APROXIMACINMETODOLGICAPARAELCLCULODEL AIU METHODOLOGICALAPROXIMATIONFORAIU CALCULATIONMIGUELDAVIDROJASLPEZUniversidadNacionaldeColombia.FacultaddeMinas.Profesorasociado,mdrojas@unal.edu.co

NATALIAANDREABOHRQUEZPATIOUniversidadNacionaldeColombia.FacultaddeMinas.nabohorq@unal.edu.coRecibidopararevisar Septiembre26de2008, aceptado agosto25de2009,versinfinalAgosto28de2009

RESUMEN: El objetivo de este artculo es proponer una herramienta prctica y tcnica para el clculo de la Administracin, Imprevistos y Utilidad (AIU), concepto de gran importancia en el sector de la construccin, evitandolasubjetividadtradicionalmenteutilizadaconelfindelograrlosresultadosdeseados. Inicialmentesedaunadefinicindelconcepto,laimportanciadesuaplicacin,losdiferentestiposdecontratosque se utilizan en el sector, la contratacin con el Estado y finalmente se hace la propuesta del modelo, donde los inversionistasestimansuporcentaje(optimista,probableypesimista)ydeacuerdoalosresultadosarrojadostomar lasmejoresdecisiones. PALABRASCLAVE: Construccin,presupuesto,administracin,imprevistos,utilidad,contrato. ABSTRACT:Thesubjectofthisarticleistoproposeatool,bothpracticalandtechnical,forthecalculationofAIU, aconceptofgreatimportanceintheconstructionsector,thereforeavoidingsubjectivity withpurposeofachieving theexpectedresults. Initially, the concept is defined, then the importance of its application is described, the different kinds of legal documents that the construction sector uses, the contracting with the Government and finally the proposal of the modelispresented,wheretheinvestorsconsidertheirpercentage(optimist,probable,pessimist)andaccordingwith theresultsmakethebestdecision. KEYWORDS: Construction,budget,management,unexpected,profit,legaldocuments.

1.

INTRODUCCION control de costos del presupuesto ya que es el resultado del estudio donde se proyectan los gastosenqueincurrirelcontratista(enrelacin alaconstruccin),porlacualeselcontratanteel responsable de la informacin suministrada y debeseracordealoestablecidocon lasnormas legales vigentes y en los trminos de referencia de cadalicitacin y/o contrato acordado.

El concepto del AIU (Administracin, ImprevistosyUtilidad),esutilizadoencontratos deconstruccinyesindispensabledefinirlopara conocer el riesgo y la seguridad que se tiene al ejecutar einiciar un presupuesto de obra. Es importante porque determina la seguridad y confiabilidadquese tiene al desarrollar el

Dyna,Ao77,Nro.162,pp. 293302.Medelln,Juniode2010.ISSN00127353

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Elalcance de estetrabajocomprende definicin del concepto, aplicacin en los diferentes tipos de contratos existentes, referencindolos en empresas pertenecientes al sector de la construccin que es el campo donde se desarrollaplenamente. Laslimitacioneseneldesarrollodeltrabajoesla recoleccin de informacin ya que no existe fundamentotericoquerespaldeelconcepto.La oferta y demanda, aversin al riesgo y experiencia en el sector de cada empresa, es lo quedeterminaelporcentajedeste(AIU),porlo cual se restringe para un desarrollo amplio y crtico, donde la metodologa utilizada es la bsqueda en Internet, en libros y entrevistas a ejecutivos con gran trayectoria en este sector, que puedan ampliar y dar claridad a lo que se pretendeargumentar. 2. MARCOTEORICO

delnegocio,esdecirlosriesgosnormalesenque incurreelcontratista.Enestetrminocabehacer referenciaa:

Imprevisin, falta de accin de disponer lo conveniente para atender a contingencias o necesidades previsibles [2] lo cual no es lomismo que imprevisto, puesto que en la ejecucin de los presupuestos de obra los imprevistos estn determinados y se tiene plena seguridad de su presencia ya que es un riesgo normalentodoeldesarrollodelproyecto.

Sobrecosto: valor adicional a todos los costospresupuestados que son necesarios para dar trminoalaobra,delcualseesperaunretorno. U,significaUtilidad, La Utilidad es la ganancia que el contratista espera recibir por la realizacin del contrato, la cualdebesergarantizadaporlasentidades[1]. Cada contrato comporta un negocio jurdico en particular,por ende connota unas caractersticas especiales, en tal virtud la administracin de acuerdoalascondicionesdecadacontratoyala convenienciaparalaspartes,puededeterminarla viabilidadparapactarestafigura,sinqueellose torne ilegal. En este orden, la procedencia del mismodependedelacomplejidaddelnegocioy de las obligaciones que se deriven del contrato mismoynodeotrosfactores[3]. El contrato como negocio jurdico, tiene por objetoelcumplimientodelosfinesestatalesyla debidaprestacin delserviciopblico,adems, la percepcin de utilidad econmica para el contratista debesergarantizadaporelEstado. El AIU es un rubro variable segn la complejidad del proyecto. El porcentaje de la Administracin que generalmente es del 15%, incluye los costos de personal que participa indirectamente en la ejecucin de las obras (cargosejecutivosyadministrativosenoficinas). El porcentaje destinado a Imprevistos es asignado segn la posibilidad que tenga cada proyecto de tener sobrecostos adicionales no contemplados en el presupuesto inicial de las obrasdeconstruccin. La Utilidad es un porcentaje establecido por polticadelaempresayvaradeacuerdoacada situacin[1].

2.1 Gener alidadesdelSector El marco contextual es el sector de la construccincolombianadelqueseextractenlos principales indicadores de desempeo provenientes de fuentes que se encargan de realizarle los seguimientos correspondientes comolaCmaraColombianadelaConstruccin, CAMACOL y el Departamento nacional de estadstica, DANE, para conocer si este entorno ofrece condiciones iniciales de crecimiento y demandafavorables. 2.2 DefinicindelconceptoAIU

El AIU es una estipulacin que puede pactarse enloscontratosendesarrollodelprincipiodela autonoma de la voluntad de las partes, es de aclararquenoseconoceordenamientolegalque loregule.[1] ElAIUserefierealoscostosrequeridosparala ejecucindelcontrato,donde: A,significaAdministracin, La Administracin son los costos indirectos necesarios para el desarrollo de un proyecto, como honorarios, impuestos, entre otros. I, significa Imprevistos, dependen de la naturalezadecadacontratoyconstituyenelalea

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Por lo tanto, los porcentajes asignados a cada unodelostrminos enelAIU(Administracin, ImprevistosyUtilidad)sonsubjetividaddecada unadelasempresasconstructorasynoexisteun planteamientotcnicodesuclculo. 3. 3.1 CONTRATOSDECONSTRUCCIN Administr acindelegada

Para protegeralcontratistasesueleincluirenel contratoalgunaclusulaquepermitaunmnimo de tolerancia en las estimaciones de las cantidades de obra, con el fin de planear adecuadamentelautilizacindesusrecursos. Estaclasedecontratossuponenelconocimiento de un nivel de detalle en cada una de las obras contratadas, el cual precisa un proceso de interventora riguroso y eficiente, que suele generar precarias relaciones entre las partes y desde luego, por tratarse de una suma acordada en la cual estn incluidos los honorarios del contratista, cualquier ahorro que se haga ir en subeneficio,castigandolacalidaddelaobra. 3.3 Pr ecioGlobalAlzado E sistema de fijacin del precio por ajuste o precio alzado, consiste en sealar un precio global determinado para la totalidad de la ejecucin de la obra prevista en el proyecto tcnico, con independencia de la obra que al final sea efectivamente realizada y sin que el contratista pueda pedir la revisin del precio aunque hayan aumentado los salarios de los trabajadores o el valor de los materiales empleados.Enlamodalidaddeajustealzadodel preciodelaobra,sesuelenutilizarenlaprctica dos variantes: el ajuste alzado absoluto y el relativo.En elabsoluto,las partes acuerdan que no puede ser objeto de modificacin ni el proyectotcniconielprecio mientrasqueenel relativo, las partes convienen en que el precio fijadoenrelacinalproyecto,puederectificarse teniendo en cuenta la obra efectivamente ejecutada. Este sistema resulta atractivo para el dueodelaobra,alconocerdesdelacelebracin delcontratoloquelevaacostarlaobra.Porel contrario es un sistema poco interesante para el contratista, al asumir enteramente el riesgo econmico de la actividad, salvo que lo evite pactando e incluyendo en el contrato una clusuladerevisindeprecios[5]. De acuerdo a los tres tipos de contratos, en la tabla1semuestraelriesgocantidadesyelriesgo precioquedebenserasumidosenlaejecucinde unaobrayquien,segneltipodecontrato,esel que asume dichoriesgo [6].La eleccin del tipo decontratoadecuadoparainiciarlaejecucinde

Segn Camacol, es todo acto jurdico en virtud delcualunapersonaseobligaconotraarealizar una obra material determinada, bajo una remuneracinsinsubordinacin.Enestaclasede contratos existe la obligacin de realizar una labor por parte del contratista y una obligacin depagar honorariosporlaejecucindelaobra porpartedelcontratante.Enestetipodenegocio jurdico el contratista, por cuenta y riesgo del contratante,seencargadelaejecucindelobjeto del convenio, siendo el contratista el nico responsable de lossubcontratos quecelebre. En consecuencia, el contratista tiene la obligacin deponertodasu capacidadtcnicay administrativa para realizar la obra y recibe un reembolsoparaatendertodosloscostosdirectos, incrementadosenunasumafijaoporcentual,por concepto de gastos de administracin y utilidades.En este caso el contratante puede mantener un control completo sobre la obra y evitar la tendencia del contratista a elevar los costos para beneficio propio (cuando sus honorarios estn pactados porcentualmente con respectoalvalortotaldelproyecto)[4]. 3.2 Pr eciosUnitar ios SegnMIRANDA[5],elprecioestipuladopara este tipo de contratacin puede ser fijo o escalonado de acuerdo a frmulas acordadas, segn elcomportamientode ciertas variables en el tiempo. Esta modalidad de contrato se suele utilizar en las construcciones civiles, para las cuales no se tiene plenamente calculadas las cantidades de obra, pero dado que el contratista cotiza por tems especficos y determina con claridad las ponderaciones por razn de administracin, imprevistos y utilidades, se descarta cualquier posible conflicto entre las partes,alaparecermayorescantidadesdeobra.

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obra estriba en el tipo de construccin, oferta y demanda del mercado, experiencia de construccin, los intereses particulares y colectivos de los empresarios del sector y la calidad de los constructores para ejecutar sus contratos.Tabla1.Riesgocantidades Riesgopreciosportipo decontratodeconstruccin Table1.Amountsrisk pricesriskforconstruction contracttypesTIPO Administracin Delegada PreciosUnitarios PrecioGlobal Riesgo Cantidades Contratante Contratante Contratista RiesgoPr ecios Contratante Contratista Contratista

Construccin, Constructora Urco S.A., Inviar S.A.eInsigniaS.A.Tabla2. Porcentajesestimados,segntipode contratodeconstruccin Table2. Estimatedpercentageforconstruction contracttypesTIPO Admon Delegada Precio Unitario Precio Global ADMON 10% 15% 10% 14% 12% 18% IMPREVISTO 2% 4% 8% 30% 4% 6% UTILIDAD 5% 6% (acordado entrepartes) 5% 10% 5% 8%

Enlatabla2sesugierenrangosdonde,segnel tipo de contratacin, cuales seran los porcentajes para cada uno de los trminos del AIU, tomando como base lo expuesto anteriormente en los tipos de contratos. Estos porcentajes fueron estimados despus de consultaragrandesinversionistasdelsectordela construccin,empresasqueparticiparon:Umbral PropiedadRaizS.A.,FranciscoCorreaRestrepo y Cia LTDA, Gerencia Interventora y

En la tabla 3, los gastos de administracin son relativamente bajos (9.57%, de los costos directos). La empresa contratante participa activamente contratandopersonaladministrativo paratenerelcontrolypodertomardecisionesen la discusin de los problemas presentados durante la ejecucin del proyecto, del cual se espera tener un buen conocimiento de los servicios que se compran, evitando la negociacin de tecnologas, materiales y mano de obra no experimentadas o las ya obsoleta.

Tabla3.Presupuestoutilizadoenlacontratacinporadministracindelegada Table3.Budgetusedforcontractingbyadelegateadministration%con rel aci na l osCostos Di rectos

DESCRIPCION

VALORTOTAL

Excavacinyllenos Fundacionesymurosdecontencin Estructura AcerodeRefuerzo Mamposteria ImpermeabilizacionesyFiltros Cubiertasycielofalsos InstalacionesElctricas InstalacionesHidrosanitariasydegas Puertasycerraduras Revoquesopaetes Pisosenchapesyzocalos Carpinteria Pinturayenlucidos Aparatossanitariosyaccesorios Equiposespeciales Obrasexterioresyvarios Equiposyvarios Obrasprovisionales TOTALCOSTOSDIRECTOS Adm i ni straci on Im previ stos Uti l i dad

$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $

232.015.611 217.497.754 1.376.606.495 1.130.789.323 379.986.411 64.869.303 23.363.320 361.800.000 271.299.942 355.174.440 65.434.263 617.217.129 749.260.475 554.251.347 186.896.341 445.970.911 206.235.142 76.010.000 94.595.148 7.409.273.355 709.102.838 37.500.000 370.463.668 59.274.187 8.585.614.048 9,570% 0,506% 5,000% 16,000%

$ $ $ IVA $ $

TOTALPRESUPUESTO

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Por el estricto control en el desarrollo del proyecto,elvalordestinadoalos imprevistos es menor ($37.500.000, 0.506% de los costos directos), pues no se elimina completamente el riesgo de presentarse un accidente o situaciones inesperadas que se deben contrarrestar para continuarconeldesarrollodelaobraporltimo est la utilidad, que en muchos casos no se estima en el presupuesto, pues inicialmente es

acordado,entreelcontratistayelcontratante,un valor que se factura mensualmente el contratista recibe un porcentaje sobre los costos directos que se van presentado, en este caso debido al tipo de construccin (Conjunto Residencial)ylasventaspresentadas,lautilidad estimada es del 5% sobre los costos directos. Sobre estevalorsefacturaelIVA(16%)que el contratista declara ante la DIAN.

Tabla4:Presupuestototalporpreciosunitarios Table4: TotalbugdetforunitarianpricesUnidad de Medida Valor Unitario %Con relacina los Cos tos Directos $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ 2.940.500 72.500 2.134.400 533.600 200.000 2.940.500 1.334.000 1.334.000 72.500 200.000 3.045.375 2.871.000 54.375 120.000 1.678.158.500 251.723.775 1.929.882.275 96.494.114 2.026.376.389 607.912.917 956.130.805 97.266.067 1.053.396.872

Cantidad

HIERRODEREFUERZO Hier r oConr r FigEdif Modular d=1/2'' ton 1 HierroCorr.G601/2'' kg $ 2.668,00 500 HierroCorr.G601'' kg $ 2.668,00 500 Alam brerecocidoC17,5 kg $ 3.625,00 20 MdeOam arrehierroEdifModular kg $ 200,00 1000 Mallar fzoelec t D188 ton 1 MallaElectrD188 kg $ 2.871,00 1000 Alam bronG401/4'' kg $ 10 Alam brerecocidoC,17,5 kg $ 3.625,00 15 MdeOColocMallaElectrostada kg $ 1.000,00 120 TOTALCOSTOSDIRECTOS ADMINISTRACION(15%delosCos tos Directos) TOTALCOSTOS IMPREVISTOS(5%deTotalCostos) TOTALADMINISTRACION+IMPREVISTOS UTILIDAD(30%delos Im previstos) TOTALAIU IVA(16%) TOTAL

15,00% 5,75% 36,23% 56,98%

En la tabla 4, se muestra un ejemplo del segmento delpresupuestopara unatonelada de hierro reforzado en el desarrollo de la obra, realizada con base en anlisis unitarios que incluyenlossiguientesrubros: Costos directos: Incluye materiales, equipos, mano de obra que interviene directamente en la construccin del hierro reforzado para la estructura y el transporte de todoslosanteriores.

Costos Indirectos: Incluye costos de administracin (15% de los costos directos totales), el director de obra que supervisa el trabajo,impuestodeconstruccin,honorariosen el estudio de suelos y diseo estructural, entre otros). Losimprevistosquesepuedenpresentar en el desarrollo del proyecto (5.75% de los costosdirectosylaadministracin,elporcentaje esfijadoencomnacuerdoporelcontratistayel contratante) y la utilidad (36.23% de la administracin ms los imprevistos, el cual

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vara, de acuerdo a la demanda y oferta del sector).ElIVA(16%),secobrasobrelautilidad debidoaqueesuncontratodeobra,yserigey acogealconceptounificadodelIVA(Art.1/2002 y4/2003emitidosporlaDIAN[7]. De esta manera en cada anlisis unitario se pretende estimar la cantidad de costo de los anteriores rubros, en total se necesitan 188 toneladas, por tanto este es el valor total.Un ejemplodelpresupuestodeuncontratoaprecio global se observa en la tabla 5, presentado para el movimiento de tierra en la construccin de parcelaciones. En este tipo de contratacin los porcentajes destinados al AIU son un poco altos, debido al riesgo que incurre el contratista, la administracin es del 18%, que cubre todo el personal especializado (arquitectos, ingenieros quienes garantizan la calidad del trabajo en la obra),elvalordelosimprevistoses6%,dadoel nfasis en la planeacin, la experiencia combinada con otros factores, buen conocimiento del mercado y metodologas aportan a disminuir los imprevistos, pero por el tipodecontrato,esteporcentajesubsanaunpoco yblindalautilidadqueesperarecibirdel5%[8].

El tipo de actividad que se va a desarrollar en estacontratacin,movimientodetierra,seajusta aestetipodecontrato,puessetieneunaventaja yesqueelcontratistayatienedestinadoellugar dondedepositarlosdesechosyresiduosdeobra, esnecesariounpermisodeautoridadeslegales.

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ContratacinconelEstado

Participar en una licitacin con el Estado requiere hacer una buena propuesta econmica, con excelente estructura de precios y cumplir contodoslosrequisitosestablecidosenelpliego decondicionesdelostrminos dereferencia,no seindicaelestablecerunporcentajedestinadoal AIU, ste es propuesto por cada uno de los proponentesconbaseenelpresupuestoestimado y los gastos que consideren pertinentes en la ejecucin del proyecto, que es el resultado del estudio tcnico y financiero, adems, de la experiencia que se tenga en contrataciones pblicasyeltipodeobraquesevayaaejecutar.

Tabla5. Presupuestoutilizadoencontratosporprecioglobalalzado Table5:BudgetusedincontractsforarisedglobalpriceDESCRIPCION MOVIMIENTODETIERRA EXCAVACIONES Cargueybotadadetierraexterna(paleros) Cortecargueybotadaamquina Herramientasy otros MdeOdesembombepiedras MdeOexcav.Tierra02mamano MdeOexcav.Vigasdeamarre MdeOtransp.InternodetierraDist