CRAs:  Community Working CRAs:  Community Working TogetherTogether

AgendaAgenda

What is redevelopment and what are  What is redevelopment and what are  Community Redevelopment Agencies Community Redevelopment Agencies (CRAs)(CRAs)How can you be an effective leader?How can you be an effective leader?What are the What are the ““Rules of EngagementRules of Engagement””??What are the Best Practices?What are the Best Practices?What is legal?What is legal?Why do they work or not work?Why do they work or not work?

Top Ten Reasons to RebuildTop Ten Reasons to Rebuild

Economic DevelopmentEconomic DevelopmentBusiness retentionBusiness retentionCrime Prevention Crime Prevention StreetscapesStreetscapesHousingHousingHistoric PreservationHistoric PreservationClean and Safe Places To BeClean and Safe Places To BeStorm water Management Storm water Management Parks and Recreation  Parks and Recreation  Sustainable Reuse and Urban InfillSustainable Reuse and Urban Infill

Relative to your CRA, any activity authorized Relative to your CRA, any activity authorized under Ch 163, Part III, Florida Statutesunder Ch 163, Part III, Florida Statutes

Revolves around a publicly customized plan, Revolves around a publicly customized plan, funded by the increase in assessed values over funded by the increase in assessed values over time, called increment.time, called increment.

What Redevelopment is What Redevelopment is NotNot

Anything spent outside the plan or the areaAnything spent outside the plan or the areaEminent domain for redevelopment purposesEminent domain for redevelopment purposesGeneral government line itemsGeneral government line itemsGrants or donations to nonGrants or donations to non‐‐profits or events that have profits or events that have nothing to do with the redevelopment plannothing to do with the redevelopment planSalaries for city or county staff that do not work on Salaries for city or county staff that do not work on CRA activitiesCRA activitiesOperationsOperationsMaintenance normally done by city or countyMaintenance normally done by city or countyComprehensive planning, zoning or land useComprehensive planning, zoning or land use

Redevelopment as a Contact SportRedevelopment as a Contact SportChapter 163, Part III encourages government to invest Chapter 163, Part III encourages government to invest publicpublic funds with funds with private enterprise private enterprise to ultimately bring an to ultimately bring an area back to lifearea back to life

Diverse groups have differing ideas on how to use the Diverse groups have differing ideas on how to use the moneymoney

The money is locally generated, by cities and counties, can The money is locally generated, by cities and counties, can be political footballbe political football

People do not understand the how and when of the People do not understand the how and when of the processprocess

Lack of leadership, vision and buy inLack of leadership, vision and buy in

““What What isis the sound bite?the sound bite?””

As with most municipal issues, our message is  As with most municipal issues, our message is  complex and could lead to misunderstandings by complex and could lead to misunderstandings by citizens who doncitizens who don’’t hear t hear the rest of the storythe rest of the story.  Try .  Try saying this:  saying this:  ““for a limited period of time, CRAs for a limited period of time, CRAs eradicate slum and blight, to sustain an improved eradicate slum and blight, to sustain an improved quality of lifequality of life……all ships rise w the tide; the plan is all ships rise w the tide; the plan is developed by the community and is tailored to their developed by the community and is tailored to their needs and desires;  for our communityneeds and desires;  for our community’’s futures future”…”….and .and the word TAX is in the glossary of terms!the word TAX is in the glossary of terms!

Redevelopment is GoodRedevelopment is GoodAA wise investment, especially in tough economic wise investment, especially in tough economic times, in the future of an areatimes, in the future of an area

BBreathes new life into areas in need revitalization reathes new life into areas in need revitalization 

CConsistency and predictability for private sectoronsistency and predictability for private sector

DDesigned, created and funded locallyesigned, created and funded locally

EEvery $ of public leverages for $$$$$$$$$$$$$$ privatevery $ of public leverages for $$$$$$$$$$$$$$ private

FFully transparent public process to develop a ully transparent public process to develop a common vision for sustainable viabilitycommon vision for sustainable viability

Powers of a CRAPowers of a CRA(highly recommended reading)(highly recommended reading)

163.358  Exercise of powers in carrying out community 163.358  Exercise of powers in carrying out community redevelopment and related activities.redevelopment and related activities.163.370  Powers; counties and municipalities; 163.370  Powers; counties and municipalities; community redevelopment agencies.community redevelopment agencies.163.410  Exercise of powers in counties with home rule 163.410  Exercise of powers in counties with home rule charters.charters.163.415  Exercise of powers in counties without home 163.415  Exercise of powers in counties without home rule charters.rule charters.163.400  Cooperation by public bodies.163.400  Cooperation by public bodies.

How to be a CRA Leader and TeacherHow to be a CRA Leader and Teacher

Do your homework (call the FRA)Do your homework (call the FRA)Adopt a shared vision and work for itAdopt a shared vision and work for itExplain WHAT, WHY, WHEN, WHERE, HOW as Explain WHAT, WHY, WHEN, WHERE, HOW as many times as necessarymany times as necessaryTalk with other leaders Talk with other leaders Seek out comment from citizens, businessesSeek out comment from citizens, businessesWork for consensus, not creditWork for consensus, not creditDo cost benefit analysis at each phaseDo cost benefit analysis at each phaseGet out of the way  Get out of the way  –– steer donsteer don’’t rowt row

To Do Visioning, or Not?To Do Visioning, or Not?No one right way to build consensus No one right way to build consensus You can over think itYou can over think itKey indicators of when to stop donKey indicators of when to stop don’’t got goKey indicators of when to go donKey indicators of when to go don’’t stopt stopMeasuring successMeasuring successMeasuring progressMeasuring progressMeasuring supportMeasuring support

Things to KnowThings to Know

What is the history of your CRA? What is the history of your CRA? What has been accomplished?What has been accomplished?What are the current projects?What are the current projects?How much money is in the trust fund?How much money is in the trust fund?How much does the county v. city contribute?How much does the county v. city contribute?How much longer has the CRA to operate?How much longer has the CRA to operate?Review the plan, yes the whole thing, keep a copy Review the plan, yes the whole thing, keep a copy When was the last time the plan was amended?When was the last time the plan was amended?What programs does the CRA offer?What programs does the CRA offer?

Review:  How is a CRA Created? All Local Review:  How is a CRA Created? All Local 

Notices and Public MeetingsNotices and Public MeetingsFinding of Necessity and Finding of Necessity and ““blight by statute,blight by statute,not Mr. Websternot Mr. Webster””Establish Board Establish Board Create Trust FundCreate Trust FundAdopt Redevelopment PlanAdopt Redevelopment PlanNo state approval required, but plenty of reportingNo state approval required, but plenty of reporting

What is a CRA?  What is a CRA?  Agency or AreaAgency or Area……Yes Yes 

BD Members appointed by local government BD Members appointed by local government Dependent Special DistrictDependent Special DistrictElected and or appointed people Elected and or appointed people May have multiple CRA May have multiple CRA districtsdistrictsLaw generally says only Law generally says only oneone CRA Board CRA Board 

The Plan as a BlueprintThe Plan as a Blueprint

Board Board implementsimplements, (not sets), policy per City/Co, (not sets), policy per City/Co

Addresses unique customized needsAddresses unique customized needs

A publically drafted master planA publically drafted master plan

Sets goals, specifies priorities Sets goals, specifies priorities 

Roadmap for private sectorRoadmap for private sector

Ensures focused investment Ensures focused investment 

Living document can be amended w/o limit Living document can be amended w/o limit 

What is Increment Financing?  What is Increment Financing?  LONG TERM SEED $LONG TERM SEED $

Ad valorem property values frozen (base Ad valorem property values frozen (base year) for areayear) for areaYearly increase in property values applied to Yearly increase in property values applied to millage is millage is ““incrementincrement””95% of amount is sent to CRA trust fund95% of amount is sent to CRA trust fundCounty and city write check annuallyCounty and city write check annuallyCRA adopts budget based on amounts plus CRA adopts budget based on amounts plus donations, loans, bonds, interest  donations, loans, bonds, interest  

What Can the $ Be Spent on?What Can the $ Be Spent on?

Administrative and overhead to carry out adopted plan Administrative and overhead to carry out adopted plan Planning, surveys, and financial analysisPlanning, surveys, and financial analysisReimbursement for start up costsReimbursement for start up costsAcquisition of real property in the redevelopment areaAcquisition of real property in the redevelopment areaClearance and preparation of sites in redevelopment area   Clearance and preparation of sites in redevelopment area   Repayment of loans, advances, bonds, bond anticipation Repayment of loans, advances, bonds, bond anticipation notes, and other debtnotes, and other debtCost of issuance, sale, redemption, retirement, or purchase Cost of issuance, sale, redemption, retirement, or purchase of agency bondsof agency bondsAffordable housing within the areaAffordable housing within the areaCommunity policing innovationsCommunity policing innovationsAnything in the plan or finding of necessity, Anything in the plan or finding of necessity, andand in areain area

Generally Not CRA Legal Generally Not CRA Legal (check with your attorney)(check with your attorney)

Trust fund money for any project, Trust fund money for any project, program, donation, sponsorship, grant program, donation, sponsorship, grant that is that is notnot expended in the area and is expended in the area and is notnot clearly in the redevelopment plan.clearly in the redevelopment plan.

Exceptions by interlocal agreement **Exceptions by interlocal agreement **

Also not CRA Legal Also not CRA Legal 

Construction or expansion of administrative buildings for Construction or expansion of administrative buildings for public bodies or police and fire buildings, unless each public bodies or police and fire buildings, unless each taxing authority agrees to such method of financing for taxing authority agrees to such method of financing for the construction or expansion, or unless the construction the construction or expansion, or unless the construction or expansion is contemplated as part of a community or expansion is contemplated as part of a community policing innovation.policing innovation.

Projects under any previously existing CIP or non CRA Projects under any previously existing CIP or non CRA funding plan until they are off that list for three years funding plan until they are off that list for three years 

General government operating expenses unrelated to General government operating expenses unrelated to planning and carrying out the community redevelopment planning and carrying out the community redevelopment planplan

Exceptions by inter local agreement **Exceptions by inter local agreement **

Inter local AgreementsInter local Agreements

Alternative provisions to the statute may be Alternative provisions to the statute may be mutually agreed to by the taxing authorities. mutually agreed to by the taxing authorities. 

Also, 163.387 (3)(b) states:Also, 163.387 (3)(b) states:Alternate provisions contained in an inter local Alternate provisions contained in an inter local agreement between a taxing authority and the agreement between a taxing authority and the governing bodygoverning body…….may supersede the provisions of .may supersede the provisions of this section with respect to that taxing authority. this section with respect to that taxing authority. The community redevelopment agency may be an The community redevelopment agency may be an additional party to any such agreement.additional party to any such agreement.

Reductions in RevenuesReductions in Revenues

Statute allows city or county to reduce contributions to Statute allows city or county to reduce contributions to CRA trust fundCRA trust fund

In order to preserve debt and future of CRA, should be In order to preserve debt and future of CRA, should be done by inter local agreementdone by inter local agreementFor how long will money not be contributed?For how long will money not be contributed?What about other taxing authorities?What about other taxing authorities?

CRA shares costs with city/county for projects in area CRA shares costs with city/county for projects in area and in the plan, eg. streetscape, infrastructure, and in the plan, eg. streetscape, infrastructure, parking, incentivesparking, incentives

Outline who pays for what in the developer/inter local Outline who pays for what in the developer/inter local agreementagreement

Trust Fund Money RuleTrust Fund Money Rule163.387 (7) 163.387 (7) Funds left in CRA trust fund on Funds left in CRA trust fund on 

September 30 shall beSeptember 30 shall be::

Returned to each taxing authority ORReturned to each taxing authority ORUsed to reduce outstanding debt; ORUsed to reduce outstanding debt; ORDeposited into an escrow account for later payment of Deposited into an escrow account for later payment of outstanding debt; OR outstanding debt; OR Appropriated to a specific redevelopment project pursuant Appropriated to a specific redevelopment project pursuant to the plan, to be completed within three years from the to the plan, to be completed within three years from the date of appropriationdate of appropriation

CRA Guiding LightsCRA Guiding Lights

Chapter 163, Part III (money, plan, reporting)Chapter 189 Special Districts (reporting)  Chapter 112, Part III (ethics)  Chapter 218 (audits)Chapter 218 (local government reporting)

Redevelopment IncentivesRedevelopment Incentives

Screening candidatesScreening candidatesRules of thumbRules of thumbHow much is enough?How much is enough?Measuring returnMeasuring returnAgreement basic do and donAgreement basic do and don’’tsts

CRA FactsCRA Facts

Over 200 Over 200 CRAsCRAs in the state, mostly citiesin the state, mostly citiesAll are dependent special districts created by city or All are dependent special districts created by city or county (county (www.floridaspecialdistricts.orgwww.floridaspecialdistricts.org))CRAsCRAs in Florida have terms from 7in Florida have terms from 7‐‐30 years, avg. 2030 years, avg. 20Increment trust fund contribution calculations vary: some Increment trust fund contribution calculations vary: some based on based on ““preliminarypreliminary”” rolls, some rolls, some ““finalfinal”” rollrollCharter counties Charter counties ““delegatedelegate”” authority to city authority to city CRAsCRAsNon charter counties can challenge the creation of city Non charter counties can challenge the creation of city CRA by statutory processCRA by statutory processThe fiscal year of all The fiscal year of all CRAsCRAs is October 1 is October 1 –– September 30September 30

CRA Facts TooCRA Facts Too

School boards, water management districts, and most School boards, water management districts, and most other special districts other special districts do notdo not pay into CRA trust funds pay into CRA trust funds CRAsCRAs (but not cities or counties) can give public dollars to (but not cities or counties) can give public dollars to private private –– their mission and process is a their mission and process is a public benefitpublic benefit per per the courts and legislature. the courts and legislature. Chapter 163 Part III was first passed in 1969. At that time, Chapter 163 Part III was first passed in 1969. At that time, there were 15 legislatively created Downtown there were 15 legislatively created Downtown Development Authorities, which collected ad Development Authorities, which collected ad valoremvalorem for for redevelopment.   redevelopment.   It wasnIt wasn’’t until State v. Miami Beach Redevelopment t until State v. Miami Beach Redevelopment Agency was decided in 1980, that Agency was decided in 1980, that CRAsCRAs proliferated.  proliferated.  Strand v. Escambia County in 2007 affirmed the Miami Strand v. Escambia County in 2007 affirmed the Miami Beach case.Beach case.

Good IdeasGood IdeasPromote Projects ProperlyPromote Projects ProperlyCelebrate and Share Success OftenCelebrate and Share Success OftenCreate themes, campaigns, events, buzz Create themes, campaigns, events, buzz 

Network, Network, NetworkNetwork, Network, Network

PartnershipsPartnerships

Code Reviews and EnforcementCode Reviews and EnforcementBe realistic about what can be accomplished, Be realistic about what can be accomplished, butbut……Be bold in setting goals Be bold in setting goals 

Step Back & Agree  Step Back & Agree  

Redevelopment benefits everyoneRedevelopment benefits everyone’’s taxpayerss taxpayersLong process, patience is a virtue worth havingLong process, patience is a virtue worth havingPlanning, formal agreements, communication Planning, formal agreements, communication and consensus are criticaland consensus are criticalEach area is unique so make it yours, establish an Each area is unique so make it yours, establish an identityidentityBe a champion for a shared vision Be a champion for a shared vision 

Amending a PlanAmending a PlanUpdate plan every 5 yrs / reUpdate plan every 5 yrs / re‐‐set  goalsset  goalsMust be consistent with the comprehensive plan (but Must be consistent with the comprehensive plan (but not a required element)not a required element)Process similar to creation of CRAProcess similar to creation of CRAProposed by the CRA Board, sent to local planning Proposed by the CRA Board, sent to local planning agency, to governing body, notices, public hearing, agency, to governing body, notices, public hearing, governing body, then charter county approvesgoverning body, then charter county approvesOptionsOptions

Expand or contract boundariesExpand or contract boundariesExtend term of CRAExtend term of CRAGeneral updates, additions, editsGeneral updates, additions, edits

Best PracticesBest Practices

Establish goals, tasks, track progressEstablish goals, tasks, track progressAnalyze  and study the market Analyze  and study the market Apply for grantsApply for grantsDo your researchDo your researchUnderstand the profit motiveUnderstand the profit motiveMonitor contracts with public eyeMonitor contracts with public eyeOver communicate on expectationsOver communicate on expectationsUse your legal counsel Use your legal counsel ‐‐ pay now or pay more pay now or pay more laterlater

Best Practices TooBest Practices TooAlways separate CRA v. Commission meetings Always separate CRA v. Commission meetings Public notice requirements same as local govt.Public notice requirements same as local govt.Complete all appropriate reportsComplete all appropriate reportsJoint procedures for CRA and city, eg. personnelJoint procedures for CRA and city, eg. personnelSeparate insurance (errors/ommissions, liability)Separate insurance (errors/ommissions, liability)Adopt byAdopt by‐‐laws   laws   Mission, goals, objectives Mission, goals, objectives –– keep copy handykeep copy handyAnnual strategic planning workshop (two hours)Annual strategic planning workshop (two hours)Information and samples from FRA Information and samples from FRA 

CRA Reporting  CRA Reporting  

OCT  OCT  ‐‐ Fee and report to Special Districts Program Fee and report to Special Districts Program (DCA)(DCA)

NOV NOV –– CRA info to city or county for inclusion in CRA info to city or county for inclusion in their Comprehensive Annual Financial Report (CAFR)their Comprehensive Annual Financial Report (CAFR)

NOV NOV –– APRIL  CRA audit (can be component unit)APRIL  CRA audit (can be component unit)

MARCH 31 MARCH 31 –– CRA annual report to taxing authoritiesCRA annual report to taxing authorities

CRA BudgetsCRA BudgetsAdopt budget by resolution, file with city or countyAdopt budget by resolution, file with city or countyThe total amount available from taxation and other sources, The total amount available from taxation and other sources, including amounts carried over from prior fiscal years, must including amounts carried over from prior fiscal years, must equal the total of appropriations for expenditures and reserves.equal the total of appropriations for expenditures and reserves.Adopted budget regulates expenditures of the CRA.Adopted budget regulates expenditures of the CRA.Unlawful to expend or contract  outside of budget.Unlawful to expend or contract  outside of budget.City or county may review budget.City or county may review budget.Presented  per  generally accepted accounting principlesPresented  per  generally accepted accounting principlesBudget must be contained within the general budget of the local Budget must be contained within the general budget of the local governing authority (unless the local governing authority governing authority (unless the local governing authority consents to a separate budget)consents to a separate budget)Budget must be clearly stated as the budget of the CRABudget must be clearly stated as the budget of the CRA

AccountingAccounting

CRAs use generally accepted accounting CRAs use generally accepted accounting principles established by Governmental principles established by Governmental Accounting Standards Board (GASB) for Accounting Standards Board (GASB) for states and local governmentsstates and local governmentsTimesheets and logs must be kept if part Timesheets and logs must be kept if part time city or any staff paid by CRAtime city or any staff paid by CRAAll expenses must be All expenses must be ““in accordance with in accordance with plan and budgetplan and budget””CCNA applies to bidding processes CCNA applies to bidding processes 

Why Do Why Do CRAsCRAs Succeed? Succeed? 

Leadership Leadership Power used for working the partnershipsPower used for working the partnershipsVision  Vision  Guts, passion, sticking with it, wisdom, patienceGuts, passion, sticking with it, wisdom, patienceCommunity support and trustCommunity support and trustPARTNERSHIPS PARTNERSHIPS Empowering citizens with sweat equity Empowering citizens with sweat equity 

FRA Can HelpFRA Can Help

Legislative  Legislative  Technical Assistance Technical Assistance Legal Opinions  Legal Opinions  Web, Face book, Twitter, YouTubeWeb, Face book, Twitter, YouTubeProfessional Development and TrainingProfessional Development and TrainingBrownfields and Grant FundingBrownfields and Grant FundingCertification ProgramCertification ProgramNews ClipsNews Clips

The Future The Future 

Inter local agreements will be used more to Inter local agreements will be used more to outline who pays for what, when, how and why outline who pays for what, when, how and why 

Cooperative instead of competitive approach to Cooperative instead of competitive approach to governinggoverning

Dialogue, not monologueDialogue, not monologue

Strong legislative defense Strong legislative defense ‐‐ any changes to the any changes to the redevelopment act should empower, not limit.redevelopment act should empower, not limit.

Florida Chapter  of the American Planning AssociationFlorida Chapter  of the American Planning Associationwww.floridaplanning.orgwww.floridaplanning.org

Florida Florida BrownfieldsBrownfields Association  Association  www.fba.orgwww.fba.org

Florida League of Cities  Florida League of Cities  www.flcities.comwww.flcities.com

Florida Association of Counties  Florida Association of Counties  www.flcounties.comwww.flcounties.com

Urban Land Institute  Urban Land Institute  www.uli.orgwww.uli.org

International Council of Shopping CentersInternational Council of Shopping Centerswww.icsc.orgwww.icsc.org

Florida Redevelopment Florida Redevelopment AssociationAssociation

850.701.3608850.701.3608www.redevelopment.netwww.redevelopment.net

Carol Westmoreland, Executive DirectorCarol Westmoreland, Executive Directorcwestmoreland@flcities.comcwestmoreland@flcities.comJan Jan PilandPiland, Executive Assistant, Executive Assistantjpiland@flcities.comjpiland@flcities.com