avaluo comercial 529 chimigua
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AVALU COMERCIAL PREDIO RURAL No. 529
CHIMIGUA
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LEONELFERNANDOMARTINEZTORRES M.P.25222123638CND
PREDIORURAL CHIMIGUAVEREDA: PASTOROSPINAMUNICIPIO: GUASCADEPARTAMENTO: CUNDINAMARCA CDIGOCATASTRAL 000000200222000MATRICULAINMOBILIARIA: 050NXXXXXXPROPIETARIO: AFCOLS.A. SOLICITANTE: WILSONLATORREHERNNDEZ
SECRETARIODEPLANEACIN
LEONELFERNANDOMARTINEZTORRES.INGENIEROCATASTRALYGEODESTA
UNIVERSIDADDISTRITALFRANCISCOJOSEDECALDASMP25222123638
BOGOTAD.C.,4DENOVIEMBREDE2009
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1. DATOSJURDICOS
a. DOCUMENTOSSUMINISTRADOS.
ESCRITURAPUBLICA19DE14DEFEBRERODE1967DENOTARIAUNICADEGUATAVITA
CARTOGRAFACATASTRALDELMUNICIPIO. EstudioGeneraldeSuelosyZonificacindeTierrasdeldepartamentode
CundinamarcaIGACao2000. MunicipiodeGuasca,ZonasconAlturasSuperioresa3.000metros MunicipiodeGuasca.ZonasPlusvalaRural MunicipiodeGuasca.EquipamientosInfraestructurayZonasArqueolgicas MunicipiodeGuasca.AreasdeProteccindeCauces MunicipiodeGuasca.UsosyCoberturaterrestre MunicipiodeGuasca.Veredas MunicipiodeGuasca.OfertaAmbiental MunicipiodeGuasca.Clima MunicipiodeGuasca.DemandaAmbiental MunicipiodeGuasca.AmenazasyRiesgos
b. PROPIETARIO:
AFCOLS.A.
c. DOCUMENTOTITULODEADQUISICIN.
El derecho de propiedad y dominio real del bien inmueble se encuentrasustentadoconlaESCRITURAPUBLICA19DE14DEFEBRERODE1967DENOTARIAUNICADEGUATAVITA.,cuyoactofuelaVENTAlacualseencuentradebidamente registrada en el respectivo FOLIO DE MATRICULAINMOBILIARIA No.50N 528837 de la ORIP de la zona NORTE BOGOT CUNDINAMARCA.
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d. AFECTACIONESFISICASYLEGALES
Elpredio ruralobjetodeestudionoposeeafectaciones fsicaso legales, segn
inspeccinocularyrevisindelrespectivofoliodematriculainmobiliaria.
e. CEDULACATASTRAL
Elpredioseencuentraregistradoantelaautoridadcatastralconelnumero000000200222000.
f. OBSERVACIONES:
Enlosttulosdepropiedadnoserealizaunadescripcintcnicaydetalladadelascabidasylinderosdelpredioobjetodeestudio.Esnecesarioaclararqueelprocesovaluatoriodelmismohaceparteespecificayexclusivadelprediodestinadoaactividadesagropecuarias,comosedeterminolainspeccinocularrealizadaelda04deNoviembrede2009.
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2. INFORMACINSECTOR
a. DESARROLLO
LaveredaPASTOROSPINA seha caracterizadopor su altonivel dedesarrollo
socioeconmico,elcualesderivadodeadecuadasfuentesdeempleo;lascuales
sondestinadasa laproduccindeLEGUMBRES,CEBADEGANADOVACUNO,y
PRODUCCIN DE PRODUCTOS LCTEOS, derivada de su disponibilidad de
aguas superficiales, alto nivel tcnico para la produccin de la misma y
adecuacinymantenimientodelasvasquecomunicanalcascourbano.
b. VAS.
Las vas que posibilitan el acceso al predio se pueden definir como SIN
PAVIMENTARenun25%,PAVIMENTADASenASFALTOen35%yunatrochao
camino real en un 40%, segn su orden partiendo desde el casco urbano. Sin
limitarsumovilidadentiempohmedooseco.Consolidndosecomounfactor
favorableparaeltransportedeproductosagrcolasypecuarios.
c. SERVICIOSCOMUNALES.
La vereda cuenta nicamente con 1 ESCUELA PRIMARIA; la cual se considera
como el lugar de encuentro y desarrollo de todas las actividades sociales y
comunitariasdelazona.DeigualformasecuentaconelACUEDUCTOVEREDAL.
d. SITUACINDEORDENPBLICO.
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La vereda cuenta con un orden pblico muy tranquilo, el cual se encuentra
salvaguardado con unidades del EJERCITONACIONAL que realiza pesquisas y
patrullajesdeformaperidica.
e. CLIMADELSECTOR.
Segn la clasificacin de Zonas de Vida de Holdridge y el INSTITUTO
GEOGRFICOAGUSTINCODAZZI IGAC, laveredacuentaconclimaMUYFRIO
HMEDO(mfH)Hcontemperaturasqueoscilanentrelos9C.y12C.Conuna
precipitacinmediaanualqueoscilaentre500y1000mmconinviernobimodal
enlosmesesdemarzoyoctubreyveranoenjuniojulioydiciembre,losveranos
sonmsprolongadosmientras los inviernossonmscortosymas fuertescon
presentacindetormentaselctricas.
f. VEGETACIN:
Elpredioobjetodeestudiocuentacondiferentescoberturasvegetalesentrelas
queseencuentran:
Pastos naturales y plantados (actualmente se desarrollanactividadesdecebadeganadovacuno.
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3. INFORMACINDELPREDIO(TERRENO,CONSTRUCCIONESY
CULTIVOS)
a. UBICACIN.
El predio se encuentra ubicado el costado nororiental de la VEREDA PASTOR
OSPINA,yestaasuvezseencuentraenelcostadoSURORIENTALdelmunicipio;
aaproximadamente40minutosdelcascourbano.
b. REATERRENO:
Elreadeintersdelpredioesde2130.000metroscuadradoso213hectreas.El registro Catastral No. 000000200222000. Lo cual corresponde a unacompraparcial.
c. AREACONSTRUCCIONES:
Enelpredionoseencuentraningntipodeconstruccinomejoraalguna.
d. CULTIVOSYELEMENTOSPERMANENTES.
El predio no posee cultivos o elementos permanentes objeto de avalu. Sin
embargo existen coberturas nativas protectoras, que para el proceso de
valoracinnosernobjetodeavalu.
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e. EXPLOTACINECONMICA.
El predio enmencin actualmente presenta uso de PECUARIO conPASTOREO
(destinados a la ceba de ganado vacuno para razas predominantes como
HOLSTEINyNORMANDO)en lapartebaja.Yen lazonaalta(conpresenciade
arbustosyvegetacinnativa).
f. POSIBILIDADESDEMECANIZACIN.
El predio presenta posibilidad de mecanizacin en la parte media y baja del
mismo teniendo en cuenta su pendiente y compactacin de los suelos, sin
embargo en la parte alta su mecanizacin es nula teniendo en cuenta la
pendiente, y la presencia de grandes races que limitan lo movilidad de
maquinaria.
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4. NORMATIVIDADDEUSOS
Aprobadopormediodelacuerdo063del07deabrildelao2000,elConcejoMunicipal de Guasca se adopt el Esquema de Ordenamiento Territorial delmunicipio,elcualcontienelareglamentacingeneralyparticulardelosusosdelsuelodelmismo,ydelcualhacenparteelDocumentoTcnicodeSoporteylosplanosgenerales.Asmismo,seadoptalanormativaurbanaorientadaaordenarelcambioyelcrecimientofsicourbanodelmunicipio.
POLTICA AGROPECUARIA: Tiene como propsito contribuir al ordenamientodelterritoriodelmunicipio,medianteelimpulsodelasactividadesproductivasrurales que consulten la oferta y restricciones ambientales, respondan a lasprioridadesagrarias,satisfaganlademandalocalydelosmercadosregionalesyextra regionales.Estapolticasedirigea laszonasdel municipioclasificadascomoaptasparaeldesarrolloconrestriccionesmayoresymenores.SUELO RURAL: Forman parte del suelo rural las zonas no aptas para eldesarrollodeusosurbanosyqueestndestinadasaproteccin,conservacinyrecuperacindelosrecursosnaturalesyelambiente,ausosagrcolas,pecuarios,forestales,mineros,hidrobiolgicosyactividadesanlogas,queestnsealadasenelPlanoMunicipiodeGuasca,UsosyCoberturaTerrestre.USOSRURALES:Losusosruralessedeterminandeacuerdoalavocacindeusode los ecosistemas ounidadesdetierraysuscomponentes,asuestado,a losprocesos de intervencin, ocupacin, aprovechamiento, y deterioro, a lasnecesidades de proteccin y conservacin de ecosistemas estratgicos entrminosdesus funciones,servicios,vulnerabilidady fragilidad,ascomoa lasdemandasporusosocialdelambiente.Losusos ruralesdel sueloy la informacincomplementara,que formanpartedelsistemadeinformacingeogrficadelmunicipiocorrespondenalosplanosoficiales aprobadosenel artculo, delpresente acuerdo,quea continuacin seenumeran:1AmenazasyRiesgos. 2Zonasconalturassuperioresalos3.000metros sobre el nivel del mar. 3 Mapa de Plusvala. 4 EquipamientosInfraestructurayZonasArqueolgicas.5reasProtectorasdeCauces.6Usosy
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Cobertura de la tierra. 7 Veredas, Divisin Poltica del municipio. 8 OfertaAmbiental.9DemandaAmbiental.10Climas.SegnelMapadeofertaambientalEOT,delmunicipiodeGuasca,parasealarqueelsectordePASTOROSPINA,dondeseubicaelpredio,correspondeaunazonaALTASIGNIFICACINAMBIENTAL yALTAFRAGILIDADAMBIENTAL.Loqueloshacetendientesalapreservacinyconservacindelpatrimonionatural.Es de resaltar que dada las cotas del predio para el mismo es aplicable elARTCULO36.Prohbasecualquierusoenelrearuralporencimadelos3.000metros sobre el nivel del mar, excepto las zonas de captacin de agua paraacueductos veredales y la recuperacin y reforestacinde losbosquesnativosquepresentenelrespectivoPlandeManejoAmbientalautorizadoporlaentidadambientalcompetente.
Por todo lo anterior, el sector se clasifica como una zona de Desarrollo SocioEconmicoconrestricciones,de reservaconrespectoal recursohdrico,y conusolimitadoagropecuarioynosujetoapagodePlusvalarural.Nosepermitendesmembracionesdelafincainferioresaunahectrea.
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5. INFORMACINECONMICA
5.1METODOLOGIADEVALORACINDELSUELO
Para la determinacin del valor comercial del predio ubicado en el predio
denominado CHIMIGUA. Se realizo una inspeccin de formadetallado con el
objetivo de realizar un diagnostico del predio (suelos, cultivos, entorno e
infraestructura vial y de servicios pblicos); los cuales se clasificaran en los
siguientesaspectos;
a) FactoresdeCarcterGeneral:Seidentificarontodaslascaractersticas
endgenas y exgenas de la edificacin y del sector, que permitieron
determinar junto con la normatividad actual y futura de la zona, los
probablesprocesosdevalorizacinqueafectandeformadirectaelinmueble
objetodeestudio.
b) FactoresdeCarcterEspecifico: sedeterminaronaspectosespecficos
del terreno y de la edificacin relacionndolos con el vecindario y
sectorizacin, desarrollo de centros poblados futuros, usos permitidos,
estadode conservacinde la vegetacin existente y niveles de adecuacin,
reglamentaciones futuros (segn EOT) y todos los aspectos relevantes del
inmueble,elsectoryalrededores.
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c) FactoresdeCarcterProfesional:elestudioconstadeevaluacionesde
tipoobjetivoymediblesdelsectoryalrededores,ademsdesubjetivosdel
avaluador, basados en la experiencia, el conocimiento del mercado, la
bibliografa existente sobre el rea y estudios anteriores y actuales, y el
anlisis en perspectiva del sector; todos en viras de la cuantificacin y
maduracinequilibradadelpreciocomercialacalcular.
Paraelloesnecesario inicialmente revisarel conceptodeVALORCOMERCIAL,
el cual se define como el precioms probable por el cual se transara en un
mercado donde el comprador y el vendedor actuaran libremente, con el
conocimientodelascondicionesfsicasyjurdicasqueafectanelbien1
La metodologa valuatoria aplicada para la determinacin del VALOR
COMERCIAL del inmueble es el COMPARATIVODEDATOSDEMERCADOY
ENCUESTA A PROFESIONALES INMOBILIARIOS; el cual define el valor del
inmueble comparando datos de mercado semejantes en relacin a
caractersticas intrnsecas y extrnsecas, las caractersticas y atributos de los
preciosenelvalor,seponderanporhomologacin,parafinalmentecompilarun
conjunto de datos que pueda tomarse como una muestra estadstica como
muestradelmercadoinmobiliario.2
1 Art. 2 DECRETO 1420 de 1998. 2 como lo menciona el Art. 9 de la Resolucin 620 de 2.008, metodologa ajustada a lo contemplado en la Res. IGAC 620/08, Decreto 1420/98 y Ley 388/97.
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Debido al BAJO dinamismo del mercado inmobiliario y altos niveles de
especulacinsobrevaloresporhectreaenelmunicipioseconsideranvalores
comparables predios en otras regiones u municipios con usos, destinos,
condiciones fsicas, e infraestructura comparable. Cuyo proceso estadstico y
resultadoseobservaenelCuadro1.
Por lo anterior, se complemento dicha informacin econmica con encuestas
para determinar el valor de la Hectrea de terreno con profesionales
avaluadores de amplia experiencia en el sector inmobiliario con quienes se
examinaron las caractersticas del terreno, localizacin, rea, frente, forma,
topografa,serviciospblicos,vasdeacceso,usoactualynormadeusodelsuelo
vigente,cuyoprocesoestadsticoyresultadoseobservaenelCuadro2.
a. FUENTESYMUESTRA
Paraeldesarrollodelpresenteavalu,sellevoacabounprocesoderecopilacin
deinformacindemercadoinmobiliario(ofertasdebienesinmueblesyventas)
y de encuesta efectuada en el sector de influencia el predio objeto de estudio
entremueblessimilarescomparables,obteniendoestainformacinproveniente
delassiguientesfuentes.
www.eltiempo.com www.adoos.com.co Encuestarealizadoelda11deNOVIEMBREde2009.
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Evaluacinhistricadetransaccionesefectuadas,aoanteriorenlazonadeinfluencia.
La informacin obtenida con respecto a fincas ofrecidas en venta similares al
inmueble objeto de avalos; es necesario aclarar que dicha muestra fue
depurada hasta filtrar 5 ofertas con particularidades similares al del predio
objetode estudio en trminos de: clima, hidrografa, orografa, actividad
econmica, tipo y tecnificacin del cultivo, condiciones de accesibilidad, entre
otros.
Tambin es de resaltar que para dicha investigacin; los valores de estudio
fueronafectadosporlasustraccindelasconstruccionesymejoras,teniendoen
cuentaqueelpredioCHIMIGUAnolasposee.Afindeobtenerunvaloradecuado
ydepuradodetrabajo.
TABLA1.
DESCRIPCINPREDIOMUESTRA
VALORTERRENO$/HAS.
PLANACONRESTRICCINAGROPECUARIA
LIGERAMENTEINCLINADASINRESTRICCINAGROPECUARIA
ONDULADASINRESTRICCINAGROPECUARIA
PREDIORURALVEREDAPASTORInformesalfijoenBogot4404138oalcel3005774471. $40.000.000 $18.000.000 $9.000.000
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PREDIORURALVEREDAMARIANOOSPINAContacto:3115206782 $38.000.000 $15.000.000 $9.500.000VeredaPastorOspina(Guasca,Cund).Contacto:3115206782 $45.000.000 $14.000.000 $9.000.000
VeredaSantaAna(Guasca,Cund).Contacto:3115206782 $42.000.000 $14.000.000 $9.000.000INFORMES
31121933243165611931 $35.000.000 $14.000.000 $8.000.000SUMATORIA $200.000.000,00 $75.000.000,00 $44.500.000,00PROMEDIO $40.000.000,00 $15.000.000,00 $8.900.000,00DESVIACINESTNDAR 2.135.415,65 2.141.588,20 2.400.000,00
COEFICIENTEDEVARIACIN 4,94% 7,04% 13,56%
LIMITESUPERIOR $45.335.416 $32.581.588 $20.100.000LIMITEINFERIOR $41.064.584 $28.298.412 $15.300.000
VALORADOPTADOPARAAPLICACINDEMATRIZDEAJUSTE $40.000.000,00 $15.000.000,00 $8.900.000,00
Esta TABLA presenta el ajuste de la muestra SIN RESTRICCIONES DE USO y
POTENCIALECONMICOSaprediosconrestriccionescomoelpredioobjetode
estudio.
VARIABLE VALORTERRENO$/HAS.
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PLANACONRESTRICCINAGROPECUARIA
LIGERAMENTEINCLINADACONRESTRICCINAGROPECUARIA
ONDULADACONRESTRICCINAGROPECUARIA
VALORBASE40000000 15000000 8900000
AJUSTEPOTVsEXPLOTACINECONMICA0a55%
0% 40% 15%
AJUSTEVASYTRANSPORTEPUBLICO0a10%
5% 7% 10%AJUSTESERVICIOSPBLICOS0a
15% 10% 0% 15%AJUSTECOMERCIALIZACIN0a
20% 15% 7% 15%
SUMATORIA 30% 54% 55%
VALORADOPTADO $28.000.000,00 $6.900.000,00 $4.005.000,00
TABLA2.ENCUESTAYANLISISESTADSTICO
CONSULTADO PROFESIN
VALORTERRENO$/HAS.
PLANACONRESTRICCINAGROPECUARIA
LIGERAMENTEINCLINADACONRESTRICCINAGROPECUARIA
ONDULADACONRESTRICCINAGROPECUARIA
ngelaCastaedaCEL.3114982388
Ing.Catastral.AvaluadorINGETEC
$32.000.000,00 $7.000.000,00 $3.500.000,00
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YuvanirzaOtloraCEL.3118882537
Ing.Catastral.AvaluadorINGETEC $
28.000.000,00 $7.200.000,00 $4.200.000,00
DianaM.RubianoCEL.3002495839
Ing.Catastral.AvaluadorEmpresaColombianadePetrleos
ECOPETROL. $29.500.000,00 $6.900.000,00 $4.000.000,00
WilliamLenQ.CEL.3002162477
ProfesionalGobernacindeCundinamarca
$28.000.000,00 $6.500.000,00 $3.800.000,00
HaroldF.LozanoCEL.3155372567 ProfesionalUAECD
$30.000.000,00 $7.000.000,00 $5.000.000,00
SUMATORIA$
147.500.000,00$
34.600.000,00$
20.500.000,00
PROMEDIO$
29.500.000,00 $6.920.000,00 $4.100.000,00
DESVIACINESTNDAR 1.658.312,40 258.843,58 565.685,42
COEFICIENTEDEVARIACIN 5,621% 3,741% 13,797%
LIMITESUPERIOR 31.158.312,40 7.178.843,58 4.665.685,42
LIMITEINFERIOR 27.841.687,60 6.661.156,42 3.534.314,58
VALORADOPTADO$
29.500.000,00 $6.920.000,00 $4.100.000,00
b. INTERPRETACINYVALORACINFINAL
Luego de obtener los resultados en los clculos estadsticos, se procede a
encontrar el valor aproximado por HECTAREA y total para todo el inmueble
objetodeestudio, teniendoencuentaqueelcoeficientedevariacinesmenor
del15%(significaquelamuestraeseficiente),yqueelcoeficientedeasimetra
espositivolocualsignificaqueelvalorsepuedereduciroajustarpordefecto.
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Teniendo en cuenta que la muestra para la zona, se toma de diferentes
municipiosdelaregin;conelfindemejorarlosresultadossetomaelpromedio
delamuestrayladelaencuesta.
TEM DESCRIPCIN UND
REAAFECTADAHas
VALORUNITARIOPORHas/M/M VALORTOTAL
TERRENO LIGERAMENTEINCLINADACONRESTRICCIONAGROPECUARIA
VALORPROMEDIO Has. 190
$6.910.000,00 $158.930.000,00
ONDULADACONRESTRICCIONAGROPECUARIA
VALORPROMEDIO Has. 23
$4.052.500,00 $769.975.000,00
TotalTerreno $928.905.000,00
TOTALAVALOCOMERCIALDELPREDIO $928.905.000,00
ELVALORDELPREDIOESDENOVECIENTOSVEINTEYOCHOMILLONES
NOVECIENTOSCINCOMILPESOSMONEDACOLOMBIANA$
928.905.000.oo)
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6. DETERMINACINDELAVALUa. Suelos: Teniendo en cuenta la totalidad de la cabida superficiaria del
inmueble y sus caractersticas fsicas y potencial econmico se estima elvalordelterrenoen:
ELVALORDELPREDIOESDENOVECIENTOSVEINTEYOCHOMILLONES
NOVECIENTOSCINCOMILPESOSMONEDACOLOMBIANA$
928.905.000.oo)
b. CULTIVOS: teniendo en cuenta que en el predio no existe cultivo alguno
objeto de avalu, tan solo coberturas naturales nativas, se estima un valorparalosmismoscomo:
ELVALORDELCULTIVOVALORADOESCEROPESOSMONEDACOLOMBIANA($00.)
c. CONSTRUCCIONES, ANEXOS, Y ELEMENTOS PERMANENTES: No sevaloraran,yaqueenelreadeintersnoexistenlosmismos.
ELVALORDELCULTIVOVALORADOESCEROPESOSMONEDACOLOMBIANA
($00.)
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d. CONSIDERACIONES
Las fuentes de informacin sobre el mercado inmobiliario de bienescomparables,fueronsuministradasporlaprensaeInternet,ascomopor
investigacindirectaen las inmobiliariasde laregin,especialmenteen
lasveredascercanasalpredioobjetodeestudio.
ElvalordeterminadoparaelreaenestudioseencuentradadoenPESOSCOLOMBIANOS, y no incluye valores, gravmenes, contribuciones,
participacinotasas.
El profesional que elabora el presente estudio econmico expresa bajogravedad de juramento no tener inters presente o futuro sobre el
presenteinmueble,deigualformaexpresanotenerparentescofamiliaro
vinculacinconlaspartes.
e. VALORCOMERCIALDELPREDIO: sedefine como elpreciomsprobable
por el cual se transara en unmercado donde el comprador y el vendedoractuaranlibremente,conelconocimientodelascondicionesfsicasyjurdicasqueafectanelbien2
ELVALORDELPREDIOESDENOVECIENTOSVEINTEYOCHOMILLONES
NOVECIENTOSCINCOMILPESOSMONEDACOLOMBIANA
2 Art. 2 DECRETO 1420 de 1998.
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($928.905.000.oo)
Elaboro.
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MP25222123638CNDADSCRITOACAMALOJASNACIONAL
AVALUADORRNA08017725
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AVALU COMERCIAL PREDIO RURAL No. 529
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B. CROQUISDELPREDIO
C. TARJETAPROFESIONALYREGISTRODELONJADELAVALUADOR
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