fort road old town - edmonton · fort road old town redevelopment project.the area subject to this...

57
Fort Road Old Town Master Plan FORT ROAD OLD TOWN MASTER PLAN Approved by Edmonton City Couincil on November 26, 2002 Prepared by: Strategic Areas Services Planning and Policy Services Branch Planning and Development Department November 2002

Upload: others

Post on 27-Sep-2020

1 views

Category:

Documents


0 download

TRANSCRIPT

Page 1: FORT ROAD OLD TOWN - Edmonton · Fort Road Old Town redevelopment project.The area subject to this Master Plan is identified and the mandate for the project is described. Finally,

��������������� ����������

FORT ROADOLD TOWN���������

�������������� �� ��������� ���� �����������������

������������������������������������� � ��� �������������������� � ��� � ��� ��!�������� ��!������� �������������

Page 2: FORT ROAD OLD TOWN - Edmonton · Fort Road Old Town redevelopment project.The area subject to this Master Plan is identified and the mandate for the project is described. Finally,
Page 3: FORT ROAD OLD TOWN - Edmonton · Fort Road Old Town redevelopment project.The area subject to this Master Plan is identified and the mandate for the project is described. Finally,

��������������� ����������

ACKNOWLEDGEMENTS

Fort Road Business and Community Association

"� �������� ######################################## �� $����%��&� ����'����� ���!����!�� ########################################## (��)����������*��������(��)�+������� �� #################################### ,�����+����!���+�� ���)� ####################################### -� ����+�������� �./�� ####################################### ����� 0����)!����&������ ######################################## ,�����+����1���&�2�� ########################################### ��0����������+����!�������� �) ##################################### 3����(������ ������������� �������(��� � ######################################## ���� ����� �1� � �����4��*�(��� ############################################# 1��������� � �&�)��4��$���� ##################################### ������ �&� 0�����!�����)�4 ��*��� ####################################&�#�1�� �������

1 �����5���������/�������)��������������������� � )�����!�� ��3� �� ���*�����5������6���� �����*���� ��3����(�������� ����� ������ ������������� ��� �������� �������� �� ������ ������� ��*������ � ��� ���**���������5��� ����� ��3����(��������#

Project Team - Planning and Development Department

.� �-� �� �����5����&� ����,��� ��������� ��������� ������ � ���.�������� ��!����'�/����7��� ���!���� ����� ��������7������������� ������ � ��������� �7��**������7������������� ����� � ��������� �7���������7������������� ������ � ��������� �

Consultant 1��������)������������������" �#

In association with ���������� � �� ��&� ������1�� ��������� ���� � ���1�� ��������� �� ����������!������� �

Additional Planning and Development Department Contributors

'������ �/�)���7� �����&� �����������/�����&� ��������� � ��� �������������������� �.���*��!������������ � ��������������� .������� � ��!������������������������������������*� �3�) ������ ������� ������������ ������� ������� ��!�����+����/��� ��+����������� ��7������&������������� ��������� �������&��� �������������

1 ����� � ��� ��!�������� ��!������� ��/�������)�������) �/������� ����6�������� �� ���� ������� ������������� ��*����/� �����!������� ���� ������ �$���� ��� �� ������������ ��*�� ����������

1�� ��������� �� ����������8�1�� ��������� ���� � ������������ �� ���� ������� �� �1�� ���������&� ����� ��� ��������4��)��8�'� ��� �������� ����!��� ����������������� ������������8����)�� ����������������4���������������� �� ������������������� �����1�� ��� �����8��.���1������!�������

Page 4: FORT ROAD OLD TOWN - Edmonton · Fort Road Old Town redevelopment project.The area subject to this Master Plan is identified and the mandate for the project is described. Finally,
Page 5: FORT ROAD OLD TOWN - Edmonton · Fort Road Old Town redevelopment project.The area subject to this Master Plan is identified and the mandate for the project is described. Finally,

��������������� ����������

Table of Contents������������� � ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� �

� ��� �������� ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� �

��� ���������� �� �������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� �

��� ������ ������� ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� �

��� ������ ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ��

��� ��������� ������������ ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ��

��� � ������������������ ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ��

� ����� �������� ������ ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ��

��� ������!���"��� ���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� �#

��� �$�����%������� �������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ��

����� &����� �%�����������' ����(� ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ��

����� ����)���� ��������*��+����,�����'-���.-��� ���������������������������������������������������������������������������������������������������������� �/

����� ����-������ ���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� �/

����� ������-� �0� ��� ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ��

����� 1���*��, ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ��

����2 3����� ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ��� ���������������������� !"��� ���# ������� ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������ ��

��� "����� �-*���4�� ����� ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ��

����� ������������������!���"�������� ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������ ��

����� �����������5���������0������ �6���1��� ���������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ��

����� !���"���� ���7 ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ��

����� 1����������1"��.���� ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������ ��

����� ����**�����������-�������)��� ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������ ��

����2 ��*�����������8�������!��������� �-*�� ����������������������������������������������������������������������������������������������������������� �2

��� ���8���&�� +�'98����������� �������������- � ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������ �2

����� ���8���&�� ���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� �2

����� ���8���'98����� ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� �2

����� � �������������- ��:������:'����������� �-*�������.*���&��(� ��������������������������������������������������������������������� �2

$ %&�# ��� ��'���������� ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� �(

��� '���� �� �������%����- ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� �/

��� ' ����(�������� ���%����- ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������ ��

����� ����-�������4*-����*�� ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ��

����� .�����-�������*���7�4*-����*�� ���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ��

����� %�**����� �����"������� ����� �-*�� ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������ ��

����� '-���.-�����������������%���� ���� ���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ��

��� �"������3������;7 �(��*���*�� ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� �2

����� �"���*���*�� �������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� �2

����� 3������;7 �(��*���*�� ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������ �2

Page 6: FORT ROAD OLD TOWN - Edmonton · Fort Road Old Town redevelopment project.The area subject to this Master Plan is identified and the mandate for the project is described. Finally,

��������������� ����������

� %&���������������# ��� �������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� �)

��� ��������� ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ��

����� ������<����8����--���� �����.���0- ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� �/

����� ������<����-����������%�������������"����� �-*�� ������������������������������������������������������������������������������������������� ��

����� ������<�"����� �-*������' ����(� ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ��

����� �������������*����.�**��7 �������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ��

* # �+���,� � ���������� ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� $$

2�� %��;��������� 7� ���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ��

2�� =������������ 7� ���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ��

2�� ' ����(��1����"����� �-*���%������;����� ���������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ��

2���� .�������*�1�������� �-*���%������;����� ������������������������������������������������������������������������������������������������������ �2

2���� 1�������*�1�������� �-*���;������:���$�"������ ��������������������������������������������������������������������������������������������� ��

2���� '����1�������*�;����� ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� �#

2���� �����:'����������� �-*��� ������������*��������������������������������������������������������������������������������������������������������� �#

2�� ' ����(������-�������%������;����� ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ��

2�� =�� ��������� 7� ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������ �/

- ,����� ��� ����������������� ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ��

.� ���/�� �� %�7�%���$ ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ��� %���$�>�����)��������*���� ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ��� .��7����� ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� �/$� %�7�1����'(�����-����' ����(������ ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ���� !���"����>������������'��:>�7�%��- ��'-��� ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ��*� '���� �� �������%����- ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� �#-� ' ����(�������� ���%����- �������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ���� ����-�������4*-����*�� ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ��)� ' ����(�������1����0��%����- ���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ���(� �$������������-����3����� ���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ��

.� ���0��� � �� ���������������7�3����?;� ��������"����#/@ �������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ���� �����:'�������)����9��������?;� ��������"����#/@ ������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ���� !���"����' ����(��"����� �-*���� ���=�����������.�**��7 �������������������������������������������������������������������������������������������� ��$� ����-������������� ���%����-�?����-������������� �������@ �������������������������������������������������������������������������������������� �/�� ������*������;���������:'����������� �-*�� ���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ��*� )�(�!���"����%��:.����� ���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ��

.� ���%�1�� �� ��������������"����� �-*������8�� �������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ���� .�**��7����!���"����� ��������������� �-*���������:����#�������� ������������������������������������������������������������������������������� ���� � ������������������� ���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� �2$� �������������*����.�**��7 ���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ���� ' ����(��"����� �-*���:���*����%������"������ ������������������������������������������������������������������������������������������������������� �2*� %���������������� �!����������5� ������1��� �������������������������������������������������������������������������������������������������������� ��-� %���������������� �!���������� ����-��7���$�"������ ���������������������������������������������������������������������������������������������� �#�� ��*����!���"����' ����(��"� ��������-�������%� �������������������������������������������������������������������������������������������� ��

Page 7: FORT ROAD OLD TOWN - Edmonton · Fort Road Old Town redevelopment project.The area subject to this Master Plan is identified and the mandate for the project is described. Finally,

��������������� ����������

������������������ ������������ ���� ����

Executive Summary��������*���-������������� ���������������������� �-*���������!���"����' ����(�������4����9����-��-��������9����%����� ��--���� �������������� �-*�������������*�����������������A.-���� ����� �-*���3���B��4�������������-���������������*����������7��������� �������������������-��-���������� �-*������ �����������*����������9��,�������������-��-�� +����*�����+������ 7�������� �-*����98����������-�����- �+���-��-���������-+��*- �*�������*����+��*�����������

����� ����

����� ��������������� �-*�����-��*������9����(��,����(������!���"����;��������%�**���7���������������� �-�����(����������������� �-*���- ����������!���"���' ����(������������- ���������*����(��,���� �� 7�(����������-�����������.�����-��*�������7������9����������,�����������-�- ���������7��������C� �(��������� D!���"���D22�.���D>�7���&��6,7�����������(�7�7�*�

���������� �-*���- ����������' ����(������ ������(�����������!���"�������������� �-*����������(���9����� ����(���������� �6�����**����� �������������������� ��**���7�����-����+///�������8�����������$�����;� �������1"�������

"��� !21+������ ���# �������

����-��*��7���� �������-��-���������� �-*���-��8�������������� �6������������!��"����' ����(������������**������������������������� �������������!���"�����4������������-��8���(� ���� ������������� 7������������**����� ������7����������������:����7�������� ��������(�����(� ,�����������������;� �������1"������+������� 7��*-�����-���������������*����������������1"���������-�

'�����*- �*��������-��-���������� �-*���(� �����*- �������� �(�����98�����+�(�����*����*����;� �������.����������"����� �-*���� ���?�"�@���#/<

E ��9 ����� �������-�����(�������������������-�������1"�F

E ����������������������� ��������1"������F

E %������ ����������*�������� ����������� �������**����� F

E %�*9�������� +�������������������� �������-��8��F

E ��9 �����-��������6����(���������*�����(� ,�����������������1"������F

E ���� �-��������-����������(��,�����������-�9 �������-������-��-����F����

E ���� �-���7:�(���� ������*�$��������*��������-��8���

�����--��������- ��������������� �6�����������' ����(�������(����9�� ��������� ��'98���������*�����"�����������- �������-�����- �����-������*�(��*�8���)����*�������- �������*���*��<

E �����:'����������� �-*��+����

E .*���&��(��

0� �6�������-�����- ����������(���������'������������ �-*�������.*���&��(����-��-���������������-����������9�� �������� ������ ������-�9�(���� �������- �������������-�������- �������

Page 8: FORT ROAD OLD TOWN - Edmonton · Fort Road Old Town redevelopment project.The area subject to this Master Plan is identified and the mandate for the project is described. Finally,

��������������� ����������

Old Town Master Plan Concept

����������

�����

������

������

������

�����������

�����������������

��������

������

�����������

� ���� �

���

������

������

������

�����

�����������������������������������������

�������������������������������������������������������������

��������������� �� ������������� ��� ��������� �������������

���������������� �������� ���

������� �������� ���

��������������� ����������������������������� �����

�� �������� ������ ���������������� ������

���� ������

������������������������ ��������� ������� �� ��� � ����������������� �������������������������� ����������� ������������������������� ����� ����� �������������� �� �� ������������������ �� �������������� ������

������������������������������ ��������������� ���������� ������ ��

��!�������"� ����#�������� ����������������������

�������� �������� �� ��� �������� ������������� �������

������

Executive Summary continued %&�,������

���� �����������*�-�9� �(+����- ���(� ���9 ������' ����(�����������A.-���� ���� �-*���3���B�(����������������*-����*������������� �-*��������7�(� ��,�- �������-��������������������-�����*- �*�������-����+�����*-����*����������������� ���<

E ����(�����������!���"������2� ��������������(����������� ����9���������������:����-��,�������������������-�������97����%�7������**����� � �������������������!���"���������������(�7��$-������

E �������� �-*����������:����7��������� ��������?�--��$�*�� 7�(��������@9�(����!���"�����������%)D1"�����,���(� �������-����������$�����9������ ����!���"��������������� �-*��������(���**����� +�������+������������� �*�$��:������� �-*���������������(���9����� ����

E ���������������������-������������������������*�����������������������������-���*-����*��F���������������������(�����(�7D-������������� ������(��,����������������7��������� �*�$�����������

E �������*����������-����������(��,�������(� ,+����-������� ���(�7��������������**���7�(������1"��������.�����������8�������(�����*� �:���������������-��,�7�*�� ����������%)D1"����� ����,�

Page 9: FORT ROAD OLD TOWN - Edmonton · Fort Road Old Town redevelopment project.The area subject to this Master Plan is identified and the mandate for the project is described. Finally,

��������������� ����������

Executive Summary continued ��������������

��-���� ����� �-*�������-�(� �9������������*- �*������������ �-*���-��8���������*��������������������*-������������-�9 ��D-���������������-��������9������������ ��*���������-�������(� �9�����������-���%����� �������*����������*- �*������-�����*������%�7���������� 7�����������-���� ����� �-*�������-���������#/G���*- �*������% ������ ������"��� �������"����� �-*���� ���

����-��-���������� �-*���(� �9���*- �*�������������-���+��������-��������������������7���+��� �6�������,� ����*��������������-��*�����������- ��������������-�������<

E ������<����8����--���� �����.���0-

E ������<����-����������%�������������"����� �-*��

E ������<��"����� �-*������' ����(�

�����*- �*�������-�����*�(� �9��������������������*�$�����������7��� ������- ��+�-� ��7�����6������97 �(��������:����7�*������*���������������*-�����+����������� ���+�*��,����+���������+���������������������7������*�8��� ����(������%�7�(� �������������������,�������������������-��8�������(� �� ������������� ����������*��������������-�����

,� � ����������

��H�������������H�� ������%�:;��������� 7��(����������������������������������*�������9� �7�������!���"����' ����(�������� �-*��������-�����8���7���-��-����- ���

���������A- ���:*�,������������B������*��(����*- �*������������-��8��+��-����������I�+���+///����� ������H�����������-�7��� ��*-����*��+������������-�������(�� ���*������I�+���+///+�-����������������������%�7�������� �������� �-*����*-��������I�/�+�//�

�����������*- �*������������-���������*-���������*������9��I��+/��+///+��� ������(��������!���"����������' ����(��97�(�� ���+���H�������������������������(1"��-��,���������� ���������� �-���������9 ��,���������7:(����*� �:������ �

0-�����*- ����������������� �-*���������*����������������� ���������' ����(������� �-*��������?�//��I@�(�� ��9��I����*� ���������������$������I�/2�*� ����*�����������$������� ��������������(�������I�+��/+�//�?�//�I@���������������������� *�����-� �-��-��7��$���������������������-��8���(�� ��9��I��/+///+������������� �����������1"����������(�� ��9��I�/�+///�

'���� ����H������������ 7���������������*- �*���������-��-���������� ���(�� �-������������������� ���:��*������*���9�������������%�7������������)��������*����������'�����������7����-�������� �(��������*- �*�������������-��8��+�������*������-��8���(� ���������I�+�#�+�//����-��-��7��$������I�+�//+///������������ �1"����������

'���� ������*��������� �9������(� �9����� �6��������������������������������� �����<

E *�$�*�6����������� �-*���-����� ���������9 �������������7�����F

E ���A��� 7������B���� ��������������� ������� �-*���� ����!���"����������8��������F����

E -����� �����������������7������:'����������� �-*������������������ �������'����*��������-��8���

!��*����������� �-��-���������%�:;��������� 7���--������-��-����' ����(������� �-*��������-��������9��������������� ���

Page 10: FORT ROAD OLD TOWN - Edmonton · Fort Road Old Town redevelopment project.The area subject to this Master Plan is identified and the mandate for the project is described. Finally,

��������������� ����������

Executive Summary continued ,����� ���

���������������*������- ���������*����9*��������!���"����' ����(�������� ����%�7�%����� ������--���� ������*- �*�������9�������9������9*������%����� ������--���� ����������%�-�� ����������� ���-�����

0-����--���� ������������� ��+������*�(� ����������;� �������.���������"����� �-*���� ���?�"�@����������*�����3������;7 �(��������-����������(������ �-*��������-+�-����������������7������������������� ������������ ����*- �*�������-�����*�������*����� �(� �9���9*������%�7�%����� �������������-��������� 7��//��

Page 11: FORT ROAD OLD TOWN - Edmonton · Fort Road Old Town redevelopment project.The area subject to this Master Plan is identified and the mandate for the project is described. Finally,

��������������� ����������

1 Introduction

The following chapter briefly outlines the proposedFort Road Old Town redevelopment project.Thearea subject to this Master Plan is identified and themandate for the project is described. Finally,previous planning efforts and the planning anddevelopment processes that have brought the projectto this point are discussed.

1.1 The Master Plan��������*���-������������� ���������������������� �-*����������!���"����' ���(����������������������������������**����� ������������ �������� �����������������*����������' ����(�������� ���-��$�*�7������;� �������1"��.�����������������������9 ��,������� ����!���"�������*�22�.�����������������

1����������������������7-��� 7���**����� ������������ �(����*����8�����*����*������:����7��������� ����� �(����+���-�����*��7�9�������������������������������������������������*�����(�������������(��������-����������������������*�����������7��������������������� ����� ���������-������������ ������*�������9���-�����������7��(���� ���������������9������������ �6������������

>��,����������8�������(������!���"����;�������������������������-����������.������-��*��+����- ���������*����*����� ��������������� �-*�����-��*�����-��-�������9� �������� �-*��������-������������� �6�����������!���"����' ����(�������4*- �*������������������� �-*��������-�(� ���� ������������� 7����������9���������7+������������:����7��������� �������+������� 7��*-������-���������������*���������������1"���������-�

�������� �-*���(� ����� ������(��������!���"��������������� �-*�������--��$�*�� 7�///�*����*:���������7��������� ���������*�$��:�����**����� �������� ���-��$�*�7�����1"��.������4�(� �� ����������-����������������� ������� ��� �������������-�����������������*�9� �7��-����97����� �-����-��,+�(� ,���������7� ��-������ ��,����1"�.����+��������' ����(�������

���������' ����(�G� ���������$�������$�����1"��.������������-��������������� ��������������+������������� ����� ������������ �����������*���:������������� �-*���������� ���������� �-*���(� ������(������*- ��������������������!���"�������)��������*�����������+�����(� ����������� 7���������� ��� ������������ ���� �-*���

&������������G�������� ������+����-�����- �����������'������������ �-*���?�'�@�(� 9���-- ������������������� �-*���������- �������-�����- ���������������9�� ������� ����� ������-�9�(����- ��������������-����������� ������������������7�����������**���7�������

��������������������

����������������������� �

Page 12: FORT ROAD OLD TOWN - Edmonton · Fort Road Old Town redevelopment project.The area subject to this Master Plan is identified and the mandate for the project is described. Finally,

��������������� ����������

����-��-���������� ��������-������--�������� �������������-������������(����� �������H�� ��������*����������������-��������%��;��������� 7��������,��97��� �������� �-*������*�������97����%�7������ ������������� �-*��������-��������� �������*+�.����7�.�����4������������������ �(���<

E ������������������� ������� �� ���������� ������������������� ��������������������������������������������������������� ������������� �������� ��������� ��� ���� ���� ������������� ��������� �� ����������������������� �� ��� �� �������������� � ������� ���������� ���� � ��������� �������� ������� �������������������������� ����������� �����������!

E ����� ���� � ���������� �� ���������������� ���� ���� �� ��������� ���� ���� ����"��� �������������� ����� �� ����� ������������� ����� ����������� ��������!

E ������������ ���� � ��������� ��� ����������������� ����������� ����������� �������#���� ������ ��������� ������� �� �� �� �� � � ������� �� ��� ������ �� �� ���� ������� ������������������ ��� ���!

E ����� ���� � ���������������� ���� ��� ������������ ����������!

E ���� �� ������������������������$���������%&��# ����������� ������������������� ������� ���������� ���������� �� ����������� �����������������'�

'�����*- �*��������- ���(� �����*- ��������*�8����98�����<

E 4�(� ���:��9 ������' ����(������-������������������**����� �6����?��������7��**����� ����������� �6����@+

E 4�(� �9����*��� �����������'����������� �-*��+����

E 4�(� �9������*��������-��8���������*����G�0�9���1����4������������.����7�D.*���%�����+����� ������������9���-��( �

������-������9����-��-��������9����%����� ��--���� ��������-��-����!���"����' ���(�������� �-*���-��8�������������*������������������A.-���� ����� �-*���3���B��4������������-���������������*�����������7��������� �������������������-��-��������� �-*�������������+������-��������������� �(���������*����<

�� ��9����������-����������-��-�������� �-*������ ���������*�����+����������������,�7��,��� ���+�(��,���*- �������������������� �-*������ �����F

��� �������-�����������98�������+��������������� ��� �7+�-��8������ ��������� 7����-�����- �F

���� �������-����������-��-���������� �-*��������-�������������6�����������F

��� �������-����������-��-�����*- �*�������-�������� ��������9���,��(����-��������-��-�����*���+������������������������-��8��G���F

�� %��� �������������**��������

Page 13: FORT ROAD OLD TOWN - Edmonton · Fort Road Old Town redevelopment project.The area subject to this Master Plan is identified and the mandate for the project is described. Finally,

��������������� ����������

Map 1: City Context

Map 2: Context Within Northeast Edmonton

�����

����

���

����� ��

����

��

���

�������

��

���

��

��

��

�����������������

��������

�����

�������� ��������

�� ����!"�#"�����

������� ���������

����

$� ����� ������

� ������������

�� !������ �"��"�"#$

�������������

�����������

�� ����!"�#"�����

�����

�!����

�!������

������

�!����

"����

"�����

"�����

�����

������

"#����

�!����

����������

"�����

�!����

�������

�������

"���

��������

"����

"���� "#���

�������

�������

����

��������

�������

"����

�������

��������

�!���

��"����

������

"����

�������

�����

�����

�������

�����

�����

�������

�����

��!����

�����

������

�����

��������

�������

������

�����

������� �"���

�������

�!���

��������

�"���

��������

�����

�������

��������

������� �!���

�#���

�����

����

�����

�#���

�������

"����

"#���

�"���

�#���

����

�������

��� ��������

"�����

�������

��"����

��"����

�������

��������� ������� �����

�#����

�������

����

������

�������

������

������

��������

�������

������

�������

�"����

�������

�"����

�#����

������

�������

�"����

�����

�"���

�������

��������

����

�������

����� �����������

����� �����������

�"����

�"����

����

�����

�����

�����

�����

�!�����

�"����

��������

"�����

�"�����

������

"����

����������

�������

�#����

������

������

"�����

�����

�"�����

�"�����

�"���

����

�#���

������ ������

�"���

�"����

�����

�!�����

��������������

���������

������

�����

��������

������

������

������

���������

��#����� ��#�����

"�����

���������

"�����

��#������

�����������

�������������

��#����

���������

������

�����

��������

������

������

���������

��#�����

���������

"�����

�"���

������

�������

�#���

"�����

"���� ��������

����� �������� �������

��������

�!����

�������

������ ������

�����

����

�"���

�����

�����

������

��!���� ��!����

����

����� �����������

���������������������

������ ������

������������������������

����

����

1.2 Master Plan Area

����!���"����' ����(�������� �������?J' ����(�G@������� ������������7����� ���������)��������*����+��������**���7����;� �������

����' ����(���� �������--��$�*�� 7�/�*��������������*���(��(���*��������������������������-�����������7��������C� �(��������� �������,*�������������(��(���*������������0������7����� 9������������*���������� ����� 7�����9 ����������:*����������� ������1"��1����(����� �)*�

����' ����(������������ ����!��"���+��$����������*�22�.�����������������4������������(�������������98��������;� ��������.���������"����� �-*���� ���?�"�@������������� ���������;� (�������� (���� ��������(�����;� ������+(�� ������������ ���������K������ �4������ +�4������ � ��������C� �(��������� � ������������������(����� �+*�

Page 14: FORT ROAD OLD TOWN - Edmonton · Fort Road Old Town redevelopment project.The area subject to this Master Plan is identified and the mandate for the project is described. Finally,

��������������� ����������

!������-��-��������������� ��+����.��7������9������7��$����9�7������������������' ����(��L���������� ����!���"������*����%)�*��� �����������������--��$�*�� 7������������������������4��������� 7�����*-�������������������������!��"����;�����"���� �6�����3���������� �(���������*�����(� ,�����������������//�*����������������;� �������1"��.�����(���� �,*�

1.3 Mandate����*��������������,�����-��-���������� �-*�����*�����*���*�����%�7�����*�����- ��+�-� ��7�����*�������97 �(�

�������� ���<

E ;� �������.����������"����� �-*���� ���?�"�@�;7 �(�)�����##+���#/F

E )������1����"�� �������%��������.��7+����#F

E � �����*����+����#�;7 �(�)��������+����#F

E ����-������������� ��+�;7 �(�)�������#+������

��9 ���������������(�����������������*���-���������*�������������-��-��������� �-*������!���"����' ����(��

Map 3: Study Area

�������

���������

���� $� ����� ������

� ������������

�����������

����

����

�����

�!����

�!������

������

�!����

"����

"�����

"�����

�����

������

"#����

�!����

����������

"�����

�!����

�������

�������

"���

��������

"����

"���� "#���

�������

�������

����

��������

�������

"����

�������

��������

�!���

��"����

������

"����

�������

�����

�����

�������

�����

�����

�������

�����

��!����

�����

������

�����

��������

�������

������

�����

������� �"���

�������

�!���

��������

�"���

��������

�����

�������

��������

������� �!���

�#���

�����

����

�����

�#���

�������

"����

"#���

�"���

�#���

����

�������

��� ��������

"�����

�������

��"����

��"����

�������

��������� ������� �����

�#����

�������

����

������

�������

������

������

��������

�������

������

�������

�"����

�������

�"����

�#����

������

�������

�"����

�����

�"���

�������

��������

����

�������

����� �����������

����� �����������

�"����

�"����

����

�����

�����

����� ����

�!�����

�"����

��������

"�����

�"�����

������

"����

����������

�������

�#����

������

������

"�����

�����

�"�����

�"�����

�"���

����

�#���

������ ������

�"���

�"����

�����

�!�����

��������������

���������

������

�����

�������� �����

������

������

���������

��#����� ��#�����

"�����

���������

"�����

��#������

�����������

�������������

��#����

���������

������

�����

�������� �����

������

���������

��#�����

���������

"�����

�"���

������

�������

�#���

"�����

"���� ��������

����� �������� �������

��������

�!����

�������

������ ������

�����

����

�"���

�����

�����

������

��!���� ��!����

����

����� �����������

�� ����!"�#"�����

�� !������ �"��"�"#$�������������

�����������������$������$���

�##����������������������

����������

Page 15: FORT ROAD OLD TOWN - Edmonton · Fort Road Old Town redevelopment project.The area subject to this Master Plan is identified and the mandate for the project is described. Finally,

��������������� ����������

��

����������������� ���� ���� ������������������ �����������������

���������������������� � ��������������������������������������� ����������������������� �!�"�#$%%&�'$%( ���������������� �� ������������������ ������� ����� ��������������� ��

���������� �������������� �� ������������������������������������� �!���)�����*��)�������������� ����������������������������� ���������� �������������������������������������&�'$+%�,!��- ����������� ������������������������������������������ !"�#���$�%&'

� ��������������������*������(�������� ����������������������������������)���� ��*!��#��������������)����� ��+����!������������������������ !"�#��,�-&�.�#�!���/&'

� ���� ����� �����#��������������������������������� ��������������������������� ��*!����������������������������������������������������� �������������0������������ ����������������������������������������������� ������������ !"�#���,�/&��.�#�!���$$&'

� .�/��0������!��������������������������������� ������������������������������������������)������������ ���������������� ���������)����� ��+������������������������� !"�#���,�$1&��.�#�!���$%&'

� ����������������1� ������2����������)3�����������������3��������������������������� !"�#���,�$1&'

� �������� �����4������������������� ����������������������������������� ���������������������������������������������� ��*!����� ���� ������������������������������� ���������)��������������.�#�!���$5&'

� ������������� ����������� ������������������)�6����� ������������� ����� ����5��������������������������� ��*!����������7�� ���� ���6��������������������������������������������������������������������� ������������������ !"�#���,�$,&��.�#�!���$-&�

�����������&�'$$% � *���0������"���� �� ��������)����� �������������������������������������#�����)�$�$�$%&'

� ��������������������������������"�������������������������������������������������������������������������)�����������#�����)$�,�8&'

� !���)2���)������������������4���������� ������������������������������������������������ �����������9����)� ������������������� ��� �������#�����)�$�5�%&'

� ���� ���������3������������:��������������������������������������������������� ��������������� ������������������������������ ��� �������#�����)�$�5�8&'

� .�/��0������4�����������������)��������������������������������������������������� ��� ����������������������#�����)�$�-�,&�

���������������.����������&�'$$$ � ����������4� �����������"���������)�����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������)��������������������������������������"����)� 38&'

� *�����������������#�������������������������������������������������������� �� ����������� �������������������������������������������"����)�;3/&'

� �������������3�� ������#������������������� �� ����������� ��������������������������3�����������������4�������<����������������������#�������=���4&�

Table 1: Mandate for the Redevelopment Project

Page 16: FORT ROAD OLD TOWN - Edmonton · Fort Road Old Town redevelopment project.The area subject to this Master Plan is identified and the mandate for the project is described. Finally,

��

��������������� ����������

�(��,�7�������*����*����;� �������.������"��(������� -�� ����������-���������*�������� �-*�������������������' ����(������������#/����<

E ��*�-��������������������-����������������������A���������������7�3���B+����

E ���������������(������(���������������������7+����*�������������7����� �-*������� ��-��$�*�7������1"������������ �(�������7��������� �����(�9 ��,��(�7�

�����������*������ ��� ��������7������������-���������9�������������������-��������6��������������� �����9��������������������������������#/��"�������-��-��������7�����9������������' ����(���������*� �� 7�9������������(����������#/��"�������������*�������-��������9� �(�

'����%�7������������ ���������-��-���������� �-*����������C� �(��������� D22�.���D>�7���&��6,7������D!���"����%����-�� ����������0�9���1����4������������.����7+�����9���9� �(�

The Yellowhead Trail/66 Street/Wayne Gretzky Drive/Fort RoadConcept Plan

����C� �(��������� D22�.���D>�7���&��6,7������D!���"����%����-�� ���(��������,�������������������������*������� ������*�����������������������������������9�(������C� �(��������� �����>�7���&��6,7������+�22�.��������!���"�������������-������������ ����--������97�%����� ����������������������C� �(��������� ������� �*��������� �(����� �7����������%����-�� �������H�������������������*��� ��������$������������������� ����C� �(��������� ����������������������������22�.�����������C� �(�����

��������**������%����-�� ������� ����*-����*��������C� �(��������� D>�7��&��6,7������������������������**������������������� �*���������������$�������7������-������� ���������������-�� ������ ��������- ���*������������� �6��������������22�.��������C� �(��������� �(������������-�������?����-�@�����C� �(��������� �

����%����-�� ���(� ����������������-�� ���*����(�����������!���"�������$� ��������������' ����(����������������-������������� ����--������97������� ��������+�����-��*��7�*���������������7�

.����������7�9���������������9����(��J'-��� ���G������(����������� �-*���-���������9��������������������� �����(������-�9 ��������������������-�9 ������ ������������ ���������� 7��//��(������������**������- ���(� �9��-���������*�������� ������������(� �9��-�����(��������%����� ��--���� �

�������� !�������� �!������"�#� �$����������%�!��&'()

�������* ����� ���+��� ����,���-�������$����������%�!��&'()

Page 17: FORT ROAD OLD TOWN - Edmonton · Fort Road Old Town redevelopment project.The area subject to this Master Plan is identified and the mandate for the project is described. Finally,

��������������� ����������

��

Edmonton’s Urban Land Intensification Strategy / Smart Choices

����0�9���1����4������������.����7������ �����*������*- �*�������-��8�����������97%�7�%����� ������������--���� �������-���� ��$�������� � ���+..)�/�+..,+������������9������������-��8���

��������-����������-��8���(�����-��-�����������-�9 ������+�����//�+�����������0���������� ���������������������� ���������*�������� �������� �-*��������*�������������*�����-� ���+�-�9 ����-����������-����-��������������������������+������������������--�������������-����

����������������������!���"����D�;� �������1"��.�������������������������������������--�����7����� �������������� �-*���������� ����**����� ���������������������-��������������������������--�����7������%�7� ����������������-��8������ ��������-�����-�����97������-��-��7��(������� ���������6���

#� ��-�����������1���������2���-��������?.*���%�����@+������������-���������0�9���1����4������������.����7��.*���%������(� ���� ��������**����������%�7%����� ����-� ���������-�����*�������������9��� ��������������������(������������$�����9��������������������-�7��� ����� �-*��������*�����

%����� G������������!���"����D�;� �������1"��.�����(� ������9�������������������*����G�-�7��� ����� �-*��+��������(��,�������������6�����������������--�����7����������������� �-*�������������������-� ���������-�����*����*�7�9���-- �����������-�����������7������-��8���(� �9����� �����������*��������-��8��������.*���%�����-�9 �����(���������������������--��������- �����������������H����������//��

Page 18: FORT ROAD OLD TOWN - Edmonton · Fort Road Old Town redevelopment project.The area subject to this Master Plan is identified and the mandate for the project is described. Finally,

��

��������������� ����������

1.4 Previous PlanningEfforts

.�������� ������/+�������������������;� �������1"��.���������!���"�������9��������������*��7�- ���������-�����������*�����>�� ��� ������������*������������������������������7�� �����������**������ ��������� �6������������������������������*�����

��9 ����9���� 7������9���*������������+�- ������������������������������������������� �-*����������������!���"����������-�����7����

Table 2:

Summary of Fort Road Planning and Development Efforts - 1978 to Present

����� ��� �������

$/->�3�.��� �4���*�� � � ��.��� �4���*�� ��!����������#���)����������������������$/--!����������#���)���������� $/->���������������������������� �������������������� �������*!������������

������ ��.��� ����*!��������2���������� �����������������������0��������2��������������������������� ����������������� ������������ ����6������������������� ���������)����� ��*!�������������������� �� �������)������������

$/>1�?���������#������ !"������� ;���������������� ��?���������#������ !"����#��������%8��$/>1��@����� ������������� ��;��)����4�������<���������������������������� ������������ ����������������������������������������� �������������� ���"������ ����� ���������� ��0����������������6�������� �� ���������)�������������)�A,5�������������������� �� �������)� �������������������������� ������� ���"�������������������������)�

$//$�+����!�� @��$//$������������������������������� ���������������?�������?!B� ���������������� !������6�����B�����?!B&������+����!��������� ��;.����������$,-��� ������

� ��������� ���� ��+����!���?�������� �����������?�������$//$����$//>� ��+����!���?�������� ���������� ���������������������)���������������������������������������������������������� �������

$//,�:�����"������������ @��$//,��:�����"�������� ��+����!��� ����������������������������)� ��+����!���?�����������;�������)� ������������ �������)����������� ������������������������������������������� ������� )��������������������������������������������������������������������7 ��������������������������������������3)��������������)��������� �����������������������������

$//>3//�+����!��?!B� ��������� ?�������$//>����$///�� ��+����!���?�����������;�������)� ����������������������� ��������������������������������

%111�+����!���?!B� ��������� @��%111�� ��?�������� ��������������������� ��������������������������������� ��� �������� �� ���������������������� ����C���?��������"�����

�������������������� �������������������������������������������� ���������������������������������������� ��0�����������

%11$�+����!���0������� ����������)�+����!���0��������!�������������;����������������������������������� ��������������������������������������������������������������� ��0��

�����:�����"���

Page 19: FORT ROAD OLD TOWN - Edmonton · Fort Road Old Town redevelopment project.The area subject to this Master Plan is identified and the mandate for the project is described. Finally,

��������������� ����������

��

1.5 Planning Process to Date

����- �������-������������������������� ��*��������*�����*�*9���������-�9 ��+!���"����;���������%�**���7����������*�*9�������%�7������*�������-��*���.�*��������,�7�-�����-������� ����9� �(�

K�7����8���������-��������<

E !���"����;���������%�**���7������������*9��

E %�7������*������ ��������������� �-*�����-��*��

E %�7������*���������-�����������.������-��*��

E %�7������*��������������*���������9 ���>��,���-��*��

E %�7������*�����%��-�����.���������-��*��

E %�7������*�����%�**���7�.���������-��*��

E %�7������*������� ����.������

����-�������-��-������������� ����*��������������-�����(��������� �������������� �-*�����-��*���(���,���97����;������������������ -����� �-��������C����;������ ����������������������� ��������������� �-*�����-��*���- ���������*(��,���� �� 7�(������;��������������������� �-�������;������ ����������� ����///+�(������������������-�������� ������)���*9�����+��///�

����;������ ����� ���������� ���������9��-�����������������+���������������-����<*��,����+�9�����������*��+�-���� �-��8��+�-�7��� ��*-����*��+����7����������7+� �����-�����*�����������������������G�������.��*���������������� ����<

“To revitalize the Fort Road Business Area, providing for enhancedbusiness activity, an improved physical environment and strengthenedconnections with the adjacent communities.”

!� �(���������*��������������������-�7��� ��������*��������' ����(�����- ���������*�����*����������(�� ���,��*����*��������������-��9���������������*��������� �6�����' ����(����������-������������������--���������>������������$-���������������������������� �*�+�����9� �7����-����������(� ,���*����9 7�������� 7���������������������� 7���*��������.��������*�����#/G��������9��������*�-����������������7��9���������������� �-*����������������������%�7G� ������*�- ���������!���"��������������(�7���- ������������' ����(��

���������*9������(��,���������(���������������;���������������+��(���������������- ���������*���� ���$�*��������� ������*�-�����������' ����(��������������� �������- ���������7������������� ����������������' ����(��D�;� �������1"��.����������

����- �������-���������� �(�����-��������������� �(����-���<

����������.�/�������� ����!��

0��1� ��� ���������� ������������ ���� ��������� �����2���� ����������

Page 20: FORT ROAD OLD TOWN - Edmonton · Fort Road Old Town redevelopment project.The area subject to this Master Plan is identified and the mandate for the project is described. Finally,

��

��������������� ����������

Table 3: Planning Process To Date����

���� ��2�� ������ ����������������������������� ��������

+����) � ������������������������������������ ��������������)��������������������������������� ����)�� ��+����!���?�����������;�������)� ����������� ��� ����������:)���?����#��� �������������������������� ��������������)����������������������������������6����+����!������������ ��:)����������)������������ � �������������� �������������������������������������"�������� �� ��������0����������

+����)�3�D��) "������������������������������������)����������� ������������������������������������ �?�������� �������������������������

D��) +����!���2������; �������������������� �"����������2������������������?�������� ����������"�������;�3���������

����� "������������������� )��������������+����!�������� ������������������������������������������������������)���������������������������� ��0��������

0����� "����������������������������������������� ������������������)���� ��+���!���?�����������;�������)� ���������� �����=������:�������

2������ "����������2������������������������ �����������������#����������������������0������������)�������������������2��������������������������� �����)<�������������������)��������E�� ���� �+����!���������������������3���������������F�����������������)��������������� ��+����!�������������������� ���� 0�����������������

* Refer to Section 3.1.5 ‘Accommodating Transportation Needs’

�������� ��2�� ������ ����������������������������� ��������

D���) ����������������#����������������� ��C����� ��������F�AA�#������F�7)���=���6�)2�����F�+����!���;�������"������3����������� ����������� �"���������2����������<��������������)�����0���������"����������2��������������������������������������������0��������������������� )�������������������������

:�� "��������������������0����������������������������������������������������� ����)�� ��?�������� �������������������)������>1�����������������)����������������� ��:)����7���;��������������� �����:* �"�����������������������9���������������������������������������������� ������������������)�������������������������!������������ �����������������������������)������������� ������/1G������������������������,����� ���������������&

:) "��������������������0����������������������������������0����(���������� �C����� �������FAA�#�����F7)���=���6�)�2����F+����!���;�������"���

D����3�0����� "�������������������+����!���0��������:�����"��������������)�;������������������������ ���������������������������6����������������������������������������������������������)��"����������2����������� ����������������������������;���3?������� ��)�������� ����������

0����� "��������������� �����������������#������&������������������������������ ��0�������:�����"������� ��+����!���?�����������;�������)� ���������� ����=������:�������

Page 21: FORT ROAD OLD TOWN - Edmonton · Fort Road Old Town redevelopment project.The area subject to this Master Plan is identified and the mandate for the project is described. Finally,

��������������� ����������

��

����!���"����' ����(�"����� �-*���� ���=����������(������9������ �(�������- ��������*G�-�������������������� �-*��������-������;������������G���������+��//��*�����������9���������-�����������������(��������� ��!��������*- ������ +������������ �������������� �-*��G���-���L�A�������������� ����������� ���� ������� ���������������������

�������. ������������������ ������������ ��!�� �3������ �����������"

���������������� ���������%�� ��%� %��������������������&

�� ��%

���

�������

����&�

��

���

������

���

����

��%�

����

�����

� �

���

���

��� ��%

� ��

'��

��� �

(

�'())��� #

� �

� #

� �

� #

#

� �

�*+,'())��� #

&��-)+)�+./()+�()0()+)12�2-)�,3)(,')�+./()+�4/(���56)+2*/11,*()+�./708)2)9�,+�/4��0(*8��!:�##

4�����������������������������5�-����������������� ���� ����������-��������� ���

Page 22: FORT ROAD OLD TOWN - Edmonton · Fort Road Old Town redevelopment project.The area subject to this Master Plan is identified and the mandate for the project is described. Finally,

��

��������������� ����������

2 Background Information

The following chapter provides the background information to the proposed development. The history ofthe Fort Road area is initially discussed to give context to the proposed redevelopment concept. Theexisting conditions in the area are highlighted, focusing on the area’s general character, land use, trans-portation facilities, infrastructure and landmarks. Finally, the existing zoning regulations which governthe area are explained.

2.1 Historic Fort Road��������7�������!���"��������������9��,�������� 7���//G�(��������������������*����(�������� ��!���.�,����(����4���� ���� �-*���������!��"���������9�����(������-������������.(��%�*-��7����,����� �������/#��������� �������������H���, 7����� �-�����������9�������� �����,�����7�������������-���������;7���/�+���������9���������(�9������������+���������+���9�����+�������(�������+�����7��������-+����������(�%��������4*-����

;��,����%�**�����

4�����/�����������!���"����������(���9 ���������*� ��(��������(������+���������������� ��������������������������������������������**���7(��������������������)�����.���������*���������?��(�22���.������!���"���@�������*� ��*�����(�����*������������+��������9���*������������ �����������*������������� �-��������H���(��,���� �+���*� 7����������������������,����(�G��*-�������(�������������������97�������������(������������8�������������&���������,��������"�� (�7�����%��������)������+�(�����(��������-��������-���������%)"�������#�

����7������ 7���*������������� �����,����(����7���������(�9�� ����� �,���������� �� ���������� �(��9�� �������*���*�������.(������,����� ��������/#��������7���� �������� ���*��,�������������*���������������������7��������������������������� ���*��,������������������/:���7�9���,�*�,���,����������9�����������������%���������,��G�- ���9�� �������2������7���(����+����*�,���,������ ���������*��� ���������*-7���� �+���*�������������������97����(����������������*�������*�����

������ ����6�����

6���������� ����!��1�������1�����1�

Page 23: FORT ROAD OLD TOWN - Edmonton · Fort Road Old Town redevelopment project.The area subject to this Master Plan is identified and the mandate for the project is described. Finally,

��������������� ����������

4��������/����%�7������*������(�-����� �������;� ����������������(��������� �-*�����������*�����1"��7�*+���7�- �������������-��������������������-�(��������(�� ������������ 7���������������� �-*����4����#/����;� �������.���������"����� �-*���� ���?�"�@���6����� ����������������7�������1"�� ������J ��������7GA������������� ��������������������������������������������� �������� �!�������B�%���H��� 7+�9�(������#/�������#���� ���2�����(��������� �����(����9�� �

�(����+���������� ������� �-*���(��*������ ����(����������������#/G��������/G9��� �����*���-��,��������-��������- ��+�%���������,�������&�����+�� ������(��,����*��7��������������9�����(�����*��.��������������������9� ����������������������*�����(������������7�!���"������������������������+�������������9���� ��*������������� �����4����9���*���������9�(������(��(����*�������������������9��9��)������ �+����' ����(��� �������*��7�-���������9����������������*������������������������������*�7����������������������-���� �������A��9����� ���B����)��������*�����

2.2 Existing Conditions������ �(���������������9�����!����������������������7������������-���������9������*(���������������������������-��-���������� �-*����3������������!���"����������� ����������������������

2.2.1 General Character of Old Town

����' ����(������������ ���� 7�A*�$�����B�����������1����������9����������!���"�����-������������������**����� +�(�����*�$�������� ����+��������+�����������������-�����������������9����������-�������������������-�����������9����������**����� ���������������������������������������� +�(���-��*��� 7���� ����*� 7�������(�����22�.��������*����*������������7��������������22�.�����4���������9�(�������!���"������**����� ���-��������%)D�1"�����,����������*�$�������*� �����������+���**����� �9���������������� ���������.-��������,�9��9� ����*�������*�8���-��������������������(� �

����' ����(����**����� ������������*������������������*�����������*����9�������������������7��'��������������9�����6����(���������������:������������� �����������9�����+������������7��������*��7�������������������������������9�� ������������:��������9��������������������-��������������������7����������������*�������������(�7����*���-������������������--������������������� ���������������*������������ ��������������+�9���-������������7��(���+�-����� �� 7������������9�(����!��"�����������%)D1"�����,�

!���"����?���*�� 7�!���.�,����(������� �������*�����������@�(��������� 7�(�� �������������(���(�� ���������� ��-��,���������7+�������������������� ������(�������� ���������*������������������� �*�����������������9�(������+///�������2+///������ ��-�����7������������-��,���������������������9������������' ����(��(����*������������������� ���������������� �*��������������������������������*-������������ �������-��,���+���� �:-��,����-����(�������������������������������' ����(��

�������(� ,�� ����!���"�������������(�������������������-���������-���� 7���������-���������� �*������������������-�������������������4�����' ����(�����(� ,���������������*�����������������������������������+�9�����+�-�������� ������������7�����-���������*������

��-������������ �����������������������+����' ����(��������*��7������-������������������������� ��������*9��������������� �9�� ����+�����������������-�+9���������� ���������������6�����9��,+��������9�� �����*����+����������7�����(� ������������**�*���(����������**���7������������������� �6���

��������������� ����

Page 24: FORT ROAD OLD TOWN - Edmonton · Fort Road Old Town redevelopment project.The area subject to this Master Plan is identified and the mandate for the project is described. Finally,

��������������� ����������

2.2.2 The Natural Environment, Parks and Open Space

�����-����-�7����������98����������������������-����*���� 7�� ���5��(��������(����������������� ���� 7���������97���� ��������������+������� (�7���������������9�� ���������������������������*���������9 ��������������������������-��������������� ���������������:(�����!���"����9�� �*������������������������� �-*��������� ���5�������+����%)D1"������:��:(�7����������8������������ �6����� �������������������7���������������������������������-��*��� 7��--���� ����9 �����-���� ��� ����-���������(����

����-��*��7�-��,��������������������������������7+�.-��������,+�����9������������� 7��������������������� �-*�������������.-��������,�9��9� ����*����������*-�������7�(����������������� �7������$����� 7������������**���*��������������9���� �*������� �-*������-�������������7� ��-������� ��,����(������������+���(�����������-����� ��������������������(�����(��(����*������������%�-�� �%�7�"�����5� �7���,���� �7�*�

2.2.3 Transportation

!���"������-��������*�8��������� ������-����������������7�*�������������*�����'����*�8�������(�7�������7�*������/�.���+�22�.���+����������������C� �(�������� ������������ �*�����!���"���������2+///������ ��-�����7�9�(����22�.�������C� �(��������� �������+///������ ��-�����7�9�(����22�.�������������������

���� ���������������-������������� �������+�!���"�������9������������������J ���.������������� �"���(�7G���H������J�������������� ��������������������������������������������"#���$%&��������J ���(�7�%�������G���-��-���(� �9��������������C� �(��������� J4�����"����1��-G����������+�(������������J'����"����"���G�������������4���-��-������!���"����(� �9��(����������$� ����������**��������

��������������*9������J1��� �"���G�J��������������������������������'�����������������#��$%&��(��������' ����(���1������9�(����!���"�����������%)D1"�����,+�����-��-�������(� �� ��9������ �-�����������������(������������ ���

�� �� ���

�������7 ����� ��������� ��������!�� ��� �����$���� ��������� ��������!�� ��&&&�)

0��1� ��� ���������� ������������ ���� ��������� �����2���� ����������

������ �!��1�-���-��������� ��

Page 25: FORT ROAD OLD TOWN - Edmonton · Fort Road Old Town redevelopment project.The area subject to this Master Plan is identified and the mandate for the project is described. Finally,

��������������� ����������

��

2.2.4 Municipal Utilities

�������������.�������;������������������*���������9 ���>��,����������������9���������������������///��������� ��������� �-���������������������7�����+��������7�������*9������(���7�*����������������������������7������������-���7������������+���� �����9����������������������� �-*���

���7����������������*����������7����,��(����$��(����������������������������������������� ��9���� �6���������� ��������7���(����������(���������������$������*9������(���� ����!���"����������� �����������!���"������������������9��������� ��� ������7�����������������9�����-��-������ �(����+���������� �-*����������� ���������-��9 ����� ��������-������������*����������7�� �(�

������9 ����+��$�������� ��� ������7��(���(� �9����H�����������������*������$����������7����,��(��������� ������-��� � ������1"����������(�7�������������������������7����,��(���� ���������������

.�*������(�7������������������������*9������(����$�������������� �-*������������������ ��9��� �*��������������-��9 �����������-�������������*��(����$�������$�������*��(���(��������' ����(�������� �-*��������*�7�9���� �6�������������9�����-��-�����(����--��-�������*�(����*�����*���*������

.��*��(���7�*���-���7��������������������9�������������������������-�����������*�(����*�����*���*������� �*���������������������*���������� �-*������������-���������*����������*- ������(�� ��9����������-����������������� �6������*�����*�(����*�����*�����������*��������;��������*�������������������������(����H�� �7�������(� ���������������� �(�

4�����������-������������(� �9����7�����������-����������������**����� 7��-- ����������������-����+�(���+�� ������7����������������-�����������$��������������������������������� ��� �7�

2.2.5 Landmarks

��8��� ���*��,��������������� �������%���������,���������� �*�,����,���������������������/�*�����1�������������������������98��������������*���*�������-��,���������7����������������������������4������*��(�7+����������� ����?%�����7�;@������ �� � ����������������������22���.��������!���"����������������������������*�����������-���������9��������������(����������������� ���*��,���� ������������7(�7��������!���"����' ����(��9����������

2.2.6 Zoning

������**����� � ����������' ����(����7��������6�����%;��?1�(�4����7�;����@+�%'?%�**����� �'�����@�����%)%�?)����9��������%�����������3���@������-��-���������%;�6������A��-����������� �(������7���**����� +���������������������� ������� ���������� ����(�7����9�������������� �����B������-��-���������%'�6������A��-�����������*����*�����7�������+���**����� ������������� ����� �-*�����������������7+��������1����"�� ������������������������ ��������������������������9� �7�97�9���-���������*�9� ���������B������-��-���������%)%�3������A��-�������������������������**����� ����-����� ����������+�(�����������������������������7:�:��7����������������(������������ ������9�������B�

����' ����(����� ���98�����������������%�**����� �.��--����.����'��� �7��������� �7�����*�����*�������������-����������������������--������������ ���-��$�*�7���������� �������4���**��7+������ ������������ �-*������� ������<

E ;�� ������� ��������*�$�*�*�������������/�/2�*+��������������������������(���������F

85���� ����������� ���� �� ����� ������������

Page 26: FORT ROAD OLD TOWN - Edmonton · Fort Road Old Town redevelopment project.The area subject to this Master Plan is identified and the mandate for the project is described. Finally,

��

��������������� ����������

E ;�� ������� ��������6�����9��,�������9��,�����-�������*�������**���������� ���������������������(� ,�����F

E ������������������ �9������ �-���������**����� ���F

E 5����� ���������� �9����������������9����� ������-��� ����9���,������������M���F����

E )�(����� �-*�������*�8���������������������� ����������������������������+�����������������+�����-��+� �����-������� �������� �������������*���� �������� �-*���

1��������� 7������(��������' ����(����-��*��� 7�6���������*����*������������7�������� ������������ ���� ����6�����"���? ����"����-��*��@�����"�#�?�����*�"���-��*��@������-��-����������6��������-������������������������*����*������-��*��9�� �������-����� 7��1�����������(����6�������-����������� �(�����7��������� �����*����(��������

���������� ����!���"���������������' ����(��������������������������(�7���**����� ��-��������98����������8���%�**����� �%��������'��� �7������-��-������������� �7��A��������������� �-*���� ������8���%�**����� �%�������������� 7�����������������������������������������-����������������������7B�

�����������������������' ����(�+� ������-��*��� 7�6���������������� ����9���������������� �-�������������*��-��,���������7+�� ������*���������� ������(� ���������

Page 27: FORT ROAD OLD TOWN - Edmonton · Fort Road Old Town redevelopment project.The area subject to this Master Plan is identified and the mandate for the project is described. Finally,

��������������� ����������

��

3. Redevelopment Influences, Goals and Principles

The following chapter provides an overview of the primary influences, opportunities and constraintsaffecting the Old Town area. The goals and objectives developed for the project are discussed as are theplanning principles which underlie the approach to the redevelopment project. The planning principles,which stem from two major North American planning movements – Transit-Oriented Development andSmart Growth – are explained.

3.1 RedevelopmentInfluences

.�*��������,�7����������������������� ����������������� �-*���������' ����(����������9����������� �(�����������5��(������--���������������������7�-��������������� ������������-����������-��-���������-�- ���

3.1.1 Deterioration in the Fort Road Area

������������ ���+����' ����(��!���"�������������������������������9 7������� ���/7�����"���� �������������������� ��� 7���H����������������������������--������*��������������9�������**���7�����*�8���������������������

3.1.2 Presence of Vacant and Under-utilised Land

����-������������ ������*����������������������:�� ���� ���������������-����������$�� ����--�����7��������� �-���������������� ����(�7��>����� ������������������� ����$�+����� �-*��������������������������� �������� ���4���������+����%�7������*�����(���� ������*������� ����������' ����(������+�-������ 7���H����������������-������97-��?���*�-��@�

>����� ����:�� ��- ������������������ ��������--�����+�����*- �*�����������9�-����+�*�����������*��������97����%�7���������������� �-*������ ������98���������*�������%�7�(� ������ ������ �������-��-��7+��������������� 7�� �����--��������� �-���(����-��-�� �����-�������*������-� ��7���������������9 �������������������� ��+����;� �������.������"������������������������� ����

3.1.3 Fort Road History

����!���"����������������������������7���������(����������������� 7���*�����������������$����������������������� ���*��,�9��� ����������������+-������-�+�*�*���9� �����������9�������**�*������������+�������(��������������������**���7����������7���������!���"����' ����(�����������7�������J������- ���G��;�� ���������������7������������--�����7�������������*�������(� ������ 7-�������������H���J�������- ���G+�9��� ��-���������*������*�������������������9�� ����*+��� ���+������������������� �,���.�--�������*������������>��������*����������������������H����������������� ����(� ��������(������*������9���*- �*���������(������$��������� �-*���

9��� ���� ��� ���������� ������������ �������

Page 28: FORT ROAD OLD TOWN - Edmonton · Fort Road Old Town redevelopment project.The area subject to this Master Plan is identified and the mandate for the project is described. Finally,

��

��������������� ����������

�� !������ �"��"�"#$

�������������

�����������

����

����

�!����

������

�!����

����������

�����

�����

�����

�!�����

�"����

�������� ����������

�������

������

�����

������

�"���

�����

�!�����

���������

������

�����

��������

������

������

������

���������

��#�����

�����������

��#����

���������

������

�����

��������

������

������

���������

��#�����

����� �������� �������

��������

�!����

�������

�� ����!"�#"�����

$%&'()*+,-.*,

Map 4: City Land Ownership in Old Town Area

9��� ���� ��� ���������� ������������ ������

9��� ���� �:������ ������������������������� �

Page 29: FORT ROAD OLD TOWN - Edmonton · Fort Road Old Town redevelopment project.The area subject to this Master Plan is identified and the mandate for the project is described. Finally,

��������������� ����������

��

��&���

� �

��

��&���

� �

��

� ��)��� ��� �

����

��

� �*���

%�"�����&#��$#$'��"#$�(���!�$"�'��� ����� ������������������/������ ����������

����������� ������������� �������������� ����������������0�

����������� ��������������������������(� &���� ��������&������(������ ,���������� &(,"

���������� ���������� ������� ��������������������������������

� ��)��� ��� �

� �*���

����

��

� ���

� � �

(*+).'$(12-+&�(�&�(.,)%,+*%*3

������������������������ ��

����

�����

�����

�"����

�����

���������

������

��������

������

������

������

���������

��#�����

�����������

��#����

�����

��������

��#�����

�!����

�������

�����

����

�����

�����������

�������

�������� ��������

�+����

�,����

3.1.4 Location of LRT Station

����' ����(��������� ������(������//�*����������;� �������1"��.������.�������� �����/G����%�7������*��������������������������������� �����������:����7�������� ����� �-*���������������*�$������(������ ���-��$�*�7������1"��.���������' ����(������ ����7��$-��������������� �-*��������������7��������� ���������� ���������� ����-� ��7����������

3.1.5 Accommodating Transportation Needs

����**���������������������������������� ����!���"�������9�����������������������%�7����������� 7���#/G������ ������*�- �����(�����!���"�������$� �������*�C� �(�������� �����������������9����������������������*�������%�7��(������������ 7�(��������:��:(�7�9�(�����������������������������**���������$-���������$� ����� �(����+�����������������������������:��:(�7�9�(����C� �(��������� ����������������

'�������7���+����%�7������������������������-������������**����������������������� �(�����������' ����(�������

������������ ��� ��

4�����*�����#/���7�-� ��7�-��-����������� �-*��������97-��������������!��"�����������(�7����- ��(�� ��9���������97������������������ �������������������!���"���+�����������8����������1"�D%)���� ����,��������(�����(�7�(���97-�����' ����(�����*���-�����������22�.��������8�����-���!���"����������������������?��������1"��.����@�

0������������(�7����- �������-�����$�����!���"����(����9������������������(�7����:9�������������������(��������������(�� ��9������(�7�����:9�������������-�����������.������-��*���������������������:��:(�7�������**���������������*�����#/G�

�� �������������

;������������ ���**����� ������ �6�����D���-�������- ��������--�������������!��"��������+���(����������������������*��������� ����//����������������(��-����������!���"����' ����(��������-����(�9�������(��������!���"�������$� ����97-�������������������� ��/�*�������������������!���"���+���*����������� �����������������9�� ���������9����������(���������-����(��� �*�� 7�������97�9��� ��������������� �-*�����������-����������.������������� ��������4�(������� 7��� ����$-�����+�9����� ������������--�����7�����-���������� �-������9���� ����(�������(�-�������:���������**����� ��������������������7���������8����������;� �������������.�����

4�����*��������������(�7����- ��(�� ����I����*� �������������(�� �����(��������-����(�� �����I��*� �����4����*����������������� ������������+���(���������-����(�� ���������%�7�����*����I�//+///�Map 5: Fort Road Widening and One-Way Couplet Options

��������������� ����� ��������,����� ���������

Page 30: FORT ROAD OLD TOWN - Edmonton · Fort Road Old Town redevelopment project.The area subject to this Master Plan is identified and the mandate for the project is described. Finally,

��

��������������� ����������

3.1.6 Demonstration Project for Future Development

�������������7��������� +�*�$������������������������ �-*��+����-��-������� �-*���������$�� ����$�*- �����(������%�7�����*�����������������������J0�9��1����4������������.����7G�D�J.*���%�������������� �-����'���%�**���7G�

����-��8������ ��9������������*��������-��8������������� �-*������������������������������1"�������� �������)������1"�� ������(� ���������������������� ������������$������������1"��7�*�

3.2 Project Goals, Objectives and Planning Principles

3.2.1 Project Goals

����-��-���������������-����������9�� �������� ������ ������-�9�(���� ������- ��������������-�������- �������

������� �������-��-���������� �-*���-��8�������������� �6������������!���"����' ���(������������**������������������������� �������������!���"�����4������������-��8���(� �-��������������������������+������������**����� ������7�����8�9����(������-�������:���������������*���(�����(� ,�����������������;� �������1"�������

'������� �������-��������������� ���� ��� �������������-����������������*�9� �7��-���97����� �-����-��,+�(� ,���������7� ��-����������,���� ��,����1"��.����+��������� +���������� �������**����� ������

3.2.2 Project Objectives

�����98������������������� �-*���-��8����*����*����� ���'98������������������;� �������.������"�������,�7��98���������*�����"������-�������������������+��9 �����������-�����������-���-����������<

E ��9 ����� �������-�����(�������������������-�������1"�F

E ����������������������� ��������1"������F

E %������ ����������*�������� ����������� �������**����� F

E %�*9�������� +�������������������� �������-��8��F

E ��9 �����-��������6����(���������*�����(� ,�����������������1"������F

E ���� �-��������-����������(��,�����������-�9 �������-������-��-����F����

E ���� �-���7:�(���� ������*�$��������*��������-��8���

3.2.3 Planning Principles - Transit-Oriented Development and Smart Growth

�����--��������- ��������������� �6�����������' ����(�������(����9�� ��������� ��'98���������*�����"�����������- �������-�����- �����-������*�(��*�8���)����*�������- �������*���*��<

E �����:'����������� �-*��F����

E .*���&��(��

������ ������ ������������ ����������������������+���*-��������+�-�������:������ 7���� �-*��������9�� �(�������7�(� ,����������������*�8����������������������� 7��� ��������*-���*�$������������� ����������97������+����������������-��*��-�������������7�

Page 31: FORT ROAD OLD TOWN - Edmonton · Fort Road Old Town redevelopment project.The area subject to this Master Plan is identified and the mandate for the project is described. Finally,

��������������� ����������

��

���� ���� ��������������*��,���������*-��+�����������9 �+�-�������:�������+*�$���������� �-*���-��������� ��������+�9�����������-�����- ������� �������� ���������������������(�����9���-��( �

.���������� ���-��$�*�7������1"�������(�������������� �-*���-����� +����-��-���' ����(�������� �-*���-��8��������� 7� ������������**��������-�����- ���������(�����������(������� ���� ��������-�����- �����������9������*�������� �9� �(�

Transit-Oriented Development (TOD)

“Transit-Oriented Development (TOD) is a mixed-use community within an average 2,000-foot walking distance of a transit stop and core commercial area. TOD’s mix residential,retail, office, open space, and public uses in a walkable environment, making it convenientfor residents and employees to travel by transit, bicycle, foot, or car”. Source: Peter Calthorpe,The Next American Metropolis

�'�G����������� ��������(�7�����������������9��������97�-����*�����*-����������������-����������������)����9���������� �����������������������-���+�8�9+����� �������**����� ������+��������������� ��--��������� �(�������7��������������������

1�����������'�G����� ��,���(�������������-��������(� ,(�7+����-��,������*���������������������-����������������*�9� ���0�9����-���-��������-��,�9���*������ �-���������**���7������7�(�� ������-���������������������� ����������������������**���7� ����(���(�������(� ,+�������+���������������-������������������������������ ������+��*������*-������*+�����*������-�����������+�������*���

���� �-*���-�����������--�����7�����������*���� ����9 ����**���7�����������*�����

���!����� ��"��������� ������ ������������

#$ %�&��� ����������

E ����� �������'�������-������ ������������*�8���������-�������������������� �-*��F

E ����������������*�8��+������9����'�+����������-���� ��9����������������$-���9�� ���F

E ����������������������(� � ������ ��������*����������-F

E 97� �������������+��*- �7*�����������������������������-+�7������*���� 7������������9� �7��������������������������(�������-��������$� ���� 7�����������

'$ ���(�)����*���

E ������� �-*������ ��9��������� �������(� ,�9 ��L�7-��� 7�����������������9���(� ,�����--��$�*�� 7���*����+�����//�*���F

E (�������� +��*- �7*�����������������������(�����(� ,����������������������9�������������������������*����� �+�-��- �������������������(� ,

�����; 2��������������������� ���+��� ����2�������� ������� ����,�5��%������ �����������:�!������������

�"���1� ����� ������ �� �� ��� ���������-���"������������������� ��"<������ �� �"�� ��������

Page 32: FORT ROAD OLD TOWN - Edmonton · Fort Road Old Town redevelopment project.The area subject to this Master Plan is identified and the mandate for the project is described. Finally,

��

��������������� ����������

+$ ������� ��,���"� �

E ���'������������7���<

: 1����0�<�������������*�$����������������(������������ �-*��F

: %����%�**����� <������������ ����������� ������������������ F

: �����<���*�$�����������7-�+�������+�-����� ��� F

: ��9 ���0�<����� +�-��,+�- �6�+����

E 97���������������*��������������� ����������������'������������������*�(�����������+�������������A�7�����������B�-����*�����������������������������������*�����������7����

-$ !����*���� �"� ���!��������

E �����7�����������������������������������-� ���������9���-��9 ���������� ��������-������7����������*�9� ���������*����- ���������������������--��-����� �����-����

Smart Growth.*������(��*�����������*-���������- ��������������+������+����� �-+������ �6�����9�� ����**����������� ���<

E ����������H������������**���7�����- ���F

E -��������������������� ��9 ������� ������� ��� ��������F

E �H���9 7�����9�������������9������������� �-*��F����

E �$-�������������������-������+��*- �7*������������������������������ 7��-���9 ��*������

%�*-��+�����������9 �+�-�������:�������+�*�$���������� �-*���-��������� ���������-��*�6������-- �������������-�����- �����*������(��

Source: The Smart Growth Network http://www.smartgrowth.org/about/overview.asp

����.*���&��(��*���*��������������0�.��������*������/G������-�����������(���������������������� ����� �-*���-����+����������6���97���9���-��( +�(������� ����������� ������*��������������������7+����%�����+������ ������� +�-�������� �����*�����-� ������*���������6�����������*9���������*������(��*���*��������������9 ����-� ����+�-�����*�������*��������-��8������*- �*���*������(������� ��� � ��� �

4����������-���� ������� �-*���-������+�.*���&��(������������ �������������������� ����(��(���������� ����������������������� ����7�������97��������������.*��&��(�����������������������(����������������( 7���9���6���� ���+��$��������* ���+��������������*��� 7�������������

9�������!����� ������ ������� ����������� ������

Page 33: FORT ROAD OLD TOWN - Edmonton · Fort Road Old Town redevelopment project.The area subject to this Master Plan is identified and the mandate for the project is described. Finally,

��������������� ����������

�������-�����- �����.*���&��(������������97����.*���&��(��)�(��,������� ����9� �(<

%���*������"����� ���� �

�� %�������"�������� ������'--������������%�����

�� %�����>� ,�9 ��)����9�������

�� ����������%�**���7�����.�,��� ����%� �9������

�� !������������+���������� ����(�����.�����.�������� ���

�� ��,������ �-*������������������9 �+�!��������%����������

2� ��$�1����0�

�� ��������'-���.-���+�!��* ���+�)���� �;���7�����%����� ��������*��� �����

#� ����������5����7��������-�������%�����

�� .���������������������� �-*�����(�����$�����%�**�����

�/� ��,��������������%�*-���;�� ����������

6����� ���"����� �

��5�������� ��������� ���������� ������� ����������������������+������*7��������

Page 34: FORT ROAD OLD TOWN - Edmonton · Fort Road Old Town redevelopment project.The area subject to this Master Plan is identified and the mandate for the project is described. Finally,

��������������� ����������

4. The Proposed Development

The following chapter details the proposed development concept. The overall planning concept isidentified followed by a detailed description of the Old Town concept. Four major focus areas fordevelopment are identified, followed by an in depth description of each of these areas. Finally, proposedamendments to the ARP and Zoning Bylaw that will enable the implementation of this plan arediscussed.

4.1 Overall PlanningConcept

��-������ 7�������+�������$�����-����� �������' ����(�������� �-*���(� ���������� 7���������� ��� ������������ ����� �-*�����������9������������*�������-��8���������������9������� �-*��������*������&���������(������*- ��������������� �����-�- ���(������ �-�����������9������-��-�������� �-*���������' ����(��!��"��������������������������������7�(���������������� �-*�������������������(�� ��?�����-�2@�

!��������� �-*����--����������������������������� �- ������������-���� ���<

E ������� �-*���������K������ ��4������ ��������������������*�$��������������(�� ���������� ����������� �������**����� ���+�(������������7�������������� ��������1"������F

E �������� ����������7������������*�$���������� �-*���������������� 7�����������;� ��������1"��.����F����

E ��������'������������ �-*���-��8������������*���%���������,�����+������������97�*�$�����**����� +� ����������� ����������������7��������� �������������������� �-*��������������1"��.�����8�������������C� �(��������� �

����

��

����

����

�����

��#����

������������������������ ��

����������

�����

�"����

�����

�"���

���������

������

��������

������

������

������

���������

��#�����

�����������

�����

��������

��#�����

�!����

�������

�����

����������

�������

������

�����������

�������

�������� ��������

�������

������

��

� ���� �� �

��������

� �*���

���4+&�+�.,%15��(4-�&

�(�&�(.,

����������������� �� ������������������ �������� �

��� ����������� �

��������������������

��������� �

������� ��������

������� �����

������������������� ����������� �

���� ��

�����

��������������%�� ��������

�-��� ������ ���

Map 6: Overall Planning Concept

Page 35: FORT ROAD OLD TOWN - Edmonton · Fort Road Old Town redevelopment project.The area subject to this Master Plan is identified and the mandate for the project is described. Finally,

��������������� ����������

��

����������

�����

������

������

������

�����������

�����������������

��������

������

�����������

� ���� �

���

������

������

������

�����

�����������������������������������������

�������������������������������������������������������������

��������������� �� ������������� ��� ��������� �������������

���������������� �������� ���

������� �������� ���

��������������� ����������������������������� �����

�� �������� ������ ���������������� ������

���� ������

������������������������ ��������� ������� �� ��� � ����������������� �������������������������� ����������� ������������������������� ����� ����� �������������� �� �� ������������������ �� �������������� ������

������������������������������ ��������������� ���������� ������ ��

��!�������"� ����#�������� ����������������������

�������� �������� �� ��� �������� ������������� �������

������

4.2 Old Town MasterPlan Concept

���������� �-*������!���"����' ����(��(� �9������*-���������-��8������� ���������*9����������� ��������������-�����-��������������������� �(������9�����-��8�������*�����������,�7����������<

E ����-��������*-����*��E .�����-�������*���7��*-����*��E %�**����� ������������� ����� �-*��E '-���-��������-������������� ����

������������� ����������� ������������������������������������������� �������������������������������������� ��������������������������������������������� ����� ������ �� �!����������������������������������������� ��������������������������� ����� ���������������������������������������� ����������

• Fort Road will be widened to 6 lanes of traffic with the outer lanes being used for on-streetparking. The City will purchase commercial land on the east side of Fort Road for the roadwayexpansion.

• High-density residential housing will be developed between Fort Road and the CN/LRTTracks. Existing businesses will be up-graded along Fort Road and new commercial, office, andresidential mixed-use developments will also occur to create a new urban village.

• The pedestrian orientation of the main street will be strengthened through significantstreetscape improvements to create an attractive, comfortable shopping district.

• A pedestrian network of sidewalks, footpaths and laneways will be formed to connect thecommunity with the LRT Transit Station in conjunction with a multi-use corridor and parksystem alongside the CN/LRT rail track.

Map 7: Old TownMaster Plan Concept

Page 36: FORT ROAD OLD TOWN - Edmonton · Fort Road Old Town redevelopment project.The area subject to this Master Plan is identified and the mandate for the project is described. Finally,

��

��������������� ����������

�����������������������

�� �������������������

������������������������ ����

�����

�"����

�����

��������

������

������

������

��#�����

�����������

�����

��������

��#�����

�����

����

�����

�����������

�������

�������� ��������

�+����

�,����

� ���� �� �

� �*���

���� �

&#��$#$'�%�%�"����������� �� ��� ��6�����

���������������� ���������������� ������������������������ ��

2�������������������������������������������-�� ���� �������� ���������������������������������5� �������������� ������78��������� �

������� �������9�:.��8����� � ��6��������������������

#$"��#�����&�)��)�"��+���������������� ���������� � 5����������� � ������� �������������������������5� ������/������������� �������� �� ���������

������� �������665�8����� � ��6��������������������

����!���"����' ����(�������� ���%����-����**���6���������������9� �(<

4.2.1 Transportation Improvements

�������������� ���

!���"����(� �9��(����������$� ���+�(������/�*�����$-�������������$���������:��:(�7�����(� �9������*- ���������������%�7�-���������-��-���������������������!���"���9�(����22�.�������������������

����(����(������ ��������������(�7�������' ����(��(� �9������������:����-��,���+��� ������*�����!���"������(����������$� ����������������������������' ����(��'�:����-��,����(� �*�,����--����������' ����(����������(� ��������������������9������9�(����-����������������������!���"������4����������+�(����!���"������(������� �� ������ ��������$� ���+����-��,���� ����(�� ��9�������������� ��������-��,�����������*�������?���:9�����������@����������������?����:9�����������@�

�����$-���������!���"����(� ������������������������������(�7����������������� ������������*��� �������9�� �������������������������������-��-�����(� �����9������� �-�������*�$�����**����� ������������� ����

�������(� ,�������(������(� �9��(���������������������(�������������-��������*��������(����(� ,���9��9�� ��������������

�� �����-���*����*�(� �9�������������(��������������������+�(���������� ���9�����-����������������������������*����*�(� �������� �(�������������*-���������-���*���7�

����-���� �*�������������(� �9��*������������/�,*D������������ ����������(� �9��� �6��������� ����-��������*���*���

Map 8: Transportation Improvements

������������������ ������������ ���� �����

��� ���������������������������� �������-���������� � ���������0"���%�� ���

Page 37: FORT ROAD OLD TOWN - Edmonton · Fort Road Old Town redevelopment project.The area subject to this Master Plan is identified and the mandate for the project is described. Finally,

��������������� ����������

��

�� �����������������

��������(�7�7�*�9�(����!���"�����������1"�����,�(� �9�����������������**����������(����� �-*����������������������������*��������� ������������� �������-�������������������������������� �-��%����� 7+�2�+�2�+�2������2��.�������������������������������� ���������� ���(�7����������������������� �-*��������-������*���(�����-��9 ������(�7�7�*���������������������L�������� �����(�7�7�*(� �9������*�����������- ����*- �*�����������

4.2.2 Streetscape and Amenity Improvements

.�����-�������*���7��*-����*���(� �����������������������-�����������������������' ����(�G�*���������������������������������*����9 ����--�������������������������������-��������������*-����*�����������(� ,�(� �9��(����������*����$�������*����(��������*������-�����������������-��������-����������(� ,������� �(�������������������������(� ,������

��(�������*��(� �9����������� ���!���"���G����������!�M����������������*-����*�������$�������������9�����9�� �����(� ������!���"������*���:�����������: ���

'��!���"������������(� � ���������( 7�(����������(� ,��������*��������-�.�����-�����������������*-��9 ��9�����+�����*��� � �*-�������+��������-�������� ������+����9����9��������������(� �����������*����9 ��-��������������*���

������������������������������ ������9�(����!���"�������������� (�7� ����(� �9�-������.���(� ,�(� �� ��9��������������� �����(�������������������*��� � �*-������F����(� ������9��������-�������:����������������� ���������������������

��� ���"#��$����������������%&������

������� ������7��������������1���������������������� ���������1���� ������

Page 38: FORT ROAD OLD TOWN - Edmonton · Fort Road Old Town redevelopment project.The area subject to this Master Plan is identified and the mandate for the project is described. Finally,

��

��������������� ����������

4.2.3 Commercial and Residential Development

4�-��$�*�7���;� �������1"�������*�,�����!���"������������� 7�����������������������������:����������9����� ����

����-��-�������� �-*���(� �-�����������-��*��� 7���**����� ����� �-*���� ����!���"����������������7��������� ����� �-*��������������9������!���"���+���8����������%)D1"����� � �����������������9�(����(� �9��*�$������(�����**����� +� ����������� ������������ ����

�4���� +��--��$�*�� 7���/��������� �����(� �9������ �-������������������7������ �-*�����������������������/��������� ������9������**����� �-��*���� ����!��"����

������(� �9���--��$�*�� 7��/+///�����+///�H��������������**����� �-�������� �-��� �����������������!���"����������*-����*�������������-���������*���������' ���(��(� �� �������������-����� �������(������-���������**����� ���9��9�� �������(��������!���"����

�������������������� ���� �����

4��������������������**����� ������� ����!���"����(� �� �(����������H�����*9�����������**����� +����� +�������+������������� ��--���������%�*9�����(��������-��*-����*�������������9�����������(� �9������ �-�����������9����-�������:���������--�����������*���

������������ ����������9�� ������ ����!���"����(� �9����**����� ���������D������� ���-(������������ �-*������- �6�+����(� ,�����+�����-������������������������(� �9��������������"������� ����D��������������(� �9������ �-����������--������7����9�� �����������(� ����������� ������������ 7����-�9 �������������*��,����*����!����$�*- �+��������� ���������9����� 7����������������������������������

"������� ������������--������7�(� �����������:�����-�������������9���������������������������9�������������9�������������������7������������������� 7+����*�$��:���������(� ��� -���������!���"�������+������� -��--��+�������������������� �����9��������

������ ������� ��� �������� �

����!���"����' ����(������������� 7�������������������7��������� ����� �-*�������������������������������������� � ��������8����������;� �������1"�������(� ������������������-�������1"�+�-����������-����������� ���7 ���������������*����G���6��+�������������--���!���"��������(� ,�9 �������9��������

������������ ������(� ������9�������:���������*����*������(���������� �-*�������������������������������� ����(� ���������� 7������������: ���������������(� �����������������-���������������*�������� �(�������-��9 ��������*������������������������������-������� ���D(��,�����

���,����(� �9������**�����������������*9������������:����-��,����������������-��,���������������������:�����-��*���9�� �����

4�����������7�������������-��������(� �-�����������������������*�:-������-��������������(�� �����-��$�*�7������!���"����9�����������-������--��������������� ������������-����������--����

�������������������������������������-������������ ��� ���-����������� ��������������� ������������������������� �������������

6����� ���"����� ��-����� �5��������������������������� ������� � ����������������������� �� ���������� �������� ����� �� �� ����-�����

������ ��� ��������������� ������� ���"������ ������ ���� ���������������1��

Page 39: FORT ROAD OLD TOWN - Edmonton · Fort Road Old Town redevelopment project.The area subject to this Master Plan is identified and the mandate for the project is described. Finally,

��������������� ����������

��

��� ���� ��� �

���������9�(�������!���"������**����� ���-�����������������7��������� ������(� �9����� 7�*�$����������������������$�������**����� ����� ����������� �9�����������A*��� �B������(� �9���������+�(�� ���*��������-���������-��-����������������*�7�9������� �-��������������7��������� ����*�$������9�� ���������������� �-*���-��8��*�7�� ����� ����������-������:�������*��������9�� ����������������

4.2.4 Open Space and Pedestrian Circulation

'���������*����� �� �*�������������������:�������������9������������������������ 7�(� ,�9 ������������� +��������������������(��,�������(� ,+� ���(�7+��-��-���+�*� �:������ �����-�������:������������*��9������������(� �-����������������������9�(�������- �������-��- ��(��������

������������������������ ��

����

����

�����

�"����

�����

���������

������

��������

������

���������

�����������

��#����

�����

��������

�!����

�������

�����

����

�����

�����������

�������

�������

�������� ���������+��

��

�,����

������

�.����

+����������� ���������� ����������������� ������������������������������

������ ��������� ����� ����� �������������� �� �� ������������������ �����

�������� ������ ������������"�������������

������������������������������ ����!��������������� ��;����� ����������������

��������������� ��������/������� �������/

���� ������� �����������������������������

����� ��������� ������������������� ����������� ������������� ��� 5������2���

Map 9: Old Town Area Land Use Concept

Page 40: FORT ROAD OLD TOWN - Edmonton · Fort Road Old Town redevelopment project.The area subject to this Master Plan is identified and the mandate for the project is described. Finally,

��

��������������� ����������

��������� �����7�*�(� �9������ �-�����-������� ��,����(��������!���"������**���7���������1"��.������4���������������!���"�������(� ,��*-����*������������(7�*�������(� ,����������������7��������� �����+���� ���(�7����9������!���"����(� 9������ �-�������������-�������� ��,����J*�(G��"������� ����������������(� � �������������� 7�-����+���������(� : �� ���(�7�*�,������*���������*- 7�������������������

�����������������������*� ������� ���-��,�-����(� �9������ �-�����8�����������/*�������� �-*���9������6����� �������%)���� ����,������-��,�-����(� �9���������������6�������������������(� �����**�����9���-���������������������������+�����-������������������

���� �������-���-�������������(� �����**�������*� �:������ �����-�������������7� �+ ��,����.-��������,������1"��.�����������������+���������������������(�����(��(���*������������%�-�� �%�7�"�����5� �7����,���� �7�*�

���,�-����(� �9����H�������������� �-���(����������8�����������$��������������7�������� ������������(���������!���"�����!���������9����� �������������-��-�����������"����� �-*���1��7���������(��9�� ��-�������������� 7���#/G�������� ����--��$�*�� 7�2��������������9�������������������������9�(������#/�������#������*���I�/#+///����9������������������-��-���

!�������-���-���+����������*���������9���- �6�+���� ��9������ �-���(��������!���"���' ����(����**����� �6������������� ��������������-���-����7�*�(� ������������������������������-���������������� ����*- �*�������-�����*�

4.3 ARP and Zoning Bylaw Amendments1��������������� �-*���������;� �������D�!���"����������������� 7����� ����97���;� �������.������"��?;7 �(�)�����##@���(� ��������*�����3������;7 �(�?;7 �(�)����#//@������3������;7 �(��������������������%�**����� �.��--����.����'��� �7?�%..'@����������8���%�**����� �%��������'��� �7�?�%%@+�(������ �7�-���������������� ����� ����!���"����

�*���*���(� �9����H������������"���������3������;7 �(�������**������������� �-*��������-����������������� �������9�����-��-��������-�����*���*����������������������-��-�������������������������*�������� �9� �(�

4.3.1 ARP Amendments

��������������(� �9����H��������-� �����������;� �������.������"���������-����������(������ �-*��������-���������������� ������������-��+����-� ��7�������������������������"��(��9�������������:��������-�� ��-�7�����*��������- ����98����������-� ��������� ����7��� ��������7�

�*���*������-��������"��(� �-��*��� 7����� �������������� ��������������-�������' ����(�������� ��������-+�����������*������� �*�-����������*���������,��-����*���*������������6���������(����������������������������������������#/G�

4.3.2 Zoning Bylaw Amendments

��� ����������� ��

4���-��-�����������$�����%;�+�%'�����%)%�6����������' ����(�������9�������������������%���� ���6����?�%�@�?���*�-��/@�������%��6����-��������������� ��+������������ ���������+����� �-*��+�������������������9�� �����(����������������7����9 ��+�-�����������������������������H�������������������������������"��

2������ ���"���������������� ������"��������-��� ���������� ���������������������

Page 41: FORT ROAD OLD TOWN - Edmonton · Fort Road Old Town redevelopment project.The area subject to this Master Plan is identified and the mandate for the project is described. Finally,

��������������� ����������

��

�������*$#$'����$'��

�(/0/+)9�();/1*1'�2/�����<./77)(.*,8�,(),=

�(/0/+)9�();/1*1'�2/�����<-*'-�9)1+*2>�()+*9)12*,8���7*?)9�6+)�,(),=

�������������"�#�$�������#� �����#$'��"���"�!�� �)����$'��

�?*+2*1'���)9)+2(*,1��/77)(.*,8��-/00*1'��2())2��3)(8,>�0(/3*+*/1+

�(/0/+)9���)9)+2(*,1��/77)(.*,8��-/00*1'��2())2��3)(8,>�0(/3*+*/1+

�-��� ��&� � ���� �*1'8)��)2,.-)9��)+*9)12*,8��. �/@��)1+*2>��)3)8/07)12��+ �)7*A�)2,.-)9��)+*9)12*,8�/ �/@��*+)��0,(27)12�0 �)9*67��*+)��0,(27)12�� �*'-��*+)��0,(27)12��� �/@��12)1+*2>��6+*1)++��� �)1)(,8��6+*1)++�� �/77)(.*,8��44*.)�� �196+2(*,8��6+*1)++��, �/@��/6+*1'�� �)9*67��196+2(*,8�� �),3>��196+2(*,8% �6B8*.��,(C� �(B,1��)(3*.)�� �196+2(*,8��)+)(3)��� �*2)��0).*4*.��)3)8/07)12��/12(/8��(/3*+*/1� � �)*'-B/6(-//9��/13)1*)1.)

��

��

%

��,

� �

%

��.

��,

%

��+

�/

� �

��+

%

�/

��+

��,

���

�0

��

���

��,

��

���0

���

��

���1�,.2

��

��

��

��

��

��

��

���1+�.2

��

���

�!����

������

�!����

������������������������ ��

����������

�����

�����

�����

�!�����

�"����

�������� ����������

�������

�����

������

�"���

�����

�!�����

���������

������

�����

��������

������

������

������

���������

��#�����

�����������

��#����

���������

������

�����

��������

������

������

���������

��#�����

�!����

�������

Map 10: Existing and Proposed Zoning

Page 42: FORT ROAD OLD TOWN - Edmonton · Fort Road Old Town redevelopment project.The area subject to this Master Plan is identified and the mandate for the project is described. Finally,

��

��������������� ����������

!��������**����� ������� ����!���"���+����-��-�����%��6����(� �9�� ������������������*���%;�+�%'�����%)%�6�����!���������������7��������� �����*�$�������������9�����������**����� ���-+����-��-�����%��6����(� �9��9����������"���6����(�� �����������-��������������������*�$�������������� �������**����� ����� �-*������� �����%��6����(�� ��� ����������������9�(����!���"�����������%)D1"�����,������������������+��-��������������9������7�������-��-��7������� 7�6������%��?�2�@�

'���� +�����%��6����(� �-���������������� �(�������� �-*�����������<

E �*-�������*�$��:������� �-*��+�������7������**����� ���+����� ����� �-*��������������������7�������� ����!���"���F

E % �������������� ������ ��*- �*�����������������������9�������������� ����������� ������������������*����� ������������9�� ��������������������-���������������*-��9� �7����9�� �����7 �F

E ��������������������������-���-����7�*F

E �*-�������������������*���������-���������������*������������������������������������� �-*��������-��������-�����7�����F����

E ����*-�������������� �����7�*���������� �+�-�������������7� ��

��!���� �����"#�� ��� �

0�9�������������� ����(� ��-- 7���� ����� �-*�����������97����������%���� ���6�������������(������$��������� �-*�������*-��9 ��(����������G����� �-*��������-�����������������H�� �7+�-�������:������������ �-*���������

���������������� ����(� �9�������-�������������;� �������.������"������(� ��� �������-� �������*���������������*����� �+�-�������:������������ �-*���

����-��*��7���*������������ ����(� �9����9�� ������$�����-� ��7�97�-���������- �����+���� �-��+��������+�-��-��7��(����������**���7�*�*9���(����������������������� �-*������������������������ ����(� �-�������������������� ����� -���������� �-*��������7����(������������

���-���������������� ��������*���D�9��������(� �� ��9������ �-��+����������������������(��������9������(��������*�,����7+��������������*-����*����4��������������-��-��7�����9�� ������(����������� 7��*-������$�����������������-�����-������������� �6�����������97��� �(��������� �������(� ��-- 7�����(����� �-*���

$ � ��������� ������������������ ��%� ����

4���-��-�������������������%�**����� �.��--����.����'��� �7�?�%..'@�9���*���������� ������������������ 7�6�����%)%�������������������!���"����?���*�-��/@�����%)%������ ���(��������-��-������(��%��6������������$���������������� �7�(� ��������������-- �����������%..'�-� ��7�(����������(��%��6����

4���-��-�����������%%����� �7�9����*��������*����-������������!���"��������������98���������%..'����� �7���������-���������������%..'����� �7�����*�����--��-�����������7-��������� �-*������������������������!�����*���+����(� ���������7����������������97��������(�� ��� 7����� ���������� �7��������������*�������

Page 43: FORT ROAD OLD TOWN - Edmonton · Fort Road Old Town redevelopment project.The area subject to this Master Plan is identified and the mandate for the project is described. Finally,

��������������� ����������

5. The Implementation Process

The following chapter details the implementation process. The proposed process is broken down intothree phases, as described below. It will be carried out over a period of five years. It is proposed thatimplementation will be carried out using a mixture of statutory tools such as plans, policy and zoningbylaws and non-statutory mechanisms such as design competitions and guidelines, marketing, educationand advocacy. As a major landowner the City will have a significant stake in the success of the projectand will also retain control of the outcomes throughout the process.

5.1 The Process�����*- �*�������������!���"����' ����(��"����� �-*��������� ���(� ���H�����9���� ���:�-�������9�(�������������������-��*��+���� ������� �������������� �-*��+�����-�����������.���+����������*���������9 ���>��,+�%�**���7.�����������%��-�����.��������������-��8�����9�������� �

��������*������9����-��-�����������������9����%�7�%����� G��--���� ��������-��8���0-���%�7�%����� ��--���� �����������*��+������(�-��8�����*�����-��-������*������� ���*����- ��+��*���*��������;� �������.������"�+��*���*��������3�����;7 �(���������������� ���������� �������*���97�%�7�%����� �

���������� �-*���-��8���(� �9���*- �*�����������������7����-�����+����*��//�����//�����������-���������-��8������<

E ������<����8����--���� �����.���0-

E ������<����-����������%�������������"����� �-*��

E ������<��"����� �-*������' ����(�

������ ����$- ������������������-���������� �-*���-�������-��������9� �(�

An Edmonton Precedent

The Fort Road Old Town Redevelopment Plan is similar to the plans prepared for thecommunities of Rossdale and Cloverdale.

In both communities the City was a major landowner (40 %) prior to redevelopment. In1987, the City implemented infrastructure improvements for both communities as a preludeto private redevelopment.

The implementation process for Rossdale and Cloverdale included the preparation of urbandesign guidelines, assessment of proposals from potential developers, and the sale of City-owned land to approved developers on condition that they adhered to the new guidelines andzoning bylaws. The dispersal of public land was phased over a 3-year period.

These redevelopment efforts have resulted in significant neighbourhood improvements andcommunity revitalization and provide evidence that such a process can be successful in theFort Road area as well.

Page 44: FORT ROAD OLD TOWN - Edmonton · Fort Road Old Town redevelopment project.The area subject to this Master Plan is identified and the mandate for the project is described. Finally,

��������������� ����������

5.1.1 Phase 1: Project Approval and Start Up

������������������� �-*���-��8���%�7�%����� ���9�������H������������������--���� �������-��8����%����� ���9�������H��������--������������������%���&�������� ��$����������'�� � ������ ��������!#�� ������������%�-�� ����������� ���

������--���� ����*�%�7�%����� +����� ��������( ���� ��(� �9�����������*�������������� �-*���-��8������ ���*- ������������������- ����7�-��8�����*�(� ����������������������*����-����������������������*����� ��������������� �-*��+����-�����������.�����������������*���������9 ���>��,���-��*�������-��8������������������-���� �-��8�����*�(� �9��9������������������������ �������������� �-*�����-��*���

����-������D�-�9 ��������-��8�����*�(� �������$-������������� �(��������<

E -�����*�*�����*��

E �������- �������D���9��������

E ���-�������D�*�����-� ������������

E �������� �-*��

E ������H������������ �

'�������-��8�����*�����9 �������(� �9����-���9 ����������������� ��-��������-��8����������*�(� �������,������� �(�����,����������<

������$���������)�����

�� -��-����� �� ��������� �) �� � � �����������$������� �*������� �����)������!� �(����������7�-�9 ����������+�%����� �(� �9���,��������*� 7����-�����(�-� ��7����� ����������� ����������������������� �-*������!���"���' ����(�������-������������������������ ���(� �� ��9���9*���������--���� +��,������� �������$������������� � ��� ��-�

.������/#�������

�� ��������������/#���������������(�����������!���"�������$� ��������������' ���(��+��,������� ���������� ������� �������$#!����0��1�����&��������������������� ��-2

� ������'���� ��3���� ����� ������%� ������

�� -��-������ ��������� ��������������$-������!���"���+���������-��*-����*��+��� �7��-�����+�-��,�-���+�-����������(��,�����*� �:������ +��,������� �������$������������� � ��� ��3�&��������������������� ��3��� ������� �������$#!����0��1��������#������ ���� �-�

*������ ���������

�� ������,����� ������ �������������� �� ���������-��8���������*������7�������*��� ��*-�����9��*�������+��,������� �������$������������ � ��� ��-�

���1 ��� � ���������.����� � ��� ��

�� ������,����� ���� ����1 ��' ���!��������#���������*�������*��,��������������7-������������� +���**����� �����*�$���������� �-*���������' ����(��+��,������� �������$������������� � ��� ��-�

��#���������������$�������

�� �� ��� �����$��( ���& �

��� ���$��( ���������������

��������

;� ��������"�������*�����3������;7 �(

�*���*��

4������1������H������

��� �*����7������+�"���+.�����-�+�0� ���+����,

�������*��� �4*-����*��

���,��!���9� �7�.��7

�'�� ������������*&���� ���

�������9 �� �����&���� ���

Page 45: FORT ROAD OLD TOWN - Edmonton · Fort Road Old Town redevelopment project.The area subject to this Master Plan is identified and the mandate for the project is described. Finally,

��������������� ����������

��

2� ���� �-������*�������������� �����������&������,%�� �� ��� � ��� ���+&%�-��#�����$������(����97���������//�������������������������������� �-*��������(�� ��9��� ���9 ����������������I�+�//�-�������+��,������� ������$������������� � ��� ��-�

�� ���� �-������������������*�������������� ������������ �-�����-�������''����!� ���#�����#�����?�/N����� �����������@�(������������������ �-��8��+��,������� �������$������������� � ��� ��3���� ������� �������$#!���0��1��������#������ ���� �-�

5.1.2 Phase 2: Preparing for Construction and Redevelopment

�������(� ������������� �6���������H���������� ����������������(����������������� ��������� �-*��������**����� +��������� �����*�$������ ����-���� �������������4�(� ����� ��-��-�������������������(���������������(�7����������-���*�����+������������7������7��������*��� �*���������������� �-������*��,�����-�����*������������� �-*���-��8���

����������-���+����-��8�����*�(� ����� ������ ��� ���**���7�����(��,�� �� 7�(���������*�,�7�%�7���-��*������������,��������� �(�����,<

.������/#�������

�� ���� �6���������/#��������������������(������������-��8��������� �-*���+��,������� ���������� ������� �������$#!����0��1�-�

� ������'���� ��3���� ����� ������$��1�

�� ��*- ������������#������������������������(�!���"��������������������+ ���(�7������� �7��-������������-��8��������+��,������� �������&�������������������� ���������� ������� �������$#!����0��1�-�

�� -��-����'������ ������'����� ���� ����� �� ���� ��������-��8��������+��,������� �������$������������� � ��� �������&��������������������� ��-�

�� -��-����'������ ������'����� ����1����� �3�� � �������� ����1������� �#���,#� ����������������-��8��������+��,������� �������$������������� � ��� ��3&��������������������� ���������#������ ���� �-�

*������ ���������

�� ������,����7�������7� ������ ���������������9������������� �������������*��� ��*-�����*���+��,������� �������$������������ � ��� ��-�

���1 ��� � ���������.����� � ��� ��

2� ���� �-������������ �������� � � ��� �������� ��4�(���-� ��7���������������������-�� ����������� �-*������%�7��(����-��-�����+��,������� ��������� ������� �������$#!����0��1������$������������� � ��� ��-�

�� ���� �-�����1 �������������������������-������������%�7:�(���� ����+��,������� �������$������������� � ��� ���������� ������� �������$#!���0��1�-�

��� ���$� ���������'��

������#����������� � � ��� ��

!��� �6��1������H������

!��� �6���"���(�7����������%������������(���

!��� �6��.�����-��*���7������

!��� �6�����,�.-���+���������)�(��,������ �:0������ ������

0�����,���������*��� ��������

���� �-�1����������*������"����� �-*��������

���� �-����,�����������*

Page 46: FORT ROAD OLD TOWN - Edmonton · Fort Road Old Town redevelopment project.The area subject to this Master Plan is identified and the mandate for the project is described. Finally,

��

��������������� ����������

The Land Management and Redevelopment Process

As the City of Edmonton is a significant landowner in the Fort Road area, a major component of theredevelopment process will be the consolidation of developable sites and the disposal of this land onthe private market. The project team will consolidate properties within the redevelopment zone andprepare land parcels to be sold.

The land will be sold through a competitive public offering process. The sale and developmentagreements will address the design objectives as set out in the Master Plan, Urban Design Guidelinesand Zoning Bylaw. The application of performance fees and buy-back options may be required forcertain sites.

The City will request development proposals from private developers through an extensive marketingprogram. The local community will be invited to participate in the development proposal selectionprocess.

The objective of this land management process is to ensure high quality design and development thatmeets both the needs of the community and the long-term goals of the city.

5.1.3 Phase 3: Redevelopment of Old Town

���������������-���+����(�������!���"����(� �9���������������������' ����(�+�����-���*-����*��D�*������(� �9����������������������������� �-*�������+��������*-������(� �9���� ������������ �-*����������������������������������������� +���**����� �����*�$���������� �-*���(� ���**�����

����-��8�����*�(� �����������(��,�� �� 7�(��������**���7�����(���%�7���-��*���������������� ��*- �*�������-�����������*�(� �������,������� �(�����,<

������#�������'���� ��3���� ����� ������%� ������ �

�� ����������� ����������������������� ������*�����-� ��� �����-�������+�9���� ������������(���������������-���*���7��*-����*������������ ����������������� ������+�-�������������+�����- ���������� �����-�����*-����*��+��,������� �������$������������� � ��� ��3�&��������������������� ��������� ������� �������$#!����0��1�-�

�� ����������� �������������� ������ �� ��� ������5��� ��#� �� � � ��� ���� �������������!���"���F��������(�7�7�*�����������(� �� ������ ��������������������(����(� ,+����������� ������+�����- ���������� �����-����*-����*���+��,������� �������&��������������������� ���������� ������ �������$#!����0��1�-�

�� ����������1�3�� � �������� ����1����� ������������� �#���,#� ����������� ����� �%���&���F����-����������(��,����������������7�������(� ,+���-��+� ���(�7������-���-����+��,������� �������&�������������������� ���������#������ ���� �-�

��� ���

� � � ��� ����'%���&���

!���"����"���(�7����.�����-���*���7

%��������

"����� �-*�������"���(�7�%��������

���,+����������)�(��,+�� ��0������ �%��������

0�����,�����,����������*

.� ���������� �-*�����"������� +�%�**����� +

��$���0��.��

%�**���7����� �-*��4�������

Page 47: FORT ROAD OLD TOWN - Edmonton · Fort Road Old Town redevelopment project.The area subject to this Master Plan is identified and the mandate for the project is described. Finally,

��������������� ����������

��

���1 ��� � ���������.����� � ��� ��

�� ������,������1 ������������������������H�� �7�������'����������� �-*��-��8��+�-��-�����������������9���������-���������' ����(������� �-*��������+��,������� �������$������������� � ��� ��-�

�� � �� ��� �����3��� ������������ ��#� �� � � ��� ������ ������������*-������-�9 ������������-����+������������� �-*���-��-�� �*����**���7��--���� �������������� �-*�����������������9�������������� �����9 ����������������F���*����������� ����7������������ ���������+��������9 ����������H����*���������������������D�������*���+��,������� ���������� ������ �������$#!����0��1������$������������� � ��� ��-�

2� (��,�(������;� �������%�**���7�1����������!���"����;����������������������������#������ � ��� ������������ ����(� ��*����(�����������9������-�������������(�!���"����' ����(����9����� ����+��,������� ������$������������� � ��� ���������#������ ���� �-�

5.1.4 Phasing and Timing Summary

�����9 ��9� �(��� �������-��-�����*������������(��������-��������������� �-*����4�� �����������(�����-��*��7�%�7���-��*���(� �9������ ����(�����:���������������-����

6 ����������� ���� ���

�O� � ��������������� �-*���� ���������*���������9 ���>��,�O. ����-�����������.����%. �%�**���7�.������

������������� ��� ������ ���������

Page 48: FORT ROAD OLD TOWN - Edmonton · Fort Road Old Town redevelopment project.The area subject to this Master Plan is identified and the mandate for the project is described. Finally,

��

��������������� ����������

6 Project Costs and Benefits

This chapter describes the costs and benefits associated with the proposed redevelopment. These havebeen established through a cost benefit analysis. Initially, the cost benefit analysis methodology, includinga quantitative and qualitative assessment, is briefly described. The results of the quantitative analysisincluding a breakdown of the overall Old Town redevelopment and transportation related costs is thenoutlined, clearly distinguishing these costs and benefits. The final section includes a discussion on theidentified qualitative benefits of the proposed redevelopment.

6.1 Cost Benefit Analysis4���������������������*�������9� �7�������!���"����' ����(�������� �-*��������-����8���7����-��-����- ��+����� ��������������� �-*�����-��*������������,������:9��������� 7��������-��-���������������-�

�������� �������*+�.����7�.�����4��+�(�����-���� �6�����*��,������+�����9� �7��� 7������ �������� �-*��+�(����**�������97����%�7�������7���������� 7��

������� 7��������!���"����' ����(�������� �-*���-��8���(��9���H�� ���������H����������4������������������(�7����������+� ������H������+� ����� �+������-�����-��,��*-����*��+����������**����� ������������� � �������� �-*�����*-���������������� �-*���- ���������� ������������(����������������� �7���H����*��+�������*��� �*�������+� ��� ����������+�*��,����+��������� �-*������������(����� �����������

������� 7��� ���� �����-��������9��������9���$-���������������%�7� ����� �+� ����--��������+���**���7������ �6����+� ���:��*��$�9����������+��������������������*��� �9���������*� ����������������������� ������������9���-��( +���������������

6.2 Quantitative Analysis��H������������ 7���$�*������������������(�����-��8����������9��H����������������� ������*����� +�*�����9 �������������������� �������� �-*�����+�*-����*����������-������������������� ������ ���

����H������������������!���"����' ����(�������� �-*���-��8�������9��9��,�����(�����(��-������������ ���<

E �������������%���&���������� � � ��� ������������� ������������(�����' ����(�������� �-*�������������������������������� ��F����

E �� �������������������������� ������ ������(��������!���"����97�(�� �������������' ����(��?������������(������ ������*�- �����(�����!���"�������*C� �(��������� �������������@�

.��������(�����������!���"����������' ����(������ �������� ������*���7:(������-�����������+�����������9�����-������������*�������������' ����(������� �-*���-��8���

Page 49: FORT ROAD OLD TOWN - Edmonton · Fort Road Old Town redevelopment project.The area subject to this Master Plan is identified and the mandate for the project is described. Finally,

��������������� ����������

��

>�� ����� �������� �-*����������-���������*-����������9�����-��������+���7����������-��������*-���������(�� ��-��������������*��-����--���� ������������ �-*���-��8���

������ ����$- ������������� �������� �-*����������9��������-�������9� �(+��� �(��97�����$- ����������������-���������������(������������������-��8����������������' ����(�� �������� �-*�����*-�����������-��8�������*������9��I�/�+�//�

'�����������7����-�������� �(��������*- �*�������������-��8��+�������*�������-��8��(� ��������������������������� �9�����������%�7+���� ������I�+��/+///����-��-��7��$�+I���+�//����9������$������I�+�//+///������������ �1"����������������� ������������ �(���������%�7����*���� �������� �-*���-��8���������������7����-������(� �9�I2+�#�+�//�

��������� �������������-���������*-����+���� ���������(�����������!���"�������������' ����(�+�����(�1"��-��,���������� �����������������������������������7:(����*� �:������ +�����*������9��I��+/��+///�

6.3 Old Town Land Redevelopment Costs and Benefits����H������������ 7��(��9������������*�������� �-*���-����� ������������ +��**����� �����*�$�������������� D��**����� ���������������� �-*���������4�$�*���������*-������7���� ��1��������� ��� 8�(�� ����������*��,��� ������������� �����*����*����� �������������**����� �-�����4�-��(����9�������*��,��������������7-��� �9�� ��������� �-*��������4�*��9���������������������������������-�������9�� �����- ����������������9����������-����� �������������������������7-��� ���� �-*���

.����� � � ��� ��������

��������������%���&����� � � ��� ������������� ������� ��������� �(���<

E �������/#��������������� ��������$����������(�7���H����*��F

E ������ � ��� ��������������������� �-*����������� ��������������������������+���������+�-��,����� �-*������������-���*-����*��F

E &������,%�� �� ��� � ��� �����#�����$�����������F����

E � �������������#����������������-���� ��$-������������������ ���������-��8����*��*- �*�������(��,�

.����� � � ��� ���) � '���

����������(���������������������� �9���������(� ���� ����*�����*- �*������������������ �-*���-��8��<

9 �����+�������*��������� �9�����F����

9 �������+� ������*��������� �9������

��������������7������������ �9������:������+�������*�9������:���� ������� ����� ������������*�� ����%�7��(���� ���������������� �-*��������

����������������7������������ �9��������� �������*����-��8���:��������+� ������*�9�����L���� ���<

9 �����������������#������� ��������� � �# ���� �6������*���(����� �-*��F

E ��������������� � �# �'������� �� ��.�&���� �����F����

E ��'�����#��#� ������������ �������*�9�� ��������������7����� �-*�����������������7�

������������� ���������������������������������������������������������������������������������������������� ����������������������������������������� ����������������������������������� ����������������������������� ���������������������������������������� ���������������������������������������������������������

Page 50: FORT ROAD OLD TOWN - Edmonton · Fort Road Old Town redevelopment project.The area subject to this Master Plan is identified and the mandate for the project is described. Finally,

��

��������������� ����������

6.3.1 Short Term Land Development Costs and Benefits

1������������ �-*�����������9������9 ���������������� �����$����� ����������������*���������������� �-*�������������*������������������ �������**����� ���������� �� ���������9������������*-����������J- ����*�,������������G���� ������*�����*- �*������������������� ���(� ���� �����������������*-����*�������������*����������������� �������**����� ����� �-*����"��������� �� ��������*� ���� ���������������9������������������*��,��-���������������� �������**����� � ��������������*�7�-����� 7����������������*��������������I�+��/�-����������� ��(� ������+�����I��//�-���H���������������**����� �-���������������

!�������������H������������ 7��������*�������������-����� ������������ �-*������+///��������� ������������������--��$�*�� 7���/������������9������ �-�������������:����7��������� ����� �-*��������������/�(����������**����� ��������������������������!���"����

>��������*������ �����+///����������������� �-*�������+�����������������I�+��/�-�����+����-����� ������������*����� ����� ����(�� ���� �I�+��/+///�������%�7������*���� �������� �9 ��������� ��(�� ������**������--��$�*�� 7�2#������������������ �-����� �����--��$�*�� 7�I�+��2+��/�

!�������� ��������*������-����� ��������������������--��$�*�� 7�#�+///�H����������������� ��� ����� ���**����� ����� �-*���� ����!���"������������ ������������������--��$�*�� 7�2#+///�H���������������� ���**����� �-����� ����!���"�����������*���� ��-����� ����������**����� �-��-������ ����!���"���+�������*-����*�������*�������������+���I#��+��/�

��9 �����**���6�����������*�-��8����������9����������� 7���������(������' ���(�������� �-*��������

���������������������� �� ��� �����

���������� ����������������� ��� ���������������� ��������� ���� ������ ������� ��������������������� � �!��������"� � #��������$ ���� ����������� ��������������#��%��&��'�(�#�) �����(��%������� ��)��%�� ������� �����������*������+�������(�#�) �����, ��%�-����� ��������

������������ ��� ����������

������������������ �������� �����

��)�� �����.��/�����������$ ���� ���$� ���%���� ������)� �0���1��/���� ��$ ���� ������������)� �!��23�1��

�������������������� ��������

!�����"���#����$��� �� %��

������������������ ������������������� �������������������������������������������������

�������������� ����������� �������������������� ����� ���

Page 51: FORT ROAD OLD TOWN - Edmonton · Fort Road Old Town redevelopment project.The area subject to this Master Plan is identified and the mandate for the project is described. Finally,

��������������� ����������

��

4���**��7+������� 7�������������!���"����' ����(�������� ���������-����� ��������������������J- ����*�,������������G��������������� ����I�+���+�//���������� ����%�7��(���� �����.���������� �������*���������� �������� �-*�����*-����������*������9��I�+���+///+���������������������� �-*���-��8�������*������9�I�/�+�//�

6.3.2 Long Term Land Development Benefits – Tax Revenues

��������������*9������ ������*��������� �9���������*���������� �-*���-��8����*���������9���������*�������������������� �9��������� ����*��������������$�����������*������(��������� �������**����� ����� �-*��������������9� �(��$- �����������������(� �����������������G����9 ���$�9������������������������ ��$����������� �������*���������� �-*���-��8���

������������������ ����������� ���������

������������������ ������ ���������������� �-*����������I�+��/+�//��4�����*��������(� ��,����L���7������������������9���� 7�9�� ���+�(����������� �������**����� ������ �-*�������� �������**���������//���������:9��������� 7����*������-�����*- ��������-����� �������� ��������������?�//�I@�(�� ��9����������������I����*� ����

��9 ��2����������� �������� ������ ����������' ����(�������� �-*��������9������������������ �-*���

�������������� ��� ����� ����������������������������� �

��*������� �(���������� ������I����*� ������������������������������� ����� ������������������I�+��/+�//�?I�//�@+������� ������������������*��������������� ���������������� ��������� �����������������������-������

������������������ ������ ���������������������������������

���������������� �*�����-� �-��-��7��$������������ �6������*����-��-���������������� �-*�����������--��$�*�� 7�I�/+///������-���������������$�����������9������������� �-*�������+///��������� ��������������� ��������������+��/�H�������������**����� �-�������������������������*��,���� �����*��������//��*�����-� �*� ����

4�����*��������-�����*- ����+��������� �*�����-� �-��-��7��$�����������9����� �6�����*���������� �-*��������(�� ��9��I��/+///�����������+���������������-��-��7��$����������� �������*����' ����(�������� �-*���-��8�������*������9���--��$�*�� 7I��/+///�-�������*�

��9 �������������$���������-����� ������������ �-��-��7��$����������������' ����(������� �-*��������

��������������� ������� ������� ������� � �!���������� ��������� ���������� �� ����������� ��

�"������ ���������� ����������� I�+��/+�// I���+///+/// ����#$%&#$��

Page 52: FORT ROAD OLD TOWN - Edmonton · Fort Road Old Town redevelopment project.The area subject to this Master Plan is identified and the mandate for the project is described. Finally,

��

��������������� ����������

������!������� ��� ����� ������������� �����������"���#����� ��

������� ������� ������� ������� ������ ����'���!��� ������������ ����� ������ ����� ������ ����������!�����

"������� ��������������� ������������������ I#2/+/// ��I#2/+///

%�**����� �������������� ��������������������������������� I�/+/// I��/+/// ��I#/+///

�"�������� �'���!��� ������������ I�/+/// I��/+/// �&(�#���

������������ �9������$���������������������*���������� �-*���������' ����(��?���������� �2#+///�H���������������� ���**����� @�����*������9��I2�+�//�-�������*�

;�����������9������ �� ����+��������-�����������7�������*������*- ���������������� �-*���-��8��+���������(�� �������������� �����(#&$�#�������-��-��7��$������������I���+�//����9������$���������%�7+���������7������ ����I�+�#�+�//�

���������������������������������$-�����������������$������������ �������*����������� �-*�������������+����������(������������!����������**����� ���-�������' ���(��

6.3.3 Other Long Term Benefits

��*����������� ���+�����������������������-��-��7��$��������+������(� �9������*9������������������������������� �9��������� �6������������������� �-*���-��8����.�*������������� ������*�9���������<

E ���������������������-�������� ������ ����+�//���(�������� ������������'���**���7�(������ ���(� ,�����������������;� �������1"������+���� �����������*����I�/�+///������������ �1"����������-���7���F

E ������������������������ �������*�*�$�*�6����������� �-*���-����� ��������9 ���������F

E ������������������������ �������*����A��� 7�������B+�(����97��������� �-*���������' ����(��(� �������������� ������� �-*��������������� �����+�**����� 7������� ����!���"���+������ ����!���"���������������������K������ ��4������ �����F����

E ���������������������������� ����-����� �%�7�-� ��7����������?��� �������*�����*��������-��8��@������������������7��'����**���������������������$������:������1"�����������������1"����������������������������7�

����������������������� �9�������*����*���������� �-*���-��8���9��������*��������-��8������������:'����������� �-*���������� ����������������� �9���������������H������������-��8���9���������*��������-��8�������.*���&��(�+�����(��,��(���������*�����.*���%������

�����9������������ �9��������������� �9������ �� ������7��9��������*�������������� ������*+����������7�(�� ��9�����������+��*�������������� �*� ��������� ���

6.3.4 Transit-Oriented Development Housing Program

������� 7������������� �-����� +���*�������������������H�� �7�*� �:��*� 7���� �-*��������������������(�� ��9������������ ������*������*���9���������*�*- �*���������-��-���������� ���� �(����+�������������*����� �-*���(� ���H������

Page 53: FORT ROAD OLD TOWN - Edmonton · Fort Road Old Town redevelopment project.The area subject to this Master Plan is identified and the mandate for the project is described. Finally,

��������������� ����������

�����%�7���**�*���97�(�7�����*- �*������H�� �7�-�7��� ��*-����*�������97��9 ���������������� �����������������-�����*��*� ���������������*� ������������� �-*��������(��(����*�����

�������9��������� 7������������������������(��7����������� �-*��+�-���������A- ���:*�,������������B�9������� 7���� �6��+������� �-���(�� �� �,� 7� ���I�+�//�-���������� ��(� ��������

��������������-��-����-�7��� ��*-����*���(� �*�,����9������������������*-����������*��������������+����-�������������������������' ����(���������������������� ������������9��H��������������������������������� �-��������������;���������+������9��������� 7������������������ �-*����9��7�������������-�����*�(�� ��9���H����������������(��7���������� 7���������������� ����� �-*����4���-��-���������� ��������������� �-*�����-��*������� �-�����������������������-�����*�(����97��������//��������������������������������� �-*��������(�� ��9��� ���9 ���������������I�+�//�-�������

4������������������9 ��*����������������� ����������-�����*�(� �-�7����������������%�7���������������(� ����* 7���9 ���������������A-���� ����� �-*�������B������� -,��,�������� �-*�������������-����������� �-*���(� ���� ����H���,���� �����%�7�(���� ���������9�H������������ �9������

6.4 Old Town Transportation Costs and Benefits

�������������������!����!������������ ��������������� �-*���-��8������ �������� �(���<

E ���(�����������!���"����97��� ������� ������ ������H������F

E ����� ����������������,�����"����-��,���� �� ����������������������2��.������������������?�����H��������� ��//�@F����

E ������� �-*�������������9 ��,�-��������������7:(����*� �:������ �7�*�

%����������(���������-���������*-�����������-��8��������**���6��������9 ��#+���� �(<

����*������������ �9���������-����������(������!���"����(���������-��������������� ����� 7�����(�7��-�������������(�7����- ���-��������*���������I����*� ����(�� ����(���������-��������*���������I��*� ����������������� �������9������������(�7����- ���-������-��*��� 7���������������������-����(�� ����H�����(���������� ������������9��9�� ���22�.���������������������

������$������������������������� ����������� ��������� ������

��������������������������)�!����������� *������������!���"����>������� I�+���+///�� �:0������ I��#//+///;� �������1"�����,���"����-��,���� � I2+///+///

�"��������������������� ��������� ��%#�%$#���

Page 54: FORT ROAD OLD TOWN - Edmonton · Fort Road Old Town redevelopment project.The area subject to this Master Plan is identified and the mandate for the project is described. Finally,

��������������� ����������

6.5 Qualitative Analysis��H�� ���������9��������� 7�������������H�� ���������������� �-*������������9�*����������H�����������*�9��������� ���������7��*-����������*������������*������9� �7������-��8���

����H�� ��������� 7�������������97�.����7�.�����4��������������;������� �A���������- ������"�����������*�����G�.�9��9���;����������B�-�9 �����97����0�9��1����4��������-- �������������J����������- �G������������������- �������������� �-*����������9������������*�$�*�6�����- ���:*�,������������+�������������������2�����������-���

�����*���9��������������������- �������9� �(�������������A������$����-����� ��������������H������� ��������������������*�����(���������������������4�(� ��*- �*����$��������������������� +���-������������ �*� ����� +�����9���9�$����� �������������� ��������(� ����� �-����������+�������H�������������������97���������� ��(�� �����7���*���������������������--���+�9����������������� ��$-�������B�

��������������������������������������������

�� 0��������7����-������������*��,�

�� ;�� ����**���7��--��

�� ���� �-���������������- ��

�� .������ ���������� ����

�� ;���,��-�����-��9 ��,������-�*�6�����������7

2� �*9�����*�$�����

�� ����������*����� ��97�����������-�������������� 7�- ���

#� ����,������:����,�����7

�� %�������-�9 ��D-������-�������-

�/� .���������*������-��,���

������� �������H�� ��������� 7��� ���������������� �(����(�����-��������' ����(������� �-*��<

E �������--������9�����H������**���7��--��������������

E ���������� ���(� ����������������������- �������-����������-�9 ���-�����-������(��,��(������������������7�������-����� �����������-���������(� �9����������

E 4���������������� �$�9 ���--������������ �-*���9���*- �*�������������� �

E ����-��-���������� �����9�������*� �9 ��,�(������-�*�6�����������7�����9�����*�9� ������-���������������

E ����-��-���������� ��������-����D����������*�$���� ���������� +������������������� ������.������*�$�������-����� ���������������������--������9�������

Page 55: FORT ROAD OLD TOWN - Edmonton · Fort Road Old Town redevelopment project.The area subject to this Master Plan is identified and the mandate for the project is described. Finally,

��������������� ����������

��

����������9��-�������������������-����� ����7����� �� �,� 7����$-���������������*������

E ���������� ���������������*����� ��������-�������������� 7�

E �����������(� ���������97����;� �������1"��.�����������- ���-��������--�����7������**����������������������� �������**����� ���������������

E 4��������������*�����*����-�9 ��D-������-�������-�9������ �-����������������� ��������� ���:���� �-*�����������*������-��*���������������������*������-�������-���� ���,����4�(� �9��������7���������7�������� �-*��������������-�����*���������� 7�������$������������-�������-���� ��9��*������!����$�*- �+���(�����������!���"����(� ���� �������%�7�9���*������*�8��� �����(���������������������-������������������--�����7�����*9 ��,�7�����*�����9 ��,��(�����-�������� �-*����������������������� ��������������������������������� ��*���97���%�7������*9 7���� ��������� ����-���������� �-*���������(�� ��9�������������-�����������9���������������� ������� �-*��������������

E � ������������� �,� 7���9��������7���� �������������:���� �-*����������������������������������������9������������������� ����������������*������-��,��������9����������������������(� ���� �����������������7�����������1"����������-��*���������������������-�9 �������*���

E ;����������H�� ��������*������������(�����������!���"������-��-��������������� ��������������� 7�*����-����� �������������������*�$�������7������������7�������;� �������1"�������?���--�������������(�7����- ���-���@��������:(�7����- ��� ��������(�� �� �,� 7���� ��������������� �(�����������������7(�������� ���,�� � �����������������;� �������1"��.�����

E ����' ����(����������!���"����������-����� ���9���*�������H������� �������(�����������$�����$�����)��������������� �����������*����*����� ������*�-����� ����������������������- ���:*�,����������������������������� ������� �-*���-��8����������

Page 56: FORT ROAD OLD TOWN - Edmonton · Fort Road Old Town redevelopment project.The area subject to this Master Plan is identified and the mandate for the project is described. Finally,

��

��������������� ����������

7 Conclusions and Recommendations

����-��-���������� �-*������� ����������������� ������*-����������%�7�����*���������)��������*�������������*9������������

����-��8�������������*���������������� �6�����������������-������)�������*������������*��������-��8������-��-�������� �-*����*9��������-�����- ����������'������������ �-*�������.*���&��(��(���������� ��9���-- ���������� �-*����������-�����������7�

������������ �������-��-����-��8���(� �� ������*- �������� �(�����98�����������)��������*���������<

E ��9 ����� �������-�����(�������������������-�������1"�F

EP ����������������������� ��������1"������F

E %������ ����������*�������� ����������� �������**����� F

E %�*9�������� +�������������������� �������-��8��F

E ��9 �����-��������6����(���������*�����(� ,�����������������1"������F

E ���� �-��������-����������(��,�����������-�9 �������-������-��-����F����

E ���� �-�%�7:�(���� ������*�$��������*��������-��8���

4����������������9���������H������������ 7����*�����������*9������9���������� ������*��������� �9���������*����-��-�������� �-*����������H�� ��������� 7�(��� ������--���

.����9����������������������H������������ 7����� ����<

E ���� ���� 7�*���*� �-��������������*������� �-*���������I�/�+�//F

E 1������*������������ ������ �������$������I�/2�*� ���F

E ������ � ���:��*������ ��$��������������������*��������I��*� ����-���7���F

E 4��������1"���������-�������������������I�/�+///��������� �1"�������������*��+�//��(�������� �������������'����**���7F

E 4�����������������������*�*�$�*�6����������� �-*���-����� ���������9 ��������F����

E 4�����������������������*����J��� 7G�������(����97����-��-�������� �-*��(� ���������������97����� �-*��������'������.*���&��(������� �-*����������-�����������7�

;����������������������H�� ��������� 7�������<

E �������--������9�����H������**���7��--�������������F

E ���������� ���(� ����������������������- �������-����������-�9 ���-�����-������(��,��(�����������������7�������-����� �����������-���������(� �9���������F

E ����-��-���������� ��������-����D����������*�$���� ���������� +������������������� �����.������*�$�������-����� ���������������������--������9�����������������9��-�������������������-����� ����7����� �� �,� 7����$-���������������*������

Page 57: FORT ROAD OLD TOWN - Edmonton · Fort Road Old Town redevelopment project.The area subject to this Master Plan is identified and the mandate for the project is described. Finally,

��������������� ����������

��

;�����������9����8���������+������ �(����������**�����<

�� ����%�7�%����� ��--��������!���"����' ����(�������� ���

�� ����%�7�%����� ��--���������� �(�������������������������*- �*�������������!��"����' ����(�������� ��<

E ����-��-�����������*���*��������;� �������.����������"����� �-*���� �����������*�����3������;7 �(�

E ���-������������*�������������� ���������������:'����������� �-*�� ������������*�

�� ���������������-������� ��������*- �*�������*��� +���� ���������-��8���������+�*� ���������� ����D�9������9������ �-�������%����� ���������������������//�9�����

����*��� ����������������� ����� �����*����+��������-������������� ���������;� ��������"�������������������-��-�������� �-*���(� ������*��7�-������������� ������*�9�������������!���"�������������������)��������*�������**�����+�������������*����������������(�� ��