buchahin abulhosn samir 44958

8/17/2019 Buchahin Abulhosn Samir 44958

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Página 68, Párrafo 8°, dice:

"Al gualquecon as asasde nterés, nose percibe acorto ni mediano plazo unaposible

devaluación del peso m ayor al5%,sino únicamente as luctuaciones derivadas de a ibre

flotaciónen aqueactualmenteseencuentrael dólar.

Debe

decir:

"Al gual quecon as asasde nterés, nose percibe acorto ni mediano plazo unaposible

devaluacióndelpesomayor al 10%,sino únicamente as luctuacionesderivadasde a ibre

flotación en aqueactualmenteseencuentrael dólar.

Página 73 , párrafo 2

o

, dice:

"...Para eso partimos de a base de una Tasa de Rendimiento Mínima Esperada del70%

anual,

acualconsideramosatractivabajo asactualescondicionesdemercado."

Debe decir:

"...Paraesopartimosde abasedeunaTasadeRendimiento MínimaEsperadadel 70%, a

cualconsideramosatractivabajo asactualescondiciones de mercado."

Página 77, párrafo 1

o

, dice:

"...Sin embargo, al realizar el cálculo mediante e l Valor Presente Neto, obtuvimos que

realmente aTasa nternadeRendimientodelproyectoesde148.64%,..."

Debe decir:

"...Sin embargo, al realizar el cálculo mediante el Valor Presente N eto, obtuvimos que

realmente aTasa nternadeRendimientodelproyectoesde 91.18% ,..."

Página 77, párrafo 2

o

, dice:

"Ahora bien, a Tasa Interna deRendimiento dada su m agnitud, nos permite soportar una

caídadel50% lacual por sí misma es altísima),por oquese podría ncluso obtener una

rentabilidad del proyecto del 74% , a cual es considerablemente superior a as tasas de

interésbancariasybursátiles

que

a uturose ienenproyectada,valuadas

en

nomásde9%,

y las cuales de acuerdo a analistas bancarios no se perciben indicios de que pudieran

aumentar a cortoomedianoplazo."

Debe decir:

"Ahora bien, a Tasa nterna de Rendimiento dada su magnitud, nos permite soportar una

caídadel 20%, por o quesepodría ncluso obtener una entabilidaddel proyecto del73%,

lapor un ado,es aúnsuperior a aTasade Rendimiento MínimaAceptada aquí m anejada

del70%,y por otro ado,esconsiderablemente superior a as asasde nterésbancariasy

bursátilesquea uturose ienenproyectada,valuadasennomásde9%anual,y ascuales

deacuerdoaanalistasbancarios noseperciben ndiciosdequepudieranaumentar acorto

omedianoplazo."

Página

77,

párrafo6

o

, dice:

"Finalmente, es conveniente señalar que de acuerdo a os estados financieros proforma

analizados, nuestra pérdida iscal acumulada del año 2003 rebasa nuestro resultado del

ejercicio del 2004, por lo que la utilidad bruta del proyecto, es decir $8

,

814,327.91,no

pagará mpuestos."

2/3


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Debe

decir:

"Finalmente, es conveniente señalar que de acuerdo a os estados financieros proforma

realizados, nuestra utilidad neta a epartir no ncluye únicamente a señalada iscalmente,

sinoqueademáshayqueagregarleel epartodelPTUelcualse ealizará al epresentante

legaldado dealta ante el MSS desdeel primer día de apertura del proyecto,así como a

actualización inflacionaria de a pérdida fiscal del año anterior, dando una utilidad neta a

repartirentre os nversionistasde$5'561,006.67"

Página

78,

párrafo 1

o

, dice:

"...a in de evitar diferencias entre la nformación que se genera y se procesa, antes de

tomar adecisión de nvertir en un proyecto, ya que esta puede ser a diferencia entre el

fracasooeléxitodel mismo."

Debe

decir:

'...a

fin de evitar diferencias entre la nformación que se genera y se procesa, antes de

tomar a decisión de nvertir en un proyecto, ya que esta puede ser a diferencia entre el

fracasooeléxitodelmismo. Enestecaá),comoyasemencionó, os esultadosobtenidos

a través del Valor Presente Neto, nos arrojan resultados altamente confiables, ya que

efectivamente omanenconsideraciónelvalordeldinero

en

el iempo.

De esta orma, podemos decir que este proyecto de nversión de acuerdo a os estudios

realizados,garantiza aTasadeRendimiento

Mínima

Aceptadapropuesta

del 70%.*

Página

80,

párrafo

2

o

,

dice:

"...obtendráun endimiento brutoanualdel 6 7.32%..."

Debe

decir:

"...obtendrá

el

endimientomínimoesperadodel

0% ..."

Páginas

VI

y

83 ,

apéndice

H,

dondedice:

"BalanceGeneralyEstadodeResultados

del

Ejercicio2003"

Debe

decir:

"BalanceGeneralyEstadodeResultados

de

osEjercicios2003y2004"

Mismaspáginas,apéndice ,dondedice:

"BalanceGeneralyEstadodeResultadosdelEjercicio2004"

Eliminardichoapéndice.

Finalmente,sedebencancelarysustituir assiguientespáginasdel rabajo: 86 ,87 ,88 , 89,9 0y 91 ycancelar a

página93.

A T E N T A M E N T E

SamirBuchahinAbulhosn

3/3


4/108

TS B

cmic

ií i cu sí rtr - civ 'c* Ccnsí.-wec o "

In s t it u to Tecrsoíógscí

d e lo Co n st rucción

"EVALUACIÓN NTEGRAL DE UN

PROYECTO DE NVERSION"

CASODE ESTUDIO:

Construcciónde 12 Viviend asen un Terreno

de aDelegaciónAlvaroObregón,D.F.

INVESTIGACIÓN QUE PARA OBTENER EL TITULO DE

MAESTRÍA

EN

ADMINISTRACIÓN

DÉLA CONSTRUCCIÓN, PRESENTA

SAMIR BUCHAHIN ABULHOSN

Estudioscon econocimientodevalidezoficialpor aSecretariadeEducaciónPublica,

conformealacuerdo No 00954061de echa07demarzode1995

MEXICO, D. F., JUN IO 2002


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AGRAD ECIMIENTOS y DED ICATORIA

La ealizacióndelpresente rabajonopudohaberseculminadosinelapoyodemuchaspersonas

que en odo momento meofrecieron su ayuda desinteresada y honesta para levar abuen érmino este

objetivo.

Así pues,es mideber agradecer aestas personas odo oque han aportado para mi ormación

espiritual,

personal y profesional. Debido aque el espacio es muy corto para mencionarlas a odas,de

antemano reciban unadisculpa aspersonasque noveanplasmadossunombre acontinuación, sin que

poresodejedeagradecerlessumotivaciónyapoyo:

• Amispadres,

a Amishermanos,

o A

mi

asesorde

esis,

elM.enC.JorgeEliécer SánchezCerón,

• A osmaestrosycompañerosdel nstitutoTecnológicode aConstrucción,

a Gentecercanaa

mi

personaquesiempremehanalentadoacontinuarmesuperando.

a A odosaquéllosqueaportaron nformaciónvaliosapara a ealizacióndeeste rabajo.

A odos ellos, mimásprofundoagradecimientoydedicatoriadelpresente rabajo

SAMIRBUCHAHINABULHOSN

v


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ÍNDICE

CAPITULAR

il

10

11

11

12

19

26

30

30

32

35

38

39

47

49

53

53

54

55

68

69

70

71

74

75

76

77

79

81

APÉNDICES

ApéndiceA - TabladeSuperficiese ndivisos. 84

ApéndiceB.-FlujodeEfectivo CorridaFinanciera). 85

ApéndiceC - Cálculo

del

VPNde a nversiónConsiderando aTREMA. 86

ApéndiceD.-Cálculo

del

VPNdelProyectoConsiderando aTREMA. 87

ApéndiceE.-Cálculo

delVPN

de a nversiónConsiderando aTIR. 88

ApéndiceF.-CálculodelVPNdelProyectoConsiderando aTIR. 89

ApéndiceG.-CálculodelVPNde a nversiónConsiderando aRentabilidad

delProyectosegún aCorrida Financiera. 90

ApéndiceH.-BalanceGeneraly EstadodeResultadosProformadelEjercicio2003. 91

Apéndice .-BalanceGeneraly EstadodeResultadosProformadel Ejercicio2004. 93

Apéndice

J.-

CédulasdePresupuesto. 95

AGRADECIMIENTOSyDEDICATORIA

INTRODUCCIÓN

1 GENERACIÓNDELPROYECTO

1.1 Conceptualización

1.2 Fundamentadón

1.3 Tipologia

II ESTUDIOSPARA LAFORMULACIÓN DELPROYECTO

2.1

2.2

2.3

2.4

2.5

2.6

2.7

2.8

2.9

2.10

2.11

2.12

2.13

Social

Demográfico

EntornoUrbano

deMercado

2.4.1 Para aselecciónde aempresadeBienesRaíces

2.4.2 Respecto

al

MercadoMetay aEstrategiadeVentas

Político

Cultural

Técnico

Jurídico

Administrativo

2.9.1 Análisis nterno

2.9.2 AnálisisExtemo

2.9.3 EstrategiasGenerales

2.9.4 Funcionesy ResponsabilidadesdelPersonal

Económico

Ambiental

Institucional

Financiero

III EVALUACIÓN

3.1

3.2

3.3

3.4

CONCLUSIONES

BIBUOGRAFIA

Social

Política

Económica

Financiera

VI


7/108

INTRODUCCIÓN

A través de os años, la experiencia en el área de proyectos de inversión ha mostrado que

durantemucho iempose han ealizado mportantes nversionesque noseapoyaronenel análisisde os

distintos factores que pudieran intervenir en e llos, limitándose únicamente al análisis económico y

financiero de los mismos. Debido quizás a esos inversionistas cuyos proyectos resultaron menos

rentables de lo que esperaban y a otros que terminaron en el fracaso, así como los problemas

socioeconómicos sufridos en el pais, nos vemos en a imperiosa necesidad de aprender a evaluar y

administrar proyectos de nversión.

Basta recordar que anteriormente no se consideraban factores tan importantes como el

sociocultural, el cual ha sido fundamental en los proyectos que se desarrollan en zonas altamente

conflictivas por sus caracteristicas propias, hasta el punto que grandes proyectos han tenido que ser

suspendidosyhastacanceladospornohaberconsiderado a uerzayel mpacto queel contextosocialo

cultural eníanenesos ugares.

Asimismo, considero altamente mportante en el caso de México, a ncidencia de os aspectos

políticosen osproyectos por unasencilla azón:pueden legar aafectar a odos os demáscriteriosde

evaluación que se pretendan utilizar. Por ejemplo, baste saber que os iempos electorales marcan una

profunda recesión en el lujode capitales a odos os niveles, desde el pequeño comprador, hasta as

grandesempresasy aúnenelgobierno, ododebido a a ncertidumbre política, aly como ocurrió enel

año2000con aselecciones anto ocalescomo ederales.

Esacircunstanciapolítica,queahorasevuelve ambién inanciera,afecta aofertaydemanda, a

inflaciónyel ipodecambio,aspectosquesesitúan bajounaevaluacióneconómica,yasí sucesivamente

interactúan todas y cada una de ellas de tal forma que el análisis del proyecto se convierte en una

evaluación ntegraldelmismo.

Asícomohan domodernizándose oscriteriosdeevaluación, ambién ohanhecho osestudios

queseempleancomobase paraellos.Porejemplo, osestudiosde mercado nos aportan mayor ymejor

calidad de información, de tal forma que todo lo que necesitamos saber del exterior (clientes,

competencia,preferencias,condiciones,precios,etc.), oobtenemosdelestudiodemercado.

vil


8/108

Asimismo,se ncorporan ambién écnicasdeobtenciónde nformación basadasen aaplicación

decuestionariosyentrevistasquenospermitenenriquecer nuestrosconocimientossobre algunos emas,

generalmente sociales,ya que nos dejan conocer ya seadirectao ndirectamente, el sentir dedistintos

personajesque ienen elevanciaen osestudiosque ealizamos.

Un aspecto muy mportante de mencionar y que algunasveces se omite, es aenorme ventaja

que nosda aexperiencia en a materia. Esta es unade os principales nstrumentos que nos brinda a

capacidadnecesariapara a omadedecisiones. Más

aún,

siconjuntamosnuestroconocimientoempírico

con as herramientascientíficas,obtendremos osparámetros aseguir para legar a a metadeseada:un

proyectoexitoso.

Es así como este trabajo pretende conjuntar todas esas condiciones que hemos mencionado:

estudiosde mercado,experienciay conocimiento científico, de al orma que ninguna de ellas en orma

individual, nos provea de los conocimientos necesarios para tomar una decisión, sino que en forma

complementariaunasdeotras,se ealice.

El rabajo que a continuación se presenta es uncaso de estudio que representa precisamente

unaguíageneralquese puede utilizar para aevaluación ntegral de unproyecto de nversión del amo

inmobiliarioypudieraservirdebaseparaotrosproyectosde nversiónconplanteamientossimilares.

Para tal efecto, se comprobará que el proyecto que planteamos consistente en el diseño,

construcción y venta de casas-habitación en un terreno ubicado en Av. Toluca 839, col. Olivar de os

Padres, en la ciudad de México, es rentable desde el punto de vista financiero, y que la falta de

elaboración de alguno de os distintos estudios podría repercutir en a rentabilidad del mismo, legando

inclusoaevitarsu actibílidad.

Deesta

orma,

enel capítulo primero undamentamos esteproyecto de nversión,planteamosel

origeny ametaparaasíofrecer unpanoramageneraldelproyecto.

Enelcapítulo segundo, ealizamos osestudios necesarios para evaluar nuestro proyecto, ales

como sociales, culturales, económicos, financieros, técnicos y políticos entre otros. Una vez con los

elementos necesarios procedemos, en el capítulo tercero, a realizar nuestra evaluación respecto a a

viabilidaddelproyecto,para inalmenteemitir nuestraconclusióndel mismo.

VIII


9/108

Delmismo modo,y conel in declarificar osestudios inancieros realizados, se ncluyencomo

apéndices al rabajo oscálculos efectuadosy que sustentan os resultados obtenidos desde este punto

devista.

Es importante reflexionar que cuando comúnmente se habla de invertir en un proyecto,

enseguida se relaciona con poseer todo el monto de la inversión en una cuenta concentradora, sin

posibilidad alguna de poder invertir ese capital en otro negocio. La verdad es que no es así: ni se

necesita ener odoeldinero eunido,nise equiereexclusividad:bastaconsaber quepara nvertir enun

proyecto como el que a continuación se presenta, es suficiente con aportar c iertos montos en ciertos

momentosyque odemás,puedeser nvertido ibremente por suposeedor hastasu aportación ormalal

proyecto.

En todo este trabajo de investigación, se empleó el llamado Método de Caso, en el cual

analizamosprecisamente eso,uncaso práctico, representando este rabajo, un ejemplo de o quedebe

hacerse,unavaliosaypoderosaguíaparael nversionistaque odos levamosdentro.

Acordecon oanterior,cabemencionar,queeste rabajodebidoasuscaracterísticas propiasya

que se undamenta como ya se mencionó en uncaso de estudio, aporta entre otras cuestiones el que

representa unabase para su ampliación en si mismo o aotras ineas de nvestigación de al ormaque

constituye en la particular forma de pensar del autor, en tan solo una rama de una amplia red de

posibilidades dependiendo de ascaracteristicas de lproyecto a evaluar. Asimismo, este rabajo aglutina

en sus páginas una amplia gama de conocimientos científicos de materias relacionadas entre sí tales

como:

Administración, Derecho, Mercadotecnia, Finanzas, etc., que como se podrá apreciar cuando se

lea, constituyen aspiezasprincipalesdel rompecabezas lamado "Evaluación Integralde unProyectode

Inversión".

Por odo o anterior, este rabajo será unagran ayuda práctica parael nversionista o consultor

interesado en algún proyecto de la construcción del ramo inmobiliario. Seguramente habrá quien

extrapoleelpresente rabajo haciaotraáreade nversión. Felicidades. Ojaláesteseael primero deotras

evaluaciones de proyectos que provean de más y mejores herramientas para los inversionistas,

cualquieraqueseasu amay/osu especialidad.

Finalmente,quieroagradecer a odas aspersonasquecolaboraronconmigoen a ealizaciónde

este trabajo hasta su culminación, y a las que sin ellas no hubiera sido posible alcanzar la meta

propuesta.

IX


10/108

1.1 CONCEPTUALIZACION:

Proyecto de desarrollo nmobiliario habitacional de nivel residencial ubicado en avenida Toluca

839,

Col.

Olivarde osPadres,México,D.F.,consistenteenelproyecto,construcciónyventadecasasde

interés esidencial medio,decaracterísticas acordescon asnecesidades de mercado cuya nversiónse

pretende realizar mediante a aportación de os socios del proyecto o en a medida de o posible, de a

preventadelmismo.

Se

participa

urídicay

iscalmente

on apersonalidad egalmásbenéficapara os nversionistas:

o creando unasociedad anónimacon aparticipación de ossocios (no mportael númerode

ellos),

a con aempresaquealgunode os nversionistasposea,

a en asociación en participación entre dos empresas, de las cuales una de ellas será la

responsable egaly iscaldelmanejoadministrativodelproyectoo,

a cualquierotro egalmenteaceptable.

Demaneraespecifica paraeldesarrollodeeste proyecto yconel inevitar el actor consistente

en el valor del dinero a través del tiempo, se considera que los inversionistas aportarán el capital

requeridoalmismo iempoyenpartes guales.

La ormaenquecada nversionistasealleguedesucorrespondiente montoaaportar, serádesu

absoluta esponsabilidad,conelobjetodeevitar inanciar esteproyectodirectamentecon nstitucionesde

crédito o similares, que a a postre,y debido aexperiencias propias y de otros nversionistas, terminan

siendosocios

del

proyecto.

G E N E R A C I Ó N

\

c

10


11/108

1.2 FUNDAMENTACION:

Existe aoportunidaddeadquirir un errenoenventaen adirecciónyacitada,elcualdeacuerdo

a estudios preliminares, a mejor opción de ser comercializado es mediante a construcción y venta de

casas-habitacióndenivel esidencialcon ascaracterísticasdescritas en elestudio inanciero.

1.3 TIPOLOGÍA:

Esteproyecto,es del ipoprivadodelmodelode mplantacióndebidoaqueesunproyectonuevo

a desarrollar y se ubica dentro del sector económico ndustrial, más específicamente en la rama de a

construccióndevivienda esidencial.

11


12/108

II ESTUDIOSPARALAFORMULACIÓN DELPROYECTO

INTRODUCCIÓN

Antes de adentrarse en los distintos estudios que llevamos a cabo para la evaluación del

proyectode nversión,es mportanteseñalarque ustedessepodrán dar cuentaconformevayan eyendo,

queexistenalgunospuntosquenecesariamente se epitenenmásdeunestudio. Estosedebe aqueen

proyectoscomoeste,es mposible avecesdelimitar e lalcance de unestudioy saber cuando empiezael

siguiente. Por oanterior,consideramos mportante redundar a nformación endistintosestudios a inde

evitarquesecreaquenuestro rabajoestá ncompleto.

Es m portante mencionar que a nformaciónqueacontinuaciónseofrece epresentaelesfuerzo

coordinado dediversos especialistas y consultores quecoadyuvaron para aobtención de a misma,por

lo que el costo de dicha información será incluido al final del trabajo, en las llamadas "Cédulas de

Presupuesto", ascuales epresentaneldesglosedelcostodelproyectoquenossirvecomobaseparael

flujodeefectivoy inalmente,para aevaluación inancierade apresentepropuestade nversión.

2.1 ESTUDIOSOCIAL

Para realizar el estudio social, es mportante dentificar los actores principales del mismo. Para

esto, seguiremos ossiguientespasos:

• Conocer como se compone la estructura orgánica de la población, de que forma se

interelacionacon asautoridades

y

cualeselalcanceque iene;

• Identificar y entrevistar a os íderes de os principales grupos uorganizaciones sociales

de a zona, es decir, os Comités Vecinales y las pandillas o grupos de representación

vecinal, a in de conocer susexperienciasy susopiniones respecto a a construcciónde

undesarrollo nmobiliariocomoelquepretendemosconstruiryel mpactoensu colonia;

• Como parte final, procederemos a realizar un análisis de toda la información, y

obtendremosunaconclusión especto a aviabilidadsocialdelproyecto,

12


13/108

DESARROLLO

De acuerdo a as últimas reformas en el ámbito social, a estructura social de a población se

reguladeacuerdo a aLeyde Participación Ciudadana del Distrito Federal,expedida e l02 dediciembre

de 1998. Deellasedesprendenvariosartículosquenosnormanelorganigramavecinal:

Artículo 4.- Los órganos de representación ciudadana serán os Comités Vecinales

queseelijanencadacolonia,pueblo,barrio,ounidadhabitacional en os érminosde

lodispuestopor el TítuloCuartodeestaLey.

Articulo 80.- Los Comités Vecinales son órganos de representación ciudadana que

tienen como función principal relacionar a os habitantes del entorno en que hayan

sidoelectoscon osórganospolítico administrativosde asdemarcaciones erritoriales

para la supervisión, evaluación y gestión de las demandas ciudadanas en temas

relativos a servicios públicos, modificaciones al uso del suelo . . . . en el ámbito y

competenciade osórganospolíticoadministrativosde asdemarcaciones erritoriales.

Artículo 92.- La integración de los Comités Vecinales se realizará de manera

proporcional bajo el principio de cociente natural resto mayor. Quien encabece la

planillaganadoraseráelCoordinador delComitéVecinal.

De o anterior podemos concluir que el organigrama social se compone de Comités Vecinales,

encabezados por un Coordinador, el cual es el enlace entre los vecinos y las autoridades, quien de

acuerdo a la Ley Orgánica del Distrito Federal, en el caso de la Delegación Alvaro Obregón, es la

Subdelegación de Participación Ciudadana, la cual es la responsable de coordinar con los Comités

Vecinales asaccionesa ealizar en elámbito social.

Investigando, ogramos dentificar al Coordinador del Comité Vecinal de a zona, que es el Sr.

JorgeLuisPazDiaz,delComitéVecinalOlivarde osPadres

10-101-1,

ubicado enCda.de Toluca#36,

Col. Olivarde osPadres,conelcual nosentrevistamos paraconocer supuntodevistacomo ídersocial,

respectoa acreacióndenuevosdesarrollosen a colonia.

Acontinuaciónse ranscribe a entrevista:

13


14/108

1.- ¿Cuantosaños levaviviendoenestazona?

Bueno, la

verdades

queaquí nacíen

1953

y aquí hecrecido,

conozco

cadaunade as calles

queconformanesta colonia

y

estoymuyorgulloso de

ella.

2- A o argo de este tiempo, ¿cómo ha percibido que se ha do formando y desarrollando la

colonia? ¿ Lehagustado?

Yo

ecuerdo

qu e

hace

38

años

esta

colonia

noeranada,

había algunas casitas regadas

por a

subida,

que ahora

es a Av. Toluca,

que antes era

solo

una

brecha.

Después empezó

a

legargente muy

pobre: amilias

de

drogadictos, alcohólicos, delincuentes,

se

empezaron

a

ormar as bandas

de

chavos.

Posteriormente, hubo determinadas zonasen donde a genteconmás recursos empezó a comprar y

pocoapoco uerondesplazando a as clases pobres, hasta educirlas apequeños ocos que básicamente

se encuentranen el echodebarrancas omuy próximos a

ellas.

Esto ha repercutido en que a colonia ha do creciendo su nivel. Ustedsabe que donde hay más

poblac ión, en particular a de a clasepudiente, se empieza a urbanizar, a poner centros de trabajo,

tiendas,

etc.,

así escomo ambién enemos el Club Casablanca y más recientemente el Centro Libanes y

la

Mega Comercial

Mexicana.

Gracias

a Dios,

esta zona

ha

aumentado suplusvalía

de

unos añospara

acá, y

esperamos

que

así iga.

3- ¿Considera usted que el aumento en la construcción de desarrollos residenciales en esta

zonaesté epercutiendo avorablemente en apercepciónquese ieneacercadeella?

Definitivamentesí. Creo que parte del desarrollo que la zona ha tenido se debe

fundamentalmente

a los

desarrollos habitacionales

que si bien han causadomolestiasa todos os

vecinos,

también han ayudado

a

darle otra isonomía

a

esta

zona. De

unos años

a a echa,

hemos

visto

un augeen a

construcción

de

desarrollos

sobre od o ipode calles, y eso e da

felicidad

a losque

nacimos en estacolonia y quesomos

muchos.

También se han do educiendo as colonias y zonas donde se asientan familias con ntegrantes

quesondelincuentes y quenos causan problemas. Gracias a Dioseseproblemacada vezes menor.

Pero ambién los conjuntos (residenciales) nuevos ha n causado muchos problemas de tráfico,

aglomeraciones, servicios, etc.

14


15/108

4.- ¿Quéclasedemolestiashancausado?¿Molestias emporalesopermanentes?

Desde

uego qu e ahorita son emporales, aunque eso dependa de a duración de os trabajos:

algunos

ha n

durado

2

años

y

otros hasta

5 años. Ycréame, esas

molestias

hansido an

grandes

que

hemos legado ncluso

a

clausurar

a

obra,

aly

como ocurrió

enun

desarrollo

sobre a callede Nabor

Carrillo, donde pretendían construir residencias,

pero eran an

grandes

las

molestias producidas

por

ruidos día ynoche, y a uptura de uberías sobre a calle que dejaban a os vecinos sin agua varios días,

hastaquenuestrasquejas ueronatendidas en a Delegación y vinieron y clausuraron a obra.

La s molestias más comunes hansido os ruidos por a dem olición, sobre odocuando están

pegadosa otras casas, os ruidospor las máquinas que van escarvando , y los de la construcción

misma.También, como ya e

dije,

a uptura de uberías de

agua,

quenosha provocado qu e grandes

zonas se queden sin agua hasta varios días en os casos más extremos, y algo que cada vez es menos,

afortunadamente, es a alade os

arboles.

D esde uegoque hay casos

extremos,

pero regularmente

l legamosa un acuerdo con el constructor y aunquesabemosque la construcción es molesta, a

aguantamos.

5.- ¿Con espectoa asviasdeaccesoyel ransporte,comoha doevolucionando acolonia?

Sueno, como

le

comenté

antes,a esta coloniase

accesaba

por

caminos

de

terracerías

y

brechas, y

con

el

paso

de l

iempo afortunadamente

seha

ncrementado

a

cantidad

y

calidad

de as vías

de comun icación, llegando ncluso a tener la vía del tren que iba a Cuerna vaca. Ahorabien,

afortunadamente

aesta

colonia ahora

se

puede accesar

a

ravés

de

varías

vías:

tenemos

la Av. Toluca

po r

Periférico

oporel

Camino

al

Desierto

(de os

Leones), tenemos

a

Calz.

al

Desierto

(de os

Leones),

podem os hacerlo también por Villa Verdún a través de una calle emp edrada, etc., pero

desafortunadamente, también tenemosproblemas serios po r que esas mismas vías de comunicación ya

están saturadas, es

decir,

desde hace algún tiempo esas mismas vías hansido as únicas y no existen

másposibles víasparaaccesarosalirde a colonia.

6.-¿Respectoaesteproblema,que eshadicho aDelegación?

Nosdijeronque no existen otras soluciones a cortoni a mediano plazopara desahogar Av.

Toluca, Rómulo OTarrill, ni a Calz. al Desierto de os Leones. Ese es un grave problema quese

complica cadadía más, espor esoqueesaes a disyuntiva qu e enemos los colonos entre continuar

poblando a colonia conmás conjuntos habitacionales o quedarnos como estamos, aún conesas casas

con achadas eas o viejasquecontinúan afeando a colonia.

15


16/108

7.- Sieneste momento algunaempresa nmobiliaria decidiera construir únconjunto, esidenciar *

enestacoloniaydeustedes

dependiera,

¿qué espuesta edarían?

Bueno, habríaque ver el proyectoquepretendieran ealizar, si es unproyectopequeño (hasta 15

casas odepartamentos), nohabría problemas, peromás grandes nos negaríamos otundamente.

Como le dije, estamos llegando al punto en que enemos quedecidirsi queremos continuar

poblando más a colonia o decidimos quedarnos como estamos. El Comité Vecinal esta de acuerdo en

que aspromotorasdevivienda ienensus días contados en esta

colonia.

Por o pronto,

no

dejaremos

que

construyan conjuntos residenciales

de

más

de

15

viviendas, no

sé ,

a lvez el

próximo

añono

dejaremos

construir, sinosólocasas ndividuales.

Ahorabien, no

olvidemos

que existeel BandoNo. 2, que em itió (Andrés)López Obrador.

Aunque

no

estamos

de

acuerdo con

el,

porque

creo

que

ha y

que revisarcaso

porcaso, de

alguna forma

ha detenido el crecimientode os conjuntos esidencialesen esta

zona,

entremuchas

otras.

8.-¿Losconsultaronaustedesantesde ormulardichobando?

Para

nada.

Yo e puedo decir que no s enteramos por as noticias, de dichobando. Todos los

Comités Vecinales no s habíamos estado reuniendo con as autoridades delegacionales durante elaño

pasadoparadefinirunapolítica al especto que consensara as opiniones de a mayoría de os Comités,

peroa a mera hora, llega López Obrador sinverificar oqu e habíamos platicado anteriormen te, emitió

su

Bando.

En dichasreuniones habíamos legado al acuerdo dequ e efectivamente yanose baa permitir

poblar os errenos qu e existen a as orillas de as barrancas, pero ambién dijimos que baa existir un

comité

vecinal,

como el Zedecque existe en

Coyoacán,

para analizar as

solicitudes

de empresas

inmobiliarias quedesearan levaracaboalgún desarrollo

en aColonia.

Pero como

ecomenté, a a

mera

hora, nada de nada.

9.-¿Quépiensanhaceral especto osvecinos?

Estamosenpláticas con el JefeDelegacionalpara legaraun acuerdo que nos hagapartícipes a

los vecinos de as decisiones que esesentido se omen. Le puedo decirquepensamos queno sepuede

ser an ajante endecir aquí nose construye y háganle como quieran , le epito, cadacaso debe ser

analizado ndividualmente.

16


17/108

10,- Sinembargo,eseBandosehizo ambiénporque osserviciosde agua, uz,drenaje,etc.,ya

son nsuficientes para colonias como estay el que más desarrollos habitacionales se establezcan vaa

complicar aún más a

situación.

Eneso estamos deacuerdo, más sin embargoexistensoluciones que nose han querido verpor

alguna de as dospartes o ambas, tales como asplantaspotabilizadoras y ratamiento que si se colocan

internamente

en os

conjuntos habitacionales, reducen

la

necesidad

de l

agua

y de

drenaje

enmásdel

40%.Y

deCompañía

de

Luz, ellos mismos cobran cantidades exorbitantes

po r

colocar ransformadores

nuevosparaunsolo edificio. No e veoproblemapara queasí continúen.

1 1 - En

suma,

¿qué solicitarian ustedes os vecinos a una empresa inmobiliaria que deseara

desarrollaraquíunconjuntohabitacional?

Enprimer

ugar,

quesu proyecto no contraste con a fisonomía de a colonia ni conelnivel

socioeconómico

de amisma. En

segundo ugar,

qu e

contenga como

e

mencioné

antes, un

máximo

de

quince viviendas. En tercer ugar que contemple la construcción de una planta de tratamiento y/o

potabilizadora, para evitarsaturar osservicios de a zona. Yen cuarto ugarquecauseel mínimo de

problemaspara os vecinos.

Como ve , creemosquedenuestrapartenohay nconvenienteparaquedesarrollospequeños

se

establezcan

a

cortoplazoen

acolonia,

siempre

y

cuandocumplan con

o

que es

pedímos.

Como parte del estudio social, es importante identificar a os líderes sociales que impactan

directamente sobre azonadonde se pretende realizar el proyecto de

nversión.

As i

pues,

detectamosa

dos pandillas uveniles que aunque seencuentran a un kilómetro del sitio exacto del proyecto, cuentan

con integrantes los cuales podrían pasar a formar parte de l personal obrero que construya la obra.

Platicamosconsus íderes:JesúsHernándezRamosyEdgar GarcíaRamirez,paraconocer supuntode

vista y sus expectativas al respecto, nformándonos que es bueno para ellos esta clase de conjuntos

habitacionalesporquegeneranempleosporunperíodoconsiderable:

"£s buenoestaclasede casitas por quepor el rumbo enemos un buende

trabajopara odos nosotos: peones, oficiales, carpinteros, tierreros, etc. Y as í podemos

mantener

a

nuestra familia

sin

preocuparnos

de

quedarnos

sin

chamba

o de ener que

salir ejos del umbo. Eso

sí,

depende de nosotros el que progresemos y nos den más

lana (sic).

1

Entrevistaconcedida porJesúsHernándezRamos.

17


18/108

...el umboesbonito y cada vez va a estarlo más, total, a nosotros ni nos afecta

mientras nose metan con nosotros. Lo bueno esque estamos alejados de osriquillos y

yo creoquedealguna orma nos espetamos nuestros erritorios y nopasa nada, solo os

vemos cuandopasan consus carros

po r

a avenida

(Toluca).

Además, tenemos chamba en sus casas y eso durade uno a dos años por

conjunto como mínimo,

y

eso

es

buenopara

a

mayoría

de

nosotros que nos dedicamos

a a

construcción

sic)

2

.

1

En trevistaconcedidaporEdgar GarcíaRamírez.

If?


19/108

2.2 ESTUDIOSDEMOGRÁFICOS

INTRODUCCIÓN

Antes deverter a siguiente nformación referente a os estudios demográficos, nos dimos a a

tarea de investigar la veracidad y confiabilidad de los mismos. Al respecto, cabe señalar que

entrevistamos alDr.enSociología CarlosWeltiChañes,quien es un econocido nvestigador del nstituto

de nvestigacionesSocialesde aU.N.A. M. quienapreguntaexpresaseñaló;

Tos

datos

de os

censos depoblación

so n

altamente

confiables.

Siempre estamos nvestigando

y profundizando más en sus resultados p ara obtener conclusiones que nos permitan tomar

mejoresdecisionesendistintos

aspectos:demográficos, sociales, económicos,

etc.

Los

resultados

que

presentan

los cen sos vienena menudo ncompletos, pero

estamos

en

contacto

con os

especialistas

de l NEGI, paraqueno s

complementen

con a

nformación

que

solicitamos

DESARROLLO

Tomandoencuentaqueelproyectoestaráposicionadodentrodeláreametropolitana delDistrito

Federal,nuestrosestudiosestarán basadosen a nformaciónestadística más eciente acualnosservirá

como nsumopara ormaruna nterpretacióncongruenteconnuestrosobjetivosyestrategias.

DIVISIÓNPOLÍTICA D EL

DISTRITO FE DE RAL

S y ^

c / e

G

r sa

B S

M M

• E S

• •

H H

era

n a

• •

• •

BBB

• B

c = ¡

C 3

E S O

W S B

i ALVAROOBREGÓN

2 AZCAPOTZALCO

3

BENITOJUÁRE Z

4 CO Y Q ACÁN

5

C U A J I W L P A

fa

CCWLIHTÉMÜC

7 OUSTAVOA. M A D E R O

8

ÍZTKM.CO

9

IZTAPALAPA

10 MAGD ALENA CONTRERA S

1 t M I G U B - H I D A L G O

12 MILPAALTA

13 T l ^ H U A C

14

T L A U W I

16

V E NL I S T W I O CARRANZ A

16 X O C H I M L C O

19


20/108

25

20

15

10

• --

J?

o

s

a

Distr ibución

s *

c

(6

I

a

i

«

a

A

i


21/108

Den sidad P oblación por Delegaciones en el D istrito

Federal

u.

•a

b

ñ

5

8

1

re

-

O

o

1

<

O

o

1

(0

1

05

—í

í

S í

o

O

o

0 1 9 9 5

• 1990

G upos de Edad

De acuerdo con la densidad de población y como lo muestran las gráficas anteriores

4

, la

delegación Alvaro Obregón cuenta con una tendencia de crecimiento poblacional y un porcentaje

favorableen aposiblesaturacióndevivienda.

4

dem estay odas as siguientes)

21


22/108

Distr ibución deVariables Demográficas enel Distrito Fede ral 1995

O

1

c

o

o


23/108

DENSIDAD Y TENENCIA

DE VIVIEND A E N EL D.F .

P O R DE LEGACIÓN 1990

\ C I E O

bKt UM'w o *

bJ , .» . i .

¿ v * . * *

VIVIENDAS PARTICULARES

SEGÚNTENENCIA

SMBOLOGH

• 0- 10 VtviHa

•

11

-20

O 21-30

• 31-40

• n 41 Y M f e

B P r o p í »

• Rentadas

D OHO

FUENTE- NE fttXI CENSO^ENBiALDE POa -ACIÓN YVIVtENDA1980

De acuerdo a a gráfica anterior, la delegación Alvaro Obregón (en amarillo), es de as que aún

cuenta con una densidad de población menor a la media del D. F., por io que continúa siendo una

excelente opción para construir vivienda, ya que cuenta con áreas en donde se cumple con un nivel

socioeconómico considerable comoendonde se pretende desarrollar este proyecto (p.ej.colonia Olivar

de osPadres),por o anto,nuestrodesarrollodesdeestepuntodevistacontinúasiendo actible.

23


24/108

Tabla

2. -

Promedio de ocupantes xviviendaporDelegación

3

Delegación

Habitantes xViv.

%lncremento

respecto

a

1980

Ocupantes promedio

Azcapo/za/co

Coyoacán

Cuajímalpa

A. Madero

Iztacalco

Iztapalapa

M.

Contreras

MilpaAlta

Tláhuac

Tlalpan

Xochimilco

BenitoJuárez

Cuauhtemoc

Miguel Hidalgo

Carranza

1980

542,881

538,895

82,110

1,366,369

514,979

1,139,172

156,248

48,628

b//,159

132,332

333,221

196,107

491,861

735,798

490,267

625,787

1990

s

'

472,412

634,447

119,577

1,260,343

447,951

1,480,171

194,167

63,370

639,071

205,875

475,141

268,136

401,350

584,300

400,104

517,546

19¿5

454,369

651.445

136,799

1,251,514

418,697

1,690,877

211,526

81,102

675,670

255.569

547,910

330,535

368,183

537,966

361,464

485,459

1990

-13

18

37

-8

-13

30

24

30

11

56

43

37

-18

-21

-18

-17

19X

-16

21

67

-8

-19

48

35

67

17

93

65

69

-25

-27

-26

-22

19SC

5

5

5

5

5

5

5

5

5

6

5

5

4

4

4

4

1 íí

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

4

4

4

4

l'jjb

4

4

5

4

4

5

4

5

4

5

4

5

3

4

4

4

Distrito ederai

7

911814 S163

96 1

8

459 085

24 f.1

Del anterior cuadro, desprendemos que en la Delegación Alvaro Obregón al igual que en el

promediodelDistrito Federal,se ha do educiendo el amañode as amilias, pasandode5 miembrosen

1980,

a 4 en 1995, lo cual encuadra dentro del perfil del cliente que en este proyecto se pretende

desarrollar.

5

Datos Obtenidos

de os

Censos

de

Población

y

Vivienda

1980, 1990

y

2000,

del

NEG

24


25/108

MOVIMIENTO DELA POBLACIÓN

POBLACIÓN TOTAL

1950-20006

Año

1950

1960

1970

1980

1990

1995

2000

D F

3,050,442

4,870,876

6 ,874,165

8,831,079

8,235,744

8,489,007

8,591,309

% Incr

-

60%

4 1 %

28%

-7%

3 %

1 %

A Obregón

93,176

220,011

456,709

639 ,213

642,753

676 ,930

685 ,327

% Incr

-

136%

108%

40%

1 %

5 %

1 %

150%

I 100%

ai

ff 50%

o

c

,


26/108


27/108

Enelponiente,existenotrasvíasdeacceso

Por calz Desierto de os Leones, en cualquiera de sus extremos, Periférico Sur o a Autopista

Toluca-Mexico,osusentronques ntermedios VillaVerdunoSantaRosa

De cualquier forma, se ha observado que las vías de comunicación disponibles presentan

actualmente buena circulación, pero podrían presentar problemas de trafico en el largo plazo de no

modificarse ageometríade asavenidas,debidoal ncrementogradualen a población lotantey ijade a

zona

• Parques y ardines

A 100m delconjunto seubicaunpequeñoparquealorientesobre aAv Toluca, elcualcuenta

con areas de uegos Adicionalmente se iene a 25 kilómetros el Desierto de os Leones, el cual puede

satisfacer asnecesidadesde ecreaciónenestesentido

• ClubesDeportivos

A200 m delconjunto, sobre aAv Torresde xtapantongo se encuentran ubicados os Clubes

Casablanca y Libanes, oscuales cuentan con odos osservicios que requieren asclases media y alta

de a

ciudad,

alescomo osqueseguramente adquirirían asviviendas

• Tiendasdeautoservicio

A 200 m del conjunto, sobre a Av Torres de Ixtapantongo, se encuentra la Mega Comercial

Mexicanaya800

m

sobre aAv Toluca,seubicaSuperama

Cabe mencionar también, que muy cerca del conjunto, a 15 minutos, sobre Av Revolución y

Periférico Sur, se encuentran vanas plazas comerciales, entre ellas Pabellón AltaVista, Plaza Loreto y

Plaza San Jerónimo, en las cuales se ubican tiendas como Sanborn's, Julio, Comercial Mexicana,

Aurrera,Sam'sClub,Pnce,etc

• CinesyTeatros

EnelPabellónAltavistaseencuentran6salasdecinedeprimernivel

En a Unidad Independencia, se ubica el Teatro San Jerónimo, donde se presentan obras de

primeracalidad

27


28/108


29/108

Los demás bancos no mencionados, se pueden encontrar en as diversas plazas comerciales

mencionadasconanterioridad

• Escuelas

En la zona encontramos diversas escuelas e institutos de todos los niveles educativos que

permiten garantizar queeneste sentido, a ubicación del proyecto de nversion es nmejorable Veamos

porque

Educación Preescolar Sobre aAv Toluca seencuentran diversas escuelas de gran prestigioy

reconocimiento, tales como el Colegio Oxford, Jardín de N iños Los Buhitos, y el Instituto

Birmmham, os cuales, ademas de contar con capacidad de cupo, son reconocidos en a zona

porsubuenacalidaddeenseñanza

EducaciónPrimaria ElmismoColegioOxfordcuentaconunagrancantidaddealumnoseneste

nivel, los cuales obtienen un alto nivel de enseñanza producto de los años de trabajo de la

institución

Educación Secundaria La zona cuenta con 3 escuelas secundarias que satisfacen las

necesidadesdeenseñanza aeste nivel a os óvenes de a zona Dichas escuelas son Colegio

Oxford,

Colegio Martmak,yColegioRenacimiento

EducaciónSuperior Adoskilómetrosdeldesarrollo,secuentacon unade as nstitucionesmas

reconocidasdeenseñanza anivelsuperior la UniversidadAnahuac Adicionalmente, existe el

InstitutoTecnológicode aConstrucción,elcualofrecevanascarreras,principalmente enelarea

de aconstrucción

Educación Especial La zona cuenta también con una escuela reconocida en el ámbito de a

educación especial, nos referimos al Instituto Mimosa, el cual estimula a niños y óvenes con

problemasauditivos

Asimismo, secuenta con2escuelas deestimulación emprana yguardería,de as cuales nose

pudieronobtener referencias espectoa acalidaddesuenseñanza

29


30/108

2.4 ESTUDIOS DEMERCADO

2.4.1 ESTUDIO DEMERCADO PARALASELECCIÓNDE LAEMPRESA DEBIENESRAICES.

Respecto a a investigación de mercado para la selección y contratación de la empresa de

Bienes Raices encargada de a promoción y comercialización del conjunto habitacional, a continuación

semencionan osdiferentes iposdeempresasque

existen,

segúnsu unción

y Comercializadorasdecorretaje

Seespecializaen omar acomisiónyconsignación aventa decualquier ipodebien nmueble usado

principalmente nmuebles ndividuales

> Comercializadoradepropiedadescomerciales

Este ipo de empresa se especializa en omar a comisión la venta de edificios de oficinas, centros

corporativos, centros corporativos mixtos (oficinas comerciales), parques industriales asi como

propiedades ndividualesde ipocomercial

^ Comercializadora de raccionamientos, antohabitacionalescomo ndustriales

Generalmente este tipo de empresa es de una gran magnitud y destina toda su fuerza a la

construcciónyventayaseade otesy/o otesedificados,queenconjunto orman un raccionamiento,

el cual puede estar integrado por zonas habitacionales, comerciales, ya sea en conjunto o por

separado

* Comercializadora dedesarrolloshabitacionales nuevosy/ocorretajes

Suespecializacion es a compraventa de desarrollos habitacionales nuevos, sin mportar el ipo de

vivienda (ínteres

social,

ipomedio o esidencial), asi como acomercialización de nmueblesusados

departicular aparticular (corretaje)

Debido aqueeste ipodeempresa eselquenosconviene porsuscaracterísticas, acontinuaciónse

mencionan osdiferentesserviciosqueofrecen

a) Enajenacióndedesarrolloshabitacionalesde odo ipodeviviendade nteres social, vivienda mediay

residencial

30


31/108

b) Corretajedepropiedades:

^ Casas-habitaciónunifamiliares.

^ Casas-habitaciónplurifamiliaresyaseaencondominioshorizontaleso verticales.

s

Departamentos.

s

Oficinas.

^ Terrenos.

^ Locales.

^ Bodegas.

^ Naves ndustriales,

c) Informaciónyasesoría en:

^ Adquisiciónde errenosparadesarrollar.

^ Mercado nmobiliarioen general.

^ Ámbitos egaly iscal.

s

Estudioseconómicosde actibilidad.

^ Comercializaciónen general.

^ Financíamientos.

s

Realizacióndeavalúoscomerciales.

^ Cobranza otaldelmontode os nmueblesvendidos.

v Concretización de operación de compraventa, desde la firma de un contrato privado de

compraventahasta a escrituración.

^ Contratacióndemediospublicitarios.

^ Elaboración de campañas de promoción publicitaria especializada, incluyendo medios

publicitarios mpresosyno mpresos.

^ Tramitaciónde inanciamientosvariospara aadquisicióndebienes nmuebles.

s

Controly recepciónde osviciosocultos relacionados con aconstrucción, por el iempo quese

determine.

^ Asesoría en las garantías necesarias para el cumplimiento de las obligaciones de los

adquirientes.

s

Entrega ísicadecadaunade asunidadesvendidasa osadquirientes.

En base a o anterior y a nuestros requerimientos propios del proyecto, se realizó un estudio

privado para conocer cual es a empresa que ofrece as mejores condiciones y, de dicho concurso, se

determinó que BAITA es a mejor empresaque representa nuestros ntereses al mejor precio, por oque

sedecidequeestaes aempresaqueseencargaráde ealizar asactividadesanteriormentedescritas.

31


32/108

2.4.2 ESTUDIO

DE

MERCADO RESPECTOALMERCADOMETA

Y

LAESTRATEGIA

DE

VENTAS

De acuerdo a as características propias del proyecto, nuestro mercado meta en este proyecto

son osclientes potenciales que engan un ngreso amiliar superior a$70,000

00,

debido aque encaso

de un crédito hipotecario, es la cantidad minima que los bancos solicitan como ingreso para la

autorización del mismo Debemos mencionar que en general, en la zona existen una cantidad

considerable de desarrollos habitacionales de este tipo con periodos de ejecución y venta de 18 a24

meses con promociones de prevenía, lo que, aprovechando la experiencia generada por proyectos

similares anteriores, tenemos grandes expectativas de éxito, independientemente de lo anterior se

considera necesario desarrollar los estudios necesarios para comprobar nuestros conocimientos,

mediante aexperienciae nformaciónqueunaempresaespecializadaenel emaposea

La venta de as unidades del desarrollo habitacional se llevara a cabo por cualquiera de as

siguientes ormas

• Preferencialmente, mediante el concepto de prevenía, por conducto de una empresa

inmobiliariacontratada para apublicidadyventadeestedesarrolloyque precisamente,se

especialice en conjuntos habitacionales de este tipo y con experiencia y resultados

comprobados en la zona, utilizando como apoyo medios impresos considerados de alto

nivel como publicaciones sabatinas y dominicales, y medios publicitarios ad icionalescomo

volanteo, banners, banderolas, etc los que serán sufragados por el desarrollador y

manejadosporcuentaelcorredor debienes aices

• Losclientes queprefieran adquirir uncrédito hipotecario, o harán mediante a ntervención

de a empresa de promoción yventa, quien se encargaría de realizar el ramite del crédito

ante las instituciones con las que tenga convenio de colaboración, salvo que el cliente

cuenteconsuspropiosmecanismosparaelotorgamiento delcrédito

• También sepodran aceptar propuestasdecompra que manifiesten su ntención de iquidar

alcontado aoperacióndecompra-venta,para ocualseespecificaran ascondicionesde a

operación, siempre ycuando se acepte por parte delcomprador unenganche no menor al

20

%

delvalorde avivienda

• Existe unacuarta opción,que es adel rato directo del cliente con aconstructora Enesta

opción,

existe aposibilidaddeundescuentoenelpreciodeventa de acasa,asi comouna

gratificaciónpara apersonaoempleado que avenda, sinqueesto afecte el montomínimo

aceptableporpartede ossociospor aventadeunacasa

32


33/108

Del presente estudio se desprenden además, condiciones del mercado, formas de pago,

necesidades del mercado meta, ipo de vivienda que se oferta en a zona, precio x m

2

de construcción,

tipodepublicidadutilizada,etc.quenosayudaráaofrecer elmejorproyecto.

Acontinuaciónsepresentaelestudiodemercado ealizadoy os esultadosobtenidos,apartir

de oscuales,seactuaráenconsecuencia.

33


34/108

ESTUDIO DE ME RCADO D E DE SARROLLOS SIMILARES POR LA ZONA

NO&teíKfc

HACIENDAS SAN

ÁNGEL

(LA CIMA)

HACIENDAS SAN

MIGUEL

(EL REFUGIO)

HACIENDAS SAN

MIGUEL EL

CAMPANARIO)

LOS SECRETOS

VILLA VERED A

(TIPO1)

VILLA VERED A

(TIPO2)

VILLA VEREDA

(TIPO3)

VILLA VEREDA

(TIPO4)

RESIDENCIAL

ENCINO GRANDE

UBICACIÓN

AV DESIERTO

No 5372

AV DESIERTO

No 5372

AV DESIERTO

5372

AV TOLUCA

No 1543

AV DESIERTO

No 5516

AV DESIERTO

No 5516

AV DESIERTO

No 5516

AV DESIERTO

No 5516

AV TOLUCA

No 952

UNID

6

16

5

13

11

15

8

15

15

$

2 840

000

3 150,000

2 995,000

2 347,000

2

730

000

2 940

000

3

050

000

3

360

000

2 900 000

l,i '

CONS

291

272

297

195

309

309

309

320

245

VALOR

9 760

11,580

10,084

12,035

8

834

9

514

9

870

10 500

11,836

W

lERRtNO

200

290

240

130

109

124

134

138

102

tsr

3

3

3

2

2

2

2

3

3

NiV

3

3

2

2

2

2

2

3

2

PERflLOEL

C U t N l t

30 45 AÑOS

4

MIEMBROS

3 5 - 4 5 A Ñ OS

5

MIEMBROS

30 45AÑOS

5

MIEMBROS

3 0 - 5 5 A Ñ O S

4

MIEMBROS

3 5 - 4 5 A Ñ OS

5

IMEMBROS

3 5 - 4 5 A Ñ OS

6

MIEMBROS

3 5 - 4 5 A Ñ OS

5

MIEMBROS

35 -45 AÑOS

6

MIEMBROS

35 45 AOS

4

MIEMBROS

PROMOTORA

BAITA

AUTOFIN

SARE

AUTOFIN

SARE

AUTOFIN

SARE

BAITA

BAITA

BAITA

BAITA

ELLOS

MISMOS

FORMASDE

PAGO

PLAN 90DÍAS

BANCO

CONTADO

FINANC

CONTADO

FINANC

CONTADO

FINANC

CONTADO

PLAN 90DÍAS

CONTADO

BANCO

PLAN 90DÍAS

CONTADO

BANCO

PLAN90DÍAS

CONTADO

BANCO

PLAN 90DÍAS

CONTADO

BANCO

PLAN90DÍAS

CONTADO

BANCO

DESCUENTOS

EN PAGOS

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TASA FIJA

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TASA FIJA

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TIPO

UE

PUPLICI&An

INTERNET

PERIÓDICOS

VOLANTEO

INTERNET

PERIÓDICOS

VOLANTEO

INTERNET

PERIÓDICOS

VOLANTEO

SOMBRILLAS

INTERNET

PERIÓDICOS

BANNERS

INTERNET

PERIÓDICOS

VOLANTEO

SOMBRILLAS

INTERNET

PERIÓDICOS

SOMBRILLAS

INTERNET

PERIÓDICOS

VOLANTEO

INTERNET

PERIÓDICOS

VOLANTEO

PERIÓDICOS

TRÍPTICOS

VOLANTEO

OPINION DEL

CLI t N l f c

EXCELENTE

MUY CARO

CARO, MAL

PROYECTO

MUY CARO

BUEN

PROYECTO

BUEN

PROYECTO

BUEN

PROYECTO

CARO

MUY CARO

MAL

PROYECTO

VENTAS

POK MES

2

2

1

1

1er mes

de venta

1

1

1

2


35/108

2.5 ESTUDIOPOLITICO

Los cambios políticos que afectan al país, tales como puestos de elección popular -diputados,

senadores, asambleístas, asi como de Presidente de la Nación-, entre otros, no afectan en este

momento, aevaluación políticade osproyectosde nversion quecomoelquesepretende levar a cabo,

ya que estos no se rigen por personalidades sino por nstituciones Esdecir, el que tal o cual persona

quede como diputado o senador, nova acambiar as eyes, reglamentos o normas que rigen a odaun

areadelegacionalomunicipal,por oquenoseconsideraunaamenaza

Por otro lado, los puestos de elección popular realmente importantes para este tipo de

inversiones, como el de Presidente de la N ación y Jefe de Gobierno, se renuevan cada 6 años, y

considerando queesteproyecto nodurara masde2años,enel2004 nohabría ninguna elección ni ocal

ni ederalqueafecten ascondicionessocioeconómicas nipolíticas de aciudadde Mexico odel país,de

tal ormaquenopodemosconsiderarestacircunstanciacomounnesgopara a actibilidaddelproyecto

Sinembargo,elpasado7dediciembredel 2000, elJefedeGobiernodelDistrito Federal,Andres

Manuel Lopez Obrador, emitió el Bando Informativo No 2, referente al "Impulso del Crecimiento

Habitacional del Centro de aCiudad de Mexico" Enel,el Jefe de Gobierno restringe a construcción de

desarrollosurbanos en determinadaszonasde acapitaldelpaís, alycomosemencionaacontinuación

"EnmicarácterdeJefedeGobiernodelDistrito Federal hagosaber

Quedebe evertirseelcrecimiento desordenadode aCiudad deMexico)

Que es vital preservar el suelo de conservación del D istrito Federal mpidiendo que la mancha

urbana siga creciendo hacia as zonas de recarga de mantos acuiferos y donde se produce a mayor

partedeloxigenopara aciudad

Queen osúltimos reinta años, ascuatro Delegacionesdelcentro,Cuauhtemoc, BenitoJuarez,

Miguel Hidalgo y Venustiano Carranza, han disminuido su población en un millón doscientos mil

habitantes, en tanto que en as Delegaciones del sur y del Oriente la población ha crecido en orma

desproporcionada

Que en aciudad de Mexico, existe escasa disponibilidad de aguay de redes de uberías para

satisfacer asdemandasdeldesarrollo nmobiliario

35


36/108

Por ales motivos, he decidido a aplicación de as siguientes políticas y ineamientos:

I.- Con fundamento en las Leyes, se restringirá el crecimiento de la mancha urbana hacia las

Delegaciones Alvaro Obregón, Coyoacán, Cuajimalpa de Morelos, Iztapalapa, Magdalena Coñtreras,

MilpaAlta, Tlahuac, Tlalpan y Xochimilco.

I I . -

En estas Delegaciones se restringirá a construcción de unidades habitacionales y desarrollos

comerciales que dema nden un gran consum o de agua e infraestructura urbana en perjuicio de los

habitantes de a zona y de os ntereses generales de aciudad.

III.-

Se promoverá el crecimiento poblacional hacia las Delegaciones Cuauhtemoc, Benito

Juárez, Miguel Hidalgo y Venustiano Carranza para aprovechar la infraestructura y servicios que

actualmente se encuentran sub-utilizados.

. . . V.- A partir del próximo 2 de enero, empezará a uncionar la Ventanilla Única para el ngreso

de solicitudes de uso del suelo específico y de factibilidad de servicios, en obras de impacto urbano y

ambiental, en el marco de las atribuciones que por ley le competen a cada una de las Se cretarías del

Gobierno Central.

. . . Vi l.- Esta Ventanilla expedirá, sin tanto trámite y en un érmino no mayor de 30 días hábiles,

un Certificado único que definirá, para conjuntos habitacionales men ores de 200 viviendas, la factibilidad

de dotación de agua, servicios de drenaje y de desagüe pluvial, de vialidad, de impacto urbano, de

impacto ambiental y de uso del suelo."

8

Así pues, de acuerdo a este Bando, se prohibe la construcción de desarrollos inmobiliarios en a

Delegación Alvaro Obregón,entre otras. Sin embargo, hem os consultado con el Arq . José Antonio Sadek

Kuri, consultor reconocido en el diseño, planeacíón y puesta en marcha de proyectos de inversión

inmobiliarios en a ciudad de México. ElArq. Kuri nos señala:

8

Obtenido de adirecció electr ósica http./Avwwdf qob.mx/;ef3rira/bandos/bandoQ2.htP~ii, correspondienteal

Gobiernodel DistritoFederal.

36

http://http./Avwwdfhttp://http./Avwwdf


37/108

En eoría, es

mposible

queel

gobierno

te

prohiba construir enzonas donde

de

acuerdo

a os

planes y programas de usos del suelo, tu cumples con os equisitos. No existiría fundamento egal para

ello, ya quesi tu

cumples además

con as

condiciones'que

la Leyde

Desarrollo Urbano

teseñala, no

habría mpedimento alguno.

Ahora

bien,

en a práctica, lo que hacen esque simplemente te dicen queno existen servicios

suficientes (agua, drenaje, luz,

etc.),

para mantener u desarrollo nmobiliario, ypor o anto, no e pueden

dar a actíbilidaddeservicios

y

con ello

a

icencia

de

construcción. Además

de esto,

como bien

o

dice

el

bandoensu artículo Vil,se ratade estringir ante odo, a construcción de desarrollos habitacionales

mayores de200

viviendas,

pero

si

udemostraras que u conjunto residencialesautosuficiente especto

a

agua y drenaje, o quepor o menos, vasa requerir unamínima partede os servicios municipales, no

tendrían po r que negarte a Ucencia.

Elproblema

es

que este rámite tarda

de 1a2 meses, y

habría

quedar

algunas gratificaciones

para quesenos otorgara, aunque inalmente es seguro que e den a icencia.

Así

pues,

con oanteriorse endríandoscaminos:

1. Promover el trámite para la obtención de la licencia, el cual por los cauces legales

correctos, nossaldría avorable. Esto mplicaría quese uviera que considerar enel proyectode

construcción (estudio écnico),elestablecimientodeplantaspotabilizadorasy/ode ratamiento,a

finde acilitar a actibilidadde osserviciosyconello a icencia.

Esto ambiénseríaunvaloragregadoparaelprocesodemercadotecnia.

2. Abandonar la idea de realizar cualquier desarrollo inmobiliario en las delegaciones con

crecimiento poblacional estringido segúnel Bando No.2,como aquenosocupaenelpresente

ejemplo.

37


38/108

2.6 ESTUDIOCULTURAL

En cualquier estudio cultural que se desee realizar, para la evaluación de un proyecto de

inversión,

sedeben omarencuentadiversos actores, alescomo:

• Tradicionesocreenciasculturales arraigadas de acomunidad en a que se pretende desarrollar el

proyecto,yquepudieranverseafectadasporsupuestaenmarcha.

• Gruposétnicos que se encuentran establecidos en a zona, ales como pueblos ndios plenamente

identificados.

En nuestro caso, por tratarse de una zona urbana, totalmente cosmopolita, no encontramos

ningún mpedimentoculturalqueposibilite algún echazo alproyectoquepretendemos ealizar.

38


39/108

2.7 ESTUDIOTÉCNICO:

Enun erreno con unasuperficie de2,477.00 m

2

,y de acuerdo a os imitantes y beneficios que

nosofreceelProgramadeDesarrollo Urbanode a DelegaciónAlvaro Obregón,endonde nosespecifica

quesedebe cumplir con el requisito H/3/40, (uso del suelo es habitacional, se pueden construir hasta3

niveles por vivienda y sedebe dejar ibre de construcción, el 40%de a superficie del terreno), a mejor

opción -de acuerdo a nuestros estudios de mercado y inanciero- s construir 12 casas de 249 m2.en

tresnivelessobreun erreno privativode 115n f cadauna,elcualconsideramos quepermite amplituden

losespaciosyconfortdeacuerdo a asexpectativasdelcliente,conbaseen as imitantesdel erreno.

Con undamentoen aopinión dediversosconstructores,peroespecialmente en osestudiosde

mercado y demográficos realizados y as características de os conjuntos habitacionales de la zona,se

llegaa aconclusióndeque ascasasqueseproyectendesarrollar debenconsiderarse para amiliasde4

o5 ntegrantes, esdecir, con as siguientes áreasenespacio suficiente, máxima calidady acorde conel

costox

m

2

deconstrucciónyprecioporpagar:

• sala-comedor,

• cocina ntegralequipada,

• desayunadoryalacena,

• bañodevisitas,

• tres ecámarasconbañocada una, a ecámaraprincipalconvestidor,

• cuartodeservicioconbaño,

• áreade avado,

• doscajonesdeestacionamiento,

• unabodegay,

• áreajardinada.

Además, como valor agregado, se construirá un estacionamiento para visitas, una caseta de

vigilancia delconjunto, así como un área ardinada común para iestasy reuniones, que ncluya bañosy

cocineta (esto está demostrado ser un poderoso gancho para la venta de las casas), y la planta de

tratamientoyacomentadaanteriormente.

Para clarificar lo anterior, al final de este estudio se anexa la propuesta del sembrado de a

construcción de ascasasenel erreno yacomentado, así como unanteproyecto de sudiseño. Por otro

lado,se anexa ambiéncomo parte de os apéndices del rabajo, aTabla de Superficies e ndivisosque

nosvalidaráel % deáreascomunesaplicadaacadaviviendayqueseempleaenel lujodeefectivo.

39


40/108

En esumen,elconcepto aemplear seráeldecondominio horizontal conáreasverdes,ycaseta

de acceso, cuyo costo otaJserá absorbido en parte mediante una aportación de os nversionistas y el

restomediante apreveníade asviviendas (verestudio inanciero).

Respecto a aconstrucción de a obra,es ecomendable que seemplee elsistema constructivo

tradicional con cimentación y estructura de concreto y muros de tabique, debido a que da mayor

seguridadyconfianza a osposibles clientes, aunque si seconsigue realizar con algún otro sistemaque

reduzca los costos sin que se pueda percibir un rechazo por parte de los posibles compradores se

analizará para su empleo; además, se da por un hecho que os acabados serán deprimera calidad, os

cuales los deberán escoger los socios para la casa muestra, de acuerdo al costo máximo x n f de

construcción cotizado para este proyecto, el cual es de $3,500.00. Cada cliente tendría la libertad de

escoger sus propios acabados interiores, con la salvedad de que cualquier ampliación al costo

programado,seráasu cargo.

Paraestedesarrollo se ealizará enuna primeraetapa,el proyectoejecutivo, para a ealización

de rámitesy aobtención de as icencias correspondientes y a ngeniería de detalle,consistente en os

programasdeobrayestudiosde iemposymovimientos,yen unasegunda etapa, aconstrucción ormal

delproyecto, niciandoestecon aconstruccióncompleta deunacasa muestray ascimentaciones de as

demáscasas.Posteriormente secontinuarácon aobranegradelconjuntoy a achadadelmismo.

Cabe mencionar que a partir del estudio de mercado y las experiencias de distintos

desarrolladores, se tiene comprobado que el éxito en a estrategia de ventas, está supeditada avarios

factores:

1. Unavancenomenordel 60% de aobraen general.

2. La erminación otalde a achadadelconjunto.

3. Las casas deben estar debidamente terminadas exteríormente, es decir, con ventanería,

puertasdeacceso,pinturaen achadas,etc.

4. Lavialidaddelconjuntodebeestar erminadaenun 70%.

Por otro lado, y también con base en los estudios de mercado, se ha determinado que el

mercado-meta alquepreferentemente debe r dirigido esteproducto son as amilias óvenes (de30a45

años).

40


41/108

Veamos as azonesquesustentanestadecisión:

• Dichas amilias poseen un departamento o casa que ya no satisface sus necesidades de

espacio.

• Están en proceso de formar una familia, por lo que necesitan un espacio individual e

independienteparacadamiembrode a amilia.

• Cuentan ya, con a suficiente solvencia económica para cambiar de hogar sin arriesgar su

patrimonio familiar, lo que no sucede con familias ya establecidas o con personas de a

tercera edad.

Seanexancédulasde ocalización, amaño, ngeniería básica,dedetalley ecnológica.

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42/108

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47/108


48/108

Respecto al personal obrero, se realizarán subcon tratos coñTlos^masstos ge oljra, yi qlje cqn

base a os estudios y a experiencia propia, se concluye que esta es a mejor manera de evitar con flictos

con las autoridades y también se evita la contratación innecesaria de personal administrativo que se

encargue de a ramltología ante as distintas dependencias.

Respecto

a os

proveedores,

se

considera

a

ormulación

de

contratos privados

con

aquéllos

de

los quenose enga ninguna referencia certera, massin embargo, con aquéllos quese pueda demostrar

tener probada honradez, no será necesario. Tampoco se ha visualizado a necesidad de solicitar fianzas

por buenacalidad

de os

nsumos suministrados, salvo

en os

casos

quese

consideren pertinentes.

En

o quese

refiere

a os

compradores

de as

residencias,

con

ellos

se

emitirá

un

"Contrato

de

compraventa", enel que estipularán as condiciones de a ransacción realizada as i como os derechos y

obligaciones de ambas partes. Dicho contrato servirá de base para a ormalización urídica y notarial que

se sustenta en a escrituración de as casas.

En

o

concerniente

a a

parte iscal,

se

buscará

a

mejor forma para cumplir

con os

equisitos

de

ley, perosiempre buscando reducir a carga iscal. Para ello, se ealizará conforme a a corrida financiera

un estado de resultados proforma para determinar el pago de impuestos resultante y en base a esto

establecer a utilidad neta del proyecto (ver apéndice del rabajo).

Por otro ado,

y

debido

aqueel

costo del Impuesto

al

Valor Agregado

esun

costo para

as

casas

(no se agrega el I.V.A. al precio de venta, pero sí se paga en todo trabajo o suministro realizado), se

subcontratará toda la obra, por lo que todos los contratistas suministrarán e instalarán sus propios

materiales para eludir el pago del I.V.A. de acuerdo al artículo 21 del Reglamento del Impuesto al Valor

Agregado.

Respecto a a normatividadecológica, desde a Licencia de Construcción se buscará cumplir con

este requisito de ey,ya que se descargarán las aguas negras asu desecho final p revio tratamiento por

unaplantaecológica, como yase comentó previamente.

Finalmente, se contratará un despacho especializado y reconocido en el trámite de icencias y

uso del suelo, debido a que es sabido que se pueden presentar varias dificultades para el ciudadano

común que acude a ealizar estos rámites ante as autoridades correspondientes, por oqueal contratar

a unaempresa,

se

garantiza

el

éxito

del

rámite

así

como

a

educción

de

costos

y

iempos.

48


49/108

2.9 ESTUD IO AD MINISTRATIVO-

Misión

Desarrollar un esquema de inversion, diseño,

_

edificación y comercialización de vivienda que

ofreciendo a apoblación de nivel medio alto a posibilidad de elevar su calidad de vida, genere utilidades

superiores a la tasa líder del mercado motivando a los socios a la creación y desarrollo de nuevos

proyectos de nversion

Vision

Estar posicionados a mediano plazo como una de las empresas líderes en la construcción de

vivienda de nivel medio altoenel Distrito Federal

Políticas

Entre las principales políticas de la empresa enfocadas al presente proyecto, mencionamos las

siguientes

S Durante eldesarrollo del proyecto ejecutivo, se generara al mismo tiempo la cuantificacion de a obra

aefectosde poder presupuestarla o antes posible

S Lacontratación de proveedores y subcontratistas se regira de acuerdo a a calidad, costo y tiempo de

entrega de los productos asi como de la forma y facilidades de pago, teniendo preferencia los

proveedores de oscuales se engan antecedentes satisfactorios previos

S El pago a provedores y subcontratistas, se realizara preferentemente osviernes de cada semana en

las oficinas centrales contra la presentación de actura que ampara el pago, salvo excepciones que

asi lo ameriten previamente autorizadas por el Director del Proyecto, preferentemente mediante

traspaso electrónico, siendo la segunda opción el cheque cruzado o nom inal, optándose por no

realizar pagos mediante efectivo, a efecto de evitar en la medida de lo posible la acción de la

delincuencia

S Elcobro por aventa de as casas vendidas, se realizara mediante laexpedición, por parte del cliente

potencial, de cheques cruzados ode caja a in de asegurar su deposito a a cuenta, acambio de ello,

la empresa constructora o torgara los recibos de pago fiscalmente aceptables En el caso de las

compraventas que se realicen mediante la empresa promotora de B ienes Raices, esta otorgara el

recibo alcliente,y a promotora depositara el cheque a acuenta de aempresa constructora

S Los superintendentes deobra contaran a ravés del administrador de a misma, con una caja chica de

$ 1 0,000 00 para la compra de materiales y demás necesidades que se presenten durante el

desarrollo de os trabajos Dicho monto podra variar en proporción con los gastos y a frecuencia de

los reembolsos

49


50/108

S

Lascompensacionesypremiosalpersonal écnico-administrativo se ealizarán anualmente mediante

evaluaciones,segúnseseñalaen osprocedimientosde a empresa.

s

No existirá oficina central, sino únicamente la oficina de campo. Lo anterior para ahorrar costos

innecesarios, tales como pago de renta, personal adm inistrativo, luz, teléfono, etc. En caso de

reunionesdelconsejodirectivo,sepodráemplear oadaptar unaoficinaalternao as nstalacionesde

obraodealgunode ossocios

del

proyecto.

Normas

Lasprincipalesnormasqueestaempresa mplementaráson assiguientes:

s

Aefectosde educir acarga iscal y aboral a a empresa,sesubcontratará a obra a in deque as

obligaciones obrero-patronales recaigan sobre os subcontratistas, debiendo vigilar únicamente que

estos cumplan con as mismas, para este in se es realizarán subcontratos de obra a efectos de

plasmar odos asobligacionesyaspectos écnicos, urídicosy aboralesa asquesesometenambas

partes,entre asquepodemosmencionar: '

• Laaceptación porpartede ossubcontratistas quesuministren nsumosy ocoloquenellos

mismos, es decir que proporcionen material y mano de obra (plomeros, electricistas, etc),

que se es pague un

I.V.A.

de 0% de acuerdo al Art. 28 del Reglamento del Impuesto al

ValorAgregado.

Q

Todos ossubcontratistasserán os esponsables ante asdistintasautoridades,del pagodel

Seguro Social,y demás preceptos legales y fiscales que se deriven de los subcontratos

signados.Paraverificar dichocumplimiento, sepresentarán oscomprobantesdepagopara

su archivo.

p Laaceptacióndeun ondodegarantíadel5% del mportedelcontrato elcual será etenido

por aempresaconstructoraencada pago quese ealice. Este ondo permitirá queencaso

dealgún ncumplimiento por partedel sub-contratista de sus obligaciones patronales opor

encontrarse viciosocultos a eparar, seautilizado paraelpagode as mismas. Encasode

que no se presentara ningún inconveniente en este sentido, al final de la obra les será

devueltodicho ondo.

a La ormayperíododepagode oscobros.

• El alcance del contrato: mporte, tiempo, condiciones y vigencia del mismo, vías para a

rescisión administrativao erminaciónanticipadadelmismo,sometimientos egales,etc.

S

Los daños directos y/o colaterales ocasionados a asviviendas o a as áreas comunes provocados

por viciosocultos,serán cargados alsubcontratista responsable,quien deberá pagar os rabajosde

reparación al100%.

50


51/108

S No se procederá con los acabados ina les de las casas vendidas hasta que los clientes hayan

pagadocomoenganchemínimoel

20%

delvalorde as mismas.

S Cualquier contingencia noconsiderada y que afectó al proyecto en orma sustancial, será puestaa

consideraciónde adirecciónejecutivaparasuanálisisy omadedecisiones.

PROCEDIMIENTOS:

Para todo lo anterior, se deberá contar con un Manual de Procedimientos que regule el

funcionamientooperativodelproyecto.

Entre o tros procedimientos y pasos a seguir, podemos mencionar los siguientes, los cuales

podránserampliadosomodificadospor aDirección Ejecutivadelproyectodeacuerdoa asnecesidades

propias y a ascondiciones mperantes:

a Enelmomentoqueseconsidereoportuno,se ea lizará acompraencantidadycalidad, del

equipo de computo y de oficina necesario de acuerdo y funciones y trabajo del personal

operativo. Si se equiere a compra deotro ipo deequipo o maquinaria se propondrá a a

DirecciónEjecutivadelProyecto, ustificandosuadquisición.

o Laelaboración decheques,se realizará el ueves anterior a a echa de pago, mediante a

solicitud escritade os mismos con a irma del solicitante (Superintendentes) y a irmade

autorización del Gerente del Proyecto. Posteriormente y antes de finalizar el día, se

procederá a ecabar as irmas autorizadas (tantas como os socios del proyecto acuerden

en el documento en el que protocolicen la creación de la empresa). Es importante

regularizar elprocedimientodeestemodoa indeevitarpérdidas nnecesariasde ecursos.

o La formalización de las transacciones de compraventa de las viviendas se realizará por

escrito, mediante los contratos de compraventa en los cuales se manifestarán todas las

condiciones de a ransacción, para posteriormente y de acuerdo a as eyes mercantiles,

protocolizar el acto ante un notario público que de e de a escrituración de a propiedad

comercializada.

• Las modificaciones sustanciales al proyecto (costo, calidad, tiempo, arquitectura), serán

presentadas a a dirección ejecutiva del proyecto vía el gerente de la obra, señalando

además as azonesyalternativasosolucionesalcaso. En odomomento,sedeberácontar

con a irma deautorización decualquier modificación ocambio, por parte de os directores

ejecutivos.

a Laautorización devacaciones, permisos, altas, etc., del personal écnico-administrativo se

hará medíante la solicitud escrita al Gerente de Obra, el cual decidirá su validez y

aceptacióndeacuerdoa asdisposiciones egalesvigentesyasucriterio.

51

8/17/2019

buchahin abulhosn samir 44958

Documents