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E c o u t e r , c o n s e i l l e r , a g i r p o u r u n h a b i t a t d i g n e e t d u r a b l e

Communauté d’Alès Agglomération

Programme Local de l’Habitat 2014 - 2019

Diagnostic, orientations et programme d’actions Document en vue de l’arrêt en Conseil Communautaire

Décembre 2013

Contact 188 allée de l’Amérique Latine 30900 Nîmes tél. 04 66 29 97 03 fax 04 66 38 09 78 [email protected]

www.urbanis.fr

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Equipe URBANIS

Chef de projet : Morgane ROUZIES [email protected]

Tél : 04 66 29 97 03

Directeur d’étude : Claude JAMOT

Expert Marché du logement : François MOULONGUET

Chargé d’études : Vincent GEMINIANI

Chargée d’études : Solène MATHE

Cartographe : Marie MELETOPOULOS

Elaboration du Programme Local de l’Habitat intercommunal 2014/2019 d’Alès Agglomération

URBANiS — décembre 2013 3

Introduction La Communauté d’Alès Agglomération, créée le 1er janvier 2013, a engagé en juin 2013 l’élaboration d’un Programme Local de l’Habitat. Ce Programme s’inscrit dans le prolongement des Programmes Locaux de l’Habitat réalisés par la communauté d’Agglomération du Grand Alès (16 communes), sur les périodes 2002-2007 et 2008-2013. L’objectif d’Alès Agglomération est d’élaborer un nouveau document qui tire le bilan des actions conduites dans le cadre du précédent PLH, intègre les problématiques et les enjeux spécifiques de la nouvelle Agglomération, prenne en compte les documents de référence (Projet d’Agglomération, SCOT, PDH, PDALPD, porter à connaissance de l’Etat) ainsi que les évolutions du contexte législatif et règlementaire. La mise en œuvre de ce programme traduit la volonté de l’Agglomération et de ses communes membres de répondre de manière efficace aux aspirations résidentielles des ménages du territoire dans toutes leurs diversités et leurs attentes, et de mobiliser, dans le cadre de sa délégation de compétence des aides à la pierre, les outils et les moyens adaptés aux enjeux propres à l’Agglomération. Le présent rapport comprend les trois volets du Programme Local de l’Habitat, à savoir : - le diagnostic, qui intègre l’évaluation des actions du précédent

PLH, la prise en compte des grandes évolutions démographiques et économiques du territoire, l’analyse du marché immobilier local dans toute sa diversité et le repérage des besoins prioritaires en logement et en hébergement ;

- les orientations stratégiques, qui vont conditionner le futur développement résidentiel du territoire ;

- le programme d’actions complet, en termes d’objectifs de production, d’outils et de moyens à mettre en œuvre (règlementaires, opérationnels, financiers et autres), ainsi que sa déclinaison à l’échelle communale.



Sommaire

1èr e partie : Diagnostic 6

1. Le contexte territorial du Programme Local de l ’Habitat d’Alès Agglomération 7

1.1. Une nouvel le Agglomérat ion de 50 communes et p lus de 100 000 habi tants 7

1.2. Des documents de ré férence à prendre en compte 11

2. Objectifs et réalisations du 2èm e Programme Local de l ’Habitat 2008-2013 14

2.1. Rappel des grandes l ignes du PLH étab l i en 2007 14

2.2. Les réal isat ions f in 2013 16

3. Le diagnostic actualisé en 2013 24

3.1. Les dynamiques soc io-économiques 24

3.2. Les caractér is t iques généra les du parc immobi l ier 35

3.3. Le parc pr ivé ex is tant 38

3.4. Le logement soc ia l 49

3.5. Le logement e t l ’hébergement des personnes en d i f f icu l tés 57

3.6. Le marché immobi l ier : éta t des l ieux et perspect ives 63

3.7. Les po l i t iques communales 74

2è me partie : Orientations stratégiques 77

1è r e or ientat ion : assurer une product ion soutenue et d ivers i f iée 78

2è m e or ientat ion : répondre aux besoins des jeunes et des act i fs locaux 78

3è m e or ientat ion : répondre aux besoins en logement des ménages en d i f f icu l té (dont s i tuat ions d ’urgence) 79



4è m e or ientat ion : poursu ivre l ’ent re t ien, le renouvel lement e t la d ivers i f icat ion du parc soc ia l publ ic 81

5è m e or ientat ion : poursu ivre la réhabi l i ta t ion du parc pr ivé, développer e t

é tendre la lu t te cont re l ’hab i ta t ind igne 82

6è m e or ientat ion : promouvoi r la qual i té urba ine et le développement durab le 83

7è m e or ientat ion : pour a t te indre les ob ject i fs poursu iv is , organiser les

moyens de product ion et promouvoi r des out i ls adaptés aux contextes locaux 83

3è me partie : Programme d’actions 84

1. Les objectifs de production 85

1.1. Une product ion g lobale de 1 175 logements par an 85

1.2. 260 logements locat i fs soc iaux par an, hors programme de rénovat ion

urba ine 88

1.3. 100 logements par an en access ion à la propr ié té abordable 91

1.4. Le logement adapté et l ’hébergement 91

1.5. 400 logements soc iaux ex is tants réhabi l i tés chaque année 92

1.6. 100 logements anc iens pr ivés réhabi l i tés par an, dont 10 logements sor t is de l ’ ind ign i té 92

1.7. Récapi tu la t i f des ob ject i fs de product ion par produi ts e t par ter r i to i res 92

2. Les actions et les outils 93

2.1. L ’ac t ion fonc ière 93

2.2. La mise en œuvre de la po l i t ique de l 'hab i ta t à t ravers les PLU 94

2.3. Les mesures en faveur du logement soc ia l 94

2.4. Les mesures en faveur de l 'access ion à la propr ié té abordable 96

2.5. Les mesures en faveur du logement adapté et de l ’hébergement 97

2.6. Les mesures en faveur du parc ex is tant 98

2.7. Les mesures en faveur du développement durab le 100

2.8. Le su iv i de la po l i t ique de l ’habi ta t tout au long du PLH 101

3. La territorialisation du programme d’actions sur les 50 communes d’Alès Agglomération 103

Annexes 125



1ère partie :

Diagnostic

Les 50 communes d’Alès Agglomération



Le contexte territorial du Programme Local de l’Habitat d’Alès Agglomération

1.1. Une nouvelle Agglomération de 50 communes et plus de 100 000 habitants

• Une cadre institutionnel rénové

Au 1er janvier 2013, Alès Agglomération s'est substituée à quatre anciennes intercommunalités (Le Grand Alès et les trois Communautés de communes « Autour d’Anduze », du « Mont Bouquet » et de la « Région de Vézénobres ») et a intégré cinq nouvelles communes isolées (Sainte-Croix-de-Caderle, Saint-Bonnet-de-Salendrinque, Vabres, Saint-Jean-de-Serres et Massanes). Ce territoire de plus de 100 000 habitants (estimation 2013), regroupant 50 communes, marque une nouvelle étape du développement du bassin alésien.1

1 Source : Alès Agglomération

1



Alès Agglomération se positionne désormais, en nombre d'habitants, comme la 2ème Agglomération du département du Gard (après Nîmes Métropole, 27 communes, 234 000 habitants). Au 1er janvier, Alès Agglomération a repris l'ensemble des compétences, activités et équipements des quatre Communautés antérieures.

Carte des anciennes intercommunalités et communes isolées constitutives d’Alès Agglomération

Source : Alès Agglomération

• Un territoire de contrastes : Ville et piémonts

La ville centre de l’Agglomération, Alès, comptait en 2009, 41 432 habitants. A 40 km au Nord-ouest de Nîmes, elle est édifiée dans une boucle du Gardon d'Alès, dans la plaine, au pied des Cévennes. La ville s’est progressivement étendue sous forme d’un continuum urbain (l’unité urbaine INSEE compte 22 communes), qui englobe les communes de 1ère couronne, agglomérées à la ville centre.

Grand Alès Mont Bouquet

Région de

Vézenobres

Autour d’Anduze

St Jean de Ceyrargue



Le développement péri-urbain s’affirme aujourd’hui en direction du Sud, qui bénéficie à la fois de la proximité d’Alès et de l’ouverture vers Nîmes et le couloir languedocien. L’aménagement à deux fois deux voies de la RN 106, et plus récemment la desserte ferroviaire (Contrat d’axe Nîmes Alès), accélèrent le désenclavement de l’Agglomération, et renforcent l’attractivité résidentielle de sa partie Sud. De part et d’autre de cet axe urbain, l’Agglomération englobe deux secteurs de Piémont, peu peuplés, qui conservent leur caractère rural :

- à l’Ouest, le piémont cévenol, touristique, aux portes du Parc National des Cévennes, avec ses deux bourgs-centres historiques d’Anduze et de Saint-Jean-du-Gard ;

- à l’Est, un secteur collinaire de garrigues qui s’étend, au-delà des limites de l’Agglomération, vers Barjac au Nord-Est, Bagnols sur Cèze à l’Est, Uzès au Sud-Est.

A travers sa communication, Alès Agglomération s’affirme comme « un territoire de passage et d'ouverture au carrefour du Grand Sud » :

- « vers l'Est, par Seynes et Bouquet, elle regarde vers la vallée du Rhône, Avignon, Marcoule ;

- vers le Sud-Est, par Brignon et Boucoiran, elle est tournée vers Nîmes et Marseille…

- vers le Sud-Ouest, de Ribaute à Tornac, elle s’ouvre sur Montpellier, et au-delà sur Barcelone ;

- vers l'Ouest et le Nord enfin, par la vallée de Saint-Jean-du-Gard, elle pénètre dans les Cévennes, ce territoire magnifique classé par l'Unesco au patrimoine mondial de l'humanité…».2

Après avoir subi le déclin de l’activité minière à la fin des années 70, le bassin alésien est engagé depuis plusieurs années dans une politique volontariste de redéveloppement, d’accueil d’entreprises (pépinières, ateliers relais, incubateur…), en valorisant son savoir-faire industriel : « Cette dynamique, impulsée par une politique économique pilotée par les organismes locaux regroupés au sein

de l’Agence de Développement Alès Myriapolis (Ville d’Alès, Communauté d’Agglomération, CCI Alès Cévennes,

École des Mines) a notamment permis la création, il y a 10 ans, d’une politique de filières, comme les Sports

mécaniques, les éco-activités ou encore les biotechnologies et de nouvelles filières à explorer : l’industrie

agroalimentaire et l’exploitation du bois des Cévennes. Aux grands groupes historiquement implantés dans la

Capitale des Cévennes (Merlin Gerin, Crouzet, Rhodia, Axens…), s’est ainsi progressivement ajoutée une

cinquantaine d’entreprises, souvent de taille plus modeste, mais généralement spécialisées dans des secteurs de

production innovants et High Tech »3.

2 Source : Alès Agglomération 3 Source : Alès Agglomération

Alès

Source : INSEE – Portrait de territoire



• Une politique de l’habitat pilotée depuis 2002 par l’Agglomération

La communauté d’Agglomération d’Alès a engagé son premier Programme Local de l’Habitat en 2002, et bénéficie de la délégation de compétence des aides à la pierre depuis le 14 février 2005. Depuis janvier 2006, tous les services de la Ville d'Alès et de l’Agglomération ont été regroupés dans 7 pôles dits « de politiques publiques » :

- pôle Citoyenneté ; - pôle Développement du territoire ; - pôle Enfance/Jeunesse ; - pôle Environnement urbain ; - pôle Infrastructures ; - pôle Solidarités ; - pôle Temps libre.

La politique de l’habitat est pilotée par un service rattaché au pôle « Développement du territoire », qui intègre également les services économie, tourisme, pôle mécanique et urbanisme. Les principales activités de ce service habitat sont :

- la mise en œuvre et le suivi du Programme Local de l’habitat ; - les Opérations Programmées d’Amélioration de l’Habitat ; - la production neuve de logements sociaux (HLM), par délégation de compétence de l’Etat ; - la réhabilitation des logements communaux.

Au sein de l’ancienne Communauté d’Agglomération du Grand Alès (16 communes), ce service a piloté l’élaboration des deux programmes Locaux de l’Habitat :

- un premier PLH 2002-2007, adopté le 19 décembre 2001 ; - un second PLH 2008-2013, adopté le 20 décembre 2007.

Dans le prolongement du 1er PLH, une étude foncière a été conduite en 2006 sur les 16 communes de l’Agglomération. Un « Schéma directeur de l’habitat », démarche initiée par le Conseil Régional en lien avec l’Etat et les collectivités territoriales, a été étudié en mars 2008 à l’échelle du Pays Cévennes. Une nouvelle étude foncière est en cours depuis 2011, également sur le périmètre du Pays. Le détail de l’activité du service habitat au cours des 6 dernières années figure au chapitre « Objectifs et réalisations du 2ème programme local 2008-2013 ».



1.2. Des documents de référence à prendre en compte

• Le Projet de territoire de l’Agglomération

Alès Agglomération a élaboré son Projet de territoire, approuvé le 3 octobre 2013 à l’unanimité. Ce projet comporte un programme d’actions articulé autour de 5 thèmes :

- aménagement durable du territoire : solidarité et équilibre ; - développement économique et vitalité des activités ; - innovation territoriale ; - qualité du mode de vie ; - rayonnement et attractivité — Image et notoriété.

• Le Pays et le SCOT du Pays Cévennes

Alès Agglomération fait partie du Pays Cévennes, qui inclut en outre quatre communautés de communes à forte dominante rurale du Pays. Le SCOT est en cours d’élaboration à l’échelle de ce Pays : « Elaboré à partir des souhaits et aspirations de chaque entité membre du Pays, il a vocation à fournir aux élus un cadre juridique pour traduire de façon opérationnelle le projet d’aménagement et de développement durable du territoire du Pays Cévennes à l’horizon 2030 ». L’approbation du SCOT est annoncée pour fin 2013. Le PLH est élaboré en compatibilité avec le SCOT. Le document d’orientations et d’objectifs prévoit une structuration et une organisation de l’espace couvert par le SCOT à partir, d’une part d’un renforcement des équipements structurants de la ville centre, Alès, et d’autre part du développement de pôles de centralité secondaires. Sur le territoire de l’Agglomération, les pôles identifiés sont Anduze, Saint-Jean-du-Gard, Vézénobres et Brouzet-les-Alès. Il est préconisé de renforcer ces pôles en termes d’équipements, de services et de transports. En matière d’habitat, le SCOT fixe d’une part des objectifs de production, d’autre part des prescriptions et recommandations qui s’appliqueront aux Programmes Locaux de l’Habitat. Ces prescriptions sont détaillées autour de 4 grands thèmes4 :

- distribution spatiale et volume des logements à construire ; - créer les conditions de la mixité sociale ; - requalifier et optimiser le parc existant pour maintenir son attractivité ; - mettre en place des outils pour la réalisation des objectifs de réhabilitation et optimisation du parc

de logements.

4 Se reporter au DOO du SCOT pour le détail des prescriptions et recommandations.

Extrait du projet de SCOT du Pays Cévennes



En termes de production, le SCOT fixe un objectif de 1 700 logements à produire à l’échelle du Pays. Il rappelle que les PLH doivent définir pour chaque commune le nombre et la répartition des logements à produire. Il précise qu’un pourcentage de logements sociaux et d’accession abordable doit être fixé pour les opérations d’aménagement d’une certaine importance. Pour le territoire « espace urbain et péri-urbain d’Alès», qui recoupe celui de l’Agglomération, le SCOT préconise une production de 25% de logements sociaux.

• Le Programme Départemental de l’Habitat du Gard

Le Programme Départemental de l’Habitat du département du Gard est en cours d’adoption. Selon le code de la Construction et de l’Habitation (art. L 302-10 à L 302-12) : « Un plan départemental de l'habitat est élaboré dans chaque département afin d'assurer la cohérence entre les politiques d'habitat menées dans les territoires couverts par un programme local de l'habitat et celles menées dans le reste du département. Ce plan définit des orientations conformes à celles qui résultent des schémas de cohérence territoriale et des programmes locaux de l'habitat. Le plan prend également en compte les besoins définis par le plan départemental d'actions pour le logement des personnes défavorisées et ceux résultant des sorties des établissements d'hébergement ou services figurant au schéma départemental d'organisation sociale et médico-sociale défini à l'article L. 312-4 du code de l'action sociale et des familles. Ce plan comporte un diagnostic sur le fonctionnement des marchés du logement et définit les conditions de mise en place d'un dispositif d'observation de l'habitat dans le département. Le plan départemental de l'habitat est élaboré conjointement, pour une durée de six ans, par l'Etat, le département et les établissements publics de coopération intercommunale ayant adopté un programme local de l'habitat ou ayant délibéré pour engager la procédure d'élaboration d'un tel programme ». Le PDH n’est donc pas un document prescriptif, mais un document de synthèse. Néanmoins, comme le précise le porter à connaissance de l’Etat, ce document évalue, en cohérence avec le SCOT Pays Cévennes, les besoins en logements familiaux à :

- 1 175 logements annuels, logements libres et aidés confondus ; - dont 260 logements sociaux, soit 22% du total de la production.

• Le Plan Départemental d’actions pour le logement des personnes défavorisées (PDALPD)

Le 6ème Plan Départemental d’Action pour le Logement des Personnes Défavorisées (2013-2017), incluant le Plan Départemental de l’Accueil, de l’Hébergement et de l’Insertion- PDAHI, est en phase de finalisation. Il se fixe 6 objectifs :

- Objectif I : Développer l’offre de logements et d’hébergement pour le public du Plan - Objectif II : Améliorer les conditions de logements et d’hébergement - Objectif III : Optimiser le rapprochement entre l’offre et la demande de logements et d’hébergement - Objectif IV : Accompagner les ménages et contribuer à leur solvabilité - Objectif V : Prévenir les expulsions domiciliaires - Objectif VI : Renforcer le pilotage et l’animation du plan.



Le PDALPD rappelle le lien qui doit s’opérer avec les PLH : « Les PLH ont un lien étroit avec le PDALPD dans la mesure où ils sont le document principal régissant l’intervention publique sur l’offre de logement et notamment l’offre de logements sociaux. Il est essentiel que le PDALPD soit en mesure d’exprimer en direction du PLH les besoins spécifiques identifiés sur son territoire. Sur le parc public, ces besoins concernent la réponse apportée en nombre de logements sociaux PLUS et PLAI, des possibilités de création de places d’hébergement ou Résidences Sociales. Pour le parc privé, les objectifs de créations de logements conventionnés au titre de l’action 3 du PDALPD, la mise en œuvre de l’opération Habiter Mieux ou encore les modalités d’intervention sur la lutte contre l’habitat indigne ou non décent. Plus spécifiquement, le PLH doit également permettre de prendre en compte les objectifs identifiés par le PDALPD concernant le logement adapté aux gens du voyage sédentarisés. »

• Le Porter à connaissance de l’Etat

Le Porter à connaissance de l’Etat a été communiqué à l’Agglomération le 22 avril 2013. Il rappelle les attentes de l’Etat autour de 5 grands enjeux :

- le développement de l’offre de logements, et notamment de logements sociaux ; - la prise en compte des besoins en hébergement ; - la lutte contre la précarité énergétique ; - la lutte contre l’habitat indigne ; - la mise en œuvre du schéma départemental d’accueil des gens du voyage.

Le porter à connaissance précise notamment les objectifs de production de logements sociaux pour les 4 communes soumises aux dispositions de l’article L 302-5 du CCH, qui leur impose d’atteindre en 2025 un taux de 20% de logements locatifs sociaux.



Objectifs et réalisations du 2ème Programme Local de l’Habitat 2008-2013

2.1. Rappel des grandes lignes du PLH établi en 2007

Courant 2007, le Grand Alès a conduit l’étude de son second Programme Local de l’Habitat à l’échelle des 16 communes qui constituaient alors une Agglomération de 74 000 habitants. Ce PLH a été adopté le 20 décembre 2007.

• Le diagnostic

Le diagnostic de 2007 a porté les constats suivants :

- après 10 années de stagnation, l’Agglomération du Grand Alès connaissait une reprise démographique, estimée à 500 habitants par an ;

- la construction neuve connaissait depuis 2004 une très forte progression, passant de 500 logements à près de 1000 logements en rythme annuel ;

- une diversification de la production de logements s’était amorcée, notamment avec l’essor de la production immobilière sur Alès et la relance du logement social ;

- un effort important était entrepris pour la requalification et le renouvellement du parc existant, à travers d’une part une OPAH communautaire (2002-2006), d’autre part, un projet de rénovation urbaine sur les deux grands quartiers d’habitat social d’Alès, les Cévennes et les Prés-Saint-Jean.

2



• Les orientations et le programme d’actions

Le programme local de l’habitat 2008-2013 s’est fixé comme objectifs quantitatifs :

- la production, tous produits confondus, de 800 logements par an sur le territoire du Grand Alès (16 communes) ;

- au sein de cet objectif, la production 185 logements locatifs sociaux (hors reconstitution du parc social ANRU), dont 150 logements locatifs publics (HLM).

Les quatre communes soumises aux obligations de la loi SRU devaient pour leur part réaliser un objectif de rattrapage de 49 logements par an. L’objectif de rééquilibrage de la production en faveur des secteurs démunis (communes périphériques) était réaffirmé par le PLH, tout comme la nécessité de prendre en compte le logement des ménages défavorisés dans la production future :

- 25% de PLA I et 50% de PLUS pour le logement HLM public ; - 55% d’ANAH social et 15% d’ANAH très social pour les logements privés conventionnés.

Le PLH 2008-2013 a par ailleurs défini six orientations stratégiques :

- Première orientation : une production de logements en volume suffisant

- Deuxième orientation : répondre aux besoins des jeunes et des actifs locaux o Permettre l'accueil et la «formation» des jeunes ménages par le développement de l'offre

en logements locatifs, o Maintenir l'accession à la propriété des classes moyennes et modestes.

- Troisième orientation : répondre aux besoins en logement des ménages en difficultés (dont

situations d’urgence) o Prendre en compte le rôle prépondérant du parc privé locatif, o Développer l'offre pour les ménages les plus modestes, o Développer une offre adaptée en hébergement d’urgence, logements d’insertion et

logements adaptés aux personnes les plus en difficultés (public PDALPD), o Développer une offre en logements adaptés aux personnes âgées et aux ménages à

mobilité réduite, o Améliorer les politiques d’attribution pour les logements locatifs sociaux.

- Quatrième orientation : optimiser et requalifier le parc existant

o Mettre en œuvre les opérations de renouvellement urbain (2005/2011) sur les quartiers sociaux,

o Finaliser la réhabilitation du parc social public, o Poursuivre la réhabilitation du parc privé ancien, engager la lutte contre l’habitat indigne.

- Cinquième orientation : promouvoir la qualité urbaine et le développement durable

- Sixième orientation : pour atteindre les objectifs poursuivis, organiser les moyens de

production et promouvoir des outils adaptés aux contextes locaux.



2.2. Les réalisations fin 2013

• La production

Une production globale de logements qui s’est ralentie à partir de 2008

Alors que l’objectif du précédent PLH était de 800 logements par an sur les 16 communes de l’Agglomération du Grand Alès, le nombre de logements autorisés entre 2008 et 2012 (5 premières années du PLH), n’a été, selon les statistiques Sitadel2, que de 544 logements par an. Ces chiffres, qui sont analysés dans le détail plus loin, reflètent le coup d’arrêt porté à la promotion privée, alors en plein essor sur la commune d’Alès, à partir de la crise de 2008.

Une production de logements locatifs sociaux publics « familiaux » conforme aux objectifs

Dans ce contexte de ralentissement de la production globale, l’Agglomération a tenu ses engagements en matière de programmation de logement sociaux. Selon les données d’Alès Agglomération, 1001 logements locatifs publics « familiaux » ont été (ou vont être) financés sur la période 2008-2013, soit 167 logements par an5, à rapprocher de l’objectif de 150 logements.

2008 2009 2010 2011 2 012 2 013 Total

Moyenne annuelle

2008-2013

Total LLS publics "familiaux" financés

189 236 172 44 109 251 1 001 167

Dont, PLUS 121 130 113 28 73 126 591 99

64% 55% 66% 64% 67% 50% 59% 59%

Dont, PLA I 56 49 42 11 30 57 245 41

30% 21% 24% 25% 28% 23% 24% 24%

Dont, PLS 12 57 17 5 6 68 165 28

6% 24% 10% 11% 6% 27% 16% 16%

Source : Alès Agglomération - Données actualisées août 2013 (pour 2013 : prévisions de financement).

Au sein de cette production, la part du PLA I atteint 24% (proche de l’objectif de 25%), la part du PLS 16% seulement (objectif : 20% maximum).

5 Ce chiffre ne comprend ni les EHPAD (104 lits financés en 2011), ni les foyers (17 lits financés en 2011), ni les structures

d’hébergement (1 lit financé en 2008 et 36 lits prévus en 2013). Il ne comprend pas 15 logements sociaux financés en 2013 sur

3 communes qui n’appartenaient pas au Grand Alès.



Sur les 1001 logements financés de 2008 à 2013 sur les 16 communes du Grand Alès :

- 658 logements, soit 66% du total, ont été financés sur la commune d’Alès, dont 87% de PLUS ou PLA I ;

- 277 logements, soit 28% du total, ont été financés sur les 4 communes soumises aux obligations de la loi SRU, dont 70% de PLUS ou PLA I ;

- 70 logements, soit 7% du total, ont été financés sur les autres communes de l’Agglomération, dont 91% de PLUS ou PLA I.

En complément, une production soutenue de logements privés conventionnés

A travers les OPAH, ou en secteur diffus, 258 logements privés ont été financés, ou conventionnés sans travaux, sur la durée du PLH sur le territoire du Grand Alès, soit 43 logements par an.

2008 2009 2010 2011 2 012 2 013 Total Moyenne annuelle

2008-2013

Total logements conventionnés privés financés

38 47 60 23 43 47 258 43

Dont, très sociaux 7 5 3 2 0 3 20 3

Dont, sociaux 19 35 43 11 24 32 164 27

Dont, conventionnés sans travaux

12 7 14 10 19 12 74 12

Source : Alès Agglomération - Données actualisées août 2013 – (pour 2013 : prévisions de financement ; estimation pour les conventionnés sans travaux).

Sur ces 258 logements conventionnés privés financés sur la période 2008-2013 :

- 70% concernent la commune d’Alès ; - 13% concernent les 4 communes soumises aux obligations de la loi SRU ; - 16% concernent les 11 autres communes de l’Agglomération du Grand Alès.

Au total, une production forte de logements sociaux, publics et privés

> Sur l’ensemble de l’Agglomération du Grand Alès Au total, 1259 logements ont été ou sont en voie d’être financés sur le territoire de l’ancienne Agglomération du Grand Alès sur la période 2008-2013, soit 210 logements par an, chiffre supérieur aux objectifs qui étaient de 185 logements.

2008 2009 2010 2011 2 012 2 013 Total Moyenne annuelle

2008-2013

Logements locatifs sociaux publics 189 236 172 44 109 251 1 001 167

Logements privés conventionnés 38 47 60 23 43 47 258 43

Total 227 283 232 67 152 298 1 259 210

Source : Alès Agglomération - Données actualisées août 2013 (pour 2013 : prévisions de financement)



> Sur les communes soumises à l’article 55 de la loi SRU Le nombre de logements sociaux, publics et privés, « familiaux », financés sur la période 2008-2013 sur ces 4 communes est en concordance avec les objectifs de rattrapage du PLH.

Logements financés 2008-2010



Pro

duct

° an

nuel

le

moy

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LLS

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LLS

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Tot

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LLS

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lics

Priv

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Tot

al

St-Christol-lez-Alès 33 2 35 49 2 51 82 4 86 15 16 92%

St-Hilaire-de-Brethmas 16 9 25 40 2 42 56 11 67 11 12 93%

St-Martin-de-Valgalgues 24 3 27 15 3 18 39 6 45 8 6 125%

St-Privat-des-Vieux 35 6 41 65 3 68 100 9 109 18 15 121%

Total 108 20 128 169 10 179 277 30 307 51 49 103%

Source : Alès Agglomération - Données actualisées août 2013 (pour 2013 : prévisions de financement). Cependant, le dénombrement officiel du PAC au 1-1-2012 fait apparaitre une évolution faible du parc de logement locatifs sociaux « en service » sur les 4 communes concernées depuis le précédent décompte de 2009, qui s’explique par le décalage entre les dates de financement et de livraison. Afin de prendre en compte les efforts de production récents de ces communes, ces chiffres ont été actualisés au 1-1-2014, à partir de l’identification des programmes HLM livrés dans chaque commune depuis le 1-1-2012, et d’une estimation des logements privés conventionnés entrés en service depuis cette date (comptabilisés 1 an après leur date de financement). Selon cette estimation, le parc social de ces 4 communes aura progressé de 206 logements entre le 1-1-2009 et le 1-1-2014, soit + 41 logements par an.

Total logements

sociaux au 1-1-2009*

Total logements

sociaux au 1-1-2012*

Total logements

sociaux au 1-1-2014**

Evolution 2009-2014

St-Christol-lez-Alès 200 210 289 89

St-Hilaire-de-Brethmas 51 94 97 46

St-Martin-de-Valgalgues 267 261 294 27

St-Privat-des-Vieux 45 50 89 44

Total 563 615 769 206

Sources : * DDTM - Dénombrement logements sociaux loi SRU ** Agglomération - URBANIS



• Les actions et les programmes mis en œuvre sur l’Agglomération du Grand Alès (hors ANRU)

Le soutien à la production et à la réhabilitation des logements sociaux

Le service habitat d’Alès Agglomération a assuré le financement et le suivi des programmes de logements locatifs sociaux. Si les conditions de production locales n’ont pas nécessité, en raison du prix modéré du foncier, de soutien financier massif de l’Agglomération, celle-ci a néanmoins appuyé financièrement quelques opérations pour assurer leur bouclage financier : ce sont les opérations Puy Sainte Marie, Romain Roussel, Puech Redon, pour un montant d’environ 100 000 € (auxquels s’ajoute la surcharge foncière de l’Etat pour ce qui concerne les opérations Puy Sainte-Marie et Puechredon). L’Agglomération intervient également en appui auprès des bailleurs sociaux, notamment Logis Cévenols, pour la mobilisation des prêts PAM (CDC) pour la réhabilitation des logements sociaux (hors ANRU). Ces interventions ont concerné au total 2 900 logements :

- 2008 : 664 logements - 2009 : 297 logements - 2010 : 210 logements - 2011 : 1 461 logements - 2012 : 90 logements - 2013 : 178 logements

Le soutien à la réhabilitation du parc privé et à la production de logements conventionnés

Dans le prolongement de l’OPAH communautaire conduite sur la période 2002-2006, l’Agglomération a lancé simultanément trois OPAH entre 2007 à 2011 :

- « Quartiers anciens d’Alès » ; - « Bourgs et hameaux du Grand Alès » ; - « Mons et Vallées du Grand Alès ».

L’Agglomération a soutenu, à travers ces OPAH ou en diffus, la réhabilitation du parc privé à travers un dispositif d’aides financières directes aux propriétaires :

- aide aux propriétaires occupants, pour tous travaux ; - aide spécifique aux propriétaires occupants pour l’installation d’équipements sanitaires ; - aide aux propriétaires bailleurs en cas de conventionnement (jusqu’en 2012) ; - aide de 500 € aux propriétaires occupants dans le cadre du programme « Habiter Mieux ».

Un budget d’environ 300 000 € est programmé chaque année pour ces aides directes. Aucune action n’a été entreprise en direction des copropriétés récentes, et l’Agglomération n’a pas été sollicitée en ce domaine par les propriétaires ou professionnels locaux. Aucune situation grave ne semble à déplorer, mais un soutien pourra néanmoins s’avérer nécessaire à l’avenir, notamment pour des travaux d’amélioration énergétique.



La lutte contre l’habitat indigne

L’Agglomération n’a pas mis en place de dispositif spécifique pour intervenir sur l’insalubrité diffuse, mais la production d’un nombre important de logements sociaux, publics ou privés, a néanmoins permis de reloger des ménages issus de logements indécents ou insalubres. Par ailleurs, le SCHS d’Alès, dans le cadre du Pôle Départemental de Lutte contre l’Habitat Indigne, a préparé et suivi la mise en application d’arrêtés d’insalubrité. Dans le cadre du présent PLH, une réflexion sur la mise en place d’un dispositif spécifique de type MOUS pourra s’avérer nécessaire. L’Agglomération participe, avec Logis Cévenols, à un projet de résorption d’habitat insalubre sur le site de la Loubière. Cette opération consiste à reloger plusieurs familles de gens du voyage sédentarisés dans des habitations précaires près de l’aire d’accueil de Tamaris, dans 7 nouveaux logements PLA I construits à proximité. Les dossiers administratifs sont en cours.

L’accession « abordable »

L’Agglomération a soutenu en 2010 la mise en place de 12 Pass Foncier, pour un montant d’aides directes de 42 000 €. Deux opérations de PSLA ont été montées, 6 logements à Saint-Jean-du-Pin (Logis Cévenols), et 8 à Saint-Martin-de-Valgalgues (FDI). Deux logements seulement ont été vendus, et les opérations ont dû être reconverties en LLS.

Les structures d’hébergement

Deux Maisons-Relais sont prévues pour être financées en 2013 (PLA I) :

- une structure de 15 lits « Halte soins santé », portée par l’association « la Clède », avenue de Stalingrad à Alès (reconversion d’un bâtiment existant - Opérateur : SFHE Arcade - Public : hommes seuls en difficultés);

- une « pension de famille » de 21 places, «Les Papillons», avenue du docteur Goubert à Alès, « lieu d’accueil et de vie pour personnes en situation de précarité, souffrant d’isolement et de troubles sociaux, voire de problèmes psychiques » (Opérateur : Amis de l’Atelier - UNAFAM - Logis Cévenols).

Le foyer de jeunes travailleurs des Prés-Saint-Jean a été reconverti et le projet de reconstruction d’un nouveau foyer à Rochebelle est pour l’heure abandonné. Le besoin des jeunes du campus de l’apprentissage reste en conséquence insatisfait. Deux demandes de financement PLS ont en revanche été déposées en 2013, l’une pour le Foyer des Olivettes (Un toit pour Tous), 92 logements, l’autre pour la surélévation de la structure d’hébergement de l’Ecole des Mines d’Alès (32 studios).



• L’avancement du programme de rénovation urbaine (ANRU)

Le bilan fin 2013

Le renouvellement des deux grands quartiers d’habitat social d’Alès, les Prés-Saint-Jean et les Cévennes, a fait l’objet d’un projet de rénovation urbaine avalisé par l’ANRU en mars 2007. Ce projet s’est traduit par une «convention pluriannuelle de Rénovation Urbaine des Quartiers des Près-Saint-Jean et des Cévennes», signée le 09 décembre 2008 et qui couvre la période 2008-2013. Le projet, amendé et complété au cours de la période par trois avenants, poursuit pour chacun des deux quartiers les objectifs suivants : Pour le projet urbain du quartier des Prés-Saint-Jean :

- réduction de la vulnérabilité face aux inondations ; - clarification de la trame viaire et des connexions à la ville; - équipements en lien avec le tissu environnant ; - aménagement des espaces extérieurs et amélioration de la qualité urbaine ; - résidentialisation et réhabilitation du parc de logements sociaux.

Pour le projet urbain du quartier des Cévennes :

- clarification de la trame viaire et des connexions à la ville; - équipements en lien avec le tissu environnant ; - aménagement des espaces extérieurs et amélioration de la qualité urbaine ; - résidentialisation et réhabilitation du parc de logements sociaux.

En termes d’aménagement urbain et d’équipements, l’essentiel des actions prévues par la convention a été réalisé. En termes de logement, le projet prévoyait un programme de démolitions limité, une reconstitution de l’offre, essentiellement hors site (compte tenu de la vulnérabilité des Près-Saint-Jean au risque inondation), une réhabilitation légère de l’ensemble des logements sociaux conservés, ainsi qu’une amorce de diversification à travers l’intervention de « la Foncière ».



L’état d’avancement de ces actions fin 2013, terme de la convention, est le suivant :

Objectifs Réalisations

1. Démolitions

242 logements répartis sur les deux quartiers 114 logements inondables supprimés en rez-de-

chaussée des Prés-Saint-Jean

114 logements démolis aux Prés-Saint-Jean 30 logements démolis aux Cévennes

52 logements en cours de démolition aux Cévennes

(quai du Grabieux) 20 logements qui restent à démolir aux Cévennes

(Rue du Finiels)

2. Reconstitution de l’offre

242 logements à reconstruire

Les 114 logements inondables supprimés sont compensés dans le cadre de la programmation

courante

103 logements reconstruits

9 en cours de construction Les autres projets de reconstruction sont à l’étude, pour

l’essentiel sur des sites identifiés sur la commune d’Alès

3. Réhabilitation

Réhabilitation légère et résidentialisation du parc

social

Prés-Saint-Jean : travaux concentrés sur le Nord du

quartier. Investissement faible, de l’ordre de 4100 € par logement (résidentialisation partielle, halls,

désenfumage…).

Restent de gros besoins d’investissement selon étude HTC

Cévennes : réhabilitation légère également (halls, désenfumage, chauffe-eau) + isolation par l’extérieur

(3 immeubles restant à traiter).

La diversification de l’offre, à travers l’intervention de « la Foncière » (terrain réservé aux Prés-Saint-Jean), n’a pas été mise en œuvre, et la Foncière a récemment annoncé son retrait du projet.

Les perspectives

La convention arrivant à son terme sans que l’intégralité du programme ne soit réalisée, un avenant de sortie est prévu : les dernières actions devront être engagées avant fin 2013, et l’ensemble du programme achevé en 2016. Parallèlement, des contacts ont été entrepris avec la direction de l’ANRU afin d’inscrire Alès dans le cadre d’une nouvelle phase de rénovation urbaine (ANRU 2). Aucune décision n’est attendue avant le printemps 2014. Cette démarche s’appuie notamment sur l’étude urbaine réalisée par Logis Cévenols et Alès Agglomération en 2011- 2012, avec le concours de l’ANRU, intitulée « Etude sur les Perspectives pour les Prés-Saint-Jean ». Partant du constat que le projet de rénovation urbaine avait eu des ambitions et des moyens limités, et que les fondamentaux du quartier restaient préoccupants (plus de 25% de logements vacants), cette étude a préconisé des scénarios ambitieux pour le renouvellement du quartier à moyen/long terme, intégrant en particulier sa vulnérabilité au risque inondation.



Les grands principes de ce projet sont de :

- restructurer l’entrée Sud des Prés-Saint-Jean et greffer le quartier sur la ville ; - créer une coulée verte, axe de recomposition du quartier ; - ouvrir le quartier vers le Gardon ; - recomposer le Nord du quartier en intégrant de nouvelles fonctions urbaines (parc, ferme école,

grand équipement…). Les différents scénarios prévoient une réduction du nombre des logements sociaux (reconstitués pour l’essentiel hors site), et une diversification, tant de l’habitat que des fonctions urbaines. Conçu pour 20 ans ou plus, ce projet, s’il est validé, pourrait démarrer pendant la durée du PLH. Une étude urbaine comparable est programmée sur le quartier des Cévennes en 2016, au terme du programme opérationnel en cours.



Le diagnostic actualisé en 2013

3.1. Les dynamiques socio-économiques

• Une nette reprise de la croissance démographique entre 1999 et 2009

La Communauté d’Alès Agglomération a connu entre 1999 et 2009 une reprise de sa croissance démographique, au taux de 1,07% l’an, proche de celui du département du Gard (zone de comparaison), qui était de 1,2%.

La population totale a ainsi progressé de 87 275 habitants en 1999 à 97 120 habitants en 2009. En prolongeant cette tendance, Alès Agglomération atteindrait 100 900habitants au 1er janvier 2013. Cette croissance repose exclusivement sur le solde migratoire, le solde naturel sur la période étant nul (0%).



Cette croissance repose principalement sur les communes péri-urbaines du Sud de l’Agglomération Alèsienne. La ville centre, Alès, est néanmoins également en croissance, au taux de 0.4% l’an ; sa population progresse de 39 282 habitants en 1999, à 41 432 habitants en 2009.

La métropolisation de l’Agglomération s’est affirmée entre 1999 et 2009, comme le montre la densification forte de la commune d’Alès et de sa couronne péri-urbaine Sud.



• Une croissance qui s’accompagne d’un développement important du parc de logements

La croissance démographique s’est accompagnée d’une forte progression du nombre des logements, en particulier des résidences principales :

- le nombre total de logements passe de 43 491 en 1999, à 51 689 en 2009, soit + 820 logements par an en moyenne.

- le nombre des résidences principales passe de 36 959 en 1999, à 43 906 en 2009, soit + 695 résidences principales par an en moyenne.

Le taux de croissance du parc des résidences principales atteint sur la période 1,74% l’an, alors que le taux de croissance de la population n’est que de 1,07%. C’est la résultante de la diminution de la taille moyenne des ménages, qui régresse de 2,36 personnes par ménage en 1999, à 2,21 en 2009. Sur la ville centre, Alès, le nombre de logements progresse sur la période de 284 logements par an, dont 252 résidences principales.



• Mais un ralentissement de la construction neuve à partir de l’année 2008

L’évolution du nombre des logements autorisés met en évidence un pic de production au cours des années 2004-2008, puis un net ralentissement.

Le nombre moyen de logements autorisés par an sur les 50 communes de l’Agglomération, qui était de 970 logements sur la période 2002-2007, est tombé à 730 logements sur la période récente 2008-2012 (qui correspond aux 5 premières années d’application du PLH). Ce repli s’explique principalement par la production sur la ville centre, qui est passée de 403 logements par an entre 2002 et 2007, à 247 logements entre 2008 et 20126.

Alors que l’objectif du précédent PLH était de produire 800 logements sur l’Agglomération du Grand Alès, le nombre de logements autorisés entre 2008 et 2012 sur les 16 communes membres n’a été que de 544 logements par an.

La baisse de la production des logements collectifs (promotion privée), essentiellement sur la ville centre, est la principale cause de cette inflexion à partir de 2008. On constate en effet que la production de logements individuels, production quasi exclusive des autres communes, est relativement stable, avec même une progression de l’individuel groupé sur la période récente.

6 A noter que selon les relevés du Service Habitat d’Alès Agglomération, le nombre des logements autorisés à Alès serait

sensiblement supérieur aux données Sitadel2 : 491 logements sur la période 2002-2007 (au lieu de 403) et 315 entre 2008 et

2012 (au lieu de 247). La tendance à la baisse reste cependant la même.

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2 002 2 003 2 004 2 005 2 006 2 007 2 008 2 009 2 010 2 011 2 012

Evolution de la construction neuve par territoireAlès Agglomération

Source : Sitadel2 ‐ Nombre de logements autorisés

Autres communes Alès

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2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2 012

Evolution de la construction neuve par produit

Alès AgglomérationSource : Sitadel2 ‐ Nombre de logements autorisés

Individuels purs Individuels groupés Collectifs



> Production moyenne de logements neufs par an entre 2008 et 2012 sur Alès Agglomération

Entre 2008 et 2012, l’essentiel de la production est resté concentré sur Alès, les communes de 1ère couronne et l’axe Alès — Anduze. Sur ces communes péri-urbaines, on constate une diversification de la production à travers la part significative de l’individuel groupé et du collectif. NB : La montée en puissance du nouveau dispositif de soutien à l’investissement locatif « Duflot », pour lequel

Alès et plusieurs communes de l’Agglomération ont obtenu l’agrément en juin 2013, pourrait générer dans les

mois à venir une relance de la production.



• Une mutation de la structure des ménages

Une diminution continue de la taille moyenne des ménages

Entre 1999 et 2009, le nombre de logements a progressé de 18,8 %, alors que la population n'augmentait que de 11,2 %. Ce décalage s’explique par la diminution importante de la taille moyenne des ménages, un phénomène national qui se poursuit sans discontinuité depuis les années 60, et qui s’est accentué sur la période 1999-2009.

Sur l'ensemble de l’Agglomération, le nombre moyen de personnes par ménage est ainsi passé de 2,36 en 1999, à 2,21 en 2009.

La taille des ménages et son évolution varient selon les communes : Dans les communes péri-urbaines du Sud de l’Agglomération (Saint-Christol-lez-Alès, Bagard, Ribaute-les-Tavernes…), où s’installent en plus grand nombre les familles avec enfants, le nombre moyen de personnes par ménage est supérieur à la moyenne. A l’inverse, dans les communes des Cévennes, à Salindres et sur la ville centre, le nombre moyen de personnes par ménage est inférieur à la moyenne. Sur Alès, la taille moyenne des ménages régresse de 2,18 personnes par ménage en 1999 à 2,02 en 2009.

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1968 1975 1982 1990 1999 2009

Evolutiondu nombre moyen de personnes par

ménage entre 1968 et 2009Alès agglomération

Source : INSEE

Alès

Autres communes



Sur les autres communes de l’Agglomération, la taille moyenne des ménages passe de 2,53 personnes par ménage en 1999 à 2,38 en 2009. Cette diminution de la taille des ménages, dont les études nationales indiquent qu'elle va se prolonger, implique de produire, à croissance démographique égale, un nombre de logements plus important.

Le recul du modèle standard « couple avec enfants »

Dans le détail, la diminution moyenne du nombre de personnes par ménage reflète une évolution sensible de la structure des ménages que les politiques de l'habitat à venir devront prendre en compte. Alors que le nombre total des ménages a progressé de 19 % sur l’Agglomération, l’analyse par catégorie de ménage montre d’importantes disparités, notamment l’augmentation très forte du nombre des personnes seules et des familles monoparentales. > Structure des ménages et évolution entre 1999 et 2009 sur Alès Agglomération

Nombre de

ménages en 2009 Evolution 1999-2009 Tendance

Personnes seules 15 334 36% +++

Familles monoparentales 4 552 31% +++

Couples sans enfant 12 682 18% +

Couples avec enfants 10 349 -3% -

Source : INSEE

Ces évolutions s’inscrivent dans les tendances nationales.

L’augmentation du nombre des personnes seules, comme celle des couples sans enfants, reflète pour une large part le vieillissement de la population et questionne d’une part sur le développement d’une offre adaptée à ce profil de ménages, d’autre part sur le renouvellement du peuplement du parc existant, notamment du parc social d’Alès. L’augmentation du nombre des familles monoparentales pose la question de l’accueil de ces ménages, souvent précarisés, en particulier dans le parc social.



Une population vieillissante, mais rajeunie « par le Sud » de l’Agglomération

La part des plus de 75 ans dans la population totale progresse fortement, tout comme celle des 45-59 ans. A l’inverse, la proportion des moins de 44 ans régresse, particulièrement la tranche des jeunes actifs de 30 à 44 ans. L’indicateur de jeunesse7 est très faible, 73% en 2009 sur la commune d’Alès et 81% sur l’ensemble de l’Agglomération, alors qu’il atteint 97% en moyenne sur le département du Gard et 111% sur l’ensemble du territoire national.

Néanmoins, en concordance avec les évolutions démographiques soulignées précédemment, les évolutions 1999-2009 montrent un phénomène de rajeunissement dans les communes du Sud de l’Agglomération, alors qu’à l’inverse, la part relative des jeunes de moins de 14 ans continue à régresser sur Alès et les communes cévenoles.

7 Rapport entre le nombre de personnes de moins de 20 ans et celles de plus de 60 ans.



Un profil socio-professionnel en évolution

Si l’on considère la part des ménages selon la CSP de la personne de référence :

- le nombre des agriculteurs exploitants est en forte diminution (effectif très faible) ;

- le nombre des ouvriers est stable (mais il régresse en valeur relative) ;

- le nombre des cadres et professions intellectuelles supérieures, des professions intermédiaires et des employés est en augmentation.

Ces évolutions rejoignent les moyennes départementales et reflètent un phénomène général de tertiarisation qui n’est pas propre au territoire d’Alès Agglomération. Autre phénomène marquant : les retraités forment aujourd’hui la catégorie de population la plus nombreuse : ils représentent 30,6% des plus de 15 ans sur l’Agglomération en 2009, et 31,4% sur la ville d’Alès. Si l’on ajoute au nombre de ces retraités la catégorie « autres personnes sans activité professionnelle », on obtient pour le cumul de ces deux catégories « inactives » un taux de 50,2% sur l’Agglomération et de 54,2% sur la ville d’Alès. En revanche, la progression du nombre des retraités sur l’Agglomération est sensiblement inférieure à la moyenne départementale : + 32%, contre +35% pour le Gard.

• Des indicateurs économiques contrastés

Alès Agglomération offre un volume d’emplois supérieur au nombre d’actifs ayant un emploi résidant dans la zone :

- on compte en 2009, 36 531 emplois sur l’Agglomération, pour 33 774 actifs ayant un emploi résidant dans la zone, soit un indicateur de concentration d’emploi de 108,2 ;

- la commune d’Alès est le principal pôle d’emploi, avec 21 820 emplois (60% des emplois de l’Agglomération) pour 12 900 actifs résidants ayant un emploi, soit un indicateur de concentration d’emploi de 169,2 (Nîmes : 156,5).



Le taux d’activité sur le territoire atteignait en 2009, 67,3%, chiffre légèrement inférieur à la moyenne départementale (68,8%). Les communes du Sud de l’Agglomération présentent les taux d’activité les plus élevés.

Le nombre d’emplois sur le territoire a fortement progressé entre 1999 et 2009, passant de 30 379 à 36 531 emplois, soit + 20%, alors que la population n’a augmenté pendant la même période que de 11,2%. Les emplois du territoire, en 2009, se dénombrent principalement dans les domaines des services privés (40,2%) et de l’administration (34%). Il reste néanmoins une proportion d’emploi dans l’industrie de 14,6%, supérieure à la moyenne départementale (12,3%), mais en repli (17,9% en 1999, 14,6% en 2009).



Le taux de création d'entreprise est inférieur à la moyenne départementale (15,2% pour l’Agglomération en 2011, contre 17,3% pour le Gard). L’emploi est relativement ancré localement puisqu’en 2009, 41,5% des actifs ayant un emploi travaillaient dans leur commune de résidence (ils étaient 47% en 1999). Seulement 4,8% des actifs ayant un emploi travaillent hors du département du Gard. La proportion est plus forte à Alès, où 66,9% des actifs ayant un emploi travaillaient dans la commune en 1999.

Les niveaux de revenus des ménages sont sensiblement inférieurs à la moyenne départementale :

- un salaire net horaire moyen en 2010 de 11,2 € sur Alès, de 11,6 € sur l’Agglomération (11,7 € en moyenne départementale),

- un revenu net déclaré moyen en 2009 de 16 338 € à Alès, de 18580€ sur l’Agglomération (20 292 € en moyenne départementale),

- un taux de foyers fiscaux non imposés de 62,1% à Alès et de 57,4% sur l’Agglomération (52,1% en moyenne départementale).

D’une manière générale, le territoire se caractérise par l’importance des transferts sociaux dans le revenu disponible des ménages : indemnités chômage, allocations diverses, et surtout retraites. Le taux de chômage8 est sensiblement supérieur aux moyennes départementales et régionales. Selon les statistiques gouvernementales, il était, début 2013 :

- de 16,9% sur la zone d’emploi d’Alès9 ; - de 14% sur la zone d’emploi de Nîmes ; - de 14,5% sur la Région Languedoc Roussillon ; - de 10,4% en moyenne nationale.

Le chômage sur la zone d’emploi d’Alès a suivi une courbe parallèle à celles qui caractérisent la Région et le territoire national :

- recul jusqu’en 2008 (avec un niveau minimum de 12,3% sur la zone d’emploi au 1er trimestre 2008) ;

- progression, accélérée à partir de 2009, jusqu’au taux actuel de 16,9%. Comme sur l’ensemble du territoire national, ce sont essentiellement des emplois masculins, du secteur productif marchand, qui ont été détruits par la crise.

8 Taux de chômage localisé — Source : Préfecture de Région - INSEE 9 La zone d’emploi INSEE déborde d’Alès Agglomération et englobe une partie de l’ex-pays minier.



3.2. Les caractéristiques générales du parc immobilier

• Un parc de logements différencié selon les communes et les territoires

Caractéristiques générales du parc

Le parc immobilier des communes d’Alès Agglomération est constitué essentiellement de résidences principales : celles-ci (au nombre de 43 906 en 2009), représentent 85% du total des logements, contre 79,3% en moyenne départementale. Comparativement à la moyenne départementale, le parc immobilier d’Alès Agglomération compte :

- moins de propriétaires occupants ; - plus de logements HLM ; - un peu moins d’habitat individuel.

La ville centre se distingue par un taux encore moindre de propriétaires occupants, de grands logements, et d’habitat individuel, mais à l’inverse un taux de logements HLM10 très supérieur. Plusieurs évolutions du parc enregistrées entre 1999 et 2009 sont révélatrices de l'augmentation générale du niveau de confort des logements :

- le nombre moyen de pièces des résidences principales augmente de 4,0 à 4,1 ; le nombre des résidences principales de 5 pièces ou plus progresse fortement, passant de 11 128 à 14 970 (+34,5%) ;

- le confort des résidences principales progresse également : 97,5% des résidences principales avaient une salle de bains en 2009, et 88,2% d’entre elles étaient équipées du chauffage central, contre 80,5% en 1999.

10 Le taux de logements HLM indiqué ici est celui de l’INSEE 2009.On constate un écart avec la source RPLS utilisée plus loin.

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Résidences principales

Habitat individuel

Part des HLM dans les RP (INSEE)

Propriétaires occupants

Logements de 5 pièces ou +

Indicateurs comparatifs du parc de logements en 2009Alès Agglomération

Source : INSEE

Gard Alès agglomération Commune d'Alès



Résidences secondaires et logements vacants

Les résidences secondaires (3 571 logements en 2009) représentent 6,9% du parc de logements. Leur nombre a progressé de 10,7% entre 1999 et 2009. Le taux de résidences secondaires est nettement supérieur dans les communes touristiques des Cévennes, mais aussi dans celles du piémont Est (Bouquet...).

Les logements vacants (4 212 logements en 2009) représentent 8,1% du parc de logements. Leur nombre a progressé, selon l’INSEE, de 27,3% entre 1999 et 2009. Territorialement, la part des vacants est forte à Alès, dans les gros bourgs cévenols (Anduze, Saint-Jean-du-Gard), mais aussi dans plusieurs communes du Sud de l’Agglomération.



Typologie et enjeux d’intervention

L’habitat des communes en dehors d’Alès se répartit schématiquement entre le bâti ancien et les extensions pavillonnaires récentes. On comptait ainsi en 1999 sur les 49 communes hors Alès, 82% de maisons individuelles (23 216 logements), et seulement 18% d’appartements (4 965 logements), dont la plupart situés dans des immeubles anciens ne comptant que quelques logements en centre village. Les enjeux concernant ce bâti seront :

- la poursuite de l’amélioration du bâti ancien existant ; - le traitement de l’habitat insalubre ou indécent, en intégrant les contraintes morphologiques

observées sur Alès mais aussi sur certains bourgs (Anduze, Saint-Jean-du-Gard) ; - la lutte contre la précarité énergétique et plus généralement l’amélioration des performances

thermiques, qui concerne tant le parc ancien qu’une partie significative du parc pavillonnaire récent.

A l’inverse, la commune Alès comptait en 1999, 63,5% d’appartements (14 820 logements), et 36,1% de maisons individuelles (8 420 logements). Parmi les appartements, les 2/3 sont de statut privé, situés dans de petits immeubles anciens mais aussi dans des copropriétés des années 60, réparties dans la ville, avec une forte concentration dans les quartiers rénovés du centre ville. Sur Alès, aux enjeux précédemment énoncés et aux problématiques propres au parc social de la ville, s’ajoutent celui de ces copropriétés, qui peuvent nécessiter des améliorations, notamment thermiques.



3.3. Le parc privé existant

• La présence de logements indignes sur le territoire

Le niveau de confort normatif n'est plus à ce jour un critère significatif en matière de logement inconfortable, les éléments de confort standard (WC, salle d'eau) étant présents dans la quasi-totalité des logements avec une progression significative au fil des années sous l’impulsion notamment des programmes successifs publics d’aides à la réhabilitation (OPAH, PIG). Les sources les plus fines sont les données Filocom, qui doivent néanmoins être maniées avec prudence. Selon ces données, le territoire comptait ainsi en 2007, sur un total de 45 700 résidences principales :

- 1 348 identifiées comme sans confort (3% du parc) ; - 11 296 disposant d’un confort partiel (24,7% du parc) ; - 90 ménages en situation de sur-occupation lourde ; - 5730 logements entrant dans le champ du parc privé potentiellement indigne, soit près de 16%

des résidences principales privée, et donc un chiffre supérieur à la moyenne départementale (11%). A un niveau plus fin de l’analyse, on note une concentration des situations sur les communes des Cévennes et du Sud de l’Agglomération.

Part de propriétaires occupants Part de locataires privés Communes secrétisées



Ces indicateurs, s'ils reflètent un niveau d'inconfort ou de vétusté des logements, ne permettent pas de quantifier le parc réellement indigne (insalubre ou en péril imminent), qui selon toutes les enquêtes de terrain est beaucoup plus restreint. Les mauvaises conditions d’habitabilité d’une fraction du parc immobilier habité sont cependant une réalité bien présente sur le territoire, comme le révèle pour partie le volume des plaintes enregistrées au titre de l’indécence sur le Grand Alès depuis 2010. Nombre de signalements Sur le plan opérationnel, le traitement des situations repose localement :

- d’une part, à Alès, sur la mobilisation du Service communal d’Hygiène et de Santé de la Ville à travers la prise en compte des situations dans toute leur diversité : infractions au règlement sanitaire départemental, habitat indigne…

- d’autre part, sur les autres communes du territoire, à travers le lancement par l’ARS de diagnostics sociaux et techniques portant sur les situations de dégradation les plus graves : insalubrité, locaux impropres à l’habitation, saturnisme.

A l’échelle de l’Agglomération, depuis 2010, on note la prise d’arrêtés d’insalubrité sur 28 situations concentrées essentiellement sur Alès (46% des cas), soit un chiffre relativement faible en regard du poids démographique du secteur (selon la formulation du Porter à connaissance de l’Etat en date d’avril 2013). La présence sur Alès de longue date du SCHS permet d’apporter un certain nombre de précisions sur le contenu de son intervention et le contexte social auquel il est confronté :

- le traitement des situations d’habitat dégradé représente 80% du temps d’intervention du service ; - le volume des plaintes dans ce domaine s’est établi à 40 situations en 2012, dont 10 au titre de

l’habitat insalubre (mais pas de cas de saturnisme constaté), et le reste au titre du non respect du règlement sanitaire départemental (principalement des problèmes d’humidité suite à l’absence de ventilation et des installations électriques non conformes) ;

100

50

10



- dans bon nombre de situations, le bailleur réalise les travaux nécessaires suite aux avertissements ou aux injonctions avant le lancement des procédures coercitives. En conséquence, la mise en œuvre effective des arrêtés règlementaires11 correspond aux situations de blocage avérées et de refus du propriétaire d’engager les travaux ;

- sur la ville d’Alès, les difficultés concernent la partie est du cœur de ville (Hôtel de ville / gare / Bd Gambetta) et les faubourgs Auvergne, Rochebelle et Soleil ; ceci essentiellement sur des petits collectifs (3/5 appartements) construits avant 1950, appartenant à des bailleurs locaux (en nom propre ou sous forme de SCI) ;

- le profil social des locataires qui disposent de petits revenus est très varié : familles nombreuses et monoparentales, couples sans enfants, peu de ménages en situation irrégulière et pas de personnes âgées.

Un objectif plus ambitieux de traitement de l’habitat indigne pourrait reposer sur la mise en place de moyens supplémentaires de repérage des situations sur le terrain, d’outils d’accompagnement des bailleurs et surtout des occupants (suivi social, prise en compte du relogement temporaire et définitif, mesures de protection...). Ce constat est particulièrement vrai sur les communes hors Alès qui ne disposent pas de services spécifiques affectés à cette mission.

• Les copropriétés sur Alès : des ensembles immobiliers à conforter

La commune d’Alès compte de vastes ensembles immobiliers régis sous le régime de la copropriété, soit de construction relativement ancienne (Baticoop), soit plus récente (après 1960), correspondant à des bâtiments situés en bordure du Gardon (Quai Jean Jaurès) ou dans le cœur de la ville (Centr’Alès, Air et Lumière). A ce jour, ce bâti garde une vocation d’accueil pour des propriétaires souvent âgés, en raison de leur situation, de la proximité des services et de leur accessibilité (ascenseur). De manière moins significative, ces copropriétés peuvent constituer une cible pour les jeunes ménages en tant que première accession ou en logement locatif en raison des prix pratiqués, relativement abordables (de 1 000 à 1 500 € le m² selon les ensembles immobiliers). Si on ne note pas de mouvement réel de désaffection ou de forte rotation sur ces bâtiments, la préoccupation majeure concerne la consommation d’usage des appartements concernés faute d’isolation thermique et la présence de modes de chauffage collectif au fuel peu performants. En conséquence, les charges sont en augmentation constante, et peuvent représenter de 150 à 200 € par mois pour un appartement de 100 m², soit environ 35% du loyer brut. Les programmes de travaux réalisés ont consisté principalement en la réfection des parties communes, le ravalement des façades, la mise en sécurité des équipements (réseaux, ascenseurs…), à l’initiative des syndicats de copropriétaires. Une requalification d’ensemble (isolation par l’extérieur) nécessiterait des travaux d’envergure qui ne semblent pas envisageables à court terme en raison de leur coût prévisionnel et d’une prise de décision collective difficile à engager (moyens financiers, poids des ménages âgés propriétaires…).

11 1 arrêté d’insalubrité en 2011, aucun en 2012 ; 3 mises en demeure de locaux impropres à l’habitation et 2 arrêtés de péril en

2012.



• La dimension énergétique du parc immobilier

L’amélioration énergétique des bâtiments est un enjeu récent. Elle prend place dans un cadre plus large de lutte contre le réchauffement climatique et de préservation de nos ressources naturelles. Cette prise en compte fait suite au Grenelle 1 et 2 de l’Environnement et plus particulièrement au rapport présenté en février 2008 par Monsieur Pelletier (alors Président de l’ANAH) concernant la « Rénovation des bâtiments existants ». Notre diagnostic s’appuie principalement sur ce document tant pour les indicateurs de référence que par la méthodologie utilisée. Notons que de nombreuses mesures réglementaires récentes, fiscales et d’aides à la rénovation des bâtiments anciens, trouvent leurs sources dans ce rapport qui a retranscrit le travail du comité « Rénovation des bâtiments existants » du Grenelle 1 de l’Environnement.

Le contexte international et national, les enjeux macro-environnementaux

Le protocole de Kyoto en 1997, à l’initiative de l’Europe, a fixé comme objectif à la France de diviser par 4 à l’horizon 2050 les émissions de CO2 par rapport à 1990. C’est ce que l’on appelle plus communément le « facteur 4 ». Le Grenelle 1 et 2 de l’Environnement en 2008/2010 a consacré le rôle clé du secteur du bâtiment dans le respect du protocole de Kyoto, et a fixé des objectifs au secteur du bâtiment existant selon les étapes suivantes :

Consommation énergétique moyenne en KWh d’énergie primaire

2008 240 kWhep/m2.an

2012 - 12% 210 kWhep/m2.an

2020 - 38% 150 kWhep/m2.an

2050 - 70 à - 80% 50 à 80 kWhep/m2.an

Le bâtiment représente en France près de la moitié de la consommation en énergie finale répartie pour 2/3 dans les logements et pour 1/3 dans les bâtiments tertiaires. Le gisement d’économie d’énergie est considérable. Suite à la prise de conscience de cet enjeu et pour y répondre, toute une série de mesures ont été récemment mises en place.

Définitions : Energie finale ef : l’énergie finale correspond aux kWh d’électricité ou de gaz naturel qui apparaissent sur la

facture adressée au consommateur.

Energie primaire ep : l’énergie primaire représente l’énergie nécessaire pour extraire, distribuer, stocker, et produire l’énergie mise à disposition chez le consommateur.

Dans le cas de l’électricité, 1 kWh d’énergie finale correspond à 2.58 kWh d’énergie primaire. Pour les autres

sources d’énergie, 1 kWh d’énergie finale correspond à 1kWh d’énergie primaire.



La réglementation thermique des bâtiments existants

Avant 1975, il n’existait pas de réglementation thermique. Le parc construit avant cette date représente donc une cible d’amélioration privilégiée. Depuis 1975, cette réglementation évolue graduellement. La réglementation en cours aujourd’hui est la RT2005 (réglementation thermique 2005). Pour les travaux de rénovation, les premières mesures datent du 3 mai 2007 avec la « RT2005 existant ». On a deux cas de figure :

- si la SHON réhabilitée est supérieure à 1 000 m2 et si les travaux sont supérieurs à 332 € HT/m2 et si la construction est postérieure à 1948, la Réglementation Thermique (RT) est dite « globale » c’est-à-dire que les règles sont équivalentes à la RT pour le neuf ;

- dans tous les autres cas, la Réglementation Thermique est dite « élément par élément », ce qui signifie que chaque amélioration thermique doit répondre à des performances minimales. L’idée étant qu’il n’est pas imposé une performance globale mais que la rénovation peut se faire partiellement sur certains postes, ces améliorations devant répondre à une exigence de qualité : « On ne fait pas tout mais ce qu’on fait, on le fait bien ». La réhabilitation complète n’est pas imposée ; elle peut se faire par étape.

Depuis lors, le Grenelle 2 a apporté quelques prises en compte nouvelles :

- élaboration d’un Diagnostic de Performance Energétique à compter du 1er janvier 2012 et dans un délai de 5 ans pour les immeubles équipés d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement ;

- élaboration d’un audit énergétique à compter du 1er janvier 2012 et dans un délai de 5 ans pour les immeubles en copropriété comprenant plus de 50 lots et construits avant 2001 ;

- pour les copropriétés, les nouvelles règles de majorité sont simplifiées concernant les travaux d’économie d’énergie ;

- prise en compte de la « précarité énergétique » notamment dans le PDALPD.

État des lieux du parc ancien

Le parc de logements est conventionnellement divisé en 3 groupes caractéristiques :

- les immeubles construits avant 1949, - ceux construits entre 1949 et 1974, - ceux construits après 1974.

Le parc ancien correspond aux logements et aux bâtiments construits avant 1975, ceux qui n’ont pas bénéficié d’une réglementation thermique particulière. > Nombre de résidences principales selon l’année de contruction

Avant 1949 % 1949 à 1974 % 1975 à 2005 %

12 071 29% 13 152 31% 16 748 40%

Source : Insee 2008

Plus de la moitié du parc est construit avant 1975 et nécessite dans son ensemble une mise à niveau énergétique. L’habitat construit avant 1949 représente avec 13 344 logements le segment le plus important.



Les immeubles construits avant 1949, une typologie bien établie

Les immeubles construits avant 1949 représentent un peu moins d’un tiers du parc des résidences secondaires. Ils sont construits de manière traditionnelle en pierre avec une typologie relativement homogène que l’on retrouve regroupée dans les centres historiques ou bien sous forme d’un habitat dispersé. On distingue la maison villageoise la plus ancienne, l’immeuble de rapport dont une partie résulte d’une transformation de maison de maître, et le mas cévenol représentatif de l’habitat dispersé. Nombre de résidences principales construites avant 1949 selon le type de logement

Maisons individuelles Appartements Total

6 848 5 223 12 071

Source : INSEE 2008

> La maison villageoise

On la rencontre dans les centres historiques les plus anciens. Il s’agit généralement d’une maison individuelle souvent étroite d’une seule travée, sur 3 ou 4 niveaux, enserrée dans un tissu dense. Dans bien des cas, le rez-de-chaussée, autrefois une remise ou pièce annexe, a été aménagé en pièce de vie et les étages sont occupés comme chambres. Les maisons se différencient par leur nombre de façades avec le bâtiment traversant ou pas.

Ces maisons villageoises sont parfois imposantes (plusieurs travées) et peuvent, dans ce cas, abriter plusieurs logements. La construction est traditionnelle, avec des fondations peu profondes sur muret épais. Les murs sont en maçonnerie de pierre calcaire (ou schiste) enduits à la chaux plus ou moins bâtardée de ciment. Les cloisons sont en briques. Les planchers sont faits de carrelage posé sur des planches et le plafond rampant du dernier en lattis passé au plâtre. Le toit est à un ou deux versants et la toiture en tuiles canal posées à sec sur des pare-feuilles ou des chevrons. > L’immeuble de rapport et la maison de maître

Les immeubles de rapport se caractérisent par un bâti dense élevé de 2 à 3 étages avec une façade sur rue et une à l’arrière donnant sur une cour souvent étroite ou sur une rue arrière. Ce type d’immeuble est peu présent, on le rencontre toutefois çà et là dans les centres anciens les plus importants. Ce sont souvent des maisons de maître rénovées en habitat locatif de 4 à 6 logements. La construction est traditionnelle. Les murs sont en maçonnerie de pierre calcaire (ou schiste) enduits à la chaux plus ou moins batardée de ciment. Les cloisons sont en briques. Les planchers sont faits de carrelage posé sur des planches et les plafonds en lattis passé au plâtre. Le toit est à deux versants et la toiture en tuiles canal posées à sec sur des pare-feuilles ou des chevrons. L’escalier est souvent central.



> L’habitat dispersé

L’habitat dispersé est bien présent sur tout le territoire. Le mas cévenol est souvent imposant et complexe, composé d’une juxtaposition de bâtiments contigus et emboités aux fonctions autrefois bien définies : écurie, resserre, porcherie, pièce et séchoir à châtaignes… . L’orientation est fréquente au sud avec en partie centrale l’habitation protégée par les annexes qui sont autant d’espaces tampons sur les côtés et à l’arrière. Les ouvertures sont de faibles dimensions. L’escalier est fréquemment extérieur.

La construction est traditionnelle. Les murs sont en maçonnerie de pierre schisteuse enduite. Les cloisons sont en briques. Les planchers sont faits de carrelage posé sur des planches et les plafonds en lattis passé au plâtre. Le toit est à deux versants et la toiture en tuiles canal posées à sec sur des pare-feuilles ou des chevrons (en lauze localement et pour les mas les plus anciens). Diagnostic énergétique moyen estimé des immeubles construits avant 1949

Chauffage électrique Combustible (gaz)

Cas type

Energie

consommée en

kwhep/m2/an

Emission (GES) KgéqCO2/m2.an

Energie

consommée en

kwhep/m2/an

Emission (GES) KgéqCO2/m2.an

Maison villageoise 450 (F) 26 (D) 245 (E) 57 (F)

Immeuble de rapport 425 (F) 24 (D) 235 (E) 55 (E)

Mas cévenol 430 (F) 25 (D) 236 (E) 55 (F)

Performance moyenne 435 (F) 25 (D) 238 (E) 56 (F)

Sources : diagnostics établis sur des cas types par la méthode 3CL

Les trois typologies d’immeubles représentatifs du bâti construit avant 1949 présentent une performance thermique voisine — autour de 235 kwhep/m2/an pour une énergie fossile - qui correspond finalement assez bien aux caractéristiques communes : un habitat dense ou « écologique » (orientation au sud et espaces tampons…) et une construction traditionnelle. Les améliorations thermiques à envisager pour être en accord avec les objectifs du Grenelle - 150 kwhep/m2/an - devront diviser par 2 la consommation moyenne des logements construit avant 1949. Ces améliorations sont le plus souvent d’une mise en œuvre simple mais nécessitent un nouvel investissement. L’Anah, dans le cadre de son programme « Habiter mieux », finance les propriétaires occupants modestes pour autant que les travaux génèrent une économie d’énergie de 25%. Depuis 2013 les propriétaires bailleurs peuvent également bénéficier de subventions spécifiques si l’amélioration thermique après travaux est d’au moins 35%. Cette « éco-subvention » s’ajoute à celles déjà existantes. A noter l’importance de l’habitat collectif particulièrement à Alès qui compte 62% de résidences principales situées dans un immeuble collectif. Ailleurs également, puisque 19 communes ont une proportion d’appartements égale ou supérieure à 20%.



Les immeubles construits entre 1949 et 1974

Construits avec des techniques nouvelles, dite « modernes », et à l’époque d’une énergie bon marché, ils représentent environ 1/4 du parc et sont considérés comme le segment particulièrement énergivore. On rencontre un habitat individuel sous forme de villa 4 faces, plus rarement des villas accolées (en bande). L’habitat collectif représente plus de la moitié des immeubles. Nombre de résidences principales construites entre 1949 et 1974 selon le type de logement

Maisons individuelles Appartements Total

6 130 7 022 13 152

Source : INSEE 2008

L’habitat individuel

6 130 maisons individuelles ont été construites pendant les années 1949/1975 avant la première réglementation thermique. Ces constructions sont bâties avec des matériaux modernes, en parpaings de béton ou en béton (cas des « chalandonnettes » préfabriquées) sur vide sanitaire et ne disposent le plus souvent que d’une isolation en toiture en laine de verre qui a perdu aujourd’hui une partie de son efficacité. Ces maisons individuelles présentent un mauvais bilan énergétique. Cela s’explique avant tout par l’importance surfacique des parois non isolées vitrées et opaques donnant sur l’extérieur. Les maisons en bande ou accolées auront un meilleur bilan. Ces maisons le plus souvent occupées par leur propriétaire ont souvent déjà été améliorées. Pour les ménages disposant de ressources modestes, il y a risque de précarité énergétique.

Immeubles ouvriers

Ce sont généralement de petits immeubles qui offrent souvent des espaces extérieurs. L’exemple choisi est situé à Alès. Il se compose de 4 logements de 64 m² environ, 2 au rez-de-chaussée et 2 à l’étage. Chacun dispose d’un extérieur et d’une entrée indépendante. L’étage est accessible par un escalier extérieur adossé au mur latéral. L’immeuble est compact construit sur vide sanitaire avec des matériaux « modernes » parpaings enduits. Les logements ont été plus ou moins améliorés — changement des menuiseries, pose d’un chauffage central à gaz. L’étude de cas prend en compte les améliorations pour le chauffage.



Diagnostic énergétique moyen estimé des immeubles (individuels et immeubles ouvriers) construits entre 1949 et 1974

Chauffage électrique Combustible (gaz)

Cas type Energie

consommée en

kwhep/m2/an

Emission (GES)

KgéqCO2/m2.an

Energie consommée en

kwhep/m2/an

Emission (GES)

KgéqCO2/m2.an

Villa type 4 faces 460 (F) 26 (D) 254 (E) 59 (F)

Immeuble ouvrier 424 (F) 25 (D) 280 (E) 67 (F)

Sources : diagnostics établis sur des cas types par la méthode 3CL

Les immeubles collectifs

Pour ce type de bâtiments, nous ne disposons pas d’études locales sur le bilan énergétique des logements. L’exercice est par ailleurs difficile dans un immeuble collectif où la performance de l’appartement est étroitement corrélée à sa situation dans l’immeuble. Qu’il soit situé au milieu ou au dernier étage, dans le corps du bâtiment ou à l’angle, son bilan énergétique passera du simple au double. Pour estimer le bilan thermique moyen de ce type de logement, nous disposons d’une étude récente de l’Anah -

« modélisation des performances énergétiques du parc de logement, mars 2008 ». Sachant que les techniques de construction modernes d’après-guerre sont similaires sur tout le territoire, il nous semble légitime d’utiliser cette étude qui a le mérite de nous donner un ordre de grandeur des bilans énergétiques. Nous avons pondéré les valeurs, pour tenir compte du contexte local et sa zone climatique conventionnelle en matière de bilan thermique (le Gard est situé en zone IId). Diagnostic énergétique moyen d’un logement situé dans un immeuble collectif bâti entre 1949 et 1974

Consommation moyenne en énergie primaire

France Gard IId (x0,9)

Logements collectifs non rénovés 460 414

Logements collectifs rénovés 250 225

Sources : modélisation des performances énergétiques du parc de logements, Anah mars 2008

Ce segment qui représente 53% des résidences principales — 72% à Alès - est un enjeu central de la mise à niveau énergétique du parc pour cette période. Sa mise en œuvre est par ailleurs particulièrement difficile pour les copropriétés. Le Grenelle 2 impose des audits énergétiques à compter du 1er janvier 2012 et avant fin 2016, aux copropriétés de plus de 50 lots équipées

d’installations collectives de chauffage ou de refroidissement. Une des actions possibles serait d’inciter les copropriétés non concernées par ces obligations à réaliser ces audits qui sont des préalables indispensables à des travaux d’améliorations thermiques. NB : l’ADEME et la Région financent les audits à hauteur de 50% (25+25) pour les copropriétés non soumises à

l’obligation.

Saint-Jean



La précarité énergétique : une problématique émergente

L’étude Pelletier (décembre 2009) définit la précarité énergétique comme étant « la situation des ménages dépensant plus de 10% de leur revenu pour l’énergie ». Cette définition a été revue par la loi ENE « Grenelle 2 » (art.11/loi du 31.5.90 : art. 2 et 4) et élargie ; il s’agit d’une personne qui éprouve dans son logement des difficultés particulières à disposer de la fourniture d’énergie nécessaire à la satisfaction de ses besoins élémentaires en raison de l’inadaptation de ses ressources ou de ses conditions d’habitat. Cette situation résulte de la combinaison de trois facteurs : des ménages à bas revenus, une mauvaise qualité thermique des logements, et le coût de l’énergie. Environ 13% des ménages en France seraient concernés dont presque 62% de propriétaires occupants et 55% de ménages âgés.

Première estimation des situations de précarité énergétique

A partir de l’étude Pelletier « Qui sont les ménages confrontés à la précarité énergétique ? » (ANAH et SEREHO 30 novembre 2009), et en appliquant les ratios nationaux dégagés par l’étude au territoire, il est possible d’obtenir un premier estimatif, un ordre de grandeur, des ménages touchés par la précarité énergétique et de leur qualité. Estimation des ménages consacrant plus de 10% de leur revenu à l’énergie

Ménage

13% des 45 749 ménages 5 947

dont 56% de propriétaires occupants 3 330

dont 44% de locataires du privé 2 617

% tirés de l’étude « ANAH/SEREHO Qui sont les ménages confrontés à la précarité énergétique » 30 nov. 2009 - Filocom 2013.

5 947 ménages propriétaires occupants ou locataires du privé consacreraient plus de 10% de leur revenu pour l’énergie. Les propriétaires occupants sont les plus concernés. Ceux dont les revenus sont modestes et qui résident dans un logement énergivore risquent avec une augmentation probable de l’énergie de voir leur situation s’aggraver. Le rapport Pelletier permet d’affiner un peu plus le dénombrement de ces ménages disposant de ressources modestes en resserrant un peu plus la statistique, ne retenant que les ménages appartenant au quartile inférieur du niveau de vie. Propriétaires Occupants consacrant plus de 10% de leur revenu pour l’énergie et appartenant au quartile inférieur (Q1) du niveau de vie (en précarité énergétique)

Ménages consacrant plus

de 10% à l’énergie

Part des PO Q1 en situation

de précarité énergétique Ménages cibles

En maison individuelle 5 947 31% 1 844

En immeuble collectif 5 947 4,7% 280

Total 2 124

% tirés de l’étude « ANAH/SEREHO Qui sont les ménages confrontés à la précarité énergétique » 30 nov. 2009 - Filocom 2013

Les propriétaires occupants disposant de ressources modestes habitant une maison individuelle représentent un segment fragile particulièrement menacé par la précarité énergétique. Le programme d’aide aux propriétaires occupants « Habiter mieux » cible tout particulièrement cette catégorie de ménages. La prime d’Aide de Solidarité Ecologique a été revalorisée en 2013.



Conclusion : un besoin généralisé d’amélioration thermique

L’objectif du Grenelle de l’environnement d’améliorer de 38%, c’est-à-dire de passer d’une consommation moyenne de 240 KWhep/m2/an à 150 nécessite une amélioration thermique importante du parc de logements anciens. Pour atteindre ces objectifs, l’Etat a mis en place des aides pour les propriétaires occupants et bailleurs avec le dispositif « Habiter mieux », des mesures d’incitations financières comme la défiscalisation ou l’éco-prêt à taux zéro, et des mesures législatives comme l’obligation d’audit énergétique qui contribueront à améliorer la performance moyenne des logements. Ces mesures toucheront plus certainement l’habitat individuel et les situations qui présentent le moins de difficulté tant pour le diagnostic, « quels travaux faire en priorité ? », que pour la décision d’engager des travaux. > Les enjeux Dans ce contexte, les copropriétés et notamment les copropriétés moyennes, celles non soumises à l’obligation d’un audit énergétique, auront des difficultés pour engager des travaux pertinents. Ces copropriétés représentent un premier enjeu d’autant plus important que les logements collectifs construits avant 1975 sont nombreux, à Alès notamment. Le deuxième enjeu concerne les ménages en situation de précarité énergétique et plus particulièrement une majorité de propriétaires occupants de maisons individuelles.



3.4. Le logement social

• Un parc social concentré sur Alès, mais qui se diversifie à travers la production nouvelle

Nombre et répartition spatiale des logements HLM familiaux

Le stock de logements locatifs sociaux familiaux12 atteignait au 1er janvier 2012, selon le Répertoire du Parc Locatif Social (RPLS), 7 086 logements ; de l’ordre de 300 logements supplémentaires ont été livrés depuis cette date. Si l’on rapporte ce chiffre au nombre total des résidences principales (estimé à 46 000 au 1/1/2012), le taux d’équipements de l’Agglomération en logements locatifs sociaux publics familiaux atteindrait 15,4%. > Répartition du parc locatif social (familial) selon la date de construction, sur Alès Agglomération

12 Hors EPAHD, foyers et hébergements spécifiques



6 020 LLS familiaux, soit 85% du parc de l’Agglomération, sont localisés sur la commune d’Alès. L’histoire industrielle et minière de la ville explique la part importante du logement social sur la commune (28,2% des résidences principales, selon le mode de calcul qui précède), concentré à l’origine dans trois grands quartiers bâtis entre 1958 et 1975, les Prés-Saint-Jean, les Cévennes, et le centre ville (rénovation urbaine des années 60). En dehors d’Alès, les communes à disposer d’un parc significatif sont :

- les pôles cévenols : Anduze, Saint-Jean-du-Gard ; - Salindres, site industriel ; - les communes péri-urbaines les plus proches, notamment celles soumises à la loi SRU, qui ont

amorcé une production au cours des dernières années.

Les opérateurs

Le principal opérateur de l’Agglomération est Logis Cévenols, OPH de l’Agglomération, avec un parc de 5 227 logements13, soit 73% du parc total. Logis Cévenols possède 85% du parc de la ville d’Alès, mais seulement 7,4% du parc des autres communes. Les autres opérateurs présents sur le territoire sont, par ordre décroissant du nombre de leurs logements14 :

- Un Toit pour Tous (766) - Habitat du Gard (339) - Neolia (283) - SFHE (256) - SEMIGA (171) - Domicil (64) - Vaucluse Logement (12).

La typologie du parc

Le nombre de pièces par logement se situe dans les normes générales du parc social, avec une dominante de logements de taille intermédiaire (80% de T3/T4), et assez peu de grands logements (5,4% de T5 et plus). Une partie significative du parc de la ville d’Alès (quartier des Prés-Saint-Jean notamment) présente des normes dimensionnelles en deçà des minimums actuels. > Répartition du parc locatif social « familial » selon le nombre de pièces par logement

Nombre de pièces 1 2 3 4 5 6 Total général

Alès 161 678 2449 2407 285 40 6020

Anduze 7 17 38 32 1

95

Boisset-et-Gaujac

4 22 21 7

54

Boucoiran-et-Nozières 1 3

3

7

Brignon

9 11 2

22

St-Christol-lez-Alès 5 7 59 77 21

169

St-Hilaire-de-Brethmas 6 11 21 17 3

58

St-Jean-du-Gard 36 8 34 29 4

111

St-Jean-du-Pin

5 6

11

St-Martin-de-Valgalgues 1 29 116 82 10 4 242

St-Privat-des-Vieux

10 18 4

32

Salindres 3 51 86 66 3 1 210

Thoiras

3 2 1

6

Vézénobres

17 16 14 2

49

Total général 220 835 2876 2771 339 45 7086 Source : RPLS 2012

13 Source : Rapport d’activités Logis Cévenols 2012 14 Source : RPLS 1/1/2012



Les modes de financement et les loyers

Le parc social de l’Agglomération est constitué pour l’essentiel de logements HLM dits «ordinaires» : 83% de HBM, HLMO, PLA ou PLUS. La proportion des logements à caractère très social (PLM-PSR, PLA I, PLA TS) n’est que de 12,4% ; cependant, une part très significative du parc HLMO d’Alès peut être considérée aujourd’hui comme un parc très social « de fait », notamment dans le quartier des Prés-Saint-Jean où les loyers sont très faibles. > Répartition du parc locatif social « familial » selon le mode de financement

Logement « ordinaire » Logement très

social Logement

intermédiaire

Au

tre

To

tal

gén

éral

HB

M

HL

M O

PL

A

PL

US

PL

M P

SR

PL

A I

PL

A T

S

ILM

PL

S

Alès 12 4041 500 433 222 164 407 40 100 101 6020

Anduze

46 45

4

95

Boisset-et-Gaujac

30 9

1 4

10

54

Boucoiran-et-Nozières

6

1

7

Brignon

16

2 4

22

St-Christol-lez-Alès

100 58

4 6

1 169

St-Hilaire-de-Brethmas

21

17 17

3

58

St-Jean-du-Gard

62 12

36 1 111

St-Jean-du-Pin

7

4

11

St-Martin-de-Valgalgues

80 87 12

5

58 242

St-Privat-des-Vieux

25

7

32

Salindres

112 30 63

5

210

Thoiras

5

1

6

Vézénobres

42

2 5

49

Total général 12 4341 873 628 222 201 459 40 149 161 7086

Source : RPLS 2012 Les données disponibles auprès de Logis Cévenols (73% du parc) font apparaitre en 2012 un loyer moyen pour ce bailleur de 277 € mensuels, auquel s’ajoutent 74 € de charges. Ce loyer est inférieur de 9% à la moyenne des OPH comparables.15

15 Source : Logis Cévenols — rapport d’activités 2012



A l’échelle de l’ensemble de l’Agglomération, 78,6% des logements HLM ont un loyer principal compris entre 201 et 400 €.

• Un triple enjeu d’entretien, de renouvellement et de diversification

Un enjeu d’entretien et de renouvellement du parc ancien, notamment sur Alès

64% du parc HLM de la commune d’Alès est antérieur à 1975 (cf carte). Cette proportion est d’environ 50% pour les pôles d’Anduze et Saint-Jean-du-Gard et la commune de Salindres. A l’inverse, la totalité du parc des autres communes (dont les communes SRU) est postérieure à 1974. Autre indicateur : 65% des logements ont été construits avec des modes de financement antérieurs à la réforme de 1977(HBM, HLMO, PLM-PSR). Alès est donc confrontée, du fait de l’ancienneté de son parc, à un enjeu majeur de renouvellement, qui concerne essentiellement les quartiers du Projet de Rénovation Urbaine, au premier rang desquels les Prés-Saint-Jean. Sur ce plan, les démolitions programmées dans le cadre du projet ANRU sur ce quartier ne sont qu’une amorce des interventions à venir. L’obsolescence du bâti (Cités « Million » avec des surfaces inférieures de 10% aux minimas actuels), le développement de la vacance (306 logements aux Prés-Saint-Jean en 2012) plaident pour un renouvellement à terme de l’ensemble du parc social de ce quartier de 1 300 logements, comme l’a préconisé l’étude urbaine conduite en 2012. La question du renouvellement se pose également sur le quartier de Clavières (260 logements). Le quartier des Cévennes peut à l’inverse être pérennisé à moyen terme, du fait d’un bâti de meilleure qualité, à la condition que les enjeux de peuplement et d’équilibre social soient résolus. Parallèlement à cette question du renouvellement du parc, des programmes d’entretien sont indispensables, soit pour pérenniser durablement certaines cités, soit pour entretenir certaines autres lorsque leur démolition n’est pas envisagée à court terme. Ces interventions ne consistent plus à réhabiliter globalement telle ou telle cité, mais à mettre en œuvre dans le cadre des Plans Stratégiques de Patrimoine de chaque organisme, des programmes d’entretien ou de mise à niveau programmés, par poste : ascenseurs (programme 2006-2012 conduit par Logis



Cévenols à hauteur de 6 M€ d’investissement), réhabilitation thermique, chaudières, résidentialisation, reprise des entrées, accessibilité, mise en sécurité électrique…). Parmi les autres communes possédant un parc ancien, Salindres a conduit en 2011 un projet de renouvellement à travers la démolition d’une barre de 34 logements en centre ville, compensée par la construction de 63 villas (Habitat du Gard).

Un enjeu de diversification spatiale

L’enjeu de diversification était déjà au cœur du précédent PLH. Outre que 85% du parc social est concentré sur Alès, seules 14 communes sur les 50 que compte l’Agglomération disposent de logements sociaux. L’Etat rappelle dans son porter à connaissance que le SCOT et le PDH ont préconisé la production de 260 logements sociaux par an, sur un objectif de production total de 1 175 logements. Le PAC rappelle par ailleurs les objectifs de rattrapage importants des 4 communes soumises aux obligations de la loi SRU.

Résidences principales

2012

Total logements

sociaux 2012

Déficit

Rattrapage 2014-2016 (25% du déficit)

Rattrapage 2017-2019 (33% du déficit)

Total production

de logements

sociaux

St-Christol-lez-Alès 2 959 210 382 96 126 222

St-Hilaire-de-Brethmas 1 910 94 288 72 95 167

St-Martin-de-Valgalgues 1 880 261 115 29 38 67

St-Privat-des-Vieux 2 145 50 379 95 125 220

Total 8 894 615 1164 291 384 675

Sources : DDTM - Porter à connaissance

Les 4 communes concernées devraient ainsi assurer pendant la durée du PLH une production moyenne de 112 logements par an. D’une manière générale, les opérateurs, et notamment Logis Cévenols, privilégient depuis plusieurs années cette diversification en concevant de petits programmes (10 à 40 logements au plus), tant sur Alès (programmes répartis dans les différents quartiers de la Ville) que dans les autres communes de l’Agglomération.

Un contexte relativement favorable à la production

Outre que le territoire dispose en moyenne d’un niveau d’équipement en logement sociaux élevé, ses disponibilités foncières restent importantes, avec des coûts du foncier brut relativement modérés pour la Région, notamment en comparaison des Agglomérations du couloir languedocien et du littoral. En périphérie d’Alès, les opérateurs trouvent ainsi des opportunités avec des charges foncières inférieures à 200 €, dont 100 € pour le foncier brut. Pour cette raison, l’Agglomération n’a pas eu à instituer jusqu’alors de subventions systématiques pour la production du logement social. Quelques difficultés sont néanmoins soulignées pour équilibrer des opérations complexes, notamment en acquisition amélioration.



La VEFA est également utilisée (30 à 60% de la production récente de Logis Cévenols), et constitue dans la période actuelle une bouée de secours pour la promotion privée.

• Des demandeurs très modestes, mais une demande sélective

L’approche de la demande ressort de l’analyse du fichier de la demande sociale (DREAL), complétée par les données de Logis Cévenols issues de son rapport d'activité 2012. Le fichier la demande sociale comptabilise 2 186 demandeurs, dont 1 743 (80%) sur la commune d'Alès. Viennent ensuite les communes de Saint-Christol-lez-Alès, Saint-Privat-des-Vieux, Anduze, et Saint-Martin-de-Valgalgues. > EPCI - demandes de logements sociaux par commune et logement actuel

To

tal

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gra

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.

Au

tre

Alès 1743 524 595 161 149 146 61 50 57

Anduze 52 21 13 4 5 4

2 3

Bagard 1 1

Boisset-et-Gaujac 26 14 4 1 1 3 1 1 1

Boucoiran-et-Nozières 1 1

Brignon 2 2

Cruviers-Lascours 1

1

Massillargues-Attuech 1

1

Monteils 1

1

St-Césaire-de-Gauzignan 2 1

1

St-Christol-lez-Alès 136 61 30 16 15 5 4 4 1

St-Hilaire-de-Brethmas 23 10 5 6

1 1

St-Jean-du-Gard 29 9 3 2 11 3

1

St-Jean-du-Pin 9 3 4

1

1

St-Martin-de-Valgalgues 50 25 9 9 1 1 3 2

St-Privat-des-Vieux 53 25 14 7 5

1 1

Salindres 39 12 14 3 5 3

2

Vézénobres 17 3 4 5 2 1 1 1

Total 2186 712 696 215 195 168 71 64 65

Source : DREAL : fichier de la demande sociale



On observe que 696 demandes, soit 32 %, émanent de locataires déjà résidents dans le parc social. Ce pourcentage est encore supérieur selon Logis Cévenols, pour qui 48 % des demandes en 2012 émanent de locataires de logements HLM.

Les demandeurs HLM sur l'Agglomération d’Alès disposent de ressources très modestes : 53 % des ménages déclarent moins de 1000 € de ressources mensuelles.

Corrélativement, de nombreux demandeurs sont dans des situations professionnelles précaires : 33 % d'entre eux sont au chômage.

Un logement trop cher, un logement trop petit, des raisons de santé, puis l'absence de logement propre, viennent dans l’ordre en tête des motifs des demandes.



Les demandeurs sont plutôt jeunes (67% d’entre eux ont moins de 50 ans), et les ménages sont en majorité de petite taille, avec notamment 47 % de personnes seules.

Au-delà de ces statistiques générales, l'analyse conduite par Logis Cévenols apporte un éclairage complémentaire, qui conduit à relativiser pour partie cette demande. En 2012, Logis Cévenols a enregistré 2161 demandes, dont seulement 1158 étaient complètes. Près de la moitié des demandeurs étaient déjà locataires HLM, dont 26 % au sein de Logis Cévenols. 63 % des demandeurs ont eu au moins une proposition. Cependant, pour 406 locations effectuées en 2012 (dont 327 nouveaux entrants et 79 mutations), Logis Cévenols a enregistré 852 refus. Ceci traduit notamment le rejet des grands quartiers d'habitat social d'Alès (Près-Saint-Jean, Cévennes) et de certaines cités parmi les moins prisées (Promelles, Prés Rasclaux…) ; la demande est à l’inverse très forte sur les nouveaux programmes et les quartiers les plus attractifs (le Rieu, la Prairie…). Ainsi, s'il existe bien une demande, elle apparaît, sur la ville d'Alès, essentiellement qualitative. Beaucoup de demandeurs refusent certaines localisations ; simultanément, le taux élevé de demandes de mutations au sein du parc social témoigne d’une aspiration à un meilleur logement, dans un meilleur quartier. Ce constat corrobore l'enjeu de requalification et de renouvellement du parc social existant sur la ville centre. La situation est différente dans les autres communes, notamment celles de la 1ère couronne d’Alès, où la demande est très supérieure à l’offre disponible, compte tenu notamment du faible taux de rotation au sein du parc HLM récent, et donc attractif, de ces communes. On note qu’une forte proportion de ces demandeurs (70%) sont locataires du parc privé ou en situation d’hébergement.



3.5. Le logement et l’hébergement des personnes en difficultés

• L’hébergement des personnes défavorisées

Le Plan Départemental d’Action pour le Logement des Personnes Défavorisées du Gard, élaboré pour la période 2013-2017, met en place plusieurs outils dans le but de proposer un nombre suffisant de logements adaptés aux besoins de chacun. L’objectif est, par le biais des différents types d’hébergement, de permettre la réinsertion des plus défavorisés. Les demandeurs sont soit orientés dans ces centres par le SIAO via le 115, soit orientés pas les services sociaux. Sur le territoire, trois associations gèrent le dispositif d’hébergement d’urgence. Les établissements de la Clède, de la Gerbe et de la Croix Rouge Française comptent 43 places d’hébergement d’urgence. La Commune de Saint-Jean-du-Gard propose également 1 logement. En période hivernale, le taux d’occupation est de 100%. Pour la Croix Rouge Française, ces lits prennent la forme de foyer. La Clède propose des chambres et des appartements dont certains sont destinés aux femmes avec enfants mais les séjours doivent rester courts. Ce centre compte également 19 places de stabilisation. L’association a lancé des travaux de rénovation et d’agrandissement du centre. La fin des travaux est prévue en 2014. L’association La Gerbe, basée à Lézan propose 10 places en maison relais destinées aux femmes victimes de violences avec ou sans enfants. A cela, il faut ajouter les places d’hébergement destinées aux demandeurs d’asile. Le CADA, Centre d’Accueil des Demandeurs d’Asile, géré par le Préfet, compte 70 places. Le parc de places de CADA est complété par un dispositif d’accueil d’urgence. Ce dispositif est destiné à accueillir, à titre transitoire, des demandeurs d’asile préalablement à leur admission éventuelle en CADA. Il permet, en outre, de prendre en charge des demandeurs d’asile ne pouvant pas bénéficier d’un hébergement en CADA. Alès compte 10 places supplémentaires d’accueil d’urgence des primo-arrivants. Ce centre est également géré par l’Association La Clède. Les Centres d’Hébergement et de Réinsertion Sociale (CHRS) ont pour vocation la réinsertion des personnes, par le biais de séjours d’hébergement plus longs et par un suivi social rapproché. L’association La Clède gère deux types de structures. Une première est destinée aux femmes seules ou avec enfants. Ce CHRS prend la forme de foyer ou de logements dispersés pour un total de 25 places. Le 2ème CHRS est destiné à tous les publics et compte 36 places. L’association La Gerbe, toujours sur la commune de Lézan, dispose d’une pension de famille pouvant accueillir 10 femmes isolées dans des appartements. Contrairement à la maison relais, les séjours sont généralement plus longs. L’association la Clède compte également 36 logements temporaires (pouvant être déjà comptabilisés plus haut), qui prennent la forme de chambres mais aussi des logements plus grands du T2 au T4.



La Clède compte adapter son offre d’hébergement par l’intermédiaire de trois projets :

- rénovation et agrandissement du site d’Alès rue Montbounoux : fin des travaux prévue en 2014 ;

- création de 15 Lits Halte Soins Santé (LHSS) : cet hébergement d’urgence est destiné aux femmes et aux hommes souffrant de pathologies aigües. Les personnes sans domicile fixe sont hébergées le temps de leur crise. La durée des séjours est de 3 mois renouvelables. Permis de construire accordé en août 2013.

- création de 6 appartements de coordination thérapeutique : ces appartements sont destinés aux femmes sans domicile fixe et souffrant de pathologies chroniques. La durée des séjours est de 6 mois renouvelables.

L’article L312-1 du Code de l’Action Sociale et des Familles, fixe selon la taille de l’EPCI, une capacité minimale de lits d’hébergement d’urgence : « La capacité à atteindre est au minimum d'une place par tranche de 2 000 habitants pour les communes membres d'un établissement public de coopération intercommunale dont la population est supérieure à 50 000 habitants et pour les communes dont la population est au moins égale à 3 500 habitants qui sont comprises, au sens du recensement général de la population, dans une Agglomération de plus de 50 000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 10 000 habitants. Cette capacité est portée à une place par tranche de 1 000 habitants dans toutes les communes qui sont comprises dans une Agglomération de plus de 100 000 habitants ». En 2010, l’Agglomération d’Alès (unité urbaine au sens de l’Insee) comporte 93 363 habitants, soit en deçà du dernier seuil mentionné par le présent article. Bien qu’il comporte plus de 100 000 habitants (estimation Insee 2013), l’EPCI d’Alès Agglomération reste dans le premier champ d’obligation, à savoir 1 place par tranche de 2 000 habitants et par commune. Dix communes d’Alès Agglomération sont à ce jour concernées.

Communes Population

Insee 2009

Places recensées au

1/10/13

Nbre de places

règlementaires

Alès 41 432 201 20

Saint-Christol-lez-Alès 6 617 - 3

Saint-Privat-des-Vieux 4 430 - 2

Saint-Martin-de-Valgalgues 4 162 22 2

Saint-Hilaire-de-Brethmas 4 160 - 2

Anduze 3 303 - 1

Salindres 3 058 - 1

Saint-Jean-du-Gard 2 687 1 1

Bagard 2 430 - 1

Boisset-et-Gaujac 2 302 - 1

Lézan16 1 378 19 0

Total

243 34

16 Commune de moins de 2 000 habitants hors champ d’application de la Loi, disposant néanmoins de places en hébergement

d’urgence.



Avec 243 places sur son territoire, l’Agglomération d’Alès dépasse largement les objectifs fixés par la loi (mutualisation des places prévues par la loi). En revanche, les centres sont pleins de 90% à 100% toute l’année et en période hivernale, il est parfois nécessaire de loger des personnes dans des chambres d’hôtel. Cette offre est, de plus, concentrée sur la commune d’Alès. Trois catégories de personnes forment la majorité des besoins. Les jeunes de 18 à 25 ans représentent environ 1/3 des demandeurs. Vient ensuite les femmes victimes de violences et isolées. L’association la Clède pointe également du doigt la question des personnes sans domicile fixe et vieillissantes qui ont besoin de soins spécifiques que ne peuvent leur apporter les centres d’hébergement existants.

• L’hébergement des personnes âgées

Le département du Gard, comme la majorité des territoires français, connait un vieillissement général de sa population. Alès Agglomération voit même ce phénomène amplifié. En effet, la part départementale des personnes âgées de plus de 60 ans représente 25% de la population au 1er janvier 2009 contre 28% pour Alès Agglomération. De plus, la part des personnes âgées de plus de 75 ans, les plus dépendantes, est dans le Gard de 9,5% contre 11,5% pour Alès Agglomération. Le schéma départemental d’organisation sociale et médico-sociale en faveur de l’autonomie des personnes, élaboré pour la période de 2011 à 2014, axe la question du logement des personnes âgées sur deux grandes orientations. La première est le maintien à domicile de ces personnes le plus longtemps possible. Aujourd’hui, près de 90% des personnes âgées vivent dans leur logement. Ce maintien passe par la mise en place par les CCAS des communes de services, comme par exemple le portage des repas. Le Département, par l’intermédiaire de l’APA permet aux personnes de recevoir des aides à domicile. Concernant l’adaptation des logements, l’Anah, les caisses de retraites et les mutuelles permettent aux moins fortunés de financer les travaux d’adaptation des logements. Alès Agglomération, en réponse à cette importante part de personnes vieillissantes offre un grand nombre de lits en établissements. En effet, Alès Agglomération recense plus de 1 200 lits soit un taux d’équipement de 109 lits pour 1 000 habitants de plus de 75 ans ce qui devance juste le taux d’équipement départemental qui est de 108 lits (Région : 88 ; France : 118). Cette offre est composée presque exclusivement de lits en EHPAD assez bien répartis sur le territoire d’Alès Agglomération. Ces EHPAD, au regard du vieillissement de la population, ont un taux de remplissage de 90%. De plus, ils offrent environ une centaine de places en unité Alzheimer occupées par des patients qui peuvent provenir de l’extérieur du département. A contrario, le territoire offre assez peu de places en « Foyers Logements », type de structure intermédiaire entre le domicile et les structures très médicalisées. Ces foyers prennent la forme de résidences avec de petits appartements privatifs et des lieux de vie collectifs. Plusieurs projets vont voir le jour :

- à Saint-Jean-du-Gard, un EHPAD de 72 places devrait ouvrir en 2014 ; - l’hôpital d’Uzès devrait ouvrir un EHPAD de 74 lits à Euzet-les-Bains en 2016 ; - le Centre Hospitalier d’Alès a pour projet l’agrandissement significatif de l’EHPAD de Saint-Christol-

lez-Alès, 90 places supplémentaires sont prévues, ce qui portera l’établissement à 162 lits ; - une résidence-service pour séniors de 20 logements gérée par le CCAS de Salindres devrait aussi

ouvrir ses portes en 2016 ; - l’EHPAD de Saint-Privat-des-Vieux a pour projet la réalisation, à proximité, d’une résidence

service, de 64 studios destinés à des personnes âgées autonomes.



Le projet innovant d’une pension de famille, nommée Maison en Partage, comptant 10 logements adaptés intégrés à un programme de logement social à Alès a vu le jour en 2013 avec l’appui du CCAS. Les résidents sont indépendants mais suivis, s’ils en font la demande, par une personne référente. Un local commun est prévu pour échanger, mais cette structure n’est pas considérée comme un foyer à proprement parler. En additionnant l’ensemble de ces projets à l’offre existante, le territoire d’Alès Agglomération aura à l’horizon 2016 un taux d’équipement en lits destinés aux personnes âgées de 138 places pour 1 000 habitants de plus de 75 ans.

• L’accueil des personnes handicapées

L’objectif est de favoriser l’hébergement et le logement des personnes handicapées en établissements, mais aussi à domicile (logements adaptés, publics ou privés). Le schéma départemental d’organisation sociale et médico-sociale en faveur de l’autonomie des personnes, élaboré pour la période de 2011 à 2014, établit les besoins et fixe des objectifs en la matière. D’après le schéma, le département est divisé en Unités territoriales (UTASI). Alès Agglomération se situe dans l’unité dite « Cévennes Aigoual ». Le nombre de demandeurs de l’Allocation d’Education de l’Enfant Handicapé a augmenté de 26% dans le Gard entre 2003 et 2010 et, plus particulièrement dans les UTASI de Nîmes et de Cévennes Aigoual. Le territoire compte deux établissements offrant des Services d’Education et de Soins Spécialisés à Domicile (SESSAD) qui accompagnent dans leur environnement naturel des enfants et des adolescents porteurs d’une déficience mentale, atteints d’autisme ou de troubles apparentés, ou polyhandicapés. Les SESSAD interviennent à domicile et au sein des établissements auprès d'enfants et adolescents handicapés scolarisés en milieu ordinaire ou dans un dispositif d'intégration collective. Cette présence est assez faible compte-tenu des besoins croissants du territoire. En revanche, le territoire compte un nombre assez important de lits destinés aux adultes handicapés. En effet, 237 places en établissements spécialisés sont réparties sur le territoire. L’offre d’hébergement se distingue en trois grandes catégories selon la situation de handicap de chacun : > Les foyers d’hébergement : 122 lits Ces établissements assurent l'hébergement et l'entretien des personnes adultes handicapées qui exercent une activité pendant la journée, en milieu ordinaire, en entreprise adaptée ou en milieu protégé (ESAT). Le fonctionnement de ces établissements peut varier au niveau de la formule d'hébergement (pouvant aller du bâtiment spécifique et autonome, aux petits groupes de logements diffus dans l'habitat ordinaire) et de l'encadrement, qui peut laisser une part plus ou moins importante à l'autonomie sociale (participation à la vie du foyer : courses, préparation des repas, par exemple). > Les foyers occupationnels : 85 lits Les foyers de vie ou foyers occupationnels accueillent certains adultes handicapés pour leur proposer des animations et des activités en fonction de leur handicap. Certaines structures peuvent également proposer un hébergement. Ces foyers s'adressent principalement aux personnes qui ne peuvent pas exercer une activité professionnelle, y compris en milieu protégé, c'est-à-dire en structure spécialisée. Les personnes susceptibles d'être accueillies dans ces structures doivent bénéficier d'une autonomie suffisante pour se livrer à des occupations quotidiennes : activités ludiques, éducatives ainsi qu'une capacité à participer à une animation sociale. Ils peuvent être de statut public ou privé.



> Les Foyers d’Accueil Médicalisés : 30 lits Les foyers d'accueil médicalisé accueillent des adultes gravement handicapés inaptes à toute activité professionnelle et qui ont besoin de l'assistance d'une tierce personne pour les actes essentiels ou d'un soutien et suivi médical régulier (distinction avec les Maisons d'Accueil Spécialisées : MAS). En principe, les foyers d'accueil médicalisé (FAM) accueillent des personnes un peu moins dépendantes que la population hébergée en MAS. Dans la pratique, les publics sont sensiblement les mêmes. Plus précisément, le schéma départemental d’organisation sociale et médico-sociale en faveur de l’autonomie des personnes a fixé comme objectif pour l’Unité territoriale des Cévennes Aigoual, la création de :

- 39 places en Foyer d’Accueil Médicalisé ; - 15 places en foyer occupationnel ; - 10 places en Service d’Accompagnement Médico-Social pour Adultes Handicapés (SAMSAH).

• Le logement étudiant

Alès Agglomération ne dispose pas de campus étudiant à proprement parler. Plusieurs établissements, essentiellement sur Alès, offrant des formations techniques particulières, disposent de leurs propres internats mais qui répondent juste à la demande. Leurs taux d’occupation frôlent les 100%. Seul l’AFPA de la Grand’Combe a un taux d’occupation de 50% suite à un transfert des effectifs scolaires sur Alès distante de 13 km. Ces internats comptabilisent 634 places. L’Ecole des Mines dispose de sa résidence étudiante qui propose 522 lits, de la simple chambre au T1 équipé. Les listes d’attentes sont pleines pour les années suivantes et les étudiants en 1ère année, qui connaissent leur acceptation à l’Ecole des Mines seulement 2 mois avant la rentrée, doivent souvent se loger par leurs propres moyens. De plus, l’Ecole des Mines est dispersée sur deux pôles : Alès et Nîmes. L’antenne de Nîmes doit fermer ses portes à la rentrée 2014, ce qui va engendrer le déménagement des étudiants nîmois. L’école a pour projet l’extension de bâtiments existants et la création de nouveaux locaux qui permettront la création de 240 logements supplémentaires. Mais les travaux n’ont pas commencé à ce jour. Suite à la fermeture du Foyer de Jeunes Travailleurs et à la réorganisation de l’enseignement supérieur sur Alès, des besoins importants se font donc sentir concernant le logement étudiant. Le projet de réaménagement de l’ancien hôpital de Rochebelle en résidence étudiante permettra la création de 92 places regroupées dans 77 studios. Le rez-de-chaussée sera destiné aux locaux communs, comme une salle commune et une salle de sport. Les services de restauration se feront dans les locaux de l’AFPA voisins. 52 lits seront réservés aux apprentis du campus de l’Apprentissage géré par la CCI ; l’autre partie sera réservée aux étudiants de l’AFPA. La résidence Rochebelle devrait ouvrir ses portes en 2014, mais le projet reste en attente de financements.



• L’accueil des Gens du Voyage

La révision du schéma d’accueil des gens du voyage (juin 2012) prévoit la rénovation de l’aire existante d’Alès (26 places) ou la création d’une nouvelle aire de 30 places à Alès ou à Saint-Christol-lez-Alès. Alès Agglomération et la Ville d’Alès ont pour projet la création de 7 ou 8 villas (PLAI) destinées aux familles résidant depuis longtemps sur l’aire existante. Ces villas seront adaptées aux besoins des familles par le biais d’une MOUS (Maîtrise d’Œuvre Urbaine et Sociale). Le terrain est identifié et la maîtrise d’œuvre du projet sera assurée par Logis Cévenols. L’aire existante pourra parallèlement être réaménagée. Ce projet est une réponse à la sédentarisation des gens du voyage dans des conditions saines. Il devrait contenir le développement de situations de précarité et l’installation de familles sur des terrains qui ne disposent pas d’équipement prévu à cet effet.



3.6. Le marché immobilier : état des lieux et perspectives17

• Les dynamiques locales et autres éléments qui déterminent le fonctionnement du marché immobilier

Un marché immobilier contrasté avec de fortes différenciations spatiales

La distinction des composantes du marché du logement sur le territoire d’Alès Agglomération est évidente entre les communes plus excentrées, à fort potentiel touristique, et le secteur alésien plus tourné vers la résidence principale. De même, les logiques communales de développement résidentiel peuvent influer directement sur les composantes de l’offre en logements proposée. On différencie ainsi :

- la ville centre d’Alès, qui concentre l’emploi local et dispose d’une offre immobilière diversifiée, logement ancien et plus récent, parc social et privé ;

- la première couronne alésienne et les communes situées le long de l’axe routier Nîmes-Alès, caractérisées par un développement de type péri-urbain sous forme d’expansion pavillonnaire autour d’un noyau villageois ;

- des secteurs plus excentrés au pied des Cévennes, marqués par l’économie touristique avec un habitat ancien bien présent sous forme de centres bourgs et d’un habitat dispersé.

Il en résulte de forts contrastes que ce soit au niveau des types de clientèles, des prix constatés et de la diversification des acteurs présents dans la production de logements.

Les éléments qui influencent les conditions de la demande et de la production de logements

> Sur le plan national Les politiques d’accompagnement financier de l’Etat dans le domaine du logement ont un impact direct sur les conditions de production et de solvabilité des ménages ou des investisseurs : conditions d’octroi aux primo-accédants du Prêt à taux zéro, éligibilité (ou non) du territoire aux dispositifs d’incitation à l’investissement locatif privé, réforme des plus-values immobilières (qui a un impact fort sur le marché du logement touristique en particulier).

17 Sources d ‘information : Données statistiques :

DREAL Languedoc Roussillon : indicateurs prix foncier, maison, appartements, PTZ

ADIL 30 : Marché locatif

Entretiens auprès du milieu professionnel

Agences immobilières : Agence Abbaye (M. Bastide), Century 21 (M. Coudert), GLC (M. Martin), Agence Reynes (Mme

Koechlir)

Promoteurs / aménageurs : GGL, Maisons vertes (M. Katouniant), Hectares (M. Julien), Sol promotion (Mme Rourissol),

Analyse documentaire

ADIL 30 (Mme Vincent) : Observatoire départemental des loyers du parc locatif privé 2010 / 2011 / 2012, étude PTZ 2012



Le renforcement de la règlementation thermique, de même que la raréfaction de l’offre foncière disponible dans le cadre de la mise en application des PPRI, sont des éléments qui influent directement sur le coût des produits de sortie de l’immobilier, en particulier du logement neuf. > Sur le plan local Le renforcement de l’accessibilité du territoire par l’amélioration de la desserte en transports Nîmes-Alès (route, rail) impactent la demande en logements, en particulier des jeunes ménages (primo-accession) à la recherche d’un habitat individuel plus accessible en terme de prix en comparaison avec les conditions du marché nîmois. Les politiques économiques en particulier de diversification de l’emploi local amènent de nouveaux besoins résidentiels provenant des actifs : logements de qualité en location et accession.

• Une baisse récente des valeurs foncières et immobilières contrastée selon les différents segments du marché

Faisant suite à une période de forte progression des prix, on note sur le territoire d’Alès Agglomération les premiers éléments du retournement du marché avec une baisse des prix mesurée à travers les différents indicateurs statistiques et le vécu des professionnels de l’immobilier.

Sur la période 2000 / 2012 (Données statistiques DREAL LR)

> En ce qui concerne le terrain à

bâtir



On constate sur le territoire d’Alès Agglomération :

- une très forte progression concomitante du prix unitaire du terrain à bâtir et de celui au m², ceci jusqu’en 2007 ;

- un décrochage des prix à compter de 2008, ceci étant particulièrement vrai sur la ville d’Alès, suivi d’une stabilisation en cours ;

- une régulation du marché par la diminution de la taille des lots (1500 m² en moyenne en 2000, 1000 m² en 2012) ;

- de forts contrastes selon les communes avec des prix plus élevés sur le secteur alésien et sa première couronne.

> En ce qui concerne les maisons sur le territoire d’Alès Agglomération :

- on constate un quasi doublement des prix sur la période 2000/2010 ;

- le cycle le plus haut du marché s’établit en 2007, suivi d’une période d’oscillation des prix et d’un rebond constaté en 2010 ;

- la baisse des prix sur les maisons est réellement amorcée depuis 2010 (-18% sur deux ans pour l’ensemble de l’Agglomération), et particulièrement marquée sur la ville d’Alès.

> En ce qui concerne les appartements anciens sur le territoire d’Alès Agglomération :

- le prix moyen des appartements anciens a triplé sur 12 ans pour atteindre 105 000 € en 2012 (1 450 € le m² habitable) ;

- la hausse des prix, si elle est maximale sur la période 2000/2006, se maintient au fil des années y compris en 2012 ;

- peu de contrastes de prix en Alès et le reste de l’Agglomération mais l’essentiel du volume des ventes s’établit cependant sur la ville centre.



Les tendances en 2013

Sur les premiers mois de l’année 2013, selon les professionnels rencontrés, on constate, dans un volume de transactions en baisse, une contraction des prix concernant principalement les maisons mais aussi les appartements anciens ou récents : de l’ordre de -5% ou — 10% selon les agences rencontrées et les produits. Dans ce contexte, les négociations immobilières entre acheteurs et vendeurs sont particulièrement âpres, avec des délais de vente ralentis en raison des difficultés des vendeurs de biens à intégrer le retournement du marché. Sur le créneau du terrain à bâtir, selon les aménageurs, les prix sont stabilisés avec une forte réticence de la part des propriétaires fonciers à diminuer leurs exigences financières. La régulation du marché amorcée par les aménageurs par une diminution de la taille des lots à bâtir semble avoir atteint une certaine limite en raison des difficultés de commercialisation constatées sur des terrains de moins de 300 m² (Alès), ceci malgré un prix attractif. Cela montre l’intérêt limité de la clientèle alésienne pour ce type de produit, perçu comme trop minimaliste, d’autant qu’il reste en diffus des terrains mieux dimensionnés.

• Le profil des clientèles d’acquéreurs de biens immobiliers neufs et anciens

Sur un plan général, les professionnels décrivent actuellement une dégradation des conditions de solvabilisation des candidats à l’achat (accédants et investisseurs) en raison de conditions plus difficiles d’accès au crédit, de la baisse des aides publiques au logement, de l’instabilité fiscale (dont la réforme des plus-values immobilières), et du contexte généralisé de crise économique qui freine la prise de décision. Ces éléments se retrouvent sur le plan national, mais ont un impact particulièrement marqué sur le territoire d’Alès Agglomération, en raison d’un contexte socio-économique difficile lié notamment à la forte présence de ménages à revenus modestes ou modérés.

Une fragilisation des primo-accédants

L’allongement de la durée des prêts combinée à des dispositions de l’Etat d’incitation à l’accession à la propriété à travers le Prêt à Taux Zéro (voire le crédit d’impôt sur les intérêts des emprunts) ont permis dans les années antérieures aux jeunes ménages locaux ou extérieurs de concrétiser leur aspiration résidentielle sur le territoire d’Alès Agglomération malgré la hausse continue des prix : achat d’une maison individuelle ou appartement neuf pour les plus aisés, maison de ville ou appartement ancien pour les moins fortunés. Selon les professionnels, la primo-accession est actuellement en difficulté de par les obstacles rencontrés par les candidats potentiels : conditions d’accès au crédit bancaire plus restrictif (apport de fonds propres nécessaire), dernière réforme du PTZ qui exclut un certain nombre de ménages potentiels, notamment les plus solvables et les porteurs de projets dans l’ancien, prix de revient des opérations à la hausse sur l’habitat individuel (coût construction, taxes locales), budgets fragilisés par le coût croissant de l’énergie (frais de chauffage, déplacements). De fait, l’aspiration toujours présente pour un habitat individuel des jeunes ménages actifs disposant d’un budget global type de 170 000 € (terrain 50/70 000 €, maison 100/120 000 €) pour un revenu mensuel de l’ordre de 2 200 € à 3 000 €, trouve de moins en moins satisfaction.



Certains aménageurs ont intégré dans leur démarche cette dégradation de la situation face à une aspiration toujours aussi forte des jeunes ménages pour un habitat individuel : un projet à l’étude sur Alès (secteur Rochebelle) de maisons clefs en mains de 80 m² habitables, avec petit jardin privatif, pour un prix de revient plafond de 150 000 €, correspond à des ménages disposant d’un revenu de 2 500 € par mois et ayant la capacité à rembourser sur 25 ans une mensualité d’emprunt de 750 €. > Les prêts à Taux Zéro d’accession à la propriété en 2011 sur Alès Agglomération

La carte ci-dessus représentant la distribution de Prêts à Taux Zéro sur le territoire d’Alès Agglomération montre bien la concentration de la primo-accession aidée sur Alès, sa première couronne, et les communes situées sur l’axe routier Nîmes-Alès. A l’opposé l’accession abordable est très limitée en volume sur le secteur cévenol et l’Est de l’Agglomération. Parmi les 454 PTZ distribués en 2011 :

- 230 (51%) sont situés sur la ville d’Alès et sa première couronne (St-Christol-lez-Alès, St-Hilaire-de-Brethmas, St-Privat-des-Vieux, St-Martin-de-Valgalgues) ;

- 270 (60%) correspondent à des achats dans le parc ancien, dont 80% à des ventes sur Alès ville.



Les données statistiques concernant les ménages bénéficiaires du PTZ en 2012 (source ADIL 30) indiquent :

- un profil de ménage plus social en ce qui concerne le territoire d’Alès Agglomération avec un revenu moyen inférieur de 10% à la moyenne départementale (le taux d’endettement est de l’ordre de 26% par rapport aux ressources des primo-accédants) ;

- un prix de revient des opérations de l’ordre de 167 000 € pour une construction individuelle sur un terrain sur Alès Agglomération, soit une dépense inférieure de 14% à l’ensemble des opérations réalisées sur le Gard.

Le marché de l’ancien

Le marché de l’ancien (appartements, maisons de village) peut représenter une réelle opportunité pour les ménages à revenus modérés, voire modestes en raison des prix relativement peu élevés, de l’ordre de 1 000 € à 1 500 €, que l’on retrouve localement. Dans un certain nombre de cas, il s’agit plus d’un choix par défaut pour des raisons économiques, qui n’est pas en phase avec les aspirations, notamment celles de la clientèle jeune, en termes de prestations (facilité de stationnement, espaces extérieurs, distribution intérieure) ; mais ce choix peut constituer une première étape de leur parcours résidentiel. C’est le cas de jeunes ménages (dont certains travaillent sur Nîmes et qui souhaitent résider dans leur ville d’origine), qui réalisent leur premier achat sur un appartement de type T2, voire T3, avec un budget compris entre 50 000 € et 80 000 €. Les vastes copropriétés d’Alès localisées le long du Gardon ou en cœur de ville présentent aussi des opportunités d’accession, en particulier pour les personnes âgées en raison de leur localisation et des conditions d’utilisation (présence d’ascenseur, sécurisation). D’autres ensembles collectifs plus anciens (par exemple « Baticoop ») sont plus ciblés sur les clientèles les moins solvables, en raison d’un prix d’achat particulièrement accessible (800/1 200 € le m²).



On note une déqualification de certaines villas construites dans les années 1970 présentant des handicaps en termes d’aménagement intérieur et surtout de performance énergétique. Sur ce segment du marché des villas, les négociations à l’achat sont particulièrement ardues avec d’importants rabais négociés par les futurs acquéreurs. L’échelle des prix est relativement large :

- produits standard de l’ordre de 150 à 180 000 € pour une maison de 100 m² construite sur un terrain de 800 m², 120 000 € pour une petite maison de lotissement sur le quartier Rochebelle à Alès,

- maisons au-delà de 250 000 € sur des produits plus récents et situés sur des terrains plus grands. Pour ces dernières, il s’agit d’un profil type de cinquantenaires (voire plus) disposant d’importants moyens financiers (suite à la revente d’un bien antérieur) et d’origine extérieure, mais disposant souvent d’attaches locales.

La fragilisation des investisseurs privés sur le marché local

Ces investisseurs peuvent être concernés à la fois par une acquisition dans un logement neuf ou dans le parc existant. Il existe toujours une clientèle d’opérateurs privés locaux (professions libérales, entrepreneurs dont BTP, jeunes retraités) dans l’ancien, avec l’acquisition de logements type T2 et T3 destinés à la location : exemple d’achat d’un appartement à rafraichir de deux pièces pour 60 000 € avec un loyer de l’ordre de 400 € mensuel, soit une rentabilité prévisionnelle de l’ordre de 5%. Cependant, l’attractivité de l’investissement locatif est à la baisse en raison de la détente du marché locatif local (stagnation voire baisse des loyers, risque de vacance entre deux locations) et de perspectives de revalorisation immobilière de plus en plus aléatoires. La réhabilitation dans le cadre du conventionnement Anah (de l’ordre de 30 logements par an sur l’Agglomération) est une des pistes de sécurisation de l’investissement locatif en raison du subventionnement important des travaux et de la modération des loyers qui en découle, gage d’une location plus aisée et stable. L’investissement locatif dans le neuf est largement fragilisé depuis plusieurs années par la refonte successive des divers dispositifs fiscaux, qui ont notamment concerné certaines communes de l’Agglomération : Scellier puis Duflot en 2013 entrainant une sélectivité entre les communes concernées ou non par l’application de l’avantage fiscal qui en découle (réduction d’impôt). De fait, on constate un effondrement de la demande en logements collectifs de la part des investisseurs qui se limitent actuellement à quelques opérations financières dans le logement individuel diffus.

Le repli marqué de la promotion immobilière locale dans la période actuelle

Sur la période de 2000 à 2008, le secteur d’Alès et de sa première couronne a fait l’objet d’une construction neuve dynamique portée par les promoteurs locaux, nîmois, voire extérieurs à la région. Dans une conjoncture économique favorable, des dispositifs fiscaux avantageux pour les investisseurs sous forme de réduction d’impôt et une offre foncière abondante et accessible en terme de prix, ont entrainé une production de logements collectifs de type T2 et T3, acquis pour partie par des investisseurs non alésiens.



A l’heure actuelle la promotion locale est en panne en raison de la crise, à laquelle il faut ajouter l’instabilité des dispositifs fiscaux18 à l’origine du retrait des investisseurs locaux ou extérieurs. Par ailleurs, cette clientèle a été fortement échaudée par les difficultés de gestion locative rencontrées sur les programmes précédents donnant une large part à des petites surfaces en location. Un seul programme est à ce jour en cours de vente sur Alès, ce qui est très modeste en regard du dynamisme des années antérieures ; les dernières opérations envisagées ont été confrontées à l’échec de leur commercialisation initiale, et ceci sur toute la gamme des produits envisagés (dont standing). La question de la solvabilité des acquéreurs potentiels locaux a été abordée par les professionnels, sous l’angle d’un prix de revient à la hausse des opérations de logement neuf collectif (coût de construction, taxes, normes techniques règlementaires isolation et accessibilité), induisant un prix de vente de 2 200 € minimum, et d’autre part d’une clientèle confrontée à un prix dans l’ancien relativement bas. Cela rend difficile tout transfert de fonds vers un logement neuf malgré la volonté de certains ménages : cas des personnes âgées souhaitant revendre leur villa pour acquérir un appartement en centre ville. Dans ce contexte déprimé, certains promoteurs locaux, afin de maintenir leur activité, nouent un partenariat avec les logeurs sociaux dans le cadre de VEFA mais à un prix négocié de l’ordre de 1 500 le m² de surface de plancher livré clef en main. On note cependant en terme de prévision (mais commercialisation non démarrée), des projets immobiliers importants en volume :

- le lancement sur le secteur de Rochebelle (4 ha) d’une opération immobilière mixte d’envergure associant partenaires publics (Logis Cévenols) et privés (FDI, promoteur) sur un programme de logements sociaux HLM (50), 25 villas en primo-accession (150 000 € l’unité), 20 villas locatives, 15 terrains à bâtir ;

- sur le moyen terme la réalisation de 300 logements (dont la programmation précise reste à définir) en centre ville (place des Martyrs) dans la continuité de la mise en place d’un nouvel équipement culturel majeur (complexe cinématographique multiplexe).

Le tableau ci-contre indique bien l’effondrement de la construction immobilière groupée sur Alès à compter de 2008, faute de clientèle. L’année 2006 a consisté en un pic de la production locale avec 521 logements vendus dont 90% en collectifs sur Alès, correspondant pour une large part à des produits de défiscalisation.

18 Le secteur alésien a connu de nombreuses fluctuations quant à la possibilité de bénéficier sur son territoire (pour partie ou

non) des dispositifs fiscaux d’incitation à l’investissement locatif :

- dispositif « Robien » ouvert dans un premier temps à tout le territoire ;

- recentrage du dispositif Scellier sur les secteurs prioritaires dits en zones tendues ;

- Dispositif « Duflot » ouvert, début 2013, aux seules communes de la zone B2, puis maintien, à partir de juillet, aux

communes d’Alès et St-Christol-lez-Alès.



• Les besoins et l’évolution du marché locatif

Un marché détendu en volume

Les professionnels de l’immobilier confirment leur perception d’un marché locatif disposant d’une offre abondante de biens en location sur le marché en regard d’une clientèle perçue par eux comme solvable en terme de revenus et de garanties. Ils constatent de fait un allongement des délais de relocation des logements et une négociation à la baisse des loyers entre bailleurs et locataires dans bon nombre de situations. L’ADIL du Gard, dans son dernier observatoire, indique l’absence d’un écart significatif entre les montants de loyer découlant de la relocation et ceux des baux en cours. La pratique des bailleurs locaux, face au risque de vacance, est donc dans bien des situations de ne pas augmenter le loyer au départ d’un locataire (à l’exception des grands logements T4 et des maisons plus facilement louables).



La demande des ménages en activité se porte sur des logements confortables de type T2 et T3, voire des grands appartements et de l’habitat individuel. Un autre créneau est représenté par la clientèle des retraités, plus tournée vers des appartements avec terrasse ou des petites maisons de 3 pièces avec un extérieur (ceci faisant suite à un souhait de rapprochement du centre ville et des services de proximité). Les professionnels de la gestion locative décrivent plus que jamais une fragmentation du marché locatif avec un segment de clientèle sociale en forte progression : jeunes en situation de précarité, familles monoparentales, adultes en recherche d’emploi et même retraités disposant de petits revenus. Il en découle de réels problèmes de solvabilisation de ce type de clientèle, le développement des impayés de loyers, des exigences de garanties locatives (perte d’emploi, éclatement des ménages) difficiles à satisfaire. Cet aspect est présent sur le bassin alésien frappé par le ralentissement économique mais aussi sur les secteurs plus excentrés composés de communes cévenoles touchées de longue date par la présence de ménages précaires liés au travail saisonnier en particulier.

Des déséquilibres au niveau de l’occupation qui fragilisent certains segments du marché locatif

La ville d’Alès et dans une moindre mesure sa première couronne (St-Christol-lez-Alès, St-Privat-des-Vieux) ont connu sur la période 2003/2008 une forte production de logements neufs locatifs portée par la défiscalisation immobilière. Ces livraisons n’ont pas été sans conséquence sur l’occupation du parc ancien dont la partie de clientèle la plus solvable a été attirée par les prestations de ces nouveaux logements (stationnement, terrasse, isolation). Il en résulte une réelle désaffection du logement existant qui trouve de plus en plus difficilement preneur (progression de la vacance, délai de location de plus en plus long). Ce phénomène d’aspiration est toujours à l’ordre du jour dans la mesure où ces logements provenant de la promotion immobilière ont connu une réelle baisse des loyers suite à leur première mise en location afin de trouver preneur et permettre par là à l’investisseur de bénéficier de son avantage fiscal (dispositifs De Robien et Scellier). Ainsi de fait, on constate un faible écart de loyer entre les loyers du parc récent et du parc ancien (source ADIL 30 : Observatoire des loyers). Autre élément de fragilisation pour les bailleurs du parc ancien, le niveau élevé de la production HLM de ces dernières années qui elle aussi a capté une part significatrice des candidats locataires, disposant pour certains de revenus conséquents (logements type PLS et PLUS en particulier), dans des logements disposant de bonnes prestations. Ainsi le parc ancien joue plus que jamais un rôle d’accueil (ou de maintien) des populations les plus modestes ou en situation de précarité. On peut réaliser le même constat pour les maisons de village sans extérieurs et à la distribution peu fonctionnelle. > Annexe : comparaison du niveau des loyers privés (dont défiscalisés), sociaux HLM

Type T1 T2 T3 T4

Loyers libres 289 € 370 € 470 € 490 €

Loyers Duflot B2 258 € 434 € 524 € 644 €

Loyers PLAI zone 3 174 € 251 € 328 € 386 €

Loyers PLUS zone 3 196 € 283 € 370 € 435 €

Loyers PLS zone 3 263 € 379 € 496 € 584 €



• Synthèse : approche des besoins en logement par type de ménages

Type ménages Conditions et difficultés d'accès au

logement Actions prioritaires à conduire

Jeune ménages

Possibilités de décohabitation dans le parc récent privé sur Alès et la première couronne mais niveaux de prix élevés (et celui des garanties exigées) Parc ancien peu attractif (prestations)

Développement d'un parc privé récent à loyer intermédiaire Conditions d'accès au parc privé (garanties)

Familles avec enfants

Pour les plus modestes, parc social locatif et parc privé ancien Pour les ménages actifs, cible de l'accession à la propriété mais dégradation des conditions économiques d'accès

Développement du parc social (PLUS et PLAI) / maintien d'un parc social public abordable Développement de l'accession abordable

Familles mono-parentales

Public prioritaire du parc social Parc locatif privé non accessible (prix, garanties) ou déqualifié (ancien)

Développement produits PLAI / maintien d'un parc social public abordable

Ménages âgés

Parc locatif privé et public accueillant (réponse aux garanties, stabilité) Pour les propriétaires âgés souhait de rapprochement des équipements et services

Enjeu de l'adaptation du parc de logements au handicap et au vieillissement Anticipation de l'évolution à terme de l'habitat individuel sous-occupé



3.7. Les politiques communales

• Le développement urbain récent de l’Agglomération

L’urbanisation récente de l’Agglomération d’Alès est très différenciée selon les secteurs. Globalement quatre groupes se distinguent :

- la Ville d’Alès, où la production neuve repose principalement sur des opérations en renouvellement urbain et sur le comblement de dents creuses en zones constructibles ;

- les communes périurbaines de la 1ère couronne, qui ont connu un développement rapide et souvent anarchique avec pour conséquence une typologie d’habitat dominée par le pavillonnaire (lotissements). Toutefois sur la période récente, il est à noter un recours plus fréquent à des modes opératoires de type ZAC (projets en cours sur Saint-Christol-lez-Alès, Saint-Privat-des-Vieux, Saint-Hilaire-de-Brethmas, Saint-Martin-de-Valgalgues) et une diversification des formes d’habitat (individuels groupés voire quelques petits collectifs) ;

- les communes de taille intermédiaire desservies directement par la RN 106 et le couloir Alès-Anduze, qui ont connu une production quasi-exclusive de maisons individuelles sous forme de lotissements (communaux parfois) ;

- les communes rurales, qui connaissent une urbanisation faible, souvent auréolaire autour des hameaux traditionnels (quelques dents creuses devenues rares, ou des terrains urbanisables comportant des contraintes en termes d’assainissement, de topographie). Certaines d’entre elles ont déjà épuisé leur potentiel en renouvellement urbain (faible taux de vacance) notamment celles bénéficiant d’une attractivité touristique.

• Les disponibilités foncières et les projets des communes

Un cadrage général est fourni par l’étude foncière récemment menée sur le Pays Cévennes qui englobe Alès Agglomération. Ces données peuvent être mises en perspective avec les entretiens réalisés dans le cadre du PLH auprès des 50 communes d’Alès Agglomération.

Le graphique présente un comparatif du potentiel foncier disponible par unité urbaine en distinguant leur mobilisation en fonction du zonage du document d’urbanisme. Le potentiel urbanisable à court terme est important sur la ville d’Alès et les communes de 1ère couronne, mais globalement ce sont ces dernières qui concentrent l’offre foncière la plus importante.

Source : Pays Cévennes : Etude foncière pour le logement 2012



En volume et en équivalent logement cela représenterait au total sur la nouvelle Agglomération d’Alès plus de 2 500 hectares et près de 26 000 logements potentiels. Source : Pays Cévennes Etude foncière pour le logement 2012

Plusieurs communes ont lancé, ou l’envisagent prochainement, la révision de leur document d’urbanisme, ce qui entraînera un remaniement de ces valeurs. En 2013, la majorité des communes de l’Agglomération (57% d’entre elles) dispose d’un POS, un peu moins d’un tiers sont dotées d’un PLU et 13% des communes sont en carte communale ou soumises au RNU. Si le potentiel foncier analysé à l’échelle de l’EPCI est important, plusieurs communes ont des possibilités de développement restreintes par l’exposition de leur territoire à des risques naturels (inondation et risques miniers principalement) ou limitées par la ressource en eau, ou encore par la Loi Montagne… Ces contraintes sont parfois rejointes par la volonté politique, en particulier dans les zones rurales ou touristiques. Elle exprime le souhait de maîtriser l’évolution démographique pour maintenir un cadre de vie de qualité qui fait aussi partie de l’économie de ces secteurs. Dans le cadre de l’étude du PLH, les élus de chaque commune ont été interrogés sur leurs projets à l’horizon des six prochaines années : 6 827 nouveaux logements (soit 1138 par an) ont été identifiés sur le territoire. Plus de la moitié de cette production sera portée par la Ville d’Alès, près de 1/5ème par les quatre communes péri-urbaines (SRU) et environ 29% par les autres communes.



Production globale envisagée/an dont logements sociaux « SRU »

Alès 600 (53%) 120 (45%)

4 communes SRU 206 (18%) 90 (34%)

Autres communes 332 (29%) 54 (21%)

Alès Agglomération 1 138 (100%) 264 (100%)

Rappel objectifs SCOT/PDH 1 175 260

Source : entretiens communaux réalisés d’août à octobre 2013

Sur la ville d’Alès, la future production se concentrera dans le tissu existant (dents creuses, divisions de terrains, renouvellement urbain), mais aussi en frange de l’urbanisation existante, notamment par la reconversion de zones d’activités. Ces modes de développement permettent des formes d’habitat variées (individuels et petits collectifs). Les communes de la première couronne d’Alès (Saint-Christol-lez-Alès, Saint-Privat-des-Vieux, Saint-Hilaire-de-Brethmas, Saint-Martin-de-Valgalgues), mais aussi des communes desservies par la RN 106 (Vézénobres) prévoient de maîtriser leur développement à travers des opérations en ZAC. Un nouveau mode opératoire, pour la plupart d’entre elles, qui devrait amener une plus grande diversité dans les formes d’habitat (éco-quartier à Vézénobres). Ces ZAC sont de tailles variables, de près de 100 logements pour la ZAC de Saint-Martin à plus de 200 pour la ZAC de Valès à Saint-Christol-lez-Alès. En parallèle la densification du tissu existant se poursuit dans ces communes (dents creuses encore disponibles, divisions de terrain). Des communes de tailles intermédiaires (Boucoiran et Nozières, Brouzet-les-Alès, Salindres,…) ont fait le choix de se développer en extension urbaine sous forme de lotissements (de 10 à 25 lots). A l’inverse, une opération visant à créer un centre bourg est portée par la commune de Tornac avec un programme mixte : commerces, équipements publics, habitat. Plusieurs zones AU1 notamment sur des communes le long de la RN 106 devraient être libérées au cours des prochaines années. Additionnées, elles pourront également produire un nombre important de logements : Ribaute les tavernes, avec un potentiel de 150 logements, Ners et Martignargues (dont les PLU devraient être prochainement approuvés), Saint Césaire-de-Gauzignan. Il s’agira principalement d’habitat pavillonnaire. Sur les autres communes, de tailles plus modestes, le développement se poursuivra de manière diffuse, quasi-exclusivement au sein du tissu déjà urbanisé (dents creuses, petites opérations ponctuelles en renouvellement urbain). La maison individuelle domine là aussi toujours la production neuve. Une description détaillée des projets par commune sera présentée dans le cadre de la territorialisation du programme du PLH.



2ème partie :

Orientations stratégiques



Sept grands engagements pour une politique maîtrisée du logement dans la Communauté d’Alès Agglomération sont déclinés ci-après.

1ère orientation : assurer une production soutenue et diversifiée

Le constat Plusieurs approches chiffrées concernant les objectifs de production en logements (dont sociaux) sur l’Agglomération alésienne ont été déclinées par des documents portant sur des territoires plus vastes : Scot du Pays Cévennes, Programme Départemental de l’Habitat du Gard, et ont été repris dernièrement dans le Porter à connaissance de l’Etat. Ces éléments de quantification doivent être rapprochés avec les chiffres réels de la production enregistrés ces dernières années, et être mis en perspective avec les projets de développement résidentiel souhaités et identifiés sur chacune des communes concernées. L’objectif est de fixer un objectif réaliste de production en logements tenant des données de cadrage (SCOT), des évolutions pressenties de la démographie, du potentiel foncier mobilisable et de la capacité des acteurs à produire.

2ème orientation : répondre aux besoins des jeunes et des actifs locaux

Le constat L’objectif global de production en logements constitue certes une donnée de cadrage importante, mais au-delà des chiffres affichés, un des enjeux essentiels porte sur la déclinaison qualitative du développement résidentiel. Il s’agit bien de produire des logements en phase avec les besoins réels des ménages locaux dans toutes leurs aspirations en termes de localisation, de diversité de produits et de niveaux de prix. Cela permettra l'accueil et le parcours résidentiel évolutif dans le temps des jeunes et des classes moyennes, éléments clef pour le développement économique et l'équilibre socio-démographique du territoire.

• Permettre l'accueil et la «formation» des jeunes ménages par le développement de l'offre en logements locatifs

Première « marche » dans un parcours résidentiel, le logement locatif est destiné aux nouveaux ménages par décohabitation : jeunes actifs, couples, familles. Le diagnostic a montré que cette fonction était remplie pour l’essentiel encore par la ville centre qui dispose d’un parc de logements locatifs privés et publics important et ce, malgré un effort significatif ces dernières années réalisé par plusieurs communes (« communes SRU » en particulier).



Il a également montré que la production récente tendait à se spécialiser : des petits logements dans le parc privé, du logement familial dans le parc social. Des demandes précises s'expriment ainsi, notamment en logements de type 2, dans le parc social, et dans le parc locatif privé, un besoin de renouvellement des logements (logements obsolètes des centres anciens dont celui d’Alès...).

• Maintenir l'accession à la propriété des classes moyennes et modestes

Le maintien de l’accession à la propriété des classes moyennes et modestes sur le territoire communautaire représente deux fonctions complémentaires :

- satisfaire la demande des ménages extérieure et locale (dont il faut considérer la faiblesse relative des revenus), et par là conforter l’essor économique du territoire,

- améliorer la fluidité du marché en permettant des mouvements résidentiels en chaîne à partir de sorties du logement social "par le haut". Or, depuis peu, ce mouvement est freiné par la crise économique et les restrictions financières (accès aux crédits, aides de l’Etat minorées) qui rendent de plus en plus difficiles les aspirations des primo-accédants, qui sont les premiers à vouloir sortir du parc locatif.

• Les moyens à mettre en œuvre

Sur l’ensemble du territoire (et dans une moindre mesure sur Alès qui dispose d’une offre immobilière diversifiée), il s’agit de développer une production en logements locatifs publics et privés de qualité. Cette offre devra apporter une réponse à la demande des jeunes ménages (avec potentiellement des enfants), et ainsi favoriser un renouvellement des populations communales, ainsi qu'une gestion plus optimale des équipements publics. Il s’agit également de mettre en place les outils nécessaires au maintien d’un volant significatif d’accédants à la propriété, en particulier pour les jeunes ménages désireux de quitter le parc locatif privé et social ou le domicile parental.

3ème orientation : répondre aux besoins en logement des ménages en difficulté (dont situations d’urgence)

Le constat : Le diagnostic a souligné la faiblesse des revenus, voire la précarité croissante de nombreux ménages présents sur le territoire de l’Agglomération. L’importance du parc social sur Alès de même que le rôle clef joué par le parc privé ancien apportent de réelles solutions en matière d’hébergement pour les plus démunis. Cependant des besoins bien présents restent à couvrir sur certaines communes peu équipées en logement autonome locatif. Par ailleurs, d’autres besoins spécifiques correspondent au vieillissement de la population ou de ménages ne pouvant disposer d’un logement indépendant en raison de leur fragilité sociale.



• Développer l'offre en logement autonome pour les ménages les plus modestes

Il s’agit donc de continuer à développer la production sociale et de veiller à ce que la composante très sociale de l’offre nouvelle soit bien affirmée. Pour ce faire, plusieurs orientations sont à combiner :

- poursuivre un programme volontariste de développement de l'offre en logements sociaux, et, au sein de ce programme, d'une offre très sociale (type PLAI) et plus accessible en raison du niveau des loyers pratiqués,

- consolider les fractions du parc privé à vocation sociale qui le méritent (qualités techniques et urbaines, localisation favorable à la mixité sociale) au moyen d'une action publique adaptée (aide à la réhabilitation...) tant sur Alès que sur les bourgs anciens des autres communes de l’Agglomération,

- favoriser le maintien des ménages très modestes dans le parc social ancien par des actions visant à optimiser les loyers de sortie à l’issue d’opérations de réhabilitation.

• Développer une offre adaptée en hébergement d’urgence, logements d’insertion et logements adaptés aux personnes les plus en difficulté

L’objectif est d’apporter des réponses adaptées aux personnes les plus en difficulté n’ayant pas accès, pour des raisons diverses, au logement dit « ordinaire » : personnes sans domicile fixe, personnes ayant des difficultés d’accès ou de maintien dans un logement, groupe de population présentant des difficultés propres, etc… Le diagnostic a montré que malgré une capacité en logements d’urgence supérieure aux objectifs de la loi DALO, des besoins réels en centres d’hébergements sont encore bien présents concernant les jeunes, les femmes victimes de violences ainsi que les personnes sans domicile fixe et vieillissantes. Il s’agira dans le cadre du PLH :

- de veiller au développement des structures d’hébergement d’urgence et d’insertion en lien avec les acteurs locaux et associatifs, en prenant en compte les objectifs du PDALPD en cours ; et de veiller parallèlement à une meilleure répartition spatiale,

- d’apporter une meilleure fluidité aux parcours d’insertion par la production de logements très sociaux autonomes (déjà évoqués ci-dessus) et ainsi de proposer des produits de sortie ;

- de répondre aux objectifs du Schéma départemental d’accueil des gens du voyage qui prévoit la rénovation de l’aire existante d’Alès ou la création d’une nouvelle aire sur la ville centre ou à Saint -Christol-lez-Alès.

• Développer une offre en logements adaptés aux personnes âgées et aux ménages à mobilité réduite

Les évolutions démographiques décrites dans le diagnostic ont montré le poids grandissant de la population âgée en particulier sur le secteur des Cévennes mais aussi sur la ville centre. Outre le développement programmé de structures d’accueil spécialisées type EHPAD, le maintien à leur domicile des ménages âgés nécessite des actions d’accompagnement ciblées. Les personnes à mobilité réduite ont, elles aussi, besoin de réponses spécifiques qui favorisent leur autonomie, et par là une meilleure intégration à la vie sociale.



En conséquence, la future production devra tenir compte de ces besoins en logement à travers : - la poursuite de la réalisation de logements « adaptés » dans les programmes neufs (public/privé)

notamment en rez-de-chaussée, - la prise en compte, dans les politiques publiques de réhabilitation, des besoins d’adaptation

spécifique, tant dans les logements occupés que dans les locaux vides : aides financières aux travaux, accessibilité (ascenseurs), conseils en aménagement, etc... Ces programmes ciblés d’incitation aux travaux concernent les quartiers anciens, les copropriétés des années 1950/1960 qui sont des lieux de résidence privilégiés de personnes âgées, voire le parc HLM le plus ancien.

4ème orientation : poursuivre l’entretien, le renouvellement et la diversification du parc social public

Le constat : Outre la question cruciale du financement du logement social et de la mobilisation du foncier disponible, d’autres éléments qualitatifs doivent être intégrés dans la démarche de production de nouveaux logements conventionnés ; ceci afin de faciliter son essor et de conduire à une meilleure acceptation par les acteurs locaux (élus, habitants en particulier). Une attention très soutenue doit porter également sur le parc social existant, soit dans le cadre d’une approche urbaine de requalification de quartiers à forte connotation sociale, soit sous forme d’interventions plus diffuses.

• Poursuivre les opérations de renouvellement urbain sur les quartiers sociaux d’Alès

Cela concerne, sur la ville d’Alès, les quartiers Près Saint Jean et Cévennes à travers des actions globales de requalification portant sur le bâti et le cadre de vie largement engagées dans le cadre du programme de rénovation urbaine : opérations de démolition, de reconstruction et de réhabilitation portant sur le parc immobilier ; équipements et aménagements publics ; connexion urbaine avec les autres quartiers de la ville. Ces programmes doivent être finalisés d’ici 2016. En parallèle, une nouvelle phase de la rénovation urbaine (ANRU 2) pourrait être lancée sur la durée du prochain PLH s’appuyant sur le constat d’une fragilisation encore bien présente des populations en place et d’un déficit d’intégration urbaine de ces quartiers.

• Finaliser la réhabilitation du parc social public en diffus

La conservation et la modernisation du parc social le plus ancien (rénovation thermique en particulier) tout en maintenant des loyers accessibles aux ménages les plus modestes, constituent un enjeu majeur de la politique locale de l’habitat. Cette action est d’autant plus opportune que le parc social neuf propose des loyers nettement plus élevés (PLUS et surtout PLS).



• Rechercher l’intégration des nouveaux programmes de logements sociaux

Au sein du tissu existant, une attention toute particulière doit être portée à la forme urbaine et à la conception architecturale des programmes sociaux neufs afin de tenir compte des composantes environnementales et sociales présentes, ceci étant particulièrement vrai sur les communes peu pourvues à ce jour en parc social public. Dans les zones d’extension futures du développement résidentiel, l’implantation des logements sociaux doit tenir compte en particulier de la présence (ou des projets) d’équipements de proximité et de la desserte en transports en commun.

• Améliorer les politiques d’attribution pour les logements locatifs sociaux

L’objectif est d’éviter la paupérisation du parc social existant et de mieux prendre en compte la gestion des ménages présentant de grandes difficultés à s’insérer dans le parc social traditionnel. Cette orientation repose sur une concertation accrue entre logeurs sociaux, Etat, services sociaux et communes pour la gestion des attributions dans le parc existant et dans la production nouvelle. Il s’agit de répondre en priorité, dans le cadre des politiques d’attribution des logements locatifs sociaux, aux besoins locaux bien identifiés en amont, à savoir les publics en difficulté mais aussi les ménages à revenus « intermédiaires » pour qui le logement social représente une première étape de leur parcours résidentiel.

5ème orientation : poursuivre la réhabilitation du parc privé, développer et étendre la lutte contre l’habitat indigne

Le constat : Un certain nombre de ménages vivent dans des conditions de précarité (inconfort / insalubrité / consommation énergétique excessive) dans les centres anciens, voire dans l’habitat énergivore construit entre l’après-guerre et 1970. Les équilibres à trouver entre le parc ancien et les constructions récentes sont un autre élément à prendre en compte. En effet, les produits neufs ont pour effet d'opérer une dévalorisation relative des produits plus anciens et de favoriser un mouvement centrifuge des ménages qui contribue aux déséquilibres sociaux entre quartiers. L'enjeu est d'éviter que ces mouvements n’affectent trop fortement certains secteurs et forment à terme des lieux d'exclusion. Les politiques de requalification de l’habitat ancien (ou de logements de construction plus récente) menées en lien avec les priorités de l’Etat doivent être poursuivies sur l’ensemble de l’Agglomération en différenciant : La poursuite des programmes déjà engagés sur le territoire :

- amélioration de l’habitat (parc locatif privé, logement de propriétaires occupants, reconquête des logements vacants),

- campagne en faveur de l’embellissement des façades, - intervention sur l’amélioration de la performance énergétique du parc ancien.



Le lancement de nouvelles interventions à l’échelle de l’Agglomération : - mise en place d’un dispositif élargi spécifique et volontariste de lutte contre l’habitat indigne, - mise en place d’un dispositif de veille portant sur les grandes copropriétés énergivores construites

entre les années 1960 et 1975 pouvant s’accompagner du soutien aux programmes de travaux nécessaires dans une approche qualitative.

6ème orientation : promouvoir la qualité urbaine et le développement durable

Le constat : Priorité affirmée dans le SCOT, le développement durable repose sur une approche globale associant les interventions sur le cadre de vie, l’habitat et l’accessibilité du territoire à travers les transports, dans une volonté de limiter les consommations énergétique et de l’espace. Les interventions concerneront :

- l’amélioration de la performance énergétique du parc immobilier (neuf et surtout ancien) ; - la réalisation d’opérations exemplaires dans leur conception urbaine, sociale et environnementale,

de type éco-quartiers, - la prise en compte dans le développement résidentiel des nouvelles infrastructures de transport

collectif (liaison ferroviaire), - la part accordée dans la production en logements aux opérations de renouvellement urbain et aussi

à la mobilisation des dents creuses au sein du tissu existant afin de limiter la consommation du foncier,

- l’optimisation des règles de densité sur les secteurs d’extension en fonction des projets et la prise en compte de leur impact sur la conception de l’aménagement (implantation du bâti, espaces collectifs).

7ème orientation : pour atteindre les objectifs poursuivis, organiser les moyens de production et promouvoir des outils adaptés aux contextes locaux

Les chantiers prioritaires de l’Agglomération alésienne sur les prochaines années concernent :

- la relance de la production en logements privés (accession, location) en terme de volume et de produits orientés sur la réponse à apporter aux besoins locaux,

- la diversification de la production en matière de logement locatif, en particulier social, ainsi qu’une meilleure répartition géographique,

- l’entretien du parc existant dans toute sa diversité (privé et social) en y intégrant l’approche urbaine de requalification des grands quartiers d’habitat social,

- la promotion d’un mode de production plus économe à la fois en termes d’espace et de déplacements.

Ces objectifs diversifiés de production supposent un travail à entrées multiples sur le foncier, l’aménagement, les documents d’urbanisme, les produits, la mobilisation et la coordination des acteurs locaux. Enfin, les communes et Alès Agglomération devront continuer à se doter de l'ingénierie nécessaire à la bonne conduite et à la maîtrise des projets (assistance à maîtrise d'ouvrage), et pour le pilotage d’un dispositif d’observation des marchés et d’évaluation du PLH.



3ème partie :

Programme d’actions



Les objectifs de production

1.1. Une production globale de 1 175 logements par an

• Un objectif qui conjugue les besoins démographiques et le renouvellement du parc existant

Le SCOT du Pays Cévennes a retenu pour le territoire d'Alès Agglomération un taux de croissance démographique ambitieux de 1,5 % par an. À l'horizon du PLH (fin 2019), ce taux de croissance portera la population d'Alès Agglomération à 112 000 habitants. Outre la croissance démographique, l'estimation des besoins en logements, notamment en construction neuve, doit prendre en compte trois autres paramètres :

- l’évolution du nombre moyen de personnes par ménage, - le renouvellement du parc de logements existants, - l'évolution du nombre de logements vacants et des résidences secondaires.

Les hypothèses retenues pour chacun de ces paramètres sont les suivantes :

Evolution du nombre de personnes par ménage

Les analyses prospectives (INSEE notamment) montrent que la taille moyenne des ménages va continuer à diminuer sur l’ensemble du territoire national dans les prochaines années. Sur Alès Agglomération, l’hypothèse est que cette diminution de la taille des ménages va se poursuivre, mais à un rythme ralenti par rapport à la période antérieure compte tenu de l’arrivée de nouvelles familles avec enfants, notamment au Sud de l’Agglomération. Le taux de régression retenu est en conséquence de -0,33% pour la période 2014 - 2019, contre -0,65% entre 1999 et 2009.

1



Selon ces hypothèses (croissance de la population et desserrement des ménages), les besoins strictement démographiques sur la période du PLH se décomposeront de la manière suivante :

- 746 logements par an pour faire face à la croissance démographique ; - 160 logements par an pour prendre en compte la diminution du nombre de personnes par ménage.

Soit 906 logements au total.

Renouvellement du parc de logements existants

Ce renouvellement concernera notamment le parc privé ancien déqualifié, mais aussi le parc social obsolète. Le taux annuel de renouvellement retenu par hypothèse est de 1% par an du parc de logements construits avant 1948, soit environ 200 logements par an. Cependant, le besoin de renouvellement pourra s’avérer supérieur si d’importants programmes de déconstruction devaient être mis en œuvre sur certains quartiers d’habitat social.

Evolution des logements vacants et des résidences secondaires

Le nombre des vacants a fortement augmenté entre 1999 et 2009, de 91 logements par an. Le nombre des résidences secondaires à quant à lui progressé de 35 logements par an. L’hypothèse retenue est celle d’un ralentissement de la progression des vacants (+ 25 logements par an) en raison des politiques de réhabilitation et de renouvellement du parc mises en œuvre, et d’une progression plus rapide (44 logements par an) du nombre des résidences secondaires, compte tenu de l’attractivité pour la villégiature des territoires de piémont, Cévennes notamment. La combinaison de ces différents paramètres détermine un besoin global de 1 175 logements neufs par an : > Estimation des besoins en logement : Scénario prospectif sur Alès Agglomération 1ère étape : estimation de la population au terme du PLH (31 décembre 2019)

Population au 1er janvier 2013 (estimation) 100 900

Taux de croissance annuelle 2013 - 2019 (hypothèse SCOT) 1,50%

Population au 31 décembre 2019 111 983

Augmentation annuelle moyenne de la population 1 583

2ème étape : estimation du nombre de personnes par ménage au terme du PLH (31 décembre 2019)

Nombre moyen de personnes par ménage au 1er janvier 2013 (estimation) 2,16

Taux annuel d'évolution de la taille des ménages 2014 - 2019 (hypothèse) -0,33%

Nombre moyen de personnes par ménage au 31 décembre 2019 2,11

3ème étape : estimation du nombre de résidences principales au terme du PLH (31 décembre 2019)

Nombre de résidences principales au 1er janvier 2013 46 713

Nombre de résidences principales au 31 décembre 2019 53 058

4ème étape : estimation du nombre de nouveaux logements à produire annuellement sur la durée du PLH (2014-2019)

Evolution annuelle moyenne du nombre des résidences principales 906

Renouvellement du parc existant, par an 200

Evolution annuelle moyenne du nombre des logements vacants 25

Evolution annuelle moyenne du nombre des résidences secondaires 44

Besoins en construction neuve, par an 1 175



• Une répartition spatiale qui s’inscrit dans le projet de territoire d’Alès Agglomération

Le projet de territoire et le SCOT ont fixé les principes de développement de l'Agglomération, notamment le renforcement des équipements structurants de la ville centre, Alès, et d'autre part le développement de pôles de centralité secondaires. Le Programme Local de l'Habitat prend en compte ces orientations à travers la ventilation des objectifs de production des logements neufs. Alès et les 4 communes les plus peuplées qui lui sont agglomérées construiront ainsi de l’ordre de 815 logements par an, soit 70% de la production nouvelle de l’Agglomération. En s'appuyant sur le découpage de l'espace préconisé par le SCOT (voir carte page 10 et liste en annexe), la ventilation des objectifs de production sera la suivante :

Alès, la ville centre 600 logements par an

Espace péri urbain 415 logements par an

dont, 4 communes « SRU » 215 logements par an

Piémont Ouest (ou Cévennes) 130 logements par an

Piémont Est (ou Garrigues) 30 logements par an

Cette ventilation est cohérente avec les objectifs de production de chacune des communes, telle qu’elle figure au chapitre « Territorialisation des objectifs de production ».

• Une part significative de cette production réalisée sous forme de réinvestissement urbain

Une partie significative de la production de logements nouveaux se réalisera sous forme de réinvestissement urbain, notamment sur la ville centre. Alès prévoit ainsi d'accueillir de nouveaux logements, de manière substantielle, à travers l'urbanisation des emprises résiduelles, les divisions de terrains bâtis et le renouvellement urbain (démolition de maisons en



vue de la construction d'immeubles), au sein du tissu existant (zones U). La ville prévoit notamment la réalisation de logements dans le cadre du projet emblématique de la place des Martyrs. Elle prévoit également de porter la hauteur autorisée des constructions à R+4 dans certains secteurs du centre-ville et de réinvestir d'anciennes zones d'activité. Par ailleurs, dans les communes de première couronne, une partie significative des nouvelles constructions prendra place sur des emprises résiduelles au sein de zones déjà urbanisées ou ouvertes à l’urbanisation. On peut donc estimer globalement la part du réinvestissement urbain à plus de 40 % de la production future sur la période 2014-2019.

1.2. 260 logements locatifs sociaux par an, hors programme de rénovation urbaine

• La répartition spatiale de la production

Au sein de la production globale de 1 175 logements nouveaux par an, le Programme Local de l'Habitat prévoit la production de 260 logements locatifs sociaux, soit 22 % de la production totale. Alors que le Grand Alès (16 communes, 80 000 habitants), sur lequel portait précédent PLH, avait dépassé sur la période 2008-2013 son objectif de production de 150 logements par an, en finançant en moyenne 160 logements par an, cet objectif de 260 logements sur l'Agglomération élargie (50 communes, 100 000 habitants) traduit une montée en puissance. Cet objectif est cohérent avec les projets et les intentions recensées dans chacune des communes (cf. chapitre « Territorialisation des objectifs de production »). La répartition prévisionnelle de cette production sur le territoire de l’Agglomération tient compte des besoins exprimés, mais également des obligations de la loi «Solidarité et Renouvellement Urbain» pour les 4 communes concernées. La ventilation territoriale de la production de logements locatifs sociaux sera la suivante :

Alès, la ville centre 120 logements par an

Espace péri urbain 132 logements par an

dont, 4 communes « SRU » 102 logements par an

Piémont Ouest (ou Cévennes) 6 logements par an

Piémont Est (ou garrigue) 2 logements par an

La production des 4 communes SRU a été fixée selon les modalités légales, en actualisant au 1-1-2014 les données relatives au parc existant de chaque commune et au déficit qui en découle :



> Objectifs de production des communes soumises à la loi SRU

Estimation

résidences

principales

1/1/2014

Nbre

logements

sociaux au

1/1/2014

Déficit

Rattrapage

2014/2016

(25% du

déficit)

Rattrapage

2017/2019

(33% du

déficit)

Objectifs

2014/2019

Total

logements

sociaux au

1/1/2020

Saint-Christol-Lez-Alès 3 015 289 314 79 104 182 471

Saint-Hilaire-de-Brethmas 1 966 97 296 74 98 172 269

Saint-Martin-de-Valgalgues 1 900 294 86 22 28 50 344

Saint-Privat-des-Vieux 2 220 89 355 89 117 206 295

Total 9 101 769 1 051 263 347 610 1 379

Soit 102 logts / an

Cette production nouvelle permettra aux communes concernées d’augmenter très significativement la part des logements sociaux dans leur parc de résidences principales, et de se rapprocher ainsi des objectifs de la loi SRU. > Projection au 1-1-2020

Estimation résidences

principales

au 1/1/2014

Production totale de

résidences

principales 2013/2019

Estimation résidences

principales

au 1/1/2020

Total logements

sociaux

au 1/1/2014

% de logements

sociaux

au 1/1/2014

Total logements

sociaux

au 1/1/2020

% de logements

sociaux

au 1/1/2020

St-Christol-Lez-Alès 3 015 437 3 452 289 9,6% 471 13,6%

St-Hilaire-de-Brethmas 1 966 260 2 226 97 4,9% 269 12,1%

St-Martin-de-Valgalgues 1 900 240 2 140 294 15,5% 344 16,1%

St-Privat-des-Vieux 2 220 300 2 520 89 4,0% 295 11,7%

Total 9 101 1 237 10 338 769 8,4% 1 379 13,3%

• La production supplémentaire dans le cadre de la rénovation urbaine

A cette production de logements sociaux dans le cadre du PLH s’ajoutera celle destinée à renouveler le parc existant. 106 logements à reconstituer sont identifiés à ce jour dans le cadre du bouclage du programme ANRU 1 :

- Les Romarins : 23 logements, - Winston Churchill : 25 logements, - Terrasses du Gardon : 32 logements, - Opérations à déterminer : 26 logements.

Par ailleurs, si des démolitions complémentaires venaient à être décidées, la reconstitution consécutive de l’offre sociale viendrait en sus des objectifs de production affichés dans ce document19.

19 Alès et Logis Cévenols ont déjà réalisé des études en ce sens, notamment sur les Prés Saint Jean, qui pourront être mises

en œuvre si la ville est retenue dans le cadre d’un programme ANRU 2.



• La nature des logements sociaux à produire

Catégories de financement

Outre le rééquilibrage territorial et la répartition de la production sur chacune des communes, le Programme Local de l'Habitat propose une répartition par produit du logement locatif social, adaptée à la demande locale. Le diagnostic a montré que cette demande émanait à la fois d'un public familial de classes moyennes (jeunes actifs à la recherche d’un logement locatif, considéré comme une étape dans son parcours résidentiel), mais aussi de publics défavorisés et/ou spécifiques (ménages à très faibles ressources, personnes isolées, familles monoparentales, personnes âgées…), pour qui le logement social représente le plus souvent la seule alternative. La répartition de la production sur la période 2008 — 2013 était de 24% de PLA I, 60% de PLUS et 16% de PLS. Compte tenu des besoins enregistrés, rappelés dans le porter à connaissance de l’Etat, le PLH 2014-2019 prévoit la répartition suivante :

- 30% de PLA I - 60% de PLUS - 10% de PLS.

La production de PLS sera par ailleurs réservée, sauf exception, à la Ville centre et aux 4 communes SRU.

Typologie des logements

La production nouvelle devra prendre en compte le profil des demandeurs, le type de logements demandés ainsi que les évolutions spécifiques de la démographie locale. L’Etat rappelle par ailleurs dans son porter à connaissance le besoin de grands logements (T5 et plus) pour loger les familles nombreuses. > Type de logement social demandé

T1 T2 T3 T4 T5 et +

Alès 7% 27% 39% 24% 3%

Autres communes 8% 26% 44% 19% 2%

Source : Dreal – Fichier de la demande sociale

En tenant compte de ces différents paramètres, mais aussi de la perception de la demande effective par les bailleurs locaux, la répartition type indicative des futurs programmes pourrait être la suivante: > Répartition type indicative et publics cibles

T1 T2 T3 T4 T5 et +

Alès 5%20 25% 42% 25% 3%

Autres communes 5%² 25% 45% 23% 2%

Publics cibles Etudiants

Publics spécifiques Personnes seules

Familles

20 T1 à prévoir selon demandes spécifiques : étudiants, foyers handicapés…



1.3. 100 logements par an en accession à la propriété abordable

Il s’agira de favoriser la production de logements au prix plafond de 150 000€ (valeur 2013), destinés essentiellement aux primo-accédants. Cette production, dans laquelle se sont déjà engagés certains promoteurs, pourra être demandée par les communes à tout aménageur, public ou privé, à hauteur de 20% au minimum de chaque programme. En complément de cette production, non aidée directement mais pouvant bénéficier du PTZ, quelques logements pourront réalisés en PSLA21, en tenant compte des difficultés ou des erreurs de programmation antérieures, et plutôt en zone péri-urbaine Sud. L’objectif global de cette production « abordable » est de 100 logements par an.

1.4. Le logement adapté et l’hébergement

L’ensemble des projets et des besoins identifiés sont développés dans la partie « diagnostic ». Les réalisations suivantes prendront place pendant la durée du PLH :

Public Projets

Personnes défavorisées

Structures d’hébergement :

‐ 21 places en maison relais (Amis de l’atelier - Alès - 2014) ‐ 15 lits halte soins santé (La Clède - Alès - 2014)

‐ 6 appartements de coordination thérapeutique (La Clède - Alès)

Création complémentaire de 10 places d’hébergement d’urgence dans les

communes de plus de 2000 habitants qui en sont dépourvues.

Personnes âgées

EHPAD :

‐ EHPAD 72 places (Saint Jean du Gard — 2014) ‐ EHPAD 74 places (Euzet les bains — 2016)

‐ Agrandissement EHPAD + 90 lits (Saint Christol les Alès)

‐ Résidence Séniors 20 logements (Salindres — 2014) ‐ Résidence Séniors 64 logements (Saint Privat des Vieux).

Nouveaux projets innovants type « Maison en partage » réalisée à Alès en 2013 : programme et localisation à définir.

Personnes handicapées Quelques places en foyer d’accueil médicalisé, foyer occupationnel, SAMSAH22 : programme et localisation à définir.

Réhabilitation du Foyer des Olivettes (92 logements) Alès 2015.

Etudiants Réaménagement de l’ancien hôpital de Rochebelle en une résidence étudiante

de 92 places regroupées dans 77 studios (2014).

Gens du voyage

Rénovation de l’aire d’Alès (26 places), ou création d’une nouvelle aire de 30

places à Alès ou Saint-Christol-lez-Alès

Création de 7 à 8 villas (PLAI), par le biais d’une MOUS, destinées aux familles résidant sur l’aire existante.

21 PSLA : Prêt social location accession 22 Service d’Accompagnement Médico-Social pour Adultes Handicapés



1.5. 500 logements sociaux existants réhabilités chaque année

L’Agglomération poursuivra son soutien à la réhabilitation du parc social existant des différents bailleurs à travers la mobilisation des prêts PAM (CDC), à hauteur d’environ 500 logements par an, dont 450 appartenant à Logis Cévenols (prolongation des données 2008-2013).

1.6. 100 logements anciens privés réhabilités par an, dont 10 logements sortis de l’indignité

L’Agglomération poursuivra son intervention en faveur de la réhabilitation du parc privé ancien en intégrant les priorités de l’ANAH (cf « Actions et outils »). Quantitativement, 100 logements anciens seront réhabilités annuellement, soit 600 sur la durée du PLH.

Répartition par statut d’occupation

- 60 logements de propriétaires occupants, - 40 logements de propriétaires bailleurs, ou vacants avant travaux, tous conventionnés.

Répartition par nature de travaux

- 60 logements améliorés thermiquement, - 10 logements sortis de l’indignité.

Répartition territoriale

- 50 logements sur Alès, - 50 sur les autres communes de l’Agglomération.

1.7. Récapitulatif des objectifs de production par produits et par territoires

Globalement, à titre indicatif, la production neuve annuelle pourra se répartir de la manière suivante :

Production

totale LLS

Accession

abordable

Résidences

diverses23

Autres logements

Collectif Individuel

Groupé

Individuel

Pur

Alès 600 120 50 15 200 130 85

Autres communes 575 140 50 15 30 50 290

Total 1 175 260 100 30 230 180 375

23 Comptées 1 pour 3



Les actions et les outils

2.1. L’action foncière

C’est une des conditions essentielles de la future production. La forte inflation des prix (coûts de la construction et foncier) constatée ces dernières années rend nécessaire la mise en place de nouveaux moyens, c'est-à-dire une relance de la politique foncière sur les secteurs stratégiques du futur développement résidentiel. Cela suppose une articulation étroite entre l’Agglomération et les communes. Des études préalables de programmation pourront être lancées en amont sur certains secteurs stratégiques, de manière à définir les conditions de mobilisation du foncier, le programme prévisionnel des opérations et les modes opératoires à mettre en œuvre. En parallèle, les objectifs de densité de l’habitat énoncés par le SCOT du Pays Cévennes pourront être traduits dans les documents d’urbanisme. Selon la typologie de la commune, les projets d’aménagement urbain rechercheront ainsi à atteindre les objectifs suivants :

- une moyenne de 31 logements à l’hectare dans la ville centre et les espaces périphériques denses de l’Agglomération ;

‐ une moyenne de 21 logements à l’hectare dans les pôles de centralité et les communes périurbaines de l’Agglomération ;

‐ une moyenne de 17 logements à l’hectare dans les pôles de centralité et les bourgs de l’espace rural ;

‐ une moyenne de 13 logements à l’hectare dans les villages et hameaux en espace rural. La préservation de la ressource foncière passera également par :

- la poursuite du renouvellement urbain et de la densification de l’existant ; - la définition, dans les documents d’urbanisme communaux, de secteurs privilégiés d’urbanisation et

une ouverture progressive à l’urbanisation de ces secteurs ; - la conduite de réflexions plus poussées en termes de formes urbaines.

2



2.2. La mise en œuvre de la politique de l'habitat à travers les PLU

Les Plans Locaux d'Urbanisme doivent être compatibles avec le SCOT mais aussi avec le Programme Local de l'Habitat. Outre le fait que les PLU devront prévoir des capacités de construction suffisantes au regard des objectifs quantitatifs du PLH, ils devront permettre par leur cadre règlementaire (règlement, mais aussi Orientations d'Aménagement et de Programmation), de promouvoir la diversité de l'habitat. En 2013, moins d’un tiers des communes de l’Agglomération sont dotées d’un PLU approuvé (la majorité des communes sont toujours en POS). Néanmoins plusieurs d’entre elles ont lancé, ou l’envisagent prochainement, la révision de leur document d’urbanisme. Les PLU en cours devront permettre la réalisation effective des opérations d'aménagement et des programmes immobiliers, dans les délais prévus par le PLH. Ils devront autant que possible favoriser les opérations d'ensemble et les opérations d'aménagement concerté (ZAC), favorables par nature à la mixité des fonctions urbaines et à la diversité de l'habitat. Ils pourront permettre de programmer des emplacements réservés (art L 123-2 du C.urb) pour des programmes de logements répondant aux objectifs de diversité fixés par le PLH, mais aussi et surtout, d'imposer sur l'ensemble des zones urbaines (U) ou d'urbanisation future (AU) un pourcentage de logements locatifs sociaux et de logements en accession à la propriété abordable24 (art L 123-5-1 du C.urb.). Les modalités d'application des dispositions en faveur du logement aidé sont précisées au point suivant.

2.3. Les mesures en faveur du logement social

Le Programme Local de l'Habitat prévoit un développement du logement social sur le territoire de l’Agglomération d’Alès dans la continuité des actions engagées sur la période passée. L’effort de production doit donc être poursuivi au moyen des outils décrits ci-dessous.

• L'intégration de logements sociaux dans les opérations d'aménagement et les programmes immobiliers

Les objectifs fixés par le Programme Local de l'Habitat pour chacune des communes sont ambitieux, et nécessitent que le logement social soit mieux intégré à la production globale. Pour cela, le PLH préconise d'intégrer systématiquement, dans toutes les communes dites SRU qui n’en sont pas encore dotées (Saint-Hilaire-de-Brethmas et Saint-Privat-des-Vieux), un pourcentage de

24 Ces dispositions sont déjà mises en œuvre par plusieurs communes du territoire dont Saint-Christol-lez-Alès et Anduze et

doivent l’être prochainement notamment sur les communes de Saint-Pivat-des-Vieux et de Saint-Hilaire-de-Brethmas où les

PLU sont en cours d’élaboration.



logements sociaux dans les programmes immobiliers et dans les opérations d'aménagement (ZAC ou lotissements), comme le prévoit le code de l'urbanisme, lors de la transformation des POS en PLU. Ces dispositions s'appliqueront à tous les programmes immobiliers neufs et à toutes les opérations d'aménagement (ZAC publiques ou privées, lotissements) et éventuellement à partir de seuils qui seront à définir à l’échelle de chaque commune dans le cadre de son étude de PLU. Ce processus de péréquation des charges foncières permettra de faciliter, en ce qui concerne la production courante, le montage financier des opérations. Le pourcentage de logement social imposé dans la production neuve ne pourra être inférieur à 20%, ce taux étant l’objectif à atteindre à terme en matière d’équipement en logement social. En parallèle les communes SRU s’engagent à rattraper leur déficit selon l’échéancier décrit dans le chapitre « les objectifs de production » en impulsant ou favorisant des opérations exclusivement ou majoritairement sociales. Les communes ou les opérateurs privés qui cèderont leurs terrains aux opérateurs HLM devront proscrire toute mise en concurrence basée sur la valeur du foncier. La concurrence pourra en revanche porter sur la qualité des projets et sur la réactivité des opérateurs.

• L’utilisation des autres règles d’urbanisme en faveur du logement social

En complément de la disposition qui précède, mais de manière plus restreinte, les communes, SRU notamment, pourront créer des emplacements réservés pour des programmes de logements. Ces emplacements seront essentiellement des opportunités stratégiques. Les programmes prévus sur ces emplacements pourront être soit exclusivement du logement social, soit des programmes mixtes permettant une péréquation des charges foncières au bénéfice des logements sociaux. Enfin, les mécanismes complémentaires prévus par le code de l'urbanisme en faveur du logement social seront utilisés : majoration du COS dans les opérations comportant du logement social, limitation dans certaines zones de l'obligation de places de stationnement pour les logements sociaux, mesures fiscales.

• Le portage foncier

L’EPF Languedoc-Roussillon pourra être sollicité, à la demande des communes, par le biais de conventions pour assurer le portage foncier d'emprises stratégiques ou d'opportunités à saisir. Dans un second temps, ces terrains seront cédés à un opérateur social25.

• Le soutien financier de l’Agglomération en faveur de la production sociale

Le niveau des charges foncières sur le territoire ne rend pas nécessaire une intervention financière systématique de l’Agglomération. En conséquence, les aides directes sur fonds propres de la collectivité pourront être orientées, en ciblant plus particulièrement les programmes financièrement déséquilibrés.

25 La commune de Brignon a déjà fait appel à l’EPF LR pour acquérir un terrain en centre-ville dans le but de réaliser un

programme mixte de logements, sociaux notamment, et d’équipements. Les négociations avec le propriétaire sont en cours.



Ceci s’applique notamment aux centres anciens (acquisitions améliorations, « dents creuses ») où les valeurs du foncier élevées se cumulent avec des montants de travaux importants pour aboutir à des prix de revient très supérieurs aux valeurs d’équilibre admissibles. Ces opérations plus coûteuses seront néanmoins utiles, à petits volumes, pour contribuer aux politiques urbaines de l’Agglomération. L’enjeu sera donc essentiellement qualitatif.

• Les dispositifs d'accompagnement en faveur du logement social

Au-delà des éléments d'appréciation fournis par le PLH, il pourra s'avérer nécessaire d'assister les communes ou les opérateurs dans l'évaluation locale des besoins afin de mieux calibrer les futurs programmes de logements sociaux, sur les plans quantitatif et qualitatif. Cette assistance pourra prendre la forme de missions courtes (4-5 jours), assurées en interne ou confiées à un prestataire privé.

• L’assistance aux communes pour la révision du PLU et la négociation avec les promoteurs et les aménageurs

Cette assistance sera apportée aux communes, à la demande, par les services de l’Agglomération. Il s'agira notamment de veiller à la transposition des préconisations du PLH dans les PLU en cours (orientations d'aménagement et de programmation, règlement), mais aussi d’appuyer les communes dans leurs négociations.

• La coordination des politiques d'attribution

L’action publique de soutien aux opérations immobilières (foncier notamment) visant à la mixité de l’occupation peut avoir pour corollaire un droit de regard des pouvoirs publics (dont communes) sur l’occupation future des logements. Cette priorité est bien évidente en ce qui concerne les programmes de logements sociaux mais peut s’étendre aux programmes aidés de type accession à la propriété.

2.4. Les mesures en faveur de l'accession à la propriété abordable

Le soutien à l'accession à la propriété, notamment des jeunes actifs, est un objectif important du programme local de l'habitat. Il s'agit d'offrir à ces ménages, sur le territoire communautaire, des produits qui répondent à leurs aspirations en termes de surface, de qualité, de typologie, et qui correspondent à leur budget. Cette politique doit permettre à un nombre plus important de jeunes actifs d'accéder à la propriété avec des mensualités de remboursement qui n'obèrent pas excessivement leur budget.



• Intégrer l'accession à la propriété abordable dans les programmes immobiliers et les opérations d'aménagement

Comme en matière de logement social, la production de logements en accession à la propriété abordable peut être intégrée à la production globale, en utilisant les dispositions prévues par le code de l'urbanisme, notamment l'intégration systématique d’un pourcentage de ces logements dans les programmes immobiliers et les opérations d'aménagement. L'objectif est de produire dans les opérations d’ensemble de chaque commune (ZAC ou lotissements) 20% de logements en accession à la propriété abordable, c'est-à-dire à des niveaux de prix inférieurs à la moyenne des prix du marché. Ces produits pourront être réalisés soit sous la forme de logements clés en main (notamment dans les ZAC), soit par le biais de lots à bâtir à prix minoré. Afin de tenir compte des capacités financières des candidats à l’accession à la propriété, les logements abordables ne devraient pas dépasser, pour une superficie habitable de l’ordre de 80 m², autour de150 000 € en budget global (à adapter selon les communes).26

• Des actions d'information et de communication

Les services de l’Agglomération pourront avoir une mission d’accueil et d’information auprès des candidats à l’accession à la propriété : information sur les aides financières mobilisables et sur les programmes ciblés en cours (accession abordable en particulier). Ces actions pourront être particulièrement efficaces dans la période de baisse des prix qui s’amorce. Elles pourront être conduites en partenariat avec l'ADIL.

2.5. Les mesures en faveur du logement adapté et de l’hébergement

Le Programme Local de l'Habitat prévoit des objectifs de production en matière de logement adapté et d'hébergement qui complètent les actions départementales et s'inscrivent notamment dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées (PDALPD). Des opérations concrètes (création d’une maison relai portée par la fondation les Amis de l’Atelier, de lits Halte Soins Santé de l’association La Clède, …) doivent ainsi être réalisées pour répondre aux besoins des personnes défavorisées ou handicapées et seront suivies dans leur financement et leur réalisation par l’Agglomération (au titre de sa délégation des aides à la pierre). Le diagnostic a également souligné le poids important des personnes âgées sur le territoire comparativement à la moyenne départementale. La question de l’adaptation de leur logement dans une perspective de maintien à domicile et les réponses graduelles que le territoire pourra leur offrir en fonction de leur niveau d’autonomie sont fondamentales.

26 Un projet de 25 villas en primo accession devrait prochainement voir le jour sur le quartier de Rochebelle à Alès. Ces villas clé en main réalisées sur un terrain de 200 à 300 m² seront commercialisées 150 000 €. Les maisons seront destinées aux foyers disposant d’un minimum de 2.500 € de revenu mensuel ce qui correspond à une capacité de remboursement d’environ 750 euros par mois sur 25 ans. L’opération Rochebelle est une opération mixte sur 4 ha qui comprend également des terrains à bâtir, des villas à la location et un programme social.



Les communes, sensibles à cette problématique, ont impulsé plusieurs projets de création ou d’extension d’EHPAD (Saint Jean du Gard, Euzet-les-Bains, Saint-Christol-Lez-Alès, …) qui se réaliseront au cours du prochain PLH et permettront le maintien voire le renforcement de la capacité d’accueil sur le territoire. La principale action concerne néanmoins le maintien à domicile. L’Agglomération d’Alès poursuivra ainsi son soutien financier et technique à l’adaptation des logements à travers la reconduction de l’OPAH. Enfin le développement d’une offre alternative, entre le maintien à domicile et l’admission en EHPAD, devra être favorisé sur le territoire. L’Agglomération a déjà soutenu le projet innovant de Maison en Partage sur la ville d’Alès (logements adaptés intégrés à un programme de logement social offrant la possibilité d’un suivi de la personne âgée). D’autres projets pourront également contribuer à la diversification de l’offre pour des personnes âgées autonomes ne souhaitant plus rester à domicile. C’est par exemple le cas à Saint-Privat-des-Vieux, avec un projet de création de studios pour personnes valides adossé à l’EHPAD existant. Ces formules pourront être reproduites dans d’autres communes.

2.6. Les mesures en faveur du parc existant

Les actions de mobilisation et de valorisation du parc existant proposées s’inscriront dans la continuité des actions déjà menées par l’Agglomération. Les dispositifs proposés seront toutefois recadrés en fonction des résultats obtenus au cours des années précédentes et des blocages rencontrés. Ils s’inscriront également dans les nouvelles orientations de l’Etat et de l’Anah, notamment le programme « Habiter mieux ». La lutte contre l’indignité fera l’objet d’une opération spécifique qui offrira les moyens humains et techniques de repérer et résorber ces situations.

• Renforcer la lutte contre l’habitat indigne par un dispositif spécifique

La mise en place d’un dispositif spécifique et volontariste de lutte contre l’habitat indigne constituera un axe important de travail pour l’Agglomération. Outre la contribution à la redynamisation des centres anciens, cette action fonctionnera comme un filet de protection social pour les propriétaires occupants en grandes difficultés, souvent des personnes âgées, et comme garde-fou pour contenir d’éventuels « marchands de sommeil » profitant d’un parc social de fait important. Ce dispositif reposera sur la mise en place de moyens supplémentaires visant à :

‐ repérer les logements et ménages concernés notamment par l’organisation d’un partenariat avec les acteurs concernés (publics, associatifs),

‐ suivre les occupants (accompagnement social), ‐ organiser les relogements (provisoires ou définitifs), ‐ accompagner les communes dans la mise en œuvre des outils coercitifs, ‐ veiller au bon déroulement des travaux prescrits ou à la non-remise sur le marché des logements

frappés par une interdiction d’habiter.



• Poursuivre la rénovation thermique du parc immobilier

L’objectif du Grenelle de l’environnement est d’améliorer de 38% les performances thermiques des logements, c’est-à-dire de passer d’une consommation moyenne de 240 à 150 KWh EP/m2/an. Pour atteindre ces objectifs, l’Etat a mis en place des aides pour les propriétaires occupants et bailleurs avec le dispositif « Habiter mieux », des mesures d’incitations financières comme la défiscalisation ou l’éco-prêt à 0%, et des mesures législatives comme l’obligation d’audit énergétique qui contribueront à améliorer la performance moyenne des logements. L’Agglomération d’Alès poursuivra à travers son dispositif d’OPAH l’action de rénovation thermique en faveur des propriétaires occupants à revenus modestes (habitat individuel et copropriétés des années 1945-1975, parc ancien), et l’élargira, conformément au nouveau règlement du programme national «Habiter Mieux», aux logements locatifs. Un repérage spécifique des ménages en situation de précarité énergétique (consacrant plus de 10% de leur revenu à l’énergie), estimés par le diagnostic à près de 6 000 sur l’Agglomération, sera mené par l’Agglomération à travers la mise en place d’un réseau de partenaires et par l’établissement d’un plan de communication.

• Accompagner la rénovation thermique des copropriétés

Le Grenelle 2 impose des audits énergétiques à compter du 1er janvier 2112 et avant fin 2016, aux copropriétés de plus de 50 lots équipées d’installations collectives de chauffage ou de refroidissement. Non soumises à cette obligation, les petites et moyennes copropriétés rencontreront certainement des difficultés pour engager des travaux pertinents. Ces copropriétés représentent donc un enjeu d’autant plus important que les logements collectifs construits avant 1975 sont particulièrement nombreux sur le territoire de l’Agglomération. L’Agglomération pourra ainsi initier des actions d’information sur son territoire pour inciter toutes les copropriétés concernées à réaliser ces audits, préalables indispensables à des travaux d’améliorations thermiques. Un partenariat avec l’ADEME et la Région (finançant les audits à hauteur de 50% pour les copropriétés non soumise à l’obligation) peut être envisagé. En parallèle, un dispositif de veille portant sur les grandes copropriétés énergivores construites entre les années 1960 et 1975 sera mise en place. Il pourra s’accompagner d’un soutien aux programmes de travaux nécessaires. Cette action de veille peut être élargie aux ensembles immobiliers de construction beaucoup plus récente réalisés dans le cadre de la défiscalisation immobilière (De Robien, Scellier) présentant des signes de fragilisation en raison de leur mode d’occupation (concentration de logements locatifs).

• Garantir le bon entretien du parc social public

Le diagnostic a montré que 64% du parc HLM de la commune d’Alès est antérieur à 1975. Cette proportion est d’environ 50% pour les pôles d’Anduze, de Saint-Jean-du-Gard et la commune de Salindres. A l’inverse, la totalité du parc des autres communes (dont les communes SRU) est postérieur à 1974. Alès est donc confrontée, du fait de l’ancienneté de son parc, à un enjeu majeur de renouvellement, qui concerne essentiellement les quartiers du Projet de Rénovation Urbaine, au premier rang desquels les Prés-Saint-Jean. Une étude urbaine conduite en 2012 préconise un renouvellement de l’ensemble du parc social de ce quartier.



Aussi, si des démolitions complémentaires venaient à être décidées, la reconstitution consécutive de l’offre sociale viendrait en sus des objectifs de production affichés dans ce programme. En parallèle de la question du renouvellement du parc, des programmes d’entretiens sont indispensables. Il s’agit de veiller à l’adaptation du parc social aux évolutions en cours à travers le lancement de programmes de travaux d’entretien réguliers sur les immeubles et les logements notamment en matière de rénovation thermique. Ces interventions consistent à mettre en œuvre dans le cadre des Plans Stratégiques de Patrimoine de chaque organisme, des programmes d’entretien ou de mise à niveau programmés, par poste : ascenseurs (programme 2006-2012 conduit par Logis Cévenols à hauteur de 6 M€ d’investissement), réhabilitation thermique, chaudières, résidentialisation, reprise des entrées, accessibilité, mise en sécurité électrique…).

2.7. Les mesures en faveur du développement durable

L’économie d’espace, la maîtrise des déplacements et de la consommation énergétique sont des orientations majeures du SCOT qui doivent guider le développement résidentiel et la politique de l’habitat de l’Agglomération. Il s’agit de distinguer les trois axes majeurs d’intervention suivants :

• La promotion de la qualité environnementale dans l’habitat au sens large

Elle comprendra :

- le lancement des travaux de rénovation thermique dans le parc ancien (privé et public), - la production de logements neufs labellisés en basse consommation, - le développement des énergies renouvelables, - l’innovation dans la construction au niveau des choix constructifs et le développement des

matériaux durables.

• La valorisation du foncier disponible et bien desservi

Une part de la production future en logements concernera le tissu existant à travers la mobilisation des dents creuses et la reconversion du bâti désaffecté ou en voie de mutation afin de limiter la consommation du foncier. Les densités préconisées par le SCOT du Pays Cévennes seront mises en œuvre sur les secteurs d’extension en fonction des projets et de la typologie des communes. Le développement résidentiel prendra en compte les nouvelles infrastructures de transport collectif (liaison ferroviaire).



• Le développement de l’éco-quartier de Vézénobres, la ZAC de Camp Redon

Dans une volonté de mixité fonctionnelle, habitat et activités, il sera réalisé au cœur du village de Vézénobres un éco-quartier de 100 à 150 logements sur une superficie globale de 8 hectares. Les principes généraux qui concernent l’aménagement de la zone seront les suivants :

- la limitation de l’imperméabilisation des sols et la gestion des eaux pluviales, - le recyclage des déchets, - les circulations douces, - la qualité des espaces extérieurs avec le recours aux essences locales, - le développement des équipements et services de proximité (médiathèque, mairie).

D’autres principes concernent la mixité de l’habitat et des produits ; ceci à travers une part affectée au logement social, la présence de logements individuels et collectifs. Sur un plan général, la future politique communautaire de l’habitat sera conduite, à travers ses choix stratégiques (sélection des programmes et des opérateurs en particulier), sur des principes de qualité environnementale et de mixité sociale des projets présentés. Un référentiel spécifique d’évaluation pourra être établi à cette intention.

2.8. Le suivi de la politique de l’habitat tout au long du PLH

Il se traduira par deux leviers déjà en place et à développer sur les 6 années à venir.

• Le service habitat de l’Agglomération

Il est chargé d’aider à la réalisation des objectifs et des actions du PLH par une assistance technique apportée auprès des communes sur les thèmes suivants :

- la définition des projets d’aménagement et immobiliers dans le respect des objectifs de mixité sociale, de densité et de qualité environnementale,

- l’assistance auprès des communes dans l’élaboration des documents d’urbanisme afin de veiller au respect des objectifs de production définis dans le PLH sur les plans quantitatif et qualitatif,

- l’assistance aux communes dans leurs négociations avec les opérateurs publics et privés, - l’aide au montage opérationnel des opérations d’urbanisme (ZAC,…), - le soutien aux opérations exemplaires et expérimentales (restructuration urbaine, nouvelles formes

urbaines…), - la coordination avec les acteurs du logement : Etat, Département, Région.



• L’observatoire de l’habitat

Sur la durée de réalisation du 3ème PLH (6 ans) et chaque année, il est prévu :

- l’élaboration d’un tableau de bord et d’un bilan annuel décrivant les diverses actions conduites dans le cadre du PLH communautaire : description de l’action, niveau d’avancement, impact sur le marché local de l’habitat, perspectives et réorientations éventuelles.

- l’organisation tous les trois ans d’un Forum d’échanges réunissant l’ensemble des acteurs de la politique de l’habitat (communes, professionnels, institutions publiques et autres personnes associées) visant à : - présenter le bilan des actions engagées (cf. ci-dessus), - présenter des réalisations concrètes de la politique communautaire de l’habitat, voire des

expériences réussies provenant d’autres territoires, - favoriser ainsi les échanges entre des partenaires provenant d’horizons différents (public/

privé notamment) et par là l’appropriation collective du programme communautaire.



La territorialisation du programme d’actions sur les 50 communes d’Alès Agglomération

• Alès

La commune d’Alès prévoit la production de 600 logements par an, soit au total 3 600 logements sur la durée du PLH. Cette production sera assurée spatialement de la manière suivante :

- de manière substantielle, à travers l’urbanisation des emprises résiduelles, les divisions de terrains bâtis et le renouvellement urbain (démolition de maisons en vue de la construction d’immeubles) au sein du tissu urbain existant (Zones U) ;

- par le développement de logements individuels et de petits collectifs à l’Est du territoire communal (« le Rieu ») ;

- dans le cadre du projet emblématique de la Place des Martyrs ; - à travers l’augmentation des hauteurs, portées à R+4 en centre-ville dans le cadre de la révision du

PLU ; - par la reconversion de zones d’activités (« terrain Crouzet », « Croupillac ») ou de cités ouvrières

(Tamaris) ; - de manière limitée ; dans le quartier du Brésis (individuel diffus) ; - sur le secteur du « Carreau de la mine ».

A plus long terme, Alès a programmé un projet d’extension de 45 ha sur les Hauts d’Alès, qui accueillera le futur développement de la ville. Au sein de la production globale de 3 600 logements, 600 logements locatifs sociaux publics sont envisagés sur la durée du PLH (minimum100 par an), répartis à titre indicatif comme suit :

- petites opérations (20 - 30 logements) en secteur diffus (Rieu, centre-ville…) : 250 logements ; - opérations d’ensemble (Carreau de la mine, Place des Martyrs) : 120 logements ; - reconversion de zones d’activité : 150 logements ; - Hauts d’Alès : 80 logements.

A ces logements locatifs sociaux publics s’ajouteront 120 logements locatifs privés conventionnés (20 par an), produits dans le cadre des opérations d’amélioration de l’habitat conduites par l’Agglomération.

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• Anduze

La commune d’Anduze prévoit d’accueillir entre 600 et 700 habitants à l’horizon des 10 prochaines années ce qui induit une production d’environ 31 logements par an, soit au total 186 logements sur la durée du PLH. Cette production sera assurée spatialement de la manière suivante :

- des constructions au sein du tissu déjà urbanisés, soit dans des dents creuses, soit à travers la division de terrains bâtis existants ;

- des petits lotissements réalisables à court terme ; - une zone d’extension au Nord de la commune.

Au sein de la production globale de 186 logements, 26 logements locatifs sociaux (HLM) sont envisagés sur la durée du PLH :

- terrain communal rue Rollin : 15 à 16 logements locatifs sociaux et entre 4 et 5 logements en accession abordable.

- ancienne Gendarmerie rue Pélico : 10 logements locatifs sociaux. Le nouveau PLU de la commune impose désormais une servitude sociale dans toutes nouvelles opérations. A ces logements locatifs sociaux publics s’ajouteront 6 logements locatifs privés conventionnés (1 par an), produits dans le cadre des opérations d’amélioration de l’habitat conduites par l’Agglomération.

• Bagard

La commune de Bagard prévoit la production de 20 logements par an, soit au total 120 logements sur la durée du PLH. Cette production sera assurée spatialement de la manière suivante :

- des constructions au sein du tissu déjà urbanisé, soit dans des dents creuses, soit à travers la division de terrains bâtis existants ;

Au sein de la production globale de 120 logements, 12 logements locatifs sociaux sont programmés sur la durée du PLH.

- chemin du Carriol sur un terrain de 1 870 m² appartenant à la commune, construction d’un petit collectif (R+2) par Logis Cévenols comprenant 12 appartements (dont 6 T3 et 6 T4). Le rez-de-chaussée sera adapté aux Personnes à Mobilité Réduite. Le permis de construire devrait être déposé en 2014.

A ces logements locatifs sociaux publics s’ajouteront 4 logements locatifs privés conventionnés, produits dans le cadre des opérations d’amélioration de l’habitat conduites par l’Agglomération.

• Boisset et Gaujac

La commune de Boisset et Gaujac prévoit la production de 26 logements par an, soit au total 156 logements sur la durée du PLH. Cette production sera assurée spatialement de la manière suivante :




- dans les zones 1AU du PLU, soit 30 hectares classés comme terrains constructibles et encore disponibles ;

- création de 2 logements communaux (T3) au-dessus du futur local professionnel (podologue) au niveau du centre commercial ;

- opération privée de 8 logements dans l’ancienne propriété de « Mont Vaillant » à destination des personnes âgées. Opération prévue pour 2014 à côté du centre Alzheimer, avec conventionnement Anah.

Quatre autres logements locatifs privés conventionnés, produits dans le cadre des opérations d’amélioration de l’habitat conduites par l’Agglomération, sont envisagés. Aucun logement social public n’est à ce jour programmé. La commune est en cours de révision de son PLU.

• Boucoiran et Nozières

La commune de Boucoiran et Nozières prévoit la production de 7 logements par an, soit au total 40 logements sur la durée du PLH. Cette production sera assurée spatialement de la manière suivante :

- plusieurs dents creuses dans le « haut » du village de Boucoiran : potentiel d’environ une quinzaine de logements ;

- Lotissement « Les jardins de la Tour », 17 lots ; - Lotissement « Les Brunes II », 4 à 5 lots.

Au sein de la production globale de 40 logements, 2 à 3 logements locatifs sociaux communaux (PALULOS) sont envisagés dans l’ancienne mairie (livraison envisagée 2015). A ces logements communaux s’ajoutera au moins 1 logement locatif privé conventionné, produit dans le cadre des opérations d’amélioration de l’habitat conduites par l’Agglomération. Document d’urbanisme : carte communale qui offre encore plusieurs zones d’extension.

• Bouquet

La commune de Bouquet prévoit la production de 3 logements par an, soit au total 18 logements sur la durée du PLH. Cette production sera assurée spatialement de la manière suivante :


- ouverture à l’urbanisation de plusieurs zones autour de 3 hameaux (une fois le PLU approuvé fin 2013).

Aucun logement locatif social n’est programmé à ce jour.



• Brignon

La commune de Brignon prévoit la production de 9 logements par an, soit au total 54 logements sur la durée du PLH. Cette production sera assurée spatialement de la manière suivante :


- par le développement de logements individuels sur un terrain le long de la rue du Temple ; - par le comblement d’une dent creuse, sur un terrain communal chemin de Brignon ; - par le comblement d’une dent creuse - projet de greffe urbaine sur la rue de Brienne.

A plus long terme, Brignon a programmé son développement par l’ouverture à l’urbanisation d’une zone à proximité de la rue « Serre de Brienne », une fois le PLU approuvé (le PADD sera validé en 2013). Au sein de la production globale de 54 logements, 15 logements locatifs sociaux publics sont envisagés sur la durée du PLH, répartis à titre indicatif comme suit :

- par réhabilitation complète de 3 logements communaux à l'église et à la poste, à livrer début 2014, - par le comblement d’une dent creuse - projet de greffe urbaine sur la rue de Brienne. L’EPF est en

cours de négociation avec le propriétaire (GFA Le Moulin) pour ce terrain qui sera divisé en 3 : - la première partie accueillera la nouvelle mairie ; - la deuxième partie accueillera 3 petits collectifs de 4 appartements soit au total 12 logements

sociaux ainsi que 3 commerces en rez-de-chaussée ; - la dernière partie accueillera entre 5 et 9 maisons de village pour de la primo accession ;

- ce programme fera l’objet d’un concours visant à désigner l’opérateur. Au moins 1 logement locatif privé conventionné sera produit dans le cadre des opérations d’amélioration de l’habitat conduites par l’Agglomération.

• Brouzet les Alès

La commune de Brouzet les Alès prévoit la production de 12 logements par an (sur la base d’un objectif de 1000 habitants en 2025 correspondant à 150 logements en sus), soit au total 72 logements sur la durée du PLH. Cette production sera assurée spatialement de la manière suivante :

- des constructions au sein du tissu déjà urbanisé dans les nombreuses et larges dents creuses (en particulier, un potentiel de 40 logements dans la partie Sud de la zone U et un volume équivalent en zone NB), soit globalement 80 logements ;

- l’ouverture à l’urbanisation de 3 zones d’extension sous forme d’habitat individuel (potentiel 42 logements), soit successivement : - Le Vignaudet : 0,8 ha, 10 logements potentiels en continuité des premières constructions déjà

édifiées ; - La Vignasse C320 : 0,78 ha, 8 logements potentiels ; - La Lauze : 2ha, 25 logements potentiels sous réserve d’un projet d’aménagement

d’ensemble. Les deux dernières zones actuellement non constructibles seront ouvertes à l’urbanisation suite à l’élaboration du PLU en cours (échéance fin 2014). Au-delà du PLH, l’urbanisation se poursuivra à travers la densification du tissu existant, voire d’autres zones d’extension qui restent à préciser dans le cadre du futur PLU.



Au sein de la production globale de 72 logements, 11 logements locatifs sociaux publics sont envisagés sur la durée du PLH, répartis à titre indicatif comme suit :

- deux autres bâtiments représentent un nouveau potentiel de production sociale à partir de la restauration des deux presbytères, soit 3 logements sociaux à moyen terme ;

- la commune est propriétaire d’un terrain en plein centre du village de 1200 m² qui pourrait faire l’objet d’une opération mixte à l’étude (8 logements et une crèche) associant les logeurs sociaux (Logis Cévenols, Un Toit pour Tous) ; ceci au-delà de 2016 de par les délais de réalisation et la résolution de l’accessibilité délicate de ce foncier.

En complément, au moins un logement locatif privé conventionné sera produit dans le cadre des opérations d’amélioration de l’habitat conduites par l’Agglomération.

• Castelnau Valence

La commune de Castelnau Valence prévoit la production de 4 logements par an, soit au total 24 logements sur la durée du PLH. Cette production sera assurée spatialement de la manière suivante :


- la construction de 7 lots sur un terrain à l’ouest du village (entre la Bourgade et Margaillette). Au sein de la production globale de 24 logements, 2 logements locatifs communaux conventionnés pourraient être envisagés sur la durée du PLH :

- l’ancienne école est fermée depuis 3 ans. Le projet de la commune serait de faire des logements communaux Palulos dans l’ancienne école ou de transférer la mairie dans l’ancienne école et donc de faire ces logements dans la future ancienne mairie.

A ces logements locatifs communaux s’ajoutera au moins 1 logement locatif privé conventionné produit dans le cadre des opérations d’amélioration de l’habitat conduites par l’Agglomération. L’élaboration du PLU devrait être lancée en 2014-2015.

• Corbès

La commune de Corbès prévoit la production de 1 logement par an, soit au total 6 logements sur la durée du PLH. Cette production sera assurée spatialement de la manière suivante :


- bâtisse communale au nord du village : projet de rénover un logement, de construire un hangar et de louer à un loyer modéré les terres et les bâtiments à un agriculteur afin d’entretenir la vocation agricole du territoire.

Au sein de la production globale de 6 logements, 1 logement communal conventionné potentiel peut être envisagé sur la durée du PLH :

- dans la mairie : 1 logement Palulos.



• Cruviers Lascours

La commune de Cruviers Lascours prévoit la production de 6 logements par an, soit au total 36 logements sur la durée du PLH. Cette production sera assurée spatialement de la manière suivante :

- des constructions au sein du tissu déjà urbanisé, soit dans des dents creuses, soit à travers la division de terrains bâtis existants.

Au-delà du PLH, l’urbanisation se poursuivra essentiellement dans le cadre de la future opération d’ensemble « Néo-centre » entre Cruviers et Lascours. Cette opération (soumise à l’approbation du nouveau PLU en cours d’élaboration) comprendra des équipements publics, des commerces et des logements. Au moins 1 logement locatif privé conventionné sera produit dans le cadre des opérations d’amélioration de l’habitat conduites par l’Agglomération. Aucun logement locatif social n’est programmé à ce jour.

• Deaux

La commune de Deaux prévoit la production de 3 logements par an, soit au total 18 logements sur la durée du PLH. Cette production sera assurée spatialement de la manière suivante :


- le POS de la commune permet encore la construction de 60 maisons individuelles. La commune élabore en parallèle son PLU. Le PADD a été approuvé en septembre 2013. Le PLU prévoit d’atteindre 750 habitants d’ici 2030. Avant d’engager ce développement, la commune devra investir dans ses réseaux (voiries, réseaux secs et humides). Au moins un logement locatif privé conventionné sera produit dans le cadre des opérations d’amélioration de l’habitat conduites par l’Agglomération. Aucun logement social public n’est programmé à ce jour.

• Euzet-les-bains

La commune d’Euzet-les-bains prévoit la production de 2 logements par an, soit au total 12 logements sur la durée du PLH. Cette production sera assurée spatialement de la manière suivante :




Au-delà du PLH (après approbation du PLU), l’urbanisation se poursuivra essentiellement dans la plaine agricole de la commune :

- sous forme de nouveaux quartiers d’habitations, - dans l’ancien établissement thermal, le long de la D981 : résidence sécurisée avec un parc (type

« Sénioriales ») avec des maisons adaptées pour des jeunes retraités. Au sein de la production globale de 12 logements, 1 logement communal conventionné peut être envisagé sur la durée du PLH :

- droit de préemption sur 1 maison et une grange dans le centre ancien, en face de la mairie. La grange servira d’atelier municipal. La maison sera transformée en logement communal ou bien vendue.

Un projet d’EHPAD est en parallèle en cours de finalisation et sera opérationnel en 2016 :

- EHPAD « Jean Lasserre » construit sur un terrain de 1 hectare, avec une capacité de 74 lits. L’EHPAD dépendra de l’hôpital d’Uzès.

Au moins un logement locatif privé conventionné sera également produit dans le cadre des opérations d’amélioration de l’habitat conduites par l’Agglomération. La commune lancera l’élaboration du PLU en 2016.

• Générargues

La commune de Générargues prévoit la production de 3 logements par an, soit au total 18 logements sur la durée du PLH. Cette production sera assurée spatialement de la manière suivante :


Après approbation du PLU et au-delà du PLH, l’urbanisation se poursuivra essentiellement sur le hameau de « Blateiras ». Au sein de la production globale de 18 logements, 4 logements locatifs sociaux sont envisagés sur la durée du PLH :

- dans l’ancienne gare (propriété communale) : projet de 4 logements. Aucun bailleur intéressé à ce jour bien que ce soit un projet important pour le conseil municipal. La commune ressent le besoin d’être accompagnée pour le montage de l’opération.

A ces logements s’ajoutera au moins 1 logement locatif privé conventionné produit dans le cadre des opérations d’amélioration de l’habitat conduites par l’Agglomération.

• Les Plans

La commune des Plans prévoit la production de 5 logements par an, soit au total 30 logements sur la durée du PLH. Cette production sera assurée spatialement de la manière suivante :




- disponibilité pour la construction d’environ 30 maisons individuelles (carte communale); - objectif d’approbation du PLU d’ici 2 à 3 ans avec l’ouverture de nouvelles zones à l’urbanisation.

La station d’épuration est saturée (200 EH). Son agrandissement dans les prochaines années est donc indispensable. Aucun logement locatif social public n’est à ce jour programmé.

• Lézan

La commune de Lézan prévoit la production de 16 logements par an, soit au total 96 logements sur la durée du PLH. Cette production sera assurée spatialement de la manière suivante :


- terrain à côté du centre médical. Au moins deux logements locatifs privés conventionnés seront produits dans le cadre des opérations d’amélioration de l’habitat conduites par l’Agglomération. Aucun logement social public n’est à ce jour programmé.

• Martignargues

La commune de Martignargues prévoit la production de 4 logements par an, soit au total 24 logements sur la durée du PLH. Cette production sera assurée spatialement de la manière suivante :


- ouverture à l’urbanisation de plusieurs zones (approbation du PLU fin 2013) : Une zone au sud du village (à l’ouest de la D191), deux zones au nord du village (rue la Parran).

Au moins 1 logement locatif privé conventionné sera produit dans le cadre des opérations d’amélioration de l’habitat conduites par l’Agglomération. Aucun logement locatif social public n’est programmé.

• Massanes

La commune de Massanes prévoit la production de 1 logement par an, soit au total 6 logements sur la durée du PLH. Cette production sera assurée spatialement de la manière suivante :




La commune est dotée d’un POS datant de 1996. Le PLU a été lancé en 2003 mais la démarche se confronte au problème de la ressource en eau. L’étude concernant la phase de recherche a été lancée. Le PLU ne sera efficient qu’après 2019.

• Massillargues Atuech

La commune de Massillargues Atuech prévoit la production de 4 logements par an, soit au total 24 logements sur la durée du PLH. Cette production sera assurée spatialement de la manière suivante :


- le POS actuel permet la construction d’une trentaine de maisons individuelles. Au moins 1 logement locatif privé conventionné sera produit dans le cadre des opérations d’amélioration de l’habitat conduites par l’Agglomération. Aucun logement locatif social public n’est à ce jour programmé.

• Méjannes les Alès

La commune de Méjannes les Alès prévoit la production de 7 logements par an, soit au total 42 logements sur la durée du PLH. Cette production sera assurée spatialement de la manière suivante :


Au sein de la production globale de 42 logements, 3 logements communaux conventionnés pourraient être envisagés sur la durée du PLH :

- 1 propriété bâtie communale en face de la poste est à la vente depuis un certain temps. Si la commune n’arrive pas à la vendre, la création de quelques appartements (3) pourrait être envisagée.

A ces logements communaux s’ajouteront 2 logements locatifs privés conventionnés, produits dans le cadre des opérations d’amélioration de l’habitat conduites par l’Agglomération. L’élaboration du PLU a été lancée le 25 mars 2010. Il prévoit 2000 habitants d’ici 2030.

• Mialet

La commune de Mialet prévoit la production de 2 logements par an, soit au total 12 logements sur la durée du PLH. Cette production sera assurée spatialement de la manière suivante :




Au moins 1 logement locatif privé conventionné sera produit dans le cadre des opérations d’amélioration de l’habitat conduites par l’Agglomération. Aucun logement locatif social public n’est à ce jour programmé.

• Mons

La commune de Mons prévoit la production de 16 logements par an, soit au total 96 logements sur la durée du PLH. Cette production sera assurée spatialement de la manière suivante :


- l’urbanisation des zones I AU. Trois logements locatifs privés conventionnés seront produits dans le cadre des opérations d’amélioration de l’habitat conduites par l’Agglomération. Aucun logement locatif social public n’est à ce jour programmé.

• Monteils

La commune de Monteils prévoit la production de 5 logements par an, soit au total 30 logements sur la durée du PLH. Cette production sera assurée spatialement de la manière suivante :



• Ners

La commune de Ners prévoit la production de 8 logements par an, soit au total 48 logements sur la durée du PLH. Cette production sera assurée spatialement de la manière suivante :


- l’urbanisation de la zone AU01 prévu sous forme d’orientation d’aménagement, environ 25 maisons ;

- l’urbanisation des zones AU02, 12 maisons potentielles ; - l’urbanisation de la zone AU03, 5 maisons possibles.



Au sein de la production globale de 48 logements, 2 logements locatifs sociaux communaux sont envisagés sur la durée du PLH, notamment dans le cadre de la rénovation de la mairie :

- projet de 2 logements au premier étage de la mairie. La mairie serait au rez-de-chaussée et s’agrandirait dans la cour existante.

A ces logements communaux s’ajoutera au moins 1 logement locatif privé conventionné, produit dans le cadre des opérations d’amélioration de l’habitat conduites par l’Agglomération.

• Ribaute-les-Tavernes

La commune de Ribaute-les-Tavernes prévoit la production de 20 logements par an, soit au total 120 logements sur la durée du PLH. Cette production sera assurée spatialement de la manière suivante :


- l’urbanisation de la zone AU1 située entre Ribaute et les Tavernes (150 maisons à venir mais calendrier incertain car soumis à une opération d’ensemble) ;

- l’urbanisation d’un terrain communal situé entre la route des deux villages et le chemin Jean Cavalier (opération d’ensemble mais rien de défini) ;

- dans la cave coopérative qui a été rachetée par la commune, projet de 2 logements communaux non conventionnés (1 T3 et 1 studio).

Au-delà du PLH, l’urbanisation se poursuivra essentiellement sur la zone AU1 et le terrain communal soumis à opération d’ensemble. Au sein de la production globale de 120 logements, 2 logements locatifs sociaux communaux sont envisagés sur la durée du PLH :

Au-dessus de la mairie : 2 logements A ces logements communaux s’ajouteront 3 logements locatifs privés conventionnés, produits dans le cadre des opérations d’amélioration de l’habitat conduites par l’Agglomération.

• Saint-Bonnet-de-Salendrinque

La commune de Saint-Bonnet-de-Salendrinque prévoit la production de 1 logement par an, soit au total 6 logements sur la durée du PLH. Cette production sera assurée spatialement de la manière suivante :

- des constructions aux abords du bourg et notamment à l’entrée du village sur un terrain de 3000 m² (pas de projet identifié à ce jour) ;

- la carte communale approuvée le 06/04/2010 permet encore la production d’une dizaine de constructions au maximum.

Aucun logement locatif social public n’est à ce jour programmé.



• Saint-Césaire-de-Gauzignan

La commune de Saint-Césaire-de-Gauzignan prévoit la production de 7 logements par an, soit au total 42 logements sur la durée du PLH. Cette production sera assurée spatialement de la manière suivante :


- une urbanisation autour du Mas Nouguier ; - l’urbanisation de la zone AUb soumise à une opération d’ensemble.

Au sein de la production globale de 42 logements, 6 logements locatifs sociaux publics pourraient être envisagés sur la durée du PLH :

- une maison dans le centre du village est en vente (100 000 €) et offre un potentiel de 6 logements. A ces logements sociaux s’ajoutera au moins 1 logement locatif privé conventionné, produit dans le cadre des opérations d’amélioration de l’habitat conduites par l’Agglomération.

• Saint-Christol-lez-Alès

La commune de Saint-Christol-lez-Alès prévoit une production de près de 73 de logements par an, soit au total 437 logements sur la durée du PLH. Cette production sera assurée spatialement de la manière suivante :

- ZAC de Valès (2ème tranche et 3ème tranche), 120 logements prévus sur les 5 prochaines années ; - ZAC des Combes environ 80 logements entre 2017 et 2019 ; - petits lotissements : Chemin des Vignes environ 14 lots bâtis porté par un privé ; - des opérations 100% sociales présentées ci-dessous ; - une production diffuse d’une dizaine de logements par an.

Au sein de la production globale de 437 logements, 160 logements locatifs sociaux publics sont envisagés sur la durée du PLH (27 par an), répartis à titre indicatif comme suit :

- emplacement réservé en centre-ville (maison et terrain adjacent) : une vingtaine de logements dont 3 en réhabilitation (opération 100% sociale, étudiée par Logis Cévenols), commerces en rez-de-chaussée ;

- ZAC de Valès : 2ème tranche de la ZAC, 8 logements en VEFA avec un Toit Pour Tous ; - Ribautelle, 8 logements ; - ZAC des Combes (2017-2018) 30 logements et 20 autres envisagés en maison partage pour

personnes âgées ; - terrains de l’INRA (terrains appartenant à la commune et à l’Agglomération), zone d’activité et une

cinquantaine de logements sociaux ; - Chemin des Vignes de 4 à 6 logements ; - depuis 2010, le PLU impose 25% de logements locatifs sociaux sur tous les permis de plus d’un

logement. Cette servitude sociale conduit à produire en diffus 3 PLS /an en moyenne (adossés à une production diffuse d’une dizaine de logements par an).

A ces logements locatifs sociaux publics s’ajouteront 12 logements locatifs privés conventionnés, produits dans le cadre des opérations d’amélioration de l’habitat conduites par l’Agglomération (potentiel à court terme : conventionnement d’une dizaine de logements privés appartenant à la CCI).



La commune soutient également le projet de construction d’un EHPAD de 90 lits en attente de l’agrément de l’ARS (terrain de 1,5 ha à changer de vocation, aujourd’hui en zonage économie/tourisme).

• Saint-Etienne-de-l’Olm

La commune de Saint-Etienne-de-l’Olm prévoit la production de 2 logements par an, soit au total 12 logements sur la durée du PLH. Cette production sera assurée spatialement de la manière suivante :


A plus long terme, la commune a programmé son développement par l’ouverture à l’urbanisation d’une zone au sud-est du village une fois le PLU approuvé (lancement PLU fin 2014) ; Au moins 1 logement locatif privé conventionné sera produit dans le cadre des opérations d’amélioration de l’habitat conduites par l’Agglomération. Aucun logement locatif social public n’est à ce jour programmé.

• Saint-Hilaire-de-Brethmas

La commune de Saint-Hilaire-de-Brethmas prévoit de produire environ 43 logements par an, soit au total 260 logements sur la durée du PLH. Cette production sera assurée spatialement de la manière suivante :

- une opération d’aménagement concerté, la ZAC du Golf, 200 logements ; - des constructions au sein du tissu déjà urbanisé, soit dans des dents creuses, soit à travers la

division de terrains bâtis existants ; - un lotissement communal (chemin de St Hilaire à Larnac) axé sur de l’accession abordable — lots

d’environ 800 m² à 70 000€. Au sein de la production globale de 260 logements, 104 logements locatifs sociaux publics sont envisagés sur la durée du PLH :

- La Jasse (chemin de Méjannes) : 28 logements locatifs sociaux réalisés par Logis Cévenols ; - La Rouvière : 26 logements locatifs sociaux (Logis Cévenols) ; - La ZAC, 50 logements sociaux (25% du programme).

A ces logements locatifs sociaux publics s’ajouteront 12 logements locatifs privés conventionnés (2 par an), produits dans le cadre des opérations d’amélioration de l’habitat conduites par l’Agglomération. Le prochain PLU (lancement de l’élaboration en cours) intégrera une servitude sociale (1 tiers de logement social imposé dans toutes nouvelles constructions, à confirmer par les études à venir).

• Saint-Hippolyte-de-Caton

La commune de Saint-Hippolyte-de-Caton prévoit la production de 1 logement par an, soit au total 6 logements sur la durée du PLH.



Cette production sera assurée spatialement de la manière suivante :


- à l’entrée du village, sur la route de Saint Etienne de l’Olm, ouverture à l’urbanisation une fois la zone couverte par l’assainissement collectif (2014).


• Saint-Jean-de-Ceyrargues

La commune de Saint-Jean-de-Ceyrargues prévoit la production de 1 logement par an, soit au total 6 logements sur la durée du PLH. Cette production sera assurée spatialement de la manière suivante :



• Saint-Jean-de-Serres

La commune de Saint-Jean-de-Serres prévoit la production de 4 logements par an, soit au total 24 logements sur la durée du PLH. Cette production sera assurée spatialement de la manière suivante :


- sur les terrains constructibles autour du village, un potentiel de 150 logements (mais une rétention foncière de la part des propriétaires).

Au sein de la production globale de 24 logements, 3 logements locatifs sociaux publics pourraient être envisagés sur la durée du PLH :

- sur la grande Place, une maison (R+1) de 160 m² est à la vente (300 000 €) avec un potentiel de 3 logements. La commune souhaiterait voir s’y créer du logement social mais n’a pas les moyens d’acquérir ce bien.

Au moins 1 logement locatif privé conventionné sera produit dans le cadre des opérations d’amélioration de l’habitat conduites par l’Agglomération.

• Saint-Jean-du-Gard

La commune de Saint-Jean-du-Gard prévoit la production de 10 logements par an, soit au total 60 logements sur la durée du PLH.



Cette production sera assurée spatialement de la manière suivante : - des constructions au sein du tissu déjà urbanisé, soit dans des dents creuses, soit à travers la

division de terrains bâtis existants ; - un terrain de 4 500 m² appartenant à la commune, situé derrière l’aquarium sur la route de Sainte-

Croix-de-Caderle. Pas de projet défini mais une opération d’ensemble est envisagée ; - dans le secteur des Olivettes ; - à Combe d'Ase, au nord de la commune ; - 7 lots encore disponibles pour de la primo-accession (Un Toit pour Tous) au sud de la commune. A

vendre pour 45 € le m². Cinq logements locatifs privés conventionnés seront produits dans le cadre des opérations d’amélioration de l’habitat conduites par l’Agglomération. La construction d’un EHPAD est également prévue pour 2014 dans le quartier de la gare. Il comprendra 56 à 72 lits dont 8 en unité Alzheimer. L’EHPAD Soubeyran sera géré par une association. Aucun logement locatif social public n’est à ce jour programmé.

• Saint-Jean-du-Pin

La commune de Saint-Jean-du-Pin prévoit la production de 9 logements par an, soit au total 54 logements sur la durée du PLH. Cette production sera assurée spatialement de la manière suivante :


- un lotissement en centre-ville, en face de la mairie ; - 2 opérations le long de la D217.

A plus long terme, la commune a programmé le développement de la commune sur le plateau, au niveau « des plos » à côté de la ferme photovoltaïque ; sur une zone AU soumise à opération d’ensemble qui accueillera une part de logements locatifs sociaux. Au sein de la production globale de 54 logements, 24 logements locatifs sociaux sont envisagés sur la durée du PLH :

- livraison au 1er semestre 2014 de 24 maisons individuelles avec jardin et garage construites par Logis Cévenols.

A ces logements sociaux s’ajouteront 2 logements locatifs privés conventionnés, produits dans le cadre des opérations d’amélioration de l’habitat conduites par l’Agglomération.

• Saint-Just-et-Vacquières

La commune de Saint-Just-et-Vacquières prévoit la production de 2 logements par an, soit au total 12 logements sur la durée du PLH. Cette production sera assurée spatialement de la manière suivante :


- l’urbanisation de la zones II AU située au nord-ouest de Saint Just ;



- l’urbanisation de la zone II AU (route Roc Cabrier) direction Vacquières. Au-delà du PLH, l’urbanisation se poursuivra également dans ces zones II AU du PLU. Au moins 1 logement locatif privé conventionné sera produit dans le cadre des opérations d’amélioration de l’habitat conduites par l’Agglomération. Aucun logement locatif social public n’est à ce jour programmé.

• Saint-Martin-de-Valgalgues

La commune de Saint-Martin-de-Valgalgues prévoit la production de 40 logements par an (sur la base d’un objectif de 1500 habitants supplémentaires dans les 15 ans à venir), soit au total 240 logements sur la durée du PLH. Cette production sera assurée spatialement de la manière suivante :

- des constructions au sein du tissu déjà urbanisé faiblement densifié à l’heure actuelle, soit dans des dents creuses, soit à travers la division de terrains bâtis existants ;

- l’urbanisation de 2 zones AU situées à l’écart du noyau ancien village en différenciant : - secteur dit de « La Jasse » classé en 2AU, à partir d’un terrain de 5 ha situé à proximité

immédiate du tissu pavillonnaire. Il représente un potentiel d’environ 100 logements (dont une partie en locatif social) dans le cadre d’un projet d’ensemble qui reste à définir et de conditions d’accès à résoudre ;

- secteur dit « Le Mas Rathier» classé en 2 AU (10 hectares environ) en bordure de la rocade dans le cadre d’un projet de type ZAC soutenu par l’Agglomération et mixant logements et activités mais dont la réalisation butte là aussi sur un problème d’accès non résolu à ce jour. Cela peut représenter un potentiel de 100 logements.

Au-delà du PLH, l’urbanisation se poursuivra essentiellement par la reconquête des dents creuses et l’aménagement de la zone d’extension potentielle dite « Le Mas de Crante » relativement excentrée (en bordure de l’axe vers Saint-Julien-les-Rosiers) classée en 1 AU et représentant un potentiel foncier constructible de l’ordre de 15 hectares sur le moyen terme. Au sein de la production globale de 240 logements, 60 logements locatifs sociaux publics sont envisagés sur la durée du PLH (minimum10 par an), répartis à titre indicatif comme suit :

- « Porte de Saint-Martin » 7 villas (Logis Cévenols) seront livrées après 2014 en logement locatif social;

- la transformation de l’ancienne gendarmerie avec une livraison prévue pour 2015 de 8 logements locatifs sociaux (Logis Cévenols) ;

- le Secteur de la Jasse, 20% de locatifs sociaux soit 20 logements ; - la ZAC du « Mas Rathier », 25% de locatifs sociaux soit 25 logements.


• Saint-Maurice-de-Cazevieille

La commune de Saint-Maurice-de-Cazevieille prévoit la production de 5 logements par an, soit au total 30 logements sur la durée du PLH.




division de terrains bâtis existants ; - un lotissement de 6 lots sur la route de Brignon ; - création d’un logement communal situé dans l’ancienne poste.


• Saint-Paul-la-Coste

La commune de Saint-Paul-la-Coste prévoit la production de 3 logements par an, soit au total 18 logements sur la durée du PLH. Cette production sera assurée spatialement de la manière suivante :


- zone AU, terrain de 1,5 ha pour créer un nouveau hameau (Mas Bertrand, D160). Le projet de nouveau hameau est subordonné à l’assainissement collectif. Pas de calendrier défini.

Au sein de la production globale de 18 logements, la construction d’un logement communal conventionné et d’une résidence pour séniors comprenant 5 logements pourrait être envisagée sur la durée du PLH :

- un logement communal conventionné potentiel dans le nouveau hameau envisagé ; - terrain de 700 m² dans le centre identifié pour construire une résidence de 5 maisons groupées à

destination de personnes âgées aujourd’hui isolées dans les mas en secteur diffus. La commune n’a néanmoins pas les moyens financiers pour porter seule ce projet.

A cette production s’ajoutera au moins 1 logement locatif privé conventionné, produit dans le cadre des opérations d’amélioration de l’habitat conduites par l’Agglomération.

• Saint-Privat-des-Vieux

La commune de Saint-Privat-des-Vieux prévoit d’accueillir 1 000 habitants supplémentaires à l’horizon 2020 (selon les orientations du SCOT), ce qui induit la production de 300 logements sur la durée du PLH, soit 50 logements par an. Cette production sera assurée spatialement de la manière suivante :

- à court terme, des constructions au sein du tissu déjà urbanisé faiblement densifié à l’heure actuelle, soit dans des dents creuses, soit à travers la division de terrains bâtis existants ; dans une volonté d’une meilleure utilisation des réseaux existants et de lutte contre le mitage constaté sur la commune.

- à moyen terme, l’urbanisation progressive de 3 secteurs dédiés à l’urbanisation en distinguant : - le secteur de Mazac, actuellement urbanisable (zone AU1) ; - le secteur de l’ancien projet de la ZAC Vabre (zone AU1) qui comprenait initialement une opération

d’ensemble mixte (450 logements) et correspondait à la création d’un nouveau quartier. La commune s’oriente désormais sur le maintien des équilibres urbains et en particulier du noyau villageois, avec



un projet d’envergure plus modeste sur la partie haute du terrain qui privilégie une urbanisation sous forme de greffe urbaine connectée au vieux village ;

- le secteur Le Plot (zone AU1). Au-delà du PLH, l’urbanisation se poursuivra essentiellement par une reconquête des dents creuses et l’aménagement en continu des secteurs d’extensions définis ci-dessus ou sur d’autres secteurs à définir dans le cadre de la révision du PLU. La commune, soumise à l’article 55 de la Loi SRU, mettra en œuvre tous les moyens à sa disposition pour répondre à ses objectifs de rattrapage. Au sein de la production globale de 300 logements, 135 logements locatifs sociaux publics sont envisagés sur la durée du PLH (environ 23 par an), répartis à titre indicatif comme suit :

- un premier projet à l’initiative du groupe Union Présentia comprenant 64 logements type PLS privés dans le cadre d’une résidence de services située route de Saint-Privat ; livraison prévue en 2015 ;

- deux autres projets, à l’étude, portés par Logis Cévenols, correspondant respectivement à 50 logements sur le secteur Le Rieu de Saint-Privat et 6 logements supplémentaires sur une dent creuse du vieux village (rue de la République) ;

- un autre projet, à échéance plus lointaine, concernant une opération de démolition-reconstruction située dans le vieux village (secteur de l’église) de 15 logements sociaux (Un Toit pour Tous), foncier non maîtrisé.


• Saint-Sébastien-d’Aigrefeuille

La commune de Saint-Sébastien-d’Aigrefeuille prévoit d’accueillir 550 habitants d’ici 2018 ce qui correspond à une production de 2 logements par an, soit au total 12 logements sur la durée du PLH. Cette production sera assurée spatialement de la manière suivante :

- un lotissement communal de 4 lots prévu en 2014 (entre 60 et 70 €/m²) ; - 1 à 2 terrains au hameau de la Cabanette ; - un projet locatif au hameau de la Fabrègue : 2 à 3 logements ; - quelques réhabilitations de logements vacants (mais de plus en plus rares) ; - quelques transformations de résidences secondaires en résidences principales ; - un peu de densification suite à l’extension du réseau d’assainissement collectif.


• Sainte-Croix-de-Caderle

La commune de Sainte-Croix-de-Caderle prévoit la production de 1 logement par an, soit au total 6 logements sur la durée du PLH.




division de terrains bâtis existants. Aucun logement locatif social public n’est à ce jour programmé.

• Salindres

La commune de Salindres prévoit la production de 30 logements par an, soit au total 180 logements sur la durée du PLH. Cette production sera assurée spatialement de la manière suivante :


- dans le futur lotissement Trial ; - dans le futur lotissement le long de la rue du Malpas.

Au sein de la production globale de 180 logements, 75 logements locatifs sociaux publics sont envisagés sur la durée du PLH :

- lotissement Trial (au sud de la commune, derrière la mairie) : il est prévu 27 logements locatifs sociaux avec Logis Cévenols, une résidence pour les personnes âgées comprenant 20 maisons (gérée par le CCAS de la commune) et 30 maisons individuelles privées. Début des travaux début 2014 ;

- lotissement de la rue du Malpas : il est prévu 12 logements locatifs « Un Toit pour Tous » ainsi que 35 maisons individuelles privées ;

- Mas Soulery : projet de 16 logements locatifs sociaux (villas). A ces logements locatifs sociaux publics s’ajouteront 6 logements locatifs privés conventionnés (1 par an), produits dans le cadre des opérations d’amélioration de l’habitat conduites par l’Agglomération.

• Servas

La commune de Servas prévoit la production de 2 logements par an, soit au total 12 logements sur la durée du PLH. Cette production sera assurée spatialement de la manière suivante :


- potentiel de construction : 30 maisons individuelles. Aucun logement locatif social public n’est à ce jour programmé.

• Seynes

La commune de Seynes prévoit la production de 1 logement par an, soit au total 6 logements sur la durée du PLH.




division de terrains bâtis existants. Aucun logement locatif social public n’est à ce jour programmé.

• Soustelle

La commune de Soustelle prévoit la production de 1 logement par an, soit au total 6 logements sur la durée du PLH. Cette production sera assurée spatialement de la manière suivante :

- des constructions au sein du tissu déjà urbanisé ; - une construction d’un logement communal (villa) au hameau « Arbousse ».

Au sein de la production globale de 6 logements, 1 logement locatif social public est prévu : - La Clédette : un logement locatif social (PLAI).

• Thoiras

La commune de Thoiras prévoit la production de 6 logements par an, soit au total 36 logements sur la durée du PLH. Cette production sera assurée spatialement de la manière suivante :


- ouverture à l’urbanisation de plusieurs zones (approbation du PLU fin 2013) : ouverture autour de plusieurs hameaux.


• Tornac

La commune de Tornac prévoit la production de 5 logements par an, soit au total 30 logements sur la durée du PLH. Cette production sera assurée spatialement de la manière suivante :


- projet d’opération d’ensemble à côté de la mairie visant à créer un centre bourg (opération mixte comprenant des équipements publics, des commerces et de l’habitat).

Au-delà du PLH, l’urbanisation se poursuivra essentiellement dans le cadre de la future opération d’ensemble à côté de la mairie.



Au sein de la production globale de 30 logements, 4 logements communaux conventionnés sont envisagés sur la durée du PLH :

- ces appartements vont être aménagés dans l’ancienne poste à côté de la mairie ; 2 F1 et 2 F2 en PLAI.

A ces logements communaux s’ajoutera au moins 1 logement locatif privé conventionné, produit dans le cadre des opérations d’amélioration de l’habitat conduites par l’Agglomération.

• Vabres

La commune de Vabres prévoit la production de 2 logements par an, soit au total 12 logements sur la durée du PLH. Cette production sera assurée spatialement de la manière suivante :


- ouverture à l’urbanisation d’un terrain en face de la mairie ; - ouverture à l’urbanisation d’un terrain entre la mairie et le cimetière.


• Vézenobres

La commune de Vézenobres prévoit la production de 22 logements par an, soit au total 132 logements sur la durée du PLH. Cette production sera assurée spatialement de la manière suivante :


- des petits lotissements existants (« Terres du Soleil ») ou réalisables à court terme ; - la zone UB de la gendarmerie ; - l’urbanisation des zones II AU situées dans le bas du village (« le Frayssé ») ; - l’urbanisation de la zone II AUa (Mas David) située à l’Est du village ; - la future ZAC au lieu-dit « Camp Redon », projet structurant à vocation d’éco-quartier de 8 ha au

cœur du village, où une production peut être envisagée avant le terme du PLH. Au-delà du PLH, l’urbanisation se poursuivra essentiellement dans le cadre de la future ZAC « Camp Redon ». Au sein de la production globale de 132 logements, 8 logements locatifs sociaux sont envisagés sur la durée du PLH :

- zone UB : 2 logements - ZAC « Camp Redon » : 6 logements.

Il s’agit notamment des secteurs où un pourcentage de logements sociaux est imposé par le PLU (10%). A ces logements locatifs sociaux publics s’ajouteront 3 logements locatifs privés conventionnés, produits dans le cadre des opérations d’amélioration de l’habitat conduites par l’Agglomération.



Logements

sociaux HLM

familiaux

Résidences

et EHPAD

Logements

sociaux

communaux

(PALULOS…)

Logements

sociaux privés

conventionnés

avec l'Anah

(estimation)

Total production

prévue en logts

sociaux

Alès

Petites opérations (20‐30 logements) en secteur diffus (Rieu, centre ville…) :250

logements ;

Opérations d’ensemble (Carreau de la mine, Place des Martyrs) : 120 logements;

Reconversion de zones d’activité : 150 logements ;

Hauts d’Alès : 80 logements.

Soit au total 600 LLS

600 120 720 3 600

Anduze16 LLS sur un terrain communal de l'avenue Rollin (+ 4 ou 5 en accession abordable) ;

10 LLS sur l'ancienne gendarmerie rue Pelico (Logis Cévenols) soit 26 LLS au total26 6 32 186

Bagard Création de 12 appartements par Logis Cévenols 12 4 16 120Boisset‐et‐Gaujac 0 LLS prévu 12 12 156Boucoiran‐et‐Nozières 2 à 3 Palulos dans l'ancienne mairie 3 1 4 40Bouquet 0 LLS prévu 0 18Brignon 3 petits immeubles avec au total 12 appartements + 3 logts communaux 12 3 1 16 54Brouzet‐les‐Alès 3 LLS sur les presbytères ; 8 LLS sur terrain communal au centre du village 11 1 12 72Castelnau‐Valence 2 logements communaux conventionnés potentiels 2 1 3 24Corbès 1 logement communal conventionné potentiel dans la mairie 1 1 6Cruviers‐Lascours 0 LLS prévu 1 1 36Deaux 0 LLS prévu 1 1 18

Euzet‐les‐BainsOpération sur 1 ha. EHPAD de 74 lits (24LLS) ‐hôpital d’Uzès ; 1 logement communal

conventionné potentiel (revente du bien également envisagée)24 1 1 26 12

Générargues Projet de transformer la gare (propriété communale) en 4 LLS 4 1 5 18Les Plans 0 LLS prévu 0 30Lézan 0 LLS prévu 2 2 96Martignargues 0 LLS prévu 1 1 24Massanes 0 LLS prévu 0 0 6Massillargues‐Atuech 0 LLS prévu 1 1 24

Méjannes‐les‐Alès1 maison (appartenant à la commune) en face de la poste est à la vente depuis

quelques temps. Si la commune n’arrive pas à la vendre, la création de quelques

appartements (3) est envisagée.

3 2 5 42

Mialet 0 LLS prévu 1 1 12Mons 0 LLS prévu 3 3 96Monteils 0 LLS prévu 1 1 30Ners Projet de 2 logements sociaux au premier étage de la mairie. 2 1 3 48Ribaute‐les‐Tavernes 2 logements locatifs sociaux envisagés au‐dessus de la mairie 2 3 5 120Saint‐Bonnet‐de‐Salendrinque 0 LLS prévu 0 0 6

Saint‐Césaire‐de‐GauzignanUne maison dans le centre du village en vente pour 100 000€, les travaux s’élèvent à

200 000€. Possibilité de faire 6 LLS.6 1 7 42

Saint‐Christol‐lez‐Alès 182

20 LLS (centre ville) ; 8 LLS dans la ZAC de Valès ; 8 LLS Ribautelle; 30 et 20 LLS ZAC des

Combes; environ 50 LLS sur les terrains de l'INRA ; 6 LLS sur le chemin des Vignes ; 18

PLS, soit 3/an (servitude sociale), + EHPAD 90 lits (30 équivalents LLS) soit au total 190

LLS

160 30 12 202 437

Saint‐Etienne‐de‐l'Olm 0 LLS prévu 1 1 12

Saint‐Hilaire‐de‐Brethmas 17228 LLS ch. de Méjannes avec Logis Cévenols (programme revu à la hausse ) ; 26 LLS

Logis Cévenols (la Rouvière) ; ZAC (50 LLS) soit au total 104 LLS104 12 116 260

Saint‐Hippolyte‐de‐Caton 0 LLS prévu 0 6Saint‐Jean‐de‐Ceyrargues 0 LLS prévu 0 6

Saint‐Jean‐de‐SerresSur la grande place, une maison (R+1) de 160m² est à la vente (300 000€). Possiblité de

faire 3 logements.3 1 4 24

Saint‐Jean‐du‐Gard Livraison d'un EHPAD fin 2014 comprenant 56 à 72 places (24LLS). 24 5 29 60Saint‐Jean‐du‐Pin Livraison au 1er semestre 2014 de 24 LLS construits (Logis Cévenols). 24 2 26 54Saint‐Just‐et‐Vacquières 0 LLS prévu 1 1 12

Saint‐Martin‐de‐Valgalgues 507 LLS Porte St Martin ; 8 LLS ancienne gendarmerie ; 20% de la Jasse soit 20 LLS + Zac

"le Mas Rathier" 25 LLS soit au total 60 LLS 60 12 72 240

Saint‐Maurice‐de‐Cazevieille 0 LLS prévu 1 1 30

Saint‐Paul‐la‐Coste1 logement communal conventionné potentiel et une résidence de 5 logements

groupés pour séniors soit au total 6 LLS5 1 1 7 18

Saint‐Privat‐des‐Vieux 20664 LLS union présentia ; 50 LLS le Rieu de St Privat; 6 LLS rue de la République étudiés

par Logis Cévenols ; 15 LLS vieux village en DR, soit au total 135 LLS.135 12 147 300

Saint‐Sébastien‐d'Aigrefeuille 0 LLS prévu 1 1 12Sainte‐Croix‐de‐Caderle 0 LLS prévu 0 6

Salindres27 LLS avec Logis Cévenols au lot . Trial, 20 Logements pour séniors (CCAS de

Salindres), 12 LLS Un toit pour tous au lot. Malpas, 16 villas au mas Soulery, soit au

total 75 LLS.

75 6 81 180

Servas 0 LLS prévu 0 12Seynes 0 LLS prévu 0 6Soustelle 1 LLS (PLAI) la Clédette 1 1 6Thoiras 0 LLS prévu 1 1 36Tornac 4 appartements aménagés dans l’ancienne poste à côté de la mairie. 4 1 5 30Vabres 0 LLS prévu 0 12

VézénobresZone UB : 2 logements

ZAC « Camp Redon » : 6 logements.

Soit au total 8 LLS

8 3 11 132

TOTAL sur 6 ans 1 560 1242 78 26 239 1 585 6 827Total annuel 260 207 13 4 40 264 1 138

Sous‐total 4 communes SRU

Sous‐total sur 6 ans 610 459 30 48 537 1 237

Sous‐total annuel 102 77 5 8 90 206

Prévisions de production en logements sociaux (2014‐2019)

Communes

Objectif PAC

Etat :

logements

sociaux

Opérations en LLS public/Palulos/ EHPAD identifiées (hors

conventionnés privés)

Production

envisagée (total

des logements)



Annexe 1

• Données statistiques sur les communes



Source :

Population

totale en

2009

INSEE

Taux de croissance

de la population

1999-2009

INSEE

Nbre total de

logements en

2009

INSEE

Nbre de

résidences

principales 2009

INSEE

Nbre moyen de

personnes par

ménage 1999

INSEE

Alès 41 432 0,5% 23 331 20 529 2,02

Saint-Christol-lès-Alès 6 617 1,9% 2 917 2 672 2,48

Saint-Privat-des-Vieux 4 430 0,9% 1 994 1 835 2,41

Saint-Martin-de-Valgalgues 4 162 -0,3% 1 931 1 761 2,36

Saint-Hilaire-de-Brethmas 4 160 1,4% 1 858 1 713 2,43

Anduze 3 303 0,9% 2 202 1 554 2,13

Salindres 3 058 0,0% 1 516 1 396 2,19

Saint-Jean-du-Gard 2 687 0,4% 1 714 1 233 2,18

Bagard 2 430 2,1% 1 011 925 2,63

Boisset-et-Gaujac 2 302 2,6% 998 863 2,67

Ribaute-les-Tavernes 1 740 3,3% 843 697 2,50

Vézénobres 1 698 2,1% 877 739 2,30

Mons 1 458 0,8% 679 593 2,46

Lézan 1 378 3,5% 666 558 2,47

Saint-Jean-du-Pin 1 320 0,8% 636 560 2,36

Méjannes-lès-Alès 1 073 1,7% 493 450 2,38

Tornac 880 2,0% 500 382 2,30

Brignon 815 2,2% 403 341 2,39

Boucoiran-et-Nozières 739 1,8% 396 312 2,37

Générargues 698 0,9% 426 313 2,23

Ners 681 1,2% 369 287 2,37

Massillargues-Attuech 675 2,5% 364 283 2,39

Saint-Maurice-de-Cazevieille 653 3,1% 333 271 2,41

Cruviers-Lascours 631 3,6% 287 243 2,60

Monteils 607 4,2% 244 223 2,72

Brouzet-lès-Alès 601 3,4% 348 253 2,38

Deaux 589 2,2% 262 238 2,47

Mialet 575 0,7% 647 282 2,04

Saint-Jean-de-Serres 514 1,4% 264 216 2,38

Sébastien-d'Aigrefeuille 507 1,5% 324 210 2,41

Thoiras 424 1,7% 305 181 2,34

Martignargues 404 5,3% 195 160 2,53

Euzet 400 4,0% 229 173 2,31

Castelnau-Valence 382 4,0% 194 151 2,53

Saint-Étienne-de-l'Olm 344 4,0% 174 139 2,47

Saint-Just-et-Vacquières 288 1,0% 151 116 2,48

Saint-Césaire-de-Gauzignan 286 2,5% 157 116 2,47

Saint-Paul-la-Coste 279 2,4% 259 125 2,23

Les Plans 219 4,6% 99 81 2,70

Saint-Hippolyte-de-Caton 204 2,5% 104 83 2,46

Servas 195 2,5% 103 84 2,32

Massanes 189 3,5% 103 84 2,25

Bouquet 186 2,7% 165 83 2,24

Saint-Jean-de-Ceyrargues 158 0,1% 90 65 2,43

Soustelle 151 1,9% 114 62 2,44

Corbès 150 1,7% 93 65 2,31

Seynes 139 0,4% 107 74 1,88

Sainte-Croix-de-Caderle 121 1,3% 78 50 2,42

Vabres 98 -0,4% 71 39 2,51

Saint-Bonnet-de-Salendrinque 90 1,8% 63 40 2,25

Total 97 120 1,1% 51 687 43 903 2,21



Sources :

Nbre moyen de

logements autorisés sur

la période 2008-2012

Sit@del2

dont, logements

collectifs

Sit@del2

% de logements

collectifs

autorisés

Sit@del2

Nbre total de

logements en

2009

INSEE

Taux de

construction

2008-201227

Sit@del2 INSEE

Alès 247 122 49% 23 331 11

Saint-Christol-lès-Alès 58 26 46% 2 917 20

Saint-Privat-des-Vieux 57 6 11% 1 994 29

Saint-Martin-de-Valgalgues 28 6 20% 1 931 15

Saint-Hilaire-de-Brethmas 38 0 0% 1 858 20

Anduze 21 7 34% 2 202 10

Salindres 9 0 0% 1 516 6

Saint-Jean-du-Gard 8 0 0% 1 714 5

Bagard 26 3 10% 1 011 25

Boisset-et-Gaujac 29 2 7% 998 29

Ribaute-les-Tavernes 23 0 0% 843 27

Vézénobres 10 1 6% 877 11

Mons 18 1 5% 679 27

Lézan 15 3 17% 666 23

Saint-Jean-du-Pin 22 5 24% 636 34

Méjannes-lès-Alès 8 1 8% 493 16

Tornac 9 0 0% 500 17

Brignon 2 0 0% 403 5

Boucoiran-et-Nozières 13 0 0% 396 33

Générargues 3 1 29% 426 8

Ners 7 0 0% 369 18

Massillargues-Attuech 4 0 0% 364 12

Saint-Maurice-de-Cazevieille 6 0 0% 333 18

Cruviers-Lascours 6 1 17% 287 20

Monteils 7 0 0% 244 29

Brouzet-lès-Alès 7 1 21% 348 19

Deaux 3 0 0% 262 13

Mialet 1 0 0% 647 2

Saint-Jean-de-Serres 3 0 12% 264 13

Saint-Sébastien-d'Aigrefeuille 2 0 0% 324 6

Thoiras 1 0 0% 305 3

Martignargues 3 0 0% 195 16

Euzet 1 0 0% 229 6

Castelnau-Valence 5 0 0% 194 27

Saint-Étienne-de-l'Olm 2 0 0% 174 9

Saint-Just-et-Vacquières 1 0 0% 151 9

Saint-Césaire-de-Gauzignan 8 0 0% 157 54

Saint-Paul-la-Coste 1 0 0% 259 3

Les Plans 3 0 0% 99 28

Saint-Hippolyte-de-Caton 2 0 20% 104 19

Servas 3 0 0% 103 27

Massanes 2 0 0% 103 16

Bouquet 1 0 0% 165 8

Saint-Jean-de-Ceyrargues 1 0 0% 90 9

Soustelle 0 0 0% 114 4

Corbès 1 0 0% 93 13

Seynes 1 0 0% 107 11

Sainte-Croix-de-Caderle 1 0 0% 78 8

Vabres 1 0 0% 71 20

Saint-Bonnet-de-Salendrinque 1 0 0% 63 16

Total 730 186 26% 51 687 14

27 Nombre de logements neufs autorisés par an pour 1000 logements existants



Sources :

Logements locatifs

sociaux familiaux (2012)

RPLS

Taux de

vacance 2011

FILOCOM

Parc privé

potentiellement

indigne (PPPI) 2011

PPPI

Taux de Parc privé

potentiellement indigne

(PPPI) 2011

PPPI

Alès 6 020 12,4% 4 279 20,8%

Saint-Christol-lès-Alès 169 5,4% 345 11,8%

Saint-Privat-des-Vieux 32 6,6% 150 7,3%

Saint-Martin-de-Valgalgues 242 8,9% 312 16,6%

Saint-Hilaire-de-Brethmas 58 6,8% 195 10,4%

Anduze 95 16,8% 399 25,2%

Salindres 210 10,1% 233 15,4%

Saint-Jean-du-Gard 111 16,0% 360 26,4%

Bagard

8,0% 94 9,8%

Boisset-et-Gaujac 54 4,7% 142 14,9%

Ribaute-les-Tavernes

7,6% 154 20,6%

Vézénobres 49 9,6% 75 9,5%

Mons

6,2% 50 8,0%

Lézan

10,0% 138 21,8%

Saint-Jean-du-Pin 11 7,0% 76 12,5%

Méjannes-lès-Alès

5,0% 53 11,2%

Tornac

6,9% 58 13,9%

Brignon 22 13,8% 70 21,1%

Boucoiran-et-Nozières 7 11,4% 76 22,0%

Générargues

5,9% 50 14,6%

Ners

8,3% 62 19,6%

Massillargues-Attuech

7,2% 42 14,3%

Saint-Maurice-de-Cazevieille

9,3% 37 13,6%

Cruviers-Lascours

8,5% 46 18,2%

Monteils

6,1% 14 5,8%

Brouzet-lès-Alès

11,2% 30 11,3%

Deaux

5,3% 25 10,2%

Mialet

8,4% 63 20,9%

Saint-Jean-de-Serres

9,5% 50 22,3%

Saint-Sébastien-d'Aigrefeuille

3,2% 40 18,3%

Thoiras 6 11,7% 39 20,3%

Martignargues

7,0% 16 9,9%

Euzet

7,7% 21 11,7%

Castelnau-Valence

9,0% 27 17,2%

Saint-Étienne-de-l'Olm

6,1% 19 13,4%

Saint-Just-et-Vacquières

4,5% 16 14,8%

Saint-Césaire-de-Gauzignan

6,1% 41 29,2%

Saint-Paul-la-Coste

8,2% 29 21,3%

Les Plans

7,7% 15 17,0%

Saint-Hippolyte-de-Caton

8,0% 8 9,2%

Servas

7,4% 11 13,6%

Massanes

11,1% 16 18,8%

Bouquet

6,6% 13 15,1%

Saint-Jean-de-Ceyrargues

12,0% 14 18,2%

Soustelle

13,3% 21 30,9%

Corbès

19,1% 10 15,6%

Seynes

8,9% 7 8,6%

Sainte-Croix-de-Caderle

7,0% 17 30,4%

Vabres

7,4% 7 15,9%

Saint-Bonnet-de-Salendrinque

7,0% 5 12,2%

Total 7 086 - 8 070 -



Annexe 2

• Liste des personnes rencontrées dans le cadre du diagnostic

Communes

Alès M. ROUSTAN Maire

Anduze M. IGLESIAS Maire

Bagard M. VIALA Maire

Boisset-et-Gaujac M. BROUSSE Maire

Boucoiran-et-Nozières M. FERNANDEZ Maire

Bouquet M. SECLE Maire

Brignon M. ESCOFFIER Maire

Brouzet-les-Alès M. BOUDET Maire

Castelau-Valence M. BOUGAREL + M. ROUCAUTE Maire, 1er adjoint

Corbes M. SCHNEIDER Maire

Cruviers-Lascours M. SCHOR

Deaux M. FERRIER, M. TABONE, M.DAUDE, M. MARJOLLET, Mme. LEONETTI Maire, Conseillers & adjoints

Euzet-les-Bains M. OZIL Maire

Générargues M. BENAZET Maire

Les Plans M. VIGOUROUX Maire

Lézan M. TORREILLES Maire

Martignargues M. REYNAUD + M. JEANNOUTOT Maire & Adjoint

Massanes Mme. CRUVELLIER Maire

Massillargues-Atuech Mme. GENOLHER + Mme. LEGRAND Maire & 1er adjoint

Méjannes-les-Alès M. TEISSIER Maire

Mialet M. ROUANET + M. MASSAL Maire & 1er adjoint

Mons M. BERTRAND Maire

Monteils Mme REDONDO Secrétaire de mairie

Ners M. PUPET Maire

Ribaute-les-Tavernes M. GAUJOUX Maire

St-Christol-lez-Alès M ROUX + M TEISSIER Maire & Adjoint au cadre de vie et à l'urbanisme

St-Bonnet-de-Salendrinque Mme. MASSON Maire

St-Césaire-de-Gauzignan M. GRAS Maire

St-Etienne-de-l'Olm M. BRULE Maire

St-Hilaire-de-Brethmas M. ROUX Maire



St-Hippolyte-de-Caton M. SOULIER Maire

St-Jean-de-Ceyrargues M. HUGUES Maire

St-Jean-de-Serres M. AIGOIN Maire

St-Jean-du-Gard M. ANTHERIEU Maire

St-Jean-du-Pin M. MAUBERNARD Maire

St-Just-et-Vacquières M. BUREL Maire

St-Martin-de-Valgagues M. MARROT Maire

St-Maurice-de-Cazevieille M. BONNAFOUX Maire

St-Paul-la-Coste M. CHAPON Maire

St-Privat-des-Vieux M. RIBOT Maire

St-Sébastien-d'Aigrefeuille M. BEAUD Maire

Ste-Croix-de-Caderle M. JULIEN Maire

Salindres M. VERDELHAN Maire

Servas M. VARIN D'AINVELLE Maire

Seynes M. GRIMAL Maire

Soustelle M. CAPDUR Maire

Thoiras M. ANDRE Maire

Tornac Mme RIEU Maire

Vabres M. MAURIN Maire

Vézenobres M. MIALHE & Mme LE LAN Maire & DGS

Administrations et professionnels

Alès Agglomération M. SILVESTRE Chef du service Habitat

DDTM du Gard M. CASTETS Chef du service Habitat Construction

Logis Cévenols M. GARCIA & M. GIRAUD Directeur général, Directeur de la Production

Conseil Général du Gard M. JEANNET Chef du service Habitat

Agence Abbaye M. BASTIDE

Agence Century 21 M. COUDERT

Agence GLC M. MARTIN

Agence Reynes Mme KOECHLIR

Maisons Vertes M. KATOUNIANT

Hectares M. JULIEN

Sol Promotion Mme ROURISSOL

GGL M. PASCAL

Association La Clède M. FERNANDEZ Directeur adjoint

communauté d’alès agglomération programme local de l’habitat … · 2014. 2. 20. ·...

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