appraisal of real estate - ubc sauder school of business · pdf file9.2 the appraisal of real...

31
DISCLAIMER: The opinions set forth herein reflect the viewpoint of the Appraisal Institute and Appraisal Institute of Canada at the time of publication but do not necessarily reflect the viewpoint of each individual member. While a great deal of care has been taken to provide accurate and current information, neither the Appraisal Institute, the Appraisal Institute of Canada, the UBC Real Estate Division, nor its editors and staff assume responsibility for the accuracy of the data contained herein. Further, the general principles and conclusions presented in this text are subject to local, provincial, and federal laws and regulations, court cases, and any revisions of the same. This publication is sold for educational purposes with the understanding that the publisher is not engaged in rendering legal, accounting, or other professional advice. © Copyright 2010 by the Appraisal Institute of Canada and the Appraisal Institute. All rights reserved. No part of this book may be reproduced in any form without written permission from the Appraisal Institute of Canada. Published by the UBC Real Estate Division. Printed in Vancouver, Canada.

Upload: danglien

Post on 28-Mar-2018

215 views

Category:

Documents


3 download

TRANSCRIPT

Page 1: Appraisal of Real Estate - UBC Sauder School of Business · PDF file9.2 The Appraisal of Real Estate – Third Canadian Edition)˘ ... appraiser estimate the profit an entrepreneur

DISCLAIMER: The opinions set forth herein reflect the viewpoint of the Appraisal Institute and Appraisal Institute of Canada at the time of publication but do not necessarily reflect the viewpoint of each individual member. While a great deal of care has been taken to provide accurate and current information, neither the Appraisal Institute, the Appraisal Institute of Canada, the UBC Real Estate Division, nor its editors and staff assume responsibility for the accuracy of the data contained herein. Further, the general principles and conclusions presented in this text are subject to local, provincial, and federal laws and regulations, court cases, and any revisions of the same. This publication is sold for educational purposes with the understanding that the publisher is not engaged in rendering legal, accounting, or other professional advice. © Copyright 2010 by the Appraisal Institute of Canada and the Appraisal Institute. All rights reserved. No part of this book may be reproduced in any form without written permission from the Appraisal Institute of Canada. Published by the UBC Real Estate Division. Printed in Vancouver, Canada.

Page 2: Appraisal of Real Estate - UBC Sauder School of Business · PDF file9.2 The Appraisal of Real Estate – Third Canadian Edition)˘ ... appraiser estimate the profit an entrepreneur

C H A P T E R 9

MARKET AND MARKETABILITY ANALYSIS

���� ���� "��������������*����, �������������������,*������ �������2����������#���� �� ��� ������ ����������$� �� � ��� ���� ����� "�� ��������� ��� �� � ������ �� � �������2������ ���� �*��� ��� �� �� "�� �� � �� �� ��*�� � ��������� ����� � � �� ����$���� ���� ������ ������������ ��� "�������������#��������;

�� � ������� �������������, ������ "���#����������2��� ��� �������������*��������*������ ���� "���*�������� ��������������

�� � ������� ��������������� "�����#������������ ��� ���������

���*��� ��������������������**��� ��������� ������������2����� "����������������������������2��� ��� ���������� ��*�� ����� �������������*������ ������������*������,������*����#������ ����� "������������ � �������*����$��� ��������2��� ��� ������ �������������������������� �$������� "���������������,����� �������� ���� ��*���������������������������������� ��� ������������ "�������!����$����*����� ������������������ ��� ���������� "������������������� ��������*�� ����*��� ������������ ������ ���#���$�<� "��,����� ��������� ����*������ "��������������#�����������������������* �.����� "��������������"��������������$�

<� "�V�� "��,����� ��������� ��� ���� ��������*����� ��� *��-*�� ,���*��� �� �-*� ��� ����� ���� � �� �����:�� �� ,*�� V����� � �� "����� #���� ��� �� *�� � �� "�� F���� ���* �� 3$%G$���� �� "�� � ��� �� � �� ,*�� V����� � �� "�� ���*�*����� ��9� ��� � ��� �� �� "�� � ��� �� � ��*�� � �� "�$� ��� �� "�� � ��� �� � �� ,*�� V����� � �� "�� ��*��� ,�� ��� ��������� ����� �� � �������#���� ��*�� ��� "�� �� � ��������*���,�� #���� �� ������ ����*���$� �*��� �� "��������������� ����*��������#��������� �;

�� ��������������*�� ��� "��F�#�� ������*!���������������������G

�� ��������������,*�� V����� ��� "�

market analysisA process for examining the demand for and supply of a property type and the geographic market area for that property type. This process is sometimes referred to as a use in search of a site.

marketability studyA process that investigates how a particular piece of property will be absorbed, sold, or leased under current or anticipated market conditions; includes a market study or analysis of the general class of property being studied. This process is sometimes referred to as a site in search of a use.

R1ARE10.indb 1 10/4/2010 10:35:40 AM

©Copyright 2010 by the Appraisal Institute of Canada and the Appraisal Institute. All rights reserved.

Page 3: Appraisal of Real Estate - UBC Sauder School of Business · PDF file9.2 The Appraisal of Real Estate – Third Canadian Edition)˘ ... appraiser estimate the profit an entrepreneur

Capital Markets(Buy/Sell)

Fundamental Markets(Users)

Debt Equity Owner Tenants

Customers

9.2 The Appraisal of Real Estate – Third Canadian Edition

)������� ����������������2��� ��� ����� "�V�� "��,���������������*����#��#��� ��� ����������*�����������������9���� ��� ��� �P�����*�$� )���* ����� "������������ ��� ��� �������� ���-*��� ������� �� � �� � ������� �������������� "�V�� "��,����� ��������� ���� �������� �� ����� ��� ���� #��� ���-*��� ������� �� �

�� � �1��� #���� ��"���� ��� ��$� �*��� �� "�V�� "��,����� ��������� ����� ��� ��� ���� � �� ������� ������ ��� �� � ������� ��� ������� ���� �����*�� ��� ������� ���������� ��� �� �� ��*�� ��� ���� ��� ���$� ����� "��,����� �*��� ����� ����� ���� � �� ����� �#��*�� �� �*,1��� � ��� ��#�������* ����$�$���** ���,�� ������������ �������*���"��� ��** �����*���������� ���

<� "�V�� "��,����� ��������� ����� � ��������� ,����� �� � ��� ������� �� ����� ���� ,��� *������ �� � ��� �$� ��� �+������ � � � ������� ��� ���!����*��� ��� �����2���*�������,���*� �� �� ������ ��+��*�� � ��*������ ����� ��� � �� ��� ,���������� ���� �� ��� ��� �� ���� ������ ����� "���*��� � �+���� �� � �� *��$� )�!���� �� "�V�� "��,������������������*���* � � ����������!�������� ��� �������*��� $�(*���*������������ �����"����� "������ ������� �� �����+������

� �� �������� ��� ������ ��������������� ��� ������������ �������������������� �� ��������������������� ��������� "����� ��� ����� ��"���������* ���������� �,�,����,�� ����� ��$

�������* �� �� �� "�� �*��� � �� � �� �����2��� � ��� �� *���� �� ������� �*������������ ����������,�#��������������������������*�����������*,1��� ����

Figure 9.1 Two Types of Real Estate Markets Analyzed in Appraisal

capture rateThe estimated percentage of the total potential market for a specific type of property (e.g., office space, retail space, single-family homes) that is currently absorbed by existing facilities or is forecast to be absorbed by proposed facilities. For example, the capture rate of a retail center depends on the size of its trade area, the anchor tenants in the facility, competition within the trade area, and the relative position of the subject facility compared to the competition. Short-term capture is referred to as absorption; long-term capture is referred to as share of the market.

R1ARE10.indb 2 10/4/2010 10:35:41 AM

©Copyright 2010 by the Appraisal Institute of Canada and the Appraisal Institute. All rights reserved.

Page 4: Appraisal of Real Estate - UBC Sauder School of Business · PDF file9.2 The Appraisal of Real Estate – Third Canadian Edition)˘ ... appraiser estimate the profit an entrepreneur

Table 9.1 Market/Marketability Analysis in the Approaches to Value

Approach to Value Uses of Market/Marketability Analysis

Cost Market/marketability analysis provides an appraiser with information about current building costs and market conditions. This information helps the appraiser estimate the profit an entrepreneur will expect (or, for an owner-built property, the intangibles associated with owner occupancy) and any economic advantage or obsolescence the property may have suffered since its construction.

Direct comparison Market/marketability analysis helps the appraiser identify competitive properties and determine their exact degree of comparability with the subject. With a thorough understanding of current market conditions gained through market/marketability analysis, the appraiser can adjust the sale prices of comparable properties for changes in market conditions that may have occurred since the sales occurred as well as support an adjustment for the economic characteristics of comparable properties.

Income In the market/marketability analysis process, an appraiser collects data on vacancy and absorption rates, market rents, current and anticipated rates of return, and the competitive position of the subject property in its specific market. In the income approach, this information is used to determine the anticipated lease-up or sell-out rate for the subject, the share of the market that the subject is likely to capture, the future income stream it is likely to enjoy, and an appropriate discount rate or capitalization rate to apply to the income stream projection or annualized income expectancy. Market/marketability analysis also helps appraisers forecast supply and demand and stabilized revenue, i.e., develop a revenue forecast for the subject.

9.3Chapter 9 – Market and Marketability Analysis

����� �� "��� ,�� ��#� ���� ��� �� �** �$� ���� ���������� ��������� �� ��� ��� ��� �-*���, �*��� � ����-*���, �*�� �� �� ��� �:��� �� � ������� "�� ���� �� ���������� ��"���� �� �� ��� �:������ "�� ��� � �� �� ����� �� ���$�<� "��� � ����������� ��� �� ���� ��� ����-*���, �*�� � ����� ,���� "�����������$�$�� � �� �����* ��� ���� ��������������������� ������������������-*���, �*��,���*����������������������,�#���������������������������������!������#�,*�������$

����� "�����*�������� ��� ������� �������� ������,������������������������������� "�$�������� ���#������ ��� �����������E �,*���������*,1���� ��� ��F���� ����� ������� � ��� �� � ��*������ ��������G� �������� �� ��� ���� P�� �,����� ���������� ���������� � ��� ���� F�*����G� ���� �� *��� ����� �� ����� ����� �����!���������������������������*,1����9� ����������,*�� ��� � ��� ��F������G$����*��� ��������������������������������� ��9������ ����������� "���������������*����������� "�������������� ���� ���� ���������+� ���������9��������� ��� �$��� ��� ���������, �������������� "�V�� "��,��������������� ���������������� ����������������������� ������ �����������*��������#�������,���3$%$

Market/marketability analysis investigates the relationship between the demand for and competitive supply of real estate in a defined market.

R1ARE10.indb 3 10/4/2010 10:35:41 AM

©Copyright 2010 by the Appraisal Institute of Canada and the Appraisal Institute. All rights reserved.

Page 5: Appraisal of Real Estate - UBC Sauder School of Business · PDF file9.2 The Appraisal of Real Estate – Third Canadian Edition)˘ ... appraiser estimate the profit an entrepreneur

9.4 The Appraisal of Real Estate – Third Canadian Edition

FUNDAMENTAL CONCEPTS

Market Definition and Delineation

�����*���������� "�V�� "��,��������������� ������������ ���� ��*������ ����������� �� ���� ����� � ��*�� ���� �� ���� ����� �� "�� ��� #��� �� �*,1����������$������#����"������,��������� ������������� �$���������2������������������� ��� �� ���� ����� � ��*�� � ������� �� �� ���� ��� �� ���� ������ ������� ����� ��+� ���� S� ����������� ���� "�� � ��� ���#��� �� � ��� �� �������$� )�� ��� ��� �� � ��*������ ���������� �� ��� ���� � �����2��� �� �� ��� ������ ��� ����� ������ � ��� �� ���� �* � � �����:��� �� ��������� ������� ���� ���������� �� !��� ������ �� �9��� �� � ��� �P�� �,����� �� ������� �� � ������� ��� �� ��2������ "�� � ��$������:���� �� �� ��� ������ ���� �E �,*��� ��� �� ���� ����� � ��*������� �� ��� ���� � �������� ���������� � ��� ���� �� �����*�� �� �������,����� "�$�8�2������� ����������� "���� ����*,1���� ��� ������ ���������������� ���� P�� *��� �������� ��� �#� �+� �������� �9��� �� �*,1��$� � �*�� �� "�V�� "��,����� ���������� �� ��� ���� � , ��"�� ��#�� �� �����2�� ���� ������� "�� ������ "�� �������� F�$�$�� ���� "���� �������G�� ���� �� ��� ���� ������� ������ ��� ��� ����,���� ��� ��������$�$������������ ��� ����������$

Demand

8������ �6���� �� ���������� ���� ���� ���� �* ������� ��#� �� ���� � ��� ������ �������*�� �$�8������ ��������� ���*���� ��� ����������� �� �������� *�� �� ��� �� �*,1���� ��� �$� �$�$�� �� ,*�� ��� ��� ��� ���������� � � �*���� �� �� #���� �E ��$� �� � ������ ��*�� � �������� ��� ������������������� ���*���� ��� �� ����� ��*�� � � �� ��������� ���������� ������$��*����������������������� � �����������#�*����E��������� ����� ��������� �� � ����� �� ���������� ����,���������� �*���� �� ��� ���� "��� ��$��������������������� ��R���������#�*����E��������������,*��������������� ��������*����R��������������� �������� ���R��������$

8������ ��������� �� � ���������� ���� ����� �� "��� �����2������ ���������� ���*������� ��� ���*,1��P���� "��� ��$� )������������ ���*�,� �����*������� ������� "��� ���� ����������������*��������������,��� �������� ��9�������* ���!���� ��#� � ��� �� �*������� ���� �� ������ ����� �� � ��� ������� ���� ,�����* �����E� �������*���������,� �$

��� ������� �� � �*����� �������� ����� ������ ��� � �1����� ,����� ��� � �#� ����������*�����������������������������������$%������* �"�������������*�����,���#�����,�������������*���*�����*��� ���������������� �1��������� ����� ��*�� ������*��$

�� ��� �� ��� ��� �*������ �� ������ �� ���� �����2������#�� ������� ���� ����� �*��� ��� �� �+������ ���*�����$� ���� ��� ��� ����� �� �� ��������� �� ��� ����$�������������*�,� �����*�������������� ���,��������������������*������,���� ��� �����*������ ��:������ ��*�� ��� ������� �,��� � � $� ��� ��� ��� �*�������� ����������*����� ��� ��������,�#��������������/Q�����&M���������,�#����

1 See Chapter 8 for a discussion of the sources of the data used to estimate the demand for and competitive supply of a specific property type or use.

R1ARE10.indb 4 10/4/2010 10:35:41 AM

©Copyright 2010 by the Appraisal Institute of Canada and the Appraisal Institute. All rights reserved.

Page 6: Appraisal of Real Estate - UBC Sauder School of Business · PDF file9.2 The Appraisal of Real Estate – Third Canadian Edition)˘ ... appraiser estimate the profit an entrepreneur

9.5Chapter 9 – Market and Marketability Analysis

&Q�����QM������ ��������,�#��������������%Q�����/M$�C�#��� ��� ��������������,����R�*�����,���$

(��������*��������:����������������$�?�� ����������� ��������������� �����*��������:�������������������2�����$�=�#����%3J������/���������*���*��������:������������������ ���&$J���&$�$/

�� ���#������� ����� ���������������������� ������ �1���������* �������� ����� ��� ���� ���� ������� �� � ������ ��� ������� �� ��� ����*����� ��� ������� ����� ������ ��� � �#� ,�#���� %3J�� ���� %34M�� ��� ������ �� �� �������� ,�#���� %34Q� ����%343�����������,�#����%343�����%33&������������ ��������������*����/��J$�)������

2 Source: Statistics Canada, Catalogue no. 91-213-X. Note that the rate of decline occurred mostly during the 1970s; average census household size in 1986 was 3.1, and has since held fairly constant.

• Population of the market area, size and number of households, rate of increase or decrease in household formation, composition, and age distribution

• Per capita and household income, mean and median

• Major employers, types of jobs, and unemployment rate

• Percentage of owners and renters

• Financial considerations such as savings levels and lending requirements, e.g., interest rates on mortgages, points charged, and loan-to-value ratios

• Land use patterns and directions of city and area growth and development

• Factors affecting the physical appeal of the neighbourhood, e.g., geography and geology (climate, topography, drainage, bedrock, and natural or man-made barriers)

• Local tax structure and administration, assessed values, taxes, and special assessments

• Availability of support facilities and community services, i.e., cultural institutions, educational facili-ties, health and medical facilities, fire and police protection

IMPORTANT FACTORS IN DEMAND ANALYSIS FOR A RESIDENTIAL MARKET

• Population of trade area(s), size and number of households, rate of increase or decrease in house-hold formation, composition and age distribution of households

• Per capita and household income, mean and median

• Percentage of household income spent on all retail purchases and percentage of disposable income (effective purchasing power) spent on various specific retail categories

• Rate of sales retention in the trade area

• Required volume of sales for a retail facility to operate profitably and existing sales volume per square foot

• Retail vacancy rate and trends in the market

• Percentage of retail purchases captured from outside the trade area

• Land use patterns and directions of city growth and development

• Accessibility (transportation facilities and highway systems) and cost of transportation

• Factors that affect the appeal of the retail centre, e.g., image, quality of goods, and tenant reputation

IMPORTANT FACTORS IN DEMAND ANALYSIS FOR A RETAIL MARKET

R1ARE10.indb 5 10/4/2010 10:35:41 AM

©Copyright 2010 by the Appraisal Institute of Canada and the Appraisal Institute. All rights reserved.

Page 7: Appraisal of Real Estate - UBC Sauder School of Business · PDF file9.2 The Appraisal of Real Estate – Third Canadian Edition)˘ ... appraiser estimate the profit an entrepreneur

9.6 The Appraisal of Real Estate – Third Canadian Edition

� �1������� ,����� ��� �* ��� ����� ��#���� *�� �6��� �** ��� ��6���� ����� �.� ��� ������������ � �� ������������ �9������ ������� ���� ,�� ��� ������� ��� ����� ��� ������ ������ ���������9� ��,����$&�

��������� ���*������� �1������� �� � ������ � ���� � ���*,������,���*,���� ������������� �� "�� ���� �� 2 ���� ,*� �*�� � �1������� ���� ,�� ����������$� �� ��� ��� ����� ���� ���*������������*��� �1��������� ������ ������ ��������� ��$���������!�,����� ��� ����� ���� �� ���-*���� ��� �� ��� �� *�* �� ��� �� �*,1��� � ���#���� ������� ������#��*���������� ����� �1������ �#�#������������ ��$�

3 Statistics Canada, Income Trends in Canada 1976 to 2007, table 2020402. See http://www.statcan.gc.ca/pub/13f0022x/2007000/s4-eng.htm for more information.

• Area employers who use office space; current and estimated future staffing needs

• Average square foot area of office space required by an office worker. Requirements vary accord-ing to the category of work, the rank of the office worker, and the location of the office, e.g., in the suburbs or the central business district

• Vacancy rate for the specific class of office building

• Move-up demand for space in higher quality buildings (Class A and Class B) or fall-out demand for space in lower quality buildings (Class B and Class C)

• Land use patterns and directions of city growth and development

• Accessibility (transportation facilities and highway systems) and cost of transportation

• Factors that affect the appeal of the office building (quality of construction, management, and tenancy) and the availability of support facilities (shops, restaurants, recreational centres)

IMPORTANT FACTORS IN DEMAND ANALYSIS FOR AN OFFICE MARKET

• Presence of raw materials

• Exchange capability, e.g., currency values and trade barriers

• Area employers who use industrial space; current and estimated availability of skilled and unskilled labor

• Land use patterns and directions of city growth and development

• Accessibility (transportation facilities and highway systems) and cost of transportation

• Employment in manufacturing, wholesale, retail, transportation, communications, or public utilities

• International, national,. and regional economic growth that affects local demand

• Overall employment growth

• Retail sales (applicable in market analysis for retail storage and wholesale distribution properties)

• Cargo flows by transport type (e.g., truck, rail, water, air) and product type (e.g., high or low bulk)

Demand in industrial property markets is generally more limited than demand in residential or commercial markets.

IMPORTANT FACTORS IN DEMAND ANALYSIS FOR AN INDUSTRIAL MARKET

R1ARE10.indb 6 10/4/2010 10:35:41 AM

©Copyright 2010 by the Appraisal Institute of Canada and the Appraisal Institute. All rights reserved.

Page 8: Appraisal of Real Estate - UBC Sauder School of Business · PDF file9.2 The Appraisal of Real Estate – Third Canadian Edition)˘ ... appraiser estimate the profit an entrepreneur

9.7Chapter 9 – Market and Marketability Analysis

Competitive Supply

(*����� ��� ������� ��*���������������,���������� ���������� ��*�$���������:���*������ ����� ���� ��*������������������� ������ ��� ��������������� �����#�� �� �*,1��$� ���������� � ��� ���� ����*��� �� ���"� ��� �+������ *����� *����*��� ����� *�������#������� ����� "�������� �1���������������$������� ���� ��*��,���� ��*�������������������������:������������ �������� �����*������ �1����,���*���*��������������������,������ *���$������� ���� ��*���������� ��������*�,� � ���*���� ���� ������������ ���� ���*�,� � ������� � ������� �*������� ����$���� ���� ����� ���������� ��*��#���;

�� ���������������

�� �����#����,*��������� ����F���*������������*���G�� ���� �������������������������������������* ����������������������

�� ����� ���������� ����� �

�� )�� ���#��#���������� ����� "�� ����������������� �

Market Equilibrium

?�� ����� �� ������*�������� ������������ ���������2+�������� ������ �� �����!�������������$�)������������*�*�*���������� ��������� ����#������ ��� ����,��� ����#� ���� *����� ���� ,����$� ��� ���������� ��� �� ,*������� ���� ���� ������� �,���,����� �� ���� ��� ������$� �*��� ����-*���, �*�� ���� ����� �� ��� �:��� �� "������ ����� �� �$

��� ������������*��������������������� � ���������������#� ���-*���, �*����� � �� ����� � �$�C�#��� �� ������������-*���, �*��������������������� �����!�����$�)��������� "�����*����������� ��� �:���,������ ����������:�������������*����� �������� ���#��� �� ������� ���������$� �����#��� ��� �+����� ��� �� -*����� ���

• Quantity and quality of available competition (standing stock)

• Volume of new construction (competitive and complementary) – projects in planning and under construction

• Availability and price of vacant land

• Costs of construction and development

• Currently offered properties (existing and newly built)

• Owner occupancy versus tenant occupancy

• Causes and number of vacancies

• Conversions to alternative uses

• Special economic conditions and circumstances

• Availability of construction loans and financing

• Impact of building codes, zoning ordinances, and other regulations on construction volume and cost

FACTORS STUDIED IN ANALYZING THE SUPPLY OF COMPETING PROPERTIES

R1ARE10.indb 7 10/4/2010 10:35:42 AM

©Copyright 2010 by the Appraisal Institute of Canada and the Appraisal Institute. All rights reserved.

Page 9: Appraisal of Real Estate - UBC Sauder School of Business · PDF file9.2 The Appraisal of Real Estate – Third Canadian Edition)˘ ... appraiser estimate the profit an entrepreneur

9.8 The Appraisal of Real Estate – Third Canadian Edition

�������9� ����� ������,����������� ����� �1�����* �����*��� ����� *��������� �����������,����������$�<� �����"�#���������*����,���������� �� �+������ �* ��*��� ��*����� � ��� � ����-*�!��, �*�$� �� �������� ��� ������� ���� ����� ���* �#������#� ���������*����� ��,��������� *������* � ��+��� ,���������� �*����$

Trends in Market Activity

�������������� "���� ������������ �,����������� ��� ���� ������� "��� ��� �� �� ���� ���#���$���� ����������� ��� ���� "�� �� ��� !�:��� ,�� � �#���� �������� �� �� �������������� ��� �*������ ���� ��� ��� ����� ��� � ����$���������� �� "�� ��� ����� ��� ��� �� ��� �� ������+�������� ,���*��� �� ����� �� ��� ������,��� � ��!� ���� ���� �,���� ��� � � ����$� �� ������� �������������� "�����#������ ����������������������������,���� ���������� �*����������� �������� ��� � ����$� �� ��� ������ �� "�� �������� ��� ��� �� ��� �� �����+�� ������ ,���*���,*�� ����������������$

8��� ������ � ��� �������� �� �� "��� � ���*,1�������� � �����$��� ��+��������� "���� �� ��������� �� ��� �:��� ��� � ���� � �#��"$� ,�� ��� ������� ���� �6��� ��� � �������������� ��� �������� ���� �������� ��� �� ������*��� ��� ���������$������ � � � ��� �����������,�������2���,����#������������������!���� � ���� ������$� ?� � �������� ��2���� � �������*���, ���������� �#��� "���� ������������� �� "���� ���� ,�������� ���� *�,���������� "��$M�

�� ���� �� "��� ���� ,�� ���� �,��� #��������� �� ��� �:�����$� (�������� �*��������� ������� ��� ��� ��� ��� �+�����$� (*��������� ����� �� ������� �� ��� ������� �������,���*����� �����������������+�������� ������ ��#� ���� *����$� )�� ��� ������ � ����� #���������*�� �� ���$� ��� ��������� �*����� �����*����� ������ ������� ,���*��� ��� �� ��*� ����+������ � ��� ���� ��� ���� "��� ���� � �����#�����������$

�����#��������� �M���������������� ����������� "�������������$�0�"����,*�������

4 For further discussion of categorizing real estate markets, see Neil Carn, Joseph Rabianski, Ronald Racster, and Maury Seldin, Real Estate Market Analysis (Englewood Cliffs, N.J.: Prentice-Hall, 1988), 76-77 and 81-82.

seller's marketAn active market in which the sellers of available properties can obtain higher prices than those obtainable in the immediately preceding period; a market in which a few available properties are demanded at prevailing prices by many users and potential users.

strong marketA market that reflects either high demand and increasing price levels or a large volume of transactions.

weak marketA market characterized by low demand and declining price levels; also called a soft market

active marketA market characterized by growing demand, a corresponding lag in supply, and an increase in prices.

depressed marketA market in which a drop in demand is accompanied by a relative oversupply and a decline in prices.

buyer's marketA depressed market in which buyers have the advantage; exists when market prices are relatively low due to an oversupply of property or a reduced number of potential buyers.

market equilibrium• The theoretical balance toward which

the supply of and demand for real estate move over the long run – a balance that is seldom achieved.

• The balance created at any given point by the interaction of market participants, i.e., sellers representing the supply of proper-ties and buyers representing the demand for properties.

market disequilibriumA general characteristic of real estate markets over the short term in which the supply and demand for real estate are out of balance.

R1ARE10.indb 8 10/4/2010 10:35:42 AM

©Copyright 2010 by the Appraisal Institute of Canada and the Appraisal Institute. All rights reserved.

Page 10: Appraisal of Real Estate - UBC Sauder School of Business · PDF file9.2 The Appraisal of Real Estate – Third Canadian Edition)˘ ... appraiser estimate the profit an entrepreneur

9.9Chapter 9 – Market and Marketability Analysis

��������� �������������������� ��� �:���,���*����������� ���������+������������������ �������������� ����� �$�C�#��� �� �� ��������������� ���������� ���:���#�� ��,*������������$������������������ ����������,������!� �������� !� �����*��$��������!� ��������������*����������������������� ��� ����������+������������!��������*�������������������������������*�� �� ��� �����$������ !� ������������� ��������*�����������������,��������� ���$

LEVELS OF MARKET/MARKETABILITY ANALYSIS

��� � ��������� ��� �� "�V�� "��,����� ��������� ����� �������� ,*� �� ����-*�������� ����* �����������,���� "���������� ����,���+ ������ ����������$�<� "�V�� "��,������*���������,�������������������,� �����������$���������������� "�V�� "��,����� ��������� �� ���� ,�� �� �� ���� �6��� �� ���� *�� ��� ��� �������������������������������$Q�

�������� ��� ������� � �� �� �*����� ��9� ����� ���������� ��� �� ������ �����������$� )�� ����� ������� ������� ���� ������� ,�� ���� ��� � ��� �* ��� �� "�������������� � �����������������,��*��������������� �1������$�=���*�������� !������������������������ �������*��������������$������ �� �������!���������������� �� ����� F�*��������G� �������� �� ������� �*�� ��� � ���� ������� �+�����������������������*���1*����������"��� �1������$����������� �2�������� �������������������,��������� �������� ������������� "���� ��������������������������"����������* ��� �����#���������*�$

Inferred Analysis and Fundamental Analysis

������ ���� �����*����* ���������� ������� "������������������ ��** ���*��������� ������� ���������$� )�� ��������� �� �� ����� �*,1��!�����2�� �*������ ���������,�� ������ ���� ���* �� ��� � �� � ��� �P�� � �1������ �� ����� �� ��� ���� � �����*����� �� ��������� ��� �* ��� ������� ������� "�� ����������#�� �*�����������������$� ��,��� 3$/� �*��� �:��� �� ����������� ,�#���� ���� ��� ���� �*���������������������������������������������������������������������#�����$

(������ � ������� #��� ��� ��������� ������� ���� � ������� ��� ���� ������ ����������:������ ��������� �� �����** ��� �1������$�������*������,������ ����#��������������� �,���� ��� ���� �� ������������ �� ��� "���� ��� �������2����������*���� ��!#������ "�����������*,1��!�����2�������*�����$

-�� ������ ������ ��� �� �� �� ���������*��� ��� �� "�� ����������� ���*����� ��� �������2���*,�� "����� ���*,1���� ��� ������� �������� � ���� ��������� ���� -*���2�,�������������� �� �1�����������** ������������$����� ������ ��� ��������� ��� ,����� ��� �� � �������� ���� ����� ���*�� ��� ���� �� �� �� �������� � ��� �� � ������� ���� �� �� �*��� ��� ���� "���� ������� ������#���� ��������6*��������������*������� ��������$

5 For a comprehensive discussion of the various levels of market/marketability analysis, see Stephen F. Fanning, Market Analysis for Real Estate: Concepts and Applications in Valuation and Highest and Best Use (Chicago: Appraisal Institute, 2005).

fundamental analysisInvestment analysis that investigates both basic and economic factors and conditions affecting specific sectors and industries.

inferred demandDemand projected on the basis of current market conditions, rates of change, and absorption patterns.

R1ARE10.indb 9 10/4/2010 10:35:42 AM

©Copyright 2010 by the Appraisal Institute of Canada and the Appraisal Institute. All rights reserved.

Page 11: Appraisal of Real Estate - UBC Sauder School of Business · PDF file9.2 The Appraisal of Real Estate – Third Canadian Edition)˘ ... appraiser estimate the profit an entrepreneur

Table 9.2: Types and Levels of Analysis

Levels of Analysis*

Inferred Demand Studies Fundamental (Derived) Demand Studies

Level of Study

A B C D

Inferred subject attributesInferred locational determinants of use and marketability by macroanalysis

Inferred demand from general economic base analysis conducted by othersInferred demand by selected comparables

Inferred supply by selected comparables

Inferred equilibrium/highest and best use and capture conclusions

Emphasis is on:• Instinctive knowledge• Historical data• Judgment

Quantified subject attributesQuantified and graphic analysis of locational determinants of use and marketability by macro-and microanalysisInferred demand derived by original economic base analysisForecast demand by subject-specific market segment and demographic dataQuantified supply derived by inventorying existing and forecasting planned competition

Quantified equilibrium• Highest and best use – graphic – map• Timing – quantified capture forecast

Emphasis is on:• Quantifiable data• Forecast• Judgment

Note: An appraisal without a fundamental demand study – e.g., Level C or D market/marketability analysis – is designed to estimate value only in a certain and stable market.

* As defined in Stephen F. Fanning, Market Analysis for Real Estate: Concepts and Applications in Valuation and Highest and Best Use (Chicago: Appraisal Institute, 2005), 18–30.

9.10 The Appraisal of Real Estate – Third Canadian Edition

TYPES OF ANALYSIS

)�� �������� �� ��9� ��� ������� ��� ���������� �� ����������� ��� �� "�V�� "��,������������������ ��������� ��� ����������������������$��� ������������ ���������������������� ���� ��*����� �����#�������������#������ ������������ "�V�� "��,��!���������������������� �� ������ ������ ������� �,���;

�� ���������,�������������� <� "���*����������� "��,������*������ �����,�������������

������������� "�V�� "��,����������������9� ��� ������������������ ����* �$������� �������� "�V�� "��,������������������������������������������������������ ����6*������� �� �*������������������� ���� ��*�� � �������� ��� ��� � ����� �����2���� "��� ���������#�������*���������������2��� ��� �$�)������������������*������������������������������������ ���� ����������������,���*������������ �-*� �����������*������ �����$

R1ARE10.indb 10 10/4/2010 10:35:42 AM

©Copyright 2010 by the Appraisal Institute of Canada and the Appraisal Institute. All rights reserved.

Page 12: Appraisal of Real Estate - UBC Sauder School of Business · PDF file9.2 The Appraisal of Real Estate – Third Canadian Edition)˘ ... appraiser estimate the profit an entrepreneur

9.11Chapter 9 – Market and Marketability Analysis

Economic Base Analysis

�����2����������� �M�������������,�������������*��������������������������� ����#�� ������ ,*��������� �� ���� ��� ������� � ����� "��� �*����� �� ����*!���P�� ,� �� �$� �*��� ��������� ,���� ��������� ��� �� �* ���� ��� �� ���*� ���� ���� ,*��!������������� ���������������������������������*�������#�����������*���������������������*������� ���������*������� �#���������������������$

����������2�* ����� ��������� �+���� ��������������������,������������$�=������������������*� ����� �������������������*��������� �������*����,��� ��*�!���������������� ������������,���+�� �����, �����������������������������$����*�� ����� �������� ��� �� �� ����� ���� � ���� ,�� ������� ��� ,����� ������������������������� ����� ���*� ����� �����,�����,���*��� ���� ������ ������������������������ ���� ������#����������*���P��,� �� �$�A �#����,�����������!�������� �6����������������*��������*��������������� ��� �������������� ����6*������������*������� ������������*�$

?������� *�* �����������*���P��,*����������� �����,������*�����*������� � ���� �����)��*� ��������2������(�����F �)�(G����������� ���������� ������9� �,�#���� ������������������������������� ��'�����(���������<�+��������*���� ,�� (������� ������$�� �)�(� ��� *���� �*��*� (������� ������� ��� ������ � �� �� ���� ��� �������� ���� �* ����� �-*� ���� ���*� ���� ������� ������2��������$�$�� ����*��� ���������� �* ������ ��� � ���� ���� ���,������� �* ������ �*�������* ������������(�������� �����������*��$

(* ����������� ����!��� ��������-*������������������������,����������������� ���� ��� ������������,��*��������� ����������� "�V�� "��,�������������$

Market Studies and Marketability Studies

�� ��� ���������� �� "�� �*��� � ������� �� , ���� ���* �� ��� �*����� ���� ������������������� ��������2��� ��� ������F�$�$�� ����������*����� �������������R�������������*� ������������ ��*�* ������ ����G�� � �� ��������2��� ��$� )������ "���*���� ����� ���� � ����� ��� ���*�� ��� �� �����2�� � ��� �.� �� � ���� ���*����� ������������ ���� ������������ "��,������*������������� �$

)������ "��,������*��������� ���� �������������#����� ��*�� �� ��� ��#����,���,�� ,����������� ��������*��� ��* ���� ������������� "�����������.����� "���*���� ������������� ������ ��� ���������� ��� �� ��*���,�� ����*���$� )����� ��� ���� "�� �*������ �� �� "��,����� �*��� ��� � ��� �!�����2�$� )� ��*��� �������� ���� ��� ������ ��� �� �*,1��P�� �� "�� ���� -*������ �� � �9��� ��� �� ���*�� ��� ��� ��� �$����� "��,������*�������*�������� "���*��$�

���� "��,������*��������*����������������������* ����� ����� �������*����$�$��*��������� ��������� ��������9�������* ���������#� $������� ���������������* ����� ��#������� ��������� "��,����������� ��� �$�'������������ ����� ���*����!��������� ���#�������� �������9�������* ���������#� �� ��������!��������� �$

��� ����������� ��� �� � ��� �� *�*����� ������� �� ���� *������ ����� ������ � � ���������������������� "���������$������ "��,������*����*������ �,����

6 In 1997, the Standard Industrial Classification system (SIC) was replaced by the North American Industry Classification System (NAICS). NAICS is revised on a five-year cycle in order to ensure that the classification continues to reflect the rapidly changing structure of the economy. NAICS 2007 groups economic activity into 20 sectors and 928 Canadian industries. See www.statcan.gc.ca for more information.

R1ARE10.indb 11 10/4/2010 10:35:42 AM

©Copyright 2010 by the Appraisal Institute of Canada and the Appraisal Institute. All rights reserved.

Page 13: Appraisal of Real Estate - UBC Sauder School of Business · PDF file9.2 The Appraisal of Real Estate – Third Canadian Edition)˘ ... appraiser estimate the profit an entrepreneur

9.12 The Appraisal of Real Estate – Third Canadian Edition

������� ���� �*����� ��*����� *��� � �* ����� "�� ���������� F�� � �� ������� ��� K��� ��K����*�G����#���������������������*�������*!�������� ��������������� *������� ����F�� ������*��*�������������G��������� "������� ���� F�� � ���������������*��*������,���!:����G$� )���� �#� ���� ���� "��,����� �*����� ���� ��� ���*�����*������������������������������ �������� �� �#��� �� ���*�� ��� ��,���������$

��� ���� �� ����� *��� �� �� "��,������*��� �� � ��� �+������ � ��� �$� ��� ���� ���� �������������������*��������$�$��#�� ��� �� "�� �+����� �� �*,1��� � ��� �� ����������� � ����� ������ �����#��*�� ������#�� �������+����������** �$�0�"�#������ � ������ ������ ��� ���� �� �*�� �� ������� ������ �� � *��� ��� � �� � �� ������ ������1*�� ����� �,���$� ���� ��� ��� ����� ��� ���� "��,������*��$����������������*�������������� �*�� ���������� �� "�� �����������,�� �* ��� ���� �** ��� �� ��� ����� ���,�� ����� ��� ���� �� � ���� �� �� #�����9������*���* �������� "������� ���$

��� ��� ���� � �*�� ,�� �� ��*�� ��� �� ������ � �� ���� � � *��� ��� ����� ������� ��� �,���*�� � �������� ��� �� �** �$� �� � �+������� ��� ��� ���� � ���� ���� ��������*��� �� �,�� ����� ��� �+�� ������� ,�� ���������� � �1���� #���� �������� ���,�� ����� ����� ����*,1���#����������*���������������������������$�������� ���� ��� ���� �#�� ��� �����:���� �� � ������� ���������� �*,��������� ���� 2���� ������������� �*,���������� ��� �� �*,1��P�� �� "�� � ��$� ?�� � �� ���� ��� �� �����*,���������� ���� ��� ��� ���� ������ ���� ��� ��� ���� �� � ����� 2��� ���� �� ���������������������� ����$�(������*���������� ���������� ����� ��� ������������� �*,�����������2��� ������ ������ ��� �� ���������,�� ����� ��� �� ����*,1���#�*���������"����,������ ��$�C�#��� ������� ���� �����*�������������������� ��� ��������������*,�������������������������������������� ������������ �� � ������ ������������� ���������� ���� ��� �� �*,1��P���� "�� � ��� S� �$�$��%Q� ���� �� ����� ��� �� ��������������� �� � ��� ���� ��� ���� ����� � ��*�$� ������ ���� � ��*��� �*��� ���������� �� "�� ���� ��� ����*����� � �#� ��E� ��� ����������������������#����������� �*,����������� �� �*��� � ������������ �������������� ����*,1��P���� "������� ���$

��� �*,1��P�� �� "����� �� ���� ���� ,�� ��� ������ ,�� �����:���� �� �*����� ������������� �����������*,�������������������� "��� ��������*��������*,1������������� �� ������������+�������*,���������$�

������� ��������#������*����;

�� ������ ���� ��+����� �� ����+�������*,��������������������,���� �������*����������9������* �������*,1��P���� "������� ���$

market studyA macroeconomic analysis that examines the general market conditions of supply, demand, and pricing or the demographics of demand for a specific area or property type. A market study may also include analyses of construction and absorption trends.

marketability study• A microeconomic study that examines the

marketability of a given property or class of properties, usually focusing on the market segments in which the property is likely to generate demand. Marketability studies are useful in determining a specific highest and best use, testing development proposals, and projecting an appropriate tenant mix.

• Analysis of how a particular property is expected to be sold, absorbed, or leased under current and anticipated market conditions; includes a market study or analysis of the general class of property being studied.

R1ARE10.indb 12 10/4/2010 10:35:42 AM

©Copyright 2010 by the Appraisal Institute of Canada and the Appraisal Institute. All rights reserved.

Page 14: Appraisal of Real Estate - UBC Sauder School of Business · PDF file9.2 The Appraisal of Real Estate – Third Canadian Edition)˘ ... appraiser estimate the profit an entrepreneur

9.13Chapter 9 – Market and Marketability Analysis

�� ���� � � ������� �*,��������� #���� ,�� ������ �� �� ���������� ��� ���*,1��P���� "���* ��������� ���$

�� ���������������%Q������� ����$

�*��� �� ��� ���� �,�� ����� ��� �� � �� 2��� �*,���������� #���� ,�� ��� ���� �� ����$������� ���� ����������� �����#�� ����*,1��P���,�� ����� ���#����,���������������� ������ ���#� ��������� ���� ��$������� ���� ���*����+�������� ����������� ��� ����������������� ���� P�������*����$

)������� ���� �*�������� "��,������*���� ��� ���,������ ��� ����������*!������ �� ��� ���� ��*�� ������:�� �� ��� �*��� �� ������ ������� �� ���$� ������ ���� ���*����� ��*���� ����#����*�������� ����� ���������������#�� � ������,��*���$

Feasibility Analysis

��������� �����,����� ��������� ��� ��2���� ��� ��� ��������� *��� �"��� �� ����������#�� ���� �1���#���� �*�2��� ���,1������������������� $��*������ �2�,���������������2�� ���������� �1��� ��������:��� ��� � ������ ��� �� �������������2���� "��� ������� $���� ������������ ������,����2������������������P���,�������� ��*����*R����� ����*�������������+������������� ����������� �������� ������,��� �* ��������� ����* ��������������������$J���������������,����� ��� ���������#������� "�����*��� �� ���������*������� �1���*���������������������,���:�������������-*���� � � �+������ ���� ����� ��� � ��*����$�<� "�� ���*�� �������� �� �� �������� ������ ��� ���#����� ���� �����*��������� ����� �1��� ��#����,����������������*������*������,����������*������*�� �$

7 The Dictionary of Real Estate Appraisal, 5th ed. (Chicago: Appraisal Institute, 2009). The terms feasibility analysis, economic feasibility analysis, and financial feasibility analysis are often used interchangeably. See also Stephen Fanning, Market Analysis for Real Estate: Concepts and Applications in Valuation and Highest and Best Use (Chicago: Appraisal Institute, 2005), 185, fn. 1.

• Who will the end users be, i.e., buyers or tenants?• What are the characteristics of the expected end users? (e.g., age, family size, space needs,

and preferences as to facilities and amenities)• Does the utility of the improvements, whether proposed or existing, satisfy the requirements

of the intended market?• What is the demand for the proposed or existing property that is to be marketed?• How many end users would want the property? (desire)• How many potential users can afford it? (effective purchasing power)• What share of demand is the property likely to capture? (capture rate)• What is the supply of competitive properties that will be marketed?• How many competitive units currently exist?• How many competitive units are under construction?• How many competitive units are planned?• What is the estimated absorption rate for the proposed property to be marketed?• If already developed, what future rent and occupancy are expected?• Are there alternative uses for the property that would provide a higher return on the investment?• What are the relative risks associated with the alternative uses?

A MARKETABILITY STUDY MUST ANSWER THE FOLLOWING QUESTIONS:

R1ARE10.indb 13 10/4/2010 10:35:42 AM

©Copyright 2010 by the Appraisal Institute of Canada and the Appraisal Institute. All rights reserved.

Page 15: Appraisal of Real Estate - UBC Sauder School of Business · PDF file9.2 The Appraisal of Real Estate – Third Canadian Edition)˘ ... appraiser estimate the profit an entrepreneur

Table 9.3: Comparison of Real Estate Analyses

Goal/Purpose

General market analysis

Marketability analysis

Feasibility analysis

Highest and best use analysis

Identify demand for appropriate potential uses

Identify demand for a particular property

Compare cost and value and analyze if specific market or investor criteria are fulfilled

Of the appropriate potential uses, determine the use that yields the maximum value

Processes/Steps

General market analysis

Marketability analysis

Feasibility analysis

Highest and best use analysis

Perform supply and demand analysis for appropriate potential uses

Follow the six-step process described below

Calculate NOI/cash flows of appropriate potential uses and select appropriate cap rate/discount rate (based on data collected during market/marketability analysis – e.g., residual land value, rate of return, capitalized value of overall property)

Specify terms of use, timing, and market participants (e.g., user of the property, most probable buyer) and compare values of appropriate potential uses

Results (Data Generated)

General market analysis

Marketability analysis

Feasibility analysis

Highest and best use analysis

Forecasts over- or undersupply and the effect on absorption rates and probable rents or prices for appropriate potential uses

Forecasts how a specific property will perform under current or anticipated market conditions

States whether potential uses are feasible based on respective data

Determines which alternative use (or alternative uses) creates the highest value

9.14 The Appraisal of Real Estate – Third Canadian Edition

�����:���� �� �����,��������� �������*���� �-*� ������ ���� �� �� �� ����� �** ���� "�� ���������� ���� �� ������ ��� ������ �*�� ��� �� �����*� ��� ��#� ����� ��� ���*,��������$�)����-*��������������������������� �1������� ���� ��������������� �,!*������� �1��P������* �$�

C����� ���� ,��� *��� ���� �����,����� ��������� � �� ��� ������� ,*� �����,����������������������������������������� ��������� ������� ����� �����������������,���*������ ��������$�(*���������������,���� ����������������������,���*��� ������������������9� ��� ���*��� � �-*� �� ���������� ���� �$�A��� �������� �����,����� ��� ����������� ���� ����� *��� � �� �� ���� ��� ��� ������ *���� ����*����$����*�������+���:������*�� �� �����������������,���*��$���,���3$&�� �������������� ������������ ����� "������������ �����,����������������������������,���*�����������$

R1ARE10.indb 14 10/4/2010 10:35:43 AM

©Copyright 2010 by the Appraisal Institute of Canada and the Appraisal Institute. All rights reserved.

Page 16: Appraisal of Real Estate - UBC Sauder School of Business · PDF file9.2 The Appraisal of Real Estate – Third Canadian Edition)˘ ... appraiser estimate the profit an entrepreneur

9.15Chapter 9 – Market and Marketability Analysis

SIX-STEP MARKET ANALYSIS PROCESS

<����� "�V�� "��,����� ��������� ����������� ���� ,�� �� �� ���� *����� �� ��+!����� �������#���������*� ���������,���3$M$��� �� �������� ��� ���������������������,�� ������ �� �� �� �� 2�������� �����,����� ��������� ��� ��� ������ *���� ���� ������������������*�������, ��"!����������������������������� �����$

)��(���%����� ��� ��� ��*������������������������� ���� �� �������������!2���#������* ���������*,1���� ��� �������� ��*���������,�������������������*������� ��� ��� �$������ �E �,*��� ����,����������� ������� � � ���������.� ���#����,����,������� �������������������� �,���� ��� �������#�������������������*�������,�*������* ������� ��������� ������������$

)��(���/������������������*����������*,1���� ��� �������� ���� ������2������� "���� �����2����*���� ��� ����������� "�������� ��� �������� ������*���$����������,��������������������*��������������������������+���������������!������� "��������$

)��(���&������� ���� ��*��������*�������������������������������:�������� ����� ������$� ��� ������ ��� #� "� �-*� ��� ,�� �� ���������� F��� #���� ��� ��������,*���� ������ ����G�#������������#���+�������� ���� ��*������������������!������� ��,���$

)�� (��� M�� �� ��� ���� � �����:��� �� �+������ ���� ���������� �*����� ��� ��� ��� ������*��� ������������$

)��(���Q��������������������������� ����������*��������������������� !����� ����� ��������������+���� ���� �����"���� ������������ ��#��� ���� "��#����������*�����-*���, �*�$

)��(������,������� ������� ��*������E �,*���������*,1���� ��� ���������������������� ��� ������������������1*�������� "���� �����*,1��������"���������* ���������� "������������������������������������*����$

<� "�V�� "��,�����������������������������,�����,� ���*��� �"�������� ��!*�� ��� ��� �� �� ��� ���*�� ��� � ��� �� ���� �� ��� �-*� ��$� ��� �����#���� �+��������*����� �� � ����* ��� ���� �*�� � �������� ��� ��� ���� �#���� ������ ��� *����� ����+!����� �������������:������ "����� ��� ��*����������� ��� �$

Analyzing Housing Demand

For a Proposed Single-Family Residential Subdivision

����� ����� �������� �� ����� #��� �� "��#� �#� ����� ����� ��� ���� ,*���� ��� ���*,���������� #�� � ����� ��� ��*��� �+���� �� ������� �� � ���� � ��� ����� ���� �������� ��� ������ ��� � ��� ���������� ������� �� ���$��� ��������� "�� ��������� �� � ����#�������!������� �����������*,�������������������������#����������� �������������+!����� �����;

(���%$� �� �������� ������������*������������� "�V�� "��,�����������������2 �� ���� ��� ��� ������� �������������� �� ���������������� ���� ���������� �E �,*���������*,1���*��������*������������������*,���������$�)��� ����� ��� �������������#��*,�������������*����������#���;

R1ARE10.indb 15 10/4/2010 10:35:43 AM

©Copyright 2010 by the Appraisal Institute of Canada and the Appraisal Institute. All rights reserved.

Page 17: Appraisal of Real Estate - UBC Sauder School of Business · PDF file9.2 The Appraisal of Real Estate – Third Canadian Edition)˘ ... appraiser estimate the profit an entrepreneur

Table 9.4: Six-Step Process

Step 1. Define the Product (Property Productivity Analysis)

A. Physical attributesB. Legal and regulatory attributes

1. Private2. Public

C. Location attributes1. Identification of economic attributes – the association between land uses

and their linkages2. Identification of the movement of demand in relation to the direction of

urban growth

Step 2. Market Delineation

A. Market area delineation concepts1. Time-distance concepts and standards2. Area over which equally desirable substitute properties tend to compete with

the subject.B. Market delineation techniques

1. Gravity models2. Customer spotting

Step 3. Demand Analysis

A. Demand segmentationIdentification of characteristics of most probable user (consumer profile)

B. Tastes and preferences: behavioral, motivational, and psychological factorC. Inferred demand analysis

Analysis of historical growth and absorption dataD. Fundamental demand forecast

Submarket specific demand forecastMajor demand drivers1. Population (creates households)2. Income (creates retail buying power)3. Employment (creates offices/industrial users)

Step 4. Supply Analysis (Survey and Forecast of Competition)

A. Existing stock of competitive propertiesB. Properties under construction of competitive propertiesC. Potential competition.

1. Proposed construction2. Probable additional construction

D. Attributes and characteristics of competitive properties1. Economic and financial2. Locational3. Site4. Structure

9.16 The Appraisal of Real Estate – Third Canadian Edition

R1ARE10.indb 16 10/4/2010 10:35:43 AM

©Copyright 2010 by the Appraisal Institute of Canada and the Appraisal Institute. All rights reserved.

Page 18: Appraisal of Real Estate - UBC Sauder School of Business · PDF file9.2 The Appraisal of Real Estate – Third Canadian Edition)˘ ... appraiser estimate the profit an entrepreneur

Table 9.4: Six-Step Process (continued)

Step 5. Analyze the Interaction of Supply and Demand

A. Competitive environmentB. Residual demand concepts

Step 6. Forecast Subject Capture (Market Penetration Concepts)

A. Inferred methodsComparison of subject to general market indicators• Comparable property data• Secondary data surveys and forecasts• Subject historical performance• Local economic analysis• Other

B. Fundamental capture methodsEstimate subject capture potential of fundamental demand forecast by such methods as:• Share of market• Adjust by quantifiable rating techniques• Subject historical capture rate• Other

C. Reconcile subject capture indications derived by analysis of inferred and fundamental methods

Use of Study Process (Six Step) Conclusions

• Economic demand data for financial testing of highest and best use alternatives• Economic demand data for the valuation models

9.17Chapter 9 – Market and Marketability Analysis

�� )�� �� *�* ��� Z������� ����� �� �������� 0��"���������1� �������� ���������������� 5*,��������������� �� �#�� 5��*������ ����

(���/$�.����� ����� �*���������:������ ��� ��������� ��"����,*�� ������������!2����*�����*�����������������������������*�� �� �2������� �,��������������������*������ ��:��� ����� ���� � ��� �����$� ��� �� "�� � ��� ��� �������� ,*�� �� ���� ,����2�������� �������������#���;�

�� ����!�������� �������������$�$��������*����������������������� ��������*��� ������������ (������� ����������,�*��� ������$�$����������� ������������ �������� <��!������ ���* ���,�*��� ������$�$����1� �� �*��� ������������,� �� ��� �������������������������*����

(���&$�- ������ ��� *�8�������� �������!������������������� ����������:���*���������� ��������$�?�������� "��� ��������2���������������������������� ��*��2�* ����� ���� ��;

R1ARE10.indb 17 10/4/2010 10:35:43 AM

©Copyright 2010 by the Appraisal Institute of Canada and the Appraisal Institute. All rights reserved.

Page 19: Appraisal of Real Estate - UBC Sauder School of Business · PDF file9.2 The Appraisal of Real Estate – Third Canadian Edition)˘ ... appraiser estimate the profit an entrepreneur

9.18 The Appraisal of Real Estate – Third Canadian Edition

�� ����* �������� �1��������*������#��������2������ "��� ��$�� ��� �* ��� ���� � �1����� �*�,� � ��� �*�������� "������� ��� ����� ���*��������:���� ����#�����������������������*�����$�� ��� �*�,� � ��� �* ��� ���� � �1����� �*������� ������ ,�� �#�� �� ��������������,�� ��� �$�F�� ������,�������� ������������� ����� ��� ��#�������9� ����,*�$G

��� �����*������ ���� ������� ��������� ����, ��"���#�� ���*�,� �����#�� !���*������*������� ���� ����� �� �� � ������� ������� ����� ����� ���� �����������*������� ��� ��� �#����,���,��� ������ ���� ������������� �-*� ���,�� �������������� � ������� ���� ��� ��� ���� ���� �� � �*����� ����� �*�� ��� �+������� �� ����������������* �����������+��$���1*��������*�,� �����#�� !�������*�������������� �#����,���,������9� �����*�����,������������ ���������� "�������������* ���������+����������������������������� ����*,1���� ��� �$

(��� M$�/ �������� ������� �����*���� ������ �� ��� ���������� �*����� ����*������������������*�,� �����������#���;

�� �+����������������� ��� ����#�������*,1��P�������2����� "��� ���� 5 ��� ����*��� ����� *����������� ���� 5�������� ��� ���������� ����� �#���,*��������� ��������,�����,������� 5 �������� ��� ���������� ��

��������*�,� ��������������� ��� �����������2������ "��� ����� ���� �1��!������ ���� ����,�� �2����,�� ���"���� �� ���� �*�,� ���� ,*��������� ���� ���*����������������*������*���*������ �������� �$�)������������-*������������* �������* ������������������*���������������������������� ����������*��������� �!������� �� �*,1��� ���� ��� ���������� �� � �����2�� ��������� �����E �,*��� ��������*�����*�������������������������� ������������$

(���Q$��"������� ����� ��������*������������������ ���+��������������!�����������#�� �* ��� �������������� ���������� �*����� ����� �����#�� �������� �� �����������*����� � �-*� �� �����������*����� F�� ������������G��+����� �#����������������$

(����$�- ��������������������*����2��������������� "�V�� "��,��������������� �������� ���� ��������*,�������������������:�������������� ��������� ���������"�������* �� ����� ����*,1���� �$�$�� ���� "���� �����*,1���� ��� �������"���������* �$�������������"���-*��������1*������� ��� ������� ��������������������*,1���� ��� ��������� "����������*��,�� ����������#����-*���������������������� ������������$

��� ����� ��� �� �� "�V�� "��,����� ��������� �� � �� � ������� �*,��������� ���������� �� ��� 1*�� �� �� ����� ��� �*,1��� ���* �$�<���� ������� �����#��� �� "��#���� ��� �1��� ���������������� �����,�������#��� ����� ���� "��#���������� �� � ��� ��*�$�)����������������������������� "�V�� "��,��������������� ���������������������������,���������� ��*���� "������� ���$����, ��"!�����������#� ���+������ ���� *����� ����� ���� �� �����P�� ���� ��� � �2��� �������� �� �����!����� ������ ���������� �� ��������� �� ��������� �� � ������� ��������� ������$����

R1ARE10.indb 18 10/4/2010 10:35:43 AM

©Copyright 2010 by the Appraisal Institute of Canada and the Appraisal Institute. All rights reserved.

Page 20: Appraisal of Real Estate - UBC Sauder School of Business · PDF file9.2 The Appraisal of Real Estate – Third Canadian Edition)˘ ... appraiser estimate the profit an entrepreneur

9.19Chapter 9 – Market and Marketability Analysis

��������������������+��������������������� �������������� "���� �������� ����!����,��!�����#� �!���������� ���$

For an Existing Apartment Complex

��� ����� ��� ���*�� ��� � ����� ��� �+������ ��� ���� ������+� ������ �� ,�� �,��� ��������� �9�������� ��� �� �� "������$� ��� �*,1��� � ��� �P�� �������� ��� ��� ����������� � ��� �� ������� ���� ��� �� � ��� ��� ,*��� "�V�� "��,����� ��������� �� ��*����� ��� ���������������������������� �����$

(��� %$� �� ������ �� ������� �����*� ��� �� � ���� � ��� �� ������ �� 2 �� ������� �� "�V�� "��,����� ��������� �� � ��� ��� ���� ,*������� ��������� �� � ������� ����������� ��� �� ������� ��������� ���� ���������� �E �,*��� ��� �� �*,1��� � ��� �� ���������� � ,*�������� ��� ���������� ��� ���� ��� ���$� )��� ��� �� ��� ������ ��� ����+��������� ����������+�����*����������#���;�

�� 8��������������� ����������� ��� ��� *�,� ����:���������+����*����� (������ ���������������������F���*���������� �������+������#���G�� 5� "����� Z������F�� ��*�� ����������,����������:�������������� ��������������!����*������� ����G�� )�� �� *�* ��� 5*,��������������� �� �#�� �* ������* ������������*��� ������ 0��"���������1� �������� ��������������

(��� /$�.����� ����� �*������ "�� � ��� ��� �������� ��� �� ��� ������ � �� �� ���������������,*�� �$����,�*��� ����������� "��� ����� �����+��������� ����� ��,���������������#���;�

�� ����!�������� �������������$�$��������*����������������������� ��������*��� ������������ (������� ����������,�*��� ������$�$����������� ������������ �������� <��!������ ���* ���,�*��� ���.��$�$����1� �� �*��� ������������,� �� ��� �������������������������*����

)�� ��������� �� ������� ����������� �� ����� � �2��� F�$�$�� ���*�������� � �2����������� ������� ���� �� � ����� ����� ���� �����G� �� � �� �*,1��� � ��� �� ���� ���� "��� �������������������� "�V�� "��,��������������� �����$

(���&$�- ������ ��� *��������� �� ����� ��������� �� � ����+��������� ����������+�*�����,������ ��������*��������������$�������� ���F ���G����������������*,1��P���� "��� �������*��������������������������#���;�

�� A��� ���� �#� ������ ��������������� *����� ������ C��� ������,�� �����2�* ���� ����� ����� ���

R1ARE10.indb 19 10/4/2010 10:35:43 AM

©Copyright 2010 by the Appraisal Institute of Canada and the Appraisal Institute. All rights reserved.

Page 21: Appraisal of Real Estate - UBC Sauder School of Business · PDF file9.2 The Appraisal of Real Estate – Third Canadian Edition)˘ ... appraiser estimate the profit an entrepreneur

9.20 The Appraisal of Real Estate – Third Canadian Edition

�������� ���� ������ ��� ��� ��� �� �*��������� ��������� ��� ��� ���� �����������*�����������#���;�

�� ����* �������� �1��������*������#��������2������ "��� ���� ��� �* ��� ���� � �1����� �*�,� � ��� �*������� F��������� ���*������2�* ���,����� �����*��������:�G�� ����*�,� �����* �������� �1������*����������*�����,���#�� �������������*�����,�� ��� ��� ����*�,� �����*���������� ��� �#����,���,����������������� ������*����������*,1���� ��� �

��� ��1*����� �� � ���� ��� ������ ��� �� �� "�� ���� ����� �� ,�� ����� �� �� ������� ���� *������ ,*� �� � �+������ � �1����� �� ��������� *�*����� ���*���� ������,�������� ���*,1���� ��� �� �����* ����*������*��������������1*����� ������������� �$�������������1*����������,����������� �����!*����������#������ ���� ���� ,�� �� *�#� �� ��,����� ��� ��#� !������� �*�������� ���� ����� F� ����!*�G���������#��� ���������� ��*�����*��� ,*�������� ����2��������������� �� �����#����� *����$

(��� M$� / �������� ������� �����*� ��� ���������� �*����� ��� ��� ����� ��� ���� "��� ����"�����������*���������#���;�

�� �+����������������� ��� ����� 5 ��� ����*��� ����� *������ 5�������� ��� ������ �#���,*��������� ��������,�����,������� 5 �������� ��� ���

��� �������� ��� ����� �� ������� ����� ��� �� ��������� ����� ���� ��������� ��� ���*,1������������������������� ��� ���$

(��� Q$� �"������� �� ��� ��� �����*� ����� �+����� � � �� ���� ��� ��� ���� *���� ����� �� "�� ���� ,�� ��� ������ ,�� ����� ������ ��*��������������������(����&�����M$

(����$�- ��������������������*�������� ������������ ��� ���� "�� � ��� ��� �������� ������#�� ���������� �*��������� ��������� ������ ��� �� �*,1��� ���* �� ��$� ��� �*,1��P���* ��� ���*������ ���� ,�� ����� ��� �� ���������� �*�,� � ��� ���*����� *���� ��� ���� "��� � � �� � �� ��� �� �� ���� ,�� ����*�����,�� ��������� �� ���� �*�,� � ��� *���� ���

�� �*,1���#�� �� ���� �*�,� � ��� ���� "�$� )�� ��������� �� ������� ����� ������������� �������� ����*,1���� ��� ����������������� ��� ���$�)�����������*���� �� �� ��� ���� �� �� ��� �*��������� ��������� �� ����*���� �� ���* �� ���� ������ ��������*��������*���,�� ���������$

frictional vacancyThe amount of vacant space needed in a market for its orderly operation. In a stabilized market, where supply and demand are in balance, frictional vacancy allows for move-ins and move-outs. In markets for income-producing property, frictional vacancy measures the lost rental income as leases roll over and expire.

R1ARE10.indb 20 10/4/2010 10:35:43 AM

©Copyright 2010 by the Appraisal Institute of Canada and the Appraisal Institute. All rights reserved.

Page 22: Appraisal of Real Estate - UBC Sauder School of Business · PDF file9.2 The Appraisal of Real Estate – Third Canadian Edition)˘ ... appraiser estimate the profit an entrepreneur

9.21Chapter 9 – Market and Marketability Analysis

Analyzing Retail Space Demand

����� ���������������� �����+������� �� �����������*��������������� �����������2��������� ����������� ����F�$�$��Q�� �%����� �G�������� ���� ������#����������;

(���%$��� �������� ������������*����������������������������������������������E �,*���������*,1��� �������� ������������������� ������� ���� ���� ����� ������*��������* ������*� ������� ��$�������� ��� ��������,�������*�����-*��"������ ���*� �� �� ��� �����$��������� ���� �� ��*�� � �E������ �� �� �����#���� �E �!,*���������*,1�������������� �������;

�� 0���!�!,*�������� ��� ����� =*�������� ���� 5� "����� � �����������,������������������� ����� ����� '�������� 0������������ 8����������,*�����������*�� ����������* ���� (� ����:��� (� ������� ��������+������� "����

0��������� ���� �� � �� ����� ���� ��� �� � ����� � ��� ���$� ��� ���������� �E �,*���������������*�����������������*����������#���;�

�� 0����*�����������"�����#�����* �*����������*����� (�������������� �����������E� ������* ,���� �#�� 5 �+������������������*����

(��� /$� .����� ����� �*� �9������ ���������� ����� �� � ��2����� �� � ��� �� ����������� �� ����� �������������������� ������,�����,1��������*����� ��������� �$�����������������*��������-*�������*����������#���;�

�� � ����� ����� ���������#���� ������� �� ����� ���,�*��� ����� ����1*������ ��������2������ ����������� ��������������������� ��� ���������������*���

�� A ���������������������� ��������� ����� ����� ��������"�����������*�����9����������������4

�� �*���� ����E��������� ������������ ����� ����� ����� ��������#�����*����*���� ���� ������� ���* ����������� ���������������������"����

(��� &$�- ������ ��� *� )��� ��� ��������� ��� ����� ����������� ����*��� �*��� ����������#���;

�� ���������,������������� �#� ������ ���#���� �������� �����*������� ������������� �����*�����

8 See William Reilly, Methods for the Study of Retail Relationships (Austin: University of Texas, 1959).

R1ARE10.indb 21 10/4/2010 10:35:43 AM

©Copyright 2010 by the Appraisal Institute of Canada and the Appraisal Institute. All rights reserved.

Page 23: Appraisal of Real Estate - UBC Sauder School of Business · PDF file9.2 The Appraisal of Real Estate – Third Canadian Edition)˘ ... appraiser estimate the profit an entrepreneur

9.22 The Appraisal of Real Estate – Third Canadian Edition

�*������������������ � ����������� �-*� ����* � ��� *��������� "�����������*�!�����������#���;

�� ?�� �������*����������� ����� ���� *�,� �����*�������� ��� �����*�������������� 5� ������������� �����*��������������������� ������* ������� 5� ���������� ������* ��������������������������������� ��������� ������*,1���� 5� �����������* ����������� �� �� �*,1��� �������� ��� �� ��������� ��� ��� ������������� �� ����� ����� 7��*�������������� ��-*� ��������� ������ ��� �-*� ������*��� ����*,1���� � ������������ ���������� "�

��� �������� ��� ���� ��� ���� �*��������� ������� ���� ,�� ����������#�� �� ������������� ��� �� ���� � ��� ��� #��� �� ������� ����� ��� �� �* ��� ���*�� ������*����� ����� �-*� �� ������� �� � ������ �� �� �** �� ���*������ �� ����$� ��������*������ ��� ���� ������������� ,�� �* � � ��1*���� �� ����*�� �� � ����� �������� ����*������� ����� ����������"������� ���������������� �� ���$

(��� M$�/ �������� ������� �����*���� �� � �� � � ��� �� ������ ��� ������ �� ������������� ��������������� ���������#���;�

�� �+����������������� ��� ����� 5 ��� ����*��� ����� *������ 5�������� ��� ������ �#���,*��������� ��������,�����,������� 5 �������� ��� ���

��� �������� ������������ �� �*�������� ���������� ������ ��� �������� ����� ���������#���;�

�� (�:��� �������������������� T*���������� ��������� ���*������ ������ ����� 7�������� ��������+

��� ��������� ��� ���������� �*����� ��*��� ������ �������� ��� �� �-*� �� ������� ��������2����������������� "�� ������*,1��������+���������� ���������* ����� "�������������� ����� ��"����������*,1��$

(���Q$��"������� ����� ��������*������9� �����,�#�����*��� �,��������,������������������*������+�������������������� �����������#����,������������������������ ������ ������$� (����� �� � �-*� �� ���� ��� �������*��� ����� �� ��� ���� ����������������� �� �������������������+����������������� �������� �P���� ��������� "�������#�� �� �� ������� *������ ��+�������$�������������*���������������"��� ������,����������������������������������������������$�)��� ��������* ����* ��*����� ���������������� ���������� "������������������������#���������** ����������,��� �����������#����,���,�� ,���������������� ����������� �����������#����,�������������������$

R1ARE10.indb 22 10/4/2010 10:35:44 AM

©Copyright 2010 by the Appraisal Institute of Canada and the Appraisal Institute. All rights reserved.

Page 24: Appraisal of Real Estate - UBC Sauder School of Business · PDF file9.2 The Appraisal of Real Estate – Third Canadian Edition)˘ ... appraiser estimate the profit an entrepreneur

9.23Chapter 9 – Market and Marketability Analysis

(����$�- ��������������������*�(����� ��������������������������-*��"�����*,1������* �� ��� �������������R�*�� �� �� ����� �� � ������ ��� ���$� )���������� �� ���� ������������������ ��������* �� ����������*,1������������������ ��� �����������������*������� ����*������������������*��� ���������������*,1������* �;

�� T*�������� ������������*,1�������������������

�� �����:�!��!�!��� ������-*������#������ �#������#� ����������������� ����� �������������:�� ������������������� ��� ���

�� ����� ���������� #��� ��� �������� ��"�� �� ��:�!��!�!��� �� ����-*�� ,*���������������������*,1���� ��� ������

Analyzing Office Space Demand

��� �� ����� ��������� �� � �+������� �� ��������R��� ������ ������� ��*�� �� �� � ���� ��� ��� � �� ������ �� ����� ��� ��� ���� � �����:��� �� ���������� ,�#���� �*���������������� ��� ����� ������ "�� � ��� ���� ����� ��P�� ��*��� ������������ �� ��������+����������� �1�����������$��������#������ �������,*�������#���� ������,���:������*����������,���� ����� ������#��$������� ���� ��������������������� ��R����������������� ������ "��� ���#���������#��������;

(��� %$� �� ������ �� ������� �����*� �������� ���� ������ � �� � ��� �� �����2� ����� ��� �R��� ,*������P�� ���������� ��*�$� 5������� ����� ��� ����� ����� ����*��� �������#��������;

�� =*���������������������� *�������� ������ (�������� �+� �� ��������� ( �������*�� '�������� 5� "����� 0������,*�������������� 0���������������� ������� ?R�������������*�� T*�����������������2����������������� ���� ���:���� (�� #������� ��� ������������� ��� ���� ������������ C������������������������ !������������� ���������� (��* ���� =*����������������������������+

0���������������� �������� ��R���,*��������� ������������:���,������ ���������*,1��P����������#��������*�� �����R���,*������������������P���������� ����������� ������������������������ "��� ��$

(���/$�.����� ����� �*�'���"�� �������������� ����� ����� �����#���� ����2����,��������*�� ������� ��������R����� "����������� ������ ��*�������� �� ,*��������� �*���� ��� �� �R��� ��� ,�� �� ������������ ��� �� �������$� ����� "�� � ��� �� � ��� �R��� ,*������� ��� ���� ����� ��9*���� ��� � �� , ������ ��������

R1ARE10.indb 23 10/4/2010 10:35:44 AM

©Copyright 2010 by the Appraisal Institute of Canada and the Appraisal Institute. All rights reserved.

Page 25: Appraisal of Real Estate - UBC Sauder School of Business · PDF file9.2 The Appraisal of Real Estate – Third Canadian Edition)˘ ... appraiser estimate the profit an entrepreneur

9.24 The Appraisal of Real Estate – Third Canadian Edition

� ���� #�� ��#� 2 ��� ���� 2�������� ����*����� ����� ���"���� ������ ��� � ������*������ ����� �������,*���������#���� ,*���������� ���������� � �������� �� ����������� ��� ��*,* ,����R����#���������� "������������������ ������,��� ���$

(���&$�- ������ ��� *������������R����������� ����������*�� ������������ ��*�������������� �����;

�� (�:�� ��� ��#� "�� ��� ���*������ �R��� ������� ��������� ,�� ���*������������� �3�� (�:�������#� "�� ������*�������R���������������*,1��P��������� ��-*������������� �#� "� %��� � ������������ ��

�������� ���� ��"�� � �1������� ��� ���*���� ,����*���� � � �*��!��� � ��� �����$� )�� ������ ���� ������������%�!��� ��� ���������������� �#�������������������������� ���2 ���� ��������*, ������ �������������� ��������� ������������9� ����������������,�����*�,� ������ ������������ �������������������*����������������$

(��� M$� / �������� ������� �����*� )�� �������� �� ���������� ������ *��� ����� *������ � ������������� ������������ �*���������R��������� ������� "������,���9�����,�������������� �������������������������������������#��*����� �*���$�)��� ���������� ��������R���� ��� ��������,����R�*�����,���������������� ����,������� ����������������������#����� *���������������������$�)��� ����� ��� ������������������� ��� ��������*����������#���;

�� (�:��F� ����,*�������� ���� � ������ ��G�� ����� 7�������������� �������� 5� "����� ������-*������ =*������������������ =*�������-*������������������� ���������� (*��� ����������

(���Q$��"������� ����� ��������*�)������� �������+����������� �1�������������� � �R��� ������ #�� �� ���� �*����� ��� �* ��� ���� ���������� ���������� �R���������� �� ��� ���� � ��*��� ������� � ������������!*�� � � ����!�*� ������� �� ��������� ���������� =� ,*�������$� (���� �����������*�� � ��������� =� ���������� ������ ��� ����#���� "��#������������ �����#������ �������*�� �������������������=��������������������� "��#� �� ����� ����� ������$�)�������!�������������������� ���� ������

9 One way to calculate the number of office space occupants in economic and occupational sectors involves establish-ing the ratio between the number of office workers and the number of total workers in each sector. In a sector such as finance, insurance, and real estate (FIRE), a high percentage (more than two-thirds) of all office workers occupy space in freestanding office buildings, i.e., buildings entirely occupied by office workers. The number of FIRE office workers in freestanding buildings may be estimated by multiplying the total number of workers by this percentage. In sectors such as manufacturing, however, a very low percentage of office workers occupy space in freestanding office buildings. Using these ratios, the number of office workers in each sector can be determined and the aggregate of office workers in all sectors can be calculated. See Ian Alexander, Office Location and Public Policy (New York: Chancer Press, 1979).

10 The average space required for an office worker ranges from 125 to 150 square feet. Very general estimates of average area requirements are published by the Building Owners and Managers Association (BOMA). Because the square foot area required per employee varies widely with community size and the type of employment in the commu-nity, market analysts should compare BOMA estimates with area-per-worker data developed as part of the competitive supply analysis. Estimates obtained from other national and local sources may also vary.

R1ARE10.indb 24 10/4/2010 10:35:44 AM

©Copyright 2010 by the Appraisal Institute of Canada and the Appraisal Institute. All rights reserved.

Page 26: Appraisal of Real Estate - UBC Sauder School of Business · PDF file9.2 The Appraisal of Real Estate – Third Canadian Edition)˘ ... appraiser estimate the profit an entrepreneur

9.25Chapter 9 – Market and Marketability Analysis

������� ���������*,1������ �!�������������������� #���� ,������ ������ #��� �* ��� ������������ �+�� �$� )�� ��� ��� ���� � ���������� ��������� �� � ������ #���� � �#� �� �� ������ �����������*����������������,����� ����*���������� ,�� �������� ,�� � �1����� ���*��� ������������ ��������,�� ������� ���$������������ �� �,�� ������� ����� ���������� ������#����,�� �-*� ��$� ���� ����� ��� ���� �� ������ ��K#����#K��� �����������$

(����$�- ��������������������*������� ���� ��*�� �����:�� ����������� ��E� ��� ��� ����� ������� �� ������ ��������� ��*�� ������� ���� ��P�� �� ����� ����� ������ "��� �1��!���$���� ���,*���������� ����� ���� ��� �:���,�� �� � ����� ������� ��� ������������ #�����*,* ,����R���������+����E ��� ������#�� ��#� � ������������� ��������� �� �,�����������������*���� �$� �������*,* ,���� ���-*������������ "���� ��R��������$��������� ��*��� ����� �� ����������� ��E� ��� ��� � ���� �� �������� ����,��� ���*,1������ ��$�@�������� ��������* ����*������������*������������*��������������������������� ��,����������,������������ ������#�����,�����������*,* ,���� ������*��� �����R���,*������$

������ ���� ��������������� ����,����������������*������+�������R������������ ����� ���,�� �����*������R��������� ��� ����� ������ "��� ��$�(*���� ��������� �6���� ����� ��P�� ��� �������� ���� "����#��� �������������� ������������* ��� �� ����$������� ���� ��*�������������� ��� "��� ��� ������ ������ ���!������ ���$

��� �� ����� #��� �� � ������� ,*������� #���� ���� ��,���:��� ���*������� ����� ���� ������������������ *������� ������������,�� ����� ���,��������� �!�������� ���� �� ��� ��� �� �� ������ ��� ���������� ,*�������$� �������� ��� � ����� ��� �� �� ������ ���� *��� �� �� �� ����� �+���������� ,*� ��� ���� �������*��,�� ������� ��� ��� ��� � ��� � ����+$� 5� �� ������ ���� ���� ,���� ����������� ����* ���� �� ����� ��� ����� � �#� ���� *�*�*����� ��#� �* ���� �� ����� ��� ��������$�8������� ���� ��� ���*���������� ���� �,�� ��� ����� ������ ���� ��� ��� ��E� ���� ,*������ �,�� ����� ���� �� � ��9� ��� ,*������� ����� F�$�$����#!�����!�� ������! ���G� � ���9� ��� ,*������� ��������F�$�$�����������������=���������G�������9� ������*�������$�$�� ���� � ������ � � ���!���� � ������� �� �� �������������� ���� �� ���� ����������� ���� ������� ������������� �����$

Analyzing Hotel Demand

�����* ��������������� ����� ��������������� �������� �� ��* �� ��� �� �*,1��� � ��� ��� �$�$�� #�� � ����� �� ����� ����� ���,�������� �� ���������� ������ � �� ����* �� � � ��� � � ��� �$��� � ������� ���� ��� �

nodeA cluster of properties with the same or complementary uses, Generally a nucleus of office buildings and retail stores. Downtown central business districts (CBDs), the primary sites of office building nodes, usually house financial institutions, corporate headquarters, and government offices. Other office building nodes include uptown areas, which develop along the axis between the CBD and the suburbs; office parks, which accommodate the needs of research and development and manufacturing industries; and shopping centres, which provide office space for tenants serving residents of the trade area.

fall-out demandIn markets characterized by increasing rents, office building tenants who "fall out" of the market for Class A space to Class B space or from Class B to Class C space.

move-up demandIn markets characterized by declining rents, office building tenants who "move up" from Class B to Class A space or from Class C to Class B space.

R1ARE10.indb 25 10/4/2010 10:35:44 AM

©Copyright 2010 by the Appraisal Institute of Canada and the Appraisal Institute. All rights reserved.

Page 27: Appraisal of Real Estate - UBC Sauder School of Business · PDF file9.2 The Appraisal of Real Estate – Third Canadian Edition)˘ ... appraiser estimate the profit an entrepreneur

9.26 The Appraisal of Real Estate – Third Canadian Edition

��� ���,������ �*,* ,��� �R��� �� "� #�*��� � �,�,��� � ��� ,*������� ����� ��� ������ �** �� �,�� ����� ��� �R��� ������ ��� �� �*,�� "������ ,�� �� ����� ������� � ���������� � �#� ��� �� ����� ����� ���� $� �� �� ��� ��� � ���� ��� ��� *������������������ � ��� #�*��� � �#� � ��� �� �*�� ��9� ��� ����� ������ ���� �� �� "�V�� "��,����� ��������� � ������#�*��� ��9� � ���#����� ��� ����� ��� �� ��* ���� ��� ����*����,����������$

(��� %$��� ������ �� ������� �����*� )�� ���� ���� �� �����#���� � �,*��� ��������P�� ���� ���� ��� �������� � �� ���� ��� ���� �� ������ ������� ��� ��!� �P���������������;

�� (�:��� ����� ���� *�* ��� ?�� �������� ������������������ ������ T*������������������� ������R�������� T*����������� ��� �������� "��� ���� ������������������������9� ���� �����*���� �������,��� ����F���5��G��#���������������*����������� �����*��������������������*� ��������� ��������������������������������

������� ���������������� ������������������������� ��������,����������:��$�������� ���� ����,�����#���� ,���� �� ���� ��� ���� �� ��� �� ���������� �,����� ��� ����#��!� ������� ��� ���,*����������#����,���� ������ ����� ��� ��� ����$

��������������������������������������"������������;

�� �� �� ������������#��!� �������������� ��� ��������*���$�� ��� ������������ �#�,���* ��������,*������� ����� �$�� C���������*,* ,����������������� ���������1���������� ������ ����*�! ����,*��������$�� ������������� �������� � ��� �� ��� ����� ����������������������� �� ����������� ,�������*��$

(���/$�.����� ����� �*�8�2��������� "��� ����� �����������,����R�*��,���*�������������� ��� ����������������� ���� ��������*������������� ,������*������������ ���������$�)����������"���������* ����������������������� �������,���� �������2����������� ��� ������������* �*����������,�* ���$�C�����������!������������* �������*�� ������������ �������������#���*�� ���� ,������������������������������������������+������� ��� ���$

(��� &$� - ������ ��� *� ��� ���� ��� ��������� ��� ������� �� � ���� ����� ��������*����*�������������#���;�

�� � ����������* ��������� C����������������������������������� ���������� ?�������������,�� ���������������������������S��� ��*�� ��� ��� �!����#������������ ����� ���.���������������* ���������� ���������F�)��G.������� ������� ?��*������ ���������������� ������������������ ������*,1��P�������������� "��� ��

R1ARE10.indb 26 10/4/2010 10:35:44 AM

©Copyright 2010 by the Appraisal Institute of Canada and the Appraisal Institute. All rights reserved.

Page 28: Appraisal of Real Estate - UBC Sauder School of Business · PDF file9.2 The Appraisal of Real Estate – Third Canadian Edition)˘ ... appraiser estimate the profit an entrepreneur

9.27Chapter 9 – Market and Marketability Analysis

�*�������������������������������� ����� ��������,����������� ��������*���������� ���� ������$�)�� ���#��#������������� �� ���*�������1� �������� ��� ��R�������� ���,� ����� ����� ���� ������ � ���� ��������� ������������� ���� ��!���� �� �*��� �� ��� ������� ��� ���� ������� ����*����� � ��� ���*������ 2�* ��$�8���*���*�����-*������������������������*�����������#���;�

�� *�,� ����������� ������ *�,� ������������� � ����� 5� ��������*����* ��������� �� 5 ������������ � ������ ������,��� �������� ��������������������*������ <�������� ����

���������*��������� ����������6*�*������������������ �����* �!� ������� ��� ���$(���M$�/ �������� ������������*� )��� ����������+����������� ��� !

���� ���� ������������ *��� � ���� *����� ��� ���� ����� ������,���� ,*� �� ��R�*������ �,������� ���� 2�������� ���� �� ��6*����� ��� �� ����� ������ �� ���������� ��������������� �����������$����������� "������������*��� ����������� ���� �������� ��� �����#����������������,������ ���,���+� �������� ���*�����6*�*�������������������������� �������*� ����#�������:��������������������������� ��� !���$���������������������������������� "��� ��������*����#��������� ���������� �����������������������������+������������������� ��� ���$

(��� Q$��"������� �� ��� ��� �����*��������� ���� ����� �� �* ��� ���� �����!����� ������� �� � ���� ������ ����* ��� ��� ���� ���� ����� �� � ��� � #�� ���+������������������ �*�������� ������,��� ����$��� ������,���� ����,�#����#���������� ��������������#����*���������,�������� �� ���� "������� ���������!������������$

(����$�- ��������������������*���� ������� �������������������������� "��� ��� ���� ,�� �+������ �� ���* �� ���� ,�� �� ����� � ��� �� ��� � �� �� ����E��� �� ��� ��� ����1*������ ��������������� ��������� �$������������� �2�����������!��������������*�,� ���� ������������������,�#��������������� ��� ����,��������� �����*���� �� ��� �������*������������#���;�

�� ������ ����� � �������������� T*������������������� ���������� <���������� )����

C�����#���� ��*�� �������� "������ �������������������#�������� �����������#� ����� ����� ��������� ��������$

Analyzing Industrial Properties

<� "�V�� "��,���������������� ����*� ����� ��� ������������������,�� ������� �;

R1ARE10.indb 27 10/4/2010 10:35:44 AM

©Copyright 2010 by the Appraisal Institute of Canada and the Appraisal Institute. All rights reserved.

Page 29: Appraisal of Real Estate - UBC Sauder School of Business · PDF file9.2 The Appraisal of Real Estate – Third Canadian Edition)˘ ... appraiser estimate the profit an entrepreneur

9.28 The Appraisal of Real Estate – Third Canadian Edition

�� ����� "��� ������ ������ ��� ����� ���� ��#���������E� ��$�� 8����������� ��������$�� (*���������������9� ����������� ������������ ������������� � ���$

����� "���� ����*� ���� ��������� �6������*��-*���� ��� ������������ ��� �����$� C��!� ����� ���*� ���� ������ �� ��� ���� ����� �*���!,*���� ����� �+���� �� ��� 6�+� ������ ����*��!����� ���� �� ��������������� F�[8G� ����������� ���*� ���������� � �� ��������� �*���!��������� �� �� ������ ��� �� �� ��*�� � � ��*����� ����$���� �#�� �� ���� *�� �� ��� ���*� ���� ���� ����� ���� ������� ���� ����� �� ����!� ����������$�<�������� ����*� ����2 ���� ��� ���*����� ������ ���������*��������R�*��� ���� �+������ ��� ��������$� �#� � ���*� ���� ���������� � �� ����� ��������:����� �������� �� � �� �� 6�+�,����� ��� �� �� "������� #��� � �#���� ������ ����� ���� �� ������������ ��������������� ��� � ������$

5����� � �� ����� ,*��� #�� �*���� ����������� #��� ��� �� ��*�� ��� ���������������$� � �������������� �� �� ������� �,��� ����� �� � ����� ������ � � ��� !����� �� ��*�� ���#��� �� ,*������� ��� ����� ������#�� �� ���� ����$� )�� �� ��� ���*������ ����������� ���� ���������� ,�� ������������� ����� "�� ����#���� ���,�� �������������,��$

<� "�V�� "��,����� ��������� ��� ���� ����� �*�� ����� � �� � �*��!�����#� ��*���� ���� ��� �,*���� ��� ��� ��� �� � ���������� �*����� �� �� ��������:������*� ������� �����$

(��� %$� �� ������ �� ������� �����*� 0������� ���� ������� �� ����� ����� � ��� ��� �� ��� ������� ��� �� ��� �,*���� �������P�� ���������� �,����$� ���� ���*� ����� ��� ���� ����� ������� �� ��� ���-*��� �*����� ��� �"������ ��,�* �� �� ���� ,�� ���* ��� ������� ���� ���� ���������� � �#� ��� �� ���*� ���� ���� $� )�� #� ��*���������� �������� ��� � �#���� ������� ����*���* ������� ��������������������� ����� �+�����������,*��������������������$�C�#��� �������������1� � ���� �*�������� �� ���� ��� �� �� ������ �,*������� ��� �� �� �����#��� ��� "��� ���� �*������� ����������� �,*����*,��� �����1� � ����� $�<��*���* ������������� ��*������������� �:� ��*�� #���� ��� ����� ����� �� ,�� ������� ��� � � � ���� �9� ��,�������������������������$

5����������������������� ���������*����������#���;�

�� (�:��F��������!�!,*������� ����� �6�� �� ��� ���G�� ������������� 0���������������� ���������� ���� 5� �����������R���������� �*������ ��� ������ F����*����� �� *��� ��� �,����� ���� �� � �������������������G�� '�������� (��* ���� =*����������������������������+�� ���� �������� ��*������

(��� /$�.����� ����� �*� ���,������ ���� �*��� ���� ��2��� �� ,�*��� ���� ��� �������������� "���� ��*��!��������*� ���������$�(�����#� ��*����������� �,*����

R1ARE10.indb 28 10/4/2010 10:35:44 AM

©Copyright 2010 by the Appraisal Institute of Canada and the Appraisal Institute. All rights reserved.

Page 30: Appraisal of Real Estate - UBC Sauder School of Business · PDF file9.2 The Appraisal of Real Estate – Third Canadian Edition)˘ ... appraiser estimate the profit an entrepreneur

9.29Chapter 9 – Market and Marketability Analysis

��� ����*��,�������� ����1� ���#����� � ��� ���� ������� ���*� ���������������#������������*�� �� �*����������* �����������������1� �� ��#������ ������������� ������������� ��������#� ������ ����� ������������ �����P��� ����������*� �P�����*��!��������,��#���������P��� ���$

(��� &$� - ������ ��� *� 8������ ��������� �� � ���*� ���� ������ ��� ������ � �� ��� ����* ���� ������:�����R����������,*������������������*� ������������*���"����������*�� ���*�������� �����������*������ ���*� ����� ��� ����������9� ����������� �� ��� ������ ��� #� ��*���� ���� ��� �,*���� ��� ��$��������� ������ �������������������� ������*�����������$��+�� ������������,����,�E� �������� �������*� ����������� ������� "�� � ��� ������*������� �#�,���*��� ��,*��������������*���#� ��*������������� ������� �����#��� �������������������������*!���$�����������������������������#���;

�� ����������������*���* �����#��������� ������ ����� ����������*��!��������� ��*,����*�������� �������������,�����,�* ��� ������ ������������ ���������������� 5�E� ��������� �������������*� ����� �#�����������������#����������*�� ���������1� ���#��������� �*������ ��������� 5 ���������� �#���� ������ �+����������,����

�� � ����� �� ��������#����������� �,*����� ��� ����� �� ��������� ����� ������ ������� "�������� ���������������� ������������� �������������*� ���������$

(���M$�/ ��������������������*�=���*������*� ������� ������� ���*�����*���!�������� ����������*���P�����������,��������� ����������������������*��������#� ��*������������������������������������������������ ���� �� ��� �$������������������ ������������ ��� �������� �������������#��������;�

�� (�:����� ��*�� ������ ����������� ����*� ����,*��������� ����� 7�������������� �������� =*��������������������������-*������ =*�������-*������������������� =*���������:�����������-*������ ���� ��*�� ��� ���� ��� ���� �$�0� ����������!�������� �,*���������������������������#�������� ���*��!�����#� ��*����������,*��������*��������� ����������� ���������*� �����������������,������������#��,*��������#���� ������ ����������+��$

(��� Q$� �"������� �� ��� ��� �����*� )��*� ���� ���� ����� �� "��� ���� ���� ����� ��������������#���� ��������� ��� ���� "��� �� ��� � ��������� ��� ��������,���*��� �#��� ������������������ ������� *����������� ��� �����,*��������#���� �����������2�����$���������� �������+����������� �1�������������� ����*� ����������#���������*���������* ��������������������*� ����������������� ������,�� ����� ������������������*���"������������������*� ���� ����������� "�P������������ ��*����������$

(����$�- ��������������������*���������������� ������� �����������+����������� � ���� �� �** ��� �� �� �� ����� ������ ������� �� ��#� ��*��� � � ��� �,*����

R1ARE10.indb 29 10/4/2010 10:35:44 AM

©Copyright 2010 by the Appraisal Institute of Canada and the Appraisal Institute. All rights reserved.

Page 31: Appraisal of Real Estate - UBC Sauder School of Business · PDF file9.2 The Appraisal of Real Estate – Third Canadian Edition)˘ ... appraiser estimate the profit an entrepreneur

9.30 The Appraisal of Real Estate – Third Canadian Edition

��� �� ���� �+���� �� ���* �� ���� ,�� ��������#�� �,�*� ����*�� �� ����� ��� �����* �� ����� ��R��������$�C��� ������,�� ����� �������������*��� �������������� ������ ��� ����������������� ����� ���������������*����� �� � ���*� ���� ������������*,1��P�����$

Analyzing Agricultural Properties

0�"�����*� ����� ��� ������� ��*�* ���� ��� ��������������� ����� "��� �����#��������� ������� ���� ����� ��������� �*����� ,����� ��� �� �� ��*�* ��� � ��*���� �� ������ ��� ����$� C�#��� �� �� �������� ������� �� � �� ��*�* ��� ����� ��� ������� �� ��R�*�$� ��� ����*���� "�V�� "��,����� ��������� �� � �� ��*�* ��� � ��� �������� ���� ���*���+���������� ��������� ������������������ ����������������� ����������������� ���� ���� �������� ������� ������� ���� �� �� ��� � ��� �� �*,1��� �� �!�*�* ��� ��� ��$� 0����� ����� � �� �9����� ,�� ,�� �� !� �� ��������� � ����� ��������!� ������ ���������� ���������� �� ���*,������������� �������������1������*,���������� �� � � �:���� ����� � � ��,� � �����$� ��� ��������� ��� �� �������� ������������ ����� �+� �� ��� ��6*�������� ������ ����� ����$� �� � �+������� �� ,����� � ��*��� ��������� ���� ��+ ���������*� ���� �� �������� �����P�����������,����F�$�$������ �����,� ����*�,� ����= �������*�,����� ����� �������T*�,�������?�� ��G��������� !������������� ���� ����� ��� �����*��$

�* ������ ���� ���*������*������������������������ ��*����������� �������������#������������������� ���9�������� ����������** �������� ��*������������ ���������� ������F�-*��� G� ��� ��������#�� �������,����� �� ������$������� ���� ���*���,���#� ������* ��������** ������ ��������������������������������*���#� �������� �#������������� �����$

��������� �� ��� ���� ��*�� ,�� ������� � #�� �� �� ��� ������ ��� �� ����������� ��*�* ������ ��������������2������������ ��*�* ���������������� �������*������*��� ��� ��� ��� F�$�$�� ����� �� ��*����� �� � �� �������"� ����� ���� �� �� �G$�?� ���������� ���� ������ ����*���� ������ ���������� ����� ��� �������� ��������#�� ����F�$�$����������� ��� ��� �,*������G����������������� ������������������� ��� �����* ��$�

R1ARE10.indb 30 10/4/2010 10:35:45 AM

©Copyright 2010 by the Appraisal Institute of Canada and the Appraisal Institute. All rights reserved.