C

Contents

CD-Rom Contents . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . xxxiii

hapter 1 Introduction

1.1 About This Manual . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11.1.1 Scope of This Manual . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11.1.2 Pleadings and Practice Aids . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11.1.3 Material Available on the CD-Rom . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21.1.4 Clearinghouse Citations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21.1.5 Web-Based Text Search Feature . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2

1.2 Mortgages and Foreclosure in the United States . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21.2.1 The Players in the Mortgage Lending Process . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2

1.2.1.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21.2.1.2 Mortgage Broker . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21.2.1.3 Real Estate Agent . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31.2.1.4 Appraiser . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31.2.1.5 Closing Agent or Attorney . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31.2.1.6 Escrow Agent . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31.2.1.7 Mortgage Originator vs. Mortgage Holder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31.2.1.8 Secondary Mortgage Market . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41.2.1.9 Securitization . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41.2.1.10 Private Mortgage Insurance Companies . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41.2.1.11 Government Mortgage Guarantors . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41.2.1.12 Mortgage Servicer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41.2.1.13 Lender’s Foreclosure Attorney . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5

1.2.2 Securitization of Mortgage Loans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51.2.2.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51.2.2.2 The Players in a Securitization Transaction . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61.2.2.3 Documentation Underlying a Securitization Transaction . . . . . . . . . 7

1.2.3 The Prime, Subprime, and Predatory Markets . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71.2.3.1 Characteristics of the Prime, Subprime, and Predatory Mortgage

Markets . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71.2.3.2 Borrower Characteristics in the Subprime Market . . . . . . . . . . . . . . 9

1.2.4 Foreclosure Rates . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 111.2.5 The Role of Non-Traditional Mortgages . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11

1.3 Overview of Laws Relevant to Foreclosure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 131.3.1 State Foreclosure Law . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13

1.3.1.1 Overview of State Foreclosure Law . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 131.3.1.2 Researching State Foreclosure Law . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13

1.3.2 U.S. Bankruptcy Code . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 131.3.2.1 Usefulness of Bankruptcy Code in Foreclosure Cases . . . . . . . . . . 131.3.2.2 Researching Bankruptcy Law . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14

1.3.3 The Real Estate Settlement Procedures Act . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 141.3.4 State Mortgage Servicing Laws . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14

xi

1.3.5 Article 9 of the Uniform Commercial Code . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14

C

Foreclosures

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1.3.5.1 Article 9’s Application to Manufactured Homes . . . . . . . . . . . . . . 141.3.5.2 Article 9’s Application to Securitization of Mortgage Loans. . . . . . 141.3.5.3 When Security Agreement Includes Both Personalty and Realty . . . 151.3.5.4 Researching UCC Law. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15

1.3.6 Federal Fair Debt Collection Practices Act . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 161.3.7 State Tax Lien Laws . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 161.3.8 State Deceptive Practices (UDAP) Statutes. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 161.3.9 Federal Civil Rights Law. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 171.3.10 Truth in Lending and the Consumer Leasing Act . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17

1.4 Analyzing a Foreclosure Case. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 181.4.1 Introduction. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 181.4.2 Is It Possible to Negotiate a Workout Agreement? . . . . . . . . . . . . . . . . . . 181.4.3 Are There Legal Defenses to the Foreclosure? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 181.4.4 Are There Claims Against the Servicer? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 191.4.5 Should the Homeowner File for Bankruptcy to Protect the Home?. . . . . . . 201.4.6 Manufactured Home Foreclosures . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 211.4.7 Real Estate Installment Sales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 211.4.8 Is the Foreclosure Pursuant to a Tax Lien? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 211.4.9 Is It Possible to Set Aside the Foreclosure Sale? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 221.4.10 Is the Consumer Liable for a Deficiency After the Sale?. . . . . . . . . . . . . 22

hapter 2 Negotiating Pre-Foreclosure Workout Agreements

2.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 232.1.1 The Changing Climate for Workouts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 232.1.2 Is Bankruptcy or a Workout a Better Choice? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23

2.2 Negotiating a Workout Agreement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 242.2.1 The Importance of Advocacy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 242.2.2 Preparation Tips . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 252.2.3 Understanding Your Client’s Objectives . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 252.2.4 Knowing the Players . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25

2.2.4.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 252.2.4.2 Mortgage Holder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 252.2.4.3 Mortgage Servicer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 262.2.4.4 Lender’s Attorney . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 262.2.4.5 Mortgage Insurer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 272.2.4.6 RESPA Disclosure Requirements As to the Identity of the

Mortgage Holder and Servicer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 272.2.4.7 Securitization . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27

2.2.4.7.1 General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 272.2.4.7.2 Obtaining a pooling and servicing agreement . . . . . . . . . 28

2.2.5 Breaking Down the Amount of the Default . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 282.2.5.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 282.2.5.2 Seeking Information About the Amount Claimed Due . . . . . . . . . . 282.2.5.3 RESPA Provision Requires Lenders to Provide Information About

Loan Accounts and to Correct Errors . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 292.2.5.4 Finding Out Who Owns the Mortgage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29

2.2.6 Determining Whether Your Client Has Defenses to Repayment . . . . . . . . . 292.2.7 Timing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 302.2.8 Relevance of the Homeowner’s Equity Position . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 302.2.9 Lump Sum As Incentive . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30

2.3 The Workout Agreement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 302.3.1 Knowing What Terms to Request . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 302.3.2 Knowing the Parameters of the Mortgage Holder’s Policies . . . . . . . . . . . 31

ii

2.3.3 Requesting Delay of Foreclosure Sales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31

Contents

2.3.4 Potential Mortgage Workout Terms . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 312.3.4.1 General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 312.3.4.2 Repayment Plans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 322.3.4.3 Forbearance Plans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 322.3.4.4 Temporary Interest Rate Reduction. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 322.3.4.5 Recasting of Missed Payments. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 322.3.4.6 Permanent Modification of Loan Terms. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 332.3.4.7 Modification of Securitized Loans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33

2.3.5 Other Creative Workout Terms . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 342.4 Presales and Other Transfers of the Property . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34

2.4.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 342.4.2 ‘‘Full’’ Sales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 342.4.3 Short Sales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 342.4.4 Mortgage Assumptions and Other Transfers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 352.4.5 Deeds in Lieu of Foreclosure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35

2.5 Tax Consequences of Workout Options . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 352.6 Summary of Current Workout Options for Fannie Mae and Freddie Mac Loans . . . 36

2.6.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 362.6.2 Fannie Mae Loans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36

2.6.2.1 General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 362.6.2.2 The Hardship Requirement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 362.6.2.3 Special Relief Measures . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 372.6.2.4 Loss Mitigation Alternatives . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 372.6.2.5 Waiver of Late Charges . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38

2.6.3 Freddie Mac Loans. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 392.6.3.1 In General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 392.6.3.2 The Hardship Requirement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 392.6.3.3 Reinstatement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 392.6.3.4 Relief Options. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 402.6.3.5 Workout Options . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 402.6.3.6 Late Charges and Other Fees. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41

2.7 Summary of Current Workout Options for HUD, VA, and RHS Loans . . . . . . . . 412.7.1 HUD Loans. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41

2.7.1.1 Loss Mitigation Tools . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 412.7.1.1.1 General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 412.7.1.1.2 Special forbearance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 412.7.1.1.3 Partial claims . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 422.7.1.1.4 Mortgage modification . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 432.7.1.1.5 Pre-foreclosure sale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 432.7.1.1.6 Deed in lieu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43

2.7.1.2 Incentives for Lenders . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 432.7.1.3 Uncooperative Lenders or Servicers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44

2.7.2 VA Loans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 442.7.2.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44

2.7.2.1.1 Forbearance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 442.7.2.1.2 Modification . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 442.7.2.1.3 Assumption. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 452.7.2.1.4 Compromise claim . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 452.7.2.1.5 Refinance and deed in lieu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 452.7.2.1.6 Refunding. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45

2.7.2.2 Proposed Rules . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 452.7.3 RHS Loans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46

2.7.3.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 462.7.3.2 Section 502 Direct Loans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46

xiii

2.7.3.2.1 General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46

C

Foreclosures

x

2.7.3.2.2 Interest credit and payment assistance . . . . . . . . . . . . . . 462.7.3.2.3 Payment moratorium . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 462.7.3.2.4 Delinquency workout agreement. . . . . . . . . . . . . . . . . . 472.7.3.2.5 Protective advances . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47

2.7.3.3 Section 502 Guaranteed Loans. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 472.7.3.3.1 In general . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 472.7.3.3.2 Loss mitigation program . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47

2.7.3.3.2.1 Special forbearance. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 472.7.3.3.2.2 Modification . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 482.7.3.3.2.3 Pre-foreclosure sale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 482.7.3.3.2.4 Deed in lieu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48

2.8 The Workout Application Process . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 482.9 Workout and Foreclosure Fees . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 492.10 Documenting an Agreement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 502.11 Alternatives to Workouts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50

2.11.1 Overview. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 502.11.2 Refinancing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 502.11.3 Federal, State, and Local Mortgage Assistance Programs . . . . . . . . . . . . 512.11.4 Other Strategies . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51

2.12 Practices to Avoid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 512.13 Assisting Homeowners Facing Foreclosure After Hurricane Katrina and Other

Natural Disasters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 522.13.1 In General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 522.13.2 Government Imposed Moratoriums on Foreclosure . . . . . . . . . . . . . . . . . 522.13.3 Moratoriums and Other Relief for Federally Guaranteed or Insured

Loans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 522.13.3.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 522.13.3.2 Other FHA Initiatives to Help Hurricane Victims . . . . . . . . . . . . 53

2.13.4 Lender or Servicer Imposed Moratoriums and Other Relief Options . . . . . 532.13.5 State Assistance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 542.13.6 Post-Foreclosure Eviction Relief . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55

2.14 Credit Consequences of Workout Agreements and Foreclosure . . . . . . . . . . . . . 55

hapter 3 Foreclosure of Mortgages Held or Insured by the Federal Government

3.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 573.1.1 In General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 573.1.2 Due Process Challenges to Foreclosure of Federally Held Mortgages . . . . . 57

3.1.2.1 The Government As Foreclosing Mortgagee . . . . . . . . . . . . . . . . 573.1.2.2 Due Process Requirements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58

3.2 Mortgages Insured by the Federal Housing Authority . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 593.2.1 Pre-Foreclosure Servicing Requirements on FHA-Insured Mortgages . . . . . 59

3.2.1.1 In General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 593.2.1.2 The HUD Assignment Program . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 603.2.1.3 Foreclosure Requirements for Lenders of FHA-Insured Loans . . . . 61

3.2.2 Foreclosure Defense Based on Lender’s Failure to Comply with HUDServicing Guidelines . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61

3.2.3 Foreclosure of Mortgages Held by HUD . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 633.2.3.1 HUD Foreclosure Statute Applies When HUD Holds the

Mortgage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 633.2.3.2 Challenges to the Law . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64

3.2.4 The Sale of HUD Mortgages . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 643.2.4.1 Foreclosure Defense and Counseling for Loans Sold by HUD . . . . 64

iv

3.2.4.2 The Importance of the Terms of the Loan Sale Agreement:

C

Contents

Enforcement by Borrowers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 653.2.4.3 Negotiating Strategies for Affected Homeowners . . . . . . . . . . . . . 66

3.3 Mortgages Guaranteed by the Department of Veterans Affairs . . . . . . . . . . . . . . 673.3.1 Pre-Foreclosure Servicing Requirements for VA-Guaranteed Mortgages . . . 673.3.2 Foreclosure of VA-Guaranteed Mortgages . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 683.3.3 Foreclosure Defense Based on Lender’s Failure to Comply with VA

Servicing Guidelines . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 683.3.4 Administrative Appeals of Adverse Decisions. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69

3.3.4.1 In General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 693.3.4.2 Post-Foreclosure Waiver of Indebtedness. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69

3.4 Mortgages Held or Guaranteed by the Rural Housing Service . . . . . . . . . . . . . . 703.4.1 Rural Housing Mortgages . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 703.4.2 Section 502 Direct Single-Family Housing Loans . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70

3.4.2.1 Pre-Foreclosure Servicing Requirements for Section 502 DirectLoans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70

3.4.2.2 Acceleration and Foreclosure of Section 502 Direct Loans. . . . . . . 713.4.2.3 Default Based on Failure to Refinance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 723.4.2.4 Administrative Challenges to Acceleration of Section 502 Direct

Loans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 723.4.2.5 Foreclosure Defense Based on RHS’s Failure to Comply with

Servicing Guidelines . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 723.4.3 Section 502 Guaranteed Loans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73

hapter 4 Legal Defenses to Home Foreclosures

4.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 754.2 Introduction to the Foreclosure Process . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75

4.2.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 754.2.2 Judicial Foreclosure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 764.2.3 Non-judicial, ‘‘Power of Sale’’ Foreclosure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 764.2.4 Other Methods of Foreclosure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 774.2.5 Right to Cure a Default . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 774.2.6 Redemption . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 78

4.3 Procedural Defenses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 784.3.1 Introduction. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 784.3.2 Failure to Meet Procedural Prerequisites . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 794.3.3 Default: Waiver and Estoppel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 804.3.4 Real Party in Interest in a Judicial Proceeding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81

4.3.4.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 814.3.4.2 Standing of Servicers to Foreclose . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 82

4.3.4.2.1 The role of the mortgage servicer . . . . . . . . . . . . . . . . . 824.3.4.2.2 Challenging a servicer’s standing to foreclose. . . . . . . . . 83

4.3.4.3 Standing of Mortgage Electronic Registration System to Foreclose . . 844.3.4.3.1 The Mortgage Electronic Registration System (MERS) . . 844.3.4.3.2 Challenging MERS’s standing in foreclosure actions . . . . 854.3.4.3.3 Challenging MERS’s foreclosure by power of sale . . . . . 864.3.4.3.4 Challenging MERS’s standing to file bankruptcy proofs

of claim or stay relief motions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 864.3.5 Other Procedural Defenses. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87

4.4 Due Process Challenges to Foreclosure by Power of Sale . . . . . . . . . . . . . . . . . 884.4.1 Introduction. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 884.4.2 Participation by State Official . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89

4.5 Foreclosure of a Deed of Trust . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 904.6 Enforceability of Due on Sale Contract Provisions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91

xv

4.6.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91

C

Foreclosures

x

4.6.2 Federal Exemptions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 924.6.3 Intra-Family Transfers. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 934.6.4 Exemption for ‘‘Window Period’’ Loans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 934.6.5 Additional Limitations on the Exercise of Due on Sale Clauses . . . . . . . . . 94

4.6.5.1 Lender Waiver by Agreement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 944.6.5.2 Contractual Limits on Due on Sale Clauses Are Not Preempted . . . 944.6.5.3 Debtor May Cure Default Arising from Due on Sale Clause in

Bankruptcy. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 944.6.6 Failing to Respond to a Credit Application by the Transferee As Implicit

Waiver of Due on Sale Rights . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 954.6.7 Prepayment Fees and Loan Acceleration . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 95

4.7 Using Equitable Grounds to Prevent a Foreclosure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 964.7.1 Generally . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 964.7.2 Mortgagee’s/Trustee’s Duty of Good Faith . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 964.7.3 Enjoining a Foreclosure Sale When There Is Sufficient Equity in the

Property to Satisfy the Mortgage Debt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 974.8 State Moratorium on Foreclosures . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 984.9 Protections from Foreclosure Available Under the Servicemembers Civil

Relief Act . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 994.9.1 Introduction. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 994.9.2 Who Is Protected by the Act?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 994.9.3 Protections Against Foreclosure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1004.9.4 Protections Against Forfeiture of Installment Contracts. . . . . . . . . . . . . . 1034.9.5 Interest Rate Reduction Under the Act . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1034.9.6 Waiver or Rights Under the Act . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1034.9.7 Remedies for Violation of the Act . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1044.9.8 The SCRA in Bankruptcy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 104

hapter 5 Defending Foreclosures by Challenging Unfair Lending Practices

5.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1055.2 Market Incentives for Unfair Lending. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1055.3 Common Types of Misconduct . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 106

5.3.1 Creditor Overreaching . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1065.3.2 Broker Originated Loans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107

5.3.2.1 The Role of the Loan Broker. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1075.3.2.2 How Brokers Get Paid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1085.3.2.3 Potential Claims . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108

5.3.3 Credit Insurance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1095.3.3.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1095.3.3.2 Credit Insurance Basics. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1095.3.3.3 Inappropriate Grounds for Denial of Coverage . . . . . . . . . . . . . . 1105.3.3.4 Available Legal Claims to Challenge Nonpayment of Credit

Insurance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1105.3.4 Property Flipping . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 111

5.3.4.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1115.3.4.2 Appraiser Liability . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1125.3.4.3 Lender Liability. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1125.3.4.4 Liability of Other Parties. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1135.3.4.5 Anti-flipping Regulation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 113

5.3.5 Home Improvement Financing Schemes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1145.3.6 Foreclosure Rescue . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1155.3.7 Special Circumstances for Elder Homeowners . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 115

5.3.7.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 115

vi

5.3.7.2 Reverse Mortgage Abuses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 115

Contents

5.3.7.3 Exploitation by Family Members . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1165.4 Unfair and Deceptive Acts and Practices (UDAP) Statutes. . . . . . . . . . . . . . . . 117

5.4.1 Applying UDAP Statutes to Creditor Overreaching . . . . . . . . . . . . . . . . 1175.4.2 Enhanced Penalties for Elders. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1185.4.3 Effect of Debtor’s Counterclaims. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1185.4.4 Equitable Relief . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 119

5.5 The Truth in Lending Act. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1195.5.1 Truth in Lending Rescission Rights . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1195.5.2 Grounds for Extended Rescission . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1205.5.3 Effect of Rescission on Creditor’s Right to Foreclose . . . . . . . . . . . . . . . 1205.5.4 The Consumer’s Tender Obligation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 121

5.5.4.1 Nature of the Tender Obligation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1215.5.4.2 Does the Court Have the Authority to Condition Rescission

on Tender? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1225.5.4.3 Planning for Tender . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 122

5.5.5 $35 Tolerance for Errors in Finance Charge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1245.5.6 TIL Rescission Rights in Bankruptcy. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 124

5.5.6.1 In General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1245.5.6.2 Tender in Bankruptcy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 125

5.5.7 Time Limit for Rescission . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1265.5.8 Truth in Lending Damages Claims . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 127

5.6 The Home Ownership and Equity Protection Act (HOEPA) . . . . . . . . . . . . . . . 1275.6.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1275.6.2 Covered Mortgages . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1285.6.3 Disclosures . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1295.6.4 Substantive Prohibitions. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1295.6.5 Assignee Liability Under HOEPA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 130

5.6.5.1 General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1305.6.5.2 Exemption Where Assignee Is Unaware of HOEPA Coverage . . . 130

5.7 Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1315.7.1 In General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1315.7.2 RESPA’s Disclosure Requirements. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1315.7.3 Conduct Prohibited by RESPA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 132

5.8 Fair Lending Statutes. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1325.9 State High-Cost Mortgage Statutes. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1335.10 Fraud/Misrepresentation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1345.11 Other Defenses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 135

5.11.1 Estoppel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1355.11.2 Fiduciary Duty . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1355.11.3 Incompetence . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1365.11.4 Unconscionability . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1365.11.5 Usury . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1375.11.6 Civil RICO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1385.11.7 Invalid Security Instruments . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1405.11.8 Miscellaneous. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 141

5.12 Raising Substantive Claims and Defenses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1415.12.1 In General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1415.12.2 Assignee Liability . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 141

5.12.2.1 Introduction. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1415.12.2.2 Holder in Due Course . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1425.12.2.3 Defenses That Can Be Raised Even Against a Holder in Due

Course . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1425.12.2.4 Holder-in-Due-Course Status Can Only Be Raised Where the

Note Is a Negotiable Instrument . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 142

xvii

5.12.2.5 Does the Trust Acquire Holder-in-Due-Course Status? . . . . . . . . 143

C

Foreclosures

x

5.12.5.6 No Holder in Due Course in HOEPA Loans. . . . . . . . . . . . . . . 1435.12.2.7 Damage Claims Against Assignees of Mortgage Loans . . . . . . . 143

5.12.3 Raising Claims and Defenses Against the FDIC or RTC . . . . . . . . . . . . 144

hapter 6 Mortgage Servicing Abuses

6.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1476.1.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1476.1.2 The Mortgage Servicing Industry . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1476.1.3 Market Incentives for Abusive Servicing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1476.1.4 Common Mortgage Servicing Abuses and Their Effect . . . . . . . . . . . . . . 148

6.2 Opportunities for Servicing Abuse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1496.2.1 General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1496.2.2 Before Default . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1496.2.3 After Default, but Before Foreclosure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1506.2.4 Post-Payoff or Foreclosure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1506.2.5 In Bankruptcy or After Bankruptcy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 150

6.3 Common Abuses Arising Before Default . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1516.3.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1516.3.2 Misapplication of Payments . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 151

6.3.2.1 In General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1516.3.2.2 Determining the Amount Due . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 152

6.3.3 Use of Suspense Accounts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1546.3.4 Interest Overcharges . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 155

6.3.4.1 In General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1556.3.4.2 Which Accounting Method Applies?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 155

6.3.5 Escrow Account Issues . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1566.3.5.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1566.3.5.2 Failure to Make Timely and Proper Escrow Disbursements . . . . . 1566.3.5.3 Force Placed Insurance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 157

6.3.6 Private Mortgage Insurance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1596.3.7 Payoff Fees or Fax Fees . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 159

6.4 Abuses Occurring After Default . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1606.4.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1606.4.2 When Is Default? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1606.4.3 The Morass of Late Fees . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 161

6.4.3.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1616.4.3.2 Late Fees As Hidden Interest. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1626.4.3.3 Pyramiding Late Fees . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1626.4.3.4 Other Contractual and State Law Limitations on Late Fees. . . . . . 1646.4.3.5 Putting It All Together . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 164

6.4.4 Challenging Other Fee Abuses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1656.4.4.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1656.4.4.2 Property Preservation Fees . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1666.4.4.3 Attorney Fees . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1676.4.4.4 Wrongful Foreclosure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 168

6.4.5 Servicers’ Obligations to Engage in Meaningful Loss MitigationActivities. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1686.4.5.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1686.4.5.2 Requirements to Engage in Loss Mitigation Efforts for FHA

Loans. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1696.4.5.3 Requirements to Engage in Loss Mitigation Efforts Required by

GSEs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 169

viii

6.4.5.4 Requirements to Engage in Loss Mitigation Efforts Required by

C

C

Contents

Common Law, Industry Standards, and Pooling and ServicingAgreements. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 171

6.4.5.5 Requirements of Servicers to Honor Loan Modification andForbearance Agreements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 172

6.5 Post-Payoff or Foreclosure Abuses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1736.5.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1736.5.2 Failure to Provide a Timely Release . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1736.5.3 Credit Reporting Issues . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1746.5.4 Foreclosure Sale and Beyond . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 174

6.6 In Bankruptcy or After Bankruptcy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1746.6.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1746.6.2 Interest Charge Abuses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1746.6.3 Misapplication of Payments . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1756.6.4 Escrow Overcharges . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1756.6.5 Bankruptcy ‘‘Junk’’ Fees . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 176

hapter 7 Non-RESPA Challenges to Mortgage Servicing Abuses

7.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1797.2 State Unfair and Deceptive Acts and Practices Statutes . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1797.3 Truth in Lending Claims . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1807.4 Fair Debt Collection Practices Act and State Debt Collection Laws . . . . . . . . . 181

7.4.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1817.4.2 FDCPA Coverage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1827.4.3 Substantive Prohibitions. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1837.4.4 FDCPA Remedies . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1847.4.5 Claims Under State Debt Collection Statutes. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 184

7.5 Fair Credit Reporting Act . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1847.6 State Mortgage Servicing Laws . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1857.7 Breach of Contract . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1867.8 Breach of the Implied Covenant of Good Faith and Fair Dealing . . . . . . . . . . . 1867.9 Breach of Fiduciary Duty . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1887.10 Tort Liability . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 189

7.10.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1897.10.2 Negligence. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1897.10.3 Negligent Misrepresentation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1897.10.4 Intentional Infliction of Emotional Distress . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1897.10.5 Intentional Interference with Contractual Relations. . . . . . . . . . . . . . . . 1907.10.6 Unjust Enrichment . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1907.10.7 Libel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 190

hapter 8 Challenging Mortgage Servicing Abuses—The Real Estate SettlementProcedures Act

8.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1918.2 The Servicer Act Provisions of RESPA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 191

8.2.1 General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1918.2.2 Servicer’s Duty to Provide Information and Correct Account Errors . . . . . 192

8.2.2.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1928.2.2.2 What Is a Qualified Written Request? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1928.2.2.3 Sending a Qualified Written Request? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1938.2.2.4 Servicer Obligations upon Receipt of a Qualified Written Request . . 1948.2.2.5 Adequate Investigation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 195

xix

8.2.2.6 Servicer Charges for Responding to a Qualified Written Request. . 195

C

Foreclosures

x

8.2.2.7 Class Action Issues for Qualified Written Requests . . . . . . . . . . . 1978.2.3 Transfer of Servicing. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 197

8.2.3.1 Notice at Time of Loan Application . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1978.2.3.2 Notice at Time of Transfer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1978.2.3.3 Treatment of Payments During Transfer Period. . . . . . . . . . . . . . 198

8.2.4 Servicer’s Duty to Make Timely Escrow Disbursements . . . . . . . . . . . . . 1998.2.5 Servicer Defenses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 200

8.2.5.1 The ‘‘Safe Harbor’’ Statutory Defense . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2008.2.5.2 Borrower in Bankruptcy Proceeding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 200

8.2.5.2.1 No bankruptcy exemption under Servicer Act orRegulation X . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 200

8.2.5.2.2 No conflict between RESPA and Bankruptcy Code . . . . 2018.2.6 Private Remedies for Violation of the Servicer Act Requirements. . . . . . . 203

8.2.6.1 In General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2038.2.6.2 Actual Damages . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2048.2.6.3 Statutory Damages . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 205

8.3 Other RESPA Servicing Requirements—Escrow Accounts. . . . . . . . . . . . . . . . 2068.3.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2068.3.2 Escrow Account Analysis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 207

8.3.2.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2078.3.2.2 General Limits on Escrow Deposits . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2088.3.2.3 Aggregate Analysis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2088.3.2.4 Charges at Settlement or upon Creation of the Account . . . . . . . . 209

8.3.3 Escrow Account Statements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2098.3.3.1 Initial Account Statement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2098.3.3.2 Annual Account Statement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2108.3.3.3 Delivery of Escrow Account Statements . . . . . . . . . . . . . . . . . . 211

8.3.4 Surpluses, Shortages, and Deficiencies . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2118.3.4.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2118.3.4.2 Requirements for Surpluses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2128.3.4.3 Requirements for Shortages . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2128.3.4.4 Requirements for Deficiencies . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2128.3.4.5 Notice of Shortage or Deficiency . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 213

8.3.5 No Fee for Account Statements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2138.3.6 No Private Enforcement. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 213

8.4 RESPA Preemption . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2148.5 Using Other Consumer Protection Laws to Combat Servicing Abuses . . . . . . . . 2158.6 RESPA Chart . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 215

hapter 9 Using Bankruptcy to Prevent Foreclosure

9.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2179.2 Obtaining the Automatic Stay . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 218

9.2.1 Stays Obtained by Filing for Bankruptcy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2189.2.1.1 The Automatic Stay . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2189.2.1.2 The Codebtor Stay . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 219

9.2.2 Purpose of the Automatic Stay . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2209.2.3 Duration of the Automatic Stay . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 220

9.2.3.1 General Rule. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2209.2.3.2 Limitations Based on Repeat Filings . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2209.2.3.3 In Rem Stay Relief. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 222

9.2.4 Scope of the Automatic Stay . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2229.2.4.1 Stay of Legal Proceedings. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 222

x

9.2.4.2 Stay of Acts Directed at Debtor’s Property (Including

Contents

Foreclosure) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2239.2.5 Notice of the Automatic Stay . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2249.2.6 Enforcing the Stay . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 225

9.2.6.1 Remedies for Violations of the Stay . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2259.2.6.2 Violations of the Stay by Government Entities . . . . . . . . . . . . . . 2299.2.6.3 Procedure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 230

9.2.7 Proceedings Seeking Relief from Stay . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2309.2.7.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2309.2.7.2 Form of Proceeding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2309.2.7.3 Time Limits for Court Actions. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2319.2.7.4 Grounds for Relief from Stay . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2319.2.7.5 Debtor and Trustee Must Be Named As Indispensable Parties. . . . 2349.2.7.6 Debtor Must Conduct Speedy Discovery . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2349.2.7.7 Burden of Proof. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2349.2.7.8 Raising Defenses in Response to a Motion for Relief from Stay . . 2349.2.7.9 Stays Pending Appeal. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 235

9.3 Curing Defaults on Home Loans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2359.3.1 Generally . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2359.3.2 Creditors’ Attorney Fees and Costs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2369.3.3 Payment of Interest on the Arrears . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2389.3.4 Curing a Default in Bankruptcy After a Foreclosure Judgment or

Foreclosure Auction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2389.3.4.1 Generally . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2389.3.4.2 Post-Foreclosure Sale Rights of Redemption . . . . . . . . . . . . . . . 2399.3.4.3 Cure Rights When the Sale Process Is Not Yet Completed

Under State Law . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2399.3.4.4 If the Sale Can Be Set Aside . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2409.3.4.5 Effect of a Cure. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2419.3.4.6 Proper Crediting of Plan Payments . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 241

9.4 Paying Secured Claims in Full . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2429.5 Using Consumer Defenses in Response to a Motion for Relief from Stay in

Chapter 13 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2439.5.1 How This Issue Arises . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2439.5.2 Responding to the Motion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2449.5.3 The Applicable Legal Standard for Evaluating Consumer Defenses

to a Motion for Relief . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2449.5.4 Practice Tips . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 245

9.6 Stripping Down Residential Mortgages to the Value of the Collateral . . . . . . . . 2469.6.1 Home Secured Loans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2469.6.2 Manufactured Home Loans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2489.6.3 Mortgages with Additional Security. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 248

9.7 Avoiding Judicial Liens—Section 522(f)(1) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2509.8 Debtor’s Statement of Intention Regarding Secured Property . . . . . . . . . . . . . . 251

9.8.1 Requirements of Section 521(a)(2) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2519.8.2 Stay Relief Based on Noncompliance with Statement of Intention . . . . . . 252

9.8.2.1 General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2529.8.2.2 Stay Relief Under Section 362(h) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2539.8.2.3 Stay Relief Under Section 521(a)(6) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 253

9.9 Sale of Property . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2549.10 Impact of Bankruptcy on Later Foreclosure Prevention Efforts . . . . . . . . . . . . 255

9.10.1 In General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2559.10.2 Impact of Prior Bankruptcy on Negotiated Workout Plans . . . . . . . . . . . 2559.10.3 Impact of Bankruptcy on Legal Defenses to Foreclosure . . . . . . . . . . . . 2569.10.4 Impact of Prior Bankruptcy on Later Bankruptcy Filing . . . . . . . . . . . . 257

xxi

Chapter 10 Litigating Mortgage Defenses and Claims

Foreclosures

x

10.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25910.2 Gathering Information . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 259

10.2.1 Client Interview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25910.2.2 Obtaining and Storing Documents . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 259

10.2.2.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25910.2.2.2 Document Sources . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25910.2.2.3 Storing Documents . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 260

10.2.3 Mortgage Loan Documents. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26010.2.4 Appraisal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26110.2.5 Servicing Records . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 261

10.2.5.1 Payoff Amount . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26110.2.5.2 Payment History . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26110.2.5.3 Contact History . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26110.2.5.4 Pooling and Servicing Agreement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26210.2.5.5 Statement of Current Mortgage Owner . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26210.2.5.6 Transfer of Servicing Notice . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 262

10.2.6 Public Records . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26210.2.6.1 Land Records . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26210.2.6.2 Consumer Complaints . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26210.2.6.3 Newspaper Articles/Internet Searches . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26210.2.6.4 Corporate and Business Documents. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26210.2.6.5 Securities and Exchange Commission Documents . . . . . . . . . . . 26310.2.6.6 Other Lawsuits . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 263

10.2.7 Information Obtained Through Discovery . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26310.2.7.1 List of Items to Ask for in Discovery . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26310.2.7.2 Confidentiality/Protection Orders . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 263

10.3 Choosing Defendants . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26410.3.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26410.3.2 Mortgage Owner Liability . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 264

10.3.2.1 In General. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26410.3.2.2 Liability for Originator Conduct . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26410.3.2.3 Liability for Mortgage Servicing Abuses . . . . . . . . . . . . . . . . . 265

10.3.2.3.1 In general . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26510.3.2.3.2 Liability limitations for government agency owners . . . 26510.3.2.3.3 Liability for conduct of subagents . . . . . . . . . . . . . . . 266

10.3.3 Servicers and Other Parties Involved in Servicing Loans . . . . . . . . . . . . 26610.4 Forum Selection . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 266

10.4.1 Federal Jurisdiction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26610.4.1.1 In General. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26610.4.1.2 Advantages and Disadvantages of Federal Court . . . . . . . . . . . . 26710.4.1.3 Supplemental Jurisdiction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 267

10.4.2 Staying in State Court . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26710.4.3 Personal Jurisdiction over Out-of-State Defendants. . . . . . . . . . . . . . . . 268

10.5 Bond Requirements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26810.6 Issues Posed by Separate Court Proceedings . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 269

10.6.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26910.6.2 Younger Abstention . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26910.6.3 The Anti-Injunction Act . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27110.6.4 The Rooker-Feldman Doctrine . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 272

10.6.4.1 Summary of Doctrine . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27210.6.4.2 Inapplicable Where State Case Had Not Reached Final

Judgment Before Federal Case Filed . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 273

xii

10.6.4.3 Inapplicable Where Federal Plaintiff Was Not a Party to the

C

Contents

State Court Action . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27310.6.4.4 Effect of Doctrine Where Federal Defendants Were Not

Parties to the State Court Action . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27310.6.4.5 Inapplicable to Claims the Homeowner Could Not Have

Raised in the State Court Case . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27410.6.4.6 Inapplicable Where Homeowner Is Defendant in Federal

Court Case . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27410.6.4.7 Inapplicable to Certain Bankruptcy Claims. . . . . . . . . . . . . . . . 27410.6.4.8 Inapplicable to Independent Claims. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 275

10.6.4.8.1 When is a claim independent? . . . . . . . . . . . . . . . . . 27510.6.4.8.2 Application to TIL rescission claims . . . . . . . . . . . . . 276

10.6.5 Res Judicata and Collateral Estoppel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27810.6.6 The Bankruptcy Automatic Stay As an Alternative. . . . . . . . . . . . . . . . 279

10.7 Mandatory Arbitration Clauses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27910.7.1 In General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27910.7.2 TILA Rescission and Arbitration . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28010.7.3 Arbitration and Tort Claims . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 281

10.8 Tax Issues . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28110.8.1 Pain and Suffering Damages . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28110.8.2 Multiple and Statutory Damages . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28110.8.3 Damages Relating to Overpayment are Non-Taxable . . . . . . . . . . . . . . 28210.8.4 When Loan Forgiveness Is Not Income . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 282

10.8.4.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28210.8.4.2 Exception for Bankruptcy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28210.8.4.3 Exception for Insolvency. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28210.8.4.4 Exception for Forgiveness of Disputed Debt. . . . . . . . . . . . . . . 28210.8.4.5 Exception for Operation of Law . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 283

10.8.5 Taxability of Attorney Fees . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28310.9 Settlement Issues . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 283

10.9.1 Dealing with Multiple Defendants . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28310.9.2 Confidentiality . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28410.9.3 Protecting the Consumer’s Credit Report . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28510.9.4 Tax Consequences of Settlement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 285

10.9.4.1 In General. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28510.9.4.2 Distinguishing Taxable from Non-Taxable Damages . . . . . . . . . 28510.9.4.3 Considering Tax Consequences in Settlement Amounts . . . . . . . 285

10.9.5 Attorney Fees. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28610.9.6 Protecting Against the Defendant’s Bankruptcy . . . . . . . . . . . . . . . . . . 286

hapter 11 Manufactured Home Foreclosures and Repossessions

11.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28711.2 Must Foreclosure Procedures Be Followed to Retake Manufactured Home? . . . 288

11.2.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28811.2.2 Implications of Treatment of Manufactured Homes As Realty or

Personalty . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29011.2.3 Manufactured Home Real Property Conversion Statutes . . . . . . . . . . . . 291

11.2.3.1 Nature and Effect of Manufactured Home Real PropertyConversion Statutes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 291

11.2.3.2 Listing of State Conversion Statutes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29311.2.4 State Tax Statutes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29911.2.5 Whether Manufactured Home Is Treated As Realty in Absence of a

State Statute . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 300

xxiii

11.3 Repossession and Resale Procedures When Creditor Proceeds Under Article 9 . . 303

C

Foreclosures

x

11.3.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30311.3.2 Enforceable Security Interest As Precondition of Repossession. . . . . . . . 30311.3.3 Default . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30311.3.4 Self-Help Repossession . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30311.3.5 Debtor’s Right of Redemption. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30311.3.6 Secured Party’s Sale of the Home . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30411.3.7 Deficiency or Surplus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30411.3.8 Creditor’s Option to Retain Home in Full Satisfaction of Debt . . . . . . . . 30411.3.9 Remedies for Violations of Article 9 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 304

11.4 State Restrictions on Seizure of Manufactured Homes; Breach of Peace inRepossession. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 305

11.5 Right to Cure Manufactured Home Default . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30511.5.1 State Right to Cure Statutes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30511.5.2 Limited Right to Cure Under Federal Law . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 306

11.6 Truth in Lending Defenses in Manufactured Home Foreclosures . . . . . . . . . . . 30611.6.1 Damages Claims . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30611.6.2 Rescission . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 307

11.7 RESPA Defenses in Manufactured Home Foreclosures . . . . . . . . . . . . . . . . . 30711.8 Defenses Based on State Credit Statutes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30811.9 Warranty Defenses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30811.10 Homestead Exemption . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30911.11 Workout Agreements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31011.12 Using Bankruptcy to Prevent Loss of a Manufactured Home . . . . . . . . . . . . 31011.13 Raising Seller-Related Defenses Against the Foreclosing Creditor . . . . . . . . . 31111.14 Problems Relating to Manufactured Home Parks. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31111.15 Effect of Default on Debt or Rent for Land on Which Manufactured Home

Is Sited . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 312

hapter 12 Forfeiture of Land Installment Sales Contracts

12.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31312.2 Nature of Land Installment Sales Contracts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 314

12.2.1 Legal Obligations of the Parties . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31412.2.2 Abuses Involving Installment Land Sales Contracts . . . . . . . . . . . . . . . 315

12.3 Statutory Limitations on Forfeiture. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31512.3.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31512.3.2 Notice and Right to Cure Requirements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31512.3.3 Statutes Treating Land Installment Sales Contracts Like Mortgage Loans. . 31612.3.4 Other Statutory Protections for Buyers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31612.3.5 Failure to Return a Surplus As an Unfair or Deceptive Practice . . . . . . . 317

12.4 Judicial Limitations on Forfeiture. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31712.4.1 Judicial Treatment of Land Installment Contracts As Mortgages. . . . . . . 31712.4.2 Judicial Creation of Protections Against Forfeiture . . . . . . . . . . . . . . . . 318

12.5 Using Bankruptcy to Prevent Forfeiture . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31912.5.1 Can Installment Land Contract Be Treated As Creating a Security

Interest? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31912.5.2 Debtor Options If Installment Land Contract Is Treated As Executory

Contract . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32012.5.3 Timing Issues . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32112.5.4 Automatic Stay Issues . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32112.5.5 Setting Aside the Forfeiture . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 321

xiv

Chapter 13 Tax Liens and Tax Foreclosures

C

Contents

13.1 An Overview of the Process . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32313.2 Real Property Taxation Process . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 323

13.2.1 Property Assessment . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32313.2.2 The Tax Lien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 323

13.2.2.1 Priority of Real Estate Tax Liens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32313.2.2.2 Lender Liability for Unpaid Taxes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 324

13.2.3 The Tax Sale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32513.2.4 Redemption and Foreclosure. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 326

13.3 Preventing Property Tax Foreclosures . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32613.3.1 Minimizing Property Tax Liability . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 326

13.3.1.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32613.3.1.2 Challenging the Assessment. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 326

13.3.1.2.1 Assessment exceeds taxable value . . . . . . . . . . . . . . . 32613.3.1.2.2 Property is disproportionately assessed. . . . . . . . . . . . 32713.3.1.2.3 Administrative procedures . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 327

13.3.1.3 Abatement, Exemption, and Deferral Programs . . . . . . . . . . . . . 32713.3.1.3.1 Special tax relief programs: overview . . . . . . . . . . . . 32713.3.1.3.2 Types of programs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32813.3.1.3.3 Seeking tax relief . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 329

13.3.1.4 Agreement and Compromise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32913.3.1.5 Payment in Chapter 13 Bankruptcy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32913.3.1.6 Interest on Taxes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33013.3.1.7 Relief from Tax Sales for Military Personnel . . . . . . . . . . . . . . 330

13.3.2 Contesting a Tax Sale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33013.3.2.1 Introduction. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33013.3.2.2 Taxpayer Defenses to a Judicial Tax Foreclosure. . . . . . . . . . . . 33013.3.2.3 Enjoining a Sale Occurring Under a Non-Judicial Process . . . . . 331

13.3.3 Setting Aside a Completed Tax Sale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33213.3.3.1 General. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33213.3.3.2 Grounds for Challenging Tax Sales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 332

13.3.3.2.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33213.3.3.2.2 Defects in the tax lien or in the tax sale process . . . . . 33313.3.3.2.3 Taxes are not owed . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33413.3.3.2.4 Fraud in sale process or in the imposition of tax . . . . . 33413.3.3.2.5 Purchaser’s lack of legal authority to bid . . . . . . . . . . 33413.3.3.2.6 Excusable neglect . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33413.3.3.2.7 Equitable grounds . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33413.3.3.2.8 Inadequacy of price. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 334

13.3.4 Constitutional Challenges to the Sale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33613.3.4.1 Sales Subject to Due Process . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33613.3.4.2 Adequate Notice . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33613.3.4.3 Full and Adequate Opportunity to Protest . . . . . . . . . . . . . . . . 339

13.4 Redemption Following Sale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34013.4.1 Generally. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34013.4.2 Borrowing to Effectuate Redemption . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34013.4.3 Redemption in Bankruptcy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 341

13.5 Fraud by Tax Sale Speculators. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34213.6 Private Collection and Enforcement of Tax Liens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 342

hapter 14 Issues Arising After a Foreclosure Sale14.1 Setting Aside a Completed Foreclosure Sale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 345

14.1.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34514.1.2 Procedural Issues . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 345

xxv

14.1.2.1 Generally . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 345

C

Foreclosures

x

14.1.2.2 The Rooker-Feldman Doctrine . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34614.1.3 Grounds on Which a Foreclosure May Be Set Aside . . . . . . . . . . . . . . 346

14.1.3.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34614.1.3.2 Irregularity in the Conduct of the Sale. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34714.1.3.3 Inadequacy of Sale Price . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 348

14.1.3.3.1 Generally . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34814.1.3.3.2 Inadequate price and irregularity in the conduct of

the sale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34914.1.3.3.3 Inadequate price and unfairness . . . . . . . . . . . . . . . . 35014.1.3.3.4 Practice tips . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 351

14.1.4 Setting Aside a Foreclosure Sale in Bankruptcy . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35214.1.4.1 Sales That Violate the Automatic Stay. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35214.1.4.2 2005 Bankruptcy Act Limits on Automatic Stay . . . . . . . . . . . . 35314.1.4.3 Fraudulent Transfers—11 U.S.C. § 548 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35414.1.4.4 Using State Law Invalidity to Set Aside a Sale in Bankruptcy

Court . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35514.1.4.5 Preferences—11 U.S.C. § 547 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35614.1.4.6 Sales That Are Not Complete Under State Law . . . . . . . . . . . . 358

14.2 Exercising the Right of Redemption After Sale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35914.3 Deficiency Judgments. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 360

14.3.1 Deficiency Judgments Defined . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36014.3.2 State Statutory Restrictions on Deficiency Judgments . . . . . . . . . . . . . . 36014.3.3 Judicial Limitations on Deficiency Judgments . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36114.3.4 Deficiency Claims Are Unsecured . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 362

14.4 Claims for Damages for Wrongful Foreclosure. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36214.5 Claiming a Foreclosure Sale Surplus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36314.6 Repurchasing the Home at the Foreclosure Sale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36514.7 Tax Consequences of a Foreclosure Sale: An Introduction . . . . . . . . . . . . . . . 365

14.7.1 Foreclosure Sale May Result in Taxable Income . . . . . . . . . . . . . . . . . 36514.7.2 Gain from the Foreclosure Sale of the Home. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36614.7.3 Discharge of Indebtedness (DOI) Income . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 367

14.7.3.1 General Rule . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36714.7.3.2 The Insolvency Exclusion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36714.7.3.3 The Bankruptcy Exclusion. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36714.7.3.4 Disputed or Contingent Debts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36814.7.3.5 Interest and Fees . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36914.7.3.6 Procedure for Forgiveness of Debt in Foreclosure . . . . . . . . . . . 369

14.7.3.6.1 Form 1099-C . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36914.7.3.6.2 What to do if an exclusion applies . . . . . . . . . . . . . . 37014.7.3.6.3 What to do if tax has mistakenly been paid . . . . . . . . 37014.7.3.6.4 Practice tip . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 370

14.8 The Rights of Tenants in Possession Following Foreclosure on TheirLandlord’s Property . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 371

14.8.1 Generally. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37114.8.2 The Post-Foreclosure Rights of Tenants in ‘‘Good Cause’’ Eviction

Jurisdictions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37214.8.3 Federally Subsidized Tenancies . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37314.8.4 Rights of Tenants If Their Landlord Files Bankruptcy. . . . . . . . . . . . . . 373

14.9 Former Owners in Possession of Property Following Foreclosure . . . . . . . . . . 373

hapter 15 Foreclosure Rescue Scams

15.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37515.2 What Is a Foreclosure Rescue Scam? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 375

xvi

15.2.1 Overview. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 375

Contents

15.2.2 Sale/Leaseback Schemes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37615.2.3 Inter Vivos Trusts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 377

15.3 Investigating and Preparing a Foreclosure Rescue Scam Case. . . . . . . . . . . . . 37815.3.1 Recognizing a Foreclosure Rescue Scam . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37815.3.2 Gathering Information . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 379

15.3.2.1 The Homeowners’ Story . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37915.3.2.2 The Document Trail . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 379

15.3.2.2.1 The importance of the documents . . . . . . . . . . . . . . . 37915.3.2.2.2 Solicitation materials . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38015.3.2.2.3 Transaction documents . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38015.3.2.2.4 Local land records . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38115.3.2.2.5 Court records . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38215.3.2.2.6 Other documents . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 382

15.3.2.2.6.1 General. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38215.3.2.2.6.2 Payments to rescuer or lender . . . . . . . . . . . 38215.3.2.2.6.3 Rescuer’s loan documents . . . . . . . . . . . . . . 38315.3.2.2.6.4 Appraisal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38315.3.2.2.6.5 Reports of consumer complaints. . . . . . . . . . 38315.3.2.2.6.6 Corporate and business documents . . . . . . . . 38315.3.2.2.6.7 Internet searches . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 383

15.3.3 Identifying Possible Defendants. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38315.3.4 First Steps . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 384

15.3.4.1 Need for Quick Action and to Determine the Homeowner’sGoals . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 384

15.3.4.2 Stop Eviction Proceedings . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38415.3.4.3 Reviewing the Deed . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38515.3.4.4 Evaluating Grounds for Rescission/Rescission Notice . . . . . . . . 38515.3.4.5 Recording a Lis Pendens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 385

15.4 Legal Theories to Attack Foreclosure Rescue Scams . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38615.4.1 Construing the Transaction As a Loan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 386

15.4.1.1 Introduction. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38615.4.1.2 The Equitable Mortgage Doctrine . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38615.4.1.3 The Bona Fide Purchaser Defense . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 389

15.4.2 Truth in Lending. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39015.4.2.1 Introduction. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39015.4.2.2 When Does TILA Apply? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39015.4.2.3 TILA Disclosure Requirements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39115.4.2.4 The Right of Rescission . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 392

15.4.2.4.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39215.4.2.4.2 What transactions can be rescinded . . . . . . . . . . . . . . 39215.4.2.4.3 When rescission can be exercised . . . . . . . . . . . . . . . 39215.4.2.4.4 The three-step rescission process. . . . . . . . . . . . . . . . 39315.4.2.4.5 The consumer’s tender obligation . . . . . . . . . . . . . . . 393

15.4.2.5 Damages and Attorney Fees. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39415.4.2.6 Assignee Liability . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 395

15.4.3 Home Ownership and Equity Protection Act . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39515.4.3.1 Scope . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 395

15.4.3.1.1 Overview of HOEPA triggers . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39515.4.3.1.2 Example of APR trigger calculation. . . . . . . . . . . . . . 39615.4.3.1.3 Example of points and fees trigger calculation . . . . . . 396

15.4.3.2 Substantive Prohibitions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39715.4.3.3 Expanded Assignee Liability . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39715.4.3.4 Remedies . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 398

xxvii

15.4.4 Unfair and Deceptive Acts and Practices (UDAP) Statutes . . . . . . . . . . 398

Foreclosures

x

15.4.4.1 Overview of State UDAP Statutes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39815.4.4.2 Comparison of UDAP and Fraud Claims . . . . . . . . . . . . . . . . . 39915.4.4.3 Comparison to TILA and HOEPA. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39915.4.4.4 Application of Substantive UDAP Standards to Foreclosure

Rescue Scams . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40015.4.4.5 UDAP Remedies . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 401

15.4.5 State Foreclosure Rescue Statutes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40115.4.5.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40115.4.5.2 Coverage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40215.4.5.3 Right to Cancel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40315.4.5.4 Substantive Prohibitions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40315.4.5.5 Remedies . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 404

15.4.6 Fraud and Civil Conspiracy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40415.4.6.1 Introduction. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40415.4.6.2 Elements of a Fraud Claim . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40415.4.6.3 Overcoming Exculpatory Contract Clauses . . . . . . . . . . . . . . . . 40515.4.6.4 The Important of Pattern Evidence . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40515.4.6.5 Remedies for Fraud . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40515.4.6.6 Acceptance of Fruits of Fraud, Civil Conspiracy, Aiding and

Abetting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40615.4.7 Other Common Law Claims . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 406

15.4.7.1 Introduction. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40615.4.7.2 Unconscionability. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40615.4.7.3 Breach of Duty of Good Faith and Fair Dealing . . . . . . . . . . . . 40715.4.7.4 Breach of Fiduciary Duty . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 408

15.4.8 State Credit and Usury Laws . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40815.4.8.1 State Usury Laws and Their Penalties . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40815.4.8.2 Federal Preemption. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 409

15.4.8.2.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40915.4.8.2.2 DIDA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40915.4.8.2.3 AMTPA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 410

15.4.8.3 Choice of Law Clauses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41015.4.8.4 Licensing Provisions of State Usury Laws . . . . . . . . . . . . . . . . 410

15.4.9 Other State Statutes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41115.4.9.1 Introduction. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41115.4.9.2 Door-to-Door Sales Laws . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41115.4.9.3 State Credit Services or Credit Repair Organization Laws . . . . . 412

15.4.10 State Real Estate Requirements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41315.4.10.1 Formal Requirements for Deeds . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41315.4.10.2 False Notarization. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 413

15.4.11 RICO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41415.5 Challenging Foreclosure Rescue Scams in Bankruptcy . . . . . . . . . . . . . . . . . 414

15.5.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41415.5.2 Bankruptcy Basics. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 414

15.5.2.1 Two Common Types of Bankruptcy for Consumers . . . . . . . . . . 41415.5.2.1.1 General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41415.5.2.1.2 Chapter 7 (straight bankruptcy). . . . . . . . . . . . . . . . . 41415.5.2.1.3 Chapter 13 (reorganization) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 415

15.5.2.2 Gathering the Necessary Information. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41515.5.2.3 Credit Counseling Requirements. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41515.5.2.4 Litigating in a Bankruptcy Case . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 415

15.5.3 Stopping the Eviction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41615.5.4 Voiding Title Transfers in Foreclosure Rescue Scams . . . . . . . . . . . . . . 416

xviii

15.5.4.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 416

A

A

A

Contents

15.5.4.2 Trustees’ Powers to Avoid Transfers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41615.5.4.2.1 General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41615.5.4.2.2 Fraudulent transfers. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41615.5.4.2.3 Use of ‘‘strong arm clause’’ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 417

15.5.4.3 Debtor’s Power to Avoid Title Transfers . . . . . . . . . . . . . . . . . 41715.5.4.3.1 General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41715.5.4.3.2 Did the debtor conceal the property? . . . . . . . . . . . . . 41715.5.4.3.3 May the debtor exempt the property?. . . . . . . . . . . . . 41715.5.4.3.4 Was the transfer involuntary? . . . . . . . . . . . . . . . . . . 418

15.5.4.4 Persuading the Trustee to Avoid the Transfer . . . . . . . . . . . . . . 418

ppendix A Sample Foreclosure Prevention Counseling Forms and QualifiedWritten Requests Under RESPA

A.1 Sample Foreclosure Prevention Intake Form . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 420A.2 Default and Delinquency Counseling Checklist . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 426A.3 Sample Authorization to Release Information . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 427A.4 Information Request for Loan Servicer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 428A.5 Sample Qualified Written Request Under RESPA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 429A.6 Homeowner’s Checklist for Avoiding Foreclosure. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 430

Appendix B Selected Statutes and Regulations Pertaining to Mortgages Held orInsured by the Federal Government

B.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 435B.2 Loans Insured by the Department of Housing and Urban Development (HUD). . . 435

B.2.1 Selected Statutes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 435B.2.2 Selected Regulations. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 438B.2.3 Selected Mortgagee Letters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 439

B.3 Loans Guaranteed by the Department of Veterans Affairs . . . . . . . . . . . . . . . . 498B.3.1 Selected Statutes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 498B.3.2 Selected Regulations. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 503B.3.3 VA Guaranty Policy Regarding Natural Disasters . . . . . . . . . . . . . . . . . 505

B.4 Loans Held by the Rural Housing Service (formerly the Farmers HomeAdministration) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 507B.4.1 Selected Statutes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 507B.4.2 Selected Regulations. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 515

B.5 Loans Guaranteed by the Rural Housing Service . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 517B.5.1 Selected Regulations. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 517B.5.2 Selected Administrative Notices . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 521

ppendix C Summary of State Foreclosure Laws . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 527

ppendix D Selected Federal Statutes and Regulations Affecting MortgageServicing

D.1 Introduction. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 543D.2 Selected Provisions of the Real Estate Settlements Procedures Act, 12 U.S.C.

§§ 2601–2617 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 543D.3 Selected RESPA Regulations: Regulation X, 24 C.F.R. Part 3500 . . . . . . . . . . 548

xxix

Appendix E Summary of State Mortgage Servicing, Payoff Statement, and

A

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A

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Foreclosures

x

Mortgage Discharge Laws

E.1 State Mortgage Servicing Laws. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 563E.2 Payoff Statement Requirements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 582E.3 Mortgage Discharge Laws . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 584

ppendix F Specialized Glossary of Mortgage Servicing Terms . . . . . . . . . . . . . . . . 589

ppendix G Servicing Forms and Practice Aids

G.1 Sample Qualified Written Requests . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 595G.1.1 Sample Qualified Written Request Under RESPA Sent by Attorney . . . . . 595G.1.2 Sample Qualified Written Request Under RESPA After Bankruptcy

Filing. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 596G.2 Sample Mortgage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 596G.3 Sample Promissory Note (Fixed). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 604G.4 Sample Promissory Note (Adjustable) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 605G.5 Sample Change Rate Notice for ARM . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 607G.6 Sample Annual Escrow Account Statement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 607

ppendix H Summary of State Real Estate Tax Abatement Laws. . . . . . . . . . . . . . . . 611

ppendix I Summary of State Condominium Laws . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 619

ppendix J Sample Foreclosure Pleadings and Other Litigation Documents

J.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 635J.2 Affirmative Defenses to Foreclosure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 635

J.2.1 Answer with TILA and RESPA Affirmative Defenses . . . . . . . . . . . . . . . 635J.2.2 Answer with Defense Based on Lender’s Failure to Comply with

Servicing Guidelines . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 639J.2.3 Discovery Requests and Request to Admit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 642

J.3 Action to Enjoin Foreclosure and Bring Affirmative Causes of Action . . . . . . . . 646J.3.1 Complaint . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 646J.3.2 Memorandum in Support of Motion for Preliminary Injunction . . . . . . . . 648J.3.3 Memorandum in Support of Application for Preliminary Injunction . . . . . 650J.3.4 Interrogatories and Requests for Production of Documents from Broker . . 654J.3.5 Interrogatories and Request for Production of Documents from Lender . . . 656

J.4 Memorandum in Support of Motion to Redeem . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 658J.5 Actions Against Home Improvement Companies . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 663

J.5.1 Sample Complaint for Fraud Against Home Improvement Contractor . . . . 663J.5.2 Sample Complaint and Quiet Title Action Against Home Improvement

Contractor That Forged a Mortgage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 665J.6 Actions Against Mortgage Servicers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 670

J.6.1 Sample Complaint Against Mortgage Servicer Based on Violations ofRESPA and FDCPA. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 670

J.6.2 Action Against Mortgage Servicer for an Accounting and for Violationof RESPA and FDCPA. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 673J.6.2.1 Complaint . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 673J.6.2.2 Plaintiffs Proposed Findings of Fact and Conclusions of Law . . . . 675

J.7 Action Challenging MERS As Plaintiff . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 678

xx

J.8 Foreclosure Rescue Scams . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 679

A

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Contents

J.8.1 Sample Complaint Involving Fraudulent Transfer of Title . . . . . . . . . . . . 679J.8.2 Sale-Leaseback Transactions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 683

J.8.2.1 Sample Complaint . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 683J.8.2.2 Response to Motion to Dismiss . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 690J.8.2.3 Request for Discovery. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 696J.8.2.4 Motion for Consolidation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 699J.8.2.5 Response to Motion for Use and Occupancy . . . . . . . . . . . . . . . 700

J.9 Sample Complaint for Wrongful Foreclosure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 703

ppendix K Foreclosure Pleadings Found on the CD-Rom . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 705

ppendix L Helpful Websites . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 709

Glossary . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 713

Index. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 729

Quick Reference to Consumer Credit and Sales Legal Practice Series . . . 757

About the Companion CD-Rom . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 773

xxxi