平成２０年1月１０日発行（毎月１０日発行）通巻第３７３号　昭和５６年3月5日第3種郵便物認可（社）全国宅地建物取引業協会連合会（社）全国宅地建物取引業保証協会

平成２０年度税制改正大綱決まる 全宅連・全宅保証理事会 税制改正要望の活動を報告 ● 地方協会だより　富山県宅建協会 ● 住まいと私インタビュー　前田吟さん ● 紙上研修　宅建業電子申請システムの利用について

〈リアルパートナー〉１-２月号

January-February2008

知床

北海道東北部に位置する「知床」。北半球でもっとも低緯度に位置する季節海氷域で、生態系が特異なことと、海洋生態系と陸上生態系の相互関係が評価され、2005年に自然遺産に登録されました。シマフクロウ、シレトコスミレなど多くの希少種をはじめとして多様な生物が生息しています。

　謹んで新年のお慶びを申し上げます。

　わが国経済は、「いざなぎ景気」を超える好況にあり、地価の全国平均は2年連続して上昇するなど、喜

ばしい状況ではあります。一方、格差社会の深刻化、地価の二極化、インターネット技術の発展、改正建築

基準法施行による住宅着工の大幅減少等、不動産業界を取り巻く環境は先行き不透明な状況であります。

　このような中、本会では昨年の郵政民営化に伴う不動産業参入問題について要望活動の結果、全国2

万5,000の郵便局の窓口では宅建業を行えないとの成果をあげることができました。さらに、税制改正につ

いては大変厳しい財政状況のもと、土地売買に係る登録免許税の軽減税率、新築住宅の固定資産税の

減額措置、住宅取得に係る相続時精算課税制度の特例などの従来からの各種特例措置の適用期限の

延長が図られたほか、福田首相の重点政策である「200年住宅」構想を支援する税制が新たに創設され

ました。このように土地住宅税制について充分な成果を勝ち取ることができましたのは、みなさま方のご協力

の賜物であり、感謝申し上げる次第です。

　また、「全宅住宅ローン株式会社」は、おかげさまで昨年末に融資実行件数が3,000件超となり、300を

超える取扱金融機関中第5位にまで成長を遂げました。今後ともみなさま方のご支援とさらなるご利用を期

待する次第です。

　さて、新しい潮流の不動産流通環境に対応するため、本会では昨年、インターネットオークション取引につ

いて研究を進め、公認規準を策定しました。昨年末の規制改革会議においても「担保不動産競売への民

間参入」が答申されるなど、公的資産処分も含めて、われわれ宅建業者が

幅広く参画できる仕組みを構築したいと考えております。

　また、公益法人改革に対しては、宅建協会、全宅連、全宅保証一丸とな

り11万会員の組織力を活かして、適切に対応していく所存です。

　本会は、不動産業界最大の団体であり、不動産・住宅産業団体の中で

も最も影響力のある団体として、オピニオンリーダーの役割を果たしていくと

ともに、国民本位の政策実現を目指していく所存であります。

　終わりに、会員のみなさま方のますますのご繁栄とご健勝をご祈念いた

しまして、新年のご挨拶とさせていただきます。

“剛毅果敢”にオピニオンリーダーの役割を 業界最大団体として、国民本位の政策実現を目指す

社団法人　全国宅地建物取引業協会連合会 社団法人　全国宅地建物取引業保証協会　

　　会長　藤田 和夫

新 年 の ご 挨 拶 ごうきかかん

●

02 page

今月の全宅連トピックス Part 1TOPICS

TOPICS-1全宅連・全宅保証理事会開催

平成20年度税制改正要望活動や 消費生活用製品安全法改正への対応を報告

　全米リアルター協会（ＮＡＲ）のパトリシア・コム会長が来日し、平成15年、17年に続き3回

目の日米不動産業首脳交流会議が19年12月4日、東京・ホテルオークラで開催されました。

　日本側は全宅連、不動産協会、全日本不動産協会、不動産流通経営協会の4団体を

代表して藤田全宅連会長が歓迎の挨拶をしました。藤田会長は11月の全宅連訪米視察

団に対する歓待に謝意を示すとともに、日本の不動産市場の現況や全宅連の活動につい

て説明しました。それに対し、コムＮＡＲ会長からは米国の銀行の不動産業参入禁止に係

る法案を米国議会に提出させるロビー活動を精力的に行っている等の報告がありました。

　続いてＮＡＲのシニアエコノミストであるユン氏より米国の住宅市場動向や昨今のサブプ

ライムローン問題について説明がありました。

TOPICS-2日米不動産業首脳交流会議を開催

　全宅連・全宅保証は、平成19年12月5日に理事会を開催しました。

　全宅連理事会では、平成20年度税制改正要望活動状況や臨時

国会で成立した「消費生活用製品安全法」改正への対応、全宅連実務セミナーおよび不動産流通革命フォーラム

の実施やハトマークサイトＰＲネットドラマの放送などについて報告、承認されました。

　全宅保証理事会では、弁済業務保証金分担金返還に係る会員負担の軽減と返還の迅速化を図るため、「弁済

業務保証金分担金返還事務規定」が審議、承認されました。

理事会のもよう

挨拶に立った藤田会長

挨拶するコム会長 挨拶する藤田会長

ユン氏の説明のもよう

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Contents January-February2008

2008年1月10日発行　通巻第373号 発行／社団法人全国宅地建物取引業協会連合会 　　　社団法人全国宅地建物取引業保証協会 発行人／藤田和夫　　編集人／渡辺陽一 〒101-0032 東京都千代田区岩本町2-6-3 TEL.03-5821-8181（広報）　FAX.03-5821-8101 URL.http://www.zentaku.or.jp/

1-2月号

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20

●今年度のリアルパートナー表紙は、日本にある世界遺産で綴っています。 編集部では、会員のみなさまからのご意見・ご要望等を受付けています。上記広報までご連絡いただくか、FAXをお送りください。

新年のご挨拶 今月の全宅連トピックス Part1 全宅連・全宅保証理事会／日米不動産業首脳交流会議 Monthly Focus 平成20年度税制改正大綱決まる／借地借家法一部改正 不動産流通革命フォーラムのご案内 今月の全宅連トピックス Part2 マネーロンダリング防止のための協議会設置／人材育成検討委員会に参画／ネットドラマを放送 カラーダイジェスト 各地の話題 広島県宅建協会／愛媛県宅建協会／千葉県宅建協会／島根県宅建協会 Information 賃貸不動産経営管理士基本講習申込み／2月に実務セミナーを開催／少額短期保険募集人資格試験のご案内／住宅ローン講習会を開催 連載vol.29　全宅住宅ローン

地方協会だより vol.14　富山県宅建協会 　 「住まいと私」インタビュー　前田吟さん　 連載vol.11　不動産取引の紛争事例110番 連載vol.10　仕事に役立つ税務相談 119番 紙上研修　宅建業電子申請システムの利用について トレンド・ウォッチ　不動産業におけるCSRとは？ 新TVCM Now on air!／出版物、頒布品のご案内

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1 住宅取得資金に係る 相続時精算課税制度の特例措置の延長

　相続時精算課税制度の適用を受ける者が、住宅取得資金のた

めの贈与を受けた場合には、通常の非課税枠2,500万円に加えて、

1,000万円を上乗せでき（非課税枠合計3,500万円）、65歳未満

の者からも贈与が受けられる特例措置の適用期限が21年12月31

日まで延長されます。

2 新築住宅に係る固定資産税の減額措置の延長

　新築住宅（120㎡相当部分）の固定資産税額が3年間（中高層

耐火建築物の場合は5年間）1/2に減額される特例措置が22年3

月31日まで延長されます。

3 新築住宅のみなし取得時期等に係る 不動産取得税の特例措置の延長

（1）新築住宅に係る宅建業者のみなし取得日を住宅新築の日から

1年（原則：6ヵ月）を経過した日とする不動産取得税の特例措

置が22年3月31日まで延長されます。

（2）新築住宅用土地に係る不動産取得税の減額措置について、

土地取得後住宅新築までの経過年数を3年、大規模マンショ

ンの場合の経過年数を4年（いずれも原則：2年）とする特例措

置が22年3月31日まで延長されます。

4 土地売買による所有権の移転登記に係る 登録免許税の軽減措置の延長

　土地の売買による所有権の移転登記に係る登録免許税の軽

減措置は以下のように税率が見直されたうえで延長されます（現行

軽減税率1％は1年間据え置かれます）。

Monthly Focus

平成20年度税制改正大綱決まる

厳しい状況下にもかかわらず要望貫徹！

平成20年度税制改正は

厳しい財政事情のもと、

土地住宅税制の各種特例措置の

適用期限延長は、

たいへん厳しい状況にありました。

全宅連では、47宅建協会一丸となって、従来からの全国的な

資産デフレからの脱却に加えて、

先般の建築確認制度厳格化により減少した住宅着工の回復を訴え、

ほぼ満点の成果を勝ち取ることができました。

改正案の概要は以下のとおりです。

〈注〉本内容は昨年末に与党が決定した改正案に基づくもので、 　　 実際の改正内容は後日、本誌紙上研修等で、お知らせします。

Monthly Focus　1

平成20年度税制改正大綱について

全宅連会長　藤田 和夫

　平成20年度税制改正は、社会保障や財政赤字の拡

大など厳しい財政事情により、国民の住宅取得に直結す

る土地住宅税制の各種特例措置の適用期限延長もたい

へん厳しい状況にありました。そのような中、本会では、従

来からの全国的な資産デフレからの脱却に加えて、先般

の建築確認制度厳格化により減少した住宅着工の回復

を訴え、47宅建協会一丸となって精力的に要望活動を展

開しました。

　その結果、本会が最重点要望としていた土地売買に係

る登録免許税の軽減税率が延長されたのをはじめ、住宅

取得資金に係る相続時精算課税制度の特例、不動産取

得税のみなし取得日の特例、新築住宅に係る固定資産

税の減額措置、耐震改修に係る特別償却制度等、従来

からの各種特例措置の適用期限の延長が盛り込まれま

した。

　さらに、夏の北海道洞爺湖サミットの主要議題である環

境対策として、福田首相の重点政策である「200年住宅」

構想を支援する税制措置や住宅に係る省エネ改修促進

税制が創設されました。

　現下の政治状況は衆参ねじれ現象でありますが、国民

の住宅取得、ひいては日本経済の持続的な成長に直結

する土地住宅税制改正でありますので、速やかな法案の

成立を期待しております。

04 page

　・20年4月1日～21年3月31日　→　1％

　・21年4月1日～22年3月31日　→　1.3％

　・22年4月1日～23年3月31日　→　1.5％

5 住宅以外の家屋に係る 不動産取得税の特例措置の創設

　都市再生緊急整備地域および都市再生整備計画の区域また

は中心市街地の区域において取得する一定の家屋（住宅の用に

供するものを除く）に係る不動産取得税について、当該家屋の価

格の10分の1に相当する額を価格から控除する課税標準の特例

措置が新たに2年間（20年4月1日から22年3月31日）創設されます。

〈注〉現行の住宅以外の建物に係る不動産取得税の軽減税率（3.5

　　 ％）は20年3月31日をもって廃止されます。

6 住宅の長寿命化（200年住宅）促進税制の創設

　一定の基準に適合する認定を受けた長期耐用住宅（200年住宅）

について、以下の特例措置が創設されます。

○登録免許税……長期耐用住宅等の整備促進法の制定を踏まえ、

　軽減措置が講じられます。

○不動産取得税……新築住宅の課税標準からの控除額が1,300

　万円控除（一般住宅：1,200万円控除）となります。

○固定資産税……新築住宅に係る固定資産税額の1/2減額措置

　の適用期間が5年間（中高層耐火建築物は7年間）となります。

7 住宅に係る省エネ改修促進税制の創設

　既存住宅について省エネ改修を行った場合について、以下の特

例措置が創設されます。

○所得税……20年4月1日から12月31日までに、居住者が自己の

居住の用に供する住宅について省エネ改修工事を含む増改築

工事を行った場合、その住宅ローン残高（上限1,000万円）の一

定割合（特定の省エネ改修は2％、それ以外は1％）を5年間にわ

たり税額控除されます（現行の住宅ローン減税との選択適用です）。

○固定資産税……20年4月1日から22年3月31日までに、住宅（賃

貸住宅を除く）について30万円以上の省エネ工事を行った場合、

当該住宅に係る翌年度分の固定資産税額（120㎡を限度）が

1/3に減額されます。

　今般の臨時国会で、全宅連が従来から要望していた借地借家

法が一部改正されました。

　改正により、事業用定期借地権が従来の10年以上20年未満か

ら10年以上30年未満と30年以上50年未満の2つに区分されました。

10年以上30年未満の場合は従来の事業用定期借地権の条件が

適用され、30年以上50年未満の場合は、契約更新がなく建物築

造による存続期間の延長や建物買取請求権がないこととする特約

を結んで事業用定期借地権を設定できます。これらの借地権設定

を目的とする契約については、公正証書でなければならないとされて

います。

　改正法は平成20年1月1日から施行されています。

URL http://www.mlit.go.jp/tochimizushigen/land/jigyouyou.htm

借地借家法の一部改正　20年1月1日から施行

全宅連の要望が実現、事業用定期借地権の上限期間を引上げ

Monthly Focus　2

2月7日に「不動産流通革命フォーラム」を開催!! 　全宅連は、平成20年2月7日（木）に東京・経団連会館で「不動産流通革命フォーラム」を開催します。 　インターネットの急速な普及で、不動産や住宅の売り方、買い方が大きく変わろうとしています。国や全宅連をはじめとした業界団体は消費者保護の観点から、不動産取引の透明性や利便性を確保し、不動産流通市場を改革する取組みを始めています。フォーラムでは、不動産流通の第一人者が一堂に会し、進化する不動産取引の最前線を熱く語ります。ぜひ、ご参加ください。

●日時：20年2月7日（木）13:30～17:30（13時開場） 　　　●会場：東京・経団連会館（東京都千代田区大手町1-9-4）

●プログラム　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　●定員：200名　　●受講料：無料、事前登録制

13:30～13:40　主催者挨拶：藤田和夫全宅連会長 13:40～14:40　基調講演「不動産と住宅の新しい売り方と買い方」：川口有一郎早稲田大学大学院ファイナンス研究科教授 14:40～15:40　特別講演「CGM時代のマンション購入行動に関する研究」：島原万丈（株）リクルート住宅カンパニー住宅総研主任研究員 16:00～17:30　パネルディスカッション「進化を遂げる不動産流通」

パネリスト：毛利信二国土交通省不動産業課長、池添吉則（株）アイディーユー社長、松尾宣文全宅連副会長、庄司利浩アットホーム（株）取締役　　モデレーター：川口有一郎教授

川口教授

島原主任研究員

お問い合わせ、お申し込みは、TEL. 03-6731-5013（不動産流通革命フォーラム事務局）まで　URL http://www.mirainofudosan.jp/

page 05

小林且弥さん

今月の全宅連トピックス Part 2TOPICS

TOPICS-3不動産業における マネーロンダリング防止のための協議会を設置

　国土交通省は、不動産流通業における人材育成のあり方を検討するため、「人材育成

検討委員会」（座長：小泉允圀明海大学不動産学部長）を設置し、平成19年11月29日

に第1回、12月21日に第2回委員会を開催しました。

　同委員会には、全宅連から岡江保彦教育研修委員長が委員として参画しているほか、

不動産業界に加えて、自動車販売関係の企業等の他団体からも参加しています。同委員

会は今後、ヒアリングやアンケート調査を実施するほか、「人材育成に関するシンポジウム」

を開催するなどして、20年3月末を目途にとりまとめを行うこととしています。

TOPICS-4全宅連が人材育成検討委員会に参画

　さきの通常国会で成立し、平成19年3月31日に公布された「犯罪

による収益の移転防止に関する法律」では、不動産業者は特定事業

者と位置づけられました。さらに、反社会的勢力が不動産取引等の経

済活動を通じて資金獲得活動を巧妙化させている等について、同年

6月に策定された「企業が反社会的勢力による被害を防止するため

の指針」において指摘されていることを受けて、不動産業界としても

社会的責任を果たすため、業界6団体〔全宅連、（社）全日本不動産

協会、（社）不動産協会、（社）不動産流通経営協会、（社）日本住宅

建設産業協会、（財）不動産流通近代化センター〕は、「不動産業に

おける犯罪収益移転防止及び反社会的勢力による被害防止のため

の連絡協議会」を設置しました。同協議会

は19年12月20日に第1回協議会を東京・

法曹会館で行い、藤田和夫全宅連会長を

同協議会会長に選出しました。

　協議会では、20年3月までに法施行され

る前に、普及啓発用冊子の作成を行うほか、

法施行後は疑わしい取引に関する届出事

例情報の集約、共有化や情報提供などを

実施していくこととしています。 協議会のもよう 挨拶に立った藤田会長

第2回委員会のもよう

　全宅連はハトマークサイトのアクセスアップのため、ネット

広告の一環として、インターネットによるドラマを制作し、平成

19年12月22日から20年2月29日まで放送します。

　今回のオリジナルWEB配信ドラマ『まほろば』は、地域の

人たちと毎日コミュニケーションを交わし、生きた町の情報や

ネットワークに深くかかわる地域の不動産会社を舞台にした、

笑いや涙ありの物語です。

　出演者は、前田吟さん、小林且弥さん、林マヤさん、大久

保麻梨子さんなど多彩な顔ぶれで、完全書き下ろしのオリジ

ナルストリーです。ドラマは1話完結の20分作品で、今年度は

2話分を放送します。

TOPICS-5ネットドラマ放送！ハトマークサイトをPR

http://www.hatomarksite.comURL

林マヤさん

『まほろば』のタイトル画面イメージ

大久保麻梨子さん

前田吟さん

06 page

C O L O R D I G E S T

各地の話題

開始式で、宣誓書を手渡す 神垣会長（左）と山根成二 島根県環境生活部長（右）

広島県宅建協会

広島県と分譲地処分に関し 連携を強化！

1

愛媛県宅建協会

四国アイランドリーグ・ 愛媛マンダリンパイレーツに 協賛金贈呈

2

　平成19年10月30日に開催された愛媛県宅建協会（武井建

治会長）40周年記念式典で、全宅連・全宅保証・東京都宅建

協会から、四国アイランドリーグの愛媛マンダリンパイレーツに

対し100万円協賛することが表明されました。

　これを受け、平成19年12月11日開催の愛媛県宅建協会理

事会の冒頭で、贈呈式が行われました。贈呈式には薬師神

績球団社長、沖泰司監督、田口大地主将らが愛媛県宅建協

会を訪れ、藤田和夫全宅連会長の代理として武井会長から

協賛金が手渡されました。

　四国アイランドリーグはプロ入りを目指す選手を集めたリー

グですが、愛媛マンダ

リンパイレーツの球団

運営は非常に厳しい

状況のようで、球団関

係者からは感謝の意

が表されました。

マリーナサイド海老園 マリーナサイド海老園の広告

　広島県宅建協会（松尾金士会長）は広島県とマリーナサイド海

老園住宅用地（52区画）に係わる分譲地処分の斡旋に関する協

定を締結し、さらに現地駐在および販売促進に関する契約書を交

わし、広島県宅建協会会員業者による仲介で取引を行っています。

　また広島県交流定住促進室と連携を図り、ヨットを係留できる

広島暮らしをアピールし、県外か

らの移住者の受け入れに取り組

んでいます。

千葉県宅建協会

不動産会館に「AED」を設置 3

　千葉県宅建協会（田中洋会長）は、同協会所有の千葉

県不動産会館にAED（自動体外式除細動器）を設置しま

した。

　日本の病院外での心肺停止による死亡者は年間約2万

人と推定され、これは交通事故による死者数の約2倍に相

当し、今後、高齢化の進展で心疾患による死亡者はさらに

増加するものと見られます。心肺機能が停止した場合の

救命処置は一刻を争い、救急車が到着するまでの5～6分

の間がもっとも重要になります。同協会は、取引主任者法

定講習会や研修会、無料相談で同会館に訪れる来館者

や周辺の通行人が突然意識を失うなどの事態が発生した

際に備えてAEDの導入を決めました。

　同会館については、平成15年の竣工時に「千葉県福祉

のまちづくり条例」に適合したバリアフリー施設としてその

適合証の交付を受けていますが、公共施設と同等の機能

を持たせた安心安全な

施設に整備推進する一

環として、今後は全職員

に救命講習を受講させ、

千葉市消防局の「応急

手当普及協力事業所制

度」の適用を受けるなど、

来館者等に対する救護

体制のさらなる整備充

実を図っていく予定です。

島根県宅建協会

「こども110番の店」活動スタート 4

田中会長と設置されたAED

右から沖監督、武井会長、薬師神社長、田口主将

贈呈のもよう

　島根県宅建協会（神垣明治会長）は「島根県・犯罪のない安全で

安心なまちづくり推進協議会」の構成団体として、地域社会の安全確

保とこども・女性・高齢者等を犯罪から守ることを目的に、平成19年11

月20日の協会創立40周年記念事業の際に「こども110番の店」活動

開始式を行いました。

　会員にはステッカーを

配布し、非常時の緊急避

難所としての提供を呼び

かけています。

page 07

インフォメーション

　全宅連は「少額短期保険募集人資格試験」を実施しています。

20年1月～3月実施の日程、開催地区は次のとおりです。詳細につ

いては全宅連ホームページをご覧ください。

●試験の概要 ①時間：60分／②出題数：50問／③出題形式：正誤問題、語群選

択問題／④解答方式：マークシート形式／⑤出題範囲：保険の基

礎知識、少額短期保険業、コンプライアンス（正しい販売活動、募

集人が守らなければならない法律、代理店の日常業務等）、保険

商品の概要、保険の周辺知識、等

●試験日程 1/23 （水）東京 1/30 （水）東京、鹿児島

2/ 6 （水）広島 2/13 （水）大阪 2/18 （月）東京

2/27 （水）宮城 3/13 （木）東京 3/14 （金）福岡

3/18 （火）愛知 3/19 （水）大阪 3/25 （火）東京

〈注〉応募状況に応じて開催日・開催地が追加・変更される場合があ

ります。全宅連ホームページでご確認ください。

「少額短期保険募集人資格試験」実施のご案内 （1月～3月実施分） 3

お問い合わせ　宅建ファミリー共済　TEL. 03-3234-1151

お問い合わせ　全宅連教育研修室　TEL. 03-5821-8112

　全宅連は、2月に全国4ヵ所で実務セミナー「ここを押さえろ！宅建

業者のための建築基礎知識のポイント」を開催します。詳細は次

のとおりです。

「ここを押さえろ！宅建業者のための建築基礎知識のポイント」

●セミナー内容 ◇第1部「住宅瑕疵担保履行法が宅地建物取引業に与える影響」 13:05～13:35　「住宅瑕疵担保履行法の施行について」国土交通省不動産業課担当官

13:35～14:35　「住宅瑕疵担保履行法が宅地建物取引業に与える影響について」佐藤貴美弁護士

◇第2部「宅建業者のための建築基礎知識」 14:50～16:50　「知ってトクする！実務に役立つ！一歩先ゆく建築知識のポイント」（株）ユニ総合計画代表取締役・秋山英樹

一級建築士

●開催日、会場、定員 　・2月 8 日（金）大阪・チサンホテル新大阪（定員200名） 　・2月15日（金）福岡・博多都ホテル（定員150名） 　・2月21日（木）東京・新宿サンスカイルーム（定員200名） 　・2月26日（火）宮城・ハーネル仙台（定員150名） ●受講料　3,000円（税込、テキスト代含む） 　なお、FAXでの申込みのほか、インターネットでもセミナー申込み

ができるようになりました。詳しくは全宅連ホームページの「宅建業

者のための建築基礎知識のポイント」申込みページをご参照くださ

い。

　全宅連、（財）日本賃貸住宅管理協会、（社）全日本不動産協会、

（社）日本住宅建設産業協会の4団体は、これまで各団体で実施

していた管理士資格を昨年に業界統一資格「賃貸不動産経営

管理士」として創設しました。また、平成20年度基本講習（2日間の

講習、試験）の日程、申込方法等を20年3月3日（月）午前10時から、

賃貸不動産経営管理士協議会ホームページに掲載します。

　平成20年度については、全国主要都市（札幌、仙台、東京、横浜、

名古屋、金沢、京都、大阪、広島、松山、博多、沖縄、※変更する可

能性があります）で開催する予定です。

2月に全宅連実務セミナーを開催します！

平成20年度「賃貸不動産経営管理士基本講習」申込みについて 1

2

　全宅連は国土交通省補助金対象事業として、住宅ローン講習

会を開催しています。同講習会は国庫補助金対象事業のため、

都道府県協会会員に加えて、一般の方も受講対象です。同講習

会の前段で都道府県協会会員限定の全宅住宅ローン事務取扱

説明会を行います。受講料は無料です。

●講習内容 ・第1部　全宅連自主事業 13:00～14:00　全宅住宅ローン事務取扱説明会

＊受講できるのは都道府県協会会員限定です。

◇第2部　住宅金融講習会（国庫補助金対象事業） ①14:10～16:00→住宅ローンに係る基礎的な知識の講習および

返済額シミュレーションソフトの実習〈講師：紀平正幸氏 多摩大

学大学院客員教授、ファイナンシャルプランナー〉

②16:10～17:10→住宅ローン仲介の役割と今後の展望に関する

講習〈講師：（財）住宅金融普及協会担当者〉 ＊都道府県協会会員のみならず一般の方も受講可能です。

●日時、開催地区 1/22 （火）埼玉 1/25 （金）神奈川 1/29 （火）鹿児島 2/ 5 （火）広島 2/14 （木）兵庫

住宅ローン講習会（国土交通省補助金対象事業）を開催 4

URL http://www.zentaku.or.jp/training/061218.html

URL http://www.zentaku.or.jp/event/jitsumu07.html

お問い合わせ　全宅連教育研修室　TEL. 03-5821-8112

URL http://www.zentaku.or.jp/18loan/index-f.htm

URL http://www.chintaikanrishi.jp/

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人と住まいをつなぎます。 関東財務局長（1）第01431号、（社）東京都貸金業協会会員第05986号

全宅住宅ローン株式会社 〒101-0047 東京都千代田区内神田2-16-9 センボービル5階 TEL.03-3252-1414 （代表）FAX.03-3252-1415

全宅住宅ローン株式会社 東京ローンセンター 〒101-0047 東京都千代田区内神田2-16-9 センボービル1階 TEL.03-3255-0800 FAX.03-3255-0801

URL　http://www.zentakuloan.co.jp　 　営業時間　午前9時～午後5時（電話相談は午後7時まで可）、 土・日・祝日は午前9時～午後5時（年末年始を除く）

　全宅住宅ローン株式会社は、九州地区で

の営業強化を目的として、3月に九州支店（福

岡県福岡市）を開設する予定です。

　支店開設は、昨年7月オープンの立川支店（東

京都立川市）、9月オープンの関西支店（大阪

府大阪市）に次いで3店目となります。

　九州支店では、全宅住宅ローン相談受付、

借入申込および支店社員による会員企業へ

の訪問等＊、会員サポートを含め営業強化に

努めていく方針です。

＊九州支店開設当初は、福岡県内の会員企業を中

心に訪問営業を実施し、その後、順次、九州地区

全域の会員企業訪問に拡大していく予定です。

●所在地 　〒812-0054 　福岡県福岡市東区馬出 1-13-9 　D-1ビル402号室 　＊福岡県不動産会館［（社）福岡県宅　　地建物取引業協会］の隣

●業務内容 　住宅ローン相談受付、申込受付、会員　企業への訪問等

●営業時間 　AM9時～PM5時（月曜日～金曜日） 　土・日・祝日は休業

●交通アクセス 　福岡市地下鉄箱崎線・馬出九大病院　前下車・徒歩１分 　JR鹿児島本線・吉塚駅下車・徒歩8分

全宅住宅ローン 連載 vol.29

平成20年3月 九州支店オープン予定！ 昨年7月の立川支店、9月の関西支店に続き、 今年3月に九州支店がオープンする予定です。 全宅住宅ローン株式会社は、全国主要ブロック都市での支店開設を 順次、進めていく予定です。

支店を順次開設し会員サポート をさらに強化していきます！

まいだし

全宅住宅ローン株式会社 九州支店

事業主 ①　退職金の保全と事前準備　基金に加入すると「賃金の支払いの確保等に関する法律」による退職金の社外保全措置が免除されます。

②　税法上の優遇　事業主が負担する掛金は、全額損金算入扱いになり、実質の負担増は掛金の約半分で済みます。

③　経営者（事業主)も加入できます　税制適格年金では経営者の加入を認めていませんが、基金の場合は厚生年金保険の被保険者であれば、経営者も加入できます。

④　企業のイメージアップ　基金加入により従業員の福利厚生がより充実しますので、企業のイメージアップになり有能な人材の確保と定着につながります。

（注）建設業を兼営している事業所では、「経営事項審査制度」での総合点数がプラスになります。

従業員 ①　同じ負担でより多い年金額　基金に加入した従業員は、今までと同じ負担で将来、厚生年金よりも多い年金額（加入員期間に応じた）を終身で受けられます。

②　1ヵ月の加入員期間でも年金が受けられる　国の年金は、原則として25年の加入期間がなければ受けられませんが、基金の年金（基本年金）は加入員期間が1ヵ月以上あれば、それに応じて受けられます。

③　退職、死亡時には一時金が受けられる　加入員期間3年以上の人が退職したり、万一死亡した場合、退職一時金や遺族一時金が受けられます。

④　70歳以上は在職老齢年金支給停止なし　在職老齢年金受給者で平成19年4月1日以後70歳に到達する方も、支給停止をせず全額支給となります。

基金加入のメリット

■加入基準　すでに社会保険（厚生年金保険）の適用を受けている事業所（国民年金は不可） ■お問い合わせ先　全国宅地建物取引業厚生年金基金　TEL.03-3865-6321　FAX.03-3865-6361 ■詳細はホームページをご参照ください。　　http://www.zentaku.or.jp/kikin/

厚生年金基金とは 　国の厚生年金の一部（報酬比例部分）を国に代わって運用し、将来の年金を支給するとともに、さらに基金独自の年金・一時金を支給する準公的年金制度です。 　全宅厚生年金基金は業界で働く人々の老後生活の安定と福祉の向上を目的に、全宅連を母体として平成5年4月1日に設立されました。

全国宅地建物取引業

厚 生年金基金 加入のおすすめ

↑至貝塚駅

至天神駅↓

至博多駅↓

↑至箱崎駅

地下鉄

馬出九大病院前駅

4番 出口

3番 出口

博多税務署 JR吉塚駅

県警

県庁

東公園

福岡県不動産会館 （社）福岡県宅地建 物取引業協会

全宅住宅ローン 株式会社 九州支店

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地方協会だより

富山県宅建協会 Vol.14

　9月初秋の風が吹くころ、

細く長く広がる坂の町・八尾

でおわら風の盆の幕開けを

迎えます。涼しげな揃いの浴

衣に、編笠の間から少し顔を

覗かせたその姿は、実に幻想的で優美。山々が赤くもえる夕暮れ

を過ぎると、家並みに沿って並ぶぼんぼりに淡い灯がともります。

　おわらの歴史は古く、元禄のころで、生活の中から見いだした

喜びを面白おかしく表現しながら、町を練り歩いたことが町流し

の始まりと言われています。人々は歌詞の間に「おおわらい(大笑

い)」の言葉を挟んで踊った、これが、おわらの語源になっている

という説が有力です。別の説によれば、台風の厄日とされる二百

十日に五穀豊穣と永世の繁栄を祈る、おおわら(大藁)が語源

になっているとも言われています。

楽しくてカラフルな展示は、 子供たちから大人気

マーケットフェアで開催された

パネルディスカッション

黒部峡谷を走る トロッコ電車

立山連峰

輪踊りと町流しが行われる

富山県不動産マーケットフェアを開催 ラジオ番組を買い取っての生放送も

　昭和50年に全国に先駆けて開催した富山県不動産マーケットフェ

アは、今年度で33回を迎えました。

　富山県宅建協会が今年度まで行ってきた主な催しは、物件展示、ハト

マークサイトの普及活動、パネルディスカッション、ラジオ番組を買い

取っての生放送、市長との紙面対談、さらには商工会議所と連携して

地元紙に土地流動化政策提言

掲載等々を行い、地域に密着し

た不動産業者としての社会的

地位の向上に努めてきました。

平成18年8月の活動開始式で。 加田清男富山県宅建協会会長（右）と 鈴木富山県警街頭犯罪等対策推進 室長（左）

「こども110番の店」―安全な街づくり 　富山県宅建協会は「富山県安全なまちづくり」条例の趣旨に賛同し、

地域安全活動推進を図る目的で「こども110番の店」を平成18年8

月にスタートさせ、その後、順調に活動を進めています。

　約870社の会員事務所に活動マニュアルとステッカーを配布し、

業界全体で子供への犯罪防

止とともに地域安全活動と

安全な街づくりに取り組ん

でいます。

支部を統合！ 迅速な対応と効率的な運営を

　市町村合併やインターネットの普及、少子高齢化による会員の減

少が見込まれる等、協会運営は今後、さまざまな社会的変化を考慮し

ていく必要があります。

　そこで、富山県宅建協会は、迅速な対応と効率的な運営、よりいっ

そうの社会貢献と消費者サービスを行うために、平成20年4月から

現在の13支部を4支部に統合します。

おわら「風の盆」

　黒部峡谷は、富山県黒部市、黒部川中流～上流にある峡谷です。

北アルプスの鷲羽岳に源を発し、川全体の8割は深い山地を縫う

ように北へと流れ、立山連峰と後立山連峰に分断する極めて大規

模な峡谷で、規模、迫力から鑑みて、名実ともに日本一といえるで

しょう。中部山岳国立公園に含まれ、国の特別天然記念物（天然

保護区域）および特別名勝に指定されています。

　また、下流の黒部川扇状地と呼ばれる大きな扇状地を形成す

る地域は、黒部川の豊富な水量のおかげで湧き水が多く、黒部川

湧水群として名水百選の１つに選ばれています。

黒部峡谷

※平成20年4月から4支部に統合

協会本部 富山支部

高岡支部

砺波支部

新川支部

10 page

INTERVIEW

Profile

―今春からまた『渡る世間は鬼ばかり』が始まると聞いていま

すが、順調に進んでいますか？　橋田壽賀子先生の脚本は台詞

が長いと聞いていますが、大変では？

　確かに大変です。僕は台詞を書いて覚えるのですが、書

いた字数を『渡る世間は鬼ばかり』と他のドラマとで比較した

ことがあります。平成18年のNHKの大河ドラマ『功名が辻』

に山内一豊の補佐役・祖父江新右衛門の役で計40話に出

演しました。その40話すべての台詞の字数と、『渡る世間は

鬼ばかり』1話でいちばん台詞が多かったときの台詞の字数

とを比べてみると、『渡る世間は鬼ばかり』のほうが上回って

いました。だから、『渡る世間は鬼ばかり』には覚悟して臨ん

でいます。

　大変ですが、今を表現できるのがホームドラマで、僕自身も

ホームドラマがホームグラウンドだと思っているので、『渡る世

間は鬼ばかり』に出演し続けることができて光栄です。今春

スタートのNHKの朝の連続テレビ小説『瞳』にも出演が決ま

りましたが、築地で鰹節仲卸業を営む社長の役で、久しぶり

に江戸っ子、下町の人情味、寅さんの世界が演じられるので

喜んでいます。今回の全宅連の『まほろば』も同様の内容な

ので、出演できて嬉しいです。

―不動産業者とかかわったことは？

　不動産店の方 に々は、何度もお世話になっています。40年

以上前に結婚して子供ができて引っ越したとき、27歳で35年

のローンを組んでマイホームを購入したとき、その家を買い換

えたとき、別荘を購入したときなど、そのたびに一生懸命、丹念

に物件を探していただき、貴重なアドバイスをしてもらいました。

　今住んでいる家は、京王線と小田急線の両方が利用でき

る場所にあります。僕には子供が4人いて（4人とも男の子）、2

人が京王線沿線の学校、もう2人が小田急線沿線の学校に

通っていました。不動産店の方が、そういう事情を考慮し、ど

ちらも利用できる場所にある家を見つけてくれました。京王線

千歳烏山、小田急線成城学園前まで、それぞれ自転車で10

分のところです。子供たちが自分の部屋が欲しいと言ってい

たので、2階だけで6部屋あります。

　そんな子供たちも成人し、4人のうち3人が出て行きました。

そこで一昨年、この家を改造しました。まずは耐震補強をし、

2階は半分を倉庫にして、1階は夫婦2人でゆっくりくつろげる

ような空間にしました。

ホームドラマが 僕自身のホームグラウンド ―全宅連オリジナルweb配信ドラマ 　　　　　　　　『まほろば』に主演―

全宅連オリジナルweb配信ドラマ『まほろば』 （6ページ参照）に出演していただいた前田吟さん。 前田さんならではの演技が、下町の温かさ、人情味、 不動産店の役割を、ほのぼのと伝えてくれます。

1944年生まれ、山口県出身。東京芸術座研究所第1期生、俳優

座養成所15期生を経て、1965年に『純愛物語』（朝日放送）の

主演でデビュー。代表作の映画『男はつらいよ』には、寅次郎の

妹さくらの夫・諏訪博役として48作品すべてに出演している。テ

レビドラマも『渡る世間は鬼ばかり』（TBS）、『功名が辻』（NHK）

などの高視聴率ドラマをはじめとして多数に出演。

俳優

前田 吟 さん

Gin M

aeda

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連載　第11回

（財）不動産適正取引推進機構 調査研究部研究課 課長　村川 隆生

不動産取引の紛争事例

事業用建物賃貸借における賃借人の原状回復義務の考え方

　“『ガイドライン』は事業用建物賃貸借には適用されないと考え

てよいか？”“事務所の賃貸借の場合でも敷金精算は、『ガイドライ

ン』と同様に考えてよいか？”などの質問を受けることがあります。

　確かに、『ガイドライン』は、居住用建物賃貸借について考え方を

示したものですが、居住用、事業用とも建物賃貸借ということに変

わりはありませんので、賃借人の原状回復に関する原則の考え方

は同じといえます。しかし、賃借人に特別の負担を課す「原状回復

義務特約」の効力（特約の成立）について争われた場合、居住用

と事業用では裁判所の判断が異なるようです。

　建物賃貸借における賃借人の原状回復義務に関する最高裁

判所の考え方および事業用賃貸借において賃借人の原状回復

義務が争われた事例における裁判所の考え方を紹介して、事業

用建物賃貸借における賃借人の原状回復義務について考えます。 1 最高裁判所の考え方

　最高裁判所の考え方は次のとおりです。

　賃借物件の損耗の発生は、賃貸借という契約の本質上当

然に予定されているものである。それゆえ、建物の賃貸借にお

いては、借主が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる

賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する通常損耗に係

る投下資本の減価の回収は、通常、減価償却費や修繕費等

の必要経費分を賃料の中に含ませてその支払を受けることに

より行われている。そうすると、建物の借主にその賃貸借にお

いて生ずる通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは、

借主に予期しない特別の負担を課すことになるから、（中略）

その旨の特約が明確に合意されていることが必要であると解

するのが相当である。（H17･12・16）

2 事例にみる裁判所の考え方

（1）新築オフィスビルの賃貸借契約において、「賃借人は……本

契約締結時の原状に回復しなければならない」と定めた原状

回復条項が争われた事案において裁判所の示した考え方は、

次のとおりです。

　賃借人の入居期間は賃貸人に予測することは困難である

ため、適正な原状回復費用をあらかじめ賃料に含めて徴収す

ることは現実的には不可能であり、賃借人が退去する際に賃

借時と同等の状態まで原状回復させる義務を負わせる旨の

特約を定めることは、経済的にも合理性があると考えられる。

　「賃貸住宅標準契約書」は、賃借人は、通常の使用に伴い

生じた損耗を除き原状回復しなければならない旨規定してい

るが、右は、市場性原理と経済合理性の支配するオフィスビ

ルの賃貸借に妥当するとは考えられない。Xらは、本件建物を

新築の状態で借受けたのであるから、本件原状回復条項に

基づき、通常の使用による損耗、汚損をも除去し、賃借当時

の状態に原状回復して返還する義務があるというべきである。

（東京高判 H12・12･27）

（2）マンションの一室の事務所賃貸借契約において、（1）事例と

同様の原状回復条項が争われた事案において裁判所の示し

た考え方は次のとおりです。

　東京高裁H12・12･27判決における賃貸物件は保証金

1,200万円という典型的オフィスビルであり、しかも新築物件

である。それに比して、本件物件は、居住用の小規模マンショ

ン（賃貸面積34.64㎡）であり、（中略）本件賃貸借契約はそ

の実態において居住用の賃貸借契約と変わらず、これをオ

フィスビルの賃貸借契約と見ることは相当ではない。

　本件賃貸借契約は、その実態において居住用の賃貸借契

約と変わらないのであるから、オフィスビルの賃貸借契約を前

提にした前記特約をそのまま適用することは相当でないという

べきである。すなわち、本件賃貸借契約はそれを居住用マン

ションの賃貸借契約と捉えて、原状回復費用は、いわゆるガイ

ドラインにそって算定し、敷金は、その算定された金額と相殺さ

れるべきである。（東京簡判 H17･8･26）

（3）通常損耗まで賃借人の負担とする特約条項であるか否かが

争われた事案において裁判所の示した考え方は次のとおり

です。

　「契約が期間満了又は解約により終了するときは、終了日

までに賃借人は本件貸室内の物品等一切を搬出し、賃借人

の設置した内装造作諸設備を撤去し、本件貸室を原状に修

復して賃貸人に明け渡すものとする。」と定めた条項は、その

文言に照らし、賃借人の用途に応じて賃借人が室内諸設備

等を変更した場合等の原状回復費用や一般的な原状回復

義務について定めたものであり、この規定が、賃借人が賃貸

物件に変更等を施さずに使用した場合に生じる通常損耗に

ついてまで、賃借人に原状回復義務を認める特約を定めたも

のと解することはできない。（大阪高判 H18･5･23）

3 特約は明確に定める

　裁判所は、事業用賃貸借においては、賃借人に契約締結時の

状態までの原状回復義務を課す特約は、経済的にも合理性があ

るとの考え方を示しています。しかし、すべての事業用賃貸借につ

いて有効な特約として成立するとはいえないこと、また、通常損耗

等も賃借人負担とするときは、賃借人との間で、その旨の特約が明

確に合意されていることが必要であることを学ぶことができます。

12 page

連載　第10回

東京シティ税理士事務所 税理士　村岡 清樹

仕事に役立つ税務相談

土地と建物の価格を区分し、建物の価格を算定する方法

築23年の中古のマンションを購入しました。前所有者は居住用として利用していたようですが、

私はこのマンションを賃貸しようと思っています。その際、建物の減価償却費用を出すために、

建物の価格が必要です。建物の価格はいくらで申告するのが妥当でしょうか。

　購入した物件の売買契約書・領収証はあるとしても、土地・建

物の価格がそれぞれ明記されていない場合があります。しかし、

ご質問のとおり、建物の減価取得費を計算すためには、建物価格

を割り出さなければなりません。一括購入した場合の土地と建物

の価格の区分方法については、税法上、特別の規定はありません。

客観的に合理的に区分されていれば認められます。具体的な区

分方法としては、以下に掲げるような方法があげられます。

〔具体的な土地と建物の価格の区分方法〕

（1）消費税から建物価格を逆算する方法

　建物価格＝［消費税÷5％（3%）＊］＋消費税

　土地価格＝合計額－建物価格

　　＊平成元年4月1日～平成9年3月31日……3%

　　＊平成9年4月1日～………………………5%

（2）土地の時価を算定し残りを建物価格とする方法

　付近に取引事例が多く、その評価に客観性がある場合に採用

できます。公示価格を参考にする方法なども考えられます。

（3）建物の時価を算定し残りを土地価格とする方法

　大規模またはその建物に特殊性がある場合には採用しにくい

と思います。

（4）固定資産税評価額の比率により按分する方法

（5）建物の標準的な建築価額表により算出する方法

　「建物の標準的な建築価額」表を使用して建物価格を割り出し、

減価償却費を控除した残額を建物の価額とします。

〔事例〕

●「建物の標準的な建築価額」表（国土交通省）から

　建物の価格を算定する場合

　昭和59年に新築されたマンション（鉄骨鉄筋コンクリート・床面

積60㎡）を平成19年に2,000万円で購入しました。そのマンション

の土地と建物の価格は？

（1）建物取得費

　右の「建物の標準的な建築価額」表から、建物の標準的な建

築価額・昭和59年・鉄骨鉄筋コンクリート造の場合、1㎡当たり

161.2千円。

　161.2千円×60㎡＝9,672,000円

　9,672,000円－（9,672,000円×0.9×0.015×23年）＝6,668,844円

　＊（9,672,000円×0.9×0.015×23年）は減価償却費

（2）土地取得費

　　20,000,000円－6,668,844円＝13,331,156円

ご利用ください！ 無料電話相談と会員専用サイト

相談料無料！電話による不動産税務相談

●毎月第3金曜日

　（1月18日、2月15日）

●正午～3時まで

●TEL.03-5821-8113

会員専用サイトを利用するには……

全宅連・全宅保証ホームページ（http://www.zentaku.or.jp/）の「宅建協会会員ログイン」（協会会員業者専用サイト）および「不動産業に従事している方」のページでユーザー名とパスワードが必要な場合は、次のユーザー名とパスワードを 入力しアクセスしてください。 ユーザー名：zentaku 　　　　　（半角・小文字） パスワード：zentaku 　　　　　（半角・小文字）

＊

（留意点）

　「建物の標準的な建築価額」表は、土地と建物を一括取得し

た場合において、その契約書にその価額の区分がないときに、価

額区分の一方法として、建物の取得価格を算定するために使用

するものです。したがって、契約書等によりそれぞれの価額が区

分して記載されている場合や、建物に係る消費税額が判明して

おり、消費税率で割り戻すことにより建物価額が算出できる場合は、

これを取得価額とします。

●「建物の標準的な建築価額」表 （単位：千円）

建築年

昭和55年 昭和56年 昭和57年 昭和58年 昭和59年 昭和60年

構　造

木造・木骨 モルタル造

92.5 98.3 101.3 102.2 102.8 104.2

鉄骨鉄筋 コンクリート造

149.4 161.8 170.9 168.0 161.2 172.2

鉄筋 コンクリート造

129.7 138.7 143.0 143.8 141.7 144.5

鉄骨造 84.1 91.7 93.9 94.3 95.3 96.9

〈注〉「建築統計年報（建設省）」の「構造別：建築物の数、床面積の合計、工事 　　 費予定額」表の1㎡当たりの工事費予定額による。

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トレンド・ウォッチ

株式会社三菱総合研究所 先進ビジネス推進センター

環境フロンティア事業推進グループリーダー 主席研究員　吉田 直樹

不動産市場に新たな流れ!!

不動産業における CSR（企業の社会的責任）とは？

企業にとって、CSR、つまり社会的責任という概念は、今や必要不可欠になってきている。 不動産業も同様で、CSRは企業の存続、持続的な成長のキーワードになっているといっていいだろう。

拡がりを見せるCSRへの意識、取組み 不動産業は進んでいる？ 遅れている？ 　CSR（Corporate Social Responsibility：企業の社会的責任）

という言葉、そして、それにかかわる取組みは、ここ数年間で、わが

国の企業、社会にだいぶ浸透したと言えるだろう。

　環境省が毎年実施している調査によれば、今や、9割以上の企

業が、CSRを意識した経営を実践、あるいは検討している状況に

ある。不動産業における取組みも、既述の調査によれば―ただし、

回収率、数等の面で解釈には注意が必要だが―CSRが話題にな

り始めた当初にはやや遅れがあったが、現状では全体的水準と同

程度での取組みが進展しつつある（図表1）。

　わが国においては、一連の企業不祥事等をきっかけとして、大き

くCSRへの関心が高まった面がある。各企業のCSRに関する情

報公開、CSR・環境レポート等の公表状況等からもそれが伺える。

CSRとは何をすることか？

　まず、企業経営にとってCSRの意味づけ、意義について整理し

ておきたい。既述のとおり、わが国のCSRに関する議論は、不祥

事等をきっかけとし、企業のあり方、企業の行動原理等の再検討、

再構築の機運が高まったことで拡がっていった。また、最近では地

球温暖化問題の予想以上の深刻化への懸念等も加わり、企業

経営において、環境、社会問題への配慮、対応といった非財務面

での取組みが、企業の存続、持続性にとって不可欠との認識が構

築、浸透されてきたと言えよう。さらに、さまざまな法制度、社会の目

が、企業にそうした取組みを要請している。

　経済同友会が実施している調査によれば、わが国の経営者に

おける「CSR」は、おおむね次のように捉えていると考えられる（図

表2）。

●企業が社会で果たすべき責任は経済的側面だけではないとの

理解が拡大、浸透する中、CSRを“企業戦略の中核課題”“将

来利益への投資”として位置づける傾向が進展している。

●CSRに含まれる内容としては、“遵法”“地球環境の保全、保護”

“人権の尊重、保護”“地域社会の発展への貢献”“有害な商品・

サービスを提供しないこと”などが、中心的、かつ、近年認識が高

まっている項目である。

　一般的には、CSRとは、経済・社会・環境（トリプル・ボトムライン）

という3つの側面での責任を意識した行動、取組みを指す。言葉を

換えれば、米国、そして近年のわが国で重視されている株主への

図表1●わが国の企業におけるCSRへの取組と情報開示の状況（取組企業の推移）

2000　　2001　　2002　　2003　　2004　　2005

2003　　　　 2004　　　　 2005

［CSR への取組、検討状況］ ［CSR に関する情報公開、レポート公表状況］ % %

1010

100

90

80

70

60

50

40

30

20

10

0

80

70

60

50

40

30

20

10

0

〈注〉調査対象は上場企業及び従業員数500人以上の非上場企業。なお、2007 年度調査での回答企業（全業種）は約2,700社、うち不動産業は約20社

出所：「環境にやさしい企業動向調査（環境省）」よりMRI 作成

全企業（情報公開） 〃　（レポート公表） 不動産業（情報公開） 〃　　（レポート公表）

全企業（取組） 　〃　 （検討中含） 不動産業（取組実施) 　〃　　 （検討中含）

18 page

取組みにとどまらず、従業員、取引先、地域社会、そして自然環境

等も含めたすべての利害関係者（マルチ・ステークホルダー）に配

慮した経営、事業を行うことである。

　経済・社会・環境（トリプル・ボトムライン）にかかわる具体的な

取組み項目は、たとえば、GRI（Global Reporting Initiative）＊ガイ

ドラインなどを参考にすることも有効であろう。このガイドラインから

読みとれる社会・環境関連の項目を以下に示すが、社会貢献的な

取組みとしてではなく、業務遂行の中にこれらを適切に取入れてい

くことが重要である（図表3）。

不動産業が目指すべきCSRとは？

　では、不動産業としては、どのようにCSRに取組み得るであろうか？

　先に例示した取組み項目の中には、企業倫理等の観点で普遍

的と思われるものに加え、属する国、地域が抱える問題の相違、業

界特性等に依存するものも存在する。また、不動産業の多様な業

務、企業規模等を勘案すれば、業全体としての汎用的、統一的な

CSR活動項目を示すことは容易ではない。基本的には、自らの状

況を踏まえて自社らしいCSRの取組みを構築していく必要があるが、

ここでは、不動産業界の特性等を勘案し、特定の業態、場面等を

想定した上で、筆者なりに不動産業としてのCSRへの取組みの視

点、ポイントをいくつか挙げてみたい。

　たとえば、B to C事業（具体的には、一般消費者への住宅販売、

流通等）を主とした企業においては、「遵法を大前提とし、不動産

開発、取引等の“プロ”として、一般の消費者の方々に対して不

利益を与えないよう適切な製品・サービスの提供、そして透明性の

高い情報開示、情報共有を行っていくこと、また、一歩進んで、消

費者の方々の適切、有効な判断を支援する取組み」などは重要な

取組みになると考えられる。

　不動産は、一般消費者の購買商品の中ではもっとも高額、かつ、

購買回数が少ないもの（“一生に一度”商品）の代表である。だ

からこそ、“プロ”としての立場から消費者に対して誠実に対応し

ていくことが、不動産業のCSRにとって重要かつ中心的テーマと

言えるのではないか。

　近年では、インターネット等を利用して消費者自身が自ら多くの

情報を収集し、検討、判断する機会が増えている。商品と消費者

に対して誠実な企業は、こうした消費者からの評価を得て、長い目

で見て自らの価値の向上、成長の機会を獲得していくことになろう。

　また、昨今、大きな話題となっている地球温暖化問題と不動産

業とのかかわりに関しても触れておきたい。

　不動産業が取り扱う商品である住宅やビルは、地球温暖化の

原因とされる二酸化炭素の主要な排出源の1つであり、現在、国

等による温暖化対策強化の最重点領域となっている。地球温暖

化は2030年、2050年といった中長期視野での対応が求められる

問題であり、当面、温暖化問題にかかわる政策、社会からの要請

は強まっていくことは避けがたい状況である。また、不動産は極め

て耐用年数の長い商品である。今の不動産業の取組みが、2050

年のわが国の街、住まいに大きな影響を及ぼし得るのである。

　こうした状況の中で、すでに環境配慮型の商品の企画・開発、

環境に配慮した物件の優先的な取扱い、環境配慮型管理等によ

り差別化を図り、成長機会を開拓、獲得しつつある企業も現れてき

ている。企業規模は大きくなくとも、企画力、技術力等の面で自信

を持つ企業にとっては、むしろ戦略遂行の好機とも言える。開発、

分譲、流通、賃貸、管理といったさまざまな事業、場面の中で、今後、

多様な機会が顕在化してくるにちがいない。

不動産業の持続的な成長とCSR

　「企業の社会的責任」という言葉から発せられるイメージから、

CSRへの取組みは、企業にとって追加的なコスト、負担、といった

観点が強調されている面があるように思う。実際、そうした側面が

ないとは言えないが、CSRへの要請が社会の全体的な流れ、方向

である中、先にも触れたように、むしろ、企業価値向上、成長の機

会として捉え得る側面を持つことに着目したい。事実、近年の

CSRは、そうした領域に軸足を移しつつある。

　不動産業におけるCSRも同様である。企業の規模、業態を問

わず、CSRへの前向きな対応は、現在、そして今後の社会におけ

る企業存続のキーであるとともに、持続的な成長の機会を提供し

てくれる。

図表3●CSR－社会・環境に関する具体的な取組項目、領域例

図表2●わが国の経営者が考えるCSRの意味と内容

社会 環境

出所：GRI ガイドライン（第３版）を参考にMRI 作成

製品責任（安全衛生、情報提供、顧客個人情報等）／労働慣行（雇用、労使、労働安全衛生、研修・教育、多様性・機会均等等）／人権（差別、結社自由、児童労働、強制労働、保安等）／社会（コミュニティ、不正行為、公共政策等）／各種遵法等

資源・エネルギー／水／生物多様性／廃棄物／製品・サービス／輸送／環境マネジメント、環境規制遵守等

＊GRI（Global Reporting Initiative）：企業のサステナビリティ（持続可能性）報告 　のガイドラインを提供する非営利団体。

〈注〉横軸は当該項目を選んだ経営者の割合(2005年度)、縦軸は2003年度からのその値の変化

出所：「企業の社会的責任（CSR）に関する経営者意識調査、2006.3 経済同友会」よりMRI 作成

単位：％ 単位：％ 20

15

10

5

0

－5

－10

－15

20

15

10

5

0

－5

－10

－15

20 40 60 8020 40 60 80 100

CSRの意味づけ(2005年度) CSRに含まれる内容(2005年度) 2

003年度から2005年度での変化

2003年度から2005年度での変化

経営の中核課題 将来利益への投資 社会への利益還元 払うべきコスト

法令遵守 商品・サービスの提供 環境 収益確保と納税 地域社会の発展への寄与 人権 株主への配当 有害な商品･サービスを提供しないこと 雇用の創出 新たな技術や知識の創出 社会貢献（フォランソロフィー、メセナ等） 貧困、紛争の解決への貢献

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平成

20年

1月

10日発行（毎月

10日発行） 通巻第

373号　昭和

56年

3月

5日第

3種郵便物認可　発行人／藤田和夫　編集人／渡辺陽一

発行所／（社）全国宅地建物取引業協会連合会・（社）全国宅地建物取引業保証協会〒

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れた不動産業と、人の営みを支えてきた不動産業に携わる人への思いを祖父、父、娘の3代続く老舗の

不動産店舗の姿と重ね合わせて描いています。不動産業と人（地域）との関係の大切さがこれからも

ずっと続き、宅建協会を身近な組織として感じ取っていただくような内容となっています。

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