WHEN YOU SHOP FOR A MORTGAGE,“DO YOUR HOME WORK”

Octubre 2007Item # 126-127

National Association of REALTORS®

500 New Jersey Avenue, NWWashington, DC 20001

Center for Responsible Lending910 17th Street NW, Suite 500Washington, DC 20006

The National Association of REALTORS®,“La voz de los bienes raíces”, es la asociación comercialmás grande de los Estados Unidos, y representa a másde 1,3 millones de miembros que se dedican a todoaspecto de las industrias de bienes raíces residenciales ycomerciales. Para mayor información, visitewww.REALTOR.org.

The Center for Responsible Lending es unaorganización sin fines de lucro, sin afiliación de partido,de investigación y política que se dedica a proteger alpropietario y las finanzas de la familia desempeñándose enla eliminación de prácticas financieras abusivas. CRL estáafiliado con Self-Help, una de las instituciones financierasde desarrollo comunitario más grandes a nivel nacional.Para mayor información, visitewww.ResponsibleLending.org.

NeighborWorks® America crea oportunidades para mejorarla vida de las personas y fortalecer sus comunidades,dándoles acceso a ser propietarios de vivienda y acceso aviviendas de alquiler seguros y a su alcance económico.Para mayor información, visite www.NW.org.

TENGA CUIDADO CON LOSPRESTAMISTAS ABUSIVOSAquí le presentamos algunas señales de advertencia:

• Algo suena demasiado fácil. Por ejemplo, “aprobacióngarantizada” o “sin verificación de sus ingresos”, sin tomaren cuenta el empleo, historial crediticio y bienes actualesdel prestatario. Estas aseveraciones indican que elprestamista no le pone atención a las posibilidades quetiene usted de cumplir con los pagos a largo plazo.

• Comisiones excesivas. Comisiones o emolumentos deprestamista o agente hipotecario más altos de loacostumbrado en su mercado. Ya que estos costos puedenfinanciarse como parte del préstamo, son fáciles de ocultaro de minimizar. Cuando se trata de préstamos competitivos,es posible negociar el costo de las comisiones. No es raroque los compradores de viviendas paguen sólo el 1 porciento del total del préstamo con préstamos preferenciales.Como contraste, un préstamo abusivo típico le podrá costar5 por ciento o más.

• Altos costos en el futuro. Las hipotecas de tasa de interésajustable de alto riesgo cuando el monto del pago subemucho después de pasar el periodo del “interés incitante”.Estas hipotecas no son adecuadas para las familias que yahan tenido dificultad en saldar otros préstamos. Loscompradores de casas deben evitar tener que pagar saldosúnicos y grandes de préstamos que llevan un pago mayor alvencimiento.

• Retraso con el cierre. El prestamista pospone la fecha delcierre, así dejando caducar su promesa de un préstamo acosto razonable.

• Propiedad sobre valorada. Las tasaciones infladaspermiten la inclusión de comisiones excesivas al préstamo,y resultan en que el prestatario deba más al banco que loque vale la casa.

• Barreras al refinanciamiento. Sanciones al pagar poradelantado el préstamo que le afectan negativamente alprestatario cuando quiere refinanciar para saldar unpréstamo costoso aprovechándose de un préstamo de bajocosto.

• Préstamos sin cuota inicial. Estos préstamos se puedendividir en dos hipotecas, una de ellas con un costo muchomás alto. Los compradores de casa deben asegurarse depoder pagar el monto mensual.

• Administración de documentos deshonesta. Losprestamistas y agentes de hipotecas éticos siempre lerequieren firmar documentos claves para el préstamo, ynunca le piden firmar un documento en blanco que llevauna fecha anterior a la fecha en la que firma.

RECURSOS ADICIONALESPara recibir consejos de inmediato, llame al 888-995-HOPE(4673) para hablar con un consejero sobre la manera deevitar la ejecución de su hipoteca. Los consejeros están a sudisposición las 24 horas del día, 7 días a la semana en ingléso en español. También puede ir a www.995hope.org paramayor información.

Recursos de HUD:

• Para una lista de agencias de consejería aprobadas porHUD, por estado, vaya a www.hud.gov/counseling.

• La página internet de HUD – Cómo evitar la ejecuciónhipotecaria – se dirige a los prestatarios con hipotecasaseguradas por FHA, pero puede atender a otrosprestatarios, también. Vaya a www.hud.gov/foreclosure.

Freddie Mac: “Keeping Your Home, Protecting YourInvestment.” Vaya a www.freddiemac.com y busque el folletoinsertando el nombre entero del folleto en la sección debúsqueda.

Ginnie Mae: Para ver una calculadora sencilla que ayuda aestimar cuánto puede gastar el comprador de casa, lea “HowMuch Home Can You Afford?” http://www.GinnieMae.gov.

“Looking for the Best Mortgage” es un folleto que emiten11 agencias federales sobre cómo buscar, comparar ynegociar el mejor préstamo hipotecario.www.federalreserve.gov/pubs/mortgage/mortb_1.htm.

Americans for Fairness in Lending: Para ver recursos parael consumidor relacionados con una variedad de temas depréstamos, vaya a www.affil.org.

Consumer Handbook on Adjustable Rate Mortgages(the “CHARM” booklet) que publica el Federal ReserveBoard (FRB) y la Office of Thrift Supervision (OTS).http://www.FederalReserve.gov. En el portal de RB, pulse“publications and education resources” y después “consumerinformation brochures”.

NeighborWorks® America1325 G St., NW, Suite 800Washington, DC 20005

¿TIENE DIFICULTADESCON PAGAR SU HIPOTECA?

Aprenda cómo evitar la ejecuciónhipotecaria y quedarse con su casa

¿TIENE DIFICULTADESCON PAGAR SU HIPOTECA?

Aprenda cómo evitar la ejecuciónhipotecaria y quedarse con su casa

Agencias que le reportan su historial crediticio:

• Equifax (800) 685-1111 www.Equifax.com.• Experian (888) 397-3742 www.Experian.com.• TransUnion (800) 916-8800 www.TransUnion.com.

Vaya a www.AnnualCreditReport.com para pedir una copiasin costo de su reporte crediticio, una vez al año o llame al877.322.8228.

Vea también www.FTC.gov.

RECURSOS DE CONSEJERÍASon de muchísimo valor las organizaciones sin fines de lucroque se dedican a asesorar a los consumidores con evitar laejecución hipotecaria.

• NeighborWorks® son organizaciones que colaboran con laHomeownership Preservation Foundation en apoyo a unservicio por teléfono por toda la nación – 888-995-HOPE.De día o de noche hay consejeros a su disposición paraayudarle a recuperarse económicamente. (En inglés y español)

• Las agencias de consejería, así como las organizaciones deNeighborWorks®, le pueden ayudar a evitar la ejecuciónhipotecaria. Podrá encontrar la organización más cercana austed por el internet – www.nw.org.

• En el sitio web del Departamento de Vivienda y DesarrolloUrbano de los Estados Unidos (HUD por sus siglas eninglés) encontrará una lista de organizaciones de consejeríaaprobadas por HUD por estado (www.hud.gov/counseling).Nosotros recomendaos que se utilice la lista como punto departida para encontrar a buenos consejeros. También puedellamar al 800-569-4287 o al TDD 800-877-8339(dispositivo digital para la sordera).

• Tenga cuidado con las empresas consultoras cuestionablescon publicidad que indica que por un costo mínimoayudarán a los propietarios de casa con contratar a unabogado para defenderles contra la ejecución hipotecariaen la corte, o que negociará en nombre del prestatarioasistencia del prestamista. Usted deberá llamar auna organización de consejería aprobada por HUD, unaorganización local de NeighborWorks®, o al 888-995-HOPEantes de pagar o firmar ningún documento.

CÓMO LOS REALTORS® LE PUEDEAYUDARLos REALTORS® se desempeñan en ayudar a las personas ahacerse propietarios de su casa y buscan hacer todo loposible por asegurar que usted tenga los medios para cubrirlos gastos de vivienda.

• La opción mejor y menos costosa con frecuencia resulta decolaborar con su prestamista actual (o con la agencia que“lleva” el préstamo, agencia que contrata el prestamistapara supervisar su préstamo). Pase la página para leer mássobre las opciones que tiene.

• Si su prestamista actual no quiere o no puede ayudarle, esposible que logre refinanciar su hipoteca actual con otroprestamista. Un REALTOR® le puede ayudar a encontrar aprestamistas responsables que hacen préstamos de manerajusta y a su alcance.

• Algunos gobiernos estatales y locales y organizaciones sinfines de lucro ofrecen ayuda financiera para enfrentar elproblema creciente de la ejecución hipotecaria, en particularcon los préstamos menos preferenciales. Pregúntele a suREALTOR® o a su consejero a quién llamar.

• Las agencias de consejería se dedican a ayudar a losprestatarios como usted. Vea Recursos de Consejería paraobtener algunas ideas.

• Recuerde, es tan importante investigar a fondo el costo delas hipotecas como lo es con la compra de un auto o decualquier otra cosa. Si consigue la tasa de interés y cargoslo más bajos posible, se ahorrará miles de dólares duranteel plazo que tiene el préstamo.

• A veces la única opción es vender la casa. Claro que nadiemejor que un REALTOR® para ayudar al vendedor de unacasa. Es mejor vender que permitir la ejecución de su hipotecaporque tendrá menos dificultades en ser aprobado para unpréstamo en el futuro cuando quiera comprar otra casa.

• Tenga cuidado con la publicidad que ofrece “Efectivo porsu casa/Cualquier situación” o “Compramos casas conefectivo”. Los grupos de protección al consumidor hanencontrado que mucha de esta publicidad proviene deorganizaciones engañosas que incitan a los propietarios devivienda con la promesa de rescatarlos de la ejecuciónhipotecaria inminente. Por desgracia, este “rescate” confrecuencia implica que el prestatario les entregue con sufirma el derecho de propiedad de la casa, con lo cual lafamilia resulta despojada de su casa.

HABLE CON SU PRESTAMISTAUno de los primeros pasos que debe tomar es hablar con elprestamista o con la agencia que le cobra los pagos dela hipoteca. Mientras más pronto llama, mejor será suposibilidad de llegar a una solución. Aquí tiene algunas delas opciones que se le pueden presentar:

• Abstención: Es posible que el prestamista le permita hacerun pago parcial, o suspender algunos pagos, si usted lepresenta un plan razonable para actualizar su programa depagos. Infórmele a su prestamista si usted anticipa recibirun reembolso de impuestos, una bonificación, o si va aempezar un nuevo trabajo.

• Restauración: La restauración se refiere a saldar con unsolo pago el monto total de todos sus pagos atrasados,y esta opción se presenta normalmente al final del periodode abstención de pagos.

• Repago de la deuda hipotecaria: Si usted no puedeenfrentar el gasto de la restauración, pero sí puedecomenzar a hacer pagos para actualizarse, es posible queel prestamista le permita añadir una cantidad adicionala su pago cada mes hasta ponerse al día con el préstamo.

• Modificación del préstamo: Es posible que su prestamistaacepte enmendar su hipoteca para ayudarle a evitar laejecución de su hipoteca. Las opciones incluyen:

• Sumar al monto del préstamo la cantidad que se dejóde pagar, aumentando la cantidad del pago mensualpara cubrir el resultante préstamo más grande.

• Permitir que agregue más años a su préstamo, reducirla tasa de interés, y/o perdonar parte del préstamo,para hacer menor su pago mensual.

• Pasar de un préstamo de tasa de interés ajustable a unahipoteca con una tasa de interés fija, para no estarexpuesto a aumentos en su pago mensual.

• Requerir que los montos para cubrir los impuestos y elseguro se incluyan en el pago mensual de su hipoteca,para evitar enfrentarse con fuertes cuentas que pagarademás de su hipoteca.

• Embargarle la propiedad su prestamista a cambio deperdonar la deuda. Esto le puede perjudicar su crédito,pero es mejor que tener en su historial crediticio unaejecución hipotecaria.

USTED NO SE ENCUENTRA SOLO SI TIENEDIFICULTADES CON PAGAR SU HIPOTECAEl auge del mercado de bienes raíces llevó a un índice sinprecedente de propietarios de vivienda, llegando casi a un 70 porciento. No obstante, ahora algunos propietarios se enfrentancon dificultades con el pago mensual de su hipoteca y no puedenrefinanciar su préstamo. En los últimos años, los prestamistas haninventado nuevas maneras de formular las hipotecas para ayudara las familias a comprar su primera casa y refinanciar su hipotecaactual. Muchas de estas hipotecas ayudaban a las familias que nocontaban con el dinero en efectivo para la cuota inicial, o cuyohistorial crediticio era menos que perfecto, a ser calificados parapréstamos conocidos con el nombre de préstamos “subprime”.

Los préstamos “subprime”, o préstamos menos preferenciales,tienen una tasa de interés y costos más altos, como por ejemplopenalidades por la cancelación adelantada del préstamo. Unproducto hipotecario muy popular y de gran difusión es lahipoteca de tasa de interés ajustable híbrida (ARM por sus siglasen inglés). Las hipotecas de este tipo tienen un período inicial conuna tasa de interés más baja (“interés incitante”), seguido deaumentos altos de la tasa de interés para la duración del préstamo.El fuerte aumento en la cantidad de los pagos mensuales confrecuencia se conoce como “pagos chocantes” por lo que alprestatario le choca la cantidad del aumento y se encuentra sinposibilidades de pagar la nueva mensualidad.

Si usted se encuentra con dificultades en pagar su hipoteca porcualquier razón, o si anticipa tener problemas, es importante quese comunique con expertos y con su prestamista para encontrar yauna solución. Si se atrasa con los pagos y no toma ninguna acción,el prestamista realizará una ejecución hipotecaria con su casa.Si esto ocurre, es posible que usted pierda su casa y todo el dineroque ya invirtió en ella. Mientras antes actúe, mejores son susposibilidades de evitar la ejecución de su hipoteca.

La organización Center for Responsible Lending calcula que 2,2millones de propietarios de viviendas en los Estados Unidoscon hipotecas menos que preferenciales han perdido o están porperder su casa con el aumento de los pagos de las hipotecas dealto riesgo. Estas familias podrán perder hasta $164 mil millonesen términos de la plusvalía que tienen invertida en sus casas.

Este folleto le ayudará a comprender las opciones que usted tieney le dará sugerencias sobre cómo evitar perder su casa – sea cualsea la hipoteca que tenga.

LAS HIPOTECAS CON “PAGOS CHOCANTES”Las hipotecas por este estilo le pueden dar un “choque” cuandove los pagos::

• Hipotecas 2/28 y 3/27. Una hipoteca de tasa de interésajustable de 2/28 o 3/27 le ofrece al prestatario un pago fijodurante el periodo inicial de dos o tres años antes de efectuaraumentos de la hipoteca con una frecuencia de cada seismeses, por lo general. Después del periodo de “incitación conla tasa de interés”, se efectúan ajustes de aumento en suspagos mensuales de la hipoteca típicamente cada seis meses.

• Hipotecas de pago del interés solamente. Una hipotecade este estilo le permite pagar sólo el monto que correspondeal interés sobre el préstamo durante los primeros 5 o 10años, sin tener que pagar nada del monto principal delpréstamo. Al terminar el periodo de pago de interés solamente,la hipoteca requiere pagos mucho más altos para cubrir tantoel interés como el principal pagable los años restantes delpréstamo.

• Opción de pago de hipotecas de tasa de interésajustable. Este tipo de hipoteca le permite al prestatariodecidir cuánto pagar cada mes. Es posible pagar hasta menosque el interés, y añadir al monto total de principal el interésque se quedó sin pagar. O se puede pagar sólo el interés o unmonto lo suficiente para cancelar el préstamo en el plazo de15 o 30 años. Estas hipotecas son particularmente “chocantes”.

Debe tener cuidado si su hipoteca tiene alguno de los siguienteselementos:

• Un periodo con “una tasa de interés incitante” o “sin pagar elinterés” que se acaba, llevando a un gran aumento en su pagomensual.

• La opción de pagar menos que el total del interés que debeen cualquier mes. Si ejerce esa opción, la cantidad que debeaumenta, no se reduce, ya que el interés que no está pagandose suma al saldo de su préstamo.

• Una tasa de interés ajustable con límites muy altos, o sinlímites, en cuanto a la cantidad que puede aumentar su pagomensual.

• Un pago que no incluye una cantidad destinada a pagar losimpuestos a la propiedad y el seguro de propietario devivienda. Si esta cantidad no la incluye en su pago mensual,se enfrentará a facturas de cuentas muy altas, las cuales noanticipaba.Si se encuentra con

dificultades, llame al

¿Y SI LA PROPIEDAD VALE MENOS DE LOQUE USTED DEBE?En los casos en que el valor de la propiedad es menos que elmonto de la hipoteca, Los REALTORS® le pueden ayudar conexplicarle al prestamista por qué tiene sentido que el propietariovenda la propiedad al mejor precio posible, y que después sele perdone lo que resta de la deuda.

• Desafortunadamente, la cantidad de la deuda que cancela elprestamista se considera como ingresos cuando usted calculalos impuestos que debe.

• REALTORS® y el Center for Responsible Lending estáncolaborando para efectuar una ley pendiente para que lospropietarios de casa no se encuentren con una cuenta deimpuestos que no pueden pagar.

• Algunos prestamistas podrán requerir que usted firme unpagaré por el monto de la diferencia en la cantidad del valorde la casa y la cantidad que debe. Antes de firmar ningúndocumento, consulte con un consejero de vivienda o con unabogado.

PARA SU INFORMACIÓN: REFERENCIAS PARAEL CONSUMIDORCon el fin de informar a compradores y propietarios de casassobre las opciones hipotecarias que existen, la AsociaciónNacional de REALTORS® (NAR por sus siglas en inglés) y elCenter for Responsible Lending han publicado una serie defolletos de información para el consumidor. El presente es elcuarto de la serie, la cual incluye también:

• Cómo evitar préstamos abusivos

• Hipotecas Especializadas (no tradicionales): ¿Cuáles son losriesgos y cuáles son las ventajas?

• Hipotecas tradicionales: Cómo evaluar sus opciones

NAR también ha sacado un folleto en colaboración con laasociación de la Administración Federal de Vivienda, de HUD:

• Las mejoras en FHA son de beneficio para usted

Encontrará todos los folletos en el portal web de NAR(vea www.REALTOR.org/subprime).