a u o a va u a t 心田0 · · c o n su ıto rıo, av a lıo çóe s & p e ric io s 5/s ltda n...

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+n w w w a fn jc lo s : m o e s c o m b f e - m o ll : a rru d o s Ëm o e s @ a iru c lo s im o e s c o m b

R tjo p o e 8 c le A ro u lo , 1 5 5 c . 3 - C E P 0 4 5 3 1 - 0 9 0 - lta m B ib l - Te l : (1 1 ) 3 0 7 9 4 6 3 3 - F a x : (1 1 ) 3 0 7 9 4 8 0 5

A R R U D A S IM ō E S - C o n s u ıto rıa , A v a ııa ç i}e s & P e ric io s 5 /s Ltd a

Į A U ĐO A V A U A T 心田 0

re s p e ito s a m e n te a p r e s e n ta r o s e g u in te

r e a liz a d o to d o s o s e s tu d o s e d ilig ê n c ia s a tin e n te s a o c a s o , v e m m u i

D O S P IN H E IR O S c o n tr a E D U A R D O H O N O R IO D A S IL V A , te n d o

a ju iz a d a p o r c o N D O M IN ï o C O N J U N T O R E S ID E N C IA L V A L E

e n g e n h e ir o , p e rito ju d ic ia l, n o m e a d o n o s a u to s d a a ç ão s U M Á R IO

F E R N A N D O F L ÁV IO D E A R R U D A S IM ÖE S ,

一

。

M一一

一一

。

鬲。

-·

-

、

P R O C E S S 0 0 0 13 6 2 3 - 8 0 . 2 0 0 5 . 8 . 2 6 . 0 6 0 9

D O T A B O A O D A S E R R A

E X M O . S R . D R . J U IZ D E D IR E IT O D A ¡! V A R A C Í V E L

A R U D A S IM Õ E S

产


sae o t? o « n o e s c o m d i e · m o ll n n u d n slm o e s © O rru d o sim o e s . c o m . b rJ a p o e s ? e # Io U o ,

15 5 c 3 C E P 0 4 5 3 ı- 09 0 - llo rm Bib f - Te ï . : (1 1) 3 0 79 4 6 3 3 · Fo x ·

111) 30 79 4 80 5* * R u D A sın õ ES - C o n s u ııo rıo , A v o ılo ç ô * s & P e ric ıa s 5 /s ltd a

c o m érc io d e âm b ito lo c a l.

e d ific a çö e s re s id e n c ia is e e d ific io s d e a p a r ta m e n to s d e p a d rão s im p le s e

A o c u p a ção lo c a l é c o n s titu íd a p re d o m in a n te m e n te p o r

P a u lo A y re s .

pú b lic o s e s s e n c ia is , e s ta n d o lo c a liz a d a n a s p ro x im id a d e s d a A v e n id a

A R u a M a r io L a to r r e ć p ro v id a d e to d o s m e lh o ra m e n to s

P a u lo ,

02 2 d a P la n ta G e n éric a d e V a lo re s e la b o ra d a p e la M u n ic ip a lid a d e d e S ão

a p to . 3 7 d o E d ific io B lo c o 1, n o b a ir v

o P a rq u e P in h e iro s , s e to r 0 2 2 q u a d ra

0 im ó v e l e m q u e s tão e s tá lo c a ıiz a d o R u a M o r L a to r re n° 2 5

2 . 1 .- LO C A L

2 .- V ıS T O RıA

U rb a n o s .

té c n ic a d a A B N T - N B R 14 . 6 5 3 - 2 - A v a lia ção d e B e n s - P a rte 2 : Im ó v e is

A a v a lia ção d o im ó v e l s e rá e x e c u ta d a d e a c o rd o c o m n o rm a

17 8 d o s a u to s .

C a rtó r io d e R e g is tro d e Im ó v e is d e Ita p e c iric a d a S e r ra e p e n h o r a d o às fls .

I, n o b a iıT o P a rq u e P in h e iro s , m a tr ic u la d o s o b n

o

5 3 . 4 9 8 p e ra n te o 19

d o im ó v e l s itu a d o n a R u a M a r io L a to rr e n o 2 5 a p to 3 7 d o E d ifıc io B ıo c o

O P re s e n te la u d o o b je tiv a a d e te rm in a ção d o v a lo r d e m e r c a d o

1 .- P R E LıM ıN A R E S

A R F U D A S IM Ö E S


site w w w o n u a o s m o e s c o m d r e · m o jr o rm d o sim o e s@ o r¢u c【o sim o e s c o m . b rR u o p o e ó ? e A ra újo 15 5 c 3 - C EP 0 4 5 3 1 - 0 9 0 [to lm B ib i - Te l. : 11 1j3 0 79 4 6 3 3 · Fa x [1 11 3 0 79 4 80 5

A R R U D A s IM ō ES · C o n s u ıto rıo , A v a lıo ç ó e s & P e ric io s 5 /S Ltd a

n o v a m e n te n ão e n c o n tra m o s n in g u ém n o lo c a l.

r e t o r n a m o s n o v a m e n te a o c o n d o m ín io n o d ia 19 . 0 6 . 2 0 15 , o c a s ião e m q u e

E m d e c o rrê n c ia d o r e q u e rid o n ão te r c o n ta to d o n o s s o e s c ritó ń o

in tu ito d e r e a liz a r a v is to r ia e a v a lia ção d o im ó v e l.

p a ra s e r e n tr e g u e a o r e q u e rid o o u e v e n tu a l o c u p a n te d o im ó v e l, c o m o

z e la d o r d o c o n d o m ín io , u m c a rtão d o e s c ritó r io c o m d a d o s d o p ro c e s s o

N e s ta o c a s ião , d e ix a m o s n a p o r ta r ia c o m o S r . E v e r ilto n

,

P in h e iro s, n ã o e n c o n tra n d o n in g u ém n o ıo c a l.

R u a M a r io L a to r re n9 2 5 a p to . 3 7 d o E d ific io B - 1 , n o b a irr o P a rq u e

N o d ia 16 . 0 6 . 2 0 15 e s tiv e m o s n o lo c a l d o im ó v e l,

s itu a d o n a

2 . 2 . 2 .- U N ıD A D E A U T ÖN O M A

re v e s tid a s e m p in tu r a láte x s o b re m a s s a c o r rid a fo rro d e laje .

p o r ta d e fe r v

o . 0 h a ll s o c ia l d o a n d a r a p re s e n ta p is o e m g r a n ilite ; p a r e d e sp a re d e s re v e s tid a s e m p in tu r a láte x s o b re m a s s a c o rr id a ; fo rro d e laje e

0 h a lt s o c ia l d o té r r e o d o e d ific io a p r e s e n ta p is o g ra n ilite

p e rfa z e n d o u m to ta l d e 16 (d e z e s s e is) u n id a d e s re s id e n c ia is .

p a v im e n to s s u p e r io re s c o m 14 (q u a to r z e ) a p a r ta m e n to s p o r a n d a r ,

té rre o d e s tin a d o a g a r a g e m, p a v im e n to tć r r e o c o m g u a r ita e 4 (q u a tr o )

ra sp a d a p is o c im e n ta d o ; fe c h a m e n to e m a lv e n a r ia , s e n d o c o n s titu ĺd o d e

u s o re s id e n c ia l, a p r e s e n ta n d o o p réd io e m q u e s tão fa c h a d a d e m a s s a

S o b r e o te rr e n o e n c o n tr a - s e e rig id o l (u m ) e d ific io d e s tin a d o a o

2 . 2 . 1 .- G E R A L

2 , 2 .- B E N FEıT O RıA s

A R R U D A S IM Ö E S


iw v w m lłd o s m o e s c o m b r e- rr ia tł : o rru d a slm o e s © a n u d a sim o e s . c o m . b r

Q u a s ( } · A to u jo , 15 5 c . 3 - C EP 0 4 5 3 1 - 0 9 0 - lta im Bib i - Te ī. : (1 1 ) 3 0 7 9 4 6 3 3 - F o x : (1 1 ) 3 0 7 9 4 8 0 5

A R R U D A sıM ó ES · C o n s u ıto rıa , A v a lia ç õ e s & P e ric ia s 5/s Ltd a

ıis o .

laje ; v a s o s a n itá r io e ıa v a tó r io e m lo u ça e sq u a d ria a lu m in io c o m v id r o

B A N H E IR O p is o c e râm ic o ; p a re d e s re v e s tid a s e m a z tılejo s ; fo iT o e m

m a s s a c o rr id a fo rr o d e la je ; e s q u a d ria d e a lu m in io c o m v id r o lis o .

D O R M IT ó R 10 : p is o c e râm ic o ; p a re d e s re v e s tid a s e m p in tu ra ıáte x s o b re

liso .

láte x s o b re m a s s a c o rr id a fo rv

o d e laje ; e sq u a d ria d e a lu m in io c o m v id r o

S A L A E S T A R /JA N T A R P is o c e râm ic o ; p a re d e s r e v e s tid a s e m p in tu r a

a c a b a m e n to s c o n s tr u tiv o s

A u n id a d e s im ila r a p re s e n ta a s s e g u in te s d e p e n d ên c ia s e

a v a lia n d o .

D e s te m o d o , v is to r ia m o s a u n id a d e s im iıa r a o im ó v e l

d e m e rc a d o c o m id e n tıfic a ç ã o d e c łrc u g s tå n c ia s a t ip ıc a s . v a lo r iz a n e s O U d e s v a ïo rız a n te s .

A vıs to rıa d e v e s e r c o m o ıe m e n ta d a c o m a in v e s tig a ç ã o d a v iz in h a n ç a e d a a d e q u a ç ä o d o be m a o s e g m e n to

c ) V is to n a e x te rn a n o c a s o d e u n rd a d e s ls o ıa d a s

e s c n to n o s o u c o s j ur to s h a b ıta c lo n a is ,

b ) V ıs to n a e x te rn a d e á re a s c o m u n s d e o u tr a s u n ıd a d e s d o m e s m o e d ific ıo r1o c a s o d e a p a rta m e n to s

a ) D e s c n ç ã o m e rn a

s it u a ç ã o p re s u m ld a a F a rt ır d e e ıe m e n o s q u e fo r p o s s iv e l o b te r ta ıs c o m o'

N e s s e c a s o . a v ıs to rıa ın te r n a D o d e s e r p re s c in d ıd a e a a v a lıa ç ä o p o d e p ro s s e g u ir c o m b a s e e m u m a

O u a n d o n ä o fo r p o s s iv e l o a c e s s o a o ın te rio r d o ¡m ó v e !. o m o tıv o d e v e s e r ju s tific a d o n o ıa u d o d e a v a lia ç ä o .

re $e v a n le s ä f o r m a c o d ? s e u v a lo r

E m o re s c in d iv e l a v ls to rıa d o b e m a v a lia n d o p a ra re g ıs tra r s u a s c a ra c le ris tıc a s fis ic a s e o u tr o s a s p e c to s

8 . 4 . V is to ria d o ım ó v e ı a v a ıia n d o

re p ro d u z id o a s e g u irp re s u m id a , a p a r tir d e e le m e n to s q u e fo r p o s s iv e ı o b te r , c o n fo r m e te x to

in te rio r d o im ó v e ı, a a v a ıia ção p o d e p r o s s e g u ir c o m b a s e e m u m a s itu a ção

U rb a n o s d o IB A P E /S P - 2 0 0 5, q u a n d o n ão fo r p o s s iv e l o a c e s s o a o

D e a c o r d o c o m ite m 8 , 4 d a N o rm a p a r a A v a lia ção d e Im ó v e is

'


stie w w w o tru ? a a m o e s c a m b r e m o d o m d o sim o e sm o n u d o sim o e s c o m b r

u o P o e ū d e » to * o , 15 5 c 3 C E P 0 4 5 3 1 0 9 0 lïo im Bib l Te l (1 11 3 0 79 4 6 3 3 · Fa x (1 11 3 0 79 4 8 0 5

N »llU rO A s ın ô ¢S - C o n s u ıto rıo , A v o llo ç ó · 1 & P e ric le s 5 /s ltd a

q u e c o n s ta d o q u a d ro A d o ite m 5 . 9 d o re fe r id o e s tu d o .

e n tre re g u a la r e n e c e s s ita n d o d e re p a r o s s im p le s"

, s e g u n d o a g ra d u a ção

O e s ta d o d e c o n s e r v a ç ão d a e d ific a ç ão s e e n q u a d r a n o ite m"

d)

d a v id a re Ř r e n c ia l c o rr e s p o n d e a 0 , 4 1 o u 4 1% .

im ó v e ı a id a d e e s tim a d a d e 2 5 a n o s, d e m o d o q u e a id a d e e m p e r c e n tu a l

A v id a ú til d a e d ific a ç ão c o rre s p o n d e a 6 0 a n o s , p o s s u in d o o

P a d rā o S im p le s s e m e le v a d o r .

R e s id e n c ia l, g r u p o 1 . 3 .

- A p a r ta m e n to s , n o ite m 1 . 3 . 2 .

- A p a r ta m e n to s

d e E d ific a ç õ e s d e Im ó v e is U rb a n o s - IB A P E /S P - v e rs ão 2 0 0 6"

, n a c la s s e

O a p a r ta m e n to c la s s ific a - s e d e a c o rd o c o m o e s tu d o"

V a lo r e s

áre a d e 54 , 3 3 m2

e o c u p a n d o u m a fr a ç ão id e a l d e te lT e n o d e 0 , 7 1% .

g a ra g e m, ár e a p r iv a tiv a d e 4 8 , 5 9 m

2

, ár e a c o m u m d e 5 , 7 4 2 m

2

, to ta liz a n d o a

A u n id a d e e m q u e s tão p o s s u i 1 (u m a ) v a g a in d e te rm in a d a n a

fo rro e m la je ; ta n q u e e m ıo u ç a ; e s q u a d ria a lm in io c o m v id ro lis o .

Á? A D E S E R V IÇO : P is o c e râm ic o ; p a re d e s re v e s tid a s e m a z u le jo s

p ia g ra n ito ; e s q u a d r ia g r a n ito c o m v id r o lis o .

C O Z IN H A P is o c e râm ic o ; p a re d e s r e v e s tid a s e m a z u lejo s ; fo m o e m laje

A P R U D A S IM Ö E S


ç A Jıa w w N o rł u d o s tm o e s c o m b r e · m a il : a rru d a slm o e s © o tíu d o s im o e s c o m b fa p )o $ c le ta if o w o , } 5 5 - c . 3 - C E p 0 4 5 3 1 - 0 9 0 -

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Bib l - Te ı. : 11 1 ) 3 0 7 9 4 6 3 3 - Fa x ·

(1 1 ) 3 0 79 4 8 0 5A R R u D A s ın ó E s - c o n s u ıło rıa , A v a ılo ç ô e s & P e ric ıo s 5 /S Ltd a

F O T 0 1 : R U A M A R IO L A T O R R E D E F R O N T E A O IM ÓV E L .

s itu a ç ão d o im ó v e l s u b - ju d ic e n a ép o c a d a v is to r ia .

A P r e s e n ta m o s n e s te tó p ic o, v ia d o c u m e n ta ç ão fo to g rá fic a a

2 . 3 .- C A Đ A S rR A M EÞ 灯 0 FO T O G RÅFıc o

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多■自自自由。。 - 、 " - 一 - - - - 亀

Site v , o rru d ? s lm o e s . c o m . B r e - m a il a n u d a sim o e s � a rru d a sim o e s . c o m b rfłu o p o e s d e HIYÎ E°C E %

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2 : R U A M A R IA L A T O R R E E M S E N T IN D O C O N T R ÁR IO .F O T O


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sile w w w o iru d o sim o e s c o m ux x

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FO T 0 3 : Į D E N T IF IC A ÇÃO D O C O N D O M ĹN IO .

A P R U D A S IM O E S


lie w v N Ł o rru d a n r r, o e s c o m . D r o- m o lr o rru d o sim o e s � O u u c lo sim o e s c o m . D ï

◆ u J P o s s d o /u o u lo , 15 5 c 3 C E p 0 4 5 3 1 - 0 9 0 · 1 1 o B ib l - Te l : [1 1) 3 0 7 9 4 6 3 3 F o x (1 11 3 0 79 4 8 0 5A R R u D A s ıM ō E s - c o n s u ıto rıo , A v a ıï a ç õ e s & P e ric ia s 5/S Ltd a

F O T 0 4 : E N T R A D A D O C O N D O M ÍN IO .

A R R U D A S tm O E S

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bie u N iv / a n u d a sim o o s . c o m . D r e · m a tl : a rru d a slm o e s@ o n u d o sim o o s . C O m . b rl!u o p u e s ? e / iï a u io , I 5 5 - c . 3 · C Ep 0 4 5 3 1 - 0 9 0 - lïo lm B ib l - Te l. : ıı \) 3 0 79 4 6 3 3 - F o (1 1] 3 0 79 4 8 0 5A R R U D A s ıM ÔE S - C o n s u lto rio ,

A v a lıo ç ó e s & P e ric ıa s 5 /s Ltd a

F O T 0 5 : G U A R U T A .

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3 § /v o i ķo . 15 5 e - m a iı. a rru d a s im o e s m a Ħu d a s im o e s . c o m . b r

A R R U D A s ıM ó E S - C o n s u lto rıo , A v a ılo ç ô e s & P e ric la s 5 /S Ltd a

FO T 0 6 : V ĹS T A G E R A L D A Á R E A .

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F O T 0 8 : Á? A D E E S T A C IO N A M E N T O .

- 1 3 -

A R R U D A S IM Õ E S


冒冒了

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F O T 0 9 : Á R E A IN T E R N A .

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¢ i t Į e A ra u }o , 1 5 5 c 3 C Ep O il5 3 1 0 9 0 - ıta im 8 ı0 1 - Te l : (1 11 3 0 7 9 4 6 3 3 · Fa x : (1 1 ) 3 0 7 9 4 8 0 5

A * R u D A sım ó E s - c o n s u ıto rıo , AVOııOçs & P e ric ıo s 5 /s Ltd a

F O T O I O : V IS T A IN T E R N A D O S B L O C O S .

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x A lo t w . 1 5 5 - c . 3 - c Ep 0 4 5 3 1 - 0 9 0 lïo sm Bib i - Te Ï . : (1 1 ) 3 0 7 9 4 6 3 3 - Fo x : (1 1 ) 3 0 7 9 4 8 0 5

A R R u D A S ıM ö E S - C o n s u ıto rla , A v a ııa ç ô e s & P e ric ıa s 5 /S Ltd a

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A R R U D A S IM Õ E S


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A R R u D A s ıM ó E s - c o n s u ıto rıo , A v o ııa ç ö e s & P e ric ıa s 5 /S Lłd o

FO T 0 14 : C O Z ĹN H A .

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A R R U D A s lm ö E S - C o n s u lto rıa , A v a lıo ç ó e s & p e ric la s 5 /s Ltd a

勇月

F O T 0 15 ÁR E A D E S E R V IÇO .


r n b rr < )

e - rrø l o m d o s !m o e s @ a liu d o s im o e s c o m b r$ p o Ą s 3 1 -0 90 tia n B łb t - īe l. : (1 11 3 0 7 9 4 6 3 3 - Fa x (1 1 1 3 0 7 9 4 8 0 5

r P q

.

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A R * U D A S IM 心 E S - C o n s u lto rio , A v a lla ç iie s & P e ric le s 5 /s Ltd a

Ço m p a ra ļ iv o s \ c e m a o m e s m o c o n d o m in io ,

F A T O R L O C A l IZ A ç Ã O N ão fo i u tiliz a d a p O is o s e le m e n to s

infìļ cionária o c o rT id a e n tr e a ? ta d a p e s q u is a e a d a ta d o la u d o .

m e rc a do p e rm a n e c e m e s tá v e is , n äo a c o m p a n h a n d o a v a r ia çā o

pm ad ig rıa s p e lo s ĺ n d ic e s in fla c io n ário s , u m a v e z q u e o s v a lo re s d e

F A T O R A T U A L Iz A ç ÃO O s ig n a tá r io n äo u tiliz a rá a a tu a liz a ção d o s

d e }? u d e z p o r c e n to ).

◆ desáo a tu a lm e n te p ra tic a d o n o m e rc a d o p a ra a p a r ta m e n to s é d a o rd e m

e fe tiv zŁd o d o n e g ó c io . E m c o n s u lta às im o b iliár ia s d a re g iã o a p u r a m o s q u e

C ĉ r i z a ? p e la re la ç ão e n tr e o v a lo r o fe rta d o d o im ó v e l e o v a lo r

v a ļ o r p e d id o n o m e r c a d o e m fu n ç ão d a n a tu ra l e la s tic id a d e d o s n e g ó c io s

F A T O R O F E R T A : O fa to r o fe rta re p re s e n ta u m d e s ág io e m re la ção a o

e łe m m to s

te n d o s ıd o a n a ıis a d o s o s s e g u in te s p a râm e tr o s p a r a a h o m o g e n e iz a ção d o s

u tiliz a d o d o s o fin'

a r e G e o a v a lia r in d ic a d o e re c o n h e c id o p e ıo IB A P E /S P ,

P a r a d e te r m in a ção d o v a lo r u n itá r io d e v e n d a d o im ó v e l, fo i

3 , 1 .- M ET O D O LO G IA D E c ÅLC U LO

ām õv e ļ n o e s ta d o a tu a l.

C øm p a r a ıiv o D ir e to d e D a d o s d e M e r c a d o , c o n s id e ra n d o a s itu a ç ão d o

O L ra ļ o r d e m e rc a d o d o im ó v e l s e rá o b tid o a tr a v és d o M éto d o

3 .- A V A U A ÇÅO D O ın ó V EL


w w \ c ıri ? d o słm o o s c o rt i . b r o - m c1iı : o n u d a s im o e s � a rfu c io s im o e s c o m . b r' "¢)s . X Į Y Î E Ħ %

o

ı X H Ç S

d ,) 3 0 79 4 8 0 5

K = C o e fic ie n te d e R o s s/H e id e c k

R = C o e fic ie n te re s id u a l c o rr e sp o n d e n te a o p a d rão

F O C = R + K × (1- R ), o n d e

c o n s e r v a ção (F O C ), é d e te r m in a d o p e la s e g u in te e x p r e s s ão

0 fa to r d e a d e q u a ç ão a o o b s o le tis m o e a o e s ta d o d e

d ife re n ç a e m re a is e m r e la ção a o v a lo r u n itár io o r ig in a l.

E d iĥ c a ç õ e s d e Im ó v e is U rb a n o s- IB A P E /S P ,

b e m c o m o o c álc u lo d a

c o m p a ra tiv o s , c a lc u la d o s e m c o n fo m id a d e c o m o e s tu d o V a lo re s d e

e n tre o s ĺ n d ic e s d e o b s o le s c ê n c ia e c o n s e rv a ç ão d o a v a lia n d o e d o s

0 fa to r c o n s e r v a ç ão - o b s o le s c ên c ia é o b tid o p e la re la ç ão d ir e ta

IB A P E /S P .

c o n fo rm id a d e c o m o e s tu d o V a lo re s d e E d ific a çõ e s d e Im ó v e is U rb a n o s

o b s o le tis m o , d o a c a b a m e n to e d o e s ta d o d e c o n s e r v a ç ão d a e d ific a ção , e m

d e d e p re c ia ção d a e d ific a çã o a v a lia n d a e d o s c o m p a r a tiv o s e m fu n ção d o

F A T O R D E O B S O ]L E S C ÊN C IA A v a lia ç ão d a c o r r e la ção e n tre fa to r e s

u n itá r io o rig in a l.

a m o s tr a is , b e m c o m o o c álc u lo d a d ife r e n ç a e m r e a is e m r e la ção a o v a lo r

Im ó v e is U rb a n o s - IB A P E /S P re fe r e n te s a o a v a lia n d o e a o s d a d o s

d ire ta e n tr e o s in d ic e s c o n s ta n te s d o e s tu d o V a lo re s d e E d ific a ç õ e s d e

O c álc u lo d o fa to r p a d r ão c o n s tr u tiv o é o b tid o p e la r e la ç ão

n o g r u p o A p a r ta m e n to s P a d rão S im p le s s e m e le v a d o r .

e d ific a ção s u b - ju d ic e, e n c o n tr a - s e c la s s ific a d a c o m o c la s s e R e s id e n c ia l,

c o m o e s tu d o V a lo r e s d e E d ific a çõ e s d e Im ó v e is U rb a n o s - IB A P E /S P . A

p a drō e s c o n s tr u tiv o s d o a v a lia n d o e d o s c o m p a r a tiv o s,

e m c o n fo rm id a d e

F A T O R P A D R Ã O C O N S T R U T IV O : V e rific a ç ão d a c o r v

e la ção e n tr e o s

d iŘ re n ç a e m r e a is o b tid a e m r e la ç ão a o v a lo r u n itá rio o rig in a l.

o s ĺ n d ic e s fis c a is d o a v a lia n d o e d o s c o m p a r a tiv o s , b e m c o m o o c álc u lo d a

O c álc u lo d o fa to r lo c a liz a ç ão é o b tid o p e la r e la ç ão d ire ta e n tr e

- 2 2 -

八门同 U D 八 5 1M Ô E 5


e · m o ll : a rru d o sim o e s@ o u u ? o s m io e s . c o m . b r5Pe , . w / r c ł'" c a s m e e s c o m . b

f;u o P o e s a Ð /? o úp . 1 5 5 c . 3 C Ep 0 4 5 3 1 - 0 90 - [lo m B ib l - ï e t

-

(] 1) 30 79 4 6 3 3 - Fo x [1 1) 3 0 79 4 8 0 5ÄĖĒüöĮiśıiiöÈ§tisńĮ uliońå, ÃVìiaçôes & P e ric ia s 5 /s Ltd a

im ó v e l a id a d e e s tim a d a de 2 5 a n o s , d e m o d o q u e a id a d e e m p e rc e n tu a l

A v id a ú til d a e d ific a ç ão c o rre sp o n d e a 6 0 a n o s , p o s s u in d o o

equ iv a le a 2 0 % .

sim ple s , a v id a re fe re n c ia l c o rr e sp o n d e a 6 0 a n o s e o v a lo r re s id u a lN o p re s e n te c a s o ,

im ó v e l re s id e n c ia l, tip o a p a r ta m e n to, p a d rã o

C O B E R T U R A S į_B ú s T\c o

. 1 2 0

S U P E R IO R 8 0

m É? o 80

S IM P L E S 6 0

G A L P Ö E S I R ū SĦC q §g

L U X 0 5 0

F IN 0 50

S U P E R IO R 6 0

n Ë 口10 60

S IM P L E S 70

C O M E R C E s c R rrö n ıo I,

E c o N ò m m ı 70

L U X 0 5 0

R N 0 50

S U P E R IO R 6 0

m ÉD IO 6 0

S IM P L E S 6 0

A P A R T A M E N T o t.

E c o N ó m tc o 1 6o

L U X O i 60

ĦN 0 6 0

S U P E R IO R 7 0

m Éo io 70

S IM P L E S 7 0

E C O N ö m tC o 70

p R O L E TÁ n [o 6 0

C A S A R ū s m c o 6 0

P L E S 1 1o 1 ·

R E S ID E N C IA L B A R R A C O 1 ú s c g 5 0

C LA S S E H P O P A D M O 'W D A R E F E R E N C IA L - V A L O R R E S ID U A L

E L A 1

d o im ó v e l c o n fo rm e ta b e la 1, a s e g u it ·

re p ro d u z id a

0 c o e ĥ c ie n te re s id u a l se rá o b tid o a tra v és d o tip o e d o p a d rão

- 2 3 -



w ) a s tm s . c o m d r e - m a ll. a rru d o s m o e s © a n u d o s įm o e s c o m . b r

C Ep 0 4 5 3 1 0 9 0 - lta m B ib i - Te l (1 1 ) 3 0 7 9 4 6 3 3 - Fa x : (1 1 ) 3 0 79 4 8 0 5A R R u D A s ıM o E s - C o n s u ıï o rıo , A v a ııa ç ó e s & P e ric ıa s 5 /S Ltd a

e sta d o d e c o n s e r v a çäQ .

m w n a ıin h a a id a d e e m p e rc e n tu a ı ? v id a re fe r e n c ia l e n a c o lu n a o

0 c o e fıc ie n te"

K-

s e rá o b tid o n a ta b e la 2 , m e d ia n te d u p la

e n qu a d ra n o ite m"

d , e n tre re g u la r e n e c e s s ita n d o d e r e p a r o s s im p le s

"

.

N o p r e s e n te c a s o o e s ta d o d e c o n s e r v a ção d a c o n s tr u ção s e

■四国 æ v * ıo r l IE M E ça o c m e s ta d o d c ru ĺ n a .

v a ıo r LEa r c d e s . S u b s titu iç ū o d a im p c rm c a b iıiz a ç ū o o u d o te lh a d o

e d in c a ç ıo s e m h id rá u lic a s e c ıć tr ic a s . 5 u b s titu iç * o d o s re v e s t im e n to s d c p iso s e

h 7 5 1 0 a lv c n u i& re p a r o s d c li s s u ra s e u in c a s . S u b s titu iç a o d a s in s ta la ç ö c s

r e p a r o s im p o r t a n t e s re c u p c ra ç a o d o s is te m a e s tru tu ra l. s u b s titu iç a o d a rc g u la r iz a çlo d a

N e c e s s ita n d o d e ĺ d ific a ç à o c u jo e s ta d o g c r a ı s e jı r e c u p e ra d o c o m c sta b iliza ç a o c lo u

im p c rm c a h im āo o u n o te lh a d o .

c ö m o d o s . s c f? n e c e s s á r ia . S u b s titu iç a o o u re p a ro s im p o rta n te s n a

s u b s titu iç ä o d o s rc v c s tim e n [o s d c p is o s c p a r e d e s . Da m a io ria d o s

¢ r e p a r o s im p o r ta n te s

5 2 , 6 0 p o s s a m sc r rc s ta u ra d a s m e d ia n te a s u b s tn u iç a o d a s p e ç a s a pa re n te s . A

N e c e s s it a n d o d e g r a n d e p a rte do s is te m a c s tr u tu ra ı. A s in s ta la ç ö c s h id rá u lic a s c e lé tric a s

re p a ro s d c fis s u ra s c tr in c a s . c o m c s ta b itiz a ç a o c lo u re c u p c ra ç ıo d e

c x tc m & c o m s u b stitu iç ã o d c p a n o s d c rc g u la riz a ç a o d a a l v c n a r iŁ

E d ific a ç à o c u jo e s ta d o g e ra l p o s s a sc r re c u p e ra d o c o m p in tu ra intcrna c

s u b s titu tÆ đc tc lh m d a c o b e rtu ra .

dc u m . o u d e o u tro c ô m o d o . R e v is ã o d a ım p c rm e a b iliz a ç ä o o u

im p o r ta n te s

p o s s a s e r n e c e s s á ria a s u bs tltu iç a o d o s re v e s tim e n to s d c p is o s c parede

r r e p a r o s d e s im p ıe s a 3 3 2 0 c v c n tu a ı d c a lg u m a s p e ç a s d c s 8 a s ta d a s n a tu ra lm e n te . E. \ c n tu a ım c n tc

N e c e s s ita n d o d e re c u p e ra ç ã o lo c a liz a d a d o s is te m a e s tru tu ra ı. A s in s ta la ç ö c s h id rá u ıic a s

e x t c r n a , a p ó s re p a ro s d e fis s u ra s c trin c m c o m c s ta b iıiz a ç ä o c lo u

E d ific a ç a o c u jo e s ta d o g e ra l p o s s a s c r re c u p e ra d o c o m p in tu ra intcrna c

s c m re c u p e ra ç ā o d o s iste m a e s tru tu ra l . E v e n tu a lm e n te . Re \ is a o d o

e x tc m Ą a p ó s re p a ro s d c fis s u ra s e tr in c a s s u p e rfic ia is g c n c ra ıiz a d a s ,

E. d ific a ç a o c u jo e s ta d o g e ra l p o s s a s c r re c u p e ra d o c o m p in tu ra i n t c r n a e

tr ın c m lo c a liz a d ? c s u p e rfic ia is c p in tu ra intcrna e e x t c r n a .

a n o s . c u lo e s ta d o g e ra l p o s s a s e r re c u p e ra d o c o m re p a ro d c [is s u ra s c

E d ific a ç a o s c m ln o v a o u c o m re fo rm a g e ra l c s u b s ta n c ia l e n tre 2 c 5

e v e n tu a is fis s u ra s s u p e rfic ia is lo c a ıim d a s c /'

o u m ra c x t e r n a c i n t c r n a .

a n o s . c u jo e s ta d o g c ra ı p o s s a s e r re c u p e ra d o a p e n a s c o m re p a r o s d c

E d ific a ç a o s c m in o v a o u c o m re fo rm a g e ra l e s u b sta n c ia ı e n tre 2 e 5

a n o s . Q u e a p re s e n te n e c e s s id a d e a p e n a s d c u m a d c m ä o le v e d e p in tu ra

E d ific a ç ä o n o v a o u c o m r e fo rm a g e ra l c s u b s [a n c ia ı. c o m m e n o s d c d o is

E d iĺic a ç a o n o v a o u c o n l re fo rm a B c ra ı c s u b s ta n c ia ı. c o m m e n o s dc d o is

Q U A D R O A

a c o rd o c o m a g r a d u a ç ão q u e c o n s ta d o q u a d ro A , a s e g u ir

- 24 -

O e s ta d o d e c o n s e r v a ção d a e d ific a ção s e rá c la s s ific a d o d e

IM n u D A S IM O E 5

严


Sila w w // w u a w m a c s c o m d t ¢ · rr ra » . o = u c)a ıĦ o e s © C m J d o c o rrL b ç

P u o p o ç a a e n o q o , I 5 5 · c 3 C E ? 0 4 5 3 ł · 0 90 - Hc ām B ib i - īe i : f111 3 3 79 0 6 3 3 · Fa x . 611] 3 0 7 1? á a ü sA * R U D A s ın ö ES - C o n ıu l\o rla , A v o ıio çó e ı · P · ric la s 5 /s U d o

四

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sıłe Ţ łjlr w « Ħţu ? o s tm o e s c o Ħ i d r (?- moi: a rru d a sin o e s (Ða rru d a s im o ? s . c o m . b r) Po e s (3 /v \ ,

1 5 5 · c 3 C E p 0 4 5 3 1 - 0 9 0 - lto im B ib i - Te l. : (1 1 ) 3 0 79 4 6 3 3 - Fo x. : (1 1 ) 3 0 7 9 4 8 0 5re la c io n a d a * R u D A s ıM ó E s - c o n s u ıto rıo ,

A v o ııa ç iie s & p e ric le s 5 /s Ltd a

Pe rte n c e n te s à m e s m a r e g iäo g e o - e c o n ôm ic a d o im ó v e l a v a lia n d o , a s e g u ir

E L E M E N T O S c o M p A M T ï V O S : F o r a m a n a lis a d o s 6 (s e is) e le m e n to s

v aıo r u n itá r io o r ig in a l.

de l% a 5% , b e m c o m o o c álc u lo ? d ife r e n ç a e m r e a is e m r e la ção a o

in c re m e n to d e v a lo r q u e a p r e s e n te a m e lh o r r e p r e s e n ta tiv id a d e , v a ria n d o

ga ra g e m d o a v a lia n d o e d o s c o m p a r a tiv o s , p o n d e r a d o a u m p e r c e n tu a l d e0 fa to r v a g a s ,

o b tid o p e la r e la ç ão e n tre o n ú m e r o d e v a g a s d e

in c re m e n to d e p r e ç o .

v a g a s d o a v a lia n d o e d o s e le m e n to s c o m p a r a tiv o s e s e u e v e n tu a le m fu n ção d o n u m e r o d e v a g a s ,

a tr a v é s d a r e la ção e n tr e a q u a n tid a d e d e

F A T O R V A G A S : A n ális e ? v a ria ç ão a c u m u la tiv a d o v a ıo r d o im ó v e l

v a lo r u n i t i o o r ig in a ı.

de t% a 5% , b e m c o m o o c álc u lo d a d ife r e n ç a e m r e a is e m r e la ção a o

in c re m e n to d e v a lo r q u e a p r e s e n te a m e lh o r r e p r e s e n ta tiv id a d e , v a ria n d o

qu a rto s d o a v a lia n d o e d o s c o m p a r a tiv o s , p o n d e r a d o a u m p e r c e n tu a l d e

0 fa to r d o r m itó rio s , o btid o p e la r e la ção e n tr e o n ū m e r o d e

q u a n tid a d e d e q u a r to s d o a v a lia n d o e d o s e le m e n to s c o m p a r a tiv o s e s e u

im ó v e l e m fu n ção d o n ū m e r o d e d o rm itó rio s , a tra v é s d a r e la çã o e n tre a

F A T O R D O R M ï T ÓR IO S : A n ális e d a v a r ia ç ão a c u m u la tiv a d o v a lo r d o

F O C = 0 , 7 16

FO C = 0 , 20 + 0 , 6 4 5 × (1 - 0 , 2 0)

FO C = R + K × (1 - R )

se g u in te m o n ta n te .

A s s im s e n d o o c o e fic ie n te d e d e p r e c ia ção F O C , e q u iv a le a o

d o ite m"

d"

c o m p e r c e n tu a l d e"

4 2"

, c o rr e sp o n d e a 0 , 6 4 5 .

D e s te m o d o o c o e ĥ c ie n te K, r e s u lta n te ? a p lic a ção d a e n tra d a

- 2 6 -

A P R U D A S IM O E S


ELEM EN TO S D A A V A U A Ç A O

w ¢N W . Jr tu lc, tirìvxş$ c ( r íì b r

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t - r ìi0 1ł. oiru(jc)sltn?(atoĺlucl0slnio(is. c o m . b r

A R R U D A s ıM ó E S · C o n s u lto rıa , A v o lıa ç ? s & P e rlc ıa s 5 /s Ltd a

Łı r ï A D K ıo N A T 0 4 ł 0 . o 0

r l A o ıc ıo N A t O $ 1 0 . 0 0

V lıg # 0 , 0 0 r ï A Dıc ıo N A tı\ 1 0 . 00

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¢ï A D ıc ıo N A t o 3 1 o . o o v A n ıA ÇA o

o ı$ o tl$ c lN CıA ro M i 0 . o o r ï A o K ıo N A tı2 Q ,m H o M o o e N e ııA ÇA o 3 , 88 9 . 69

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0 . 00 f ï A D ıc ıO N M O ı 0 , 0¢ v A L O R U N ıT A R ıo 3 . 009 . DPT O * 西面石 RM A ııA p L /ıp fA TO R Es A D ıC ıO N A ıı V A LO R LL /V A R IA ÇÃO

R LL U LTA D o D A H O M 0 0 1 N lııA ÇA o

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D e s te m o d o , e m d e c o rrên c ia d a d im in u ição d a h e te r o g e n e id a d e

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A n a lis a n d o o m o d e lo , v e r ific a m o s q u e a u tiliz a ç ão d o fa to r d e

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V ato r unitirio c a lc u la d o .

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ho m o g e n e iz a ç ão,

re la tiv o s a o s fa to re s d e h o m o g e n e iz a ção a d o ta d o s,

A n a lis a n d o a p la n ilh a v e rific a m o s , o s c o e fic ie n te s g e r a is d e

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e o v a lo r u n itá r io o rig in a ı, o q u a l d e v e e s ta r c o n tid o n o in te r v a lo e n tr e

ho m o g e n e iz a d o, c o ıT e s p o n d e n te a re la ção e n tre o v a lo r u n itá r io c o m p o s to

A P la n ilh a a s e g u ir a p re s e n ta o c álc u lo o fa to r g lo b a l d o p r e ço

in te rv a lo a d m is s ív e l d e 3 0 % e m r e la ção à m éd ia, c o n fo rm e ite m B . 3 d aN B R - 14 . 6 5 3 - 2 .

v e rific a n d o s e o s v a lo re s u n itár io s h o m o g e n e iz a d o s e n c o n tr a m - s e n o

A P r e s e n ta m o s n e s te tó p ic o o s a n e a m e n to d a a m o s tr a

3 , 2 . 2 .- V E Rı FıC A ÇÅo D O S A N EA M EN T O D A A M O ST M

- 34 -


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u n itá r io m éd io s a n e a d o d e R $ 7 . 83 1, 63 , a tin g in d o o g ra u d e p re c is ão III.

C o n fo rm e r e s u lta d o s a s e g u ir r e p ro d u z id o , a p u ra m o s o v a lo r

- 36 -3 , 2 . 4 .- V A LO R U N ıTÅRıo FıN A L


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A R R U D A s IM ŌES - C o n s u ıto rio , A v a ıia ç ō e s & P e ríc ia s 5/s Ltd a

O v a lo r é v álid o p a r a ju n h o d e 2 . 0 15 .

(C E N T O E O IT E N T A M ĹL R E A IS )

V i = R S 18 0 . 1 7 8 , 9 0 e q u iv a le n d o a R S 18 0 . 0 0 0, 0 0 r e d o n d o s .

V i = 4 8 5 3 m2

x R S 3 . 8 3 1, 6 3 /m

2

S u b s titu in d o e c a lc u ıa n d o , v e m

V u = V a lo r u n itá r io R S 3 . 8 3 1 6 3 ln 2

A b i = Á re a ú til c o n s tr u ĺd a 4 8 5 9 m2

V i = V a lo r d o im ó v e l

V i = A b i x V u , o n d e

e x p re s sā o :

O v a lo r d o im ó v e l, n o w e s m te c a s o é d a d o \ la s e g u in te

- 31 -

3 . 3 .- C ÅLC U LO D O V A LO R D O IM Óv EL


x ?s c o m b r

弘引了

O t c e

- m o il : a rnJ d a sim o e slp ? í ru d a s m o e s . c o m b łAR R u D A sım ó E s - c o n s u ıto rıo ,

A v a ııa ç iie s & P e ric le s 5 /S Ltd a

O v a lo r é v álid o p a ra ju n h o d e 2 . 0 15 .

(C E N T O E O Į T E N T A M IL R E A IS )

V c p- R S 18 0 . 0 0 0 , 0 0

V c p = R S 18 0 . 0 0 0

, 0 0 × 1 , 0 0

S u b s titu in d o e c a lc u la n d o , v e m

C p = C o ta p e n h o r a d a d o im ó v e l : 10 0 %

V i = V a lo r d o im ó v e l : R $ 18 0 . 0 0 0 , 0 0

V c p = V a lo r d a c o ta p e n h o ra d a

V c p = V i X C p , o n d e

O v a lo r d a c o ta p e n h o r a d a d o im ó v e l, c o rr e s p o n d e a o s e g u in te

- 3 8 -3 , 3 .- V A LO R D A C O T A P E N H o RA D A


$W W O r , łd JS i{ T (»e s c o m b r

» - C 3 C E P 0 4 5 3 1 - 0 9 0 - eib i - Te ı. : 11 1) 3 0 79 4 6 3 3 - Fo x : (1 1) 3 0 79 4 8 0 5x a n 】l ) . ł b 5

e - m a il: o rru d a slm o e s© a rru d a s im o e s . c o m . b r

A R * u D A s ıM ó E s - c o n s u ıto rıa A v a lıa ç ó e s & P e ric le s 5 /S Ltd a

T a b o ão d a S e rr a, 2 4 d e ju n h o d e 2 . 0 15 .

e sc la r e c im e n to s n e c e s s ár io s .

tra ba lh o, p e rm a n e c e n d o à d isp o s ição d e V . E x a . p a r a q u a isq u e r

N a d a m a is h a v e n d o a r e la ta r, d a m o s p o r e n c e rr a d o o p r e s e n te

A N E X 0 1 : L o c a liz a ção d o Im ó v e l.

S e g u e e m a n e x o

O P r e s e n te la u d o e s tá im p r e s s o e m 3 9 (tr in ta e n o v e ) fo lh a s

- 3 9 -

4 ,- EN C ER RA M EN T O

a u o a va u a t 心 田0 · · c o n su ıto rıo, av a lıo çóe s & p e ric io s 5/s ltda n...

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