Increasing Housing Opportunity through Inclusionary 

StrategiesDraft for discussionAugust 30, 2013

Today’s Proposed Agenda• Welcome and Introductions• Overview • Affordability – the need, the gap, and uses and limits of current tools• Who’s doing what to support inclusionary housing?

– Fair Housing Council ‐‐ “toolkit”– City of Portland Opportunity lens– City of Portland tax abatement programs– Washington County – Lifting the state pre‐emption – CAT and OPAL and others– Housing Alliance agenda

• Resource expansion• Tax abatements/exemptions

– Other efforts?• Strategic opportunities and considerations

– Viability of lifting the pre‐emption?– “work force” housing conversations as political opportunity?– Other ? 

• Next steps / Adjourn– Legislative workgroup to be named/ convened by Speaker Kotek– Housing Alliance begins discussion of 2014 and 2015 agenda in early September– Do we want to continue meeting to share information and resources and perspectives?  

Why Inclusionary Strategies?

• Increase individual, family, and household access to safe, decent, affordable housing– Rental and ownership options

• Increase individual, family, and household access to opportunities – school, jobs, green space, healthy communities

• Increase individual, family, and household housing choice 

• Decrease racial and economic segregation and disparities

What do we need to know?• What strategies create inclusionary housing?

– “inclusionary zoning”–Anti‐discrimination laws, education, and enforcement can discourage biased practices

–Housing subsidies, transportation and other planning tools can create options within communities and “opportunity communities”

Inclusionary Zoning Defined

“inclusionary zoning” refers to requirements placed on builders to include lower cost housing options within developments or pay an “in‐lieu” fee

• requirements can be mandatory or voluntary• Most mandatory programs include a subsidy or cost offset (CHP/NHC paper, 2013)

• Zoning, planning, tax abatement, and other policy tools can create incentives for including lower cost housing within developments

Why doesn’t inclusionary housing happen on its own?

– Affordability and costs of housing– Lack of access – because of location, transportation barriers, discriminatory practice, physical attributes, or other factors

– Market preferences for homogeneous and higher end development

Barriers to Inclusionary Housing in Oregon 

• Political will at the local level– Local jurisdictions don’t see the connection and/or perceive 

conflict with economic development agendas• Housing expertise at the local level• Oregon’s land use laws make our development more 

compact• Smaller developments are typical (rental and ownership)• West coast housing prices are high, communities have lots 

of second homes. Our wages are low.• East of mountains, markets now weak• Pre‐emption on mandatory IZ• Affordability issues

Affordability issues

• Oregon’s housing prices and people’s incomes are out of balance (see http://www.oregonhousingalliance.org/resources/)

– For renters on fixed incomes, and with full time jobs

– For folks wanting to own homes– In every county of the state

Affordability issues• Existing housing subsidy resources are fully allocated– All rental housing resources target below 80% of area median incomes

– Most target below 50% or 60% of Area Median Income, much targets even lower incomes 

• Housing subsidy resources are shrinking– Federal budget cuts have been devastating and are continuing

– State resources can’t keep up– Local resources through federal government shrinking too

Affordability Issues

• Requiring “affordable” units in market‐rate development is harder than it sounds– Profit margins are tight – Credit market is tight – Developments are small – Other requirements already add costs (parking, design factors, system development charges)

– Some areas which have a “work force” housing market can’t get housing built by private developers

What’s being done now? 

Where are there opportunities to advance the goal?

What else can we do? 

Next steps

• Resource page at http://www.oregonhousingalliance.org/inclusionary‐housing‐resources/

• Let Janet know which parts of this conversation you want to be engaged in

• Let others know how to stay in touch with your efforts