Welkombij de 27e VOGON studiemiddagWoensdag 16 september 2009FGH Bank, Utrecht
Tweedeling op de kantorenmarktHoe nu verder?
14:30 – 15:00 Ontvangst en koffie
15:35 – 15:55 Opening en introductie door dagvoorzitterDrs. Rudolf Bak – Property Research & Consultancy
15:10 – 15:30 ”Office market dynamics and the seeds of recovery ”Dr. Maarten Jennen – Assistant Professor of Finance and Real Estate at RSM Erasmus University and Investment Analist at ING Real Estate
15:35 – 15:55 “Het gemeentelijk kantorenbeleid”Drs. Peije Bruil MSRE – Partner bij Stec Groep
16:00 – 16:20 “Langdurige leegstand nader onderzocht”Drs. Maarten Donkers – Hoofd Vastgoedmarktanalyse FGH Bank
16:25 – 16:40 Pauze
16:40 – 17:00 “De Regulatory Tax voor de Nederlandse kantorenmarkt”Drs. Wim van der Post – Onderzoeksmanager ASRE en Drs. Boris van der Gijp MRE MRICS – Directeur Strategy & Risk ASR Vastgoed Ontwikkeling
17:05 – 17:25 “Het terugdringen van de leegstand in de regio Amsterdam”Drs. Paul Oudeman –Kantorenloods OGA Amsterdam
17:30 – 18:30 Afsluiting en borrel
REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT
Dynamiek op de kantorenmarkt
Maarten Jennen
VOGON studiemiddag 16 september 2009
REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT
Het DiPasquale & Wheaton 4Q model
Huur (EUR)
Voorraad (m2)
Constructie (m2)
Prijs (EUR)
Asset markt Space markt
REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT
Segmentatie vastgoedmarkten
1. De “space” markt
• Markt voor het gebruik van vastgoed
2. De “asset” markt
• Markt voor beleggingen in vastgoed
REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT
De “space” markt
Markt
Aanbod
Eigenaars van vastgoed
Vraag
Gebruikers van vastgoed
Huurprijzen
Bezettingsgraad
REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT
De “asset” markt
Markt
Aanbod
Verkopende investeerders
Vraag
Kopende investeerders
Vastgoed prijzen
“BAR/NAR”
REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT
Plus de ontwikkelaars als bemiddelende/verstorende factor
Financiële middelen
Fysieke middelen
Ontwikkelaars
REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT
Het DiPasquale & Wheaton 4Q model
Huur (EUR)
Voorraad (m2)
R*
Q*
C*
P*
Constructie (m2)
Prijs (EUR)
Asset markt
Constructie
Asset markt
Waardering
Space markt
Huurprijs bepaling
Space markt
Verandering voorraad
REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT
Twee periodes van hoge rendementen
REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT
Space markt
Huurprijs bepaling
Groei vraag in “space” markt
R*
Q*
C*
P*
Asset markt
Constructie
Asset markt
Waardering
Space markt
Huurprijs bepaling
Space markt
Verandering voorraad
Huur (EUR)
Voorraad (m2)
Constructie (m2)
Prijs (EUR)
REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT
4Q-Model in praktijk
REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT
Effect op korte termijn
R*
Q*
C*
P*
Asset markt
Constructie
Asset markt
Waardering
Space markt
Huurprijs bepaling
Space markt
Verandering voorraad
Huur (EUR)
Voorraad (m2)
Constructie (m2)
Prijs (EUR)
REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT
Effect op lange termijn
R**
Q**
C**
P**
Huur (EUR)
Voorraad (m2)Prijs (EUR)
Constructie (m2)
REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT
Ja ja, in evenwicht …
REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT
Asset markt
Waardering
Groei vraag in “asset” markt
R*
Q*
C*
P*
Huur (EUR)
Voorraad (m2)
Constructie (m2)
Asset markt
Constructie
Asset markt
Waardering
Space markt
Huurprijs bepaling
Space markt
Verandering voorraad
Prijs (EUR)
REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT
De “wall of money” voor vastgoed
REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT
Groei vraag in “asset” markt
R**
Q**
C**
P**
KTLT
Asset markt
Constructie
Asset markt
Waardering
Space markt
Huurprijs bepaling
Space markt
Verandering voorraad
Huur (EUR)
Voorraad (m2)Prijs (EUR)
Constructie (m2)
REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT
Effect van “wall of money”
REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT
Bouw van nieuwe winkelcentra
• Afgenomen maar pijplijn is nog steeds aanzienlijk in enkele landen
• Het “zekere” deel van de pijplijn is veel beperkter
• “zeker” is niet zo zeker als in het verleden
0100200300400500600700
Swed
en
Net
herla
nds
Aust
ria
Den
mar
k
Spai
n
Portu
gal
Fran
ce
Italy
Cze
chR
epub
lic
Pola
nd
Belg
ium
Ger
man
y
Stock per 1000 population (m2 GLA) Pipeline per 1000 population (m2 GLA)
0
50
100
150
200
Swed
en
Net
herla
nds
Aust
ria
Den
mar
k
Spai
n
Portu
gal
Fran
ce
Italy
Cze
chR
epub
lic
Pola
nd
Belg
ium
Ger
man
y
Pipeline per 1000 population (m2 GLA) 'Certain' Pipeline per 1000 population (m2 GLA)
Certain = Bouw gestart of met bouwvergunning
REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT
Vijvermodel “Nieuw Commercieel Vastgoed”
Bron: PropertyNL/NEPROM
REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT
0
0.5
1
1.5
2
2.5
3
3.5
4
2009 2010 2011 2012 2013
Brussels Paris: Central Frankfurt: City Madrid Amsterdam Rotterdam
Procentuele verandering voorraad kantoorruimte
REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT
Herstel op internationale kantorenmarkten
Werkgelegenheid in Europa
90
95
100
105
110
115
120
125
130
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Total full time equivalent employment Financial services Business & other services
Bron: Experian
REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT
Observaties
• “Wall of money” heeft volgens verwachting geleid tot een sterke toename in planvoorraad
• Economische crisis leidt tot afname in plannen die daadwerkelijkleiden tot groei voorraad
• Groei in werkgelegenheid waarschijnlijk gepaard met een sterke afname in nieuwe voorraad
• Door “time-to-build” probleem kan markt niet snel reageren
• Dit zal naar verwachting het herstel op internationale kantorenmarkt versnellen waardoor tweedeling op kantorenmarkt niet sterk toeneemt
Kantorenstrategievan steden kan beter
Studiebijeenkomst VOGON
16 september 2009
Peije Bruil
Stec Groep
Waardering markt
Statements
Te weinig consultatie bij de
markt
Opportunisme, geen
consistentie, te veel locaties
Gericht op de korte termijn
Te weinig regionale
afstemming
Te veel focus op opbrengsten
1. Keuzes maken
• denken vanuit projecten
• nu: ‘sanering’ kantorenmarkt
• kantoren ‘het gevraagde meisje’
• plannen dichtrekenen
• weinig afstemming
• dus: te veel meters, te veel plekken!
1. Keuzes maken
Versnippering
Leegstand
1. Keuzes maken
1. Keuzes maken
EF
GH
A
B
D
C
1. Keuzes maken
1. Keuzes maken
Dus: keuzes maken, voorkom versnippering!
Wie? Overheid
Maar welke locaties dan?
2. Betere locaties
8 %
8 %
11%
19 %
4 2 %
4 4 %
5 0 %
7 5 %
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80%
Stat ionslocat ies
Cent rumlocat ies
Stadsrandlocat ies
Snelweglocat ies
Locat ies op bedrijventerreinen
Anders,
Locat ies in woonwijken
Locat ies b ij voorstadshalte
Bron: Stec Groep, 2007
Opkomstcentrummilieus
Welke locatietypen gaan het maken?
2. Betere locaties
2. Betere locaties
2. Betere locaties
2. Betere locaties
Checklist:
1. dubbele bereikbaarheid (OV, auto)
2. voldoende parkeren
3. gebiedskwaliteit
4. multifunctionaliteit
5. kwaliteit gebouwen
2. Betere locaties
3. Kleinere gebruikers
Markt van kleinschalige kantoorpanden
vergeten segment (NVM, 2007)
3. Kleinere gebruikers
Kleinschalige kantoren vaak het
‘vergeten’ segment…maar ten
onrechte (NVB, 2007)
3. Kleinere gebruikers
0-500 m2
500-1000 m21000-2000 m2
2000-5000 m2
> 5000 m2
Vraag naar kantoorruimte, naar metrage
• plusminus 60 tot 65% gebruikers < 2.000 m²
• willen niet allemaal in een groot gebouw
• willen niet allemaal multi-tenant
• willen identiteit, flexibiliteit
3. Kleinere gebruikers
4. Bestaand vastgoed
• leegstand: deel = conjunctuureel
• maatwerk per locatie!
• gemeente: vooral randvoorwaarden (locatiekwaliteit)
• betere communicatie markt-overheid!!
• regelgeving
• lijstje met ‘probleemgevallen’
sterke locaties komen weer goed!
Kantorenstrategie kan beter
1. meer regie
2. betere locaties
3. kleinere gebruikers
4. bestaand vastgoed
Marktkennis!
Afwegingskader
• wat is goed voor de stad?
• markttechnisch
• grondexploitaties
• hardheid van plannen
situatie
analyses
keuzes
weging
Meerwaarde?
1. sterke, toekomstbestendige locaties
2. verankering kantoorwerkgelegenheid
3. imago
4. extra dynamiek
5. stedelijke kwaliteit
6. minder leegstand
7. geen spooklocaties
Langdurige leegstand nader onderzocht
Maarten Donkers
Hoofd Vastgoedmarktanalyse FGH Bank N.V.16 september 2009
Doelstelling van het onderzoek
Identificeren van risicovolle kantoorgebouwen en -gebieden
Inzicht krijgen in karakter van leegstand, in het bijzonder langdurige leegstand
Onderscheid naar:gebouwkenmerkenomgevingskenmerkenregio
Voorwaarden:betrouwbare informatie op pandniveau over onder andere eigendomssituatie, type locatie, metrage, bouwjaartijdreeks over leegstand op gebouwniveauomgevingsinformatie
Stageonderzoek: Carlijn Buts (Fontys Hogeschool Eindhoven) in opdracht van FGH Bank
Database Rudolf Bak
Ruim 47.865.000 m² kantoorruimte, circa 14.500 kantoorpanden (eind 2008)
Informatie over:Adressen, eigendom, locatie, metrage gebouw, bouwjaar, historische verloop aanbod
Selecties:Alleen kantoorpanden die op 1 januari 2008 tot de voorraad behorenGeen volledige informatie over gebouwen < 500 m² bekendHuursegment
Ontbrekende informatie bouwjaren en locatiekenmerken aangevuld met gegevens FGH-database
Definitie langdurige leegstand
“Beschikbare kantoorruimte die gedurende drie of meer achtereenvolgende jaren met steeds dezelfde of toenemende hoeveelheid vierkante meters wordt aangeboden.”
Langdurige leegstand in cijfers
Ruim 40% van het totale aanbod staat langdurig leeg
61%
59%
48%
40%
24%
22%0
500.000
1.000.000
1.500.000
2.000.000
2.500.000
3.000.000
1998 2003 2008
m2 kantoo
rruimte
Tweejarig aanbod Driejarig aanbod
Langdurige leegstand vooral in huursegment…
177.270 (8,9%)
1.807.710(91,1%)
0
500.000
1.000.000
1.500.000
2.000.000
2.500.000
Driejarig aanbod
m2 kantoo
rruimte
Eigendom Huur
… en zowel in single- als multi-user gebouwen
838.255m2
(53,6%)
969.455m2
(46,4%)
0
200.000
400.000
600.000
800.000
1.000.000
1.200.000
1.400.000
1.600.000
1.800.000
2.000.000
Driejarig aanbod
m2 kantoo
rruimte
>90% van gebouw <90% van gebouw
Langdurige leegstand naar locatietype
4,0%6,4% Bedrijventerrein;
8,0%
Kantorenpark; 7,7%
4,5%0%
10%
20%
30%
40%
50%
0% 2% 4% 6% 8% 10%
Aandeel Langdurige leegstand per locatietype (in%)
Aan
deel lo
catietyp
e in %
van
de
totale voo
rraad
Stadscentrum Woonwijk Bedrijventerrein Kantorenpark Buiten gebied
Langdurige leegstand naar bereikbaarheidsprofiel
3,8%
Knooppunt snelweg/station;
8,6%
Snelweg; 8,0%
8,1%
5,6%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
0% 2% 4% 6% 8% 10% 12%
Aandeel langdurige leegstand per bereikbaarheidsprofiel (in%)
Aan
deel bereikb
aarheidsprofiel in
% van
de totale voo
rraad
Intercitystation Knooppunt snelweg/stationSnelweg Overig stationOverige ontsluiting
Langdurige leegstand naar bouwperiode
3,5%
1940‐1979; 8,3%
1980‐1989; 7,6%
1990‐1999; 6,2%
5,4%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
0% 2% 4% 6% 8% 10%
Aandeel langdurige leegstand per bouwperiode (in %)
Aan
deel bou
wpe
riod
e in %
van
de
totale voo
rraa
d
0<=1939 1940‐1979 1980‐1989 1990‐1999 >2000
Langdurige leegstand naar grootteklasse
2,6%
4,4%
2.500‐5.000; 7,5%
5.000‐10.000; 8,0%
6,3%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
0% 2% 4% 6% 8% 10%
Aandeel langdurige leegstand per grootteklasse (in%)
Aan
deel grootteklasse
in %
van
de totale
voorraad
500‐1.000 1.000‐2.500 2.500‐5.000 5.000‐10.000 >10.000
Meervoudige combinaties
Risicogebieden kantoren
Regio UtrechtRegio Den Haag/Rotterdam
Regio AmsterdamNederland
Conclusies
• Langdurige leegstand is snel opgelopen. Dit proces zet zich verder door
• Is redelijk eenduidig vast te leggen: middelgrote en grotere na-oorlogsegebouwen op monofunctionele stadsrandlocaties
• Ruimtelijk ordeningsbeleid vanaf jaren zeventig op dit punt achteraf gefaald
• Concentratie vooral in stedelijke gebieden met grote kantorenlocaties
• Probleem op locatieniveau lastig aan te pakken, het speelt vooral op pandniveau
Pauze
The Regulatory Tax voor de Nederlandse kantorenmarkt
16 September 2009
• Boris van der Gijp• Wim van der Post• ASRE Research Center
Even voorstellen…
• Uitleg Regulatory Tax (RT)• Toepassing RT voor de Nederlandse kantorenmarkt• Resultaten • Aanbevelingen voor verder onderzoek
Onze agenda
• Kredietcrisis en algemene roep om overheidsinvloed op de kantorenmarkt
• Gemis aan kennis over gevolgen van interventies op marktuitkomsten centraal
• Cheshire & Hilber (2008): Regulatory Tax die invloed van ingrijpen meetbaar maakt:- Kwantitatieve indicator van marktverstoring- VK: substantiële invloed van regulering op
huisvestingskosten• Nieuwsgierig naar rating Nederlands kantorenbeleid
in Europese context
Aanleiding
• Instrument om overheidsinvloed meetbaar en vergelijkbaar te maken
• Benadering van de kosten van aanbodrestricties• Methodologische basis uit Gleaser et al. (2005)• Uitgangspunt in volkomen markt zijn Marginale
opbrengsten gelijk aan de Marginale kosten (MO = MK)• Bij beperking aanbod ↑prijs, en dus ↑MO• Bij subsidies ↓MK• Het verschil tussen MO en MK zegt dus iets over de
mate waarin een markt verstoord wordt• De Regulatory Tax is het verschil tussen MO en MK als
percentage van de marginale bouwkosten• Of in formulevorm: (MO-MK)/MK• In een vrije markt geldt: RT = Prijs – MK = 0
De Regulatory Tax
• Vanwege data problemen focus op G4• MK benaderd door bouwkosten per meter (Bak)• Vermeerderd met standaardopslag
voor bijkomende kosten• BDB index als basis voor
ontwikkeling van de kosten• Geen reden voor differentiatie
tussen gekozen steden• Discutabel: we gaan uit van
bezit (wel conform Cheshire)
Stap 1: de MK
• Verkoopprijzen per meter ontbreken
• Dus op zoek naar een benadering van de MO
• MO = Huur / aanvangsrendement (BAR)
• Hier wel differentiatie voor gekozen steden
• Er is immers sprake van bestuurlijke autonomie
• Bronnen: huurprijzen Bak nieuwbouw, NAR
Jones Lang LaSalle,
• Verschil BAR-NAR 50 basispunten
Stap 2: de MO
Amsterdam Rotterdam Utrecht Den Haag1990 102 106 111 1201991 118 110 111 1201992 118 110 113 1281993 118 122 129 1291994 131 122 129 1341995 138 131 136 1341996 156 131 141 1341997 160 143 141 1411998 160 146 141 1411999 172 146 141 1652000 172 148 154 1652001 186 150 156 1652002 196 158 167 1762003 190 160 165 1762004 190 160 176 1762005 190 160 190 1762006 210 175 182 1802007 210 170 190 180
Bron: Bak, Kantoren in Cijers
Gemiddelde markthuur nieuwe kantoren
Huurniveau’s in de G4
Regulatory Tax Rate
0
0,5
1
1,5
2
2,5
3
3,5
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
Amsterdam Rotterdam
Utrecht Den Haag
Stap 3: (MO-MK)/MK = de RT
Amsterdam Rotterdam Utrecht Den HaagMin
1.30
(1993) 1.10
(1992) 1.16
(1992) 1.44
(1992)
Max
3.16 (2006)
2.31 (2006)
2.44 (2006)
2.40 (2006)
Mean 2.14 1.59 1.74 1.82
St Dev 0.50 0.30 0.34 0.27
Uitkomsten RT (1990-2007)
Ter vergelijking RT:Westend 8; Frankfurt 4,37; Parijs Centrum 3,05; La Défense 1,67, Brussel 0,68 (Chesire & Hilber)
Interpretatie resultaten
• Op het oog stevige correlatie met huurniveaus• Relatief lage RT in internationaal perspectief• Uitleg: weinig overheidsinvloed op Nederlandse markt• Amsterdam kent hoogste RT, Rotterdam laagste• Hoge correlatie met opname
• Uitleg: hoge opname leidt tot ↑huurprijs (= MO), zonder reactie van de MK, of overheid voert anticyclisch beleid
0.6758440.4332960.6356590.833287RT - Opname
UtrechtDen HaagRotterdamAmsterdam
Correlaties
En nu meer onderzoek!
• Verbeteren meetinstrument effect overheid op kantorenmarkt - RT is Black Box met teveel correlatie met huurniveau- In MK zitten geen welvaartseffecten- Uitgangspunt ‘grond in bezit’ is disctutabel- Is ro-beleid kantoren inderdaad minder rigide dan
in rest Europa?• Meer inzicht is nodig hoe beleid uitpakt op de
kantorenmarkt- Naast marktfalen ook overheidsfalen- Voldoende transparant om goed te sturen?- Is overheidsbeleid nu cyclisch of anti-cyclisch?
Vragen
Zie www.vastgoedkennis.nl voor volledige paper
KantorenloodsDe Amsterdamse Aanpak
Paul Oudeman
VOGON studiemiddag 16 september 2009
Taak Kantorenloods
transformatie van leegstaande kantoren van gemeentewege helpen versnellen
Aanleiding:leegstand circa 1.200.000 m2 40 % kansloos30 % twijfelachtig30 % kansrijk
Planaanbod – Amsterdam situatie 2006
in plannenin aanbouw, nog leeg
6,7 miljoen m² bestaande kantorenvoorraad
10,4 miljoen m² potentiële kantorenvoorraad
1,2 miljoen m² 5,4 miljoen m² 0,1 miljoen m² 3,7 miljoen m² in gebruik leegstand
Leegstand - Bedreigingen
Verloedering
Negatief imago
Onderbenutten schaarse ruimte
Leegstand - Kansen
Nieuwe functies gebouw/locatie
Kwaliteitsimpuls gebied
Nieuw perspectief gebied (voorstellen voor gebiedsgewijze aanpak)
Afstemming met nieuwe ontwikkelingen (bijv. creatieve bedrijvigheid)
Amsterdamse aanpak
Kantorenloods - leegstand
Platform Bedrijven en Kantoren (Plabeka) - schrappen / temporiseren planaanbod Regionaal: 3,5 miljoen m2
Amsterdam: 1,5 miljoen m2
Acquisitie
Functies die zich aandienen bij transformatie
Hotels (9.000 extra kamers voor 2015)
Wonen - met name studenten- en jongerenhuisvesting (20.000 woningen voor 2011 en 7.600 studenteneenheden, waarvan 1.000 in
leegstaande kantoren)
Creatieve bedrijvigheid/broedplaatsenHorecaMaatschappelijke organisatiesCulturele functiesOnderwijs
Activiteiten
Kantorenloods brengt aanbod van ruimte in beeld middels inventarisatie van leegstaande (kantoor) panden.
Jan Tooropstraat
Sloterkade 133
Van Leijenberghlaan 221
Prins Hendrikkade 108
Hirschgebouw / Leidseplein
Duintjerpand / Vijzelstraat
Volkskrantgebouw / Wibautstraat
GAK-gebouw
3 jaar kantorenloods
Haalbaarheid transformatie– Hoge balanswaarde– Bouwkundige belemmeringen– Juridisch– Locatie
3 jaar kantorenloods
Eigenaren:– 2006: Probleem?– 2009: Probleem!
Gemeente:– 2006: Pandniveau– 2009: Gebiedsniveau
3 jaar kantorenloods
Afname leegstand– 2006: 1,2 mln m² leeg (18%)– 2009: 1,1 mln m² leeg (15%)
Zuidoost: 22% leegstandSlotervaart: 20,5%Centrum: 15%Westpoort: 14%
Leegstand gaat weer oplopen door recessie en nieuwbouwBron: Kantorenmonitor b.v.
Van hoog- naar laagconjunctuur
Concurrentie groter– (Nog) minder kans op de grote vis
Beschikbaarheid kapitaal: – Financiers terughoudend– Hoger %– Beperkte leverage– oplopende aanvangsrendementen– Spreiding incentives– Lagere huren
(Forse) Afwaardering
Gebieds(her)ontwikkeling doe je samen
Niet andere kant opkijken: Probleem lost zich niet vanzelfop!Vanuit de gemeente Amsterdam bestaat de wil om met de markt iets te bereikenJuist nu instappen?
Gemeentelijke aanpak en afstemming
Regionaal: Platform Bedrijven Kantoren (PlaBeKa)Ontwikkelingsalliantie
– Accomodatieteam
OGA: Transformatieteam– Erfpacht- en grondprijsbeleid– Doel: Duidelijker proces
Projectbureau ZOL– Proeftuin Amstel III/Hogehilweggebied
Een loket: De kantorenloods
Vragen…
Bedankt voor uw aanwezigheid!
We zien u graag vrijdag 13 november terug op het VOGON Symposium:
Vastgoedbeleggingen na de crisiswaar liggen de kansen?
Uitnodiging volgt