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台北市 · 信义中心区

世联研究案例

本报告是严格保密的。

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台北市·信义中心区

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介绍了台北市·信义中心区的发展历程、现状功能配比、 商业、商务、娱乐、居住等各功能及规划布局和交通体系组织

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台北市 · 信义中心区

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随着台北市经济发展、产业转型、人口急增，城市重心逐步由密集的西区向地域开阔的东区转移，城市由单中心向多中心发展

西门町

台北车站外围

敦北民生区

信义中心区

内湖科技园区

南港经贸园区

台北市市政管理中心台湾制造业精品推展窗休闲娱乐与流行文化的魅力辐射源台湾商业发展的决策总部亚太不动产市场知名的亿万豪宅聚集地

信义区处于台北市东部，总面积 11.2平方公里，其中信义中心区面积 1.43平方公里。

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根据各区域形成基础、产业结构等条件的差异，产生不同类型的功能分工

内湖科技园区 南港经贸园区

定位：高科技产业区

产业：高科技产业

特点：企业多以独栋的方式存在、外资活跃

定位：软件工业区

产业：研发企业为主导

特点：台湾软件工业门面、台北世界贸易中心

信义中心区 敦北民生区

定位：商务为主导区

产业：传统产业

特点：市民公共活动中心

定位：商业为主导区

产业：休闲、娱乐、高端第三产业

特点：大型购物中心、总部型写字楼聚集

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信义中心区在定位升级中从原来的城市商圈成功转型为台北与国际接轨的窗口，成为国际化都市区域的典范

1978-1980 年，各兵工厂搬迁完毕，建造了大量的城市住宅，转移了老城人口，城市新城形成

大型超市、百货公司以及休闲娱乐场所集中于信义中心区兴建起来，满足了区域的需求，逐渐成为城市重要的商圈之一

开发城市新区 新市政中心及次商业中心

引导台北迈向国际化

根据计划，商务办公区开始形成发展，以台北 101为代表的顶级写字楼成为区域形象的代名词，为区域赋予更多商务标签

确立主要城市中心地位

目标

商业档次提高，更多元与时尚的休闲娱乐出现，信义中心区成为豪宅、百货购物、休闲娱乐最佳代言区

成果

将大量军事用地外迁，腾出土地解决台北市发展面临的空间不足问题，满足大量的居住需求

发展举措

增加大型超级市场、百货公司及电影院，满足城市新区发展的商业配套需求；通过人车分流以及超大街廊计划使信义商圈的可达性增强，基础设施与商业环境最优

提出“亚太金融中心计划”，以发展商务为导向，增加国际型办公区，强调区域的“品质”与“可亲性”。同时增加公共开放空间，兴建高品质居住区

增加中信大楼、华纳威秀影城、新光三越超大型购物中心以及纽约 .纽约等商区建筑群，提升了区域整体形象，并与周边区域一起构筑起国际化的城市中心

时期 75年开始 80年代 90年代 2000至今

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将信义打造成为台北市以商业、娱乐为主的，兼具商务功能的国际化中心区

发展理念

商业 : 商务办公

1.5 : 11

1.5

0

0.5

1

1.5

写字楼 商业

信义中心区核心功能比例

信义中心区功能用地比例信义中心区功能分布

住宅区

商业区

商务区

学校用地

公园用地

机关用地

广场用地

电信用地

捷运站用地

松仁路

信义路五段

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引导产业集聚，逐渐形成金融、保险、贸易等高端第三产业商务区，大型的办公空间吸引总部级企业进驻

信义路五段

松仁路

信义路五段

松仁路

台湾国泰人寿

贸易

金融

保险 高端第三产业

德国拜尔

荷兰银行荷兰 ING集团

台湾证券

物流连锁集团

发展策略 1——强化产业

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建设国际化的现代购物中心，集购物、休闲、娱乐、展示、餐饮于一体，提升现有商业档次，完善商业功能

消费：高、中档全面覆盖

展示：独特的空间设计

特色功能：可承接艺术展

商业体量： 22 万平方米

覆盖中高档人群

艺术展览的空间

独特空间装饰设计

发展策略 2——提升商业

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休闲娱乐是区域主要打造的特色之一，主要以书店、酒吧、电影院为主，增加了区域活力

信义区休闲娱乐圈层分布情况

信义路五段

松仁路

信义路五段

松仁路

1

2

3

4图例 1：大型购物中心

图例 2：临街特色商铺

图例 3：威秀酒吧街

图例 4：书店聚集区

发展策略 3——增加休闲娱乐

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建设大量的开放空间、绿地、文化艺术空间，很大程度上提升了本区域的品质和文化艺术品位

信义中心区开放式空间示意图

西洋棋

音乐钟

留鸟

中强公园步道

信义公民会馆——包含眷村展示馆、特展馆、展演馆、社区馆、四四广场及文化公园等功能

发展策略 4——提高文化艺术品位

历史建筑展示

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以高档住宅为主满足区域的居住功能，离核心区越近价格越高，为商务人士和中高端人士提供国际都市生活社区

约6万 /平方米昇陽名邸

约6万 3千 /平方米基泰信義

约 7 万 5千 /平方米雲邸

区域 1：每平方米 7万人民币左右，例如：御活水 7.2万 /平方米

区域 2：每平方米米价格 8万人民币左右 ,例如 : 云邸 7.5万 /平方米、

区域 3：还建房，每平方米 5.5万人民币左右，例如：四四村国宅 5.2万 /平房米

区域 4：每平方米 6万人民币左右，例如：升阳名御 6万 /平方米、基泰信义 6.3万 /平方米

信义路五段

松仁路

信义路五段

松仁路

1

2 3

4

7万 /平方米

8万 /平方米

5.5万 /平方米

6万 /平方米

发展策略 5——提供高档公寓和住宅

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信义中心区商业功能集中布局 , 商务功能沿街展开 , 住宅用地与公共设施用地处于核心区外围，相互交错

核心区面积 1.43平方公里，商业高度聚集于信义路五段与松仁路交界的西北部；

商务区沿信义路五段与松仁路分布，其中 5A级写字楼占主导；

住宅区与学校用地交错分布，居于中心区的东北角与西南角落；

绿地沿各街道分布，广场空地散布在商业区域内，形成较大活动空间，公园在核心区外围。

台北市信义计划区核心区域功能分布

规划实施 1——功能布局

住宅区

商业区

商务区

学校用地

公园用地

机关用地

广场用地

电信用地

捷运站用地

松仁路

信义路五段

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商务面积供应总量虽居于第三位，但A级写字楼面积占到台北市总量的 42%，写字楼平均租金处于台北市最高水平

2

1

3

A台北各区 级写字楼比例

3%7%

26%

22%

42%

1台北火车站区 2南京松江区 3民生敦北区

4敦化仁爱区 5信义基隆区

台北写字楼分布情况

1

362

基隆路

敦化路

54信义路

规划实施 2——建设甲级写字楼群

2007 年台北主要办公商圈统计

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信义中心区的各购物区域特色分明，最大的购物中心新光三越总面积达 22 万平方米

规划实施 3——商业设施综合化、高档化和娱乐化

1 新光三越 A4定位：高端时尚商品

面积： 36121.8平方米

地下 5层，地上 6层

5 纽约 .纽约定位：特色商品、美食

面积： 3405.6平方米

地下 1层，地上 3层

6 & 7 华纳威秀定位：综合型影城

中庭广场，地上 2层

8 Neo19定位：概念店与旗舰店

面积：约 36000平方米

地下 2层，地上 5层

1

2

3 4

5 6 7 8

信义计划区主要购物中心忠孝东路

信义路

9

9 101 购物中心定位：顶级购物中心

面积： 75900平方米

地下 1层，地上 5层

2 新光三越 A8定位：大众化购物商场

面积： 67768.8平方米

地下 5层，地上 7层

3 新光三越 A9定位：顶级精品与高级料理

面积： 51763.8平方米

地下 5层，地上 9层

4 新光三越 A11定位：强调自我风格生活

面积： 62594.4平方米

地下 5层，地上 6层

高端

大众化消费

强调个性化的消费

高端

商业消费层次解析

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除便捷的道路交通和捷运线，区域内还规划了高覆盖率的自行车道，并结合三层的步行系统，很大程度上疏解了区域的交通压力

地下人行通道地面人行通道多层次人行空中走廊主要交通道路

居住

商业

公园

商务

忠孝东路

第一期建成的自行车道

第二期建成的自行车道第三期建成的自行车道

居住

自行车道主要分布在居住区内部，及商业、商务区外围商务区交通依靠道路交通系统商业区有发达的三层步行系统疏解人流

规划实施 4——形成完善的交通体系，解决交通拥挤问题