre outros. As metodologias de avaliação serão as mais adequadas para

tipo de imóvel e natureza do processo, sendo que na maioria dos casos se estabelecem

analogias com os processos mais comuns.

A estimativa preliminar do valor total da operação, e a sua natureza específica, determinam o

número mínimo de avaliações internas ou externas a realizar, para validar a operação e

fundamentar a proposta, sendo esse valor apresentado como um múltiplo do Salário Mínimo

Nacional - SMN:

Tipo de Imóvel

ou Direito

ESTIMATIVA PRELIMINAR DO VALOR DA OPERAÇÃO

<1.000xSMN ≥1.000xSMN e

<5.000xSMN

≥ 5.000xSMN e

<20.000xSMN ≥20.000xSMN

Frações

autónomas ou

edifícios

1 Avaliação

Interna

1 Avaliação

Externa + 1

Interna

2 ou mais

Avaliações

Externas

4 ou mais

Avaliações

Externas

Terrenos para

construção

2 ou mais

Avaliações

Externas

2 ou mais

Avaliações

Externas

2 ou mais

Avaliações

Externas

4 ou mais

Avaliações

Externas

Direitos de

superfície

1 ou mais

Avaliações

Externas

1 Avaliação

Externa + 1

Interna

1 Avaliação

Externa + 1

Interna

1 Avaliação

Externa + 1

Interna

Cedências de

utilização

1 ou mais

Avaliações

Externas

1 Avaliação

Externa + 1

Interna

1 Avaliação

Externa + 1

Interna

1 Avaliação

Externa + 1

Interna

Concessões 1 ou mais

Avaliações

1 Avaliação

Externa + 1

2 ou mais

Avaliações

4 ou mais

Avaliações


68

Externas Interna Externas Externas

Prédios para

reabilitar

1 Avaliação

Interna

1 Avaliação

Externa + 1

Interna

2 ou mais

Avaliações

Externas

4 ou mais

Avaliações

Externas

Permutas

2 ou mais

Avaliações

Externas

2 ou mais

Avaliações

Externas

2 ou mais

Avaliações

Externas

4 ou mais

Avaliações

Externas

Expropriações 1 Avaliação

Externa

1 Avaliação

Externa

1 Avaliação

Externa

1 Avaliação

Externa

No caso de estarmos na presença de 2 (duas) ou mais avaliações imobiliárias, será

necessária a obtenção de um grau de convergência nas conclusões de valor, de forma

a se obter a fiabilidade de natureza estatística para uma sólida sustentação dos valores

das operações.

Nesse âmbito, regra geral não serão validadas avaliações imobiliárias que divirjam

entre si, mais do que 20 % (vinte por cento) em termos relativos, caso contrário será

formulado pedido de esclarecimentos, apresentada justificação técnica especial ou

solicitadas novas avaliações.

No caso de terrenos para projetos imobiliários de relevância económica, em que a

avaliação é assente em cenários de desenvolvimento futuros que podem ser mais

díspares, admite-se um maior grau de dispersão, sendo admissível uma divergência

entre diferentes trabalhos de avaliação de 30 % (trinta por cento).

O critério geral que deve presidir para fixar os valores de referência nas operações,

deve ser o da estimativa da média aritmética dos diferentes valores de avaliação,

podendo ser considerada a média ponderada ou outros critérios, em casos muito

específicos, e perante uma sólida justificação técnica.


69

9. Ética e Deontologia

A valorização da atividade e do trabalho de avaliação imobiliária implica ter presentes

os preceitos éticos e deontológicos da profissão, que são referências fundamentais nos

normativos internacionais de avaliação.

Estes princípios revestem-se ainda de maior importância, atendendo à natureza do

tipo de operações imobiliárias em questão, em que preside o interesse público, e

coexistem um muito elevado escrutínio político e do público em geral.

A aplicação dos princípios fundamentais que seguidamente se apresentam, não

dispensa o escrupuloso cumprimento do estabelecido em outros documentos de

referência da atividade da DMGP, muito concretamente o previsto no Código de

Conduta e no Perfil Ético-Profissional.

Competência

Para cada trabalho específico, o perito avaliador deve ser

portador de competência técnica adequada e experiência

concreta no tipo de propriedade em estudo.

Brio

O perito avaliador deve entregar um trabalho com

apresentação muito cuidada, bem justificado tecnicamente e

bem redigido.

O perito avaliador apenas deve aceitar os trabalhos

relativamente aos quais tem antecipadamente a certeza de

ter disponibilidade de tempo para os executar com qualidade,

e no cumprimento rigoroso dos prazos.

Independência

Não deve ter, de qualquer forma, interesse na avaliação, no

imóvel ou nas conclusões de valor.

Idoneidade Deve ser um profissional competente e reconhecido, sendo

ponderadas informações que permitam aferir sobre a sua


70

idoneidade, nomeadamente em relação a processos crime,

contra-ordenacionais e disciplinares, em que tenha sido

condenado.

Responsabilidade

O perito avaliador deve assumir a responsabilidade do seu

trabalho, e estar disponível para prestar todos os

esclarecimentos, que as entidades interessadas na avaliação

entendam como razoáveis, justificáveis e proporcionais.

Sigilo

O perito avaliador deve manter rigoroso sigilo sobre toda a

informação facultada, sobre o processo de avaliação, sobre a

operação para a qual a avaliação foi requerida, e sobre as

conclusões de valor.

O perito avaliador, mesmo no âmbito de um processo de

natureza pública, não está autorizado a comunicar o valor de

avaliação a qualquer entidade, sem prévia autorização por

escrito da CML / DMGP.

Dever de

colaboração

O perito avaliador deve colaborar com a entidade adjudicante

do serviço, para que a operação em curso constitua um

sucesso.

Para esse efeito deve estar disponível para prestação de

esclarecimentos sobre o conteúdo do relatório, ou qualquer

outro aspeto relacionado com o trabalho.

Deve respeitar as datas e as conveniências para efetuar as

visitas às propriedades.

Caso, durante a visita ou a análise da documentação, sejam

detetadas divergências em relação a outros aspetos que lhe

tinham sido previamente comunicados, tem o dever de

alertar a CML / DMGP para esse facto.


71

Honorários

Os honorários devem ser fixados de forma proporcional ao

volume de trabalho, à responsabilidade assumida e à

complexidade técnica dos requisitos do trabalho.

Os honorários não devem nunca depender do valor de

avaliação, de forma a garantir a independência, aspeto

fundamental do processo de avaliação imobiliária e da

garantia da projeção da boa imagem para o exterior dessa

independência.


72

10. Sistema de qualidade

Face aos normativos da avaliação, os procedimentos e metodologias a implementar, o

perfil dos profissionais da avaliação imobiliária, pretende-se dar continuidade e

aperfeiçoar o sistema de controlo de qualidade.

Este controlo de qualidade visa implementar um conjunto de procedimentos de

planeamento e controlo, com vista à melhoria contínua do funcionamento da orgânica

e qualidade dos trabalhos produzidos no DMGP, concentrando-se nos principais

aspetos que se seguem:

Planeamento

Planeamento de todas as atividades que integram os

procedimentos relacionados com as operações patrimoniais.

Dar conhecimento a todos os intervenientes do planeamento, no

respeito pelas suas atribuições e vários níveis de competências.

Atualização permanente do Planeamento, em função dos novos

imputs, e de eventuais desvios que sejam registados.

Planeamento plurianual, anual, mensal e semanal, em função do

alcance e natureza das atividades.

Prazos

Controlo de prazos com registos da data de pedido, do prazo de

execução, data de entrega, com implementação de sistema de

alerta, sistema que estará acessível para consulta a todos os

quadros técnicos da DMGP.

procedimentos de

contratação

Melhoria contínua dos procedimentos de contratação das

avaliações externas, com a indicação rigorosa de todos os

parâmetros fundamentais para a avaliação, incluindo plantas,

ficha urbanísticas, dados sobre eventuais contratos de

arrendamento, informação sobre ónus que incidam sobre a

propriedade, projetando para o exterior uma imagem de

qualidade e rigor.

Qualidade dos

relatórios de

Incluir nos procedimentos o controlo de qualidade dos relatórios

de avaliação, com uma lista de pontos a verificar, permitindo a


73

avaliação

validação interna dos relatórios emitidos por entidades externas.

A validação técnica constitui um requisito prévio fundamental

para a faturação do trabalho.

Formação

profissional

A DMGP planeia num horizonte máximo de 1 (um) ano a

organização de ações de formação, nas áreas de avaliação

imobiliária, do direito do urbanismo e do planeamento do

território, dirigidas ao seus quadros técnicos e demais quadros

cujas funções compreendem lidar com este domínio da avaliação.

Base de dados

Com a receção dos trabalhos de avaliação interna e externas, vai-

se registando criteriosamente em base de dados, que com o

tempo e o desenvolvimento das operações irá criando

consistência e relevância estatística, de forma, a constituir uma

ferramenta de suporte para a melhoria contínua da qualidade

das avaliações e a consistência entre as diversas operações.


74

VALORES DE TRABALHOS DE AVALIAÇÕES EXTERNAS

E INTERNAS

VALORES DE ARREMATAÇÕES EM

HASTAS E DADOS DOS DIREITOS DE

PREFERÊNCIA

PROSPECÇÃO DE MERCADO PARA TRABALHOS DE

AVALIAÇÃO

ESTUDOS SECTORIAIS, INDICADORES DE

MERCADO, PUBLICAÇÕES

BASE DE DADOS

11. Disposições Finais

1. O Manual de Boas Práticas de Avaliação Imobiliária não tem natureza regulamentar,

assumindo-se como um instrumento orientador de trabalho que concretiza e dá execução ao

estabelecido no Regulamento de Património Imobiliário do Município de Lisboa.

2. O Manual de Boas Práticas de Avaliação Imobiliária entra em vigor na mesma data que o

Regulamento de Património Imobiliário do Município de Lisboa.

3. As normas do manual de Boas Práticas de Avaliação Imobiliária são aplicáveis a todos os

processos já iniciados na data da sua entrada em vigor e que ainda não tenham sido objeto de

decisão final, vinculando os trabalhadores do Município em funções na DMGP e os prestadores

de serviços externos em matéria de avaliação imobiliária.


75

4. Sempre que se justifique, a alteração das normas do Manual de Boas Práticas de Avaliação

Imobiliária será feita por despacho do Senhor Presidente da Câmara ou do Vereador em quem

venha a delegar tais competências, mediante proposta do Diretor Municipal de Gestão

Patrimonial.

Câmara Municipal de Lisboa – Junho 2017

manual de boas prÁticas de avaliaÇÃo imobiliÁria · É fundamental a normalização de...

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