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요약 및 정책건의
연구개요.Ⅰ
연 배경 및 목1.
, .
,
.
,
.
규모 복합개발사업 가
역 복합개 업 단지 도심재생사업 등( , , )
복합개 사업 사 통한 재원 달 장 단 악 잠재 험,⋅
검토 에, 책 언 및 계량 평가 마
복합개 사업 재원 달 규모 ,
본 험 다변, 수
재원 달
프 트 내지는 진 우( )
그림 복합개 사업 재원 달 험 해 평가 준 필< 1>
,
.
‘ (Financeable Project)’
, .
연 방법 및 기 효과2.
연 방법1)
,
, ,
,
IM(Information Memorandum)
연 기 효과2)
,
.
연구의 내용.Ⅱ
복합개발사업 론 검토1.
복합개발사업 개념및1)
, , , ,
.
, , .
( )
복합개발사업 동향과공모 개발사업2) PF
1990
.
,
.
2000 ,
,
, -
PF .
복합개발사업 재원 달 방식2.
개발사업 반 금1)
,
( ).
, , .
PF(Project
Finance) ,
.
PF ‘
, , ’ .
(Cost Overrun Risk),
( ) , .
, , ,
(Hedge) .
(
),
( ), ( ).
.
,
.
, PF ,
.
2000 PF
.
,
, .
2008 ,
.
복합개발사업재원 달2)
.
,
.
,
. PF
, .
,
. .
,
,
.
( )
,
( ) .
,
.
, .
.
< 1> .
,
SOC(Social Overhead Capital: ) .
PF
, .
.
( ).
복합개발사업 재원 달 사례3.
토지 차를통한장기운 방식1)
, ‘ ’ 11 , ‘
’ 3 , ‘ ’ 1 15
.
사업 식토지 지 식
매
장 운
민 역사 식 건 단 건9 ( 1 )：
복합개 사업 건 동남 단지SOC 1 ( )：
토지 차 상업 동산 개 건1：
(SIFC)
공모 개 사업PF
건용산 평 상암 랜드마크: 3 ( , , DMC )
양사업 원 는 가능 건 토지매각 건뚝 특별계 역1 ( )：
재원 달 별 울시 복합개 사업 진행< 2>
사업 식토지비 지 식
매
공공운 민 역사 식 복합개, SOC 공모 사업PF
양 원 는 가능 건 찰매각
민간운 개 상업 동산 매 개 상업 동산
양 원 가능지상 만 매매( ) 양 개 사업
개 사업 재원 달 해당 사업 식< 1>
민 역사사업(1)
3:1
,
, .
9 .
,
, , ,
, 5 .
, ,
.
2,135 (59 ),
(350 ), (1,574 ), (47 )
.
1,201 (267 ), PF
(440 ), (200
) . 20% .
3,684 (180 ), PF
(660 ), (2,008 ) (650 )
.
,
, PF
.
,
, .
.
복합개 사업(2) SOC
, 3,940
(670 ) (3,270 ) .
,
, (Master Lessee)
.
토지 차 상업 동산 개(3)
SIFC(Seoul International Finance Center, )
, 1 7,416 30%
70% , .
PF .
PF 1 2,000 General Syndication
, .
( ) ,
(Buffer) .
, 2
2,000
.
토지매 통한장기운 방식 공모 개발사업2) PF：
PF , 3 PF
.
8 (
, )
( ) .
PF ,
, .
1 4,594 (2,000
), PF (5,130 ), (7,464 ) .
2010 , PF
, .
DMC 3 3,443 (3,500
), (1 5,000 2 ), (1
1,500 1 6,500 ) .
,
,
.
토지매 통한 양방식 뚝 특별계 역3) ：
4 1 ( )
6 . 3
.
안과고려사항4)
‘ ’ 10%~
45% , 50% .
.
,
.
,
, .
.
,
,
.
SH
,
.
(Phasing Strategy)
, .
,
(Master Plan)
, .
‘ ’ 3~15%
.
, .
,
,
.
, .
.
, .
, .
,
.
, .
복합개발사업 재원 달 평가방안4.
AHP(Analytic Hierarchy Process, ) .
계층평가항목 상
검가 치
비
도 산
그림 차< 2>
계 1 재원 달 평가방안
계 2 시장 사업 상업사업주체
계약행
재 및채 보
계 3(4) (4) (3) (6) (3) (3)
그림 계층 모< 3> AHP
, .
, 3 .
1
‘ ’ .
2 6 ,
, , , ,
.
3 2
.
(IB: Investment Banking) ,
, PM(Project Management)
, .
60 54 , 0.1
36 , 25
, 24 , 16 ,
40 , 43 .
기초통계 평가1) ( )
, ‘ ’ 5.87 ,
(5.75), (5.59), (5.58), (5.54),
(5.53) .
.
> > >
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>
> >
> >
항목 검토사항 평가내용
시장
험
거시 경 거시경 지 격한 경 변동 험 동산 책동향 지역개 여건, , ,
시장 실 리 수 근시 내 격한 경 변동가능 등,
신 케 근 신 케 건 규모 리취 수수료 신용보강, ,： ․
하 시장 하 시장 수 공 동향 망 가격 료 망,⋅ ⋅
사업
험
규모 시⋅ 도 시 내용 규모 용도 주거 상업 업 숙(ex) , , , )⋅ ⋅
양 량 량 과 공 과 공, vs.⋅
사업 지공공택지 가격 토지비 주변시 납(ex) / ),：
민간택지 토지 업 가능 지연 험：
허가 공사⋅ 허가 가능 지연 험 공사 지연 험,
사업비용 비 토지가격 공사비용 각 비용⋅ ⋅
달본 합 순 후순 본 양vs. vs. vs.：
지 본충실도 차 도 양 도 채비 등, , ,：
상업
험
마케 략 단계별 개 략 통합 마케 콘 트 양 략, ,
양가능 양안 양 험헷지 상업 동산 매각수 비, (ex) )
가능 또는 사 보 험헷지 비Master Lessee Key Tenant , (ex) )
운 안 산운 사 립 또는 리계 차 리계 상 경 리, , ( )商
사업
주체
안지 가 주주들 안 할 수 는 수 가?
지 비 지 산규모 지 규모FI , (i ×i ) ÷ (i × )社 社 社： ∑ ∑
신용가 지 감당할 만한 신용 갖 었는가?
지 사 신용등 가 평균 또는 지 신용 수(i ×i )社 社： ∑
차 안차주가 차 한 액 안 상 할 수 는 수 가?
지 비 산규모 비(i ×i ) ÷ (i × )社 社 社：∑ ∑
신용액 책 질 만한 신용 갖 었는가?
지 신용등 가 평균 또는 비 신용 수(i ×i )社 社： ∑
시공사안 도 순 신용등 사업 수행 수 등 지, ,
운 사안 산매 평가지 산 신용 경험Master Lessee ( , , , Ranking)⋅
재원 달 가능 평가항목 내용< 3>
항목 검토사항 평가내용
계약
행
실 1) 향 건 약 약 등 차별, ,
실 1) 향 건 약 약 등 차별, ,
계약신뢰 1) 매 향 약 건 약 등 차별/ , ,
재
험
채
보
재 타당2) 프 트 경상사업 순 담보가 담보가 사업, , / , /
비 양수 보 등 지, ( + )/ , DSCR
신용보강들 공여하는 신용보강수 담보 액
지 신용공여 액 타 본 달액i ÷社：∑
보 도등 신용 험 감하는 보험 보 도 등 용 여AVI ,
지 신용공여 액 타 본 달액i ÷社：∑
주 사 약 건 약 향1 =5 , =2 , =1： ：
주 원리 상 계수 순 업 감가상각2 DSCR(Debt Service Coverage Ratio) =( + - )： ： ÷원리
계 재원 달 가능 평가항목 내용< >
상 평가2) AHP ( )
AHP (0.231)
, (0.169), (0.154), (0.125),
(0.089), (0.081) .
.
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>
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> >
정책제언.Ⅲ
, ‘
’ .
, ,
,
‘ ’
.
‘ - -
- ’
,
.
, ,
, ,
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