industrie · industrial marktreport 2018/2019 · berlin · 100,000 sqm available in existing...

Industrie · IndustrialMarktreport 2018/2019 · Berlin

* Prognosespanne/ForecastØ 5 Jahre 398.000 m²/Ø 5 Years 398.000 sqmQuelle:/Source: Engel & Völkers Commercial

1. Hj. 2. Hj.

FlächenumsatzTake-up

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* Berliner Stadtbezirk Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial

Flächenumsatz - LageTake-up - location

0 % 15 % 30 % 45 % 60 %

Umland West

Umland Nord

Umland Ost

Umland Süd

Sonstige Bezirke*

Treptow-Köpenick*

Neukölln*

Steglitz-Zehlendorf*

Spandau*

Tempelhof-Schöneberg*

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Jahr 2018/Year 2018

Industrie- & Logistikflächen Marktreport 2018/2019 • Berlin

BERLIN

420.000 m2 5,80 EUR/m2 4,70 EUR/m2 230.000 m2

FlächenumsatzTake-up

SpitzenmietePrime rent

DurchschnittsmieteAverage rent

Neubau/FertigstellungBuilding completions

Im zweiten Halbjahr 2018 hat sich der Berliner Markt

für Gewerbe- und Logistikfl ächen mit einem Flächen-

umsatz von ca. 260.000 m² deutlich dynamischer

präsentiert als in den ersten sechs Monaten (160.000 m²).

Mit insgesamt 420.000 m² wurde im Jahr 2018 nahezu

das Vorjahresergebnis (448.000 m²) erreicht. Damit liegt

das Resultat 5,5 % über dem Fünfjahresdurchschnitt

von 398.000 m². Die Spitzenmiete ist um 30 Cent auf

5,80 EUR/m² und die Durchschnittsmiete auf 4,70 EUR/m²

(2017: 4,50 EUR/m²) angestiegen.

Flächenumsatz fast auf Vorjahresniveau

In der Region Berlin überstieg auch im Jahr 2018

die Nachfrage nach Gewerbefl ächen das vorhandene

Angebot deutlich. Das niedrige Leerstandsniveau ist

The Berlin market for commercial and logistics space

achieved take-up of approximately 260,000 sqm in the

second half of 2018, a signifi cantly more dynamic result

than for the fi rst six months of the year (160,000 sqm).

The 2018 total of 420,000 sqm is almost equal to the

previous year’s result (448,000 sqm) and is 5.5 % higher

than the fi ve-year average of 398,000 sqm. Peak rent

grew by 30 cents to 5.80 euros per sqm, and average

rent to 4.70 euros per sqm (2017: 4.50 euros per sqm).

Take-up almost at last year’s level

In the Berlin region, demand for commercial space once

again outstripped available supply by a notable margin

in 2018. The low vacancy rate decreased further. Of

the nine major deals signed for over 10,000 sqm, two

Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial

Jahr 2018/Year 2018

Flächenumsatz - BrancheTake-up - sector

Handel (41 %)

Transport, Logistik (37 %)

Produktion, Gewerbe,Industrie (19 %)

Sonstiges (3 %)


Jahr 2018/Year 2018

Miete (Bestand) (43 %)

Miete (Neubau) (33 %)

Eigennutzer (Neubau) (21 %)

Eigennutzer (Bestand) (3%)

Flächenumsatz - Miete/EigennutzerTake-up - rental/owner-occupier

erneut gesunken. Von den neun verzeichneten Großab-

schlüssen über 10.000 m² gehen zwei auf Handels-

unternehmen aus dem Berliner Stadtgebiet zurück.

Beispielsweise hat Amazon rund 14.600 m² in der

Porschestraße im Bezirk Tempelhof-Schöneberg

gemietet. Zuvor wurde die Immobilie von Rieck Logistik

genutzt.

Neubauten unter Top-Abschlüssen

Die Neubauaktivität hat deutlich zugenommen und

betrug 230.000 m², was 56 % des Gesamtflächen-

umsatzes entspricht (Vorjahr 170.000 m² bzw. 38 %).

Für diese positive Entwicklung waren vor allem Groß-

abschlüsse verantwortlich. Unter den zehn größten

Transaktionen entfielen die Plätze eins bis sechs

auf Neubauten, die dadurch annähernd 178.000 m²

generierten. Bei der Betrachtung des Berliner Gesamt-

marktes zeigte die Branche „Handel“ mit 41 % des

Flächenumsatzes erneut die größte Aktivität (2017: 40 %).

Fünf Großabschlüsse unter den Top 10 unterstreichen

das Ergebnis. Ähnlich dominant zeigte sich die Branche

involved retail companies in the Berlin metropolitan

area. Amazon, for instance, leased an approximately

14,600 sqm property in Porschestrasse in the Tempelhof-

Schöneberg borough, which previously had been used

by Rieck Logistik.

Biggest deals in new construction

New construction activity increased considerably and

produced 230,000 sqm, which made up 56 % of total

take-up (last year: 170,000 sqm, 38 %). This positive

development is mainly attributable to major deals. On

the list of the ten largest transactions, places one to six

were taken by new construction projects generating

just short of 178,000 sqm. In terms of the entire Berlin

market, the “Commerce” category again showed the

greatest activity with 41 % of take-up (2017: 40 %)

and accounted for five major deals out of the top ten,

underlining the result. The “Transport, Logistics” sector

was similarly dominant, almost doubling its proportion

of total take-up to 37 % after last year’s 21 %.


Highly dynamic southern environs

Approximately 65 % (272,000 sqm) of take-up comes

from Berlin’s environs, which is significantly up on last

year (55 %, 246,000 sqm). The greatest take-up was

seen in Berlin’s southern environs, where companies

such as Chefs Culinar, DHL and Decathlon moved

into logistics spaces of 40,000 sqm each. Supply

is now falling in this sub-market, as the number of

speculative new construction projects has reduced

compared to the preceding two years. Local authorities

are furthermore proving to be more restrictive in

approving sites for logistics companies. On top of that,

companies are increasingly experiencing di®culties

in finding employees there. Nevertheless, the southern

environs remain appealing locations when searching

for large properties thanks to the current vacancies and

soon-to-expire leases. There is a total of approximately

100,000 sqm available in existing properties sized

between 5,000 sqm and 10,000 sqm.

„Transport, Logistik“. Sie kommt auf einen Anteil am

Gesamtflächenumsatz von 37 %, der sich im Vergleich

zum Vorjahr (21 %) fast verdoppelte.

Hohe Dynamik im Umland Süd

Rund 65 % (272.000 m²) des Flächenumsatzes wurden

im Berliner Umland getätigt und somit deutlich mehr

als im Vorjahr (55 % bzw. 246.000 m²). Der größte

Flächenumsatz fand im Umland Süd statt. Unternehmen

wie Chefs Culinar, DHL und Decathlon beziehen dort

Logistikflächen von jeweils 40.000 m². Mittlerweile

sinkt in diesem Teilmarkt das Flächenangebot, da

sich im Vergleich zu den zurückliegenden zwei Jahren

die Anzahl spekulativer Neubauprojekte reduzierte.

Darüber hinaus zeigen sich die Gemeinden deutlich

restriktiver bei der Grundstücksvergabe an Logistik-

unternehmen. Hinzu kommt, dass Unternehmen mehr und

mehr Schwierigkeiten haben, dort Mitarbeiter zu finden.

Dennoch bleibt das südliche Umland ein attraktiver

Standort für große Flächengesuche durch bestehenden

Leerstand und zeitnah auslaufende Mietverträge.

Bedeutende Transaktionen Significant transactions

Nutzer User Fläche Space Umsatzart Transaction type Lage Area

Decathlon 40.000 m2 Miete (Neubau) Umland Süd

DHL 40.000 m2 Eigennutzer (Neubau) Umland Süd

Chefs Culinar/CITTI 40.000 m2 Eigennutzer (Neubau) Umland Süd

DefShop GmbH 20.000 m2 Miete (Neubau) Umland Süd

Getränke Essmann 17.600 m2 Miete (Neubau) Umland Ost


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Tiergarten

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Lichtenberg

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FriedrichshainCharlottenburg

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Ludwigsfelde

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Umland West

Umland Nord

Umland Ost

nachHamburg

nach Hannover und Leipzig

nachFrankfurt/Oder

nachStettin


Insgesamt stehen rund 100.000 m² an Bestandsflächen in

der Größenklasse 5.000 m² bis 10.000 m² zur Verfügung.

Kaum Angebot innerhalb

des S-Bahn-Rings

Innerhalb des Berliner S-Bahn-Rings ist weiterhin eine

starke Nachfrage bei anhaltender Flächenknappheit zu

verzeichnen. Für kleinteilige Flächen bis zu 500 m² gibt

es nahezu kein Angebot. Unter 10,00 EUR/m² sind dort

so gut wie keine Gewerbeflächen zu bekommen. Für

Eigentümer bietet dieser Umstand sehr gute Verkaufs-

chancen. Nachfragebedingt ist der Preis für eigenge-

nutzte Immobilien angestiegen mit kleinen und mittel-

ständischen Unternehmen als größter Nachfragegruppe.

Das zeigt sich auch bei den Flächenumsätzen – so ist der

Anteil der Eigennutzer von 16 % (72.000 m²) auf 24 %

(101.000 m²) angestiegen. Au²ällig ist hier, dass größere

Umsätze ausschließlich im Umland und als Neubau

realisiert wurden.

Ausblick

Engel & Völkers Commercial sieht durch die gute

wirtschaftliche Lage Berlins auch im kommenden

Jahr eine ungebremst hohe Nachfrage nach Gewerbe-

und Logistikflächen. Aufgrund des eingeschränkten

Angebots im Stadtgebiet prognostizieren wir für

2019 einen Flächenumsatz, der maximal in Höhe des

Fünfjahresdurchschnitts von 400.000 m² liegen dürfte.

Supply inside the S-Bahn loop line

almost non-existent

Inner-city Berlin, bounded by the suburban S-Bahn loop

line, witnessed continued strong demand in the midst of

a persistent shortage of space. There is almost no supply

for small spaces of up to 500 sqm, while commercial

space for less than 10 euros per sqm is more or less

non-existent. This situation o²ers excellent selling

opportunities for owners. Demand has driven up the

price for owner-occupied properties, with most demand

coming from small and medium-sized enterprises. This

is also reflected in take-up, where the proportion of

owner-occupiers rose from 16 % (72,000 sqm) to 24 %

(101,000 sqm). Notable in this regard is that major

transactions were concluded exclusively in the environs

and for new construction.

Outlook

Engel & Völkers Commercial expects unabated, high

demand for commercial and logistics space in the

coming year on account of Berlin’s pleasing economic

situation. Due to limited supply in the metropolitan

area, we are forecasting that take-up in 2019 will reach

no more than its five-year average of 400,000 sqm.


Flächenumsatz - Größenklassen (Fläche)Take-up - size categories (Area)

≥ 15.001 m² (46 %)

10.001–15.000 m² (7 %)

5.001–10.000 m² (18 %)

2.501–5.000 m² (10 %)

1.001–2.500 m² (12 %)

≤ 1.000 m² (7 %)

Jahr 2018/Year 2018


NeubauaktivitätNew construction activity

in T

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MarzahnSpandau

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Großbeeren

Wustermark

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Schöneberg

Tiergarten

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Wilmersdorf

Lichtenberg

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Reinickendorf

GVZ Berlin-Ost

GVZ Berlin-Süd

FriedrichshainCharlottenburg

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GVZ Berlin-WestPrenzlauer Berg

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Umland Süd

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Industrie- und Logistiklagen Berlin Industrial and logistics areas in Berlin

Engel & Völkers Gewerbe Berlin GmbH & Co. KGLizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbH Charlottenstraße 4 · 10969 BerlinTel. +49-(0)30-20 34 60 · [email protected]

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Projektgebiete Project area4,50–7,50 EUR/m2

Gute Lage Good location6,50–9,00 EUR/m2

Mittlere LageAverage location5,00–6,50 EUR/m2

Einfache LageBasic location4,00–5,00 EUR/m2

Mietpreisspannen (EUR/m²) für einfache Lagerflächen sind i. d. R. ca. 10 % niedriger./Rental price range (EUR/sqm) for simple warehouse are generally 10% lower.Im Umland sind die Mietpreisspannen für Logistikflächen (> 5.000 m²) i. d. R. ca. 20 % niedriger./In the surrounding region, the rent for logistics space (>5,000 sqm) is usually 20% lower.

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