guia completo do síndico

8/19/2019 Guia Completo Do Síndico

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ÍNDICEDeveloped by

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A plataforma online para gestãointegrada de condomínios maiscompleta do Brasil.

DO SÍNDICOOURO

ENCICLOPEDIADE


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Todos os direitos reservados. 2016www.nextin.com.br 2

ÍNDICE

1 Funcionários .................................................................. 052 Condôminos ....................................................................133 Segurança ....................................................................... 284 Manutenção ................................................................... 375 Finanças ......................................................................... 45

6 Sobre a Nextin ............................................................... 61

O Enciclopédia de Ouro do Síndico contém o que todo síndico desucesso precisa para uma gestão condominial sem tropeços.

Esse material tem a solução para as principais di culdades

enfrentadas pelo síndico divididas em grandes grupos:

Todo síndico de sucesso tem uma cópia do Enciclopédia de Ouro

do Síndico na administração do condomínio, onde ela poderá ser

consultada a qualquer dúvida. E você não será diferente, certo?Con e em quem tem anos de experiência em gestão condominial

e nunca que para trás.

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Condomínio Edilício segundo o Código Civil

O Código Civil brasileiro, datado janeiro de 2003 alterou algunspontos cruciais da antiga Lei nº 4.591, conhecida como a Lei dosCondomínios. Saiba o que o documento máximo da legislaturabrasileira diz sobre o condomínio edilício no artigo 1.331, o pri-meiro capítulo VII, que disserta sobre esse tipo de edi cação.

Art. 1.331. Pode haver, em edi cações, partes que são proprie -dade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos con -dôminos.

1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais comoapartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com asrespectivas frações ideais no solo e nas outras partes co -muns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo seralienadas e gravadas livremente por seus proprietários, ex -

ceto os abrigos para veículos, que não poderão ser aliena-dos ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvoautorização expressa na convenção de condomínio. (Reda-ção dada pela Lei Nº 12.607, de 2012)

2º O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de dis-

tribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e



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refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusiveo acesso ao logradouro público, são utilizados em comumpelos condôminos, não podendo ser alienados separada-mente, ou divididos.

3º A cada unidade imobiliária caberá, como parte insepará-vel, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns,que será identi cada em forma decimal ou ordinária noinstrumento de instituição do condomínio. (Redação dadapela Lei nº 10.931, de 2004)

4º Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acessoao logradouro público.

5º O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposiçãocontrária da escritura de constituição do condomínio

Para entender tudo que é dito no Código Civil sobre condomí-nios, conheça o e-book com toda a lei comentada.



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1- Funcionários

MÃO DE OBRA DO CONDOMÍNIO:QUAL A MELHOR OPÇÃO?

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FUNCIONÁRIOS


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1- Funcionários

5 DICAS PARA GERENCIAROS FUNCIONÁRIOS

Gerenciar os funcionários de qualquer empresa é compli-cado. No caso do condomínio, a situação é praticamente amesma, já que há vários contratos trabalhistas envolvidos.Em todos os casos, a melhor saída é se resguardar; portanto,manter o contrato com os funcionários dentro do que diz alei é fundamental.

Confra outras dicas:

• Defnir a escala – Para evitar o gasto excessivo com horasextras, o condomínio precisa de uma escala de trabalho

bem de nida. Assim, os funcionários terão horário certopara começar e terminar o expediente, deixando as horasextras somente para situações atípicas.

• Regularizar a situação dos funcionários – Assinar a cartei-ra de trabalho e pagar todos os encargos trabalhistas aosfuncionários evita que, posteriormente, alguns deles en-trem com um processo trabalhista contra o condomínio.Além de evitar transtornos, o condomínio deixa de pagargrandes quantias em indenização e gastos com advogados.



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1- Funcionários

• Acompanhar a situação dos funcionários terceirizados –O condomínio também deve acompanhar o recolhimentode encargos trabalhistas dos funcionários terceirizados, jáque, em caso de falência, o condomínio pode vir a arcarcom esses custos.

• Ficar atento às leis trabalhistas – As leis trabalhistas po-dem ser confusas para quem não tem experiência com oassunto. Uma dica é estudar essas leis para evitar situaçõesdesagradáveis no futuro. Se você não tiver disponibilidade

para tal, o ideal é contratar um assessor jurídico para teorientar, pelo menos no início da gestão.

• Evitar constrangimento entre condôminos e funcionários

– Os condôminos não são chefes dos funcionários do pré-dio. Portanto, não é indicado que os moradores sugiram

condutas aos empregados do condomínio. É função do sín-dico, portanto, fazer com que a relação entre condôminos efuncionários seja a melhor possível, evitando qualquer tipode abuso de autoridade por parte dos moradores.




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1- Funcionários

Uma saída adotada por vários condomínios é a terceirizaçãodos funcionários. Nesse caso, qualquer situação inadequada

caria sob responsabilidade da empresa contratada. Além dis-so, se um funcionário tiver algum imprevisto e não puder com-parecer ao trabalho, a empresa terceirizada se encarrega de

chamar um substituto. De qualquer maneira, o síndico devecar atento ao andamento do contrato, como dito acima.




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1- Funcionários


Existem, basicamente, três formas de contratar funcionáriospara condomínios. Eles podem ser funcionários do condomí-nio ou terceirizados e cada escolha traz vantagens e desvan-tagens.

Conheça cada uma dessas características:

CLT – Esse tipo de contratação pode sair muito caro ao con-domínio. Além dos encargos, há uniformes, EPIs e o custo dasdemissões. E quanto mais tempo o funcionário ca, mais carose torna demiti-lo. Além disso, toda a responsabilidade legal

ca a cargo do síndico, podendo gerar ações na justiça queresultarão em muita dor de cabeça.

A autoridade também pode vir a se tornar um problema. Nes-se tipo de contratação, todos os moradores podem se sentirchefes e abusar da autoridade. É importante lembrar que ape-nas o síndico é coordenador dos funcionários, e que respeitoé fundamental.

O ponto positivo desse tipo de contratação é o empenho dofuncionário, que cria um vínculo com o ambiente de trabalho

e com o empregador. Geralmente são mais atenciosos e têmmaior zelo pelo condomínio.



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1- Funcionários


Terceirizado – Muitas vezes os funcionários terceirizados nãocriam vínculos com o condomínio, pois, dependendo do con-trato, os prestadores de serviço podem ser substituídos semgrandes explicações. Ou seja, quando a pessoa começa a criarum vínculo com os moradores e ambiente de trabalho, logo ela

poderá ser substituída.

O ponto mais positivo é percebido em casos de afastamento;para isso, basta o síndico conversar com a conservadora e pe-dir para substituir algum funcionário que não tenha se adapta-do bem, sem nenhum custo de demissão. Se o funcionário nãopode comparecer ao trabalho em um dia especí co, a conser -vadora também é responsável por enviar um substituto.

Além disso, a conservadora ca responsável por todos os en-cargos trabalhistas, ou seja, se algum funcionário entrar na

justiça conta o seu empregador, a ação irá para a conservado-ra, e não para o condomínio.



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1- Funcionários

OBRIGAÇÕES TRABALHISTASDO CONDOMÍNIO

O condomínio não tem por objetivo o lucro, e sim a realizaçãodos interesses comuns dos proprietários. Sendo assim, não éconsiderado pessoa jurídica.

Mas, mesmo não sendo considerado pessoa jurídica, o condo-mínio pode assumir a condição de empregador. Ele tem, basi-camente, duas formas de contratar funcionários:

CLT ou terceirização – aqui você ca por dentro das duas for-mas de contratação. Se o condomínio optar pelo regime CLT,algumas obrigações trabalhistas são emitentes:

1. Inscrever-se no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica – CNPJ.

2. Realizar o cadastro dos empregados no PIS/PASEP.

3. Anotar a Carteira de Trabalho e Previdência Social (CTPS)dos seus empregados.

4. Entregar o Cadastro Geral de Empregados e Desemprega-dos (CAGED).

5. Entregar a Relação Anual de Informações Sociais – (RAIS).

6. Emitir a Comunicação de Dispensa – (CD).



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1- Funcionários

7. Elaborar e recolher a Guia de Recolhimento da Contribui-ção Sindical – (GRCS).

8. Elaborar e recolher a Guia de Recolhimento do FGTS e In-formações à Previdência Social – GFIP.

9. Manter Registro de Empregados (Livro, Ficha ou SistemaInformatizado), Livro de Inspeção do Trabalho, registro deponto, etc.

10. Expor Quadro de Horários de Trabalho e demais docu-mentos cuja a xação é obrigatória.

11. Entregar a Declaração do Imposto de Renda na Fonte –DIRF anual, quando pertinente, e atender às demais dispo-sições tributárias pertinentes à retenção do imposto.

12. Responder perante a Justiça Trabalhista no caso de recla-matória.

OBRIGAÇÕES TRABALHISTASDO CONDOMÍNIO



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CONDÔMINOS

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2- Condôminos

PROPRIETÁRIO, MORADOR, CONDÔMINOE INQUILINO: SAIBA QUEM É QUEM

Em um condomínio, existem vários cargos ocupados por mem-bros da gestão: síndico, subsíndico, conselheiros scais, etc.Mas as nomenclaturas não existem apenas para os cargos ad -ministrativos. Elas também servem para as pessoas que mo-ram ou possuem imóvel nos condomínios. Mas qual a diferen-ça entre proprietário, morador, condômino, locatário, locadore inquilino? E como saber em qual categoria cada membro docondomínio pertence?

Proprietário / Condômino

Existem muitas dúvidas sobre o conceito de “condômino”. A maioria das pessoas acha que condômino é aquele quemora no condomínio, sendo ele dono ou não do imóvel. Mas,na verdade, proprietário e condômino são sinônimos, ou seja,só é considerado condômino aquele que é dono do imóvel.

O proprietário/condômino pode tanto residir no próprio imó -vel quanto deixá-lo na mão de um inquilino.

Inquilino / Locatário

Inquilino e locatário também são sinônimos e se referem às

pessoas que pagam um valor mensal para usufruir de um imó-



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2- Condôminos

vel que não é seu. Clique aqui para conhecer os direitos e de-veres do inquilino.

Morador

É quem mora na unidade, seja ele dono do imóvel ou não. Esse

termo é muito confundido com o termo “condômino”, o quepode gerar grande equívocos.

Locador

O locador é o proprietário ou condômino que não reside no

próprio imóvel, sendo essa a única diferença entre os três ter-mos. A partir do momento que o proprietário resigna o direitode residir no próprio apartamento, ele se torna locador.

Confundir esses termos pode não parecer um erro muito gran-de, mas pode acarretar algumas consequências. Uma delas éa má interpretação do Código Civil: Art. 1.351. Depende da apro-vação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração

da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da uni-

dade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos

condôminos. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)




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2- Condôminos

Ao confundir o conceito de condômino com o de morador, po-de-se concluir erroneamente que os inquilinos têm direito devoto nas assembleias mesmo sem procuração do proprietário.




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2- Condôminos

DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS

O novo Código Civil, que entrou em vigor em 2003, mudou umpouco a Lei nº 4.591 – conhecida como a Lei dos Condomínios.No novo documento existem dois artigos que falam especi ca-mente dos direitos e deveres dos condôminos. Con ra:

O artigo 1.335 mostra osdireitos do condômino:I – usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e con-tanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;

III – votar nas deliberações da assembleia e delas participar,estando quite.

Apesar desses direitos estarem previstos em lei, eles não sãoabsolutos. No caso do inciso I, por exemplo, se o condôminoviolar as regras de convivência social ou utilizar sua unidadede forma contrária à destinação do imóvel, esse direito poderáser suspenso.

A grande novidade desses artigos do Código Civil foi o incisoIII, que não reconhece o direito do condômino deliberar em

assembleia caso esteja em débito com o condomínio.



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2- Condôminos

Já o artigo 1.336 expõe osdeveres do condômino:I – contribuir para as despesas do condomínio, na proporçãode suas frações ideais, salvo disposição em contrário na con-venção;

II – não realizar obras que comprometam a segurança da edi-cação;

III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esqua-drias externas;

IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edi ca-ção, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salu-bridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

O inciso I desse artigo deixa muitos síndicos em dúvida. Nessecaso, o Código Civil sugere que os condôminos paguem suas

despesas de acordo com a fração ideal, mas, se a Convençãodisser algo diferente, prevalece a decisão da Convenção.

Para não haver qualquer dúvida quanto à legislação que regeo dia a dia nos condomínios, con ra nossoe-book com a novalei dos condomínios simplifcada.

DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS



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2- Condôminos

No condomínio, muitas vezes o inquilino pode não ter tantosdireitos quantos os proprietários, mas isso não está correto.Os locatários podem, inclusive, serem síndicos do prédio. Co-nheça os direitos e deveres do inquilino e exija que todos sejam cumpridos:

Deveres

• Pagar mensalmente o valor acordado na assinatura do con-trato de locação.

• Tratar o imóvel como se fosse seu.

• Devolver o imóvel no mesmo estado em que o encontrou.

• Utilizar o imóvel para o m a que se destina – se for residen-cial, não utilizá-lo para ns comerciais.

• Dar conhecimento ao proprietário dos defeitos ocorridos eque sejam da sua responsabilidade.

Direitos

• Ter preferência na hora de comprar o imóvel que habita. Seeste direito não for respeitado, o locatário pode entrar com

DIREITOS E DEVERES DOS INQUILINOSDIREITOS E DEVERES DOS INQUILINOS



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2- Condôminos

uma ação judicial de perdas e danos ou ainda poderá recla-mar transferência de propriedade do possível novo adqui-rente, desde que deposite o valor da compra adicionadodas demais despesas desse negócio jurídico.

• Votar em assembleia com procuração do proprietário.• Ser síndico, caso se interesse.

• Fazer reparações urgentes no imóvel – para as que foremessenciais, não será necessário aprovação do proprietário,mas as demais deverão ser resolvidas em conjunto com odono do imóvel.

• Pequenas deteriorações – furar a parede para pendurarquadros, por exemplo, é direito do inquilino. Mas todas es-sas pequenas deteriorações deverão ser consertadas no

momento da entrega do imóvel.

DIREITOS E DEVERES DOS INQUILINOS



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2- Condôminos

DESPESAS DO CONDOMÍNIO:QUEM PAGA O QUÊ?

Em vários condomínios pelo Brasil existe a dúvida sobre a di-visão das despesas. Quem deve pagar os custos que chegama mais na taxa mensal do condomínio? Isso não é tão simplesquanto parece, já que proprietários e moradores dividem asdespesas. Mas como saber quem paga o quê?

Para saber quem é o responsável por pagar cada conta geradapelo condomínio, é importante analisar a natureza da despe-sa. O inquilino não deve pagar taxas que irão gerar melhoriasao prédio – responsabilidade somente do proprietário -, en-

quanto as despesas de manutenção são de responsabilidadeexclusiva do inquilino.

Para facilitar ainda mais, basta pensar em despesas ordináriase despesas extraordinárias. As despesas extraordinárias campor conta do proprietário do imóvel, porque normalmente se

referem à valorização ou manutenção do valor da proprieda -de, enquanto as ordinárias cam para o inquilino.

Se a despesa for fruto de melhorias ou investimento no edifí-cio, ela ca a cargo do proprietário. Como dono do imóvel, eletem maiores chances de usufruir dessas melhorias, já que é



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2- Condôminos

DESPESAS DO CONDOMÍNIO:QUEM PAGA O QUÊ?

mais difícil o dono do apartamento se desfazer do bem do queo inquilino sair do imóvel. Alguns exemplos desse caso são:pintura da fachada, instalação de equipamentos de segurança,alteração de paisagismo ou construção de áreas de lazer.

Se a despesa for fruto de manutenção do dia a dia, ela ca acargo do inquilino, que é quem está vivendo na unidade no mo-mento. Dessa forma, ele irá usufruir dessa manutenção maisdo que o proprietário. Quando os gastos são para reparos depequeno e médio prazo, também é quem aluga que assume o

pagamento. Alguns exemplos desse caso são: limpeza em ge-ral, manutenção interna, pintura das áreas internas e comunse encargos trabalhistas.

Para aprovar um aumento de despesa dentro do condomínio,é preciso realizar uma assembleia. Para tanto, é indicado que o

síndico já explique qual tipo de despesa será essa e quem deve -rá arcar com os custos, evitando desentendimentos posteriores.



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2- Condôminos

Cabe ao condomínio punir os condôminos antissociais, ouseja, condôminos que não cumprem as regras do condomínio.Essa punição será uma multa de até dez vezes o valor da taxade condomínio, com nível determinado de acordo com o que já está na Convenção do Condomínio. Mas quando esse tipode punição não é o su ciente, o que o condomínio pode fazer?

Ainda não existe consenso entre os advogados sobre qual omáximo que pode ser feito com relação aos condôminos antis -sociais. Sendo assim, há duas correntes quanto ao problema: aprimeira entende pela impossibilidade de excluir o condômino

antissocial, alegando a prevalência do direito de propriedadee do princípio da dignidade da pessoa humana. Já a segundacorrente entende que há possibilidade de exclusão do condô -mino antissocial, em respeito do princípio da função social dapropriedade, no qual o direito do coletivo se sobrepõe ao di-

reito individual.De qualquer forma, em qualquer um dos casos isso deve ser fei-to no âmbito jurídico, e não na esfera do condomínio. Em casosextremos, condomínios levam os condôminos antissociais a juí -zo com o intuito de tentar expulsá-los do edifício. Mesmo o Có-digo Civil não conferindo ao condomínio o direito de excluir um

CONDÔMINO ANTISSOCIAL PODESER EXPULSO DO CONDOMÍNIO?



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2- Condôminos

condômino extrajudicialmente, alguns juízes estão concedendoessa sentença, já que o documento não proíbe que a exclusãose faça por meio judicial. Essa alternativa deve ser cogitada ape-nas em última instância, ou seja, quando os demais condômi-nos estiverem sendo prejudicados de forma irreversível.

Por haver vários tipos de con itos em condomínio, os tribunaissuperiores já se manifestaram quanto à possibilidade de ex -clusão do condômino antissocial. Dos tribunais que decidirampela exclusão, temos os Tribunais de Justiça do Estado do RioGrande do Sul, Paraná e São Paulo.

Em suma, ao adentrar na sociedade condominial, o moradordeve ter consciência de que há regras no que diz respeito aosbons modos com a vizinhança. Os condôminos devem ser re-grados com a vida condominial, respeitando essas normas, e,caso haja perturbação, os demais moradores têm o direito decessar a interferência, sempre de acordo com a lei.

Em relação à possibilidade de exclusão do condômino antisso-cial, é importante frisar que os juízes agem com cautela, sem

xar de maneira expressa qual a sentença adotada.

CONDÔMINO ANTISSOCIAL PODESER EXPULSO DO CONDOMÍNIO?



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2- Condôminos

Para conviver em sociedade, regras são fundamentais e cadaambiente tem regras próprias. Todos que estiverem em ter-ritório brasileiro, por exemplo, devem seguir o Códio Civil, osque estiverem no estado de São Paulo devem seguir a regra doestado e assim por diante. Quanto mais especí co for o ambi-ente onde você está inserido, mais especí cas serão as regras,mas elas continuam sendo de suma importância e devem serseguidas por todos. E isso se aplica também ao condomínio.

As regras do condomínio são determinadas pelo Código Civil,Lei nº 4.591/64, leis estaduais e municipais, Convenção, Reg-

imento Interno e assembleias. Nessa hierarquia, cada umadiz sobre determinada parte do condomínio e não podem secontradizer. Saiba como funciona a relação de poder dentrodo condomínio.

Mas o grande problema em relação às regras, em quase todasas esferas, é que a maioria das pessoas não as conhecem. Ou,mais complicado do que isso, são aquelas que conhecem asregras, mas não as seguem, pois não conseguem perceber queelas existem para garantir a harmonia e o bem comum.

COMO FAZER OS MORADORESCUMPRIREM AS REGRAS



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2- Condôminos

Para esses dois tipos de pessoas, há duas soluções distintas.Para as que conhecem as regras, mas não cumprem, resta aosíndico e à administração – no caso do condomínio – fazer con-scientizações sobre a importância de segui-las. Se determina-da norma não está sendo cumprida por boa parte das pessoas,o ideal é convocar uma assembleia para apresentar o motivodaquela regra existir e provar, através de exemplos, que semela o ambiente seria menos organizado. Ou, se for o caso, ten-tar mudar a convenção ou o regimento interno, se car prova-do que essa determinada regra realmente está trazendo maisproblemas do que soluções.

Se o descumprimento de alguma regra for exclusividade deum condômino, o síndico deve adverti-lo e noti cá-lo commulta prevista na convenção do condomínio. Caso a situaçãopersista, o condomínio pode tratar essa situação extrajudi -

cialmente. Saiba como.Mas, se o problema de descumprimento das regras do con-domínio for devido à falta de conhecimento, deixar o Regimen-to Interno e a Convenção do Condomínio em um lugar de fácilacesso aos condôminos é fundamental.




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2- Condôminos

Nesse sentido, o Nextin Home, a plataforma online de gestãointegrada para condomínios mais completa do Brasil, trazgrande vantagem à administração. No sistema, sempre queum condômino for realizar qualquer ação dentro do con-domínio, como reservar um espaço, realizar uma obra ou

agendar mudança, é mostrada a parte do Regimento Inter -no que diz respeito àquela ação. Dessa forma, não há comoo morador alegar que não sabia quais eram as regras e que,por isso, as descumpriu.




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SEGURANÇA

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3- Segurança

Um dos temas mais recorrentes no dia a dia das pessoas é asegurança. Não apenas em casa, mas também no trabalho ena rua, tomamos certas atitudes para nos sentirmos cada vezmais seguros. A casa é o local onde as pessoas precisam estarrealmente seguras, por isso ser cuidadoso com a segurança nocondomínio é fundamental.

Atitudes simples na rotina de todos os moradores sãofundamentais para diminuir, ou até mesmo acabar, com apossibilidade de situações desagradáveis acontecerem. Outras

decisões tomadas pelo síndico ou em assembleia tambémpodem ser decisivas.

• Contratar funcionários capacitados;

• Instalar equipamentos de segurança;

• Controlar a entrada e a saída de pessoas e veículos;• Cadastrar os moradores e prestadores de serviço;

• Criar cartões de identi cação para o acesso de veículos àgaragem ou selos adesivos para xação no para-brisas;

• Evitar rotatividade dos funcionários;

10 DICAS PARA UM CONDOMÍNIOMAIS SEGURO



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3- Segurança

• Promover reuniões ou assembleias periódicas para instruiros moradores sobre as atitudes mais seguras;

• Orientar os moradores e porteiros para se atentarem aoentrar e sair do prédio;

• Quando houver uma festa, ou reunião para pessoas defora do prédio, criar uma lista de convidados e deixá-la naportaria para controle do porteiro;

• Não alugar as vagas da garagem para terceiros.

Atitudes simples poderão tornar o condomínio ainda mais

seguro, mas todas essas mudanças devem ser aplicadas portodos os condôminos. Se um dos moradores não se atentara todas essas sugestões, poderá colocar todos os moradoresem risco. Por isso, as assembleias ou reuniões periódicas sãode extrema importância para conscientizar os moradores

sobre a segurança.

10 DICAS PARA UM CONDOMÍNIOMAIS SEGURO



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3- Segurança

Não existe legislação federal sobre as prevenções em relaçãoa incêndios em edifícios edilícios, e as legislações estaduaisvariam de acordo com o caso. Entretanto, a ABNT (AssociaçãoBrasileira de Normas Técnicas) tem regras que podem seraplicadas a todo o território nacional. ANBR 14276/2006estabelece, por exemplo, condições mínimas para a elaboraçãode um programa de Brigada de Incêndio. Ou, ainda, a NBR14880/2014, que trata de um quesito essencial às rotas defuga: o controle da fumaça.

No estado de São Paulo, a legislação sobre prevenção de

incêndios é a mais completa do Brasil. O Decreto Estadual56.819/2011e as regras de segurança contra incêndiodeterminam que condomínios residenciais com mais de trêsandares devem ter uma Brigada de Incêndio.

No entanto, existe um descompasso entre a legislaçãoe a realidade dos condomínios. O mais comum é que oscondomínios mantenham em dia apenas a AVCB (Auto deVistoria do Corpo de Bombeiros) antes de tirar o Habite-se.Este auto é obrigatório para todas as construções coletivas

NORMAS SOBRE PREVENÇÃODE INCÊNDIOS EM CONDOMÍNIOS



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3- Segurança

residenciais e deve ser renovado a cada três anos, tornandofundamental, para isso, a implantação de uma cultura demanutenção periódica dos equipamentos e sistemas do edifício.

É dever do síndico estar a par das determinações desegurança previstas em legislação, bem como promover suas

aplicações nos espaços do prédio, incluindo manutenção dositens de segurança e muito mais. O ideal é que os síndicostenham a consultoria de um engenheiro independente paraacompanhar a vistoria dos equipamentos contra incêndio,mas, se o condomínio preferir, a vistoria pode começar com

um trabalho do próprio síndico acompanhado do zelador ouda brigada de incêndio. Nessa vistoria, devem ser veri cadoso funcionamento da bomba de incêndio, a iluminação deemergência, os corrimãos e se há extintores vazando.

Mas ainda existe a Brigada de Incêndio, que pode se tornarum grande problema. A Brigada são grupos de pessoasorganizadas e capacitadas dentro de um condomínio,empresa ou estabelecimento para realizar atendimentoem situações de emergência. Em geral estão treinadas para




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3- Segurança

atuar na prevenção e combate de incêndios, prestação deprimeiros socorros e evacuação de ambientes. A formaçãodos membros exige curso especí co, realizado por empresaespecializada (geralmente a mesma que prepara para o AVCB),com pro ssionais devidamente habilitados, e inclui: teoria eprática de combate a incêndio e, teoria e prática de primeirossocorros. A atividade deve ocorrer num campo de treinamentopadronizado, com participação de um mínimo de moradores,síndico e funcionários.

O condomínio, então, recebe um atestado de Brigada de

Incêndio e deve passar por simulados a cada seis meses. Já areciclagem, deve ocorrer uma vez por ano. Porém, conseguiradesão dos moradores pode ser um grande desa o para osíndico e demais membros da gestão.

Apesar de não haver legislação em todos os municípiosbrasileiros, é fundamental que o síndico esteja atento aosperigos e como evitá-los. E isso signi ca ter alguém no prédio– seja de casa, seja do escritório – treinado para enfrentar umasituação de incêndio ou até mesmo para socorrer alguém quepassou mal ou sofreu um acidente.




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3- Segurança

Quando o assunto é segurança do condomínio, todo cuidado épouco, principalmente pois são várias pessoas morando juntase quanto mais pessoas, mais vulnerável está o local. Dessemodo, tanto o síndico quantos os moradores precisam caratentos quanto ao assunto. Con ra as dicas para cada um:

Síndico

Comunicação é a palavra-chave para o síndico. Crie umambiente de colaboração e participação entre os condomínios,assim, todos assumirão naturalmente suas responsabilidades.Tenha regras claras e objetivas bem explícitas em quadros deavisos, e-mails ou qualquer outro meio de comunicação quevocê utilize.

Sempre veri que se a manutenção do seu sistema desegurança está em dia. Esses sistemas demandam muitas

vistorias preventivas, portanto, esteja sempre atento.• Não se prenda às rotinas de inspeção e vistoria de

funcionários, tente fazê-las vez ou outra em horários edatas que não estão previstas.

SEGURANÇA DO CONDOMÍNIO:O PAPEL DE CADA UM



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3- Segurança

• Situações de emergências dentro ou fora do condomíniodevem ser imediatamente comunicadas às polícias Civil ouMilitar. No caso de um incidente externo, nunca abra asportas do condomínio e, no caso de ocorrências internas,sempre preserve a sua própria segurança para que possaagir de maneira correta e pensada. Nunca tente nenhumato de “heroísmo”.

• As medidas de segurança, por exigirem muita disciplina,podem ser vistas como chatas ou exigentes demais por partedos condôminos. Não desanime frente à insubordinação,

seu papel é fundamental para a segurança de todos –inclusive sua e de sua família.

Morador

• O nível de segurança de um condomínio depende muito

da dedicação dos condôminos a este tema. Cada minutogasto preocupado com segurança garante muito tempo deproteção e tranquilidade para você e sua família.

• Na saída e chegada ao condomínio, sempre esteja muitoatento aos movimentos à sua volta e não entre ou saia se




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3- Segurança

perceber algo estranho. Aguardar o portão da garagemfechar completamente entre entradas e saídas tambémé fundamental.

• Ao invés de permitir que entregadores subam até seu apar-tamento ou se dirijam até sua casa, receba suas encomen-

das na portaria. Dedicar esse tempo para se deslocar atéa entrada do condomínio pode poupar grandes dores decabeça.

• Assim como o condomínio tem sistemas e procedimentosde segurança, a sua casa também deve ter, mesmo queseja uma simples conferência de trancas e janelas. Secada unidade for preocupada com a própria segurança ocondomínio já ganha muito nesse quesito.

• A palavra-chave para o condômino é cooperar. Coopere

com os funcionários, principalmente os da portaria, e com osíndico. Siga sempre as regras de segurança e, ao discordarde algo, proponha mudanças ao síndico. Nunca aja comrebeldia em relação às normas de segurança impostas aocondomínio; além de arriscar a sua própria segurança, você

estará arriscando a de todos os condôminos.




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MANUTENÇÃO

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4- Manutenção

Seguro para condomínio é obrigatório, mas ainda existem vári-as dúvidas sobre o tipo de contratação, que abrangem desdedo quê o condomínio precisa se resguardar até onde vai a re-sponsabilidade do síndico caso aconteça algum acidente. Con-

ra algumas perguntas e respostas abaixo:

A partir de quando deve ser contratado o seguro de condomínio?

Recomenda-se que o seguro seja contratado tão logo se in -icie a habitação do imóvel ou, no máximo, 120 dias após aconcessão do Habita-se.

Quem é responsável pela contratação do seguro?

O síndico. E, de acordo com a mesma lei, ele responde ativae passivamente, em juízo ou fora dele, por qualquer inade-quação ou insu ciência de seguro constatada. Daí a importân-cia de procurar a ajuda de um corretor de seguro especializado

no ramo e devidamente habilitado.

Para contratar o seguro condomínio,

é preciso convocar assembleia?

Não. O seguro condomínio é obrigatório por lei, de acordo com

o Código Civil (Lei 10.406/2002, artigos 1.346 e 1.348, inciso IX).

SEGURO DE CONDOMÍNIO:PERGUNTAS E RESPOSTAS



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4- Manutenção

Assim, uma eventual assembleia só poderá decidir sobre a escol-ha da seguradora, o custo do seguro e a natureza das coberturasacessórias e particulares, mas não sobre a cobertura obrigatória.

Seguro de condomínio substitui o seguro residencial?

Não. Imagine que um incêndio no seu prédio atingiu todo oBloco A e os apartamentos do Bloco B só tiveram a cozinhadani cada, por exemplo. Se você vive no A, possivelmente teriaque reformar grande parte do seu lar, enquanto os habitantesdo B, apenas a cozinha. Contudo, o LMI (Limite Máximo de In-denização) é o mesmo para ambos! Isso quer dizer que o valorreembolsado pode não ser o bastante para cobrir a sua perda.Além disso, você não poderia usufruir de diversos benefíciosdo seguro residencial.

Quais são as coberturas exigidas pela legislação

de condomínios?

Tanto a Lei nº. 4.591 como o Novo Código Civil estabelecema obrigatoriedade da contratação de seguro que cubra todaa edificação contra o risco de incêndio ou outro eventoqualquer que possa causar destruição total ou parcial das

instalações seguradas.

SEGURO DE CONDOMÍNIO:PERGUNTAS E RESPOSTAS



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4- Manutenção

A manutenção das construções é fundamental para manter oprédio sempre em bom estado de conservação e garantir queele não perca o seu valor ao longo dos anos. Pensando nissoa ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) criou umasérie de normas para garantir responsabilidade e regulamenta-ção na manutenção e conservação dos edifícios edilícios.

Algumas das normas que ajudam a regulamentar as ma-nutenções das edi cações são:

NBR 14037– Diretrizes para elaboração de manuais de uso,operação e manutenção das edi cações – Requisitos paraelaboração e apresentação dos conteúdos – 2011

NBR 5674 – Manutenção de edi cações – Requisitos para o sis-tema de gestão de manutenção – 2012

NBR 15.575 – Edifícios habitacionais – Desempenho – 2013

Vale lembrar que a ABNT é uma associação civil sem ns lucra-tivos, reconhecida pela Lei 4.150, de 21 de novembro de 1962,e tem como objetivo oferecer normas de qualidade para o de-senvolvimento técnico do país. Desta forma, as normas não

NORMAS PARA MANUTENÇÃODAS CONSTRUÇÕES



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4- Manutenção

Ela infatiza a importância de um projeto bem elaborado, como objetivo de aprimorar a qualidade da construção e atenderàs exigências dos usuários de edi cações. Além disso, a nor-ma de ne responsabilidades aos usuários, fornecedores demateriais e serviços, construtores e incorporadores, delim-itando e estabelecendo direitos e deveres dos principais en-volvidos na construção.

NORMAS PARA MANUTENÇÃODAS CONSTRUÇÕES



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4- Manutenção

É papel do síndico fazer o check-up predial uma vez por ano,uma vistoria que tem o objetivo de registrar e analisar tudoque existe no condomínio, tanto documental quanto na partede infraestrutura.

Na estrutura, devem ser veri cados itens como fachada, áre-

as comuns, terraço e equipamentos de segurança, além daspartes de hidráulica, elétrica e gás.

Já na parte documental, é fundamental a veri cação da docu-mentação que comprove a realização dos serviços obrigatóri-os e certi cações técnicas do condomínio.

Para fazer uma inspeção predial sem falhas e não precisar sepreocupar em ser avisado sobre o vencimento dos itens demanutenção, o seu aliado é o Nextin Home. No módulo Ma-nutenção, você substitui a tradicional prancheta e deixa a in-

speção predial impecável e supercon ável.Você cadastra o item (elevador, bomba da piscina, extintor,etc.), insere o identi cador, a localização, a data de vencimentoe o seu ciclo de duração. Ou seja, a partir da data sinalizada –vencimento e ciclo –, o sistema enviará noti cações por e-mail

e SMS ao síndico, avisando que aquele item precisa de ma-

APRENDA MAIS SOBRE A VISTORIAPREDIAL TÉCNICA



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4- Manutenção

nutenção. Isso irá garantir uma inspeção impecável e duradou-ra, pois você continuará sendo noti cado sobre os vencimentosaté avisar o sistema que não será mais necessário.

Mas, mais importante do que a inspeção predial, é a realizaçãoda vistoria técnica. Ela se assemelha à inspeção predial, masdeve ser realizada com intervalo máximo de cinco anos, a mde veri car as condições de conservação, estabilidade e segu-rança. garantindo a execução das medidas reparadoras quan -do necessário. A vistoria técnica periódica é uma espécie deinspeção predial e deverá ser efetuada por engenheiro, arquite-to ou empresa legalmente habilitada nos respectivos Consel-hos Pro ssionais, que elaborará o laudo técnico atestando ascondições de conservação, estabilidade e segurança da edi -cação. Já existem leis obrigando a vistoria técnica em vários mu-nicípios e estados brasileiros, além de um projeto de lei nacionalde 2011 ainda em tramitação.

APRENDA MAIS SOBRE A VISTORIAPREDIAL TÉCNICA



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FINANÇAS

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5- Finanças

assim, não deve ser colocada em prática. O inadimplente podealegar que o seu direito de propriedade está sendo violado.

• Cortar abastecimento de água, luz e gás.

• Esses serviços só podem ser cortados pela prestadora doserviço público; pelo condomínio seria ilegal.

• Divulgar os nomes em murais.

• Isso pode acarretar ação de danos morais por parte dosinadimplentes, já que o seu nome cará exposto e sujeito ahumilhações entre os demais condôminos.

• Encaminhar o nome dos inadimplentes do condomíniopara o SERASA/SPC.

• Para colocar o nome dos inadimplentes no SPC e/ou SERA-SA é necessário que seu município tenha uma lei regula-

mentando esse assunto. Além disso, o boleto da cobrançadeve estar no nome do proprietário/condômino do imóvel.

• Impedir que o inadimplente utilize a garagem, elevador eoutros itens úteis.

COBRAR INADIMPLENTES:O QUE PODE E O QUE NÃO PODE



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5- Finanças

Itens necessários para o dia a dia dos condôminos não podemser negados aos inadimplentes.

O mais indicado em caso de inadimplência é que o síndico en-tre com uma ação judicial, com o auxílio de um escritório deadvocacia ou uma administradora, contra o condômino o mais

rápido possível. Depois de 30 dias do vencimento da taxa, essaatitude já pode entrar em vigor.

COBRAR INADIMPLENTES:O QUE PODE E O QUE NÃO PODE



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5- Finanças

É dever do síndico fazer uma prestação de contas anual. Eladeverá ser realizada em assembleia ordinária em que os con-dôminos irão aprovar ou não as contas do condomínio refe-rentes ao período anterior – seja um ano ou menos, de acordocom a frequência das prestações de conta. Cabe ao síndico aresponsabilidade de uma eventual não aprovação das contas,e as consequências podem ser as mais diversas.

Existem muitos motivos pelos quais os condôminos podemnão aprovar uma prestação de contas do síndico, sendo asprincipais gastos acima do limite previsto na Convenção, obras

realizadas sem assembleia, recebimento de pro-labore supe-rior ao estabelecido, serviços super faturados, pagamentospor serviços não realizados, pagamentos em duplicidade, mul-tas pagas por culpa do síndico, entre outras. Se a maioria doscondôminos presentes na assembleia de prestação de contas

perceber irregularidades, é prudente pedir explicações ao sín -dico. Normalmente é concedido ao gestor o prazo de até 45dias para que justi que e/ou regularize as informações con i-tantes; realizado tal procedimento, uma nova assembleia deci-dirá pela aprovação ou não das contas.

CONSEQUÊNCIAS DE UMA PRESTAÇÃODE CONTAS NÃO APROVADA



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5- Finanças

Se as contas não forem aprovadas novamente, os condôminospodem contratar uma auditoria própria para fazer uma avalia-ção das contas do condomínio. Ficando comprovadas as irre-gularidades, é necessário fazer a destituição do síndico atravésde abaixo-assinado, ou até mesmo na própria assembleia. Oabaixo-assinado deve conter assinaturas de ¼ dos condômi -nos adimplentes e, para aprovar a destituição do síndico emassembleia, é necessário maioria absoluta dos presentes, con-forme o Art. 1.349 do Código Civil.

É importante que os condôminos tenham cautela ao fazer a

destituição do síndico por conta de irregularidades nas contas,pois se o síndico tiver convicção de que as contas estão corre-tas, é possível que ele entre com uma ação contra danos mo-rais sobre o condomínio ou sobre algum condômino especí coque tenha sido o idealizador da destituição.

Se car comprovado que o síndico cometeu atos ilícitos com odinheiro do condomínio, é possível que ele responda civil e/oucriminalmente, inclusive reembolsando o condomínio.

CONSEQUÊNCIAS DE UMA PRESTAÇÃODE CONTAS NÃO APROVADA



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5- Finanças

Sempre que há troca de gestão em um condomínio, a promes-sa do sucessor é diminuir os gastos e, consequentemente, ataxa condominial cobrada dos moradores. Porém, isso podenão ser tão simples quanto parece. Con ra algumas dicas parafacilitar o corte de gastos do condomínio:

1 – Diminuir os gastos

Cortar gastos com água, luz e funcionários é fundamental paradiminuir o valor da taxa de condomínio. Instalar hidrômetrosindividuais já tira boa parte do impacto do consumo de água,por exemplo. Com os hidrômetros, apenas o consumo de águanas áreas comuns será responsabilidade do condomínio.

Instalar sensores de movimento nos interruptores diminuirbastante o consumo de luz e, consequentemente, o gasto comesse insumo.

Gasto com pessoal também é sempre um grande fator depreocupação quando o assunto é diminuir o valor da taxa decondomínio. Cortar horas extras é a primeira etapa: além deter funcionários mais felizes no trabalho e menos cansados, ocondomínio consegue economizar ao acabar com essa prática.

4 DICAS PARA DIMINUIR O CUSTODO CONDOMÍNIO



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5- Finanças

Outra solução é diminuir gasto com a folha de pagamento. Noentanto, isso não será tão simples quanto as demais ações, já que será necessário diminuir o número de funcionários docondomínio, mas otimizar o trabalho deles é possível. Certi -que-se para que não ocorra acúmulo de funções.

2 – Fazer manutenção preventiva

Como diz o ditado, “prevenir é melhor do que remediar”, e issoserve como um mantra para qualquer condomínio. Fazer ma -nutenção preventiva e evitar que seja necessário fazer umaobra emergencial é fundamental. Obras de emergência sem-pre cam mais caras do que as preventivas, já que é necessárioque o condomínio conserte o problema o quanto antes, paraevitar desgaste com os moradores e proprietários, enquantoque nas obras preventivas é possível fazer o orçamento commais calma e garantir o menor preço.

3 – Reavaliar os contratos

Muitas vezes o síndico faz um contrato com algum prestadorde serviço e se esquece de reavaliá-lo. Depois de algum tem-po, o contrato pode car muito caro ou uma empresa que já

estava acostumada a prestar serviço para o condomínio não




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5- Finanças

consegue mais dar grandes descontos. Por isso, é sempreimportante garantir que os contratos com os prestadores deserviço sejam os melhores possíveis, mas não adianta fecharum serviço com uma empresa que não seja de con ança.Muitas vezes é melhor pagar um pouco mais e ter garantia deum bom serviço do que pagar barato e ter que correr atrásdo prejuízo.

4 – Combater a inadimplência

Quando um condômino não paga a taxa de condomínio, osdemais condôminos terão que preencher essa lacuna, ou seja,quando há um problema grave de inadimplência em um con-domínio, a taxa precisará subir para os que estão com as contasem dia; desse modo, não haverá buracos na prestação de con-tas do condomínio. Por isso, é fundamental que a inadimplên-cia seja combatida para conseguir diminuir a taxa condominial.

Com essas informações, agora o síndico pode realmente cum-prir a promessa de diminuir os gastos do condomínio e, conse-quentemente, a taxa condominial.




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5- Finanças

A inadimplência é o principal problema dos condomínios. Tan-to para os síndicos quanto para os condôminos que pagamtodas as taxas em dia, já que eles pagam um valor maior paracompensar os devedores. Uma vez que o síndico é o represen-tante legal do condomínio, é dele a função de cobrar todos osdevedores, sob pena dele próprio ser responsabilizado. Masisso não é uma tarefa fácil.

O síndico não deve ser muito duro com os devedores, mastambém não pode ser muito exível. É preciso ser cuidado-so, porém rme. Expor o devedor aos demais moradores, por

exemplo, é uma atitude muito agressiva para pressionar o ina -dimplente. Isso pode dar abertura para ele entrar com um pro-cesso de danos morais contra o condomínio. O mesmo podeacontecer quando o síndico não toma atitude alguma para co-brar as dívidas dos condôminos. Nesse caso, sua omissão ca-

racteriza negligência, prejudicando os moradores que pagamem dia.

O primeiro passo para se quitar a dívida dos inadimplentes écobrar de forma amigável, extrajudicialmente, mas por escri-to com protocolo para documentar os fatos. Esse documento

COMO COBRAR INADIMPLENTESSEM SE CONSTRANGER?



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5- Finanças

deve informar que o inadimplente será acionado judicialmen-te em 48 horas, caso não quite a pague. Na maioria dos casos,o problema da inadimplência termina nesse estágio, pois odevedor entra em contato com o síndico e negocia a dívidanesse momento.

Caso essa tentativa de não dê resultado, cabe ao síndico pro-curar um advogado para que seja proposta uma ação de co-brança. Essa será movida pelo condomínio, representado pelosíndico. A partir do momento da condenação, o condôminotem 24 horas para quitar a dívida, o que raramente ocorre.

O síndico pode conduzir esse processo sozinho, no entanto,existem empresas na área de cobrança que auxiliam nesseprocesso, mas para isso existe um valor a ser cobrado. Os bo-letos são emitidos pela empresa, que irá depositar na contado condomínio o valor total, independente se houverem ina-dimplentes ou não. Desse modo, a empresa absorve a inadim-plência e ca responsável pela cobrança sem a necessidade daintervenção do síndico. Assim, o condomínio passa a contarcom uxo de caixa de acordo com a previsão orçamentária.Mas vale lembrar que essa prestação de serviço tem um custo.

COMO COBRAR INADIMPLENTESSEM SE CONSTRANGER?



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5- Finanças

O fundo de reserva, como o próprio nome já diz, é uma reser-va nanceira para soluções emergenciais dentro do condomí -nio. No novo Código Civil não há nada que torne obrigatória aexistência do fundo de reserva, como existia na antiga lei doscondomínios, a Lei 4591/64.

Apesar de não ser mais obrigatório por lei, o fundo de reservaainda é adotado na maioria dos condomínios pelo Brasil. A -nal, a maioria das Convenções ainda exige que o condomíniotenha um fundo de reserva, tornando obrigatória a sua exis -tência, sendo necessária aprovação de ⁄ dos condôminos para

alterar essa condição. O mesmo vale para as Convenções quenão abordam o tema: se houver interesse em instituir a obriga-toriedade do fundo de reserva, será necessário aprovação de

⁄ dos condôminos.

A Convenção deve estabelecer a forma da cobrança. Geral-mente o cálculo se baseia no orçamento das despesas ordiná-rias, sendo entre 5 a 10% desse valor. É aconselhável que sejainstituído um “teto” para esse fundo, para não deixar um valorgrande de recurso se acumular, onerando os condôminos semnecessidade. Portanto, quando esse “teto” for atingido, os con-

COMO FUNCIONA OFUNDO DE RESERVA?



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5- Finanças

dôminos deverão ser noti cados sobre a não necessidade emse contribuir com o fundo. O valor só voltará a ser cobrado dosmoradores quando houver algum evento em que seja neces-sário utilizar um pouco da reserva já existente. Desse modo,os condôminos deverão voltar a pagar um valor mensal quedeverá vir junto com a cobrança da taxa de condomínio.

É recomendável que esses recursos sejam aplicados em cader-neta de poupança, em uma conta própria do condomínio. Éfundamental evitar aplicações de risco, pois trata-se de dinhei-ro de todos os condôminos e, portanto, deve ser tratado com

cuidado, buscando evitar qualquer tipo de mal entendido en-tre eles e o síndico. Vale lembrar que o dinheiro investido nofundo de reserva passa a ser do condomínio, sendo impossívela restituição do valor para os condôminos que se des zeremde seu imóvel.

COMO FUNCIONA OFUNDO DE RESERVA?



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5- Finanças

Nesta época do ano, os síndicos devem começar a fazer as pre-visões orçamentárias para o ano seguinte. Porém, alguns delesnão conseguem fazer com sucesso, ou, muitas vezes, nem sepreocupam com essa questão, mesmo ela sendo determinan-te para o sucesso da gestão.

Na previsão orçamentária, o síndico deve fazer uma análise detodos os gastos previstos para o próximo ano, de modo que eleconsiga estabelecer um valor xo que os condôminos deverãopagar, tornando possível pagar todas as contas e ainda realizaralgumas obras. Esse valor xo será a taxa de condomínio.

O síndico que não faz uma boa previsão orçamentária ou sim-plesmente não faz nenhuma previsão estará muito mais sujeito a cobrar taxas extras para cobrir despesas que poderiamser previstas. Essas cobranças a mais fazem com que os con-dôminos não con em no síndico, já que eles sempre pagammais do que o combinado.

Basicamente, a previsão orçamentária é composta

de duas etapas:

1. Primeiramente, é preciso fazer um levantamento de todas

as despesas que o condomínio teve no ano anterior. É preci-

SAIBA COMO FAZER UMA PREVISÃOORÇAMENTÁRIA



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5- Finanças

so atentar-se quanto à manutenção, custo de água, luz, ele -vador, conservação, seguro, folha de pagamento – inclusiveo 13º salário -, etc. É interessante fazer esse levantamentoem um planilha; desse modo, todos os itens carão listadospara não haver esquecimento. Após essa etapa, o indicadoseria o síndico consultar um contator ou administradora,caso não tenha conhecimento avançado de matemática. Opróximo passo é calcular os reajustes salariais dos funcio-nários e dos contratos com prestadores de serviço, além deincluir a in ação e a inadimplência do condomínio na con-ta. Tudo isso calculado, vale a pena considerar deixar umapequena sobra para não car com a contabilidade sempretão apertada.

2. Depois de pensar sobre as despesas que o condomínio teveno ano anterior, chegou a hora de pensar nos investimen-

tos. Existe alguma obra que o síndico e condôminos julgamser necessário fazer no próximo ano? Tudo isso deve sercontabilizado. As obras se dividem entre “urgentes”, “emer-gentes” e “benfeitorias”, e devem ser colocadas em uma or-dem de prioridade, que deverá ser decidida em assembleia.




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Agora, é necessário juntar essas duas etapas para criar umaprevisão orçamentaria sólida e que não deixará o condomíniona mão. Uma das questões que mais confunde os síndicos sãoos gastos sazonais. É preciso car muito atento quanto a isso:férias dos funcionários, pagamento de 13º salário e aumentodo consumo de água e luz no verão são apenas alguns itensque o síndico não pode deixar passar.




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