fort road old town - edmonton · fort road old town redevelopment project.the area subject to this...
TRANSCRIPT
��������������� ����������
FORT ROADOLD TOWN���������
�������������� �� ��������� ���� �����������������
������������������������������������� � ��� �������������������� � ��� � ��� ��!�������� ��!������� �������������
��������������� ����������
ACKNOWLEDGEMENTS
Fort Road Business and Community Association
"� �������� ######################################## �� $����%��&� ����'����� ���!����!�� ########################################## (��)����������*��������(��)�+������� �� #################################### ,�����+����!���+�� ���)� ####################################### -� ����+�������� �./�� ####################################### ����� 0����)!����&������ ######################################## ,�����+����1���&�2�� ########################################### ��0����������+����!�������� �) ##################################### 3����(������ ������������� �������(��� � ######################################## ���� ����� �1� � �����4��*�(��� ############################################# 1��������� � �&�)��4��$���� ##################################### ������ �&� 0�����!�����)�4 ��*��� ####################################&�#�1�� �������
1 �����5���������/�������)��������������������� � )�����!�� ��3� �� ���*�����5������6���� �����*���� ��3����(�������� ����� ������ ������������� ��� �������� �������� �� ������ ������� ��*������ � ��� ���**���������5��� ����� ��3����(��������#
Project Team - Planning and Development Department
.� �-� �� �����5����&� ����,��� ��������� ��������� ������ � ���.�������� ��!����'�/����7��� ���!���� ����� ��������7������������� ������ � ��������� �7��**������7������������� ����� � ��������� �7���������7������������� ������ � ��������� �
Consultant 1��������)������������������" �#
In association with ���������� � �� ��&� ������1�� ��������� ���� � ���1�� ��������� �� ����������!������� �
Additional Planning and Development Department Contributors
'������ �/�)���7� �����&� �����������/�����&� ��������� � ��� �������������������� �.���*��!������������ � ��������������� .������� � ��!������������������������������������*� �3�) ������ ������� ������������ ������� ������� ��!�����+����/��� ��+����������� ��7������&������������� ��������� �������&��� �������������
1 ����� � ��� ��!�������� ��!������� ��/�������)�������) �/������� ����6�������� �� ���� ������� ������������� ��*����/� �����!������� ���� ������ �$���� ��� �� ������������ ��*�� ����������
1�� ��������� �� ����������8�1�� ��������� ���� � ������������ �� ���� ������� �� �1�� ���������&� ����� ��� ��������4��)��8�'� ��� �������� ����!��� ����������������� ������������8����)�� ����������������4���������������� �� ������������������� �����1�� ��� �����8��.���1������!�������
��������������� ����������
�
Table of Contents������������� � ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� �
� ��� �������� ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� �
��� ���������� �� �������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� �
��� ������ ������� ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� �
��� ������ ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ��
��� ��������� ������������ ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ��
��� � ������������������ ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ��
� ����� �������� ������ ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ��
��� ������!���"��� ���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� �#
��� �$�����%������� �������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ��
����� &����� �%�����������' ����(� ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ��
����� ����)���� ��������*��+����,�����'-���.-��� ���������������������������������������������������������������������������������������������������������� �/
����� ����-������ ���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� �/
����� ������-� �0� ��� ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ��
����� 1���*��, ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ��
����2 3����� ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ��� ���������������������� !"��� ���# ������� ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������ ��
��� "����� �-*���4�� ����� ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ��
����� ������������������!���"�������� ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������ ��
����� �����������5���������0������ �6���1��� ���������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ��
����� !���"���� ���7 ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ��
����� 1����������1"��.���� ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������ ��
����� ����**�����������-�������)��� ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������ ��
����2 ��*�����������8�������!��������� �-*�� ����������������������������������������������������������������������������������������������������������� �2
��� ���8���&�� +�'98����������� �������������- � ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������ �2
����� ���8���&�� ���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� �2
����� ���8���'98����� ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� �2
����� � �������������- ��:������:'����������� �-*�������.*���&��(� ��������������������������������������������������������������������� �2
$ %&�# ��� ��'���������� ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� �(
��� '���� �� �������%����- ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� �/
��� ' ����(�������� ���%����- ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������ ��
����� ����-�������4*-����*�� ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ��
����� .�����-�������*���7�4*-����*�� ���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ��
����� %�**����� �����"������� ����� �-*�� ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������ ��
����� '-���.-�����������������%���� ���� ���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ��
��� �"������3������;7 �(��*���*�� ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� �2
����� �"���*���*�� �������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� �2
����� 3������;7 �(��*���*�� ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������ �2
�
��������������� ����������
� %&���������������# ��� �������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� �)
��� ��������� ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ��
����� ������<����8����--���� �����.���0- ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� �/
����� ������<����-����������%�������������"����� �-*�� ������������������������������������������������������������������������������������������� ��
����� ������<�"����� �-*������' ����(� ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ��
����� �������������*����.�**��7 �������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ��
* # �+���,� � ���������� ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� $$
2�� %��;��������� 7� ���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ��
2�� =������������ 7� ���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ��
2�� ' ����(��1����"����� �-*���%������;����� ���������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ��
2���� .�������*�1�������� �-*���%������;����� ������������������������������������������������������������������������������������������������������ �2
2���� 1�������*�1�������� �-*���;������:���$�"������ ��������������������������������������������������������������������������������������������� ��
2���� '����1�������*�;����� ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� �#
2���� �����:'����������� �-*��� ������������*��������������������������������������������������������������������������������������������������������� �#
2�� ' ����(������-�������%������;����� ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ��
2�� =�� ��������� 7� ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������ �/
- ,����� ��� ����������������� ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ��
.� ���/�� �� %�7�%���$ ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ��� %���$�>�����)��������*���� ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ��� .��7����� ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� �/$� %�7�1����'(�����-����' ����(������ ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ���� !���"����>������������'��:>�7�%��- ��'-��� ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ��*� '���� �� �������%����- ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� �#-� ' ����(�������� ���%����- �������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ���� ����-�������4*-����*�� ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ��)� ' ����(�������1����0��%����- ���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ���(� �$������������-����3����� ���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ��
.� ���0��� � �� ���������������7�3����?;� ��������"����#/@ �������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ���� �����:'�������)����9��������?;� ��������"����#/@ ������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ���� !���"����' ����(��"����� �-*���� ���=�����������.�**��7 �������������������������������������������������������������������������������������������� ��$� ����-������������� ���%����-�?����-������������� �������@ �������������������������������������������������������������������������������������� �/�� ������*������;���������:'����������� �-*�� ���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ��*� )�(�!���"����%��:.����� ���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ��
.� ���%�1�� �� ��������������"����� �-*������8�� �������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ���� .�**��7����!���"����� ��������������� �-*���������:����#�������� ������������������������������������������������������������������������������� ���� � ������������������� ���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� �2$� �������������*����.�**��7 ���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ���� ' ����(��"����� �-*���:���*����%������"������ ������������������������������������������������������������������������������������������������������� �2*� %���������������� �!����������5� ������1��� �������������������������������������������������������������������������������������������������������� ��-� %���������������� �!���������� ����-��7���$�"������ ���������������������������������������������������������������������������������������������� �#�� ��*����!���"����' ����(��"� ��������-�������%� �������������������������������������������������������������������������������������������� ��
��������������� ����������
�
������������������ ������������ ���� ����
Executive Summary��������*���-������������� ���������������������� �-*���������!���"����' ����(�������4����9����-��-��������9����%����� ��--���� �������������� �-*�������������*�����������������A.-���� ����� �-*���3���B��4�������������-���������������*����������7��������� �������������������-��-���������� �-*������ �����������*����������9��,�������������-��-�� +����*�����+������ 7�������� �-*����98����������-�����- �+���-��-���������-+��*- �*�������*����+��*�����������
����� ����
����� ��������������� �-*�����-��*������9����(��,����(������!���"����;��������%�**���7���������������� �-�����(����������������� �-*���- ����������!���"���' ����(������������- ���������*����(��,���� �� 7�(����������-�����������.�����-��*�������7������9����������,�����������-�- ���������7��������C� �(��������� D!���"���D22�.���D>�7���&��6,7�����������(�7�7�*�
���������� �-*���- ����������' ����(������ ������(�����������!���"�������������� �-*����������(���9����� ����(���������� �6�����**����� �������������������� ��**���7�����-����+///�������8�����������$�����;� �������1"�������
"��� !21+������ ���# �������
����-��*��7���� �������-��-���������� �-*���-��8�������������� �6������������!��"����' ����(������������**������������������������� �������������!���"�����4������������-��8���(� ���� ������������� 7������������**����� ������7����������������:����7�������� ��������(�����(� ,�����������������;� �������1"������+������� 7��*-�����-���������������*����������������1"���������-�
'�����*- �*��������-��-���������� �-*���(� �����*- �������� �(�����98�����+�(�����*����*����;� �������.����������"����� �-*���� ���?�"�@���#/<
E ��9 ����� �������-�����(�������������������-�������1"�F
E ����������������������� ��������1"������F
E %������ ����������*�������� ����������� �������**����� F
E %�*9�������� +�������������������� �������-��8��F
E ��9 �����-��������6����(���������*�����(� ,�����������������1"������F
E ���� �-��������-����������(��,�����������-�9 �������-������-��-����F����
E ���� �-���7:�(���� ������*�$��������*��������-��8���
�����--��������- ��������������� �6�����������' ����(�������(����9�� ��������� ��'98���������*�����"�����������- �������-�����- �����-������*�(��*�8���)����*�������- �������*���*��<
E �����:'����������� �-*��+����
E .*���&��(��
0� �6�������-�����- ����������(���������'������������ �-*�������.*���&��(����-��-���������������-����������9�� �������� ������ ������-�9�(���� �������- �������������-�������- �������
�
��������������� ����������
Old Town Master Plan Concept
����������
�����
������
������
������
�����������
�����������������
��������
������
�����������
� ���� �
���
������
������
������
�����
�����������������������������������������
�������������������������������������������������������������
��������������� �� ������������� ��� ��������� �������������
���������������� �������� ���
������� �������� ���
��������������� ����������������������������� �����
�� �������� ������ ���������������� ������
���� ������
������������������������ ��������� ������� �� ��� � ����������������� �������������������������� ����������� ������������������������� ����� ����� �������������� �� �� ������������������ �� �������������� ������
������������������������������ ��������������� ���������� ������ ��
��!�������"� ����#�������� ����������������������
�������� �������� �� ��� �������� ������������� �������
������
Executive Summary continued %&�,������
���� �����������*�-�9� �(+����- ���(� ���9 ������' ����(�����������A.-���� ���� �-*���3���B�(����������������*-����*������������� �-*��������7�(� ��,�- �������-��������������������-�����*- �*�������-����+�����*-����*����������������� ���<
E ����(�����������!���"������2� ��������������(����������� ����9���������������:����-��,�������������������-�������97����%�7������**����� � �������������������!���"���������������(�7��$-������
E �������� �-*����������:����7��������� ��������?�--��$�*�� 7�(��������@9�(����!���"�����������%)D1"�����,���(� �������-����������$�����9������ ����!���"��������������� �-*��������(���**����� +�������+������������� �*�$��:������� �-*���������������(���9����� ����
E ���������������������-������������������������*�����������������������������-���*-����*��F���������������������(�����(�7D-������������� ������(��,����������������7��������� �*�$�����������
E �������*����������-����������(��,�������(� ,+����-������� ���(�7��������������**���7�(������1"��������.�����������8�������(�����*� �:���������������-��,�7�*�� ����������%)D1"����� ����,�
��������������� ����������
�
Executive Summary continued ��������������
��-���� ����� �-*�������-�(� �9������������*- �*������������ �-*���-��8���������*��������������������*-������������-�9 ��D-���������������-��������9������������ ��*���������-�������(� �9�����������-���%����� �������*����������*- �*������-�����*������%�7���������� 7�����������-���� ����� �-*�������-���������#/G���*- �*������% ������ ������"��� �������"����� �-*���� ���
����-��-���������� �-*���(� �9���*- �*�������������-���+��������-��������������������7���+��� �6�������,� ����*��������������-��*�����������- ��������������-�������<
E ������<����8����--���� �����.���0-
E ������<����-����������%�������������"����� �-*��
E ������<��"����� �-*������' ����(�
�����*- �*�������-�����*�(� �9��������������������*�$�����������7��� ������- ��+�-� ��7�����6������97 �(��������:����7�*������*���������������*-�����+����������� ���+�*��,����+���������+���������������������7������*�8��� ����(������%�7�(� �������������������,�������������������-��8�������(� �� ������������� ����������*��������������-�����
,� � ����������
��H�������������H�� ������%�:;��������� 7��(����������������������������������*�������9� �7�������!���"����' ����(�������� �-*��������-�����8���7���-��-����- ���
���������A- ���:*�,������������B������*��(����*- �*������������-��8��+��-����������I�+���+///����� ������H�����������-�7��� ��*-����*��+������������-�������(�� ���*������I�+���+///+�-����������������������%�7�������� �������� �-*����*-��������I�/�+�//�
�����������*- �*������������-���������*-���������*������9��I��+/��+///+��� ������(��������!���"����������' ����(��97�(�� ���+���H�������������������������(1"��-��,���������� ���������� �-���������9 ��,���������7:(����*� �:������ �
0-�����*- ����������������� �-*���������*����������������� ���������' ����(������� �-*��������?�//��I@�(�� ��9��I����*� ���������������$������I�/2�*� ����*�����������$������� ��������������(�������I�+��/+�//�?�//�I@���������������������� *�����-� �-��-��7��$���������������������-��8���(�� ��9��I��/+///+������������� �����������1"����������(�� ��9��I�/�+///�
'���� ����H������������ 7���������������*- �*���������-��-���������� ���(�� �-������������������� ���:��*������*���9�������������%�7������������)��������*����������'�����������7����-�������� �(��������*- �*�������������-��8��+�������*������-��8���(� ���������I�+�#�+�//����-��-��7��$������I�+�//+///������������ �1"����������
'���� ������*��������� �9������(� �9����� �6��������������������������������� �����<
E *�$�*�6����������� �-*���-����� ���������9 �������������7�����F
E ���A��� 7������B���� ��������������� ������� �-*���� ����!���"����������8��������F����
E -����� �����������������7������:'����������� �-*������������������ �������'����*��������-��8���
!��*����������� �-��-���������%�:;��������� 7���--������-��-����' ����(������� �-*��������-��������9��������������� ���
�
��������������� ����������
Executive Summary continued ,����� ���
���������������*������- ���������*����9*��������!���"����' ����(�������� ����%�7�%����� ������--���� ������*- �*�������9�������9������9*������%����� ������--���� ����������%�-�� ����������� ���-�����
0-����--���� ������������� ��+������*�(� ����������;� �������.���������"����� �-*���� ���?�"�@����������*�����3������;7 �(��������-����������(������ �-*��������-+�-����������������7������������������� ������������ ����*- �*�������-�����*�������*����� �(� �9���9*������%�7�%����� �������������-��������� 7��//��
��������������� ����������
�
1 Introduction
The following chapter briefly outlines the proposedFort Road Old Town redevelopment project.Thearea subject to this Master Plan is identified and themandate for the project is described. Finally,previous planning efforts and the planning anddevelopment processes that have brought the projectto this point are discussed.
1.1 The Master Plan��������*���-������������� ���������������������� �-*����������!���"����' ���(����������������������������������**����� ������������ �������� �����������������*����������' ����(�������� ���-��$�*�7������;� �������1"��.�����������������������9 ��,������� ����!���"�������*�22�.�����������������
1����������������������7-��� 7���**����� ������������ �(����*����8�����*����*������:����7��������� ����� �(����+���-�����*��7�9�������������������������������������������������*�����(�������������(��������-����������������������*�����������7��������������������� ����� ���������-������������ ������*�������9���-�����������7��(���� ���������������9������������ �6������������
>��,����������8�������(������!���"����;�������������������������-����������.������-��*��+����- ���������*����*����� ��������������� �-*�����-��*�����-��-�������9� �������� �-*��������-������������� �6�����������!���"����' ����(�������4*- �*������������������� �-*��������-�(� ���� ������������� 7����������9���������7+������������:����7��������� �������+������� 7��*-������-���������������*���������������1"���������-�
�������� �-*���(� ����� ������(��������!���"��������������� �-*�������--��$�*�� 7�///�*����*:���������7��������� ���������*�$��:�����**����� �������� ���-��$�*�7�����1"��.������4�(� �� ����������-����������������� ������� ��� �������������-�����������������*�9� �7��-����97����� �-����-��,+�(� ,���������7� ��-������ ��,����1"�.����+��������' ����(�������
���������' ����(�G� ���������$�������$�����1"��.������������-��������������� ��������������+������������� ����� ������������ �����������*���:������������� �-*���������� ���������� �-*���(� ������(������*- ��������������������!���"�������)��������*�����������+�����(� ����������� 7���������� ��� ������������ ���� �-*���
&������������G�������� ������+����-�����- �����������'������������ �-*���?�'�@�(� 9���-- ������������������� �-*���������- �������-�����- ���������������9�� ������� ����� ������-�9�(����- ��������������-����������� ������������������7�����������**���7�������
��������������������
����������������������� �
�
��������������� ����������
����-��-���������� ��������-������--�������� �������������-������������(����� �������H�� ��������*����������������-��������%��;��������� 7��������,��97��� �������� �-*������*�������97����%�7������ ������������� �-*��������-��������� �������*+�.����7�.�����4������������������ �(���<
E ������������������� ������� �� ���������� ������������������� ��������������������������������������������������������� ������������� �������� ��������� ��� ���� ���� ������������� ��������� �� ����������������������� �� ��� �� �������������� � ������� ���������� ���� � ��������� �������� ������� �������������������������� ����������� �����������!
E ����� ���� � ���������� �� ���������������� ���� ���� �� ��������� ���� ���� ����"��� �������������� ����� �� ����� ������������� ����� ����������� ��������!
E ������������ ���� � ��������� ��� ����������������� ����������� ����������� �������#���� ������ ��������� ������� �� �� �� �� � � ������� �� ��� ������ �� �� ���� ������� ������������������ ��� ���!
E ����� ���� � ���������������� ���� ��� ������������ ����������!
E ���� �� ������������������������$���������%&��# ����������� ������������������� ������� ���������� ���������� �� ����������� �����������������'�
'�����*- �*��������- ���(� �����*- ��������*�8����98�����<
E 4�(� ���:��9 ������' ����(������-������������������**����� �6����?��������7��**����� ����������� �6����@+
E 4�(� �9����*��� �����������'����������� �-*��+����
E 4�(� �9������*��������-��8���������*����G�0�9���1����4������������.����7�D.*���%�����+����� ������������9���-��( �
������-������9����-��-��������9����%����� ��--���� ��������-��-����!���"����' ���(�������� �-*���-��8�������������*������������������A.-���� ����� �-*���3���B��4������������-���������������*�����������7��������� �������������������-��-��������� �-*�������������+������-��������������� �(���������*����<
�� ��9����������-����������-��-�������� �-*������ ���������*�����+����������������,�7��,��� ���+�(��,���*- �������������������� �-*������ �����F
��� �������-�����������98�������+��������������� ��� �7+�-��8������ ��������� 7����-�����- �F
���� �������-����������-��-���������� �-*��������-�������������6�����������F
��� �������-����������-��-�����*- �*�������-�������� ��������9���,��(����-��������-��-�����*���+������������������������-��8��G���F
�� %��� �������������**��������
��������������� ����������
Map 1: City Context
Map 2: Context Within Northeast Edmonton
�����
����
���
�
����� ��
����
�
��
���
�������
��
�
���
��
��
�
��
�����������������
��������
�����
�������� ��������
�� ����!"�#"�����
������� ���������
����
$� ����� ������
� ������������
�� !������ �"��"�"#$
�������������
�����������
�� ����!"�#"�����
�����
�!����
�!������
������
�!����
"����
"�����
"�����
�����
������
"#����
�!����
����������
"�����
�!����
�������
�������
"���
��������
"����
"���� "#���
�������
�������
����
��������
�������
"����
�������
��������
�!���
��"����
������
"����
�������
�����
�����
�������
�����
�����
�������
�����
��!����
�����
������
�����
��������
�������
������
�����
������� �"���
�������
�!���
��������
�"���
��������
�����
�������
��������
������� �!���
�#���
�����
����
�����
�#���
�������
"����
"#���
�"���
�#���
����
�������
��� ��������
"�����
�������
��"����
��"����
�������
��������� ������� �����
�
�#����
�������
����
������
�������
������
������
��������
�������
������
�������
�"����
�������
�"����
�#����
������
�������
�"����
�����
�"���
�������
��������
����
�������
����� �����������
����� �����������
�"����
�"����
����
�����
�����
�����
�����
�!�����
�"����
��������
"�����
�"�����
������
"����
����������
�������
�#����
������
������
"�����
�����
�"�����
�"�����
�"���
����
�#���
������ ������
�"���
�"����
�����
�!�����
��������������
���������
������
�����
��������
������
������
������
���������
��#����� ��#�����
"�����
���������
"�����
��#������
�����������
�������������
��#����
���������
������
�����
��������
������
������
���������
��#�����
���������
"�����
�"���
������
�������
�#���
"�����
"���� ��������
����� �������� �������
��������
�!����
�������
������ ������
�����
����
�"���
�����
�����
������
��!���� ��!����
����
����� �����������
���������������������
������ ������
������������������������
����
����
1.2 Master Plan Area
����!���"����' ����(�������� �������?J' ����(�G@������� ������������7����� ���������)��������*����+��������**���7����;� �������
����' ����(���� �������--��$�*�� 7�/�*��������������*���(��(���*��������������������������-�����������7��������C� �(��������� �������,*�������������(��(���*������������0������7����� 9������������*���������� ����� 7�����9 ����������:*����������� ������1"��1����(����� �)*�
����' ����(������������ ����!��"���+��$����������*�22�.�����������������4������������(�������������98��������;� ��������.���������"����� �-*���� ���?�"�@������������� ���������;� (�������� (���� ��������(�����;� ������+(�� ������������ ���������K������ �4������ +�4������ � ��������C� �(��������� � ������������������(����� �+*�
�
��������������� ����������
!������-��-��������������� ��+����.��7������9������7��$����9�7������������������' ����(��L���������� ����!���"������*����%)�*��� �����������������--��$�*�� 7������������������������4��������� 7�����*-�������������������������!��"����;�����"���� �6�����3���������� �(���������*�����(� ,�����������������//�*����������������;� �������1"��.�����(���� �,*�
1.3 Mandate����*��������������,�����-��-���������� �-*�����*�����*���*�����%�7�����*�����- ��+�-� ��7�����*�������97 �(�
�������� ���<
E ;� �������.����������"����� �-*���� ���?�"�@�;7 �(�)�����##+���#/F
E )������1����"�� �������%��������.��7+����#F
E � �����*����+����#�;7 �(�)��������+����#F
E ����-������������� ��+�;7 �(�)�������#+������
��9 ���������������(�����������������*���-���������*�������������-��-��������� �-*������!���"����' ����(��
Map 3: Study Area
�������
���������
���� $� ����� ������
� ������������
�����������
����
����
�����
�!����
�!������
������
�!����
"����
"�����
"�����
�����
������
"#����
�!����
����������
"�����
�!����
�������
�������
"���
��������
"����
"���� "#���
�������
�������
����
��������
�������
"����
�������
��������
�!���
��"����
������
"����
�������
�����
�����
�������
�����
�����
�������
�����
��!����
�����
������
�����
��������
�������
������
�����
������� �"���
�������
�!���
��������
�"���
��������
�����
�������
��������
������� �!���
�#���
�����
����
�����
�#���
�������
"����
"#���
�"���
�#���
����
�������
��� ��������
"�����
�������
��"����
��"����
�������
��������� ������� �����
�
�#����
�������
����
������
�������
������
������
��������
�������
������
�������
�"����
�������
�"����
�#����
������
�������
�"����
�����
�"���
�������
��������
����
�������
����� �����������
����� �����������
�"����
�"����
����
�����
�����
����� ����
�
�!�����
�"����
��������
"�����
�"�����
������
"����
����������
�������
�#����
������
������
"�����
�����
�"�����
�"�����
�"���
����
�#���
������ ������
�"���
�"����
�����
�!�����
��������������
���������
������
�����
�������� �����
�
������
������
���������
��#����� ��#�����
"�����
���������
"�����
��#������
�����������
�������������
��#����
���������
������
�����
�������� �����
�
������
���������
��#�����
���������
"�����
�"���
������
�������
�#���
"�����
"���� ��������
����� �������� �������
��������
�!����
�������
������ ������
�����
����
�"���
�����
�����
������
��!���� ��!����
����
����� �����������
�� ����!"�#"�����
�� !������ �"��"�"#$�������������
�����������������$������$���
�##����������������������
����������
��������������� ����������
��
����������������� ���� ���� ������������������ �����������������
���������������������� � ��������������������������������������� ����������������������� �!�"�#$%%&�'$%( ���������������� �� ������������������ ������� ����� ��������������� ��
���������� �������������� �� ������������������������������������� �!���)�����*��)�������������� ����������������������������� ���������� �������������������������������������&�'$+%�,!��- ����������� ������������������������������������������ !"�#���$�%&'
� ��������������������*������(�������� ����������������������������������)���� ��*!��#��������������)����� ��+����!������������������������ !"�#��,�-&�.�#�!���/&'
� ���� ����� �����#��������������������������������� ��������������������������� ��*!����������������������������������������������������� �������������0������������ ����������������������������������������������� ������������ !"�#���,�/&��.�#�!���$$&'
� .�/��0������!��������������������������������� ������������������������������������������)������������ ���������������� ���������)����� ��+������������������������� !"�#���,�$1&��.�#�!���$%&'
� ����������������1� ������2����������)3�����������������3��������������������������� !"�#���,�$1&'
� �������� �����4������������������� ����������������������������������� ���������������������������������������������� ��*!����� ���� ������������������������������� ���������)��������������.�#�!���$5&'
� ������������� ����������� ������������������)�6����� ������������� ����� ����5��������������������������� ��*!����������7�� ���� ���6��������������������������������������������������������������������� ������������������ !"�#���,�$,&��.�#�!���$-&�
�����������&�'$$% � *���0������"���� �� ��������)����� �������������������������������������#�����)�$�$�$%&'
� ��������������������������������"�������������������������������������������������������������������������)�����������#�����)$�,�8&'
� !���)2���)������������������4���������� ������������������������������������������������ �����������9����)� ������������������� ��� �������#�����)�$�5�%&'
� ���� ���������3������������:��������������������������������������������������� ��������������� ������������������������������ ��� �������#�����)�$�5�8&'
� .�/��0������4�����������������)��������������������������������������������������� ��� ����������������������#�����)�$�-�,&�
���������������.����������&�'$$$ � ����������4� �����������"���������)�����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������)��������������������������������������"����)� 38&'
� *�����������������#�������������������������������������������������������� �� ����������� �������������������������������������������"����)�;3/&'
� �������������3�� ������#������������������� �� ����������� ��������������������������3�����������������4�������<����������������������#�������=���4&�
Table 1: Mandate for the Redevelopment Project
��
��������������� ����������
�(��,�7�������*����*����;� �������.������"��(������� -�� ����������-���������*�������� �-*�������������������' ����(������������#/����<
E ��*�-��������������������-����������������������A���������������7�3���B+����
E ���������������(������(���������������������7+����*�������������7����� �-*������� ��-��$�*�7������1"������������ �(�������7��������� �����(�9 ��,��(�7�
�����������*������ ��� ��������7������������-���������9�������������������-��������6��������������� �����9��������������������������������#/��"�������-��-��������7�����9������������' ����(���������*� �� 7�9������������(����������#/��"�������������*�������-��������9� �(�
'����%�7������������ ���������-��-���������� �-*����������C� �(��������� D22�.���D>�7���&��6,7������D!���"����%����-�� ����������0�9���1����4������������.����7+�����9���9� �(�
The Yellowhead Trail/66 Street/Wayne Gretzky Drive/Fort RoadConcept Plan
����C� �(��������� D22�.���D>�7���&��6,7������D!���"����%����-�� ���(��������,�������������������������*������� ������*�����������������������������������9�(������C� �(��������� �����>�7���&��6,7������+�22�.��������!���"�������������-������������ ����--������97�%����� ����������������������C� �(��������� ������� �*��������� �(����� �7����������%����-�� �������H�������������������*��� ��������$������������������� ����C� �(��������� ����������������������������22�.�����������C� �(�����
��������**������%����-�� ������� ����*-����*��������C� �(��������� D>�7��&��6,7������������������������**������������������� �*���������������$�������7������-������� ���������������-�� ������ ��������- ���*������������� �6��������������22�.��������C� �(��������� �(������������-�������?����-�@�����C� �(��������� �
����%����-�� ���(� ����������������-�� ���*����(�����������!���"�������$� ��������������' ����(����������������-������������� ����--������97������� ��������+�����-��*��7�*���������������7�
.����������7�9���������������9����(��J'-��� ���G������(����������� �-*���-���������9��������������������� �����(������-�9 ��������������������-�9 ������ ������������ ���������� 7��//��(������������**������- ���(� �9��-���������*�������� ������������(� �9��-�����(��������%����� ��--���� �
�������� !�������� �!������"�#� �$����������%�!��&'()
�������* ����� ���+��� ����,���-�������$����������%�!��&'()
��������������� ����������
��
Edmonton’s Urban Land Intensification Strategy / Smart Choices
����0�9���1����4������������.����7������ �����*������*- �*�������-��8�����������97%�7�%����� ������������--���� �������-���� ��$�������� � ���+..)�/�+..,+������������9������������-��8���
��������-����������-��8���(�����-��-�����������-�9 ������+�����//�+�����������0���������� ���������������������� ���������*�������� �������� �-*��������*�������������*�����-� ���+�-�9 ����-����������-����-��������������������������+������������������--�������������-����
����������������������!���"����D�;� �������1"��.�������������������������������������--�����7����� �������������� �-*���������� ����**����� ���������������������-��������������������������--�����7������%�7� ����������������-��8������ ��������-�����-�����97������-��-��7��(������� ���������6���
#� ��-�����������1���������2���-��������?.*���%�����@+������������-���������0�9���1����4������������.����7��.*���%������(� ���� ��������**����������%�7%����� ����-� ���������-�����*�������������9��� ��������������������(������������$�����9��������������������-�7��� ����� �-*��������*�����
%����� G������������!���"����D�;� �������1"��.�����(� ������9�������������������*����G�-�7��� ����� �-*��+��������(��,�������������6�����������������--�����7����������������� �-*�������������������-� ���������-�����*����*�7�9���-- �����������-�����������7������-��8���(� �9����� �����������*��������-��8��������.*���%�����-�9 �����(���������������������--��������- �����������������H����������//��
��
��������������� ����������
1.4 Previous PlanningEfforts
.�������� ������/+�������������������;� �������1"��.���������!���"�������9��������������*��7�- ���������-�����������*�����>�� ��� ������������*������������������������������7�� �����������**������ ��������� �6������������������������������*�����
��9 ����9���� 7������9���*������������+�- ������������������������������������������� �-*����������������!���"����������-�����7����
Table 2:
Summary of Fort Road Planning and Development Efforts - 1978 to Present
����� ��� �������
$/->�3�.��� �4���*�� � � ��.��� �4���*�� ��!����������#���)����������������������$/--!����������#���)���������� $/->���������������������������� �������������������� �������*!������������
������ ��.��� ����*!��������2���������� �����������������������0��������2��������������������������� ����������������� ������������ ����6������������������� ���������)����� ��*!�������������������� �� �������)������������
$/>1�?���������#������ !"������� ;���������������� ��?���������#������ !"����#��������%8��$/>1��@����� ������������� ��;��)����4�������<���������������������������� ������������ ����������������������������������������� �������������� ���"������ ����� ���������� ��0����������������6�������� �� ���������)�������������)�A,5�������������������� �� �������)� �������������������������� ������� ���"�������������������������)�
$//$�+����!�� @��$//$������������������������������� ���������������?�������?!B� ���������������� !������6�����B�����?!B&������+����!��������� ��;.����������$,-��� ������
� ��������� ���� ��+����!���?�������� �����������?�������$//$����$//>� ��+����!���?�������� ���������� ���������������������)���������������������������������������������������������� �������
$//,�:�����"������������ @��$//,��:�����"�������� ��+����!��� ����������������������������)� ��+����!���?�����������;�������)� ������������ �������)����������� ������������������������������������������� ������� )��������������������������������������������������������������������7 ��������������������������������������3)��������������)��������� �����������������������������
$//>3//�+����!��?!B� ��������� ?�������$//>����$///�� ��+����!���?�����������;�������)� ����������������������� ��������������������������������
%111�+����!���?!B� ��������� @��%111�� ��?�������� ��������������������� ��������������������������������� ��� �������� �� ���������������������� ����C���?��������"�����
�������������������� �������������������������������������������� ���������������������������������������� ��0�����������
%11$�+����!���0������� ����������)�+����!���0��������!�������������;����������������������������������� ��������������������������������������������������������������� ��0��
�����:�����"���
��������������� ����������
��
1.5 Planning Process to Date
����- �������-������������������������� ��*��������*�����*�*9���������-�9 ��+!���"����;���������%�**���7����������*�*9�������%�7������*�������-��*���.�*��������,�7�-�����-������� ����9� �(�
K�7����8���������-��������<
E !���"����;���������%�**���7������������*9��
E %�7������*������ ��������������� �-*�����-��*��
E %�7������*���������-�����������.������-��*��
E %�7������*��������������*���������9 ���>��,���-��*��
E %�7������*�����%��-�����.���������-��*��
E %�7������*�����%�**���7�.���������-��*��
E %�7������*������� ����.������
����-�������-��-������������� ����*��������������-�����(��������� �������������� �-*�����-��*���(���,���97����;������������������ -����� �-��������C����;������ ����������������������� ��������������� �-*�����-��*���- ���������*(��,���� �� 7�(������;��������������������� �-�������;������ ����������� ����///+�(������������������-�������� ������)���*9�����+��///�
����;������ ����� ���������� ���������9��-�����������������+���������������-����<*��,����+�9�����������*��+�-���� �-��8��+�-�7��� ��*-����*��+����7����������7+� �����-�����*�����������������������G�������.��*���������������� ����<
“To revitalize the Fort Road Business Area, providing for enhancedbusiness activity, an improved physical environment and strengthenedconnections with the adjacent communities.”
!� �(���������*��������������������-�7��� ��������*��������' ����(�����- ���������*�����*����������(�� ���,��*����*��������������-��9���������������*��������� �6�����' ����(����������-������������������--���������>������������$-���������������������������� �*�+�����9� �7����-����������(� ,���*����9 7�������� 7���������������������� 7���*��������.��������*�����#/G��������9��������*�-����������������7��9���������������� �-*����������������������%�7G� ������*�- ���������!���"��������������(�7���- ������������' ����(��
���������*9������(��,���������(���������������;���������������+��(���������������- ���������*���� ���$�*��������� ������*�-�����������' ����(��������������� �������- ���������7������������� ����������������' ����(��D�;� �������1"��.����������
����- �������-���������� �(�����-��������������� �(����-���<
����������.�/�������� ����!��
0��1� ��� ���������� ������������ ���� ��������� �����2���� ����������
��
��������������� ����������
Table 3: Planning Process To Date����
���� ��2�� ������ ����������������������������� ��������
+����) � ������������������������������������ ��������������)��������������������������������� ����)�� ��+����!���?�����������;�������)� ����������� ��� ����������:)���?����#��� �������������������������� ��������������)����������������������������������6����+����!������������ ��:)����������)������������ � �������������� �������������������������������������"�������� �� ��������0����������
+����)�3�D��) "������������������������������������)����������� ������������������������������������ �?�������� �������������������������
D��) +����!���2������; �������������������� �"����������2������������������?�������� ����������"�������;�3���������
����� "������������������� )��������������+����!�������� ������������������������������������������������������)���������������������������� ��0��������
0����� "����������������������������������������� ������������������)���� ��+���!���?�����������;�������)� ���������� �����=������:�������
2������ "����������2������������������������ �����������������#����������������������0������������)�������������������2��������������������������� �����)<�������������������)��������E�� ���� �+����!���������������������3���������������F�����������������)��������������� ��+����!�������������������� ���� 0�����������������
* Refer to Section 3.1.5 ‘Accommodating Transportation Needs’
�������� ��2�� ������ ����������������������������� ��������
D���) ����������������#����������������� ��C����� ��������F�AA�#������F�7)���=���6�)2�����F�+����!���;�������"������3����������� ����������� �"���������2����������<��������������)�����0���������"����������2��������������������������������������������0��������������������� )�������������������������
:�� "��������������������0����������������������������������������������������� ����)�� ��?�������� �������������������)������>1�����������������)����������������� ��:)����7���;��������������� �����:* �"�����������������������9���������������������������������������������� ������������������)�������������������������!������������ �����������������������������)������������� ������/1G������������������������,����� ���������������&
:) "��������������������0����������������������������������0����(���������� �C����� �������FAA�#�����F7)���=���6�)�2����F+����!���;�������"���
D����3�0����� "�������������������+����!���0��������:�����"��������������)�;������������������������ ���������������������������6����������������������������������������������������������)��"����������2����������� ����������������������������;���3?������� ��)�������� ����������
0����� "��������������� �����������������#������&������������������������������ ��0�������:�����"������� ��+����!���?�����������;�������)� ���������� ����=������:�������
��������������� ����������
��
����!���"����' ����(�"����� �-*���� ���=����������(������9������ �(�������- ��������*G�-�������������������� �-*��������-������;������������G���������+��//��*�����������9���������-�����������������(��������� ��!��������*- ������ +������������ �������������� �-*��G���-���L�A�������������� ����������� ���� ������� ���������������������
�������. ������������������ ������������ ��!�� �3������ �����������"
���������������� ���������%�� ��%� %��������������������&
�� ��%
���
�������
����&�
��
���
������
���
����
��%�
����
�����
� �
���
���
��� ��%
� ��
'��
��� �
(
�'())��� #
� �
� #
� �
� #
�
#
� �
�*+,'())��� #
&��-)+)�+./()+�()0()+)12�2-)�,3)(,')�+./()+�4/(���56)+2*/11,*()+�./708)2)9�,+�/4��0(*8��!:�##
4�����������������������������5�-����������������� ���� ����������-��������� ���
��
��������������� ����������
2 Background Information
The following chapter provides the background information to the proposed development. The history ofthe Fort Road area is initially discussed to give context to the proposed redevelopment concept. Theexisting conditions in the area are highlighted, focusing on the area’s general character, land use, trans-portation facilities, infrastructure and landmarks. Finally, the existing zoning regulations which governthe area are explained.
2.1 Historic Fort Road��������7�������!���"��������������9��,�������� 7���//G�(��������������������*����(�������� ��!���.�,����(����4���� ���� �-*���������!��"���������9�����(������-������������.(��%�*-��7����,����� �������/#��������� �������������H���, 7����� �-�����������9�������� �����,�����7�������������-���������;7���/�+���������9���������(�9������������+���������+���9�����+�������(�������+�����7��������-+����������(�%��������4*-����
;��,����%�**�����
4�����/�����������!���"����������(���9 ���������*� ��(��������(������+���������������� ��������������������������������������������**���7(��������������������)�����.���������*���������?��(�22���.������!���"���@�������*� ��*�����(�����*������������+��������9���*������������ �����������*������������� �-��������H���(��,���� �+���*� 7����������������������,����(�G��*-�������(�������������������97�������������(������������8�������������&���������,��������"�� (�7�����%��������)������+�(�����(��������-��������-���������%)"�������#�
����7������ 7���*������������� �����,����(����7���������(�9�� ����� �,���������� �� ���������� �(��9�� �������*���*�������.(������,����� ��������/#��������7���� �������� ���*��,�������������*���������������������7��������������������������� ���*��,������������������/:���7�9���,�*�,���,����������9�����������������%���������,��G�- ���9�� �������2������7���(����+����*�,���,������ ���������*��� ���������*-7���� �+���*�������������������97����(����������������*�������*�����
������ ����6�����
6���������� ����!��1�������1�����1�
��������������� ����������
�
4��������/����%�7������*������(�-����� �������;� ����������������(��������� �-*�����������*�����1"��7�*+���7�- �������������-��������������������-�(��������(�� ������������ 7���������������� �-*����4����#/����;� �������.���������"����� �-*���� ���?�"�@���6����� ����������������7�������1"�� ������J ��������7GA������������� ��������������������������������������������� �������� �!�������B�%���H��� 7+�9�(������#/�������#���� ���2�����(��������� �����(����9�� �
�(����+���������� ������� �-*���(��*������ ����(����������������#/G��������/G9��� �����*���-��,��������-��������- ��+�%���������,�������&�����+�� ������(��,����*��7��������������9�����(�����*��.��������������������9� ����������������������*�����(������������7�!���"������������������������+�������������9���� ��*������������� �����4����9���*���������9�(������(��(����*�������������������9��9��)������ �+����' ����(��� �������*��7�-���������9����������������*������������������������������*�7����������������������-���� �������A��9����� ���B����)��������*�����
2.2 Existing Conditions������ �(���������������9�����!����������������������7������������-���������9������*(���������������������������-��-���������� �-*����3������������!���"����������� ����������������������
2.2.1 General Character of Old Town
����' ����(������������ ���� 7�A*�$�����B�����������1����������9����������!���"�����-������������������**����� +�(�����*�$�������� ����+��������+�����������������-�����������������9����������-�������������������-�����������9����������**����� ���������������������������������������� +�(���-��*��� 7���� ����*� 7�������(�����22�.��������*����*������������7��������������22�.�����4���������9�(�������!���"������**����� ���-��������%)D�1"�����,����������*�$�������*� �����������+���**����� �9���������������� ���������.-��������,�9��9� ����*�������*�8���-��������������������(� �
����' ����(����**����� ������������*������������������*�����������*����9�������������������7��'��������������9�����6����(���������������:������������� �����������9�����+������������7��������*��7�������������������������������9�� ������������:��������9��������������������-��������������������7����������������*�������������(�7����*���-������������������--������������������� ���������������*������������ ��������������+�9���-������������7��(���+�-����� �� 7������������9�(����!��"�����������%)D1"�����,�
!���"����?���*�� 7�!���.�,����(������� �������*�����������@�(��������� 7�(�� �������������(���(�� ���������� ��-��,���������7+�������������������� ������(�������� ���������*������������������� �*�����������������9�(������+///�������2+///������ ��-�����7������������-��,���������������������9������������' ����(��(����*������������������� ���������������� �*��������������������������������*-������������ �������-��,���+���� �:-��,����-����(�������������������������������' ����(��
�������(� ,�� ����!���"�������������(�������������������-���������-���� 7���������-���������� �*������������������-�������������������4�����' ����(�����(� ,���������������*�����������������������������������+�9�����+�-�������� ������������7�����-���������*������
��-������������ �����������������������+����' ����(��������*��7������-������������������������� ��������*9��������������� �9�� ����+�����������������-�+9���������� ���������������6�����9��,+��������9�� �����*����+����������7�����(� ������������**�*���(����������**���7������������������� �6���
��������������� ����
�
��������������� ����������
2.2.2 The Natural Environment, Parks and Open Space
�����-����-�7����������98����������������������-����*���� 7�� ���5��(��������(����������������� ���� 7���������97���� ��������������+������� (�7���������������9�� ���������������������������*���������9 ��������������������������-��������������� ���������������:(�����!���"����9�� �*������������������������� �-*��������� ���5�������+����%)D1"������:��:(�7����������8������������ �6����� �������������������7���������������������������������-��*��� 7��--���� ����9 �����-���� ��� ����-���������(����
����-��*��7�-��,��������������������������������7+�.-��������,+�����9������������� 7��������������������� �-*�������������.-��������,�9��9� ����*����������*-�������7�(����������������� �7������$����� 7������������**���*��������������9���� �*������� �-*������-�������������7� ��-������� ��,����(������������+���(�����������-����� ��������������������(�����(��(����*������������%�-�� �%�7�"�����5� �7���,���� �7�*�
2.2.3 Transportation
!���"������-��������*�8��������� ������-����������������7�*�������������*�����'����*�8�������(�7�������7�*������/�.���+�22�.���+����������������C� �(�������� ������������ �*�����!���"���������2+///������ ��-�����7�9�(����22�.�������C� �(��������� �������+///������ ��-�����7�9�(����22�.�������������������
���� ���������������-������������� �������+�!���"�������9������������������J ���.������������� �"���(�7G���H������J�������������� ��������������������������������������������"#���$%&��������J ���(�7�%�������G���-��-���(� �9��������������C� �(��������� J4�����"����1��-G����������+�(������������J'����"����"���G�������������4���-��-������!���"����(� �9��(����������$� ����������**��������
��������������*9������J1��� �"���G�J��������������������������������'�����������������#��$%&��(��������' ����(���1������9�(����!���"�����������%)D1"�����,+�����-��-�������(� �� ��9������ �-�����������������(������������ ���
�� �� ���
�������7 ����� ��������� ��������!�� ��� �����$���� ��������� ��������!�� ��&&&�)
0��1� ��� ���������� ������������ ���� ��������� �����2���� ����������
������ �!��1�-���-��������� ��
��������������� ����������
��
2.2.4 Municipal Utilities
�������������.�������;������������������*���������9 ���>��,����������������9���������������������///��������� ��������� �-���������������������7�����+��������7�������*9������(���7�*����������������������������7������������-���7������������+���� �����9����������������������� �-*���
���7����������������*����������7����,��(����$��(����������������������������������������� ��9���� �6���������� ��������7���(����������(���������������$������*9������(���� ����!���"����������� �����������!���"������������������9��������� ��� ������7�����������������9�����-��-������ �(����+���������� �-*����������� ���������-��9 ����� ��������-������������*����������7�� �(�
������9 ����+��$�������� ��� ������7��(���(� �9����H�����������������*������$����������7����,��(��������� ������-��� � ������1"����������(�7�������������������������7����,��(���� ���������������
.�*������(�7������������������������*9������(����$�������������� �-*������������������ ��9��� �*��������������-��9 �����������-�������������*��(����$�������$�������*��(���(��������' ����(�������� �-*��������*�7�9���� �6�������������9�����-��-�����(����--��-�������*�(����*�����*���*������
.��*��(���7�*���-���7��������������������9�������������������������-�����������*�(����*�����*���*������� �*���������������������*���������� �-*������������-���������*����������*- ������(�� ��9����������-����������������� �6������*�����*�(����*�����*�����������*��������;��������*�������������������������(����H�� �7�������(� ���������������� �(�
4�����������-������������(� �9����7�����������-����������������**����� 7��-- ����������������-����+�(���+�� ������7����������������-�����������$��������������������������������� ��� �7�
2.2.5 Landmarks
��8��� ���*��,��������������� �������%���������,���������� �*�,����,���������������������/�*�����1�������������������������98��������������*���*�������-��,���������7����������������������������4������*��(�7+����������� ����?%�����7�;@������ �� � ����������������������22���.��������!���"����������������������������*�����������-���������9��������������(����������������� ���*��,���� ������������7(�7��������!���"����' ����(��9����������
2.2.6 Zoning
������**����� � ����������' ����(����7��������6�����%;��?1�(�4����7�;����@+�%'?%�**����� �'�����@�����%)%�?)����9��������%�����������3���@������-��-���������%;�6������A��-����������� �(������7���**����� +���������������������� ������� ���������� ����(�7����9�������������� �����B������-��-���������%'�6������A��-�����������*����*�����7�������+���**����� ������������� ����� �-*�����������������7+��������1����"�� ������������������������ ��������������������������9� �7�97�9���-���������*�9� ���������B������-��-���������%)%�3������A��-�������������������������**����� ����-����� ����������+�(�����������������������������7:�:��7����������������(������������ ������9�������B�
����' ����(����� ���98�����������������%�**����� �.��--����.����'��� �7��������� �7�����*�����*�������������-����������������������--������������ ���-��$�*�7���������� �������4���**��7+������ ������������ �-*������� ������<
E ;�� ������� ��������*�$�*�*�������������/�/2�*+��������������������������(���������F
85���� ����������� ���� �� ����� ������������
��
��������������� ����������
E ;�� ������� ��������6�����9��,�������9��,�����-�������*�������**���������� ���������������������(� ,�����F
E ������������������ �9������ �-���������**����� ���F
E 5����� ���������� �9����������������9����� ������-��� ����9���,������������M���F����
E )�(����� �-*�������*�8���������������������� ����������������������������+�����������������+�����-��+� �����-������� �������� �������������*���� �������� �-*���
1��������� 7������(��������' ����(����-��*��� 7�6���������*����*������������7�������� ������������ ���� ����6�����"���? ����"����-��*��@�����"�#�?�����*�"���-��*��@������-��-����������6��������-������������������������*����*������-��*��9�� �������-����� 7��1�����������(����6�������-����������� �(�����7��������� �����*����(��������
���������� ����!���"���������������' ����(��������������������������(�7���**����� ��-��������98����������8���%�**����� �%��������'��� �7������-��-������������� �7��A��������������� �-*���� ������8���%�**����� �%�������������� 7�����������������������������������������-����������������������7B�
�����������������������' ����(�+� ������-��*��� 7�6���������������� ����9���������������� �-�������������*��-��,���������7+�� ������*���������� ������(� ���������
��������������� ����������
��
3. Redevelopment Influences, Goals and Principles
The following chapter provides an overview of the primary influences, opportunities and constraintsaffecting the Old Town area. The goals and objectives developed for the project are discussed as are theplanning principles which underlie the approach to the redevelopment project. The planning principles,which stem from two major North American planning movements – Transit-Oriented Development andSmart Growth – are explained.
3.1 RedevelopmentInfluences
.�*��������,�7����������������������� ����������������� �-*���������' ����(����������9����������� �(�����������5��(������--���������������������7�-��������������� ������������-����������-��-���������-�- ���
3.1.1 Deterioration in the Fort Road Area
������������ ���+����' ����(��!���"�������������������������������9 7������� ���/7�����"���� �������������������� ��� 7���H����������������������������--������*��������������9�������**���7�����*�8���������������������
3.1.2 Presence of Vacant and Under-utilised Land
����-������������ ������*����������������������:�� ���� ���������������-����������$�� ����--�����7��������� �-���������������� ����(�7��>����� ������������������� ����$�+����� �-*��������������������������� �������� ���4���������+����%�7������*�����(���� ������*������� ����������' ����(������+�-������ 7���H����������������-������97-��?���*�-��@�
>����� ����:�� ��- ������������������ ��������--�����+�����*- �*�����������9�-����+�*�����������*��������97����%�7���������������� �-*������ ������98���������*�������%�7�(� ������ ������ �������-��-��7+��������������� 7�� �����--��������� �-���(����-��-�� �����-�������*������-� ��7���������������9 �������������������� ��+����;� �������.������"������������������������� ����
3.1.3 Fort Road History
����!���"����������������������������7���������(����������������� 7���*�����������������$����������������������� ���*��,�9��� ����������������+-������-�+�*�*���9� �����������9�������**�*������������+�������(��������������������**���7����������7���������!���"����' ����(�����������7�������J������- ���G��;�� ���������������7������������--�����7�������������*�������(� ������ 7-�������������H���J�������- ���G+�9��� ��-���������*������*�������������������9�� ����*+��� ���+������������������� �,���.�--�������*������������>��������*����������������������H����������������� ����(� ��������(������*������9���*- �*���������(������$��������� �-*���
9��� ���� ��� ���������� ������������ �������
��
��������������� ����������
�� !������ �"��"�"#$
�������������
�����������
����
����
�!����
������
�!����
����������
�����
�����
�����
�!�����
�"����
�������� ����������
�������
������
�����
������
�"���
�����
�!�����
���������
������
�����
��������
������
������
������
���������
��#�����
�����������
��#����
���������
������
�����
��������
������
������
���������
��#�����
����� �������� �������
��������
�!����
�������
�� ����!"�#"�����
$%&'()*+,-.*,
Map 4: City Land Ownership in Old Town Area
9��� ���� ��� ���������� ������������ ������
9��� ���� �:������ ������������������������� �
��������������� ����������
��
��&���
� �
��
��&���
� �
��
� ��)��� ��� �
����
��
� �*���
�
%�"�����&#��$#$'��"#$�(���!�$"�'��� ����� ������������������/������ ����������
����������� ������������� �������������� ����������������0�
����������� ��������������������������(� &���� ��������&������(������ ,���������� &(,"
���������� ���������� ������� ��������������������������������
� ��)��� ��� �
� �*���
�
����
��
� ���
�
� � �
�
(*+).'$(12-+&�(�&�(.,)%,+*%*3
������������������������ ��
����
�����
�����
�"����
�����
���������
������
��������
������
������
������
���������
��#�����
�����������
��#����
�����
��������
��#�����
�!����
�������
�����
����
�����
�����������
�������
�������� ��������
�+����
�,����
3.1.4 Location of LRT Station
����' ����(��������� ������(������//�*����������;� �������1"��.������.�������� �����/G����%�7������*��������������������������������� �����������:����7�������� ����� �-*���������������*�$������(������ ���-��$�*�7������1"��.���������' ����(������ ����7��$-��������������� �-*��������������7��������� ���������� ���������� ����-� ��7����������
3.1.5 Accommodating Transportation Needs
����**���������������������������������� ����!���"�������9�����������������������%�7����������� 7���#/G������ ������*�- �����(�����!���"�������$� �������*�C� �(�������� �����������������9����������������������*�������%�7��(������������ 7�(��������:��:(�7�9�(�����������������������������**���������$-���������$� ����� �(����+�����������������������������:��:(�7�9�(����C� �(��������� ����������������
'�������7���+����%�7������������������������-������������**����������������������� �(�����������' ����(�������
������������ ��� ��
4�����*�����#/���7�-� ��7�-��-����������� �-*��������97-��������������!��"�����������(�7����- ��(�� ��9���������97������������������ �������������������!���"���+�����������8����������1"�D%)���� ����,��������(�����(�7�(���97-�����' ����(�����*���-�����������22�.��������8�����-���!���"����������������������?��������1"��.����@�
0������������(�7����- �������-�����$�����!���"����(����9������������������(�7����:9�������������������(��������������(�� ��9������(�7�����:9�������������-�����������.������-��*���������������������:��:(�7�������**���������������*�����#/G�
�� �������������
;������������ ���**����� ������ �6�����D���-�������- ��������--�������������!��"��������+���(����������������������*��������� ����//����������������(��-����������!���"����' ����(��������-����(�9�������(��������!���"�������$� ����97-�������������������� ��/�*�������������������!���"���+���*����������� �����������������9�� ���������9����������(���������-����(��� �*�� 7�������97�9��� ��������������� �-*�����������-����������.������������� ��������4�(������� 7��� ����$-�����+�9����� ������������--�����7�����-���������� �-������9���� ����(�������(�-�������:���������**����� ��������������������7���������8����������;� �������������.�����
4�����*��������������(�7����- ��(�� ����I����*� �������������(�� �����(��������-����(�� �����I��*� �����4����*����������������� ������������+���(���������-����(�� ���������%�7�����*����I�//+///�Map 5: Fort Road Widening and One-Way Couplet Options
��������������� ����� ��������,����� ���������
��
��������������� ����������
3.1.6 Demonstration Project for Future Development
�������������7��������� +�*�$������������������������ �-*��+����-��-������� �-*���������$�� ����$�*- �����(������%�7�����*�����������������������J0�9��1����4������������.����7G�D�J.*���%�������������� �-����'���%�**���7G�
����-��8������ ��9������������*��������-��8������������� �-*������������������������������1"�������� �������)������1"�� ������(� ���������������������� ������������$������������1"��7�*�
3.2 Project Goals, Objectives and Planning Principles
3.2.1 Project Goals
����-��-���������������-����������9�� �������� ������ ������-�9�(���� ������- ��������������-�������- �������
������� �������-��-���������� �-*���-��8�������������� �6������������!���"����' ���(������������**������������������������� �������������!���"�����4������������-��8���(� �-��������������������������+������������**����� ������7�����8�9����(������-�������:���������������*���(�����(� ,�����������������;� �������1"�������
'������� �������-��������������� ���� ��� �������������-����������������*�9� �7��-���97����� �-����-��,+�(� ,���������7� ��-����������,���� ��,����1"��.����+��������� +���������� �������**����� ������
3.2.2 Project Objectives
�����98������������������� �-*���-��8����*����*����� ���'98������������������;� �������.������"�������,�7��98���������*�����"������-�������������������+��9 �����������-�����������-���-����������<
E ��9 ����� �������-�����(�������������������-�������1"�F
E ����������������������� ��������1"������F
E %������ ����������*�������� ����������� �������**����� F
E %�*9�������� +�������������������� �������-��8��F
E ��9 �����-��������6����(���������*�����(� ,�����������������1"������F
E ���� �-��������-����������(��,�����������-�9 �������-������-��-����F����
E ���� �-���7:�(���� ������*�$��������*��������-��8���
3.2.3 Planning Principles - Transit-Oriented Development and Smart Growth
�����--��������- ��������������� �6�����������' ����(�������(����9�� ��������� ��'98���������*�����"�����������- �������-�����- �����-������*�(��*�8���)����*�������- �������*���*��<
E �����:'����������� �-*��F����
E .*���&��(��
������ ������ ������������ ����������������������+���*-��������+�-�������:������ 7���� �-*��������9�� �(�������7�(� ,����������������*�8����������������������� 7��� ��������*-���*�$������������� ����������97������+����������������-��*��-�������������7�
��������������� ����������
��
���� ���� ��������������*��,���������*-��+�����������9 �+�-�������:�������+*�$���������� �-*���-��������� ��������+�9�����������-�����- ������� �������� ���������������������(�����9���-��( �
.���������� ���-��$�*�7������1"�������(�������������� �-*���-����� +����-��-���' ����(�������� �-*���-��8��������� 7� ������������**��������-�����- ���������(�����������(������� ���� ��������-�����- �����������9������*�������� �9� �(�
Transit-Oriented Development (TOD)
“Transit-Oriented Development (TOD) is a mixed-use community within an average 2,000-foot walking distance of a transit stop and core commercial area. TOD’s mix residential,retail, office, open space, and public uses in a walkable environment, making it convenientfor residents and employees to travel by transit, bicycle, foot, or car”. Source: Peter Calthorpe,The Next American Metropolis
�'�G����������� ��������(�7�����������������9��������97�-����*�����*-����������������-����������������)����9���������� �����������������������-���+�8�9+����� �������**����� ������+��������������� ��--��������� �(�������7��������������������
1�����������'�G����� ��,���(�������������-��������(� ,(�7+����-��,������*���������������������-����������������*�9� ���0�9����-���-��������-��,�9���*������ �-���������**���7������7�(�� ������-���������������������� ����������������������**���7� ����(���(�������(� ,+�������+���������������-������������������������������ ������+��*������*-������*+�����*������-�����������+�������*���
���� �-*���-�����������--�����7�����������*���� ����9 ����**���7�����������*�����
���!����� ��"��������� ������ ������������
#$ %�&��� ����������
E ����� �������'�������-������ ������������*�8���������-�������������������� �-*��F
E ����������������*�8��+������9����'�+����������-���� ��9����������������$-���9�� ���F
E ����������������������(� � ������ ��������*����������-F
E 97� �������������+��*- �7*�����������������������������-+�7������*���� 7������������9� �7��������������������������(�������-��������$� ���� 7�����������
'$ ���(�)����*���
E ������� �-*������ ��9��������� �������(� ,�9 ��L�7-��� 7�����������������9���(� ,�����--��$�*�� 7���*����+�����//�*���F
E (�������� +��*- �7*�����������������������(�����(� ,����������������������9�������������������������*����� �+�-��- �������������������(� ,
�����; 2��������������������� ���+��� ����2�������� ������� ����,�5��%������ �����������:�!������������
�"���1� ����� ������ �� �� ��� ���������-���"������������������� ��"<������ �� �"�� ��������
��
��������������� ����������
+$ ������� ��,���"� �
E ���'������������7���<
: 1����0�<�������������*�$����������������(������������ �-*��F
: %����%�**����� <������������ ����������� ������������������ F
: �����<���*�$�����������7-�+�������+�-����� ��� F
: ��9 ���0�<����� +�-��,+�- �6�+����
E 97���������������*��������������� ����������������'������������������*�(�����������+�������������A�7�����������B�-����*�����������������������������������*�����������7����
-$ !����*���� �"� ���!��������
E �����7�����������������������������������-� ���������9���-��9 ���������� ��������-������7����������*�9� ���������*����- ���������������������--��-����� �����-����
Smart Growth.*������(��*�����������*-���������- ��������������+������+����� �-+������ �6�����9�� ����**����������� ���<
E ����������H������������**���7�����- ���F
E -��������������������� ��9 ������� ������� ��� ��������F
E �H���9 7�����9�������������9������������� �-*��F����
E �$-�������������������-������+��*- �7*������������������������������ 7��-���9 ��*������
%�*-��+�����������9 �+�-�������:�������+�*�$���������� �-*���-��������� ���������-��*�6������-- �������������-�����- �����*������(��
Source: The Smart Growth Network http://www.smartgrowth.org/about/overview.asp
����.*���&��(��*���*��������������0�.��������*������/G������-�����������(���������������������� ����� �-*���-����+����������6���97���9���-��( +�(������� ����������� ������*��������������������7+����%�����+������ ������� +�-�������� �����*�����-� ������*���������6�����������*9���������*������(��*���*��������������9 ����-� ����+�-�����*�������*��������-��8������*- �*���*������(������� ��� � ��� �
4����������-���� ������� �-*���-������+�.*���&��(������������ �������������������� ����(��(���������� ����������������������� ����7�������97��������������.*��&��(�����������������������(����������������( 7���9���6���� ���+��$��������* ���+��������������*��� 7�������������
9�������!����� ������ ������� ����������� ������
��������������� ����������
�
�������-�����- �����.*���&��(������������97����.*���&��(��)�(��,������� ����9� �(<
%���*������"����� ���� �
�� %�������"�������� ������'--������������%�����
�� %�����>� ,�9 ��)����9�������
�� ����������%�**���7�����.�,��� ����%� �9������
�� !������������+���������� ����(�����.�����.�������� ���
�� ��,������ �-*������������������9 �+�!��������%����������
2� ��$�1����0�
�� ��������'-���.-���+�!��* ���+�)���� �;���7�����%����� ��������*��� �����
#� ����������5����7��������-�������%�����
�� .���������������������� �-*�����(�����$�����%�**�����
�/� ��,��������������%�*-���;�� ����������
6����� ���"����� �
��5�������� ��������� ���������� ������� ����������������������+������*7��������
�
��������������� ����������
4. The Proposed Development
The following chapter details the proposed development concept. The overall planning concept isidentified followed by a detailed description of the Old Town concept. Four major focus areas fordevelopment are identified, followed by an in depth description of each of these areas. Finally, proposedamendments to the ARP and Zoning Bylaw that will enable the implementation of this plan arediscussed.
4.1 Overall PlanningConcept
��-������ 7�������+�������$�����-����� �������' ����(�������� �-*���(� ���������� 7���������� ��� ������������ ����� �-*�����������9������������*�������-��8���������������9������� �-*��������*������&���������(������*- ��������������� �����-�- ���(������ �-�����������9������-��-�������� �-*���������' ����(��!��"��������������������������������7�(���������������� �-*�������������������(�� ��?�����-�2@�
!��������� �-*����--����������������������������� �- ������������-���� ���<
E ������� �-*���������K������ ��4������ ��������������������*�$��������������(�� ���������� ����������� �������**����� ���+�(������������7�������������� ��������1"������F
E �������� ����������7������������*�$���������� �-*���������������� 7�����������;� ��������1"��.����F����
E ��������'������������ �-*���-��8������������*���%���������,�����+������������97�*�$�����**����� +� ����������� ����������������7��������� �������������������� �-*��������������1"��.�����8�������������C� �(��������� �
����
��
����
����
�����
��#����
������������������������ ��
����������
�����
�"����
�����
�"���
���������
������
��������
������
������
������
���������
��#�����
�����������
�����
��������
��#�����
�!����
�������
�����
����������
�������
������
�����������
�������
�������� ��������
�������
������
��
� ���� �� �
��������
� �*���
�
���4+&�+�.,%15��(4-�&
�(�&�(.,
����������������� �� ������������������ �������� �
��� ����������� �
��������������������
��������� �
������� ��������
������� �����
������������������� ����������� �
���� ��
�����
��������������%�� ��������
�-��� ������ ���
Map 6: Overall Planning Concept
��������������� ����������
��
����������
�����
������
������
������
�����������
�����������������
��������
������
�����������
� ���� �
���
������
������
������
�����
�����������������������������������������
�������������������������������������������������������������
��������������� �� ������������� ��� ��������� �������������
���������������� �������� ���
������� �������� ���
��������������� ����������������������������� �����
�� �������� ������ ���������������� ������
���� ������
������������������������ ��������� ������� �� ��� � ����������������� �������������������������� ����������� ������������������������� ����� ����� �������������� �� �� ������������������ �� �������������� ������
������������������������������ ��������������� ���������� ������ ��
��!�������"� ����#�������� ����������������������
�������� �������� �� ��� �������� ������������� �������
������
4.2 Old Town MasterPlan Concept
���������� �-*������!���"����' ����(��(� �9������*-���������-��8������� ���������*9����������� ��������������-�����-��������������������� �(������9�����-��8�������*�����������,�7����������<
E ����-��������*-����*��E .�����-�������*���7��*-����*��E %�**����� ������������� ����� �-*��E '-���-��������-������������� ����
������������� ����������� ������������������������������������������� �������������������������������������� ��������������������������������������������� ����� ������ �� �!����������������������������������������� ��������������������������� ����� ���������������������������������������� ����������
• Fort Road will be widened to 6 lanes of traffic with the outer lanes being used for on-streetparking. The City will purchase commercial land on the east side of Fort Road for the roadwayexpansion.
• High-density residential housing will be developed between Fort Road and the CN/LRTTracks. Existing businesses will be up-graded along Fort Road and new commercial, office, andresidential mixed-use developments will also occur to create a new urban village.
• The pedestrian orientation of the main street will be strengthened through significantstreetscape improvements to create an attractive, comfortable shopping district.
• A pedestrian network of sidewalks, footpaths and laneways will be formed to connect thecommunity with the LRT Transit Station in conjunction with a multi-use corridor and parksystem alongside the CN/LRT rail track.
Map 7: Old TownMaster Plan Concept
��
��������������� ����������
�����������������������
�� �������������������
������������������������ ����
�����
�"����
�����
��������
������
������
������
��#�����
�����������
�����
��������
��#�����
�����
����
�����
�����������
�������
�������� ��������
�+����
�,����
� ���� �� �
� �*���
���� �
&#��$#$'�%�%�"����������� �� ��� ��6�����
���������������� ���������������� ������������������������ ��
2�������������������������������������������-�� ���� �������� ���������������������������������5� �������������� ������78��������� �
������� �������9�:.��8����� � ��6��������������������
#$"��#�����&�)��)�"��+���������������� ���������� � 5����������� � ������� �������������������������5� ������/������������� �������� �� ���������
������� �������665�8����� � ��6��������������������
����!���"����' ����(�������� ���%����-����**���6���������������9� �(<
4.2.1 Transportation Improvements
�������������� ���
!���"����(� �9��(����������$� ���+�(������/�*�����$-�������������$���������:��:(�7�����(� �9������*- ���������������%�7�-���������-��-���������������������!���"���9�(����22�.�������������������
����(����(������ ��������������(�7�������' ����(��(� �9������������:����-��,���+��� ������*�����!���"������(����������$� ����������������������������' ����(��'�:����-��,����(� �*�,����--����������' ����(����������(� ��������������������9������9�(����-����������������������!���"������4����������+�(����!���"������(������� �� ������ ��������$� ���+����-��,���� ����(�� ��9�������������� ��������-��,�����������*�������?���:9�����������@����������������?����:9�����������@�
�����$-���������!���"����(� ������������������������������(�7����������������� ������������*��� �������9�� �������������������������������-��-�����(� �����9������� �-�������*�$�����**����� ������������� ����
�������(� ,�������(������(� �9��(���������������������(�������������-��������*��������(����(� ,���9��9�� ��������������
�� �����-���*����*�(� �9�������������(��������������������+�(���������� ���9�����-����������������������������*����*�(� �������� �(�������������*-���������-���*���7�
����-���� �*�������������(� �9��*������������/�,*D������������ ����������(� �9��� �6��������� ����-��������*���*���
Map 8: Transportation Improvements
������������������ ������������ ���� �����
��� ���������������������������� �������-���������� � ���������0"���%�� ���
��������������� ����������
��
�� �����������������
��������(�7�7�*�9�(����!���"�����������1"�����,�(� �9�����������������**����������(����� �-*����������������������������*��������� ������������� �������-�������������������������������� �-��%����� 7+�2�+�2�+�2������2��.�������������������������������� ���������� ���(�7����������������������� �-*��������-������*���(�����-��9 ������(�7�7�*���������������������L�������� �����(�7�7�*(� �9������*�����������- ����*- �*�����������
4.2.2 Streetscape and Amenity Improvements
.�����-�������*���7��*-����*���(� �����������������������-�����������������������' ����(�G�*���������������������������������*����9 ����--�������������������������������-��������������*-����*�����������(� ,�(� �9��(����������*����$�������*����(��������*������-�����������������-��������-����������(� ,������� �(�������������������������(� ,������
��(�������*��(� �9����������� ���!���"���G����������!�M����������������*-����*�������$�������������9�����9�� �����(� ������!���"������*���:�����������: ���
'��!���"������������(� � ���������( 7�(����������(� ,��������*��������-�.�����-�����������������*-��9 ��9�����+�����*��� � �*-�������+��������-�������� ������+����9����9��������������(� �����������*����9 ��-��������������*���
������������������������������ ������9�(����!���"�������������� (�7� ����(� �9�-������.���(� ,�(� �� ��9��������������� �����(�������������������*��� � �*-������F����(� ������9��������-�������:����������������� ���������������������
��� ���"#��$����������������%&������
������� ������7��������������1���������������������� ���������1���� ������
��
��������������� ����������
4.2.3 Commercial and Residential Development
4�-��$�*�7���;� �������1"�������*�,�����!���"������������� 7�����������������������������:����������9����� ����
����-��-�������� �-*���(� �-�����������-��*��� 7���**����� ����� �-*���� ����!���"����������������7��������� ����� �-*��������������9������!���"���+���8����������%)D1"����� � �����������������9�(����(� �9��*�$������(�����**����� +� ����������� ������������ ����
�4���� +��--��$�*�� 7���/��������� �����(� �9������ �-������������������7������ �-*�����������������������/��������� ������9������**����� �-��*���� ����!��"����
������(� �9���--��$�*�� 7��/+///�����+///�H��������������**����� �-�������� �-��� �����������������!���"����������*-����*�������������-���������*���������' ���(��(� �� �������������-����� �������(������-���������**����� ���9��9�� �������(��������!���"����
�������������������� ���� �����
4��������������������**����� ������� ����!���"����(� �� �(����������H�����*9�����������**����� +����� +�������+������������� ��--���������%�*9�����(��������-��*-����*�������������9�����������(� �9������ �-�����������9����-�������:���������--�����������*���
������������ ����������9�� ������ ����!���"����(� �9����**����� ���������D������� ���-(������������ �-*������- �6�+����(� ,�����+�����-������������������������(� �9��������������"������� ����D��������������(� �9������ �-����������--������7����9�� �����������(� ����������� ������������ 7����-�9 �������������*��,����*����!����$�*- �+��������� ���������9����� 7����������������������������������
"������� ������������--������7�(� �����������:�����-�������������9���������������������������9�������������9�������������������7������������������� 7+����*�$��:���������(� ��� -���������!���"�������+������� -��--��+�������������������� �����9��������
������ ������� ��� �������� �
����!���"����' ����(������������� 7�������������������7��������� ����� �-*�������������������������������������� � ��������8����������;� �������1"�������(� ������������������-�������1"�+�-����������-����������� ���7 ���������������*����G���6��+�������������--���!���"��������(� ,�9 �������9��������
������������ ������(� ������9�������:���������*����*������(���������� �-*�������������������������������� ����(� ���������� 7������������: ���������������(� �����������������-���������������*�������� �(�������-��9 ��������*������������������������������-������� ���D(��,�����
���,����(� �9������**�����������������*9������������:����-��,����������������-��,���������������������:�����-��*���9�� �����
4�����������7�������������-��������(� �-�����������������������*�:-������-��������������(�� �����-��$�*�7������!���"����9�����������-������--��������������� ������������-����������--����
�������������������������������������-������������ ��� ���-����������� ��������������� ������������������������� �������������
6����� ���"����� ��-����� �5��������������������������� ������� � ����������������������� �� ���������� �������� ����� �� �� ����-�����
������ ��� ��������������� ������� ���"������ ������ ���� ���������������1��
��������������� ����������
��
��� ���� ��� �
���������9�(�������!���"������**����� ���-�����������������7��������� ������(� �9����� 7�*�$����������������������$�������**����� ����� ����������� �9�����������A*��� �B������(� �9���������+�(�� ���*��������-���������-��-����������������*�7�9������� �-��������������7��������� ����*�$������9�� ���������������� �-*���-��8��*�7�� ����� ����������-������:�������*��������9�� ����������������
4.2.4 Open Space and Pedestrian Circulation
'���������*����� �� �*�������������������:�������������9������������������������ 7�(� ,�9 ������������� +��������������������(��,�������(� ,+� ���(�7+��-��-���+�*� �:������ �����-�������:������������*��9������������(� �-����������������������9�(�������- �������-��- ��(��������
������������������������ ��
����
����
�
�����
�"����
�����
���������
������
��������
������
���������
�����������
��#����
�����
��������
�!����
�������
�����
����
�����
�����������
�������
�������
�������� ���������+��
��
�,����
������
�.����
+����������� ���������� ����������������� ������������������������������
������ ��������� ����� ����� �������������� �� �� ������������������ �����
�������� ������ ������������"�������������
������������������������������ ����!��������������� ��;����� ����������������
��������������� ��������/������� �������/
���� ������� �����������������������������
����� ��������� ������������������� ����������� ������������� ��� 5������2���
Map 9: Old Town Area Land Use Concept
��
��������������� ����������
��������� �����7�*�(� �9������ �-�����-������� ��,����(��������!���"������**���7���������1"��.������4���������������!���"�������(� ,��*-����*������������(7�*�������(� ,����������������7��������� �����+���� ���(�7����9������!���"����(� 9������ �-�������������-�������� ��,����J*�(G��"������� ����������������(� � �������������� 7�-����+���������(� : �� ���(�7�*�,������*���������*- 7�������������������
�����������������������*� ������� ���-��,�-����(� �9������ �-�����8�����������/*�������� �-*���9������6����� �������%)���� ����,������-��,�-����(� �9���������������6�������������������(� �����**�����9���-���������������������������+�����-������������������
���� �������-���-�������������(� �����**�������*� �:������ �����-�������������7� �+ ��,����.-��������,������1"��.�����������������+���������������������(�����(��(���*������������%�-�� �%�7�"�����5� �7����,���� �7�*�
���,�-����(� �9����H�������������� �-���(����������8�����������$��������������7�������� ������������(���������!���"�����!���������9����� �������������-��-�����������"����� �-*���1��7���������(��9�� ��-�������������� 7���#/G�������� ����--��$�*�� 7�2��������������9�������������������������9�(������#/�������#������*���I�/#+///����9������������������-��-���
!�������-���-���+����������*���������9���- �6�+���� ��9������ �-���(��������!���"���' ����(����**����� �6������������� ��������������-���-����7�*�(� ������������������������������-���������������� ����*- �*�������-�����*�
4.3 ARP and Zoning Bylaw Amendments1��������������� �-*���������;� �������D�!���"����������������� 7����� ����97���;� �������.������"��?;7 �(�)�����##@���(� ��������*�����3������;7 �(�?;7 �(�)����#//@������3������;7 �(��������������������%�**����� �.��--����.����'��� �7?�%..'@����������8���%�**����� �%��������'��� �7�?�%%@+�(������ �7�-���������������� ����� ����!���"����
�*���*���(� �9����H������������"���������3������;7 �(�������**������������� �-*��������-����������������� �������9�����-��-��������-�����*���*����������������������-��-�������������������������*�������� �9� �(�
4.3.1 ARP Amendments
��������������(� �9����H��������-� �����������;� �������.������"���������-����������(������ �-*��������-���������������� ������������-��+����-� ��7�������������������������"��(��9�������������:��������-�� ��-�7�����*��������- ����98����������-� ��������� ����7��� ��������7�
�*���*������-��������"��(� �-��*��� 7����� �������������� ��������������-�������' ����(�������� ��������-+�����������*������� �*�-����������*���������,��-����*���*������������6���������(����������������������������������������#/G�
4.3.2 Zoning Bylaw Amendments
��� ����������� ��
4���-��-�����������$�����%;�+�%'�����%)%�6����������' ����(�������9�������������������%���� ���6����?�%�@�?���*�-��/@�������%��6����-��������������� ��+������������ ���������+����� �-*��+�������������������9�� �����(����������������7����9 ��+�-�����������������������������H�������������������������������"��
2������ ���"���������������� ������"��������-��� ���������� ���������������������
��������������� ����������
��
�������*$#$'����$'��
�(/0/+)9�();/1*1'�2/�����<./77)(.*,8�,(),=
�(/0/+)9�();/1*1'�2/�����<-*'-�9)1+*2>�()+*9)12*,8���7*?)9�6+)�,(),=
�������������"�#�$�������#� �����#$'��"���"�!�� �)����$'��
�?*+2*1'���)9)+2(*,1��/77)(.*,8��-/00*1'��2())2��3)(8,>�0(/3*+*/1+
�(/0/+)9���)9)+2(*,1��/77)(.*,8��-/00*1'��2())2��3)(8,>�0(/3*+*/1+
�-��� ��&� � ���� �*1'8)��)2,.-)9��)+*9)12*,8��. �/@��)1+*2>��)3)8/07)12��+ �)7*A�)2,.-)9��)+*9)12*,8�/ �/@��*+)��0,(27)12�0 �)9*67��*+)��0,(27)12�� �*'-��*+)��0,(27)12��� �/@��12)1+*2>��6+*1)++��� �)1)(,8��6+*1)++�� �/77)(.*,8��44*.)�� �196+2(*,8��6+*1)++��, �/@��/6+*1'�� �)9*67��196+2(*,8�� �),3>��196+2(*,8% �6B8*.��,(C� �(B,1��)(3*.)�� �196+2(*,8��)+)(3)��� �*2)��0).*4*.��)3)8/07)12��/12(/8��(/3*+*/1� � �)*'-B/6(-//9��/13)1*)1.)
��
��
%
��,
� �
%
��.
��,
%
��+
�
�/
� �
��+
%
�/
��+
��,
���
�0
��
���
��,
��
���0
���
��
���1�,.2
��
��
��
��
��
��
��
���1+�.2
��
���
�!����
������
�!����
������������������������ ��
����������
�����
�����
�����
�!�����
�"����
�������� ����������
�������
�����
������
�"���
�����
�!�����
���������
������
�����
��������
������
������
������
���������
��#�����
�����������
��#����
���������
������
�����
��������
������
������
���������
��#�����
�!����
�������
�
Map 10: Existing and Proposed Zoning
��
��������������� ����������
!��������**����� ������� ����!���"���+����-��-�����%��6����(� �9�� ������������������*���%;�+�%'�����%)%�6�����!���������������7��������� �����*�$�������������9�����������**����� ���-+����-��-�����%��6����(� �9��9����������"���6����(�� �����������-��������������������*�$�������������� �������**����� ����� �-*������� �����%��6����(�� ��� ����������������9�(����!���"�����������%)D1"�����,������������������+��-��������������9������7�������-��-��7������� 7�6������%��?�2�@�
'���� +�����%��6����(� �-���������������� �(�������� �-*�����������<
E �*-�������*�$��:������� �-*��+�������7������**����� ���+����� ����� �-*��������������������7�������� ����!���"���F
E % �������������� ������ ��*- �*�����������������������9�������������� ����������� ������������������*����� ������������9�� ��������������������-���������������*-��9� �7����9�� �����7 �F
E ��������������������������-���-����7�*F
E �*-�������������������*���������-���������������*������������������������������������� �-*��������-��������-�����7�����F����
E ����*-�������������� �����7�*���������� �+�-�������������7� ��
��!���� �����"#�� ��� �
0�9�������������� ����(� ��-- 7���� ����� �-*�����������97����������%���� ���6�������������(������$��������� �-*�������*-��9 ��(����������G����� �-*��������-�����������������H�� �7+�-�������:������������ �-*���������
���������������� ����(� �9�������-�������������;� �������.������"������(� ��� �������-� �������*���������������*����� �+�-�������:������������ �-*���
����-��*��7���*������������ ����(� �9����9�� ������$�����-� ��7�97�-���������- �����+���� �-��+��������+�-��-��7��(����������**���7�*�*9���(����������������������� �-*������������������������ ����(� �-�������������������� ����� -���������� �-*��������7����(������������
���-���������������� ��������*���D�9��������(� �� ��9������ �-��+����������������������(��������9������(��������*�,����7+��������������*-����*����4��������������-��-��7�����9�� ������(����������� 7��*-������$�����������������-�����-������������� �6�����������97��� �(��������� �������(� ��-- 7�����(����� �-*���
$ � ��������� ������������������ ��%� ����
4���-��-�������������������%�**����� �.��--����.����'��� �7�?�%..'@�9���*���������� ������������������ 7�6�����%)%�������������������!���"����?���*�-��/@�����%)%������ ���(��������-��-������(��%��6������������$���������������� �7�(� ��������������-- �����������%..'�-� ��7�(����������(��%��6����
4���-��-�����������%%����� �7�9����*��������*����-������������!���"��������������98���������%..'����� �7���������-���������������%..'����� �7�����*�����--��-�����������7-��������� �-*������������������������!�����*���+����(� ���������7����������������97��������(�� ��� 7����� ���������� �7��������������*�������
��������������� ����������
�
5. The Implementation Process
The following chapter details the implementation process. The proposed process is broken down intothree phases, as described below. It will be carried out over a period of five years. It is proposed thatimplementation will be carried out using a mixture of statutory tools such as plans, policy and zoningbylaws and non-statutory mechanisms such as design competitions and guidelines, marketing, educationand advocacy. As a major landowner the City will have a significant stake in the success of the projectand will also retain control of the outcomes throughout the process.
5.1 The Process�����*- �*�������������!���"����' ����(��"����� �-*��������� ���(� ���H�����9���� ���:�-�������9�(�������������������-��*��+���� ������� �������������� �-*��+�����-�����������.���+����������*���������9 ���>��,+�%�**���7.�����������%��-�����.��������������-��8�����9�������� �
��������*������9����-��-�����������������9����%�7�%����� G��--���� ��������-��8���0-���%�7�%����� ��--���� �����������*��+������(�-��8�����*�����-��-������*������� ���*����- ��+��*���*��������;� �������.������"�+��*���*��������3�����;7 �(���������������� ���������� �������*���97�%�7�%����� �
���������� �-*���-��8���(� �9���*- �*�����������������7����-�����+����*��//�����//�����������-���������-��8������<
E ������<����8����--���� �����.���0-
E ������<����-����������%�������������"����� �-*��
E ������<��"����� �-*������' ����(�
������ ����$- ������������������-���������� �-*���-�������-��������9� �(�
An Edmonton Precedent
The Fort Road Old Town Redevelopment Plan is similar to the plans prepared for thecommunities of Rossdale and Cloverdale.
In both communities the City was a major landowner (40 %) prior to redevelopment. In1987, the City implemented infrastructure improvements for both communities as a preludeto private redevelopment.
The implementation process for Rossdale and Cloverdale included the preparation of urbandesign guidelines, assessment of proposals from potential developers, and the sale of City-owned land to approved developers on condition that they adhered to the new guidelines andzoning bylaws. The dispersal of public land was phased over a 3-year period.
These redevelopment efforts have resulted in significant neighbourhood improvements andcommunity revitalization and provide evidence that such a process can be successful in theFort Road area as well.
�
��������������� ����������
5.1.1 Phase 1: Project Approval and Start Up
������������������� �-*���-��8���%�7�%����� ���9�������H������������������--���� �������-��8����%����� ���9�������H��������--������������������%���&�������� ��$����������'�� � ������ ��������!#�� ������������%�-�� ����������� ���
������--���� ����*�%�7�%����� +����� ��������( ���� ��(� �9�����������*�������������� �-*���-��8������ ���*- ������������������- ����7�-��8�����*�(� ����������������������*����-����������������������*����� ��������������� �-*��+����-�����������.�����������������*���������9 ���>��,���-��*�������-��8������������������-���� �-��8�����*�(� �9��9������������������������ �������������� �-*�����-��*���
����-������D�-�9 ��������-��8�����*�(� �������$-������������� �(��������<
E -�����*�*�����*��
E �������- �������D���9��������
E ���-�������D�*�����-� ������������
E �������� �-*��
E ������H������������ �
'�������-��8�����*�����9 �������(� �9����-���9 ����������������� ��-��������-��8����������*�(� �������,������� �(�����,����������<
������$���������)�����
�� -��-����� �� ��������� �) �� � � �����������$������� �*������� �����)������!� �(����������7�-�9 ����������+�%����� �(� �9���,��������*� 7����-�����(�-� ��7����� ����������� ����������������������� �-*������!���"���' ����(�������-������������������������ ���(� �� ��9���9*���������--���� +��,������� �������$������������� � ��� ��-�
.������/#�������
�� ��������������/#���������������(�����������!���"�������$� ��������������' ���(��+��,������� ���������� ������� �������$#!����0��1�����&��������������������� ��-2
� ������'���� ��3���� ����� ������%� ������
�� -��-������ ��������� ��������������$-������!���"���+���������-��*-����*��+��� �7��-�����+�-��,�-���+�-����������(��,�����*� �:������ +��,������� �������$������������� � ��� ��3�&��������������������� ��3��� ������� �������$#!����0��1��������#������ ���� �-�
*������ ���������
�� ������,����� ������ �������������� �� ���������-��8���������*������7�������*��� ��*-�����9��*�������+��,������� �������$������������ � ��� ��-�
���1 ��� � ���������.����� � ��� ��
�� ������,����� ���� ����1 ��' ���!��������#���������*�������*��,��������������7-������������� +���**����� �����*�$���������� �-*���������' ����(��+��,������� �������$������������� � ��� ��-�
��#���������������$�������
�� �� ��� �����$��( ���& �
��� ���$��( ���������������
��������
;� ��������"�������*�����3������;7 �(
�*���*��
4������1������H������
��� �*����7������+�"���+.�����-�+�0� ���+����,
�������*��� �4*-����*��
���,��!���9� �7�.��7
�'�� ������������*&���� ���
�������9 �� �����&���� ���
��������������� ����������
��
2� ���� �-������*�������������� �����������&������,%�� �� ��� � ��� ���+&%�-��#�����$������(����97���������//�������������������������������� �-*��������(�� ��9��� ���9 ����������������I�+�//�-�������+��,������� ������$������������� � ��� ��-�
�� ���� �-������������������*�������������� ������������ �-�����-�������''����!� ���#�����#�����?�/N����� �����������@�(������������������ �-��8��+��,������� �������$������������� � ��� ��3���� ������� �������$#!���0��1��������#������ ���� �-�
5.1.2 Phase 2: Preparing for Construction and Redevelopment
�������(� ������������� �6���������H���������� ����������������(����������������� ��������� �-*��������**����� +��������� �����*�$������ ����-���� �������������4�(� ����� ��-��-�������������������(���������������(�7����������-���*�����+������������7������7��������*��� �*���������������� �-������*��,�����-�����*������������� �-*���-��8���
����������-���+����-��8�����*�(� ����� ������ ��� ���**���7�����(��,�� �� 7�(���������*�,�7�%�7���-��*������������,��������� �(�����,<
.������/#�������
�� ���� �6���������/#��������������������(������������-��8��������� �-*���+��,������� ���������� ������� �������$#!����0��1�-�
� ������'���� ��3���� ����� ������$��1�
�� ��*- ������������#������������������������(�!���"��������������������+ ���(�7������� �7��-������������-��8��������+��,������� �������&�������������������� ���������� ������� �������$#!����0��1�-�
�� -��-����'������ ������'����� ���� ����� �� ���� ��������-��8��������+��,������� �������$������������� � ��� �������&��������������������� ��-�
�� -��-����'������ ������'����� ����1����� �3�� � �������� ����1������� �#���,#� ����������������-��8��������+��,������� �������$������������� � ��� ��3&��������������������� ���������#������ ���� �-�
*������ ���������
�� ������,����7�������7� ������ ���������������9������������� �������������*��� ��*-�����*���+��,������� �������$������������ � ��� ��-�
���1 ��� � ���������.����� � ��� ��
2� ���� �-������������ �������� � � ��� �������� ��4�(���-� ��7���������������������-�� ����������� �-*������%�7��(����-��-�����+��,������� ��������� ������� �������$#!����0��1������$������������� � ��� ��-�
�� ���� �-�����1 �������������������������-������������%�7:�(���� ����+��,������� �������$������������� � ��� ���������� ������� �������$#!���0��1�-�
��� ���$� ���������'��
������#����������� � � ��� ��
!��� �6��1������H������
!��� �6���"���(�7����������%������������(���
!��� �6��.�����-��*���7������
!��� �6�����,�.-���+���������)�(��,������ �:0������ ������
0�����,���������*��� ��������
���� �-�1����������*������"����� �-*��������
���� �-����,�����������*
��
��������������� ����������
The Land Management and Redevelopment Process
As the City of Edmonton is a significant landowner in the Fort Road area, a major component of theredevelopment process will be the consolidation of developable sites and the disposal of this land onthe private market. The project team will consolidate properties within the redevelopment zone andprepare land parcels to be sold.
The land will be sold through a competitive public offering process. The sale and developmentagreements will address the design objectives as set out in the Master Plan, Urban Design Guidelinesand Zoning Bylaw. The application of performance fees and buy-back options may be required forcertain sites.
The City will request development proposals from private developers through an extensive marketingprogram. The local community will be invited to participate in the development proposal selectionprocess.
The objective of this land management process is to ensure high quality design and development thatmeets both the needs of the community and the long-term goals of the city.
5.1.3 Phase 3: Redevelopment of Old Town
���������������-���+����(�������!���"����(� �9���������������������' ����(�+�����-���*-����*��D�*������(� �9����������������������������� �-*�������+��������*-������(� �9���� ������������ �-*����������������������������������������� +���**����� �����*�$���������� �-*���(� ���**�����
����-��8�����*�(� �����������(��,�� �� 7�(��������**���7�����(���%�7���-��*���������������� ��*- �*�������-�����������*�(� �������,������� �(�����,<
������#�������'���� ��3���� ����� ������%� ������ �
�� ����������� ����������������������� ������*�����-� ��� �����-�������+�9���� ������������(���������������-���*���7��*-����*������������ ����������������� ������+�-�������������+�����- ���������� �����-�����*-����*��+��,������� �������$������������� � ��� ��3�&��������������������� ��������� ������� �������$#!����0��1�-�
�� ����������� �������������� ������ �� ��� ������5��� ��#� �� � � ��� ���� �������������!���"���F��������(�7�7�*�����������(� �� ������ ��������������������(����(� ,+����������� ������+�����- ���������� �����-����*-����*���+��,������� �������&��������������������� ���������� ������ �������$#!����0��1�-�
�� ����������1�3�� � �������� ����1����� ������������� �#���,#� ����������� ����� �%���&���F����-����������(��,����������������7�������(� ,+���-��+� ���(�7������-���-����+��,������� �������&�������������������� ���������#������ ���� �-�
��� ���
� � � ��� ����'%���&���
!���"����"���(�7����.�����-���*���7
%��������
"����� �-*�������"���(�7�%��������
���,+����������)�(��,+�� ��0������ �%��������
0�����,�����,����������*
.� ���������� �-*�����"������� +�%�**����� +
��$���0��.��
%�**���7����� �-*��4�������
��������������� ����������
��
���1 ��� � ���������.����� � ��� ��
�� ������,������1 ������������������������H�� �7�������'����������� �-*��-��8��+�-��-�����������������9���������-���������' ����(������� �-*��������+��,������� �������$������������� � ��� ��-�
�� � �� ��� �����3��� ������������ ��#� �� � � ��� ������ ������������*-������-�9 ������������-����+������������� �-*���-��-�� �*����**���7��--���� �������������� �-*�����������������9�������������� �����9 ����������������F���*����������� ����7������������ ���������+��������9 ����������H����*���������������������D�������*���+��,������� ���������� ������ �������$#!����0��1������$������������� � ��� ��-�
2� (��,�(������;� �������%�**���7�1����������!���"����;����������������������������#������ � ��� ������������ ����(� ��*����(�����������9������-�������������(�!���"����' ����(����9����� ����+��,������� ������$������������� � ��� ���������#������ ���� �-�
5.1.4 Phasing and Timing Summary
�����9 ��9� �(��� �������-��-�����*������������(��������-��������������� �-*����4�� �����������(�����-��*��7�%�7���-��*���(� �9������ ����(�����:���������������-����
6 ����������� ���� ���
�O� � ��������������� �-*���� ���������*���������9 ���>��,�O. ����-�����������.����%. �%�**���7�.������
������������� ��� ������ ���������
��
��������������� ����������
6 Project Costs and Benefits
This chapter describes the costs and benefits associated with the proposed redevelopment. These havebeen established through a cost benefit analysis. Initially, the cost benefit analysis methodology, includinga quantitative and qualitative assessment, is briefly described. The results of the quantitative analysisincluding a breakdown of the overall Old Town redevelopment and transportation related costs is thenoutlined, clearly distinguishing these costs and benefits. The final section includes a discussion on theidentified qualitative benefits of the proposed redevelopment.
6.1 Cost Benefit Analysis4���������������������*�������9� �7�������!���"����' ����(�������� �-*��������-����8���7����-��-����- ��+����� ��������������� �-*�����-��*������������,������:9��������� 7��������-��-���������������-�
�������� �������*+�.����7�.�����4��+�(�����-���� �6�����*��,������+�����9� �7��� 7������ �������� �-*��+�(����**�������97����%�7�������7���������� 7��
������� 7��������!���"����' ����(�������� �-*���-��8���(��9���H�� ���������H����������4������������������(�7����������+� ������H������+� ����� �+������-�����-��,��*-����*��+����������**����� ������������� � �������� �-*�����*-���������������� �-*���- ���������� ������������(����������������� �7���H����*��+�������*��� �*�������+� ��� ����������+�*��,����+��������� �-*������������(����� �����������
������� 7��� ���� �����-��������9��������9���$-���������������%�7� ����� �+� ����--��������+���**���7������ �6����+� ���:��*��$�9����������+��������������������*��� �9���������*� ����������������������� ������������9���-��( +���������������
6.2 Quantitative Analysis��H������������ 7���$�*������������������(�����-��8����������9��H����������������� ������*����� +�*�����9 �������������������� �������� �-*�����+�*-����*����������-������������������� ������ ���
����H������������������!���"����' ����(�������� �-*���-��8�������9��9��,�����(�����(��-������������ ���<
E �������������%���&���������� � � ��� ������������� ������������(�����' ����(�������� �-*�������������������������������� ��F����
E �� �������������������������� ������ ������(��������!���"����97�(�� �������������' ����(��?������������(������ ������*�- �����(�����!���"�������*C� �(��������� �������������@�
.��������(�����������!���"����������' ����(������ �������� ������*���7:(������-�����������+�����������9�����-������������*�������������' ����(������� �-*���-��8���
��������������� ����������
��
>�� ����� �������� �-*����������-���������*-����������9�����-��������+���7����������-��������*-���������(�� ��-��������������*��-����--���� ������������ �-*���-��8���
������ ����$- ������������� �������� �-*����������9��������-�������9� �(+��� �(��97�����$- ����������������-���������������(������������������-��8����������������' ����(�� �������� �-*�����*-�����������-��8�������*������9��I�/�+�//�
'�����������7����-�������� �(��������*- �*�������������-��8��+�������*�������-��8��(� ��������������������������� �9�����������%�7+���� ������I�+��/+///����-��-��7��$�+I���+�//����9������$������I�+�//+///������������ �1"����������������� ������������ �(���������%�7����*���� �������� �-*���-��8���������������7����-������(� �9�I2+�#�+�//�
��������� �������������-���������*-����+���� ���������(�����������!���"�������������' ����(�+�����(�1"��-��,���������� �����������������������������������7:(����*� �:������ +�����*������9��I��+/��+///�
6.3 Old Town Land Redevelopment Costs and Benefits����H������������ 7��(��9������������*�������� �-*���-����� ������������ +��**����� �����*�$�������������� D��**����� ���������������� �-*���������4�$�*���������*-������7���� ��1��������� ��� 8�(�� ����������*��,��� ������������� �����*����*����� �������������**����� �-�����4�-��(����9�������*��,��������������7-��� �9�� ��������� �-*��������4�*��9���������������������������������-�������9�� �����- ����������������9����������-����� �������������������������7-��� ���� �-*���
.����� � � ��� ��������
��������������%���&����� � � ��� ������������� ������� ��������� �(���<
E �������/#��������������� ��������$����������(�7���H����*��F
E ������ � ��� ��������������������� �-*����������� ��������������������������+���������+�-��,����� �-*������������-���*-����*��F
E &������,%�� �� ��� � ��� �����#�����$�����������F����
E � �������������#����������������-���� ��$-������������������ ���������-��8����*��*- �*�������(��,�
.����� � � ��� ���) � '���
����������(���������������������� �9���������(� ���� ����*�����*- �*������������������ �-*���-��8��<
9 �����+�������*��������� �9�����F����
9 �������+� ������*��������� �9������
��������������7������������ �9������:������+�������*�9������:���� ������� ����� ������������*�� ����%�7��(���� ���������������� �-*��������
����������������7������������ �9��������� �������*����-��8���:��������+� ������*�9�����L���� ���<
9 �����������������#������� ��������� � �# ���� �6������*���(����� �-*��F
E ��������������� � �# �'������� �� ��.�&���� �����F����
E ��'�����#��#� ������������ �������*�9�� ��������������7����� �-*�����������������7�
������������� ���������������������������������������������������������������������������������������������� ����������������������������������������� ����������������������������������� ����������������������������� ���������������������������������������� ���������������������������������������������������������
��
��������������� ����������
6.3.1 Short Term Land Development Costs and Benefits
1������������ �-*�����������9������9 ���������������� �����$����� ����������������*���������������� �-*�������������*������������������ �������**����� ���������� �� ���������9������������*-����������J- ����*�,������������G���� ������*�����*- �*������������������� ���(� ���� �����������������*-����*�������������*����������������� �������**����� ����� �-*����"��������� �� ��������*� ���� ���������������9������������������*��,��-���������������� �������**����� � ��������������*�7�-����� 7����������������*��������������I�+��/�-����������� ��(� ������+�����I��//�-���H���������������**����� �-���������������
!�������������H������������ 7��������*�������������-����� ������������ �-*������+///��������� ������������������--��$�*�� 7���/������������9������ �-�������������:����7��������� ����� �-*��������������/�(����������**����� ��������������������������!���"����
>��������*������ �����+///����������������� �-*�������+�����������������I�+��/�-�����+����-����� ������������*����� ����� ����(�� ���� �I�+��/+///�������%�7������*���� �������� �9 ��������� ��(�� ������**������--��$�*�� 7�2#������������������ �-����� �����--��$�*�� 7�I�+��2+��/�
!�������� ��������*������-����� ��������������������--��$�*�� 7�#�+///�H����������������� ��� ����� ���**����� ����� �-*���� ����!���"������������ ������������������--��$�*�� 7�2#+///�H���������������� ���**����� �-����� ����!���"�����������*���� ��-����� ����������**����� �-��-������ ����!���"���+�������*-����*�������*�������������+���I#��+��/�
��9 �����**���6�����������*�-��8����������9����������� 7���������(������' ���(�������� �-*��������
���������������������� �� ��� �����
���������� ����������������� ��� ���������������� ��������� ���� ������ ������� ��������������������� � �!��������"� � #��������$ ���� ����������� ��������������#��%��&��'�(�#�) �����(��%������� ��)��%�� ������� �����������*������+�������(�#�) �����, ��%�-����� ��������
������������ ��� ����������
������������������ �������� �����
��)�� �����.��/�����������$ ���� ���$� ���%���� ������)� �0���1��/���� ��$ ���� ������������)� �!��23�1��
�������������������� ��������
!�����"���#����$��� �� %��
������������������ ������������������� �������������������������������������������������
�������������� ����������� �������������������� ����� ���
��������������� ����������
��
4���**��7+������� 7�������������!���"����' ����(�������� ���������-����� ��������������������J- ����*�,������������G��������������� ����I�+���+�//���������� ����%�7��(���� �����.���������� �������*���������� �������� �-*�����*-����������*������9��I�+���+///+���������������������� �-*���-��8�������*������9�I�/�+�//�
6.3.2 Long Term Land Development Benefits – Tax Revenues
��������������*9������ ������*��������� �9���������*���������� �-*���-��8����*���������9���������*�������������������� �9��������� ����*��������������$�����������*������(��������� �������**����� ����� �-*��������������9� �(��$- �����������������(� �����������������G����9 ���$�9������������������������ ��$����������� �������*���������� �-*���-��8���
������������������ ����������� ���������
������������������ ������ ���������������� �-*����������I�+��/+�//��4�����*��������(� ��,����L���7������������������9���� 7�9�� ���+�(����������� �������**����� ������ �-*�������� �������**���������//���������:9��������� 7����*������-�����*- ��������-����� �������� ��������������?�//�I@�(�� ��9����������������I����*� ����
��9 ��2����������� �������� ������ ����������' ����(�������� �-*��������9������������������ �-*���
�������������� ��� ����� ����������������������������� �
��*������� �(���������� ������I����*� ������������������������������� ����� ������������������I�+��/+�//�?I�//�@+������� ������������������*��������������� ���������������� ��������� �����������������������-������
������������������ ������ ���������������������������������
���������������� �*�����-� �-��-��7��$������������ �6������*����-��-���������������� �-*�����������--��$�*�� 7�I�/+///������-���������������$�����������9������������� �-*�������+///��������� ��������������� ��������������+��/�H�������������**����� �-�������������������������*��,���� �����*��������//��*�����-� �*� ����
4�����*��������-�����*- ����+��������� �*�����-� �-��-��7��$�����������9����� �6�����*���������� �-*��������(�� ��9��I��/+///�����������+���������������-��-��7��$����������� �������*����' ����(�������� �-*���-��8�������*������9���--��$�*�� 7I��/+///�-�������*�
��9 �������������$���������-����� ������������ �-��-��7��$����������������' ����(������� �-*��������
��������������� ������� ������� ������� � �!���������� ��������� ���������� �� ����������� ��
�"������ ���������� ����������� I�+��/+�// I���+///+/// ����#$%&#$��
��
��������������� ����������
������!������� ��� ����� ������������� �����������"���#����� ��
������� ������� ������� ������� ������ ����'���!��� ������������ ����� ������ ����� ������ ����������!�����
"������� ��������������� ������������������ I#2/+/// ��I#2/+///
%�**����� �������������� ��������������������������������� I�/+/// I��/+/// ��I#/+///
�"�������� �'���!��� ������������ I�/+/// I��/+/// �&(�#���
������������ �9������$���������������������*���������� �-*���������' ����(��?���������� �2#+///�H���������������� ���**����� @�����*������9��I2�+�//�-�������*�
;�����������9������ �� ����+��������-�����������7�������*������*- ���������������� �-*���-��8��+���������(�� �������������� �����(#&$�#�������-��-��7��$������������I���+�//����9������$���������%�7+���������7������ ����I�+�#�+�//�
���������������������������������$-�����������������$������������ �������*����������� �-*�������������+����������(������������!����������**����� ���-�������' ���(��
6.3.3 Other Long Term Benefits
��*����������� ���+�����������������������-��-��7��$��������+������(� �9������*9������������������������������� �9��������� �6������������������� �-*���-��8����.�*������������� ������*�9���������<
E ���������������������-�������� ������ ����+�//���(�������� ������������'���**���7�(������ ���(� ,�����������������;� �������1"������+���� �����������*����I�/�+///������������ �1"����������-���7���F
E ������������������������ �������*�*�$�*�6����������� �-*���-����� ��������9 ���������F
E ������������������������ �������*����A��� 7�������B+�(����97��������� �-*���������' ����(��(� �������������� ������� �-*��������������� �����+�**����� 7������� ����!���"���+������ ����!���"���������������������K������ ��4������ �����F����
E ���������������������������� ����-����� �%�7�-� ��7����������?��� �������*�����*��������-��8��@������������������7��'����**���������������������$������:������1"�����������������1"����������������������������7�
����������������������� �9�������*����*���������� �-*���-��8���9��������*��������-��8������������:'����������� �-*���������� ����������������� �9���������������H������������-��8���9���������*��������-��8�������.*���&��(�+�����(��,��(���������*�����.*���%������
�����9������������ �9��������������� �9������ �� ������7��9��������*�������������� ������*+����������7�(�� ��9�����������+��*�������������� �*� ��������� ���
6.3.4 Transit-Oriented Development Housing Program
������� 7������������� �-����� +���*�������������������H�� �7�*� �:��*� 7���� �-*��������������������(�� ��9������������ ������*������*���9���������*�*- �*���������-��-���������� ���� �(����+�������������*����� �-*���(� ���H������
��������������� ����������
�
�����%�7���**�*���97�(�7�����*- �*������H�� �7�-�7��� ��*-����*�������97��9 ���������������� �����������������-�����*��*� ���������������*� ������������� �-*��������(��(����*�����
�������9��������� 7������������������������(��7����������� �-*��+�-���������A- ���:*�,������������B�9������� 7���� �6��+������� �-���(�� �� �,� 7� ���I�+�//�-���������� ��(� ��������
��������������-��-����-�7��� ��*-����*���(� �*�,����9������������������*-����������*��������������+����-�������������������������' ����(���������������������� ������������9��H��������������������������������� �-��������������;���������+������9��������� 7������������������ �-*����9��7�������������-�����*�(�� ��9���H����������������(��7���������� 7���������������� ����� �-*����4���-��-���������� ��������������� �-*�����-��*������� �-�����������������������-�����*�(����97��������//��������������������������������� �-*��������(�� ��9��� ���9 ���������������I�+�//�-�������
4������������������9 ��*����������������� ����������-�����*�(� �-�7����������������%�7���������������(� ����* 7���9 ���������������A-���� ����� �-*�������B������� -,��,�������� �-*�������������-����������� �-*���(� ���� ����H���,���� �����%�7�(���� ���������9�H������������ �9������
6.4 Old Town Transportation Costs and Benefits
�������������������!����!������������ ��������������� �-*���-��8������ �������� �(���<
E ���(�����������!���"����97��� ������� ������ ������H������F
E ����� ����������������,�����"����-��,���� �� ����������������������2��.������������������?�����H��������� ��//�@F����
E ������� �-*�������������9 ��,�-��������������7:(����*� �:������ �7�*�
%����������(���������-���������*-�����������-��8��������**���6��������9 ��#+���� �(<
����*������������ �9���������-����������(������!���"����(���������-��������������� ����� 7�����(�7��-�������������(�7����- ���-��������*���������I����*� ����(�� ����(���������-��������*���������I��*� ����������������� �������9������������(�7����- ���-������-��*��� 7���������������������-����(�� ����H�����(���������� ������������9��9�� ���22�.���������������������
������$������������������������� ����������� ��������� ������
��������������������������)�!����������� *������������!���"����>������� I�+���+///�� �:0������ I��#//+///;� �������1"�����,���"����-��,���� � I2+///+///
�"��������������������� ��������� ��%#�%$#���
�
��������������� ����������
6.5 Qualitative Analysis��H�� ���������9��������� 7�������������H�� ���������������� �-*������������9�*����������H�����������*�9��������� ���������7��*-����������*������������*������9� �7������-��8���
����H�� ��������� 7�������������97�.����7�.�����4��������������;������� �A���������- ������"�����������*�����G�.�9��9���;����������B�-�9 �����97����0�9��1����4��������-- �������������J����������- �G������������������- �������������� �-*����������9������������*�$�*�6�����- ���:*�,������������+�������������������2�����������-���
�����*���9��������������������- �������9� �(�������������A������$����-����� ��������������H������� ��������������������*�����(���������������������4�(� ��*- �*����$��������������������� +���-������������ �*� ����� +�����9���9�$����� �������������� ��������(� ����� �-����������+�������H�������������������97���������� ��(�� �����7���*���������������������--���+�9����������������� ��$-�������B�
��������������������������������������������
�� 0��������7����-������������*��,�
�� ;�� ����**���7��--��
�� ���� �-���������������- ��
�� .������ ���������� ����
�� ;���,��-�����-��9 ��,������-�*�6�����������7
2� �*9�����*�$�����
�� ����������*����� ��97�����������-�������������� 7�- ���
#� ����,������:����,�����7
�� %�������-�9 ��D-������-�������-
�/� .���������*������-��,���
������� �������H�� ��������� 7��� ���������������� �(����(�����-��������' ����(������� �-*��<
E �������--������9�����H������**���7��--��������������
E ���������� ���(� ����������������������- �������-����������-�9 ���-�����-������(��,��(������������������7�������-����� �����������-���������(� �9����������
E 4���������������� �$�9 ���--������������ �-*���9���*- �*�������������� �
E ����-��-���������� �����9�������*� �9 ��,�(������-�*�6�����������7�����9�����*�9� ������-���������������
E ����-��-���������� ��������-����D����������*�$���� ���������� +������������������� ������.������*�$�������-����� ���������������������--������9�������
��������������� ����������
��
����������9��-�������������������-����� ����7����� �� �,� 7����$-���������������*������
E ���������� ���������������*����� ��������-�������������� 7�
E �����������(� ���������97����;� �������1"��.�����������- ���-��������--�����7������**����������������������� �������**����� ���������������
E 4��������������*�����*����-�9 ��D-������-�������-�9������ �-����������������� ��������� ���:���� �-*�����������*������-��*���������������������*������-�������-���� ���,����4�(� �9��������7���������7�������� �-*��������������-�����*���������� 7�������$������������-�������-���� ��9��*������!����$�*- �+���(�����������!���"����(� ���� �������%�7�9���*������*�8��� �����(���������������������-������������������--�����7�����*9 ��,�7�����*�����9 ��,��(�����-�������� �-*����������������������� ��������������������������������� ��*���97���%�7������*9 7���� ��������� ����-���������� �-*���������(�� ��9�������������-�����������9���������������� ������� �-*��������������
E � ������������� �,� 7���9��������7���� �������������:���� �-*����������������������������������������9������������������� ����������������*������-��,��������9����������������������(� ���� �����������������7�����������1"����������-��*���������������������-�9 �������*���
E ;����������H�� ��������*������������(�����������!���"������-��-��������������� ��������������� 7�*����-����� �������������������*�$�������7������������7�������;� �������1"�������?���--�������������(�7����- ���-���@��������:(�7����- ��� ��������(�� �� �,� 7���� ��������������� �(�����������������7(�������� ���,�� � �����������������;� �������1"��.�����
E ����' ����(����������!���"����������-����� ���9���*�������H������� �������(�����������$�����$�����)��������������� �����������*����*����� ������*�-����� ����������������������- ���:*�,����������������������������� ������� �-*���-��8����������
��
��������������� ����������
7 Conclusions and Recommendations
����-��-���������� �-*������� ����������������� ������*-����������%�7�����*���������)��������*�������������*9������������
����-��8�������������*���������������� �6�����������������-������)�������*������������*��������-��8������-��-�������� �-*����*9��������-�����- ����������'������������ �-*�������.*���&��(��(���������� ��9���-- ���������� �-*����������-�����������7�
������������ �������-��-����-��8���(� �� ������*- �������� �(�����98�����������)��������*���������<
E ��9 ����� �������-�����(�������������������-�������1"�F
EP ����������������������� ��������1"������F
E %������ ����������*�������� ����������� �������**����� F
E %�*9�������� +�������������������� �������-��8��F
E ��9 �����-��������6����(���������*�����(� ,�����������������1"������F
E ���� �-��������-����������(��,�����������-�9 �������-������-��-����F����
E ���� �-�%�7:�(���� ������*�$��������*��������-��8���
4����������������9���������H������������ 7����*�����������*9������9���������� ������*��������� �9���������*����-��-�������� �-*����������H�� ��������� 7�(��� ������--���
.����9����������������������H������������ 7����� ����<
E ���� ���� 7�*���*� �-��������������*������� �-*���������I�/�+�//F
E 1������*������������ ������ �������$������I�/2�*� ���F
E ������ � ���:��*������ ��$��������������������*��������I��*� ����-���7���F
E 4��������1"���������-�������������������I�/�+///��������� �1"�������������*��+�//��(�������� �������������'����**���7F
E 4�����������������������*�*�$�*�6����������� �-*���-����� ���������9 ��������F����
E 4�����������������������*����J��� 7G�������(����97����-��-�������� �-*��(� ���������������97����� �-*��������'������.*���&��(������� �-*����������-�����������7�
;����������������������H�� ��������� 7�������<
E �������--������9�����H������**���7��--�������������F
E ���������� ���(� ����������������������- �������-����������-�9 ���-�����-������(��,��(�����������������7�������-����� �����������-���������(� �9���������F
E ����-��-���������� ��������-����D����������*�$���� ���������� +������������������� �����.������*�$�������-����� ���������������������--������9�����������������9��-�������������������-����� ����7����� �� �,� 7����$-���������������*������
��������������� ����������
��
;�����������9����8���������+������ �(����������**�����<
�� ����%�7�%����� ��--��������!���"����' ����(�������� ���
�� ����%�7�%����� ��--���������� �(�������������������������*- �*�������������!��"����' ����(�������� ��<
E ����-��-�����������*���*��������;� �������.����������"����� �-*���� �����������*�����3������;7 �(�
E ���-������������*�������������� ���������������:'����������� �-*�� ������������*�
�� ���������������-������� ��������*- �*�������*��� +���� ���������-��8���������+�*� ���������� ����D�9������9������ �-�������%����� ���������������������//�9�����
����*��� ����������������� ����� �����*����+��������-������������� ���������;� ��������"�������������������-��-�������� �-*���(� ������*��7�-������������� ������*�9�������������!���"�������������������)��������*�������**�����+�������������*����������������(�� ��