74 HỌC VIỆN CÁN BỘ QUẢN LÝ XÂY DỰNG VÀ ĐÔ THỊ

Tóm tắt: Không gian sinh kế cho người thu nhập thấp trong nhà ở xã hội nhằm đáp ứng nhu cầu tạo nơi sản xuất, buôn bán cho người có thu nhập thấp tại chính nơi ở của mình. Bài viết đánh giá về không gian sinh kế cho người thu nhập thấp trong mô hình nhà ở xã hội tại Hà Nội, đồng thời đưa ra mô hình xây dựng nhà ở xã hội gắn liền với sinh kế của một số quốc gia trên thế giới từ đó hướng tới phương pháp tổ chức không gian sinh kế dành cho người thu nhập thấp trong nhà ở xã hội tại Hà Nội.

Từ khóa: Không gian sinh kế, nhà ở xã hội, thu nhập thấp.Abstract: The livelihood space for low-income people in affordable houses is to meet the demand of having a place to

produce and trade for low-income people in their own living area. The article evaluates the livelihood space for low-income people in the model of affordable houses in Hanoi. Moreover, it also introduces some models of affordable houses associated with livelihood in some countries in the world, then suggesting ways to organize livelihood space for low-income people in affordable houses in Hanoi.

Key words: Livelihood space, affordable houses, low incomeNhận ngày 03/8/2016, chỉnh sửa ngày 08/8/2016, chấp nhận đăng ngày 18/8/2016.

THỰC TRẠNG KHÔNG GIAN SINH KẾ CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TRONG NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI HÀ NỘI

Một trong những vấn đề mang tính xã hội gay gắt trong quá trình Công nghiệp hóa - hiện đại hóa và đô thị hóa là nhà ở. Đặc biệt là nhà ở dành cho người thu nhập thấp, nhà ở cho công nhân, người lao động ở các khu công nghiệp, nhà ở cho cán bộ công nhân viên chức có mức thu nhập thấp và nhà ở ký túc xá dành cho sinh viên…

Hơn thế nữa, quá trình công nghiệp hóa và đô thị hóa cùng với chủ trương của Đảng và Nhà nước dành đất để xây dựng cầu, cống, đường xá kéo theo việc một số người dân phải di dời đến nơi ở mới. Không phải ai

cũng có điều kiện để mua nhà riêng, chỉ có những người có điều kiện kinh tế tốt mới có thể làm được việc đó, còn những người có thu nhập thấp hay trung bình, họ không có đủ điều kiện kinh tế mua nhà sẽ phải chuyển đến những khu nhà ở xây sẵn giá rẻ đó là những khu nhà dành cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội hay nhà tái định cư. Từ chỗ đang được sống ổn định với công việc ổn định bị chuyển sang một nơi khác hoàn toàn mới ít nhiều cũng sẽ bị ảnh hưởng đến cuộc sống.

Nhà ở quan trọng nhưng việc làm cũng quan trọng, không thể đưa họ đến một nơi ở mới mà người dân không có việc gì để làm. Không có việc, họ sẽ không thể nuôi sống được

bản thân cũng như trang trải chi phí cho chính ngôi nhà mà họ mới được chuyển đến. Đây là một bài toán mà Nhà nước cần phải có giải pháp cụ thể. Chính vì vậy, việc phát triển nhà cho người thu nhập thấp phải gắn liền với sinh kế của người dân để họ có thể yên tâm sống trong môi trường mới mà không lo lắng về tài chính.

Tại Hà Nội có quá nhiều nhà ở xã hội song gần như chưa có nhà ở xã hội nào được thiết kế không gian sinh kế cho cả tòa nhà. Các nhà ở xã hội này đa phần thiết kế các không gian dành cho dịch vụ công cộng, với việc sử dụng mặt bằng tầng 1 kết hợp không gian sinh kế hoặc hầm giữ xe. Vấn đề này dẫn đến tình trạng người dân buôn

Ths. KTS. Trần Vũ Thọ*

Chung cư dành cho người thu nhập thấp luôn bị lấn chiếm không gian công cộng và vỉa hè tầng 1

KHÔNG GIAN SINH KẾ CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TRONG NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI HÀ NỘI

GIẢI PHÁP TỔ CHỨC

NGHIÊN CỨU ỨNG DỤNG

75 Số 49.2016 XÂY DỰNG & ĐÔ THỊ

bán lộn xộn ngay bên ngoài khu nhà ở xã hội nơi họ sinh sống dẫn đến mất trật tự, cháy nổ không đảm bảo an toàn.

THỰC TRẠNG VÀ KINH NGHIỆM XÂY DỰNG NHÀ Ở XÃ HỘI GẮN LIỀN VỚI SINH KẾ CỦA CÁC NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI

Kinh nghiệm xây dựng nhà ở xã hội Singapore

* Đối tượng được quan tâm: Những người không có đủ khả năng mua nhà riêng.

* Biện pháp của Singapore: Thành lập cơ quan Nhà ở và Phát triển (Housing & Development Board - HDB) thuộc Bộ

phát triển Quốc gia trong việc xây dựng nhà ở chất lượng với giá phải chăng (Public housing) cho hơn 84% người dân Singapore.

HDB thành lập năm 1960, được giao nhiệm vụ giải quyết khủng hoảng nhà ở trên toàn Singapore. HDB đã xây dựng 21.000 căn hộ trong chưa đầy 3 năm. Năm 1965, HDB đã xây dựng 54.000 căn hộ, vượt mục tiêu 50.000 căn trong chương trình xây dựng 5 năm đầu tiên. Ngày nay, khoảng 84% người dân Singapore sinh sống trong các căn hộ do HDB xây dựng với con số 9% vào năm 1960. Mục tiêu khó khăn nhưng đã đạt được phản ánh chiến

lược đúng đắn khi tiếp cận nhà ở với giá phải chăng. Chiến lược đã chứng minh hiệu quả khi giải quyết xong khủng hoảng nhà ở vào những năm 60.

* Về vấn đề sinh kế của người dân:Trong nhà ở xã hội ở Singapore,

khi xây dựng một khu nhà ở xã hội bao giờ cũng tính đến vấn đề sinh sống của người dân hay còn gọi là sinh kế. Không chỉ lo về vấn đề nhà ở, họ còn lo về công ăn, việc làm, mức thu nhập hay có thể nói là tạo điều kiện hết mức có thể về mọi mặt để người dân có thế đến sống mà không bị thay đổi nhiều so với cuộc sống hàng ngày. Vẫn có chỗ ở, vẫn có công ăn việc làm, vẫn có thu nhập hàng thàng. Ở Singapore có một phương pháp giúp đỡ người dân rất hiệu quả về vấn đề sinh kế đó là thành lập các khu food court hay còn goi là chợ bình dân trong các tòa nhà thu nhập thấp. Người dân ở tòa nhà có thể thuê lại không gian của ban quản lý tòa nhà để kinh doanh, cho thuê nhằm thu lại một nguồn chi phí hàng tháng.Vừa tạo ra một môi trường cộng đồng hết sức thân thiện, vừa tạo ra công ăn việc làm cho người dân bên trong tòa nhà, đây là mô hình mà các nước trong khu vực cần nghiên cứu và phát triển.

Kinh nghiệm xây dựng nhà ở xã hội Brazil

* Đối tượng được quan tâm: Những người không có đủ khả năng mua nhà riêng.

* Biện pháp và Chính sách: Brazil đã đưa vào chương trình phát triển nhà ở xã hội tập hợp các chính sách giảm nghèo, tạo công ăn việc làm và giải quyết thiếu hụt nhà ở. Việc cấp phép xây dựng nhà ở xã hội diễn ra trong 15 ngày và hầu hết các công ty không phải chịu rủi ro về chính sách mà chỉ phải tính toán việc xây dựng nhà phù hợp với yêu cầu và thu nhập của người dân. Chính phủ nước này cũng kết hợp chương trình phát triển nhà ở xã hội với các chương trình cải tạo đô thị, xây dựng cơ sở hạ tầng. Thay vì căn nhà ở một dự án cụ thể, Chính phủ sẽ hỗ trợ tài chính đề người dân tìm một căn nhà phù hợp thay cho một căn nhà được chỉ định. Như vậy, người dân sẽ tự tìm được một căn nhà sao cho phù hợp với việc làm và thu nhập của chính mình.Nhà ở xã hội Singapore - Khu chung cư HDB Pinnacle@Duxton -

nhà ở công cộng cao nhất thế giới

76 HỌC VIỆN CÁN BỘ QUẢN LÝ XÂY DỰNG VÀ ĐÔ THỊ

NGHIÊN CỨU ỨNG DỤNG

Nhà ở xã hội Brazil

Phối cảnh dự án Incremental Housing Strategy

* Giải pháp về sinh kế của người dân: Brazil hỗ trợ nhà ở cho người nghèo đồng thời khuyến khích họ đưa con đến trường, dạy nghề và tạo chỗ làm cho người dân. Một khi có thu nhập và việc làm ổn định, Nhà nước sẽ hỗ trợ đến 90% giá trị căn nhà.

Kinh nghiệm xây dựng nhà ở xã hội Trung Quốc * Dự án: Tulou Collective Housing (China)Địa điểm: Quảng Châu - Trung QuốcHoàn thành: 2008Tổng diện tích khu đất: 13711m2 Số căn hộ: 220 căn

* Về vấn đề sinh kế: Các cửa hàng nhỏ được chia thành từng căn hộ bố trí ngay dưới tầng 1 gần lối vào để người dân có thể tự do đi lại mua sắm và trao đổi hàng hóa ngay bên

trong khu nhà của họ. Điều này vừa tạo ra một không gian sinh kế cho người dân vừa giúp người dân sống hòa đồng thân thiện với nhau hơn.

Kinh nghiệm xây dựng nhà ở xã hội Ấn Độ* Dự án: Incremental Housing Strategy (India) Địa điểm: Pune - Ấn ĐộĐây là dự án nhà thiết kế cho người thu nhập thấp sống

tại các khu ổ chuột của Ấn Độ thông qua sự đồng ý cũng như tài trợ ngân sách từ phía Chính phủ. Với mong muốn đi tiên phong tạo ra loại nhà kiểu mẫu có thể áp dụng đối với các nước khác trên thế giới nơi mà có những thành phố với điều kiện tương tự.

* Về vấn đề sinh kế:Dự án này không những bảo tồn tính bản địa, mạng

lưới xã hội, tạo ra những ngôi nhà mới mà còn tính toán rất chi tiết vấn đề sinh kế cho người dân

Với loại nhà A: Bao gồm 2 tầng nhưng với khung kết cấu của 3 tầng đảm bảo sự an toàn và sự mở rộng theo chiều thẳng đúng nếu có nhu cầu

Mặt bằng nhà ở xã hội Trung Quốc

Nhà ở xã hội Trung Quốc - Dự án Tulou Collective Housing

77 Số 49.2016 XÂY DỰNG & ĐÔ THỊ

Với loại nhà B: Bao gồm 3 tầng nhưng tầng 1 để trống với mục đích để xe ô tô nếu có điều kiện mua hay mở cửa hàng kinh doanh buôn bán giữa người dân xung quanh với nhau vừa tăng thêm tính hòa đồng thân thiện vừa giúp người dân giải được bài toán về vấn đề sinh kế.

Với loại nhà C: Bao gồm 3 tầng nhưng tầng 2 để trống với mục đích có thể làm phòng treo quần áo, phòng khách hay mở cửa hàng kinh doanh buôn bán giống nhà loại B.

ĐỀ XUẤT PHƯƠNG PHÁP TỔ CHỨC KHÔNG GIAN SINH KẾ DÀNH CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TRONG NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI HÀ NỘI

Giải pháp tổ chức không gian sinh kế không tách rời với giải pháp tổ chức kiến trúc quy hoạch, làm cơ sở cho thiết kế kiến trúc quy hoạch khu ở. Không gian sinh kế phải phù hợp với mô hình tổ chức xã hội khu ở, giúp hình thành và phát triển kinh doanh, cải thiện thu nhập tốt cho người dân trong khu ở.

Chú trọng tính linh hoạt, đa năng của các không gian sinh kế để có thể đáp ứng được nhu cầu đa dạng của cư dân. Các không gian sinh kế cho các nhóm đối tượng khác nhau phải có mối quan hệ hợp lí để làm phong phú thêm hoạt động kinh doanh. Phải có sự liên hệ và phân cách hợp lý với các không gian ở và không làm ảnh hưởng tới tính riêng tư của không gian ở.

Có thể chia ra những dạng không gian sinh kế như sau:+ Không gian sinh kế nằm cận đường giao thông nội bộ

của nhóm nhà ở xã hội. Dạng không gian sinh kế này gồm hai phần, một phần không gian sinh kế trùng với không gian dịch vụ công cộng tầng 1, một phần khác tổ chức bên

ngoài công trình, trên vỉa hè. + Không gian sinh kế nằm kế cận công trình thương

mại và dịch vụ công cộng tập trung của khu vực. Trong trường hợp này chỉ nên bố trí không gian sinh kế phục vụ cho bản thân nhà ở xã hội hoặc có thể biến không gian sinh kế thành một khu vực phụ trợ cho trung tâm dịch vụ lớn như bãi trông xe,…

Với những khối nhà ở xã hội độc lập, nên khai thác các không gian sinh kế ở tầng đế hoặc tầng hầm nếu có.

KẾT LUẬNVị trí quy mô của không gian sinh kế phải được tính

toán ngay khi thiết kế tổng mặt bằng nhà ở xã hội, thậm chí ngay bên trong công trình. Không gian sinh kế phải phù hợp với thẩm mỹ và kiến trúc khu nhà.

Do đó cần xây dựng những định hướng và tiêu chí cơ bản làm cơ sở cho việc tổ chức không gian sinh kế, đảm bảo tính phù hợp với điều kiện quy hoạch và giao thông cụ thể của các khu nhà ở xã hội tại địa phương. Các giải pháp tổ chức không gian bên trong phải đảm bảo tính linh hoạt và hiệu quả sử dụng, làm cho chất lượng nhà ở xã hội được nâng lên.

*Bộ môn Hình học họa hình – Vẽ kỹ thuậtTrường Đại Học Kiến Trúc Hà Nội

Tài liệu tham khảo [1] Nguyễn Thế Kiên – Tổ chức không gian kiến trúc

thương mại và dịch vụ trong nhà ở chung cư cao tầng tại các khu đô thị mới trên địa bàn thành phố Hà Nội.

[2] Trần Tiến Khai, Nguyễn Ngọc Danh – Quan hệ giữa sinh kế và tình trạng nghèo ở nông thôn Việt Nam, 2012

[3] Viện nghiên cứu kiến trúc- Bộ Xây Dựng – Các giải pháp đồng bộ phát triển ở người thu nhập thấp tại các đô thị Việt Nam

[4] Lê Mạnh Tiến – Đánh giá về kiến trúc nhà ở xã hội đã xây dựng trên địa bàn thành phố Hà Nội

Ba dạng nhà ở xã hội của dự án

78 HỌC VIỆN CÁN BỘ QUẢN LÝ XÂY DỰNG VÀ ĐÔ THỊ

NGHIÊN CỨU ỨNG DỤNG

Tóm tắt: Những tòa chung cư cao tầng hiện nay đều phải trang bị các thiết bị cấp nước hiện đại để đáp ứng nhu cầu của người dân và xu hướng phát triển của xã hội. Đi đôi với nó cần phải có một mô hình quản lý hệ thống cấp nước công trình phù hợp và khoa học, đảm bảo tốt và an toàn cho người dân sinh sống tại chung cư. Bài báo đi sâu nghiên cứu thực trạng hệ thống cấp nước tòa nhà CT1, Hoàng Cầu, thành phố Hà Nội và qua đó đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động cũng như công tác quản lý hệ thống cấp nước trong chung cư cao tầng.

Từ khóa: Hệ thống cấp nước, quản lý, chung cư, cao tầng. Abstract: Today, apartment buildings must be equipped with modern water supply devices in order to meet the demand of

citizens and social development trends. Together with it, there need to be a proper model of water supply system management for those who live in the building. The article researches the factual status of the water supply system of building CT1, Hoang Cau, Hanoi and proposes some solutions to improve the effectiveness of the activity as well as the work of water supply system management in high- rise apartment buildings.

Key words: Water supply system, management, apartment building, high-riseNhận ngày 15/8/2016, chỉnh sửa ngày 10/9/2016, chấp nhận đăng ngày 17/9/2016.

Trong những năm gần đây, do mức sống được nâng cao nên nhu cầu của người dân Việt Nam đối với thị trường bất động sản phân khúc căn hộ chung cư cao cấp tăng lên rõ rệt. Dân số tại Thủ đô Hà Nội cũng ngày càng tăng nên nhiều dự án nhà ở chung cư phát triển không ngừng, tuy nhiên số dự án xây dựng căn hộ cao cấp lại chưa đáp ứng kịp với nhu cầu. Nhu cầu mua căn hộ cao cấp không ít, nên sự cạnh tranh của các nhà đầu tư trong giai đoạn này là rất lớn, cạnh tranh về giá trị sản phẩm, vị trí, dịch vụ và đặc biệt là chất

lượng các hệ thống thiết bị hiện đại.Mùa hè là mùa cao điểm nên

nhiều dự án chung cư cao tầng tại Hà Nội nói riêng và cả nước nói chung xảy ra tình trạng mất nước, thiếu nước dẫn đến không đảm bảo vệ sinh; nước dự phòng để chữa cháy không có, thiết bị chữa cháy không hoạt động khi xảy ra cháy... nên gây tâm lý e ngại cho người dân khi sống ở chung cư. Để đảm bảo nhu cầu về nước sạch và an toàn cho người dân sinh sống trong các căn hộ chung cư cao tầng khi có cháy, nhà đầu tư cần phải đáp ứng đầy đủ những

nhu cầu về dịch vụ cung cấp nước đô thị phù hợp và hiện đại cho người dân. Chất lượng công trình cấp nước sinh hoạt và chữa cháy phải được đảm bảo. Đây là một trong những yếu tố có tính chất quyết định đến thành công của mô hình phát triển chung cư cao tầng. Để phù hợp với nhu cầu của người dân và xu hướng phát triển của xã hội thì cần phải có mô hình quản lý hệ thống cấp nước sinh hoạt và chữa cháy cho công trình phù hợp. Từ khảo sát, nghiên cứu thực trạng hệ thống cấp nước tòa nhà CT1, Hoàng Cầu, thành phố

Ths. Vũ Bình Sơn*

MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐỀ XUẤT

UẢN LÝ HỆ THỐNG CẤP NƯỚC TRONG CHUNG CƯ CAO TẦNG

NGHIÊN CỨU ỨNG DỤNG

79 Số 49.2016 XÂY DỰNG & ĐÔ THỊ

+ Vùng 4: Cấp nước cho tầng 13 đến tầng 17+ Vùng 5: Cấp nước cho tầng 18 đến tầng 21+ Vùng 6: Riêng hệ thống cấp nước cho các căn hộ

tầng 22 đến tầng 23 được thiết kế theo sơ đồ phân phối nước xuống các căn hộ phải qua bơm tăng áp đặt trên tầng kỹ thuật.

Hiện trạng hệ thống cấp nước chữa cháy nhà CT1Hệ thống bơm chữa cháy vùng thấp: Cấp cho các tầng

1 đến tầng 2, từ tầng hầm 1 đến tầng hầm 4; hệ thống bơm chữa cháy vùng cao: Cấp cho các tầng từ tầng 3 đến tầng 23. Hệ thống chữa cháy trong nhà được bố trí tại các khu vực gara, dịch vụ, văn phòng và hành lang khu ở .

Thực trạng mô hình quản lý và cung cấp dịch vụ cấp nước sinh hoạt và chữa cháy nhà CT1

Đánh giá thực trạng quản lý hệ thống cấp nước sinh hoạt và chữa cháy bên trong nhà CT1

Chưa có quy trình quản lý hệ thống cấp nước sinh hoạt và chữa cháy bên trong nhà CT1. Năng lực cán bộ quản lý còn nhiều hạn chế, không đồng đều. Cán bộ quản lý tòa nhà không có chuyên môn sâu trong công tác phòng cháy chữa cháy. Công tác bảo dưỡng, bảo trì hệ thống qua

Hà Nội, tác giả đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động cũng như công tác quản lý hệ thống cấp nước trong chung cư cao tầng hiện nay.

THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ HỆ THỐNG CẤP NƯỚC BÊN TRONG NHÀ CHUNG CƯ CT1

Tổng quan về tòa nhà CT1Tòa chung cư CT1 nằm tại Phố Hoàng Cầu,

Phường Ô Chợ Dừa, Quận Đống Đa, Hà Nội. Tòa nhà có vị trí địa lý: Phía Bắc giáp ngõ 34 phố Hoàng Cầu; phía Nam giáp khu dân cư phường Ô Chợ Dừa và phố Mai Anh Tuấn (Đường ven hồ Đống Đa); phía Đông giáp đường bộ rộng 17m giữa khu di dân giải pháp mặt bằng và khu vui chơi giải trí, bãi đỗ xe Hoàng Cầu; phía Tây giáp phố Nguyễn Phúc Lai (mở rộng theo chỉ giới). Diện tích khu đất xây dựng là 5363,4m2 và diện tích xây dựng là 2244m2. Nhà CT1 có 23 tầng nổi (cao 79.75m) và 4 tầng hầm. Tầng hầm để xe, tầng 1 - 2 là tầng dịch vụ, tầng 3-23 là căn hộ.

Hiện trạng hệ thống cấp nước sinh hoạt trong nhà CT1

Đường ống cấp nước của công trình được thiết kế theo sơ đồ phân vùng cấp nước. Vùng cấp nước được phân chia theo 6 vùng.

+ Vùng 1: Cấp nước cho tầng hầm 4 đến tầng 2+ Vùng 2: Cấp nước cho tầng 3 đến tầng 7+ Vùng 3: Cấp nước cho tầng 8 đến tầng 12

Hình 3: Sơ đồ hiện trạng quản lý và cung cấp dịch vụ cấp nước chữa cháy

Hình 2. Sơ đồ hiện trạng nguyên lý cấp nước chữa cháy trong nhà CT1

Hình 1: Sơ đồ hiện trạng nguyên lý cấp nước sinh hoạt trong nhà CT1

CHỦ ĐẦU TƯ(TẬP ĐOÀN TÂN HOÀNG MINH)

ĐƠN VỊ QUẢN LÝ DỊCH VỤ

TỔ KỸ THUẬT

CÔNG AN PCCC

TỔ BẢO VỆKHỐI VĂN PHÒNG

80 HỌC VIỆN CÁN BỘ QUẢN LÝ XÂY DỰNG VÀ ĐÔ THỊ

NGHIÊN CỨU ỨNG DỤNG

loa chưa hiệu quả. Xử lý, khắc phục các vấn đề còn nhiều lúng túng chưa hiệu quả. Công tác diễn tập PCCC định kỳ chưa được chú trọng còn hình thức.

Các vấn đề tồn tại cần giải quyếtMột số vấn đề tồn tại đó là: Chưa có Ban quản trị

riêng cho tòa nhà và thu phí dịch vụ quá cao; Đội chữa cháy cơ sở tòa nhà thường kiêm nghiệm chưa được huấn luyện nghiệp vụ PCCC; Phương án chữa cháy, cứu nạn xây dựng không phù hợp với đặc điểm thực tế của tòa nhà, không tổ chức diễn tập phương án chữa cháy, cứu nạn định kỳ theo quy định; Không phổ biến, hướng dẫn người dân sống trong tòa nhà các biện pháp thoát nạn khi có sự cố xảy ra.

ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP QUẢN LÝ HỆ THỐNG CẤP NƯỚC BÊN TRONG NHÀ CT1

Áp dụng phần mềm quản lý cấp nước sinh hoạt và chữa cháy

Áp dụng phần mềm quản lý cấp nước sinh hoạt BMS: - BMS sẽ điều khiển và giám sát 03 bơm cấp nước - BMS sẽ giám sát trạng thái hoạt động, sự cố của các

bơm tăng áp, mức cao/thấp của các bể nước thải và áp lực trên đường ống cấp nước.

- BMS đo lưu lượng nước tiêu thụ và lập bảng khối lượng tiêu thụ nước theo ngày hoặc theo tháng BMS tự động đưa ra báo cáo lịch vận hành.

- BMS lập báo cáo thời gian hoạt động của hệ thống máy bơm giúp người vận hành biết thời gian cần thiết bảo trì bảo dưỡng hệ thống.

Áp dụng phần mềm quản lý hệ thống báo cháy tự động hệ địa chỉ LOOP.

Trung tâm báo cháy là đầu não của hệ thống báo cháy, ở đây các tín hiệu từ các thiết bị ngoại vi được truyền về, qua bước xử lý và gửi các lệnh đi tới các thiết bị ngoại vi theo chương trình mặc định sẵn. Đồng thời tủ trung tâm là nơi giám sát, cung cấp thông tin chuyển tới người trực một cách trực quan nhất.

Đánh giá hiệu quả quản lý bằng phần mềm BMS và LOOP báo cháy.

Việc áp dụng hệ thống quản lý tòa nhà BMS mang lại hiệu quả như sau:

- Giải phóng sức lao động: Có thể thay thế nhiều nhân viên vận hành bằng một nhân viên và một hệ thống BMS.

- Vận hành tự động, thông minh: Tại trung tâm điều hành người điều hành có thể điều khiển bật/tắt, lên biểu vận hành tự động cho các thiết bị tại tòa nhà.

- Tối ưu hóa công tác an ninh và bảo mật.- Kiểm soát và tiết kiệm năng lượng: BMS giám sát

việc sử dụng năng lượng hàng ngày. Tự động bật tắt theo lập trình, đưa ra cảnh báo nếu năng lượng tiêu hao quá cao.

- Công cụ đắc lực cho việc bảo trì, sửa chữa: Tự động cảnh báo khi phát hiện các bất thường trong hệ thống. Tự động cảnh báo đưa yêu cầu khi cần bảo trì, bảo dưỡng.

- BMS ra đời nhằm phục vụ nhu cầu quản lý các tòa nhà một cách tiết kiệm và thông minh nhất, tối ưu hóa quá trình vận hành, thao tác các thiết bị, đảm bảo điều kiện làm việc ổn định thoải mái, tiện nghi, phù hợp và an toàn tài sản, dữ liệu.

Việc áp dụng hệ thống báo cháy tự động hệ địa chỉ LOOP mang lại hiệu quả:

- Giải phóng sức lao động: Có thể thay thế nhiều nhân viên vận hành bằng một nhân viên và một hệ thống LOOP.

- Vận hành ổn định, độ chính xác cao, chống nhiễu tốt cùng với khả năng vận hành và lập trình dễ dàng, linh hoạt.

- Công cụ đắc lực cho việc bảo trì, sửa chữa: Tự động cảnh báo khi phát hiện các bất thường trong hệ thống. Tự động cảnh báo đưa yêu cầu khi cần bảo trì, bảo dưỡng.

- Mang lại cảm giác an toàn cho cư dân sinh sống trong tòa nhà này.

Đề xuất thành lập Ban quản trị tòa nhàHội nghị nhà chung cư bầu ra Ban quản trị tòa nhà

(04 người), Ban quản trị tòa nhà ký hợp đồng thuê Đơn vị quản lý dịch vụ tòa nhà. Đơn vị quản lý dịch vụ tòa nhà hoạt động dưới sự giám sát của Ban quản trị tòa nhà.

- Định kỳ 6 tháng một lần, Ban quản trị lấy ý kiến của người sử dụng nhà chung cư làm cơ sở để đánh giá chất lượng dịch vụ quản lý vận hành của doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư.

- Không được tự tổ chức các bộ phận dưới quyền hoặc tự bãi miễn hoặc bổ sung thành viên Ban quản trị.

- Ban quản trị nhà chung cư hoạt động theo nguyên tắc tập thể, quyết định theo đa số.

- Nhiệm kỳ hoạt động của Ban quản trị tối đa là 03 năm kể từ ngày Ủy ban nhân dân cấp quận ký quyết định công nhận.

Chung cư CT1, Hoàng Cầu, Hà Nội

81 Số 49.2016 XÂY DỰNG & ĐÔ THỊ

Đề xuất tính phí dịch vụ và minh bạch trong thu, chi

- Thu phí dịch vụ trông giữ xe tầng hầm: Đề xuất thu ở mức là 650.000đ/m2/ tháng để đảm bảo quyền lợi chung cho cư dân sinh sống tại tòa nhà CT1.

- Thu phí dịch vụ chung các căn hộ: Căn cứ theo Quyết định số 3206/QĐ –UBND ngày 09/07/2015 của UBND thành phố Hà Nội về việc công bố khung giá dịch vụ nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội. Nhà chung cư có thang máy: Giá tối thiểu là 800đ/m2 và giá tối đa là 16.500đ/m2 /tháng (Trong đơn giá này chưa có các dịch vụ cao cấp như: Bể bơi…). Đề xuất mức thu phí dịch vụ là 5000đ/m2/ tháng để đảm bảo quyền lợi chung cho cư dân sinh sống tại tòa nhà CT1.

Kiện toàn năng lực chuyên môn cho cán bộ và công nhân trong quản lý hệ thống cấp nước tòa nhà

Lập quy trình quản lý hệ thống cấp nước tòa nhà. Vận hành khai thác hệ thống cấp nước tòa nhà theo đúng quy trình đã được phê duyệt. Công tác quản lý có sự phân công trách nhiệm chi tiết, rõ ràng không chồng chéo. Tăng cường công tác xây dựng kế hoạch, quản lí, đào tạo, bồi dưỡng nhằm xây dựng đội ngũ cán bộ, công nhân có phẩm chất đạo đức, tinh thần trách nhiệm cao, năng lực chuyên môn tốt trong công tác quản lý hệ thống cấp nước của tòa nhà. Tăng cường công tác kiểm tra định kỳ trong công tác quản lý hệ thống cấp nước của tòa nhà. Thường xuyên tổ chức các cuộc diễn tập phòng cháy chữa cháy thực sự tại tòa nhà theo quy định. Chính sách, chế độ công bằng, hợp lý là một trong những nguyên nhân khơi dậy lòng nhiệt thành, sức cống hiến và sự đoàn kết của đội ngũ cán bộ, công nhân; khuyến khích sự suy nghĩ sáng tạo, phát huy trách nhiệm trong công tác quản lý.

KẾT LUẬNCác giải pháp quản lý đề xuất là cơ sở để có thể áp

dụng các công nghệ cao và hiện đại cho công tác quản lý hệ thống cấp nước sinh hoạt và chữa cháy cho tòa nhà. Xây dựng một quy chế quản lý chung cho toà nhà để có thể vừa giải quyết được các vấn đề kỹ thuật vừa đảm bảo tốt nhất lợi ích của khách hàng. Việc áp dụng hệ thống quản lý tòa nhà BMS, quản lý hệ thống báo cháy tự động hệ địa chỉ LOOP và xây dựng quy chế cho việc quản lý cấp nước sinh hoạt và chữa cháy sẽ giúp đơn vị quản lý dịch vụ của tòa nhà hoạt động một cách hiệu quả và dễ dàng hơn trong việc quản lý hệ thống cấp nước sinh hoạt và chữa cháy bên trong tòa nhà CT1.

Đề xuất áp dụng nhân rộng các giải pháp quản lý hệ thống cấp nước nhà CT1 vào các công trình tương tự ở Hà Nội để nâng cao chất lượng quản lý các hệ thống của toà nhà được hiệu quả, đáp ứng được yêu cầu về chất lượng cuộc sống trong sự phát triển mạnh của đất nước. Xây

dựng một quy chế quản lý chung cho các loại hình nhà ở tương tự để có thể áp dụng cho các tòa nhà khác.

* Công ty Hudland

Tài liệu tham khảo1. Bộ Xây dựng (2016), Quy chuẩn kỹ thuật quốc

gia các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị - QCVN 07: 2016/BXD.

2. Bộ Y tế (2009), Quy chuẩn quốc gia về chất lượng nước sinh hoạt – QCVN 02:2009/BYT ban hành theo thông tư số 05/2009/BYT ngày 17/6/2009.

3. Bộ Xây dựng (2012), Thông tư số 08/2012/T T-BXD ngày 21/11/2012, về hướng dẫn thực hiện đảm bảo an toàn cấp nước.

4. Bộ Tài chính – Bộ Xây dựng – Bộ Nông nghiệp và PTNT (2012). Thông tư liên tịch số 75/2012/T TLT/BTC-BXD-BNN ngày 15/5/2012, về việc hướng dẫn “ nguyên tắc, phương pháp xác định và thẩm quyền quyết định giá tiêu thụ nước sạch tại các khu đô thị, khu công nghiệp và khu vực nông thôn”.

5. Bộ Tài chính (2012), Thông tư số 88/2012/T T-BTC ngày 28/5/2012, về việc “ Ban hành khung giá tiêu thụ nước sạch”.

6. Bộ Công an (2014), Thông tư số 11/2014/T T-BCA, Thông tư số 66/2014/T T-BCA.

7. Bộ Xây dựng (2016), Thông tư số 02/2016/T T-BXD ngày 15/2/2016 Ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư.

8. Chính phủ (2014), Nghị định 79/2014/ NĐ-CP ngày 31/7/2014 Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Phòng cháy và chữa cháy và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Phòng cháy và chữa cháy luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Phòng cháy và chữa cháy.

9. Chính phủ (2015), Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở.

10. Nguyễn Ngọc Dung (2003), Cấp nước đô thị, Nxb Xây dựng.

11. Quốc hội (2014), Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/6/2014.

12. Quốc hội (2013), Luật Phòng cháy chữa cháy13. Quy chuẩn 06:2010/BXD: Quy chuẩn kỹ thuật

quốc gia về an toàn cháy cho nhà và công trình.