ทรัสต์เพื่อการลงทุนใน...

แบบ 56-REIT

แบบแสดงรายการขอมลประจ าป

สนสด ณ 31 ธนวาคม 2560

ทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพยและสทธการเชาอสงหารมทรพย

เอไอเอม อนดสเทรยล โกรท

AIM Industrial Growth Freehold and Leasehold Real Estate Investment Trust (AIMIRT)

สารบญ

หนา

สวนท 1 ขอมลเกยวกบกองทรสต

1. ขอมลทวไป 1

2. ปจจยความเสยง 74

3. ขอพพาทหรอขอจ ากดในการจดหาผลประโยชนจาก

อสงหารมทรพย

101

4. ภาพรวมของภาวะอตสาหกรรมของธรกจการจดหา

ผลประโยชนจากอสงหารมทรพยทลงทน

102

5. รายการระหวางกองทรสตกบผจดการกองทรสตและบคคล

ทเกยวโยงกนกบผจดการกองทรสต และกองทรสตกบ

ทรสตและบคคลทเกยวโยงกนกบทรสต

104

6. ผจดการกองทรสต 108

7. ทรสต 161

8. ฐานะการเงนและผลการด าเนนงาน 167

9. ขอมลอนทเกยวของ 172

สวนท 2 การรบรองความถกตองของขอมล

เอกสารแนบ 1 รายละเอยดเกยวกบกรรมการ และผบรหารซ งรบผดชอบ

หนวยงานเกยวกบการดแลจดการกองทรสต

ทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพยและสทธการเชาอสงหารมทรพย เอไอเอม อนดสเทรยล โกรท AIM Industrial Growth Freehold and Leasehold Real Estate Investment Trust (AIMIRT)

หนาท 1

สวนท 1 ขอมลทวไป

1. ขอมลทวไป

1. ขอมลทส ำคญของกองทรสต

1.1 สรปขอมลส ำคญของกองทรสต

ชอกองทรสต ทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพยและสทธการเชา

อสงหารมทรพย เอไอเอม อนดสเทรยล โกรท (“AIMIRT”)

ผจดการกองทรสต บรษท เอไอเอม รท แมนเนจเมนท จ ากด (“บรษทฯ”)

ทรสต บรษทหลกทรพยจดการกองทน ไทยพาณชย จ ากด

ผบรหารอสงหารมทรพย บรษท งานสมบรณ จ ากด (โครงการ TIP7)

มลคาทตราไว 10 บาท

ทนจดทะเบยนช าระแลว 1,550,000,000 บาท

อายกองทรสต ไมมก าหนดอาย

ประเภทของกองทรสต ไมใหสทธแกผ ถอหนวยทรสตในการขายคนหรอไถถอนหนวยทรสต

1.2 วตถประสงคของกองทรสต

กองทรสตจดตงขนตามพระราชบญญตทรสตเพอธรกจในตลาดทน พ.ศ.2550 เพอประโยชนในการด าเนนธรกรรมในตลาดทน ตามทคณะกรรมการ ก.ล.ต. ประกาศก าหนด โดยมวตถประสงคในการออกหลกทรพยประเภทหนวยทรสตของทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพย เสนอขายตอประชาชน และน าหนวยทรสตดงกลาวเขาจดทะเบยนเปนหลกทรพยจดทะเบยนในตลาดหลกทรพย ทงน ภายหลงจากการน าหนวยทรสตดงกลาวเขาจดทะเบยนเปนหลกทรพยจดทะเบยนในตลาดหลกทรพย ผ ถอหนวยทรสตจะสามารถท าการซอ/ขายหนวยทรสตผานระบบ “การซอ/ขายหนวยทรสตจดทะเบยนในตลาดหลกทรพย” ได โดยปฏบตตามกฎ ระเบยบ และวธปฏบตของตลาดหลกทรพย

เมอกองทรสตน าเงนทไดจากการเสนอขายหนวยทรสตไปลงทนในทรพยสนหลกของกองทรสตแลว ผ จดการกองทรสตไดน าทรพยสนหลกดงกลาวในครงแรกนไปจดหาผลประโยชน ไมวาจะเปนการใหเชา การใหใชพนททมการเรยกเกบคาตอบแทน และการใหบรการทเกยวของกบการเชาหรอใหใชพนทหรอทรพยสนทใหเชา ในการจดหาผลประโยชนในทรพยสนทเปนคลงสนคาในพนทบางพลดงกลาว ผจดการกองทรสตมอบหมาย


หนาท 2

หรอแตงตงผบรหารอสงหารมทรพย (Property Manager) ใหด าเนนการได โดยการมอบหมายหรอแตงตงจะเปนไปตามขอก าหนดในสญญาน กฎหมาย และประกาศของส านกงาน ก.ล.ต. ทเกยวของ

การด าเนนงานของผจดการกองทรสตในการจดการทรพยสนของกองทรสต จะอยภายใตการควบคมและก ากบดแลโดยทรสต เพอใหการด าเนนงานของผจดการกองทรสตเปนไปตามขอตกลงและเงอนไขแหงสญญากอตงทรสต และหลกเกณฑตามพระราชบญญตทรสต ประกาศอนๆ ทออกโดยคณะกรรมการ ก.ล.ต. ส านกงาน ก.ล.ต. และตลาดหลกทรพย และกฎหมายอนๆ ทเกยวของ

โครงสรำงกองทรสต


หนาท 3

2. กำรเปลยนแปลงและพฒนำกำรทส ำคญในป 2560

ในป 2560 กองทรสตมการเปลยนแปลงและพฒนาการทส าคญดงน

วนท รำยละเอยดกำรเปลยนแปลงและพฒนำกำรทส ำคญในป 2560

13 ธนวาคม บรษท เอไอเอม รท แมนเนจเมนท จ ากด ในฐานะผจดการกองทรสต ไดรบอนมตจาก

ส านกงานคณะกรรมการก ากบหลกทรพยและตลาดหลกทรพยใหออกและเสนอขาย

หนวยทรสตของทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพยและสทธการเชาอสงหารมทรพย


22 ธนวาคม กอตงทรสตของทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพยและสทธการเชาอสงหารมทรพย


26 ธนวาคม กองทรสตน าเงนทไดจากการระดมทนจากสถาบนการเงน นกลงทนสถาบนและ

ประชาชนทวไปทจ านวนทงสน 2,140 ลานบาทเขาลงทนในกรรมสทธในทดน อาคาร

คลงหองเยนและอปกรณทเกยวกบการท าความเยน และอาคารคลงสนคา ของกลม

บรษท เจดบเบลยด อนโฟโลจสตกส จ ากด (มหาชน) และ บรษท ทพยโฮลดง จ ากด

โดยผจดการกองทรสตและทรสต ไดด าเนนการน าหนวยทรสตของทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพยและสทธการเชาอสงหารมทรพย เอไอเอม อนดสเทรยล โกรท เขาจดทะเบยนเปนหลกทรพยจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย เมอวนท 9 มกราคม 2561


หนาท 4

3. ขอมลของอสงหำรมทรพยทลงทน

3.1 ลกษณะของทรพยสนทลงทน

กองทรสตจะมงเนนลงทนในอสงหารมทรพยทกอใหเกดรายได และ/หรอ ลงทนในหลกทรพย หรอทรพยสนอน หรอการหาดอกผลโดยวธอนเพอประโยชนในการบรหารจดการทรพยสนของกองทรสต ทงน กองทรสตมวตถประสงคในการลงทนครงแรกในกรรมสทธในอสงหารมทรพยและสงหารมทรพย ดงตอไปน

3.1.1 กรรมสทธในทดน อาคารคลงหองเยน และกรรมสทธในสงหารมทรพยทเกยวกบการท าความเยน และอาคารคลงสนคา ของกลม JWD เนอทดนรวมประมาณ 50 ไร 2 งาน 50.80 ตารางวา พนทอาคารรวม 36,908.00 ตารางเมตร โดยมรายละเอยดดงน

• กรรมสทธในอสงหารมทรพย ไดแก ทดน อาคารคลงหองเยน และกรรมสทธในสงหารมทรพยทเกยวกบการท าความเยน ในโครงการแปซฟค หองเยน จ านวน 2 อาคาร แบงเปน 2 ยนต ตงอยทต าบลนาด อ าเภอเมองสมทรสาคร จงหวดสมทรสาคร เนอทดน 21 ไร 1 งาน 97.80 ตารางวา พนทอาคาร 17,562.00 ตารางเมตร

• กรรมสทธในอสงหารมทรพย ไดแก ทดน อาคารคลงหองเยน และกรรมสทธในสงหารมทรพยทเกยวกบการท าความเยน ในโครงการเจดบเบลยด แปซฟค จ านวน 1 อาคาร แบงเปน 1 ยนต ตงอยทถนนสวนทวงศ ต าบลคลองนครเนองเขต อ าเภอเมองฉะเชงเทรา จงหวดฉะเชงเทรา เนอทดน 16 ไร 1 งาน 97 ตารางวา พนทอาคาร 10,058.00 ตารางเมตร

• กรรมสทธในทดน และอาคารคลงสนคา ในโครงการดาตาเซฟ จ านวน 1 อาคาร แบงเปน 1 ยนต ตงอยทถนนสวนทวงศ ต าบลคลองนครเนองเขต อ าเภอเมองฉะเชงเทรา จงหวดฉะเชงเทรา เนอทดน 12 ไร 2 งาน 56 ตารางวา พนทอาคาร 9,288.00 ตารางเมตร

3.1.2 กรรมสทธในทดน และอาคารคลงสนคา ของ TIP ในโครงการทพย 7 จ านวน 5 อาคาร แบงเปน 5 ยนต

เนอทดนรวม 34 ไร 3 งาน 79.20 ตารางวา พนทอาคารรวม 21,651.10 ตารางเมตร ตงอยทถนนเลยบคลองสงน าชลหารพจตร ต าบลบางปลา อ าเภอบางพล จงหวดสมทรปราการ


หนาท 5

3.1.3 ขอมลเกยวกบทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกมรายละเอยดดงตอไปน

• ทดน อำคำรคลงหองเยน และสงหำรมทรพยทเกยวกบกำรท ำควำมเยน และอำคำรคลงสนคำของกลม JWD

ล ำดบ โครงกำร เลขทอำคำร

พนทอำคำรประมำณ (ตร.ม.)

รำยละเอยดอำคำร โฉนดทดน เลขท

ขนำดทดน อำยอำคำร ประมำณ (ป)

รปแบบกำรไดมำซงทรพยสน

ทรพยสนทม ผ เชำ

(ประมำณ) ไร งำน ตร.วำ ทดน อำคำร

1 โครงการแปซฟค หองเยน 6 13,632.00 อาคารคอนกรตเสรมเหลกชนเดยวพรอมส านกงาน

157963 21 1 97.8

5.42 กรรมสทธ กรรมสทธ ✓

2 โครงการแปซฟค หองเยน 7 3,930.00 อาคารคอนกรตเสรมเหลก

ชนเดยว 2.08 กรรมสทธ กรรมสทธ ✓

3 โครงการเจดบเบลยด แปซฟค - 10,058.00 อาคารคอนกรตเสรมเหลกชนเดยวพรอมส านกงาน

85905 16 1 97 4.01 กรรมสทธ กรรมสทธ ✓

4 โครงการดาตาเซฟ - 9,288.00 อาคารคอนกรตเสรมเหลกพรอมส านกงาน 2 ชน

85904 12 2 56 4.16 กรรมสทธ กรรมสทธ ✓

รวม 36,908.00 50 2 50.8


หนาท 6

• ทดนและอำคำรคลงสนคำ ของ TIP

ล ำดบ โครงกำร เลขทอำคำร


รำยละเอยดอำคำร โฉนดทดน เลขท

ขนำดทดน อำยอำคำร ประมำณ (ป)

รปแบบกำรไดมำซงทรพยสน ทรพยสนทมผ เชำ (ประมำณ)

ไร งำน ตร.วำ ทดน อำคำร

1 โครงการทพย 7 PD2 5,701.50

อาคารคอนกรตเสรมเหลกชนเดยวพรอมชนลอย

128496 144679

9 1 28.50 2.46 กรรมสทธ กรรมสทธ ✓

2 โครงการทพย 7 PD4 5,292.00 128498 7 2 17.10 2.67 กรรมสทธ กรรมสทธ ✓

3 โครงการทพย 7 PD5 4,804.00 128499 7 - 33.60 2.46 กรรมสทธ กรรมสทธ ✓



รวม 21,651.10 34 3 79.20

ทมา : ขอมลของกลม JWD จาก JWD PCS JPAC และ BJL และขอมลทดนและอาคารคลงสนคาของโครงการทพย 7 จาก TIP หมายเหต : ขอมล ณ วนท 31 ธนวาคม 2560


หนาท 7

ลกษณะของอำคำรและสงปลกสรำงทกองทรสตเขำลงทนครงแรกมดงน

1) อำคำรคลงหองเยนและสงหำรมทรพยทเกยวกบท ำควำมเยน

อาคารคลงหองเยนและอปกรณทเกยวกบท าความเยน ตงอยในท าเลทเปนยทธศาสตรทส าคญเหมาะแกการเปนศนยเกบและกระจายวตถดบและสนคาแชแขงทด อาคารคลงหองเยนสามารถรองรบการจดการสนคาทตองการความเยนอณหภมระหวาง -22 ถง 20 องศาเซลเซยส โดยเปนระบบท าความเยนจากระบบสวนกลางจายใหกบพนทตางๆ การออกแบบตวอาคารค านงถงระยะหางของชวงเสา อาคารมความกวางประมาณ 50 ถง 140 เมตร และมความยาวตงแต 90 ถง 120 เมตร มการจดแบงพนทภายในมการแบงแยกหอง โดยค านงถงการใชงานและการปฏบตการทสะดวก คลองตว มความปลอดภย ลดปญหาในการขนถายสนคาเขาและออก ทอาจเกดขนไดในชวงเวลาทมการใชบรการของลกคาจ านวนมาก พนอาคารมความทนทานตอการใชงาน สามารถรบน าหนกได 5 ตนตอตารางเมตร และมเพดานสงถง 9 เมตร ซงเหมาะกบการน าสนคาเขาและออก และการขนถายสนคาจากรถบรรทก ซงอาคารคลงสนคาถกออกแบบใหมประตส าหรบขนถายสนคา และอปกรณชวยปรบระดบพนใหมความลาดชนทเหมาะสมกบความสงของรถขนสนคาเพออ านวยความสะดวกในการขนถายสนคา

ส าหรบสงหารมทรพยทเกยวกบการท าความเยน มองคประกอบทส าคญดงตอไปน 1. ระบบท าความเยน 2. ระบบละลายน าแขง 3. Mobile Pallet Racking System 4. คอมเพรสเซอรเปนแบบโรตารสกรอดไอ 5. ระบบไฟฟาส ารอง และเครองก าเนดไฟฟา 6. ระบบไฟฟาหลกขนาด 22 กโลโวลต 7. เพดานหองเยน ผนงหองเยน และประตเขาออกหองเยนเปนชนดไอโซวอลล

รปภาพตวอยางลกษณะภายนอกของอาคารคลงหองเยน


หนาท 8

รปภาพตวอยางลกษณะภายในของอาคารคลงหองเยน

2) อำคำรคลงสนคำส ำเรจรปประเภทอำคำรเดยว

มลกษณะเปนอาคารชนเดยวพรอมชนลอยและสวนส านกงาน หลงคาท าจากแผนโลหะทมฉนวนกนความรอนและสนหลงคาระบายอากาศ ซงกอสรางในบรเวณพนททมรวกนหรอแบงขอบเขตพนทเปนสดสวนพรอมดวยพนทจอดรถและพนทส าหรบขนถายสนคา ทงน อาคารคลงสนคาใหเชาทกองทรสตเขาลงทนครงแรกจะเปนอาคารคลงสนคาทพฒนาขนตามแบบมาตรฐานแตสามารถดดแปลงใหเหมาะสมกบความตองการของผ เชาแตละรายได ขนาดของอาคารคลงสนคาใหเชาสวนใหญมขนาดประมาณ 1,900 ถง 5,700 ตารางเมตร โดยอาคารมความกวางประมาณ 37 ถง 102 เมตร และมความยาวตงแต 48 ถง 156 เมตร โดยพนอาคารสามารถรบน าหนกได 3 ถง 5 ตนตอตารางเมตร

รปภาพตวอยางลกษณะภายนอกของอาคารคลงสนคาส าเรจรปประเภทอาคารเดยว (โครงการดาตาเซฟ)


หนาท 9

รปภาพตวอยางลกษณะภายในของอาคารคลงสนคาส าเรจรปประเภทอาคารเดยว (โครงการดาตาเซฟ)

รปภาพตวอยางลกษณะภายนอกของอาคารคลงสนคาส าเรจรปประเภทอาคารเดยว (โครงการทพย 7)


หนาท 10

รปภาพตวอยางลกษณะภายในของอาคารคลงสนคาส าเรจรปประเภทอาคารเดยว (โครงการทพย 7)

ทมา: JWD และ TIP


หนาท 11

ส ำหรบทรพยสนทกองทรสตเขำลงทนครงแรกสำมำรถสรปลกษณะกำรไดมำซงทรพยสนเปนตำรำงไดดงน

ประเภททรพยสน อำคำรคลงหองเยนและอำคำรคลงสนคำของกลม JWD อำคำรคลงสนคำของ TIP

ลกษณะการไดมาซงทรพยสนของ

กองทรสต

(ภาพรวม)

กรรมสทธในทดน กรรมสทธในอาคารคลงหองเยนและสงหารมทรพยทเกยวกบการท าความ

เยน และกรรมสทธในอาคารคลงสนคา

กรรมสทธในทดน และกรรมสทธในอาคารคลงสนคา

ทดน เนอทรวมประมาณ 50 ไร 2 งาน 50.80 ตร.วา ทดน เนอทรวมประมาณ 34 ไร 3 งาน 79.20 ตร.วา

สงปลกสราง จ านวน 4 อาคาร 4 ยนต พนทอาคารรวม 36,908.00 ตร.ม. สงปลกสราง จ านวน 5 อาคาร 5 ยนต พนทอาคารรวม 21,651.10 ตร.ม.

ลกษณะการไดมาซงทรพยสนของ

กองทรสต (แยกตามโครงการและทตง

ของทรพยสน)

โครงการแปซฟค หองเยน จ านวน 2 อาคาร 2 ยนต (17,562.00 ตร.ม.) โครงการทพย 7

จ านวน 5 อาคาร 5 ยนต (.21,651.10 ตร.ม.)

โครงการเจดบเบลยด แปซฟค จ านวน 1 อาคาร 1 ยนต (10,058.00 ตร.ม.)

โครงการดาตาเซฟ จ านวน 1 อาคาร 1 ยนต (9,288.00 ตร.ม.)

อายอาคารเฉลย/1 (ป) 4.36 2.76

ทมา JWD และ TIP หมายเหต ขอมล ณ วนท 31 ธนวาคม 2560

/1 อายอาคารเฉลยค านวณจากคาเฉลยของอายอาคารถวงน าหนกดวยพนทอาคารในทกโครงการ


หนาท 12

แผนทแสดงทตงของทรพยสนทกองทรสตเขำลงทนครงแรก

• ท ำเลทตง

ทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกตงอยใน โครงการแปซฟคหองเยน มหาชย จงหวดสมทรสาคร โครงการเจดบเบลยด แปซฟค สวนทวงศ จงหวดฉะเชงเทรา โครงการดาตาเซฟ สวนทวงศ จงหวดฉะเชงเทรา และ โครงการทพย 7 บางพล จงหวดสมทรปราการ ตามล าดบ รวมทงสน 4 แหง ใน 3 จงหวด โดยมรายละเอยดดงตอไปน

1. ทรพยสนประเภทคลงหองเยน

โครงการ แปซฟค หองเยน ผพฒนา PCS สถานทตง ต าบลนาด อ าเภอเมองสมทรสาคร จงหวดสมทรสาคร ระยะทางโดยประมาณส าหรบการเดนทางจาก

- กรงเทพมหานคร 47 กม. - สนามบนสวรรณภม 71 กม. - ทาเรอกรงเทพฯ 42 กม. - ทาเรอน าลกแหลมฉบง 153 กม.

จ านวนอาคาร อาคารคลงหองเยน จ านวน 2 อาคาร แบงเปน 2 ยนต

โครงการ เจดบเบลยด แปซฟค ผพฒนา JPAC สถานทตง ต าบลคลองนครเนองเขต อ าเภอเมองฉะเชงเทรา จงหวดฉะเชงเทรา ระยะทางโดยประมาณส าหรบการเดนทางจาก

- กรงเทพมหานคร 58 กม. - สนามบนสวรรณภม 33 กม. - ทาเรอน าลกแหลมฉบง 97 กม. - ทาเรอน าลกมาบตาพด 146 กม.

จ านวนอาคาร อาคารคลงหองเยน จ านวน 1 อาคาร แบงเปน 1 ยนต


หนาท 13

2. ทรพยสนประเภทคลงสนคำ

โครงการ ดาตาเซฟ ผพฒนา BJL สถานทตง ต าบลนครเนองเขต อ าเภอเมองฉะเชงเทรา จงหวดฉะเชงเทรา ระยะทางโดยประมาณส าหรบการเดนทางจาก


จ านวนอาคาร อาคารคลงสนคาส าเรจรปประเภทอาคารเดยว จ านวน 1 อาคาร แบงเปน 1 ยนต

โครงการ ทพย 7 ผพฒนา TIP สถานทตง ต าบลบางปลา อ าเภอบางพล จงหวดสมทรปราการ ระยะทางโดยประมาณส าหรบการเดนทางจาก


จ านวนอาคาร อาคารคลงสนคาส าเรจรปประเภทอาคารเดยว จ านวน 5 อาคาร แบงเปน 5 ยนต

แผนทแสดงทตงของทรพยสนในแตละโครงการ


หนาท 14

3.1.4 ขอมลเกยวกบทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกแบงแยกตามโครงการ

1) ตารางสรปขอมลอาคารคลงหองเยนและอาคารคลงสนคาแยกตามโครงการ

โครงกำร ประเภททรพยสน จ ำนวน (ยนต)

พนทใหเชำ (ตำรำงเมตร)

อตรำกำรเชำพนท (รอยละ) /2

อำยอำคำรเฉลย (ป)/1

โครงกำร JWD

ลกษณะกำรไดมำซงทรพยสน: กรรมสทธ

รปแบบกำรน ำทรพยสนออกใหเชำ: น ำออกใหเชำแก PCS JPAC และ Datasafe ซงรวมเรยกวำ “ผเชำหลก”/2

• โครงการแปซฟค หองเยน (อ าเภอเมองสมทรสาคร จงหวดสมทรสาคร)

อาคารคลงหองเยน 2 17,562.00 100.00% 4.67

• โครงการเจดบเบลยด แปซฟค (ถนนสวนทวงศ จงหวดฉะเชงเทรา)

อาคารคลงหองเยน 1 10,058.00 100.00% 4.01

• โครงการดาตาเซฟ (ถนนสวนทวงศ จงหวดฉะเชงเทรา)

อาคารคลงสนคา 1 9,288.00 100.00% 4.16

รวมโครงกำร JWD 4 36,908.00 100.00% 4.36

โครงกำรทพย 7

ลกษณะกำรไดมำซงทรพยสน: กรรมสทธ

รปแบบกำรน ำทรพยสนออกใหเชำ: น ำออกใหเชำแกผเชำพนท

• โครงการทพย 7 (อ าเภอบางพล จงหวดสมทรปราการ)

อาคารคลงสนคา 5 21,651.10 100.00% 2.76

รวมโครงกำรทพย 7 5 21,651.10 100.00% 2.76

รวมทกโครงกำร 9 58,559.10 100.00% 3.77


/1 อายอาคารเฉลยค านวณจากคาเฉลยของอายอาคารถวงน าหนกดวยพนทอาคารในทกโครงการ /2 ส าหรบทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกประเภทกรรมสทธในทดน กรรมสทธในอาคารหองเยน และสงหารมทรพยทเกยวกบการท าความเยน และกรรมสทธในอาคารคลงสนคาของกลม JWD นน PCS JPAC และ Datasafe (แลวแตกรณ) จะเชาทรพยสนดงกลาวจากกองทรสตเพอประกอบธรกจใหบรการหองเยนและโลจสตกส เปนระยะเวลา 10 ป โดยส าหรบโครงการแปซฟค หองเยน และโครงการเจดบเบลยด แปซฟค กองทรสตมสทธ (Option) ในการตออายสญญาเชาออกไปไดอก 2 คราว คราวละ 10 ป


หนาท 15

2) ลกษณะการไดมาซงทรพยสน

ทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก เปนการลงทนประเภทกรรมสทธทงหมด ซงประกอบดวยกรรมสทธในทดน กรรมสทธในอาคารคลงหองเยนและสงหารมทรพยทเกยวกบการท าความเยน และกรรมสทธในอาคารคลงสนคาของโครงการ JWD ประมาณรอยละ 63.03 ของพนทใหเชาโครงการทงหมด และกรรมสทธในทดนและอาคารคลงสนคาของโครงการทพย 7 ประมาณรอยละ 36.97 ของพนทใหเชาโครงการทงหมด

อตรำสวนของพนทใหเชำโครงกำรทงหมด


3) ประเภททรพยสน

ทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก เปนอาคารคลงหองเยนและอาคารคลงสนคาของโครงการ JWD ประมาณรอยละ 47.17 และ 15.86 ของพนทใหเชาโครงการทงหมด ตามล าดบ สวนทรพยสนประเภทอาคารคลงสนคาของโครงการทพย 7 คดเปนอตราสวนประมาณรอยละ 36.97 ของพนทใหเชาโครงการทงหมด ตามล าดบ

อตรำสวนของพนทใหเชำโครงกำรทงหมด



หนาท 16

4) อายของอาคาร

อาคารคลงหองเยนและอาคารคลงสนคาทกองทรสตเขาลงทนครงแรกทงหมดมอายนอยกวา 6 ป โดยมรายละเอยดของอายอาคารแบงตามสดสวนของพนทอาคารดงน

อำยอำคำร อตรำสวนของพนท โครงกำร JWD

(รอยละ)

อตรำสวนของพนท โครงกำรทพย 7

(รอยละ)

อตรำสวนของพนท ทกโครงกำร (รอยละ)

ตงแต 2 ถง 4 ป 10.65 100.00 43.68

ตงแต 4 ถง 6 ป 89.35 - 56.32

รวม 100.00 100.00 100.00

อำยอำคำร จ ำนวนยนตของอำคำร

โครงกำร JWD จ ำนวนยนตของอำคำร

โครงกำรทพย 7 จ ำนวนยนตของอำคำร

ทงหมด

ตงแต 2 ถง 4 ป 1 5 6

ตงแต 4 ถง 6 ป 3 - 3

รวม 4 5 9


5) รปแบบการน าทรพยสนออกใหเชาภายหลงจากทกองทรสตเขาลงทน

ส าหรบทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก สามารถแบงรปแบบการน าทรพยสนออกใหเชาไดเปน 2 ประเภท ดงน

• ประเภทท 1 กำรน ำทรพยสนออกใหเชำแกผเชำหลก คดเปนอตราสวนประมาณรอยละ 73.58 ของรายไดรวมทกโครงการ โดยภายหลงจากทกองทรสตเขาลงทนในอาคารคลงหองเยนและอาคารคลงสนคาของกลม JWD แลวนน PCS JPAC และ Datasafe (แลวแตกรณ) จะเชาทรพยสนดงกลาวจากกองทรสตเพอประกอบธรกจใหบรการหองเยนและโลจสตกส เปนระยะเวลา 10 ป โดยส าหรบโครงการแปซฟค หองเยน และโครงการเจดบเบลยด แปซฟค กองทรสตมสทธ (Option) ในการตออายสญญาเชาออกไปไดอก 2 คราว คราวละ 10 ป

• ประเภทท 2 กำรน ำทรพยสนออกใหเชำแกผเชำพนท คดเปนอตราสวนประมาณรอยละ 26.42 ของรายไดรวมทกโครงการ โดยทรพยสนทน าออกใหเชาแกผ เชาพนท เปนทรพยสนประเภทอาคารคลงสนคาของโครงการทพย 7 ซงมการท าสญญาเชากบผ เชาพนทหลายราย โดย ณ วนท 31 ธนวาคม 2560 ทรพยสนดงกลาวมสญญาเชากบผ เชาพนทครบทกยนต


หนาท 17

อตรำสวนรำยไดตอรำยไดรวมทกโครงกำร


/1 ส าหรบทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกประเภทกรรมสทธในทดน กรรมสทธในอาคารหองเยน และสงหารมทรพยทเกยวกบการท าความเยน และกรรมสทธในอาคารคลงสนคาของกลม JWD นน PCS JPAC และ Datasafe (แลวแตกรณ) จะเชาทรพยสนดงกลาวจากกองทรสตเพอประกอบธรกจใหบรการหองเยนและโลจสตกส เปนระยะเวลา 10 ป โดยส าหรบโครงการแปซฟค หองเยน และโครงการเจดบเบลยด แปซฟค กองทรสตมสทธ (Option) ในการตออายสญญาเชาออกไปไดอก 2 คราว คราวละ 10 ป

6) อายของสญญาเชา

ทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกประมาณรอยละ 92.00 เปนสญญาเชาทมอายสญญาเฉลยตงแต 3 ปขนไป โดยมรายละเอยดของอายสญญาเชาแบงตามสดสวนของรายไดรวมดงตอไปน

อำยสญญำ

อตรำสวนรำยได ตอรำยไดรวมโครงกำร JWD/1

(รอยละ)

อตรำสวนรำยได ตอรำยไดรวมโครงกำรทพย 7

(รอยละ)

อตรำสวนรำยได ตอรำยไดรวม ทกโครงกำร (รอยละ)

จ ำนวนยนต

นอยกวา 3 ป - 30.27 8.00 2

ตงแต 3 ป แตไมเกน 6 ป - 46.09 12.18 2

ตงแต 6 ปขนไป 100.00 23.63 79.82 1

รวม 100.00 100.00 100.00 9


/1 ส าหรบอาคารหองเยนและอาคารคลงสนคาของกลม JWD นน PCS JPAC และ Datasafe (แลวแตกรณ) จะเชาทรพยสนดงกลาวจากกองทรสตเพอประกอบธรกจใหบรการหองเยนและโลจสตกส เปนระยะเวลา 10 ป โดยส าหรบโครงการแปซฟค หองเยน และโครงการเจดบเบลยด แปซฟค กองทรสตมสทธ (Option) ในการตออายสญญาเชาออกไปไดอก 2 คราว คราวละ 10 ป


หนาท 18

7) อายคงเหลอของสญญาเชา

ปทครบก ำหนดอำยสญญำเชำ (พ.ศ.)

อตรำสวนรำยไดตอรำยไดรวม (รอยละ) โครงกำร JWD/1 โครงกำรทพย 7 รวมทกโครงกำร

ภายในป 2560 - - - ภายในป 2561 - - - ภายในป 2562 - 58.64 15.49 ภายในป 2563 - 17.73 4.68 ภายในป 2564 - - - ภายในป 2565 - - - ภายในป 2566 - - - ภายในป 2567 - 23.63 6.25 หลงจากป 2567 100.00 0.00 73.58

รวม 100.00 100.00 100.00


/1 ส าหรบอาคารหองเยนและอาคารคลงสนคาของกลม JWD นน PCS JPAC และ Datasafe (แลวแตกรณ) จะเชาทรพยสนดงกลาวจากกองทรสตเพอประกอบธรกจใหบรการหองเยนและโลจสตกส เปนระยะเวลา 10 ป โดยส าหรบโครงการแปซฟค หองเยน และโครงการเจดบเบลยด แปซฟค กองทรสตมสทธ (Option) ในการตออายสญญาเชาออกไปไดอก 2 คราว คราวละ 10 ป

สดสวนปครบก ำหนดอำยของสญญำเชำ/1

หมายเหต ขอมล ณ วนท 31 ธนวาคม 2560 /1 อตราสวนรายไดตอรายไดรวมทกโครงการ


หนาท 19

8) ขอมลผ เชา

สดสวนผเชำตำมสญชำต/1 สดสวนผเชำตำมประเภทธรกจ/1 ทมา JWD และ TIP หมายเหต ขอมล ณ วนท 31 ธนวาคม 2560 /1 อตราสวนรายไดตอรายไดรวมทกโครงการ

ตารางแสดงรายชอผ เชาพนท

ล ำดบ รำยชอผเชำพนท โครงกำร ทเชำ

อตรำสวนรำยไดตอรำยไดรวมทก

โครงกำร (รอยละ)

อตรำสวนพนทตอพนทรวม

ทกโครงกำร (รอยละ)

อำย สญญำเชำ

(ป)

ปทครบก ำหนดอำย

สญญำเชำ(พ.ศ.)

สญชำต ประเภทธรกจ

1 บรษท แปซฟค หองเยน จ ากด (PCS)

โครงการ แปซฟค หองเยน

41.76% 29.99% 10.00/1 2570 ไทย

ผ ใหบรการหองเยนและ

โลจสตกส

2 บรษท เจดบเบลยด แปซฟค จ ากด (JPAC)

โครงการ เจดบเบลยด แปซฟค

23.92% 17.18% 10.00/1 2570 ไทย

ผ ใหบรการหองเยนและ

โลจสตกส

3 บรษท ดาตาเซฟ จ ากด (Datasafe)

โครงการดาตาเซฟ

7.90% 15.86% 10.00/1 2570 ไทย โลจสตกส

4 บรษท เลนโซ แอโรสเปซ จ ากด โครงการ ทพย 7

7.49% 9.74% 3.00 2562 ไทย ชนสวน

อากาศยาน

5 บรษท รโก (ประเทศไทย) จ ากด โครงการ ทพย 7

6.25% 9.03% 9.00 2567 ญป น อปกรณส านกงาน

6 บรษท โทลล แวรเฮาส (ไทยแลนด) จ ากด

โครงการ ทพย 7

5.69% 8.20% 2.80 2562 ญป น โลจสตกส


หนาท 20

ล ำดบ รำยชอผเชำพนท โครงกำร ทเชำ

อตรำสวนรำยไดตอรำยไดรวมทก

โครงกำร (รอยละ)

อตรำสวนพนทตอพนทรวม

ทกโครงกำร (รอยละ)

อำย สญญำเชำ

(ป)

ปทครบก ำหนดอำย

สญญำเชำ(พ.ศ.)

สญชำต ประเภทธรกจ

7 บรษท ดเอนเอ (ไทยแลนด) จ ากด โครงการ ทพย 7

4.68% 6.73% 3.00 2560 ญป น ระบบปรบอากาศ

8 บรษท ลคซเอเชย (สยาม) จ ากด โครงการ ทพย 7

2.31% 3.27% 3.00 2560 ไทย โลจสตกส

อตรำสวนรำยไดตอรำยไดรวมทกโครงกำร 100.00% 100.00%


/1 อายสญญาเชา 10 ป ดงกลาว มาจากสญญาเชาท PCS JPAC และ Datasafe (แลวแตกรณ) จะเชาทรพยสนดงกลาวจากกองทรสตเพอประกอบธรกจใหบรการหองเยนและโลจสตกส เปนระยะเวลา 10 ป โดยส าหรบโครงการแปซฟค หองเยน และโครงการเจดบเบลยด แปซฟค กองทรสตมสทธ (Option) ในการตออายสญญาเชาออกไปไดอก 2 คราว คราวละ 10 ป

3.1.5 รายละเอยดอนทเกยวของกบ โครงการ JWD

1) ขอมลผลการด าเนนงานของโครงการ JWD กอนการเขาลงทนโดยกองทรสต

รายไดของโครงการ JWD กอนกองทรสตเขาลงทน เปนรายไดจากการด าเนนธรกจในลกษณะของการใหบรการรบฝากและบรหารสนคาควบคมอณหภมแชเยนและแชแขงในสวนของอาคารคลงหองเยน (โครงการแปซฟค หองเยน และโครงการเจดบเบลยด แปซฟค) ซงสนคาดงกลาวตองการการจดเกบในอณหภมต า เชน สนคากลมอาหารสดซงอยระหวางรอการแปรรป สนคากลมอาหารส าเรจรป และสนคาสงออกจ าพวก เนอสตว ผลไม น าผลไม ผกสด ไอศกรม และเนยแขง เปนตน และรายไดจากการใหบรการรบฝากเอกสารครบวงจรในสวนของอาคารคลงสนคา (โครงการดาตาเซฟ) ซงครอบคลมการใหบรการรบฝากเอกสาร และบรการจดการและขนสงเอกสาร เปนตน

ทงน โครงสรางรายไดและคาใชจายหลกและผลการด าเนนงานในอดตของโครงการ JWD ทจะแสดงดงตอไปน เปนขอมลในอดตของทรพยสนขณะทอยภายใตการด าเนนงานของเจาของทรพยสน ซงโครงสรางของธรกจทท ารายไดจากการใหบรการเปนหลกดงกลาว อาจมไดสะทอนถงโครงสรางการด าเนนธรกจภายใตการด าเนนงานของกองทรสต จงอาจมความแตกตางไปจากโครงสรางรายไดและคาใชจายหลกและผลการด าเนนงานในอนาคตของกองทรสตทจะมรายไดคาเชาอาคารคลงหองเยนและอาคารคลงสนคาจากการใหผ เชาหลกเชาทรพยสนดงกลาวจากกองทรสตเพอประกอบธรกจ


หนาท 21

ตารางตอไปนแสดงโครงสรางรายไดและคาใชจายหลกของอาคารคลงหองเยนกอนการเขาลงทนของกองทรสต

อำคำรคลงหองเยน โครงกำรแปซฟค หองเยน (PCS) /1 และ โครงกำรเจดบเบลยด แปซฟค (JPAC)

(เฉพำะทเกยวของกบอำคำรคลงหองเยนท

กองทรสตจะเขำลงทนเทำนน)

ส ำหรบงวดป สนสดวนท 31 ธนวำคม ส ำหรบงวด 3 เดอน สนสดวนท

31 มนำคม

ป 2557 ป 2558 ป 2559 ป 2560

PCS JPAC รวม PCS JPAC รวม PCS JPAC รวม PCS JPAC รวม

รายไดคาบรการรบฝากและบรหารสนคา

ควบคมอณหภมแชเยนและแชงแขง/2 (หนวย:

ลานบาท)

207.58 40.46 248.04 171.91 68.04 239.95 139.56 80.31 219.87 42.72 26.3 69.02

คาใชจายในการด าเนนงาน (หนวย: ลานบาท) 77.12 66.11 143.23 74.07 63.66 137.73 75.70 63.53 139.23 22.47 14.93 37.40

ก าไรจากการด าเนนงาน (หนวย: ลานบาท) 130.46 (25.65)

104.81 97.84 4.38 102.22 63.86 16.78 80.64 20.25 11.37 31.62

พนทอาคารคลงหองเยน (หนวย: ตารางเมตร) 13,632 10,058 23,690 17,562 10,058 27,620 17,562 10,058 27,620 17,562 10,058 27,620

ทมา JWD หมายเหต /1 อาคารคลงหองเยน โครงการแปซฟค หองเยน (PCS) ประกอบดวย อาคารคลงหองเยนทงสน 2 ยนต โดยกอสรางแลวเสรจและเรมด าเนนงานตงแตเดอนสงหาคม 2555 และ ธนวาคม 2558 ตามล าดบ /2 รายไดจากการใหบรการรบฝากและบรหารสนคาขางตนไมรวมรายไดจากการใหบรการขนสงสนคาควบคมอณหภมแชเยนและแชแขง เนองจากอยในสวนธรกจใหบรการขนสงสนคา


หนาท 22

ตารางตอไปนแสดงโครงสรางรายไดและคาใชจายหลกของอาคารคลงสนคากอนการเขาลงทนโดยกองทรสต

อำคำรคลงสนคำ โครงกำรดำตำเซฟ

(เฉพำะทเกยวของกบอำคำรคลงสนคำทกองทรสตจะเขำลงทนเทำนน)

ส ำหรบงวดป ส ำหรบงวด 3 เดอน

สนสดวนท 31 ธนวำคม สนสดวนท 31 มนำคม

ป 2557 ป 2558 ป 2559 ป 2560

รายไดคาบรการรบฝากและจดการเอกสาร (หนวย: ลานบาท) 69.77 75.11 73.03 20.00

คาใชจายในการด าเนนงาน (หนวย: ลานบาท)/1 39.75 38.83 39.04 10.07

ก าไรจากการด าเนนงาน (หนวย: ลานบาท) 30.03 36.28 33.98 9.94

พนทอาคารคลงสนคา (หนวย: ตารางเมตร) 9,288 9,288 9,288 9,288

ทมา JWD หมายเหต /1 คาใชจายในการด าเนนงาน ประกอบดวย ตนทนคาเชา ตนทนคาพสด ตนทนแรงงานฝายปฏบตการ และคาเสอมราคา เปนตน


หนาท 23

2) การก าหนดอตราคาเชาทรพยสนโครงการ JWD ภายหลงการเขาลงทนของกองทรสต

ภายหลงจากทกองทรสตเขาลงทนในทรพยสนโครงการ JWD แลว กองทรสตจะให PCS JPAC และ Datasafe (แลวแตกรณ) เชาทรพยสนดงกลาวจากกองทรสตเพอประกอบธรกจใหบรการหองเยนและโลจสตกส เปนระยะเวลา 10 ป โดยส าหรบโครงการแปซฟค หองเยน และโครงการเจดบเบลยด แปซฟค กองทรสตมสทธ (Option) ในการตออายสญญาเชาออกไปไดอก 2 คราว คราวละ 10 ป ดวยอตราคาเชาอาคารคลงหองเยนและอาคารคลงสนคารายเดอน โดยมการปรบขนของอตราคาเชาเปนล าดบขนระหวางอายสญญาตามทไดตกลงกน

3) รายละเอยดสญญาเชาทรพยสนโครงการ JWD จากกองทรสต

ส าหรบทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกประเภทกรรมสทธในทดน กรรมสทธในอาคารหองเยน และสงหารมทรพยทเกยวกบการท าความเยน และกรรมสทธในอาคารคลงสนคาโครงการ JWD นน ภายหลงจากทกองทรสตเขาลงทน กองทรสตจะให PCS JPAC และ Datasafe (แลวแตกรณ) เชาทรพยสนดงกลาวจากกองทรสตเพอประกอบธรกจใหบรการหองเยนและโลจสตกส เปนระยะเวลา 10 ป โดยส าหรบโครงการแปซฟค หองเยน และโครงการเจดบเบลยด แปซฟค กองทรสตมสทธ (Option) ในการตออายสญญาเชาออกไปไดอก 2 คราว คราวละ 10 ป

• หนาทในการช าระคาใชจายในการปรบปรง/เปลยนทรพยสนทเชา ตลอดระยะเวลาการเชา ผ เชามหนาทในการบ ารงรกษา ซอมแซม และปรบปรงทรพยสนทเชาใหอยในสภาพทใชการไดด ทงน ผ เชาจะรบผดชอบคาใชจายทเกยวของกบการบ า รง รกษา ซอมแซม และปรบปรงทรพยสนท เช าสวนยอย (Minor Maintenance) ในขณะทกองทรสตจะรบผดชอบคาใชจายท เ กยวของกบการบ ารงรกษาและซอมแซมใหญ (Major Maintenance) เชน อปกรณทเกยวของกบระบบการท าความเยนคอมเพรสเซอร เปนตน โดยกองทรสตจะเกบส ารองเงนทน (CAPEX Reserve) ในแตละปส าหรบคาใชจายทเกยวของกบการบ ารงรกษาและซอมแซมใหญดงกลาว ในกรณทในปใดมคาใชจายเพอการบ ารงรกษาและซอมแซมใหญจ านวนทมากกวา CAPEX Reserve ผ เชาตกลงวาจะเปนผ รบผดชอบคาใชจายสวนเกนทเกดขนจรงในปนนๆ ใหแกกองทรสต

• หนาทในการช าระภาษโรงเรอนและทดนทเกยวเนองกบทรพยสนทเชา ตลอดระยะเวลาการเชา ผ เชาตกลงจะรบผดชอบคาภาษโรงเรอนและทดน ภาษบ ารงทองท อากรแสตมป ภาษและคาธรรมเนยมอนใดทเกยวของ


หนาท 24

4) รายละเอยดเพมเตมการใหเชาทดนบางสวนในโครงการเจดบเบลยด แปซฟค แก JPAC เพอใชในการกอสรางอาคารคลงหองเยนทกองทรสตยงไมไดเขาลงทนในครงน

กองทรสตและ JPAC ในฐานะคสญญาตามสญญาตกลงกระท าการตางรบทราบวา JPAC อยระหวางการด าเนนการกอสรางโครงการสวนเพมเตมในโครงการเจดบเบลยด แปซฟค โดยภายในระยะเวลา 3 ป นบจากวนทโครงการสวนเพมเตมในโครงการเจดบเบลยด แปซฟค เรมเปดด าเนนการ ในกรณทกองทรสตมความประสงคจะซอ เชา รบโอน ทงหมดหรอแตบางสวนของทรพยสนทใชในการประกอบธรกจในโครงการสวนเพมเตมในโครงการเจดบเบลยด แปซฟคของ JPAC JPAC ตกลงใหสทธแกกองทรสตในการซอ และ/หรอ เชา และ/หรอ รบโอนกรรมสทธ และ/หรอ รบโอนสทธครอบครองซงทรพยสนในโครงการสวนเพมเตมในโครงการเจดบเบลยด แปซฟคดงกลาว (Option to Buy/Lease) ในราคา รวมทงขอก าหนดและเงอนไขทเกยวของทจะไดตกลงกน ทงน ราคาดงกลาวตองเปนไปตามหลกเกณฑของส านกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. อยางไรกด ในกรณทไมสามารถตกลงราคากนได คสญญาตกลงใหใชราคาประเมนเฉลยของผประเมนมลคาทรพยสนสองรายทไดรบความเหนชอบจากส านกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. โดยคสญญาแตละฝายจดหาผประเมนมลคาทรพยสนฝายละหนงรายดวยคาใชจายของคสญญาฝายนนๆ เอง

ในกรณทกองทรสตสละสทธหรอไมประสงคจะซอ และ/หรอเชา และ/หรอ รบโอนกรรมสทธ และ/หรอ รบโอนสทธครอบครอง ทงหมดหรอแตบางสวนของทรพยสนทใชในการประกอบธรกจในโครงการสวนเพมเตมในโครงการเจดบเบลยด แปซฟค หรอไมลงทนในทรพยสนดงกลาวไมวาดวยเหตใด JPAC ตกลงจะไมจ าหนาย จาย โอน ใหเชา ทงหมดหรอแตบางสวนของทรพยสนทใชในการประกอบธรกจในโครงการสวนเพมเตมในโครงการเจดบเบลยด แปซฟค ใหแกบคคลใดๆ ตลอดระยะเวลาท JPAC เปนผ เชาตามสญญาเชาทรพยสน (โครงการเจดบเบลยด แปซฟค) เวนแตจะไดรบค ายนยอมเปนลายลกษณอกษรจากกองทรสต หรอเปนการปรบโครงสรางการถอหนในกลมบรษทของ JWD ซงไมกระทบอ านาจการควบคมกจการ

5) การวเคราะหเกยวกบความสามารถทางการเงนของผ เชา

ถงแมวาการพจารณาถงความสามารถในการปฏบตตามสญญาเชาทรพยสนและสญญาตกลงกระท าการของ PCS JPAC และ Datasafe (รวมเรยกวา “ผ เชาหลก”) ซงเปนบรษทในกลมของ JWD จะเปนประเดนพจารณาทส าคญ การด าเนนธรกจของบรษทในกลมของ JWD เปนการด าเนนธรกจทมรายไดหลกจากการใหบรการทางดานโลจสตกสอยางครบวงจร ตงแตการใหบรการรบฝากและบรหารสนคาหลากหลายประเภท เชน สนคาทวไป สนคาอนตราย รถยนต และสนคาควบคมอณหภมแชเยนและแชแขง รวมถงการใหบรการขนสงสนคา ขนยาย และบรการรบฝากและจดการเอกสารและขอมล โดย PCS JPAC และ Datasafe ซงเปนบรษทในกลมของ JWD ประกอบธรกจดงน


หนาท 25

PCS ด าเนนธรกจใหบรการรบฝากและบรหารสนคาควบคมอณหภมแชเยนและแชแขง โดยหองเยนของ PCS มระบบความเยนหลายระดบตงแตอณหภม -40 ถง 25 องศาเซลเซยส บรการขนสงสนคาควบคมอณหภมแชเยนและแชแขงจากรถขนสงสนคา (Cross Docking) บรการเปลยนฉลากบรรจภณฑ (Re-labeling) และบรการคดขนาดสนคา เปนตน โดยคลงหองเยน ตงอยทมหาชย จงหวดสมทรสาคร และ PCS น าระบบ Cold Chain Management System ("CCMS") มาใชในการดแลคลงหองเยนของ PCS ทงหมด รวมทงไดน าระบบชนวางเคลอนท ("Mobile Rack") มาใชในการดแลคลงหองเยนซงนบไดวาเปนคลงหองเยนทใหบรการแกบคคลภายนอกทน า Mobile Rack มาใชเปนทแรกในประเทศไทย

JPAC ด าเนนธรกจใหบรการรบฝากและบรหารสนคาควบคมอณหภมแชเยนและแชแขง โดยหองเยนของ JPAC มระบบความเยนหลายระดบตงแตอณหภม -40 ถง 25 องศาเซลเซยส ทงน JPAC มทงคลงหองเยนบนพนททวไปและพนทเขตปลอดอากร (Free Zone) และเปนคลงหองเยนทใหบรการแกบคคลภายนอกแหงแรกและแหงเดยวในประเทศไทยทใหบรการเขตปลอดอากร ตงอยบรเวณถนนสวนทวงศ จงหวดฉะเชงเทรา โดย JPAC มการน าระบบ CCMS มาใชในการดแลคลงสนคาหองเยน และน าระบบ Mobile Rack มาใชในการดแลคลงหองเยน

ทงน ธรกจใหบรการรบฝากและบรหารสนคาควบคมอณหภมแชเยนและแชแขงของกลม JWD (รวมคลงหองเยนทงหมดของกลม JWD ซงรวมถง PCS และ JPAC ทกองทรสตจะเขาลงทน) มอตรา utilization rate ในป 2557 ป 2558 ป 2559 ไตรมาส 1/2560 ไตรมาส 2/2560 และไตรมาส 3/2560 เทากบรอยละ 70.7 รอยละ 64.5 รอยละ 51.1 รอยละ 61.0 รอยละ 73.0 และรอยละ 77.0 ตามล าดบ โดย utilization rate ในป 2559 อยในระดบต าทสดส าหรบชวงเวลาขางตน เทากบรอยละ 51.1 เนองจากผลกระทบจากปรมาณสนคาประมงทซบเซาจากปญหาการท าประมงผดกฎหมาย ขาดการรายงาน และขนาดการควบคม ( IUU Fishing) อยางไรกด ในป 2560 ปรมาณรบฝากสนคาประมงในหองเยนไดกลบมามประมาณการฝากในระดบสงอยางตอเนองตงแตปลายไตรมาส 1 ป 2560 และในไตรมาส 3 ป 2560 เพมขนเปนรอยละ 77.0

Datasafe ด าเนนธรกจใหบรการรบฝากเอกสารและขอมล ในรปแบบของกลองเอกสาร บรการจดเกบขอมลอเลคทรอนคส (Electronics media storage service) บรการบรหารจดการเอกสารอ เลคทรอนค ส (E-Document management service) บรการสแกนเอกสาร (Document scanning service) บรการบรรจเอกสารและจดท าทะเบยน (Packing & filling service) บรการท าลายเอกสาร (Document destroy service) เปนตน โดย Datasafe ไดน าระบบบรหารจดการคลงเอกสารทไดมาตรฐานระดบโลก มาใชในจดการเอกสารและขอมล และเปนบรษทแหงแรกของประเทศไทยทใหบรการจดการเอกสารและขอมลแบบครบวงจร นอกจากน ยงเปนบรษทแหงแรกในภมภาคเอเชยตะวนออกเฉยงใตทไดรบเชญจาก PRISM (Professional Records and Information Services Management Associate) ซงเปนองคกรทดแลการจดการขอมลของประเทศสหรฐอเมรกา ใหเขารวมเปนสมาชก


หนาท 26

ทงน ธรกจใหบรการรบฝากเอกสารและขอมลของกลม JWD มคลงสนคา DTS เพอใหบรการจดการเอกสารทงหมด 4 แหง คอ (1) คลงสนคาโครงการดาตาเซฟทกองทรสตจะเขาลงทนบนถนนสวนทวงศ จงหวดฉะเชงเทรา ซงมพนท 9,288 ตารางเมตรและเปนทตงส านกงานใหญในการบรหารกลมธรกจน (2) ถนนสามวา จงหวดกรงเทพฯ พนทประมาณ 1,920 ตารางเมตร (3) อ าเภอสารภ เชยงใหม พนทประมาณ 2,400 ตารางเมตร และ (4) เขตทาเรอแหลมฉบง จงหวดชลบร พนทประมาณ 1,200 ตารางเมตร ซงโดยรวมส าหรบธรกจใหบรการรบฝากเอกสารและขอมลมจ านวนกลองเอกสารทรบฝากเฉลย ในป 2557 ป 2558 ป 2559 ไตรมาส 1/2560 ไตรมาส 2/2560 และไตรมาส 3/2560 เทากบ 0.68 ลานกลอง 0.74 ลานกลอง 0.78 ลานกลอง 0.81 ลานกลอง 0.82 ลานกลอง และ 0.84 ลานกลอง ตามล าดบ ซงหากพจารณาจ านวนกลองทสามารถจดเกบไดของคลงสนคาเพอใหบรการจดการเอกสารทงหมดเทากบประมาณ 0.94 ลานกลอง อตรา utilization rate ในป 2557 ป 2558 ป 2559 ไตรมาส 1/2560 ไตรมาส 2/2560 และไตรมาส 3/2560 เทากบรอยละ 72.7 รอยละ 78.7 รอยละ 83.2 รอยละ 86.0 รอยละ 87.6 และรอยละ 89.7 ตามล าดบ โดย utilization rate เพมขนอยางตอเนองจากปรมาณการรบฝากทเพมขน

ทงน ทรพยสนในโครงการ JWD ทจะเชาภายหลงจากทกองทรสตเขาลงทนนน กเปนไปเพอวตถประสงคในการประกอบธรกจของกลม JWD ตามทกลาวถงขางตน ดงนน การพจารณาความสามารถทางการเงนของผ เชาโดยการวเคราะหเกยวกบความสามารถทางการเงนของผเชาหลก จงไมสามารถสะทอนถงความสามารถทางการเงนทแทจรงของผ เชาได

นอกจากน จากการทกองทรสตไดเขาท าสญญาตกลงกระท าการระหวาง JWD ผ เชาหลก และกองทรสต โดย JWD มหนาทตามทก าหนดไวในสญญาดงกลาวทจะมหนาทตามทก าหนดไวในสญญาดงกลาวทจะใหความสนบสนนทางการเงนแกกลมผ เชาหลก รวมทงก ากบดแลและใหความชวยเหลอทจะเปนแกกลมผ เชาหลก เพอใหสามารถปฏบตหนาทตามก าหนดไวในสญญาเชากบกองทรสตตลอดระยะเวลาทกลมผ เชาหลกเปนผ เชาภายใตสญญาเชาดงกลาว การเขาท าสญญาตกลงกระท าการระหวาง JWD ผ เชาหลก และกองทรสตดงกลาว จงยงท าใหเกดความชดเจนถงความเหมาะสมในการวเคราะหความสามารถทางการเงนของ JWD แทนการวเคราะหความสามารถทางการเงนของผ เชาหลก ซงนาจะท าใหการวเคราะหมความเหมาะสมและสะทอนภาพทแทจรงมากยงขน ดงนน การวเคราะหเกยวกบความสามารถทางการเงนของผ เชาในสวนน จะเปนการวเคราะหความสามารถทางการเงนของ JWD ซงเปนบรษทแมของผ เชาหลกทง PCS JPAC และ Datasafe ตามล าดบ

ทงน จากการวเคราะหความสามารถทางการเงน ทปรกษาทางการเงนและผจดการกองทรสตมความเหนวา JWD มความสามารถทางการเงนอยางเพยงพอในการปฏบตตามสญญาดงกลาว โดยเมอพจารณาผลการด าเนนงานของ JWD บนงบการเงนรวมในชวงป 2557 ถง 2559 พบวา JWD มรายไดรวมอยในชวงประมาณ 2,205 ลานบาท ถง 2,404 ลานบาท จาก


หนาท 27

การด าเนนธรกจใหบรการทางดานโลจสตกสอยางครบวงจร ตงแตการใหบรการรบฝากและบรหารสนคาหลากหลายประเภท เชน สนคาทวไป สนคาอนตราย รถยนต และสนคาควบคมอณหภมแชเยนและแชแขง รวมถงการใหบรการขนสงสนคา ขนยาย และบรการรบฝากและจดการเอกสารและขอมล ทงน ในป 2559 บรษทมรายไดจากการใหบรการรบฝากและบรหารสนคาเปนหลก คดเปนสดสวนประมาณรอยละ 68.10 ของรายไดจากการใหเชาและการใหบรการของบรษท และมรายไดจากการใหบรการขนสงสนคาคดเปนสดสวนประมาณรอยละ 14.90 ของรายไดจากการใหเชาและการใหบรการของบรษท

งบก ำไรขำดทน (หนวย: ลำนบำท)

งบกำรเงนรวม ส ำหรบงวดป

สนสดวนท 31 ธนวำคม

งบกำรเงนรวม ส ำหรบงวด 9 เดอน

สนสดวนท 30 กนยำยน ป 2557 ป 2558 ป 2559 ป 2559 ป 2560

รายไดรวม 2,205 2,404 2,251 1,679 1,819 ก าไรกอนหกดอกเบย ภาษ คาเสอมราคา และคาตดจ าหนาย (EBITDA)

626 932 473 316 520

ก าไร (ขาดทน) สทธสวนของเจาของ 145 334 (9) (51) 146

ก าไรกอนหกดอกเบย ภาษ คาเสอมราคา และคาตดจ าหนาย (EBITDA) ไมรวมรายการพเศษ/1

768 932 603 445 520

ก าไรสทธสวนของเจาของ ไมรวมรายการพเศษ/1 287 334 122 78 146

หมายเหต /1 รายการพเศษ สวนใหญประกอบดวย รายการคาผลประโยชนตอบแทนจากการใหบรการสวนเพม และขาดทนจากการประมาณการหนสน

โดยในป 2559 JWD ท ารายไดรวมทงสนประมาณ 2,251 ลานบาท ลดลงจากปกอนหนาประมาณรอยละ 6.37 สวนใหญเปนผลกระทบจากการปดปรบปรงคลงสนคาทวไปเพอเพมมลคาสนทรพย ซงบางสวนไดด าเนนการแลวเสรจและเรมเปดใหบรการอกครงในชวงไตรมาสท 3 ป 2559 (สวนทเหลอคาดวาจะเรมเปดใหบรการในไตรมาสท 2 ป 2560) ในขณะทก าไรสทธกอนหกดอกเบย ภาษ คาเสอมราคา และคาตดจ าหนาย ในป 2559 อยทประมาณ 473 ลานบาท ลดลงจากปกอนหนาประมาณรอยละ 49.27 เนองจากไดรบผลกระทบจากรายการพเศษ 2 รายการ อนประกอบดวย (1) การจายคาผลประโยชนตอบแทนในระหวางป 2553 ถง 2558 ยอนหลงเพมเตมแกการทาเรอแหงประเทศไทยเปนจ านวนประมาณ 116 ลานบาท และ (2) การบนทกตงประมาณการหนสนทอาจเกดขนประมาณ 15 ลานบาท ท าใหบรษทมขาดทนสทธสวนของเจาของ (หลงจากสวนทเปนของสวนไดสวนเสยทไมมอ านาจควบคม) ทงสนประมาณ 9 ลานบาท ซงปรบตวลดลงจากปกอนหนาทมก าไรสทธสวนของเจาของอยทประมาณ 334 ลานบาท อยางไรกด หากไมนบรวมรายการพเศษดงกลาว บรษทจะม EBITDA และ ก าไรสทธสวนของเจาของอยทประมาณ 603 ลานบาท และ 122 ลานบาท ตามล าดบ ซงแสดงใหเหนถงความสามารถในการท าก าไรจากการด าเนนงานไดอยางตอเนอง


หนาท 28

นอกจากน แนวโนมความสามารถในการท ารายไดของ JWD ในชวง 9 เดอนแรกของป 2560 แสดงทศทางทเปนบวก โดย JWD ท ารายไดรวมทงสนประมาณ 1,819 ลานบาท เพมขนจากงวดเดยวกนในปกอนหนาประมาณรอยละ 8.28 สวนใหญเนองจากรายไดทเพมขนจากธรกจใหบรการจดเกบและบรการสนคาโดยเฉพาะสนคาควบคมอณหภมแชเยนและแชแขงและกลมธรกจขนสงสนคา โดยรายไดจากกลมสนคาควบคมอณหภมแชเยนและแชแขงเพ มสงขนเนองจากในป 2559 JWD ไดรบผลกระทบจากปรมาณสนคาประมงทซบเซาจากปญหาการท าประมงผดกฎหมาย ขาดการรายงาน และขนาดการควบคม (IUU Fishing) โดยปรมาณรบฝากสนคาประมงในหองเยนไดกลบมามประมาณการฝากในระดบสงตงแตปลายไตรมาส 1 ป 2560 ท าใหในไตรมาส 3 ป 2560 JWD มอตราการใชพนทจดเกบสนคาและวตถดบควบคมอณหภมแชเยนและแชแขงถงรอยละ 77.0 (ไตรมาสท 3 ป 2559 มอตราการใชพนทรอยละ 46.4) นอกจากน ทผานมา JWD ปรบโมเดลธรกจคลงสนคาหองเยนเพอลดการพงพาลกคาทฝากสนคาอาหารทะเลทไดรบผลกระทบจากปญหาการท าประมงผดกฎหมาย โดยเพมสดสวนของสนคาอนๆ เชน สตวปก อาหารแชแขงพรอมรบประทาน ชส ไวน เพอทดแทนสนคาอาหารทะเล โดยเฉพาะในสวนคลงสนคาหองเยนและเขตปลอดอากร (Free Zone) บนถนนสวนทวงศทมความตองการใชบรการรบฝากสนคาสตวปกเตบโตอยางตอเนอง ทงน บรษทม EBITDA ทประมาณ 520.4 ลานบาท เพมขน 204.7 ลานบาท คดเปนอตรารอยละ 64.8 และมก าไรสทธสวนของเจาของจ านวน 146.4 ลานบาท เพมขน 197.8 ลานบาท คดเปนอตรารอยละ 384.8 ตามล าดบ สวนใหญเกดจากความสามารถในการท าก าไรทดขนของธรกจใหบรการจดเกบและบรหารสนคา ความสามารถในการควบคมคาใชจายในการพฒนาธรกจใหอยในระดบทเหมาะสม รวมถงการบนทกคาใชจายคดฟองรองและผลประโยชนตอบแทนเพมเตมซงเปนคาใชจายทบนทกเพยงครงเดยวในป 2559 ทผานมาจ านวน 131 ลานบาท (ขอมลรายการดงกลาวอยในยอหนากอนหนาน) ดวยสาเหตขางตนจงท าใหก าไรสทธเพมขนอยางมนยส าคญ

ฐำนะทำงกำรเงน (หนวย: ลำนบำท)




สนสดวนท 30 กนยำยน

ป 2557 ป 2558 ป 2559 ป 2560

เงนสดและรายการเทยบเทาเงนสด 202 191 260 394

สนทรพยรวม 4,554 4,983 5,318 5,389

หนสนทมภาระดอกเบย/1 2,732 1,841 2,160 2,100

หนสนรวม 3,256 2,337 2,705 2,730

สวนของผ ถอหนรวม 1,299 2,646 2,613 2,659

หมายเหต /1 หนสนทมภาระดอกเบยประกอบดวย เงนเบกเกนบญชธนาคารและเงนกยมระยะสนจากสถาบนการเงน เงนกยมระยะสนจากกจการทไมเกยวของกนหนก เงนกยมระยะยาวจากสถาบนการเงน เงนกยมระยะยาวจากกจการทเกยวของกน และหนสนตามสญญาเชาการเงน


หนาท 29

ส าหรบฐานะทางการเงนของ JWD ณ วนท 30 กนยายน 2560 บรษทมสนทรพยรวมทงสน 5,389 ลานบาท เพมขนจ านวน 71 ลานบาท จาก ณ วนท 31 ธนวาคม 2559 ซงมสนทรพยรวมอยท 5,318 ลานบาท โดยสนทรพยสวนใหญประกอบดวยสนทรพยไมหมนเวยนประเภททดน อาคารและอปกรณ คดเปนสดสวนประมาณรอยละ 48.36 ของสนทรพยรวมสวนหนสนรวมมจ านวนทงสน 2,730 ลานบาท เพมขนจ านวน 25 ลานบาท จากหนสนรวม ณ วนท 31 ธนวาคม 2559 ซงมจ านวน 2,705 ลานบาท โดยมสาเหตหลกจากการช าระคนเงนกยมระยะยาวจากสถาบนการเงน ในขณะทสวนของผ ถอหนรวม ณ วนท 30 กนยายน 2560 มจ านวนทงสน 2,659 ลานบาท เพมขน 46 ลานบาท จาก ณ วนท 31 ธนวาคม 2559 ทมจ านวน 2,613 ลานบาท ทงน JWD มการจายหนปนผลแกผ ถอหนเมอเดอนพฤษภาคม 2560 ในอตรา 0.08 บาทตอหน คดเปนจ านวนเงนรวม 81.6 ลานบาทจากก าไรสทธ

อตรำสวนทำงกำรเงน (หนวย: เทำ)




สนสดวนท 30 กนยำยน ป 2557 ป 2558 ป 2559 ป 2560

อตราสวนสภาพคลอง/1 0.33 0.95 1.14 1.07 อตราสวนหนสนตอสวนของผ ถอหน/2 2.51 0.88 1.04 1.03 อตราสวนหนสนทมภาระดอกเบยตอสวนของผ ถอหน/3

2.10 0.70 0.83 0.71

หมายเหต /1 อตราสวนสภาพคลอง = สนทรพยหมนเวยน / หนสนหมนเวยน /2 อตราสวนหนสนตอสวนของผถอหน = หนสนรวม / สวนของผถอหนรวม /3 อตราสวนหนสนทมภาระดอกเบยตอสวนของผถอหน = หนสนทมภาระดอกเบย / สวนของผถอหนรวม

ในขณะทสภาพคลองของ JWD ในชวงป 2557 ถง ป 2559 และส าหรบงวด 9 เดอนสนสดวนท 30 กนยายน 2560 มแนวโนมทดขนอยางตอเนอง แสดงใหเหนไดจากอตราสวนสภาพคลองทปรบตวดขนจาก 0.33 เทา 0.95 เทา 1.14 เทา ไปจนถง 1.07 เทา ตามล าดบ และถงแมวาบรษทจะมการขยายตวทางธรกจจากการลงทนทงในและตางประเทศอยางตอเนอง อตราสวนหนสนตอสวนของผ ถอหน ณ วนท 30 กนยายน 2560 ยงอยทระดบทดท 1.03 เทา ดงนนผจดการกองทรสตจงมความเหนวาฐานะทางการเงนและสภาพคลองของบรษทในภาพรวมอยในเกณฑทดและเหมาะสม

นอกจากน ทปรกษาทางการเงนและผ จดการกองทรสตยงไดพจารณาความสามารถทางการเงนของ JWD ในการก ากบดแลใหผ เชาหลกปฏบตตามสญญาดงกลาว จากการเปรยบเทยบความสามารถทางการเงนของ JWD กบ ภาระเงนกยมและหนสนทจะครบก าหนดช าระภายใน 1 ป ภาระการช าระดอกเบยเงนกยมทกยมมาเพอใชในการด าเนนธรกจปกต โดยมรายละเอยดดงตารางขอมลตอไปน


หนาท 30

ภาระเงนกยม ภาระดอกเบยจาย ภาระการช าระคาเชา และภาระการช าระคาใชจายตามสญญาเชาทรพยสนในระยะเวลา 1 ปขางหนาของ JWD

ภำระทำงกำรเงนทพจำรณำ มลคำ (ลำนบำท) ประมาณภาระการช าระคาเชาตามสญญาเชาทรพยสน/1 123 ประมาณภาระเงนกยมและหนสนทจะครบก าหนดช าระภายใน 1 ป/2 585 ประมาณภาระดอกเบยจายของเงนกยม/3 88 รวม 796

หมายเหต /1 ภาระการช าระคาเชาตามสญญาเชาทรพยสนของ PCS JPAC และ Datasafe ในระยะเวลา 1 ป อางองตามงบก าไรขาดทนทคาดคะเนตามสมมตฐานส าหรบงวด 12 เดอน ตงแตวนท 1 มกราคม 2561 ถง วนท 31 ธนวาคม 2561

/2 ภาระเงนกยมและหนสนของ JWD ทจะครบก าหนดช าระภายใน 1 ป จากขอมลงบการเงนรวมของ บรษท เจดบเบลยด อนโฟโลจสตกส จ ากด (มหาชน) ส าหรบงวด 9 เดอนสนสดวนท 30 กนยายน 2560

/3 ภาระดอกเบยจายงวด 9 เดอนสนสดวนท 30 กนยายน 2560 คดปรบเปนตวเลขเตมป (annualized)

เมอพจารณาความสามารถทางการเงนจาก EBITDA กรณไมรวมรายการพเศษของ JWD จากงบการเงนรวมส าหรบป สนสดวนท 31 ธนวาคม 2559 ซงมจ านวนประมาณ 603 ลานบาท (EBITDA กรณรวมรายการพเศษมจ านวนทงสนประมาณ 473 ลานบาท) และทประมาณ 520 ลานบาท ส าหรบงวด 9 เดอนสนสดวนท 30 กนยายน 2560 คดปรบเปนตวเลขเตมป (annualized) ทประมาณ 663 ลานบาท รวมทงวงเงนสนเชอทยงมไดเบกใชจากสถาบนการเงน และความสามารถในการจดหาเงนทนเพมเตมดวยวธตางๆ ทงจากการระดมเงนทนดวยการเพมทน การก ยมเงนจากสถาบนการเงน และจากการเสนอขายหนก มตนทนทางการเงนทต ากวาของบรษท ซงเปนบรษทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทยทมเสถยรภาพทางการเงนอยในระดบทด มความสามารถในการสรางกระแสเงนสดทแขงแกรง และมอตราสวนหนสนตอสวนของผ ถอหนในระดบทเหมาะสม ดงนน จงคาดวาบรษทจะมความสามารถทางการเงนเพยงพอในการปฏบตตามสญญาดงกลาวขางตน

ทงน JWD ไดรบการจดอนดบความนาเชอถอ (Credit Rating) โดยบรษท ฟทช เรทตง (ประเทศไทย) จ ากด ทระดบ BBB+ (tha) แนวโนมอนดบเครดตเปนลบ (Negative) เมอวนท 25 กรกฎาคม 2560 จากปจจยสนบสนนหลายสวน ทงความหลากหลายของหนวยธรกจและฐานลกคา การเปนผ รบสมปทานเพยงรายเดยวจากการทาเรอแหงประเทศไทยในการใหบรการดแลรบฝากและขนยายสนคาอนตรายตามกฎหมายผานทาเรอแหลมฉบง ท าเลทตงของทรพยสนทดเยยม และแผนการขยายธรกจไปตางประเทศเพอสนบสนนการเตบโตของบรษทและกระจายความเสยงของบรษทไดในระยะยาว เปนตน


หนาท 31

3.1.6 รายละเอยดอนทเกยวของกบ โครงการทพย 7

1) ขอมลผลการด าเนนงานของโครงการทพย 7 กอนการเขาลงทนโดยกองทรสต

โครงสรางรายไดและคาใชจายหลกและผลการด าเนนงานในอดตของโครงการทพย 7 ทกองทรสตไดลงทนครงแรกทจะแสดงดงตอไปน เปนขอมลในอดตของทรพยสนขณะทอยภายใตการด าเนนงานของเจาของทรพยสน ซงโครงสรางการด าเนนธรกจในรปแบบดงกลาว อาจมไดสะทอนถงโครงสรางการด าเนนธรกจภายใตการด าเนนงานของกองทรสต จงอาจมความแตกตางไปจากโครงสรางรายไดและคาใชจายหลกและผลการด าเนนงานในอนาคตของกองทรสต

ตารางตอไปนแสดงโครงสรางรายไดและคาใชจายหลกของอาคารคลงสนคา รวมทงอตราการเชาพนทกอนการเขาลงทนโดยกองทรสต

อำคำรคลงสนคำ โครงกำรทพย 7/1

(เฉพำะทเกยวของกบอำคำรคลงสนคำทกองทรสตเขำลงทนเทำนน)

ส ำหรบงวดป สนสดวนท 31 ธนวำคม

ส ำหรบงวด 3 เดอน สนสดวนท 31 มนำคม

ป 2557 ป 2558 ป 2559 ป 2560 รายไดคาเชาหลก (หนวย: บาท) 3,880,000 18,750,000 30,790,000 10,380,000 รายไดคาบรการ (หนวย: บาท) /2 - - - 60,170 รายไดคาเชารวม (หนวย: บาท) 3,880,000 18,750,000 30,790,000 10,440,170 คาซอมแซมและบ ารงรกษาอาคาร/3 (หนวย: บาท)

- 9,843 524,482 3,165

ก าไรหลงจากหกคาซอมแซมและบ ารงรกษาอาคาร (หนวย: ลานบาท) /4

3,880,000 18,740,157 30,265,518 10,437,005

พนทเชาอาคารคลงสนคา (หนวย: ตารางเมตร)

5,853.60 16,847.10 21,651.10 21,651.10

อตราการเชาพนท (หนวย: รอยละ)

100.00 77.81 100.00 100.00

ทมา TIP หมายเหต /1 อาคารคลงสนคาโครงการทพย 7 กอสรางแลวเสรจพรอมใหเชาครงแรกในเดอนสงหาคม 2557

/2 รายไดคาบรการ เปนรายไดทเรยกเกบจากสญญาบรการ (Service Agreement) ซงเกยวของกบการใหบรการพนทสวนกลาง (Common Area Service) และการใหบรการทวไป

/3 คาซอมแซมและบ ารงรกษาอาคารคลงสนคาใหเชา ประกอบดวย คารกษาความสะอาด คาซอมแซมอาคารทวไป คาจางพนกงานรกษาความปลอดภย คาบ ารงรกษาเชงปองกน และคาตรวจสอบอาคาร โดยในป 2559 คาใชจายดงกลาวคอนขางสงเนองจากมคาใชจายในการปรบสภาพพนทของคลงสนคาใหเหมาะสมกบลกษณะการใชงานตามความตองการของผเชาซงเปนคาใชจายทเกดขนเพยงครงเดยว

/4 ก าไรหลงจากหกคาซอมแซมและบ ารงรกษาอาคาร ค านวณจาก รายไดคาเชารวม ลบ คาซอมแซมและบ ารงรกษาอาคาร


หนาท 32

ทงน ภายในระยะเวลา 3 ปนบตงแตวนจดทะเบยนโอนกรรมสทธ หากคาเชาและคาบรการทไดรบจากทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกในโครงการทพย 7 มจ านวนนอยกวาคาเชาและคาบรการรวมตอปทกองทรสตคาดการณไว เพอเปนมาตรการทดแทนสวนตางรายไดคาเชาและคาบรการใหแกกองทรสต TIP ยนยอมทจะช าระสวนทขาดจากคาเชาและคาบรการรวมตอปใหแกกองทรสตเปนรายไตรมาส ตามรายละเอยดในสญญาตกลงกระท าการระหวางกองทรสตและ TIP อยางไรกด จากการท TIP ไมไดด าเนนการตามหลกเกณฑการประกนรายไดขอ 18 ของประกาศท ทจ. 49/2555 ซงรวมถงการมขอก าหนดทแสดงวา TIP ยอมผกพนตนทงในฐานะผประกนรายไดและในฐานะเปนลกหนรวมกบผ เชา การมขอตกลงสามฝายระหวาง TIP ผ เชา และกองทรสต การยนเอกสารระบการจดอนดบความนาเชอถอทเปนการจดอนดบโดยสถาบนจดอนดบความนาเชอถอทส านกงานใหความเหนชอบ และการยนรายงานการสอบบญชส าหรบสามรอบปบญชยอนหลงกอนยนค าขอ ทอยางนอยในรอบปบญชลาสดตองจดท าโดยผ สอบบญชทไดรบความเหนชอบจากส านกงาน ดงนน การด าเนนการของ TIP ตามมาตรการลดความเสยงในการสญเสยรายไดคาเชาและคาบรการทกองทรสตคาดวาจะไดรบขางตน จงไมถอวาเปนการรบประกนรายไดตามหลกเกณฑดงกลาว ซงท าใหกองทรสตยงอาจมความเสยงในการสญเสยรายไดคาเชาและคาบรการทกองทรสตคาดวาจะไดรบและความเสยงในการทจะไมไดรบเงนทดแทนสวนตางคาเชาและคาบรการจาก TIP ไดเตมจ านวน เนองจากอาจเกดกรณอนๆ ซงกองทรสตอาจมความเสยงจากความสามารถในการด าเนนงานของ TIP ทอาจสงผลให TIP ไมสามารถช าระสวนตางคาเชาและคาบรการใหแกกองทรสตได (โปรดพจารณารายละเอยด ในหวขอความเสยงทเกยวกบกองทรสตหรอการด าเนนงานของกองทรสต)

ทงน ณ วนท 31 ธนวาคม 2560 อาคารคลงสนคาทงหมดของโครงการทพย 7 มสญญาเชากบผ เชาพนทครบทกยนต

2) หนาทในการช าระคาใชจายในการซอมบ ารงทรพยสน

ตลอดระยะเวลา 3 ป นบจากวนจดทะเบยนในกรรมสทธในทรพยสนทจะซอในโครงการทพย 7 TIP ตกลงจะเปนผ รบผดชอบในกรณทมคาใชจายทเกดขนจรงจากการปรบปรง ซอมแซม เปลยนแปลงทรพยสนทกองทรสตลงทนครงแรกในโครงการทพย 7

3) หนาทในการช าระภาษโรงเรอนและทดนทเกยวเนองกบทรพยสนทเชา

TIP ตกลงจะเปนผ รบผดชอบคาภาษโรงเรอนและทดน หรอภาษอนใดทมลกษณะเดยวกนทเกยวเนองกบทรพยสนทกองทรสตลงทนครงแรกในโครงการทพย 7 ซงไดเกดขนหรออาจมขนทงกอนหรอจนกระทงถงวนจดทะเบยนโอนกรรมสทธและตลอดระยะเวลา 3 ป นบจากวนจดทะเบยนโอนกรรมสทธ


หนาท 33

4) การวเคราะหเกยวกบความสามารถทางการเงนของ TIP

เนองจาก TIP เปนคสญญาในสญญาตกลงกระท าการกบกองทรสต ทตกลงจะช าระสวนทขาดจากคาเชาและคาบรการรวมตอปทกองทรสตคาดการณไวใหแกกองทรสต ตามมาตรการทดแทนสวนตางคาเชาและบรการ รวมทงตกลงจะเปนผ รบผดชอบช าระคาใชจายในการซอมบ ารงทรพยสนและภาษโรงเรอนและทดนทเกยวเนองกบทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกในโครงการทพย 7 ตลอดระยะเวลา 3 ปนบจากวนจดทะเบยนโอนกรรมสทธในทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกในโครงการทพย 7 ใหแกกองทรสต ดงนน ทปรกษาทางการเงนและผจดการกองทรสตไดพจารณาถงความสามารถในการปฏบตตามสญญาตกลงกระท าการของ TIP โดยพจารณาจากผลการด าเนนงานและฐานะทางการเงนของ TIP จากงบการเงนของบรษทในชวงป 2557 ถง ป 2559 พบวา TIP มผลการด าเนนงานทเตบโตขนอยางตอเนอง โดยเฉพาะในป 2559 ทมการเตบโตอยางชดเจน สวนใหญเปนผลจากการทยอยรบรรายไดเตมปจากสญญาเชาคลงสนคากบผ เชาพนท


งบกำรเงนรวม ส ำหรบงวดปสนสดวนท 31 ธนวำคม ป 2557 ป 2558 ป 2559

รายไดรวม 611 369 625

ก าไรกอนหกดอกเบย ภาษ คาเสอมราคา และคาตดจ าหนาย (EBITDA) 136 132 215

ก าไรสทธ 65 64 94

โดยในป 2559 บรษทมรายไดรวมทงสนประมาณ 625 ลานบาท เพมขนจากปกอนหนาประมาณ 256 ลานบาท หรอคดเปนรอยละ 69.32 เปนรายไดทเกดจากการใหบรการใหเชาคลงสนคา 330 ลานบาท หรอคดเปนรอยละ 52.78 ของรายไดรวมของบรษท ในขณะทรายไดอกสวนหนงเปนรายไดจากการจ าหนายทรพยสนตามการด าเนนธรกจปกต หรอคดเปนรอยละ 46.26 ของรายไดรวมของบรษท ดวยความสามารถในการบรหารจดการตนทนการใหบรการและคาใชจายในการบรหารอยางมประสทธภาพ ท าใหบรษทมก าไรจากการด าเนนงานตอเนองทกป โดยในป 2559 บรษทม EBITDA จ านวน 215 ลานบาท และมก าไรสทธทงสนประมาณ 94 ลานบาท เพมขนจากปกอนหนาประมาณ 83 ลานบาท และ 30 ลานบาท ตามล าดบ


งบกำรเงนรวมส ำหรบงวดป สนสดวนท 31 ธนวำคม

ป 2557 ป 2558 ป 2559

สนทรพยรวม 2,204 2,500 2,527

หนสนรวม 1,657 1,838 1,772

สวนของผ ถอหนรวม 548 662 755


หนาท 34

ส าหรบฐานะทางการเงนของ TIP ณ วนท 31 ธนวาคม 2559 บรษทมสนทรพยรวมทงสน 2,527 ลานบาท เพมขนจ านวน 27 ลานบาท จาก ณ วนท 31 ธนวาคม 2558 ซงมสนทรพยรวมอยท 2,500 ลานบาท โดยสนทรพยสวนใหญประกอบดวยอสงหารมทรพยเพอการลงทน คดเปนสดสวนประมาณรอยละ 94.84 ของสนทรพยรวม สวนหนสนรวมของบรษทมจ านวนทงสน 1,772 ลานบาท ลดลงจ านวน 66 ลานบาท จากหนสนรวม ณ วนท 31 ธนวาคม 2558 ซงมจ านวน 1,838 ลานบาท โดยมสาเหตหลกจากการช าระคนเงนกยมระยะยาวจากสถาบนการเงน ในขณะทสวนของผ ถอหนรวมมจ านวนทงสนประมาณ 755 ลานบาท เพมขน 94 ลานบาท จาก ณ วนท 31 ธนวาคม 2558 ทมจ านวน 662 ลานบาท อนเปนผลจากก าไรสทธในป

3.1.7 ประกนภยในทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก

กองทรสตจะจดใหมการท าประกนภยทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนตลอดระยะเวลา ทงประกนภยความเสยงภยตอทรพยสน (All Risks Insurance) ประกนภยความรบผดตอบคคลภายนอก (Public Liability Insurance) โดยไมรวมถงประกนภยธรกจหยดชะงก (Business Interruption) เนองจากความเสยงจากระยะเวลาการซอมแซมทรพยสนทเสยหายยาวนานของทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนอยในระดบทไมสงมาก โดยบรษทฯ ในฐานะผจดการกองทรสตมแผนทจะด าเนนการดงตอไปน

1. ประกนภยความเสยงภยทรพยสน (All Risks Insurance)

(1) กองทรสตโดยทรสตกระท าในนามของกองทรสต และ/หรอ บคคลทกองทรสตก าหนดและเจาของทรพยสนเปนผ เอาประกนภยรวม

ทงน ส าหรบกองทรสตเปนผ เอาประกนรวมในบางกรมธรรม เนองจากกรมธรรมประกนภยประเภทดงกลาว เจาของทรพยสนในปจจบน ไดจดท าไวแลวกอนการเขาลงทนของกองทรสตเพอประโยชนในการด าเนนธรกจตามปกตและยงไมหมดอายความค มครองตามกรมธรรม ดงนน เจาของทรพยสนปจจบนจะด าเนนการใหกองทรสตเปนผ รบผลประโยชนรวมภายใตกรมธรรมดงกลาว ซงมความคมครองครอบคลมทรพยสนตงแตวนททกองทรสตเขาลงทนครงแรกถงวนสนสดกรมธรรม อยางไรกด เมอกรมธรรมประกนภยดงกลาวหมดอายความคมครอง บรษทฯจะจดใหมการท ากรมธรรมประกนภยฉบบใหมใหครอบคลมทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกทงหมด โดยมกองทรสตเปนผ รบผลประโยชนในฐานะเจาของกรรมสทธทรพยสนทงหมด

(2) กองทรสตโดยทรสตกระท าในนามของกองทรสต และ/หรอ บคคลทกองทรสตก าหนดเปนผ รบผลประโยชน

(3) ผ รบผดชอบเบยประกน: กองทรสต (4) ทนประกน: ไมนอยกวามลคาตนทนทดแทนใหมของสงปลกสรางและเครองจกร (กอน

หกคาเสอมราคา และไมรวมมลคาทดน) (Full Replacement Cost) ตามรายงานผประเมนราคาทรพยสน


หนาท 35

2. ประกนภยความรบผดตอบคคลภายนอก (Public Liability Insurance) เพอประกนความรบผดของกองทรสตในกรณทบคคลภายนอกไดรบความเสยหายจากทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก อนเปนผลใหกองทรสตตองรบผดชดใชคาเสยหายใหแกบคคลภายนอกดงกลาว โดยมบคคลภายนอกเปนผ รบผลประโยชนภายใตกรมธรรมดงกลาว (1) ผ เอาประกนภย: กองทรสตโดยทรสตกระท าในนามของกองทรสต (2) ผ รบผลประโยชน: บคคลภายนอก (3) ผ รบผดชอบเบยประกน: กองทรสต (4) ทนประกน: บรษทฯ จะด าเนนการจดท าประกนภยความรบผดชอบตอบคคลภายนอก

ในวงเงนประกนภยเทากบ 16 ลานบาท ซงบรษทฯ มความเหนวาเพยงพอและเหมาะสมและสามารถค มครองความเสยหายและบาดเจบทอาจจะเกดขนตอบคคลภายนอกได

ทงน ในกรณทกรมธรรมประกนภยซงไดจดท าไวลวงหนากอนการเขาลงทนของกองทรสตยงไมหมดอาย บรษทฯ จะด าเนนการใหกองทรสตเปนผ รบผลประโยชนภายใตกรมธรรมดงกลาว และเมอกรมธรรมประกนภยดงกลาวหมดอาย บรษทฯ จะจดใหมการเขาท ากรมธรรมประกนภยฉบบใหมใหครอบคลมทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกทงหมด ทงน ประกนภยประเภทความเสยงภยตอทรพยสน (All Risks Insurance) จะมวงเงนประกนภยไมต ากวามลคาทรพยสนทดแทนทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก โดยวงเงนเอาประกนภย และตนทนทดแทนใหมของสงปลกสรางและเครองจกร (กอนหกคาเสอมราคาและไมรวมมลคาทดน) เปนดงตอไปน

วงเงนเอาประกนภย (บาท)

ตนทนทดแทนใหมของสงปลกสรางและเครองจกร (กอนหกคาเสอมราคาและไมรวมมลคาทดน และงานฐานราก) (ลานบาท)

(Full Replacement Cost) /1 บรษท แกรนด แอสเซท แอดไวเซอร จ ากด บรษท ซมส พรอพเพอรต คอนซลแทนท จ ากด

ทรพยสนทกองทรสต เขาลงทนครงแรก

638.16 638.16 731.46

หมายเหต: ขอมลราคาประเมนของทรพยสนของบรษท แกรนด แอสเซท แอดไวเซอร จ ากด ประเมนมลคา ณ วนท 8 กนยายน 2560 และบรษท ซมส พรอพเพอรต คอนซลแทนท จ ากด ประเมนมลคา ณ วนท 8 กนยายน 2560

/1 ผประเมนราคาทรพยสนใชสมมตฐานมลคาของงานฐานรากประมาณรอยละ 10.00 ของมลคาสงปลกสรางทดแทนใหม

ความเหนของบรษทฯ เกยวกบการจดท าประกนภยทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก

บรษทฯ มความเหนวาวงเงนประกนภยขนต าทไดจดท าขางตนนนมความพอเพยงและความเหมาะสมกบมลคาทรพยสนทกองทรสตจะลงทนครงแรก เนองจากวงเงนประกนภยขนต าครอบคลมมลคาของทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก 638.16 ลานบาทและคาดวาจะสามารถทดแทนมลคาของทรพยสนในกรณททรพยสนดงกลาวช ารดเสยหาย อางองจากมลคา


หนาท 36

ตนทนทดแทนใหมของสงปลกสรางและเครองจกร (กอนหกคาเสอมราคา และไมรวมมลคาทดน) (Full Replacement Cost) ตามรายงานผประเมนราคาทรพยสนดงกลาว

ส าหรบประกนภยความรบผดชอบตอบคคลภายนอก บรษทฯ จะด าเนนการจดท าประกนภยในวงเงนประกนภยทบรษทฯ มความเหนวาเพยงพอและเหมาะสมและสามารถคมครองความเสยหายและบาดเจบทอาจจะเกดขนตอบคคลภายนอกได

เนองจากลกษณะทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกน เปนทรพยสนแนวราบ กลาวคอ เปนอาคารคลงหองเยนและอาคารคลงสนคาชนเดยว และ/หรอ มชนลอย และมการกระจายตวอยในพนทกวางโดยระยะเวลาการกอสราง และ/หรอ ซอมแซมทรพยสนประเภทอาคารคลงหองเยนคลงสนคาใหเชาจะใชระยะเวลาประมาณ 7-8 เดอน อยางไรกด ระยะเวลาดงกลาวขนอยกบปจจยหลายประการ อาท ขนาดของอาคาร ลกษณะทดนและอาคาร และความสามารถในการกอสรางของผ รบเหมาเปนตนในขณะททรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพย และ/หรอ กองทนรวมอสงหารมทรพยบางกองอาจมการจดท าประกนภยธรกจหยดชะงก (Business Interruption) ใหแกทรพยสน เพอปองกนความเสยงหากเกดการเสยหายของทรพยสนและตองใชระยะเวลาในการซอมแซมยาวนาน จนท าใหกระทบตอรายไดอยางมนยส าคญ โดยเฉพาะอยางยงในอาคารแนวสงดงนน ทางบรษทฯ เหนวาความเสยงจากระยะเวลาการซอมแซมทรพยสนทเสยหายยาวนาน ในกรณของทรพยสนทมลกษณะอยางทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกนนอยในระดบทไมสงมาก ประกอบกบการท าประกนภยธรกจหยดชะงก (Business Interruption) อาจตองมคาเบยประกนภยเพมเตมเปนคาใชจายเพมเตมของกองทรสต และกระทบตอผลตอบแทนผ ถอหนวย ดงนน บรษทฯ จงเหนวา การท าประกนภยความเสยงภยทรพยสน (All Risks Insurance) และประกนภยความรบผดชอบตอบคคลภายนอกเหมาะสมกบธรกจใหเชาอาคารคลงสนคาแลว

ทงน บรษทฯ อาจพจารณาใหกองทรสตมการจดท าประกนภยประเภทอนๆ เพมเตมในอนาคต เพอค มครองความเสยหายตอกองทรสต และเพอประโยชนของกองทรสตไดตามความเหมาะสมดวยคาใชจายของกองทรสต

3.1.8 จดเดนของทรพยสนทกองทรสตจะลงทนครงแรก

1) ทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกตงอยในท าเลทดเปนศนยกลางการด าเนนธรกจและจดยทธศาตรส าหรบการขนสงและการกระจายสนคา

ทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกเปนทรพยสนทมศกยภาพสง เปนทรพยสนทมความสามารถในการสรางรายไดในระดบสงกวาอตรารายไดเฉลยเมอเทยบกบคาเฉลยอตสาหกรรม โดยทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกนนแบงออกเปน 2 ประเภทหลกๆ คอ (1) กรรมสทธในอสงหารมทรพย ไดแก ทดน และอาคารคลงหองเยน และกรรมสทธในสงหารมทรพยทเกยวของกบการท าความเยน และกรรมสทธในอาคารคลงสนคา ของกลม


หนาท 37

JWD ตงอยในบรเวณ มหาชย และถนนสวนทวงศ (จงหวดสมทรสาคร และจงหวดฉะเชงเทรา ตามล าดบ) ซงถอเปนจดศนยกลางการด าเนนธรกจการใหบรการรบฝากและขนสงสนคาแชแขง และ (2) กรรมสทธในทดนและอาคารคลงสนคา ของ TIP ตงอยบรเวณ ถนนเลยบคลองสงน าชลหารพจตรสวรรณภม อ าเภอบางพล จงหวดสมทรปราการ ซงถอเปนจดยทธศาสตรส าหรบการกระจายสนคา การขนสง การคมนาคมและการด าเนนธรกจคลงสนคาใหเชาทส าคญทสดแหงหนงของประเทศ อกทงยงอยในศนยกลางอตสาหกรรมการผลตชนน าของประเทศไทย

2) ทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนเปนทรพยสนทอายนอย คณภาพและศกยภาพสง และมการออกแบบไวเปนอยางด

อาคารคลงหองเยนและอาคารคลงสนคาทกองทรสตเขาลงทนครงแรกอยในสภาพด และคอนขางใหม มอายเฉลยประมาณ 3.26 ป อาคารคลงหองเยนและอาคารคลงสนคามความทนสมยและเปนไปตามมาตรฐานสากล

กลาวคออาคารคลงหองเยนสามารถรองรบการจดการสนคาทตองการความเยนอณหภมระหวาง -22 ถง 20 องศาเซลเซยส โดยเปนระบบท าความเยนจาก ระบบสวนกลาง จายใหกบพนทตางๆ การออกแบบตวอาคารค านงถงระยะหางของชวงเสา อาคารมความกวางประมาณ 50 ถง 140 เมตร และมความยาวตงแต 90 ถง 120 เมตร มการจดแบงพนทภายในมการแบงแยกหอง โดยค านงถงการใชงานและการปฏบตการทสะดวก คลองตว มความปลอดภย ลดปญหาในการขนถายสนคาเขาและออก ทอาจเกดขนไดในชวงเวลาทมการใชบรการของลกคาจ านวนมาก พนอาคารมความทนทานตอการใชงาน สามารถรบน าหนกได 5 ตนตอตารางเมตร และมเพดานสงถง 9 เมตร ซงเหมาะกบการน าสนคาเขาและออก และการขนถายสนคาจากรถบรรทก ซงอาคารคลงสนคาถกออกแบบใหมประตส าหรบขนถายสนคา และอปกรณชวยปรบระดบพนใหมความลาดชนทเหมาะสมกบความสงของรถขนสนคาเพออ านวยความสะดวกในการขนถายสนคา ประกอบดวยอปกรณทมความทนสมย เชน Mobile Pallet Racking System ทสามารถเพมศกยภาพในการจดการสนคา และเพมความจในการจดเกบสนคาแชแขงไดเปนอยางด

ส าหรบอาคารคลงสนคาจะเปนอาคารคลงสนคาทพฒนาขนตามแบบมาตรฐานแตสามารถดดแปลงใหเหมาะสมกบความตองการของผ เชาแตละรายได พนอาคารสามารถรบน าหนกไดถง 5 ตนตอตารางเมตร ตวอาคารมประตชตเตอรสง ซงเหมาะกบการเขาออกของรถบรรทก มสวนส านกงานไดพรอมสาธารณปโภค ไดแก ไฟฟา น าประปา ทผ เชาสามารถเชาและเรมด าเนนการไดทนท และยงมจดเดนอยทการออกแบบใหพนทโปรงโลง ไมมเสาตรงกลาง ท าใหจดวางสายการผลตไดงาย มแสงธรรมชาตและการระบายอากาศทด อกทงยงตดตงอปกรณเพอความปลอดภยไว


หนาท 38

3) ผ เชาหลกและผ เชาพนทของทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกเปนบรษทชนน าของประเทศ เปนทรจกอยางแพรหลาย อยในอตสาหกรรมทมศกยภาพทด และมการกระจายตวของผ เชาเหมาะสม

ทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกมศกยภาพในการสรางรายไดทด โดยกลมผ เชาหลกและผ เชาพนท นบเปนกลมลกคาเปาหมายทมทงศกยภาพทางธรกจทดและเสถยรภาพทางการเงนทด อกทงยงมความหลากหลายในแงการกระจายตวของประเภทธรกจ

โดยหากพจารณาผ เชาหลก ซงเชาพนทรวมกนประมาณรอยละ 63.03 ของพนทอาคารคลงหองเยนและอาคารคลงสนคาทงหมด อนไดแก PCS JPAC และ Datasafe และผ เชาพนทรายใหญ 3 อนดบแรก ซงเปนผ เชาพนทรวมกนประมาณรอยละ 26.98 ของพนทอาคารคลงหองเยนและอาคารคลงสนคาทงหมด อนไดแก บรษท รโก (ประเทศไทย) จ ากด บรษท เลนโซ แอโรสเปซ จ ากด และ บรษท โทลล แวรเฮาส (ไทยแลนด) จ ากด ตางกเปนบรษทชนน าทมความแขงแกรงทางดานธรกจและเสถยรภาพทางการเงน ส าหรบประเภทธรกจของผ เชานน ผ เชาสวนมากของทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกนนประกอบธรกจในอตสาหกรรมการใหบรการหองเยนและโลจสตกส และอปกรณส านกงาน โดยคดเปนสดสวนรอยละ 74.52% รอยละ 8.10% และรอยละ 6.32% ของพนทอาคารคลงหองเยนและอาคารคลงสนคาทงหมด ตามล าดบซงอตสาหกรรมเหลานถอเปนหนงในกลมอตสาหกรรมหลกของประเทศ ทสรางรายไดจากการผลตและสงออกในแตละปเปนจ านวนมาก ดงนน จงสะทอนใหเหนถงศกยภาพในการสรางรายไดของทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนในอนาคต แสดงใหเหนถงความโดดเดนของทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกทงในแงของคณภาพ ศกยภาพการเตบโต และการกระจายตวของประเภทธรกจของผ เชาอยางเหมาะสม

4) ทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกมการกระจายความเสยงของการลงทน (Risk Diversification of Portfolio) อยางเหมาะสม

ทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกมการกระจายความเสยงของการลงทน อนไดแก โครงการทเขาลงทน ท าเลทตง ประเภทของทรพยสน ลกษณะของผ เชา การครบก าหนดอายสญญา เปนตน

โดยกองทรสตเขาลงทนในทรพยสนหลกซงกระจายตวอยใน 4 โครงการ ซงโครงการดงกลาวตงอยใน 3 จงหวด อนไดแก จงหวดสมทรสาคร จงหวดฉะเชงเทรา และจงหวดสมทรปราการ

ทรพยสนหลกประกอบดวยอาคารคลงหองเยน 3 อาคาร แบงเปน 3 ยนต อาคารคลงสนคา จ านวน 6 อาคาร แบงเปน 6 ยนต ซงการกระจายตวของประเภทของทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกนนจะชวยลดความเสยงจากการพงพงธรกจอาคารคลงหองเยนหรออาคารคลงสนคาใหเชาอยางใดอยางหนงเพยงอยางเดยว โดยรายไดของทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก ประกอบดวยรายไดจากทรพยสนประเภทอาคารคลงหองเยนประมาณ รอยละ 47.17 และจากอาคารคลงสนคาประมาณ รอยละ 52.83 (ขอมล ณ วนท 31 ธนวาคม 2560)


หนาท 39

นอกจากน เมอพจารณาในดานสญญาเชากบผ เชาหลกและผ เชาพนท พบวาสญญาเชาทมอายสญญาเฉลย 3 ปขนไป คดเปนอตราสวนรายไดตอรายไดรวมถงรอยละ 92.00 และสญญาเชาสวนใหญจะครบก าหนดอายสญญาเชาหลงจากป 2567 หรอคดเปนรอยละ 73.58 (ขอมล ณ วนท 31 ธนวาคม 2560)

จากเหตผลขางตนแสดงใหเหนวาทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกน มการกระจายความเสยงของการลงทนในดานตางๆ อยางเหมาะสม

5) ผบรหารอสงหารมทรพยเปนบรษททเกยวของกบผน าในธรกจพฒนาอาคารคลงสนคาและโรงงานใหเชา ทมประสบการณและความเชยวชาญสง

ส าหรบทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก ผ จดการกองทรสตจะมการเขาท าสญญาแตงตงผบรหารอสงหารมทรพยกบบรษท งานสมบรณ จ ากด ( เปนบรษททมผ ถอหนใหญรวมกนกบ TIP) โดยผจดการกองทรสตจะแตงตงบรษท งานสมบรณ จ ากด (เปนบรษททมผถอหนใหญรวมกนกบ TIP) เปนผบรหารอสงหารมทรพยของกองทรสตในสวนของทรพยสนในโครงการทพย 7 โดยบรษท งานสมบรณ จ ากด (เปนบรษททมผ ถอหนใหญรวมกนกบ TIP) และคณะผบรหารถอเปนผน าในธรกจ โดยมความเชยวชาญและประสบการณในการบรหารอสงหารมทรพย โดยเฉพาะดานการพฒนาอาคารคลงสนคาและโรงงานใหเชา และการใหบรการทครบวงจร ทงน บรษท งานสมบรณ จ ากด (เปนบรษททมผ ถอหนใหญรวมกนกบ TIP) และคณะผ บรหาร ไดด าเนนธรกจจ าหนายหรอใหเชาอาคารคลงสนคาและโรงงานส าเรจรป แกผประกอบการทงในและนอกนคมอตสาหกรรมตางๆ มากวา 20 ป โดยปจจบนมอาคารคลงสนคาและโรงงานส าเรจรปใหเชาทอยภายใตการบรหารจดการของบรษท งานสมบรณ จ ากด (เปนบรษททมผ ถอหนใหญรวมกนกบ TIP) และคณะผบรหาร ดงตอไปน

ชอโครงกำร ทตงโครงกำร TIP AIMIRT จ ำนวนคลงสนคำ

(หลง) พนทคลงสนคำ

(ตร.ม.) ตร.ม.

ทพย 1 สมทรปราการ 44 26,159 - ทพย 2 สมทรปราการ 5 14,681 - ทพย 3 สมทรปราการ 5 11,740 - ทพย 4 สมทรปราการ 14 8,145 - ทพย 5 สมทรปราการ 31 54,444 - ทพย 6 สมทรปราการ 22 17,535 - ทพย 7 สมทรปราการ 4/1 29,089 21,651.1 (5 หลง) ทพย 8 (เฟส 1) สมทรปราการ 10 18,856 -

140 202,299 21,651.1

หมายเหต: ขอมลจาก TIP ณ วนท 30 มถนายน 2560 /1 โครงการทพย 7 มจ านวนคลงสนคาทงหมด 9 หลง โดยจ านวน 4 หลงเปนสวนของคลงสนคาทกองทรสตไมไดเขาลงทน


หนาท 40

ท าใหบรษท งานสมบรณ จ ากด (ซงเปนบรษททมผ ถอหนใหญรวมกนกบ TIP) และคณะผบรหารมความรความเขาใจในธรกจคลงสนคาและโรงงานใหเชารวมทงมความเชยวชาญในดานการตลาดในการหาผ เชารายใหม การสรางและรกษาความสมพนธอนดกบผ เชาทเปนลกคาปจจบน ตลอดจนการบรหารรายไดและคาใชจาย นอกจากนยงมบคลากรทมประสบการณทงทเปนทมงานกอสรางซงประกอบดวยสถาปนก วศวกร และผจดการโครงการ ซงเปนผควบคมงานกอสรางโดยตรง อกทงยงมเจาหนาทใหบรการชวยเหลอลกคาในการขอใบอนญาตและจดหาสาธารณปโภคตางๆ ตามความตองการของลกคา รวมทงการใหบรการขอใบอนญาตทางานในราชอาณาจกรสาหรบคนตางชาต และการใหบรการทวๆ ไปตามทลกคาตองการ ซงจะชวยใหการบรหารทรพยสนดงกลาวซง เปนอสงหารมทรพยทมลกษณะเฉพาะเปนไปอยางมประสทธภาพและกอใหเกดผลตอบแทนสงสดแกกองทรสต

6) กองทรสตมโอกาสทจะเตบโตจากแผนการลงทนทตอเนองตามนโยบายการลงทนของกองทรสต

กองทรสตมนโยบายการลงทนส าหรบการลงทนในอสงหารมทรพยเพมเตมในอนาคต ทงการลงทนในทรพยสนของกลม JWD TIP และเจาของทดน รวมเรยกวา “กลมผจ าหนายทรพยสน” และบรษทอนๆ ทงน การทกลมผ จ าหนายทรพยสน เปนบรษทชนน าในดานการใหบรการดานโลจสตกส การพฒนาอาคารคลงหองเยน อาคารคลงสนคาและโรงงานใหเชาของประเทศไทย กอปรกบการมประวตการด าเนนธรกจดงกลาวอยางตอเนอง จงท าใหกองทรสตมโอกาสในการลงทนในทรพยสนดงกลาวเพมเตมในอนาคตได นอกจากนน กองทรสตยงมนโยบายทจะแสวงหาโอกาสในการลงทนในอสงหารมทรพยประเภทอตสาหกรรมของบรษทอนๆ อกดวย โดยการลงทนเพมเตมในทรพยสนของกองทรสตในอนาคตจะท าใหขนาดของกองทรสตมมลคาเพมขน ซงจะท าใหมสภาพคลองในการซ อขายหนวยทรสตมากขนตามมา และนอกจากนการลงทนในทรพยสนเพมเตมในอนาคตยงเปนการกระจายความเสยงในการลงทนของกองทรสตอกดวย

7) กองทรสตและกลมผจ าหนายทรพยสน มการประสานผลประโยชนระหวางกน

เนองจากกลมผจ าหนายทรพยสน มโอกาสในการลงทนในการถอหนวยทรสตทออกและเสนอขายแลว ดงนนเพอให กลมผจ าหนายทรพยสน ไดรบประโยชนจากการลงทนในฐานะผ ถอหนวยทรสต ผ เชาหลก และบรษท งานสมบรณ จ ากด (เปนบรษททมผ ถอหนใหญรวมกนกบ TIP) ซงเปนผบรหารอสงหารมทรพยจะด าเนนการบรหารอสงหารมทรพยทกองทรสตลงทนอยางเตมประสทธภาพ เพอใหกองทรสตและผ ถอหนวยทรสตทกรายไดรบผลตอบแทนสงสด รวมทงกองทรสตจะเปนชองทางหนงในการระดมทนของกลมผ จ าหนายทรพยสนทนอกเหนอไปจากการก ยมเงน การออกหนสามญและหนก โดยผ จดการกองทรสตจะสรางความนาเชอถอ โดยการสรางผลตอบแทนใหแกผ ถอหนวยทรสต และการบรหารงานดวยความโปรงใส เพอทาใหกองทรสตเปนชองทางในการระดมทนในอนาคตตอไป นอกจากน ผจดการกองทรสตไดก าหนดคาตอบแทนในการบรหารอสงหารมทรพยแบบอางองและแปรผน


หนาท 41

ตามผลประกอบการของกองทรสต ซงจะเปนสงจงใจทดเพอใหผ บรหารอสงหารมทรพยพยายามสรางรายไดเพมขน และ/หรอ พยายามทจะลดคาใชจายของอสงหารมทรพยของกองทรสต

8) กองทรสตสามารถกยมเงนได

กองทรสตสามารถกยมเงนไดดวยวธการตางๆ รวมถงแตไมจ ากดเฉพาะ การขอสนเชอจากสถาบนการเงน การออกตราสารประเภทตางๆ อาทเชน ตราสารหน ห นก หรอการเขาท าสญญาทมลกษณะเปนการก ยม ทงท เปนการก ยมโดยมทรพยสนของกองทรสตเปนหลกประกนการช าระเงนก ยมหรอไมกตาม ทงน กองทรสตสามารถก ยมเงนไดเพอวตถประสงคทระบไวในสญญากอตงทรสต โดยค านงถงประโยชนของผ ถอหนวยทรสตเปนส าคญ อยางไรกตามการกยมเงนของกองทรสตจะอยภายใตขอจ ากดในเรองอตราสวนในการกยมเงนทระบไวในสญญากอตงทรสต และกองทรสตสามารถกอภาระผกพนไดตามสญญากอตงทรสต

ในการลงทนในทรพยสนททรสตลงทนครงแรก ทรสตสามารถก ยมเงนหรอกอภาระผกพนภายในวงเงนไมเกน665.00 ลานบาท ซงจะเปนประโยชนตอผ ถอหนวยทรสตเพราะผ ถอหนวยทรสตไมมความจ าเปนทจะตองจองซอหนวยทรสตเพมขนเพอน าเงนทไดรบจากการเสนอขายหนวยทรสตดงกลาวมาใชในการลงทนเพมเตม อกทงอตราดอกเบยและเงอนไขททรสตตองช าระในการกยมเงนเพอลงทนในทรพยสนททรสตลงทนครงแรกอยในเกณฑทไมตางจากอตราการกยมเงนของลกคาชนดทธนาคารพาณชยในประเทศสวนใหญเสนอใหกบลกคาของตนในอตสาหกรรมทใกลเคยงกน

9) กองทรสตไดรบยกเวนภาษเงนได

เงนไดของทรสตไดรบการยกเวนภาษเงนไดตามประมวลรษฎากรตามพระราชกฤษฎกาออกตามความในประมวลรษฎากรวาดวยการยกเวนรษฎากรฉบบท 533 พ.ศ. 2555

3.2 สรปมลคำทรพยสน

ณ 31 ธนวาคม 2560 AIMIRT มมลคาสนทรพยสทธตามรายงานและงบการเงนทไดตรวจสอบแลวโดยผสอบบญชสรปไดดงน

• มลคาทรพยสนสทธ 1,551,267,267 บาท

• มลคาทรพยสนสทธตอหนวย 10.0081 บาท ทงน ไมมขอมลมลคาของหนวยทรสตลาสดในป 2560 เนองจาก AIMIRT เขาจดทะเบยนในวนท 9 มกราคม 2561


หนาท 42

3.3 สรปสำระส ำคญของรำยงำนกำรประเมน

3.3.1 ราคาประเมนและมลคาสงสดทกองทรสตเขาลงทน

ผประเมนมลคาทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกทไดรบความเหนชอบจากส านกงานก.ล.ต. ทง 2 รายเลอกใชราคาประเมนตามวธคดจากรายได (Income Approach) เปนมลคาตลาดของทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก ซงผ กอตงทรสต/ผ จดการกองทรสต และทปรกษาทางการเงนไดตรวจสอบสมมตฐานหลกของบรษทประเมนมลคาทรพยสนทใชในการประเมนมลคาทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกแลว ไมพบสงทเปนเหตใหเชอวาสมมตฐานหลกทใชในการประเมนมลคาดงกลาวไมสมเหตสมผล อยางไรกตาม ผลประกอบการทจะเกดขนจรงอาจแตกตางจากสมมตฐานดงกลาวได หรอเหตการณตางๆ อาจจะไมเปนไปตามทคาดการณไว

ทงน ผจดการกองทรสตและทปรกษาทางการเงนมความเหนสอดคลองกบผประเมนมลคาทรพยสนทง 2 รายวาราคาประเมนตามวธคดจากรายไดเปนมลคาทเหมาะสมในการใชเปรยบเทยบกบราคาทกองทรสตเขาลงทนกวาราคาประเมนตามวธคดจากตนทน (Cost Approach)

โดยขอมลราคาประเมนตามวธคดจากรายได (Income Approach) ส าหรบทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก มรายละเอยดดงตอไปนดงตารางดานลางน

มลคาประเมน ราคาประเมนของทรพยสน (ลานบาท) /1

บรษท แกรนด แอสเซท แอดไวเซอร จ ากด

บรษท ซมส พรอพเพอรต คอนซลแทนทจ ากด

มลคาทรพยสนรวมประมาณ 2,068.00 2,047.10

มลคาของทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนไมเกนประมาณ (ลานบาท) 2,215.00 สงกวาราคาประเมนต าสด (รอยละ) 8.25

หมายเหต: /1ขอมลราคาประเมนของทรพยสนของบรษท แกรนด แอสเซท แอดไวเซอร จ ากด ประเมนมลคา ณ วนท 8 กนยายน 2560 และบรษท ซมส พรอพเพอรต คอนซลแทนท จ ากด ประเมนมลคา ณ วนท 8 กนยายน 2560

ส าหรบมลคาทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกจากเจาของทรพยสนทมลคารวมกนสงสดไมเกน 2,215.00 ลานบาท รวมคาใชจายเพอใหไดมาซงทรพยสน อาท คาธรรมเนยมการจดทะเบยน ภาษมลคาเพม ตลอดจนคาธรรมเนยมและคาใชจายอนๆ ทเกยวของ ซงกองทรสตอาจจะเปนผ รบผดชอบ ซงเปนมลคาทสงกวามลคาประเมนคาของทรพยสนคาต าสดทจดท าโดยผ ประเมนอสระประมาณรอยละ 8.25 ทปรกษาทางการเงนและผจดการกองทรสตเหนวา มลคาลงทนสงสดดงกลาวเปนมลคาทเหมาะสมเนองจากปจจยดงตอไปน

1. ความนาสนใจของทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก: ทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกเปนทรพยสนทมศกยภาพสง เปนทรพยสนทมความสามารถในการสรางรายไดในระดบสงกวาอตรารายไดเฉลยเมอเทยบกบคาเฉลยอตสาหกรรม และเปนทรพยสนทคอนขางใหม มอายอาคารเฉลยประมาณ 3.26 ป โดยทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกนนแบงออกเปน 2 ประเภทหลกๆ คอ (1) กรรมสทธในทดน อาคารคลงหองเยน และสงหารมทรพยทเกยวของ


หนาท 43

กบการท าความเยน และอาคารคลงสนคาของกลม JWD (ไดแก PCS JPAC และ BJL) ตงอยในบรเวณมหาชย และถนนสวนทวงศ (จงหวดสมทรสาคร และจงหวดฉะเชงเทรา ตามล าดบ) ซงถอเปนจดศนยกลางการด าเนนธรกจการใหบรการรบฝากและขนสงสนคาแชแขง และ (2) กรรมสทธในทดนและอาคารคลงสนคาของ TIP ตงอยบรเวณถนนเลยบคลองสงน าชลหารพจตร อ าเภอบางพล จงหวดสมทรปราการ ดวยศกยภาพของทรพยสนและศกยภาพของบรเวณทตงของทรพยสน จงท าใหทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกมความนาสนใจและสามารถดงดดผ เชาพนทไดเปนอยางด

(โปรดพจารณารายละเอยดเพมเตมของสทธประโยชนในหวขอการลงทนในหวขอจดเดนของทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก)

2. ประมาณการผลตอบแทนในปแรกอยในระดบทเหมาะสม: ตามประมาณการงบก าไรขาดทน และการปนสวนแบงก าไรสมมตฐานส าหรบปตงแตวนท 1 มกราคม 2561 ถงวนท 31 ธนวาคม 2561 (“รายงานประมาณการ”) ประมาณการอตราผลตอบแทนในปแรก (Prospective Gross Yield) หรอประมาณอตราเงนทจายแกผ ถอหนวยทรสตทผ ถอหนวยทรสตจะไดรบ ในกรณทกองทรสตไมมการกยม จะท าใหประมาณการอตราผลตอบแทนในปแรกเทากบรอยละ 6.42 โดยแบงเปนประมาณการอตราสวนแบงก าไรสทธเทากบรอยละ 6.40 และประมาณการอตราการลดทนเทากบรอยละ 0.02 ทงนในกรณทมการก ยมเงนไมเกน 665.00 ลานบาท ประมาณการอตราการปนสวนแบงก าไรจะเทากบรอยละ 7.32 และประมาณการอตราการลดทนเทากบรอยละ 0.06 (ค านวณบนมลคาการเขาลงทนสงสดไมเกน 2,215.00 ลานบาท) รวมเปนรอยละ 7.38 ซงเปนอตราผลตอบแทนทเหมาะสมเมอพจารณาจากความมนคงของทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก และโอกาสในการเตบโตของทรพยสนดงกลาว อกทง ผถอหนวยทรสตจะไดประโยชนจากการก ยมเงน เนองจากอตราดอกเบยของเงนก นอยกวาประมาณการอตราผลตอบแทนในปแรก ถงแมวาอาจจะมความเสยงทเกยวเนองเพมเตมจากการกยมเงนของกองทรสต ตามรายละเอยดทปรากฏในสวนท 1.1.8 ความเสยงทอาจเกดขนอนเปนผลจากการทกองทรสตกยมเงน โดยสามารถสรปเปรยบเทยบผลตอบแทนในกรณทไมมเงนกยมและมเงนกยมไดดงน

กรณทไมมการกยม 665.00 ลานบาท

กรณฐานทมการกยม ไมเกน 665.00 ลานบาท

ประมำณกำรอตรำผลตอบแทนในปแรก (Total Distributable Yield) รอยละ 6.42 รอยละ 7.38 ประมาณการการปนสวนแบงก าไรสทธ รอยละ 6.40 รอยละ 7.32

ประมาณการการแบงสวนทน รอยละ 0.02 รอยละ 0.06

ส าหรบทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกประเภทกรรมสทธในทดน อาคารคลงหองเยน และสงหารมทรพยทเกยวกบการท าความเยน และอาคารคลงสนคาของกลม JWD นน PCS JPAC และ Datasafe (แลวแตกรณ) จะเชาทรพยสนดงกลาวจากกองทรสตภายหลงจากท


หนาท 44

กองทรสตเขาลงทน ในขณะท ทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกประเภทกรรมสทธในทดนและอาคารคลงสนคาของ TIP นน มผ เชาเตมทงหมด

นอกจากน หากพจารณาประมาณการอตราการปนสวนแบงก าไรและการแบงสวนทนในปแรกทผ ถอหนวยทรสตจะไดรบจากการลงทนทไมต ากวาประมาณรอยละ 7.38 ส าหรบกรณทกองทรสตลงทนในทรพยสนทจะลงทนครงแรกทราคาสงสดไมเกน 2,215.00 ลานบาทโดยมสดสวนการก ยมเงนเพอการลงทนครงแรกไมเกนรอยละ 30.00 ของมลคาทรพยสนรวมทกองทรสตจะลงทนครงแรก โดยน าประมาณการอตราการปนสวนแบงก าไรและการแบงสวนทนในปแรกทผ ถอหนวยทรสตจะไดรบ มาเปรยบเทยบกบอตราการปนสวนแบงก าไรของหลกทรพยจดทะเบยนทเปนทางเลอกในการลงทนอนๆ ทเทยบเคยงได โดยพจารณาเฉพาะหลกทรพยจดทะเบยนท เ ปนประเภททลงทนในกรรมสทธของอสงหารมทรพยและสงหารมทรพยทเกยวของกบอาคารคลงสนคาและ/หรออาคารคลงหองเยน (Freehold) ซงจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทยกอนวนท 30 กนยายน พ.ศ. 2560 จะพบวา ประมาณการอตราการปนสวนแบงก าไรและการแบงสวนทนจายผ ถอหนวยของกองทรสตจะสงกวาหลกทรพยทสามารถน ามาเทยบเคยงไดทงหมด โดยมรายละเอยดดงน

หลกทรพยทน ำมำเทยบเคยง ประเภท

ทรพยสนทเขำลงทน

อตรำกำรปนสวนแบงก ำไร (รอยละ) (1)

อตรำกำรปนสวนลดทน

(รอยละ) (1)(2)

อตรำสวนกำรกยม

(รอยละ) (2) กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ-สแตรทจกสโตเรจฟนด (M-STOR)

คลงหองเยนและคลงสนคา

7.01 - -

กองทนรวมอสงหารมทรพยปนทอง อนดสเตรยล ปารค (PPF)

โรงงานและคลงสนคา

6.53 - -

กองทนรวมอสงหารมทรพย ทรพยศรไทย (SSTPF) คลงสนคาเกบเอกสาร

6.69 - -

กองทนรวมอสงหารมทรพยทรพยศรไทย สมารท สโตเรจ (SSTSS)

คลงสนคาเกบเอกสาร

7.11 - -

เฉลย 6.84 - -

หมายเหต: (1) ค านวณจากขอมล SET Market Analysis and Reporting Tool (SETSMART) โดยเปนขอมล 12 เดอนลาสด สนสดวนท 30 กนยายน 2560

(2) หลกทรพยทน ามาเทยบเคยงไมมการปนสวนลดทนตามขอมล 12 เดอนลาสด สนสดวนท 30 กนยายน 2560 และไมมการกยมเงน ตามขอมลสนสดวนท 30 กนยายน 2560

ดงนน จากขอมลทแสดงตามตารางขางตนจะเหนไดวามลคาลงทนสงสดดงกลาวเปนมลคาทเหมาะสมเนองจากประมาณการอตราการปนสวนแบงก าไรและการแบงสวนทนทคาดวากองทรสตจะจายใหกบผ ถอหนวยทรอยละ 7.38 นน สงกวาอตราการปนสวนแบงก าไรของหลกทรพยทสามารถน ามาเทยบเคยงไดทงหมด ซงลวนเปนหลกทรพยทลงทนในทรพยสนประเภทเดยวกนกบกองทรสตในกรรมสทธของอสงหารมทรพยและสงหารมทรพยทเกยวของกบอาคารคลงสนคาและ/หรออาคารคลงหองเยน (Freehold)


หนาท 45

3.3.2 วธทใชในการประเมน

ในการประเมนมลคาทรพยสน บรษท แกรนด แอสเซท แอดไวเซอร จ ากด และบรษท ซมส พรอพเพอรต คอนซลแทนท จ ากด ไดพจารณาเลอกใชวธรายได (Income Approach) โดยค านงถงโครงสรางการจดหาผลประโยชนของกองทรสตเปนเกณฑในการสรปมลคาทรพยสน

3.3.3 สรปสมมตฐานส าคญในการประเมนมลคา

สมมตฐานหลกทผประเมนใชในการประเมนมลคาทรพยสนทกองทรสตเขาลงทน สามารถสรปไดดงน

สมมตฐำนหลกในกำร

ประเมน บรษท แกรนด แอสเซท แอดไวเซอร จ ำกด บรษท ซมส พรอพเพอรต คอนซลแทนทจ ำกด

วธการประเมนมลคา วธรายได/วเคราะหคดลดกระแสเงนสด (Income Approach) โดยการค านวณมลคาปจจบนของรายรบกระแสเงนสดสทธ (Discounted Cash Flow) โดยการค านวณความสามารถของทรพยสนในการสรางรายได และหกออกจากคาใชจายในการด าเนนงาน คาใชจายคงท

ระยะเวลาการประเมนคาและหลกการคด Terminal Value

โครงการ JWD - 30 ปส าหรบโครงการแปซฟค หองเยน และโครงการเจดบเบลยด แปซฟค และ 10 ป ส าหรบโครงการดาตาเซฟ โดยก าหนดใหมมลคาภายหลงปทสนสดการคาดการณ (Terminal value)

โครงการทพย 7 - 10 ป โดยก าหนดใหมมลคาภายหลงปทสนสดการคาดการณ (Terminal value)

ส าหรบทง 2 โครงการ ผ ประเมนใชหลกการคด Terminal value เสมอนกองทรสตไดท าการจ าหนายทรพยสน โดยมสมมตฐานคาธรรมเนยมและคาใชจายส าหรบการจ าหนายทรพยสนทประมาณรอยละ 3.00 ของมลคาโครงการ

โครงการ JWD - 30 ปส าหรบโครงการแปซฟค หองเยน และโครงการเจดบเบลยด แปซฟค และ 10 ป ส าหรบโครงการดาตาเซฟ โดยก าหนดใหมมลคาภายหลงปทสนสดการคาดการณ (Terminal value)

โครงการทพย 7 - 10 ป โดยก าหนดใหมมลคาภายหลงปทสนสดการคาดการณ (Terminal value)

ส าหรบทง 2 โครงการ ผ ประเมนใชหลกการคด Terminal value เสมอนกองทรสตยงคงเปนเจาของกรรมสทธ และปลอยเชาทรพยสนตอไป

ประมาณการอตราการเชาพนท (Occupancy Rate)

โครงการของกลม JWD

- อตราการเชาพนท เทากบรอยละ 100.00 ส าหรบทกโครงการของกลม JWD ตลอดระยะเวลาประมาณการของแตละโครงการ

- อตราการเชาพนทส าหรบปภายหลงปทสนสดการคาดการณเทากบรอยละ 100.00 ส าหรบทกโครงการของกลม JWD

โครงการทพย 7

- อตราการเชาพนทส าหรบปท 1 ถงปท 3 เทากบรอยละ 100.00

- อตราการเชาพนทส าหรบปท 4 ถงปท 10 รวมถงภายหลงปทสนสดการคาดการณเทากบรอยละ 94.00


- อตราการเชาพนท เทากบรอยละ 100.00 ส าหรบทกโครงการของกลม JWD ตลอดระยะเวลาประมาณการของแตละโครงการ

- อตราการเชาพนทส าหรบปภายหลงปทสนสดการคาดการณส าหรบโครงการแปซฟค หองเยน และโครงการเจดบเบลยด แปซฟค เทากบรอยละ 80.00 และส าหรบโครงการดาตาเซฟเทากบรอยละ 90.00





หนาท 46



- อตราการเชาพนทส าหรบปภายหลงปทสนสดการคาดการณเทากบรอยละ 90.00

ประมาณการอตราคาเชาพนท


- อตราคาเชาเปนไปตามสญญา โดยก าหนดใหอตราคาเชาภายหลงปทสนสดการคาดการณเทากบ 598.00 บาทตอตารางเมตรตอเดอน ส าหรบโครงการแปซฟค หองเยน และโครงการเจดบเบลยด แปซฟค และ 146.00 บาทตอตารางเมตรตอเดอน ส าหรบโครงการดาตาเซฟ


- อตราคาเชาเปนไปตามสญญา โดยก าหนดใหอตราคาเชาภายหลงปทสนสดการคาดการณเทากบ 216.00 บาทตอตารางเมตรตอเดอน


- อตราคาเชาเปนไปตามสญญา โดยก าหนดใหอตราคาเชาภายหลงปทสนสดการคาดการณเทากบ 754.00 บาทตอตารางเมตรตอเดอน ส าหรบโครงการแปซฟค หองเยน และโครงการเจดบเบลยด แปซฟค และ 157.00 บาทตอตารางเมตรตอเดอน ส าหรบโครงการดาตาเซฟ


- อตราคาเชาเปนไปตามสญญา โดยก าหนดใหอตราคาเชาภายหลงปทสนสดการคาดการณเทากบ 215.03 บาทตอตารางเมตรตอเดอน

อตราการเตบโตของคาเชา โครงการของกลม JWD

- อตราคาเชาปรบเพมขนรอยละ 5.00 ทกๆ 3 ปตงแตปท 1 ถงปท 15 และปรบเพมขนรอยละ 3.00 ทกๆ 3 ปตงแตปท 16 ถงปท 30 ตามสญญาส าหรบโครงการแปซฟค หองเยน และโครงการเจดบเบลยด แปซฟค

- อตราคาเชาปรบเพมขนรอยละ 5.00 ทกๆ 3 ปตงแตปท 1 ถงปท 10 ส าหรบโครงการดาตาเซฟ


- อตราคาเชาเฉลยตามทโครงการทพย 7 ท ากบผ เชาตามสญญา


- อตราคาเชาปรบเพมขนรอยละ 5.00 ทกๆ 3 ปตงแตปท 1 ถงปท 15 และปรบเพมขนรอยละ 3.00 ทกๆ 3 ปตงแตปท 16 ถงปท 30 ตามสญญาส าหรบโครงการแปซฟค หองเยน และโครงการเจดบเบลยด แปซฟค

- อตราคาเชาปรบเพมขนรอยละ 5.00 ทกๆ 3 ปตงแตปท 1 ถงปท 10 ส าหรบโครงการดาตาเซฟ


- อตราคาเชาเฉลยตามทโครงการทพย 7 ท ากบผ เชาตามสญญา

คาใชจายในการบ ารงรกษา และซอมแซม


- รอยละ 0.50 และรอยละ 1.00 ของรายไดรวมแตละปส าหรบปท 1 ถงปท 5 และปท 6 ถงภายหลงปทสนสดการคาดการณตามล าดบ ส าหรบโครงการแปซฟค หองเยน และโครงการเจดบเบลยด แปซฟค

- รอยละ 1.00 ของรายไดรวมในแตละปส าหรบโครงการดาตาเซฟ


- รอยละ 0.50 ของรายไดรวมในแตละปส าหรบปท 4 ถงภายหลงปทสนสดการคาดการณ


- รอยละ 0.50 ของรายไดรวมในแตละปส าหรบปท 1 ถงปท 5

- รอยละ 1.00 ของรายไดรวมในปท 6 และก าหนดใหคาใชจายในการบ ารงรกษา และซอมแซมเตบโตรอยละ 3.00 ตอปจากปท 6 ส าหรบปท 7 ถงภายหลงปทสนสดการคาดการณ


- รอยละ 0.50 ของรายไดรวมในแตละปส าหรบปท 4 ถงปท 5

- รอยละ 1.00 ของรายไดรวมในปท 6 และก าหนดใหคาใชจายในการบ ารงรกษา และซอมแซมเตบโตรอยละ 3.00 ตอปจากปท 6 ส าหรบปท 7 ถงภายหลงปทสนสดการคาดการณ


หนาท 47



คาใชจายในการบรหารอสงหารมทรพย


- คาสวนกลาง 3.00 บาทตอตารางเมตรตอเดอน โดยปรบเพมขนตามอตราคาเชา

- คาสวนกลาง 3.00 บาทตอตารางเมตรตอเดอน โดยปรบเพมขนตามอตราคาเชา


- คาสวนกลาง 3.00 บาทตอตารางเมตรตอเดอน โดยปรบเพมขนรอยละ 7.00 ทกๆ 3 ป

- คาใชจายเกยวกบการขาย คดเปน 1 เดอน และ 0.5 เดอนของรายไดส าหรบการท าสญญาของผ เชารายใหมและผ เชารายเดมเมอสญญาเชาเดมหมดอาย ตามล าดบ โดยสดสวนผ เชารายใหมและผ เชารายเดมทท าการตอสญญาคดเปนสดสวนรอยละ 20.00 และรอยละ 80.00


- คาสวนกลาง 3.00 บาทตอตารางเมตรตอเดอน โดยปรบเพมขนรอยละ 5.00 ทกๆ 3 ปตงแตปท 1 ถงปท 15 และปรบเพมขนรอยละ 3.00 ทกๆ 3 ปตงแตปท 16 ถงปท 30 ตามสญญาส าหรบโครงการแปซฟค หองเยน และโครงการเจดบเบลยด แปซฟค

- คาสวนกลาง 3.00 บาทตอตารางเมตรตอเดอน โดยปรบเพมขนรอยละ 5.00 ทกๆ 3 ปส าหรบโครงการดาตาเซฟ


- คาสวนกลาง 3.00 บาทตอตารางเมตรตอเดอน โดยปรบเพมขนรอยละ 3.00 ทกป

- คาใชจายในดานการตลาด คดเปนรอยละ 3.00 ของรายไดจากการท าสญญาใหม

อตราคดลด (Discount Rate)

รอยละ 9.00 และรอยละ 9.25 ส าหรบโครงการของกลม JWD และโครงการทพย 7 ตามล าดบ

รอยละ 9.00 ส าหรบโครงการของกลม JWD และโครงการทพย 7

สมมตฐานอนๆ เพมเตม คาปรบปรงอาคารในอนาคต (Capex Reserve) - รอยละ 4.50 ของรายไดในแตละปส าหรบโครงการแปซฟค หองเยน และรอยละ 5.50 ของรายไดในแตละปรวมส าหรบโครงการเจดบเบลยด แปซฟค


- รอยละ 1.00 ของรายไดรวมในปท 1 ถงปท 5 และรอยละ 1.50 ของรายไดรวมในปท 6 ถงปท 10 ส าหรบโครงการทพย 7

คาปรบปรงอาคารในอนาคต (Capex Reserve) - รอยละ 4.50 ของรายไดในแตละปรวมทงส าหรบโครงการแปซฟค หองเยน และโครงการเจดบเบลยด แปซฟค


- รอยละ 1.00 ของรายไดรวมส าหรบโครงการทพย 7

ทปรกษาทางการเงนและผจดการกองทรสตไดตรวจสอบสมมตฐานหลกของผประเมนคาทรพยสนทใชในการประเมนมลคาทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกแลว ไมพบสงทเปนเหตใหเชอไดวาสมมตฐานหลกในการประเมนมลคาดงกลาวไมสมเหตสมผล เมอเปรยบเทยบกบผลประกอบการในอดตของทรพยสน ตลอดจนแนวโนมของอตสาหกรรมอาคารโรงงานและคลงสนคาใหเชา อยางไรกตาม ผลประกอบการทเกดขนจรงอาจแตกตางจากสมมตฐานดงกลาว และความเหนของทปรกษาทางการเงนและผจดการกองทรสตตงอยบนสภาพแวดลอมในการด าเนนการธรกจ สภาวะเศรษฐกจ ตลอดจนสภาวะตลาดการเงนในปจจบน ดงนน หากมการเปลยนแปลงใดๆ ในอนาคต ความเหนของทปรกษาทางการเงนและผจดการกองทรสตอาจเปลยนแปลงได


หนาท 48

3.3.4 ราคาประเมนตามวธตนทนทดแทน (Replacement Cost Approach)

ราคาประเมนตามวธคดจากตนทน (Cost Approach) มไวเพอใชอางองในการพจารณาเกยวกบการจดท าประกนภยทเหมาะสมส าหรบอาคารสงปลกสรางทกองทรสตเขาลงทนเทานน

บรษท แกรนด แอสเซท

แอดไวเซอร จ ำกด บรษท ซมส พรอพเพอรต คอนซลแทนท จ ำกด

ตนทนทดแทนใหมของสงปลกสราง (กอนหกคาเสอมราคา) และไมรวมคาทดนและงานฐานราก (บาท)

638.16 731.46

หมายเหต: ขอมลราคาประเมนของทรพยสนของบรษท แกรนด แอสเซท แอดไวเซอร จ ากด ประเมนมลคา ณ วนท 8 กนยายน 2560 และบรษท ซมส พรอพเพอรต คอนซลแทนท จ ากด ประเมนมลคา ณ วนท 8 กนยายน 2560

3.4 รำยละเอยดกำรกยมเงนจำกสถำบนกำรเงน

การเขาลงทนในครงนของกองทรสต กองทรสตไดใชแหลงเงนทนสวนหนงจากการกยมเงน โดยกองทรสตไดเขาท าสญญาเงนกกบธนาคารเกยรตนาคน จ ากด (มหาชน) (“ผใหก”) โดยเปนเงนกยมระยะยาวจ านวนรวมไมเกน 590.00 ลานบาท เพอใชส าหรบการลงทนในทรพยสนหลก ขอก าหนดและเงอนไขของการก ยมเงนดงกลาวเปนไปตามทก าหนดในสญญาเงนก ระหวางกองทรสตและผใหก โดยมเงอนไขทส าคญดงตอไปน

ผใหก ธนาคารเกยรตนาคน จ ากด (มหาชน) ผก ทรสตกระท าในนามของทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพยและสทธการเชา

อสงหารมทรพย เอไอเอม อนดสเทรยล โกรท วงเงนก ไมเกน 590.00 ลานบาท อตราดอกเบย อตราดอกเบยอางองตามอตราดอกเบย MLR (Minimum Loan Rate) โดยอตราดอกเบย

ในปท 1 จะไมเกนอตราดอกเบยเทยบเทาอตราดอกเบย MLR (Minimum Loan Rate) ลบรอยละ 2.00 และอตราดอกเบยตลอดอายสญญาเงนก จะไมเกนอตราดอกเบยเทยบเทาอตราดอกเบย MLR (Minimum Loan Rate) ลบรอยละ 1.25 โดยอตราดอกเบย “MLR” (Minimum Loan Rate) คอผลเฉลยของอตราดอกเบยส าหรบเงนกของลกคารายใหญชนดของ 4 ธนาคารใหญ คอ ธนาคารกสกรไทย จ ากด (มหาชน) ธนาคารกรงเทพ จ ากด (มหาชน) ธนาคารกรงไทย จ ากด (มหาชน) และ ธนาคารไทยพาณชย จ ากด (มหาชน)

อายสญญาเงนก 5 ป การช าระเงนตน ช าระคนครงเดยวทงจ านวน ณ วนครบก าหนดอายสญญาเงนก การช าระดอกเบย ช าระดอกเบยเปนรายเดอน หลกประกนการกยม 1) จ านองทดนและสงปลกสรางของทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกบางสวน

2) การโอนสทธรบเงนภายใตสญญาเชาแบบมเงอนไขของผ เชาพนททมอายมากกวา 3 ป (เฉพาะทเกยวของกบทรพยสนทจ านอง)


หนาท 49

3) การโอนสทธภายใตสญญาตกลงกระท าการแบบมเงอนไข (เฉพาะทเกยวของกบทรพยสนทจ านอง)

4) การโอนสทธตามสญญาประกนภยแบบมเงอนไข และสลกหลงใหผ ใหก เปนผ รบผลประโยชนและผ เอาประกนภยรวม (เฉพาะทเกยวของกบทรพยสนทจ านอง)

ขอปฏบตทางการเงน - ผ ก จะตองด ารงอตราสวนการกอหนสนทมภาระดอกเบยตอมลคาทรพยสนรวม (Interest Bearing Debt to Total Asset Value) ใหไมเกนรอยละ 35 ทงน โดยเรมทดสอบครงแรกในไตรมาสท 1 ของป 2561

- ผ ก จะตองด ารงอตราสวนการกอหนสนทมภาระดอกเบยตอ EBITDA (Interest Bearing Debt to EBITDA Ratio) ใหไมเกน 5 เทา ทงน โดยเรมทดสอบครงแรกในไตรมาสท 1 ของป 2561 (EBITDA = ก าไรจากการด าเนนงาน กอนหกดอกเบย คาใชจายทางการเงน ภาษ คาเสอมราคา และคาตดจ าหนาย โดยไมรวมการปรบปรงรายการอนทมใชเงนสด เชน ก าไรหรอขาดทนทยงไมเกดขนจากการประเมนมลคาหรอการสอบทานการประเมนมลคา และสวนตางของรายไดหรอจายใชจายทรบรในงบก าไรขาดทนตามเกณฑเสนตรงกบรายไดหรอคาใชจายทไดรบหรอไดจายจรงตามสญญา เปนตน)

ขอปฏบตอนๆ ผ ก ตองด าเนนการใหผ ถอหนวยทรสตดงตอไปนด ารงสดสวนการถอหนวยทรสตในกองทรสตดงน - JWD และ/หรอ กลมบคคลเดยวกนถอหนวยทรสตในกองทรสตรวมกนไมต ากวารอย

ละ 10 ของจ านวนหนวยทรสตทงหมดของกองทรสตเฉพาะทมการออกและเสนอขายหนวยทรสตครงแรก

- TIP และ/หรอ กลมบคคลเดยวกนถอหนวยทรสตในกองทรสตรวมกนไมต ากวารอยละ 1.5 ของจ านวนหนวยทรสตทงหมดของกองทรสตเฉพาะทมการออกและเสนอขายหนวยทรสตครงแรก

ณ วนท 31 ธนวาคม 2560 กองทรสตมยอดเงนก ยมจากสถาบนการเงนจ านวน 590.00 ลานบาท หรอคดเปนรอยละ 25.72 ของมลคาสนทรพยรวมของกองทรสต

4. กำรจดหำผลประโยชนจำกอสงหำรมทรพย

4.1 ลกษณะกำรจดหำผลประโยชนจำกอสงหำรมทรพย

บรษทในฐานะผกอตงทรสตและผจดการกองทรสตมวตถประสงคทจะสรางอตราผลตอบแทนจากการลงทนในระดบทเหมาะสม และยงยนในระยะยาวใหแกผ ถอหนวยทรสต โดยมนโยบายในการจดหาผลประโยชนจากทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก โดยทรพยสนดงกลาวแบงตามโครงการดงน

4.1.1 โครงการ JWD ซงรวมถงโครงการดงน


หนาท 50

1) โครงการแปซฟค หองเยน กรรมสทธในอสงหารมทรพย ไดแก ทดน เนอทดนประมาณ 21 ไร 1 งาน 97.80 ตารางวา และอาคารคลงหองเยน จ านวน 2 อาคาร มพนทอาคารคลงหองเยนรวมประมาณ 17,562.00 ตารางเมตร และกรรมสทธในสงหารมทรพยทเกยวกบการท าความเยน

2) โครงการ เจดบเบลยด แปซฟค กรรมสทธในอสงหารมทรพย ไดแก ทดน เนอทดนประมาณ 16 ไร 1 งาน 97.00 ตารางวา และอาคารคลงหองเยน จ านวน 1 อาคาร มพนทอาคารคลงหองเยนรวมประมาณ 10,058.00 ตารางเมตร และกรรมสทธในสงหารมทรพยทเกยวกบการท าความเยน

3) โครงการดาตาเซฟ กรรมสทธในอสงหารมทรพย ไดแก ทดน เนอทดนประมาณ 12 ไร 2 งาน 56.00 ตารางวา และอาคารคลงสนคา จ านวน 1 อาคาร มพนทอาคารคลงสนคาประมาณ 9,288.00 ตารางเมตร

4.1.2 โครงการทพย 7 กรรมสทธในอสงหารมทรพย ไดแก ทดน เนอทดนประมาณ 34 ไร 3 งาน 79.2 ตารางวา และอาคารคลงสนคา จ านวน 5 อาคาร แบงเปน 5 ยนต มพนทอาคารคลงสนคารวมประมาณ 21,651.10 ตารางเมตร

ภายหลงจากกองทรสตเขาลงทนในทรพยสน กองทรสตโดยทรสตจะเปนเจาของกรรมสทธในทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก ทงน ผจดการกองทรสตมนโยบายในการน าทรพยสนดงกลาวออกใหเชาแกผ เชาพนท โดยการเชาทรพยสนแบงเปน 2 ประเภท คอ

• ประเภทท 1 การใหเชาทรพยสน แกผ เชาพนทเพยงรายเดยว โดยเปนการใหเชาทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกในโครงการ JWD ซงกองทรสตโดยทรสตจะเขาท าสญญาเชากบบรษทในกลมของ JWD เปนระยะเวลา 10 ป ทงน ส าหรบโครงการแปซฟค หองเยน และโครงการเจดบเบลยด แปซฟค กองทรสตมสทธเลอกใหผ เชาตออายสญญาเชาอก 2 คราว คราวละ 10 ป รวมทงสนเปน 30 ป

• ประเภทท 2 การใหเชาแกผ เชาพนทรายยอย โดยเปนการใหเชาทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกในโครงการทพย 7 ซงกองทรสตโดยทรสตจะเขาท าสญญาเชาพนทกบผ เชารายยอยโดยตรง ในทน ผ จดการกองทรสตจะด าเนนการวาจาง บรษท งานสมบรณ จ ากด ซงเปนบรษททมผ ถอหนใหญรวมกนกบ TIP ใหปฏบตหนาทเปนผบรหารอสงหารมทรพยในสวนทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกในโครงการทพย 7 โดย TIP และคณะผ บรหารมประสบการณและความเชยวชาญในการบรหารจดการทรพยสนประเภทอาคารคลงสนคามาเปนเวลานาน โดยหนาทของผบรหารอสงหารมทรพย รวมถง การด าเนนการตดตอหาลกคาทมความประสงคทจะใชบรการ และ/หรอเชาพนทของทรพยสนดงกลาว การเจรจาขอสญญากบผทสนใจในการเชาพนท รวมทงยงมหนาทในการท าการตลาด และสงเสรมการตลาด โดยใชวธการตดตอกบลกคากลมเปาหมายโดยตรง หรอการตดตอผานนายหนาจดหาลกคาเปนตน


หนาท 51

ลกษณะของสญญำเชำ

ลกษณะของสญญาเชาส าหรบการเชาทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก แบงเปน 2 ประเภทคอ

• ประเภทท 1 การใหเชาทรพยสนส าหรบทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกในโครงการ JWD แกผ เชาหลก เพยงรายเดยว

กองทรสตโดยทรสตจะเขาเปนคสญญาในสญญาเชาทรพยสนกบผ เชาหลก ซงเปนบรษทในกลมของ JWD โดยสญญาเชามระยะเวลา 10 ป ซงส าหรบโครงการแปซฟค หองเยน และโครงการเจดบเบลยด แปซฟค กองทรสตมสทธเลอกใหผ เชาตออายสญญาเชาอก 2 คราว คราวละ 10 ป ทงน รายไดและกระแสเงนสดทกองท รสตจะไดรบจะประกอบดวย รายไดคาเชารายเดอนซงมาจากคาเชาอาคารคลงหองเยนและคาเชาจากอาคารคลงสนคา โดยอตราคาเชารายเดอนเปนอตราคงทและมการปรบขนของอตราคาเชาเปนล าดบขนตามทไดตกลงกนระหวางอายสญญา

• ประเภทท 2 การใหเชาแกผ เชาพนทรายยอย ส าหรบทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกในโครงการทพย 7

กองทรสตโดยทรสตจะเขาเปนคสญญากบผ เชาพนทภายใตสญญาเชาส าหรบทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกในโครงการทพย 7 ซงรายไดและกระแสเงนสดทกองทรสตจะไดรบจะประกอบดวย รายไดคาเชารายเดอนและคาบรการรายเดอนจากการเชาอาคารคลงสนคา ซงสญญาเชาดงกลาวสวนใหญเปนสญญามาตรฐานโดยมหลกเกณฑและเงอนไขของสญญาทคลายคลงกน เชน รายไดคาเชารายเดอนมาจากการใหเชาทดน อาคารคลงสนคา รายไดคาบรการรายเดอนมาจากการใหบรการบ ารงรกษา ซอมแซม และจดท าใหอาคารอยในสภาพทสามารถใชงานได โดยระยะเวลาการเชาและการใหบรการ สวนใหญเปนสญญาเชาและบรการทระยะเวลาประมาณ 3 ป ซงมอตราคาเชารายเดอนคงท โดยมสญญาเชาบางสวนของโครงการทพย 7 ทเปนสญญาระยะยาวกวา 3 ป โดยระหวาง 5 ถง 9 ป ซงสญญาดงกลาว จะมอตราคาเชารายเดอนคงทและมการปรบขนของอตราคาเชาเปนล าดบขนตามทไดตกลงกนระหวางอายสญญา ทงน ส าหรบสญญาเชาระยะยาวดงกลาว โดยสวนใหญแลวจะท ากบผ เชาทเปนบรษทขนาดใหญและมการเชาพนทในครงละจ านวนมาก โดยทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกในโครงการทพย 7 นน ถอไดวามการกระจายตวของอายสญญาเชา อตสาหกรรมของผ เชา และสญชาตของผ เชา (โปรดพจารณารายละเอยดเพมเตมในหวขอขอมลเกยวกบทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกแบงแยกตามโครงการ)


หนาท 52

4.2 กำรใหเชำอสงหำรมทรพยในสวนโครงกำร JWD ใหแกบรษทในกลมของ JWD

กองทรสตโดยทรสตจะใหเชาทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกในโครงการ JWD แกผ เชาหลก ซงเปนบรษทในกลมของ JWD เพยงรายเดยว โดยมรายละเอยดของสรปสาระส าคญของสญญาเชาและผ เชา ดงน

4.2.1 สรปสาระส าคญของรางสญญาเชาทรพยสนโครงการ JWD

สรปสาระส าคญของรางสญญาเชาทรพยสนมขอสญญาหลกทใกลเคยงกน ดงน

ผใหเชำ บรษทหลกทรพยจดการกองทน ไทยพาณชย จ ากด ในฐานะทรสตของทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพยและสทธการเชาอสงหารมทรพย เอไอเอม อนดสเทรยล โกรท (“ผใหเชำ” หรอ “กองทรสต”)

กำรช ำระคำเชำ • ผ เชาตกลงช าระคาเชาทรพยสนทเชาใหแกกองทรสตเปนรายเดอน โดยผ เชาตกลงจะช าระคาเชา ภายในวนท 5 ของแตละเดอน (“วนครบก ำหนดกำรช ำระคำเชำ”) โดยรายละเอยดการช าระคาเชาทรพยสนทเชา และการคดค านวณคาเชาส าหรบทรพยสนทเชาจะเปนไปตามรายละเอยดทก าหนดไวในสญญาฉบบน ทงน เวนแตคสญญาจะตกลงกนเปนประการอน

• ในกรณทผ เชาผดนดการช าระคาเชาภายในวนครบก าหนดการช าระคาเชาตามทก าหนดในสญญาน กองทรสตมสทธเลอกทจะด าเนนการอยางใดอยางหนงดงน (1) กองทรสตมสทธเลกสญญาฉบบนได ทงน หากตอมาผ เชาไดท าการช าระคาเชาท

คางช าระจนครบเตมจ านวนในแตละงวดแลวกอนทกองทรสตใชสทธเลกสญญา ใหถอวากองทรสตไมใชสทธเลกสญญาส าหรบการผดนดการช าระคาเชาในแตละงวดนนๆ

(2) กองทรสตมสทธหกเงนมดจ า (ตามทระบไวในสญญาน) ในจ านวนเทากบคาเชาทคางช าระดงกลาวจนครบเตมจ านวนเพอเปนการช าระคาเชาได ทงน ผ เชามหนาททจะน าเงนมาเพมเตมเพอใหมลคาเงนมดจ าครบจ านวนตามทไดระบไวในสญญานดงเดมภายในระยะเวลาและเงอนไขทก าหนดในสญญาน ในกรณทผ เชาไมน าเงนมาเพมเตมเพอใหมลคาเงนมดจ าครบจ านวนดงเดมภายในระยะเวลาทก าหนดในสญญาน กองทรสตสามารถใชสทธเลกสญญาฉบบนทนท

อยางไรกด หากผ เชาผดนดการช าระคาเชาตงแต 3 (สาม) ครงขนไป (ทงน ไมวากองทรสตจะใชสทธในการหกเงนมดจ าเพอเปนการช าระคาเชาทคางช าระหรอไม) ใหกองทรสตสามารถใชสทธเลกสญญาฉบบนไดทนท

หนำทในกำรซอมแซมทรพยสนทเชำ

เพอใหทรพยสนทเชาอยในสภาพทด หรอเหมาะสมแกการใชงานตามวตถประสงคดงทระบไวในสญญาฉบบน ผ เช าตกลงจะรบผดชอบในการด า เนนการซอมแซมใหญ (Major Maintenance) การด าเนนการบ ารงรกษายอย (Maintenance) และการซอมแซมยอย (Repair) ของทรพยสนทเชา (โดยส าหรบโครงการเจดบเบลยด แปซฟค และโครงการแปซฟค หองเยน ม


หนาท 53

รายละเอยดของรอบระยะเวลาการซอมแซมใหญ (Major Maintenance) และการบ ารงรกษายอย (Maintenance) ของทรพยสนทเชาเปนไปตามทไดระบไวในสญญา)

ทงน กองทรสตตกลงจะรบผดชอบคาใชจายในการด าเนนการซอมแซมใหญ (Major Maintenance) ทรพยสนทเชา และผ เชาตกลงจะรบผดชอบคาใชจายในการด าเนนการบ ารงรกษายอย (Maintenance) และการซอมแซมยอย (Repair) ทรพยสนทเชา

กำรเกบส ำรองเงนทนเพอกำรบ ำรงรกษำและซอมแซมใหญ (Major Maintenance) ส ำหรบโครงกำรเจดบเบลยด แปซฟค และโครงกำรแปซฟค หองเยน

กองทรสตจะด าเนนการเปดบญชของกองทรสตโดยมวตถประสงคเพอใหมการเกบส ารองเงนทนเพอการบ ารงรกษาและซอมแซมใหญ (Major Maintenance) ดงกลาว โดย ณ วนเรมตนระยะเวลาการเชา และระยะเวลาการเชาทไดมการตออายออกไปในแตละคราว (ในกรณทมการตออายสญญาเชา) กองทรสตจะเกบส ารองเงนทนดงกลาวตามรายละเอยดมลคาเงนส ารอง และรายละเอยดเงอนไขการเบกจายตามทระบในสญญาน (“CAPEX Reserve”) ทงน ภายใตเงอนไขดงน (1) ในกรณทในปใดมคาใชจายเพอการบ ารงรกษาและซอมแซมใหญจ านวนทมากกวา

CAPEX Reserve ผ เชาตกลงวาจะเปนผ รบผดชอบคาใชจายเพอการบ ารงรกษาและซอมแซมใหญจ านวนทมากกวา CAPEX Reserve ในปนน ๆ ใหแกกองทรสตตามคาใชจายทเกดขนจรง

(2) หากในปใด ๆ มคาใชจายเพอการบ ารงรกษาและซอมแซมใหญจ านวนทนอยกวา CAPEX Reserve (“ยอดคงเหลอ”) กองทรสตจะยกยอดคงเหลอนนไปใชเปน คาใชจายเพอการบ ารงรกษาและซอมแซมใหญรวมกบ CAPEX Reserve ส าหรบปตอๆ ไป โดยใหมการสะสมยอดคงเหลอนนไปไดจนกวาจะมการใชยอดคงเหลอทงหมด

(3) เพอความชดเจน หากในปใดมคาใชจายเพอการบ ารงรกษาและซอมแซมใหญจ านวนทมากกวา CAPEX Reserve พรอมกบยอดคงเหลอทงหมด ผ เชาตกลงวาจะเปนผ รบผดชอบคาใชจายเพอการบ ารงรกษาและซอมแซมใหญจ านวนทมากกวา CAPEX Reserve ในปนนใหแกกองทรสตตามคาใชจายทเกดขนจรง

(4) เมอครบก าหนดระยะเวลาการเชาหรอระยะเวลาการเชาทไดมการตออายออกไป (ในกรณทมการตออายสญญาเชา) หรอในกรณทมการเลกสญญาเชาอนเนองมาจากเหตผดนดผดสญญาโดยความผดของกองทรสตตามทระบในสญญาน กองทรสตตกลงจะคนเงนในจ านวนเทากบ CAPEX Reserve ทคงเหลอ (พรอมกบยอดคงเหลอ) ทงหมดทเหลออยภายหลงจากการหกคาใชจายเพอการบ ารงรกษาและซอมแซมใหญทเกดขนจรงระหวางทสญญาฉบบนมผลใชบงคบ (ถาม) ใหแกผ เชา ณ วนสนสดระยะเวลาการเชาหรอระยะเวลาการเชาทไดมการตออายออกไปในแตละคราว (ในกรณทมการตออายสญญาเชา) หรอ ณ วนทมผลเปนการเลกสญญาฉบบน

(5) ในกรณทมการเลกสญญาเชาอนเนองมาจากเหตผดนดผดสญญาโดยความผดของผ เชาตามทระบในสญญาน ผ เชาตกลงช าระเงนใหแกกองทรสตในจ านวนเทากบ CAPEX Reserve ตงแตวนทสญญาเชาฉบบนสนสดลงไปจนครบระยะเวลาการเชาหรอ


หนาท 54

ระยะเวลาการเชาทไดมการตออายออกไป (ในกรณทมการตออายสญญาเชา) (แลวแตกรณ)

สรปสาระส าคญของรางสญญาเชาทรพยสนในสวนทแตกตางกน

(1) สรปสาระส าคญของรางสญญาเชาอสงหารมทรพยและสงหารมทรพยกบ JPAC ส าหรบโครงการดบเบลยด แปซฟค

ผเชำ บรษท เจดบเบลยด แปซฟค จ ากด

ทรพยสนทเชำ (1) ทดนซงเปนทตงของโครงการเจดบเบลยด แปซฟค และหมายความรวมถงงานระบบ และสวนควบของทดนดงกลาว ซงกองทรสตเปนเจาของกรรมสทธ และใชในการประกอบกจการโครงการเจดบเบลยด แปซฟค (“ทดนทเชำ”) ดงน

โฉนดทดนเลขท ขนำดทดน (ประมำณ)

ไร งำน ตร.ว. 85905 16 1 97

(2) อาคาร สงปลกสรางใดๆ ทงหมดซงไดปลกสรางในทตงของโครงการเจดบเบลยด แป

ซฟค อนเปนสวนหนงของทดนทจะเชา ซงเปนทตงและใชในการด าเนนการกจการของโครงการเจดบเบลยด แปซฟค ซงรวมถงแตไมจ ากดเพยง อาคารหองเยนฝากสนคาพรอมส านกงาน ทงน ใหรวมถงงานระบบ สงตดตงตรงตรา สงอ านวยความสะดวกตางๆ และสวนควบของอาคารดงกลาว และไดใชในการด าเนนกจการโครงการเจดบเบลยด แปซฟค อยในปจจบน (“อำคำรทเชำ”) ดงน

เลขทอำคำร พนทอำคำรประมำณ

(ตร.ม.) รำยละเอยดอำคำร

- 10,058 อาคารคอนกรตเสรมเหลกและ โครงเหลก ชนเดยว จ านวน 1 หลง

อาคารคอนกรตเสรมเหลก จ านวน 1 หอง

(3) เครองมอและอปกรณซงจ าเปนและสมควรส าหรบใชในการด าเนนการกจการโครงการ

เจดบเบลยด แปซฟค โดยรายละเอยดของสงหารมทรพยเปนไปตามทระบไวในสญญาน

ระยะเวลำกำรเชำ ระยะเวลา 10 ปนบแตวนทลงนามในสญญาฉบบน ทงน เวนแตคสญญาฝายหนงฝายใดหรอทงสองฝายจะตกลงใชสทธตออายสญญาฉบบนตอไปอก ตามขอก าหนดและเงอนไขของสญญาฉบบน

รำยละ เอ ยด ค ำ เ ช ำ ทรพยสนท เชำและกำรช ำระคำเชำทรพยสนท

ผ เชาตกลงช าระคาเชาทรพยสนทเชาใหแกกองทรสตเพอตอบแทนการใชทรพยสนทเชาเปน คาเชาคงท โดยอตราคาเชาทรพยสนทเชา ณ วนทสญญาเชามผลใชบงคบจะเทากบ 330 (สามรอยสามสบ) บาทตอตารางเมตรตอเดอน (“อตรำคำเชำทรพยสนท เชำ”) โดยอตราคาเชา


หนาท 55

เชำส ำหรบระยะเวลำกำรเชำในชวง 10 ปแรก

ทรพยสนทเชาส าหรบระยะเวลาการเชาในชวง 10 ปแรก และระยะเวลาการเชาทไดมการตออายออกไป (ในกรณทมการตออายสญญาเชา) ในแตละปจะเปนไปดงน

ปท อตรำคำเชำทรพยสนทเชำ (บำทตอตำรำงเมตรตอ

เดอน)

อตรำกำรเพมขนของ อตรำคำเชำทรพยสนทเชำ

(รอยละตอป) ปท 1 – ปท 3 330.00 - ปท 4 – ปท 6 346.50 5 ปท 7 – ปท 9 363.83 5 ปท 10 – ปท 12 382.02 5 ปท 13 – ปท 15 401.12 5 ปท 16 – ปท 18 413.15 3 ปท 19 – ปท 21 425.55 3 ปท 22– ปท 24 438.31 3 ปท 25 – ปท 27 451.46 3 ปท 28 – ปท 30 465.00 3

คาเชาส าหรบทรพยสนทเชา (อสงหารมทรพยและสงหารมทรพย) ส าหรบระยะเวลาการเชาในชวง 10 ปแรก และระยะเวลาการเชาทไดมการตออายออกไป (ในกรณทมการตออายสญญาเชา)

ผ เชาตกลงจะช าระคาเชาส าหรบทรพยสนทเชา (อสงหารมทรพยและสงหารมทรพย) ส าหรบระยะเวลาการเชาในชวง 10 ปแรก และระยะเวลาการเชาทไดมการตออายออกไป (ในกรณทมการตออายสญญาเชา) เปนจ านวนรวมตอป นบแตวนทสญญาเชามผลใชบงคบ ดงน

ปท คำเชำทรพยสนทเชำตอป (บำท) ปท 1 – ปท 3 39,830,000 ปท 4 – ปท 6 41,820,000 ปท 7 – ปท 9 43,910,000 ปท 10 – ปท 12 46,110,000 ปท 13 – ปท 15 48,410,000 ปท 16 – ปท 18 49,870,000 ปท 19 – ปท 21 51,360,000 ปท 22– ปท 24 52,900,000 ปท 25 – ปท 27 54,490,000 ปท 28 – ปท 30 56,120,000


หนาท 56

ส าหรบในกรณทสญญาเชาไมไดมผลตงแตวนแรกของเดอน และ/หรอ ไมไดสนสดลง ณ วนสดทายของเดอนคาเชาของเดอนดงกลาวจะถกค านวณตามสดสวนของจ านวนวนทสญญา เชามผลในเดอนน นเทยบกบจ านวนวนทงหมดของเดอนนนๆ

กำรตออำยสญญำเชำภำยหลงจำกท สนสดระยะเวลำกำรเชำ

หากกองทรสตประสงคจะใหผ เชาตออายสญญาเชาออกไปเมอสนสดระยะเวลาการเชาและ ระยะเวลาการเชาทไดมการตออายออกไป (ในกรณทมการตออายสญญาเชา) กองทรสตมสทธ เรยกใหผ เชาตออายสญญาเชาออกไปไดอก 2 (สอง) คราว เปนระยะเวลาคราวละ 10 (สบ) ป โดยกองทรสตจะตองแจงความประสงคในการใชสทธในการตออายสญญาเชาใหผ เชาทราบเปนลายลกษณอกษรลวงหนาไมนอยกวา 1 (หนง) ป กอนวนสนสดระยะเวลาการเชาหรอ ระยะเวลาการเชาทไดมการตออายออกไป (ในกรณทมการตออาย สญญาเชา) (แลวแตกรณ) และผ เชาตกลงจะตออายสญญาเชาออกไปโดยใหขอก าหนดและเงอนไขอนๆ เปนไปตามทระบในสญญาเชาฉบบน เวนแตการค านวณอตราคาเชาส าหรบการตออายสญญาเชาในระยะเวลาการเชาทตออายดงกลาวใหเปนไปตามรายละเอยดทก าหนดไวในสญญาฉบบน ทงน ขอก าหนดและเงอนไขตางๆ ตองเปนไปตามหลกเกณฑของส านกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต.

ในกรณทกองทรสตไดใชสทธในการตออายสญญาเชากบผ เชาแลว แตผ เชาไมด าเนนการตอ สญญาเชาไมวาดวยกรณใด ผ เชาตกลงช าระเงนใหแกกองทรสตในจ านวนเทากบคาเชาตามสญญาเชาเปนระยะเวลา 1 (หนง) ปนบตงแตวนสนสดระยะเวลาการเชาหรอระยะเวลาการเชา ทไดมการตออายออกไป (ในกรณทมการตออายสญญาเชา) (แลวแตกรณ) หรอจนกวา กองทรสตสามารถจดหาผ เชารายใหม ทม เงอนไขในการเชาและผลประโยชนทกองทรสตคาดวาจะไดรบทเปนประโยชนแกกองทรสตไดโดยกองทรสตจะพจารณาจากปจจยตางๆ อาท เงนมดจ า คาเชาระยะเวลาการเชา การตออายสญญาเชาและคาเชาในกรณทมการตออายสญญาเชา เปนตน แลวแตกรณใดเกดกอน และผ เชาตกลงใหกองทรสตมสทธรบเงนมดจ า (ตามทระบไวในสญญาน) ทผ เชาไดวางไวเตมจ านวน

(2) สรปสาระส าคญของรางสญญาเชาอสงหารมทรพยกบ Datasafe ส าหรบโครงการดาตาเซฟ

ผเชำ บรษท ดาตาเซฟ จ ากด

ทรพยสนทเชำ (1) โครงการดาตาเซฟ และหมายความรวมถงงานระบบ และสวนควบของทดนดงกลาว ซงกองทรสตเปนเจาของกรรมสทธ และใชในการประกอบกจการโครงการดาตาเซฟ (“ทดนทเชำ”) ดงน

โฉนดทดนเลขท ขนำดทดน (ประมำณ)

ไร งำน ตร.ว. 85904 12 2 56


หนาท 57

(2) อาคาร สงปลกสรางใดๆ ทงหมดซงไดปลกสรางในทตงของโครงการดาตาเซฟ อนเปนสวนหนงของทดนทจะเชา ซงเปนทตงและใชในการด าเนนการกจการของโครงการดาตาเซฟ ซงรวมถงแตไมจ ากดเพยง อาคารคลงสนคาพรอมส านกงาน ทงน ใหรวมถงงานระบบ สงตดตงตรงตรา สงอ านวยความสะดวกตางๆ และสวนควบของอาคารดงกลาว และไดใชในการด าเนนกจการโครงการดาตาเซฟ อยในปจจบน (“อำคำรทเชำ”) ดงน

เลขทอำคำร พนทอำคำรประมำณ

(ตร.ม.) รำยละเอยดอำคำร

- 9,288 อาคารคอนกรตเสรมเหลกและ โครงเหลก ชนเดยว จ านวน 1 หลง อาคารคอนกรตเสรมเหลก สองชน

จ านวน 1 หอง

ระยะเวลำกำรเชำ ระยะเวลา 10 ปนบแตวนทลงนามในสญญาฉบบน

รำยละ เอ ยด ค ำ เ ช ำ ทรพยสนทเชำและกำรช ำระคำเชำทรพยสนทเ ชำตลอดระยะเวลำกำรเชำ

ผ เชาตกลงช าระคาเชาทรพยสนทเชาใหแกกองทรสตเพอตอบแทนการใชทรพยสนทเชาเปน คาเชาคงท ทงน อตราคาเชาทรพยสนทเชา ณ วนทสญญาเชามผลใชบงคบจะเทากบ 118 (หนงรอยสบแปด) บาทตอตารางเมตรตอเดอน (“อตรำคำเชำทรพยสนท เชำ”) โดยอตราคาเชาทรพยสนทเชาตลอดระยะเวลาการเชาในแตละปจะเปนไปดงน

ปท อตรำคำเชำทรพยสนทเชำ

(บำทตอตำรำงเมตรตอเดอน)

อตรำกำรเพมขนของอตรำคำเชำทรพยสนทเชำ

(รอยละตอป) ปท 1 – ปท 3 118.00 - ปท 4 – ปท 6 123.90 5 ปท 7 – ปท 9 130.10 5

ปท 10 136.60 5

คาเชาส าหรบทรพยสนทเชาตลอดระยะเวลาการเชา

ผ เชาตกลงจะช าระคาเชาส าหรบทรพยสนทเชาตลอดระยะเวลาการเชาเปนจ านวนรวมตอป นบแตวนทสญญาเชามผลใชบงคบ ดงน

ปท คำเชำทรพยสนทเชำตอป (บำท) ปท 1 – ปท 3 13,150,000 ปท 4 – ปท 6 13,810,000 ปท 7 – ปท 9 14,500,000

ปท 10 15,220,000


หนาท 58

ส าหรบในกรณทสญญาเชาไมไดมผลต งแตวนแรกของเดอน และ/หรอ ไมไดสนสดลง ณ วนสดทายของเดอนคาเชาของเดอนดงกลาวจะถกค านวณตามสดสวนของจ านวนวนทสญญาเชามผลในเดอนนนเทยบกบจ านวนวนทงหมดของเดอนนนๆ

(3) สรปสาระส าคญของรางสญญาเชาอสงหารมทรพยและสงหารมทรพยกบ PCS ส าหรบโครงการแปซฟค หองเยน

ผเชำ บรษท แปซฟค หองเยน จ ากด

ทรพยสนทเชำ (1) ทดนซงเปนทตงของโครงการแปซฟค หองเยน และหมายความรวมถงงานระบบ และสวนควบของทดนดงกลาว ซงกองทรสตเปนเจาของกรรมสทธและใชในการประกอบกจการ โครงการแปซฟค หองเยน (“ทดนทเชา”) ดงน

โฉนดทดน ขนำดทดน (ประมำณ)

ไร งำน ตร.ว.

157963 21 1 97.80

(2) อาคาร สงปลกสรางใดๆ ทงหมดซงไดปลกสรางในทตงของโครงการแปซฟค หองเยน อน

เปนสวนหนงของทดนทจะเชา ซงเปนทตงและใชในการด าเนนการกจการของโครงการ แปซฟค หองเยน ซงรวมถงแตไมจ ากดเพยง อาคารหองเยนฝากสนคาพรอมส านกงาน ทงน ใหรวมถงงานระบบ สงตดตงตรงตรา สงอ านวยความสะดวกตางๆ และสวนควบของอาคารดงกลาว และไดใชในการด าเนนกจการโครงการแปซฟค หองเยนอยในปจจบน (“อาคารทเชา”) ดงน

ล ำดบท เลขทอำคำร


รำยละเอยดอำคำร

1 อาคาร 6 13,632 อาคารกอนกรตเสรมเหลก จ านวน 1 หลง

2 อาคาร 7 3,930 อาคารคอนกรตเสรมเหลก ชนเดยว จ านวน 1 หลง

(3) เครองมอและอปกรณซงจ าเปนและสมควรส าหรบใชในการด าเนนการกจการโครงการ

แปซฟค หองเยน โดยรายละเอยดของสงหารมทรพยเปนไปตามทระบไวในสญญาน

ระยะเวลำกำรเชำ ระยะเวลา 10 ปนบแตวนทลงนามในสญญาฉบบน ทงน เวนแตคสญญาฝายหนงฝายใดหรอ ทงสองฝายจะตกลงใชสทธตออายสญญาฉบบนตอไปอกตามขอก าหนดและเงอนไขของ สญญาฉบบน

รำยละเอยดคำเชำ ทรพยสนทเชำและกำร

ผ เชาตกลงช าระคาเชาทรพยสนทเชาใหแกกองทรสตเพอตอบแทนการใชทรพยสนทเชาเปนคาเชาคงท ทงน อตราคาเชาทรพยสนทเชา ณ วนทสญญาเชามผลใชบงคบจะเทากบ 330 (สาม


หนาท 59

ช ำระคำเชำทรพยสนทเชำส ำหรบระยะเวลำกำรเชำในชวง 10 ปแรก

รอยสามสบ) บาทตอตารางเมตรตอเดอน (“อตราคาเชาทรพยสนทเชา”) โดยอตราคาเชาทรพยสนทเชาส าหรบระยะเวลาการเชาในชวง 10 ปแรก และระยะเวลาการเชาทไดมการตออายออกไป (ในกรณทมการตออายสญญาเชา) ในแตละปจะเปนไป ดงน

ปท อตรำคำเชำทรพยสนทเชำ

(บำทตอตำรำงเมตรตอเดอน)

อตรำกำรเพมขนของอตรำคำเชำทรพยสนทเชำ

(รอยละตอป) ปท 1 – ปท 3 330.00 - ปท 4 – ปท 6 346.50 5 ปท 7 – ปท 9 363.83 5 ปท 10 – ปท 12 382.02 5 ปท 13 – ปท 15 401.12 5 ปท 16 – ปท 18 413.15 3 ปท 19 – ปท 21 425.55 3 ปท 22– ปท 24 438.31 3 ปท 25 – ปท 27 451.46 3 ปท 28 – ปท 30 465.00 3

คาเชาส าหรบทรพยสนทเชา (อสงหารมทรพยและสงหารมทรพย) ส าหรบระยะเวลาการเชาในชวง 10 ปแรก และระยะเวลาการเชาทไดมการตออายออกไป (ในกรณทมการตออายสญญาเชา)

ผ เชาตกลงจะช าระคาเชาส าหรบทรพยสนทเชา (อสงหารมทรพยและสงหารมทรพย) ส าหรบระยะเวลาการเชาในชวง 10 ปแรก และระยะเวลาการเชาทไดมการตออายออกไป (ในกรณทมการตออายสญญาเชา) เปนจ านวนรวมตอป นบแตวนทสญญาเชามผลใชบงคบ ดงน

ปท คำเชำทรพยสนทเชำตอป (บำท) ปท 1 – ปท 3 69,550,000 ปท 4 – ปท 6 73,020,000 ปท 7 – ปท 9 76,670,000 ปท 10 – ปท 12 80,510,000 ปท 13 – ปท 15 84,530,000 ปท 16 – ปท 18 87,070,000 ปท 19 – ปท 21 89,860,000 ปท 22– ปท 24 92,370,000 ปท 25 – ปท 27 95,140,000 ปท 28 – ปท 30 98,000,000


หนาท 60

ส าหรบในกรณทสญญาเชาไมไดมผลตงแตวนแรกของเดอน และ/หรอ ไมไดสนสดลง ณ วนสดทายของเดอน คาเชาของเดอนด งกลาวจะถกค านวณตามสดสวนของจ านวนว นทสญญาเชามผลในเดอนนนเทยบกบจ านวนวนทงหมดของเดอนนนๆ

กำรตออำยสญญำเชำและคำเชำในกรณทมกำรตออำยสญญำเชำส ำหรบระยะเวลำกำรเชำในชวงแรก

หากกองทรสตประสงคจะใหผ เชาตออายส ญญาเชาออกไปเมอสนสดระยะเวลาการเชาและ ระยะเวลาการเชาทไดมการตออายออกไป (ในกรณทมการตออายสญญาเชา) กองทรสตม สทธเรยกใหผ เชาตออายสญญาเชาออกไปไดอก 2 (สอง) คราว เปนระยะเวลาคราวละ 10 (สบ) ป โดยกองทรสตจะตองแจงความประสงคในการใชสทธในการตออายสญญาเชาใหผ เชา ทราบเปนลายลกษณอกษรลวงหนาไมนอยกวา 1 (หนง) ปกอนวนสนสดระยะเวลาการเชาหรอระยะเวลาการเชาทไดมการตออายออกไป (ในกรณทมการตออาย สญญาเชา) (แลวแตกรณ) และผ เชาตกลงจะตออายสญญาเชาออกไปโดยใหขอก าหนดและเงอนไขอนๆ เปนไปตามทระบในสญญาเชาฉบบน เวนแตการค านวณอตราคาเชาส าหรบการตออายสญญาเชาในระยะเวลาการเชาทตออายดงกลาวใหเปนไปตามรายละเอยดทก าหนดไวในสญญาฉบบน ทงน ขอก าหนดและเงอนไขตางๆ ตองเปนไปตามหลกเกณฑของส านกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต.

ในกรณทกองทรสตไดใชสทธในการตออายสญญาเชากบผ เชาแลว แตผ เชาไมด าเนนการตอสญญาเชาไมวาดวยกรณใด ผ เชาตกลงช าระเงนใหแกกองทรสตในจ านวนเทากบคาเชาตามสญญาเชาเปนระยะเวลา 1 (หนง) ป นบต งแตวนสนสดระยะเวลาการเชาหรอระยะเวลาการเชาทไดมการตออายออกไป (ในกรณทมการตออายสญญาเชา) (แลวแตกรณ) หรอจนกวากองทรสตสามารถจดหาผ เชารายใหมทมเงอนไขในการเชาและผลประโยชนทกองทรสตคาดวาจะไดรบทเปนประโยชนแกกองทรสตได แลวแตกรณใดเกดกอน และผ เชาตกลงใหกองทรสตมสทธรบเงนมดจ า (ตามทระบไวในสญญาน) ทผ เชาไดวางไวเตมจ านวน

รายละเอยดผ เชา

บรษทในกลมของ JWD จะเปนผ เชาทรพยสนโครงการ JWD โดยขอมลบรษทในกลมของ JWD ทจะเปนผ เชาทรพยสน มรายละเอยด ดงน

1) ขอมลทวไป

ชอผ เชา : บรษท แปซฟค หองเยน จ ากด ทตงส านกงานใหญ : 47/19 หม 2 ต.นาด อ.เมองสมทรสาคร จ.สมทรสาคร 74000

เลขทะเบยนบรษท : 0745538001893

โทรศพท : 034-834-224-6

ทนจดทะเบยน : 443,000,000 บาท

ทนช าระแลว : 443,000,000 บาท

ชอผ เชา : บรษท เจดบเบลยด แปซฟค จ ากด


หนาท 61

ทตงส านกงานใหญ : 99/3 หม11 ถ.สวนทวงศ ต.คลองนครเนองเขต อ.เมองฉะเชงเทรา จ.ฉะเชงเทรา 24000


โทรศพท : 033-020-800

ทนจดทะเบยน : 250,000,000 บาท

ทนช าระแลว : 250,000,000 บาท

ชอผ เชา : บรษท ดาตาเซฟ จ ากด ทตงส านกงานใหญ : 99 หม 11 ถ.สวนทวงศ ต.คลองนครเนองเขต

อ.เมองฉะเชงเทรา จ.ฉะเชงเทรา 24000 เลขทะเบยนบรษท : 0105534034075 โทรศพท : 02-710-4050 ทนจดทะเบยน : 75,000,000 บาท ทนช าระแลว : 75,000,000 บาท

2) คณสมบตและประสบการณผ เชา

บรษทในกลมของ JWD จะเปนผ เชาทรพยสนโครงการ JWD ทงน กอนทจะมการจดตงกองทรสต บรษทในกลมของ JWD มบคลากรและทมงานทเปนผ มประสบการณ ความเชยวชาญในการท าหนาทดแลบรหารอสงหารมทรพย (เชน ดานการตลาด การจดหาผ เชา การดแลและซอมบ ารงรกษาความมนคงและปลอดภยของอาคารและอปกรณ การบรหารจดการทางการเงนเพอหาประโยชนจากอสงหารมทรพย จดท าบญชรายรบรายจายจากการใหเชา หรอจากการด าเนนธรกจบนอสงหารมทรพยทกองทรสตลงทน เปนตน) และมมาตรฐานในการด าเนนงาน (Standard of Operation) ในการจดหาประโยชนจากอสงหารมทรพยไดอยางตอเนองในระยะยาว

บรษทในกลมของ JWD ด าเนนธรกจใหบรการทางดานโลจสตกสภายในประเทศ (In-land Logistics) อยางครบวงจร กอตงในป 2536 และจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยเมอเดอนกนยายน ป 2558 โดยลกษณะการประกอบธรกจประกอบดวยธรกจบรการรบฝากและบรหารสนคา บรการขนสงและกระจายสนคา บรการขนยาย บรการจดการเอกสารและขอมล และอนๆ เชน ใหเชาอาคารส านกงานและคลงสนคา และพฒนาระบบเทคโนโลยสารสนเทศ เปนตน

3) อสงหารมทรพยอนภายใตการจดการของผเชาทอาจแขงขนในทางธรกจกบทรพยสนหลกของกองทรสต

บรษทในกลมของ JWD จะเปนผ เชาทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกในสวนโครงการ JWD เพอใหบรษทในกลมของ JWD สามารถด าเนนธรกจใหบรการทางดานโลจสตกส


หนาท 62

ภายในประเทศ (In-land Logistics) ไดอยางครบวงจร ซงรวมถงการใหบรการรบฝากและบรหารสนคา รวมถงสนคาทวไป และสนคาแชเยนและแชแขง และยงมการใหเช าอาคารส านกงานและคลงสนคา อยางไรกตาม นอกเหนอจากทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกในโครงการ JWD บรษทในกลมของ JWD ยงมอสงหารมทรพยอนภายใตการจดการของบรษทในกลมของ JWD ซงเปนพนทคลงสนคาของบรษทในกลมของ JWD ทตงอยในประเทศไทยเพอการด าเนนธรกจของกลม โดยสามารถแบงสนทรพยไดตามบรษทในกลมและสถานทตง ดงน

ประเภททรพยสน ทตงโครงกำร บรษทในกลมของ JWD AIMIRT ตร.ม. ผมสทธครอบครอง ตร.ม.

คลงสนคา ทาเรอแหลมฉบง ชลบร 98,280 JWD - ถนนสามวา กรงเทพฯ 13,440 JWD - บางนาตราด กม 19 สมทรปราการ 12,000 JWD - คลงสนคาอนตราย ทาเรอแหลมฉบง ชลบร 10,032 JWD - คลงหองเยน มหาชย สมทรสาคร 18,364 PCS 17,562 คลงหองเยน สวนทวงศ ฉะเชงเทรา - - 10,058 คลงหองเยน บางนา สมทรปราการ 10,364 JPK - คลงสนคา กรงเทพกรฑา กรงเทพฯ 4,575 JVK - คลงสนคา สวนทวงศ ฉะเชงเทรา - - 9,288 ถนนสามวา กรงเทพฯ 1,920 Datasafe - ทาเรอแหลมฉบง ชลบร 1,200 Datasafe - สารภ เชยงใหม 2,400 Datasafe - คลงสนคา ถนนสามวา กรงเทพฯ 3,840 BJL - คลงสนคา บางนา สมทรปราการ 1,536 JPLAND -

177,951 36,808

หมายเหต: ขอมลจากบรษทในกลมของ JWD ในประเทศไทย ณ ธนวาคม 2559

4) ผลกระทบของการเปลยนผ เชา เมอเกดเหตการณทอาจท าใหกองทรสต มเหตตองเปลยนผ เชา

ในกรณทกองทรสตตองเปลยนผ เชาหรอใชสทธในการบอกเลกสญญาภายใตสญญาเชา กองทรสต อาจมความเสยงจากการหาผ เชารายใหมเพอมาทดแทนผ เชารายเดม ซงอาจรวมไปถงตนทนทเปนตวเงนและตนทนคาเสยโอกาสทเพมตามระยะเวลาการหาผ เชารายใหม ทงน หากกองทรสตสามารถหาผ เชารายใหมได กองทรสตอาจมความเสยงจากการตกลงกบผเชารายใหม เพอใหไดขอก าหนดและเงอนไขในสญญาเชาฉบบใหมทไมดอยไปกวาสญญาเชาฉบบเดม ซงอาจมผลตอรายไดคาเชาทกองทรสตจะไดรบในอนาคต

5) ความเหนของบรษทฯ เกยวกบความสามารถของผเชาในการปฏบตตามสญญาเชา

บรษทฯ เหนวา บรษทในกลมของ JWD ซงเปนผ เชาทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกในโครงการ JWD นน ตงแตกอนทจะมการจดตงกองทรสต มบคลากรและทมงานทเปนผม


หนาท 63

ประสบการณ ความเชยวชาญในการท าหนาทดแลบรหารอสงหารมทรพย และมมาตรฐานในการด าเนนงาน (Standard of Operation) ในการจดหาประโยชนจากอสงหารมทรพยไดอยางตอเนองในระยะยาว นอกจากนบรษทในกลมของ JWD เปนผ เชาทมความคนเคยกบทรพยสนในโครงการ JWD เปนอยางด มากกวาผ เชารายอนๆ อกทง โครงสรางคาเชาทกองทรสตจะไดรบจะอางองจากอตราคาเชาในสวนท เปนคาเชาอาคาร ไมรวมคาบรการ และผลประกอบการทคาดวาจะเกดขนจากทรพยสน ซงสามารถเทยบเคยงกบผลประกอบการในอดตของทรพยสนโครงการ JWD ทงน หากพจารณาจากผลประกอบการของทรพยสนโครงการ JWD ในอดต และรายไดทจะไดรบจากธรกจใหบรการรบฝากและบรหารคลงสนคา บรษทฯ คาดวารายไดทจะไดรบอยในระดบทมากพอทจะสรางความมนใจไดวาบรษทในกลมของ JWD จะสามารถช าระเชาคงทและปฏบตตามสญญาเชาได

6) มาตรการด าเนนการหากผ เชารายปจจบนไมสามารถปฏบตตามสญญาเชาได

หากผ เชาไมสามารถปฏบตตามสญญาเชาได ผ เชาตองปฏบตใหถกตองตามสญญาภายใน 60 วนนบจากวนทผ เชาไดรบแจงหรอทราบถงเหตแหงการผดสญญานนหรอภายในระยะเวลาใด ๆ ทคสญญาไดตกลงกน เวนแตเปนเหตสดวสย อยางไรกด ในกรณทผ เชาผดนดการช าระคาเชา และ/หรอเงนคางช าระอยางใด ๆ ทผ เชามหนาทตองช าระใหแกกองทรสต ตามทก าหนดในสญญาเชา ใหถอวากองทรสตสามารถใชสทธเลกสญญาฉบบนทนท ทงน เวนแตไดก าหนดไวเปนอยางอน

อกทง บรษทฯ จะควบคมดแลใหผ เชาด าเนนการช าระคาเชาตามระยะเวลาทก าหนดในสญญาเชา โดยจะมการสอบถามและตดตามการช าระคาเชากนลวงหนาอยางนอย 15 วนกอนครบก าหนดช าระคาเชาตามสญญาเชาเพอปองกนมใหเกดการช าระคาเชาลาชา หรอผดสญญาเชา ทงน หากเกดเหตสดวสยใด ๆ บรษทฯ จะเรยกใหมการประชมหารอกนกอนถงก าหนดระยะเวลาช าระคาเชาดงกลาว อยางไรกด ในกรณทผ เชาไมสามารถช าระคาเชาตามสญญาเชาได บรษทฯ จะรายงานตอกรรมการผ จดการและคณะกรรมการของบรษทฯ ใหทราบโดยเรว และแจงตอทรสตเพอพจารณาเหตในการเลกสญญาเชาและด าเนนการตามกฎหมายตอไป

อยางไรกด ในกรณทผ เชาผดนดการช าระคาเชา บรษทฯ จะใชความพยายามอยางดทสดในการเจรจาตกลงกบผ เชา เพอชวยหาวธใหผ เชาช าระคาเชาตามทตกลงกนในสญญาโดยเรวทสดและลดความเสยหายทอาจจะเกดขนแกผ ถอหนวยทรสต

4.3 ขอมลเกยวกบผบรหำรอสงหำรมทรพย (Property Manager)

ผจดการกองทรสตจะแตงตง บรษท งานสมบรณ จ ากด ซง เปนบรษททมผ ถอหนใหญรวมกนกบ TIP เปนผบรหารอสงหารมทรพยเพอด าเนนการบรหารจดการและจดหาผลประโยชนจากทรพยสนโครงการทพย 7 โดย บรษท งานสมบรณ จ ากด จะเปนผบรหารอสงหารมทรพยของทรพยสนโครงการทพย 7 ซงบรษท งานสมบรณ จ ากด และคณะ


หนาท 64

ผบรหาร ไดด าเนนธรกจจ าหนายหรอใหเชาอาคารคลงสนคาและโรงงานส าเรจรป แกผประกอบการทงในและนอกนคมอตสาหกรรมตางๆ มากวา 20 ป

ขอมลและประสบการณในการบรหารอสงหารมทรพยของผบรหารอสงหารมทรพย

1) ขอมลเกยวกบผบรหารอสงหารมทรพย

ชอผบรหารอสงหารมทรพย : บรษท งานสมบรณ จ ากด ทตงส านกงานใหญ : 333 หมท 9 ต าบลบางปลา อ าเภอบางพล

จงหวดสมทรปราการ 10540 เลขทะเบยนบรษท : 0115554010121 โทรศพท : 02-382-5111 ทนจดทะเบยน : 1,000,000 บาท ทนช าระแลว : 1,000,000 บาท

2) ประสบการณของผบรหารอสงหารมทรพยและคณะผบรหาร

บรษท งานสมบรณ จ ากด ในฐานะผบรหารอสงหารมทรพยเปนบรษททมผ ถอหนใหญรวมกนกบ TIP ซงจดทะเบยนจดตงขนในประเทศไทย เมอวนท 1 กรกฎาคม 2554 โดยมผ ถอหนใหญคอกลมไกรศกดาวฒน ปจจบน บรษท งานสมบรณ จ ากด เปนผบรหารอสงหารมทรพยของอสงหารมทรพยทงหมดของ TIP ซงมคลงสนคาและโรงงานตงอยบนถนนเทพารกษ ถนนเลยบคลองสงน าสวรรณภม และถนนบางนาตราด กม . 19 อ าเภอบางพล จงหวดสมทรปราการ โดย ณ วนท 30 มถนายน 2560 TIP มคลงสนคาและโรงงานทสรางเสรจแลว และมพนทอาคารคลงสนคาและโรงงานใหเชาประมาณ 470,000 ตารางเมตรโดยบรษท งานสมบรณ จ ากด มทมงานกอสรางคลงสนคาเปนของตนเอง กอใหเกดประสทธภาพทงในดานการเงน การรกษามาตรฐานของคลงสนคา และเพมความคลองตวในการกอสราง กลาวคอ สามารถเรงงานกอสรางใหเสรจตามความตองการของลกคา และสามารถใหบรการการดดแปลงตอเตมโรงงานตามทลกคาตองการ นอกจากการบรหารจดการอสงหารมทรพยท TIP เปนเจาของซงมการเตบโตอยางตอเนองแลว บรษท งานสมบรณ จ ากด ยงใหบรการชวยเหลอลกคาในการขอใบอนญาต และสาธารณปโภคตางๆ ตามความตองการของลกคา รวมทงการใหบรการขอใบอนญาตท างานในราชอาณาจกรส าหรบคนตางชาต และบรการทวไปตามทลกคาตองการ ท าใหถอเปนการสรางมลคาเพมใหแกการบรการของกลม TIP สงผลใหกลม TIP สามารถรกษาอตราคาเชาคลงสนคาใหอยในระดบสงได

4.3.2 คาตอบแทนทจะไดรบจากกองทรสต

ผ จดการกองทรสตจะวาจางผ บรหารอสงหารมทรพย โดยอตราคาธรรมเนยมการบรหารอสงหารมทรพย ซงผบรหารอสงหารมทรพยจะเรยกเกบจากผจดการกองทรสตเปนรายป มดงน


หนาท 65

1) คาธรรมเนยมการบรหารจดการทรพยสนของกองทรสต ปท 1 ถง ปท 3 นบแตวนทไดมาซงทรพยสนของกองทรสตในอตราไมเกนรอยละ 2.00 ตอป ของรายไดสทธจากสญญาเชาและสญญาบรการ และปท 4 เปนตนไป นบแตวนทไดมาซงทรพยสนของกองทรสตในอตราไมเกนรอยละ 2.75 ตอป ของรายไดสทธจากสญญาเชาและสญญาบรการ

2) คาธรรมเนยมพเศษ ปท 1 ถง ปท 3 นบแตวนทไดมาซงทรพยสนของกองทรสต ในอตรารอยละ 3.00 ตอปของก าไรจากการด าเนนงาน และปท 4 เปนตนไปนบแตวนทไดมาซงทรพยสนของกองทรสต ในอตรารอยละ 4.00 ตอป ของก าไรจากการด าเนนงาน

3) คาธรรมเนยมในการจดหาผ เชาในอตรา 0.50 เดอนของอตราคาเชาและคาบรการ ในกรณผเชารายเดมตออายสญญาเชาและสญญาบรการเปนระยะเวลา 3 ป หรอ ลดลงหรอเพมขน (แลวแตกรณ) เปนสดสวนตามระยะเวลาการเชาจรง ในกรณผ เชารายเดมตออายสญญาเชาและสญญาบรการเปนระยะเวลานอยกวา 3 ป หรอเกนกวา 3 ป และในอตรา 1 เดอนของอตราคาเชาและคาบรการ ในกรณผ เชารายใหมท าสญญาเชาและสญญาบรการเปนระยะเวลา 3 ป หรอ ลดลงหรอเพมขน (แลวแตกรณ) เปนสดสวนตามระยะเวลาการเชาจรง ในกรณผ เชารายเดมตออายสญญาเชาและสญญาบรการเปนระยะเวลานอยกวา 3 ป หรอเกนกวา 3 ป

ทงน คาธรรมเนยมการบรหารอสงหารมทรพย ซงผบรหารอสงหารมทรพยจะเรยกเกบจากผจดการกองทรสตเปนรายป จะเปนคาใชจายในสวนของผจดการกองทรสต โดยไมมการเกบคาธรรมเนยมดงกลาวเพมเตมจากกองทรสต

4.3.3 ความสมพนธเชงการถอหนหรอความเกยวของทางธรกจกบผจดการกองทรสต

บรษท งานสมบรณ จ ากด ซงเปนบรษททมผ ถอหนใหญรวมกนกบ TIP ไมมความสมพนธเชงการถอหนหรอความเกยวของทางธรกจกบผ จดการกองทรสต อยางไรกด จากการท บรษท งานสมบรณ จ ากด เปนบรษททมผ ถอหนใหญรวมกนกบ TIP โดยท TIP เปนเจาของคลงสนคาในบรเวณเดยวกบคลงสนคาซงเปนทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก รวมทงเปนผขายทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก ซงบทบาทดงกลาวทมตอกองทรสตอาจกอใหเกดความขดแยงทางผลประโยชนกบกองทรสตไดในเรองการจดหาผ เชารายใหมโดยการเลอกเสนออาคารคลงสนคาของ TIP ใหลกคาพจารณากอนอาคารคลงสนคาของกองทรสต รวมถงการก าหนดราคาคาเชาของคลงสนคาดวย อยางไรกตาม ผจดการกองทรสตไดตระหนกถงความขดแยงทางผลประโยชนทอาจเกดขนดงกลาว ดงนน ผจดการกองทรสตจงไดก าหนดหลกเกณฑในการเลอกลงทนคลงสนคารวมถงแนวทางการก ากบดแลการบรหารอสงหารมทรพยของผบรหารอสงหารมทรพยเพอเปนการปองกนปญหาดงกลาวทอาจเกดขนตามรายละเอยดใน สวนท 2 ขอ 4.3.5 กลไกหรอมาตรการทใชในการก ากบดแลผบรหารอสงหารมทรพยเพอปองกนความขดแยงทางผลประโยชนระหวางผ บรหารอสงหารมทรพยและกองทรสต


หนาท 66

อสงหารมทรพยอนภายใตการจดการของผ บรหารอสงหารมทรพยทอาจแขงขนในทางธรกจกบอสงหารมทรพยของกองทรสต

ชอโครงกำร ทตงโครงกำร TIP AIMIRT

จ ำนวนคลงสนคำ (หลง)/1

พนทคลงสนคำ (ตร.ม.)/2

ตร.ม.

ทพย 1 สมทรปราการ 44 26,159 - ทพย 2 สมทรปราการ 5 14,681 - ทพย 3 สมทรปราการ 5 11,740 - ทพย 4 สมทรปราการ 14 8,145 - ทพย 5 สมทรปราการ 31 54,444 - ทพย 6 สมทรปราการ 22 17,535 - ทพย 7 สมทรปราการ 4 29,089 21,651.1 (5 หลง) ทพย 8 (เฟส 1) สมทรปราการ 10 18,856 -

135 180,649 21,651.1

หมายเหต: ขอมลจาก TIP ณ วนท 30 มถนายน 2560 /1 จ านวนคลงสนคาของ TIP ภายหลงการเขาลงทนการเขาลงทนโดยกองทรสต /2 พนทคลงสนคาของ TIP ภายหลงการเขาลงทนการเขาลงทนโดยกองทรสต

4.3.5 กลไกหรอมาตรการทใชในการก ากบดแลผ บรหารอสงหารมทรพยเพอปองกนความขดแยงทาง

ผลประโยชนระหวางผบรหารอสงหารมทรพยและกองทรสต

เพอเปนการปองกนความขดแยงทางผลประโยชนระหวางผบรหารอสงหารมทรพยและกองทรสต บรษทฯ จงไดก าหนดหลกเกณฑในการก ากบดแลการบรหารอสงหารมทรพยของผ บรหารอสงหารมทรพย โดยมการก าหนดไวในสญญาแตงตงผบรหารอสงหารมทรพยใหตลอดระยะเวลาท บรษท งานสมบรณ จ ากด ซงเปนบรษททมผ ถอหนใหญรวมกนกบ TIP ปฏบตหนาทเปนผบรหารอสงหารมทรพยของกองทรสต บรษท งานสมบรณ จ ากด ตกลงตอกองทรสตวา กรณทมผสนใจเชาคลงสนคา บรษท งานสมบรณ จ ากด ในฐานะผบรหารอสงหารมทรพย จะน าเสนอทรพยสนทวางทงหมดตอลกคาโดยพจารณาตามความตองการและประโยชนในการด าเนนงานของลกคาเปนหลก และจะด าเนนการใหลกคาเปนผพจารณาตดสนใจในการเลอกเชาคลงสนคาดวยตนเอง โดยในการน าเสนอตอลกคาแตละครงนน บรษท งานสมบรณ จ ากด จะไมท าการชน าหรอแบงแยกวาทรพยสนใหเชาเปนทรพยสนของกองทรสตหรอทรพยสนของ TIP รวมทง จะด าเนนการใหมการก าหนดคาเชาส าหรบคลงสนคาทสามารถเทยบเคยงกนได ทงในดานขนาด ท าเล และรปแบบของคลงสนคา เพอใหเกดความโปรงใสในการด าเนนงาน และเพอใหลกคามขอมลทเพยงพอในการตดสนใจเชา

นอกจากน บรษท งานสมบรณ จ ากด ในฐานะผบรหารอสงหารมทรพยจะตองจดท ารายงานผลการด าเนนงานของผบรหารอสงหารมทรพยเพอเสนอตอผจดการกองทรสตตามทสญญาแตงตงผบรหารอสงหารมทรพยก าหนด หรอตามทไดก าหนดรวมกน


หนาท 67

นอกจากน เพอเปนการปองกนความขดแยงทางผลประโยชนระหวางผบรหารอสงหารมทรพยและกองทรสต ในกรณทจะมการท าธรกรรมระหวางกองทรสตกบผบรหารอสงหารมทรพย กองทรสตจะมการด าเนนการตามกฎหมายหลกทรพยดงน

(1) เงอนไขและขอก าหนดทวไปของกองทรสตในการเขาท าธรกรรมกบผบรหารอสงหารมทรพย มดงตอไปน • ในการท าธรกรรม จะมการด าเนนการใหเปนไปตามสญญากอตงทรสตและกฎหมายท

เกยวของและเปนไปเพอประโยชนทดทสดของกองทรสต • ธรกรรมทกองทรสตจะท ากบผบรหารอสงหารมทรพยจะตองเปนธรกรรมทใชราคาทม

ความสมเหตสมผลและเปนธรรม • บคคลทมสวนไดเสยกบการท าธรกรรมไมวาทางตรงหรอทางออมจะตองไมเขามาม

สวนรวมในการพจารณาและตดสนใจเขาท าธรกรรม • การคดคาใชจายท เ กดจากการเขาท าธรกรรมระหวางกองทรสตกบผ บร หาร

อสงหารมทรพย ตองใชราคาและอตราทเปนธรรมและมความสมเหตสมผล

(2) การอนมตการท าธรกรรมระหวางกองทรสตกบผ บรหารอสงหารมทรพยตองผานการด าเนนการตามขนตอนดงตอไปน • ไดรบความเหนชอบจากทรสตวาเปนธรกรรมทเปนไปตามสญญากอตงทรสตและ

กฎหมายทเกยวของ • ในกรณทเปนธรกรรมทอาจกอใหเกดความขดแยงทางผลประโยชน ตองไดรบอนมต

จากคณะกรรมการ (Board of Directors) ของผจดการกองทรสต

(3) นโยบายการท ารายการกบผบรหารอสงหารมทรพย • การท าธรกรรมประเภทตางๆระหวางกองทรสตกบผบรหารอสงหารมทรพย จะตอง

กระท าภายใตเงอนไขทมความเปนธรรมและมความเหมาะสมและเปนไปตามเงอนไขและขอก าหนดตามกฎหมายหลกทรพย

• นอกจากน กองทรสตจะด าเนนการเปดเผยขอมลเกยวกบธรกรรมทท ากบผบรหารอสงหารมทรพยตอส านกงาน ก.ล.ต. ตลาดหลกทรพย รวมทงในหมายเหตประกอบงบการเงนของกองทรสตทไดรบการตรวจสอบโดยผสอบบญชและในรายงานประจ าปของกองทรสตดวย

กำรรบประกนคำเชำส ำหรบโครงกำร JWD

4.4.1 สรปสาระส าคญของรางขอตกลงตามการรบประกนคาเชาส าหรบโครงการ JWD

กองทรสตโดยทรสตจะใหเชาทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกในโครงการ JWD แกผ เชาหลก ซงเปนบรษทในกลมของ JWD และเขาท าสญญาตกลงกระท าการระหวาง JWD ผ เชาหลก และ


หนาท 68

กองทรสต โดย JWD มหนาทตามทก าหนดในสญญาดงกลาว รวมถงยอมผกพนตนในฐานะผรบประกนรายได ตามรายละเอยดของสรปสาระส าคญของรางขอตกลงตามการรบประกนคาเชา ดงน

ผใหเชำ บรษทหลกทรพยจดการกองทน ไทยพาณชย จ ากด ในฐานะทรสตของทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพยและสทธการเชาอสงหารมทรพย เอไอเอม อนดสเทรยล โกรท (“กองทรสต”)

ผเชำ บรษท เจดบเบลยด แปซฟค จ ากด (“JPAC”), บรษท ดาตาเซฟ จ ากด (“Datasafe”) และบรษท แปซฟค หองเยน จ ากด (“PCS”)

ผรบประกนคำเชำ บรษท เจดบเบลยด อนโฟโลจสตกส จ ากด (มหาชน) (“JWD”) ขอตกลงระหวำง คสญญำ

1. JWD ยอมผกพนตนในฐานะผ รบประกนรายไดทกองทรสตจะไดรบจากผ เชาและในฐานะลกหนรวมกบผ เชา ตามวงเงนและระยะเวลาทก าหนดไวในสญญาเชาทรพยสนและสญญาตกลงกระท าการ (“กำรประกนรำยได”) โดยตลอดระยะเวลาทผ เชาเปนผเชาภายใตสญญาเชาทรพยสน หากผ เชาไมช าระคาเชาหรอช าระคาเชาไมครบเตมจ านวนตามทระบในสญญาเชาทรพยสน JWD ตกลงจะช าระคาเชาสวนทผ เชาไมไดช าระหรอช าระไมครบเตมจ านวนดงกลาวใหแกกองทรสตจนครบเตมจ านวนคาเชาตามสญญาเชาทรพยสน

2. คสญญาทกฝายตกลงวา ในกรณท JWD ไมปฏบตตามสญญาตกลงกระท าการในสวนของการประกนรายได (เวนแตกรณทเกดจากเหตสดวสยหรอมใชความผดของ JWD ตามรายละเอยดทก าหนดไวในสญญาตกลงกระท าการ) ใหถอวาผ เชาผดสญญาเชาทรพยสน ซงใหสทธแกกองทรสตในการบอกเลกสญญาเชาทรพยสน และ/หรอ เรยกคาเสยหายจากผ เชาดวย

กำรโอนสทธหนำท ตำมสญญำ

1. ตลอดอายของสญญาฉบบน JWD, JPAC, Datasafe และ PCS จะไมโอนสทธ และ/หรอ หนาทภายใตสญญาฉบบนใหแกบคคลอนใด โดยไมไดรบความยนยอมลวงหนาจากกองทรสตเปนลายลกษณอกษร

2. ตลอดอายของสญญาฉบบน หากกองทรสตโอนกรรมสทธ และ/หรอ สทธครอบครองในทรพยสนทจะซอใหแกบคคลใด กองทรสตมสทธทจะโอนสทธ และ/หรอ หนาทภายใตสญญาฉบบนใหแกบคคลอนใด โดยไมจ าตองไดรบความยนยอมลวงหนาจาก JWD, JPAC, Datasafe และ PCS ทงนโดยการด าเนนการดงกลาวจะตองไมท าให JWD, JPAC, Datasafe และ PCS มหนาทเกนกวาทไดระบไวในสญญาฉบบน

เหตสดวสย เหตใดๆ ทเกดขนหรอกอใหเกดผลพบตซงไมอาจปองกนได ถงแมวาบคคลทประสบหรอใกลจะประสบเหตนน จะไดใชความระมดระวงตามสมควรดงเชนบคคลทวไปจะท าไดในฐานะและภาวะเชนนน และหมายความรวมถง การบญญตกฎหมายหรอการด าเนนการอนใดของรฐซงมผลกระทบตอการปฏบตตามสญญาฉบบน และใหรวมถงแตไมจ ากดเพยง ภยพบตทางธรรมชาต เชน อคคภย น าทวม สนาม แผนดนไหว อบตเหตทไมสามารถหลกเลยงได สงคราม ขอจ ากดทางกฎหมาย จลาจล การกอการราย โรคระบาดหรอสาเหต


หนาท 69

ใดๆ ทมผลท านองเดยวกนซงคสญญาทไดรบผลกระทบไมอาจควบคมได และหมายความรวมถง ในกรณทเกยวของกบการช าระเงนหรอธรกรรมใดในการปฏบตตามสญญาฉบบน อนจะตองด าเนนการกบธนาคารพาณชย เหตสดวสยขางตนยอมหมายความรวมถงการทธนาคารพาณชยในประเทศไทยทกธนาคารหยดท าการดวย

4.4.2 การวเคราะหฐานะทางการเงนและผลการด าเนนงานของผ รบประกนรายได

1) ขอมลเกยวกบผ รบประกนรายได

ชอผ รบประกนรายได : บรษท เจดบเบลยด อนโฟโลจสตกส จ ากด (มหาชน) ทตงส านกงานใหญ : 222 ถนนกรงเทพกรฑา แขวงหวหมาก เขตบางกะป

กรงเทพฯ เลขทะเบยนบรษท : 0105536098755 โทรศพท : 02-710-4000 ทนจดทะเบยน : 510,000,000 บาท ทนช าระแลว : 500,999,917.50 บาท

2) อนดบความนาเชอของผ รบประกนรายได

JWD ไดรบการจดอนดบความนาเชอถอ (Credit Rating) โดยบรษท ฟทช เรทตง (ประเทศไทย) จ ากด ทระดบ BBB+ (tha) แนวโนมอนดบเครดตเปนลบ (Negative) เมอวนท 25 กรกฎาคม 2560 จากปจจยสนบสนนหลายสวน ทงความหลากหลายของหนวยธรกจและฐานลกคา การเปนผ รบสมปทานเพยงรายเดยวจากการทาเรอแหงประเทศไทยในการใหบรการดแลรบฝากและขนยายสนคาอนตรายตามกฎหมายผานทาเรอแหลมฉบง ท าเลทตงของทรพยสนทดเยยม และแผนการขยายธรกจไปตางประเทศเพอสนบสนนการเตบโตของบรษทและกระจายความเสยงของบรษทไดในระยะยาว เปนตน

3) ฐานะทางการเงนและผลการด าเนนงานของผ รบประกนรายได

เมอพจารณาผลการด าเนนงานของ JWD บนงบการเงนรวมในชวงป 2557 ถง 2559 พบวา JWD มรายไดรวมอยในชวงประมาณ 2,205 ลานบาท ถง 2,404 ลานบาท จากการด าเนนธรกจใหบรการทางดานโลจสตกสอยางครบวงจร ตงแตการใหบรการรบฝากและบรหารสนคาหลากหลายประเภท เชน สนคาทวไป สนคาอนตราย รถยนต และสนคาควบคมอณหภมแชเยนและแชแขง รวมถงการใหบรการขนสงสนคา ขนยาย และบรการรบฝากและจดการเอกสารและขอมล ทงน ในป 2559 บรษทมรายไดจากการใหบรการรบฝากและบรหารสนคาเปนหลก คดเปนสดสวนประมาณรอยละ 68.10 ของรายไดจากการใหเชาและการใหบรการของบรษท และมรายไดจากการใหบรการขนสงสนคาคดเปนสดสวนประมาณรอยละ 14.90 ของรายไดจากการใหเชาและการใหบรการของบรษท


หนาท 70





สนสดวนท 30 กนยำยน ป 2557 ป 2558 ป 2559 ป 2559 ป 2560

รายไดรวม 2,205 2,404 2,251 1,679 1,819 ก าไรกอนหกดอกเบย ภาษ คาเสอมราคา และคาตดจ าหนาย (EBITDA)

626 932 473 316 520

ก าไร (ขาดทน) สทธสวนของเจาของ 145 334 (9) (51) 146

ก าไรกอนหกดอกเบย ภาษ คาเสอมราคา และคาตดจ าหนาย (EBITDA) ไมรวมรายการพเศษ/1

768 932 603 445 520

ก าไรสทธสวนของเจาของ ไมรวมรายการพเศษ/1 287 334 122 78 146

หมายเหต /1 รายการพเศษ สวนใหญประกอบดวย รายการคาผลประโยชนตอบแทนจากการใหบรการสวนเพม และขาดทนจากการประมาณการหนสน

โดยในป 2559 JWD ท ารายไดรวมทงสนประมาณ 2,251 ลานบาท ลดลงจากปกอนหนาประมาณรอยละ 6.37 สวนใหญเปนผลกระทบจากการปดปรบปรงคลงสนคาทวไปเพอเพมมลคาสนทรพย ซงบางสวนไดด าเนนการแลวเสรจและเรมเปดใหบรการอกครงในชวงไตรมาสท 3 ป 2559 (สวนทเหลอคาดวาจะเรมเปดใหบรการในไตรมาสท 2 ป 2560) ในขณะทก าไรสทธกอนหกดอกเบย ภาษ คาเสอมราคา และคาตดจ าหนาย ในป 2559 อยทประมาณ 473 ลานบาท ลดลงจากปกอนหนาประมาณรอยละ 49.27 เนองจากไดรบผลกระทบจากรายการพเศษ 2 รายการ อนประกอบดวย (1) การจายคาผลประโยชนตอบแทนในระหวางป 2553 ถง 2558 ยอนหลงเพมเตมแกการทาเรอแหงประเทศไทยเปนจ านวนประมาณ 116 ลานบาท และ (2) การบนทกตงประมาณการหนสนทอาจเกดขนประมาณ 15 ลานบาท ท าใหบรษทมขาดทนสทธสวนของเจาของ (หลงจากสวนทเปนของสวนไดสวนเสยทไมมอ านาจควบคม) ทงสนประมาณ 9 ลานบาท ซงปรบตวลดลงจากปกอนหนาทมก าไรสทธสวนของเจาของอยทประมาณ 334 ลานบาท อยางไรกด หากไมนบรวมรายการพเศษดงกลาว บรษทจะม EBITDA และ ก าไรสทธสวนของเจาของอยทประมาณ 603 ลานบาท และ 122 ลานบาท ตามล าดบ ซงแสดงใหเหนถงความสามารถในการท าก าไรจากการด าเนนงานไดอยางตอเนอง

นอกจากน แนวโนมความสามารถในการท ารายไดของ JWD ในชวง 9 เดอนแรกของป 2560 แสดงทศทางทเปนบวก โดย JWD ท ารายไดรวมทงสนประมาณ 1,819 ลานบาท เพมขนจากไตรมาสเดยวกนในปกอนหนาประมาณรอยละ 8.28 สวนใหญเนองจากรายไดทเพมขนจากธรกจใหบรการจดเกบและบรการสนคาโดยเฉพาะสนคาควบคมอณหภมแชเยนและแชแขงและกลมธรกจขนสงสนคา โดยรายไดจากกลมสนคาควบคมอณหภมแชเยนและแชแขงเพมสงขนเนองจากในป 2559 JWD ไดรบผลกระทบจากปรมาณสนคาประมงทซบเซาจากปญหาการท าประมงผดกฎหมาย ขาดการรายงาน และขนาดการควบคม (IUU Fishing) ซงประเทศไทยไดรบใบเหลองจากกลมสหภาพยโรปสงผลใหผประกอบการอาหารทะเลแปรรปสงออก


หนาท 71

มองหาการน าเขาวตถดบจากประเทศทไมมความเกยวของกบ IUU Fishing และคงระดบวตถดบคงเหลอส าหรบเตรยมการผลตในประเทศไทยอยในระดบต า เปนผลใหเกดแรงกดดนใหปรมาณสนคาประมงในคลงสนคาหองเยนอยในระดบต า กระทบตอรายไดจากกลมสนคาควบคมอณหภมแชเยนและแชแขง โดยปรมาณรบฝากสนคาประมงในหองเยนไดกลบมามประมาณการฝากในระดบสงตงแตปลายไตรมาส 1 ป 2560 ท าใหในไตรมาส 3 ป 2560 JWD มอตราการใชพนทจดเกบสนคาและวตถดบควบคมอณหภมแชเยนและแชแขงถงรอยละ 77.0 (ไตรมาสท 3 ป 2559 มอตราการใชพนทรอยละ 46.4) นอกจากน ทผานมา JWD ปรบโมเดลธรกจคลงสนคาหองเยนเพอลดการพงพาลกคาทฝากสนคาอาหารทะเลทไดรบผลกระทบจากปญหาการท าประมงผดกฎหมาย โดยเพมสดสวนของสนคาอนๆ เชน สตวปก อาหารแชแขงพรอมรบประทาน ชส ไวน เพอทดแทนสนคาอาหารทะเล โดยเฉพาะในสวนคลงสนคาหองเยนและเขตปลอดอากร (Free Zone) บนถนนสวนทวงศทมความตองการใชบรการรบฝากสนคาสตวปกเตบโตอยางตอเนอง ทงน บรษทม EBITDA ทประมาณ 520.4 ลานบาท เพมขน 204.7 ลานบาท คดเปนอตรารอยละ 64.8 และมก าไรสทธสวนของเจาของจ านวน 146.4 ลานบาท เพมขน 197.8 ลานบาท คดเปนอตรารอยละ 384.8 ตามล าดบ สวนใหญเกดจากความสามารถในการท าก าไรทดขนของธรกจใหบรการจดเกบและบรหารสนคา ความสามารถในการควบคมคาใชจายในการพฒนาธรกจใหอยในระดบทเหมาะสม รวมถงการบนทกคาใชจายคดฟองรองและผลประโยชนตอบแทนเพมเตมซงเปนคาใชจายทบนทกเพยงครงเดยวในปทผานมา ดวยสาเหตขางตนจงท าใหก าไรสทธเพมขนอยางมนยส าคญ ท าใหบรษทนาจะมความสามารถทางการเงนอยางเพยงพอในการปฏบตตามสญญาและขอตกลงการรบประกนคาเชา





สนสดวนท 30 กนยำยน

ป 2557 ป 2558 ป 2559 ป 2560

เงนสดและรายการเทยบเทาเงนสด 202 191 260 394

สนทรพยรวม 4,554 4,983 5,318 5,389

หนสนทมภาระดอกเบย/1 2,732 1,841 2,160 2,101

หนสนรวม 3,256 2,337 2,705 2,730

สวนของผ ถอหนรวม 1,299 2,646 2,613 2,659

หมายเหต /1 หนสนทมภาระดอกเบยประกอบดวย เงนเบกเกนบญชธนาคารและเงนกยมระยะสนจากสถาบนการเงน เงนกยมระยะสนจากกจการทเกยวของกน หนก

เงนกยมระยะยาวจากสถาบนการเงน เงนกยมระยะยาวจากกจการทเกยวของกน และหนสนตามสญญาเชาการเงน

ส าหรบฐานะทางการเงนของ JWD ณ วนท 30 กนยายน 2560 บรษทมสนทรพยรวมทงสน 5,389 ลานบาท เพมขนจ านวน 71 ลานบาท จาก ณ วนท 31 ธนวาคม 2559 ซงมสนทรพยรวมอยท 5,318 ลานบาท โดยสนทรพยสวนใหญประกอบดวยสนทรพยไมหมนเวยนประเภท


หนาท 72

ทดน อาคารและอปกรณ คดเปนสดสวนประมาณรอยละ 48.36 ของสนทรพยรวม สวนหนสนรวมมจ านวนทงสน 2,730 ลานบาท เพมขนจ านวน 25 ลานบาท จากหนสนรวม ณ วนท 31 ธนวาคม 2559 ซงมจ านวน 2,705 ลานบาท โดยมสาเหตหลกจากการช าระคนเงนกยมระยะยาวจากสถาบนการเงน ในขณะทสวนของผ ถอหนรวม ณ วนท 30 กนยายน 2560 มจ านวนทงสน 2,659 ลานบาท เพมขน 46 ลานบาท จาก ณ วนท 31 ธนวาคม 2559 ทมจ านวน 2,613 ลานบาท ทงน JWD มการจายหนปนผลแกผ ถอหนเมอเดอนพฤษภาคม 2560 ในอตรา 0.08 บาทตอหน คดเปนจ านวนเงนรวม 81.6 ลานบาทจากก าไรสทธ

อตรำสวนทำงกำรเงน (หนวย: เทำ)




สนสดวนท 30 กนยำยน ป 2557 ป 2558 ป 2559 ป 2560

อตราสวนสภาพคลอง/1 0.33 0.95 1.14 1.07 อตราสวนหนสนตอสวนของผ ถอหน/2 2.51 0.88 1.04 1.03 อตราสวนหนสนทมภาระดอกเบยตอสวนของผ ถอหน/3

2.10 0.70 0.83 0.71

หมายเหต /1 อตราสวนสภาพคลอง = สนทรพยหมนเวยน / หนสนหมนเวยน /2 อตราสวนหนสนตอสวนของผถอหน = หนสนรวม / สวนของผถอหนรวม /3 อตราสวนหนสนทมภาระดอกเบยตอสวนของผถอหน = หนสนทมภาระดอกเบย / สวนของผถอหนรวม

ในขณะทสภาพคลองของ JWD ในชวงป 2557 ถง ป 2559 และส าหรบงวด 9 เดอนสนสดวนท 30 กนยายน 2560 มแนวโนมทดขนอยางตอเนอง แสดงใหเหนไดจากอตราสวนสภาพคลองทปรบตวดขนจาก 0.33 เทา 0.95 เทา 1.14 เทา ไปจนถง 1.07 เทา ตามล าดบ และถงแมวาบรษทจะมการขยายตวทางธรกจจากการลงทนทงในและตางประเทศอยางตอเนอง อตราสวนหนสนตอสวนของผ ถอหน ณ วนท 30 กนยายน 2560 ยงอยทระดบทดท 1.03 เทา จงเหนไดวา ฐานะทางการเงนและสภาพคลองของบรษทในภาพรวมอยในเกณฑทดและเหมาะสม

จากการเปรยบเทยบความสามารถทางการเงนของ JWD กบ ภาระเงนก ยมและหนสนทจะครบก าหนดช าระภายใน 1 ป ภาระการช าระดอกเบยเงนกยมทกยมมาเพอใชในการด าเนนธรกจปกต โดยมรายละเอยดดงตารางขอมลตอไปน


หนาท 73

ภาระเงนกยม ภาระดอกเบยจาย ภาระการช าระคาเชา และภาระการช าระคาใชจายตามสญญาเชาทรพยสนในระยะเวลา 1 ปขางหนาของ JWD

ภำระทำงกำรเงนทพจำรณำ มลคำ (ลำนบำท)

ประมาณภาระการช าระคาเชาตามสญญาเชาทรพยสน/1 123 ประมาณภาระเงนกยมและหนสนทจะครบก าหนดช าระภายใน 1 ป/2 585 ประมาณภาระดอกเบยจายของเงนกยม/3 88 รวม 796

หมายเหต /1 ภาระการช าระคาเชาตามสญญาเชาทรพยสนของ PCS JPAC และ Datasafe ในระยะเวลา 1 ป อางองตามงบก าไรขาดทนทคาดคะเนตามสมมตฐานส าหรบงวด 12 เดอน ตงแตวนท 1 มกราคม 2561 ถง วนท 31 ธนวาคม 2561

/2 ภาระเงนกยมและหนสนของ JWD ทจะครบก าหนดช าระภายใน 1 ป จากขอมลงบการเงนรวมของ บรษท เจดบเบลยด อนโฟโลจสตกส จ ากด (มหาชน) ส าหรบงวด 9 เดอนสนสดวนท 30 กนยายน 2560

/3 ภาระดอกเบยจายงวด 9 เดอนสนสดวนท 30 กนยายน 2560 คดปรบเปนตวเลขเตมป (annualized)

เมอพจารณาความสามารถทางการเงนจาก EBITDA ของ JWD จากงบการเงนรวมส าหรบป สนสดวนท 31 ธนวาคม 2559 ซงมจ านวนประมาณ 603 ลานบาท (EBITDA กรณรวมรายการพเศษมจ านวนทงสนประมาณ 473 ลานบาท) และทประมาณ 520 ลานบาท ส าหรบงวด 9 เดอนสนสดวนท 30 กนยายน 2560 คดปรบเปนตวเลขเตมป (annualized) ทประมาณ 663 ลานบาท รวมทงวงเงนสนเชอทยงมไดเบกใชจากสถาบนการเงน และความสามารถในการจดหาเงนทนเพมเตมดวยวธตางๆ ทงจากการระดมเงนทนดวยการเพมทน การกยมเงนจากสถาบนการเงน และจากการเสนอขายหนกมตนทนทางการเงนทต ากวาของบรษท ซงเปนบรษทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทยทมเสถยรภาพทางการเงนอยในระดบทด มความสามารถในการสรางกระแสเงนสดทแขงแกรง และมอตราสวนหนสนตอสวนของผ ถอหนในระดบทเหมาะสม ดงนน จงคาดวาบรษทจะมความสามารถทางการเงนเพยงพอในการปฏบตตามสญญาดงกลาวขางตน

ทงน ในสวนของรายละเอยดขอมลทางการเงนของ JWD โปรดพจารณาเพมเตมไดตามขอมลท า ง ก า ร เ ง น ท เ ป ด เ ผ ย ผ า น ท า ง เ ว บ ไ ซ ต ข อ ง JWD ท http://investor-th.jwd-group.com/financial_highlights.html


หนาท 74

2. ปจจยความเสยง การลงทนในหนวยทรสตของทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพยและสทธการเชา อสงหารมทรพย เอไอเอม อนดสเทรยล โกรท มความเสยง ซงอาจท าใหผลงทนสญเสยเงนลงทน หรอไมไดรบผลตอบแทนในอตราทควรไดรบ ผลงทนควรพจารณาขอมลทงหมดทอยในแบบแสดงรายการขอมลประจ าป รวมทงปจจยความเสยงดงตอไปนอยางรอบคอบกอนทจะตดสนใจลงทน

ขอความดงตอไปนแสดงถงปจจยความเสยงทมนยส าคญบางประการอนอาจมผลกระทบตอกองทรสตหรอมลคาหนวยทรสตของกองทรสต นอกจากนนอกเหนอจากปจจยความเสยงทปรากฏในแบบแสดงรายการขอมลประจ าปฉบบนแลวยงอาจมปจจยความเสยงอนๆ ซงบรษทฯไมอาจทราบไดในขณะนหรอเปนความเสยงท บรษทฯ พจารณาในขณะนวาไมเปนสาระส าคญแตความเสยงดงกลาวอาจเปนปจจยความเสยงทมความส าคญตอไปไดในอนาคต ความเสยงทปรากฏในแบบแสดงรายการขอมลประจ าปฉบบนและความเสยงทอาจมขนในอนาคตอาจมผลกระทบอยางมนยส าคญตอธรกจผลการด าเนนงานและสถานะทางการเงนของกองทรสตหรอมลคาหนวยทรสตของกองทรสต ขอความในลกษณะทเปนการคาดการณในอนาคต (Forward-Looking Statements) ทปรากฏในแบบแสดงรายการขอมลประจ าปฉบบนเชนการใชถอยค าวา “เชอวา” “คาดหมายวา” “คาดการณวา” “มแผนจะ” “ตงใจ” “ประมาณ” เปนตน หรอประมาณการทางการเงน โครงการในอนาคต การคาดการณเกยวกบผลประกอบการธรกจ แผนการขยายธรกจ การเปลยนแปลงของกฎหมายทเกยวของในการประกอบธรกจของกองทรสต นโยบายของรฐและอนๆ เปนการคาดการณถงเหตการณในอนาคตอนเปนความเหนของบรษทฯ ในปจจบน และมไดเปนการรบรองผลการประกอบการหรอเหตการณในอนาคตดงกลาว นอกจากนผลการด าเนนงานทเกดขนจรงกบการคาดการณหรอคาดคะเนอาจมความแตกตางอยางมนยส าคญ

บรษทฯไดด าเนนการศกษาขอมลรายละเอยดของทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกโดยตรวจสอบขอมลตางๆ ทเกยวของ (Due Diligence) กอนการตดสนใจเขาลงทนโดยบรษทฯ ไดศกษารายงานของบรษทประเมนมลคาทรพยสนและรายงานทางวศวกรรมของทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกอยางละเอยด อยางไรกดการตรวจสอบขอมลตางๆ ทเกยวของไมไดเปนการรบประกนวาทรพยสนหลกทลงทนไมมความเสยหายหรอช ารดบกพรองอนอาจท าใหกองทรสตมคาใชจายในการปรบปรงหรอซอมแซมในจ านวนทสงกวาจ านวนทระบในแบบแสดงรายการขอมลลประจ าปฉบบน เนองจากความบกพรองบางอยางของอสงหารมทรพย อาจจะตรวจพบไดยาก หรอไมสามารถตรวจพบได เนองจากขอจ ากดในการตรวจสอบ รวมไปถงเทคนคทใชในการตรวจสอบ หรอปจจยอนๆ ทเปนขอจ ากดในการตรวจสอบของทงผประเมนราคา และวศวกร

นอกจากนรายงานของบรษทประเมนมลคาทรพยสนและรายงานทางวศวกรรมของทรพยสนทกองทรสตเข าลงทนครงแรกอาจมขอบกพรองหรอไมถกตองทงหมดหรอบางสวนอนเนองมาจากความบกพรองของทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกทอาจตรวจสอบไดยากหรอไมสามารถตรวจพบไดและทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกอาจมลกษณะหรอถกน าไปใชประโยชนในรปแบบใดรปแบบหนงทเปนการขดหรอแยงกบกฎหมายตางๆ ทเกยวของโดยการตรวจสอบขอมลตางๆ ทเกยวของไมสามารถครอบคลมถงได ซงอาจสงผลใหกองทรสตมคาใชจายหรอความรบผดอนเนองมาจากเหตการณดงกลาว


หนาท 75

ขอมลในสวนนทอางถงหรอเกยวของกบรฐบาลหรอเศรษฐกจในภาพรวมของประเทศเปนขอมลทไดมาจากขอมลทมการเปดเผยหรอคดยอจากสงพมพของรฐบาลหรอจากแหลงขอมลอนๆ โดยทผจดการกองทรสตมไดท าการตรวจสอบหรอรบรองความถกตองของขอมลดงกลาวแตประการใดเนองจากผลประโยชนตอบแทนในการลงทนในหนวยทรสตของทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพยเปนผลประโยชนตอบแทนในระยะยาว ผลงทนจงไมควรคาดหวงทจะไดรบผลประโยชนตอบแทนในระยะสน นอกจากน ราคาเสนอขายของหนวยทรสตกบมลคาของหนวยทรสตในอนาคตอาจลดต าลงหรอสงขน ผลงทนอาจไมไดรบคนตนทนในการลงทน ดงนนผทประสงคซอหนวยทรสตจงควรปรกษาผประกอบวชาชพและขอค าปรกษาเกยวกบการลงทนในหนวยทรสตของกองทรสตกอนตดสนใจลงทนในหนวยทรสต 2.1. ความเสยงทเกยวกบกองทรสตหรอการด าเนนงานของกองทรสต

2.1.1 สมมตฐานในรายงานประมาณการงบก าไรขาดทนและการปนสวนแบงผลก าไรตามสมมตฐานมความไมแนนอน และขนอยกบความเสยงและความไมแนนอนทางธรกจ เศรษฐกจ การเงน กฎเกณฑทเกยวของ และการแขงขน ซงอาจสงผลใหผลประกอบการทแทจรงแตกตางจากทประมาณการไวอยางมนยส าคญและอาจสงผลตอมลคาทไดลงทนในกองทรสต

ประมาณการงบก าไรขาดทนและการปนสวนก าไรตามสมมตฐานส าหรบปตงแตวนท 1 มกราคม 2561 ถงวนท 31 ธนวาคม 2561 ไดรวมเอาขอมลทเกยวกบการคาดการณผลประกอบการและการปนสวนแบงผลก าไรตามสมมตฐานของกองทรสตส าหรบงวดประมาณการวนท 1 มกราคม 2561 ถงวนท 31 ธนวาคม 2561 ซงประมาณการทางการเงนของกองทรสตนนเปนเพยงการคาดการณผลประกอบการในอนาคตทอาจจะเกดขนแกกองทรสตเทานน และไมไดเปนการยนยนถงผลประกอบการของกองทรสตในอนาคต นอกจากน ประมาณการทางการเงนดงกลาวขนอยกบขอสมมตฐานหลายประการ ทงน ขอสมมตฐานทน ามาใชในการประมาณการยงมความไมแนนอนและขนอยกบความเสยงและความไมแนนอนทางธรกจการแขงขน เศรษฐกจ การเงน และกฎเกณฑทเกยวของ ซงขอสมมตฐานตางๆ ทเกดขนจรงอาจเปลยนแปลงในสาระส าคญได ความเสยงและความไมแนนอนดงกลาวตางๆ นนอยนอกเหนอการควบคมของกองทรสต เชน ประมาณการดงกลาวอาจเปนการคาดการณหรอการตงสมมตฐานในเหตการณทอาจเกดขนในอนาคตอนเกยวกบธรกจอสงหารมทรพยซงมความไมแนนอน

เนองจากเหตการณบางเหตการณหรอเหตการณทงหมดทเปนขอสมมตฐานอาจไมเกดขนตามทคาดการณไว หรออาจเกดเหตการณหรอสถานการณทมไดคาดไว ดงนน บรษทฯ จงไมอาจ รบประกนไดวาขอสมมตฐานทวางไวจะเกดขนและกองทรสตจะสามารถจายประโยชนตอบแทนไดตามทประมาณการไว หากผลประกอบการของกองทรสตไมเปนไปตามทประมาณการไว กองทรสตจะไมสามารถจายประโยชนตอบแทนหรอผลประโยชนตอบแทนตามทประมาณการไวได ซงอาจสงผลใหผ ถอหนวยทรสตอาจไมไดรบผลประโยชนตอบแทนตามทไดประมาณการไวและหนวยทรสตอาจมมลคาทางตลาดลดลงอยางมนยส าคญ

อยางไรกตาม แมวาทรพยสนของกองทรสตในปจจบนมผ เชาพนทเตมทงหมด แตกอาจเกดกรณทผ เชาพนทไมประสงคจะตอสญญาเชาและสญญาบรการเมอครบก าหนดระยะเวลา ดงนน บรษทฯ จงมการบรหารจดการความเสยงดงกลาว โดยมนโยบายในการเจรจาการตออายสญญาเชาและสญญาบรการกบผ เชาพนทท ก าลงจะหมดสญญาลวงหนาเปนเวลา 3-6 เดอนกอนสญญาเชาและสญญาบรการจะครบก าหนด เพอใหบรษทฯ ยงคงมเวลา


หนาท 76

เพยงพอส าหรบการจดหาผ เชารายใหมมาแทนท และเพอเปนมาตรการเพมเตมในการลดความเสยงในการสญเสยรายไดคาเชาและคาบรการทกองทรสตคาดวาจะไดรบ ภายในระยะเวลา 3 ปนบตงแตวนจดทะเบยนโอนกรรมสทธ หากมคาเชาและคาบรการทไดรบจากทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกในโครงการทพย 7 เปนจ านวนนอยกวาคาเชาและคาบรการรวมตอปทกองทรสตคาดการณไว TIP ยนยอมทจะช าระสวนทขาดจากคาเชาและคาบรการรวมตอปใหแกกองทรสตเปนรายไตรมาส และเพอเปนการรบรองการปฏบตหนาทดงกลาวของ TIP TIP ตกลงวางเงนสดใหแกกองทรสต ณ วนแรกของแตละปนบตงแตวนจดทะเบยนโอนกรรมสทธเปนจ านวนเทากบคาเชาและคาบรการตามอตราทระบในสญญาของผ เชาพนททจะครบก าหนดอายสญญาในปนนนบจากวนทสญญาครบก าหนดอายจนถงวนสดทายของปดงกลาว อยางไรกด จากการท TIP ไมไดด าเนนการตามหลกเกณฑการประกนรายไดขอ 18 ของประกาศท ทจ. 49/2555 ซงรวมถงการมขอก าหนดทแสดงวา TIP ยอมผกพนตนทงในฐานะผประกนรายไดและในฐานะเปนลกหนรวมกบผ เชา การมขอตกลงสามฝายระหวาง TIP ผ เชา และกองทรสต การยนเอกสารระบการจดอนดบความนาเชอถอทเปนการจดอนดบโดยสถาบนจดอนดบความนาเชอถอทส านกงานใหความเหนชอบ และการยนรายงานการสอบบญชส าหรบสามรอบปบญชยอนหลงกอนยนค าขอ ทอยางนอยในรอบปบญชลาสดตองจดท าโดยผสอบบญชทไดรบความเหนชอบจากส านกงาน ดงนน การด าเนนการของ TIP ตามมาตรการลดความเสยงในการสญเสยรายไดคาเชาและคาบรการทกองทรสตคาดวาจะไดรบขางตน จงไมถอวาเปนการรบประกนรายไดตามหลกเกณฑดงกลาว ซงท าใหกองทรสตยงอาจมความเสยงในการสญเสยรายไดคาเชาและคาบรการทกองทรสตคาดวาจะไดรบและความเสยงในการทจะไมไดรบเงนทดแทนสวนตางคาเชาและคาบรการจาก TIP ไดเตมจ านวน เนองจากอาจเกดกรณอนๆ ทท าใหสญญาเชาและสญญาบรการของผ เชาพนทสนสดลงกอนครบก าหนดระยะเวลา เชน ผ เชาพนทยกเลกสญญาเชาและสญญาบรการกอนครบก าหนดระยะเวลาตามสญญา เปนตน ซงกองทรสตอาจมความเสยงจากความสามารถในการด าเนนงานของ TIP ทอาจสงผลให TIP ไมสามารถช าระสวนตางคาเชาและคาบรการใหแกกองทรสตได หรอเงนสดท TIP ตกลงวางไวทกองทรสตอาจไมเพยงพอตอการทดแทนสวนตางคาเชาและคาบรการไดตามทระบไวในสญญาตกลงกระท าการ เนองจากเงนสดท TIP ตกลงวางใหแกกองทรสตเปนจ านวนเทากบคาเชาและคาบรการตามอตราทระบในสญญาของผ เชาพนททจะครบก าหนดอายสญญาในปนนนบจากวนทสญญาครบก าหนดอายจนถงวนสดทายของปดงกลาวเทานน

2.1.2 ความเสยงของผลประกอบการของกองทรสตขนอยกบความสามารถของผ จดการกองทรสต และผ บรหารอสงหารมทรพยในการจดการและจดหาผลประโยชนจากทรพยสนหลกของกองทรสต

ผจดการกองทรสตจะเปนผก าหนดนโยบายการตลาดและกลยทธการบรหารจดการกองทรสตใหเปนไปตามท ระบไวในสญญากอตงทรสต ซงการปฏบตหนาทของผ จดการกองทรสตจะอยภายใตการควบคมดแลของทรสต ผ ถอหนวยทรสตอาจไมมโอกาสทจะประเมนการตดสนใจของผจดการกองทรสตเกยวกบกลยทธทผ จดการกองทรสตน ามาใชหรอการลงทนของกองทรสต ตลอดจนเงอนไขในการลงทนดงกลาว การทผ จดการกองทรสตไมสามารถด าเนนงานตามกลยทธของกองทรสตใหเปนไปตามแผนทวางไวอาจมผลกระทบในทางลบตอธรกจฐานะการเงนและผลการด าเนนงานรวมทงโอกาสทางธรกจของกองทรสตอยางมนยส าคญ

ความสามารถของผจดการกองทรสตในการด าเนนงานตามกลยทธการลงทนของกองทรสตใหประสบความส าเรจนนขนอยกบปจจยทไมแนนอนหลายประการรวมถงความสามารถในการหาโอกาสการลงทนทเหมาะสมและสอดคลอง


หนาท 77

กบหลกเกณฑการลงทนของกองทรสตรวมทงการไดรบเงอนไขทางการเงนทด ดงนน บรษทฯ จงไมสามารถรบรองไดวาการด าเนนงานตามกลยทธการลงทนของบรษทฯ ในความเปนจรงจะเปนไปตามแผนทวางไวหรอสามารถท าไดภายในเวลาและคาใชจายทเหมาะสม

อนง บรษทฯ ไดแตงตงบรษท งานสมบรณ จ ากด ซงเปนบรษททมผ ถอห นใหญรวมกนกบ TIP เปนผ บรหารอสงหารมทรพยส าหรบทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกในโครงการทพย 7 ( “ผบรหารอสงหารมทรพย”) และมอบหมายนโยบายใหแกผบรหารอสงหารมทรพยในการบรหารจดการทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกดงกลาวตามสญญาแตงตงผบรหารอสงหารมทรพยทผจดการกองทรสตไดเขาท ากบผบรหารอสงหารมทรพย เพอใหท าหนาทบรหารจดการทรพยสนดงกลาวตามธรกจปกต ดงนน ตามสญญาแตงตงผบรหารอสงหารมทรพย ผบรหารอสงหารมทรพยมความรบผดชอบดานตางๆ ภายใตการควบคมดแลของผจดการกองทรสต ซงรวมถงสวนทเกยวกบทรพยสนหลกของกองทรสต ไดแก การจดเกบรายไดและบรหารคาใชจาย การท าการตลาด การดแลบ ารงรกษา และซอมแซมทรพยสน เปนตน ทงน หากผจดการกองทรสตไมสามารถด าเนนงานตามกลยทธใหประสบความส าเรจ หรอผบรหารอสงหารมทรพยไมอาจจดการทรพยสนหลกของกองทรสตไดอยางเหมาะสม อาจสงผลกระทบในทางลบตอมลคาของทรพยสนหลกของกองทรสต และ/หรอ รายไดคาเชาทกองทรสตควรจะไดรบ ซงจะสงผลกระทบตอผลการด าเนนงาน และความสามารถในการจายประโยชนตอบแทนใหกบผ ถอหนวยทรสต ตลอดจนการช าระคนหนทถงก าหนดช าระ นอกจากน หากผบรหารอสงหารมทรพยไมสามารถปฏบตหนาทในฐานะผบรหารอสงหารมทรพยภายใตสญญาแตงตงผบรหารอสงหารมทรพยได กองทรสตอาจไมสามารถแตงตงบคคลอนเพอบรหารจดการทรพยสนหลกของกองทรสตไดอยางมประสทธภาพเทยบเทากน หรออาจไมสามารถแตงตงบคคลอนไดเลย ซงอาจกอใหเกดผลกระทบในทางลบตอการด าเนนงาน และฐานะการเงนของกองทรสต ซงในทายทสดแลวอาจสงผลกระทบตอความสามารถของกองทรสตในการจายประโยชนตอบแทนใหแกผ ถอหนวยทรสต

อยางไรกด บรษทฯ ไดก าหนดมาตรการในการด าเนนการเพอลดความเสยงดงกลาวขางตนโดยบรษทฯ จะจดใหมการพจารณาผลการด าเนนงานของผบรหารอสงหารมทรพยตลอดระยะเวลาการจางบรหารโดยจะมการพจารณาผลการด าเนนงานทกป และมระบบในการตดตามตรวจสอบและประเมนระบบการควบคมภายในของผ บรหารอสงหารมทรพยโดยสม าเสมอเพอสรางความมนใจแกผ ถอหนวยทรสตวาผบรหารอสงหารมทรพยไดท าหนาทบรหารทรพยสนหลกของกองทรสตอยางมประสทธภาพ และหากเกดกรณทตองแตงตงผบรหารอสงหารมทรพยรายอนแทนผบรหารอสงหารมทรพย บรษทฯ จะจดใหมการพจารณาคณสมบตตางๆ ของผบรหารอสงหารมทรพยรายใหมใหเหมาะสมกบการบรหารทรพยสนกอนการแตงตง

2.1.3 ความเสยงทกองทรสตอาจสญเสยผจดการกองทรสต และ/หรอ ผบรหารอสงหารมทรพย หรอผจดการกองทรสต และ/หรอ ผบรหารอสงหารมทรพยอาจสญเสยบคลากรทเปนผบรหารระดบสงและบคลากรทมความเชยวชาญในการจดหาผลประโยชนจากอสงหารมทรพย

กรรมการ และผบรหารระดบสงของบรษทฯ ในฐานะผจดการกองทรสต และผบรหารอสงหารมทรพยเปนสวนส าคญในการด าเนนการจดหาผลประโยชนและบรหารจดการการใชประโยชนจากอสงหารมทรพย การทกองทรสตสญเสยผ จดการกองทรสต และ/หรอ ผ บรหารอสงหารมทรพย หรอในกรณทผ จดการกองทรสต และ/หรอ ผ บรหารอสงหารมทรพยสญเสยบคลากรหลกดงกลาวไป จะเปนการสญเสยผมประสบการณความรสายสมพนธทางธรกจ


หนาท 78

และความช านาญการหาบคลากรทมความสามารถในระดบเดยวกนมาแทนทเปนเรองทท าไดยากจงอาจสงผลใหประสทธภาพในการด าเนนงานลดลง และอาจสงผลใหกองทรสตมความสามารถในการท าก าไรลดลงหรอท าใหขาดความคลองตวในการด าเนนธรกจ

อยางไรกตาม ผบรหารอสงหารมทรพยมหนาทตองแจงใหบรษทฯ ทราบ หากมการเปลยนแปลงบคลากรหลกในการจดการและบรหารอสงหารมทรพย และจะตองจดหาบคลากรหลกรายใหมทมความรและประสบการณในการบรหารอสงหารมทรพยและเปนผทผ บรหารอสงหารมทรพยพจารณาวามคณสมบตเหมาะสมในการปฏบตหนาทแทนบคลากรหลกรายเดมและไมมผลกระทบตอการปฏบตหนาทตางๆ ของผบรหารอสงหารมทรพยโดยไมชกชา เพอใหการบรหารจดการอสงหารมทรพยทกองทรสตลงทนเปนไปอยางตอเนอง

นอกจากน บรษทฯ ในฐานะผจดการกองทรสตมหนาทตองแจงใหทรสตทราบหากมการเปลยนแปลงบคลากรหลกในการจดการและบรหารกองทรสตและตองจดหาบคลากรหลกรายใหมทมความรความสามารถและประสบการณโดยเรวเพอมใหเกดผลกระทบตอการปฏบตหนาทตางๆ ของผจดการกองทรสตและใหการบรหารจดการกองทรสตเปนไปอยางตอเนอง

2.1.4 ความเสยงจากความขดแยงทางผลประโยชนทอาจเกดขน

หลงจากการเขาลงทนในทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกแลวเสรจ บรษทฯ ในฐานะผจดการกองทรสต ไดแตงตง บรษท งานสมบรณ จ ากด ซงเปนบรษททมผ ถอหนใหญรวมกนกบ TIP เปนผบรหารอสงหารมทรพยส าหรบทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกในโครงการทพย 7 เพอบรหารจดการทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกดงกลาวตามกลยทธและนโยบายทบรษทฯ ก าหนด นอกจากน ผบรหารอสงหารมทรพยยงมความเกยวพนกบกองทรสตในฐานะเปนผขายทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก

การจดหาผลประโยชนและการบรหารจดการทรพยสนของกองทรสตโดยผบรหารอสงหารมทรพยอาจกอใหเกดความขดแยงทางผลประโยชน เชน ผบรหารอสงหารมทรพยอาจสนบสนน บรหาร หรอลงทนในทรพยสนทเกยวเนองกบอสงหารมทรพยหรอธรกรรมอนทอาจมการแขงขนโดยตรงกบกองทรสต

นอกจากน เนองจากบรษททเกยวของของผบรหารอสงหารมทรพยยงคงเปนเจาของทดนและอาคารคลงสนคาใหเชาซงตงอยในโครงการเดยวกนกบทรพยสนหลกของกองทรสต ซงท าใหบทบาทตางๆ ของผบรหารอสงหารมทรพยทมตอกองทรสตในฐานะทเปนผบรหารอสงหารมทรพย อาจกอใหเกดความขดแยงทางผลประโยชนกบกองทรสตได ไมวาจะเปนการคดเลอกทดนและอาคารคลงสนคาใหเชามาเสนอใหกบกองทรสต รวมถงการจดหาผ เชาพนทรายใหม

อยางไรกตาม บรษทฯ ไดตระหนกถงความขดแยงทางผลประโยชนทอาจเกดขน จงไดก าหนดหลกเกณฑในการก ากบดแลการบรหารอสงหารมทรพยของผบรหารอสงหารมทรพย เพอปองกนปญหาดงกลาวทอาจเกดขน โดยมการก าหนดใหตลอดระยะเวลาทผ บรหารอสงหารมทรพยปฏบตหนาทเปนผ บรหารอสงหารมทรพยของกองทรสต ผ บรหารอสงหารมทรพยตกลงตอกองทรสตวา ทกครงทมผ สนใจเชาทดนและอาคารคลงสนคา ผ บรหารอสงหารมทรพยจะเสนอทรพยสนทวางทงหมดทตรงตามความตองการของลกคา (Specification) ใหลกคาเปนผพจารณาตดสนใจโดยไมมการแบงแยกวาจะเปนทรพยสนของฝายใด รวมถงการก าหนดคาเชาส าหรบอาคารท


หนาท 79

สามารถเทยบเคยงกนได ทงในดานขนาด ท าเล รปแบบ และอายใหอยในระดบใกลเคยงกน เพอใหเกดความโปรงใส และใหลกคามขอมลเพยงพอในการตดสนใจ เวนแตกองทรสตจะพจารณาการด าเนนการทเหมาะสมอนเพอประโยชนของกองทรสต นอกจากน ผบรหารอสงหารมทรพยจะตองจดท ารายงานตางๆ เพอเสนอตอผ จดการกองทรสตตามทไดระบไวในสญญาแตงตงผบรหารอสงหารมทรพย หรอตามทบรษทฯ และผบรหารอสงหารมทรพยจะไดก าหนดรวมกน

2.1.5 รายไดของกองทรสตขนอยกบฐานะทางการเงนของผ เชาพนท และการตดสนใจตออายสญญาเชาและสญญาบรการ เมอสญญาเชาและสญญาบรการของผ เชาพนทสนสดลง

คาเชาทกองทรสตจะไดรบจากผ เชาพนทตามสญญาเชาและสญญาบรการ จะเปนทมาของรายไดหลกของกองทรสต ดงนน กองทรสตอาจมความเสยงจากฐานะการเงนและความสามารถในการช าระคาเชาของผ เชาพนทได หากผ เชาพนทรายส าคญรายใดรายหนงหรอหลายราย หรอผ เชาพนทจ านวนมากในขณะใดขณะหนงมฐานะการเงนทดอยลง อาจท าใหผ เชาพนทช าระเงนลาชาหรอเกดการผดนดช าระเงนคาเชาของผ เชาพนท และท าใหผ เชาพนทไมสามารถช าระหนได

แมวาทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกจะเปนทรพยสนทปจจบนมผ เชาพนทเตมทงหมด แตกอาจเกดกรณทผเชาพนทไมประสงคจะตอสญญาเชาและสญญาบรการเมอครบก าหนดระยะเวลา หรออาจขอตออายสญญาเชาพนทและสญญาบรการดวยเงอนไขทเปนประโยชนแกกองทรสตนอยกวาเงอนไขในสญญาเชาพนทและสญญาบรการปจจบน ซงอาจสงผลกระทบในทางลบอยางมนยส าคญตอฐานะการเงน ผลการด าเนนงาน และความสามารถในการจายประโยชนตอบแทนของกองทรสต บรษทฯ มการบรหารจดการความเสยงดงกลาว โดยมนโยบายในการเจรจาการตออายสญญาเชาและสญญาบรการกบผ เชาพนททก าลงจะหมดสญญาลวงหนาเปนเวลา 3-6 เดอนกอนสญญาเชาและสญญาบรการจะครบก าหนด ดงนน เมอมผ เชาพนททครบก าหนดอายสญญาเชาและสญญาบรการและไมประสงคทจะตออายสญญาเชา บรษทฯ ยงคงมเวลาเพยงพอส าหรบการจดหาผ เชารายใหมมาแทนท

2.1.6 ความเสยงจากการทผ เชาพนทไมใหความยนยอมเขาเปนคสญญาบรการกบกองทรสต

ส าหรบการลงทนในทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก หากผ เชาพนทรายใดไมยนยอมเขาเปนคสญญาบรการโดยตรงกบกองทรสต และไมช าระคาบรการใหแกกองทรสต กองทรสตอาจมสทธดอยกวาผ เชาพนทรายนนๆ ตามกฎหมายในการหาประโยชนจากทรพยสนทใหเชา และกองทรสตอาจมความเสยงในสวนของการไมไดรบคาบรการ ซงอาจสงผลกระทบโดยตรงตอรายไดของกองทรสต และสงผลโดยตรงตอความสามารถในการจายประโยชนตอบแทนของกองทรสต นอกจากน สญญาจะซอจะขายอสงหารมทรพยทไดเขาท าระหวางเจาของทรพยสนกบกองทรสต ก าหนดใหเจาของทรพยสนตองใชความพยายามอยางดทสดในการขอความยนยอมจากผ เชาพนททงหมดในทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกในการเปลยนคสญญาบรการจากเจาของทรพยสนเปนกองทรสต โดยใหมผลในวนจดทะเบยนโอนกรรมสทธในทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก

ทงน หากผ เชาพนทบางรายทไมไดเปนคสญญากบกองทรสตโดยตรง และกองทรสตไมสามารถเรยกเกบคาบรการโดยตรงจากผ เชาพนทดงกลาวได กองทรสตจะพจารณาใหเจาของทรพยสนมหนาทจดการดแลผ เชาพนทดงกลาว


หนาท 80

รวมถงตองน าสงผลประโยชนและเงนประกนตามสญญาบรการ (หากม) ของผ เชาพนทรายดงกลาวใหแกกองทรสต ภายในระยะเวลา 7 (เจด) วนท าการนบจากวนทเจาของทรพยสนไดรบมาจากผ เชาพนทตลอดระยะเวลาทผ เชาพนทรายดงกลาวยงไมเปนคสญญาโดยตรงกบกองทรสต นอกจากน ในกรณทสญญาบรการหมดอาย และหากผ เชาพนทรายดงกลาวประสงคจะรบบรการตอไป ผ เชาพนทรายดงกลาวจะตองเขาท าสญญาบรการกบกองทรสตโดยตรง

ในการเขาลงทนในทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกน เจาของทรพยสนจะด าเนนการแจงและอธบายถงรายละเอยดทเกยวของกบกองทรสตใหผ เชาพนทไดทราบ เพอประสานงานในการใหความยนยอมในการเปลยนคสญญาบรการจากเจาของทรพยสนเดมเปนกองทรสต รวมทงแจงผ เชาพนทใหทราบวา บรษททเกยวของกบเจาของทรพยสนยงคงท าหนาทเปนผบรหารอสงหารมทรพยส าหรบทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกตอไป

2.1.7 ความเสยงจากการทกองทรสตไมสามารถใชประโยชนจากทรพยสนหลก เนองจากคสญญาไมปฏบตตามสญญาทเกยวของกบการลงทนและการบรหารอสงหารมทรพยของกองทรสต

ในการลงทนและบรหารอสงหารมทรพยของกองทรสต กองทรสตไดเขาท าสญญาจะซอจะขายอสงหารมทรพย สญญาซอขายสงหารมทรพย สญญาเชาทรพยสนจากกองทรสตเพอประกอบกจการ และสญญาตกลงกระท าการ เพอการลงทนในทรพยสนหลกของกองทรสตกบเจาของอสงหารมทรพย และ/หรอ สญญาตางๆ ทเกยวเนองกบการลงทนและการบรหารของกองทรสต เพอประโยชนในการจดหาผลประโยชนของกองทรสต และผกพนใหคสญญาปฏบตตามขอก าหนดในสญญา

อยางไรกด ถงแมจะมขอก าหนดในสญญาขางตน คสญญาอาจปฏบตผดสญญาหรอเกดเหตการณใดๆ อนเปนเหตแหงการเลกหรอผดสญญาได ในกรณดงกลาว แมกองทรสตมสทธทจะบอกเลกสญญา เรยกคาเสยหาย ตลอดจนเรยกคาขาดประโยชนใดๆ กตาม แตเหตผดสญญาของคสญญาดงกลาวอาจท าใหกองทรสตไมไดรบผลประโยชนหรอไมสามารถบงคบใหเปนไปตามขอก าหนดของสญญาดงกลาวได เชน ไมสามารถบงคบใหคสญญาตองปฏบตตามขอก าหนดของสญญา หรอคสญญาไมช าระคาเสยหายตามทกองทรสตเรยกรอง ดงนน กองทรสตจงอาจตองเขาสกระบวนการยตธรรมโดยการใชสทธฟองรองตอศาล ซงการด าเนนการดงกลาว บรษทฯ ไมสามารถคาดการณไดถงระยะเวลาในการด าเนนการจนกวาจะเสรจสนกระบวนการ และจ านวนเงนทกองทรสตจะไดรบชดเชยเยยวยาตอความเสยหายตางๆ นอกจากน ผลแหงคดยงขนอยกบค าพพากษาของศาล และถงแมศาลจะมค าพพากษาใหกองทรสตชนะคด กองทรสตอาจประสบความยงยากในการบงคบใหเปนไปตามค าพพากษาของศาล ผ ถอหนวยทรสตจงมความเสยงทจะไมไดรบผลประโยชนตอบแทนตามจ านวนหรอภายในระยะเวลาทคาดการณไว

2.1.8 ความเสยงทอาจเกดขนอนเปนผลจากการทกองทรสตกยมเงน

กองทรสตไดใชแหลงเงนทนสวนหนงจากการก ยมเงน โดยเขาท าสญญาเงนก กบธนาคารเกยรตนาคน จ ากด (มหาชน) โดยเปนเงนก ระยะยาวจ านวนไมเกน 590 ลานบาท เพอเปนแหลงเงนทนสวนหนงในการลงทนในทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก

ดงนน กองทรสตอาจมความเสยงจากการกยมเงนดงกลาวจากความผนผวนของภาวะเศรษฐกจ และอตราดอกเบย เนองจากอตราดอกเบยลอยตวตามสญญาเงนกอาจมการเปลยนแปลงในระหวางอายของสญญาเงนกซงจะสงผล


หนาท 81

กระทบตอการด าเนนงานของกองทรสตท าใหกองทรสตมสภาพคลองไมเพยงพอในการช าระดอกเบยและเงนตน และอาจจะกระทบตอความสามารถของกองทรสตในการจายผลประโยชนตอบแทนใหผ ถอหนวยทรสต นอกจากน ในกรณทกองทรสตไมสามารถช าระดอกเบย และ/หรอ เงนตนตามทก าหนดในสญญากยมเงน หรอเกดเหตผดสญญาอนๆ ภายใตสญญาเงนก อาจสงผลใหผ ใหก อาจด าเนนการทางกฎหมายกบกองทรสตหรอใชสทธเรยกรองตามสญญา อนเนองมาจากการไมปฏบตตามสญญากยมเงน เชน ก าหนดใหสวนหนงหรอทงหมดภายใตเอกสารทางการเงนใดๆ ถงก าหนดช าระโดยพลน หรอใชสทธในการบงคบตามสญญาทเกยวกบการใหหลกประกนสวนใดสวนหนงหรอทงหมด รวมถงการบงคบจ านองในทรพยสนของกองทรสตทน าไปเปนหลกประกนเงนก หรอการรบโอนสทธบนกรมธรรมประกนภยในทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก ซงเมอเกดความเสยหายอยางเปนสาระส าคญบนทรพยสนของกองทรสต ผใหกอาจพจารณาใหน าเงนชดเชยทไดรบภายใตกรมธรรมประกนภยไปช าระคนเงนก กอนทจะน ามาซอมแซมทรพยสนของกองทรสต ซงจะสงผลใหกองทรสตไมสามารถซอมแซมทรพยสนใหอยในสภาพทพรอมจดหาผลประโยชนได ตามหลกเกณฑและเงอนไขทก าหนดในสญญาเงนก สญญาหลกประกน และเอกสารทางการเงนทเกยวของ เปนตน นอกจากนในกรณทมการก ยมเงนใหมเพอมาช าระหนเงนกยมเดม (Refinancing) กองทรสตอาจมความเสยงทอาจใชระยะเวลาในการด าเนนการ หรอไมได ขอตกลงในสญญาก ยมเงนฉบบใหมทดเทากบขอตกลงในสญญากยมเงนฉบบเดมหรอในกรณทมการกยมเงนเพมเตมอาจมขอสญญาบางประการซงจ ากดการด าเนนงานของกองทรสตโดยความเสยงจากการกยมเงนทกลาวมาทงหมดนน อาจมผลกระทบตอสภาพคลองของกองทรสต ซงจะสงผลกระทบตอความสามารถของกองทรสตในการจายผลประโยชนตอบแทนใหผ ถอหนวยทรสตหรออาจท าใหผลประโยชนตอบแทนตอผ ถอหนวยทรสตลดลงได

อยางไรกตาม เมอครบก าหนดช าระเงนก หรอภายใตขอก าหนดในสญญาเงนก บรษทฯ ในฐานะผจดการกองทรสต จะพจารณาทางเลอกในการระดมทนดวยวธตาง ๆ เชน การกยมจากธนาคารพาณชย สถาบนการเงน บรษทประกนชวต บรษทประกนวนาศภย และ/หรอ นตบคคลอนใดทสามารถใหสนเชอแกกองทรสตได ซงอาจจะรวมถงธนาคารพาณชย สถาบนการเงน บรษทประกนชวต บรษทประกนวนาศภย และ/หรอ สถาบนการเงนอนใดทเปนบคคลทเกยวโยงกนกบทรสต เพอช าระคนหนเดม (Refinance) การเสนอขายหนก (เทาทกฎหมายหรอระเบยบทเกยวของจะอนญาตใหกองทรสตท าได) หรอการเสนอขายหนวยทรสตเพมเตม เปนตน โดยบรษทฯ จะเลอกวธการทกอใหเกดประโยชนสงสดตอผ ถอหนวยทรสตและกองทรสต ซงเมอพจารณาจากหลกประกนการกยมและความสามารถในการช าระหนของกองทรสตแลว ความเสยงจากการทกองทรสตไมสามารถช าระเงนตนตามทก าหนดในสญญากยมเงนอยในระดบต า เนองจากอตราสวนการก ยมตอสนทรพยรวมคดเปนสดสวนประมาณไมเกนรอยละ 30 ของมลคาทรพยสนรวมของกองทรสต ประกอบกบอสงหารมทรพยทกองทรสตไดเขาไปลงทนนนมความสามารถทจะสรางรายไดใหกบกองทรสตอยางตอเนอง

ทงน ผ จดการกองทรสตตระหนกถงความเสยงดงกลาว และจะบรหารจดการกองทรสตโดยค านงถงความเสยงดงกลาวโดยจะมมาตรการในการตดตามผลการด าเนนงานของกองทรสตและปจจยภายนอกตางๆ รวมถงแนวโนมอตราดอกเบยอยางสม าเสมอ นอกจากนผจดการกองทรสตอาจพจารณาใชเครองมอทางการเงนเพอลดความเสยงดงกลาว เชน บรการธรกรรมแลกเปลยนอตราดอกเบย (Interest Rate Swap) หรอการด าเนนการใดๆ กบเจาหน เชน การขอขยายระยะเวลาการช าระหน การขอผอนผนเงอนไขทเปนอปสรรคตอการบรหารจดการกองทรสต เปนตน โดย


หนาท 82

กองทรสตจะด าเนนการดงกลาวโดยค านงถงกฎหมายหรอระเบยบทเกยวของและประโยชนสงสดของผ ถอหนวยทรสตเปนส าคญ

2.1.9 กองทรสตตองพงพาเจาของทรพยสน หรอบคคลทเจาของทรพยสนก าหนดส าหรบการใหบรการสงอ านวยความสะดวกและสาธารณปโภคสวนกลางบางประการ

การใหบรการสงอ านวยความสะดวกและสาธารณปโภคสวนกลางของโครงการแปซฟค หองเยน/โครงการทพย 7 บางประการ อาทเชน ทางสญจรสวนกลาง น าเพออตสาหกรรม และบรการบ าบดน าเสย อาจด าเนนการโดยผ ใหบรการซงเปนเจาของทรพยสนในฐานะผพฒนาโครงการแปซฟค หองเยน/โครงการทพย 7 (แลวแตกรณ) บรษทฯ จงไมสามารถรบประกนไดวาผพฒนาโครงการแปซฟค หองเยน/โครงการทพย 7 นนจะปฏบตตามขอผกพนของตนตามสญญาในการใหบรการใดๆ ไดอยางสมบรณ ซงเหตการณทคสญญาผดสญญาดงกลาว อาจท าใหผ ใหบรการหยดการใหบรการใดๆ ตอกองทรสตและผ เชาพนทของทรพยสนหลกของกองทรสต ซงอาจเปนอปสรรคในการจดหาประโยชนจากทรพยสนหลกของกองทรสต และอาจมผลกระทบในทางลบอยางมนยส าคญตอกจการ ฐานะการเงน ผลการด าเนนงาน และโอกาสทางธรกจของกองทรสตได

2.2. ความเสยงทเกยวกบทรพยสนหลกของกองทรสต

2.2.1 ความเสยงจากการแขงขนทสงขน ซงอาจสงผลกระทบตอการจดหาผ เชาพนท อตราการเชา และอตราคาเชา

กองทรสตมรายไดหลกจากการใหเชาพนทและใหบรการทเกยวของแกผประกอบการตางๆ ซงเปนผ เชาพนทอาคารคลงสนคาหรออาคารคลงหองเยน โดยการประกอบธรกจการใหเชาอาคารคลงสนคา/อาคารคลงหองเยนดงกลาวอาจมการแขงขนทสงขนจากการทผประกอบการรายอนกอสรางอาคารประเภทเดยวกนขนใหมในบรเวณใกลเคยงกนกบทตงของทรพยสนหลกของกองทรสต ท าใหเกดการแขงขนในการแสวงหาผ เชาพนทรายใหม การตออายของผ เชาพนทรายเดมและการปรบลดอตราคาเชาเพอใหดงดดตอผ เชาพนท ซงอาจสงผลกระทบอยางมนยส าคญตอผลประกอบการธรกจ ผลการด าเนนงาน และสถานะทางการเงนของกองทรสต

อยางไรกด สถานทตงของทรพยสนหลกของกองทรสตอยในโครงการแปซฟค หองเยน/โครงการเจดบเบลยด แปซฟค/โครงการดาตาเซฟ/โครงการทพย 7 ซงตงอยในจงหวดสมทรสาคร ฉะเชงเทรา และสมทรปราการ ซงเปนท าเลทเหมาะสม มเสนทางการคมนาคมไปยงภมภาคอนไดอยางสะดวก ดงนน ปจจยดงกลาวจงสามารถดงดดใหผ ประกอบการเขามาเชาทรพยสนของกองทรสตไดอยางด นอกจากน การทเจาของทรพยสนเปนผ บรหารอสงหารมทรพยทมประสบการณและความเชยวชาญในการพฒนาและบรหารจดการอสงหารมทรพยประเภททดน และอาคารคลงสนคา/อาคารคลงหองเยนใหเชามาเปนระยะเวลาพอสมควร จะเปนปจจยส าคญทชวยเพมศกยภาพของทรพยสนของกองทรสตใหสามารถแขงขนกบผประกอบการรายอนได


หนาท 83

2.2.2 ความเสยงจากการกระจกตวของกลมผ เชาหลก และความเสยงในการสญเสยกลมผ เชาหลกซงอาจท าใหรายไดของกองทรสตเปลยนแปลงไป

เนองจากทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกบางโครงการทมการใหเชาแกกลมผ เชาหลก ซงเปนกลมบรษทในเครอของ JWD ไดแก PCS JPAC และ Datasafe ส าหรบโครงการแปซฟค หองเยน โครงการเจดบเบลยด แปซฟค และโครงการดาตาเซฟ ตามล าดบ ซงกลมผ เชาหลกไดเชาทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกในโครงการดงกลาวทงหมด คดเปนอตราสวนรายไดประมาณรอยละ 74.52 ของรายไดรวมของทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก

โดยรายไดจากการด าเนนธรกจของกลมผ เชาหลกเปนรายไดจากการด าเนนธรกจการใหบรการรบฝากและบรหารสนคาควบคมอณหภมแชเยนและแชแขง และธรกจใหบรการรบฝากเอกสาร การเปลยนแปลงทางดานสภาวะอตสาหกรรมของธรกจทมาใชบรการดงกลาว จงอาจสงผลกระทบในทางลบอยางมนยส าคญตอผลการด าเนนงาน กระแสเงนสด และฐานะทางการเงนของกลมผ เชาหลก ท าใหเกดความเสยงทกลมผ เชาหลกจะไมสามารถช าระคาเชา ยกเลกสญญา หรอไมตอสญญา ซงจะสงผลกระทบในทางลบตอรายไดของกองทรสตได อยางไรกตาม บรษทฯ เหนวา PCS และ JPAC ไดท าการปรบรปแบบการด าเนนธรกจคลงหองเยน โดยเพมสดสวนของสนคาควบคมอณหภมแชเยนและแชแขงอน นอกจากสนคาอาหารทะเล เชน สตวปก อาคารแชแขงพรอมรบประทาน ชส และไวน เปนตน โดยสวนใหญเปนสนคากลมอาหารและสนคาสงออก ซงเปนสนคาในกลมอตสาหกรรมหลกของประเทศ อกทงกลมลกคาของ PCS และ JPAC ตางกเปนบรษทชนน าทมความแขงแกรงทางดานธรกจและเสถยรภาพทางการเงน และมความหลากหลายซงสามารถชวงกระจายความเสยงไดดยงขน ในขณะทอตสาหกรรมธรกจการใหบรการจดเกบเอกสารและขอมลของ Datasafe มการแขงขนทไมรนแรงจากการมผประกอบการนอยรายและเปนธรกจทมอปสงคในการใชบรการอยเสมอ ดงนนโอกาสทกลมผ เชาหลกจะไดรบผลกระทบจากการเปลยนแปลงของสภาวะอตสาหกรรมทมาใชบรการในชวงเวลาเดยวกนและท าใหไมสามารถช าระคาเชา ยกเลกสญญาหรอไมตอสญญา อนสงผลทางลบตอกองทรสตนาจะมความเปนไปไดไมสงมากนก

นอกจากน หากกลมผ เชาหลกยกเลกสญญาเชาทรพยสนกอนครบก าหนดระยะเวลา หรอไมตออายสญญาเชาทรพยสนเมอสญญาครบก าหนด และกองทรสตไมสามารถหาผ เชาใหมมาทดแทนได หรอกองทรสตอาจหาผ เชาใหมมาทดแทนไดแตเงอนไขในการเชาอาจไมเหมอนกบเงอนไขในการเชาของกลมผ เชาหลก การกระท าดงกลาวอาจสงผลกระทบในดานลบตอธรกจ ผลการด าเนนงาน และสถานะทางการเงน และรายไดของกองทรสต อยางไรกด บรษทฯ เหนวาทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกเปนทรพยสนทมศกยภาพ และสญญาเชาทกองทรสตไดเขาเปนคสญญากบผ เชาหลกนนเปนสญญาเชาระยะยาวและไดด าเนนการจดทะเบยนการเชากบส านกงานทดน นอกจากน สถานทตงของทรพยสนหลกของกองทรสตนตงอยในท าเลทเหมาะสม มเสนทางการคมนาคมไปยงภมภาคอนไดอยางสะดวก ดงนน ปจจยดงกลาวจงสามารถดงดดใหผประกอบการอนเขามาเชาทรพยสนของกองทรสตเพอเปนการทดแทนไดเปนอยางด และเพอเปนการสรางความมนใจเพมเตมใหแกกองทรสต กองทรสตยงไดเขาท าสญญาตกลงกระท าการระหวาง JWD และกลมผ เชาหลกและกองทรสต โดย JWD มหนาทตามทก าหนดไวในสญญาดงกลาวทจะใหความสนบสนนทางการเงนแกกลมผ เชาหลก รวมถงวงเงนส ารองเพอรองรบคาใชจายทเกดขนและวงเงนใดๆตามทกองทรสตรองขอ ตลอดจนก ากบดแลและใหความชวยเหลอทจะเปนแกกลมผ เชาหลก เพอใหสามารถปฏบตหนาทตามก าหนดไวในสญญาเชากบกองทรสตตลอดระยะเวลาทกลมผ เชาหลกเปนผ เชาภายใตสญญาเชาดงกลาว นอกจากน JWD จะมขอผกพนตามขอตกลงการรบประกนคาเชา ในฐานะผ รบประกนรายได โดยเปนลกหนรวมกบ


หนาท 84

PCS, JPAC และ Datasafe ตามวงเงนและระยะเวลาทก าหนดไวในสญญาเชาและสญญาตกลงกระท าการ ซงจะเปนมาตรการทชวยใหความเสยงจากการผดสญญาของกลมผ เชาหลกลดนอยลงไดอยางมนยส าคญเนองจากมการประกนรายไดโดย JWD

2.2.3 ความเสยงเกยวกบใบอนญาตเพอใชในการประกอบกจการของผ เชาหลก

ผ เชาหลกจะตองไดรบใบอนญาตเพอใชในการประกอบกจการ และ /หรอ ทเกยวของกบการประกอบกจการอาคารคลงหองเยน หากผ เชาหลกไมไดรบใบอนญาตเพอใชในการประกอบกจการ และ /หรอ ทเกยวของกบการประกอบกจการอาคารคลงหองเยน หรอใบอนญาตดงกลาวของผ เชาหลกถกยกเลก เพกถอนหรอไมมการตออาย จะมผลกระทบในทางลบตอผ เชาหลก กลาวคอ จะท าใหผ เชาหลกไมสามารถด าเนนกจการอาคารคลงหองเยนตอไปได ทงน อาจเปนผลใหผ เชาหลกไมสามารถปฏบตตามขอก าหนดและเงอนไขภายใตสญญาเชาได

การทผ เชาหลกไมสามารถปฏบตตามขอก าหนดและเงอนไขภายใตสญญาเชาได จะเปนเหตเลกสญญา โดยกองทรสตจะมสทธทจะเลกสญญาเชาได และกองทรสตจะมสทธในการเรยกรองคาเสยหายตามกฎหมายเนองจากการผดสญญา อนง จนกวากองทรสตจะด าเนนการหาคสญญารายใหมแทนผ เชาหลกและสามารถเจรจาตกลงกบคสญญารายใหมไดส าเรจ หรอหากกองทรสตไมสามารถหาคสญญารายใหมเพอมาเชาทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกทไดรบอนญาตไดภายในเวลาอนควร หรอไมสามารถเจรจาตกลงกบคสญญารายใหมในสญญาฉบบใหมโดยมขอก าหนดทเปนประโยชนตอกองทรสตได กระแสรายไดของกองทรสตอาจหยดชะงกหรอลดลง ซงอาจสงผลกระทบในดานลบตอธรกจ ผลการด าเนนงาน และสถานะทางการเงน และรายไดของกองทรสต

อยางไรกด กองทรสตไดเขาท าสญญาตกลงกระท าการระหวาง JWD และกลมผ เชาหลกและกองทรสต โดย JWD มหนาทตามทก าหนดไวในสญญาดงกลาวทจะใหความสนบสนนทางการเงนแกกลมผ เชาหลก รวมถงวงเงนส ารองเพอรองรบคาใชจายทเกดขนและวงเงนใดๆ ตามทกองทรสตรองขอ ตลอดจนก ากบดแลและใหความชวยเหลอทจ าเปนแกกลมผ เชาหลก เพอใหสามารถปฏบตหนาทตามก าหนดไวในสญญาเชากบกองทรสตตลอดระยะเวลาทกลมผ เชาหลกเปนผ เชาภายใตสญญาเชาดงกลาว นอกจากน JWD จะมขอผกพนตามขอตกลงการรบประกนคาเชา ในฐานะผรบประกนรายได โดยเปนลกหนรวมกบ PCS, JPAC และ Datasafe ตามวงเงนและระยะเวลาทก าหนดไวในสญญาเชาและสญญาตกลงกระท าการ ซงจะเปนมาตรการทชวยใหความเสยงจากการผดสญญาของกลมผ เชาหลกลดนอยลงไดอยางมนยส าคญเนองจากมการประกนรายไดโดย JWD

2.2.4 ความเสยงเกยวกบขอจ ากดในการใชประโยชนในทรพยสนของโครงการทพย 7 โครงการเจดบเบลยด แปซฟค และโครงการแปซฟค หองเยน

เนองจากการกอสรางอาคารคลงสนคาทกองทรสตลงทนในโครงการทพย 7 ไดรบใบอนญาตกอสรางอาคาร (แบบ อ.1) เพอใชเปนคลงสนคา ส านกงาน และโรงงาน ในชวงเวลาทไมมกฎหมายผงเมองใดใชบงคบในเขตจงหวดสมทรปราการ และแมจะมกฎกระทรวงใหใชบงคบผงเมองรวมสมทรปราการ พ.ศ. 2544 และทแกไข (“กฎกระทรวงผงเมอง 2544”) ทใชบงคบกอนหนา แตเนองจากกฎกระทรวงผงเมอง 2544 ไดสนผลบงคบใชไปแลวกอนการยนค าขออนญาตกอสราง จงไมสามารถน ามาใชบงคบกบใบอนญาตซงไดรบในภายหลงได ตอมาในชวงเดอนธนวาคม


หนาท 85

2557 ถงเดอนพฤษภาคม 2559 TIP และผ เชาพนทของอาคารคลงสนคาทกองทรสตไดลงทนในโครงการทพย 7 บางราย ไดรบใบอนญาตประกอบกจการโรงงานเพอประกอบกจการโรงงานบรเวณทตงของทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก อนง แมจะมกฎกระทรวงใหใชบงคบผงเมองรวมสมทรปราการ พ.ศ. 2556 (“กฎกระทรวงผงเมอง 2556”) ซงใชบงคบนบแตวนท 5 กมภาพนธ 2557 ถงวนท 4 กมภาพนธ 2562 ก าหนดใหทดนทตงของทรพยสนทกองทรสตลงทนเปนทดนประเภท ย.1 ซงหามใชประโยชนทดนเพอกจการโรงงานทกจ าพวกตามกฎหมายวาดวยโรงงาน เวนแตโรงงานตามประเภท ชนด และจ าพวกทก าหนดใหด าเนนการไดตามพระราชบญญตน ทไมใชอาคารสงหรออาคารขนาดใหญ อยางไรกด การทTIP ไดรบใบอนญาตกอสรางอาคาร (แบบ อ. 1) เพอใชเปนโรงงาน เมอวนท 22 เมษายน 2555 ถอเปนการไดเขาใชประโยชนในทดนบรเวณทตงของอาคารทจะท าการกอสรางแลวกอนกฎกระทรวงผงเมอง 2556 ใชบงคบ ตามพระราชบญญตการผงเมอง พ.ศ. 2518 (และทแกไข) (“พรบ. ผงเมอง”) มาตรา 27 วรรคสอง

ดงนน การไดรบใบอนญาตประกอบกจการโรงงานของTIP และผ เชาพนทดงกลาวในเวลาตอมาจงถอวาเปนการใชประโยชนทดนโดยตอเนอง การโอนใบอนญาตประกอบกจการโรงงงานและการตออายใบอนญาตประกอบกจการโรงงงานของTIP และผ เชาพนทของอาคารคลงสนคาดงกลาวจงนาจะกระท าได โดยไมถอวาขดตอกฎกระทรวงผงเมอง 2556 เนองจากยงคงถอวาเปนการใชประโยชนทดนโดยมวตถประสงคเดม (ประกอบกจการโรงงานล าดบเดมทไดรบอนญาต) และมความตอเนองในการใชประโยชนทดน ตามพรบ. การผงเมอง มาตรา 27 วรรคสอง ประกอบกบการไดรบใบอนญาตประกอบกจการโรงงานนนถอวามฐานตามกฎหมายในการใชประโยชนทดนทถกตองตามกฎหมายแตตนแลว

การด าเนนกจการหองเยนของโครงการเจดบเบลยด แปซฟค และโครงการแปซฟคหองเยน ณ ปจจบน เปนโรงงานหองเยนจ าพวกท 3 ทงน ปจจบนโครงการเจดบเบลยด แปซฟค ตงอยภายในเขตบงคบของกฎกระทรวงใหใชบงคบผงเมองรวมชมชนสวนทวงศ จงหวดฉะเชงเทรา พ.ศ. 2558 (“กฎกระทรวงใหใชบงคบผงเมองรวมชมชนสวนทวงศฯ”) ซงใชบงคบนบตงแต 11 กมภาพนธ 2558 ถงวนท 10 กมภาพนธ 2563 ก าหนดใหทดนทตงของทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกในโครงการเจดบเบลยด แปซฟค เปนทดนประเภทชนบทและเกษตรกรรม ซงทดนประเภทชนบทและเกษตรกรรมนจะหามใชประโยชนทดนเพอกจการโรงงานทกจ าพวกตามกฎหมายวาดวยโรงงาน เวนแตโรงงานตามประเภท ชนด และจ าพวกทก าหนดใหด าเนนการไดตามบญชทายกฎกระทรวง ซงบญชทายกฎกระทรวงใหใชบงคบผงเมองรวมชมชนสวนทวงศฯ ไดอนญาตใหทดนประเภทชนบทและเกษตรกรรมสามารถด าเนนกจการโรงงานหองเยนไดเฉพาะทเปนโรงงานจ าพวกท 1 และจ าพวกท 2 และปจจบนโครงการแปซฟค หองเยน ตงอยภายในเขตบงคบของกฎกระทรวงใหใชบงคบผงเมองรวมจงหวดสมทรสาคร พ.ศ. 2560 (“กฎกระทรวงใหใชบงคบผงเมองรวมจงหวดสมทรสาครฯ”) ซงใชบงคบนบตงแต 26 เมษายน 2560 ก าหนดใหทดนทตงของทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกในโครงการแปซฟค หองเยน เปนทดนประเภทชมชน ซงทดนประเภทชมชนน จะหามใชประโยชนทดนเพอกจการโรงงานตามกฎหมายวาดวยโรงงานตามประเภท ชนด และจ าพวกทายกฎกระทรวง ซงกฎกระทรวงใหใชบงคบผงเมองรวมจงหวดสมทรสาครฯ ไดก าหนดหามไมใหประกอบกจการโรงงานหองเยนทใชแอมโมเนยเปนสารท าความเยนทเปนโรงงานจ าพวกท 1 จ าพวกท 2 และจ าพวกท 3 เวนแตเปนโรงงานจ าพวกท 1 จ าพวกท 2 และจ าพวกท 3 ทมทวางไมนอยกวารอยละ 50 ของแปลงทดนทยนขออนญาต และตองมทวางโดยรอบภายในแนวเขตของแปลงทดนทยนขออนญาตเพอเปนแนวปองกนไมนอยกวา 10 เมตร อยางไรกด


หนาท 86

โครงการเจดบเบลยด แปซฟค และโครงการแปซฟคหองเยนไดรบใบอนญาตกอสรางอาคาร (แบบ อ.1) ประกอบกบใบอนญาตประกอบกจการโรงงาน (ร.ง. 4) ในชวงเวลาทไมมกฎหมายผงเมองใชบงคบ ตามล าดบ

กองทรสตจงอาจมขอจ ากดในการใชประโยชนในทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกในโครงการทพย 7 โครงการเจดบเบลยด แปซฟค และโครงการแปซฟค หองเยน ส าหรบกรณทมการเปลยนตวผ เชาพนทเปนรายใหม หรอมการเปลยนประเภทการใชประโยชนในทดนและอาคาร ซงจะสามารถกระท าการดงกลาวไดโดยใชเปนประเภทคลงสนคาหรอประเภทโรงงานโดยมวตถประสงคดงเดม (กลาวคอ ประกอบกจการโรงงานล าดบเดมและจ าพวกเดมทไดรบอนญาต) หรอเปนประเภทตามกฎกระทรวงผงเมอง 2556 หรอตามทกฎหมายผงเมองในอนาคตจะก าหนดเทานน

2.2.5 ความเสยงเกยวกบทางเขาออกสทางสาธารณะของโครงการแปซฟค หองเยน

ในปจจบนทางเขาออกหลกของโครงการแปซฟค หองเยน ทลกคาและผ ใชบรการใชในการเดนทางเขา -ออกสถนนสาธารณะ (ถนนพระราม 2) อยในปจจบน มบคคลภายนอกเปนเจาของกรรมสทธ ทงน ไดมหนงสอเรอง การตรวจสอบสถานะทดนของเอกชนทปจจบนมสภาพเปนทางสาธารณะ ซงออกโดยส านกงานเทศบาลต าบลนาด ลงวนท 25 พฤษภาคม 2560 ระบวา เทศบาลต าบลนาดไดด าเนนการตรวจสอบพนททดนตามโฉนดทดนเลขท 30342 พบวา ปจจบนมสภาพเปนถนนสาธารณประโยชน โดยมการใชเปนเสนทางสญจรมาแลวไมนอยกวา 15 ป และไมพบเอกสารการอทศทดนแตอยางใด

อนง ไดมแนวค าพพากษาฎกาซงวนจฉยเรองการยกทดนใหเปนทางสาธารณประโยชนโดยปรยายไวในท านองเดยวกน ดงน การทเจาของทดนยอมใหประชาชนใชทางพพาทเปนถนนสาธารณะ และยอมรบสภาพของทางพพาทวาเปนถนนสาธารณะ และไมเคยหวงกนการใชทางดงกลาวจนมความเขาใจวาเปนทางสาธารณประโยชนหรอไดยกใหเปนทางสาธารณประโยชนไปแลว จงถอไดวาเจาของทดนไดมอบทางดงกลาวใหเปนทางสาธารณประโยชนโดยปรยาย การยอนกลบมาหวงกนอางสทธเหนอทางทไดกลายเปนทางสาธารณประโยชนไปโดยปรยายแลวไมมผลแตอยางใด ทางดงกลาวจงเปนทางสาธารณะ (ค าพพากษาฎกา ท 94/2555) การทเจาของทดนคนเดมแสดงเจตนายกทดนใหเปนทางสาธารณประโยชนและยอมใหประชาชนทวไปใชทดนนนเปนทางสญจรไปมาเปนเวลาหลายสบป ยอมถอไดวามเจตนาอทศใหทดนนนเปนทางสาธารณะโดยปรยายมาตงแตตนแลว เมอทดนตกเปนสาธารณสมบตของแผนดนประเภททรพยสนส าหรบพลเมองใชรวมกนตามมาตรา 1304 (2) ของประมวลกฎหมายแพงและพาณชย ยอมมผลทนทโดยไมจ าตองจดทะเบยนเปนทางสาธารณประโยชนอก และยอมไมสามารถโอนใหแกกนไดโดยทางนตกรรม (ค าพพากษาฎกา ท 2907/2543) ลกษณะของทางสาธารณะอาจเปนได 2 กรณ คอ เจาของทดนอทศใหเปนทางสาธารณะ กบการทมประชาชนใชสอยเปนเวลานานโดยไมมการหวงหาม ซงเขาลกษณะเปนทางสาธารณะโดยปรยาย (ค าพพากษาฎกา ท 4723/2538) อกทง ส านกงานอยการสงสดไดใหความเหนไวตามส านวนขอหารอส านกงานอยการสงสด ส านกงานทปรกษากฎหมาย เลขรบท ห.186/2560 โดยมหลกเกณฑวา ทดนซงเปนสาธารณสมบตของแผนดนประเภททรพยสนส าหรบพลเมองใชรวมกนตามมาตรา 1304 (2) ของประมวลกฎหมายแพงและพาณชยนน เจาของทดนไมจ าตองแสดงเจตนาอทศหรอยกใหโดยชดแจง หรอจดทะเบยนยกใหเปนทางสาธารณะตอพนกงานเจาหนาท อยางไรกตาม เพอเปนหลกฐานทางราชการตอไป ใหผมอ านาจหนาทดแลรกษาและคมครองปองกนทดนอนเปนสาธารณสมบตของแผนดนส าหรบพลเมองใชรวมกนตามกฎหมาย เปนผด าเนนการขนทะ เบยน


หนาท 87

ทดนสาธารณประโยชน และด าเนนการใหมการแกไขเอกสารสทธทเกยวของโดยรองขอตอศาลตามพระราชบญญตใหใชประมวลกฎหมายทดน พ.ศ. 2497 ดวย

อยางไรกด แมวาจากแนวค าพพากษาฎกาและความเหนตามส านวนขอหารอส านกงานอยการสงสดไดมแนวทางวาทดนแปลงทางเขาออกดงกลาวจะถอไดวามการอทศใหเปนทางสาธารณะโดยปรยายแลว แตกองทรสตยงอาจมความเสยงทเจาของทดนตามโฉนดทดนอาจรองสศาลวา เจาของทดนไมไดมความประสงคจะอทศทดนแปลงดงกลาวใหเปนทางสาธารณะได ดงนน กองทรสตไดด าเนนการจดใหมการรบรองโดยเจาของทรพยสนในสญญาจะซอจะขายอสงหารมทรพยระหวางเจาของทรพยสนกบกองทรสตวา ทรพยสนทลงทนมทางเขาออกทเหมาะสมตามสภาพ อกทง บรษทฯ เหนวา เนองจากทางดงกลาวมสภาพเปนทางสาธารณะแลว จงมประชาชนทพกอาศยและผประกอบการรายอนไดใชเสนทางดงกลาวเปนทางสญจรเขาออกพนทเชนกน ดวยเหตดงกลาว การปดกนหรอจ ากดการใชทางดงกลาวจงมแนวโนมต า เนองจากจะกอใหเกดผลกระทบและความเดอดรอนกบประชาชนทพกอาศยและผประกอบการรายอนทอยในบรเวณใกลเคยงและใชเสนทางดงกลาวเพอการสญจร

2.2.6 ความเสยงจากการททรพยสนหลกของกองทรสตตงอยในเขตปลอดภยในการเดนอากาศ บรเวณใกลเคยงสนามบนสวรรณภม

เนองจากพนทตงของโครงการทพย 7 ซงเปนทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก อาจตงอยในบรเวณเขตปลอดภยในการเดนอากาศ บรเวณใกลเคยงสนามบนสวรรณภม ซงตามพระราชบญญตการเดนอากาศ พ.ศ. 2497 (และทไดมการแกไขเพมเตม) วางหลกใหผทจะกอสรางหรอแกไขเปลยนแปลงอาคารหรอสงปลกสรางอน ภายในเขตปลอดภยในการเดนอากาศตองไดรบอนญาตจากส านกงานการบนพลเรอนแหงประเทศไทย กองทรสตจงมความเสยงทอาจเกดขนได หากในอนาคตไมไดรบอนญาตใหกอสรางหรอแกไขเปลยนแปลงอาคารหรอสงปลกสรางอนจากส านกงานการบนพลเรอนแหงประเทศไทย ซงอาจสงผลใหกองทรสตไมสามารถด าเนนการแกไขเปลยนแปลงอาคารหรอสงปลกสรางตอไปได

2.2.7 ทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกอาจมความช ารดบกพรอง หรออาจมการปฏบตทผดกฎหมายและกฎระเบยบ หรออาจมความบกพรองอน

นอกเหนอจากทไดมการเปดเผยไวในแบบแสดงรายการขอมลฉบบนแลว บรษทฯ ไดตรวจสอบสภาพทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก พบวาอยในสภาพทด มความพรอมทจะลงทน และไมพบวาทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกในครงนมความช ารดบกพรอง หรอขาดตกบกพรองทตองไดรบการซอมแซมหรอบ ารงรกษา (รวมถงเรองการออกแบบ การกอสราง หรอความช ารดบกพรองหรอขาดตกบกพรองทมองไมเหนอนๆ ของทรพยสนหรออปกรณของทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกซงสงผลใหมคาใชจายเพอการลงทนเพมขนหรอตองมคาใชจายในการซอมแซมหรอบ ารงรกษาพเศษ) อยางไรกตาม บรษทฯ ไมสามารถรบประกนไดวาไมมการปฏบตผดกฎหมายและกฎระเบยบตางๆ หรอไมมการขาดตกบกพรองอนๆ ทเกยวกบทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก รวมทงรายงานของบรษทประเมนมลคาทรพยสนทบรษทฯ ใชในการประเมนคาทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก รายงานการตรวจสอบสภาพอาคาร และรายงานการประเมนคาทรพยสนอาจมขอจ ากดในการตรวจสอบซงอาจท าใหเกดความคลาดเคลอนได ทงน ความช ารดบกพรองหรอการขาดตกบกพรองทยงไมปรากฏดงกลาว อาจท าใหกองทรสตตอง


หนาท 88

ลงทนเพมเตมอยางมนยส าคญ หรอมภาระหนาทตอบคคลภายนอกทท าใหเกดคาใชจายในลกษณะและจ านวนทมไดคาดการณไวซงอาจมผลกระทบในทางลบตอรายไดและกระแสเงนสดของกองทรสตอยางมนยส าคญ

ขอรบรอง ค ารบประกน และขอตกลงการรบผดชดใชทใหโดยเจาของทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกอยภายใตขอบเขต จ านวน และระยะเวลาในการเรยกรองทจ ากด ดงนน บรษทฯ จงไมสามารถรบประกนไดวากองทรสตจะมสทธไดรบชดใชความเสยหายภายใตขอรบรอง ค ารบประกน และขอตกลงรบผดชดใชใดๆ ดงกลาวส าหรบความเสยหายทเกดขนกบกองทรสตอนเนองมาจากการเขาลงทนในทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก

2.2.8 ความเสยงททรพยสนอาจมสภาพดอยลงในการจดหาประโยชน และ/หรอความเสยงทเงนเกบส ารองเพอการซอมแซม หรอ การปรบปรงใหญในทรพยสนหลกของกองทรสตอาจมไมเพยงพอ

ผ เชามหนาทในการบ ารงรกษา ซอมแซม และปรบปรงทรพยสนทเชาใหอยในสภาพใชการไดด โดยรบผดชอบคาใชจายทเกยวของกบการบ ารงรกษา ซอมแซม และปรบปรงทรพยสนทเชาสวนยอย (Minor Maintenance) ส าหรบทรพยสนในโครงการแปซฟค หองเยน โครงการเจดบเบลยด แปซฟค และโครงการดาตาเซฟ PCS JPAC และ Datasafe ในฐานะผ เชาตามสญญาเชาทรพยสน นอกจากน ส าหรบทรพยสนในโครงการทพย 7 TIP มหนาทรบผดชอบในกรณทมคาใชจายในการปรบปรง ซอมแซม และ/หรอ เปลยนแปลงทรพยสน ไมวาดวยเหตใดๆ ตลอดระยะเวลา 3 ป นบจากวนจดทะเบยน และกองทรสตไดแตงตง บรษท งานสมบรณ จ ากด ซงเปนบรษททมผ ถอหนใหญรวมกนกบ TIP ตามสญญาแตงตงผบรหารอสงหารมทรพย โดยผบรหารอสงหารมทรพยมความรบผดชอบดานตางๆ ภายใตการควบคมดแลของผ จดการกองทรสต ซงรวมถงการดแลใหทรพยสนอยในสภาพพรอมใชงาน ตลอดจนใหบรการซอมบ ารงทรพยสนทเสยหายเมอผ เชารองขอ ทงนหากกลมผ เชาหลก TIP และผ บรหารอสงหารมทรพยมไดด าเนนการบ ารงรกษา และซอมแซม ปรบปรงทรพยสนอยางเหมาะสม อาจสงผลใหทรพยสนดงกลาวมสภาพดอยลง ไมสามารถใชงานไดอยางมประสทธภาพตามอายการใชงานจรง และอาจสงผลกระทบทางลบตอการด าเนนงานของกองทรสตได อยางไรกตาม บรษทฯ ไดพจารณาถงความสามารถในการปฏบตตามสญญาของกลมผ เชาหลกของโครงการ JWD ซงเปนกลมบรษทในเครอของ JWD รวมถง JWD ซงมหนาทตามทก าหนดไวในสญญาดงกลาวทจะใหความสนบสนนทางการเงนแกกลมผ เชาหลก รวมทงก ากบดแลและใหความชวยเหลอทจะเปนแกกลมผ เชาหลก เพอใหสามารถปฏบตหนาทตามก าหนดไวในสญญาเชากบกองทรสตตลอดระยะเวลาทกลมผ เชาหลกเปนผ เชาภายใตสญญาเชาดงกลาว ซงจะเปนมาตรการทชวยใหความเสยงจากการผดสญญาของกลมผ เชาหลกลดนอยลงไดอยางมนยส าคญ และบรษทฯ มความเหนวากลมผ เชาหลกและ JWD มความสามารถทางการเงนอยางเพยงพอในการปฏบตตามสญญาดงกลาว และเพอใหบรรลวตถประสงคในการแตงตงผบรหารอสงหารมทรพยและเพอรกษาผลประโยชนทดทสดของกองทรสตและผ ถอหนวยทรสต บรษทฯ มระบบในการก ากบดแลและควบคมการด าเนนงานของผบรหารอสงหารมทรพยของโครงการทพย 7 อยางสม าเสมอ โดยแบงเปนการก ากบดแลรายเดอน การก ากบดแลรายไตรมาส การก ากบดแลรายป การด าเนนการตรวจสอบความสมเหตสมผลของการซอมแซมทรพยสน และการตดตามและควบคมการปฏบตหนาทของผบรหารอสงหารมทรพย ซงจะครอบคลมถงการตรวจสอบทรพยสนหลกของกองทรสต และการบ ารงรกษาอสงหารมทรพย เปนตน ทงน เพอเปนการสรางความมนใจแกผ ถอหนวยทรสตวาผบรหารอสงหารมทรพยไดท าหนาทบรหารทรพยสนหลกของกองทรสตอยางมประสทธภาพ


หนาท 89

นอกจากน เพอการดแล บ ารงรกษา และซอมแซม/ปรบปรงทรพยสนใหมสภาพในการจดหาประโยชนทางเศรษฐกจทเหมาะสม กองทรสตจะทยอยเกบส ารองเงนทนคาซอมแซม และคาปรบปรงทรพยสนอยางตอเนอง ทงนจากประสบการณของผบรหารอสงหารมทรพยในอดต บรษทฯจะมการวางแผนรวมกบผบรหารอสงหารมทรพย ส าหรบการปรบปรง ซอมแซม และ/หรอ เปลยนทรพยสนในสวนทเปนสาระส าคญ (Major Maintenance) สวนใหญ อาท การทาสอาคาร การปรบปรง/เปลยน อปกรณทเกยวของกบระบบการท าความเยนคอมเพรสเซอร เครองปรบอากาศ ระบบปองกนอคคภย หลงคา หมอแปลงไฟฟา เปนตน และจะมการวางแผนในการประมาณการคาใชจายทใชในการปรบปรง ซอมแซม และ/หรอ เปลยนทรพยสนเพอท าการส ารองเงนในการปรบปรง และซอมแซมสภาพทรพยสนทกป โดยพจารณาจากแผนการด าเนนงานของผบรหารอสงหารมทรพย และ/หรอ ผ เชยวชาญทเกยวของอยางไรกด ในกรณททรพยสนหลกของกองทรสตไมสามารถปรบปรงหรอซอมแซม หรอทรพยสนหลกของกองทรสตอาจไมสามารถเปลยนแปลงลกษณะการใชประโยชนไดอยางรวดเรวตามการเปลยนแปลงทางเทคโนโลยทเกยวของ ท าใหไมสามารถใชประโยชนจากทรพยสนหลกดงกลาวในการสรางก าไรไดอยางเตมประสทธภาพ อนเนองมาจากสภาวะการแขงขน อายของทรพยสน หรอ ปรมาณความตองการทลดต าลง อาจท าใหตองมการลงทนใชเงนเพมเตมในการเปลยนทรพยสนดงกลาว หรอ จดหาทรพยสนใหมมาทดแทน เพอใหมลกษณะการจดหาประโยชนทสามารถสรางก าไรไดอยางเตมประสทธภาพยงขน

2.2.9 ความเสยงเกยวกบการไดมาซงอสงหารมทรพยของกองทรสต

บรษทฯ เชอวากอนการไดมาซงอสงหารมทรพย บรษทฯ จดใหมการตรวจสอบและสอบทาน (Due Diligence) อสงหารมทรพยทไดมานนตามสมควรแลว อยางไรกตาม บรษทฯ ไมสามารถรบรองไดวาอสงหารมทรพยนนจะไมมความช ารดบกพรองใดทจะตองใชคาใชจายจ านวนมากในการซอมแซม หรอบ ารงรกษา หรอจายช าระหนอนใดตอบคคลภายนอกนอกจากทระบไวในเอกสารน รายงานของผ เชยวชาญซงบรษทฯ พจารณาและถอตามในฐานะทเปนสวนหนงของการตรวจสอบและสอบทานอาจมขอผดพลาด หรอขาดตกบกพรอง เนองจากความช ารดบกพรองบางประการของอสงหารมทรพยอาจไมสามารถก าหนดใหแนชดลงไปไดอนเปนผลมาจากขอบเขตของการตรวจสอบ เทคโนโลยหรอเทคนคทใช ตลอดจนปจจยอน ๆ ทเกยวของ

นอกจากน อสงหารมทรพยบางรายการอาจมไดปฏบตตามหรอฝาฝนกฎหมาย หรอกฎระเบยบขอบงคบตางๆ ซงเกยวของกบอสงหารมทรพย หรออาจมไดปฏบตตามขอก าหนดของหนวยงานทเกยวของ โดยการตรวจสอบและสอบทานของบรษทฯ นนไมสามารถตรวจพบ ดวยเหตน กองทรสตอาจมภาระคาใชจายหรอหนาทเพมเตมอนเกดจากการทอสงหารมทรพยดงกลาวมไดปฏบตตามหรอฝาฝนกฎหมาย หรอกฎระเบยบขอบงคบตาง ๆ ทเกยวของกบอสงหารมทรพย

โดยเฉพาะอยางยง ค ารบรอง ค ารบประกนและขอตกลงทจะรบผดชดใชซงเจาของอสงหารมทรพยใหไวแกกองทรสตมขอจ ากดในแงของขอบเขต จ านวนเงน และระยะเวลาทเจาของอสงหารมทรพยไดใหค ารบรอง ค ารบประกน และขอตกลงทจะรบผดชดใช ทงน กองทรสตมสทธทจะไดรบการชดเชยในกรณทมการผดค ารบรอง ค ารบประกน อยางไรกด บรษทฯ ไมสามารถรบรองไดวากองทรสตจะมสทธไดรบชดเชยตามค ารบรอง ค ารบประกน หรอขอตกลงทจะรบผดชดใชกรณทเกดความเสยหาย หรอความรบผดตอกองทรสตอนเปนผลมาจากการไดมาซงอสงหารมทรพย ทงน เนองจากกรณดงกลาวขนอยกบการช าระหนของลกหนและการบงคบช าระหนตามสญญา


หนาท 90

2.3. ความเสยงทเกยวกบการลงทนในอสงหารมทรพย

2.3.1 ความเสยงโดยทวไปในการลงทนในอสงหารมทรพย

การลงทนในอสงหารมทรพยมความเสยงหลายดาน เชน (1) การเปลยนแปลงในทางลบดานการเมองและภาวะเศรษฐกจ เชน ภาวะเศรษฐกจถดถอยทงในประเทศและ

ตางประเทศและความตองการในการบรโภคโดยรวมลดลง (2) สภาวะดานลบของตลาดอสงหารมทรพยในประเทศ (3) การเปลยนแปลงในอตราดอกเบย อตราเงนเฟอ อตราการแลกเปลยนเงนตราตางประเทศ (4) การเปลยนแปลงนโยบายทางการเงนหรอนโยบายทางเศรษฐกจอนๆ ของประเทศและตางประเทศ (5) การเพมคาใชจายในการด าเนนการเกยวกบอสงหารมทรพยทไมไดคาดการณไว (6) การเปลยนแปลงกฎหมายหรอกฎระเบยบทางดานสงแวดลอม กฎหมายผงเมอง และกฎระเบยบอนๆ ของรฐ

ตลอดจนนโยบายทางการคลง (7) การเรยกรองความรบผดชอบดานสงแวดลอมทเกยวกบอสงหารมทรพย (8) การเปลยนแปลงของราคาตลาดของอตราคาเชาอสงหารมทรพย (9) การเปลยนแปลงของราคาน ามนและเชอเพลงอนๆ (10) การเปลยนแปลงความนยมในประเภทของอสงหารมทรพยและสถานทตงซงน าไปสการมพนทใหเชามากเกน

ความตองการ หรออาจท าใหความตองการของผ เชาพนทในตลาดใดๆ ลดลงส าหรบอสงหารมทรพยบางประเภท

(11) การกระท าของผ เชาพนททอาจสงผลกระทบตอธรกจและชอเสยงของเจาของทรพยสน (12) ความไมสามารถด าเนนการตออายสญญาเชาพนท หรอในการน าพนทออกใหเชาแกผ เชารายใหมเมอสนสด

อายสญญาเชา (13) ความไมสามารถในการเกบคาเชาจากผ เชาพนทภายในระยะเวลาทก าหนดหรอไมสามารถเรยกเกบได

เนองจากผ เชาพนทลมละลายหรอมหนสนลนพนตว หรอในกรณอนๆ (14) ความไมพอเพยงของความคมครองตามกรมธรรมประกนภยทม หรอคาเบยประกนภยทเพมสงขน (15) การทผบรหารอสงหารมทรพยไมสามารถใหบรการหรอจดหาการบรการเกยวกบการบ ารงรกษาและการ

ใหบรการอนๆ ไดอยางพอเพยง (16) ความช ารดบกพรองของอสงหารมทรพยซงตองไดรบการแกไข หรอซอมแซม ตลอดจนการบ ารงรกษา

อสงหารมทรพยซงกอใหเกดรายจายลงทน ทไมไดคาดการณไวลวงหนา (17) การขาดสภาพคลองในการลงทนในอสงหารมทรพย (18) การพงพงกระแสเงนสดอยางมากในการบ ารงรกษาและปรบปรงอสงหารมทรพยทมอย (19) การเพมขนของคาใชจายในการด าเนนงานรวมถงภาษอากรทเกยวของ (20) สวนไดเสยหรอภาระผกพนตางๆ ซงไมสามารถพบไดหรอไมเปดเผยจากการตรวจสอบทดน ณ ส านกงาน

ทดนทเกยวของในขณะทท าการตรวจสอบ (21) เหตสดวสย ความเสยหายทไมสามารถเอาประกนภยได และปจจยอนๆ และ (22) การเปลยนแปลงของกฎหมายและระเบยบตางๆ ทางดานภาษอากรและดานอนๆ


หนาท 91

ปจจยหลายอยางตามทกลาวขางตนอาจเปนสาเหตของความผนผวนของอตราการเชาพนท อตราคาเชา หรอคาใชจายในการด าเนนงาน ซงจะสงผลกระทบในทางลบตอมลคาของอสงหารมทรพยและรายไดทจะไดรบจากอสงหารมทรพย

การประเมนคาทรพยสนหลกของกองทรสตประจ าปจะสะทอนปจจยตางๆ ดงกลาว และสงผลใหมลคาทรพยสนหลกของกองทรสตเพมสงขนหรอลดต าลงได มลคาเงนลงทนของทรพยสนหลกของกองทรสตอาจลดลงอยางมนยส าคญหากเกดวกฤตในทางลบอยางฉบพลนตอราคาอสงหารมทรพยหรอตอเศรษฐกจในกรงเทพมหานครและจงหวดตางๆ ในประเทศไทยซงมทรพยสนหลกของกองทรสตตงอยในปจจบนหรอทจะมในอนาคต

2.3.2 กองทรสตอาจไดรบผลกระทบในทางลบจากการขาดสภาพคลองจากการลงทนในอสงหารมทรพยและการขาด

ทางเลอกอนในการใชประโยชนจากทรพยสนหลกของกองทรสต

กองทรสตจะลงทนในอสงหารมทรพยและทรพยสนทเกยวของกบอสงหารมทรพยเปนหลก โดยทวไปการลงทนในอสงหารมทรพยโดยเฉพาะการลงทนในทรพยสนทมมลคาสง เชน ทกองทรสตประสงคทจะเขาลงทนอาจมสภาพคลองต า การทมสภาพคลองต าดงกลาวอาจมผลกระทบตอความสามารถของกองทรสตในการปรบเปลยนพอรตการลงทน (Investment Portfolio) หรอความสามารถในการเปลยนทรพยสนบางสวนเปนเงนสด เพอรองรบกบการเปลยนแปลงของสภาวะเศรษฐกจ ตลาดอสงหารมทรพย และปจจยอนๆ นอกจากน กองทรสตอาจประสบปญหาในการหาแหลงเงนก ในระยะเวลาททนทวงทและภายใตเงอนไขทางการคาทดในกรณทเปนการกยมเงนทใชทรพยสนหลกของกองทรสตเปนหลกประกน เนองจากทรพยสนประเภทอสงหารมทรพยไมมสภาพคลอง นอกจากน ทรพยสนหลกของกองทรสตอาจไมสามารถเปลยนแปลงลกษณะการใชประโยชนไดอยางรวดเรว หากทรพยสนหลกของกองทรสตเหลานนไมสามารถสรางก าไรไดอนเนองมาจากสภาวะการแขงขน อายของทรพยสน ปรมาณความตองการทลดต าลง หรอปจจยอนๆ อกทงการเปลยนแปลงลกษณะการใชประโยชนของทรพยสนหลกของกองทรสตโดยทวไปแลวจะตองมการลงทนใชเงนเพมเตม ปจจยตางๆ เหลานอาจสงผลกระทบตอฐานะทางการเงนและผลการด าเนนงานของกองทรสต และสงผลกระทบในทางลบตอความสามารถของกองทรสตในการจายประโยชนตอบแทนใหแกผ ถอหนวยทรสต

2.3.3 ความเสยงทางการเมอง

การด าเนนงานฐานะการเงนผลการด าเนนงานและโอกาสทางธรกจของกองทรสตอาจไดรบอทธพลบางสวนจากสถานการณทางการเมองในประเทศไทย ดงจะเหนไดวาสถานการณทางการเมองในประเทศไทยประสบภาวะขาดเสถยรภาพหลายครง เหตการณดงกลาวสงผลกระทบตอภาวะเศรษฐกจและสงคมของประเทศไทย

บรษทฯ จงไมสามารถรบประกนไดวาจะไมมเหตการณทจะน าไปสการขาดเสถยรภาพทางการเมองอก ซงอาจมผลในทางลบอยางมนยส าคญตอการด าเนนงาน ฐานะการเงน ผลการด าเนนงาน และโอกาสทางธรกจของกองทรสต


หนาท 92

2.3.4 การเปลยนแปลงในมาตรฐานการบญชหรอกฎหมายทเกยวของ

กองทรสตอาจไดรบผลกระทบจากการมผลบงคบใชของมาตรฐานการบญชฉบบใหม หรอการปรบปรงกฎหมาย ระเบยบขอบงคบ หรอมาตรฐานการบญช มาตรฐานการรายงานทางการเงนของไทย อาจมการเปลยนแปลง เชนเดยวกบมาตรฐานการบญชทไดรบการปรบปรงเพมเตมใหตรงกบมาตรฐานการรายงานทางการเงนระหวางประเทศ (International Financial Reporting Standards – IFRS) งบการเงนของกองทรสตอาจไดรบผลกระทบจากการบงคบใชมาตรฐานการบญชทไดมการแกไขปรบปรง โดยเงอนไขและเวลาในการเปลยนแปลงมาตรฐานการบญชนไมสามารถทราบไดและขนอยกบหนวยงานทเกยวของ ดงนน บรษทฯ จงไมอาจรบประกนไดวาการเปลยนแปลงเหลานจะไมมผลกระทบอยางมนยส าคญตอการจดท างบการเงนของกองทรสตหรอตอผลการด าเนนงานและฐานะการเงนของกองทรสต การเปลยนแปลงดงกลาวยงอาจมผลกระทบในทางลบตอความสามารถของกองทรสตในการจายประโยชนตอบแทนใหแกผ ถอหนวยทรสต นอกจากนยงไมอาจรบประกนไดวาการเปลยนแปลงกฎขอบงคบใดๆ จะไมมผลกระทบในทางลบตอความสามารถของผจดการกองทรสตในการด าเนนการตามกลยทธการลงทนของกองทรสตหรอตอการด าเนนงานและฐานะการเงนของกองทรสต นอกจากน การเปลยนแปลงดงกลาวนอาจสงผลกระทบดานลบตอความสามารถของกองทรสตในการจายประโยชนตอบแทนใหแกผ ถอหนวยทรสตได

2.3.5 ความเสยงจากกรณทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนถกเวนคน

กองทรสตอาจมความเสยงในกรณทหนวยงานของรฐเวนคนทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนซงท าใหกองทรสตไมอาจใชทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนเพอประโยชนในการด าเนนธรกจตอไปได นอกจากนกรณทเกดการเวนคนดงกลาวกองทรสตอาจไมไดรบคาชดเชยจากการเวนคนหรอไดรบคาชดเชยดงกลาวนอยกวามลคาทกองทรสตใชในการลงทนในทรพยสนซงอาจสงผลใหผลประโยชนตอบแทนทผ ถอหนวยทรสตจะไดรบจากการลงทนไมเปนไปตามทไดประมาณการไวทงในสวนของประโยชนตอบแทนและเงนลงทน ทงน จ านวนเงนคาชดเชยทกองทรสตจะไดรบขนอยกบเงอนไขตามทก าหนดในสญญาทเกยวของระยะเวลาการเชาทรพยสนทเหลออยภายหลงจากการถกเวนคนหรอจ านวนเงนคาชดเชยทไดรบจากการเวนคน อนง จากการทบรษทฯ ไดศกษาขอมลตามพระราชกฤษฎกาก าหนดเขตทดนในบรเวณทจะเวนคนในทองทททรพยสนหลกของกองทรสตตงอยไมพบวาทตงของทรพยสนหลกของกองทรสตตกอยภายใตเขตเวนคนโดยเฉพาะเจาะจง ทงน บรษทฯ ไมสามารถประเมนถงโอกาสในการถกเวนคนได เนองจาก การเวนคนทดนเปนนโยบายและความจ าเปนในการใชพนทของรฐในเวลานนๆ ในอนาคต

2.3.6 ความเสยงเกยวกบอสงหารมทรพยทกองทรสตถอครองนนอาจมคาใชจายเกยวกบอสงหารมทรพยเพมขนรวมทงคาใชจายในการด าเนนการตางๆ เพมขน

ความสามารถของกองทรสตในการจายผลประโยชนตอบแทนใหแกผ ถอหนวยทรสตอาจไดรบผลกระทบทางลบหากคาใชจายเกยวกบอสงหารมทรพยและคาใชจายในการด าเนนการตางๆ เพมขนโดยรายไดไมไดเพมขนอยางสอดคลองกน

ปจจยทอาจสงผลใหคาใชจายเกยวกบอสงหารมทรพยและคาใชจายในการด าเนนการเพมสงขน ไดแก - การเพมขนของคาใชจายในการดแล และบ ารงรกษาทรพยสน - การเพมขนของภาษทเกยวของกบอสงหารมทรพยรวมทงคาธรรมเนยมอนๆ ตามกฎหมาย


หนาท 93

- การเปลยนแปลงกฎหมาย กฎระเบยบ ขอบงคบ รวมทงนโยบายของรฐบาล ซงจะเพมคาใชจายในการปฏบตตามกฎหมาย กฎระเบยบ ขอบงคบ และนโยบายทเปลยนแปลงนน

- การเพมขนของคาใชจายสาธารณปโภค - การเพมขนของคาบรการส าหรบผ รบจางชวง - การเพมขนของอตราเงนเฟอ - การเพมขนของเบยประกนภย - ความเสยหายหรอความช ารดบกพรองของอสงหารมทรพย หรอผลกระทบทางสงแวดลอมทเกดขนจาก

อสงหารมทรพยซงตองมการแกไขโดยถอเปนคาใชจายในการด าเนนการ และคาใชจายในการด าเนนการในสวนนไมอาจสามารถคาดการณได และ

- คาใชจายจากการซอมแซมทรพยสนทอาจมจ านวนคาใชจายเกนกวาทไดคาดการณหรอประมาณการไว

2.3.7 ความเสยงเกยวกบเงนชดเชยจากการประกนภย

การประกอบธรกจของกองทรสตมความเสยงดานการด าเนนการและการใชประโยชนในทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก แมวากองทรสตจะตองจดใหมการประกนภยในทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกอยางเพยงพอและเหมาะสมซงจะเปนไปตามขอก าหนดของกฎหมายทเกยวของแลวกตาม แตอตราเงนชดเชยในกรณททรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกเกดความเสยหายอาจไมคมกบผลประโยชนทางเศรษฐกจทกองทรสตอาจไดรบ เชน ความสญเสยจากสงคราม เปนตน หรอกองทรสตอาจไมสามารถใชสทธเรยกรองตามทระบในกรมธรรมประกนภยทเกยวของได ไมวาทงหมดหรอแตบางสวน หรออาจเกดความลาชาในการชดเชยความเสยหายตามกรมธรรมประกนภยดงกลาวไดโดยทไมใชความผดของกองทรสต

กองทรสตอาจมความเสยงจากความสญเสยทางการเงน เมอเกดเหตการณรายแรงทกองทรสตอาจไมไดรบการชดเชยความเสยหายอยางเพยงพอ หรอไมสามารถจดใหมการประกนภยประเภทดงกลาวได ซงอาจสงผลกระทบโดยตรงตอผลประโยชนตอบแทนทผ ถอหนวยทรสตคาดวาจะไดรบ

อยางไรกตาม บรษทฯ จะด าเนนการใหกองทรสต โดยทรสต และผใหกของกองทรสต (ถาม) เปนผ รบประโยชน และผเอาประกนภยรวมภายใตกรมธรรมประกนภยทมอยเดมของทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก (เวนแตประกนภยความรบผดตอบคคลภายนอก (Public Liability Insurance)) เพอใหกองทรสต และผ ใหกของกองทรสต (ถาม) ไดรบการประกนความเสยงภยทรพยสน (All Risk Insurance) ทงน บรษทฯ จะจดใหมการเขาท ากรมธรรมประกนภยใหครอบคลมทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกทงหมด โดยประกนภยประเภทความเสยงภยทรพยสนจะมวงเงนประกนภยไมต ากวามลคาทรพยสนทดแทนทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก และเพอเปนการบรหารจดการความเสยงดงกลาว ทางบรษทฯ อาจมการทบทวนประเภทของการประกนภยอยางสม าเสมอ และจะมการพจารณาจดท าวงเงนประกนภยส าหรบการประกนภยแตละประเภทอยางเหมาะสม


หนาท 94

2.3.8 ความเสยงจากการทคสญญาอาจพจารณาเลอนช าระคาเชาหรอการยกเวนคาเชาอนเนองมาจากการททรพยสนทเชาเสยหายหรอถกท าลายอนมผลกระทบตอการด าเนนธรกจของทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก

ในกรณเกดเหตการณททรพยสนทเชาเสยหายหรอถกท าลายอนมผลกระทบตอการด าเนนธรกจของทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก และเขาเงอนไขทคสญญาอาจรวมกนพจารณาก าหนดเงอนไขในการเชาส าหรบชวงระหวางการกอสรางและจดหาทรพยสนใหมขนมาทดแทนทรพยสนทเชาดงกลาวได ซงอาจรวมถงการทผ เชาเล อนช าระคาเชาบางสวนหรอทงหมดใหแกกองทรสตหรอการยกเวนคาเชาส าหรบชวงระยะเวลาดงกลาว ตามทระบในสญญาเชาทรพยสนของทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรก โดยในกรณทมการขอเลอนช าระคาเชาหรอการยกเวนคาเชาโดยผ เชา รายไดและกระแสเงนสดของกองทรสตอาจไดรบผลกระทบอยางมนยส าคญ ซงอาจสงผลกระทบตอประโยชนตอบแทนแกผ ถอหนวยทรสต

อยางไรกด เพอลดความเสยงทอาจเกดขน สญญาเชาทรพยสนของทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกไดระบวา ในระหวางการกอสรางและจดหาทรพยสนใหมขนมาทดแทนทรพยสนทเชานน คสญญาตกลงใหถอวาสทธและหนาทของคสญญาตามสญญาเชาทรพยสนดงกลาวยงคงมผลตอไปจนกวาการด าเนนการดงกลาวจะแลวเสรจ ซงอาจท าใหผ เชาทรพยสนยงคงมหนาทในการช าระคาเชาตามสญญาเชาทรพยสนอย อนง คสญญาอาจรวมกนพจารณาก าหนดเงอนไขในการเชาส าหรบชวงระหวางการกอสรางและจดหาทรพยสนใหมขนมาทดแทนทรพย สนทเชาดงกลาวได โดยการช าระคาเชาของผ เชาทรพยสนในระหวางชวงเวลาดงกลาว คสญญาอาจค านงถงความสามารถในการช าระคาเชาของผ เชาทรพยสน รวมถงผลกระทบตอการประกอบธรกจของทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกของผ เชาทรพยสน และในกรณทพนเหตการณดงกลาวแลว ผ เชาทรพยสนยงคงตองช าระคาเชาตามอตราคาเชาปกตตอไป และ/หรอ ตองช าระคาเชาในสวนทไดรบการเลอนในสวนทยงช าระไมครบถวนดวย

2.3.9 ความเสยงจากภยธรรมชาต อทกภย และการกอวนาศภย

ในการจดหาผลประโยชนจากทรพยสนหลกของกองทรสต ทรพยสนดงกลาวอาจไดรบความเสยหายจากภยธรรมชาตอาท อทกภย และ/หรอ จากการกอวนาศภย ดงนน เพอเปนการบรรเทาภาระความเสยหายในทรพยสนหลกของกองทรสตรวมถงการชดเชยความสญเสยตอชวตและทรพยสนของผ เชาทรพยสน และเพอใหไดเงอนไขการท าประกนภยทดทสดกองทรสตจะด าเนนการจดใหมการท าประกนภยในทรพยสนดงกลาว โดยใหมระยะเวลาความคมครองทรพยสนหลกของกองทรสตตลอดระยะเวลาการเชา และระยะเวลาการเชาทตออายในวงเงนประกนทสอดคลองกบมาตรฐานการประกนภยของอาคารทมลกษณะและการใชงานใกลเคยงกนกบทรพยสนหลกของกองทรสต เชน การประกนความเสยงภยทรพยสน (All Risk Insurance) และการประกนภยเพอประโยชนบคคลทสาม (Public Liability Insurance) ดวย

ในป 2554 ประเทศไทยไดประสบปญหาอทกภยซงกอใหเกดความเสยหายตอเศรษฐกจและสงคมในวงกวาง โดยปญหาอทกภยเปนปญหาซงกองทรสตไมสามารถควบคมได และอาจมผลกระทบตอการใชประโยชนในทรพยสนหลกของกองทรสต โดยเหตอทกภยอาจกอใหเกดความเสยหายแกทรพยสนหรออาจท าใหผ เชาพนทไมสามารถใชประโยชนในทรพยสนโครงการตางๆ ทกองทรสตเขาลงทน ซงอาจเปนเหตใหผ เชาพนทในปจจบนพจารณาเลกสญญาเชาหรอไมตออายสญญาเชา หรอความเสยหายบนทรพยสนอาจท าใหกองทรสตไมสามารถหาผ เชารายใหม


หนาท 95

ทดแทนได ซงกรณดงกลาวจะสงผลกระทบตอรายได และผลการด าเนนงานของกองทรสต ท าใหมความแตกตางจากทไดประมาณการไวอยางมนยส าคญ

อยางไรกด ทรพยสนหลกของกองทรสตดงกลาวมไดรบผลกระทบจากเหตการณอทกภยในป 2554 เนองจากมท าเลทตงอยในบรเวณทสงจากระดบน าทะเลพอสมควร และมไดตงอยในเขตพนทซงมความเสยงภยตอสถานการณอทกภยสงหรอมสถานการณอทกภยเกดขนสม าเสมอ

นอกจากน กองทรสตจะยงจดใหมการประกนภยในอาคารในทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนครงแรกโดยมความคมครองและวงเงนประกนทสอดคลองกบมาตรฐานการประกนภยของอาคารทมลกษณะและการใชงานใกลเคยงกน โดยการท าประกนภยดงกลาวจะครอบคลมความเสยงจากวนาศภยทกประเภทรวมถงอทกภยและใหกองทรสต และผใหก (ถาม) เปนผ เอาประกนรวมกนและเปนผ รบประโยชนรวมกนในกรมธรรมประกนภย

2.4. ความเสยงทเกยวกบการลงทนในหนวยทรสตของกองทรสต

2.4.1 ความเสยงจากมลคาของอสงหารมทรพยทกองทรสตลงทนตามการประเมนมลคาโดยผประเมนมลคาทรพยสนไมไดเปนเครองแสดงมลคาทแทจรงของอสงหารมทรพย และไมสามารถรบประกนไดวาราคาทกองทรสตเขาลงทนดงกลาวนนจะเปนไปตามมลคาประเมนไมวาในปจจบนหรอในอนาคต

โดยทวไปการประเมนคาทรพยสนจะพจารณาจากปจจยตางๆ รวมถงปจจยบางประการทเกยวของกบทรพยสนหลกของกองทรสต เชน สถานะทางการตลาด ความแขงแกรงทางการเงน ความสามารถในการแขงขน และคณสมบตทางกายภาพของทรพยสน ซงอาจมการเปลยนแปลงไดในอนาคต เนองจากเหตการณบางเหตการณหรอเหตการณทงหมดทเปนขอสมมตฐานอาจไมเกดขนตามทคาดการณไว หรออาจเกดเหตการณหรอสถานการณทมไดคาดการณไว ซงขอสมมตฐานเหลานอางองตามขอมลทจดหาใหโดยหรอในนามของบรษทฯ และเจาของทรพยสน รวมทงยงไดมการหารอกบบคคลดงกลาวดวย ซงขอสมมตฐานเหลานเปนการคาดการณและเปนความเหนตอเหตการณทอาจจะเกดขนในอนาคตจงอาจเปนขอมลทมความเสยงและอาจมความไมแนนอนไมวาผลงทนทราบอยแลวหรอไมทราบมากอนกตาม นอกจากน ขอมลทเกยวกบการประเมนคาทรพยสนและขอมลตางๆ ของรายงานการประเมนคาทรพยสนทปรากฏอยในเอกสารฉบบนอาจเปนขอมลทบางสวนอางองจากและประกอบดวยขอมลทเปนการคาดคะเน การประมาณการ และขอความในลกษณะทเปนการคาดการณในอนาคต อนๆ ทมความเสยงและมความไมแนนอนได ท าใหเหตการณในอนาคตอาจมความเสยง ความไมแนนอน และมปจจยอนๆ ทอาจท าใหผลหรอการด าเนนการทเกดขนจรงแตกตางไปอยางมนยส าคญจากผลการด าเนนการในอนาคตทกลาวไวโดยชดแจงหรอโดยนยในขอความในลกษณะทเปนการคาดการณในอนาคต นอกจากนในเอกสารฉบบนไมไดน าเอาขอสมมตฐานทกขอทใชในการจดท าการประเมนคาทรพยสนมารวมเอาไวทงหมด

ขอมลตางๆ ทปรากฏในแบบแสดงรายการขอมลประจ าปฉบบน ไมไดเปนความเหน ไมวาจะโดยชดแจงหรอโดยนยเกยวกบราคาซอขายของหนวยทรสตในอนาคต หรอฐานะการเงนของกองทรสต เมอหนวยทรสตของกองทรสตไดเปนหลกทรพยจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยแลว นอกจากน ขอมลดงกลาวไมไดเปนการรวบรวมเอาขอมลทงหมดทอาจจะจ าเปนหรอเปนทตองการเพอใชส าหรบการประเมนคาทรพยสนหลกของกองทรสต การลงทนในกองทรสตหรอในหนวยทรสตไดอยางครบถวน รวมทงขอมลและรายการตางๆ ทเกยวของกบบรษทประเมนมลคาทรพยสนไมไดให


หนาท 96

สทธหรอเสนอทางแกไขแกผลงทนหรอบคคลอนใดและไมไดประสงคใหเกดหรอไมควรทจะน าไปตความเปนรปแบบใดๆ ทเปนการประกนฐานะการเงนหรอการด าเนนงานในอนาคตของกองทรสตหรอเปนขอความในลกษณะทเปนการคาดการณในอนาคตอนใด

นอกจากน บรษทฯ ไดมการสอบทานขอสมมตฐานทบรษทประเมนมลคาทรพยสนใชในการประเมนคาทรพยสนหลกของกองทรสตวามความสมเหตสมผล อยางไรกตาม บรษทฯ ไมสามารถรบประกนไดวาการประเมนคาทรพยสนทจดท าโดยบรษทประเมนมลคาทรพยสนนนสะทอนมลคาทแทจรงของทรพยสนหลกของกองทรสตเสมอ หรอรบประกนไดวาบรษทประเมนมลคาทรพยสนอสระรายอนๆ จะใหผลการประเมนคาทรพยสนเชนเดยวกนได ดงนน บรษทฯ จงไมสามารถรบประกนไดวาราคาทกองทรสตขายสทธในทรพยสนอยางใดอยางหนงในอนาคตอาจจะต ากวามลคาทบรษทประเมนมลคาทรพยสนไดก าหนดไว ณ วนทกองทรสตลงทนในทรพยสนหลกของกองทรสตดงกลาว หรออาจจะต ากวามลคาการเขาลงทนในทรพยสนทกองทรสตจดหามาไดยงไปกวานนมลคาทรพยสนสทธทไดจากการประเมนคาทรพยสนในเบองตนโดยบรษทประเมนมลคาทรพยสนอาจจะไมสะทอนมลคาทแทจรงของทรพยสนหลกของกองทรสตไดเสมอไปหากกองทรสตมการจ าหนายสทธในทรพยสนนน หรอในกรณทมการช าระบญชของกองทรสต

ส าหรบรายงานการประเมนคาทรพยสนของบรษทประเมนมลคาทรพยสนใดๆ นน ยงไมไดรบการปรบปรงขอมลนบตงแตวนทออกรายงานใหเปนปจจบน ดงนน ผทเกยวของในการเสนอขายรายใดๆ หรอฝายอนใดกตามไมควรพจารณาวาเปนค าแนะน าวาบคคลใดๆ ควรจะด าเนนการอยางใดโดยองตามการประเมนคาทรพยสนของบรษทประเมนมลคาทรพยสนทเปดเผยในแบบแสดงรายการขอมลประจ าปฉบบน ดงนน ในการตดสนใจลงทนซอหนวยทรสตในกองทรสต ผลงทนไมควรใชขอมลการประเมนคาทรพยสนดงกลาวและขอมลในรายงานการประเมนคาทรพยสนของบรษทประเมนมลคาทรพยสนทปรากฏในแบบแสดงรายการขอมลประจ าปฉบบนแตเพยงอยางเดยวในการประกอบการตดสนใจลงทน

2.4.2 ความเสยงจากราคาของหนวยทรสตอาจลดลงหลงจากการเสนอขายหนวยทรสต

ราคาเสนอขายหนวยทรสตในครงนถกก าหนดโดยสภาวะตลาด ปรมาณความตองการของผลงทนและผจดจ าหนายหนวยทรสต ซงราคาเสนอขายหนวยทรสตดงกลาวอาจไมใชราคาทแสดงถงราคาตลาดของหนวยทรสตทจะซอขายในตลาดรองภายหลงจากการเสนอขายหนวยทรสตในครงน ภายหลงจากการเสนอขายหนวยทรสตในครงน ราคาซอขายหนวยทรสตในตลาดรองหลงจากการเสนอขายหนวยทรสตในครงนอาจมการซอขายกนในราคาทต ากวามากเมอเทยบกบราคาเสนอขายหนวยทรสตในการเสนอขายในครงน ซงบรษทฯ ไมสามารถคาดการณถงผลกระทบในทางลบตอราคาตลาดของหนวยทรสต (Price Dilution) ราคาซอขายหนวยทรสตขนอยกบปจจยตางๆ ดงตอไปน

- โอกาสทางธรกจและการลงทนของกองทรสต รวมทงสภาวะตลาดอสงหารมทรพยในประเทศไทยในทศนะของนกลงทน

- ความแตกตางระหวางผลการด าเนนงานจรงของกองทรสตและการคาดการณจากนกลงทนรวมทงนกวเคราะห

- การเปลยนแปลงเกยวกบค าแนะน าหรอประมาณการของนกวเคราะห


หนาท 97

- การเปลยนแปลงของสภาวะเศรษฐกจและสภาวะตลาดทน - มลคาตลาดของทรพยสนของกองทรสต - ความนาสนใจของหนวยทรสตเมอเปรยบเทยบกบหลกทรพยทเปนตราสารทนอนๆ รวมทงทมไดอยใน

ภาคอสงหารมทรพย - ความสมดลระหวางผซอและผขายหนวยทรสต - ขนาดและสภาพคลองของตลาดการลงทนในหนวยทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพยในประเทศ

ไทยในอนาคต - ในอนาคต กฎเกณฑและระเบยบทเกยวของตางๆ อาจเปลยนแปลง รวมถงระบบภาษ ทงทเปนการ

เปลยนแปลงโดยทวไป และทเกยวของกบหนวยทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพยในประเทศไทยเปนการเฉพาะ

- กองทรสตอาจไมสามารถด าเนนการตามแผนการลงทนและแผนการขยายธรกจไดอยางประสบผลส าเรจ

- อตราการแลกเปลยนเงนตราตางประเทศ และ - ความผนผวนของตลาดตราสารทน และการเพมขนของอตราดอกเบย

ดวยปจจยดงทไดกลาวขางตนน หนวยทรสตอาจมการซอขายทราคาสงกวาหรอต ากวามลคาสนทรพยสทธตอหนวย การทกองทรสต มกระแสเงนสดส าหรบการด าเนนงานเพอใชในการลงทน เปนทนส ารองส าหรบการด าเนนงาน หรอเพอใชในการอนๆ เงนทนเหลานแมจะเพมมลคาใหแกสนทรพย แตอาจมไดเพมราคาตลาดใหแกหนวยทรสตดวย หากกองทรสตไมสามารถด าเนนงานใหเปนไปตามความคาดหมายของตลาดได ทงในแงของการหารายไดในอนาคตหรอการจายผลประโยชนตอบแทนแกผ ถอหนวยทรสต ราคาตลาดของหนวยทรสตของกองทรสตกอาจไดรบผลกระทบดานลบ

นอกจากนน หนวยทรสตทเสนอขายไมใชผลตภณฑทางการเงนซงคมครองเงนลงทน และการลงทนในหนวยทรสตของผ ถอหนวยทรสตไมใชลกษณะของการเขาท าสญญาใหกยมเงนหรอเปนการไดรบประกนวาผ ถอหนวยทรสตจะไดเงนทตนลงทนคน ดงนน นกลงทนอาจมความเสยงทจะไมไดเงนลงทนคนทงหมด หรอบางสวน

2.4.3 ความเสยงเกยวกบความสามารถในการจายผลประโยชนตอบแทนแกผ ถอหนวยทรสตและผลประโยชนตอบแทนทผลงทนไดรบจากหนวยทรสตนอยกวาผลประโยชนตอบแทนทกองทรสตไดรบจากการด าเนนการของอสงหารมทรพยทกองทรสตลงทน

รายไดทกองทรสตจะไดรบจากการลงทนในอสงหารมทรพยนนขนอยกบปจจยหลายประการ รวมทงจ านวนเงนรายไดคาเชาทไดรบ ตลอดจนอตราคาใชจายเกยวกบอสงหารมทรพยและคาใชจายในการด าเนนการทเกดขน หากอสงหารมทรพยทเปนของกองทรสตไมกอใหเ กดรายไดในจ านวนทเพยงพอ กระแสเงนสดของกองทรสตและความสามารถในการจายผลประโยชนตอบแทนของกองทรสตอาจไดรบผลกระทบดานลบ บรษทฯ ไมสามารถรบรองไดวาจะสามารถจายผลประโยชนตอบแทน หรอรกษาอตราการจายผลประโยชนตอบแทนไวในระดบเดมได นอกจากน ยงไมสามารถรบรองไดวาระดบของผลประโยชนตอบแทนทจายจะเพมขนเมอเวลาผานไป อกทงไมสามารถรบรองไดวาตามสญญาเชาในปจจบน คสญญาจะสามารถตกลงกนเพอใหอตราคาเชาทไดรบนนเพมสงขน


หนาท 98

หรอวารายไดคาเชาจากการขยายอสงหารมทรพย หรอการไดมาซงอสงหารมทรพยเพมเตมนนจะเพมสงขน และท าใหรายไดของกองทรสตเพมสงขน อนจะเปนผลใหกองทรสตสามารถจายผลประโยชนตอบแทนใหแกผ ถอหนวยทรสตในจ านวนเพมสงขนได

นอกจากน ผลประโยชนตอบแทนทไดรบจากอสงหารมทรพยทกองทรสตจะเขาลงทนยงขนอยกบจ านวนรายไดสทธจากอสงหารมทรพย และค านวณเปนเงนไดโดยหกรายจายทเกดขนจากการเปนเจาของกรรมสทธ การด าเนนงาน การบรหารจดการ และการใหเชาเปรยบเทยบกบมลคาปจจบนของอสงหารมทรพย อยางไรกด ส าหรบผลประโยชนตอบแทนจากหนวยทรสต ขนอยกบประโยชนตอบแทนทจายไดเมอเปรยบเทยบกบราคาเสนอขายหนวยทรสตส าหรบนกลงทนทจองซอหนวยทรสต และ/หรอ ราคาตลาดส าหรบนกลงทนทไดซอหนวยทรสตในตลาดรอง แมวาผลประโยชนตอบแทนทผลงทนไดรบจากหนวยทรสตอาจจะมความเกยวของเชอมโยงกบผลประโยชนตอบแทนทกองทรสตไดรบจากการด าเนนการของอสงหารมทรพยทกองทรสตลงทน แตผลประโยชนตอบแทนสองประเภทน แตกตางกน

ทงน ในการค านวณผลประโยชนตอบแทนทผลงทนไดรบจากหนวยทรสตนน จะพจารณาจากผลประโยชนตอบแทนทกองทรสตไดรบจากการใหเชาหรอใหใชพนทของอสงหารมทรพยทเปนกรรมสทธของกองทรสตเทานนไมได โดยจะตองค านวณเปนเงนไดหลงหกรายจายทเกดขนจากการด าเนนงาน รวมทงแตไมจ ากดเพยงคาใชจายในการบรหารจดการ การใหเชา การช าระคนเงนตนจากการกยมทถงก าหนดช าระ ภาระผกพนอนทถงก าหนดช าระโดยพจารณาสถานะเงนสด และคาใชจายอนใดของกองทรสต ดงนน ผลประโยชนตอบแทนทผลงทนไดรบจากหนวยทรสตจงนอยกวาผลประโยชนตอบแทนทกองทรสตไดรบจากการด าเนนการของอสงหารมทรพยทกองทรสตเขาลงทน

2.4.4 ความเสยงจากผลการด าเนนงานจรงอาจมความแตกตางอยางมนยส าคญจากประมาณการก าไร

เอกสารฉบบนประกอบดวยประมาณการก าไรของกองทรสต โดยประมาณการทางการเงนดงกลาวเปนเพยงประมาณการผลการด าเนนงานในอนาคต และไมไดเปนการรบรองผลการด าเนนงานในอนาคตแตอยางใด ทงน แมจะมการระบตวเลขในประมาณการทางการเงนกตาม แตการจดท าประมาณทางการเงนดงกลาวอยบนขอสมมตฐานและประมาณการตางๆ ซงแมวาบรษทฯ จะเหนวาสมเหตสมผลแลวกตาม แตผลการด าเนนงานหรอพฒนาการตางๆ ทเกดขนจรงจากการคาดการณทระบในประมาณการก าไรอาจแตกตางกนอยางมนยส าคญ ทงนขนอยกบความไมแนนอนทางธรกจ เศรษฐกจ การแขงขน อตสาหกรรม กฎระเบยบ ตลาดทนและการเงน ซงปจจยดงกลาวสวนใหญอยนอกเหนอการควบคมของกองทรสต ทงน ผลการด าเนนงานในอนาคตทแทจรงของกองทรสตจะไดรบผลกระทบจากปจจยหลายประการ ซงรวมถงปจจยตางๆ ทระบในหวขอปจจยความเสยงน ดงนน ผลการด าเนนงานหรอพฒนาการตางๆ ทเกดขนจรงอาจแตกตางจากการคาดการณทระบไวในประมาณการก าไรอยางมนยส าคญ และบรษทฯ ไมอาจรบรองไดวาบรษทฯ จะสามารถบรรลเปาหมายตามทประมาณการหรอจายเงนแบงสวนทนตามทระบในเอกสารนได

จากทกลาวมาขางตน ผลงทนจงควรระมดระวงในการใชขอมลเกยวกบการคาดการณและประมาณการก าไร เพอใชในการตดสนใจในการลงทน เนองจากวธการในการค านวณขอมลดงกลาวและความเปนไปไดทผลการด าเนนงานทแทจรงอาจแตกตางจากประมาณการและสมมตฐานทอางองอยางมนยส าคญ


หนาท 99

2.4.5 ความเสยงจากตลาดส าหรบการลงทนและซอขายหนวยทรสตของทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพยในประเทศไทยเปนตลาดคอนขางใหม

การเสนอขายหนวยทรสตในประเทศไทยถอเปนเรองใหมทเพงเกดขนไมนานและยงตองอาศยระยะเวลาในการพฒนาตลาดดงกลาวเพมขน ทงน แมบรษทฯ ไดน าหนวยทรสตของกองทรสตเขาจดทะเบยนเปนหลกทรพยจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยกตาม อยางไรกด การน าหนวยทรสตเขาจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยดงกลาวมไดเปนเครองรบประกนวาตลาดการซอขายหนวยทรสตจะไดรบความนยม หรอมการพฒนามากขนเพยงใด หรอหากมการพฒนาแลว ยงไมแนนอนวาตลาดส าหรบการลงทนและซอขายหนวยทรสตจะมสภาพคลองหรอไมอยางไร

การประเมนผลการด าเนนงานของกองทรสตเปรยบเทยบกบเกณฑมาตรฐาน (Benchmark) ทงในและตางประเทศอาจท าไดยาก เนองจากกองทรสตเปนผลตภณฑดานการลงทนทคอนขางใหมส าหรบประเทศไทย ปจจบนจงยงไมมเกณฑมาตรฐานซงสามารถน ามาใชเปรยบเทยบผลการด าเนนงานของกองทรสตได นอกจากน ยงมความเสยงทไมแนชดวาตลาดการลงทนในหนวยทรสตทลงทนในอสงหารมทรพยของประเทศไทยจะพฒนาจนกลายเปนตลาดทไดรบความนยมในการลงทนอยางกวางขวาง

2.4.6 การเปลยนแปลงนโยบายทางภาษทเกยวของกบการลงทนในหนวยทรสตของกองทรสต

ผ ถอหนวยทรสตอาจมภาระภาษเกยวกบการลงทนหรอซอขายหนวยทรสตโดยอาจจะตองเสยภาษในอตราทสงขน หรอในกรณประโยชนตอบแทนหรอผลประโยชนตอบแทนทจายใหแกผลงทนทไมไดมสญชาตไทยอาจจะตองเสยภาษหก ณ ทจายในอตราทแตกตางไปจากเดมได หากมการเปลยนแปลงกฎหมายและระเบยบดานภาษหรอดานอนๆ ทเกยวของ

2.4.7 ผ ถอหนวยทรสตไมสามารถขายคนหนวยทรสตได

เนองจากกองทรสตเปนกองทรสตประเภทไมรบซอคนหนวยทรสต ผ ถอหนวยทรสตจงไมสามารถขายคนหนวยทรสตของตนได ดงนน จงไมมหลกประกนวาผ ถอหนวยทรสตจะสามารถจ าหนายหนวยทรสตของตนไดเทากบราคาทไดซอหนวยทรสตมา หรอจ าหนายไดในราคาใดๆ และไมมหลกประกนวาจะสามารถจ าหนายหนวยทรสตได อยางไรกด ผ ถอหนวยทรสตมชองทางทจะขายหนวยทรสตไดในตลาดหลกทรพย ซงสภาพคลองในการซอขายจะเปนไปตามภาวะตลาด

2.4.8 เงนคนทนจากการเลกกองทรสตอาจจะนอยกวาจ านวนเงนทผ ถอหนวยทรสตไดลงทนจากการเสนอขายหนวยทรสตในครงน

ในกรณทมการเลกกองทรสต บรษทฯ ไมสามารถรบประกนไดวาผ ถอหนวยทรสตจะไดรบเงนลงทนของตนคนไมวาทงหมดหรอบางสวนทงนขนอยกบสาเหต วธการของการเลกกองทรสต หลกเกณฑการจ าหนายทรพยสนหลกของกองทรสต


หนาท 100

2.4.9 ความเสยงจากการขาดสภาพคลองในการซอขายหนวยทรสตในตลาดหลกทรพย

เนองจากกองทรสตเปนกองทรสตประเภทปด (ไมรบซอคนหนวยทรสต) ซงจดทะเบยนในตลาดหลกทรพย สภาพคลองในการซอขายหนวยทรสตจะประเมนจากความถและปรมาณการซอขายหนวยทรสตนนในตลาดหลกทรพย ซงอยบนพนฐานของปรมาณความตองการของผซอ-ผขาย (Bid-Offer) ซงปรมาณความตองการของผซอ-ผขาย (bid-offer) ขนอยกบปจจยหลายประการทกองทรสตไมสามารถควบคมได ดงนน จงมความเสยงทหนวยทรสตน อาจขาดสภาพคลองในการซอขายได

2.4.10 ความเสยงดานภาษและคาธรรมเนยม

ในอนาคตภาระภาษและคาธรรมเนยมของกองทรสตอาจเปลยนแปลงไปจากอตราในปจจบน เชน ในการขาย โอน หรอรบโอนกรรมสทธในอสงหารมทรพยในอนาคตนนอาจมภาระภาษและคาธรรมเนยมทเกดจากการซอ ขาย โอน หรอรบโอนกรรมสทธซงกองทรสตอาจตองรบภาระทงหมดหรอบางสวน โดยทอตราคาธรรมเนยมและอตราภาษทกองทรสตจะตองช าระดงกลาวอาจแตกตางจากอตราทเปนอยในปจจบน


หนาท 101

3. ขอพพาทหรอขอจ ากดสทธในการจดหาผลประโยชนจากอสงหารมทรพย 3.1 AIMIRT ไดน าทรพยสนบางสวนจ านองเปนหลกประกนเงนก ระยะยาวกบธนาคารเกยรตนาคน จ ากด

(มหาชน) ซงเปนผใหก โดยมรายละเอยดทรพยสนทจดจ านองดงน

ล าดบ โครงการ เลขทอาคาร

พนทอาคารประมาณ (ตร.ม.)

รายละเอยดอาคาร โฉนดทดน เลขท

ขนาดทดน

(ประมาณ) ไร งาน ตร.วา

1 โครงการแปซฟค หองเยน 6 13,632.00 อาคารคอนกรตเสรมเหลกชนเดยวพรอมส านกงาน

157963 21 1 97.8

2 โครงการแปซฟค หองเยน 7 3,930.00 อาคารคอนกรตเสรมเหลก

ชนเดยว

3 โครงการเจดบเบลยด

แปซฟค - 10,058.00

อาคารคอนกรตเสรมเหลกชนเดยวพรอมส านกงาน

85905 16 1 97

4 โครงการทพย 7 PD2 5,701.50

อาคารคอนกรตเสรมเหลกชนเดยวพรอมชนลอย

128496 144679

9 1 28.50

5 โครงการทพย 7 PD4 5,292.00 128498 7 2 17.10

6 โครงการทพย 7 PD5 4,804.00 128499 7 - 33.60

7 โครงการทพย 7 PD6 3,940.70 128500 6 2 44.00

8 โครงการทพย 7 PD7 1,912.90 3572 4 1 56.00

3.2 นอกเหนอจาก 3.1 AIMIRT ไมมขอพพาทหรอขอจ ากดสทธในการจดหาผลประโยชนจากอสงหารมทรพย


หนาท 102

4. ภาพรวมภาวะอตสาหกรรมของธรกจการจดหาผลประโยชนจากอสงหารมทรพยทลงทน 1. ตลาดอาคารคลงสนคา

จากรายงานการศกษาสภาวะตลาดอาคารคลงสนคาโดย บรษท ซบ รชารด เอลลส (ประเทศไทย) จ ากด (“CBRE”) ตลาดอาคารคลงสนคาใหเชาในภาพรวมยงคงเปนตลาดทมความโดดเดนทามกลางการออนตวของตลาดอสงหารมทรพยเพอธรกจอตสาหกรรม (Industrial Property) ในชวง 3 ปทผานมา อนเกดจากการชะลอตวของการคาภาคอตสาหกรรมทวโลกและการหดตวของการลงทนในภาคเอกชน อยางไรกด ธรกจอตสาหกรรมแสดงสญญานการฟนตวครงแรกในชวงตนของป พ.ศ. 2560 ดวยการเตบโตทสงทสดในรอบ 4 ป โดยมลคาสนคาอตสาหกรรมซงคดเปนรอยละ 80 ของมลคาการสงออก ปรบตวเพมขนรอยละ 3.5 เมอเทยบกบปกอนหนา นอกจากน ยงมปจจยสนบสนนเพมเตมจากการขยายตวของอตสาหกรรมยานยนต ซงเปนกญแจส าคญส าหรบการขบเคลอนภาคอตสาหกรรมในประเทศไทย

ทงน กรงเทพฯ ฝงตะวนออก (รวมถงจงหวดสมทรปราการ) เปนเขตทไดรบความนยมสงทสดส าหรบการพฒนาอาคารคลงสนคา ไดรบความนยมจากผประกอบการโลจสตกสน าเขาและสงออก เนองจากเปนพนททคาบเกยวระหวางกรงเทพฯ สนามบนนานาชาตสวรรณภม และนคมอตสาหกรรมตางๆ โดยในไตรมาสท 1 ของป พ.ศ. 2560 มโครงการอาคารคลงสนคาทงหมด 27 โครงการ ทสรางโดยผพฒนาหลก เปนอาคารคลงสนคาทงหมด 535 หลง มพนทคลงสนคารวมกวา 1,455,000 ตารางเมตร เมอจ าแนกตามผพฒนาพบวา ผพฒนาอสงหารมทรพยทครองสวนแบงตลาดมากทสด 3 ล าดบแรกไดแก ดบบลวเอชเอ “WHA”) ทพารค (“TPARK”) และ TIP ซงมพนทอาคารคลงสนคาใหเชารวมคดเปนรอยละ 80 ของอปทานคลงสนคาทงหมด โดย WHA พฒนาทงหมด 11 โครงการ มพนทอาคารคลงสนคาใหเชารวมทงสนประมาณ 650,000 ตารางเมตร คดเปนรอยละ 45 ของอปทานคลงสนคาทงหมด ตามดวย TPARK พฒนาทงหมด 3 โครงการ มพนทอาคารคลงสนคาใหเชารวมทงสนประมาณ 300,000 ตารางเมตร คดเปนรอยละ 21 ของอปทานคลงสนคาทงหมด ในขณะท TIP มสวนแบงรอยละ 14 ของอปทานคลงสนคาทงหมด จากการพฒนาทงหมด 8 โครงการ มพนทอาคารคลงสนคาใหเชารวมทงสนประมาณ 200,000 ตารางเมตร

ส าหรบภาพรวมตลาดคลงสนคาในอนาคต แมวาตลาดอาจมความกงวลกบปรมาณการบรโภคภายในประเทศและสภาวะเศรษฐกจโลกซงอาจสงผลตอการลงทนภาคอตสาหกรรม อยางไรกด ตลาดอาคารคลงสนคาจะยงคงเปนตลาดทมความโดดเดนในภาคอสงหารมทรพยเพอธรกจอตสาหกรรมเนองจากการขยายตวของธรกจคาปลกสมยใหมและธรกจอคอมเมรส ประกอบกบศกยภาพของประเทศไทยทจะกาวเปนจดยทธศาสตรส าหรบการกระจายสนคาในระดบภมภาคในอนาคต 2. ตลาดอาคารคลงหองเยน

จากรายงานการศกษาสภาวะตลาดอาคารคลงหองเยนโดย บรษท ซบ รชารด เอลลส (ประเทศไทย) จ ากด (“CBRE”) ไดรวบรวมขอมลอาคารคลงหองเยนใหเชาทสรางและบรหารโดยผประกอบการรายใหญ เฉพาะอาคารคลงหองเยนขนาดใหญทมความจของอาคารอยางนอย 10,000 ตน ในจงหวดสมครสาครและจงหวดฉะเชงเทราซงเปนพนทศกษาพบวา ปจจบนอปสงคของอาคารคลงหองเยนเพมสงขนจากความนยมของผบรโภคทมองหาสนคาทสดสะอาดและดตอสขภาพทเพมมากขน ลกคาหลกของอาคารคลงหองเยนใหเชา ไดแก กลมบรษทผผลตและแปรรปอาหาร กลมบรษทผใหบรการขนสงและโลจสตกส


หนาท 103

จงหวดสมทรสาครเปนพนททไดรบความนยมในการด าเนนธรกจอาคารคลงหองเยน และมความจของอาคารคลงหองเยนสงทสด เนองจากเปนศนยกลางการเดนเรอประมงทส าคญและเปนตลาดอาหารทะเลทใหญทสดในประเทศไทย จงท าใหอาคารคลงหองเยนสวนใหญในพนทนจดเกบอาหารทะเลเปนหลก โดย ณ ไตรมาสท 2 ของป พ.ศ. 2560 มโครงการอาคารคลงหองเยนในพนทศกษาจงหวดสมทรสาครทงสน 8 โครงการ มความจรวมประมาณ 176,000 ตน โดย JWD ซงเปนผน าตลาดอาคารคลงหองเยนในจงหวดสมทรสาคร มความจอาคารคลงหองเยนรวมประมาณ 44,000 ตน คดเปนรอยละ 25 ของอปทานทงหมดในจงหวดสมทรสาคร ในขณะท เทพมณหองเยน เปนผประกอบการรายใหญรองลงมา ดวยความจอาคารคลงหองเยนรวมประมาณ 30,000 ตน คดเปนรอยละ 17 ของอปทานทงหมดในจงหวดสมทรสาคร

สวนในจงหวดฉะเชงเทรา โครงการอาคารคลงหองเยนทตงอยในพนทน มขอไดเปรยบจากปจจยดานท าเลทตงทอยใกลสนามบนนานาชาตสวรรณภมและทาเรอน าลกแหลมฉบง ซงสามารถดงดดความตองการจากผประกอบการธรกจทเกยวของกบสนคาน าเขาและสงออก โดย ณ ไตรมาสท 2 ของป พ.ศ. 2560 มโครงการอาคารคลงหองเยนทงหมด 3 โครงการ ซงพฒนาโดย ไทยโยโกเร JWD และไทยแมกซ มความจอาคารคลงหองเยนรวมทงหมดประมาณ 62,000 ตนไทยโยโกเร ถอเปนผประกอบการทมความจอาคารคลงหองเยนรวมสงทสดในจงหวดฉะเชงเทรา ดวยความจรวม คดเปนรอยละ 53 ของอปทานทงหมดในจงหวดฉะเชงเทรา รองลงมาเปน JWD ทมโครงการตงอยบนถนนสวนทวงศ มความจอาคารคลงหองเยนรวมประมาณ 17,300 ตน ซงรวมทงอาคารคลงหองเยนในเขตอตสาหกรรมทวไปและอาคารคลงหองเยนในเขตปลอดอากร คดเปนรอยละ 28 ของอปทานทงหมดในจงหวดฉะเชงเทรา ในขณะทโครงการไทยแมกซ ตงอยในนคมอตสาหกรรม เวลโกรว มความจอาคารคลงหองเยนรวมนอยทสดอยท 12,000 ตน คดเปนรอยละ 19 ของอปทานทงหมดในจงหวดฉะเชงเทรา


หนาท 104

5. รายการระหวางกองทรสตกบผจดการกองทรสตและบคคลทเกยวโยงกนกบผจดการกองทรสต และกองทรสตกบทรสตและบคคลทเกยวโยงกนกบทรสต 1. ธรกรรมระหวางกองทรสตกบผจดการกองทรสต หรอบคคลทเกยวโยงกนกบผจดการกองทรสต

รายการระหวางกองทรสตกบบรษท เอไอเอม รท แมนเนจเมนท จ ากด ซงเปนผจดการกองทรสตของกองทรสต ส าหรบงวดบญชตงแตวนท 22 ธนวาคม 2560 ถงวนท 31 ธนวาคม 2560 สามารถสรปไดดงน

ลกษณะรายการ รายการ มลคารายการป 2560

(ลานบาท) ความสมเหตสมผลของรายการ

บรษทหลกทรพยจดการกองทน ไทยพาณชย จ ากด ในฐานะทรสต ของกองทรสต แตงตง บรษท เอไอเอม รท แมนเนจเมนท จ ากด เปนผจดการกองทรสตโดยมสทธและหนาทตามสญญาแตงตงผจดการกองทรสต

คาธรรมเนยมพนฐานผจดการกองทรสต 0.29 • รายการแตงตงผจดการกองทรสตดงกลาว มความสมเหตสมผลเนองจากเปนรายการปกตธรกจของกองทรสต

• อตราคาธรรมเนยมพนฐานผจดการกองทรสต มความสมเหตสมผลเนองจากเปนอตราทสามารถเทยบเคยงไดกบคาธรรมเนยมผ จดการกองทรสตของกองทรสตอน โดยกองทรสต จะจายคาธรรมเนยมพนฐานผจดการกองทรสตเปนรายเดอนในอตราไมเกนรอยละ 0.75 ของมลคาทรพยสนรวมของกองทรสต โดยมคาธรรมเนยมขนต าไมนอยกวา 5,000,000 (หาลาน) บาทตอป ตามทระบไวในสญญาแตงตงผจดการกองทรสต

ทงน ผ จดการกองทรสตมความเหนวา รายการดงกลาวมความสมเหตสมผลและเปนไปเพอประโยชนของผ ถอหนวยทรสต

คาธรรมเนยมการบรหารจดการทรพยสนหลกของกองทรสต

0.02

• รายการการบรหารจดการทรพยสนหลกของกองทรสตดงกลาว มความสมเหตสมผลเนองจากเปนรายการปกตธรกจของกองทรสต

• อตราคาธรรมเนยมการบรหารจดการทรพยสนหลกของกองทรสต มความสมเหตสมผลเนองจากเปนอตราทสามารถเทยบเคยงไดกบคาธรรมเนยมการบรหารจดการทรพยสนของกองทรสตอน โดยกองทรสต จะจายคาธรรมเนยมบรหารจดการทรพยสนหลกของกองทรสตเปนรายเดอนในอตราไมเกนรอยละ 2.75 ตอปของรายไดสทธจากสญญาเชาและสญญาบรการของทรพยสนหลกของกองทรสต



หนาท 105



คาธรรมเนยมพเศษการบรหารจดการทรพยสนของกองทรสต

0.02 • รายการบรษทจดการทรพยสนน เปนการใหคาตอบแทนพเศษเพอเปนแรงจงใจใหกบผ จดการกองทรสตในการบรหารทรพยสน โดยการค านวณคาตอบแทนดงกลาวจะขนอยกบก าไรจากการด าเนนงานของกองทรสต รายการดงกลาวจงมความสมเหตสมผลและเปนไปเพอประโยชนของผ ถอหนวยทรสตโดยทรสต

• อตราคาธรรมเนยมพเศษการบรหารจดการทรพยสนของกองทรสต มความสมเหตสมผลเนองจากเปนอตราทตกลงกนตามสญญาแตงตงผจดการกองทรสตเพอเปนแรงจงใจในการปฏบตหนาทของผ จดการกองทรสต โดยกองทรสต จะจายคาธรรมเนยมบรหารจดการทรพยสนหลกของกองทรสตเปนรายเดอนในอตราไมเกนรอยละ 4.00 ตอปของก าไรจากการด าเนนงานส าหรบทรพยสนหลกของกองทรสต


คาใชจายในการด าเนนโครงการ (ไดแกคาใชจายคาดแลระบบสาธารณปโภคสวนกลาง คาประกนภย และภาษโรงเรอน เปนตน)

0.04 • คาใชจายในการด าเนนโครงการเปนรายการทมความสมเหตสมผลเนองจากคาใชจายดแลระบบสาธารณปโภคสวนกลาง คาประกนภย และภาษโรงเรอน เปนคาใชจายทจ าเปนในการด าเนนธรกจ เพอประโยชนสงสดของผ ถอหนวยทรสต

• คาใชจายในการด าเนนการดงกลาว มความสมเหตสมผล เนองจาก คาใชจายในการดแลระบบสาธารณปโภคสวนกลางเทากบ 3 บาทตอตารางเมตรตอเดอน ซงเปนคาใชจายตามสญญา ส าหรบคาประกนภยและภาษโรงเรอนเปนคาใชจายทเกบตามจรง



หนาท 106

นโยบายการท ารายการระหวางกองทรสตกบผจดการกองทรสต และบคคลทเกยวโยงกบผจดการกองทรสตในอนาคตและแนวทางปองกนความขดแยงทางผลประโยชน

ผจดการกองทรสตมนโยบายการท ารายการระหวางกองทรสตกบผจดการกองทรสต และบคคลทเกยวโยงกบผจดการกองทรสตในอนาคต และมแนวทางในการปองกนความขดแยงทางผลประโยชนระหวางกองทรสตกบบคคลทอาจมความขดแยง กลาวคอ ฝายพฒนาธรกจและฝายกฎหมายและก ากบการปฏบตง านจะรวมกนดแลใหการท าธรกรรมเปนไปตามหลกเกณฑ ดงน

1. ตองเปนไปตามสญญากอตงทรสตและกฎหมายทเกยวของตลอดจนไมขดกบกฎเกณฑทส านกงานก.ล.ต. ประกาศก าหนด และทส าคญตองเปนไปเพอประโยชนสงสดของกองทรสต

2. ตองมความสมเหตสมผล กระท าบนราคา และเงอนไขตลาดทเปนธรรม 3. คาใชจายในการเขาท าธรกรรมทเรยกเกบจากกองทรสต (ถาม) อยในอตราทเปนธรรมและเหมาะสม 4. ผมสวนไดเสยในการท าธรกรรมจะตองไมมสวนรวมในการตดสนใจอนมตการเขาท าธรกรรม 5. ฝายพฒนาธรกจจะน าเสนอธรกรรมดงกลาวตอประธานเจาหนาทบรหารเพอพจารณาใหความเหนชอบ และน าเสนอตอคณะกรรมการบรษทเพอพจารณาอนมต ทงน

ภายหลงจากทไดรบอนมตจากคณะกรรมการบรษทแลว ฝายกฏหมายและก ากบการปฏบตงานจะด าเนนการใหฝายพฒนาธรกจน าเสนอธรกรรมดงกลาวแกทรสต และ/หรอ ผ ถอหนวยทรสต เพอพจารณาใหความเหนชอบหรออนมต (แลวแตกรณ) เพอใหเปนไปตามสญญากอตงทรสตและกฏหมายทเกยวของ ทงน ขนอยกบขนาดของธรกรรมและเปนไปตามกฏหมายทส านกงาน ก.ล.ต. ก าหนด (และทส านกงาน ก.ล.ต. ประกาศเปลยนแปลง)


หนาท 107

2. ธรกรรมระหวางกองทรสตกบทรสต หรอบคคลทเกยวโยงกนกบทรสต

2.1 รายการระหวางกองทรสตกบบรษทหลกทรพยจดการกองทน ไทยพาณชย จ ากด ซงเปนทรสตของกองทรสต ส าหรบงวดบญชตงแตวนท 22 ธนวาคม 2560 ถงวนท 31 ธนวาคม 2560 สามารถสรปไดดงน



สญญาก อต ง ท ร ส ต ไ ด แต ง ต ง บ ร ษ ทหลกทรพยจดการกองทน ไทยพาณชย จ ากด เปนทรสต ของกองทรสต

คาธรรมเนยมทรสต 0.15 • รายการแตงตงทรสตดงกลาว มความสมเหตสมผลเนองจากเปนรายการปกตธรกจของกองทรสต

• อตราคาธรรมเนยมทรสต มความสมเหตสมผลเนองจากเปนอตราทสามารถเทยบเคยงไดกบคาธรรมเนยมทรสตของกองทรสตอน โดยกองทรสต จะจายคาธรรมเนยม ทรสตเปนรายเดอนในอตราไมเกนรอยละ 1.00 ของมลคาทรพยสนรวมของกองทรสต โดยมคาธรรมเนยมขนต าไมนอยกวา 5,000,000 (หาลาน) บาทตอป ตามทระบไวในสญญากอตงกองทรสต


2.2 รายการระหวางกองทรสตกบธนาคารไทยพาณชย จ ากด (มหาชน) ซงเปนผ ถอหนใหญของทรสตของกองทรสต ส าหรบงวดบญชตงแตวนท 22 ธนวาคม 2560 ถงวนท 31 ธนวาคม 2560 สามารถสรปไดดงน



กองทรสตฝากเงนกบธนาคารไทยพาณชย จ ากด (มหาชน)

ดอกเบยรบ 0.07 • รายการฝากเงนกบธนาคารไทยพาณชยเปนรายการทสมเหตสมผลเนองจากเปนการใชบรการ Banking ทวไป

• อตราผลตอบแทนทไดรบจากการฝากเงน เปนอตราดอกเบยเงนฝากซงสามารถเทยบเคยงกบอตราดอกเบยเงนฝากของธนาคารพาณชยขนาดใหญทวไป



หนาท 108

6. ผจดการกองทรสต 1 ขอมลทวไป

บรษท เอไอเอม รท แมนเนจเมนท จ ากด ในฐานะผจดการกองทรสต เปนบรษทจ ากดซงจดทะเบยนจดตงขนในประเทศไทย เมอวนท 15 กรกฎาคม พ.ศ. 2559 โดยมทนจดทะเบยน 10,000,000 บาท แบงออกเปนหนสามญจ านวน 100,000 หน มลคาทตราไวหนละ 100 บาท มวตถประสงคหลกเพอปฏบตหนาทบรหารจดการกองทรสตโดยเฉพาะ และมบรษท อเทอนอลซนไชน แคปปตอล จ ากด เปนผ ถอหนรายใหญในบรษทฯ (ถอหนจ านวนรอยละ 60 ของหนทจ าหนายแลวทงหมด) ทงน บรษทฯ ไดรบความเหนชอบเปนผจดการกองทรสตจากส านกงาน ก.ล.ต. แลวเมอวนท 26 มกราคม พ.ศ. 2560

สรปขอมลส าคญของบรษทฯ ดงตอไปน

ชอผจดการกองทรสต บรษท เอไอเอม รท แมนเนจเมนท จ ากด

ทตงส านกงานใหญ เลขท 62 อาคารมลเลนเนย ทาวเวอร ชน 16 หอง 1601

ซอยหลงสวน แขวงลมพน เขตปทมวน กรงเทพมหานคร

เลขทะเบยนบรษท 0105559110379

โทรศพท 02-254-0441-2

โทรสาร 02-254-0443

Website www.aimreit.com

Email [email protected]

ทนจดทะเบยน 10,000,000 บาท

จ านวนหนทออกและเรยกช าระแลว 100,000 หน

มลคาทตราไว 100 บาท

ลกษณะและขอบเขตการด าเนนธรกจ ท าหนาทเปนผจดการกองทรสตของทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพย

ผ ถอหนใหญ(สดสวนการถอหน) บรษท อเทอนอลซนไชน แคปปตอล จ ากด (รอยละ 60)

รายชอกรรมการ นายธนะชย สนตชยกล

นายไพสฐ แกนจนทน

เรออากาศโทศภกร จนทศาศวต

นายอมร จฬาลกษณานกล

นายจรสฤทธ อรรถเวทยวรวฒ

กรรมการผ มอ านาจลงนาม นายอมร จฬาลกษณานกล ลงลายมอรวมกบนายไพสฐ แกนจนทน หรอนาย

จรสฤทธ อรรถเวทยวรวฒ รวมเปนสองคน และประทบตราส าคญของบรษทฯ

รอบระยะเวลาบญช 1 มกราคม – 31 ธนวาคม

ทมา: บรษท เอไอเอม รท แมนเนจเมนท จ ากด ขอมล ณ วนท : 31 ธนวาคม 2560

http://www.aimreit.com/

mailto:[email protected]


หนาท 109

2 ผถอหนของบรษทฯ

รายชอผ ถอหน 10 อนดบแรก ณ วนท 31 ธนวาคม 2560

ล าดบ ชอ จ านวนหนทถอ

(หน) รอยละของจ านวนหนท

จ าหนายไดแลวทงหมด (%)

1 บรษท อเทอนอลซนไชน แคปปตอล จ ากด/1 60,000 60.00 2 นายมานพ ชนวรยกล 30,000 30.00 3 นายอมร จฬาลกษณานกล 6,000 6.00 4 บรษท ทเอสเค แคปปตอล โฮลดง จ ากด/2 4,000 4.00

รวม 100,000 100.00 หมายเหต: 1/ บรษท อเทอนอลซนไชน แคปปตอล จ ากด เปนบรษททประกอบกจการบรการทปรกษาการลงทน และมรายชอผ

ถอหน ณ วนท 31 ธนวาคม 2560 ดงน

ล าดบ ชอ จ านวนหนทถอ

(หน) รอยละของจ านวนหนท

จ าหนายไดแลวทงหมด (%)

1 นายอมร จฬาลกษณานกล 9,900 49.50 2 นายจรสฤทธ อรรถเวทยวรวฒ 9,900 49.50 3 นางสาวสภาณ จนทศาศวต 100 0.50 4 เรออากาศโท ศภกร จนทศาศวต 100 0.50

รวม 20,000 100.00 2/ บรษท ทเอสเค แคปปตอล โฮลดง จ ากด เปนบรษททประกอบกจการเปนบรษทโฮลดงทไมไดลงทนในธรกจ

การเงนเปนหลก

3 โครงสรางการจดการ

3.1 โครงสรางการบรหารจดการ

ในการจดโครงสรางองคกร ผจดการกองทรสตยดหลกการในการแบงหนาท ความรบผดชอบของ แตละหนวยงานอยางชดเจน แตละฝายงานมความเปนอสระ เปนระบบ สอดคลองตอหลกความไววางใจและหลกการก ากบดแลกจการทด ค านงถงการควบคมความเสยงทจะเกดขนจากการทจรต ฉอฉล ความขดแยงทางผลประโยชน เพอใหผจดการกองทรสตสามารถจดการลงทนใหผลงทนดวยความซอสตย สจรต ระมดระวง ค านงถงประโยชนของผ ถอหนวยทรสตกอนประโยชนของผจดการกองทรสตเอง และเพอปองกนการรวไหลของขอมล หรอการกระท าทผดกฎหมาย และความสอดคลองกบสภาพ ขนาด และความซบซอนของการท าธรกจของบรษทฯ


หนาท 110

โครงสรางองคกรของผจดการกองทรสต ประกอบดวย 6 ฝายงานหลก อนไดแก ฝายพฒนาธรกจ ฝายการเงนและนกลงทนสมพนธ ฝายบญช ฝายบรหารอสงหารมทรพย ฝายกฎหมายและก ากบการปฏบตงาน และฝายตรวจสอบภายใน ดงน

แผนผงโครงสรางองคกร

ขอมล ณ วนท : 31 ธนวาคม 2560

3.2 คณะกรรมการและผบรหาร

คณะกรรมการของผจดการกองทรสต

ณ วนท 31 ธนวาคม 2560 ผจดการกองทรสตมคณะกรรมการ 1 ชด ไดแก คณะกรรมการบรษท ซงประกอบดวยผทรงคณวฒจ านวน 5 คน ดงน

1. นายธนะชย สนตชยกล ประธานกรรมการและกรรมการอสระ 2. นายไพสฐ แกนจนทน กรรมการ 3. เรออากาศโทศภกร จนทศาศวต กรรมการอสระ 4. นายอมร จฬาลกษณานกล กรรมการ 5. นายจรสฤทธ อรรถเวทยวรวฒ กรรมการ

กรรมการผมอ านาจลงนามแทนบรษทฯ : นายอมร จฬาลกษณานกล ลงลายมอรวมกบนายไพสฐ แกนจนทน หรอนายจรสฤทธ อรรถเวทยวรวฒ รวมเปนสองคน และประทบตราส าคญของบรษทฯ

ฝายพฒนาธรกจ ฝายการเงนและ นกลงทนสมพนธ

ฝายบญช ฝายบรหาร

อสงหารมทรพย ฝายกฎหมายและก ากบการปฏบตงาน

ฝายตรวจสอบภายใน -วาจางบคคลภายนอก-

เลขานการบรษท

คณะกรรมการบรษท

ประธานเจาหนาทบรหาร

กรรมการผจดการ


หนาท 111

ผบรหารของผจดการกองทรสต

ณ วนท 31 ธนวาคม 2560 ผจดการกองทรสตมผบรหารจ านวน 6 คน ดงน

1. นายอมร จฬาลกษณานกล ประธานเจาหนาทบรหาร 2. นายจรสฤทธ อรรถเวทยวรวฒ กรรมการผจดการ 3. นางสาวญาณชศา ชาตวฒกอบกล ผอ านวยการฝายการเงนและนกลงทนสมพนธ 4. นายพงษธร สจรพนธ ผอ านวยการฝายบญช 5. นางสาวองคณา เทพประเสรฐวงศา ผอ านวยการฝายกฎหมายและก ากบการปฏบตงาน 6. นางสาวจาฏพจน อทวนช ผอ านวยการฝายพฒนาธรกจ

ทงน รายละเอยดวฒการศกษา ประสบการณทเกยวของกบการลงทนหรอการบรหารจดการอสงหารมทรพยของกรรมการและผบรหารของผจดการกองทรสต ปรากฎรายละเอยดในเอกสารแนบ 1

3.3 คณะกรรมการ

3.3.1 ขอบเขตอ านาจหนาทและความรบผดชอบของคณะกรรมการของผจดการกองทรสต

หนาทและความรบผดชอบของคณะกรรมการบรษทแบงออกเปน 2 สวน คอ หนาทและความรบผดชอบตอบรษทฯ และหนาทและความรบผดชอบตอกองทรสตภายใตการบรหารจดการ ซงมรายละเอยดดงน

หนาทและความรบผดชอบตอบรษทฯ

(1) ปฏบตหนาทใหเปนไปตามกฎหมาย วตถประสงค และขอบงคบของบรษทฯ ตลอดจนมต ทประชมผถอหนดวยความซอสตย สจรต ระมดระวง รกษาผลประโยชน และมความรบผดชอบทเปนธรรมตอผถอหนโดยไมขดกบบทบาทหนาทการเปนผจดการกองทรสต

(2) ก าหนดนโยบายและทศทางการด าเนนงานของบรษทฯ และก ากบควบคมดแลใหฝายบรหารด าเนนการใหเปนไปตามนโยบายและกฎระเบยบอยางมประสทธภาพ และประสทธผล ภายใตการก ากบดแลกจการทด

(3) พจารณาตดสนใจในเรองทมสาระส าคญ เชน แผนธรกจ อ านาจการบรหารและรายการอนใดทกฎหมายก าหนด

(4) ด าเนนการใหมรายงานทางการเงน การควบคมภายใน และการตรวจสอบภายในทมประสทธผลและเชอถอได

(5) ควบคม ดแล ใหฝายบรหารมการปฏบตตอผมสวนไดเสยทกฝายอยางมจรยธรรม และมความเทาเทยมกน

(6) กรรมการอสระและกรรมการจากภายนอกอน มความพรอมทจะใชดลยพนจของตนเองอยางเปนอสระในการพจารณาก าหนดกลยทธ การบรหารงาน การแตงตงกรรมการ และการก าหนดมาตรฐานการด าเนนงาน ตลอดจนพรอมทจะคดคานการกระท าของกรรมการอน ๆ หรอ ฝายบรหาร ในกรณทมความเหนขดแยงในเรองทมผลกระทบตอความเทาเทยมกนของผ ถอหนทกราย


หนาท 112

(7) พจารณาคดเลอก แตงตงกรรมการบรษทแทนกรรมการทานเดมทพนจากต าแหนง รวมทงคดเลอก เสนอแตงตงกรรมการเพมเตมตอผ ถอหนของบรษทฯ

(8) รายงานขอมลตาม “แบบรายงานการมสวนไดเสยของกรรมการและผบรหาร” ตอบรษทฯ ตามเกณฑทก าหนด

หนาทและความรบผดชอบตอกองทรสตภายใตการบรหารจดการ

(1) ผ จดการกองทรสตจะปฏบตหนาทในฐานะทเปนผ มวชาชพซงไดรบความไววางใจดวยความ ระมดระวง ซอสตย สจรต เพอประโยชนทดทสดของผ ถอหนวยทรสตโดยรวม

(2) บรหารจดการกองทรสตใหเปนไปตามสญญากอตงทรสตและกฎหมายทเกยวของ (3) พจารณาอนมตการซอ และ/หรอ ขายทรพยสนของกองทรสต โดยการคดเลอกและตรวจสอบ (Due

Diligence) อสงหารมทรพยทกองทรสตจะเขาลงทน ตามหลกเกณฑทก าหนดไวในสญญากอตง ทรสต

(4) พจารณาอนมตการจดหาแหลงเงนทนใหแกกองทรสต ซงรวมถงแหลงทมาของเงนทน จ านวนขอก าหนด และเงอนไขตาง ๆ ทเกยวของ

(5) พจารณาอนมตการจายเงนปนผลใหแกผ ถอหนวยของกองทรสต (6) พจารณาอนมตการจดประชมผ ถอหนวยของกองทรสต (7) พจารณาอนมตการเขาท ารายการทเ กยวโยงกนของกองทรสตตามหลกเกณฑและขอบงคบ

ทเกยวของ (8) ดแลใหกองทรสตมการควบคมภายในทเปนไปตามหลกเกณฑทก าหนดไวในระบบการควบคมภายใน

ของกองทรสต (9) คดเลอก เสนอแตงตง และเสนอคาตอบแทนของผสอบบญชของกองทรสต รวมทงจดประชมผสอบ

บญชตามความเหมาะสม (10) จดท าและเปดเผยขอมลเกยวกบกองทรสตใหถกตอง ครบถวน และเผยแพรภายในระยะเวลา ท

กฎหมายก าหนด (11) พจารณาด าเนนการแกไขขอรองเรยน หรอ ขอพพาทเกยวกบกองทรสตจากบคคลภายนอกตามการ

เสนอของผบรหารบรษท

3.3.2 กรรมการอสระ

(1) ในการคดเลอกกรรมการอสระของบรษทฯ ในฐานะผจดการกองทรสต กรรมการอสระตองมคณสมบตอยางนอยดงตอไปน

(ก) ถอหนไมเกนรอยละ 1 ของจ านวนหนทมสทธออกเสยงทงหมดในผจดการกองทรสต บรษทยอย บรษทรวม หรอบคคลทอาจมความขดแยงทางผลประโยชน (นบรวมบคคลทเกยวของตามพ.ร.บ. หลกทรพยฯ)

(ข) ไมมสวนรวมในการบรหารงานรวมทงไมเปนลกจาง พนกงาน ทปรกษา ทไดรบเงนเดอนประจ าจากผจดการกองทรสต หรอ บรษทในเครอ บรษทรวม หรอ เปนบคคลทอาจมความ


หนาท 113

ขดแยง โดยตองไมมผลประโยชนหรอสวนไดเสยในลกษณะดงกลาวมาแลวเปนเวลาไมนอยกวา 2 ป

(ค) ไมมความสมพนธทางธรกจ ไมมผลประโยชนหรอสวนไดเสยไมวาทางตรงหรอทางออมทงในดานการเงนและการบรหารงานของผจดการกองทรสต บรษทในเครอ บรษทรวม หรอ เปนบคคลทอาจมความขดแยงในลกษณะทจะท าใหขาดความเปนอสระ

(ง) ไมเปนญาตสนทกบผบรหาร หรอ ผ ถอหนรายใหญของผจดการกองทรสต บรษทยอย บรษทรวม หรอบคคลทอาจมความขดแยงและไมไดรบการแตงตงใหเปนตวแทนเพอรกษาผลประโยชนของกรรมการหรอผ ถอหนรายใหญ

(จ) พรอมทจะใชดลยพนจของตนอยางเปนอสระและในกรณทจ าเปนเพอผลประโยชนของผจดการกองทรสต และพรอมทจะคดคานการกระท าของกรรมการอนๆ หรอ ของฝายจดการ

(ฉ) สามารถเขารวมการประชมคณะกรรมการของบรษทฯ เพอตดสนใจในกจกรรมทส าคญของผจดการกองทรสต

(ช) มความรและประสบการณทเหมาะสม หรอเปนผมศกยภาพสงและเปนทยอมรบ (ซ) ไมเปนบคคลทมชออยในบญชรายชอบคคลทตลาดหลกทรพยเหนวาไมสมควรเปนผบรหาร

ตามขอบงคบของตลาดหลกทรพย (ฌ) ไมเคยตองค าพพากษาวาไดกระท าความผดตามกฎหมายหลกทรพย กฎหมายธรกจสถาบน

การเงน กฎหมายวาดวยการประกนวนาศภย กฎหมายวาดวยการปองกนและปราบปรามการฟอกเงน หรอ กฎหมายทเกยวกบธรกจการเงนในท านองเดยวกนไมวาจะเปนกฎหมายไทยหรอกฎหมายตางประเทศ โดยหนวยงานทมอ านาจตามกฎหมายนน ทงน ในความผดเกยวกบการกระท าอนไมเปนธรรมทเกยวกบการซอขายหลกทรพยหรอการบรหารงานทมลกษณะเปนการหลอกลวงฉอฉลหรอทจรต

(ญ) ไมมลกษณะอนใดทท าใหไมสามารถใหความเหนอยางเปนอสระเกยวกบการด าเนนงานของผจดการกองทรสต

(2) ขอบเขตอ านาจ หนาท และความรบผดชอบของกรรมการอสระ

(ก) พจารณาตดตามและใหค าแนะน าทจ าเปนแกบรษทฯ ในการด าเนนการใหมกระบวนการจดท าและการเปดเผยขอมลในรายงานทางการเงนของบรษทฯ ในฐานะผจดการกองทรสตและกองทรสตใหมความถกตอง ครบถวน เพยงพอ เชอถอไดและทนเวลา

(ข) พจารณาตดตามและใหค าแนะน าทจ าเปนแกบรษทฯ ในการด าเนนการใหมระบบการควบคมภายในและระบบการท างานทเหมาะสมในการท าหนาทในฐานะผจดการกองทรสต

(ค) พจารณาและใหความเหนเกยวกบรายการทเกยวโยงกนหรอรายการทอาจมความขดแยงทางผลประโยชนกบกองทรสตใหเปนไปตามกฎหมายและขอก าหนดทเกยวของ ทงน เพอใหมนใจวารายการดงกลาวสมเหตสมผลและเปนประโยชนสงสดตอกองทรสต

(ง) ปฏบตการอนใดตามทคณะกรรมการบรษทมอบหมายและเปนประโยชนตอกองทรสต


หนาท 114

จากขอบเขตอ านาจหนาทของกรรมการอสระทไดก าหนดไวขางตน ฝายงานทเกยวของจะตองมการรายงานใหกรรมการอสระพจารณาและรบทราบอยางสม าเสมอรวมถงการใหค าแนะน าทจ าเปนเกยวกบเรองดงตอไปน (1) รายการทเกยวโยงกนหรอรายการทอาจมความขดแยงทางผลประโยชนกบกองทรสต (2) จดออนและจดทตองมการปรบปรงแกไขเกยวกบระบบการควบคมภายในและระบบการ

ท างานในการท าหนาทในฐานะผจดการกองทรสต และความคบหนาในการแกไข

ทงน คณะกรรมการบรษท และกรรมการอสระ จะมบทบาททส าคญในการตดตามและใหค าแนะน าทจ าเปนแกบรษทฯ ในการด าเนนงานในฐานะผจดการกองทรสตใหเปนไปตามกฎเกณฑและสญญาทเกยวของ

4 หนาทและความรบผดชอบของผจดการกองทรสต

ผจดการกองทรสตมหนาทโดยทวไปสรปไดดงน

4.1 ผจดการกองทรสตจะปฏบตหนาทโดยใชความรความสามารถเยยงผประกอบวชาชพ ดวยความรบผดชอบ ความระมดระวง และความซอสตยสจรต

โดยตองปฏบตตอผ ถอหนวยทรสตอยางเปนธรรม เพอประโยชนทดทสดของผ ถอหนวยทรสตโดยรวม รวมทงตองปฏบตใหเปนไปตามกฎหมายทเกยวของ สญญากอตงทรสต สญญาแตงตงผจดการกองทรสต แบบแสดงรายการขอมลการเสนอขายหนวยทรสต หนงสอชชวน วตถประสงคในการจดตงกองทรสต ตลอดจนขอผกพนทไดใหไวเพมเตมในเอกสารทเปดเผยเพอประโยชนในการเสนอขายหนวยทรสตแกผ ลงทน และมตของทประชมผ ถอหนวยทรสต นอกจากน ผ จดการกองทรสตตองไมกระท าการใดๆ อนเปนการขดหรอแยงกบประโยชนของผ ถอหนวยทรสตและผลงทนโดยรวม

4.2 ผจดการกองทรสตจะปฏบตหนาท ใหเปนไปตามหลกการด าเนนธรกจการเปนผจดการกองทรสตดงตอไปน

4.2.1 มเงนทนทเพยงพอตอการด าเนนธรกจและความรบผดชอบอนอาจเกดขนจากการปฏบตหนาทในฐานะผจดการกองทรสตไดอยางตอเนอง

4.2.2 เปดเผย ใหความเหน หรอใหขอมลทมความส าคญและเกยวของอยางเพยงพอในการตดสนใจลงทนของผลงทน โดยขอมลดงกลาวตองสอสารไดอยางชดเจนไมบดเบอน และไมท าใหส าคญผด

4.2.3 ไมน าขอมลจากการปฏบตหนาทผจดการกองทรสตไปใชประโยชนอยางไมเหมาะสมเพอตนเอง หรอท าใหเกดความเสยหาย หรอกระทบตอผลประโยชนโดยรวมของกองทรสต

4.2.4 ปฏบตงานดวยความระมดระวงไมใหเกดความขดแยงทางผลประโยชน และในกรณทมความขดแยงทางผลประโยชนเกดขน ตองด าเนนการใหมนใจไดวาผลงทนไดรบการปฏบตทเปนธรรมและเหมาะสม

อนง เพอปองกนการขดแยงทางผลประโยชนระหวางกองทรสตกบผจดการกองทรสตอนอาจเกดขนในการปฏบตหนาทตามสญญาแตงตงผจดการกองทรสต ผจดการกองทรสตตกลงวา การด าเนนการดงกลาวจะตอง


หนาท 115

ไมมผลประโยชนอนทอาจขดแยงกบผลประโยชนทดทสดของกองทรสต และหากมกรณทอาจกอใหเกดความขดแยงทางผลประโยชน ตองสามารถแสดงไดวามกลไกทจะท าใหเชอมนไดวา การบรหารจดการกองทรสตจะเปนไปเพอประโยชนทดทสดของกองทรสตและผถอหนวยทรสตโดยรวม

4.2.5 ปฏบตตามพระราชบญญตหลกทรพย พระราชบญญตทรสต และกฎหมายอนทเกยวของกบการด าเนนการของกองทรสต ตลอดจนจรรยาบรรณและมาตรฐานในการประกอบวชาชพทก าหนดโดยสมาคมทเกยวเนองกบธรกจหลกทรพย หรอองคกรทเกยวของกบธรกจหลกทรพยทส านกงาน ก.ล.ต. ยอมรบ โดยอนโลม และไมสนบสนน สงการ หรอใหความรวมมอแกบคคลใดๆ ในการปฏบตทอาจฝาฝนกฎหมายหรอขอก าหนดดงกลาว

4.2.6 ผ จดการกองทรสตมหนาทใหความรวมมอในการปฏบตหนาทของทรสต ส านกงาน ก.ล.ต. หรอตลาดหลกทรพย ซงรวมถงการขออนมต การขอความเหนชอบ หรอการเปดเผยขอมลทอาจสงผลกระทบตอการบรหารจดการกองทรสตอยางมนยส าคญ หรอขอมลอนทควรแจงใหทราบ ตอทรสต ส านกงาน ก.ล.ต หรอ ตลาดหลกทรพย โดยเฉพาะอยางยงใหรวมถงหนาทดงตอไปน (1) จดท าและจดเกบขอมลและเอกสารหลกฐานตางๆ ในการบรหารจดการ การควบคมภายใน และการ

เปดเผยขอมลเกยวกบกองทรสต โดยเมอทรสตประสงคจะตรวจสอบการจดการในเรองใด ผจดการกองทรสตตองใหความรวมมอในการน าสงขอมลและเอกสารหลกฐาน รวมทงใหเขาไปตรวจสอบในสถานทตงของอสงหารมทรพยตามททรสตรองขอ เพอใหทรสตสามารถตรวจสอบใหเปนทมนใจไดวาผ จดการกองทรสตไมปฏบตฝาฝนกฎหมาย หรอขอก าหนดแหงสญญากอตง ทรสต หรอไมรกษาประโยชนของผ ถอหนวยทรสต ทงน ในการเขาไปตรวจสอบสถานทตงของอสงหารมทรพย ทรสตจะตองแจงใหผจดการกองทรสตทราบลวงหนาตามสมควร และหากอสงหารมทรพยนนใหเชาไปแลว ระยะเวลาททรสตแจงดงกลาวตองไมนอยกวาระยะเวลาแจงขอตรวจทรพยทเชาทก าหนดไวในสญญาเชา

(2) ผจดการกองทรสตมหนาทจดท าและจดสงขอมลและเอกสารตางๆ เกยวกบการจดโครงสรางรายไดของกองทรสต วธการจดหาและจดเกบรายได คาใชจายตางๆ ทสามารถเรยกเกบจากกองทรสต สญญาทผจดการกองทรสตไดท าในนามกองทรสตกบบรษทฯหรอบคคลตางๆ การเขาลงทนเพมเตม การจ าหนายอสงหารมทรพย และการกอภาระหนใหแกทรสต เพอใหทรสตน ามาวางแผนปฏบตงานในการก ากบดแลและตรวจสอบการบรหารจดการ การควบคมภายใน และการเปดเผยขอมลของกองทรสตดงกลาวไดอยางมประสทธภาพ

(3) ผจดการกองทรสตตองจดใหมการประกนภยเพอประกนภยความรบผดทอาจเกดขนจากการด าเนนธรกจหรอการปฏบตงานของตนในฐานะเปนผจดการกองทรสต ตลอดจนการปฏบตงานของกรรมการ ผบรหาร และพนกงานของตน ตลอดระยะเวลาแหงสญญาแตงตงผ จดการกองทรสตในวงเงนทเพยงพอและเหมาะสม

(4) ในการท าธรกรรมเกยวกบอสงหารมทรพยเพอกองทรสต ผจดการกองทรสตตองปฏบตใหเปนไปตามหลกเกณฑดงตอไปน


หนาท 116

(4.1) ด าเนนการเพอใหมนใจไดวาการจ าหนาย จาย โอนอสงหารมทรพย หรอการเขาท าสญญาทเกยวเนองกบอสงหารมทรพยเพอกองทรสตเปนไปอยางถกตองและมผลใชบงคบไดตามกฎหมาย

(4.2) ด าเนนการเพอใหมนใจไดวาการลงทนในอสงหารมทรพยของกองทรสตเปนไปอยางเหมาะสม โดยอยางนอยตองด าเนนการดงตอไปน - ประเมนความพรอมของตนเองในการบรหารการลงทนในอสงหารมทรพยนนๆ กอนรบ

เปนผจดการกองทรสต หรอกอนลงทนเพมเตมในอสงหารมทรพยดงกลาวเพอกองทรสต แลวแตกรณ

- วเคราะหและศกษาความเปนไปได และการตรวจสอบและสอบทาน (การท า Due Diligence) อสงหารมทรพยตามหลกเกณฑและแนวปฏบตในการจดการกองทนและทรสตทลงทนในอสงหารมทรพยซงคณะกรรมการ ก.ล.ต. หรอส านกงาน ก.ล.ต. ประกาศก าหนด ตลอดจนการประเมนความเสยงดานตางๆ ทอาจเกดจากการลงทนในอสงหารมทรพยนนๆ พรอมทงจดใหมแนวทางการบรหารความเสยงดวย ทงน ความเสยงดงกลาวใหหมายความรวมถงความเสยงทเกยวของกบการพฒนาหรอกอสรางอสงหารมทรพย (ถาม) เชน ความเสยงทอาจเกดจากการกอสรางลาชา และการไมสามารถจดหาประโยชนจากอสงหารมทรพยได

(5) ผจดการกองทรสตตองจดใหมการประชมผ ถอหนวยทรสตตามทก าหนดในสญญากอตง ทรสต โดยกรรมการอสระของผจดการกองทรสต สามารถเปนผ รบมอบฉนทะ (Proxy) จากผ ถอหนวยทรสตเพอใชสทธในการประชมผ ถอหนวยทรสตได ทงน ในกรณทกรรมการอสระของผ จดการกองทรสตไมสามารถเขารวมประชมได อาจก าหนดใหผจดการกองทรสต หรอทรสตเปนผ รบมอบฉนทะจากผ ถอหนวยทรสต โดยทในการประชมนนไมมวาระใดทผจดการกองทรสต หรอทรสตอาจมความขดแยงทางผลประโยชน

ในวาระการประชมทผจดการกองทรสตอาจมความขดแยงทางผลประโยชน อาจก าหนดใหกรรมการอสระของผจดการกองทรสต หรอทรสตเปนผ รบมอบฉนทะจากผ ถอหนวยทรสต

นอกจากน ในวาระการประชมททรสตอาจมความขดแยงทางผลประโยชน อาจก าหนดใหกรรมการอสระของผจดการกองทรสต หรอผจดการกองทรสตเปนผ รบมอบฉนทะจากผ ถอหนวยทรสต

(6) ผจดการกองทรสตมหนาทในการด าเนนการเพมทนของกองทรสต และลดทนช าระแลวของกองทรสตตามเหต และกระบวนการทก าหนดในสญญากอตงทรสต

(7) เมอมการเปลยนแปลงผจดการกองทรสต ใหผจดการกองทรสตด าเนนการและ ใหความรวมมอตามทจ าเปนเพอใหการสงมอบงานแกบคคลทจะเขามาปฏบตแทนส าเรจลลวงไป

(8) ในกรณทมการแตงตงทปรกษาเพอใหค าปรกษาหรอค าแนะน าเกยวกบการลงทนในอสงหารมทรพยและการจดการอสงหารมทรพย ใหผจดการกองทรสตปฏบตใหเปนไปตามหลกเกณฑดงตอไปน


หนาท 117

(8.1) ด าเนนการใหทปรกษาซงไดรบการคดเลอกแจงการมสวนไดเสยในเรองทตนพจารณา (8.2) ไมใหทปรกษาผ ทมสวนไดเสยในเรองทพจารณาไมวาโดยทางตรงหรอทางออมเขารวม

พจารณาในเรองนน (9) ผจดการกองทรสตตองจดท างบการเงนของกองทรสต ใหเปนไปตามมาตรฐานบญชทก าหนดตาม

กฎหมายวาดวยวชาชพบญช และสงงบการเงนดงกลาวตอส านกงาน ก.ล.ต. ภายใน 3 (สาม) เดอนนบแตวนสนรอบปบญช โดยงบการเงนทจดท านนตองมการตรวจสอบและแสดงความเหนโดยผสอบบญชทไดรบความเหนชอบจากส านกงาน ก.ล.ต.

(10) จดท าและเปดเผยขอมลของกองทรสต ซงรวมถงขอมลตามมาตรา 56 และมาตรา 57 แหงพระราชบญญตหลกทรพย ตลอดจนขอมลอนใดตามทก าหนดในสญญากอตงทรสต และสญญาแตงตงผจดการกองทรสต

(11) จดท าและเปดเผยขอมลของกองทรสตตอทรสต ส านกงาน ก.ล.ต. ตลาดหลกทรพย และผ ถอหนวยทรสต ตามทก าหนดเอาไวในพระราชบญญตหลกทรพย กฎหมายอนทเกยวของ และสญญากอตงทรสต ซงรวมถงการจดสงรายงานประจ าปของกองทรสตพรอมกบหนงสอนดประชมสามญประจ าปใหแกผ ถอหนวยทรสต และ การเปดเผยขอมลทอาจสงผลกระทบตอการบรหารจดการกองทรสตอยางมนยส าคญหรอขอมลอนทควรแจงใหทราบ นอกจากน ใหผจดการกองทรสตมหนาทชแจง จดสงเอกสาร หรอหลกฐานทเกยวของ ด าเนนการหรองดเวนการด าเนนการตามทส านกงาน ก.ล.ต. มค าสงหรอรองขอ

(12) หลกเลยงสถานการณทอาจท าใหเกดขอสงสยในความเปนอสระของผจดการกองทรสต โดยเฉพาะอยางยงในการพจารณาคดเลอกหรอซอขายอสงหารมทรพย ตลอดจนหลกทรพย และบรการอนใดใหแกกองทรสต หามมใหผจดการกองทรสต กรรมการ ผบรหาร ผจดการของผจดการกองทรสต และพนกงานทกคนของผจดการกองทรสตรบคานายหนา /คาธรรมเนยม อนเนองมาจากการพจารณาคดเลอกหรอซอขายอสงหารมทรพย และบรการอนใดใหแกกองทรสต

(13) ผ จดการกองทรสตมหนาทเปดเผยสวนไดเสยหรอการไดรบประโยชนของผ จดการกองทรสตและบคคลทเกยวโยงกนกบผจดการกองทรสตจากบรษทหรอบคคลทเปนคคากบกองทรสตไวในหนงสอช ชวน แบบแสดงรายการขอมลการเสนอขายหนวยทรสต หนงสอเชญประชม เพอขออนมตท ารายการตางๆ และรายงานประจ าปของกองทรสต เพอผลงทนและทรสตจะใชเปนขอมลประกอบการพจารณาความเปนอสระของผ จดการกองทรสตในการเขาท าธรกรรมตางๆ เพอกองทรสต และความสมเหตสมผลของธรกรรมนน

ทงน "บคคลทเกยวโยงกนกบผจดการกองทรสต" ใหใชนยามตามประกาศคณะกรรมการก ากบตลาดทนวาดวยหลกเกณฑในการท ารายการทเกยวโยงกน

สวนไดเสยหรอการไดรบประโยชนทตองพจารณาเปดเผย เชน เจาหน ลกหน ผค าประกนหรอไดรบการค าประกน การถอหนระหวางกน หรอมผ ถอหนรายใหญหรอผบรหารเปนกลมเดยวกน การใหหรอรบบรการ การซอขายระหวางกน และการออกคาใชจายตางๆ ใหแกกน เปนตน


หนาท 118

(14) ตดตามการจายประโยชนตอบแทนใหแกผ ถอหนวยทรสต ท ารายงานกระจายยอดประโยชนตอบแทน และด าเนนงานอนใดทเกยวของกบเรองดงกลาวโดยใหเปนคาใชจายของกองทรสต และอาจมอบหมายใหบคคลอนด าเนนการแทนได

(15) ตดตอ ประสานงาน และใหขอมลตอหนวยงานราชการทเกยวของ รวมถงยนเอกสาร และน าสงคาธรรมเนยม ภาษโรงเรอนและทดนหรอภาษอนใดท เ กยวของกบกองทรสตหรอเกดจากอสงหารมทรพยทกองทรสตลงทน ทกองทรสตมหนาทตองช าระตอหนวยงานราชการทเกยวของ ตามทไดรบมอบหมายจากทรสต และด าเนนการหกภาษหก ณ ทจายทกองทรสตมหนาทหก ณ ทจาย โดยอาจมอบหมายใหบคคลอนด าเนนการแทนได

4.3 หนาทในการบรหารจดการกองทรสต

4.3.1 เพอใหการดแลจดการกองทรสตตามทไดรบมอบหมายจากทรสตเปนไปอยางเหมาะสมและมประสทธภาพ ใหผจดการกองทรสตมหนาทจดใหมระบบงานทมคณภาพและสามารถรองรบงานในความรบผดชอบไดอยางครบถวน โดยอยางนอยตองมระบบงานดงตอไปน

4.3.1.1 การก าหนดนโยบายในการจดการกองทรสตและระบบการจดโครงสรางเงนทน การพจารณาคดเลอกการลงทน และการจดท าแผนกลยทธในการจดหาผลประโยชนของอสงหารมทรพย

4.3.1.2 ระบบการก ากบดแล บรหาร และจดการความเสยงทเกยวของกบการลงทนของกองทรสต เพอใหเปนไปตามสญญากอตงทรสต และเพอรกษาผลประโยชนของกองทรสตและผ ถอหนวยทรสตโดยรวม

4.3.1.3 ระบบในการปองกนความขดแยงทางผลประโยชนระหวางกองทรสตกบผจดการกองทรสตหรอบคคลทเกยวโยงกนกบผจดการกองทรสต

4.3.1.4 ระบบการคดเลอกบคลากรและผ รบมอบหมายในงานทเกยวของกบการด าเนนการของกองทรสต เปนผมคณสมบตเหมาะสมตามลกษณะงานทปฏบต

4.3.1.5 ระบบในการตดตาม ก ากบดแลใหผ จดการและบคลากรทเกยวของกบการด าเนนการของกองทรสตปฏบตงานใหเปนไปตาม พระราชบญญตหลกทรพย พระราชบญญต ทรสต ประกาศ กฎ หรอค าสงทออกโดยอาศยอ านาจแหงกฎหมายดงกลาว ตลอดจนกฎหมายอนทเกยวของกบการด าเนนการของกองทรสต

4.3.1.6 ระบบรองรบการเปดเผยขอมลของกองทรสตใหเปนไปตามทก าหนดในสญญากอตง ทรสต และตามหลกเกณฑทออกตามพระราชบญญตหลกทรพย

4.3.1.7 ระบบปฏบตการดานงานสนบสนน (Back office) 4.3.1.8 ระบบการตรวจสอบและควบคมภายใน 4.3.1.9 ระบบการตดตอสอสารกบผลงทนและการจดการกบขอรองเรยนของผลงทน 4.3.1.10 ระบบการจดการกบขอพพาททางกฎหมาย


หนาท 119

ทงน การจดใหมระบบงานทกลาวมาขางตนทงหมดน ผจดการกองทรสตจะตองเปนผจดท าขนดวยตนเอง เวนแตเปนกรณการจดระบบปฏบตการดานงานสนบสนน ผจดการกองทรสตอาจมอบหมายใหบคคลอนด าเนนการแทนไดภายใตหลกเกณฑ ดงตอไปน (1) การมอบหมายตองไมมลกษณะทอาจสงผลกระทบตอประสทธภาพของการปฏบตหนาทของผจดการ

กองทรสต (2) มมาตรการรองรบใหสามารถประกอบธรกจไดอยางตอเนอง ในกรณทผ รบด าเนนการไมสามารถ

ด าเนนการตอไปได (3) ในกรณทมการมอบหมายงานเกยวกบการลงทนในทรพยสนอนของกองทรสต ตองมอบหมายใหกบผ

ทสามารถด าเนนการไดโดยชอบดวยกฎหมาย

อยางไรกด การมอบหมายใหบคคลอนเปนผ รบด าเนนการขางตน ตองมใชการมอบหมายระบบและงานตามขอ 4.3.1.1 ขอ 4.3.1.2 ขอ 4.3.1.3 ขอ 4.3.1.4 และขอ 4.3.1.9

4.3.2 บรหารจดการกองทรสตใหเปนไปตามขอก าหนดแหงสญญากอตงทรสตและดแลรกษาประโยชนของผ ถอหนวยทรสต

ทงน หากทรสตในนามกองทรสตไดเขาท าสญญาใดๆ กบบคคลภายนอก (เชน สญญาก เงนททรสตในนามกองทรสตเขาท ากบผใหก ) ทก าหนดใหทรสตในนามกองทรสตมหนาทตองปฏบตตามสญญาดงกลาวซงอาจสงผลตอการด าเนนงานในการบรหารจดกองทรสตของผ จดการกองทรสต ใหทรสตแจงขอก าหนดและเงอนไขตามสญญาทกองทรสตมความผกพนกบบคคลภายนอกและอาจสงผลตอการด าเนนงานในการบรหารจดกองทรสตของผจดการกองทรสตใหแกผจดการกองทรสตทราบ เมอผจดการกองทรสตไดรบหนงสอดงกลาวจาก ทรสตแลว ใหผจดการกองทรสตถอปฏบตตามขอก าหนดและเงอนไขตามททรสตก าหนดไวในหนงสอนน ทงน เพอมใหกองทรสตกระท าผดสญญาใดๆ ททรสตไดเขาท าไวในนามกองทรสตกบบคคลภายนอก

4.3.3 คดเลอกและตรวจสอบ (Due Diligence) อสงหารมทรพยทจะใหกองทรสตไปลงทนดวยความรอบคอบและระมดระวง โดยตองบนทกและจดเกบขอมล รวมทงเอกสารหลกฐานเกยวกบการคดเลอก การตรวจสอบ และการตดสนใจทจะลงทนหรอไมลงทนในทรพยสนใดทรพยสนหนงใหแกกองทรสตไวดวย ทงน การคดเลอกและตรวจสอบ (Due Diligence) อสงหารมทรพยทจะใหกองทรสตไปลงทน ใหผจดการกองทรสตปฏบตตามแนวปฏบตในการจดการกองทนและทรสตทลงทนในอสงหารมทรพยซงส านกงาน ก.ล.ต. ประกาศก าหนด โดยใหยดถอและปฏบตตามเปนมาตรฐานขนต าในการปฏบตหนาทของผจดการกองทรสต

4.3.4 ด าเนนการตางๆ ใหมนใจไดวาไดจดการดานการเงนและมลคาเชงเศรษฐกจของสนทรพยของกองทรสตอยางมออาชพและเปนไปเพอประโยชนของผ ถอหนวยทรสต อาท

4.3.4.1 ก าหนดกลยทธและนโยบายการลงทนและการบรหารความเสยงทมประสทธภาพและสอดคลองกบขอผกพนทก าหนดไวในสญญากอตงทรสต แบบแสดงรายการขอมลการเสนอขายหนวยทรสต และหนงสอชชวน


หนาท 120

4.3.4.2 ก าหนดวงเงนการกอภาระหนและควบคมไมใหเกนทก าหนดไวในสญญากอตงทรสต แบบแสดงรายการขอมลการเสนอขายหนวยทรสต และหนงสอชชวน

4.3.4.3 ลงทนในอสงหารมทรพยทตรงกบวตถประสงคการลงทนของกองทรสต และเปนไปตามสญญากอตง ทรสต แบบแสดงรายการขอมลการเสนอขายหนวยทรสต หนงสอชชวน หลกเกณฑทก าหนดในประกาศ ทจ. 49/2555 ตลอดจนประกาศ และค าสงทเกยวของอนใด

4.3.4.4 บรหารกระแสเงนสดของกองทรสต 4.3.4.5 พจารณาการจายประโยชนตอบแทนของกองทรสตแกผ ถอหนวยทรสต 4.3.4.6 จดใหมการประกนภยเพอคมครองความเสยหายทอาจเกดขนกบอสงหารมทรพยของกองทรสต

และประกนภยส าหรบความรบผดตอบคคลภายนอกในวงเงนทเพยงพอและเหมาะสม (เชน ครอบคลมอาคารสงปลกสราง รวมถงโครงสรางอาคาร ระบบน า ระบบไฟฟา ) ทท าใหทรพยสนของกองทรสตสามารถจดหาผลประโยชน

4.3.4.7 จดใหมการวางแผนการจดสดสวนประเภทธรกจของผ เชาทเหมาะสมส าหรบอสงหารมทรพยของกองทรสต (Tenant Mix)

4.3.4.8 ควบคมดแลใหผ เชาปฏบตตามเงอนไขของสญญาเชา 4.3.4.9 ควบคมดแลใหมการปฏบตตามกฎระเบยบทใชบงคบกบอสงหารมทรพยทกองทรสตไดลงทน 4.3.4.10 ประเมนผลการปลอยเชาในอดตเพอก าหนดเงอนไขในการปลอยเชาและจดท าสญญาเชาให

เหมาะสมและประเมนผลความถกตองของการตดตามเรยกเกบคาเชา เพอบนทกคาเผอหนสงสยจะสญ หรอตดหนสญ หรอบนทกหนสญรบคน (ในกรณทเรยกเกบเงนไดภายหลงตดหนสญ)

4.3.4.11 จดใหมระบบดแลรกษาความปลอดภยของอาคารสงปลกสรางทกองทรสตไดลงทน เชน ระบบแจงเตอนไฟไหม ระบบการตดตอสอสาร และการจดการเมอเกดเหตฉกเฉน

4.3.4.12 ก าหนดและใชนโยบายและแผนการปฏบตงานในการบรหาร บ ารงรกษาและปรบปรงอาคารสงปลกสรางทกองทรสตไดลงทน

4.3.5 ตรวจสอบใหมนใจวากองทรสตมกรรมสทธหรอสทธโดยถกตองในอสงหารมทรพยทลงทน รวมทงสญญาตางๆ ทกองทรสตเขาไปเปนคสญญามการจดท าโดยถกตองตามกฎหมายและมผลผกพนหรอสามารถใชบงคบไดตามเงอนไขทก าหนดในสญญาดงกลาว

4.3.6 จดใหมระบบในการจดเกบเอกสารหลกฐานทงหมดทเกยวของกบการด าเนนงานของกองทรสต หนงสอเชญประชมผ ถอหนวยทรสต แบบแสดงรายการขอมลการเสนอขายหนวยทรสต หนงสอชชวน รายงานประจ าปของกองทรสต งบการเงน และเอกสารประกอบการบนทกบญชของกองทรสต และการปฏบตตามกฎระเบยบตางๆ ทมผลใชบงคบกบกองทรสตและทรพยสนทลงทน โดยเกบรกษาขอมลและเอกสารดงกลาวใหถกตองครบถวนและสามารถตรวจสอบได ภายในระยะเวลาอยางนอย 5 ปนบแตวนทมการจดท าเอกสารหรอขอมลดงกลาว

4.3.7 จดท าและเผยแพรงบการเงนรายงานประจ าปและขอมลอนใดเกยวกบกองทรสตใหถกตองครบถวน และเผยแพรภายในระยะเวลาทก าหนดในกฎหมาย สญญากอตงทรสต สญญาแตงตงผจดการกองทรสต แบบแสดงรายการขอมลการเสนอขายหนวยทรสต หนงสอชชวน รวมทงขอบงคบของตลาดหลกทรพย


หนาท 121

ทงน ผจดการกองทรสต รวมถงกรรมการ ผบรหาร และผบรหารอสงหารมทรพย ซงมหนาทเกยวของในการจดท าและเปดเผยขอมลเกยวกบกองทรสต ตองรบผดชอบรวมกนในเนอหาขอมลทประกาศหรอเผยแพรตอผถอหนวยทรสตและผลงทนทวไป โดยตองจดใหมระบบการตรวจสอบทท าใหมนใจไดวาขอมลทเปดเผยในแบบแสดงรายการขอมลการเสนอขายหนวยทรสต หนงสอชชวน หนงสอเชญประชมผ ถอหนวยทรสต เอกสารโฆษณา ประกาศตพมพ หรอเอกสารเผยแพรอนใด ไดรบการตรวจสอบวามความถกตองครบถวน ไมขาดขอมลส าคญ และไดใหขอมลทเพยงพอตอการตดสนใจลงทนแลว รวมทงเปนไปตามกฎหมายประกาศและขอบงคบทเกยวของแลว

4.3.8 ดแลใหผ ถอหนวยทรสตไดรบขอมลทถกตองครบถวนและเพยงพอกอนทจะใชสทธออกเสยงในการอนมตเรองตางๆ รวมทงไดรบขอมลนนลวงหนาตามระยะเวลาทก าหนดในสญญากอตง ทรสต แบบแสดงรายการขอมลการเสนอขายหนวยทรสต หนงสอชชวน และขอบงคบตลาดหลกทรพย

4.3.9 ควบคมดแลใหกองทรสตปฏบตเปนไปตามกฎหมาย หรอแนวทางปฏบตทออกโดยหนวยงานของรฐหรอองคกรก ากบดแลอนๆ ทเกยวของกบการด าเนนงานของกองทรสต รวมทงขอบงคบของตลาดหลกทรพย

4.3.10 จายประโยชนตอบแทนใหแกผ ถอหนวยทรสตตามทก าหนดไวในสญญากอตงทรสต กลาวคอ ไมนอยกวารอยละ 90 ของก าไรสทธทปรบปรงแลวของรอบปบญช ซงหมายความรวมถงก าไรสทธทอางองสถานะเงนสดของกองทรสต โดยจะจายภายใน 90 วนนบแตวนสนรอบปบญชหรอรอบระยะเวลาบญชทมการจายประโยชนตอบแทนนน แลวแตกรณ แตอยางไรกด ในกรณทกองทรสตยงมยอดขาดทนสะสมอย จะไมจายประโยชนตอบแทนแกผ ถอหนวยทรสต

4.3.11 ในกรณทสญญากอตงทรสตก าหนดใหผจดการกองทรสตสามารถเบกจายทรพยสนของกองทรสตได การเบกจายดงกลาวกระท าไดเฉพาะกรณทเปนการเบกจายจากบญชเพอการด าเนนงานประจ าวน ภายใตวงเงนทไดรบการอนมตจากทรสต และตองจดท าและจดสงรายงานการเบกจายใหแกทรสตเพอใหทรสตสามารถตรวจสอบรายการดงกลาวไดภายในระยะเวลาทสมควร

4.3.12 ด าเนนการจดท า และ/หรอ จดสงและรบรองความถกตองของขอมลทเกยวของกบการบรหารจดการกองทรสตซงอยในความรบผดชอบของผจดการกองทรสตตามสญญาแตงตงผจดการกองทรสต สญญากอตงทรสต และตามกฎหมายทเกยวของหรอตามททรสตเหนสมควร ใหแกทรสต และ/หรอ ส านกงาน ก.ล.ต. ซงรวมถงไมจ ากดเพยง ขอมลเกยวกบการค านวณมลคาทรพยสนสทธ (NAV) ของกองทรสตและมลคาหนวยทรสต รายงานประเมนมลคาอสงหารมทรพย รายงานการไดมาหรอจ าหนายไปซงอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพยของกองทรสต

4.4 การมอบหมายงานบรหารจดการอสงหารมทรพยใหแกผบรหารอสงหารมทรพย (Property Manager)

ในกรณทผจดการกองทรสตประสงคจะมอบหมายงานบรหารจดการอสงหารมทรพยใหแกผบรหารอสงหารมทรพย (Property Manager) ผ จดการกองทรสตมหนาทคดเลอกผบรหารอสงหารมทรพยดวยความรอบคอบระมดระวง รวมทงก ากบและตรวจสอบการจดการแทนอยางเพยงพอ เพอใหไดผบรหารอสงหารมทรพยทมคณสมบต ความร ความสามารถ ความเชยวชาญ และมประสบการณในการบรหารจดการอสงหารมทรพยของกองทรสต ตลอดจน


หนาท 122

ควบคมดแลการปฏบตหนาทของผบรหารอสงหารมทรพยดงกลาว เพอใหการปฏบตหนาทและความรบผดชอบเปนไปตามทก าหนดไวในสญญากอตงทรสต สญญาแตงตงผ จดการกองทรสต พระราชบญญตหลกทรพย พระราชบญญตทรสต ตลอดจนกฎหมาย และประกาศตางๆ ทเกยวของ เพอรกษาประโยชนทดทสดของผ ถอหนวยทรสตและผลงทนโดยทวไป โดยตองด าเนนการอยางนอยดงตอไปน

4.4.1 การคดเลอกผบรหารอสงหารมทรพย

การแตงตงผบรหารอสงหารมทรพยใหเปนผบรหารจดการอสงหารมทรพยทกองทรสตเขาไปลงทน เชน การบรหารงานประจ าวนบนอสงหารมทรพยนน ผจดการกองทรสตตองจดใหมการด าเนนการอยางนอยในเรองตอไปน

4.4.1.1 มการประเมนและวเคราะหประสบการณ ชอเสยง และผลงานในอดตของผบรหารอสงหารมทรพย เชน ความสามารถในการจดหาผ เชา การตดตามหน การบ ารงรกษาทรพยสนภายในอาคาร ระบบการบรหารจดการพนทใหเชา การดแลใหบรการแกผ เชา ระบบควบคมภายในเพอปองกนการรวไหลของรายไดและควบคมการเบกคาใชจายใหรดกม ระบบงานทสามารถปองกนความขดแยงทางผลประโยชนระหวางผบรหารอสงหารมทรพยและกองทรสต รวมถงปจจยอนๆ ทส าคญ เพอใหมนใจไดวาผบรหารอสงหารมทรพยของกองทรสตจะสามารถบรหารจดการทรพยสนของกองทรสตไดอยางด และสามารถสรางมลคาเพมใหแกกองทรสตและผ ถอหนวยทรสต อนง ระบบควบคมภายในของผบรหารอสงหารมทรพยใหเปนไปตามขอก าหนดขนต าตามแนวปฏบตในการจดการกองทนและทรสตทลงทนในอสงหารมทรพยซงส านกงาน ก.ล.ต. ประกาศก าหนด

4.4.1.2 มการพจารณาความเหมาะสมของอตราคาตอบแทนของผบรหารอสงหารมทรพย ซงตองก าหนดตามระดบความสามารถในการปฏบตงาน เพอสรางแรงจงใจใหผบรหารอสงหารมทรพย พยายามเพมรายไดใหแกกองทรสต เชน ผลตอบแทนของผบรหารอสงหารมทรพยขนอยกบรายไดคาเชาและคาบรการทเรยกเกบไดจรงหรอก าไรสทธจากการปลอยเชาอสงหารมทรพยนน เปนตน

4.4.1.3 จดใหมกลไกทท าใหกองทรสตสามารถปรบเปลยนผบรหารอสงหารมทรพยได ในกรณทผบรหารอสงหารมทรพยไมปฏบตตามเงอนไขทก าหนดไวในสญญาแตงตงผบรหารอสงหารมทรพย หรอมผลการบรหารจดการไมเปนทนาพอใจ

4.4.1.4 จดใหมระบบในการตดตามตรวจสอบและประเมนระบบการควบคมภายในของผ บรหารอสงหารมทรพยโดยสม าเสมอ เพอใหมนใจวาระบบควบคมภายในยงคงมประสทธผลและสามารถปองกนการทจรตหรอท าใหตรวจพบการทจรตหรอการปฏบตทไมเปนไปตามระบบไดโดยงาย เชน ขอใหผบรหารอสงหารมทรพยสงรายงานประเมนระบบการควบคมภายใน (ถาม ) ของทงผ สอบบญช และผ ตรวจสอบภายใน เฉพาะในสวนทเกยวของกบการด าเนนการของกองทรสตใหกบผจดการกองทรสต

ทงน ผจดการกองทรสตอาจพจารณาก าหนดในสญญาวาจางใหผบรหารอสงหารมทรพยตองรบผดชอบในความเสยหายทเกดขนกบผลประโยชนของกองทรสตอนเนองมาจากความประมาทเลนเลอของผบรหารอสงหารมทรพยในระบบการควบคมท าใหเกดการทจรตไดโดยงาย


หนาท 123

4.4.1.5 ในกรณทผจดการกองทรสตพบวา ผบรหารอสงหารมทรพยกระท าการหรอละเวนการกระท าการอนเปนเหตใหขาดความนาเชอถอในการปฏบตหนาทตามสญญาแตงตงผบรหารอสงหารมทรพย ทงน ความนาเชอถอดงกลาวจะตองเปนไปตามอ านาจหนาทและตามมาตรฐานวชาชพอนเปนทยอมรบโดยทวไปของผประกอบวชาชพเปนผ บรหารอสงหารมทรพย ผ จดการกองทรสตตองด าเนนการบอกเลกสญญาแตงตงผบรหารอสงหารมทรพยรายนน เพอทผ จดการกองทรสตจะสามารถเขาไปด าเนนงานแทน หรอคดเลอกผบรหารอสงหารมทรพยใหมเพอทดแทนรายเดม

4.4.2 การก ากบดแลการปฏบตงานของผบรหารอสงหารมทรพย

ใหผจดการกองทรสตมหนาทก ากบดแลการบรหารจดการและการปฏบตงานของผบรหารอสงหารมทรพย เพอรกษาประโยชนทดทสดของผ ถอหนวยทรสตและผลงทนโดยทวไป โดยเฉพาะอยางยง ผจดการกองทรสตมหนาทควบคมดแลและบรหารรายรบรายจายของกองทรสตเพอใหผลตอบแทนของกองทรสตเปนไปตามเปาหมายทก าหนดไวในมาตรการก ากบดแลการปฏบตงานของผบรหารอสงหารมทรพย ซงมดงน

4.4.2.1 ผจดการกองทรสตตองจดท าหรอพจารณาอนมตแผนการด าเนนงานประจ าปพรอมงบประมาณประจ าปทมอบหมายใหผบรหารอสงหารมทรพยเปนผจดท ารายละเอยดของรายรบและรายจายทเกดขนคอนขางแนนอนในแตละป เพอหลกเลยงรายจายทไมพงประสงค และไมมองขามรายจายจ าเปนทตองเกดขนอยางแนนอนในแตละป ก าหนดเปาหมายการจดหารายไดในแตละป รวมทงตดตามควบคมดแลใหรายรบและรายจายของกองทรสตเปนไปตามแผนการด าเนนงานและงบประมาณทไดวางไวขางตน

4.4.2.2 ผจดการกองทรสตตองก าหนดเงอนไขทจงใจใหผบรหารอสงหารมทรพยพยายามเพมมลคาและผลตอบแทนใหแกกองทรสต รวมทงลดความเสยงใหแกผ ถอหนวยทรสต

4.4.2.3 ผจดการกองทรสตตองก ากบดแลและตดตามใหผบรหารอสงหารมทรพยด าเนนการใหเปนไปตามแผนกลยทธและนโยบายในการบรหารจดการกองทรสตของผจดการกองทรสต

4.4.2.4 ผจดการกองทรสตตองก าหนดนโยบายและรปแบบขนตอนการปฏบตงานในการจดหาผ เชาใหมเพอใหผจดการกองทรสตและผบรหารอสงหารมทรพยสามารถจดหาพนทเชาจากทรพยสนของกองทรสตใหสามารถตอบสนองและตรงกบความตองการของผสนใจจะเชาใหไดมากทสด

4.4.2.5 ผจดการกองทรสตตองจดท าขอตกลงเกยวกบรปแบบการจดหาและแบงผลประโยชนระหวางกองทรสตกบผ เชา (ถาม) และการเรยกเกบคาใชจายจากกองทรสต โดยค านงถงประโยชนของกองทรสตเ ปนส าคญ และผ จดการกองทรสตตองแจงขอมลเ กยวกบภาระผกพนของอสงหารมทรพยทมอยกบผ เชาตามสญญาเชาเดมใหผประเมนมลคาทรพยสนทราบเพอน าไปใชในการก าหนดราคาประเมนทยตธรรมส าหรบอสงหารมทรพยนน ทงน ผจดการกองทรสตตองก ากบดแลและตดตามใหผบรหารสงหารมทรพยด าเนนการใหเปนไปตามขอตกลงดงกลาว

4.4.2.6 ผจดการกองทรสตตองพจารณาหรอทบทวนแนวทางการคดเลอกผ เชารายใหญ หรอมสวนรวมกบผบรหารอสงหารมทรพยในการวางแผนการจดสวนประเภทธรกจของผ เชาเพอจ ากดและควบคมความเสยงหรอความผนผวนของรายไดคาเชาในแตละป


หนาท 124

4.4.2.7 ผจดการกองทรสตตองทบทวนหรอพจารณาก าหนดนโยบายคาเชาของผบรหารอสงหารมทรพย เพอใหอตราคาเชาเปนไปในอตราทเหมาะสมตามสภาวะตลาดใหเชาในขณะนน

4.4.2.8 ผ จดการกองทรสตตองตรวจสอบระบบในการควบคมดแลคาใชจายในการบ ารงรกษาหรอซอมแซมอปกรณหรออาคารของผบรหารอสงหารมทรพย เพอประเมนความเหมาะสมของการซอมแซมหรอการเปลยนทดแทน เพอใหมนใจไดวาคาใชจายดงกลาวไมสญเปลาและกอใหเกดประโยชนตอกองทรสตโดยแทจรง

4.4.2.9 ผจดการกองทรสตตองประเมนความเหมาะสมของระบบการควบคมเกยวกบการจดซอจดจางของผบรหารอสงหารมทรพย เพอใหมนใจไดวากองทรสตไดรบสนคาหรอบรการทคมคากบเงนทจายไป ไมมการเรยกเกบคาใชจายจากกองทรสตมากเกน ความจ าเปน และตองอยภายในกรอบทสญญากอตงทรสต แบบแสดงรายการขอมลการเสนอขายหนวยทรสต และหนงสอชชวนก าหนดใหเรยกเกบได

4.4.2.10 ผจดการกองทรสตตองก าหนดใหผบรหารอสงหารมทรพยมหนาทตดตามและควบคมดแลใหผ เชาช าระคาใชจายและคาภาษตางๆ ทเกยวของกบการช าระเงนใหกบกองทรสตใหครบถวนถกตองตามทกฎหมายก าหนด และใหผบรหารอสงหารมทรพยตองจดท ารายงานการคางช าระคาภาษและคาเบยประกนภยของผ เชาเปนรายปหรอรายเดอนหรอรายไตรมาส (ขนอยกบรอบการช าระ) เพอประโยชนในการตดตามใหผ เชาช าระใหครบถวนโดยเรว และผจดการกองทรสตจะพจารณาความจ าเปนในการบอกเลกสญญาเชาหรอปรบเปลยนเงอนไขการเชาหรออตราคาเชาส าหรบผเชารายนในระยะตอไป

4.4.2.11 ผจดการกองทรสตตองวเคราะหความผดปกตในการบรหารจดการของผบรหารอสงหารมทรพย รวมทงสมตรวจสอบการด าเนนงานของผบรหารอสงหารมทรพยโดยไมแจงใหทราบลวงหนา

4.4.2.12 ผ จดการกองทรสตตองตดตาม ตรวจสอบ การปฏบตงานของผบรหารอสงหารมทรพยอยางสม าเสมอ

นอกจากน ผจดการกองทรสตตองมระบบในการตดตามควบคม และสมตรวจสอบเพอใหมนใจไดวาผบรหารอสงหารมทรพยปฏบตตามหลกเกณฑอยางนอยดงตอไปน

(1) จดเกบรายไดและน าสงใหกองทรสตโดยครบถวนถกตอง (2) ไมมการเรยกเกบคาใชจายจากกองทรสตมากเกนความจ าเปน และตองอยภายในกรอบท

สญญาแตงตงผจดการกองทรสต สญญากอตงทรสต แบบแสดงรายการขอมลการเสนอขายหนวยทรสต และหนงสอชชวนก าหนดใหเรยกเกบได

(3) จดเกบ ควบคม และดแลทรพยสนในการด าเนนงานทส าคญ รวมทงดแลและซอมบ ารงรกษาทรพยสนของกองทรสตอยางเพยงพอและเหมาะสมเพอใหสามารถใชจดหาผลประโยชนไดอยางตอเนองในระยะยาว

(4) แบงแยกหนาทงานทส าคญ เชน การอนมตการท ารายการ การจดเกบดแลทรพยสน และการบนทกรายการทางการบญชและสารสนเทศทเกดขน ออกจากกน เพอใหเกดการตรวจสอบและถวงดลระหวางกน


หนาท 125

(5) จดใหมแผนฉกเฉน (Contingency Plan) เพอรองรบเหตฉกเฉนหรอเหตการณทไมคาดฝนทอาจเกดขน หรออาจมผลกระทบอยางรายแรงตอการด าเนนงานของกองทรสต ผบรหารอสงหารมทรพย รวมถงทรพยสนของกองทรสต

(6) ด าเนนการตามมาตรการการปองกนความขดแยงทางผลประโยชนทอาจเกดขนระหวางผบรหารอสงหารมทรพยและกองทรสต

4.4.2.13 ผ จดการกองทรสตตองประชมหารอรวมกบผ บรหารอสงหารมทรพยอยางสม าเสมอ เพอประเมนผลการด าเนนงานของกองทรสต และหาแนวทางทเหมาะสมในการแกไขปญหาทเกดขนในการด าเนนงานของกองทรสต

4.5 การท าธรกรรมระหวางกองทรสตกบผจดการกองทรสตหรอบคคลทเกยวโยงกนกบผจดการกองทรสต

4.5.1 “บคคลทเกยวโยงกนกบผจดการกองทรสต” ใหใชนยามตามประกาศคณะกรรมการก ากบ ตลาดทนวาดวยหลกเกณฑในการท ารายการทเกยวโยงกน

4.5.2 ผ จดการกองทรสตตองปฏบตหนาทตามสญญาแตงตงผ จดการกองทรสต สญญากอตง ทรสต พระราชบญญตทรสต ตลอดจนกฎหมายทเกยวของอนใดเพอใหเกดความโปรงใส และสามารถแสดงถงความเปนอสระในการท าหนาทของผจดการกองทรสต ทงน เมอกองทรสตตองท าธรกรรมกบผ จดการกองทรสตหรอบคคลทเกยวโยงกนกบผ จดการกองทรสต ใหผ จดการกองทรสตปฏบตหนาทใหเปนไปตามหลกเกณฑดงตอไปน

4.5.2.1 รวบรวมรายชอบคคลหรอกจการทเขาขายเปนบคคลทเกยวโยงกนกบผจดการกองทรสตตงแตการจดตงกองทรสต และปรบปรงขอมลดงกลาวใหเปนปจจบนทกไตรมาส หรอเมอมการขนเครองหมายเพอจายประโยชนตอบแทนใหแกผ ถอหนวยทรสต และน าสงขอมลดงกลาวใหทรสตเพอรบทราบและใชในการตรวจสอบรายการระหวางกนของกองทรสตกบผจดการกองทรสตหรอบคคลทเกยวโยงกนกบผจดการกองทรสต

4.5.2.2 ตรวจสอบวาธรกรรมตางๆ ของกองทรสตเปนธรกรรมทบคคลทเกยวโยงกนกบผจดการกองทรสตมสวนไดเสยหรอไม ถาเปนธรกรรมทตองขอความเหนชอบจากทรสตหรอ ขอมตจากทประชมผ ถอหนวยทรสตจะตองปฏบตตามหลกเกณฑในสวนทเกยวกบการท าธรกรรมระหวางกองทรสตกบผ จดการกองทรสต หรอบคคลทเกยวโยงกนกบผ จดการกองทรสตตามทระบในสญญากอตงทรสต และกฎหมายทเกยวของ

4.5.2.3 จดใหมขนตอนการปฏบตเพอตรวจสอบธรกรรมระหวางกองทรสตกบผจดการกองทรสต หรอบคคลทเกยวโยงกนกบผจดการกองทรสตโดยมหลกการพจารณาดงตอไปน (1) เปนไปตามสญญากอตงทรสตและกฎหมายทเกยวของ (2) เปนไปเพอประโยชนทดทสดของกองทรสต (3) เปนธรกรรมทสมเหตสมผลและใชราคาทเปนธรรม


หนาท 126

(4) ผทมสวนไดเสยเปนพเศษในการเขาท าธรกรรมไมมสวนรวมในการตดสนใจเขาท าธรกรรมนนหรอธรกรรมนนไดรบความเหนชอบจากทรสตหรอไดรบมตจากทประชมผ ถอหนวยทรสต (ขนอยกบความมสาระส าคญของธรกรรมนน) กอนทจะท าธรกรรม

(5) คาใชจายทเกดขนจากการเขาท าธรกรรมนนซงน ามาเรยกเกบจากกองทรสต (ถาม) อยในอตราทเปนธรรมและเหมาะสมเมอเปรยบเทยบกบอตราในทองตลาด

4.5.2.4 กอนทจะใหกองทรสตเขาท าธรกรรมกบผจดการกองทรสต หรอบคคลทเกยวโยงกนกบผจดการกองทรสต ผจดการกองทรสตตองเปดเผยสวนไดเสยของตนหรอบคคลทเกยวโยงกนกบผจดการกองทรสต ในธรกรรมทจะใหกองทรสตเขาท า รายละเอยดของธรกรรม เหตผลในการท าธรกรรม และความสมเหตสมผลของการคดคาตอบแทน หรอการก าหนดเงอนไขของธรกรรมดงกลาวใหทรสตเพอพจารณา และในกรณทเปนการขอมตจากทประชมผ ถอหนวยทรสตตองระบขอมลเพอพจารณาขางตนไวในหนงสอเชญประชม รวมทงเปดเผยผานสออเลกทรอนกสของตลาดหลกทรพย ตามขอก าหนดส าหรบหนวยทรสตทเปนหลกทรพยจดทะเบยน

4.5.2.5 ภายหลงการท าธรกรรมไปแลว ผจดการกองทรสตมหนาทเปดเผยธรกรรมระหวางกองทรสตกบผจดการกองทรสต หรอบคคลทเกยวโยงกนกบผจดการกองทรสต ในรอบปบญชกอนและรอบปบญชปจจบนไวในรายงานประจ าปและงบการเงนของกองทรสต โดยขอมลทจะเปดเผย ไดแก ชอผจดการกองทรสต และบคคลทเกยวโยงกนกบผจดการกองทรสต ความสมพนธ ลกษณะธรกรรม มลคารายการ อตราคาบรการ หรอเงอนไขการคา ความเหนของผจดการกองทรสตเกยวกบความสมเหตสมผลของการท าธรกรรมดงกลาว และอตราคาบรการ หรอเงอนไขการคานนเมอเทยบกบทองตลาด รวมทงความเหนของทรสตหรอมตของทประชมผ ถอหนวยทรสตทอนมตการท าธรกรรมนนและรายละเอยดเงอนไขของมต (ถาม)

4.5.2.6 เพอปองกนความขดแยงทางผลประโยชนทอาจจะเกดขนระหวางผ ใหความสนบสนน (Sponsor) ในการจดตงกองทรสตกบกองทรสต หรอผบรหารอสงหารมทรพย ซงเปนบคคลทเกยวโยงกนกบผจดการกองทรสต ผจดการกองทรสตมหนาทในการวางแผนลวงหนาเกยวกบมาตรการทจะชวยปองกนความขดแยงทางผลประโยชนและรกษาประโยชนทดทสดของผ ถอหนวยทรสต รวมทงเปดเผยความขดแยงทางผลประโยชนทอาจเกดขนและมาตรการปองกนเพอใหผลงทนไดทราบกอนทจะเขาลงทน

4.5.3 ในกรณทจะมการท าธรกรรมระหวางกองทรสตกบผจดการกองทรสตหรอบคคลทเกยวโยงกนกบผจดการกองทรสต ลกษณะของธรกรรมทงดานสาระของธรกรรม ระบบในการอนมต กระบวนการขอความเหนชอบจากทรสตหรอการขอมตทประชมผ ถอหนวยทรสตนนตองเปนไปตามทสญญากอตงทรสต และประกาศ สร. 26/2555 ก าหนดไวดงตอไปน 4.5.3.1 ดานสาระของรายการตองเปนธรกรรมทเขาลกษณะทก าหนดไวในสญญากอตง ทรสต 4.5.3.2 ดานระบบในการอนมต ตองผานการด าเนนการดงตอไปน เวนแตการท าธรกรรมระหวาง

กองทรสตกบผจดการกองทรสตหรอบคคลทเกยวโยงกนกบผจดการกองทรสตทไดแสดงขอมลไวอยางชดเจนแลวในแบบแสดงรายการขอมลการเสนอขายหนวยทรสตและหนงสอชชวนแลว


หนาท 127

(1) ไดรบความเหนชอบจากทรสตวาเปนธรกรรมทเปนไปตามสญญาก อตงทรสตและกฎหมายทเกยวของแลว

(2) ในกรณทเปนธรกรรมทมมลคาเกนกวา 1,000,000 บาท หรอตงแตรอยละ 0.03 ของมลคาทรพยสนสทธของกองทรสตขนไป แลวแตมลคาใดจะสงกวาตองไดรบอนมตจากคณะกรรมการ (Board of Directors) ของผจดการกองทรสตดวย

(3) ในกรณทเปนธรกรรมทมมลคาตงแต 20,000,000 บาทขนไป หรอเกนรอยละ 3 ของมลคาทรพยสนสทธของกองทรสต แลวแตมลคาใดจะสงกวา ตองไดรบมตของทประชมผ ถอหนวยทรสตดวยคะแนนเสยงไมนอยกวา 3 ใน 4 ของจ านวนเสยงทงหมดของผ ถอหนวยทรสตทมาประชมและมสทธออกเสยง ในกรณทธรกรรมในขอนเปนการไดมาหรอจ าหนายไปซงทรพยสนหลก การค านวณมลคาจะค านวณตามมลคาการได มาหรอจ าหนายไปซงทรพยสนทงหมดของแตละโครงการทท าใหโครงการนนๆ พรอมจะหารายได ซงรวมถงทรพยสนทเกยวเนองกบโครงการนนดวย

4.5.3.3 การท าธรกรรมระหวางกองทรสตกบผ จดการกองทรสตหรอบคคลทเกยวโยงกนกบผ จดการกองทรสต นอกจากทไดแสดงขอมลไวอยางชดเจนแลวในแบบแสดงรายการขอมลการเสนอขายหนวยทรสตและหนงสอชชวน ใหกระบวนการขอความเหนชอบจากทรสตหรอการขอมตทประชมผ ถอหนวยทรสตตองเปนไปตามทสญญากอตงทรสตก าหนดโดยอนโลม และในกรณทเปนการขอมตทประชมผ ถอหนวยทรสต หนงสอเชญประชมตองมความเหนของทปรกษาทางการเงนเพอประกอบการขอมตทประชมผ ถอหนวยทรสตดวย

4.6 วธการไดมาและจ าหนายไปซงทรพยสนหลก

4.6.1 การไดมาซงทรพยสนหลก

4.6.1.1 การไดมาซงทรพยสนหลกแตละครง ผจดการกองทรสตตองด าเนนการดงตอไปน (1) ตรวจสอบหรอสอบทาน (การท า Due Diligence) ขอมลและสญญาตางๆ ทเกยวของกบทรพยสน

หลกและอปกรณ (ถาม) เชน ขอมลดานการเงนและกฎหมาย สภาพของอสงหารมทรพยทจะลงทน และความสามารถของคสญญาในการเขาท านตกรรม เปนตน เพอประกอบการตดสนใจลงทนและการเปดเผยขอมลทถกตอง โดยในกรณทเจาของ ผ ใหเชา หรอผ โอนสทธการเชาอสงหารมทรพยเปนบคคลทเกยวโยงกนกบผจดการกองทรสต ผจดการกองทรสตจะจดใหมทปรกษาทางการเงนใหความเหนทเกยวกบการวเคราะหขอมลดงกลาวดวย

(2) ว เคราะหและศกษาความเปนไปได และความเหมาะสมในการซ อ เชา หรอจ าหนายอสงหารมทรพย โอนหรอรบโอนสทธการเชาอสงหารมทรพย ทงน ผ จดการกองทรสตจะเปนผ รบผดชอบในคาใชจายส าหรบการด าเนนการดงกลาว

(3) ประเมนมลคาทรพยสนหลก โดยจะตองจดใหมการประเมนมลคาอสงหารมทรพยเพอใหสามารถก าหนดราคาทถกตองและเปนมลคายตธรรมอนจะท าใหกองทรสตมโอกาสไดรบผลตอบแทนในอตราทเหมาะสมกบตนทนการซออสงหารมทรพยนน ทงน ใหผ จดการกองทรสตปฏบตตาม


หนาท 128

หลกเกณฑและแนวทางในการประเมนมลคาอสงหารมทรพย และการสอบทานรายงานการประเมนมลคาอสงหารมทรพยตามทก าหนดไวในสญญากอตงทรสต พระราชบญญตทรสต แนวปฏบตในการจดการกองทนและทรสตทลงทนในอสงหารมทรพยซงส านกงาน ก.ล.ต. ประกาศก าหนด โดยยดถอเปนมาตรฐานการปฏบตงานขนต า

(4) ในกรณทกองทรสตจะลงทนเพอใหไดมาซงสทธครอบครอง โดยการเชาชวงอสงหารมทรพย หรอเชาอาคาร หรอโรงเรอน หรอสงปลกสรางทผใหเชามไดเปนเจาของกรรมสทธตามโฉนดทดนหรอผมสทธครอบครองตามหนงสอรบรองการท าประโยชน ผ จดการกองทรสตจะจดใหมมาตรการปองกนความเสยงหรอการเยยวยาความเสยหายทอาจเกดขนจากการบอกเลกสญญาของเจาของอสงหารมทรพย หรอผมสทธครอบครองดงกลาว การผดสญญาเชา หรอการไมสามารถบงคบตามสทธในสญญาเชา เชน จดใหมการจดท าขอตกลงกระท าการจากบคคลทเกยวของเพอรบรองการปฏบตตามสญญาและชดใชคาเสยหายใหแกกองทรสต หรอจดใหมขอสญญาหรอขอตกลงทใหสทธกองทรสตสามารถเขาไปแกไขการผดสญญาโดยตรงกบเจาของกรรมสทธได และเขาสวมสทธเปนผ เชาไดโดยตรง เปนตน และเปดเผยมาตรการปองกนความเสยงดงกลาวตอทรสตและผถอหนวยทรสต/ผลงทน

4.6.1.2 การไดมาซงทรพยสนหลกเพมเตม ใหเปนไปตามหลกเกณฑดงตอไปน (1) ในดานสาระของรายการ เปนธรกรรมทเขาลกษณะดงตอไปน

(ก) เปนไปสญญาแตงตงผ จดการกองทรสต สญญากอตงทรสตและกฎหมายทเกยวของ

(ข) เปนไปเพอประโยชนทดทสดของกองทรสต (ค) สมเหตสมผลและใชราคาทเปนธรรม (ง) คาใชจายในการเขาท าธรกรรมทเรยกเกบจากกองทรสต (ถาม) อยในอตราทเปน

ธรรมและเหมาะสม (จ) ผทมสวนไดเสยเปนพเศษในการเขาท าธรกรรมไมมสวนรวมในการตดสนใจเขาท า

ธรกรรมนน (2) ในดานระบบในการอนมต ตองผานการด าเนนการดงตอไปน

(ก) ไดรบความเหนชอบจากทรสตวาเปนธรกรรมทเปนไปตามสญญาแตงตงผจดการกองทรสต สญญากอตงทรสต และกฎหมายทเกยวของแลว

(ข) ในกรณทเปนการไดมาซงทรพยสนหลกทมมลคาตงแตรอยละ 10 ของมลคาทรพยสนรวมของกองทรสตขนไป ตองไดรบอนมตจากคณะกรรมการ (Board of Directors) ของผจดการกองทรสตดวย

(ค) ในกรณทเปนการไดมาซงทรพยสนหลกทมมลคาตงแตรอยละ 30 ของมลคาทรพยสนรวมของกองทรสตขนไป ตองไดรบมตของทประชมผ ถอหนวยทรสต ดวยคะแนนเสยงไมนอยกวา 3 ใน 4 ของจ านวนเสยงทงหมดของผ ถอหนวยทรสตทมาประชมและมสทธออกเสยง


หนาท 129

การค านวณมลคาของทรพยสนตามขอน จะค านวณตามมลคาการไดมาซงทรพยสนทงหมดของแตละโครงการทท าใหกองทรสตพรอมจะหารายได ซงรวมถงทรพยสนทเกยวเนองกบโครงการนนดวย

(3) กระบวนการขอความเหนชอบจากทรสตหรอการขอมตทประชมผ ถอหนวยทรสต ใหผจดการกองทรสตและทรสตมหนาทดงตอไปน (ก) หนาทของผจดการกองทรสตในการจดใหเอกสารขอความเหนชอบหรอหนงสอ

เชญประชม แลวแตกรณ แสดงความเหนของตนเกยวกบลกษณะธรกรรมการไดมาซงทรพยสนหลกเพมเตมพรอมทงเหตผลและขอมลประกอบทชดเจน

(ข) หนาทของทรสตในการเขารวมประชมผ ถอหนวยทรสตเพอใหความเหนเกยวกบลกษณะของธรกรรมในประเดนวาเปนไปตามสญญาแตงตงผจดการกองทรสต สญญากอตงทรสตและกฎหมายทเกยวของหรอไม

4.6.2 การจ าหนายไปซงทรพยสนหลก

การจ าหนายไปซงทรพยสนหลก ผจดการกองทรสตตองด าเนนการดงตอไปน

4.6.2.1 กอนการจ าหนายไปซงทรพยสนหลก ใหผจดการกองทรสตจดใหมการประเมนมลคาทรพยสนหลกตามทก าหนดไวในสญญากอตงทรสต

4.6.2.2 การจ าหนายไปซงทรพยสนหลก ใหเปนไปตามหลกเกณฑดงตอไปน (1) การจ าหนายไปจะกระท าโดยเปดเผย และมสาระของรายการตามทก าหนดในขอ 4.5.1.2

(1) มระบบในการอนมตตามทก าหนดในขอ 4.5.1.2 (2) และมกระบวนการขอความเหนชอบจากทรสตหรอการขอมตทประชมผ ถอหนวยทรสตตามขอ 4.5.1.2 (3) ขางตน โดยอนโลม

(2) การจ าหนายทรพยสนหลกทเขาลกษณะดงตอไปน นอกจากจะตองเปนไปตามขอก าหนดในเรองการจ าหนายไปซงทรพยสนหลกทระบไวในวรรคกอน ยงตองเปนกรณทเปนเหตจ าเปนและสมควร โดยไดรบอนมตจากคณะกรรมการ (Board of Directors) ของผจดการกองทรสตดวย (ก) การจ าหนายทรพยสนหลกกอนครบ 1 ปนบแตวนทกองทรสตไดมาซงทรพยสน

หลกนน (ข) การจ าหนายทรพยสนหลกทกองทรสตไดมาซงกรรมสทธใหแกเจาของเดม

5 การแบงฝายงาน และหนาทความรบผดชอบของแตละฝายงาน

ผจดการกองทรสตยดหลกในการแบงหนาทความรบผดชอบของแตละฝายงาน โดยฝายงานตางๆ มความเปนอสระ มระบบการท างาน ค านงถงการควบคมความเสยงและความขดแยงทางผลประโยชน เพอใหผ จดการกองทรสตสามารถบรหารจดการกองทรสตดวยความซอสตย สจรต และค านงถงประโยชนของผ ถอหนวยทรสตเปนส าคญ ดงนน ผจดการกองทรสตจงมการแบงฝายการด าเนนงานใหสอดคลองกบหนาทของการเปนผบรหารกองทรสตโดย


หนาท 130

ประกอบดวย 6 ฝายงานหลก อนไดแก ฝายพฒนาธรกจ ฝายการเงนและนกลงทนสมพนธ ฝายบญช ฝายบรหารอสงหารมทรพย ฝายกฎหมายและก ากบการปฏบตงาน และฝายตรวจสอบภายใน

หนาทความรบผดชอบของแตละฝายงานจะครอบคลมทงการบรหารงานของบรษท และการบรหารงานของกองทรสต ทงน ผจดการกองทรสตอาจวาจางใหบคคลภายนอกทมประสบการณเปนผด าเนนการแทนบรษทในบางฝายงานตามหนาทและความรบผดชอบทก าหนดไว (ตามทจะกลาวตอไป) โดยอยภายใตการก ากบดแลของผจดการกองทรสตผจดการกองทรสตอยางใกลชด

ส าหรบหนาทความรบผดชอบของแตละฝายงานทเกยวของกบการบรหารกองทรสต มดงน

5.1 ฝายพฒนาธรกจ

ฝายพฒนาธรกจมหนาทหลกในการสรรหาและคดเลอกทรพยสนทกองทรสตจะลงทนทมคณภาพและเปนไปตามนโยบายการลงทนของกองทรสตและกฎเกณฑตางๆ ทเกยวของ เพอใหกองทรสตมการเตบโตอยางตอเนอง และสรางผลตอบแทนทเหมาะสมแกผ ถอหนวยทรสต

รายละเอยดหนาทและความรบผดชอบของฝายพฒนาธรกจ มดงน

(1) ด าเนนการสรรหาและคดเลอกทรพยสนหลกทกองทรสตจะลงทน (2) พจารณาการลงทนในทรพยสนหลก โดยด าเนนการตรวจสอบและสอบทานทรพยสนดงกลาวใหเปนไปตาม

นโยบายการลงทนของกองทรสตและกฎเกณฑตางๆ ทเกยวของ (3) ด าเนนการใหมการประเมนมลคาทรพยสนทจะลงทนตามหลกเกณฑทก าหนดไวในประกาศของส านกงาน

ก.ล.ต. โดยคดเลอกผประเมนมลคาทรพยสนตามหลกเกณฑการคดเลอกทก าหนดไว (4) รวมกบฝายงานท เ กยวของสอบทานรายงานการประเมนมลคาทรพยสน ซงรวมถงการสอบทาน

ความครบถวนของจ านวนทรพยสน ความสมเหตสมผลของวธและสมมตฐานทใชในการประเมน และมลคาประเมนทค านวณได เปนตน

(5) รวมกบฝายงานทเกยวของในการด าเนนการท าสญญาซอขายและด าเนนการรบโอนทรพยสน (6) พจารณาการจ าหนายไปซงทรพยสนหลก ใหเปนไปตามระบบการก ากบดแลทก าหนดไว (7) พจารณาการลงทนและการจ าหนายไปของทรพยสนอนทเกยวของกบทรพยสนหลกใหเปนไปตามนโยบาย

การลงทนของกองทรสต

5.2 ฝายการเงนและนกลงทนสมพนธ

ฝายการเงนและนกลงทนสมพนธมหนาทหลกในการบรหารจดการงบประมาณและโครงสรางทางการเงนของกองทรสต นอกจากนน ยงมหนาทในการใหขอมลทเกยวกบกองทรสตตอนกลงทนและประชาชนทวไปทสนใจ รายละเอยดหนาทและความรบผดชอบของฝายการเงนและนกลงทนสมพนธ มดงน (1) จดท าและบรหารจดการงบประมาณประจ าปของกองทรสตรวมกบฝายบญชและทกฝายงานทเกยวของ

รวมทงจดท ารายงานเปรยบเทยบและวเคราะหผลการด าเนนงานทเกดขนจรงกบงบประมาณทวางแผนไว (2) วางแผนการจดหาแหลงเงนทนทเหมาะสม ซงรวมถง ขนาดเงนทน ขอก าหนด และเงอนไขตางๆ ทเกยวของ

เปนตน


หนาท 131

(3) บรหารจดการความเสยงทางการเงนและโครงสรางทางการเงนของกองทรสต (4) บรหารจดการสภาพคลองและกระแสเงนสดของกองทรสต (5) พจารณาการจายเงนปนผลของกองทรสตใหเปนไปตามนโยบายการจายเงนปนผลของกองทรสต (6) รายงานขอมลผลประกอบการทางการเงนรวมทงประเดนทางการเงนทส าคญตางๆ ของกองทรสตตอผบรหาร

และกรรมการบรษทในทกไตรมาสหรอในเวลาอนสมควร (7) จดเตรยมขอมลทเกยวของกบกองทรสต เชน ขอมลเบองตนของกองทรสต ผลการด าเนนงานในปจจบน และ

แผนการด าเนนงานในอนาคต เปนตน เพอสอสารแกผ ถอหนวย นกลงทนสถาบน นกลงทนรายบคคล นกวเคราะห ผสอขาว และประชาชนทวไปทสนใจ โดยอยบนหลกการของความเทาเทยม โปรงใส ถกตอง และครบถวน ภายใตแนวทางและขอปฏบตในการเปดเผยขอมล

(8) รบเรองรองเรยนหรอขอเสนอแนะทเกยวกบกองทรสตจากบคคลภายนอก จากนนจงน าเสนอตอฝายกฎหมายและก ากบการปฏบตงานและทกฝายทเกยวของ เพอรวมหาทางด าเนนการแกไขและชแจงตอผ รองเรยนตอไป

5.3 ฝายบญช

ฝายบญชมหนาทหลกในการจดท ารายงานทางการเงนของกองทรสต นอกจากนน ยงรวมกบฝายบรหารอสงหารมทรพยในการเรยกเกบคาเชา/บรการจากผ เชาทรพยสนของกองทรสต และการจายช าระเงนของกองทรสต

รายละเอยดหนาทรบผดชอบของฝายบญช มดงน

(1) จดใหมรายงานทางการเงนประจ าไตรมาส และประจ าปของกองทรสตภายใตการจดการ ซงผานการสอบทาน และตรวจสอบโดยผสอบบญชรบอนญาต

(2) พจารณามาตรฐานการรายงานทางการเงนทจะน ามาใชส าหรบกองทรสต (3) ค านวณมลคาทรพยสนสทธของกองทรสต เพอเปดเผยตอผลงทนตามกฎเกณฑทก าหนด (4) ค านวณคาธรรมเนยมผจดการกองทรสต และคาธรรมเนยมทรสตตามอตราทก าหนด (5) ด าเนนการจายช าระเงนใหแกเจาหนของกองทรสต (6) ตรวจสอบการจดเกบคาเชาทรพยสนของกองทรสต พรอมทงจดท ารายงานหนคงคางประจ าเดอน (7) การจดท ารายงานรายไดคาเชาและคาบรการ ตนทนคาเชาและคาบรการของกองทรสต (8) การจดท าบญชแยกประเภทประจ าเดอนดานรายได ลกหนการคา เงนมดจ าของกองทรสต

ตารางสรปการแบงแยกหนาทความรบผดชอบระหวางผจดการกองทรสตและผรบจาง

ลกษณะงาน ฝายบญช หมายเหต (1) การจดท ารายงานทางการเงนของกองทรสต

ประจ าไตรมาส และประจ าป

(2) พจารณามาตรฐานการรายงานทางการเงนทจะน ามาใชส าหรบกองทรสต

(3) การค านวณมลคาทรพยสนสทธของกองทรสต (4) การค านวณคาธรรมเนยมผ จดการกองทรสต

และคาธรรมเนยมทรสต


หนาท 132

ลกษณะงาน ฝายบญช หมายเหต (5) ด าเนนการจายช าระเงนใหแก เ จาหนของ


(6) ตรวจสอบการจดเกบคาเชาทรพยสนของกองทรสตพรอมทงจดท ารายงานหนคงคางประจ าเดอน

ฝายบญชตรวจสอบและกระทบยอดกบขอมลท ไ ด รบ เพ อ ใ หมน ใจวาถก ตองครบถวนและประสานงานกบผ บรหารอสงหารมทรพยเพอตดตามหนคงคาง

(7) การจดท ารายงานรายไดคาเชาและคาบรการ ตนทนคาเชาและคาบรการของกองทรสต

(8) การจดท าบญชแยกประเภทประจ าเดอนดานรายได ลกหนการคา เงนมดจ า ของกองทรสต

5.4 ฝายบรหารอสงหารมทรพย

หนาทหลกของฝายบรหารอสงหารมทรพย คอ เปนผ ดแลใหทรพยสนของกองทรสตอยในสภาพพรอมใชงาน ตลอดจนใหบรการซอมบ ารงทรพยสนทเสยหายเมอผ เชารองขอ และ ด าเนนการจดหาใหมผ เชาทรพยสนของกองทรสต เพอใหกองทรสตสามารถสรางรายไดอยางสม าเสมอ

รายละเอยดของหนาทและความรบผดชอบของฝายบรหารอสงหารมทรพย มดงน (1) จดใหมการซอมบ ารง และดแลทรพยสนใหอยในสภาพทด พรอมตอการจดหารายได ตลอดจนดแลทรพยสน

สวนกลางและสภาพแวดลอมใหอยในสภาพเรยบรอยสวยงาม (2) ใหบรการซอมแซม ปรบปรง และบ ารงรกษาทรพยสน เพอใหผ เชาสามารถใชงานทรพยสนดงกลาวได

ตามปกต (3) วางแผนการตลาดตลอดจนกลยทธในการจดหาผลประโยชนจากทรพยสนของกองทรสต (4) จดหาผ เชาทรพยสนใหแกกองทรสต โดยดแลจดการใหมการจดหาผ เชาใหแกกองทรสตอยางเปนธรรม

ปราศจากความขดแยงทางผลประโยชนใด ๆ ทอาจเกดขนจากการมบคคลเกยวโยงเขามาเกยวของกบการจดหาผ เชา

(5) ด าเนนการตดตามทวงถามคาเชาคางช าระ รวมถงการออกหนงสอตดตามทวงถามหน (6) ประสานงานและอ านวยความสะดวกใหแกผ เชาทรพยสนของกองทรสตในการขอหรอ ตอใบอนญาตตาง ๆ

กบหนวยงานราชการทเกยวของกบการประกอบธรกจของผ เชา (7) จดใหมการประกนภยทรพยสนของกองทรสตอยางเพยงพอตามกฎเกณฑทเกยวของ (8) ประสานงานกบฝายพฒนาธรกจ เพอตรวจสอบทรพยสนกรณทกองทรสตมแผนการด าเนนการลงทนใน

ทรพยสนหลกเพมเตม (9) รบเรองรองเรยนหรอขอเสนอแนะทเกยวกบการใหบรการจากผ เชา

ทงน การด าเนนการดงกลาวขางตน ผจดการกองทรสตจะวาจางผบรหารอสงหารมทรพยใหเปนผด าเนนการแทน โดยฝายบรหารอสงหารมทรพยจะเปนผ ก ากบดแล และควบคมอยางใกลชดกบผ บรหารอสงหารมทรพย (บคคลภายนอก) เพอใหมนใจไดวาจะมการด าเนนการใหบรรลวตถประสงคดงกลาวขางตน


หนาท 133

โดย “ฝายบรหารอสงหารมทรพย” หมายถง ฝายบรหารอสงหารมทรพยของผ จดการกองทรสต และ “ผบรหารอสงหารมทรพย (บคคลภายนอก)” หมายถง ผบรหารอสงหารมทรพยทไดรบการวาจางจากผจดการกองทรสต

ตารางสรปการแบงแยกหนาท และความรบผดชอบระหวางฝายบรหารอสงหารมทรพยกบผบรหารอสงหารมทรพย (บคคลภายนอก)

ลกษณะงาน ฝายบรหาร


ผบรหารอสงหารมทรพย (บคคลภายนอก)

หมายเหต

(1) จดใหมการซอมบ ารง และดแลทรพยสนใหอยในสภาพทดพรอมตอการจดหารายได

(2) ใหบรการซอมแซม ปรบปรง และบ ารงรกษาทรพยสน เพอใหผ เชาสามารถใชงานทรพยสนไดตามปกต

(3) วา งแผนกา รตลาด /กลยท ธ ในกา รจด ห าผลประโยชนจากทรพยสนของกองทรสต

ผ บ รหารอสงหา รมทรพย(บคคลภายนอก) จดเตรยมและน าสงขอมลใหแกฝายบรหารอสงหารมทรพยเพอใชในการวางแผนการตลาด และก าหนดกลยทธในการจ ด ห า ผ ลป ร ะ โ ย ช น จ า กทรพยสนของกองทรสต

(4) จดหาผ เชาทรพยสนใหแกกองทรสต (5) ด าเนนการตดตามทวงถามคาเชาคางช าระ

รวมถงการออกหนงสอตดตามทวงถามหน

• กรณลกคาทวไป ผบรหารอ ส ง ห า ร ม ท ร พ ย(บคคลภายนอก) เปนผตดตาม

• กรณลกคาทตองตดตามเ ป น ก ร ณ พ เ ศ ษ ฝ า ยบรหารอสงหารมทรพยเปนผตดตาม

(6) ประสานงานและอ านวยความสะดวกใหแก ผ เชาทรพยสนในการขอหรอตอใบอนญาตตาง ๆ กบหนวยงานราชการทเกยวของกบการประกอบธรกจของผ เชา

(7) จดใหมการประกนภยทรพยสนของกองทรสตอยางเพยงพอตามกฎเกณฑทเกยวของ

(8) ประสานงานกบฝายพฒนาธรกจเพอตรวจสอบทรพยสน เ มอกองทรสตมแผนการลงทนในทรพยสนหลกเพมเตม

• ฝ า ย บ ร ห า รอสงหารมทรพยกบฝายพ ฒ น า ธ ร ก จ ร ว มตรวจสอบทรพยสน


หนาท 134

ลกษณะงาน ฝายบรหาร


ผบรหารอสงหารมทรพย (บคคลภายนอก)

หมายเหต

(9) รบเรองรองเรยนหรอขอเสนอแนะทเกยวกบการใหบรการจากจากผ เชา

5.5 ฝายกฎหมายและก ากบการปฏบตงาน

ฝายกฎหมายและก ากบการปฏบตงานมหนาทหลกในการก ากบดแลใหผ จดการกองทรสตมการปฏบตหนาทใหเปนไปตามสญญากอตงทรสต รวมทงกฎหมาย กฎระเบยบ และขอบงคบทเกยวของกบการด าเนนธรกจของผจดการกองทรสตทออกโดยหนวยงานก ากบดแลทเกยวของ เพอใหผจดการกองทรสตมการก ากบดแลกจการ ทด ตลอดจนเปนศนยกลางในการตดตอประสานงานกบหนวยงานก ากบดแล รวมถงดแลเกยวกบขอรองเรยนและขอพพาท

รายละเอยดหนาทและความรบผดชอบของฝายกฎหมายและก ากบการปฏบตงาน มดงน

(1) ก ากบดแลใหบรษทในฐานะผ จดการกองทรสต และ/หรอ กองทรสตภายใตการบรหารปฏบตตามพระราชบญญตหลกทรพยและตลาดหลกทรพย พ.ศ. 2535 (และทมการแกไขเพมเตม) พระราชบญญต ทรสตเพอธรกรรมในตลาดทน พ.ศ. 2550 (และทมการแกไขเพมเตม) รวมทงกฎเกณฑ ประกาศ และขอบงคบของส านกงาน ก.ล.ต. ตลาดหลกทรพย และหนวยงานอน ๆ ทเกยวของ

(2) ตรวจสอบและใหความเหนเกยวกบการท าธรกรรม และ/หรอ สญญาใดๆ ในนามของผจดการกองทรสต และ/หรอ กองทรสตภายใตการบรหารใหเปนไปตามกฎหมายและกฎเกณฑทเกยวของ ตลอดจนตรวจสอบขอมลกฎหมายของอสงหารมทรพยทกองทรสตจะเขาลงทนและความสามารถของคสญญาในการเขาท านตกรรม ความครบถวน ถกตอง และการมผลบงคบไดตามกฎหมายของเอกสารสทธและ/หรอสญญาทเกยวของ

(3) ใหความรแกกรรมการและผบรหารของผจดการกองทรสต เพอใหผบรหารมการปฏบตหนาทในฐานะของผจดการกองทรสตไดตามกฎเกณฑและขอบงคบตาง ๆ ทเกยวของกบกองทรสต

(4) ดแลและปองกนไมใหเกดความขดแยงทางผลประโยชนระหวางกองทรสตและบคคลทเกยวโยงกน โดยรวมตรวจสอบการท าธรกรรมของกองทรสตวาเปนรายการเกยวโยงหรอไม และดแลใหการท าธรกรรมของกองทรสตกบบคคลเกยวโยงเปนไปตามกฎเกณฑและขอบงคบทเกยวของ

(5) ก ากบดแลใหกรรมการและผบรหารมการเปดเผยขอมลสวนตวทจ าเปนตอบรษทฯ ซงรวมถงการเปดเผยการเปลยนแปลงของขอมล (ถาม) เพอใหบรษทฯ ในฐานะผจดการกองทรสตสามารถดแลตดตามคณสมบตของกรรมการและผบรหาร และควบคมดแลการท าธรกรรมของกองทรสตกบบคคลเกยวโยงไดอยางถกตอง

(6) ด าเนนการใหมการเปดเผยขอมลของกองทรสตตอส านกงาน ก.ล.ต. ตลาดหลกทรพย ผ ถอหนวยทรสต และผลงทนตามกฎเกณฑและขอบงคบทเกยวของ

(7) จดใหมการประชมคณะกรรมการบรษทและผ ถอหนวยของกองทรสต โดยมการจดเตรยมระเบยบวาระการประชมและเอกสารประกอบการประชม ตลอดจนจดบนทกรายงานการประชม

(8) จดใหมระบบในการจดเกบเอกสารทงหมดทเกยวของกบการด าเนนงานของผ จดการกองทรสตและ/หรอกองทรสต รวมถงเอกสารทเกยวกบการประชมใหถกตองครบถวนและสามารถตรวจสอบได โดยใหเปนไปตามกฎเกณฑและขอบงคบทเกยวของ


หนาท 135

(9) ประสานงานกบผตรวจสอบภายในทบรษทฯ จะวาจาง เพอใหผตรวจสอบภายในสามารถปฏบตหนาทไดอยางสมบรณ

(10) ประสานงานกบฝายการเงนและนกลงทนสมพนธในการรบเรองรองเรยนและ/หรอขอเสนอแนะเกยวกบกองทรสตจากบคคลภายนอก (ถาม) เพอน าเสนอตอคณะอนกรรมการขอรองเรยน (หากจ าเปน) เพอหาทางด าเนนการแกไข ปรบปรง หรอ ชแจงตอผ รองเรยน

(11) ด าเนนการจดการเมอมกรณพพาทเกดขน

5.6 ฝายตรวจสอบภายใน

ผตรวจสอบภายในไดรบการแตงตงโดยกรรมการอสระของผจดการกองทรสต มหนาทดแลตรวจสอบใหการปฏบตหนาทของทกฝายงานของบรษทฯ มการด าเนนการเปนไปตามขนตอนการปฏบตการในเรองตาง ๆ ทก าหนดไวในระบบการควบคมภายในของบรษทฯ โดยฝายตรวจสอบภายในจะอยภายใตการควบคมดแลของกรรมการอสระ

รายละเอยดหนาทความรบผดชอบของฝายตรวจสอบภายใน มดงน

(1) ก าหนดแผนงานการตรวจสอบการปฏบตหนาทของฝายงานตาง ๆ ในทกตนป (2) ด าเนนการตรวจสอบการปฏบตหนาทตามแผนงานทก าหนดไว และรายงานผลการตรวจสอบตอกรรมการ

อสระ (3) ตดตามการแกไข/การตอบสนองจากฝายจดการในเรองขอบกพรองทตรวจพบ รวมทงจดท ารายงานการ

ตดตามการแกไข และน าเสนอตอกรรมการอสระ (4) สอบทานความมประสทธภาพและประสทธผลของระบบการควบคมภายใน

บรษทฯ จะวาจางบคคลภายนอกใหท าหนาทเปนผตรวจสอบภายใน โดยฝายกฎหมายและก ากบการปฏบตงาน จะเปนผ ประสานงานเพอใหผ ตรวจสอบภายในสามารถท าหนาทตามทกลาวขางตนไดอยางสมบรณ รวมทงจะด าเนนการใหผตรวจสอบภายในน าเสนอรายงานการตรวจสอบภายในตอกรรมการอสระและคณะกรรมการบรษท

6 นโยบายในการจดการกองทรสต และการจดโครงสรางเงนทนของกองทรสต

ผจดการกองทรสตมนโยบายในการบรหารจดการกองทรสตใหเปนไปตามกฎหมาย กฎเกณฑ และสญญากอตง ทรสต โดยค านงถงผลประโยชนทดทสดของผ ถอหนวยทรสตโดยรวม และเพอใหผจดการกองทรสตสามารถบรหารจดการกองทรสตไดอยางเหมาะสมและมประสทธภาพ ผจดการกองทรสตจงไดจดใหมระบบงานทมการตรวจสอบและถวงดลการปฏบตงานทมคณภาพดงน

6.1 ระบบการบรหารและจดการความเสยงทเกยวของกบการดแลจดการกองทรสต 6.2 ระบบการจดการความขดแยงทางผลประโยชน 6.3 ระบบการคดเลอกบคลากรและการตดตามดแลคณสมบตของบคลากรทเกยวของกบการด าเนนการของ

กองทรสต 6.4 ระบบการก ากบดแลการปฏบตงาน 6.5 ระบบการเปดเผยขอมลของกองทรสต


หนาท 136

6.6 ระบบการปฏบตการดานงานสนบสนน 6.7 ระบบตรวจสอบและควบคมภายใน 6.8 ระบบการจดการกบขอรองเรยนของผลงทน 6.9 ระบบการจดการกบขอพพาททางกฎหมาย

ส าหรบการจดการโครงสรางทางการเงนของกองทรสต ผจดการกองทรสตมระบบการจดหาเงนทนส าหรบกองทรสต โดยฝายการเงนและนกลงทนสมพนธของบรษทจะเปนผดแลจดการใหกองทรสตมการจดหาเงนทนจากแหลงทเหมาะสม มโครงสรางทางการเงนทอยภายใตหลกเกณฑทก าหนดไวในรางสญญากอตงทรสตหรอหลกเกณฑตามประกาศของส านกงาน ก.ล.ต. โดยผานการอนมตจากคณะกรรมการบรษทและการพจารณาใหความเหนชอบจากทรสต ซงระบบการจดหาเงนทนส าหรบกองทรสตสามารถสรปไดดงน

1. ฝายพฒนาธรกจน าเสนอรายละเอยดความตองการในการใชเงนทนใหฝายการเงนและนกลงทนสมพนธพจารณาความเหมาะสมของความตองการในการใชเงนทน ผลกระทบตอภาพรวมโครงสรางทางการเงนของกองทรสต และตรวจสอบหลกเกณฑการจดหาเงนทนตามทก าหนดไวในรางสญญากอตง ทรสต หรอ หลกเกณฑตามประกาศของส านกงาน ก.ล.ต.

2. ฝายการเงนและนกลงทนสมพนธพจารณาทางเลอกตางๆ ในการจดหาเงนทน และจดท าแผนงานการจดหาแหลงเงนทนทเหมาะสม โดยปฏบตตามขนตอนการจดหาเงนทน ซงไดแก 2.1 ขนตอนการจดหาเงนทนจากการเพมทนโดยการออกและเสนอขายหนวยทรสต 2.2 ขนตอนการจดหาเงนทนจากการกยมเงนระยะยาวจากสถาบนการเงน 2.3 ขนตอนการจดหาเงนทนโดยการออกหนก (Debenture)

6.1 ระบบการบรหารและจดการความเสยงทเกยวของกบการดแลจดการกองทรสต

1. การลงทนในทรพยสนหลก

ผ รบผดชอบหลก: ฝายพฒนาธรกจ

ผจดการกองทรสตมระบบในการดแล บรหาร และจดการความเสยงในเรองการลงทนของกองทรสต ทส าคญสรปได ดงน

1. ฝายพฒนาธรกจจะเปนผสรรหาโอกาสในการลงทนในทรพยสนหลก และด าเนนการตรวจสอบในเบองตนเพอพจารณาวาการลงทนดงกลาวเหมาะสมตามวตถประสงคและนโยบายการลงทนของกองทรสต กฎหมายทเกยวของ และ หลกเกณฑตามประกาศของส านกงาน ก.ล.ต. หรอไม จากนนจงน าเสนอรายงานการลงทนเบองตนใหกบประธานเจาหนาทบรหารพจารณาอนมต

2. กรณทประธานเจาหนาทบรหารอนมตรายงานการลงทนเบองตน ฝายพฒนาธรกจจะด าเนนการตรวจสอบและสอบทานรายละเอยดของทรพยสน (Due Diligence) อยางละเอยด ซงรวมถงขอมล เอกสารสทธ และเอกสารตาง ๆ ทเกยวของตามหลกเกณฑเกยวกบการลงทนในทรพยสนซงส านกงาน ก.ล.ต. ประกาศก าหนด ตลอดจนการประเมนความเสยงดานตางๆ ทอาจเกดขนจากการลงทนในทรพยสนนน


หนาท 137

3. ด าเนนการใหมการประเมนมลคาทรพยสนทจะลงทนโดยผประเมนมลคาทรพยสนอสระภายนอก และรวมสอบทานรายงานการประเมนมลคาทรพยสนตามหลกเกณฑทก าหนดไวในประกาศของส านกงาน ก.ล.ต. เพอใชเปนขอมลในการประกอบการตดสนใจลงทนในทรพยสนดงกลาว

4. ด าเนนการน าเสนอใหคณะกรรมการบรษทพจารณาอนมต โดยภายหลงจากทไดรบอนมตจากคณะกรรมการบรษท ฝายพฒนาธรกจจะด าเนนการสงขอมลการลงทนในทรพยสนดงกลาวใหทรสตพจารณาใหความเหนชอบ ทงน ขนอยกบขนาดของธรกรรมและเปนไปตามกฎเกณฑทส านกงาน ก.ล.ต. ก าหนด (และทส านกงาน ก.ล.ต ประกาศเปลยนแปลง)

(กรณการพจารณาการลงทนในทรพยสนครงแรกกอนจดตงกองทรสต ไมตองผานการเหนชอบจากทรสต)

5. ด าเนนการตามกระบวนการทก าหนดไวในสญญากอตงทรสตและสญญาตางๆ ทเกยวของกบการลงทนในทรพยสน

2. การจ าหนายไปซงทรพยสนหลก


ผจดการกองทรสตมระบบในการก ากบดแลการจ าหนายไปซงทรพยสนหลก ดงน

1. ฝายพฒนาธรกจจะเปนผพจารณาการจ าหนายไปซงทรพยสนหลกของกองทรสตใหเปนไปตามกฎเกณฑตางๆ ทเกยวของ โดยพจารณาจากความสมเหตสมผลและราคา รวมทงตรวจสอบมลคาทรพยสนทเหลออยของกองทรสตภายหลงการจ าหนายไป ไมใหคงเหลอต ากวา 500 ลานบาท จากนนจงน าเสนอรายงานเบองตนใหกบประธานเจาหนาทบรหารพจารณาอนมต

2. กรณทประธานเจาหนาทบรหารอนมต ฝายพฒนาธรกจจะด าเนนการใหมการประเมนมลคาทรพยสนทจะลงทนโดยผประเมนมลคาทรพยสนอสระภายนอก และรวมสอบทานรายงาน การประเมนมลคาทรพยสนตามหลกเกณฑทก าหนดไวในประกาศของส านกงาน ก.ล.ต. เพอใชเปนขอมลในการประกอบการตดสนใจ

3. ด าเนนการน าเสนอใหคณะกรรมการบรษทพจารณาอนมต โดยภายหลงจากทไดรบอนมตจากคณะกรรมการบรษท ฝายพฒนาธรกจจะด าเนนการสงขอมลการจ าหนายไปซงทรพยสนดงกลาวใหทรสตพจารณาใหความเหนชอบ ทงน ขนอยกบขนาดของธรกรรมและเปนไปตามกฎเกณฑทส านกงาน ก.ล.ต. ก าหนด (และทส านกงาน ก.ล.ต ประกาศเปลยนแปลง)

4. ด าเนนการตามกระบวนการทก าหนดไวในสญญากอตงทรสตและสญญาตางๆ ทเกยวของกบการจ าหนายไปซงทรพยสน


หนาท 138

3. การลงทนในทรพยสนอนเพอการบรหารสภาพคลองและกระแสเงนสด

ผ รบผดชอบหลก: ฝายการเงนและนกลงทนสมพนธ

ผจดการกองทรสตมเกณฑในการควบคมดแลการลงทนในทรพยสนอนทมใชทรพยสนหลกเพอการบรหารสภาพคลองและกระแสเงนสดของกองทรสต ดงน

1. ตรวจสอบประเภทของทรพยสนอนทตองการลงทนใหเปนไปตามหลกเกณฑทก าหนดไวในรางสญญากอตงทรสต หรอ ตามทส านกงาน ก.ล.ต. ก าหนด

2. ตรวจสอบสดสวนการลงทนในทรพยสนอนใหเปนไปตามหลกเกณฑทก าหนดไวในรางสญญากอตงทรสต หรอ ตามทส านกงาน ก.ล.ต. ก าหนด

3. ด าเนนการใหประธานเจาหนาทบรหาร คณะกรรมการบรษท หรอ ผ ถอหนวยของกองทรสตอนมตการลงทน ดงน 3.1 การลงทนในทรพยสนทมมลคาต ากวารอยละ 10 (สบ) ของมลคาทรพยสนรวมของกองทรสต

ตองไดรบอนมตจากประธานเจาหนาทบรหาร 3.2 การลงทนในทรพยสนทมมลคาตงแตรอยละ 10 (สบ) ของมลคาทรพยสนรวมของกองทรสต

ขนไป ตองไดรบอนมตจากคณะกรรมการบรษท

3.3 การลงทนในทรพยสนทมมลคาตงแตรอยละ 30 (สามสบ) ของมลคาทรพยสนรวมของกองทรสตขนไป ตองไดรบอนมตจากทประชมผ ถอหนวยทรสต

ทงน อ านาจการอนมตอาจมการเปลยนแปลง โดยใหขนอยกบขนาดของธรกรรมและเปนไปตามกฎเกณฑทส านกงาน ก.ล.ต. ก าหนด (และทส านกงาน ก.ล.ต ประกาศเปลยนแปลง)

4. มวตถประสงคเพอบรหารสภาพคลองของกองทรสต

4. ระบบการตดตาม วเคราะห และประเมนความเสยงทเกยวกบการลงทนและบรหารอสงหารมทรพย

ผ รบผดชอบหลก: ฝายบรหารอสงหารมทรพย

1. ฝายบรหารอสงหารมทรพยจะจดใหมการประเมนความเสยงทเหมาะสมกบประเภทอสงหารมทรพยทกองทรสตเขาลงทน ในกรณทมการวาจางผบรหารอสงหารมทรพย ใหผบรหารอสงหารมทรพยมหนาทเปนผด าเนนการประเมนความเสยงตามหลกการทเหมาะสมอยางสม าเสมออยางนอยไตรมาสละ 1 (หนง) ครง และตามความจ าเปนของแตละสถานการณ

2. ภายหลงการประเมนความเสยง ฝายบรหารอสงหารมทรพย และ/หรอ ผบรหารอสงหารมทรพย (บคคลภายนอก) ตองรายงานผลการประเมนความเสยง ความคดเหน พรอมทงมาตรการจดการความเสยง ใหกบประธานเจาหนาทบรหารเพอทราบโดยไมลาชา

3. ประธานเจาหนาทบรหาร และฝายบรหารอสงหารมทรพย รายงานผลการประเมนใหกบคณะกรรมการบรษท ในการประชมคณะกรรมการบรษท ซงจะจดใหมขนอยางนอยไตรมาสละ 1 (หนง) ครง และตามความจ าเปนของสถานการณ


หนาท 139

4. ในกรณทการประชมคณะกรรมการบรษทพบปจจยความเสยงทอาจมผลกระทบตอการด าเนนธรกจของกองทรสต ทประชมจะแจงตอฝายพฒนาอสงหารมทรพย เพอด าเนนการหาขอมล เฝาตดตาม และ/หรอด าเนนการใดๆ เพอรวมกนหาแนวทางทเหมาะสมในการแกไขหรอลดผลกระทบจากปจจยเสยงดงกลาว

5. คณะกรรมการบรษทอาจมมตก าหนดแนวทางแกไขหรอบรรเทาความสยงตามทเหนสมควร โดยผทเกยวของจะตองด าเนนการตามมตของคณะกรรมการ และรายงานผลการปฏบตงานตอประธานเจาหนาทบรหาร และคณะกรรมการบรษท โดยฝายบรหารอสงหารมทรพย

5. ระบบควบคมดแลทรพยสนหลกของกองทรสต


- กรณกองทรสตเขาลงทนในอสงหารมทรพยโดยมการวาจางผบรหารอสงหารมทรพย

ฝายบรหารอสงหารมทรพยมอ านาจในการพจารณาตดสนใจในการด าเนนการ และประสานงานกบผบรหารอสงหารมทรพย (บคคลภายนอก) ผ เชาหลก และผ เชารายยอยของกองทรสต เพอก าหนดแนวทางและหลกเกณฑการปฏบต นอกจากน ฝายบรหารอสงหารมทรพยจะก ากบดแลใหผบรหารอสงหารมทรพย (บคคลภายนอก) และผ เชาทรพยสนของกองทรสตมการด าเนนการตามนโยบายและหลกเกณฑทไดก าหนดไว โดยมรายละเอยดดงตอไปน

1. จดท าทะเบยนทรพยสน โดยฝายบรหารอสงหารมทรพย และ/หรอ ผบรหารอสงหารมทรพย (บคคลภายนอก) จะเปนผ เกบรกษาทะเบยนทรพยสนไว และในการตรวจสอบความถกตองและครบถวน ฝายอสงหา รมทรพยจะประสานงานกบผ บ รหารอสงหา รมท รพย (บคคลภายนอก) เพอตรวจสอบความถกตองและครบถวนของขอมลในทะเบยนทรพยสน และตรวจนบทรพยสน รวมทงการจดท าบนทกเพอตรวจนบ เพอยนยนความมอยจรงและครบถวนถกตองตามรายละเอยดในทะเบยนทรพยสน อยางนอยปละ 1 (หนง) ครง และจดการแกไขและปรบปรงขอมลทไมถกตองใหแลวเสรจโดยเรว

2. ด าเนนการรกษา ซอมบ ารง และปรบปรงประสทธภาพการท างานของทรพยสนของกองทรสตใหเปนไปตามแผนการซอมบ ารงของกองทรสต ซงจดท าโดยฝายบรหารอสงหารมทรพยจากขอมลสนบสนนทไดรบจากผบรหารอสงหารมทรพย (บคคลภายนอก) ภายใตความเหนชอบของประธานเจาหนาทบรหาร และทรสต โดยแผนการซอมบ ารงจะถกจดเกบไวทฝายบรหารอสงหารมทรพย นอกจากน ฝายบรหารอสงหารมทรพยยงมหนาทดแลและตดตามผบรหารอสงหารมทรพยใหด าเนนการตามแผนการซอมบ ารงภายใตงบประมาณทก าหนดไว ซงจดท าโดยฝายบรหารอสงหารมทรพย และไดรบความเหนชอบจากประธานเจาหนาทบรหารและทรสต

3. ฝายบรหารอสงหารมทรพยและทรสต หรอ ตวแทน จะเขาตรวจสอบการท าหนาทดแลทรพยสนของผบรหารอสงหารมทรพย (บคคลภายนอก) โดยไมมการบอกกลาวลวงหนา (Surprise Check) เปนครงคราว


หนาท 140

- กรณกองทรสตเขาลงทนในอสงหารมทรพยโดยมผเชาหลกซงเปนผเชาเพยงรายเดยว

กรณกองทรสตเขาลงทนในอสงหารมทรพยโดยมผ เชาหลกซงเปนผ เชาเพยงรายเดยว ฝายบรหารอสงหารมทรพย รวมกบ ฝายการเงนและนกลงทนสมพนธ และฝายบญช มอ านาจในการพจารณาตดสนใจในการด าเนนการตางๆ พรอมก าหนดแนวทางและหลกเกณฑการปฏบตใหกบผ เชาหลก ผบรหารอสงหารมทรพย(บคคลภายนอก) และบคคลทเกยวของดงตอไปน

1. จดท าทะเบยนทรพยสน โดยจะมอบหมายใหผ เชาหลกรวมกบผ บรหารอสงหารมทรพย(บคคลภายนอก) เปนผจดท า และจดสงใหฝายบรหารอสงหารมทรพยเพอตรวจสอบและใชเปนขอมลในการควบคมการไดมาและจ าหนายไปซงทรพยสนของกองทรสต เมอมการไดมาหรอจ าหนายซงทรพยสน ผ เชาหลกและผบรหารอสงหารมทรพย(บคคลภายนอก) จะตองปรบปรงขอมลและน าสงใหฝายบรหารอสงหารมทรพย ฝายการเงนและนกลงทนสมพนธ และฝายบญช ทกไตรมาส

2. ตรวจนบ และจดท าบนทกการตรวจสอบทรพยสน อยางสม าเสมออยางนอยปละ 1 (หนง) ครง โดยจะด าเนนการรวมกบผ เชาหลก และผบรหารอสงหารมทรพย (บคคลภายนอก) เพอยนยนความมอยจรงและครบถวนถกตองตามรายละเอยดในทะเบยนทรพยสน

3. แจงใหผ เชาหลกและผบรหารอสงหารมทรพย (บคคลภายนอก) ชแจงถงเหตผล ในกรณท ตรวจพบวาทรพยสนทตรวจนบมความแตกตางกบทะเบยนทรพยสน เพอใหทกฝายทเกยวของด าเนนการปรบปรงขอมลทไมถกตองใหแลวเสรจโดยเรว

4. ด าเนนการรกษา ซอมบ ารง และปรบปรงประสทธภาพการท างานของทรพยสนของกองทรสต ใหเปนไปตามแผนการซอมบ ารงของกองทรสต โดยฝายบรหารอสงหารมทรพย ฝายการเงนและนกลงทนสมพนธ และฝายบญช จะแจงไปยงผ เชาหลกและผบรหารอสงหารมทรพย (บคคลภายนอก) เพอก าหนดใหจดท าแผนการซอมแซมและบ ารงรกษาทรพยสน และน าเสนอเพอขอความเหนชอบจากฝายบรหารอสงหารมทรพย ฝายการเงนและนกลงทนสมพนธ ฝายบญช และทรสต นอกจากน ฝายบรหารอสงหารมทรพย ฝายการเงนและนกลงทนสมพนธ และฝายบญช ยงมหนาทดแลและตดตามผ เชาหลก และบรหารอสงหารมทรพยใหด าเนนการตามแผนการซอมบ ารงภายใตงบประมาณทก าหนดไว

6. ระบบการก ากบดแลการปฏบตงานของผบรหารอสงหารมทรพย (บคคลภายนอก)


ในการบรหารจดการทรพยสนหลกของกองทรสต ผจดการกองทรสตโดยฝายบรหารอสงหารมทรพยจะมการควบคมดแลใหผบรหารอสงหารมทรพย (บคคลภายนอก) ทกองทรสตแตงตง ท าหนาทบรหารทรพยสนเพอใหบรรลวตถประสงคและเพอรกษาประโยชนทดทสดของกองทรสตและผ ถอหนวยทรสต โดยผจดการกองทรสตมระบบในการด าเนนการและควบคมดแลผบรหารอสงหารมทรพย (บคคลภายนอก) ดงน


หนาท 141

- การก ากบดแลรายเดอน

ฝายบรหารอสงหารมทรพยจะควบคมดแลการคางช าระหนของผ เชา โดยจะด าเนนการตรวจสอบจากรายงานยอดการคางช าระทผบรหารอสงหารมทรพย (บคคลภายนอก) จดท าขนในทก ๆ เดอน และตรวจสอบวาผบรหารอสงหารมทรพย (บคคลภายนอก) มการจดท าเอกสารการตดตามหนอยางถกตองครบถวนหรอหรอไม

- การก ากบดแลรายไตรมาส

(1) ฝายบรหารอสงหารมทรพยจะควบคมดแลกระบวนการหาลกคาทจะมาเชาทรพยสนหลกของกองทรสต โดยในทก ๆ รายไตรมาสจะด าเนนการตรวจสอบเอกสารทผบรหารอสงหารมทรพยของกองทรสตใชในการท าการตลาดเพอหาผ เชา เพอใหมนใจวาผบรหารอสงหารมทรพย (บคคลภายนอก) มการด าเนนการอยางโปรงใส ไมมความขดแยงทางผลประโยชนเกดขน โดยด าเนนการตรวจสอบอยางนอยในเรองของการน าเสนอทรพยสนใหเชาในแตละทตงอยางเทาเทยมกนโดยไมใหความส าคญกบชอเจาของกรรมสทธ และตรวจสอบในเรองของการก าหนดราคาใหเชาทรพยสนวาเปนการก าหนดราคาทเออประโยชนตอเจาของทรพยสนรายใดรายหนงหรอไม ทงน ฝายบรหารอสงหารมทรพยจะท าการตดตอลกคาเปาหมาย โดยไมมการบอกกลาวลวงหนา (Surprise Check) เปนครงคราว วาผบรหารอสงหารมทรพย (บคคลภายนอก) มการปฏบตหนาทอยางเปนกลาง ไมเออประโยชนตอเจาของทรพยสนหลกรายใดรายหนงเปนการเฉพาะ

(2) ฝายบรหารอสงหารมทรพยจะมการประชมกบผบรหารอสงหารมทรพย (บคคลภายนอก) เพอรบฟงการรายงานการใหเชาทรพยสนหลก สภาพการแขงขน และสภาวะอตสาหกรรมทเกยวของ

- การก ากบดแลรายป

(1) ฝายบรหารอสงหารมทรพยจะตรวจสอบทรพยสนรวมกบผ บรหารอสงหารมทรพย (บคคลภายนอก) และบรษทผ ประเมนราคาทรพยสนเพอใหมนใจวาทรพยสนหลกของกองทรสตมอยครบถวนไมมการตอเตมเกนไปกวาทไดรบอนญาตจากบรษท และเพอวตถประสงคในการประเมนราคาทรพยสนประจ าป

(2) ฝายบรหารอสงหารมทรพยจะตรวจสอบเอกสารการท าประกนภยทรพยสนหลก เพอใหมนใจวาทรพยสนหลกมการประกนภยอยางถกตองครบถวน

- การซอมแซมทรพยสน

ในการซอมแซมทรพยสน ฝายบรหารอสงหารมทรพยจะด าเนนการตรวจสอบความสมเหตสมผลของการซอมแซมทรพยสน ซงรวมถงรายชอผ ซอมแซม และคาใชจายในการซอมแซมกอนการอนมตใหผ บรหารอสงหารมทรพย (บคคลภายนอก) ด าเนนการซอมแซม เพอใหมนใจไดวาผ บรหารอสงหารมทรพย (บคคลภายนอก) ไดด าเนนการใหมการซอมแซมทรพยสนโดยปราศจากความขดแยงทางผลประโยชนใด ๆ


หนาท 142

- การตดตามและควบคมการปฏบตหนาทของผบรหารอสงหารมทรพย (บคคลภายนอก)

(1) ผจดการกองทรสตจดท าสญญาวาจางผบรหารอสงหารมทรพย และสญญาอนๆทเกยวของ (2) ภายหลงจากการลงนามในสญญาวาจางผบรหารอสงหารมทรพย และสญญาอนๆทเกยวของ

ผจดการกองทรสตจะตองมอ านาจตรวจสอบและควบคมผบรหารอสงหารมทรพยทไดวาจาง ดงตอไปน 2.1 หนาทในการบรหารอสงหารมทรพย

2.1.1 ด าเนนการเพอใหมนใจวารายไดทเกดขนจากอสงหารมทรพยนนไดมาโดยวธการใหเชาหรอวธการอนใด และบรหารจดการและจดหาผลประโยชนจากอสงหารมทรพยใหเปนไปตามสญญากอตงทรสต

2.1.2 จดหาผ เชารายยอยเพอเชาพนทในอสงหารมทรพย ประสานงาน รวมถงเจรจากบผ เชารายยอยในการเขาท าสญญาเชาและสญญาบรการ หรอสญญาอนใดทเกยวกบอสงหารมทรพย รวมถงการบรหารงานใหเปนไปตามสญญาตางๆ ทเกยวของ

2.1.3 เรยกเกบ ตดตาม ทวงถามใหผ เชารายยอยช าระเงนคาเชา เงนประกน คาบรการ รวมถงแตไมจ ากดเฉพาะการจดเกบคาธรรมเนยม คาปรบ และคาใชจายอนๆ ทเกยวของ และหนสนใดๆ (หากม) และการออกใบก ากบภาษ ใบเสรจรบเงนชวคราว และใบเสรจรบเงน ในนามของกองทรสต และน าสงเ งนดงกลาวใหแกผ จดการกองทรสตโดยโอนไปยงบญชของกองทรสตตามทผจดการกองทรสตก าหนด

2.1.4 ด าเนนการเพอใหมนใจวาผ เชารายยอยปฏบตตามสญญาทงหมดทเกยวของกบอสงหารมทรพยทผ เชารายยอยเปนคสญญาอยางเครงครด

2.1.5 บ ารงรกษาอสงหารมทรพยใหอยในสภาพทดเพอพรอมน าออกใหเชาหรอขาย ซงรวมถงการซอมแซม ปรบปรง พฒนาอสงหารมทรพยใหอยในสภาพดและพรอมทจะใชหาผลประโยชนไดตลอดเวลา

2.1.6 ก ากบดแลใหมการประกนวนาศภยตออสงหารมทรพยและประกนภยความเสยหายทเกดขนกบบคคลภายนอก ใหมความคมครองเพยงพอตามจ านวนและมลคาของอสงหารมทรพยหลกทกองทรสตเขาลงทน พรอมทงระบกองทรสตเปนผ รบผลประโยชน โดยใหการประกนภยทงสองกรณเปนไปตามรายละเอยดและขอบเขตความคมครองทผ จดการกองทรสตก าหนด

2.1.7 พจารณาตรวจสอบสภาพของอสงหารมทรพยกอนสงมอบใหแกผ เชารายยอยหรอกองทรสต รวมถงสงรายงานการตรวจสอบสงหารมทรพยใหแกผจดการกองทรสต เมอมการท าสญญาเชาและสญญาบรการใหม ตออาย


หนาท 143

สญญาเชาและสญญาบรการ หรอเมอสญญาเชาหรอสญญาบรการเดมสนสดลง แลวแตกรณ

2.1.8 รวบรวม ตรวจสอบ และสงมอบขอมลและเอกสารทงหมดเกยวกบอสงหารมทรพยหรอกรรมสทธหรอสทธประโยชนในอสงหารมทรพยใหแกผจดการกองทรสต และ/หรอ ทรสต ซงรวมถงแตไมจ ากดเฉพาะสญญาตางๆ ทจดท าขนระหวางผ จดการกองทรสต และ/หรอ ทรสต กบบคคลภายนอกเกยวกบอสงหารมทรพย เพอประโยชนของกองทรสต

2.1.9 ตรวจสอบและช าระคาใชจายใดๆ ท เ กยวของกบการบรหารจดการอสงหารมทรพยหรอคาใชจายเกยวกบสญญาทท ากบผ เชารายยอยหรอสญญาอนใดเกยวกบอสงหารมทรพย รวมถงคาใชจายอนใดของกองทรสตในการบรหารจดการอสงหารมทรพยตามทผจดการกองทรสตอนมต

2.1.10 จดเตรยมและเสนอรายงานประจ าเดอนซงแสดงถงรายรบ-รายจาย เงนคางรบ และเงนคางจาย และบญชทดลองรายเดอนทเกยวของกบการบรหารจดการอสงหารมทรพย รวมถงเอกสารอนๆ ทเกยวของ

2.1.11 จดเตรยมและเสนอรายงานประจ าไตรมาสในเรองสภาวะตลาดซงมรายละเอยดเกยวกบการเคลอนไหวของสภาวะตลาดและจ านวนของลกคาทเขามาเยยมชมอสงหารมทรพยในแตละไตรมาส

2.1.12 จดท าแผนการด าเนนงานประจ าปในการบรหารอสงหารมทรพย และน าเสนอแผนการด าเนนงานประจ าปในการบรหารอสงหารมทรพยดงกลาว ตอผจดการกองทรสต

2.2 การจดท าบญชและรายงาน เอกสารการจดการ และการตรวจสอบภายใน 2.2.1 จดใหมบญชและรายงานตางๆ ตามทได รบมอบหมายจากผ จดการ

กองทรสต ซงรวมถงแตไมจ ากดเพยงรายงานรบช าระหนประจ าวน รายงานลกหนคางช าระ ณ วนท าการสดทายของเดอน รวมทงเอกสารหลกฐานใดๆ ทเกยวกบรายไดจากการด าเนนงานโดยรวมของกองทรสต และคาใชจายในการบรหารจดการ เพอจดสงบญชรายงานและเอกสารดงกลาวใหผจดการกองทรสต ภายในระยะเวลาทก าหนด

2.2.2 บรหารจดการเงนสดยอยหมนเวยน (Petty Cash) ตามทผจดการกองทรสตไดอนมต รวมถงจดเตรยมรายงานการใชจายเบดเตลดส าหรบเบกเงนคนจากผจดการกองทรสต

2.2.3 อ านวยความสะดวกในการตรวจสอบภายใน (Internal Audit) โดยผจดการกองทรสตตามทผจดการกองทรสตรองขอ

2.3 หนาทในสวนการท าการตลาด 2.3.1 ใหค าแนะน าแกผจดการกองทรสตในเรองทเกยวของกบการจดการและ

การตลาดของอสงหารมทรพยโดยรวม ตลอดจนกลยทธดานการลงทนและ


หนาท 144

นโยบายการลงทน เพอใหการด าเนนการดงกลาวเปนไปตามสญญากอตง ทรสต

2.3.2 ท าการตลาดและจดหาผ เชารายยอย ซงรวมถงแตไมจ ากดเพยงการอ านวยความสะดวกในการเยยมชมอสงหารมทรพยตามทไดรบการรองขอ การตอบขอสงสย การใหขอมลทเกยวของกบอสงหารมทรพย และกจกรรมอนใดทน ามาซงรายไดจากอสงหารมทรพย

2.3.3 ใหค าแนะน าแกผจดการกองทรสตเกยวกบสภาพหรอแนวโนมของสภาวะตลาดอสงหารมทรพย และผลกระทบทจะมตอกองทรสตจากสภาวะดงกลาว

(3) เมอมการเขาท าสญญาวาจางบรหารอสงหารมทรพยและสญญาอนๆ ทเกยวของ ผจดการกองทรสตและทรสตจะเปนผตรวจสอบการปฏบตตามสญญา

(4) ผจดการกองทรสตจะควบคมและตรวจสอบการปฏบตหนาทของผบรหารอสงหารมทรพยทไดก าหนดในสญญา หากพบวาผบรหารอสงหารมทรพยกระท าการฝาฝนหรอละเวนไมปฏบตตามสญญาในขอตกลงทมความส าคญ รวมถงขอก าหนดเกยวกบอ านาจการอนมต ฝายบรหารอสงหารมทรพยจะตองรายงานเรองดงกลาวใหแกประธานเจาหนาทบรหารทราบโดยไมลาชา เพอรายงานใหคณะกรรมการบรษททราบในล าดบตอไป โดยคณะกรรมการบรษท และ/หรอ ทรสตอาจมมตหรอก าหนดมาตรการเพอจดการเรองดงกลาวตามทเหนสมควร รวมถงการใชสทธเรยกรองตามสญญา ทงน ขนอยกบสถานการณทเกดขนเปนกรณๆ ไป

7. การคดเลอก/แตงตงผบรหารอสงหารมทรพย (บคคลภายนอก)


ผจดการกองทรสตจะมการวาจางผบรหารอสงหารมทรพย โดยคดเลอกจากผทมประสบการณในการบรหารทรพยสนในแตละประเภททกองทรสตลงทน โดยใหเปนไปตามหลกเณฑการแตงตงผบรหารอสงหารมทรพยทก าหนดขนโดยคณะกรรมการบรษท ซงหลกเกณฑดงกลาวไดกลาวรวมถงการด าเนนการในเรองเกยวกบการเปลยนตวผบรหารอสงหารมทรพยดวย ทงน ในกรณทผจดการกองทรสตมการยกเลกการวาจางผบรหารอสงหารมทรพย หรอ อยระหวางการคดเลอกผบรหารอสงหารมทรพยรายใหม ผจดการกองทรสตโดยฝายบรหารอสงหารมทรพยจะท าหนาทบรหารอสงหารมทรพยนนแทน จนกวาจะสามารถหาผ บรหารอสงหารมทรพยมาท าหนาทไดอยางเหมาะสม

8. การคดเลอกผ เชาหลกหรอผบรหารอสงหารมทรพยผานผ เชาหลก


ในกรณทกองทรสตไดเขาลงทนในอสงหารมทรพย โดยมผ เชาหลกซงเปนผ เชาเพยงรายเดยว ผ จดการกองทรสตจะมการวาจางผ เชาหลกหรอผบรหารอสงหารมทรพยผานผ เชาหลก ตามหลกเกณฑการคดเลอกทผจดการกองทรสตไดก าหนดไว


หนาท 145

9. การคดเลอกผประเมนมลคาทรพยสน


ผจดการกองทรสตไดจดใหมระบบประเมนมลคาทรพยสนโดยสอดคลองกบทส านกงาน ก.ล.ต. ประกาศก าหนด กลาวคอ

1. กองทรสตตองประเมนมลคาทรพยสนอยางเตมรปแบบทมการตรวจสอบเอกสารสทธ และเปนไปเพอวตถประสงคสาธารณะในการเปดเผยขอมลตอผลงทน เมอมเหตการณดงน (ก) เมอกองทรสตจะไดมา หรอ จ าหนายไปซงอสงหารมทรพย โดยใหประเมนลวงหนาไดเปนเวลา

ไมเกน 1 ป (ข) เมอครบก าหนด 2 ป นบแตวนทมการประเมนมลคาเตมรปแบบครงลาสด (ค) เมอปรากฏเหตการณ หรอ การเปลยนแปลงใดๆ อนอาจมผลกระทบตอการดอยคาของ

อสงหารมทรพยทกองทรสตลงทนอยางมนยส าคญ (ง) เมอทรสต หรอ ผสอบบญชของกองทรสตรองขอ

2. กองทรสตตองมการสอบทานการประเมนมลคาทรพยสนทก 1 ป นบแตวนทมการประเมนมลคาเตมรปแบบครงลาสด

ในการด าเนนการใหมการประเมนมลคาทรพยสนหลกทกองทรสตจะท าการลงทน หรอ ทรพยสนทกองทรสตจะจ าหนายออกไป หรอ การประเมนมลคาทรพยสนหลกของกองทรสตในแตละป ผจดการกองทรสตจะวาจางผประเมนมลคาทรพยสนอสระจากภายนอกเพอท าหนาทดงกลาว โดยจะคดเลอกผ ประเมนตามหลกเกณฑและขนตอนการคดเลอกทผจดการกองทรสตไดก าหนดไว

10. การสอบทานรายงานการประเมนมลคาทรพยสน


ผ จดการกองทรสตจะมการสอบทานรายงานการประเมนมลคาทรพยสนซงจดท าโดยผ ประเมนมลคาทรพยสนอสระ ดงน

1. สอบทานความครบถวนของจ านวนทรพยสนทจ าเปนตองไดรบการประเมน 2. สอบทานความสมเหตสมผลของสมมตฐานทใชในการประเมนราคาทรพยสน 3. สอบทานวธการทผประเมนมลคาทรพยสนอสระใชในการประเมนราคาทรพยสน และราคาประเมน

ทรพยสนทค านวณไดจากแตละวธ 4. สอบทานความสมเหตสมผลของวธการประเมนราคา ทผประเมนมลคาทรพยสนอสระเลอกใชในการ

สรปราคาประเมนทรพยสน


หนาท 146

11. การจดการเกยวกบขอรองเรยนของผ เชา


ผจดการกองทรสตค านงถงการใหบรการและการอ านวยความสะดวก รวมถงการรกษาความสมพนธอนดตอผ เชา จงจดใหมระบบและขนตอนส าหรบผ เชาใหสามารถตดตอ หรอ รองเรยนเกยวกบการใหบรการ โดยมสาระส าคญ ดงตอไปน

1. ผ เชาสามารถตดตอ หรอ รองเรยนตอฝายบรหารอสงหารมทรพยไดโดยตรง ผานทางขอมลการตดตอทไดแจงไวกบผ เชา

2. ฝายบรหารอสงหารมทรพยด าเนนการตรวจสอบและวเคราะหสาเหตขอรองเรยนและแจงใหประธานเจาหนาทบรหารทราบ

3. นอกจากน เพอใหเกดความมนใจวาเรองรองเรยนดงกลาวไดถกตอบรบและจดการอยางครบถวน ผจดการกองทรสตจะก าหนดใหมการเขาพบ หรอ ประชมรวมกบผ เชาโดยตรงอยางสม าเสมอ

12. แนวทางการจดการกบความเสยงทอาจเกดขนกบกองทรสต

ผ รบผดชอบหลก : ฝายพฒนาธรกจ

ประเภทความเสยง ผลกระทบ แนวทางการจดการ

การเปลยนไปของสภาพและสถานะของทรพยสนกอนการเขาลงทนของกองทรสต

• ความไมถกตองของขอมลทเปดเผยตอสาธารณะ

• ความเสยงท เพมข น และความสามารถในการจายประโยชนตอบแทนใหผ ถอหนวยทรสตทเปลยนแปลงไป เปรยบเทยบกบประมาณการและขอมลทเปดเผยตอสาธารณะ

ฝายพฒนาธรกจเปนผ รบผดชอบและประสานงานกบฝายการเงนและนกลงทนสมพน ธ เพ อการวเคราะหและศกษาถงผลกระทบของการเปลยนไปของสภาพและส ถ า น ะ ข อ ง ท ร พ ย ส น แ ล ะด า เ น น ก า รห า ร อกบท ป ร กษาทางการเงน ทปรกษากฎหมาย และ/หรอ หนวยงานอนๆ ทเกยวของ โดยอาจจะพ จ า รณาใ หผ จ าหน ายทรพยสนค าประกนการมผ เชา หรอ ตดส น ใ จ ไม ล งทน ในท รพ ยสนดงกลาว โดยน าสงแนวทางการจดการใหคณะกรรมการบรษทเพอพ จ า รณาอนมต แ ละขอความเหนชอบจากทรสตในล าดบตอไป


หนาท 147

ผ รบผดชอบหลก : ฝายบรหารอสงหารมทรพย


ความขดแยงทางผลประโยชนของการขายพนทเชาของผบรหารอสงหารมทรพย(บคคลภายนอก)

โอกาสในการสญเสยรายไดของกองทรสต

• ฝ ายบ รหารอสงหา รมท รพ ยก า ห น ด ใ ห ผ บ ร ห า รอ ส ง ห า ร ม ท ร พ ย (บคคลภายนอก) มการจดท าระบบการหาผ เชา ขอตกลงและกฎเกณฑ เพอใหการขายพนทเ ช า ม ค ว าม เ ป นกลาง แ ละโปรงใสพรอมทงน าสงรายงานการตดตอของลกคาทสนใจจะเ ช า พ น ท ใ ห ฝ า ย บ ร ห า รอสงหารมทรพยรบทราบอยางสม าเสมอ

• ฝ ายบ รหารอสงหา รมท รพ ยก าหนดผลประโยชนทชดเจนใหกบผ บรหารอสงหารมทรพยเพอจงใจในการขายพนทเชา

• ฝ ายบ รหารอสงหา รมท รพ ยตดตอลกคาเปาหมาย โดยไมมก า ร บ อ ก ก ล า ว ล ว ง ห น า (Surprise Check) เปนครงคราว เ พ อ ต ร ว จ ส อบ ว า ผ บ ร ห า รอ ส ง ห า ร ม ท ร พ ย (บคคลภายนอก) มการปฏบตหนาทอยางเปนกลาง ไมเออประโยชนตอเจาของทรพยสนหลกรายใดรายหน ง เ ปนการเฉพาะ

ลกคาไมช าระคาเชาและมยอดคางช าระ โอกาสในการสญเสยรายไดของกองทรสต

• ฝายบรหารอสงหารมทรพย เปนผ รบผดชอบประสานงานกบฝายบ ญ ช แ ล ะ ผ บ ร ห า รอ ส ง ห า ร ม ท ร พ ย (บคคลภายนอก) ตดตามทวงถามใหลกคาช าระยอดคาง โดยออกจดหมายแจงเตอน และ/หรอ เขาพบลกคาเพอใหทราบถงสาเหตของการช าระเงนลาชา


หนาท 148


และพจารณาด าเนนการตามความเหมาะสม

• ในกรณท มการด าเนนคดตามก ฎ ห ม า ย ฝ า ย บ ร ห า รอสงหารมทรพย จะตองน าเสนอประธานเจาหนาทบรหารเพอพจารณาอนมต

ผ รบผดชอบหลก : ฝายการเงนและนกลงทนสมพนธ


ร า ย ไ ด จ า ก ก า ร ด า เ น น ง า นขอ งกองทรสตต ากวา หรอ คาใชจายในการด าเนนงานของกองทรสต สงกวาทคาดการณไวอยางมสาระส าคญ

• เกดความแตกตางระหวางผลการด าเนนงานทเกดขนจรงกบงบประมาณ และการคาดการณโดยนกลงทนและนกวเคราะห

• สภาพคลองและความสามารถในการช าระดอกเบยและเงนตน

• ความสามา รถ ในกา ร จ า ยประ โยช นตอบแทนใหผ ถอหนวยทรสต

• ฝ า ยก า ร เ ง น แ ล ะน ก ล ง ท นสมพนธและฝายบญช จะเปนผ รบผดชอบการบรหารจดการรายไดและควบคมคาใชจายตาง ๆ ทเกดขนรวมกบทกฝายงานทเ ก ย ว ข อ ง ใ ห ส อดค ล อ ง ก บงบประมาณทวางแผนไว โดยทกสน ไตรมาสและทกสนปจะจดท ารายงานเปรยบเทยบและวเคราะหผลการด าเนนงานทเ กดข นจ รงกบงบประมาณทวางแผนไว จากนนจงน าเสนอตอประธานเจาหนาทบรหาร

• ในกรณทเกดคาใชจายเพมเตมน อก เ ห น อ จ า กท ร ะ บ ไ ว ใ นงบประมาณประจ าปททรสตพจารณาใหความเหนชอบแลว ฝ า ย ท เ ก ย ว ข อ ง ก บ ก า รท ารายการจะรวมกบฝายการเงนและนกลงทนสมพนธและฝายบ ญ ช จ ะ ต อ ง น า เ ส น อรายละเอยดคาใชจายเพมเตมดงกลาวใหกบประธานเจาหนาทบ ร ห า ร เพ อพ จ ารณาอนมตเบองตน กอนน าสงเรองใหทรสตเหนชอบในล าดบตอไป


หนาท 149

ผ รบผดชอบหลก : ฝายบญช


ข อ ม ล ท ไ ด ร บ จ า ก ผ บ ร ห า รอสงหารมทรพย (บคคลภายนอก) ไมถกตอง

รายงานทางการเงนผดพลาดและขาดความนาเชอถอ

ฝายบญชตรวจสอบขอมลตาง ๆ ทไดรบจากผ บรหารอสงหารมทรพย (บคคลภายนอก) โดยเปรยบเทยบกบขอมลทฝายบญชจดท าข น เองเพอใหมนใจวาขอมลท ไ ด รบจากผ บรหารอสงหารมทรพย (บคคลภายนอก) ถกตองและครบถวน

6.2 ระบบการจดการความขดแยงทางผลประโยชนระหวางกองทรสตกบผจดการกองทรสตและบคคลทเกยว

โยงกน


- ระบบการปองกนความขดแยงทางผลประโยชน

ผจดการกองทรสตมระบบในการปองกนความขดแยงทางผลประโยชนระหวางกองทรสตกบบคคลท อาจมความขดแยง กลาวคอ ฝายพฒนาธรกจและฝายกฎหมายและก ากบการปฏบตงานจะรวมกนดแลใหการท าธรกรรมเปนไปตามหลกเกณฑ ดงน

1. ตองเปนไปตามสญญากอตงทรสต และกฎหมายทเกยวของ ตลอดจนไมขดกบกฎเกณฑทส านกงาน ก.ล.ต. ประกาศก าหนด และทส าคญตองเปนไปเพอประโยชนสงสดของกองทรสต

2. ตองมความสมเหตสมผล กระท าบนราคา และเงอนไขตลาดทเปนธรรม 3. คาใชจายในการเขาท าธรกรรมทเรยกเกบจากกองทรสต (ถาม) อยในอตราทเปนธรรมและเหมาะสม 4. ผมสวนไดเสยในการท าธรกรรมจะตองไมมสวนรวมในการตดสนใจอนมตการเขาท าธรกรรม

โดยฝายกฎหมายและก ากบการปฏบตงานจะท าหนาทดแลและปองกนไมใหเกดความขดแยงทางผลประโยชนระหวางกองทรสตกบบคคลทอาจมความขดแยงทางผลประโยชนผานการด าเนนการดงน

1. รวบรวมรายชอบคคล หรอ นตบคคลทเขาขายเปนบคคลทเกยวโยงกนและปรบปรงขอมลใหเปนปจจบน เพอน าสงขอมลใหทรสตทก 6 (หก) เดอน เพอใชในการตรวจสอบรายการระหวางกนของกองทรสตกบบคคลทเกยวโยง

2. ตรวจสอบวาเปนธรกรรมทบคคลเกยวโยงของกองทรสตมสวนไดเสยหรอไม และจ าเปนตองขอความเหนชอบจากทรสต หรอขออนมตจากผ ถอหนวยทรสตกอนทจะท าธรกรรมดงกลาวหรอไม

3. หากเปนธรกรรมทบคคลเกยวโยงของกองทรสตมสวนไดเสย จะด าเนนการใหฝายพฒนาธรกจน าเสนอธรกรรมดงกลาวใหประธานเจาหนาทบรหารพจารณาใหความเหนชอบกอนสงเรองให คณะกรรมการบรษทพจารณาอนมต ภายหลงจากทไดรบอนมตจากคณะกรรมการบรษทแลว ฝายกฎหมายและก ากบการปฏบตงานจะด าเนนการใหฝายพฒนาธรกจน าเสนอธรกรรมดงกลาวแกทรสตเพอพจารณาใหความเหนชอบวาเปนไปตามสญญากอตงทรสตและกฎหมายทเกยวของ ทงน ขนอย


หนาท 150

กบขนาดของธรกรรมและเปนไปตามกฎเกณฑทส านกงาน ก.ล.ต. ก าหนด (และทส านกงาน ก.ล.ต ประกาศเปลยนแปลง)

- การเปดเผยขอมลการมสวนไดเสยของกรรมการและผบรหาร

ผ รบผดชอบหลก: ฝายกฎหมายและก ากบการปฏบตงาน

ผจดการกองทรสตไดก าหนดแนวทางใหกรรมการและผบรหาร เปดเผยขอมลสวนไดเสยของตนเองและบคคลทเกยวของครงแรกทเขาด ารงต าแหนงตอฝายกฎหมายและก ากบการปฏบตงาน และรายงานทกครงเมอมการเปลยนแปลง โดยขอมลดงกลาวจะเกบไวภายในบรษทของผจดการกองทรสต ทงน เพอใหผจดการกองทรสตมขอมลประกอบการท ารายการทเกยวโยงกน ซงเปนรายการทอาจกอใหเกดความขดแยงทางผลประโยชน รวมทงเพอใชเปนขอมลปองกนไมใหกรรมการและผบรหารเขารวมกระบวนการตดสนใจในการพจารณาธรกรรมระหวางกองทรสตกบบคคลทเกยวโยง

- การดแลการใชขอมลภายใน


เพอใหเกดความโปรงใสในการบรหารจดการกองทรสต ผจดการกองทรสตมนโยบายใหกรรมการ ผบรหาร และ/หรอ พนกงานทมหนาทเกยวของกบขอมลภายใน ตองไมใชขอมลภายในของกองทรสตซงบรษทเปนผจดการกองทรสตทเปนสาระส าคญ และยงไมไดเปดเผยตอสาธารณชน เพอประโยชนสวนตนหรอบคคลอนในทางทมชอบ โดยก าหนดใหกรรมการ ผบรหาร และ/หรอ พนกงานทมหนาทเกยวของกบขอมลภายใน มหนาทรายงานการถอครองหนวยทรสตทกครงทมการซอ ขาย หรอโอนหนวยทรสตตอฝายกฎหมายและก ากบการปฏบตงาน นอกจากน ผจดการกองทรสตจะจดสงขอความทางไปรษณยอเลกทรอนกส (E-Mail) แจงหามการซอ ขาย หรอ โอนหนวยทรสต ภายในระยะเวลา 30 (สามสบ) วนกอนวนเผยแพรงบการเงนรายไตรมาสและงบการเงนประจ าปตอตลาดหลกทรพย หรอ กอนการเปดเผยขอมลภายในของกองทรสตอนมสาระส าคญหรอมผลกระทบตอราคาหนวยทรสต

6.3 ระบบการคดเลอกบคลากรของผจดการกองทรสต และการตดตามดแลคณสมบตของบคลากรทเกยวของ

กบการด าเนนการของกองทรสต

- ระบบในการคดเลอกบคลากรทเกยวของกบการบรหารจดการกองทรสต

ผ รบผดชอบหลก: ประธานเจาหนาทบรหาร

ผ จดการกองทรสตมระบบการคดเลอกบคลากรเพอท าหนาทบรหารจดการกองทรสตโดยพจารณาจากประสบการณการท างานในหนาททเกยวของเปนส าคญ เพอใหมนใจไดวาบคลากรดงกลาวจะสามารถบรหารกองทรสตใหเกดประโยชนสงสดตอผ ถอหนวยทรสต ทงน ผ จดการกองทรสตจะมการตรวจสอบดวยวาบคลากรทเปนผบรหารมคณสมบตตามทระบไวในประกาศของส านกงาน ก.ล.ต. ดงน

1. เปนผมประสบการณดานบรหารจดการลงทนหรอการจดหาผลประโยชนจากอสงหารมทรพยรวมกนเปนระยะเวลาไมนอยกวา 3 ป ภายในชวงระยะเวลา 5 ปกอนวนเรมเขาท างานกบบรษท


หนาท 151

2. เปนผทไมมลกษณะตองหามของบคคลทมอ านาจในการจดการกองทรสต ซงเปนลกษณะตองหามตามประกาศคณะกรรมการก ากบตลาดทนวาดวยลกษณะตองหามของบคลากรในธรกจตลาดทนโดยอนโลม

คณะกรรมการบรษท หรอ ผ ไดรบมอบหมาย (แลวแตกรณ) จะเปนผดแลคดเลอกบคลากรตามคณสมบตทกลาวไวขางตน โดยมฝายกฎหมายและก ากบการปฏบตงานรวมตรวจสอบคณสมบตของผสมครดวย

- ระบบการตดตามดแลคณสมบตของบคลากร


ผจดการกองทรสตมระบบในการตดตามดแลใหบคลากรทเกยวของกบการด าเนนการของกองทรสตเปนผมคณสมบตเหมาะสม โดยมอบหมายใหฝายกฎหมายและก ากบการปฏบตงานด าเนนการ ดงน

1. เมอกรรมการ/ผบรหาร/ผมอ านาจในการจดการของผจดการกองทรสตไดรบการแตงตง ฝายกฎหมายและก ากบการปฏบตงานจะด าเนนการแจงกรรมการ/ผบรหาร/ผมอ านาจในการจดการดงกลาวใหทราบถงลกษณะตองหามของการเปนกรรมการ/ผ บรหาร/ผ มอ านาจในการจดการของผ จดการกองทรสต

2. ฝายกฎหมายและก ากบการปฏบตงานด าเนนการใหกรรมการ/ผบรหาร/ผมอ านาจในการจดการ กรอกขอมลและลงนามใน “แบบรบรองประวตบคคลทจะเปนกรรมการ ผบรหาร และบคคลผมอ านาจในการจดการของผจดการกองทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพย” เพอรบรองวาบคคลดงกลาวไมมลกษณะตองหาม และใน “แบบรายงานการมสวนไดเสยของกรรมการ/ผบรหาร/ผมอ านาจในการจดการ และบคคลทมความเกยวของ” เพอแจงบรษทใหทราบถงขอมลสวนตวและความสมพนธกบผ เกยวของของบคคลดงกลาว ซงบรษทจะใชเปนขอมลตรวจสอบการมสวนไดเสยของบคคลดงกลาวในการท าธรกรรมใด ๆ กบกองทรสต

3. ฝายกฎหมายและก ากบการปฏบตงานด าเนนการแจงใหกรรมการ/ผบรหาร/ผมอ านาจในการจดการจดท า “แบบรบรองประวตบคคลทเปนหรอจะเปนกรรมการ/ผ บรหาร/ผ มอ านาจในการจดการกองทรสต” และ “แบบรายงานการมสวนไดเสยของกรรมการ ผบรหาร และบคคลทมความเกยวของ”และน าสงฝายกฎหมายและก ากบการปฏบตงาน อยางนอยปละครง หรอ เมอมการเปลยนแปลงขอมลในแบบรายงานทง 2 แบบดงกลาวขางตน

4. หากมการเปลยนแปลงใด ๆ ทมนยส าคญ ฝายกฎหมายและก ากบการปฏบตงานจะรายงานใหคณะกรรมการบรษททราบ

5. คณะกรรมการบรษทรายงานใหส านกงาน ก.ล.ต. ทราบ หากการเปลยนแปลงดงกลาวขดตอกฎหมายทเกยวของ


หนาท 152

6.4 ระบบการก ากบดแลการปฏบตงาน


ผจดการกองทรสตมระบบในการก ากบการปฏบตงาน ดงน

1. ฝายกฎหมายและก ากบการปฏบตงานด าเนนการศกษา และรวบรวม กฎหมาย ประกาศ ระเบยบ ขอบงคบตาง ๆ ของหนวยงานทเกยวของกบกองทรสต ไดแก พรบ.หลกทรพยและตลาดหลกทรพย พ.ศ. 2535 (และทมการแกไขเพมเตม) พระราชบญญตทรสตเพอธรกรรมในตลาดทน พ.ศ. 2550 (และทมการแกไขเพมเตม) รวมทงประกาศ กฎ ระเบยบ ขอบงคบของส านกงาน ก.ล.ต. ตลาดหลกทรพย และหนวยงานอน ๆ ทเกยวของ

2. ฝายกฎหมายและก ากบการปฏบตงานเขาอบรม สมมนา ตดตามการเปลยนแปลงของกฎเกณฑตามขอ 1 ใหเปนปจจบน พรอมเผยแพรใหกรรมการ ผบรหาร และ/หรอ พนกงานทราบอยางสม าเสมอ

3. ฝายกฎหมายและก ากบการปฏบตงานด าเนนการใหบรษทฯ มการเปดเผยขอมลตางๆ ของกองทรสตใหถกตองและครบถวน โดยตรวจสอบจาก Check list ของขอมลทตองท าการเปดเผยตามกฎเกณฑทเกยวของ

4. ฝายกฎหมายและก ากบการปฏบตงานด าเนนการใหกรรมการ ผบรหารมการรายงานการมสวนไดเสยของกรรมการ ผบรหาร และบคคลทมความเกยวของ ตามแบบฟอรมทจดท าขน (FORM LC-005) เพอใชเปนขอมลประกอบการด าเนนตามขอก าหนดเกยวกบการท ารายการทเกยวโยงกน รวมทงจะด าเนนการใหบคคลดงกลาวรายงานการเปลยนแปลงขอมล (หากม)

5. ฝายกฎหมายและก ากบการปฏบตงานด าเนนการใหกรรมการ ผบรหาร และบคคลทมอ านาจในการจดการของบรษทจดท าแบบรบรองประวตของบคคลและน าสงใหแกบรษทฯ

6. ฝายกฎหมายและก ากบการปฏบตงานด าเนนการใหผ ถอหนใหญของบรษทจดท าแบบรบรองประวตบคคลทเปนผ ถอหนรายใหญและน าสงใหแกบรษทฯ

6.5 ระบบการเปดเผยขอมลของกองทรสต

ผ รบผดชอบหลก: ฝายกฎหมายและก ากบการปฏบตงานและฝายบญช

ผจดการกองทรสตใหความส าคญตอการอ านวยความสะดวกแกผ ถอหนวยทรสตและผลงทนทวไปเพอใหสามารถเขาถงขอมลของกองทรสตไดอยางสะดวก ทวถง และเทาเทยมกน โดยการเปดเผยขอมลทมความถกตอง ครบถวน และทนเวลาอยางสม าเสมอ ทงขอมลทางการเงน ผลการด าเนนงาน และขอมลส าคญอนใด เพอใหผ ถอหนวยทรสตและผลงทนไดใชขอมลประกอบการตดสนใจลงทน โดยผานชองทางการเผยแพรขอมลตางๆ ของตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย รายงานประจ าป ตลอดจนผานทางเวปไซตของผจดการกองทรสต โดยฝายกฎหมายและก ากบการปฏบตงานเปนผ รบผดชอบในการจดท า และ/หรอ ก ากบดแลใหฝายบญชเปดเผยขอมลของผจดการกองทรสตและกองทรสตใหเปนไปตามสญญากอตงทรสตและกฎเกณฑทเกยวของ โดยมระบบรองรบการเปดเผยขอมล ดงน

1. ฝายกฎหมายและก ากบการปฏบตงานรวบรวมกฎระเบยบ ขอบงคบตาง ๆ ทเกยวของกบการเปดเผยขอมลทส าคญ ไดแก (1) ประกาศคณะกรรมการก ากบตลาดทน เรอง หลกเกณฑ เงอนไข และวธการรายงานการเปดเผยขอมล

เกยวกบฐานะทางการเงนและผลการด าเนนงานของทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพย


หนาท 153

(2) ขอบงคบตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย เรอง การรบ การเปดเผยสารสนเทศ และการเพกถอนหนวยทรสตของทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพย

2. ฝายกฎหมายและก ากบการปฏบตงานจดเตรยมแผนงานตรวจสอบ (Check List) เพอใชเปนแนวทางในการเปดเผยขอมลใหถกตอง ครบถวน และตรงตามก าหนดเวลา

3. ฝายกฎหมายและก ากบการปฏบตงานตดตามการเปลยนแปลงของกฎเกณฑขางตนเพอใหเปนปจจบนพรอมเผยแพรใหผบรหาร และ/หรอ ฝายงานทเกยวของทราบอยางสม าเสมอ

4. ฝายกฎหมายและก ากบการปฏบตงานด าเนนการเปดเผยขอมลใหตรงตามหลกเกณฑทก าหนดไวในกฎเกณฑทเกยวของ

6.6 ระบบการปฏบตการดานงานสนบสนน (Back Office)

ระบบงานปฏบตการดานงานสนบสนนประกอบดวยงานทอยในความรบผดชอบของฝายบญช และฝายการเงนและนกลงทนสมพนธ โดยผบรหารของฝายงานทเกยวของจะด าเนนการใหมการจดการงานในหนาทตามทไดกลาวไวในหวขอ 9.4 การแบงฝายงาน และหนาทความรบผดชอบของแตละฝายงาน

ผจดการกองทรสตจะท าการวาจางบคคลตามความเหมาะสมใหเปนผปฏบตการดานงานสนบสนนในเรองทจะกลาวตอไปน โดยผบรหารในแตละหนวยงานทเกยวของของบรษทจะเปนผควบคมดแลใหมการปฏบตหนาทใหถกตอง

- การควบคมการจดเกบรายไดและคาใชจายของกองทรสต

ผ รบผดชอบหลก : ฝายบญช

ฝายบญชด าเนนการวาจางบคคลอนตามความเหมาะสมใหเปนผด าเนนการในการจดเกบรายไดและการใชจายเงนของกองทรสต โดยฝายบญชมระบบในการควบคมดแลการด าเนนการดงกลาวของผ บรหารอสงหารมทรพย (บคคลภายนอก) ดงน

1. ทกสนเดอนฝายบญชและฝายอสงหารมทรพย จะด าเนนการใหผ บรหารอสงหารมทรพย (บคคลภายนอก)จดสงรายงานภายในวนท 10 ของเดอนถดไปดงตอไปน • รายงานรายไดคาเชาและคาบรการ • รายงานตนทนคาเชาและบรการ • รายงานคาใชจายในการขายและบรหาร • รายงานเงนรบช าระคาเชาและคาบรการ • สรปยอดลกหนคาเชาและคาบรการคางรบของอสงหารมทรพยทกองทรสตลงทน รวมทง

Aging Report และการตดตามหน • งบทดลอง งบแสดงฐานะการเงน และงบก าไรขาดทน ประจ าเดอนของแตละทรพยสน • บญชแยกประเภท ประจ าเดอน ดานรายได ลกหนการคา เงนมดจ า และคาใชจายคางจายแต

ละทรพยสน • ขอมลรายการคางรบคางจายและจ านวนเงนทตองโอนระหวางผ บรหารทรพยสนและ



หนาท 154

• รายงานพนทเชา รวมถงรายละเอยดเงนมดจ า รายงานสญญาหมดอาย รายงานการยกเลกสญญาเชากอนก าหนด รายงานการท าสญญาเชาใหม

• รายงานการจดซอจดจาง (งานซอมแซม บ ารงรกษา) • รายงานสถานะการท าประกนภยทรพยสนหลก

2. ฝายบญชตรวจสอบขอมลทไดรบตามขอ 1 โดยเปรยบเทยบกบขอมลทฝายบญชจดท าขนเอง เพอใหมนใจวาการจดเกบรายได และการจายเงนของกองทรสตในแตละเดอนเปนไปอยางถกตองครบถวน

3. ฝายบญชชแจงใหผ รบจางทราบถงเงอนไขการเบกจายส าหรบคาใชจายของกองทรสต ซงไดแก คาใชจายส าหรบการจดซอจดจาง คาบรการ และ/หรอคาใชจายอนใดทเกยวของกบการบรหารจดการทรพยสนของกองทรสต รวมถงการเบกวงเงนชดเชย โดยฝายบญชเปนผควบคมใหการท าธรกรรมดงกลาวเปนไปตามเกณฑการเบกจาย ดงน • การจดซอจดจาง (งานซอมแซม บ ารงรกษา)

รายการคาใชจายทผ บรหารอสงหารมทรพยตองขออนมตจากผ จดการกองทร สตกอนด าเนนการจดซอจดจาง มเงอนไขดงน แจงฝายบรหารอสงหารมทรพยพรอมใบเสนอราคา (โดยใหแนบขอมลการเปรยบเทยบราคาไมนอยกวา 2 รายในการจดซอจดจางแตละครง) และสงเรองขออนมตงานซอมตอกรรมการผมอ านาจลงนามของผจดการกองทรสต เพอพจารณาอนมต (หมายเหต: กรณจ าเปนเรงดวนทตองเขาด าเนนการทนท ผบรหารอสงหารมทรพยสามารถจะจดจางผ รบเหมาเขาด าเนนการทนทโดยมการแจงกรรมการผจดการของกองทรสตใหทราบกอนเรมด าเนนการ)

• คาใชจายอน ส าหรบการเบกเงนเพอช าระคาบรการ และ/หรอ คาใชจายอนใดทเกยวของกบการบรหารจดการทรพยสนของกองทรสต รวมถงการเบกวงเงนชดเชย ก าหนดใหสวนงานทท าเรองเบก ตองน าสงรายละเอยดคาใชจาย ผ รบเงน จ านวนเงน และใบเสนอราคาเปรยบเทยบ โดยมเงอนไขการลงนามบนเชค และเอกสารการเบกถอนเงนจากบญชทบรษทมอยกบธนาคาร รวมทงการลงนามในเอกสารตาง ๆ ส าหรบธรกรรมทเกยวของกบธนาคาร ตามทแสดงในตารางอ านาจอนมตของบรษท

4. ฝายบญชควบคมยอดสะสมของคาใชจายโดยเปรยบเทยบกบงบประมาณทก าหนดในแตละเดอน

- การจดท างบประมาณของกองทรสต

ผ รบผดชอบหลก: ฝายการเงนและนกลงทนสมพนธ

ผจดการกองทรสตจดใหมการจดท างบประมาณประจ าปของกองทรสต เพอใหสามารถวางแผน ควบคม วเคราะห และประเมนผลการใชทรพยากรทมอยของกองทรสตไดอยางมประสทธภาพ ดงน

1. ฝายการเงนและนกลงทนสมพนธและฝายบญช ด าเนนการจดท างบประมาณประจ าปของกองทรสตรวมกบทกฝายงานทเกยวของ

2. ประธานเจาหนาทบรหาร และ /หรอ ผ มอ านาจในการบรหารจดการ และทกฝายงานทเกยวของ รวมกนสอบทานงบประมาณทจดท าขน


หนาท 155

3. คณะกรรมการบรษทเปนผพจารณาอนมตงบประมาณประจ าป กอนน าสงทรสตเพอพจารณาใหความเหนชอบ

4. ฝายการเงนและนกลงทนสมพนธและฝายบญช ด าเนนการบรหารจดการรายได และควบคมคาใชจายตาง ๆ ทเกดขนรวมกบทกฝายงานทเกยวของใหสอดคลองกบงบประมาณทวางแผนไว

5. ทกสนไตรมาส ฝายการเงนและนกลงทนสมพนธและฝายบญช ด าเนนการจดท ารายงานประจ าไตรมาส เปรยบเทยบและวเคราะหผลการด าเนนงานทเกดขนจรงกบงบประมาณทวางแผนไว โดยประสานงานกบฝายบรหารอสงหารมทรพยเพอรบทราบขอมลในการประกอบการวเคราะห จากนนจงน าเสนอตอประธานเจาหนาทบรหารเพอรบทราบ/สอบทาน รวมกบทกฝายงานทเกยวของ

6. ทกสนป ฝายการเงนและนกลงทนสมพนธและฝายบญช ด าเนนการจดท ารายงานประจ าป เปรยบเทยบและวเคราะหผลการด าเนนงานทเกดขนจรงในรอบปบญชกบงบประมาณประจ าปทวางแผนไว โดยประสานงานกบฝายบรหารอสงหารมทรพยเพอรบทราบขอมลในการประกอบการวเคราะห จากนนจงน าเสนอตอประธานเจาหนาทบรหารเพอรบทราบ/สอบทาน รวมกบทกฝายงานทเกยวของ รวมทงพจารณาปรบปรงหรอทบทวนแผนงานรวมกบทกฝายงานทเกยวของหากผลการด าเนนงานทเกดขนจรงแตกตางกบงบประมาณทวางแผนไวอยางมนยส าคญ และน าเสนอตอประธานเจาหนาทบรหารเพอพจารณาตอไป

7. ในกรณทผลการด าเนนงานมความแตกตางจากงบประมาณ หรอ ผลการด าเนนงานของงวดเดยวกนของปกอนเกนกวารอยละ 20 (ยสบ) ฝายการเงนและนกลงทนสมพนธจะจดท ารายงานค าอธบายและการวเคราะหของฝายจดการ (MD&A) เพอน าเสนอประธานเจาหนาทบรหาร และ/หรอ ผมอ านาจในการบรหารจดการ เพอพจารณาใหความเหนชอบ กอนเปดเผยแกสาธารณะชนตอไป

8. ในกรณทเกดคาใชจายเพมเตมนอกเหนอจากทระบไวในงบประมาณประจ าปท ทรสตพจารณาใหความเหนชอบแลว ฝายทเกยวของกบการท ารายการจะรวมกบฝายการเงนและนกลงทนสมพนธและฝายบญช ด าเนนการน าเสนอรายละเอยดคาใชจายเพมเตมดงกลาวใหกบประธานเจาหนาทบรหารเพอสอบทานและพจารณาอนมตเบองตน กอนน าสงเรองใหทรสตเปนผใหความเหนชอบตอไป

- การคดเลอกผใหบรการอน

ผ รบผดชอบหลก : ฝายกฎหมายและก ากบการปฏบตงานและฝายบญช

ผจดการกองทรสตมการวาจางบคคลภายนอกเพอเปนทปรกษาของผจดการกองทรสตและกองทรสต อาท ทปรกษาทางการเงน ทปรกษากฎหมาย ผสอบบญช เปนตน โดยการคดเลอกจะเปนไปตามหลกเกณฑการคดเลอกผใหบรการอน

นอกจากน ในการด าเนนขอพพาททางกฎหมายในนามของกองทรสต ผจดการกองทรสตจะวาจางส านกงานกฎหมายภายนอกเปนผด าเนนการแทน ผจดการกองทรสตจงไดจดใหมหลกเกณฑการคดเลอกส านกงานกฎหมายทมความเชยวชาญและประสบการณดานการด าเนนคดเพอเปนแนวทางในการคดเลอก


หนาท 156

6.7 ระบบตรวจสอบและควบคมภายใน

ผ รบผดชอบหลก: กรรมการอสระ

ผจดการกองทรสตมระบบการควบคมภายใน โดยผตรวจสอบภายในจะท าหนาทตดตามดแล และตรวจสอบเพอใหผจดการกองทรสตมการปฏบตงานเปนไปตามหลกการด าเนนธรกจ ปฏบตหนาทโดยใชความรความสามารถเยยงผประกอบวชาชพ ปฏบตตอผ ถอหนวยทรสตอยางเปนธรรม ปฏบตงานดวยความระมดระวงไมใหเกดความขดแยงทางผลประโยชน ตลอดจนไมน าขอมลจากการปฏบตหนาทไปใชประโยชนอยางไมเหมาะสม

ในการด าเนนการตรวจสอบภายใน ผตรวจสอบภายในจะด าเนนการตรวจสอบตามขนตอนของระบบควบคมภายในของผจดการกองทรสตทส าคญสรปไดดงน

1. ก าหนดปจจยเสยงในการด าเนนธรกจของผจดการกองทรสต และท าการประเมนความเสยง เพอใชในการจดท าแผนงานการตรวจสอบภายในประจ าป

2. ด าเนนการจดท าแผนงานการตรวจสอบภายในประจ าป 3. น าเสนอแผนการตรวจสอบภายในประจ าปเพอขออนมตจากกรรมการอสระ 4. ด าเนนการตรวจสอบภายในตามแผนการตรวจสอบภายในประจ าปทไดรบการอนมต และน าเสนอรายงาน

การตรวจสอบภายใน ซงรวมถงรายงานการปฏบตงานทไมสอดคลอง หรอ ผดกฎระเบยบ หรอ ประเดนทพบจากการตรวจสอบภายในตอกรรมการอสระ

5. กรณพบการปฏบตงานผดกฎระเบยบ ผ ตรวจสอบภายในจะประสานงานกบฝายกฎหมายและก ากบ การปฏบตงานเพอแจงตอหนวยงานทปฏบตผดกฎระเบยบ เพอใหด าเนนการแกไขใหถกตองภายในระยะเวลาทก าหนด

6. ตดตามการปรบปรงแกไขการปฏบตงานทไมเปนไปตามกฎระเบยบ จดท ารายงานการตดตามการแกไข และน าเสนอตอกรรมการอสระ

ทงน ผจดการกองทรสตจะวาจางบคคลภายนอกเพอท าหนาทเปนผตรวจสอบ โดยกรรมการอสระจะเปนผดแลอยางใกลชดใหผตรวจสอบภายในปฏบตหนาทใหเปนไปตามระบบงานการควบคมภายในและการตรวจสอบภายในของผจดการกองทรสต

6.8 ระบบการจดการกบขอรองเรยนของผลงทน


ผจดการกองทรสตใหความส าคญกบสทธของผ ถอหนวยทรสตของกองทรสตจงไดจดใหมระบบและขนตอนส าหรบผถอหนวยทรสตใหสามารถตดตอ ใหขอเสนอแนะ หรอรองเรยนในเรองทอาจท าใหเกดความเสยหายตอกองทรสตไดโดยตรง สรปประเดนส าคญได ดงน

1. ผ ถอหนวยทรสตสามารถใชกลไกในการตดตอ การแจงขาว และ/หรอ การแจงขอรองเรยนผานทางเวปไซตของผจดการกองทรสต หรอ โดยทางอเมลแจงฝายการเงนและนกลงทนสมพนธ

2. ฝายการเงนและนกลงทนสมพนธเปนผ รบเรองรองเรยน และรวมกบฝายกฎหมายและก ากบการปฏบตงานด าเนนการตรวจสอบและวเคราะหสาเหตของขอรองเรยนและแจงใหประธานเจาหนาทบรหารทราบ


หนาท 157

3. กรณขอรองเรยนไมมประเดน ฝายกฎหมายและก ากบการปฏบตงานท าหนงสอแจงผลการตรวจสอบรวมทงค าชแจงเสนอประธานเจาหนาทบรหารเพอพจารณาอนมตและลงนาม โดยฝายการเงนและนกลงทนสมพนธจะเปนผแจงผลการตรวจสอบ พรอมค าชแจงกลบไปยงผ รองเรยน

4. กรณขอรองเรยนมประเดน ใหน าเสนอขอรองเรยนตอคณะอนกรรมการตรวจสอบขอรองเรยน (ก) คณะอนกรรมการตรวจสอบขอรองเรยน เปนผด าเนนการสอบสวนขอเทจจรง วเคราะหสาเหต และ

การแกไขปญหา (ข) ฝายกฎหมายและก ากบการปฏบตงานท าหนงสอแจงผลการตรวจสอบ รวมทงค าชแจงเสนอประธาน

เจาหนาทบรหารเพอพจารณาอนมตและลงนาม (ค) ฝายการเงนและนกลงทนสมพนธแจงผลการด าเนนการเกยวกบขอรองเรยนกลบไปยงผ รองเรยน

5. คณะอนกรรมการตรวจสอบขอรองเรยนหาแนวทางด าเนนการเพอหลกเลยงมใหมประเดนขอรองเรยนเกดขนอกในอนาคต

6. ฝายกฎหมายและก ากบการปฏบตงานจดท าสรปรายงานเรองรองเรยนประจ าเดอนเสนอตอประธานเจาหนาทบรหารและคณะอนกรรมการตรวจสอบขอรองเรยน ยกเวนในกรณทเปนขอรองเรยนทมนยส าคญ หรอ ขอรองเรยนทอาจกลายเปนขอพพาททางกฎหมาย ฝายกฎหมายและก ากบการปฏบตงานจดท าสรปรายงานเรองรองเรยนรายสปดาหเสนอตอประธานเจาหนาทบรหารและทรสตของกองทรสต

7. ฝายกฎหมายและก ากบการปฏบตงานจดท าสรปรายงานเ รองรองเ รยนประจ าไตรมาส เสนอตอคณะอนกรรมการตรวจสอบขอรองเรยนเพอพจารณา และคณะอนกรรมการตรวจสอบขอรองเรยนจะรายงานไปยงคณะกรรมการบรษทและทรสตของกองทรสตเพอทราบเปนรายไตรมาส

6.9 ระบบการจดการกบขอพพาททางกฎหมาย


ผจดการกองทรสตมระบบงานเพอด าเนนการเมอมขอพพาทเกดขน ดงน

1. ฝายกฎหมายและก ากบการปฏบตงานเปนผ รบเรองขอพพาท 2. ฝายกฎหมายและก ากบการปฏบตงานรายงานขอพพาทตอประธานเจาหนาทบรหาร เพอใหประธาน

เจาหนาทบรหารพจารณาและอนมตกอนน าเสนอคณะอนกรรมการไกลเกลยขอพพาท และกรณเปนขอพพาททมนยส าคญ ฝายกฎหมายและก ากบการปฏบตงานจะรายงานขอพพาทตอทรสตของกองทรสตเพอทราบ

3. คณะอนกรรมการไกลเกลยขอพพาทเปนผด าเนนการตรวจสอบขอเทจจรง และไกลเกลยขอพพาทกบคกรณ 4. กรณการไกลเกลยไมเปนผล คณะอนกรรมการไกลเกลยขอพพาทด าเนนการสงเรองใหส านกงานกฎหมาย

(วาจางบคคลภายนอก) เพอด าเนนกระบวนการตามกฎหมาย 5. ส านกงานกฎหมายด าเนนการตามขนตอนของกฎหมาย และผจดการกองทรสตปฏบตตามค าพพากษาของ

ศาล 6. คณะอนกรรมการไกลเกลยขอพพาทหาแนวทางด าเนนการเพอหลกเลยงมใหมขอพพาทเกดขนซ าอกใน

อนาคต


หนาท 158

7. กรณทเปนขอพพาททไมมนยส าคญ ฝายกฎหมายและก ากบการปฏบตงานจดท ารายงานสรปผลขอพพาทเสนอตอประธานเจาหนาทบรหารและคณะอนกรรมการไกลเกลยขอพพาทเพอทราบเปนรายเดอน

8. กรณทเปนขอพพาททมนยส าคญ ฝายกฎหมายและก ากบการปฏบตงานจะจดท ารายงานสรปผลขอพพาทเปนรายสปดาหเสนอตอประธานเจาหนาทบรหารและทรสตของกองทรสตเพอพจารณาและรบทราบ

9. ฝายกฎหมายและก ากบการปฏบตงานจดท ารายงานสรปผลขอพพาทรายไตรมาสเสนอตอคณะอนกรรมการไกลเกลยขอพพาทเพอพจารณา และคณะอนกรรมการไกลเกลยขอพพาทรายงานไปยงคณะกรรมการบรษทและทรสตของกองทรสตเพอทราบ

บคคลากร

ณ 31 ธนวาคม 2560 บรษทฯ มพนกงานจ านวน 6 คน โดยมรายละเอยดตามขอ 3 โครงสรางการบรหารจดการ

8 การดแลเรองการใชขอมลภายใน

โปรดพจารณารายละเอยดตามขอ 6.2 ระบบการจดการความขดแยงทางผลประโยชน

9 กระบวนการและปจจยทใชพจารณาตดสนใจลงทน รวมถงการบรหารจดการกองทรสต

ฝายพฒนาธรกจเปนหนวยงานมหนาทหลกในการสรรหาและคดเลอกทรพยสนทกองทรสตจะลงทนทมคณภาพและเปนไปตามนโยบายการลงทนของกองทรสตและกฎเกณฑตางๆ ทเกยวของ เพอใหกองทรสตมการเตบโตอยางตอเนอง และสรางผลตอบแทนทเหมาะสมแกผ ถอหนวยทรสต ทงหนาทความรบผดชอบของฝายพฒนาธรกจปรากฎรายละเอยดในขอ 5 การแบงฝายงาน และหนาทความรบผดชอบของแตละฝายงาน

10 คาตอบแทนผจดการกองทรสต

คาตอบแทนผจดการกองทรสตทส าคญสรปไดดงน

10.1 คาธรรมเนยมพนฐานในการบรหารจดการกองทรสต

กองทรสตตกลงจะจายคาธรรมเนยมพนฐานในการบรหารจดการองทรสตในอตราไมเกนรอยละ 0.75 ของมลคาทรพยสนรวมของกองทรสต (ไมรวมภาษมลคาเพม) โดยใชมลคาทรพยสนรวมของกองทรสต ในวนสดทายของแตละเดอนเปนฐานในการค านวณ โดยมคาธรรมเนยมขนต าไมนอยกวา 5,000,000 บาทตอป โดยกองทรสตตกลงช าระคาธรรมเนยมพนฐานใหแกผจดการกองทรสตเปนรายเดอน


หนาท 159

10.2 คาธรรมเนยมการบรหารจดการทรพยสนหลกของกองทรสต

- ปท 1 ถงปท 3 นบตงแตวนทไดมาซงทรพยสนหลกของกองทรสตในแตละคราว : รอยละ 2 ตอปของรายไดสทธจากสญญาเชาและสญญาบรการของทรพยสนหลกของกองทรสต

- ปท 4 เปนตนไป นบตงแตวนทไดมาซงทรพยสนหลกของกองทรสตในแตละคราว: รอยละ 2.75 ตอปของรายไดสทธจากสญญาเชาและสญญาบรการของทรพยสนหลกของกองทรสต

โดยกองทรสตตกลงช าระคาธรรมเนยมการบรหารจดการทรพยสนหลกของกองทรสตใหแกผจดการกองทรสตเปนรายเดอน

10.3 คาธรรมเนยมพเศษ หมายถง คาตอบแทนสวนเพมเตมจากการบรหารจดการกองทรสตและทรพยสนหลกของกองทรสตในอตราดงน - ปท 1 ถงปท 3 นบตงแตวนทไดมาซงทรพยสนหลกของกองทรสตในแตละคราว: รอยละ 3 ตอปของก าไรจาก

การด าเนนงานของกองทรสตส าหรบทรพยสนหลกของกองทรสต - ปท 4 เปนตนไป นบตงแตวนทไดมาซงทรพยสนหลกของกองทรสตในแตละคราว : รอยละ 4 ตอปของก าไร

จากการด าเนนงานของกองทรสตส าหรบทรพยสนหลกของกองทรสต

โดยกองทรสตตกลงช าระคาธรรมเนยมพเศษใหแกผจดการกองทรสตเปนรายเดอน

10.4 คานายหนาในการท ผเชารายยอยตออายสญญาเชาและสญญาบรการ และคานายหนาในการจดหาผเชา

รายยอยรายใหมส าหรบอสงหารมทรพยทวาง

- ในกรณทผ เชารายยอยรายเดมตออายสญญาเชาและสญญาบรการเปนระยะเวลาเทากบ 3 ป (36 เดอน) กองทรสตตกลงจะช าระคานายหนาใหแกผจดการกองทรสตเทากบอตราคาเชาและคาบรการตามสญญาเชาและสญญาบรการทกองทรสตจะไดรบจากผ เชารายยอยดงกลาวจ านวน 0.5 เดอน

- ในกรณทผ เชารายยอยรายเดมตออายสญญาเชาและสญญาบรการเปนระยะเวลานอยกวา 3 ป (36 เดอน) หรอ เกนกวา 3 ป (36 เดอน) (แลวแตกรณ) กองทรสตตกลงจะช าระคานายหนาใหแกผจดการกองทรสตตามสวนโดยค านวณอตราคานายหนาทผ จดการกองทรสตจะไดรบส าหรบกรณทผ เชารายยอยรายเดมตออายสญญาเชาและสญญาบรการเปนระยะเวลาเทากบ 3 ป (36 เดอน) (เทากบอตราคาเชาและคาบรการรทกองทรสตจะไดรบตามสญญาเชาและสญญาบรการจากผ เชารายยอยดงกลาวจ านวน 0.5 เดอน) และลดลงหรอเพมขน (แลวแตกรณ) เปนสดสวนตามระยะเวลาการเชาจรงของผ เชารายยอยดงกลาว

- ในกรณทผ เชารายยอยรายใหมท าสญญาเชาและสญญาบรการเปนระยะเวลาเทากบ 3 ป (36 เดอน) กองทรสตตกลงจะช าระคานายหนาใหแกผจดการกองทรสตเทากบอตราคาเชาและคาบรการตามสญญาเชาและสญญาบรการทกองทรสตจะไดรบจากผ เชารายยอยดงกลาวจ านวน 1 เดอน

- ในกรณทผ เชารายยอยรายใหมท าสญญาเชาและสญญาบรการเปนระยะเวลานอยกวา 3 ป (36 เดอน) หรอเกนกวา 3 ป (36 เดอน) (แลวแตกรณ) กองทรสตตกลงจะช าระคานายหนาใหแกผจดการกองทรสตตามสวนโดยค านวณอตราคานายหนาทผจดการกองทรสตจะไดรบส าหรบกรณทผ เชารายยอยรายใหมท าสญญาเชาและสญญาบรการเปนระยะเวลา 3 ป (36 เดอน) (เทากบอตราคาเชาและคาบรการทกองทรสตจะไดรบตาม


หนาท 160

สญญาเชาและสญญาบรการจากผ เชารายยอยดงกลาวจ านวน 1 เดอน) และลดลงหรอเพมขน (แลวแตกรณ) เปนสดสวนตามระยะเวลาการเชาจรงของผ เชารายยอยดงกลาว

10.5 คาดแลระบบสาธารณปโภคสวนกลาง หมายถงคาธรรมเนยมรายเดอนทพงช าระใหแกผใหบรการพนทสวนกลาง

ในอสงหารมทรพยทกองทรสตลงทนส าหรบแตละโครงการ (ถาม) ในอตราตามทผ ใหบรการพนทสวนกลางรายนนๆ ไดเรยกเกบจรง อยางไรกด อตราคาดแลระบบสาธารณปโภคสวนกลางดงกลาวจะมอตราเพมขนไมเกนรอยละ 3.5 ตอป โดยกองทรสตตกลงช าระคาดแลระบบสาธารณปโภคสวนกลางใหแกผจดการกองทรสตเปนรายเดอน

10.6 คาธรรมเนยมในการไดมาหรอจ าหนายไปซงทรพยสน - คาธรรมเนยมการไดมาซงทรพยสนหลกและอปกรณ (ถาม) ของกองทรสต (Acquisition Fee) : ไมเกนรอยละ

3 ของมลคาทรพยสนทไดมาของกองทรสตในแตละคราว - คาธรรมเนยมการจ าหนายไปซงทรพยสนหลกและอปกรณ (ถาม) ของกองทรสต (Disposal Fee) : ไมเกนรอย

ละ 3 ของมลคาทต ากวาระหวางทรพยสนทจ าหนายไปของกองทรสตในแตละคราว และราคาประเมนทจดท าโดยผประเมนราคาทอยในบญชรายชอทไดรบความเหนชอบจากส านกงาน ก.ล.ต.


หนาท 161

7. ทรสต 1. ขอมลทวไป

ชอทรสต : บรษทหลกทรพยจดการกองทน ไทยพาณชย จ ากด

ทตงส านกงานใหญ : ไทยพาณชย ปารค พลาซา อาคาร 1 ชน 7-8

เลขท 18 ถนนรชดาภเษก แขวงจตจกร

เขตจตจกร กรงเทพฯ 10900


โทรศพท : 02 949 1500

โทรสาร : 02 949 1501

Website : www.scbam.com

2. ใบอนญาตทเกยวของ

ทรสตไดรบใบอนญาตประกอบธรกจทรสตจาก ส านกงาน ก.ล.ต. ในวนท 18 กนยายน 2556

3. หนาทและความรบผดชอบในการเปนทรสต

(1) ทรสตมหนาทจดการกองทรสตดวยความซอสตยสจรต และระมดระวงเยยงผมวชาชพ รวมทงดวยความช านาญ โดยปฏบตตอผ ถอหนวยทรสตอยางเปนธรรม เพอประโยชนสงสดของผ ถอหนวยทรสตโดยรวม รวมทงตองปฏบตใหเปนไปตามกฎหมายทเกยวของ สญญากอตงทรสต วตถประสงคในการจดตงกองทรสต มตของผ ถอหนวยทรสต และขอผกพนทไดใหไวเพมเตมแกผ ถอหนวยทรสต (ถาม)

(2) ทรสตมหนาทตดตามดแลและตรวจสอบใหผจดการกองทรสต หรอผไดรบมอบหมายรายอน (ถาม)ด าเนนการในงานทไดรบมอบหมายใหเปนไปตามสญญากอตงทรสต สญญาอนทเกยวของ และประกาศอนทเกยวของตามทคณะกรรมการ ก.ล.ต. หรอส านกงาน ก.ล.ต. ก าหนด

(3) ทรสตมหนาทเขารวมในการประชมผ ถอหนวยทรสตทกครง โดยหากมการขอมตจากผ ถอหนวยทรสตเพอด าเนนการอยางใดอยางหนง ทรสตตองปฏบตดงตอไปน

(3.1) ตอบขอซกถามและใหความเหนเกยวกบการด าเนนการดงกลาวหรอเรองทขอมตวาเปนไปตามสญญากอตงทรสตหรอกฎหมายทเกยวของหรอไม

(3.2) ทกทวงและแจงใหผ ถอหนวยทรสตทราบวาการด าเนนการดงกลาวหรอเรองทขอมตไมสามารถกระท าได หากไมเปนไปตามสญญากอตงทรสต หรอกฎหมายทเกยวของ

(4) ทรสตมหนาทบงคบช าระหนหรอดแลใหมการบงคบช าระหนเพอใหเปนไปตามขอสญญาระหวางกองทรสตกบบคคลอน


หนาท 162

(5) ในกรณทไมมผจดการกองทรสต หรอมเหตทท าใหผจดการกองทรสตไมสามารถปฏบตหนาทไดใหทรสตเขาจดการกองทรสตไปพลางกอนจนกวาจะมการแตงตงผจดการกองทรสตรายใหม ทงน ภายใตหลกเกณฑตามทก าหนดไวในประกาศท กร. 14/2555 โดยใหทรสตมหนาทจดการกองทรสตตามความจ าเปนเพอปองกน ยบยง หรอจ ากดมใหเกดความเสยหายรายแรงตอประโยชนของกองทรสตหรอผ ถอหนวยทรสตโดยรวมและด าเนนการตามอ านาจหนาททระบไวในสญญากอตงทรสตและพ.ร.บ. ทรสตฯ ในการด าเนนการดงกลาว ทรสตอาจมอบหมายใหบคคลอนจดการกองทรสตแทนในระหวางนนกได ทงนภายในขอบเขต หลกเกณฑ และเงอนไขทสญญากอตงทรสตไดระบไว รวมทงมอ านาจในการจดใหมผจดการกองทรสตรายใหมตามอ านาจหนาทในสญญากอตงทรสตและพ.ร.บ. ทรสตฯ

(6) ทรสตมสทธ หนาท และความรบผดชอบในการจดการกองทรสตตามขอก าหนดและเงอนไขของกฎหมายหลกทรพยและกฎหมายอนทเกยวของ

(7) ในกรณทกองทรสตมนโยบายการลงทนในทรพยสนอนทมใชทรพยสนหลก การจดการลงทนในทรพยสนอนดงกลาวอาจด าเนนการโดยทรสต ผจดการกองทรสต หรอบคคลอนททรสตหรอผจดการกองทรสตมอบหมายโดยจะเปนไปตามทระบไวในสญญากอตงทรสต โดยในกรณทมอบหมายใหบคคลอนทมใชผจดการกองทรสตเปนผ รบด าเนนการ ตองปฏบตใหเปนไปตามหลกเกณฑทก าหนดในประกาศคณะกรรมการก ากบตลาดทนวาดวยการใหบคคลอนเปนผ รบด าเนนการในงานทเกยวของกบการประกอบธรกจ ในสวนทเกยวกบการใหบคคลอนเปนผ รบด าเนนการในงานทเกยวกบการลงทนของกองทนโดยอนโลม

(8) ในกรณทคณะกรรมการ ก.ล.ต. หรอส านกงาน ก.ล.ต. หรอหนวยงานอนใดทมอ านาจตามกฎหมายทเกยวของ ออกกฎหมาย ระเบยบ ประกาศ ขอบงคบ ค าสง หนงสอเวยน ค าผอนผน ยกเลก หรอเปลยนแปลง แกไข หรอเพมเตมกฎหมาย ระเบยบ ประกาศ ขอบงคบ ค าสงทใชอยในปจจบน อนท าใหตองมการแกไขเปลยนแปลงสญญากอตงทรสต ทรสตจะตองด าเนนการตามทสญญากอตงทรสตก าหนดเพอแกไข เปลยนแปลง เพมเตมสญญากอตงทรสตไดเพอใหเปนไปตามกฎหมาย ระเบยบ ประกาศ ขอบงคบ ค าสงทเปลยนแปลงหรอแกไขเพมเตมดงกลาวโดยไมตองขอมตจากผ ถอหนวยทรสต

(9) หามมใหทรสตน าหนทตนเปนลกหนบคคลภายนอกอนมไดเกดจากการปฏบตหนาทเปนทรสตไปหกกลบลบหนกบหนทบคคลภายนอกเปนลกหน ทรสตอนสบเนองมาจากการจดการกองทรสต ทงน การกระท าทฝาฝนขอหามน ใหการกระท าเชนนนตกเปนโมฆะ

(10) ในกรณททรสตเขาท านตกรรมหรอท าธรกรรมตางๆ กบบคคลภายนอก ใหทรสตแจงตอบคคลภายนอกทราบเปนลายลกษณอกษรเมอเขาท านตกรรมหรอธรกรรมกบบคคลภายนอกวาเปนการกระท าในฐานะทรสต

(11) ใหทรสตจดท าบญชทรพยสนของกองทรสตแยกตางหากจากทรพยสนและบญชอนๆ ของทรสต ในกรณทรสตจดการกองทรสตหลายกอง ตองจดท าบญชทรพยสนของกองทรสตแตละกองแยกตางหากออกจากกน และบนทกบญชใหถกตองครบถวนและเปนปจจบน รวมทงแยกกองทรสตไวตางหากจากทรพยสนสวนตวของทรสตและทรพยสนอนททรสตครอบครองอย

(12) ในกรณททรสตมไดด าเนนการใหเปนไปตามขอ 3 (11) จนเปนเหตใหกองทรสตปะปนอยกบทรพยสนทเปนสวนตวของทรสตจนมอาจแยกไดวาทรพยสนใดเปนของกองทรสตและทรพยสนใดเปนทรพยสนทเปนสวนตวของทรสตเอง ใหสนนษฐานวา


หนาท 163

(12.1) ทรพยสนทปะปนกนอยนนเปนของกองทรสต

(12.2) ความเสยหายและหนทเกดจากการจดการทรพยสนทปะปนกนอยนนเปนความเสยหายและหนทเปนสวนตวของทรสต

(12.3) ผลประโยชนทเกดจากการจดการทรพยสนทปะปนกนอยนนเปนของกองทรสต

ทรพยสนทปะปนกนอยตามวรรคหนง ใหหมายความรวมถงทรพยสนทถกเปลยนรปหรอถกเปลยนสภาพไปจากทรพยสนทปะปนกนอยนนดวย

(13) ในกรณททรสตมไดด าเนนการใหเปนไปตาม ขอ 3(11) จนเปนเหตใหกองทรสตแตละกองปะปนกนจนมอาจแยกไดวาทรพยสนใดเปนของกองทรสตใด ใหสนนษฐานวาทรพยสนนน รวมทงทรพยสนทถกเปลยนรปหรอถกเปลยนสภาพไปจากทรพยสนนนและประโยชนใดๆ หรอหนสนทเกดขนจากการจดการทรพยสนดงกลาว เปนของกองทรสตแตละกองตามสดสวนของทรพยสนทน ามาเปนตนทนทปะปนกน

(14) การใชอ านาจและการปฏบตหนาทของทรสตในการจดการกองทรสตเปนเรองเฉพาะตวของทรสต ทรสตจะมอบหมายใหผอนจดการกองทรสตมได เวนแต

(14.1) การท าธรกรรมทมใชเรองทตองท าเฉพาะตวและไมจ าเปนตองใชวชาชพเยยงทรสต

(14.2) การท าธรกรรมทโดยทวไปผ เปนเจาของทรพยสนซงมทรพยสนและวตถประสงคของการจดการในลกษณะท านองเดยวกนกบกองทรสตจะพงกระท าในการมอบหมายใหบคคลอนจดการแทน

(14.3) การเกบรกษาทรพยสน การจดท าสมดทะเบยนผ ถอหนวยทรสต รวมถงการตดตามการจายเงนปนผล หรอการปฏบตงานดานการสนบสนนใหบรษทในเครอของทรสต หรอผ จดการกองทรสต หรอนายทะเบยนรายอนทไดรบอนญาตจากตลาดหลกทรพยด าเนนการได

(14.4) เรองอนใดทผจดการกองทรสตเปนผ รบผดชอบและด าเนนการตามทก าหนดไวในสญญากอตงทรสต หรอหลกเกณฑในประกาศท ทจ. 49/2555 ประกาศท กร. 14/2555 และประกาศท สช. 29/2555 หรอประกาศหรอขอก าหนดอนใดทเกยวของ

ในกรณททรสตฝาฝนบทบญญตตามวรรคหนง ใหการทท าไปนนผกพนทรสตเปนการสวนตวไมผกพนกองทรสต

(15) ในกรณททรสตมอบหมายใหผอนจดการกองทรสตโดยชอบตามขอ 3(14) ทรสตตองเลอกผ รบมอบหมายดวยความรอบคอบและระมดระวง และตองก ากบดแลและตรวจสอบการจดการแทนอยางเพยงพอดวยความระมดระวงและความเอาใจใส โดยตองก าหนดมาตรการในการด าเนนงานเกยวกบการมอบหมายงานตามหลกเกณฑทก าหนดในประกาศคณะกรรมการ ก.ล.ต. ท กข. 1/2553 เรอง ระบบงาน การตดตอผลงทน และการประกอบธรกจโดยทวไปของทรสต ดงน

(15.1) การคดเลอกผทสมควรไดรบมอบหมายโดยพจารณาถงความพรอมดานระบบงานและบคลากรของผทไดรบมอบหมายตลอดจนการขดกนทางผลประโยชนของผ รบมอบหมายงานและกองทรสต

(15.2) การควบคมและประเมนผลการปฏบตของผไดรบมอบหมายงาน

(15.3) การด าเนนการของทรสตเมอปรากฏวาผทไดรบมอบหมายไมเหมาะสมทจะไดรบมอบหมายงานอกตอไป


หนาท 164

ทงน คณะกรรมการ ก.ล.ต. อาจประกาศก าหนดรายละเอยดในการปฏบตของทรสตในกรณดงกลาวได

(16) ในการจดการกองทรสตและการมอบหมายใหผอนจดการกองทรสตโดยชอบตามขอ 3(14) หากมคาใชจายหรอทรสตตองช าระเงนหรอทรพยสนอนใหกบบคคลภายนอกดวยเงนหรอทรพยสนทเปนสวนตวของทรสตเองโดยชอบตามความจ าเปนอนสมควร ใหทรสตมสทธไดรบเงนหรอทรพยสนคนจากกองทรสตได เวนแตสญญากอตงทรสตจะก าหนดไวเปนอยางอน

สทธทจะไดรบเงนหรอทรพยสนคนตามวรรคหนง ยอมเปนบรมสทธททรสตมอยกอนผ ถอหนวยทรสตและบคคลภายนอกทมทรพยสทธหรอสทธใดๆ เหนอกองทรสต และเปนสทธทอาจบงคบไดในทนทโดยไมจ าตองรอใหมการเลกทรสต และในกรณทมความจ าเปนตองเปลยนรป หรอเปลยนสภาพทรพยสนในกองทรสตเพอใหมเงนหรอทรพยสนคนแกทรสต ใหทรสตมอ านาจด าเนนการดงกลาวไดแตตองกระท าโดยสจรต และเปนไปตามหลกเกณฑ เงอนไขและวธการท คณะกรรมการ ก.ล.ต. หรอส านกงาน ก.ล.ต. ก าหนด

(17) หามมใหทรสตใชสทธตามขอ 3(17) จนกวาทรสตจะไดช าระหนทมอยตอกองทรสตจนครบถวนแลว เวนแตเปนหนทอาจหกกลบลบหนกนไดตามประมวลกฎหมายแพงและพาณชย

(18) ในกรณททรสตจดการกองทรสตไมเปนไปตามทก าหนดในสญญากอตงทรสตหรอพ.ร.บ. ทรสตฯ ทรสตตองรบผดตอความเสยหายทเกดขนแกกองทรสต

ในกรณทมความจ าเปนและมเหตผลอนสมควรเพอประโยชนของกองทรสต ทรสตอาจขอความเหนชอบจากส านกงาน ก.ล.ต. กอนทจะจดการกองทรสตเปนอยางอนใหตางไปจากทก าหนดไวในสญญากอตงทรสตได และหากทรสตไดจดการตามทไดรบความเหนชอบนนดวยความสจรตและเพอประโยชนทดทสดของกองทรสตแลว ทรสตไมจ าตองรบผดตามวรรคหนง

(19) ทรสตมหนาทดแลใหสญญากอตงทรสตมสาระส าคญเปนไปตามกฎหมายทเกยวของ โดยในกรณทมการแกไขเปลยนแปลงสญญากอตงทรสต ใหทรสตด าเนนการตามหลกเกณฑดงตอไปน

(19.1) ดแลใหการแกไขเปลยนแปลงสญญากอตงทรสตเปนไปตามวธการและเงอนไขทก าหนดไวในสญญากอตงทรสต และเปนไปตามหลกเกณฑทก าหนดไวในกฎหมายทเกยวของ

(19.2) ในกรณทการแกไขเปลยนแปลงสญญากอตงทรสตไมเปนไปตามขอ 3 (19) และ 3 (19.1) ใหทรสตด าเนนการใหเปนไปตามอ านาจหนาททระบไวในสญญากอตงทรสต และตามพ.ร.บ. ทรสตเพอดแลรกษาสทธประโยชนของผ ถอหนวยทรสตโดยรวม

(19.3) ในกรณทหลกเกณฑเกยวกบการเสนอขายหนวยทรสตหรอการจดการกองทรสตทออกตามพ.ร.บ. หลกทรพยฯ และพ.ร.บ. ทรสตฯ มการแกไขเปลยนแปลงในภายหลง และสญญากอตงทรสตมขอก าหนดทไมเปนไปตามหลกเกณฑดงกลาว ใหทรสตด าเนนการเพอแกไขเปลยนแปลงสญญากอตงทรสตใหเปนไปตามหลกเกณฑนน ตามวธการทก าหนดในสญญากอตงทรสต หรอตามทส านกงาน ก.ล.ต. มค าสงตามมาตรา 21 แหงพ.ร.บ. ทรสตฯ

(20) ทรสตมหนาทตดตาม ดแล และตรวจสอบใหผ จดการกองทรสตหรอผ ไดรบมอบหมายรายอน (ถาม) ด าเนนการในงานทไดรบมอบหมายใหเปนไปตามสญญากอตงทรสต สญญาอนทเกยวของ และประกาศอนท


หนาท 165

เกยวของตามทคณะกรรมการ ก.ล.ต. หรอส านกงาน ก.ล.ต. ก าหนด การตดตาม ดแล และตรวจสอบขางตน ใหหมายความรวมถงการท าหนาทดงตอไปนดวย

(20.1) ดแลใหการบรหารจดการกองทรสตกระท าโดยผจดการกองทรสตทไดรบความเหนชอบจากส านกงาน ก.ล.ต. ตลอดระยะเวลาทกองทรสตตงอย

(20.2) ตดตามดแลและด าเนนการตามทจ าเปนเพอใหผ รบมอบหมายมลกษณะและปฏบตใหเปนไปตามหลกเกณฑทก าหนดในสญญากอตงทรสตและกฎหมายทเกยวของ ซงรวมถงการถอดถอนผ รบมอบหมายรายเดม และการแตงตงผ รบมอบหมายรายใหม

(20.3) ควบคมดแลใหการลงทนของกองทรสตเปนไปตามสญญากอตงทรสตและกฎหมายทเกยวของ

(20.4) ควบคมดแลใหมการเปดเผยขอมลของกองทรสตอยางถกตองครบถวนตามทก าหนดในสญญากอตงทรสตและกฎหมายทเกยวของ

(20.5) แสดงความเหนเกยวกบการด าเนนการหรอการท าธรกรรมเพอกองทรสตของผจดการกองทรสต และผ รบมอบหมายรายอน (ถาม) เพอประกอบการขอมตทประชมผ ถอหนวยทรสต การเปดเผยขอมลของกองทรสตตอผ ถอหนวยทรสต หรอเมอส านกงาน ก.ล.ต. รองขอ

(21) ในกรณทปรากฏวาผ จดการกองทรสตกระท าการ หรองดเวนกระท าการ จนกอใหเกดความเสยหายแกกองทรสต หรอไมปฏบตหนาทตามสญญากอตงทรสตหรอกฎหมายทเกยวของ ใหทรสตมหนาท ดงน

(21.1) รายงานตอส านกงาน ก.ล.ต. ภายใน 5 วนท าการนบแตรหรอพงรถงเหตการณดงกลาว

(21.2) ด าเนนการแกไข ยบยง หรอเยยวยาความเสยหายทเกดขนแกกองทรสต ตามทเหนสมควร

(22) ไมวากรณใดๆ หากผจดการกองทรสตไมสามารถปฏบตหนาทได ใหทรสตจดการกองทรสตตามความจ าเปนเพอปองกน ยบยง หรอจ ากดมใหเกดความเสยหายอยางรายแรงตอประโยชนของกองทรสตหรอผ ถอหนวยทรสตทงปวง โดยทรสตอาจมอบหมายใหบคคลอนจดการกองทรสตแทนในระหวางนได ทงน ใหเปนไปตามหลกเกณฑทก าหนดในขอ 3 (5)

(23) ในกรณททรสตเปนผ ถอหนวยทรสตในกองทรสต หากตองมการออกเสยงหรอด าเนนการใดๆ ในฐานะผ ถอหนวยทรสต ใหทรสตค านงถงและรกษาผลประโยชนสงสดของผ ถอหนวยทรสตโดยรวม และตงอยบนหลกแหงความซอสตยสจรต และความรอบคอบระมดระวง รวมถงไมกอใหเกดความขดแยงหรอกระทบตอการปฏบตหนาทในฐานะทรสตของกองทรสต

(24) ทรสตมหนาทจดท าสมดทะเบยนผ ถอหนวยทรสตโดยทรสตอาจมอบหมายใหบรษท ศนยรบฝากหลกทรพย (ประเทศไทย) จ ากด หรอผ ไดรบใบอนญาตใหบรการเปนนายทะเบยนหลกทรพยตามพ.ร.บ. หลกทรพยฯ ด าเนนการแทนได โดยเมอมการมอบหมายผอนเปนนายทะเบยนหนวยทรสต ทรสตมหนาทก ากบดแลใหผทไดรบมอบหมายดงกลาวปฏบตตามหลกเกณฑในสญญากอตงทรสต และกฎหมายหลกทรพย เวนแตมการจดท าหลกฐานตามระบบและระเบยบขอบงคบของศนยรบฝากหลกทรพยในสวนทเกยวของกบนายทะเบยนหลกทรพย

(25) ทรสตหรอนายทะเบยนหนวยทรสตตองจดท าหลกฐานแสดงสทธในหนวยทรสต หรอใบหนวยทรสตมอบใหแกผ ถอหนวยทรสตตามหลกเกณฑทก าหนดในสญญากอตงทรสต และกฎหมายหลกทรพย


หนาท 166

(26) ในกรณทผ ถอหนวยทรสตขอใหทรสตหรอนายทะเบยนหนวยทรสตออกหลกฐานสทธในหนวยทรสตใหมหรอใบหนวยทรสตใหมแทนหลกฐานเกาทสญหายลบเลอน หรอช ารดในสาระส าคญ ใหทรสตมหนาทออกหรอด าเนนการใหมการออกหลกฐานแสดงสทธในหนวยทรสตหรอใบหนวยทรสตใหมใหแกผ ถอหนวยทรสตภายในเวลาอนควร

4. คาธรรมเนยมทไดรบจากการท าหนาทเปนทรสต

กองทรสตจะจายคาธรรมเนยมทรสตในอตราไมเกนรอยละ 1.00 ตอป ของมลคาทรพยสนรวมของกองทรสต (ไมรวมภาษมลคาเพม) โดยมคาธรรมเนยมขนต าไมนอยกวา 5.00 ลานบาทตอป โดยจายเปนรายเดอนตลอดอายกองทรสต


หนาท 167

8. ฐานะการเงนและผลการด าเนนงาน 1 ขอมลทางการเงนทส าคญ

1) งบดล

(หนวย: บาท)

รายการงบดลทส าคญ 31 ธ.ค. 2560

สนทรพย

เงนลงทนในอสงหารมทรพยตามมลคายตธรรม 2,140,000,000

เงนสดและเงนฝากธนาคาร 135,627,905

ลกหน 17,829,445

สนทรพยอน 131,153

รวมสนทรพย 2,293,588,503

หนสน

เจาหน 101,146,763

คาใชจายคางจาย 953,973

เงนมดจ ารบจากคาเชา 50,220,500

เงนกยมระยะยาว 590,000,000

รวมหนสน 742,321,236

สนทรพยสทธ:

ทนจดทะเบยน หนวยทรสต 155,000,000 หนวย มลคาหนวยละ10 บาท 1,550,000,000

ทนทไดรบจากผ ถอหนวยทรสต หนวยทรสต 155,000,000 หนวย มลคาหนวยละ10 บาท 1,550,000,000

ก าไรสะสม 1,267,267

สนทรพยสทธ 1,551,267,267

สนทรพยสทธตอหนวย (บาท) 10.0081

ค านวณจากจ านวนหนวยทรสตทจ าหนายแลวทงหมด ณ วนสนงวด (หนวย) 155,000,000


หนาท 168

2) งบก าไรขาดทน


รายการงบก าไรขาดทนทส าคญ 2560

(22 - 31 ธ.ค.)

รายไดจากเงนลงทน

รายไดจากการใหเชาและบรการ 2,808,287

รายไดดอกเบย 72,003

รายไดอน 300

รวมรายได 2,880,590

คาใชจาย

คาธรรมเนยมผจดการกองทรสตฯ 293,713

คาธรรมเนยมทรสต 145,404

คาธรรมเนยมนายทะเบยน 16,973

คาธรรมเนยมการบรหารจดการทรพยสนของกองทรสต 36,296

คาใชจายในการด าเนนโครงการ 48,399

คาธรรมเนยมวชาชพ 407,865

คาใชจายอน 257,331

ตนทนทางการเงน 407,342

รวมคาใชจาย 1,613,323

รายไดจากการลงทนสทธ 1,267,267 การเพมขนในสนทรพยสทธจากการด าเนนงาน 1,267,267


หนาท 169

3) งบกระแสเงนสด


รายการงบกระแสเงนสดทส าคญ 2560

(22 - 31 ธ.ค.)

กระแสเงนสดจากกจกรรมด าเนนงาน

การเพมขนในสนทรพยสทธจากการด าเนนงาน 1,267,267

ปรบกระทบรายการเพมขนในสนทรพยสทธจากการด าเนนงานใหเปน

เงนสดสทธไดมาจาก (ใชไปใน) กจกรรมด าเนนงาน:

การซอเงนลงทนในอสงหารมทรพย (2,140,000,000)

ตนทนทางการเงน 407,342

การเพมขนในลกหนจากการใหเชาและบรการ (2,743,857)

การเพมขนในลกหนจากดอกเบย (7,588)

การเพมขนในลกหนจากกรมสรรพากร (15,078,000)

การเพมขนในสนทรพยอน (131,153)

การเพมขนในเจาหนอน 100,739,421

การเพมขนในคาใชจายคางจาย 953,973

การเพมขนในเงนมดจ ารบจากคาเชา 50,220,500

เงนสดสทธใชไปในกจกรรมด าเนนงาน (2,004,372,095) กระแสเงนสดจากกจกรรมจดหาเงน

เงนสดรบจากการขายหนวยทรสต

1,550,000,000

เงนสดรบจากการกยมเงนระยะยาว 590,000,000

เงนสดสทธไดมาจากกจกรรมจดหาเงน 2,140,000,000 เงนสดและเงนฝากธนาคารเพมขนสทธ 135,627,905

เงนสดและเงนฝากธนาคารตนงวด -

เงนสดและเงนฝากธนาคารปลายงวด 135,627,905


หนาท 170

4) อตราสวนทางการเงนทส าคญและขอมลประกอบเพมเตมทส าคญ

มลคาสนทรพยสทธปลายงวด (บาท) 1,551,267,267

อตราสวนของคาใชจายรวมตอมลคาสนทรพยสทธถวเฉลยระหวางงวด (รอยละ)

0.11

อตราสวนของรายไดจากเงนลงทนรวมตอมลคาสนทรพยสทธถวเฉลยระหวางงวด (รอยละ)

0.19

อตราสวนของจ านวนถวเฉลยถวงน าหนกของการซอขายเงนลงทนระหวางงวด ตอมลคาสนทรพยสทธถวเฉลยระหวางงวด (รอยละ)* 82.77

มลคาสนทรพยสทธถวเฉลยระหวางงวด (บาท) 1,551,267,267

* มลคาการซอขายเงนลงทนระหวางงวดไมไดรวมเงนฝากธนาคารและค านวณโดยใชวธถวเฉลยถวงน าหนกตามระยะเวลาทมอยในระหวางงวด

ค าอธบายผลการด าเนนงานและฐานะการเงนของกองทรสต

ค าอธบายผลการด าเนนงานและฐานะทางการเงนของกองทรสต ส าหรบรอบระยะเวลาตงแตวนท 22 ธนวาคม 2560 (วนจดตงกองทรสต) ถงวนท 31 ธนวาคม 2560

1) ผลการด าเนนงาน

ส าหรบรอบระยะเวลาตงแตวนท 22 ธนวาคม 2560 (วนจดตงกองทรสต) ถงวนท 31 ธนวาคม 2560 ซงมการด าเนนงานรวมจ านวน 10 วน กองทรสตมรายไดจากการลงทนสทธทงสน 1.27 ลานบาท ซงมาจากรายไดรวมจ านวน 2.88 ลานบาท และรายจายรวมจ านวน 1.61 ลานบาท

โดยรายไดรวมประกอบดวย รายไดคาเชาและบรการจ านวน 2.81 ลานบาท โดยเปนรายไดคาเชาจากโครงการ JWD จ านวน 2.11 ลานบาท คดเปนรอยละ 73.24 ของรายไดรวม และเปนรายไดคาเชาและคาบรการจากโครงการทพย 7 จ านวน 0.70 ลานบาท คดเปนรอยละ 24.25 ของรายไดรวม โดยทรพยสนทกองทรสตเขาลงทนทงหมดมผ เชาอยเตม อตราการเชาพนทเฉลยอยทรอยละ 100

ส าหรบคาใชจายรวมโดยหลกประกอบดวย ตนทนทางการเงนจ านวน 0.41 ลานบาท ซงเปนดอกเบยจายจากการก ยมระยะยาวจ านวน 590.00 ลานบาท จากสถาบนการเงน นอกจากน กองทรสตยงมคาใชจายจากคาธรรมเนยมผจดการกองทรสต คาธรรมเนยมการบรหารจดการทรพยสนของกองทรสต คาธรรมเนยมวชาชพทช าระใหกบผตรวจสอบบญช คาธรรมเนยมทรสต คาธรรมเนยมนายทะเบยน และคาใชจายอนๆ ในการด าเนนงาน เปนตน


หนาท 171

2) ฐานะทางการเงน

• สนทรพย

ณ วนท 31 ธนวาคม 2560 กองทรสตมสนทรพยรวมเปนจ านวนทงสน 2,293.59 ลานบาท โดยหลกเปนเงนลงทนในอสงหารมทรพย จ านวน 2,140.00 ลานบาท คดเปนรอยละ 93.30 ของสนทรพยรวม และเงนสดและเงนฝากธนาคารจ านวน 135.63 ลานบาท คดเปนรอยละ 5.91 ของสนทรพยรวม

• หนสน

ณ วนท 31 ธนวาคม 2560 กองทรสตมหนสนรวมจ านวน 742.32 ลานบาท โดยหลกประกอบดวยเงนกยมระยะยาวจ านวน 590.00 ลานบาท คดเปนรอยละ 79.48 ของหนสนรวม เงนกยมระยะยาวเปนการกยมจาก ธนาคารเกยรตนาคน จ ากด (มหาชน) เพอใชในการลงทนในอสงหารมทรพย โดยมเงอนไขในการช าระดอกเบยเปนรายเดอน และช าระคนเงนตนครงเดยวทงจ านวนภายในเดอนธนวาคม 2565 ในขณะทเงนมดจ าคาเชาและคาบรการจ านวน 50.22 ลานบาท คดเปนรอยละ 6.77 ของหนสนรวม เปนเงนมดจ าทไดรบจากผ เชาโครงการ JWD และโครงการทพย 7

• สนทรพยสทธ

ณ วนท 31 ธนวาคม 2560 กองทรสตมสนทรพยสทธทงสน 1,551.27 ลานบาท ประกอบดวยทนทไดรบจากผ ถอหนวยทรสตจ านวน 1,550.00 ลานบาท และก าไรสะสมจ านวน 1.27 ลานบาท จากการด าเนนงานตงแตวนท 22 ธนวาคม 2560 (วนจดตงกองทรสต) ถงวนท 31 ธนวาคม 2560 ซงมการด าเนนงานรวมทงสน 10 วน


เอกสารแนบ 1 หนาท 1

เอกสารแนบ 1 ประวตกรรมการและผบรหารซงรบผดชอบหนวยงานเกยวกบการดแลจดการกองทรสต กรรมการ ล าดบ ชอ ต าแหนง ประวตการศกษา ประสบการณ

1 นายธนะชย สนตชยกล ประธานกรรมการและ

กรรมการอสระ

- ปรญญาโท บรหารธรกจ (MBA) คณะพาณชยศาสตรและการบญช มหาวทยาลยธรรมศาสตร - ประกาศนยบตรชนสงดานสอบบญช คณะพาณชยศาสตรและการบญชจฬาลงกรณมหาวทยาลย - ปรญญาตร บญช (ตนทน) คณะพาณชยศาสตรและการบญชจฬาลงกรณมหาวทยาลย สภาวชาชพบญชในพระบรมราชปถมภ 2545 - หลกสตรการเมองการปกครองในระบอบประชาธปไตยส าหรบผบรหารระดบสง (ปปร.รนท 11) สถาบนพระปกเกลา - หลกสตรผบรหารระดบสงวทยาการตลาดทน (วตท.รนท 1) สถาบนวทยากา รตลาดทน ตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย - หลกสตร Director Certification

Program (DCP) รนท 18/2002 สมาคมสงเสรมสถาบนกรรมการบรษทไทย (IOD)

บรษท สยามซนดเคทเทคโนโลย จ ากด

ประธานกรรมการ และกรรมการอสระ (2560 – ปจจบน)

ประธานกรรมการตรวจสอบ และกรรมการอสระ (2559 – 2560)

บรษท สปรงนวส คอรปอเรชน จ ากด

กรรมการ (2559 – ปจจบน)

บรษท อสเทรนโพลเมอร กรป จ ากด (มหาชน)

กรรมการตรวจสอบและกรรมการอสระ (2556 – ปจจบน)

บรษท เอม พคเจอรส เอนเตอรเทนเมนท จ ากด (มหาชน)

ประธานกรรมการตรวจสอบ และกรรมการอสระ (2556 – ปจจบน)

กลมอตสาหกรรมการพมพและบรรจภณฑกระดาษ

สภาอตสาหกรรมแหงประเทศไทย

ทปรกษา (2555 – ปจจบน)

วชาชพบญชดานผท าบญช สภาวชาชพบญช ในพระบรมราชปถมภ

กรรมการ (2555 – ปจจบน)



ล าดบ ชอ ต าแหนง ประวตการศกษา ประสบการณ บรษท แอลดซ เดนทล จ ากด (มหาชน)

กรรมการตรวจสอบและกรรมการอสระ (2556 – 2558)

บรษท เนชน มลตมเดย กรป จ ากด (มหาชน)

ประธานเจาหนาทบรหาร (2522 – 2555)

2 นายไพสฐ แกนจนทน กรรมการ - ปรญญาโท Executive MBA สถาบนบณฑตบรหารธรกจศศนทรแหงจฬาลงกรณมหาวทยาลย - ปรญญาโท Development

Administration, Western Michigan University Michigan สหรฐอเมรกา - ปรญญาโท Political Science

Western Michigan University Michigan สหรฐอเมรกา - ปรญญาตร รฐศาสตรมหาวทยาลยธรรมศาสตร นกบรหารระดบสงธรรมศาสตรเพอสงคม รน 1 (นมธ. 1) - Certificate in Hotel Real Estate

Investment & Asset Management 2008 Cornell University สหรฐอเมรกา - Risk Management Committee

Program (RMP) 4/2014

บรษท แกรนด แอสเสท โฮเทลส แอนด พรอพเพอรต จากด (มหาชน)

กรรมการ กรรมการบรหาร และประธานเจาหนาทบรหาร (2559 – ปจจบน)

บรษทหลกทรพย เออซ จากด (มหาชน)

กรรมการอสระและกรรมการตรวจสอบ (2556 – ปจจบน)

Hospitality Advisory Services (Thailand)

Principal (2553 - 2559)

Marriott Hotels & Resorts Asia

Chief Representative Hotel Development Thailand (2553 – 2555)

TCC Hotel Group & TCC Land Development

SEVP & Chief Investment/Operation Officer (2550 – 2552)

บรษท แกรนด แอสเสท ดเวลลอปเมนท จ ากด (มหาชน)

กรรมการผจดการใหญ (2549)



ล าดบ ชอ ต าแหนง ประวตการศกษา ประสบการณ สมาคมสงเสรมสถาบนกรรมการบรษทไทย (IOD) - Role of Compensation Committee

Program (RCC) 18/2014 - Role of Nomination and Governance

Committee Program (RNG) 6/2014 - Advance Audit Committee Program (AACP) 13/2013 - หลกสตร Director Certification

Program (DCP) รนท 56/2005 สมาคมสงเสรมสถาบนกรรมการบรษทไทย (IOD)

บรษท ดเอราวณกรป จากด (มหาชน)

รองกรรมการผจดการใหญธรกจโรงแรม (2539 – 2549)

บรษทหลกทรพย เจ.เอฟ. ธนาคม จ ากด

ผอ านวยการฝายจดการกองทน (2538-2539)

บรษท เงนทนหลกทรพย ทสโก จ ากด (มหาชน)

ผอ านวยการฝายจดการกองทนส ารองเลยงชพ (2531-2538)

3 เรออากาศโทศภกร จนทศาศวต กรรมการอสระ - ปรญญาโท บรหารธรกจ สถาบนบณฑตบรหารธรกจศศนทรแหงจฬาลงกรณมหาวทยาลย - ปรญญาตร เภสชศาสตร จฬาลงกรณมหาวทยาลย

บรษท ทโฟรทร จ ากด

ทปรกษา (2553 – ปจจบน)

บรษท อวานการด แคปปตอล จ ากด

กรรมการผจดการ (2549 – 2553)

บรษท เทรนอะราวด จ ากด

ผชวยกรรมการผจดการ (2545 – 2549)

บรษท เงนทนสนเอเชย จ ากด (มหาชน)

Assistant Vice President (2542 – 2545)



ล าดบ ชอ ต าแหนง ประวตการศกษา ประสบการณ บรษท คาเซนอฟ เอเซย ลมเตด

ผจดการ (2541 – 2542)

4 นายอมร จฬาลกษณานกล กรรมการ - ปรญญาโท บรหารการจดการ (MBA) Ashland University สหรฐอเมรกา - ปรญญาตร เศรษฐศาสตรระหวางประเทศ คณะเศรษฐศาสตร จฬาลงกรณมหาวทยาลย - หลกสตร Director Certification

Program (DCP) รนท 204/2015 สมาคมสงเสรมสถาบนกรรมการไทย (IOD)

บรษท เอไอเอม รท แมนเนจเมนท จ ากด ประธานเจาหนาทบรหารและกรรมการ (2559 – ปจจบน) บรษท ไทคอน แมนเนจเมนท จ ากด กรรมการผจดการ (2557 – 2559) ธนาคาร ไทยธนาคาร จ ากด (มหาชน) ธนาคาร ซไอเอมบ ไทย จ ากด (มหาชน) ผอ านวยการอาวโส (2546 – 2557) บรษท ดจตอล ออนปา จ ากด (มหาชน) ผบรหารระดบสงทางการเงน (2544 – 2546)

5

นายจรสฤทธ อรรถเวทยวรวฒ กรรมการ - ปรญญาโท บรหารธรกจ (MBA) (เกยรตนยม) สาขาการบรหารการเงน Lubin School of Business, Pace University, New York สหรฐอเมรกา - Diploma in Finance University of

California Berkeley สหรฐอเมรกา - ปรญญาตร บรหารธรกจ สาขาการเงนและการธนาคาร คณะพาณชยศาสตรและการบญช มหาวทยาลยธรรมศาสตร

บรษท เอไอเอม รท แมนเนจเมนท จ ากด กรรมการ (2560 – ปจจบน) กรรมการผจดการ (2559 - ปจจบน) บรษท ไทคอน แมนเนจเมนท จ ากด ผจดการทวไปและผอ านวยการฝายพฒนาธรกจ (2558 – 2559) ธนาคารไทยพาณชย จ ากด (มหาชน) ผอ านวยการ – ผจดการธรกจสมพนธ (2555 – 2558) ธนาคาร ซมโตโม มตซย แบงกง คอรปอเรชน ผอ านวยการ – ผจดการธรกจสมพนธ (2550 – 2555)



ผบรหาร

ล าดบ ชอ ต าแหนง ประวตการศกษา ประสบการณทเกยวของกบการลงทนหรอการบรหารจดการ

อสงหารมทรพย 1 นายอมร จฬาลกษณานกล ประธานเจาหนาทบรหาร - ปรญญาโท บรหารการจดการ (MBA)

Ashland University สหรฐอเมรกา - ปรญญาตร เศรษฐศาสตรระหวางประเทศ คณะเศรษฐศาสตร จฬาลงกรณมหาวทยาลย - หลกสตร Director Certification Program

(DCP) รนท 204/2015 สมาคมสงเสรมสถาบนกรรมการไทย (IOD)

บรษท เอไอเอม รท แมนเนจเมนท จ ากด ประธานเจาหนาทบรหารและกรรมการ (ส.ค. 2559 – ปจจบน) บรษท ไทคอน แมนเนจเมนท จ ากด กรรมการผจดการ (พ.ค. 2557 – ก.ค. 2559) ธนาคาร ไทยธนาคาร จ ากด (มหาชน) ธนาคาร ซไอเอมบ ไทย จ ากด (มหาชน) ผอ านวยการอาวโส (ส.ค. 2546 – เม.ย. 2557) บรษท ดจตอล ออนปา จ ากด ผบรหารระดบสงทางการเงน (2544 – 2546) • บรหารจดการทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพย • พจารณา วเคราะห กลนกรองในโครงการตางๆ ในอตสาหกรรม

อสงหารมทรพยเปนหลก รวมทงพจารณาผลตภณฑทางดานตลาดทน กองทนอสงหารมทรพย และ ผลตภณฑทางการเงนอนๆทเหมาะสม

• บรหารจดการทรพยสนทมการกลาวถงเปนพเศษชวยด าเนนการปรบปรงและแกไขหนสนและทรพยสนโดยเฉพาะอสงหารมทรพย

• บรหารจดการ วางแผน ปรบปรงโครงสรางทางการเงนของธรกจของบรษท วางนโยบายการบรหารจดการลกหนการคาและเจาหน




อสงหารมทรพย การคาระหวางประเทศ การบรหารกระแสเงนสด และปรบปรงโครงสรางหนของบรษทโดยรวม

2 นายจรสฤทธ อรรถเวทยวรวฒ กรรมการผจดการ - ปรญญาโท บรหารธรกจ (MBA) (เกยรตนยม) สาขาการบรหารการเงน Lubin School of Business, Pace University, New York สหรฐอเมรกา - Diploma in Finance University of

California Berkeley สหรฐอเมรกา - ปรญญาตร บรหารธรกจ สาขาการเงนและการธนาคาร คณะพาณชยศาสตรและการบญช มหาวทยาลยธรรมศาสตร

บรษท เอไอเอม รท แมนเนจเมนท จ ากด กรรมการ (ก.พ.2560 - ปจจบน) กรรมการผจดการ (ก.ย. 2559 – ปจจบน) บรษท ไทคอน แมนเนจเมนท จ ากด ผจดการทวไปและผอ านวยการฝายพฒนาธรกจ (ม.ค. 2558 - ส.ค. 2559) ธนาคารไทยพาณชย จ ากด (มหาชน) ผอ านวยการ – ผจดการธรกจสมพนธ (ส.ค. 2550 - ก.พ. 2558) ธนาคาร ซมโตโม มตซย แบงกง คอรปอเรชน ผอ านวยการ – ผจดการธรกจสมพนธ (เม.ย. 2550 - ก.ค. 2555) • บรหารงาน ควบคม ตดตามและดแลการด าเนนงาน ในฐานะ

ผจดการกองทรสตใหสามารถท างานไดอยางมประสทธภาพ • จดท างบลงทน การศกษาและวเคราะหความเปนไปไดของโครงการ

(Feasibility Study) และแบบจ าลองทางการเงน (Financial Model) และการประมาณการทางการเงน (Financial Projection)

• จดหาแหลงเงนทนและเงนก ทเหมาะสมพรอมทงจดหาเครองมอและผลตภณฑทางการเงนทเหมาะสม และเปรยบเทยบตนทนทางการเงน ภายใตความเสยงทเหมาะสม เพอสรางมลคาสงสดกบกจการ

• ควบคมการเบกจายใหเปนไปตามประมาณการ




อสงหารมทรพย • บรหารกระแสเงนสดจากการด าเนนการ และสภาพคลอง ใหเปนไป

ตามแผนการด าเนนงาน และแผนการก ยมและการช าระคนเงนกและดอกเบยใหเปนไปตามทก าหนดในสญญาเงนก และสรางผลตอบแทนทเหมาะสมใหกบผ ถอหน

• ใหค าปรกษาดานการเงนกบกลมลกคาขนาดใหญในอตสาหกรรมการพฒนาอสงหารมทรพย ประเภทโรงงานและคลงสนคาใหเชา นคมอสาหกรรม และการจดตงกองทนรวมอสงหารมทรพย รวมถงทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพย

3 นางสาวญาณชศา ชาตวฒกอบกล ผ อ านวยการฝายการเงนและ

นกลงทนสมพนธ

- ปรญญาโท สาขาการเงน University of Massachusetts Boston สหรฐอเมรกา - ปรญญาโท บรหารธรกจ (MBA) สาขาการบญชและการบรหารธรกจระหวางประเทศ University of Massachusetts Boston สหรฐอเมรกา - ปรญญาตรบรหารธรกจ (เกยรตนยมอนดบ

1) สาขาการเงนและการธนาคาร คณะพาณชยศาสตรและการบญช มหาวทยาลยธรรมศาสตร

บรษท เอไอเอม รท แมนเนจเมนท จ ากด ผอ านวยการฝายการเงนและนกลงทนสมพนธ (ก.ย. 2559 - ปจจบน) บรษท ไทคอน แมนเนจเมนท จ ากด ผอ านวยการฝายการเงนและนกลงทนสมพนธ (ม.ค. 2559 - ส.ค. 2559) ธนาคาร ซมโตโม มตซย แบงกง คอรปอเรชน ผอ านวยการ – นกวเคราะหสนเชออาวโส (เม.ย. 2558 – ม.ค. 2559) ธนาคารอาร เอช บ จ ากด ผจดการฝายพจารณาสนเชอ (ก.ย. 2557 – เม.ย. 2558) ธนาคารไทยพาณชย จ ากด (มหาชน) ผชวยผอ านวยการ – ผจดการธรกจสมพนธ (ก.พ. 2557 – ก.ย. 2557)




อสงหารมทรพย • รวมจดท าและบรหารจดการงบประมาณประจ าปของกองทรสต

น าเสนอรายงานการเปรยบเทยบและวเคราะหผลการด าเนนงานทเกดขนจรงกบงบประมาณทวางแผนไว

• วางแผนการจดหาแหลงเงนทนเพอสนบสนนนโยบายการลงทนของกองทรสต รวมทงบรหารจดการความเสยงทางการเงนและโครงสรางทางการเงนของกองทรสต ประสานงานและตดตามการด าเนนการจดอนดบความนาเชอถอ (Credit Rating) ของกองทรสต

• วางแผนงานนกลงทนสมพนธประจ าป จดเตรยมขอมลทเกยวของกบกองทรสตและสอสารแกผ ถอหนวย นกลงทนสถาบน นกลงทนรายบคคล นกวเคราะห ผ สอขาว และประชาชนทวไปทสนใจ ภายใตแนวทางและขอปฏบตในการเปดเผยขอมล

• ดแลกล มลก ค า ธ ร ก จขนาด ใหญ ในอตสาหกร รมพฒนาอสงหารมทรพยและโครงสรางพนฐาน วเคราะหขอมลทางธรกจและการเงนของลกคา วเคราะหความเปนไปไดของโครงการ (Feasibility Study) ใหค าแนะน าและน าเสนอผลตภณฑทางการเงนและบรการของธนาคาร ซงครอบคลมถงการเขาถงแหลงเงนทนในตลาดเงนและตลาดทน

4 นายพงษธร สจรพนธ ผอ านวยการฝายบญช - ปรญญาโท สาขาการก ากบดแลกจการ จฬาลงกรณมหาวทยาลย

- ปรญญาตร สาขาบรหารธรกจ (บญช) มหาวทยาลยราชภฎ นครศรธรรมราช

บรษท เอไอเอม รท แมนเนจเมนท จ ากด ผอ านวยการฝายบญช (ต.ค. 2559 - ปจจบน) บรษท ไทคอน แมนเนจเมนท จ ากด ผอ านวยการฝายบญช (ก.ย. 2558 - ก.ย. 2559) บรษท อาราเมกซ (ประเทศไทย) จ ากด ผจดการฝายบญชและการเงน ( เม.ย. 2557 - ส.ค.2558)




อสงหารมทรพย บรษท อครา ไมนง จ ากด เจาหนาทบญชอาวโส ( ต.ค.2544 - ก.พ. 2554) • จดเตรยมขอมลปดงบการเงนรายไตรมาส และงบการเงนประจ าป

เพอรายงานตอตลาดหลกทรพยฯ • สอบทานรายงานภาษตาง ๆ ในแตละเดอนเพอน าสงสรรพากร • จดเตรยม ภ.ง.ด 50 และ ภ.ง.ด 51 • ค านวณมลคาทรพยสนสทธของกองทรสต คาธรรมเนยมผจดการ

กองทรสต และคาธรรมเนยมทรสตตามอตราทก าหนด • ตรวจสอบรายการการจายเงน และรายการรบเงนประจ าเดอน

5 นางสาวองคณา เทพประเสรฐวงศา ผ อ านวยการฝายกฎหมาย

และก ากบ

การปฏบตงาน

- ปรญญาโท บรหารธรกจ (MBA) สาขาการเงน Webster University, Missouri สหรฐอเมรกา - ปรญญาตร บรหารธรกจ สาขาบญช มหาวทยาลยอสสมชญ

บรษท เอไอเอม รท แมนเนจเมนท จ ากด ผอ านวยการฝายกฎหมายและก ากบการปฏบตงาน (ก.ค. 2560 – ปจจบน) บรษท บท เวลธ อนดสตรส จ ากด (มหาชน) ทปรกษาประธานเจาหนาทบรหาร งานดานเลขานการบรษท (ม.ค. - พ.ค. 2560) ธนาคารไทยพาณชย จ ากด (มหาชน) (ส.ค. 2552 - ม.ค. 2557) ผอ านวยการ – ผจดการงานผถอหนและบรรษทภบาล ผชวยผอ านวยการ - ผจดการทมงานกรรมการ บรษท ไมเนอร อนเตอรเนชนแนล เลขานการบรษท (ก.ย. 2550 -เม.ย. 2552)




อสงหารมทรพย บรษท ทรนต แอดไวซอร 2001 จ ากด ผอ านวยการ ฝายวาณชธนกจ (ม.ค.2544 - ส.ค.2550) บรษทหลกทรพย เอกธ ารงค จ ากด (มหาชน) ผชวยผอ านวยการ ฝายวาณชธนกจ (ส.ค.2539 - ธ.ค.2543) • จดเตรยมหนงสอนดประชม มตทประชม และรายงานการประชมผ

ถอหน • จดเตรยมและดแลการจดประชมผ ถอหน • จดเตรยมรายงานการก ากบดแลกจการและขอมลเกยวกบการ

ประชมคณะกรรมการและคณะกรรมการชดยอย รวมถงขอมลกรรมการในแบบแสดงรายการขอมลประจ าป และรายงานประจ าป

• จดใหมรายงานการมสวนไดเสยของกรรมการ • จดประชมคณะกรรมการและกรรมการชดยอย • จดเตรยมหนงสอนดประชม เอกสารประกอบวาระการประชม และ

รายงานการประชมคณะกรรมการและคณะกรรมการชดยอย • จดเกบหนงสอนดประชม เอกสารประกอบวาระการประชม และ

รายงานการประชมคณะกรรมการและคณะกรรมการชดยอย • จดเกบเอกสารส าคญ ไดแก หนงสอรบรอง หนงสอบรคณฑสนธ

ขอบงคบบรษท • ใหค าแนะน าคณะกรรมการ และคณะกรรมการชดยอย ในเรองการ

ปฏบต และการเปดเผยขอมลใหเปนไปตามหลกก ากบกจการทด กฎหมาย และกฎระเบยบทเกยวของกบการบรษทจดทะเบยน




อสงหารมทรพย 6 นางสาวจาฏพจน อทวนช ผอ านวยการฝายพฒนาธรกจ - ปรญญาโท เศรษฐศาสตรและการเงน

Curtin University of Technology

ออสเตรเลย

- ปรญญาตร เศรษฐศาสตร (การเงน, การคลง, การคาระหวางประเทศ) มหาวทยาลยธรรมศาสตร

บรษท เอไอเอม รท แมนเนจเมนท จ ากด ผอ านวยการฝายพฒนาธรกจ (พ.ย. 2560 – ปจจบน) ธนาคาร ซมโตโม มตซย แบงกง คอรปอเรชน, สาขากรงเทพฯ ผอ านวยการ – ผจดการธรกจสมพนธ (ต.ค. 2547 – ต.ค.2560) ธนาคาร ยโอบ จ ากด (มหาชน) ผจดการธรกจสมพนธอาวโส (ม.ค. 2545 – ต.ค.2547) • จดท าการศกษาและว เคราะหความเปนไปไดของโครงการ

(Feasibility Study) และแบบจ าลองทางการเงน (Financial Model) และการประมาณการทางการเงน (Financial Projection)

• ใหค าปรกษาดานการเงนกบกลมลกคาขนาดใหญในอตสาหกรรมพลงงาน ปโตรเคม และอตาสหากรรมการผลต

• ใหค าปรกษาและจดหาแหลงเงนทนและเงนกทเหมาะสมพรอมทงเครองมอและผลตภณฑทางการเงนทเหมาะสม เพอใหเกดประโยชนสงสดกบโครงสรางทางการเงนและโครงสรางเงนทนของกลมลกคา


รายละเอยดบรษทยอย

- ไมม -


หนาท 172

ขอมลเกยวกบผตรวจสอบภายในและผควบคมการปฏบตงาน ผจดการกองทรสตอยระหวางการจดหาผตรวจสอบภายใน

ส าหรบผควบคมการปฏบตงาน (Compliance) โปรดพจารณารายละเอยดในเอกสารแนบ 1 รายละเอยดเกยวกบกรรมการ และผบรหารซงรบผดชอบหนวยงานเกยวกบการดแลจดการกองทรสต


หนาท 172

รายงานการประเมนทรพยสน

- โปรดพจารณาสรปสาระส าคญของรายงานการประเมนทรพยสนในหนา 42


หนาท 172

9. ขอมลอนทเกยวของ

- ไมม -

ทรัสต์เพื่อการลงทุนใน...

Documents