Recovery to NormalcyRecovery to NormalcyRecovery to NormalcyRecovery to Normalcy

Lawrence Yun, Ph.D.Lawrence Yun, Ph.D.Chief EconomistChief Economist

NATIONAL ASSOCIATION  OF REALTORS®NATIONAL ASSOCIATION  OF REALTORS®

Presentation to or at  ???Presentation to or at  ???City, StateCity, Statey,y,

November ??, 2010November ??, 2010

Federal Reserve FOMC  Federal Reserve FOMC  •• Ben Bernanke Ben Bernanke (Chairman): (Chairman): 

•• “Outlook remains unusually uncertain”“Outlook remains unusually uncertain”yy

•• Alan Greenspan Alan Greenspan (former Chairman):(former Chairman):•• “If home prices start falling again, we could be facing a double“If home prices start falling again, we could be facing a double‐‐dipdipIf home prices start falling again, we could be facing a doubleIf home prices start falling again, we could be facing a double dip dip recession” recession” 

•• James Bullard James Bullard (St. Louis Fed)(St. Louis Fed): : •• “The U.S. is closer to a Japanese“The U.S. is closer to a Japanese‐‐style deflationary outcome”style deflationary outcome”

•• Thomas Thomas HoenigHoenig (Kansas City Fed)(Kansas City Fed): : gg ( y )( y )•• “Too rapid money creation results in eventual high inflation”“Too rapid money creation results in eventual high inflation”

Consumer Confidence about Consumer Confidence about P t C diti A f lP t C diti A f lPresent Conditions: AwfulPresent Conditions: Awful

200

100

150

0

50

980 ‐Jan

981 ‐A

pr1982

 ‐Jul

983 ‐O

ct985 ‐Jan

986 ‐A

pr1987

 ‐Jul

988 ‐O

ct990 ‐Jan

991 ‐A

pr1992

 ‐Jul

993 ‐O

ct995 ‐Jan

996 ‐A

pr1997

 ‐Jul

998 ‐O

ct000 ‐Jan

001 ‐A

pr2002

 ‐Jul

003 ‐O

ct005 ‐Jan

006 ‐A

pr2007

 ‐Jul

008 ‐O

ct010 ‐Jan

19 19 1 19 19 19 1 19 19 19 1 19 19 19 1 19 20 20 2 20 20 20 2 20 20

Consumer Confidence about Consumer Confidence about Future ConditionsFuture Conditions Not good but not as badNot good but not as badFuture Conditions Future Conditions –– Not good but not as badNot good but not as bad

120140

6080100120

02040

9.6% unemployment rate, but different confidence level

980 ‐Jan

981 ‐A

pr1982

 ‐Jul

983 ‐O

ct985 ‐Jan

986 ‐A

pr1987

 ‐Jul

988 ‐O

ct990 ‐Jan

991 ‐A

pr1992

 ‐Jul

993 ‐O

ct995 ‐Jan

996 ‐A

pr1997

 ‐Jul

998 ‐O

ct000 ‐Jan

001 ‐A

pr2002

 ‐Jul

003 ‐O

ct005 ‐Jan

006 ‐A

pr2007

 ‐Jul

008 ‐O

ct010 ‐Jan

19 19 1 19 19 19 1 19 19 19 1 19 19 19 1 19 20 20 2 20 20 20 2 20 20

Business Spending shows weak confidence Business Spending shows weak confidence in relation to profitsin relation to profitsin relation to profitsin relation to profits

2200

2700

Business InvestmentBusiness Investment

$ billion$ billion

1200

1700

2200 Business Investment Business Investment 

200

700

1200Corporate ProfitsCorporate Profits

200

000 ‐Q

2

000 ‐Q

4

001 ‐Q

2

001 ‐Q

4

002 ‐Q

2

002 ‐Q

4

003 ‐Q

2

003 ‐Q

4

004 ‐Q

2

004 ‐Q

4

005 ‐Q

2

005 ‐Q

4

006 ‐Q

2

006 ‐Q

4

007 ‐Q

2

007 ‐Q

4

008 ‐Q

2

008 ‐Q

4

009 ‐Q

2

009 ‐Q

4

010 ‐Q

2

20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20

Business Investment  = private fixed investment in GDP accountingBusiness Investment  = private fixed investment in GDP accounting

REALTORS’ Home Value Expectation:REALTORS’ Home Value Expectation:h hh hover the next 12 monthsover the next 12 months

70%80% Increase or Stable

30%40%50%60%

0%10%20%30%

t v c b r r y g p t v c b r r y g p

Decrease

2008

 ‐Oct

008 ‐N

ov008 ‐D

ec2009

 ‐Jan

2009

 ‐Feb

009 ‐M

ar2009

 ‐Ap

r009 ‐M

ay2009

 ‐Jun

2009

 ‐Jul

009 ‐A

ug2009

 ‐Sep

2009

 ‐Oct

009 ‐N

ov009 ‐D

ec2010

 ‐Jan

2010

 ‐Feb

010 ‐M

ar2010

 ‐Ap

r010 ‐M

ay2010

 ‐Jun

2010

 ‐Jul

010 ‐A

ug2010

 ‐Sep

2 20 2 2 2 20 2 20 2 20 2 2 20 2 2 2 20 2 20 2 20 2

REALTOR Expectation vs RealityDate % respondents saying prices will have

fallen at this time from 12 month priorCase‐Shiller price change

2009.1051%

‐7.3

2009.1156%

‐5.4

2009.1260%

‐3.1

2010.01 0 72010.0155%

‐0.7

2010.0254%

+0.7

2010.0343% (minority say falling price)

+2.3  (price did not fall)43%   (minority say falling price)

2010.0435%

+3.8

2010.0535%

+4.6

2010.0636%

+4.2

2010.0736%

+3.2

Government Spending (Confidence)Government Spending (Confidence)p g ( )p g ( )

3200

3700

Government OutlayGovernment Outlay

$ billion$ billion

2200

2700

3200 Government OutlayGovernment Outlay

1200

1700

2200Government ReceiptGovernment Receipt

200

700

1200

2002001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

GDP Growing, but without vigorGDP Growing, but without vigorg, gg, g

1012

annualized % growth rateannualized % growth rate

6810

024

‐6‐4‐2

1980

 ‐Q1

1981

 ‐Q2

1982

 ‐Q3

1983

 ‐Q4

1985

 ‐Q1

1986

 ‐Q2

1987

 ‐Q3

1988

 ‐Q4

1990

 ‐Q1

1991

 ‐Q2

1992

 ‐Q3

1993

 ‐Q4

1995

 ‐Q1

1996

 ‐Q2

1997

 ‐Q3

1998

 ‐Q4

2000

 ‐Q1

2001

 ‐Q2

2002

 ‐Q3

2003

 ‐Q4

2005

 ‐Q1

2006

 ‐Q2

2007

 ‐Q3

2008

 ‐Q4

2010

 ‐Q1

‐10‐8

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2

U.S. U.S. PrivatePrivate Sector Job GainsSector Job Gains(863 000 f J t S 2010)(863 000 f J t S 2010)(863,000 from Jan. to Sep. 2010)(863,000 from Jan. to Sep. 2010)

1500MonthMonth‐‐toto‐‐month job gains in thousandsmonth job gains in thousands

1000

0

500

‐500

0

80 ‐Jan

81 ‐Ap

r82

 ‐Jul

83 ‐Oct

85 ‐Jan

86 ‐Ap

r87

 ‐Jul

88 ‐Oct

90 ‐Jan

91 ‐Ap

r92

 ‐Jul

93 ‐Oct

95 ‐Jan

96 ‐Ap

r97

 ‐Jul

98 ‐Oct

00 ‐Jan

01 ‐Ap

r02

 ‐Jul

03 ‐Oct

05 ‐Jan

06 ‐Ap

r07

 ‐Jul

08 ‐Oct

10 ‐Jan

‐1000

198

198

19 198

198

198

19 198

199

199

19 199

199

199

19 199

200

200

20 200

200

200

20 200

201

Total Payroll Jobs in the U.S. Total Payroll Jobs in the U.S. ( i 2000 b t ith 30 illi l )( i 2000 b t ith 30 illi l )(same as in 2000, but with 30 million more people)(same as in 2000, but with 30 million more people)

138000140000

132000134000136000138000

126000128000130000132000

124000126000

‐Jan ‐Jul

‐Jan ‐Jul

‐Jan ‐Jul

‐Jan ‐Jul

‐Jan ‐Jul

‐Jan ‐Jul

‐Jan ‐Jul

‐Jan ‐Jul

‐Jan ‐Jul

‐Jan ‐Jul

‐Jan ‐Jul

2000

 2000

 2001

 2001

 2002

 2002

 2003

 2003

 2004

 2004

 2005

 2005

 2006

 2006

 2007

 2007

 2008

 2008

 2009

 2009

 2010

 2010

 

How Many Years to Get Job Market B k t N l?Back to Normal?

Jobs added per month Assumed new jobs needed for growing population per month

How many years?

100,000 100,000 Treading water and never back to normal

200,000 100,000 6.3 years300,000 100,000 3.2 years400,000 100,000 2.1 years

Total Payroll Jobs Total Payroll Jobs in Boulder and Ft. Collinsin Boulder and Ft. CollinsIn thousands

160

180

120

140

100

120

Source: BLS

Total Payroll Jobs Total Payroll Jobs in Denverin Denver‐‐AuroraAuroraIn thousands

12501300

110011501200

1100

Source: BLS

Total Payroll Jobs in MichiganTotal Payroll Jobs in Michigan

5000In thousands

4500

5000

4000

3500

Source: BLS

Total Payroll Jobs in Washington D.C. MetroTotal Payroll Jobs in Washington D.C. Metro

2600In thousands

2400

2200

2000

Source: BLS)

LongLong‐‐term Job Growth in Colorado (30 years)term Job Growth in Colorado (30 years)In thousands

2100

2600

1600

2100

1100

Source: BLS

Existing Home Sales (Closings)Existing Home Sales (Closings)g ( g )g ( g )70000007500000

Tax Credit ImpactTax Credit Impact

5000000550000060000006500000

3000000350000040000004500000

00 ‐Feb

00 ‐Au

g01

 ‐Feb

01 ‐Au

g02

 ‐Feb

02 ‐Au

g03

 ‐Feb

03 ‐Au

g04

 ‐Feb

04 ‐Au

g05

 ‐Feb

05 ‐Au

g06

 ‐Feb

06 ‐Au

g07

 ‐Feb

07 ‐Au

g08

 ‐Feb

08 ‐Au

g09

 ‐Feb

09 ‐Au

g10

 ‐Feb

10 ‐Au

g

20 200

20 200

20 200

20 200

20 200

20 200

20 200

20 200

20 200

20 200

20 201

Colorado Existing Home Sales: Quarterly Change

20 % change from a year ago Tax Credit Tax Credit ImpactImpact

0

10

20

-10

-30

-20

Long‐term Colorado Home Sales: 30 years

140

In thousands

100120140

406080

02040

Median Home Price in Denver AreaMedian Home Price in Denver Area

250

300$ thousand$ thousand

150

200

50

100

Separate Case‐Shiller Index shows Denver price gain of 2% from 18 months ago0

Separate Case Shiller Index shows Denver price gain of 2% from 18 months ago

Source: Source: NARNAR

Distressed Loans and Shadow Inventory

6,000

7,000

Mortgage Payments Past Due 30‐59 Days

Bad loans are nearly always made in good Bad loans are nearly always made in good times. But recently originated loans are times. But recently originated loans are

f i llf i ll

4,000

5,000

Thou

sand

s

Mortgage Payments PastDue 90+ Days

performing very well.performing very well.

2,000

3,000Past Due 90+ Days

Mortgage 

0

1,000

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4

g gForeclosures Started

2006

/Q

2006

/Q

2006

/Q

2006

/Q

2007

/Q

2007

/Q

2007

/Q

2007

/Q

2008

/Q

2008

/Q

2008

/Q

2008

/Q

2009

/Q

2009

/Q

2009

/Q

2009

/Q Mortgage Foreclosure Inventory 

Newly Built Home Inventory and Newly Built Home Inventory and Its Shadow InventoryIts Shadow InventoryIts Shadow InventoryIts Shadow Inventory

600700

300400500

100200300

0

‐Feb

0 ‐Jul

‐Dec

‐May

‐Oct

‐Mar

‐Aug

3 ‐Jan

 ‐Jun

‐Nov

‐Apr

‐Sep

‐Feb

5 ‐Jul

‐Dec

‐May

‐Oct

‐Mar

‐Aug

8 ‐Jan

 ‐Jun

‐Nov

‐Apr

‐Sep

‐Feb

0 ‐Jul

2000

 2000

2000

 2001

  ‐2001

 2002

  ‐2002

 200 3

2003

2003

 2004

 2004

 2005

 200 5

2005

 2006

  ‐2006

 2007

  ‐2007

 200 8

2008

2008

 2009

 2009

 2010

 201 0

Depressed Housing Starts

2,500 In thousands

1,500

2,000

500

1,000

0

Housing Starts in Boulder

6,000In thousands

3 0004,0005,0006,000

1,0002,0003,000

01,000

Housing Starts in Denver‐Aurora

40 000

In thousands

25,00030,00035,00040,000

10,00015,00020,00025,000

05,000

Housing Starts in Ft. Collins‐Loveland

4,000 In thousands

2 0003,000

1,0002,000

0

Return to Normalcyy

• Unprecedented Boom and Bust: 2000 to 2010• Sales Boomed and Retreated P i O h t d C t d• Prices Overshot and Corrected 

• Fundamental Back to Justifiable Levels• Long‐standing Housing Policy still in place

d k bbl h d• Credit Market Bubble … out the window

Existing‐Home Sales 

In million units

29

Home Sale to Jobs

30

National Median Home PriceNational Median Home Price250,000

150,000

200,000

50 000

100,000

0

50,000

Source: NARSource: NAR

Home Price‐to‐Income Ratio (No Bubble Now)( )

3.6

2.83.03.23.4

2.02.22.42.6

Source: NAR

Home Price and Construction Cost(No Bubble Now)(No Bubble Now)

160170

NAR Price Index

120130140150

NAR Price Index

90100110120

PPI Residential Construction Cost Index80

000 ‐Feb

000 ‐M

ay000 ‐A

ug000 ‐N

ov001 ‐Feb

001 ‐M

ay001 ‐A

ug001 ‐N

ov002 ‐Feb

002 ‐M

ay002 ‐A

ug002 ‐N

ov003 ‐Feb

003 ‐M

ay003 ‐A

ug003 ‐N

ov004 ‐Feb

004 ‐M

ay004 ‐A

ug004 ‐N

ov005 ‐Feb

005 ‐M

ay005 ‐A

ug005 ‐N

ov006 ‐Feb

006 ‐M

ay006 ‐A

ug006 ‐N

ov007 ‐Feb

007 ‐M

ay007 ‐A

ug007 ‐N

ov008 ‐Feb

008 ‐M

ay008 ‐A

ug008 ‐N

ov009 ‐Feb

009 ‐M

ay

2 20 20 20 2 20 20 20 2 20 20 20 2 20 20 20 2 20 20 20 2 20 20 20 2 20 20 20 2 2 0 20 20 2 2 0 20 20 2 20

Credit Bubble DeadCredit Bubble DeadSubprime AltSubprime Alt‐‐A Home Equity Mortgage OriginationA Home Equity Mortgage OriginationSubprime, AltSubprime, Alt A, Home Equity Mortgage OriginationA, Home Equity Mortgage Origination

1 400

1,600$ billion$ billion

1,000

1,200

1,400

400

600

800

0

200

400

2003 2005-2006 2009-2010

Source: NAR estimate based on Inside Mortgage Finance dataSource: NAR estimate based on Inside Mortgage Finance data

Long Standing Housing Policy• Mortgage Interest Deduction

– If eliminated about 15% hit to home valuesIf eliminated, about 15% hit to home values– Massive wealth destruction on property owners who have saved and saved (in many cases to pass it on to the nextsaved and saved (in many cases to pass it on to the next generation)

• FHA– Self‐financing without ever needing taxpayer funds (as of yet)

• Fannie and Freddie– Made mistakes and need to be restructured 

Long‐Term Path to Self Reliance may be Helped from Long‐Term Path to Self Reliance may be Helped from 

$300,00020072007

Long‐Term Housing Wealth Gains Long‐Term Housing Wealth Gains 

19982001 2004

$200,000

$250,000 2007Median Family Net Worth2010

1995

$100,000

$150,000

1995 1998 2001 2004$0

$50,000

Renter Homeowner

2007 2010

Renter Homeowner

Source: Federal Reserve, NAR estimate for 2010

Compelling Affordabilityhl bMonthly Mortgage to buy a Median Priced Home

2005 Q2 2010 Q2

S Di $ 2 833 $ 1 564San Diego $ 2,833 $ 1,564

Miami $ 1,726 $ 853

Denver $ 1,192 $ 935

Kansas City $ 735 $ 600

Inflationary Pressure ?Indicator % change from one year ago

Consumer Price Index (CPI) 1.1%

Housing Rent Component CPI 0.2% (but heading higher?)

Producer Price Index (Finished Product) 4.0%

Producer Price Index (Intermediate Product) 5.5%

Producer Price Index (Crude Product) 20.2%

Commodity: Coffee Cotton Wheat Meat Very highCommodity: Coffee, Cotton, Wheat, Meat Very high

Gold Price Record High Price 

CPICPI‐‐Housing Rent InflationHousing Rent Inflation( f b f / )( f b f / )(Home price is not part of CPI because of asset/investment aspect)(Home price is not part of CPI because of asset/investment aspect)

5 %

3

4

fl

1

2Housing Rent Inflation

0

1

an Apr

Jul

Oct an Apr

Jul

Oct an Apr

Jul

Oct an Apr

Jul

Oct an Apr

Jul

Oct an Apr

Jul

‐1

2005

 ‐Ja

2005

 ‐A

2005

 ‐J

2005

 ‐O

2006

 ‐Ja

2006

 ‐A

2006

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2006

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 ‐Ja

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2009

 ‐O

2010

 ‐Ja

2010

 ‐A

2010

 ‐J

Homeownership RateHomeownership Ratepp

6970

6566676869

6162636465

6061

‐Q1

‐Q2

‐Q3

‐Q4

‐Q1

‐Q2

‐Q3

‐Q4

‐Q1

‐Q2

‐Q3

‐Q4

‐Q1

‐Q2

‐Q3

‐Q4

‐Q1

‐Q2

‐Q3

‐Q4

‐Q1

‐Q2

‐Q3

‐Q4

‐Q1

1980

 ‐1981

 ‐1982

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 ‐2000

 ‐2001

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 ‐2010

 ‐

COMMERCIAL REAL ESTATECOMMERCIAL REAL ESTATE

Real Estate Price

1 8

2.0Residential: Case-Shiller

1.4

1.6

1.8

1.0

1.2

v r p b c y t r g v r p b c y t r

Commercial: MIT

2001

 ‐Jan

2001

 ‐Jun

001 ‐N

ov2002

 ‐Ap

r2002

 ‐Sep

2003

 ‐Feb

2003

 ‐Jul

003 ‐D

ec004 ‐M

ay2004

 ‐Oct

005 ‐M

ar005 ‐A

ug2006

 ‐Jan

2006

 ‐Jun

006 ‐N

ov2007

 ‐Ap

r2007

 ‐Sep

2008

 ‐Feb

2008

 ‐Jul

008 ‐D

ec009 ‐M

ay2009

 ‐Oct

010 ‐M

ar

2 2 20 2 2 2 2 20 2 20 20 2 2 20 2 2 2 2 20 2 20

Commercial Mortgage Backed Security Issuance

40,000 

45,000 

50,000  Monthly CMBS Issuance ($ Mil)

25,000 

30,000 

35,000 

10,000 

15,000 

20,000 

‐

5,000 

J  M M J S N J  M M J S N J  M M J S N J  M M J S N J  M M J S06 07 08 09 10

Source: Commercial Mortgage Alert

400 Origination Volume Index (2001 Qtr Avg=100)

300

350

150

200

250

50

100

150

0

50

2.Q1

2.Q2

2.Q3

2.Q4

3.Q1

3.Q2

3.Q3

3.Q4

4.Q1

4.Q2

4.Q3

4.Q4

5.Q1

5.Q2

5.Q3

5.Q4

6.Q1

6.Q2

6.Q3

6.Q4

7.Q1

7.Q2

7.Q3

7.Q4

8.Q1

8.Q2

8.Q3

8.Q4

9.Q1

9.Q2

9.Q3

9.Q4

0.Q1

0.Q2

2002

2002

2002

2002

2003

2003

2003

2003

2004

2004

2004

2004

2005

2005

2005

2005

2006

2006

2006

2006

2007

2007

2007

2007

2008

2008

2008

2008

2009

2009

2009

2009

2010

2010

Source: Mortgage Bankers Association

$140U.S. Sales Volume: Properties valued over $2.5 million

$100

$120

$140

Billion

s

Apartment Industrial Office Retail

$60

$80

$100

2010.Q3: UP 115% Y‐o‐Y

$20

$40

$60

$0

$20

Source: Real Capital Analytics

2011 OUTLOOK2011 OUTLOOK

Baseline OutlookBaseline Outlook•• Moderate GDP Expansion 2 to 2.5% in the next 2 Moderate GDP Expansion 2 to 2.5% in the next 2 years  (historical average is 3%)years  (historical average is 3%)

•• 1.5 million annual job additions in the next 2 1.5 million annual job additions in the next 2 yearsyearsyears  years  

•• Unemployment rate of 9% in 2011 … and normal Unemployment rate of 9% in 2011 … and normal 6% in 20156% in 2015

Baseline Outlook Cont.Baseline Outlook Cont.•• Mortgage Rates rising to 5.0% in 2011 and 5.9% in 2012 Mortgage Rates rising to 5.0% in 2011 and 5.9% in 2012 

•• People fussing about home value could miss out on low ratesPeople fussing about home value could miss out on low rates

•• Home values Home values –– no meaningful change in the national price in the no meaningful change in the national price in the next 2 yearsnext 2 years

•• Home sales to be choppy but overall improving in line with job Home sales to be choppy but overall improving in line with job growth … 5.2 million in 2011 (up from 4.8 m in 2010, but same as in growth … 5.2 million in 2011 (up from 4.8 m in 2010, but same as in 2000)2000)2000)2000)•• Affordability conditions are too compellingAffordability conditions are too compelling

•• There maybe a pentThere maybe a pent‐‐up demand 30 million additional people from 2000 butup demand 30 million additional people from 2000 but•• There maybe a pentThere maybe a pent‐‐up demand.  30 million additional people from 2000 but up demand.  30 million additional people from 2000 but same home sales as in 2000.same home sales as in 2000.

Baseline Outlook Cont.Baseline Outlook Cont.•• Commercial lending to steadily improve … because of Commercial lending to steadily improve … because of record high bank profitsrecord high bank profits

•• Net absorption steadily improve … because of Net absorption steadily improve … because of recovering job marketrecovering job marketg jg j

•• Rents stabilize (but no meaningful increase) … Rents stabilize (but no meaningful increase) … because of very low newly built inventorybecause of very low newly built inventorybecause of very low newly built inventorybecause of very low newly built inventory

•• Cap rate falls … price floor established and because of Cap rate falls … price floor established and because of i d i t fid (t t fi d i t fid (t t fimproved investor confidence (to move money out of improved investor confidence (to move money out of low yielding Treasuries)low yielding Treasuries)

Alternative PossibilityAlternative Possibility•• High inflation … people desire tangible investment like real estate, but High inflation … people desire tangible investment like real estate, but 

interest rate will be higherinterest rate will be higher•• Deflation … people hold back for better price … holds back economyDeflation … people hold back for better price … holds back economy•• Budget deficit tipping point … higher interest rate and sharp cut back in Budget deficit tipping point … higher interest rate and sharp cut back in 

standard of livingstandard of livingstandard of livingstandard of living

•• Sharp 4% to 5% GDP growth … release of pentSharp 4% to 5% GDP growth … release of pent‐‐up housing demand (30up housing demand (30Sharp 4% to 5% GDP growth … release of pentSharp 4% to 5% GDP growth … release of pent up housing demand (30 up housing demand (30 million more people today versus 2000 when home sales were similar) million more people today versus 2000 when home sales were similar) … surprisingly higher home sales and home prices… surprisingly higher home sales and home prices

Virtuous or Vicious Cycle?• Home values stabilizing scenario

– Foreclosures steadily fall– Strategic default lessens and underwater homeowners become 

hopeful FHA and Fannie/Freddie finances improve (will need less– FHA and Fannie/Freddie finances improve (will need less taxpayer funds)

– Consumer spending opens upConsumer spending opens up– Home value stabilize further or even begin to rise …– Self‐sustaining normal growth rates in sales and pricesg g p

• Home values fall meaningfully … ugly scenario