documento manual de mantenimiento de edificio

7/31/2019 Documento manual de mantenimiento de edificio

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ANEXO A PROYECTO: CUMPLIMIENTO DEL ARTCULO 5.5 DE LA LEY 2/1999 DEMEDIDAS PARA LA CALIDAD DE LA EDIFICACIN DE LA COMUNIDAD DE MADRID

1.- MEMORIA DE CALIDADES Y PROCESOS CONSTRUCTIVOS

Las calidades de los materiales y procesos constructivos y las medidas para conseguirlas,quedan definidas en la medida que les corresponde en los diferentes documentos queintegran el presente Proyecto.

2.- INSTRUCCIONES SOBRE USO, CONSERVACIN Y MANTENIMIENTO DELEDIFICIO

1.-Introduccin

Los edificios, tanto en su conjunto como para cada uno de sus componentes, deben tenerun uso y un mantenimiento adecuados. Por esta razn, sus propietarios y usuarios debenconocer las caractersticas generales del edificio y las de sus diferentes partes.

Un edificio en buen estado ha de ser seguro. Es preciso evitar riesgos que puedan afectar

a sus habitantes. Los edificios a medida que envejecen presentan peligros tales como elsimple accidente domstico, el escape de gas, la descarga elctrica o el desprendimientode una parte de la fachada. Un edificio en buen estado de conservacin elimina peligros yaumenta la seguridad.

Un edificio bien conservado dura ms, envejece ms dignamente y permite disfrutarlo msaos. Al mismo tiempo, con un mantenimiento peridico, se evitan los fuertes gastos quehabra que efectuar si, de repente, fuera necesario hacer reparaciones importantesoriginadas por un pequeo problema que se haya ido agravando con el tiempo. Tener losedificios en buen estado trae cuenta a sus propietarios.

El aislamiento trmico y el buen funcionamiento de las instalaciones de electricidad, gas,

calefaccin o aire acondicionado permite un importante ahorro energtico. En estascondiciones, los aparatos funcionan bien consumen adecuada energa y con ello secolabora a la conservacin del medio ambiente.

Un edificio ser confortable si es posible contar con las mximas prestaciones de todas suspartes e instalaciones, lo cual producir un nivel ptimo de confort en un ambiente detemperatura y humedad adecuadas, adecuado aislamiento acstico y ptima iluminacin yventilacin.

En resumen, un edificio en buen estado de conservacin proporciona calidad de vida a sususuarios.

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2.- Los elementos del edificio

Los edificios son complejos. Se han proyectado para dar respuesta a las necesidades de lavida diaria. Cada elemento tiene una misin especfica y debe cumplirla siempre.

La estructura soporta el peso del edificio. Est compuesta de elementos horizontales

(forjados), verticales (pilares, soportes, muros) y enterrados (cimientos). Los forjados noslo soportan su propio peso, sino tambin el de los tabiques, pavimentos, muebles ypersonas. Los pilares, soportes y muros reciben el peso de los forjados y transmiten todala carga a los cimientos y stos al terreno.

Las fachadas forman el cerramiento del edificio y lo protegen de los agentes climatolgicosy del ruido exterior. Por una parte proporcionan intimidad, pero a la vez permiten larelacin con el exterior a travs de sus huecos tales como ventanas, puertas y balcones.

La cubierta. al igual que las fachadas, protege de los agentes atmosfricos y asla de lastemperaturas extremas. Existen dos tipos de cubierta: las planas o azoteas, y lasinclinadas o tejados.

Los paramentos interiores conforman el edificio en diferentes espacios para permitir larealizacin de diferentes actividades. Todos ellos poseen unos determinados acabados queconfieren calidad y confort a los espacios interiores del edificio.

Las instalaciones son el equipamiento y la maquinaria que permiten la existencia deservicios para los usuarios del edificio y mediante ellos se obtiene el nivel de confortrequerido por los usuarios para las funciones a realizar en el mismo.

3.- Estructura del edificio: Cimentacin

INSTRUCCIONES DE USO

Modificacin de cargas- Debe evitarse cualquier tipo de cambio en el sistema de carga de las diferentes partesdel edificio. Si desea introducir modificaciones, o cualquier cambio de uso dentro deledificio es imprescindible consultar a un Arquitecto.

Lesiones- Las lesiones (grietas, desplomes) en la cimentacin no son apreciables directamente y sedetectan a partir de las que aparecen en otros elementos constructivos (paredes, techos,etc.). En estos casos hace falta que un Arquitecto realice un informe sobre las lesionesdetectadas, determine su gravedad y, si es el caso, la necesidad de intervencin.

- Las alteraciones de importancia efectuadas en los terrenos prximos, como son nuevasconstrucciones, realizacin de pozos, tneles, vas, carreteras o rellenos de tierras puedenafectar a la cimentacin del edificio. Si durante la realizacin de los trabajos se detectanlesiones, debern estudiarse y, si es el caso, se podr exigir su reparacin.

- Las corrientes subterrneas de agua naturales y las fugas de conducciones de agua o dedesages pueden ser causa de alteraciones del terreno y de descalces de la cimentacin.Estos descalces pueden producir un asentamiento de la zona afectada que puedetransformarse en deterioros importantes en el resto de la estructura. Por esta razn, esprimordial eliminar rpidamente cualquier tipo de humedad proveniente del subsuelo.

- Despus de fuertes lluvias se observarn las posibles humedades y el buenfuncionamiento de las perforaciones de drenaje y desage.

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NORMAS DE MANTENIMIENTO

Inspeccionar Cada 2 aos Comprobacin del estado general y funcionamiento de losconductos de drenaje y de desage.

Cada 10 aos Inspeccin de los muros de contencin.Inspeccin general de los elementos que conforman la

cimentacin.

4.- Estructura del edificio: Estructura vertical (Muros resistentes y pilares)


Uso- Las humedades persistentes en los elementos estructurales tienen un efecto nefastosobre la conservacin de la estructura.

- Si se tienen que colgar objetos (cuadros, estanteras, muebles o luminarias) en los

elementos estructurales se deben utilizar tacos y tornillos adecuados para el material debase.

Modificaciones- Los elementos que forman parte de la estructura del edificio, paredes de carga incluidas,no se pueden alterar sin el control de un Arquitecto. Esta prescripcin incluye la realizacinde rozas en las paredes de carga y la abertura de pasos para la redistribucin de espaciosinteriores.

Lesiones- Durante la vida til del edificio pueden aparecer sntomas de lesiones en la estructura oen elementos en contacto con ella. En general estos defectos pueden tener carcter grave.

En estos casos es necesario que un Arquitecto analice las lesiones detectadas, determinesu importancia y, si es el caso, decida la necesidad de una intervencin.

Relacin orientativa de sntomas de lesiones con posible repercusin sobre la estructura:- Deformaciones: desplomes de paredes, fachadas y pilares.- Fisuras y grietas: en paredes, fachadas y pilares.- Desconchados en las esquinas de los ladrillos cermicos.- Desconchados en el revestimiento de hormign.- Aparicin de manchas de xido en elementos de hormign armado.- Piezas de piedra fracturadas o con grietas verticales.- Pequeos orificios en la madera que desprenden un polvo amarillento.- Humedades en las zonas donde se empotran las vigas en las paredes.

- Reblandecimiento de las fibras de la madera.

- Las juntas de dilatacin, aunque sean elementos que en muchas ocasiones no sonvisibles, cumplen una importante misin en el edificio: la de absorber los movimientosprovocados por los cambios trmicos que sufre la estructura y evitar lesiones en otroselementos del edificio. Es por esta razn que un mal funcionamiento de estos elementosprovocar problemas en otros puntos del edificio y, como medida preventiva, necesitan serinspeccionados peridicamente por un Arquitecto.

- Las lesiones que se produzcan por un mal funcionamiento de las juntas estructurales, severn reflejadas en forma de grietas en la estructura, los cerramientos y los forjados.


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Inspeccionar Cada 2 aos Revisin de los puntos de la estructura vertical de maderacon riesgo de humedad.

Cada 10 aos Revisin total de los elementos de la estructura vertical.Control de la aparicin de fisuras, grietas y alteracionesocasionadas por los agentes atmosfricos sobre la piedra delos pilares.

Inspeccin del recubrimiento de hormign de las barras deacero. Se controlar la aparicin de fisuras.Inspeccin del estado de las juntas, aparicin de fisuras,grietas y desconchados en las paredes de bloques dehormign ligero.Inspeccin del estado de las juntas y la aparicin de fisurasy grietas en las paredes de bloques de mortero.Control del estado de las juntas y la aparicin de fisuras ygrietas en las paredes y pilares de cermica.Control de la aparicin de fisuras, grietas y alteracionesocasionadas por los agentes atmosfricos sobre la piedra delos muros.

Renovar Cada 2 aos Renovacin de la proteccin de la madera exterior de laestructura vertical.

Cada 5 aos Renovacin de las juntas estructurales en las zonas desellado deteriorado.

Cada 10 aos Renovacin del tratamiento de la madera de la estructuravertical contra los insectos y hongos.

5.- Estructura del edificio: Estructura horizontal (forjados de piso y de cubierta)


Uso- En general, deben colocarse los muebles de gran peso o que contienen materiales degran peso, como es el caso de armarios y libreras cerca de pilares o paredes de carga.

- En los forjados deben colgarse los objetos (luminarias) con tacos y tornillos adecuadospara el material de base.

Modificaciones- La estructura tiene una resistencia limitada: ha sido dimensionada para aguantar supropio peso y los pesos aadidos de personas, muebles y electrodomsticos. Si se cambiael tipo de uso del edificio, por ejemplo almacn, la estructura se sobrecargar y sesobrepasarn los lmites de seguridad.

Lesiones- Con el paso del tiempo es posible que aparezca algn tipo de lesin detectable desde laparte inferior del techo. Si aparece alguno de los sntomas siguientes se recomienda querealice una consulta a un Arquitecto.

Relacin orientativa de sntomas de lesiones con posible repercusin sobre la estructura:- Deformaciones: abombamientos en techos, baldosas del pavimento desencajadas,puertas o ventanas que no ajustan.- Fisuras y grietas: en techos, suelos, vigas y dinteles de puertas, balcones y ventanas queno ajustan.- Desconchados en el revestimiento de hormign.

- Manchas de xido en elementos de hormign.

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Uso- Al igual que el resto del edificio, la cubierta tiene su propia estructura con una resistencialimitada al uso para el cual est diseada.

Modificaciones- Siempre que quiera modificar el uso de la cubierta (sobre todo en cubiertas planas) debe

consultarlo a un Arquitecto.

Lesiones- Con el paso del tiempo es posible que aparezca algn tipo de lesin detectable desde laparte inferior de la cubierta, aunque en muchos casos sta no ser visible. Por ello esconveniente respetar los plazos de revisin de los diferentes elementos. Si aparece algunode los sntomas siguientes se recomienda que realice una consulta a un Arquitecto.

Relacin orientativa de sntomas de lesiones con posible repercusin sobre la estructura dela cubierta:- Manchas de humedad en los pisos bajo cubierta.- Deformaciones: abombamientos en techos, tejas desencajadas.

- Fisuras y grietas: en techos, aleros, vigas, pavimentos y elementos salientes de lacubierta.- Manchas de xido en elementos metlicos.- Pequeos agujeros en la madera que desprenden un polvo amarillento.- Humedades en las zonas donde se empotran las vigas en las paredes.- Reblandecimiento de las fibras de la madera.- Desconchados en el revestimiento de hormign.- Manchas de xido en elementos de hormign.


Inspeccionar Cada 2 aos Revisin de los elementos de madera de la estructurahorizontal y de la cubierta.Cada 5 aos Inspeccin general de la estructura resistente y del espacio

bajo cubierta.Control del estado de las juntas y la aparicin de fisuras ygrietas en los tabiquillos palomeros y las soleras.Control de aparicin de lesiones en los elementos dehormign de la estructura de la cubierta.

Cada 10 aos Control de aparicin de lesiones, como fisuras y grietas, enlas bvedas tabicadas.Revisin general de los elementos portantes horizontales.Control de aparicin de lesiones en los elementos de

hormign de la estructura horizontal.Revisin del revestimiento de proteccin contra incendios delos perfiles de acero de la estructura horizontal

Renovar Cada 2 aos Renovacin de la proteccin de la madera exterior de laestructura horizontal y de la cubierta.

Cada 3 aos Repintado de la proteccin de los elementos metlicosaccesibles de la estructura horizontal y de la cubierta.

Cada 10 aos Repintado de la pintura resistente al fuego de los elementosde acero de la cubierta con un producto similar y con ungrosor correspondiente al tiempo de proteccin exigido porla normativa contra incendios.Repintado de la pintura resistente al fuego de la estructura

horizontal con un producto similar y con un grosorcorrespondiente al tiempo de proteccin exigido por la

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normativa contra incendios.Renovacin del tratamiento de la madera de la estructurahorizontal y de la cubierta contra los insectos y hongos.

6.- Fachadas exteriores


Las fachadas separan la vivienda del ambiente exterior, por esta razn deben cumplirimportantes exigencias de aislamiento respecto del fro o el calor, el ruido, la entrada deaire y humedad, de resistencia, de seguridad al robo, etc.

La fachada constituye la imagen externa de la casa y de sus ocupantes, conforma la calley por lo tanto configura el aspecto de nuestra ciudad. Por esta razn, no puede alterarse(cerrar balcones con cristal, abrir aberturas nuevas, instalar toldos o rtulos noapropiados) sin tener en cuenta las ordenanzas municipales y la aprobacin de laComunidad de Propietarios.

La constitucin de los muros cortina puede ser muy compleja, siendo necesario para sumantenimiento personal especialista.En los balcones y galeras no se deben colocar cargas pesadas, como jardineras omateriales almacenados. Tambin debera evitarse que el agua que se utiliza para regargotee por la fachada.

Aislamiento trmicoUna falta de aislamiento trmico puede ser la causa de la existencia de humedades decondensacin. Un Arquitecto deber analizar los sntomas adecuadamente para determinarposibles defectos en el aislamiento trmico.

Si el aislamiento trmico se moja, pierde su efectividad. Por lo tanto debe evitarsecualquier tipo de humedad que lo pueda afectar.

Aislamiento acsticoEl ruido se transmite por el aire o a travs de los materiales del edificio. Puede provenir dela calle o del interior de la casa.

El ruido de la calle se puede reducir mediante ventanas con doble vidrio o doblesventanas. Los ruidos de las personas se pueden reducir colocando materiales aislantes oabsorbentes acsticos en paredes y techos.


Inspeccionar Cada 5 aos Inspeccin general de los elementos de estanquidad de losremates y aristas de las cornisas, balcones, dinteles ycuerpos salientes de la fachada.

Cada 10 aos Control de la aparicin de fisuras, grietas y alteracionesocasionadas por los agentes atmosfricos sobre loscerramientos de piedra.Inspeccin de posibles lesiones por deterioro delrecubrimiento de los paneles de hormign.Inspeccin del estado de las juntas, aparicin de fisuras,grietas y desconchados en los cerramientos de bloques dehormign ligero o de mortero

Inspeccin del estado de las juntas y la aparicin de fisurasy grietas de los cerramientos de obra de fbrica cermica.

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Limpiar Cada 6meses

Limpieza de los antepechos.Limpieza de los paneles para eliminar el polvo adherido.

Cada ao Limpieza de la superficie de las cornisas.Renovar Cada 2 aos Renovacin del tratamiento superficial de los paneles de

madera y fibras de celulosaCada 3 aos Repintado de la proteccin de los elementos metlicos

accesibles de la estructura auxiliar.

7.- Paredes medianeras


Las paredes medianeras son aqullas que separan al edificio de los edificios vecinos.Cuando stos no existan o sean ms bajos, las medianeras quedarn a la vista y debernestar protegidas como si fueran fachadas.

Por lo que respecta a las placas de fibrocemento, durante la vida del edificio se evitar dar

golpes que puedan provocar roturas de las piezas. Si la superficie se empieza aennegrecer y a erosionar es conveniente fijar las fibras de amianto con un barnizespecfico.NORMAS DE MANTENIMIENTO

Inspeccionar Cada 5 aos Control del estado de las juntas, las fijaciones y los anclajesde los tabiques pluviales de chapa de acero galvanizado.Control del estado de las juntas, las fijaciones, los anclajes yla aparicin de fisuras en los tabiques pluviales de placas defibrocemento.Control del estado de las juntas y la aparicin de fisuras y

grietas en los tabiques pluviales de cermica.Inspeccin general de los tabiques pluviales.

Cada 10 aos Inspeccin general de las medianeras vistas con acabadoscontinuos.

Renovar Cada ao Repintado de la pintura a la cal de las medianeras vistas.Cada 3 aos Repintado de la pintura plstica de las medianeras vistas.Cada 5 aos Repintado de la pintura al silicato de las medianeras vistas.Cada 20 aos Renovacin del revoco de las medianeras vistas.

8.- Acabados de fachada


Los acabados de la fachada acostumbran a ser uno de los puntos ms frgiles del edificioya que estn en contacto directo con la intemperie. Por otro lado, lo que inicialmentepuede ser slo suciedad o una degradacin de la imagen esttica de la fachada puedeconvertirse en un peligro, ya que cualquier desprendimiento caera directamente sobre lacalle.

Con el paso del tiempo, la pintura a la cal se suele decolorar o manchar por los goteos delagua de lluvia. Si se quiere repintar, debe hacerse con el mismo tipo de pintura.

Las paredes esgrafiadas deben tratarse con mucho cuidado para no daar los morteros de

cal. Si tienen lesiones se debe acudir a un especialista estucador para limpiarlos orepararlos.

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En las persianas enrollables de madera, debe evitarse forzar los listones cuando pierdan lahorizontalidad o se queden encallados en las guas.

En las persianas enrollables de aluminio, debe evitarse forzar las lamas cuando se quedenencalladas en las guas. Se deben limpiar con detergentes no alcalinos y agua caliente

utilizando un trapo suave o una esponja.

En las persianas enrollables de PVC, debe evitarse forzar las lamas cuando se quedenencalladas en las guas. Se deben limpiar con detergentes no alcalinos y agua calienteutilizando un trapo suave o una esponja.

El aluminio se debe limpiar con detergentes no alcalinos y agua caliente. Debe utilizarseun trapo suave o una esponja.


Inspeccionar Cada ao Inspeccin del buen funcionamiento de los elementosmviles de las persianas enrollables.

Cada 2 aos Comprobacin del estado de los herrajes de las ventanas ybalconeras. Se repararn si es necesario.

Cada 5 aos Comprobacin del sellado de los marcos con la fachada yespecialmente con el vierteaguas.Comprobacin del estado de las ventanas y balconeras, suestabilidad y su estanquidad al agua y al aire. Se repararansi es necesario.Comprobacin del estado de las condiciones de solidez,anclaje y fijacin de las barandasComprobacin del estado de las condiciones de solidez,

anclaje y fijacin de las rejasCada 10 aos Limpieza de las barandas de piedra de la fachada.

Limpiar Cada 6meses

Limpieza de las ventanas, balconeras, persianas y celosas.Limpieza de los canales y las perforaciones de desage delas ventanas y balconeras, y limpieza de las guas de loscerramientos de tipo corredera.

Cada ao Limpieza con un producto abrillantador de los acabados deacero inoxidable y galvanizados

Renovar Cada ao Engrasado de los herrajes de ventanas y balconeras.Cada 3 aos Reposicin de las cintas de las persianas enrollables.

Engrasado de las guas y del tambor de las persianasenrollables.

Renovacin del barniz de las ventanas, balconeras,persianas y barandillas de madera.Renovacin del esmalte de las ventanas, balconeras,persianas y barandillas de acero.

Cada 5 aos Pulido de las rayadas y los golpes de las ventanas ypersianas de PVC.Pulido de las rayadas y los golpes del aluminio lacado.

Cada 10 aos Renovacin del sellado de los marcos con la fachada.

10.- Cubierta


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Las cubiertas deben mantenerse limpias y sin hierbas, especialmente los sumideros,canales y limahoyas. Se debe procurar, siempre que sea posible, no pisar las cubiertas enpendiente. Cuando se transite por ellas hay que tener mucho cuidado de no producirdesperfectos.

Las cubiertas en pendiente sern accesibles slo para su conservacin. El personal

encargado del trabajo ir provisto de cinturn de seguridad que se sujetar a dos ganchosde servicio o a puntos fijos de la cubierta. Es recomendable que los operarios llevenzapatos con suela blanda y antideslizante. No se transitar sobre las cubiertas si estnmojadas.

Si en la cubierta se instalan nuevas antenas, equipos de aire acondicionado o, en general,aparatos que requieran ser fijados, la sujecin no puede afectar a la impermeabilizacin.Tampoco se deben utilizar como puntos de anclaje de tensores, mstiles y similares, lasbarandillas metlicas o de obra, ni conductos de evacuacin de humos existentes, salvoque un tcnico especializado lo autorice. Si estas nuevas instalaciones necesitan unmantenimiento peridico, se deber prever en su entorno las protecciones adecuadas.

En el caso de que se observen humedades en los pisos bajo cubierta, stas humedadesdebern controlarse, ya que pueden tener un efecto negativo sobre los elementosestructurales.

El musgo y los hongos se eliminarn con un cepillo y si es necesario se aplicar unfungicida.

Los trabajos de reparacin se realizarn siempre retirando la parte daada para nosobrecargar la estructura.

Por lo que respecta a las placas de fibrocemento, durante la vida del edificio se evitar dargolpes que puedan provocar roturas a las piezas. Si la superficie se empieza a ennegrecer

y a erosionar es conveniente fijar las fibras de amianto con un barniz especfico paraevitar que se desprendan fibras.

Las cubiertas planas deben mantenerse limpias y sin hierbas, especialmente lossumideros, canales y limahoyas. Es preferible no colocar jardineras cerca de los desageso bien que estn elevadas del suelo para permitir el paso del agua.

Este tipo de cubierta slo debe utilizarse para el uso que haya sido proyectada. En estesentido, se evitar el almacenamiento de materiales, muebles, etc., y el vertido deproductos qumicos agresivos como son los aceites, disolventes o lejas.

Si en la cubierta se instalan nuevas antenas, equipos de aire acondicionado o, en general,

aparatos que requieran ser fijados, la sujecin no debe afectar a la impermeabilizacin.

Tampoco deben utilizarse como puntos de anclaje de tensores, mstiles y similares, lasbarandillas metlicas o de obra, ni los conductos de evacuacin de humos existentes,salvo que un Arquitecto lo autorice. Si estas nuevas instalaciones precisan unmantenimiento peridico, se prevern en su entorno las protecciones adecuadas.

En el caso de que se observen humedades en los pisos bajo cubierta, stas humedadesdebern controlarse, ya que pueden tener un efecto negativo sobre los elementosestructurales.

Debe procurarse, siempre que sea posible, no caminar por encima de las cubiertas planas

no transitables. Cuando sea necesario pisarlas hay que tener mucho cuidado de noproducir desperfectos. El personal de inspeccin, conservacin o reparacin estar provistode zapatos de suela blanda.

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La capa de grava evita el deterioro del aislamiento trmico por los rayos ultravioletas delsol. Los trabajos de reparacin se realizarn siempre sin que la grava retirada sobrecarguela estructura.

Si el aislamiento trmico se moja, pierde su efectividad. Por lo tanto, debe evitarse

cualquier tipo de humedad que lo pueda afectar. Igual que ocurre con las fachadas, lafalta de aislamiento trmico puede ser la causa de la existencia de humedades decondensacin. Si aparecen consulte a un Arquitecto.


Inspeccionar Cada ao Eliminacin de la vegetacin que crece entre la grava, sepueden utilizar productos herbicidas.Comprobacin de la estanquidad de las juntas de dilatacinde la cubierta plana.Comprobacin del estado de la proteccin superficial de la

plancha metlica e inspeccin de sus anclajes y del solapeentre las piezas.

Cada 2 aos Comprobacin de la correcta alineacin y estabilidad de laslosas flotantes de la cubierta plana.Comprobacin de la perfecta cubricin del aislamientotrmico por parte de la capa protectora de grava.Inspeccin de las placas de fibrocemento, de sus elementosde sujecin y del solape entre placas.

Cada 3 aos Inspeccin de los acabados de la cubierta planaCada 5 aos Inspeccin de los anclajes y fijaciones de los elementos

sujetos a la cubierta, como antenas, pararrayos, etc.,reparndolos si es necesario.

Limpiar Cada 10 aos Limpieza de posibles acumulaciones de hongos, musgo yplantas en la cubierta.

Renovar Cada 6meses

Revisin de las piezas de pizarra y de los clavos de sujecin.

Cada 3 aos Substitucin de las juntas de dilatacin de la cubierta plana.Cada 10 aos Substitucin de la lmina bituminosa de oxiasflato, betn

modificado o alquitrn modificado.Aplicacin de fungicida a las cubiertas.Substitucin de las pastas bituminosas.

Cada 15 aos Substitucin de la lmina de polietileno, caucho sinttico depolietileno, de caucho-butilo o de PVC.

Cada 20 aos Substitucin de las placas de fibrocemento y de sus

elementos de sujecin.Sustitucin total de las baldosas.

11.- Lucernarios, tragaluces y claraboyas


Las claraboyas y los lucernarios deben limpiarse con asiduidad, ya que al ensuciarsereducen considerablemente la cantidad de luz que dejan pasar.

Por su situacin dentro del edificio, deben extremarse la medidas de seguridad en el

momento de limpiarlas para evitar accidentes.

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Inspeccionar Cada 2 aos Comprobacin del estado de los mecanismos de cierre y demaniobra de los lucernarios, tragaluces y claraboyaspracticables. Se repararn si es necesario.Inspeccin del polister reforzado de los lucernarios,

claraboyas y tragaluces con fibra de vidrio y de suselementos de fijacin.Inspeccin de los vidrios laminados o armados delucernarios, claraboyas y tragaluces y de sus elementos defijacin.Inspeccin de todos los sellados de los tragaluces,lucernarios y claraboyas.Inspeccin de los lucernarios y tragaluces de vidriosmoldeados. Verificacin de la existencia de fisuras,deformaciones excesivas, humedades o rotura de piezas.Inspeccin del lucernario realizado con base depolicarbonato con celdas y de sus elementos de fijacin.

Cada 5 aos Inspeccin de la estructura, de los anclajes y las fijacionesde los lucernarios, tragaluces y claraboyas.

Renovar Cada 3 aos Renovacin de la pintura de proteccin del entramado deacero de los lucernarios, tragaluces y claraboyas.

12.- Tabiques de distribucin


Las modificaciones de tabiques (supresin, adicin, cambio de distribucin o aberturas depasos) necesitan la conformidad de un Arquitecto.

No es conveniente realizar regatas en los tabiques para pasar instalaciones, especialmentelas de trazado horizontal o inclinado. Si se cuelgan o se clavan objetos en los tabiques, sedebe procurar no afectar a las instalaciones empotradas. Antes de perforar un tabique esnecesario comprobar que no pase alguna conduccin por ese punto.

Las fisuras, grietas y deformaciones, desplomes o abombamientos son defectos en lostabiques de distribucin que denuncian, casi siempre, defectos estructurales importantes yes necesario analizarlos en profundidad por un tcnico especializado. Los daos causadospor el agua se repararn inmediatamente.

El ruido de personas (de los vecinos de al lado, de la gente que camina por el piso de

encima) pueden resultar molestos. Generalmente, puede resolverse el problema colocandomateriales aislantes o absorbentes acsticos en paredes y techos. Debe consultar a unArquitecto la solucin ms idnea.

Por otro lado, y como prevencin, hay que evitar ruidos innecesarios. Es recomendableevitar ruidos excesivos a partir de las diez de la noche (juegos infantiles, televisin, etc.).Los electrodomsticos (aspiradoras, lavadoras, etc.) tambin pueden molestar.

Los lmites aceptables de ruido en la sala de estar, en la cocina y en el comedor estn enlos 45 dB (dB: decibelio, unidad de medida del nivel de intensidad acstica) de da y en los40 dB de noche. En las habitaciones son recomendables unos niveles de 40 dB de da y de30 dB de noche. En los espacios comunes se pueden alcanzar los 50 dB.

Si se desea colgar objetos en los tabiques cermicos se utilizarn tacos y tornillos.

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Para colgar objetos en las placas de cartn-yeso se precisan tacos especiales o tenerhecha la previsin en el interior del tabique.

Por lo general, en los cielos rasos no se pueden colgar objetos.


Inspeccionar Cada 10 aos Inspeccin de los tabiques.

13.- Carpintera interior


Si se aprecian defectos de funcionamiento en las cerraduras es conveniente comprobar suestado y substituirlas si es el caso. La reparacin de la cerradura, si la puerta quedacerrada, puede obligar a romper la puerta o el marco.

En el caso de las puertas que despus de un largo perodo de funcionamiento correctoencajen con dificultad, previamente a cepillar las hojas, se comprobar que el defecto noest motivado por:

- un grado de humedad elevado- movimientos de las divisiones interiores- un desajuste de las bisagras

En el caso de que la puerta separe ambientes muy diferentes es posible la aparicin dedeformaciones importantes.

Los cristales se limpiarn con agua jabonosa, preferentemente tibia, y se secarn. No

deben fregarse con trapos secos, ya que el cristal se rayara.

Los cerramientos pintados se limpiarn con agua tibia y, si hace falta, con un detergente.Despus se enjuagarn.

El acero inoxidable hay que limpiarlo con detergentes no alcalinos y agua caliente. Seutilizar un trapo suave o una esponja.

El aluminio anodizado hay que limpiarlo con detergentes no alcalinos y agua caliente.Debe utilizarse un trapo suave o una esponja.

El PVC hay que limpiarlo con detergentes no alcalinos y agua caliente. Debe utilizarse un

trapo suave o una esponja.


Inspeccionar Cada 6meses

Revisin de los muelles de cierre de las puertas. Reparacinsi es necesario.

Cada ao Comprobacin del sellado de los cristales con los marcos delas puertas.Inspeccin de los herrajes y mecanismos de las puertas.Reparacin si es necesario.

Cada 5 aos Inspeccin del anclaje de las barandas interiores.

Comprobacin del estado de las puertas, su estabilidad y losdeterioros que se hayan producido. Reparacin si es

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necesario.Cada 10 aos Inspeccin del anclaje de los marcos de las puertas a las

paredes.Limpiar Cada mes Limpieza de las puertas interiores.

Limpieza de las barandillas interiores.Cada 6meses

Abrillantado del latn, acero niquelado o inoxidable conproductos especiales

Renovar Cada 6meses

Engrasado de los herrajes de las puertas.

Cada 5 aos Renovacin del sellado de los cristales con los marcos de laspuertas.

Cada 10 aos Renovacin de los acabados pintados, lacados y barnizadosde las puertas.Renovacin del tratamiento contra los insectos y los hongosde las maderas de los marcos, puertas y barandas demadera.

14.- Acabados interiores


ACABADOS DE PAREDES Y TECHOSLos revestimientos interiores, como todos los elementos constructivos, tienen una duracinlimitada. Suelen estar expuestos al desgaste por abrasin, rozamiento y golpes.

Son materiales que necesitan ms mantenimiento y deben ser substituidos con una ciertafrecuencia. Por esta razn, se recomienda conservar una cierta cantidad de los materialesutilizados para corregir desperfectos y en previsin de pequeas reformas.

Como norma general, se evitar el contacto de elementos abrasivos con la superficie delrevestimiento. La limpieza tambin debe hacerse con productos no abrasivos.

Cuando se observen anomalas en los revestimientos no imputables al uso, consltelo a unArquitecto. Los daos causados por el agua se repararn inmediatamente.

A menudo los defectos en los revestimientos son consecuencia de otros defectos de losparamentos de soporte, paredes, tabiques o techos, que pueden tener diversos orgenes yaanalizados en otros apartados. No podemos actuar sobre el revestimiento si previamenteno se determinan las causas del problema.

No se admitir la sujecin de elementos pesados en el grueso del revestimiento, deben

sujetarse en la pared de soporte o en los elementos resistentes, siempre con laslimitaciones de carga que impongan las normas.

La accin prolongada del agua deteriora las paredes y techos revestidos de yeso.

Cuando sea necesario pintar los paramentos revocados, se utilizarn pinturas compatiblescon la cal o el cemento del soporte.

Los estucos son revestimientos de gran resistencia, de superficie dura y lisa, por lo queresisten golpes y permiten limpiezas a fondo frecuentes.

PAVIMENTOS

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Los pavimentos, como todos los elementos constructivos, tienen una duracin limitada y,como los revestimientos interiores, estn muy expuestos al deterioro por abrasin,rozamiento y golpes. Son materiales que necesitan un buen mantenimiento y una buenalimpieza y que segn las caractersticas han de substituirse con una cierta frecuencia.

Como norma general, se evitar el contacto con elementos abrasivos. El mercado ofrece

muchos productos de limpieza que permiten al usuario mantener los pavimentos coneficacia y economa. El agua es un elemento habitual en la limpieza de pavimentos, perodebe utilizarse con prudencia ya que algunos materiales, por ejemplo la madera, sedegradan ms fcilmente con la humedad, y otros materiales ni tan solo la admiten. Losproductos abrasivos como la leja, los cidos o el amonaco deben utilizarse con prudencia,ya que son capaces de decolorar y destruir muchos de los materiales de pavimento.

Los productos que incorporan abrillantadores no son recomendables ya que puedenaumentar la adherencia del polvo.

Las piezas desprendidas o rotas han de substituirse rpidamente para evitar que seafecten las piezas contiguas.

Se recomienda conservar una cierta cantidad de los materiales utilizados en lospavimentos para corregir futuros desperfectos y en previsin de pequeas reformas.

Cuando se observen anomalas en los pavimentos no imputables al uso, consltelo a unArquitecto.

Los daos causados por el agua se repararn siempre lo ms rpido posible. En ocasioneslos defectos en los pavimentos son consecuencia de otros defectos de los forjados o de lassoleras de soporte, que pueden tener otras causas, ya analizadas en otros apartados.

Los pavimentos de hormign pueden limpiarse con una fregona hmeda o con un cepillo

empapado de agua y detergente. Se pueden cubrir con algn producto impermeabilizanteque haga ms fcil la limpieza.

Los pavimentos de mrmol slo necesitan una limpieza frecuente, se barrern y fregarn.Se utilizarn jabones neutros o detergentes lquidos. No se utilizarn cido muritico"salfumant", detergentes alcalinos, como la sosa custica, ni productos abrasivos. Si sedesean abrillantar se pueden utilizar ceras lquidas especiales. El mrmol se puede pulir denuevo.

Puede fregar la pizarra y la piedra lisa con algn producto de limpieza de suelos o consosa diluida en agua. No se deben fregar con jabn.

Los mrmoles y las piedras calizas son muy sensibles a los cidos, no se debe utilizarcido clorhdrico para su limpieza.

El terrazo no requiere una conservacin especial, pero es muy sensible a los cidos. Lalimpieza ser frecuente, debe barrerse y fregarse. Se utilizarn jabones neutros odetergentes lquidos. No se utilizarn cido muritico "salfumant", detergentes alcalinoscomo la sosa custica, ni productos abrasivos. Si se desea abrillantar se pueden utilizarceras a la silicona o alguno de los muchos productos que se encuentran en el mercado.

El mosaico hidrulico no requiere conservacin especial, pero es muy sensible a los cidos.La limpieza ser frecuente, debe barrerse y fregarse. Se utilizarn jabones neutros odetergentes lquidos. No se utilizarn cido muritico o salfumant, detergentes alcalinos

como la sosa custica, ni productos abrasivos. Si se desea abrillantar se pueden utilizarceras a la silicona o uno de los muchos productos que se encuentran en el mercado.

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Las piezas de cermica porosa se manchan con facilidad. Las manchas se pueden sacarmediante un trapo humedecido en vinagre hirviendo y despus fregarlas con agua

jabonosa. Se pueden barnizar o encerar despus de tratarlas con varias capas de aceite delinaza.

Las piezas cermicas esmaltadas slo necesitan una limpieza frecuente, se barrern y se

fregarn. Se utilizarn jabones neutros o detergentes lquidos. No se utilizarn cidosfuertes.

Su resistencia superficial es variada, por lo tanto han de adecuarse a los usosestablecidos. Los golpes contundentes pueden romperlas o desconcharlas.

Los materiales cermicos de gres exigen un trabajo de mantenimiento bastante reducido,no son atacados por los productos qumicos normales.Su resistencia superficial es variada, por lo tanto han de adecuarse a los usosestablecidos. Los golpes contundentes pueden romperlos o desconcharlos.

Los pavimentos de corcho son muy flexibles y elsticos, aunque tienen menor duracin

que los de madera.

La resistencia al rozamiento y a las acciones derivadas del uso dependen del tipo de barnizprotector utilizado. Es conveniente que el barniz sea de la mayor calidad ya que resultadifcil y caro el pulido y rebarnizado.

Los pavimentos de goma o sintticos se barrern y se fregarn con un trapo poco hmedocon una solucin suave de detergente. Estos suelos se pueden abrillantar con unaemulsin. No se deben utilizar productos disolventes.El comportamiento frente al uso continuado a que se ven sometidos es muy diferente, porlo cual se seguirn las recomendaciones del fabricante del producto.

Es conveniente evitar que los pavimentos de madera sufran cambios bruscos y extremosde temperatura y humedad. La madera hmeda es ms atacable por los hongos y losinsectos, y es necesario aumentar la vigilancia en este caso.

Su dureza depende de la madera utilizada. Las maderas ms blandas precisarn unaconservacin ms cuidada. Los objetos punzantes, como los tacones estrechos de algunoszapatos, son especialmente dainos. Para proteger la superficie es conveniente el uso debarnices de resistencia y elasticidad elevadas.

La limpieza se realizar en seco, sacando las manchas con un trapo humedecido enamonaco.

La madera colocada en espacios interiores es muy sensible a la humedad, por lo tantodebe evitarse la produccin abundante de vapor de agua o que se vierta agua en formalquida. Conviene mantener un grado de humedad constante, los humidificadoresambientales pueden ser una buena ayuda.

Estos pavimentos tienen una junta perimetral para absorber movimientos, oculta bajo elzcalo. Estas juntas deben respetarse y no pueden ser obstruidas o rellenadas.

Si el acabado es encerado no se puede fregar, se debe barrer y sacarle el brillo con untrapo de lana o con una enceradora elctrica. Si pierde brillo se debe aadir cera. La ceravieja se eliminar cuando tenga demasiado grueso. Se puede utilizar un cepillo metlico yun desengrasante especial o la misma enceradora elctrica con un accesorio especial. Se

pasar el aspirador y se volver a encerar.

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Al parquet de madera, si est barnizado, se le debe pasar un trapo hmedo o una fregonaun poco humedecida. Se recuerda que el parquet no se puede empapar y que no se puedeutilizar agua caliente.

Los pavimentos textiles, denominados generalmente moquetas, tienen composiciones muyvariables que conforman sus caractersticas.

La limpieza y conservacin se realizar siguiendo las instrucciones del fabricante. Precisanla eliminacin frecuente del polvo, a ser posible diariamente, y una limpieza con espumaseca peridica.

Las moquetas y materiales sintticos son combustibles, aunque habitualmente incorporanproductos ignifugantes en su fabricacin. Algunas moquetas acumulan electricidadesttica, lo cual puede ocasionar molestas descargas. Existen productos de limpieza queevitan esta acumulacin.

Los pavimentos de PVC se barrern y se fregarn con un trapo poco hmedo con unasolucin suave de detergente. Estos suelos se pueden abrillantar con una emulsin, no

deben utilizarse productos disolventes.

Los pavimentos plsticos tienen un buen comportamiento y su conservacin es sencilla.Debe evitarse el uso excesivo de agua que pueda penetrar por las juntas y deteriorar laadherencia al soporte. Estos materiales acumulan electricidad esttica, lo cual puedeocasionar molestas descargas. Existen productos de limpieza que evitan esta acumulacin.

Los pavimentos de linleo se barrern y se fregarn con un trapo poco hmedo con unasolucin suave de detergente.Debe evitarse el uso excesivo de agua que pueda penetrar por las juntas y deteriorar laadherencia al soporte.


Inspeccionar Cada 2 aos Inspeccin de los pavimentos de goma, parquet, moqueta,linleo o PVC.

Cada 5 aos Inspeccin de los pavimentos de hormign, terrazo,cermica, mosaico, gres o piedra natural.Control de la aparicin de anomalas como fisuras, grietas,movimientos o roturas en los revestimientos verticales yhorizontales.

Limpiar Cada mes Cepillado o limpieza con aspirador de los revestimientostextiles o empapelados.

Cada 6meses Limpieza de la moqueta con espuma seca.Encerado de los pavimentos de cermica natural porosa.Abrillantado del mosaico hidrulico.Limpieza de los revestimientos estucados, aplacados decermica, piedra natural, tableros de madera,revestimientos de corcho o sintticos.Abrillantado del terrazo.

Renovar Cada 5 aos Tratamiento de los revestimientos interiores de madera conproductos que mejoren su conservacin y las protejancontra el ataque de hongos y insectos.Repintado de los paramentos interiores.

Cada 10 aos Pulido y barnizado de los pavimentos de corcho o parquet.

Renovacin del tratamiento contra los insectos y los hongosde las maderas de los parquets.

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Renovacin del tratamiento contra los insectos y los hongosde las maderas de los parquets.

15.- Instalaciones: Red de Evacuacin


La red de saneamiento se compone bsicamente de elementos y conductos de desage delos aparatos de las viviendas y de algunos recintos del edificio, que conectan con la red desaneamiento vertical (bajantes) y con los albaales, arquetas, colectores, etc., hasta lared del municipio u otro sistema autorizado.

Actualmente, en la mayora de edificios, hay una sola red de saneamiento para evacuarconjuntamente tanto las aguas fecales o negras como las aguas pluviales. La tendencia esseparar la red de aguas pluviales por una parte y, por la otra, la red de aguas negras. Sise diversifican las redes de los municipios se producirn importantes ahorros endepuracin de aguas.

En la red de saneamiento es muy importante conservar la instalacin limpia y libre dedepsitos. Se puede conseguir con un mantenimiento reducido basado en una utilizacinadecuada en unos correctos hbitos higinicos por parte de los usuarios.

La red de evacuacin de agua, en especial el inodoro, no puede utilizarse como vertederode basuras. No se pueden tirar plsticos, algodones, gomas, compresas, hojas de afeitar,bastoncillos, etc.

Las substancias y elementos anteriores, por s mismos o combinados, pueden taponar eincluso destruir por procedimientos fsicos o reacciones qumicas las conducciones y/o suselementos, produciendo rebosamientos malolientes como fugas, manchas, etc.

Deben revisarse con frecuencia los sifones de los sumideros y comprobar que no les falteagua, para evitar que los olores de la red salgan al exterior.

Para desatascar los conductos no se pueden utilizar cidos o productos que perjudiquen losdesages. Se utilizarn siempre detergentes biodegradables para evitar la creacin deespumas que petrifiquen dentro de los sifones y de las arquetas del edificio. Tampoco severtern aguas que contengan aceites, colorantes permanentes o substancias txicas.Como ejemplo, un solo litro de aceite mineral contamina 10.000 litros de agua.

Cualquier modificacin en la instalacin o en las condiciones de uso que puedan alterar elnormal funcionamiento ser realizada mediante un estudio previo y bajo la direccin de un

Arquitecto.

Las posibles fugas se localizarn y repararn lo ms rpido posible.

Durante la vida del edificio se evitar dar golpes que puedan provocar roturas a las piezasde fibrocemento.No deben conectarse a la fosa sptica los desages de piscinas, rebosaderos o aljibes.

La extraccin de lodos se realizar peridicamente, de acuerdo con las caractersticasespecficas de la depuradora y bajo supervisin del Servicio Tcnico. Antes de entrar oasomarse, deber comprobarse que no haya acumulacin de gases combustibles (metano)o gases txicos (monxido de carbono). Todas las operaciones nunca las har una persona

sola.


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Inspeccionar Cada ao Revisin del estado de los canalones y sumideros.Revisin del buen funcionamiento de la bomba de la cmarade bombeo.

Cada 2 aos Inspeccin de los anclajes de la red horizontal colgada delforjado.

Inspeccin de los anclajes de la red vertical vista.Cada 3 aos Inspeccin del estado de los bajantes.

Inspeccin de los albaales.Limpiar Cada mes Vertido de agua caliente por los desages.

Cada 6meses

Limpieza de los canalones y sumideros de la cubierta.

Cada ao Limpieza de las fosas spticas y los pozos de decantacin ydigestin, segn el uso del edificio y el dimensionado de lasinstalaciones.Limpieza de la cmara de bombeo, segn el uso del edificioy el dimensionado de las instalaciones.

Cada 3 aos Limpieza de las arquetas a pie de bajante, las arquetas depaso y las arquetas sifnicas.

16.- Instalaciones: Red de Fontanera


ResponsabilidadesEl mantenimiento de la instalacin a partir del contador (no tan slo desde la llave de pasode la vivienda) es a cargo de cada uno de los usuarios. El mantenimiento de lasinstalaciones situadas entre la llave de paso del edificio y los contadores corresponde alpropietario del inmueble o a la Comunidad de Propietarios.

El cuarto de contadores ser accesible solamente para el portero o vigilante y el personalde la compaa suministradora de mantenimiento. Hay que vigilar que las rejas deventilacin no estn obstruidas as como el acceso al cuarto.

PrecaucionesSe recomienda cerrar la llave de paso de la vivienda en caso de ausencia prolongada. Si laausencia ha sido muy larga deben revisarse las juntas antes de abrir la llave de paso.Todas las fugas o defectos de funcionamiento en las conducciones, accesorios o equipos serepararn inmediatamente.

Todas las canalizaciones metlicas se conectarn a la red de puesta a tierra. Est

prohibido utilizar las tuberas como elementos de contacto de las instalaciones elctricascon la tierra.

Para desatascar tuberas, no deben utilizarse objetos punzantes que puedan perforarlas.

En caso de bajas temperaturas, se debe dejar correr agua por las tuberas para evitar quese hiele el agua en su interior.

El correcto funcionamiento de la red de agua caliente es uno de los factores que influyenms decisivamente en el ahorro de energa, por esta razn debe ser objeto de una mayoratencin para obtener un rendimiento energtico ptimo.

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En la revisin general debe comprobarse el estado del aislamiento y sealizacin de la redde agua, la estanquidad de las uniones y juntas, y el correcto funcionamiento de las llavesde paso y vlvulas, verificando la posibilidad de cierre total o parcial de la red.Hay que intentar que el grupo de presin no trabaje en ningn momento sin agua ya quepuede quemarse. De faltar agua, se proceder al vaciado total del depsito de presin y alreglaje del aire y puesta a punto. No modifique ni altere por su cuenta las presiones

mximas o mnimas del presostato de la bomba, en todo caso, consltelo al ServicioTcnico de la bomba.Es conveniente alternar el funcionamiento de las bombas dobles o gemelas de los gruposde presin.En caso de reparacin, en las tuberas no se puede empalmar el acero galvanizado con elcobre, ya que se producen problemas de corrosin de los tubos.


Inspeccionar Cada 6meses

Alternacin del funcionamiento de las bombas de los gruposde presin.Vaciado del depsito del grupo de presin, si lo hay.

Revisin de prdidas de agua de los grifos.Cada ao Revisin del calentador de agua, segn las indicaciones del

fabricante.Revisin general del grupo de presin.Inspeccin de los elementos de proteccin anticorrosiva deltermo elctrico.

Cada 2 aos Inspeccin de los anclajes de la red de agua vista.Inspeccin y, si es el caso, cambio de las juntas de goma oestopa de los grifos.Revisin del contador de agua.

Limpiar Cada 6meses

Limpieza del quemador y del piloto de encendido delcalentador de gas.

Limpieza de la vlvula de retencin, la vlvula de aspiraciny los filtros del grupo de presin.

Cada ao Limpieza del depsito de agua potable, previo vaciado delmismo.

Cada 15 aos Limpieza de los sedimentos e incrustaciones del interior dela conducciones.

17.- Instalaciones: Red de Electricidad


La instalacin elctrica de cada vivienda o de los elementos comunes del edificio estformada por el contador, por la derivacin individual, por el cuadro general de mando yproteccin y por los circuitos de distribucin interior. A su vez, el cuadro general de mandoy proteccin est formado por un interruptor de control de potencia (ICP), un interruptordiferencial (ID) y los pequeos interruptores automticos (PIA).

El ICP es el mecanismo que controla la potencia que suministra la red de la compaa. ElICP desconecta la instalacin cuando la potencia consumida es superior a la contratada obien cuando se produce un cortocircuito (contacto directo entre dos hilos conductores) y elPIA de su circuito no se dispara previamente.El interruptor diferencial (ID) protege contra las fugas accidentales de corriente como, porejemplo, las que se producen cuando se toca con el dedo un enchufe o cuando un hilo

elctrico toca un tubo de agua o el armazn de la lavadora. El interruptor diferencial (ID)

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es indispensable para evitar accidentes. Siempre que se produce una fuga salta elinterruptor.

Cada circuito de distribucin interior tiene asignado un PIA que salta cuando el consumodel circuito es superior al previsto. Este interruptor protege contra los cortocircuitos y lassobrecargas.

ResponsabilidadesEl mantenimiento de la instalacin elctrica a partir del contador (y no tan slo desde elcuadro general de entrada a la vivienda) es a cargo de cada uno de los usuarios.

El mantenimiento de la instalacin entre la caja general de proteccin y los contadorescorresponde al propietario del inmueble o a la Comunidad de Propietarios. Aunque lainstalacin elctrica sufre desgastes muy pequeos, difciles de apreciar, es convenienterealizar revisiones peridicas para comprobar el buen funcionamiento de los mecanismos yel estado del cableado, de las conexiones y del aislamiento. En la revisin general de lainstalacin elctrica hay que verificar la canalizacin de las derivaciones individualescomprobando el estado de los conductos, fijaciones, aislamiento y tapas de registro, y

verificar la ausencia de humedad.

El cuarto de contadores ser accesible slo para el portero o vigilante, y el personal de lacompaa suministradora o de mantenimiento. Hay que vigilar que las rejas de ventilacinno estn obstruidas, as como el acceso al cuarto.

PrecaucionesLas instalaciones elctricas deben usarse con precaucin por el peligro que comportan.Est prohibido manipular los circuitos y los cuadros generales, estas operaciones deben serrealizadas exclusivamente por personal especialista.

No se debe permitir a los nios manipular los aparatos elctricos cuando estn enchufados

y, en general, se debe evitar manipularlos con las manos hmedas. Hay que tenerespecial cuidado en las instalaciones de baos y cocinas (locales hmedos).

No se pueden conectar a los enchufes aparatos de potencia superior a la prevista o variosaparatos que, en conjunto, tengan una potencia superior. Si se aprecia un calentamientode los cables o de los enchufes conectados en un determinado punto, debendesconectarse. Es sntoma de que la instalacin est sobrecargada o no est preparadapara recibir el aparato. Las clavijas de los enchufes deben estar bien atornilladas paraevitar que hagan chispas. Las malas conexiones originan calentamientos que puedengenerar un incendio.

Es recomendable cerrar el interruptor de control de potencia (ICP) de la vivienda en caso

de ausencia prolongada. Si se deja el frigorfico en funcionamiento, no es posibledesconectar el interruptor de control de potencia, pero s cerrar los pequeos interruptoresautomticos de los otros circuitos.

Peridicamente, es recomendable pulsar el botn de prueba del diferencial (ID), el cualdebe desconectar toda la instalacin. Si no la desconecta, el cuadro no ofrece proteccin yhabr que avisar al instalador.

Para limpiar las lmparas y las placas de los mecanismos elctricos hay que desconectarla instalacin elctrica. Deben limpiarse con un trapo ligeramente hmedo con agua ydetergente. La electricidad se conectar una vez se hayan secado las placas.

Las instalaciones elctricas son cada da ms amplias y complejas debido al incrementodel uso de electrodomsticos. Aunque la instalacin elctrica sufre desgastes muypequeos difciles de apreciar, es conveniente realizar revisiones peridicas para

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comprobar el buen funcionamiento de los mecanismos y el estado del cableado, de lasconexiones y del aislamiento. En la revisin general de la instalacin elctrica hay queverificar la canalizacin de las derivaciones individuales comprobando el estado de losconductos, fijaciones, aislamiento y tapas de registro, y verificar la ausencia de humedad.


Inspeccionar Cada ao Inspeccin del estado de la antena de TV.Inspeccin de la instalacin fotovoltaica de produccin deelectricidad.Inspeccin del estado del grupo electrgeno.Inspeccin de la instalacin del portero electrnico.Inspeccin de la instalacin de video portero.Revisin del funcionamiento de la apertura remota delgaraje.

Cada 2 aos Comprobacin de conexiones de la toma de tierra y medidade su resistencia.

Cada 4 aos Inspeccin de la instalacin de la antena colectiva de TV/FM.

Revisin general de la red de telefona interior.Revisin general de la instalacin elctrica.

18.- Instalaciones: Red de Gas


PrecaucionesLos tubos de gas no han de utilizarse como tomas de tierra de aparatos elctricos nitampoco para colgar objetos.

Se recomienda que en ausencias prolongadas se cierre la llave de paso general de lainstalacin de gas de la vivienda o local. Tambin es conveniente cerrarla durante lanoche.

Los tubos flexibles de conexin del gas a los aparatos no debern tener una longitudsuperior a 1,50 metros y deben llevar impreso el perodo de su vigencia, el cual no deberhaber caducado. Es importante asegurarse de que el tubo flexible y las conexiones delaparato estn acopladas directamente y no bailen. Deben sujetarse los extremos medianteunas abrazaderas. No debe estar en contacto con ninguna superficie caliente, por ejemplocerca del horno.

En caso de fuga

Si se detecta una fuga de gas, deber cerrarse la llave de paso general de la instalacindel piso o local, ventilar el espacio, no encender fsforos, no pulsar timbres niconmutadores elctricos y evitar las chispas.

Deber avisarse inmediatamente a una empresa instaladora de gas autorizada o alservicio de urgencias de la compaa. Sobre todo, no se deben abrir o cerrar losinterruptores de luz ya que producen chispas.

ResponsabilidadesEl mantenimiento de las instalaciones situadas entre la llave de entrada del inmueble y elcontador corresponde al propietario del inmueble o a la comunidad de propietarios.

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El cuarto de contadores ser accesible slo para el portero o vigilante, y el personal de lacompaa suministradora y el de mantenimiento. Hay que vigilar que las rejas deventilacin no estn obstruidas, as como el acceso al cuarto.

Si desea dar suministro a otros aparatos de los que tiene instalados debe pedirse permisoa la propiedad del inmueble o a la Comunidad de Propietarios. La instalacin de nuevos

aparatos la debe realizar una empresa instaladora de gas autorizada.

Deben leerse atentamente las instrucciones de los aparatos de gas, proporcionadas por losfabricantes, antes de utilizarlos por primera vez.

El grado de peligrosidad de esta instalacin es superior a las dems, razn por la cual seextremarn las medidas de seguridad.

El gas propano es ms pesado que el aire y, por lo tanto, en caso de fuga se concentra enlas partes bajas. Son necesarias las dos rendijas de ventilacin en la parte inferior ysuperior de la pared que d al exterior de aquella habitacin donde se encuentre lainstalacin para crear circulacin de aire y, por lo tanto, no se pueden tapar.

Las bombonas de gas propano de reserva estarn siempre de pie, situadas en un lugarventilado y lejos de fuentes de calor. Se evitar ponerlas en espacios subterrneos.

El gas butano es ms pesado que el aire y, por lo tanto, en caso de fuga se concentra enlas partes bajas. Son necesarias las dos rendijas de ventilacin en la parte inferior ysuperior de la pared que d al exterior de aquella habitacin donde se encuentre lainstalacin para crear circulacin de aire y, por lo tanto, no se pueden tapar.

Si no se toman precauciones de ventilacin, no se dejar nunca una estufa de butanoencendida en la habitacin mientras se est durmiendo.

Las bombonas de gas butano de reserva estarn siempre de pie, situadas en un lugarventilado y lejos de fuentes de calor. Se evitar ponerlas en espacios subterrneos.

El gas natural es menos pesado que el aire y, por lo tanto, en caso de fuga se concentraen las partes altas. Son necesarias las dos rendijas de ventilacin en la parte inferior ysuperior de la pared que d al exterior de aquella habitacin donde se encuentre lainstalacin para crear circulacin de aire y, por lo tanto, no se pueden tapar.


Inspeccionar Cada 2 aos Revisin de la instalacin del depsito de propano. Debeextenderse acta.

Cada 4 aos Revisin de la instalacin del depsito de propano. Debeextenderse acta.Cada 10 aos Prueba de presin del depsito de propano. Debe extenderse

acta de la prueba.Cada 12 aos Prueba de presin del depsito de propano. Debe extenderse

acta de la prueba.Limpiar Cada ao Limpieza del interior de la chimenea de la caldera.

Preferentemente antes del invierno.Renovar Cada 4 aos Substitucin de los tubos flexibles de la instalacin de gas

segn norma UNE 60.711.

19.- Instalaciones: Chimeneas, Extractores y Conductos de Ventilacin

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Una buena ventilacin es necesaria en todos los edificios. Los espacios interiores de lasviviendas deben ventilarse peridicamente para evitar humedades de condensacin. Laventilacin debe hacerse preferentemente en horas de sol, durante 20 30 minutos. Esmejor ventilar los dormitorios a primera hora de la maana. Hay estancias que por sus

caractersticas necesitan ms ventilacin que otras, como es el caso de las cocinas y losbaos. Por ello, en ocasiones la ventilacin se hace por medio de conductos, y enocasiones se utilizan extractores para mejorarla.


Limpiar Cada 6meses

Limpieza de las rejillas de los conductos de ventilacin.

Cada ao Desinfeccin y desinsectacin de las cmaras y conductos debasuras.

20.- Equipamientos: Ascensor


ResponsabilidadesAlguien debe hacerse responsable del funcionamiento de la instalacin. Normalmente es elpresidente de la Comunidad de Propietarios o el conserje.

El mantenimiento de la instalacin de ascensores debe encargarse a una empresaespecializada mediante un contrato. Esta empresa registrar las fechas de visita, elresultado de las inspecciones y las incidencias en un Libro de Registro de Revisiones, elcual permanecer en poder del responsable de la instalacin.

El cuarto de mquinas ser accesible solamente para el portero o vigilante, y el personalde mantenimiento. Debe vigilarse que las rejas de ventilacin no estn obstruidas ascomo tampoco el acceso al cuarto.

PrecaucionesLos ascensores no pueden ser utilizados por nios que no vayan acompaados depersonas adultas.

El ascensor puede soportar un peso limitado y un nmero mximo de personas (indicadosen la cabina y en el apartado anterior). Esta limitacin debe respetarse para evitaraccidentes. Los ascensores no se pueden utilizar como montacargas.

Si se observa cualquier anomala (las puertas se abren en medio del recorrido, el ascensorse para quedando desnivelado respecto al rellano, hay interruptores que no funcionan,etc.) habr que parar el servicio y avisar a la empresa de mantenimiento.

Si el ascensor se queda sin electricidad, no se debe intentar salir de la cabina. Se debeesperar a que se restablezca el suministro de electricidad o que la cabina se remontemanualmente hasta un rellano.


Inspeccionar Cada mes Mantenimiento reglamentario del ascensor

Cada 4 aos Revisin peridica de los ascensores segn la ITC MIE-AEM-1.

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Cada 6 aos Revisin peridica de los ascensores segn la ITC MIE-AEM-1.

21.- Equipamientos: Calefaccin y Refrigeracin


Deben leerse y seguirse las instrucciones de la instalacin antes de ponerla enfuncionamiento por primera vez.

El correcto mantenimiento de la instalacin es uno de los factores que influyen msdecisivamente en el ahorro de energa, por esta razn hay que prestarle las mximasatenciones para obtener un rendimiento ptimo.

Si los radiadores disponen de purgadores individuales se debe quitar el aire que puedahaber entrado dentro de la instalacin. Los radiadores que contienen aire no calientan, yeste mismo aire permite que se oxiden y se daen ms rpidamente. Tampoco deje nunca

sin agua la instalacin, aunque no funcione.


Inspeccionar Cada mes Revisin de la caldera segn la IT.IC. 22. Se debe disponerde un libro de mantenimiento.Comprobacin del manmetro de agua, temperatura defuncionamiento y reglaje de llaves de la caldera decalefaccin.Limpieza de las rejillas o persianas difusoras de los aparatosde refrigeracin.

Cada 6meses

Comprobacin y substitucin, en caso necesario, de lasjuntas de unin de la caldera con la chimenea.

Cada ao Revisin general de la instalacin de refrigeracin.Revisin de la caldera segn la IT.IC. 22. Se debe extenderun certificado, el cual no ser necesario entregar a laAdministracin.

Cada 4 aos Realizacin de una prueba de estanquidad y funcionamientode la instalacin de calefaccin

Limpiar Cada ao Limpieza del filtro y comprobacin de la estanquidad de lavlvula del depsito de gas-oil.Purgado del circuito de radiadores de agua para sacar el aireinterior antes del inicio de temporada.

Cada 2 aos Limpieza de los sedimentos interiores y purgado de loslatiguillos del depsito de gas-oil.

22.- Equipamientos: Piscina


Tanto en invierno como en verano, es necesario dedicar alguna atencin a los equipos,accesorios, agua y alrededores de la piscina. En lo posible, debe evitarse que el entorno dela piscina produzca hojas o polvo que la puedan ensuciar.

El mantenimiento del agua en buenas condiciones exige un tratamiento que controle sucalidad. Diariamente debe comprobarse el cloro residual y el pH del agua. Por otra parte,

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es necesaria una desinfeccin peridica de los servicios de la piscina como baos, duchas,sanitarios etc. Los elementos mnimos necesarios para un buen mantenimiento son:cepillos, recogehojas, limpiafondos y equipos de ensayos de agua.

Si se dispone de equipos de purificacin y climatizacin, se debern seguir lasinstrucciones del fabricante para su correcto mantenimiento.


Inspeccionar Cada mes Revisin, limpieza y reposicin, en su caso, del filtro depurificacin de aguas.

Cada ao Revisin del estado de los acabados de la piscina.Revisin del equipo de climatizacin del agua de la piscina.Inspeccin del circuito de iluminacin sumergida de lapiscina.

Cada 5 aos Inspeccin de la estructura de la piscina.Limpiar Cada mes Limpieza generalizada de la piscina

23.- Equipamientos: Instalaciones de Proteccin


Estas instalaciones son de prevencin y no se usan durante la vida normal del edificio,pero su falta de uso puede favorecer las averas, por tanto es necesario seguir lasinstrucciones de mantenimiento peridico correctamente.

En caso de realizar pruebas de funcionamiento o simulacros de emergencia, habr quecomunicarlo con la antelacin necesaria a los usuarios del edificio para evitar situacionesde pnico.

Segn el tipo de edificio, es necesario disponer de un plan de emergencia, que debe estaraprobado por las autoridades competentes. Es recomendable que todos los usuarios deledificio conozcan la existencia de los elementos de proteccin de que se dispone y lasinstrucciones para su correcto uso.

Es conveniente concertar un contrato de mantenimiento con una empresa especializadadel sector.


Inspeccionar Cada mes Verificacin de la buena accesibilidad de las escaleras de

incendio y puertas de emergencia.Verificacin del buen funcionamiento de los sistemas dealarma y conexiones a centralita.

Cada 6meses

Verificacin de las juntas, tapas y presin de salida en lasbocas de incendio.Verificacin del llenado del aljibe para bocas de incendio.Inspeccin y comprobacin del buen funcionamiento delgrupo de presin para las bocas de incendio.Verificacin de los extintores. Se seguirn las normasdictadas por el fabricante.

Cada ao Inspeccin general de todas las instalaciones de proteccin.Verificacin de los elementos de la columna seca, juntas,

tapas, llaves de paso, etc.Cada 4 aos Inspeccin de la instalacin de pararrayos.

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Limpiar Cada mes Limpieza del alumbrado de emergencia.Cada 6meses

Limpieza de los detectores de humos y de movimiento

3.- NORMAS DE ACTUACIN EN CASO DE SINIESTRO O EN SITUACIONES DEEMERGENCIA

Los usuarios de los edificios deben conocer cual ha de ser su comportamiento si seproduce una emergencia. El hecho de actuar correctamente con rapidez y eficacia enmuchos casos puede evitar accidentes y peligros innecesarios.

A continuacin se expresan las normas de actuacin ms recomendables ante la aparicinde diez diferentes situaciones de emergencia.

1.- Incendio

MEDIDAS DE PREVENCIN

- Evite guardar dentro de casa materias inflamables o explosivas como gasolina, petardoso disolventes.- Limpie el holln de la chimenea peridicamente porque es muy inflamable.- No acerque productos inflamables al fuego ni los emplee para encenderlo.- No haga bricolaje con la electricidad. Puede provocar sobrecalentamientos, cortocircuitose incendios.- Evite fumar cigarrillos en la cama, ya que en caso de sobrevenir el sueo, puede

provocar un incendio.- Se debe disponer siempre de un extintor en casa, adecuado al tipo de fuego que se

pueda producir.

ACTUACIONES UNA VEZ DECLARADO EL INCENDIO

- Se deben desconectar los aparatos elctricos y la antena de televisin en caso detormenta.- Avise rpidamente a los ocupantes de la casa y telefonee a los bomberos.- Cierre todas las puertas y ventanas que sea posible para separarse del fuego y evitar laexistencia de corrientes de aire. Moje y tape las entradas de humo con ropa o toallasmojadas.

- Si existe instalacin de gas, cierre la llave de paso inmediatamente, y si hay algunabombona de gas butano, aljela de los focos del incendio.- Cuando se evacua un edificio, no se deben coger pertenencias y sobre todo no regresar abuscarlas en tanto no haya pasado la situacin de emergencia.- Si el incendio se ha producido en un piso superior, por regla general se puede proceder ala evacuacin.- Nunca debe utilizarse el ascensor.- Si el fuego es exterior al edificio y en la escalera hay humo, no se debe salir del edificio,se deben cubrir las rendijas de la puerta con trapos mojados, abrir la ventana y darseales de presencia.- Si se intenta salir de un lugar, antes de abrir una puerta, debe tocarla con la mano. Siest caliente, no la abra.- Si la salida pasa por lugares con humo, hay que agacharse, ya que en las zonas bajashay ms oxigeno y menos gases txicos. Se debe caminar en cuclillas, contener larespiracin en la medida de lo posible y cerrar los ojos tanto como se pueda.

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- Excepto en casos en que sea imposible salir, la evacuacin debe realizarse hacia abajo,nunca hacia arriba.

2.- Gran nevada

- Compruebe que las ventilaciones no quedan obstruidas.- No lance la nieve de la cubierta del edificio a la calle. Deshgala con sal o potasa.- Pliegue o desmonte los toldos.

3.- Pedrisco

- Evite que los canalones y los sumideros queden obturados.- Pliegue o desmonte los toldos.

4.- Vendaval

- Cierre puertas y ventanas- Recoja y sujete las persianas- Retire de los lugares expuestos al viento las macetas u otros objetos que puedan caer alexterior.- Pliegue o desmonte los toldos.- Despus del temporal, revise la cubierta para ver si hay tejas o piezas desprendidas conpeligro de cada.

5.- Tormenta

- Cierre puertas y ventanas- Recoja y sujete las persianas- Pliegue o desmonte los toldos.- Cuando acabe la tormenta revise el pararrayos y compruebe las conexiones.

6.- Inundacin

- Tapone puertas que accedan a la calle.- Ocupe las partes altas de la casa.- Desconecte la instalacin elctrica.- No frene el paso del agua con barreras y parapetos, ya que puede provocar daos en laestructura.

7.- Explosin

- Cierre la llave de paso de la instalacin de gas.- Desconecte la instalacin elctrica.

8.- Escape de gas sin fuego

- Cierre la llave de paso de la instalacin de gas.- Cree agujeros de ventilacin, inferiores si es gas butano, superiores si es gas natural.

- Abra puertas y ventanas para ventilar rpidamente las dependencias afectadas.- No produzca chispas como consecuencia del encendido de cerillas o encendedores.

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- No produzca chispas por accionar interruptores elctricos.- Avise a un tcnico autorizado a al servicio de urgencias de la compaa suministradora.

9.- Escape de gas con fuego

- Procure cerrar la llave de paso de la instalacin de gas.- Trate de extinguir el inicio del fuego mediante un trapo mojado o un extintor adecuado.- Si apaga la llama, acte como en el caso anterior.- Si no consigue apagar la llama, acte como en el caso de incendio.

10.- Escape de agua

- Desconecte la llave de paso de la instalacin de fontanera.- Desconecte la instalacin elctrica.- Recoja el agua evitando su embalsamiento que podra afectar a elementos del edificio.

Madrid, de de 200El Arquitecto,

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documento manual de mantenimiento de edificio

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