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Procedure preliminari alla delibera di qualificazione energeticaIl ruolo centrale dell’amministratore
Geom Gian Luca Samoggia
Direttore del Centro Studi ANACI
Emilia Romagna
13 Aprile 2011
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Chi è l’amministratore di condominio in Italia ?
21,000
34,000
265,000
Amministratori in Italia
oltre 6 condomìni amministratida 2 a 6 condomìni amministrati1 solo condominio amministrato
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Il patrimonio immobiliare gestito.
AMM
CONDO
AMM CONDO
Series1 0 0
Series2 0 0
da 7 a oltre 100 condomìni 21000 569000
da 1 a 6 condomìni 299000 367000
Chart Title
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LA RIQUALIFICAZIONE ENERGETICAnorme di riferimento
• Dal 25 Giugno 2009 la norma di riferimento è il DPR 59/09 regolamento di attuazione della L.192/05
– in ambito tecnico Regione Emilia Romagna DGR 1362 - 30/09/2010
– In ambito condominiale generaleCodice Civile
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DGR 1362 - 30/09/2010
In particolare
• Modifica degli allegati di cui alla parte seconda della delibera di Assemblea legislativa n. 156/2008 con particolare riferimento ai contenuti della relazione tecnica di cui all’art.28 della L.10/91 e per i requisiti minimi dei generatori di calore e degli interventi tesi al miglioramento della prestazione energetica
• Possibilità di derogare all’obbligo di installazione di impianti centralizzati, in presenza di specifica relazione sottoscritta da un tecnico abilitato che attesti il conseguimento di un analogo o migliore rendimento energetico dell’edificio mediante l’utilizzo di una diversa tipologia d’impianto
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Legge 10/91, Art. 26, comma 2 (introdotto con DLgs 311/06)
In particolare tra le norme previgenti
Per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico ed all'utilizzazione delle fonti di energia di cui all'articolo 1, individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza semplice delle quote millesimali ( 3° comma dell’art.1136 C.C. in seconda convocazione - 1/3 ).
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Codice Civile
In particolare• PER L’INVOLUCRO EDILIZIO ne riconosce l’unicità funzionale
( art.1117, comma 1), ma ne consente la modificazione innovativa esclusivamente con un quorum deliberativo altamente qualificato ( art. 1120 e 5° comma art. 1136 – 2/3 ) e nella migliore delle ipotesi anche per gli interventi più semplici con quorum non ordinari ( 4° comma art. 1136 - 1/2 )
• PER GLI IMPIANTI non riconosce la unicità funzionale degli impianti e assegna la proprietà e quindi la competenza in parte al condominio ed in parte ai singoli proprietari delle unità immobiliari ( art. 3° comma art. 1117 )
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LA PROPRIETA’ DEGLI IMPIANTI NELL’EDIFICIO IN CONDOMINIO NON E’ UNITARIA
SONO DI PROPRIETA’ CONDOMINIALEla Centrale Termica e la distribuzione principale di norma con sviluppo verticale ( colonne )
SONO DI PROPRIETA’ INDIVIDUALE le tubazioni di distribuzione orizzontale a partire dalla colonna montante
i corpi scaldanti, le valvole e i detentori, i contatori divisionali, i contabilizzatori e concentratori di dati della u.i. ancorchè disposti in batteria
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LA PROPRIETA’ INDIVIDUALE ALL’INTERNO DI UN CONDOMINIO
• Può essere regolata in modo unitario come richiesto dalle norme tecniche solo nel caso sia raggiunto NEL CONDOMINIO ITALIANO
ACCORDO UNANIME TRA TUTTI I PARTECIPANTI
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I passaggi fondamentali per definire il consenso all’interno del condominio
• La consapevolezza dello stato di fatto • La individuazione degli stati emozionali • La modificazione degli stati emozionali• L’incarico di progettazione• La presentazione degli esiti del progetto• La valutazione dell’impatto economico e del
finanziamento • La assunzione della delibera autorizzativa e della
delibera attuattiva
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La consapevolezza dello stato di fatto
• Il singolo condomino non ha alcuna consapevolezza:
1. dello stato fisico del fabbricato e degli impianti
2. del loro rendimento effettivo
3. delle disposizioni tecniche che ne regolano le modifiche
4. delle procedure tecniche del processo di manutenzione straordinaria o di riqualificazione
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La individuazione degli stati emozionali
• Il singolo condomino è privo delle conoscenze necessarie per un approccio razionale e quindi il gruppo dei condomini sceglie, entro determinati limiti economici, secondo un approccio di tipo emozionale.
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La individuazione degli stati emozionali: la fase iniziale
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La modificazione degli stati emozionali: la fase interlocutoria
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La modificazione degli stati emozionali: la fase finale
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L’incarico di progettazione
• Il gruppo dei condomini è stato portato ad uno stato emozionale uniforme, positivo e maggioritario.
• Vengono introdotte in modo didattico le procedure tecniche della ipotetica delibera.
• Si assume la prima delibera di progettazione a maggioranza semplice.
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La presentazione degli esiti del progetto
• Vengono presentati con prospetti, computi metrici e riparti gli aspetti economici dell’intervento sulla base di un giudizio di stima dei costi dell’opera
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La valutazione dell’impatto economico e del finanziamento
• Vengono concordati i limiti economici dell’intervento e solo successivamente gli obiettivi tecnici raggiungibili
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La valutazione dell’impatto economico e del finanziamento
• Gli incentivi fiscali
• non possono essere pienamente fruiti dalle fasce economicamente più deboli e comunque richiedono un esborso in denaro pressoché immediato.
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La valutazione dell’impatto economico e del finanziamento
• L’accesso al finanziamento
• espone i condomini paganti e l’amministratore a rischi di natura solidale non ancora superati dalla normativa civilistica.
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La valutazione dell’impatto economico e del finanziamento
• La dilazione di pagamento
• nella maggioranza dei casi, viene richiesta una dilazione all’appaltatore che ordinariamente non supera i 18/24 mesi.
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La valutazione dell’impatto economico e del finanziamento
• L’accantonamento pluriennale preventivo
• si scontra con la totale assenza di tutela in caso di cessione del fabbricato o di infedeltà dell’amministratore
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La valutazione dell’impatto economico e del finanziamento
• Il Servizio Energia secondo il DPR.412/93 e il D.Lgs. 115/08
Norme di riferimento:Legge 10/91, DPR 412/93 e successive modificazioni Ris. 103/98, Circ. 273/98, Circ. 82/99, Circ. 150/04, emanate dal Ministero delle Finanze.
• E’ stata concepita per l’ambito pubblico e non tiene conto delle procedure di acquisizione del consenso previste dalla legislazione italiana.
• Per molti commentatori ha le caratteristiche di finanziamento ( servizio plus) che esula dalle competenze tipiche dell’assemblea, non possedendo riferimenti legislativi specifici per il condominio
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La assunzione della delibera autorizzativa
• Vengono definiti gli obiettivi tecnici da raggiungere e si autorizza in modo generico l’esecuzione dell’opera
1. Si autorizza l’esecuzione della gara d’appalto
2. Si definiscono le procedure di verifica degli esiti della gara
3. Si impostano i tempi di esecuzione delle opere
4. Si impostano i tempi di versamento dei contributi condominiali da parte dei condomini
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La assunzione della delibera attuattiva
• Vengono definiti gli aspetti giuridici dell’intervento e le obbligazioni in capo ai condomini, all’impresa esecutrice, alle assistenze tecniche e amministrative straordinarie:
1. Si sceglie la ditta a cui affidare l’esecuzione dell’appalto e le relative assistenze tecniche.
2. Si definisce la copertura di spesa complessiva dell’intervento mediante approvazione del riepilogo dei costi e del piano di ripartizione preventivo.
3. Si definiscono le modalità di rateazione e versamento dei contributi condominiali da parte dei condomini.
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Conclusione 1• Le caratteristiche giuridiche e psicologiche
che regola i rapporti all’interno del condominio italiano, male si adattano alle necessità di progettare ed eseguire in modo numericamente significativo una consistente riqualificazione del patrimonio immobiliare esistente.
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Conclusione 2• I metodi introdotti in Italia con la
legislazione derivante dalla Direttiva 2002/91/CE sul rendimento energetico in edilizia, non tengono conto del condominio italiano (di diritto romano) e sono facilmente utilizzabili solo per fabbricati di proprietà individuale.
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Conclusione 3• A causa degli elevatissimi costi di
riqualificazione del patrimonio edilizio e per la evidente inadeguatezza della normativa tecnica relativa, non possono essere ipotizzati in Italia estesi interventi, IN AMBITO CONDOMINIALE se non fortemente sostenuti da abnormi incentivi di natura fiscale.