comparative study on financing and housing in nine countries. · reaching mortgage finance:...

Reaching mortgage finance:

Comparative study on financing and housing in nine countries.

1

The property rights file is one of the most important issues presented on the

development scene in Egypt, as this file contains many topics that could significantly

contribute to the development and improvement of both the social and economic system

and aid the formation of a highly efficient working system. There are Multiple forms of

property rights varying between private and public property, such forms could vary

between land and real estate ownership and intellectual property, we address in this

paper mortgage finance in several different countries, as mortgage finance is one of the

effective measures to promote and legalize property rights in Egypt, so we are trying

here to take advantage of the experiences of other countries to gain access to an

efficient system with multi-dimensional aspects.

The Egyptian Center for public policy studies is a non-partisan and non-profit Non-

governmental organization, whose mission is to produce public policies that aim to

reform the legal and economic system in Egypt, in order to achieve free-market

principles, individual liberties, and to promote the rule of law.

The Egyptian Center for Public Policy Studies - ECPPS

2

Index

Introduction

Chapter one: Mortgage finance, Sources and impediments.

i. Brief on the housing sector in Egypt

ii. Definition of mortgage finance

iii. Impediments against reaching mortgage financing

Chapter two: Comparative study on mortgage financing in other

countries.

i. Singapore

ii. South Korea

iii. China

iv. Germany

v. Turkey

vi. India

vii. Australia

viii. The United States of America

Closing Remarks and recommendations.



3

Introduction

The housing file in Egypt is one of the most important obstacles facing both the government and the

civil society and it creates a barrier against the development of the community and hinders tis

progress, the housing sector is the one of the biggest indicators of the stability of many social groups

in Egypt and it is vital in insuring an acceptable standard of living to citizens, given the figures and

statistics, we find that' it poses a lot of challenges for a number of reasons which include: rising real

estate prices, the difficulty of real estate and land registration because of the lengthy government

procedures and its dramatic bureaucracy, and the difficulty of obtaining financing to buy a patch of

land or property , as well as the steady increase in population and the increasing need for more real

estate to accommodate those needs, so when law No. 148, issued in August 2001, which puts

mortgages as a solution to some of these problems, many sectors of the demographic had the

opportunity to acquire financing to buy, build or finance portions of land or property through capital

provided.

We can understand the importance of mortgage finance even under the current circumstances that

Egypt is facing, because mortgage finance doesn’t only provide opportunities for acquiring houses, but

it also includes putting up units to be used by investors and providing funds for real estate

development in Egypt, in addition to jolting bank transactions in increasing the yield that is represented

in the interest rates. Another point which is also made for the importance of mortgage finance is the

fact that mortgages are given to individuals with legal and sounds housing permits or contracts, which

will help immensely in reducing the informal sector in Egypt and aid the building to be registered so

that real estate taxes can be collected.


4

We can-despite of the importance of the mortgage law and the facilities it holds-find a lot of flaws and

problems that exist within it which can produce even more obstacles for this sector, so in this study,

we try to define what is the shape of the housing sector in Egypt and what is a mortgage finance in

addition to any problems that lies in them, then we try to do a comparative study on financing in more

than one system, in order to benefit from the working positive points and extract recommendations to

inoculate the current existing law.

We decided here to choose eight countries to do a comparison about mortgage finance between them

and Egypt, those countries where chosen based on different factors which are:

1. The amount of governmental interference in real estate financing.

2. Types of policies undertaken by the government to facilitate the mortgages and provide units

for its citizens.

3. Social Housing policies in these countries.

4. Easiness of access to finance.

5. Loan to value ratios and interest rates.

6. Social forms of residential units in these countries

We have in the case of each country, studied each of these points and searched for information about

them then the points that we believe may be suitable for use in Egypt were drawn and then put in a

context of observations and recommendations, so that we can benefit from them and apply them

systematically and scientifically, in the hope that this would help improve the housing sector in Egypt.



5

والعوائق ومصادره العقارى التمويل: األول الفصل

نبذة عن قطاع االسكان في مصر

يعتبر قطاع اإلسكان املصري أحد اكثر القطاعات االقتصادية استفادة من النمو والتنمية االقتصادية داخل الدول

على حدا سواء حيث أن الطلب على الوحدات السكنية -عاده -ترتبط بنمومستويات الدخل القومى والفردى والتي

يتماش ى طرديا مع النموفي مستوى املعيشة وفي حجم ومعدل نموالزيادة السكانية خاصة في املدن الكبرى والتجمعات

الصناعية واالقتصادية في الدولة .

ستثمار العقاري عامة بأنه يرتبط بالعديد من القطاعات االقتصادية املغذية له سواء ويرتبط نشاط اإلسكان واال

بصورة مباشرة ) كقطاع مواد البناء واملقأو الت والكهرباء ( أو بصورة غير مباشرة ) كاألجهزة املعمرة واملعدات

.الكهربائية ( لهذا فان القطاع يعتبر أحد املحأو ر الرئيسية لحركة اى اقتصاد

يعد قطاع اإلسكان أحد أهم وأكبر القطاعات بالنسبة للحكومة، حيث أنه مؤشر واضح للرفاه اإلجتماعى ويضمن و

، ديناميكي وقابل لالعتماد عليه، ساهم قطاع االسكان في تشكيل دعم لالقتصاد مستوى معقول ملعيشة املواطنين

الستثمار العقاري قي مصر زيادة من املصري برغم املعوقات االقتصادية والسياسية. شهدت قيمة ا

مليار 31.8مليار جنيه مصري)حوالي مليار دوالر( ليبلغ هذا املعدل حوالي 7.9عندما سجلت 2001/2002عامي

% من نسبة العمالة 14احتوي القطاع على 2012% . في 27.5، بنسبة نموحوالي 2012/2013جنيه مصري في عامي

% من اجمإلى الدخل القومي. ويتوقع 8.3ساهم ب 2013مليون عامل ، وفي عام 3.2لغت بشكل عام، بنسبة توظيف ب

.2012مليار دوالر في 7.2مقارنة بنسبة 2020مليار دوالر في 12% ليصل إلى 70للقطاع ان ينموبنسبة

باالضافة لتغطية وحدة سكنية لتغطية احتىاجات السكان واالسر 500،000كل عام ، يحتاج قطاع األسكان حوالي

العجز السابق، ولكن بشكل عام كل سنة، يفوق الطلب على الوحدات االسكانية والبنية التحتىة مستويات العرض

سنة القادمة 25بشكل كبير، ومع نسبة النموالسكاني املطردة والتي من املتوقع ان تؤدي لتضاعف عدد السكان في ال

القطاعات لحل االزمة، بتوصيات مثل خلق املزيد من املدن الجديدة، ، نجد ان هناك ضغط كبير على الكثير من

، وبناء عليه برزت أهمية .2017مدينة بنهاية 59مدينة جديدة مع مقترحات لزيادتها إلى 27تحتوي مصر األن على

، التمويل العقارى كأحد الوسائل الرئيسية لتوفير التمويل الالزم لشراء العقارات ملختلف الفئات


6

( توفير العمالة 3( زيادة اإلستثمارات 2( زيادة املدخرات 1فنظم التمويل املتطورة تدعم إقتصاديات الدول من خالل

وتطوير إلىات عمله تزيد من ملكية العقارات التي تستثمر في املشروعات الصغيرة واملتوسطة، فتساهم في

القطاع يعد كثيف العمالة. يساهم اتاحة التمويل في زيادة نسب رفع معدالت االستثمار وتوفير العمالة، حيث أن هذا

إقتناء العقارات وعليه خفض لجوء األفراد الى تنمية العشوائيات على املدى الطويل.

تعريف التمويل العقاري

يرى معظم يعد التمويل العقاري بصفة عامة وسيلة لتمويل شراء املساكن وغيرها من االستثمارات العقارية األخرى.

الناس أن التمويل العقاري هوتوفير املال من اجل شراء أو بناء مسكن. ومع ذلك يمكن استخدام التمويل العقاري

لعمل التجديدات أو الترميمات، وال يقتصر األمر على املنازل فقط بل يمكن يسري على الوحدات اإلدارية أو

لتمويل العقاري حق امتياز على العقار أو الرهن الرسمي أو املؤسسات الخدمية أو املباني التجارية. يتضمن ا

للقواعد واإلجراءات املحددة بالالئحة التنفيذية الضمانات األخرى التي تقبلها جهة التمويل، والتي يتم تنفيذها وفقا

2001لعام 148قم تم اإلعالن عن سوق التمويل العقاري املصري بقانون التمويل العقاري ر .لقانون التمويل العقاري

مارس 22وكذا الالئحة التنفيذية املعدلة للقانون الصادر في 2001سنة يونيو 24والذي صدر بالجريدة الرسمية في

.2005سنة

، وقد تعد الهيئة العامة للرقابة املالية بمثابة الجهة الرقابية والتنظيمية الرسمية لسوق التمويل العقاري في مصر

وكان 2004بدء العمل بالقانون عام ، التمويل العقارى من البنوك واملؤسسات غير البنكية يربتوفسمح القانون

.عاما 30ل 20% كدفعة أو لى ثم التقسيط على فترة من 20الهدف منه السماح للمقترضين بدفع

مصادر التمويل العقاري



7

بشكل عام يمكننا ان نقسم هذه املصادر إلى ثالث تعددت مصادر التمويل العقاري لتشمل العديد من املؤسسات،

فئات:

(البنوك1

على الرغم من تعدد نماذج تمويل اإلسكان إال أن جميعها نابعة من املمارسات البنكية، فيعد التمويل العقارى نوع

من أنواع إقراض البنوك. تنقسم البنوك الى نوعين

: البنوكوثانيا : البنوك املتخصصة في التمويل العقارى أو ال

2005بدأت البنوك العمل على تقديم قروض التمويل العقارى في عام التجارية وكالهما يخضع لرقابة البنك املركزى.

1.% من قيمة القرض15و 14بعد البدء في تطبيق القانون املختص. سعر اإلقراض الحالي يترأو ح ما بين

(املؤسسات غير البنكية2

العقارى بمزأو لة نشاطه من قبل املؤسسات الغير بنكية، وهى شركات التمويل العقارى وشركات سمح قانون التمويل

أصدرت الهيئة الشروط 2015إعادة التمويل العقارى، وتخضع كلتاهما لرقابة الهيئة العامة للرقابة املالية. في مايو

أو إعادة التمويل العقارى، والتي إشتملت ولة نشاط التمويل العقارى اواملتطلبات الواجب توافرها للترخيص بمز

باألساس على :

أن تتخذ الشركات شكل شركة مساهمة مصرية

مليون جنيه وال يقل املدفوع منه عند التأسيس عن 50أال يقل رأسمال الشركة املصدر عن

الربع نقدا

تمويل، وال بالنسبة لشركات إعادة التمويل العقارى فالبد أن يقتصر نشاطها على إعادة ال

مليون جنيها. 250يقل رأسمالها عن

شركة تمويل عقارى، وبلغ حجم التمويل املمنوح من قبلهم للمستثمرين 13وجد في مصر 2014طبقا إلحصائيات

بلغت قيمة التمويل املوجهة 2014%. عام 13.5، فزاد بمعدل 2013مليار في 4.26مليار جنيها بعد أن كان 4.835

% عن العام السابق مما يوضح ازدياد نفاذ 13من إجمالى مبلغ التمويل العقارى، فزاد بمعدل 4641ط لإلسكان فق

.الشركات الى املستثمرين واملقترضين في مجال التمويل العقارى بشكل عام

1Mostafa, Mona, Bremer, Jennifer, 2012, the mortgage market in Egypt: Barriers and

Recommendations to availability of housing finance 1 http://www.nbe.com.eg/Default.aspx?AID=5&CID=


8

( صندوق ضمان ودعم التمويل العقاري 3

، والهدف من إنشاؤه هوتقديم يد العون لذوى الدخول املحدودة 4بقرار جمهورى رقم 2003أنش ئ الصندوق عام

عن طريق توفير إسكان بأسعار مدعمة وتسهيالت للدفع على فترات طويلة تتناسب مع إمكاناتهم املادية، تحقيقا

للعدالة اإلجتماعية وضمان إستقرار سوق التمويل العقارى.

وم الصندوق بدوره من خالل مختلف املمارسات، وهى:يق

رسم السياسة العامة التي يتطلبها ضمان ودعم التمويل العقارى في إطار قانون التمويل العقارى، ●

.والتنسيق مع الجهات املعنية لتوفير مساكن إقتصادية للفئة املستهدفة

العامة إلقامة املساكن إستالم أراض ى مخصصة من الدولة مزودة بالخدمات واملرافق ●

.اإلقتصادية. يدفع الصندوق نصف تكلفة األرض الفعلية

تحديد نماذج تلقى طلبات الحصول على دعم، دراستها وتحديد نسبة الدعم وإتخاذ إجرائات ●

.التعاقد مع املنتفع

فتزيد قيمة الدعم كلما قل ألف جنيها، تبعا لدخل املستثمر 25أالف لـ 10يقدم الصندوق الدعم بمبلغ يترأو ح بين

% من الدخل الشهرى 35دخل املستثمر. بموجب قانون التمويل العقارى يجب أال تزيد نسبة األقساط الشهرية عن

2 عاما. 20أقصاها للمستثمر ذى الدخل املحدود، ويقوم بتسديد ما تبقى من قيمة الوحدة على فترة

عوائق الوصول للتمويل العقارى

منذ بدأ العمل بقانون التمويل العقاري وحتى األن، صدرت العديد من التعديالت والقرارات من أجل تحسين نظم

عمل التمويل العقاري واتاحة نصادر التمويل لشرائح اجتماعية مختلفة مثل القانون الصادر ضمن مبادرة البنك

تحجب التسهيالت لعديد من املعوقات واملشاكل التي املركزي لتمويل اسكان محدودي الدخل أال ان برغم ذلك توجد ا

قدمين على التمويل العقارى.تاملوضوعة عن كثير من امل

الوصول للتمويل في مصر- ياسمين احمد-المركز المصري لدراسات السياسات العامة 2



9

أزمة تسجيل ملكية العقار

أو ال

من أهم املستندات املطلوبة للحصول على قرض إسكان هومستند إثبات ملكية العقار. يواجه السكان في مصر أزمة

يوما ذلك نتيجة 193طول فترة إتمام اإلجرائات وغلوها، فقد تصل مدة تسجيل العقار الى تسجيل العقارات، بسبب

لعدة أمور أهمها بيروقراطية جهاز الدولة. ذلك أدى الى انتشار املساكن العشوائية والقطاع غير الرسمى والذى يغفل

.عنصر التسجيل وإثبات امللكية

ثانيا أزمة إثبات الدخول

جوب إثبات ملكية العقار من أجل الحصول على القرض، يجب إستخراج مستند إثبات دخل املقترض، باإلضافة لو

والذى ال يسهل إحضاره لكل الوظائف. نجد أن شريحة من محدودى الدخل ال تعمل في مهن حكومية أو رسمية

روض رسمية. تعد هذه فيتغيب وجود بطاقة ضريبية أو مستند رسمى إلثبات الدخل، مما يعرقل حصولهم على ق

املشكلة إحدى املشاكل املستعصية التي تواجه الحصول على التمويل العقارى نظرا ألن اإلقتصاد الغير رسمى يمثل

.% من جملة اإلقتصاد60%إلى 30من

ا: تعقد إجرائات الرهن ثالث

يعد العقار محل الرهن هوالضامن لحقوق املمول في حالة تعثر سداد القرض من قبل املقترضين، ففي حالة تعثر

عن حقوقه املادية. على الرغم من تضمن قانون التمويل

السداد يستعيد املمول العقار الضامن من املقترض بدال

تزال هناك شكوى من املستثمرين أنه غير مفعل وإجرائاته العقارى إلجرائات التنفيذ على العقار الضامن إال أنه ال

مستعصية مما يضعف من كون العقار ضامن لحقوق املمول. يحصل املمولين على شيكات باملبالغ املفترض

إستحقاقها في املستقبل ولكنها تعد أداة ضغط وليست ضامن.

األسعار تو ارابعا: تف

أن أسعار العقارات ليست موحدة أو متقاربة، وانما نجد أن األسعار التي تبدأ تكمن املشكلة في محافظات الجمهورية

بها بعض العقارات في محافظات الصعيد، أسيوط على سبيل املثال، مرتفعة جدا فتتخطى أسعار الشقق التي تدخل


10

لشقق السكنية قائمة في في إطار مبادرة البنك املركزى وصندوق التمويل العقارى. نتيجة لذلك تظل مشكلة امتالك ا

مختلف املحافظات التي تعانى من االرتفاع الزائد ألسعار العقارات ويهمش أصحاب الدخول املحدودة واملتوسطة،

مما يزيد الطلب على مشاريع اإلسكان اإلجتماعى التي تبنيها وتوفرها الدولة. مشكلة إرتفاع أسعار العقارات وخاصة

اع أسعار مكونات البناء، كاألراض ى والحديد والصلب، مما يؤدى إلرتفاع سعر التمويل الوحدات السكنية سببها إرتف

3خاصة على أصحاب الدخول املحدودة.

ى خر أالفصل الثاني: دراسة مقارنة عن التمويل العقاري في دول

الحدث عن التمويل يمكننا التحدث عن التنمية العقارية في تجارب الدول االخري بأكثر من زأو ية، حيث يمكنك

العقاري لهذه النماذج ونسبة التدخل الحكومي في البناء أو توفير األرض، كما يمكننا إيضا التحدث عن نسبة امتالك

العقارات في هذه النماذج. نتنأو ل هنا نماذج للسوق العقاري في ثماني دول.

: بعض املعلومات عن سوق العقارات في الدول املقترحة1جدول

الحكومة في انتاج دور

وحدات التسكين

الوحدات العقارية نسبة مالك الوحدات %

)باملاليين(

سنغافورة 1.1 +80.0 عالى

كوريا 13.8 60.3 عالى

الصين مليار 11.2 80~بالحضر عالى

املانيا 39.4 43.2 متوسط

تركيا 16.1 68 متوسط

استراليا 8.3 70 منخفض

الواليات املتحدة 130.2 67.2 منخفض

الهند 211.9 متوسط

تلعب الحكومات دورا كبيرا في توفير السكن في بعض الدول بينما يمكن ن في دول اخري ان يكون دورها مهمشا، في

الواليات املتحدة مثال، معظم األنشاءات العقارية تتم من قبل متعهدين قطاع خاص، بعض االسكان االجتماعي يتم

الحكومي وحتى مع وضع هذا في الحسبان، يظل الدور من قبل متعهدي القطاع الخاص مع بعض الحوافز أو الدعم

% من اجمإلي القطاع السكني، مقارنة مثال باململكة املتحدة، حيث أن القطاع الخاص 10الحكومي اقل من

الوصول للتمويل في مصر- ياسمين احمد-المركز المصري لدراسات السياسات العامة 3



11

هو املسئول في توفير السكن ومع ذلك تلعب الحكومة دورا اكبر بكثير في االسكان الجتماعي عن الواليات املتحدة

ندا. في املانيا، امتلكت الحكومة تاريخيا معظم القطاع السكني عندما كانت جزء من القطاع االشتراكي واستراليا وك

ولكن نجد األن أن القطاع السكني مملوك لجهات خاصة. الصين انتقلت إيضا من امتالك القطاع السكني من قبل

إلى نهج يفعل اكثر دور السوق والقطاع الحكومة وتوفير االسكان االجتماعي من قبل شركات إنشائية حكومية

خالل من اإلسكان والسوق إدارة في بكثافة املشاركة سنغافورة حكومة تواصل ذلك، من الخاص، على النقيض

4واستخدام االراض ي والتمويل اإلسكان، تنمية في املهيمن دورها

: معلومات مقارنة عن التمويل العقاري في عدة دول 2جدول

حق الرجوع

على الضامن

ام بدون حق

الرجوع

دور سوق

رأس املال

تأمين على

الرهن

دفع مسبق

بدون رسوم

الرهن قابل

للخصم

نسبة ثابتة

أو متغيرة

نسبة القرض إلى القيمة5

الدولة

االثنين ،مع

مقترض

شريك

التأمين ال يوجد

اجباري

نعم بعد

فترة اختبار

%خاص، 80 متغيرة ال

% حكومي90

سنغافورة

كوريا %70-50 متغيرة ال ال نعم يوجد نعم

القروض

موصولة

باملدخرات

الشخصية

مطلوب فقط ال يوجد

لهيتاش ي

للتمويل

الصين %60 متغيرة ال نعم

بنظام بالسندات نعم

السندات

املغطاة

متغيرة مع ال ال

حد اقص ي

املانيا 74%

تركيا %70-60 االثنين ال ال نعم نعم

بشكل للمقرضين متوسط نعم

جزءي،

استراليا %70 متغيرة ال

4 Estimates drawn from a 2001 supplemental report of the U.S. Department of Housing and Urban

Development

and the U.S. Bureau of the Census indicate that approximately seven percent of all housing units had

some type of

subsidy (including both financing and direct rental by federal, state and local government or by non-

profits). The

U.S. Department of Housing and Urban Development reports that in 2008 roughly five million out of 132

million

housing units were in national ownership or supported by federal government subsidy. 5 http://www.investopedia.com/terms/l/loantovalue.asp (loan to value ratio)

LTV

http://www.investopedia.com/terms/l/loantovalue.asp


12

بشكل كامل

2011من

نعم ومتطور ال

بشكل عإلى

اكثر من جهة

تتدخل

على حسب

الوالية

الواليات %90-80 االثنين نعم

املتحدة

في هيئة بشكل جزئي نعم

كروت

الهند %65 نعم ال

األخرى التي فحصناها، فقط في هولند البلدان معظم من التمويل خيارات من واسعة مجموعة لديها املتحدة الواليات

الطويل هواالختيار االساس ي للتعامل، الغالبية على املدى ثابتة أسعار ذات العقاري على سبيل املثال كان الرهن

امها بشكل لهم استخدموا قروض ذات نسب متغيرة، النسب الثابتة تم استخدعظمي من الدول الثمانية التي نتناو ال

عام للفترات الزمنية القصيرة فقط)من سنة إلى خمس سنوات( وفي بعض الدول، يتم خصم قيمة القرض من

الضرائب على الدخل

تلك الدول التي من الوحيدة الدولة املتحدة الواليات أخرى، كانت بلدان في صرامة أكثر تكون ما غالبا القرض شروط

الضامن، حق الرجوع على الضامن يسمح للمقرض باألستحواذ على ممتلكات الضامن على الرجوع ال يوجد بها حق

إذا تعسر املقترض في السداد، في معظم الدول األو روبية يوجد الحق في الرجوع على الضامن بشكل كامل وفي الصين

االدخار صندوق مصادر إلى مماثل ارتباط هناك سنغافورة، في يتم وصل القروض باملدخرات الشخصية، بينما

اإلقراض الحكومات من العديد والقروض التي تتم بدون حق الرجوع على الضامن تشترط شريك مع املقترض. تدعم

6 املغطاة. السندات تقديم خالل العقاري أو من على الرهن التأمين من مختلفة أنواع خالل من العقاري

سنغافورة

% من املساكن. مؤجرة كانت ام تمليك تعتمد على أنشطة وكالة األسكان التابعة للحكومة )مجلس 80في سنغافورة،

(. لذا يمكننا CPF( ونظام التأمين األجتماعي ) صندوق التأمين والدعم املركزي HDPاالسكان والتنمية

ورا إستراتيجيا في السوق العقاري بشكل عام وخاصة في ملف بشكل قاطع أن ندعم فكرة أن الحكومة تلعب د

االسكان، مجلس االسكان والتنمية يقوم ببناء وبيع عدد كبير من العقارات والوحدات السكانية لراغبي التملك للمرة

ال يسمح األو لى وغيرهم في سنغافورة، كما أن من حق املواطن أن يقوم باالقتراض حتى وإن كان تأمينه االجتماعي

بذلك، أما بالنسبة للعشرون باملائة التي تخرج خارج نطاق الثمانون باملائة التي تسيطر عليها الحكومة وتعتبر كلها

ملكيات عقارية تعتبر ضمن ما يسمى بسوق الصعود وهوللراغبين في التميز العقاري. في سنغافورة، كان السوق

6 http://bipartisanpolicy.org/wp-content/uploads/sites/default/files/housing%20comparative%20context_4-11_3.pdf

http://bipartisanpolicy.org/wp-content/uploads/sites/default/files/housing%20comparative%20context_4-11_3.pdf



13

العاملي ولكن النتائج تم مراقبتها والسيطرة عليها من قبل الحكومة، العقاري حساس للتقلبات التي شهدها االقتصاد

7مؤخرا شهدت الدولة ارتفاع في األسعار قبل وبعد األزمة األقتصادية العاملية مع تراجع مؤقت بعد األزمة.

هذه النسبة % من ثمن الوحدة السكنية، وفي بعض الحاالت ترتفع80يقوم مجلس االسكان والتنمية باألقراض حتى

%، معظم هذه القروض تتبع نظام فائدة متغير ولكنه نظام مقبول من املتملكين بشكل عام ألن في 90حتى

ستغافورة، معدل تبادل وتغيير العملة يعد بمثابة مرتكز للسياسة النقدية وهوما يمكن البنك املركزي من تثبيت

و القرض العقاري في سنغافورة إيضا قابل للخصم من الضرائب أسعار الفوائد والتضخم على املدى الطويل. الرهن أ

املفروضة على الشخص، كما أن صندوق التأمين والدعم املركزي يغطي منح مادية لالستفادة منها في الدفعات األو

لية للرهن ويتم دراسة كل حالة على حدى لرؤية إذا كان يمكن اقراضه حتى ولو لم يستوفي الشروط ولكن يتمتع

8بمزايا اخر.

7 http://bipartisanpolicy.org/wp-content/uploads/sites/default/files/housing%20comparative%20context_4-11_3.pdf 8 http://www.housing-finance-network.org/index.php?id=403

Q1 Q2 Q3 Q4

2015 -1.02 -0.89 -1.32

2014 -1.24 -1.06 -0.73 -1.08

2013 0.59 1.05 0.39 -0.91

2012 -0.14 0.48 0.61 1.81

2011 2.23 1.97 1.31 0.27

2010 5.66 5.28 2.89 2.73

2009 -14.09 -4.70 15.74 7.34

2008 3.77 0.16 -2.36 -6.05

2007 4.83 8.20 8.33 6.73

2006 1.54 1.75 2.63 3.91

2005 0.74 0.49 1.22 1.44

2004 -0.37 0.12 0.37 0.74

2003 -0.85 -0.61 -0.49 -0.12


http://www.housing-finance-network.org/index.php?id=403


14

2015إلى 1999: التغير في أسعار السوق العقارية بالنسبة املئوية من سنة 3جدول 9

كوريا الجنوبية

كون سوق التمويل العقاري في كوريا بشكل تقليدي على مؤسستين اما قطاع عام أو قطاع خاص، يمكننا أن نذكر ت

االئتمان ضمان وصندوق National Housing fundامثلة على القطاع العام مثل صندوق االسكان الوطني

، وامثلة على القطاع الخاص مثل البنوك التجارية Housing Finance Credit Guaranteeاإلسكان وتمويل

مين بنك االسكان عندما تم تأ-1998وشركات التأمين. بشكل عام، كان قطاع التسكين قبل االزمة املالية سنة

% عن كل التمويل، ولهذا فأن تطوير السوق 80حكومي لالمتالك العقاري مسؤول بنسبة كان التمويل ، -الكوري

ري املالي تم بشكل متأخر عن كثير من الدول املتقدمة .العقا

، ادركت املؤسسات البنكية وغيرها من املؤسسات الحاجة إلى تيسير القروض 1998منذ االزمة االقتصادية لسنة

العقارية للتقليل من خطورة تلك االزمات وبدأت تلك املؤسسات في توفير قروض عقارية بنسب فائدة متدنية وهو

عل الطلب عليها لألخذ في التزايد وبدأ الطلب على القروض ذات االمد القصير بشكل معين في التزايد بدال من ما ج

الطلب التقليدي على القروض ذات االمد الطويل.

، قامت الحكومة الكورية بإنشاء شركة كوريا للتمويل العقاري، وهي مؤسسة ذات تمويل حكومي 2004في مارس سنة

، والذي 2000مة بإنشاء هذه الشركة نتيجة للطلب املتزايد والنمو املستمر للسوق العقاري منذ سنة وقامت الحكو

القصير أدت على املدى العقاري الرهن قروض حدث بسبب القروض قصيرة األمد ذات نسبة فائدة متدنية. كمية

رأت لذلك، على نحو فعال، ونتيجة املستأجرين دعم عدم إلى إلى عدم االستقرار في السوق املالية العقارية باإلضافة

ضرورة اخذ القروض ذات األمد الطويل في الحسبان وهو ما قامت به شركة كوريا للتمويل العقاري : الحكومة

Korea Housing Finance Corporation .10بتوفير هذه القروض لدعم وتثبيت السوق العقاري

9 http://www.globalpropertyguide.com/real-estate-house-prices/S#singapore 10 http://www.kdi.re.kr/upload/7837/4_1.pdf

http://www.globalpropertyguide.com/real-estate-house-prices/S#singapore

http://www.kdi.re.kr/upload/7837/4_1.pdf



15

11سنوات 5نسبة االقراض على مدار

باألضافة إلى ذلك، تواجددت مؤسسات أخرى لتمويل القروض العقارية، وبالذات ملحدودي الدخل مثل صندوق

املنخفض مع شروط الدخل لذوي إقراض من خالل عدة برامج لإلسكان الوطني الصندوق االسكان الوطني ، ويعمل

الخاصة، من املؤسسات األخرى التي تعمل على توفير التمويل هو صندوق املالية من املؤسسات مالئمة أكثر إقراض

اإلسكان وأخرى للتمويل املدعم من الحكومة ملوظفي الحكومة املتقاعدين أو املحاربين االئتمان وتمويل ضمان

12القدامى مثال.

13نسبة الفائدة على القروض على مدار خمس سنوات

11 http://www.tradingeconomics.com/south-korea/bank-lending-rate 12 Housing Finance Mechanisms in Republic of Korea-UN-Habitat 13 http://www.tradingeconomics.com/south-korea/interest-rate

http://www.tradingeconomics.com/south-korea/bank-lending-rate

http://www.tradingeconomics.com/south-korea/interest-rate


16

وهو نظام متفرد من نوعه Shonseiواخيرا، قدمت الحكومة الكورية إيضا نظام فريد يعرف بأسم "شونس ي"

، يسمح ملن يرغب في تأجير عقاره بأخذ كتلة كبيرة من مبلغ اإليجار على مرة واحدة بدون الحاجة إلى ايجار شهري،

ري بشكل مباشر، إال أنه اتاح للحكومة مراقبة السوق العقارية ربما ال يمس هذا النظام منظومة التمويل العقا

14 ومعرفة نسبة العرض والطلب إلستباق اي ازمات وحساب نسبة التمويل العقاري املطلوبة.

الصين

وامللكية لذا السكن اإلسكان وتوفير تمويل وإدارة السيطرة في مهيمنا دورا في الصين، تمتلك الحكومة األرض وتلعب

أسعار أستخدمت الحكومة الوطنية واملحلية هذه السلطة لالدارة املصغرة لسوق العقارات والتمويل. عندما ارتفعت

السلطات عدلت (املثال على سبيل ،2009 وعام 2004 عامي بين بكين في أضعاف أربعة من أكثر) الصين في املساكن

املمتلكات بشراء العقاري أو السماح الرهن على قروض صول واملحلي العرض على األرض والح الوطني على املستويين

معظم املدن اخذه في اآلزدياد ونسبة في املساكن وأسعار الدخل بين الفجوة فإن ذلك، لتسكين وتحفيز السوق ومع

في الفترة نفس خالل 13إلى 10ومن 2010 عام في 18 إلى 2003 عام في من تسعة ارتفعت بكين في الدخل إلى السعر

.شنغهاي

برغم أن الوصول للتمويل العقاري عليه الكثير من التضيقات عن الكثير من الدول األو روبية أو الواليات املتحدة

وكندا مثال، إال أن التمويل لشراء العقارات مازال يأتي في صورة تمويل شخص ي عن طريق املدخرات، لذا نظرا

الدولة، لعبت الحكومة دورا هاما في زيادة ثمن األرض التي وملكية لدياتالب وتمويل الحضرية، التنمية بين لالرتباط

أن الصينية الحكومة تكمن وراء القيمة العقارية من خالل تحويلها إلى مشاريع بنية تحتية في املدن. مؤخرا اعترفت

بالنسبة قليلة، وخاصة املنازل تملك جعل نسبة املاض ي العقد خالل اإلسكان واألسعار مجال في الكبير االرتفاع

الخمسية قامت لها وضعت أن الخطة تقرير آخر في الصينية الحكومة فإن على ذلك، وردا. دخال األقل للفئات

اإلسكان ازدهار بأن الصريح املنخفض، هذا االعتراف الدخل لذوي سكنية وحدة مليون 35 لبناء هدف بتحديد

املنازل وغياب مساعدة من تملك في ضئيلة أمل مع نسبة من ذوي الدخل األدنى تركوا الطرف الصين في والكساد

15الحكومة املركزية.

14 http://www.nber.org/chapters/c10147.pdf 15 http://bipartisanpolicy.org/wp-content/uploads/sites/default/files/housing%20comparative%20context_4-11_3.pdf

http://www.nber.org/chapters/c10147.pdf




17

لتحسين القدرة الصينية الصين إلى ثالثة برامج لإلسكان وضعتها الحكومة في الحالي اإلسكان يمكننا أن نقسم سياسة

السكن، البرامج هي: تكاليف على تحمل

Economical and Comfortable housing program (ECH)برنامج الحياة االقتصادية

البرنامج هذا أصبح ،1994 منذ لألسر ذات الدخل املنخفض واملتوسط التي معقولة للسكن بأسعار رئيسيا مصدرا

: يتم .السوق سعر املساكن على شراء قادرة تكون ال قد

وحدات جميع تطوير وتكمن إليه العمل في شقين، أو ال

قبل من الوحدات معظم بنيت ثانيا، عملياتها، الحكومة لدعم تحتاج ال بحيث لإليجار، وليس للبيع، معقولة بأسعار

املحليات ثم تقوم حكومات السوق ومن معامالت خالل من املؤهلة للعائالت مثتثمرين عقاريين هادفين للربح وبيعها

للوحدات البيع سعر بتنظيم املحلية املطورين ثم تقوم الحكومات إلى منخفضة أو بتكلفة مجانا األراض ي توفير

املائة في 20 إلى 15 عادة إتش س ي الوحدات املائة، لذا نجد أن أسعار في عن ثالثة يزيد ال الربح على هامش والحفاظ

السوق. من أسعار أقل

The Housing Provident Fund (HPF) صندوق الدعم السكني

عام في شنغهاي سنغافورة، وتم تجربته أو ل مرة في في املركزي االدخار صندوق الصندوق على غرار تم تشكيل هذا

جنب مع برنامج الحياة إلى ، يعمل هذا البرنامج جنبا1994 عام في الوطني اإلسكان برنامج رسمي وبشكل وأصبح 1991

إلى إلزامي توفير ل. صندوق الدعم السكني هو برنامجاملناز للترويج مللكية البالد في رئيسيان كبرنامجان االقتصادية

% لحسابات 5بخمسة في املائة البداية في حدد رواتبهم، من معينة بنسبة واملوظفين بحيث يساهموا العمل أصحاب

على خصم على القروض العقارية والرهون من املوظفون يحصل املقابل، في. الصيني التعمير بنك الصندوق، يديره

الصندوق لشراء الوحدات.

في سمح ملوظفيها باملساهمة لذا فقد لعب الصندوق دورا هاما في تسهيل تحول السوق العقاري في الصين، حيث انه

الدعم

في املساكن من املوظفين شراء ذلك بعد املتوقع مباشرة للموظفين، ومن سكنية وحدات بناء من النقدي بدال

بهم، كما يمكن الخاصة املالية مع املبالغ جنب إلى حصلوا عليها من الصندوق جنبا القروض التي بإستخدام السوق

املساكن والبناء الخاص. تحسين وإصالح مثل األخرى بالسكن املتصلة إيضا لألنشطة تستخدم أن


18

Cheap Rental Housing (CRH) Programبرنامج االيجار االقتصادي

من الطلب بإستثناء .املنخفض الدخل ذات ولألسر اإلعاقة، ذوي واألشخاص السن كبار املستهدفة الفئات تشمل

اإلسكان لتوفيرها لذوي الحاجة االجتماعية ومحدودي الدخل، لم تقم وحدات بعض حجز املحلية الحكومات

الهجرة هو الناتج املنخفض، فكان الدخل لذوي النمو السكاني الحكومة بأي جهد خاص ألستيعاب احتياجات

مثيرة تحسن بطريقة الحضرية املناطق في األسر معظم شهدت حين في لذلك، املدن، ونتيجة إلى الريف من الواسعة

الواحد للفرد املعيشة مساحة متوسط الحضر، فنجد أن لفقراء بالنسبة الحال لم يكن هذا معيشتهم، ظروف في

نجد ذلك، من ، على النقيض2008 عام في مربعا مترا 28 إلى 1978 عام في مربع متر 6.7 من ارتفع الحضر سكان بين

نظرا .الواحد للفرد مربعا مترا 10 من على أقل يعيشون زالوا ما الحضرية املناطق في أسرة مليون 10 من ان اكثر

قتصادي على اال واالزدهار االجتماعي االستقرار يهدد قد أنه وكيف الحضرية، املناطق في الفقر حول املخأو ف لتزايد

الصينية املركزية الحكومة أصدرت 2004عام في. الالزمة اإلجراءات إتخاذ أخيرا الصينية الحكومة قررت سواء ، حد

استئجار نظام تعزيز بهدف الحضرية املناطق سكان ألفقر رخيصة اإلسكان وتأجير مساكن لتوفير بطرق أمر

املعروض على توسيع أساسا البرنامج يركز حين إيجارات، في رخيصة البرنامج املساكن وتسميته االجتماعية املساكن

معقولة إال أنه ال يستبعد منهج طلب الدعم من صناديق ادخارية، إال أن الحكومة لم تخصص بأسعار املساكن من

الحكومات اي جزء من ميزانيتها لدعم هذا املشروع وهو ما ادى إلى تأخره بشكل كبير، ثم لجأت بعد ذلك للضغط على

، 2006املحلية لتوفير الدعم املادي لهذا املشروع ، واضعة اياها للتعسرات املادية، بحلول

% من ربحها الصافي للبرنامج ولكن بدون اي ضغوط أو 5فرضت الحكومة املركزية على الحكومات املحلية أن يذهب

كلمة "مساكن اجتماعية"، لم يلق املشروع نجاح، إال تطبيق حقيقي، باإلضافة إلى الوصمة االجتماعية التي تشكلها

على املجتمع والحكومة التدخل، وتم تطبيق نظام تخصيص جزء من 2009عندما فرضت األزمة االقتصادية في

الناتج املحلي للحكومات املحلية، وقامت الحكومة باملساهمة بعشرة مليون ين لدعم املشروع، ليتمكن تدريجيا من

16فه.تحقيق اهدا

16 http://citeseerx.ist.psu.edu/viewdoc/download?doi=10.1.1.455.8500&rep=rep1&type=pdf

http://citeseerx.ist.psu.edu/viewdoc/download?doi=10.1.1.455.8500&rep=rep1&type=pdf



19

املانيا

دول األسعار السريع في السكن مقارنة بمعظم نمولتعرض تالتجربة األملانية فريدة من نوعها في أن الدولة لم تعتبر

وجود في الواقع، تشير بعض املصادر إلنخفاض األسعار حتى خالل هذه الفترة منااللفينيات، أوروبا في منتصف

اثنين من العوامل ذات الصلة هنا. أو ال، خضوع أملانيا لفترة ءويبد، أسواق اإلسكان القوية على الصعيد العاملي

في حدوث تسببت اإلعانات والحوافز التوحيد، حيث سابقة من مكاسب أسعار املساكن فقط قبل، وعلى الفور بعد

ل بدأت أسعار املناز فشل االزدهار العقاري في برلين بالحدوث، مباشرة بعد التوحيد، ومع طفرة في األسعار. ومع ذلك،

نحدار التدريجي، لم يكن يتوقع املشترين زيادات كبيرة في أسعار املساكن وارتفاع األسهم. ثانيا، معدل امتالك باإل

عليه في أغلب مدن العالم. املنازل في أملانيا أقل بكثير مما هو

ستئجار املساكن، وخاصة عنصر السكن حفيز سوق االسكان موجهة إلى حد كبير إل برامج الحكومة التي تهدف إلى ت

الوضع في أملانيا هو.17االجتماعي. وأسباب ذلك كثيرة.

ستئجار املساكن إ، في املقام األو ل بسبب أربعة عوامل. أو ال

أصحاب املنازل في أملانيا ، ثانياكبر من السوق بسبب وجود قطاع إسكان اجتماعي واسع النطاق. األحصة التشكل

لم يستفادوا من نفس حجم الدعم الضخم ا، سوق املساكن املؤجرة كما هوالحال في دول مثل اسبانيا أو هولندا. ثالث

فرطة في اإليجارات، كما كان الحال في بلدان مثل اململكة املتدخالت البسبب يسبق له ان كان غير فعالاألملانية لم

ا، ظلت أسعار املنازل األملانية مستقرة على مدى فترة طويلة من الزمن.وأخير املتحدة وإسبانيا.

تعرف ى خر أمن مؤسسة بالنسبة للتمويل العقاري، فأن املصدر الرئيس ي للحصول على التمويل يأتي من البنوك أو

فيه املقترض مع املقرض وهوما يمكن ترجمته لنظام توفير تعاقدي، يتعاقد - bausparkassen"بارين شو ا"الب بأسم

على أساس اعطائه قرض مع شرط عقدي وهو أن يقوم املقترض بحفظ امواله عند املقرض على فترة زمنية معينة،

بأعلى نسبة Savings bank groupتحتفظ مجموعة بنك األدخار . 18-وذلك لحماية املقترض من تقلبات السوق.

بلغت نسبة الرهون للتمويل العقاري 2009. في 2009الى السوق في % من إجم37من نسب التمويل العقاري بنسبة

تريليون يورو، ومع ذلك من حيث القيمة الحقيقية، ظل السوق العقاري في املانيا في حالة استقرار 1.1املعلقة، حوالي

% 53.2ذه النسبة تدنت من وهو ما انعكس في القيمة الثابتة نسبيا لنسبة الرهون العقارية إلجمإلى الناتج املحلي، ه

2009.19% في 47.6لتصل إلى 2000في

17 http://bipartisanpolicy.org/wp-content/uploads/sites/default/files/housing%20comparative%20context_4-11_3.pdf 18 http://www.housing-finance-network.org/index.php?id=284 19 http://www.housing-finance-network.org/index.php?id=338





20

20نسبة الفائدة على االقراض على مدار خمس سنوات.

أكثر ذلك، يتم تقديم نسبة رغم املائة، في 80 حد اقص ي إلى تصل نسبة القرض العقاري إلى قيمة العقار أملانيا، في

حقيقة إلى ذلك ويرجع. الفائدة زيادة بسعر فقط البنوك معظم قبل من( األو ل لالمتياز القانوني الحد) % 60 من

من الظروف أفضل في تمويلها يمكن املائة في 60 من أقل منخفضة ذات نسبة قرض إلى قيمة العقارية القروض أن

عادة قروضهم وتوضع مواتية ظروف % في 80 إلى يمكن "للبأو سبارين" أن يرهن بنسبة تصل ذلك، ومع. البنك قبل

تحت حق حجز على رهن ثاني حتى يتم جمعها بشكل سلس مع الرهن األو ل.

:هي عناصر ثالثة من عادة أملانيا في اإلسكان تمويل يتم بالتالي،

% 30-20امللكية أو االسهم التي يتملكها العميل تحت تصرفه بنسبة حقوق -1

% 60-50ل بنسبة قيمة إلى قرض تصل إلى قدم من أحدى بنوك التمويرهن تمويل عقاري م -2

% 30-20شبارين" بنسبة قرض مقدم من "البأو -3

20 http://www.tradingeconomics.com/germany/bank-lending-rate

http://www.tradingeconomics.com/germany/bank-lending-rate



21

% من القروض تكون بقيمة فائدة ثابتة، وتقوم الحكومة 60% و70كما ان نسبة القيمة للقرض املعتادة تصل إلى

االملانية بالحث على التملك العقاري من خالل تقديم دعم مادي إلى عمالء "البأو شبارين" على ودائعهم في صورة

التنمية بنك على ذلك، وعألو ة. سنويا( يورو 90.11 جون املتزو العمالء)يورو 45.06عألو ات حكومية بنسبة قصوى

21.مدعومة عقاري قروض رهن يقدم للدولة مملوك بنك KFWاألملاني

تركيا

األخرى، لربما تقع تركيا النامية البلدان في هو الحال كما تركيا في الرئيسية املشاكل من تعد مشكلة األسكان واحدة

باملنطقة الرمادية على سلم التصنيف، وهي املنطقة التي تقع بين حيز الخروج من تصنيفها كبلد بين ما يمكن تسميته

نامية وبداية دخولها في نطاق البالد املتطورة، حيث إنها من الدول التي مازالت تطور في إقتصادها، ولم تصل بعد

موت األطفال، الناتج األجمالى املحلي ونسبة لبعض املعدالت التي يمكن أن نصنفها بها على أنها دولة متطورة كمعدل

، وهو ما يجعلها من أفضل النماذج لدراسة الحلول املمكنة للتسكين، والتسكين األجتماعي 2223األقتصاد الغير رسمي

بشكل خاص.

، لوحظ أن التحضر الغير منظم في املدن والذي يعتمد على الهجرة الجماعية 2005في بحث اجرى في تركيا عام

% بما فيها 70واملشاكل االقتصادية، جعل حل مشكلة االسكان اكثر صعوبة. معدل ملكية املساكن تصل إلى حوالي

هائل هناك عدد يزال ال أنه حقيقة هي السكن، بشأن تركيا في توجد التي الرئيسية املساكن الغير قانونية، املشكلة

% من املساكن في تركيا 55يرة، وبحسب وزارة ادارة االسكان، الكب املدن في وخاصة العشوائية السكنية الهياكل من

24% من إجمالى السوق العقاري بحاجة إلى تجديد في الوقت الحالي .40غير مصرح به و

21 http://www.housing-finance-network.org/index.php?id=338 22 http://www.investopedia.com/ask/answers/113015/turkey-developed-country.asp 23 http://www.un.org/en/development/desa/policy/wesp/wesp_current/2012country_class.pdf 24 http://www.legalisplatform.net/ozel_dosyalar/mortgage_booklet[1].pdf


http://www.investopedia.com/ask/answers/113015/turkey-developed-country.asp

http://www.un.org/en/development/desa/policy/wesp/wesp_current/2012country_class.pdf

http://www.legalisplatform.net/ozel_dosyalar/mortgage_booklet%5b1%5d.pdf


22

واألسر الخاصة واملؤسسات الحكومة قبل من أنظمة تمويل تطبيق إسكان مختلفة في تركيا وتم سياسات تم اتباع

، ويتم تصنيف هذه املصادر على انها مصادر مؤسسية أو غير مؤسسية.1923 عام في التركية الجمهورية منذ تأسيس

التركي اإلسكان تمويل مصادر غير مؤسسية لنظام -1

لم ينشأ في تركيا لسنوات عديدة نظام التمويل العقاري الذي يحقق عدد كاف من إنتاج املساكن ويوفر التمويل

الالزم

اجاتهم يشباع احتاعتاد الناس استخدام مدخراتهم الشخصية والتقديم ملصادر غير مؤسسية إل ولذلك، فقد

العقارية،

ستخدام املدخرات الشخصية، إلذا اصبحت املدخرات الشخصية هي أكبر مورد لتملك املنازل في تركيا. باإلضافة الى

ويل، هذا باإلضافة إيضا لبيع الذهب والفضة لتوفير مصادر اخرى للتملجأ البعض إيضا لبيع منازلهم القديمة

والحصول على اموال من األقارب وامليراثات.

مصادر مؤسسية لتمويل األسكان التركي -2

تنوعت هذه املصادر لتشمل عدة مؤسسات نذكر منها على سبيل املثال بنوك التمويل العقاري، البنوك التجارية،

ئتمان العقاري وغيرها من املؤسسات.مؤسسات التأمين االجتماعي، صناديق اال

نسبة القروض العقارية من

مجموع القروض)%(

مجموع القروض كلها بما

فيها القروض العقارية

العقارية)باملليون القروض

ليرة تركية(

الفترة

7.68 10،483 805 2003

12.71 21،344 2713 2004

32.92 39،384 12،967 2005

37.50 41،604 15،604 2006

31.40 49،853 15،535 2007

27.80 55،246 15،360 2008

32.09 66،129 21،222 2009

30.88 103،019 31،821 2010



23

26.37 112،827 29،756 2011

قانون الرهن العقاري لتعزيز مصادر التمويل

البرملان ينظر إليه على أنه خطوةمن قبل 2007( الذي صدر ودخل حيز التنفيذ عام 5582قانون الرهن العقاري)

اإلسكاني، في التمويل مع قطاع للتكيف القانون هذا مع ترتيبات في تركيا، إتخذت اإلسكان تمويل نظام لتحسين

والثانوية األو لية العقاري الرهن أسواق من كل في التنمية سياق هذا القانون تم إتخاذ عدة إجراءات من ضمنها: دعم

وتنشيط الرسمية غير على املساكن الطلب هذا لتقليل هذا القانون، يهدف إطار في يبيةضر حوافز وإدخال

شركات بها تقوم التي املعامالت الضريبية، وجميع الحوافز مع اإلسكاني اإلنتاج ونوعية عدد االقتصاد، مع زيادة

ذلك، إلى وباإلضافة. والرسوم اإلنفاق ضريبة من تعفى اإلسكاني التمويل نطاق اإلسكان في وتمويل العقاري التمويل

الطابع، ضريبة لقانون وفقا الطابع رسم من املال، تعفى رأس لسوق العام باإلصدار املتعلقة واألو راق اإليصاالت

الدخل. سمح إيضا هذا القانون من ضريبة املال رأس سوق بأدوات املتعلقة الفوائد وإيرادات أرباح إعفاء وتم إيضا

كافة حول معلومات تعطي أن املقرض العقاري وعلى مؤسسة الرهن قروض بتمديد العقارية القروض ملقرضين

القانون لحماية املستهلك. نتيجة لذلك ارتفع عدد مؤسسات االقراض، اصبح لألسر فرصة كبيرة في االقتراض جوانب

25حتى مع التغيرات األقتصادية الغير متوقعة.

ليرة مليون 733،42 من 2009 عام في تركيا في السكنية العقاري الرهن لقروض املعلقة اإلجمالية القيمة بلغت

سنوات، ونسبة قرض للقيمة 8ليرة تركية، على فترة تسديد 62،936تركية، وترأو حت قيمة القروض املعطاة حوالي

ة بعد فترة ثالث شهور من عدم %، مع إعطاء الحق للمقرض ببيع امللكية العقاري70% بحد أقص ي 60حوالي

26التسديد.

25 http://www.emeraldinsight.com/doi/pdfplus/10.1108/IJHMA-0001-2013-01 26 http://www.housingfinance.org/uploads/Publicationsmanager/2010%20Fact%20Sheet%20for%20Turkey.pdf

http://www.emeraldinsight.com/doi/pdfplus/10.1108/IJHMA-01-2013-0001

http://www.housingfinance.org/uploads/Publicationsmanager/2010%20Fact%20Sheet%20for%20Turkey.pdf

http://www.housingfinance.org/uploads/Publicationsmanager/2010%20Fact%20Sheet%20for%20Turkey.pdf


2

4

27نسبة الفوائد على القروض في تركيا. .

Governmental Mass Housing Administration: TOKIادارة االسكان الجماعي الحكومية )طوكي(

من العالية الهجرة ملعدالت نظرا كافية املوجودة بالسوق العقاري باتت غير كمية الوحدات أصبحت منذ التطورات

أدي هذا إلى خلق أعباء إقتصادية وإجتماعية على املدن، بالذات بعد ازدياد .الحضرية إلى املناطق الريفية املناطق

بسبب الكثافة داخل املدن، وهو متزايدة إزدحام ومشاكل فعالة، غير مدنية معدل البناء الغير مرخص، وخدمات

تم انشاء "طوكي" تحت 1984ما دفع الحكومة لحل االزمة من خالل خلق قانونين لإلسكان الجماعي. لذا في عام

، وتم تفعيل "طوكي" كمؤسسة حكومية، ثم تم جعلها هيئة مستقلة بذاتها الحقا، وتم إعطاءها 2983القانون رقم

أو لويات محددة وهي:

االنفاق املتفأو ت في املوارد تجاه امللف اإلسكاني تقليص -1

تحديد موارد لضخها في السوق االسكاني بشكل منتظم -2

توفير االحتياجات السكنية ملحدودي الدخل -3

تطوير املناطق السكنية العشوائية وتدعيمها ببنية تحتية جيدة -4

توفير موارد مالية لإلسكان -5

تتحسين شبكات البنية التحتية واملواصال -6

28الجديدة واإلنشاءاتللمدن إستراتيجي تخطيط خلق -7

ظل في سكنية وحدة إمتالك يستطيعون ال الذين الدخل ومتوسطي محدودي اإلسكان من "طوكي" يستهدف برنامج

من"طوكي" يقومون بدفع مبلغ مبدئي كدفعة االجتماعي اإلسكان مشاريع من الحالية. املستفيدين السوق ظروف

لذلك هو مؤشر املؤشر املشاريع هذه ملعظم واحدة، وبالنسبة سداد لخطة وفقا شهرية دفعات مسبقة، وتستمر

العام. القطاع في األجور

على إعتمادا( السنة في مرتين) الشهرية تزيد أالقساط املنخفض، ذو فئة الدخل املواطنين تستهدف التي للمشاريع

تواريخ تعيين املستهلك، ويتم سعر أو مؤشر املنتجين أسعار أو مؤشر العام القطاع في األجور مؤشر في الزيادة معدل

عاما. 25-8املستهدفة ولكن غالبا ما تكون من للفئات املالية على القدرات إعتمادا املتوسط في االستحقاق

تقوم "طوكي" تتم أي تنفيذات ملساكن ذوي الدخل املنخفض بالتنسيق مع وزارة األسرة والسياسات االجتماعية، و

نقل العامة، ويتم للخزانة العام للبيان وفقا العامة البنوك مع هي "طوكي" بتنفيذ هذه املشروعات، وحسابات

29.البنوك مع بروتوكولي إطار في اإلدارة لحسابات البنوك في املتراكمة الحسابات املالية

27 http://www.tradingeconomics.com/turkey/interest-rate 28 http://www.davidpublishing.org/Public/uploads/Contribute/56fa3ac8234e1.pdf 29 http://www.toki.gov.tr/en/housing-programs.html

http://www.tradingeconomics.com/turkey/interest-rate

http://www.davidpublishing.org/Public/uploads/Contribute/56fa3ac8234e1.pdf

http://www.toki.gov.tr/en/housing-programs.html



25

الهند

يتم وللواليات املتحدة و أوروبا، مشابهة األكثر هو الهندي يلااملمن بين جميع الدول اآلسيوية الكبيرة، يعد النظام

. بحكم كونها املثال سبيل علىا بكثير من الواليات املتحدة البالد لديها سوق ثانوية أقل تطور ان كما، بإحكام تنظيمه

املدخرات الشخصية وغيرها علي كبير بشكل يعتمد الهند فيا في مرحلة مبكرة من التطور، شراء املنازل ا آسيوي بلد

ا فقط في املناطق قروض الرهن العقاري تلعب دورا رئيسي بينمامن مصادر رأس املال خارج النظام املصرفي،

لنا أن عدد يظهرهي في املقام األو ل الطبقة املتوسطة. وا من السكان الحضرية الكبيرة ولشريحة صغيرة نسبي

عام لستويات املفوق 2009، كانت األسعار في عام 2008و 2004اد بين عامي نخفضت بشكل حإالقروض السكنية

في املئة 30في املئة بعد أن ارتفعت 13باملائة، ودلهي بنسبة 26بنسبة كانتفي املئة، مومباي 85كانت, في كولكاتا 2007,

وق العقارات على مواجهة آثار املالية س التحفيزات. ساعدت السياسة النقدية و 2009في عام تثم انخفض 2008في

في السوق الهندي املتراكم الطلب. العملة تحويل نسب و املال رأس توفير و، التجارية املعامالتاألزمة املالية العاملية في

، ولكن على املدى الطويل، ال يزال سوق املرتفعة السكن اسعار ستيعابعلي الوحدات السكانية يساعد على ا

حتى و إن لم تأشر لذلك أساسيات السوق و نسب الدخل.تضخم لاإلسكان عرضة ل

تؤكد و األساسية النقاطتجربة سوق اإلسكان اآلسيوية، على الرغم من كونها محددة ومتناغمة، تؤكد على بعض

ب الدول األو روبية و تتحض غيرها في نفس الوقت:بعض االستنتاجات التي يمكن استخالصها من تجار على

اآلثار املترتبة على انهيار سوق العقارات يمكن أن تكون طويلة األمد وواسعة االنتشار، ال سيما عندما تكون -

اإلقتصادى النمو نسب عليابان، كانت االثار الحادثة بسبب األزمة يلااالتصاالت بالنظام املالي متنوعة ومعقدة. في

نشطة التي تعتمد على من الركود واألزمات السابقة أثبتت أن األ املستفادةة على ذلك، الدروس وطويلة األمد. عال

.1990ا من األزمة اآلسيوية في أواخر عام املخاطرة ,وجدت في البلدان األكثر تضرر

وجد حد من كمية التمويل الغير ومحافظة إلى حد ما، حيث ي في آسيا، تميل النظم املالية إلى أن تكون مقيدة -

فقاعات )كما هوالحال في الصين(، غالبا ما يتم بعض مضمونة املبنية على قروض الرهن العقاري. بينما تظهر

ستثمارات إشراء املساكن من خالل مصادر تمويل بديلة مثل املدخرات الشخصية، شركات ربحية تبحث عن

.متنوعة، أو الحكومات املحلية

االقتصادات اآلسيوية الناشئة، على وجه الخصوص، تتشارك في عدد من الصفات فيما يتعلق باإلسكان ودوره -

من تيقنبوليصة تأمين ضد التضخم وعدم الو سكان كوسيلة للتحوط،لال ، وينظر الكبير في املجتمع واالقتصاد

كون وسيلة توفير طويلة املدى. سكان إيضا كأصل ملموس حيث يمكن أن يلإل ينظر ، كما االقتصادي الوضع


26

وثقافة "ملكية" املنازل هي إيضا وراء جموح األسعار الوضع األجتماعي نعدام األمن اإليجاري ألسباب تعاقدية أو إ

مقارنة بالدخل في هذه الدول.

ة على سيطرة الحكومة على األرض ورأس املال قد تكون اداة قوية، لكنها ليست بالضرورة فعالة في السيطر -

تغيرات أسعار الوحدات السكنية واألهم من ذلك، انها اداة قد تكون فعالة في التحكم على املدى القصير من

30شخصية. قبل مصالح

إجمإلى بلغ The international Credit Rating Agency (ICRA) الدولية اإلئتماني التصنيف وفقا لتقديرات وكالة

دوالر( ، وهو 188،022،771.25تريليون روبية ) 12.5حوالي 2016الهند في بداية مارس في املعلق اإلسكان قروض

2015تريليون في مارس 10.5. مقارنة ب 2016% في العام املالي 16مؤشر على زيادة سنوية تقدر بحوالي

بأسعار اإلسكان قطاع فيايد نمو القروض اإلسكانية، تدعيم املصروفات على القروض املرتبطة باإلسكان، والنمو

األو لية املبيعات في الزيادة طبقة املدن الثانية والثالثة وبعض من والطلب الصغيرة التذاكر معقولة ملا يعرف بأسم

خالل ٪ 19 تمثل حوالي مماثلة البنوك وشركات االقراض االسكاني بوتيرة من كل نمت حين األعياد وفي موسم خالل

حساسية ودقة أكثر نسب قروض على تقديم على القدرة كبير حد إلى املصرفي نمو القطاع يعزى ، 2016العام املالي

نموا على أسرع القطاعات % ،وكان تركيزها15بينما شركات االقراض العقاري نمت بنسبة اقل قليال، بلغت حوالي

31.الجدد دينوالواف الخاص لحسابهم املقترضين وشرائح معقولة بأسعار اإلسكان تمويل مثل

32نسبة الفائدة على القروض في الهند على مدار خمس سنوات.

30 http://bipartisanpolicy.org/wp-content/uploads/sites/default/files/housing%20comparative%20context_4-11_3.pdf 31 http://www.icra.in/Files/ticker/SH-2016-Q3-1-ICRA-Housing%20Finance.pdf 32 http://www.tradingeconomics.com/india/interest-rate


http://www.icra.in/Files/ticker/SH-2016-Q3-1-ICRA-Housing%20Finance.pdf

http://www.tradingeconomics.com/india/interest-rate



27

. قائم منزل صالحإ أو تجديد أو شقة، أو منزل شراء أجل من مرة ألول سكني قرض على الحصول شخص ألي يمكن

واصحاب محترفين أوسواء تجاريين الخاص لحسابهمالعاملون ،ذوي املرتبات مناملواطنين ذوي الدخول الثابتة

يكون انويجب سكني قرض علىكل هؤالء يمكنهم الحصول لالقتراض، كرهن يضعوها ان يمكنهم والذيناالصول

مؤسسات أوتعطي البنوك عام، بشكل. سنة 65من اقل أوفترة القرض تبدأ عندم سنة 21 العمر من بالغ الشخص

. لية أو% من الثمن كدفعة 15-10يقوم املقترض بدفع ان على السكنية، الوحدة ثمن من% 90الى85من االقراض

عقاري كرهن السكنية الوحدة املقترض يضع االقراض، مؤسسات أو البنوك أحد من املنزل قرض أخذ بواسطة

جزئيا بما يتناسب مع متغيرة أو جزئيا ثابتة ،متغيرة ثابتة، تكون أن يمكن القروضمعدالت القرض، ثمن لتسديد

فترة وتكون كبيرة، تكون ما عادة املقترضة املبالغ ألن طويلة لفترات عموما القروض أخذ ويتم املقترض احتياجات

مؤسسة االقراض باالحتفاظ بالعقد تقوم و للفرد االئتماني الوضع على املبلغ ويعتمدسنة 30 الى 5 بين ما القرض

% 80. تحدد نسبة القرض للقيمة عادة في حدود املستحقة الفوائد مع القرض دفعيتم حتى للوحدةامللكية صك و

يتسني للمؤسسة املقرضة ان تتأكد من تسديد مستحقاتها حتى واخيرا،. الصغيرة القروض في% 90 ال تزيد ان ويمكن

تقييم للوحدة ،للمقترض املاليةفي صورة تقييم للقدرة ويكون القرض علىيتم عمل تقيم كامل للمتقدم املالية،

33.للفرد األتماني للتاريخ وتقييم وقانونيالسكنية للتأكد من سالمتها انشائيا ا

استراليا

يعد اإلقتصاد االسترالي ذوصلة وثيقة بأهم االقتصادات االسيوية واقتصاديات املحيط الهادئ، وهذه الصالت هي

التي حكمت على درجة تأثر استراليا باألزمة األقتصادية العاملية. نمط أسعار الوحدات السكنية يختلف بشكل واضح

الغنية باملوارد والتي اختبرتPerth دث في منطقة " بيرث" وكبير على حسب املنطقة. اعلى نمط ألرتفاع األسعار ح

. في كل املدن 2007و 2004للصين و تضاعف ألسعار املنازل ما بين تصديرها بسبب مرتفعة نمواقتصادي نسبة

. 2007عن 2010االسترالية الخمس الكبري ، انخفضت األسعار بشكل مؤقت بسبب األزمة ولكن ارتفعت مجددا في

. 2010و 2007% ما بين 15، وارتفعت 2007و 2004% ما بين 11لى مدي الدولة بشكل عام ، ارتفعت األسعار حوالي ع

.مقارنة مثال باالزدهار األقتصادي في الواليات املتحدة يمكننا القول بأن النمو كان متواضع إال انه مستمر ومتزايد

33 https://www.ijsr.net/archive/v3i8/MDIwMTUyNzc=.pdf

https://www.ijsr.net/archive/v3i8/MDIwMTUyNzc=.pdf


28

لىععادة ما يكون بناء استراليابناء املنازل في أن في بها الخاص السكني والتمويلهيكل البناء في استراليا تختلف

وليس عقد يأ املوقع، او لألرض هندس ي تقييم على بناءا

ماليةكل دفعة ،املالية الدفعات حسب علىيتم البناء مثال

والرهننظام االسكان يضاإ يختلف. املستهلكين لالفراد مخصصة اراض يكل ذلك في ويتميتم بها بناء جزء معين

ذات تكون ةمعظم القروض العقاري األكبر، الخطر نسبة كاهلهم علىهم من تقع املقترضين نفي أ االستراليالعقاري

في القروض يكون بندالرجوع على املقترضكما ان للمقترض، قصيرة للغاية فترة تأقلم مع اعطاء متغيرة فائدة نسبة

للمقرض االستحواذ على الوحدة العقارية واألستحواذ على ممتلكات الضامن إيضا إذا بشكل كامل بحيث يمكن

% من 15تعسر املقترض في السداد. تم تحرير سوق الرهن العقاري في التسعينيات و شكل وسطاء الجملة حوالي

قرضية ملن لهم تاريخ القيمة الكلية للسوق ويتم توفير قطاع كبير من املنتجات للمستهلك، ولم تتواجد منتجات

ائتماني س يء بشكل موسع.

، حتى قامت الحكومة بفرض قيمة 2008لم يتواجد أي تظام تأميني على املبالغ املدفوعة بشكل مسبق حتى سبتمبر

% كتأمين على هذه املبالغ، كرد فعل لألزمة األقتصادية العاملية، باألضافة إلى ذلك، قامت الحكومة إيضا 100

% وهي إستراتيجية ساعدت 6مادية وذلك لتثبيت نسبة البطالة تحت امليزانية لألستثمار كحوافز ائضبإستخدام ف

ذلك، فإن االستمرار املتزايد في أسعار املنازل واالستثمار الكثيف املتبع ضمن على دعم أسعار الوحدات السكنية ومع

34ص األستقرار االقتصادي للدولة في املستقبل.ملف العمل بالبنوك لقروض الرهن العقاري يثير التساؤالت بخصو

35مؤشر أسعار املنازل في استراليا على مدار خمس سنوات.

34 http://bipartisanpolicy.org/wp-content/uploads/sites/default/files/housing%20comparative%20context_4-11_3.pdf 35 http://www.tradingeconomics.com/australia/housing-index


http://www.tradingeconomics.com/australia/housing-index



29

قرض بنسبةالقرض يمكن حساب قيمة الرهن العقاري بنسب عدة ولكن نجد في الوقت الحالي أ ن استراليا تقدم

% في بعض 97% و95وهي نسبة مرتفعة للغاية، بل من املفارقة ان هذه النسبة انخفضت من %90 حواليقيمة إلى

سدد القرض على حسب قيمة الدفعة املسبقة، لتصل ال سنة. جدير بالذكر ان استراليا حاليا 25أو 20الحاالت. ي

38 37 36تقدم اقل نسبة فائدة شهدناها من قبل.

39لقروض على مدار خمس سنوات. نسبة الفائدة على ا

36 https://www.treasury.tas.gov.au/domino/dtf/dtf.nsf/LookupFiles/Housing-

Finance.pdf/$file/Housing-Finance.pdf 37 http://www.abs.gov.au/AUSSTATS/[email protected]/Lookup/5609.0Explanatory%20Notes1Jul%202016?OpenDocument 38 https://www.commbank.com.au/personal/home-loans/what-you-will-need.html 39 http://www.tradingeconomics.com/australia/interest-rate sheen 34

https://www.treasury.tas.gov.au/domino/dtf/dtf.nsf/LookupFiles/Housing-Finance.pdf/$file/Housing-Finance.pdf

https://www.treasury.tas.gov.au/domino/dtf/dtf.nsf/LookupFiles/Housing-Finance.pdf/$file/Housing-Finance.pdf

http://www.abs.gov.au/AUSSTATS/[email protected]/Lookup/5609.0Explanatory%20Notes1Jul%202016?OpenDocument

http://www.abs.gov.au/AUSSTATS/[email protected]/Lookup/5609.0Explanatory%20Notes1Jul%202016?OpenDocument

https://www.commbank.com.au/personal/home-loans/what-you-will-need.html

http://www.tradingeconomics.com/australia/interest-rate


30

الواليات املتحدة األمريكية

هو نظام ضخم من حيث الحجم ، النطاق والكفاءة. وتعتبر ملكية املنازل املتحدة الواليات في اإلسكان تمويل نظام

إسكاني ذو جودة عالية، من التقاليد األمريكية والتي في تعاونها مع النظام التمويلي األمريكي املعاصر، خلقت نظام

% وهي نسبة تعتبر منخفضة عن املعدل الطبيعي حيث كان متوسط 62.9املساكن في الوقت الحالي هو ملكية فمعدل

% وأقل نسبة 69.20ليصل إلى 2004% مع وصوله ألقص ى نسبة في عام 65.29سنة هو 50نسبة امللكية على مدار

40هوالحال األن.كما 62.9ليصل املعدل إلى 1965في

41معدل امتالك املنازل بالواليات املتحدة األمريكية.

املتحدة في الواليات األسر ثروات املثال، على سبيل هامة للغاية، اإلحصاءات لهذه واالقتصادية االجتماعية اآلثار

ا ترتبط الحيوية القطاعات من ألثنينيعتبر ذو أهمية قصوى اإلسكان فأن تمويل السكن، بأصول وثيقا ارتباط

42املتحدة. للواليات املالي وضوحا هو النظام واآلخر األقل بشكل مباشر، االسكان صناعة األمريكي، لألقتصاد

ويقوم املواطن األمريكي بإستخدام النظام بشكل يومي بدرجة يبدو عليها أنه ياخذ هذا النظام كش ئ مسلم به، اما في

للمرة األولى أو إعادة تمويل قرض سابق ولربما كان هذا هو السبب في االزمة السكنية التي أخذ قرض رهن عقاري

، حيث أن النظام اتاح لراغبي التملك السكني 2008حدثت في الواليات املتحدة والتي تعرف بالفقاعة العقارية لعام

، قامت البنوك ومؤسسات األقراضأخذ كمية قروض رهنية مرتفعة للغاية ولكن بسبب عدم القدرة على التسديد

40 http://www.tradingeconomics.com/united-states/home-ownership-rate 41 http://www.tradingeconomics.com/united-states/home-ownership-rate 42 https://www.huduser.gov/publications/pdf/us_evolution.pdf

http://www.tradingeconomics.com/united-states/home-ownership-rate

http://www.tradingeconomics.com/united-states/home-ownership-rate

https://www.huduser.gov/publications/pdf/us_evolution.pdf



31

بالحجز على الوحدات السكنية املرهونة، فأصبح عدد الوحدات اململوكة للمؤسسات املالية كبير للغاية، بشكل لم

ي ألنه ال يوجد مستهلكين قادرينيمكن هذه املؤسسات من بيعها والتصرف فيها وال حتى بجزء من ثمنها الحقيق

ما تسبب في األزمة األقتصادية الخطيرة، لذا يعد هذا النموذج هام للغاية لفهم خطورة راغبين على الشراء وهو

األقراض بدون حساب تقلبات السوق حتى وأن وجدت ضمانات للقروض.

األولية، يقوم املقرض السوق يسمى ما في البنك من على قرض للحصول ويقوم املقترضين املحتملين بالتقديم

من الناحية القانونية واملالية والتاريخ األئتماني، ويقرر إذا كان يمكنه بناءا على هذا التقييم أن يقوم بتقييم املقترض

ذلك في بما العقارية، القروض الذين يقدموا املقرضين من املختلفة األنواع من بإعطاءه القرض. ويوجد العديد

التمويل. إذا تم قبول القرض، يقوم املقترض بإرسال خطة الدفع وجدولها االئتمانية وشركات واالتحادات البنوك

، ليقوم هو بإرسال املبالغ املدفوعة للمؤسسة Mortgage servicerالزمني ملا يعرف بأسم سمسار رهن عقاري

تاج املقرض بعض املقرضة. في حالة التعسر في السداد، يقوم املقرض بالحجز على امللكية ، ولكن غالبا ما يح

الضمانات األضافية ليتأكد أنه من خالل حجزه على امللكية، سوف يسترد امواله بالكامل، لذا يتم هذا من خالل عدة

سبل، اما أن يدفع املقترض دفعة مسبقة أو من خالل التأمين على الرهن أو األثنين معا ويتم توفير التأمين اما بشكل

.خاص أو من خالل ضمانة حكومية

ببيع املقرض يقوم حيث, العقارية الرهون وشراءسوق لبيع فهيفي الواليات املتحدة الثانوية العقارية السوق اما

املؤسسة تقوم ان الصعب من ألنه, اخري عقارية قروض توفير من تمكنه مالية مبالغ على الحصول اجل من الرهون

في الرهن ببيع املقرضقام إذا. فقط الرهون تسديدات من دخلها علي الحصول و الحياة مدي باإلقراض املالية

من قيمتها تستمد السندات هذهسندات, إلى بتحويله يقوم أوبالرهن حتفاظيقوم الشاري اما باإل الثانوية، السوق

املسندة األخري ون يتم جمعه مع الره ،سندات إلى. عندما يتم تحويل الرهن بالقرض شرائها تم التي العقارية الوحدة

م انشائها من الرهون لتصنيف السندات التي ت مؤسساتللمستثمرين. توجد في الواليات املتحدة السندات بيع ويتم

. من الحكومة مكفولين و مدعمين وهم" ماي"جيني و"فريدي ماك" ،يعرف منهم مثال "فاني ماي" ،العقارية

Freddie Mac (The Federal Home Loan Mortgage Corporation)

Fannie Mae (Federal National Mortgage Association)

Ginnie Mae (Government National Mortgage Association)


32

،التي تتوافق مع معايرهم الرهون من سندات بخلق ماك وفريدياملعروفتين بفاني ماي املؤسستين تقوم عرفلذا ت

" . متوافقة غير"سندات فتسمي يرهماما السندات التي ال تتوافق مع معا ،"متوافقة"سندات باسم السندات هذه

من قيمتها تأخذ التي وMortgage backed securities (MBS) السوق الثانوية سندات جعلت فقد ماي جيني اما

تكفلها التي أو عليه املؤمن العقارية القروض من حصرا, سابقا ذكرنا كما القرض لها املأخوذ العقارية الوحدات

44 43.الفيدرالية الحكومة

يحدث للقرض في السوق الثانوية يتم القرض إما ما تصنيف تحدد التي العقاري هي والرهن املقترض خصائص

تحديده على خصائص عدة منها إذا كان مؤمن عليه من قبل الحكومة الفيدرالية ، متوافق ام غير متوافق من قبل

45مؤسسات التصنيف وبحسب كل هذه العناصر يقوم املستثمر بمواجهة مخاطر عدة.

46.2016إلى 2006النسبة في الرهون العقارية في الواليات املتحدة على مدي عشر سنوات من

43 http://www.investopedia.com/terms/g/ginniemae.asp 44 http://www.fhfa.gov/SupervisionRegulation/FannieMaeandFreddieMac/Pages/About-Fannie-

Mae---Freddie-Mac.aspx 45 https://www.fas.org/sgp/crs/misc/R42995.pdf 46 http://www.tradingeconomics.com/united-states/mortgage-rate

http://www.investopedia.com/terms/g/ginniemae.asp

http://www.fhfa.gov/SupervisionRegulation/FannieMaeandFreddieMac/Pages/About-Fannie-Mae---Freddie-Mac.aspx

http://www.fhfa.gov/SupervisionRegulation/FannieMaeandFreddieMac/Pages/About-Fannie-Mae---Freddie-Mac.aspx

https://www.fas.org/sgp/crs/misc/R42995.pdf

http://www.tradingeconomics.com/united-states/mortgage-rate



33

دعما الحكومة اإلسكان مقدمة دعما وتنظيما له. وتقدم تمويل نظام في هاما دورا لعبت قد الحكومة فإن تاريخيا،

الضمني الفيدرالية والدعم اإلسكان إدارة مثل الحكومية خالل الوكاالت من وذلك املنازل، أصحاب لبعض صريحا

الحكومة، "فاني ماي" و"فريدي ماك" كانوا من اكثر املؤسسات التي تروج ترعاها التي املشاريع خالل من ألخرون مثال

املنازل يقوي العالقة املجتمعية ويحفز مالك املنازل إلمتالك الثروة، وتحاو ل ألمتالك املنازل، لرأيهم أن إمتالك

الحكومة من خالل دعمها أن توازن بين هدفين متناقضين هما: توسيع مجال الوصول للمنازل للمواطنين املؤهلين

47وتقليل الخسارة والخطر للحكومة.

تقسيمه على عدة مستويات حكومية. بعض املسائل مثل الحجز سيطرة الحكومة على نظام التمويل العقاري يتم

على املمتلكات يتم تنسيقها من قبل الواليات نفسها على النطاق املحلي بينما بعض املسائل غيرها مثل حماية

املقترض وأخذ القروض، يتم تنظيمها على املستوي الفيدرالي.

ات املتحدة: أساسية في الوالي خصائص أربع له العقاري الرهن

.(األساس ي) القرض مبلغ -1

للقرض.( أو املدى) طول -2

.(مقطوع أو مبلغ شهرية أقساط) القرض لسداد الزمني الجدول -3

الفائدة. سعر -4

وهناك أنواع مختلفة من القروض تختلف على حسب هذه الخصائص، فيمكن أن يكون الرهن ذو معدل فائدة ثابت

عليه على فترات بناء على مؤشرمع الزمن الكامل للقرض أو متغير عليها وباإلضافة متفق أساس ي ويتم التعديل بناءا

وهوالنوع الذي A Baloon Mortgageلهذين النوعين، يوجد نوع اخر مميز يسمي بالبالون الرهني أو الرهن البالوني

يدفع فيه مبلغ كبير نسبيا في نهاية مدة الرهن.

47 https://www.fas.org/sgp/crs/misc/R42995.pdf



3

4

عاما، بمعدل نسبة ثابت 30املتحدة هو رهن يتميز بأن مدته الواليات في العقارية الرهون من شيوعا األكثر والنوع

و وخافض لنفسه أي ان كل دفعة يقوم بها املقترض يتم بها دفع جزء من البلغ األساس ي للقرض وجزء من الفائدة

مبكر، فيقوم وقتاال انه يتدم دفع معظمهم في بموذجي، بشكل عاما 30 ملدة يكون قد الرهن أن من الرغم على

: يقوم مثال بدفع عدة بإستخدام العقاري الرهن بسداد املقترضين

إضافية أو ثانيا: يقوم بإعادة دفعات طرق: أوال

تمويل لنفسه من خالل الحصول على رهن عقاري جديد)عادة تكون شروط الرهن الجديد أفضل( ثم يستخدم

ا: يقوم املقترض ببيع الوحدة السكنية ويستخدم ثمنها لسداد القرض الرهن الجديد لتسديد الرهن القديم، أو ثالث

أو رابعا: يتوقف املقترض عن الدفع بشكل كامل، أو يرجع عن القرض، لذا يقوم املقرض بحجز الوحدة وبيعها

48.للسداد

اإلسكان اإلجتماعي

لتمويل السكن بشكل رخيص 1937إدخاله على املستوي الفيدرالي عام اإلسكان االجتماعي في الواليات املتحدة تم

ألسر الطبقة العاملة بعد فترة الكساد الكبرى، قبل أن يصبح لألسر الفقيرة األن، وتتنوع أنواع السكن فيه بشكل

السن واملصابين كبير من منازل كاملة إلى شقق وعقارات، كما تتنوع الشرائح االجتماعية والعرقية فيه لتشمل كبار

مليون اسرة تعيش في وحدات األسكان اإلجتماعي في الواليات 1.2يوجد’ بإعاقة جسدية إيضا. بحسب األحصائيات

املتحدة، معظم هذه الوحدات يتم تأجيرها للسكان وليس تمليكها، إال إذا تقدم املواطن لذلك ووجد أنه يستوفي

عديد من الجداالت واملشاكل في الواليات املتحدة، بسبب كمية التمويل الشروط. وتمويل هذه املشاريع كان مصدر لل

The الغير كافي من الحكومة الفيدرالية منذ أن بدء إنشاءها، لذا نجد أن العديد من هذه املشاريع كما يطلق عليها

projects هذه املشاريع كملجأ أخير يكون ما يمكن أن يسمي ببؤرة مركزية للفقر، لذا يعتبر العديد من مواطنين

50 49للسكن بسبب انتشار الجرائم ، املخدرات وإنخفاض مستوى التعليم فيها.

48 https://www.fas.org/sgp/crs/misc/R42995.pdf 49 http://portal.hud.gov/hudportal/HUD?src=/topics/rental_assistance/phprog 50 http://reengageinc.org/research/brief_history_public_housing.pdf


http://portal.hud.gov/hudportal/HUD?src=/topics/rental_assistance/phprog

http://reengageinc.org/research/brief_history_public_housing.pdf



35

مالحظات ختامية وتوصيات

يمكننا في نهاية هذه الدراسة أن نستوعب األليات املختلفة التي تتبعها الحكومات حول العالم في التعامل مع ملف

التدخل الذي يتم من قبل الحكومات بأنواعه ودرجاته، والطرق املختلفة التي تمول اإلسكان بجميع مستوياته، فنرى

بها الحكومات املواطن ليتمكن من تأمين مسكن خاص به، سواء من خالل توفير جزء من ميزانيتها، أو تخصيص

ان نبدأ في تكوين مورد خاص من مؤسساتها الحكومية أو عن طريق ترك امليزان في ايدي السوق. كما يمكننا إيضا

املالية في كيف أن القوى سياسة لفهم كيف يؤثر اإلقتصاد والسوق العاملي على سوق األسكان بشكل مباشر ، ونرى

األسواق واملؤسسات الوطنية والتعديالت واإلدخاالت القانونية تسهم في تشكيل سوق اإلسكان العقاري. معظم

تم التركيز عليها تعتمد بشكل رئيس ي على الدولة واملؤسسات املوجودة بها لذا االمثلة التي تم مناقشتها والعوامل التي

نجد أنه من الصعب إعتمادا على ما تم رؤيته أن نضع نموذج معين يتم اإلحتذاء به على املستوي العاملي ولكن يمكننا

ملوجودة بكل منها. فهم تعددية األليات املستخدمة في جميع أنحاء العالم ونسب املخاطرة واالستفادة ا

نجد في كل الدول أن األليات املستخدمة لتوفير التمويل للسوق العقارية تشترك في بضع نقاط وتختلف في اخرى،

وهذا يشمل كال من الدول النامية واملتقدمة، فنجد على سبيل املثال أن الكثير من تلك الدول تستخدم " نسبة

% وحتى 80و 70الذي سوف يتم إقراضه، ليصل في العديد من الدول إلى القرض للقيمة الحقيقية" للوصول للمبلغ

سنة في معظم األحيان، باإلضافة لشرط وجود تأمين على الرهن لحماية 30%، مع مد فترة االقراض ل90احيانا إلى

لوصول للتمويل املقرض واملقترض. حتى في الدول التي يوجد بها نسبة عالية من السكان الذين لديهم القدرة على ا

بشكل رسمي من مؤسسات بنكية ومالية، تقوم الحكومة بشكل شبه دائم بتوفير مشاريع إسكان ملحدودي الدخل في

هيئة وحدات بتسهيالت مالية كبيرة وبنسبة ثمن عادة أقل من ثمن السوق، وذلك في رأينا يرجع ملعرفة الحكومات

اطن في السكن واملعيشة الكريمة، ولكن إيضا لدور السكن بأهمية اإلسكان الشخص ي، ليس فقط بسبب حق املو

الضخم في اإلقتصاد على جميع مستوياته إما بشكل مباشر أو عن طريق املساهمة املباشرة أو عن طريق الخدمات

لة الثانوية املتصلة بالسكن الشخص ي. ال يوجد في أي دولة في العالم نموذج للتمويل أو اإلسكان ساهم في حل املشك

% ولكن نجد أنه يوجد بعض الدول التي اقتربت أو في طريقها لإلقتراب من هذا الرقم. 100بنسبة

النمط املتبع في الدول التي عانت من مشاكل األسكان في ما سبق وتم الوصول بشكل نسبي لحل املشكلة، يشمل عادة

ع شخصية الدولة، ونجد أن هذه مستوى تدخل حكومي مرتفع، عن طريق خلق حلول للمشكلة بشكل يتناسب م

النقطة هامة للغاية إذا اردنا في املستقبل أن نجد حلول وطرق لحل األزمة وال نعني بهذا طبعا أنه يجب حجب ما قامت

به الدول األخرى الفعالة ولكن يجب أخذه في اإلعتبار بشكل مرن بما يتناسب مع كل حالة.

م أن تمويل العقاري موجود ولكن يمكن إعالء مساهمتة في السوق في مصر على سبيل املثال، يمكننا أن نتفه

واإلقتصاد عن طريق خلق مساحة أكبر في إعتبارة مصدر يعتمد عليه في السوق الشرائي عن طريق تسويقه بشكل


36

أكبر وتوجيهه نحو فئة مستحقي التمويل، وخلق تسهيالت وضمانات اكثر لهم، باإلضافة إلعطاء مساحة أكثر للسوق

العقارية الغير مستخدمة في املدن الجديدة على سبيل املثال، والتي نجد فيها أن سعر العقارات واألراض ي يكون

فيجب تفعيل شبكة طرق

منخفض عن السعر في املناطق األكثر قربا من املدن القديمة، وإذا أردنا هذا فعال

ك كان مقترح مثال أن تقوم الحكومة بنقل بعض من ومواصالت تشجع املواطن لإلستثمار في هذه املناطق، كحل لذل

مؤسساتها إلى هذه املناطق كما حدث في مدينة السادس من أكتوبر على سبيل املثال.

ما ال يمكنها من تمويل املؤسسات ن الحكومة قد تكون مصادر دخلها منخفضة وهوأيمكننا إيضا في مصر، فهم و

يمكنها إيضا من بناء الوحدات الالزمة للتسكين بشكل سنوي، حيث كما سبق عطاء القروض العقارية وال املالية إل

وحدة يجب تجديدها، ولكن 250،000وحدة جديدة سنويا باألضافية إلى 500،000ان ذكرنا، تحتاج الحكومة لبناء

% وتقريبيا كرقم 92ى لإفي بعض الدراسات هتمامنا إلى السوق الغير رسمية للعقارات والتي تصل نسبها إإذا وجهنا

مليار دوالر، إذا تم ضم هذه العقارات إلى القطاع الرسمي قد يضخ هذا كمية كبيرة من السيولة متمثلة 249حوالي

الضرائب العقارية والخدمات الثانوية املقدمة. ويمكن تحفيز أصحاب هذه العقارات من خالل تقديم إعفاءات في

اجة لها. كما يوجد إيضا مقترح إنشاء هيئة خاصة للتنمية العقارية ضريبية مؤقتة وخدمات بنية تحتية هم بح

مستقلة بذاتها وبطرق حصولها على التمويل، تقوم بتقدير إحتياجات السوق سنويا وببناء الوحدات والتعاون لتوفير

ان, عن طريق التمويل للمواطن. من اإلقتراحات الجيدة األخرى, هي توسيع و تطوير دور القطاع الخاص في اإلسك

تعاونهم مع املؤسسات الحكومية او الهيئة السابق ذكرها, احدى اسس هذه الخطوة مثال هي ان توفر الحكومة او

مقابل مبالغ مادية اقل -لتوسيع الرقعة السكانية-الهيئة األراض ي التي يمكن البناء عليها و تحديدا في املدن الجديدة

جيدة او حتي بدون مقابل, و تقوم شركات القطاع الخاص بتطوير الوحدات من ثمن السوق او مقابل تسهيالت دفع

و بيعها لطالبي السكن بثمن يتم املوافقة عليه من الحكومة, و هي خطوة قد تكون جيدة جدا في رفع الحمل من علي

تأقلم مع الحكومة و ضخ رأس مال جيد في السوق من خالل توظيف هذه الشركات, باإلضافة الى سرعة البناء لل

متطلبات السوق كما يمكن الحكومة من توظيف عدد جيد من املهندسين لإلشراف علي الوحدات لضمان جودتها,

نرى ان هذا اإلقتراح ليس درب يستحيل تحقيقه, ألن الفكرة تم تجربتها بنجاح في اسواق عقارية اخرى مثل الواليات

ع و فعال.املتحدة و ساهمت في تشكيل قطاع سكني جيد بشكل سري

أخيرا يمكننا فهم أن ملف اإلسكان هو ملف لن يتم حله إال إذا تم تقسيم خطة عمله على سنوات ووضع حلول

جديدة ومفعلة للملف بشخصيته الحالية في مصر وهي مهمة ليست مستحيلة وإن كانت تحتاج العمل املباشر

الحصول عليه. والتوجيه الصحيح ولكن إستنادا لتجارب سابقة، هي ش يء يمكن

comparative study on financing and housing in nine countries. · reaching mortgage finance:...

Documents