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UN PLAN DE GESTION DES ACTIFS DE STATIONNEMENT VOUS FERA ÉCONOMISER DE L’ARGENT ET VOUS ÉVITERA DES MAUX DE TÊTE

Au Canada, plusieurs discussions ont eu lieu ces dernières années au sujet des « infrastructures qui menacent de tomber en ruine ». Les décideurs municipaux, provinciaux et fédéraux sont confrontés à des choix difficiles, et possiblement à d’énormes factures, en matière de mesures à prendre pour réparer les routes, les ponts et les viaducs vieillissants et en fin de vie utile.

Cette crise des infrastructures devrait servir de mise en garde aux propriétaires de stationnements, tant publics

que privés. Comme n’importe quel élément d’infrastructure, votre parc de stationnement étagé requiert de l’entretien et des réparations de routine en cours de vie. Il est facile de faire des économies de bout de chandelle. Différer (ou ignorer) l’entretien de routine conduira inévitablement à beaucoup plus de réparations coûteuses plus tard.

Mais la protection de votre investissement de stationnement ne se limite pas à l’entretien. Il est tout aussi important d’avoir un plan de gestion des actifs pour

exploiter, entretenir et peut-être même planifier le déclassement de vos actifs de stationnement à la fin de leur durée de vie utile. Un plan de gestion des actifs devrait graviter autour des caractéristiques spécifiques, des utilisations et des plans de chaque actif de stationnement, ainsi qu’autour de l’organisation qu’il appuie. Il devrait également tenir compte des ressources disponibles pour gérer les actifs de stationnement à court terme, ainsi que des actifs de stationnement prévus pour les années suivantes.

ENTRETIEN DE VOTRE PARC DE STATIONNEMENT ÉTAGÉPour de nombreux propriétaires de stationnement, l’entretien peut être un concept difficile à cerner. Comme un exploitant de longue date m’a déjà dit : « Je sais que je suis censé ramasser les déchets, balayer les vestibules d’ascenseur et éponger les déversements, mais y a-t-il d’autres éléments d’entretien que j’oublie peut-être? »

En fait, un plan d’entretien est beaucoup plus qu’un nettoyage ponctuel. Il s’agit d’une stratégie globale visant à maintenir un parc de stationnement étagé fonctionnel et structurellement sain. Bien sûr, l’objectif principal est d’éviter la dégradation structurale d’un actif de stationnement, mais les plans d’entretien peuvent également aider les parcs de stationnement à atteindre un niveau d’efficacité optimal.

Entretien physiqueQue comporte un plan d’entretien? Les éléments les plus évidents sont le balayage régulier et le nettoyage à haute pression des planchers deux fois par année, le vidage des bacs à ordures et le lavage des vitres. Mais il y a également d’autres éléments très importants. Ils comprennent le remplacement des lumières du parc de stationnement, la peinture des murs et des plafonds, l’enlèvement de la neige et l’entretien des terrains. Tous ces éléments contribuent à garder le stationnement fonctionnellement et structurellement sain.

L’entretien des systèmesDeux domaines sont particulièrement importants lorsqu’il s’agit d’entretien : les systèmes électriques et les systèmes mécaniques. Les systèmes électriques incluent les ampoules, la signalisation de sortie, les prises de courant, les panneaux électriques, les tubes isolants, les génératrices et les systèmes automatisés du bâtiment. Les garages d’aujourd’hui sont beaucoup plus avancés sur le plan technologique que ceux du passé et les systèmes électriques, parfois complexes, sont essentiels au fonctionnement sans heurt du parc de stationnement. Non seulement l’entretien régulier

de ces systèmes garantit que le garage fonctionnera comme il se doit, mais bon nombre de ces éléments, en particulier l’éclairage et l’équipement d’orientation, contribuent à la sécurité et à l’expérience globale de stationnement des clients. Il est essentiel de mettre en œuvre un calendrier d’entretien pour s’assurer que tous les systèmes électriques fonctionnent correctement.

MécaniqueLes systèmes mécaniques sont tout aussi importants. Les ascenseurs, les systèmes de chauffage, de ventilation et de refroidissement, la protection contre les incendies, les systèmes de fonte de la neige, les séparateurs eau-pétrole, les conduites d’air, les portes basculantes, les systèmes automatisés du bâtiment, l’accès au stationnement et les systèmes de contrôle des recettes sont tous des éléments opérationnels essentiels d’un parc de stationnement. Il est important d’avoir un calendrier régulier, autant pour les inspections que pour l’entretien, pour s’assurer que les systèmes fonctionnent à pleine capacité. Dans le cas des conduites d’air, des essais sous pression devraient régulièrement être effectués pour s’assurer qu’ils fonctionnent correctement en cas d’incendie.

Par Andrew Vidor

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Structure En plus de ces éléments d’entretien opérationnel, il y a également de nombreux éléments d’entretien préventif structurel qui doivent être respectés. Par exemple, des fissures dans les surfaces en béton doivent être scellées avant que le sel ne s’y infiltre et y provoque la corrosion de l’armature d’acier, dont l’expansion cause d’importants dommages. En général, les joints d’étanchéité devraient être régulièrement remplacés : les mastics hydrofuges tous les 7 à 10 ans et les mastics architecturaux tous les 15 à 20 ans. De même, les mastics appliqués sur la surface des planchers devraient être renouvelés tous les 5 à 7 ans et couches de roulement devraient être refaites tous les 5 à 10 ans, ou lorsque l’on remarque de l’usure. Les joints de dilatation doivent également être remplacés s’ils sont déchirés et les matériaux de surface doivent être réparés s’ils sont endommagés. Enfin, l’acier de structure devrait être peint selon un échéancier régulier pour prévenir la rouille, et des inspections complètes devraient régulièrement être effectuées afin de rechercher d’autres problèmes potentiels.

PréventionL’importance de ces initiatives d’entretien préventif ne saurait être surestimée. Trop souvent, les propriétaires et les exploitants les ignorent jusqu’à ce qu’il soit trop tard et que de coûteuses réparations soient nécessaires. Il s’agit souvent d’une question de perception de coût, mais le prix de la réparation dépasse largement le coût de la mise en œuvre d’un plan d’entretien complet.

Quel type de réparations survient généralement lorsque l’entretien est ignoré? Certains des problèmes qui surgissent sont relativement mineurs, dont le besoin de réparer les irrégularités pouvant faire trébucher et celui de retirer des morceaux de bétons instables, qui peuvent tous deux mettre en danger la sécurité des clients. Plus sérieusement, ignorer l’entretien peut entraîner des réparations majeures, dont les réparations de précontrainte par post-tension et les réparations de l’effritement du béton dans les poutres, les colonnes et les planchers. Ces deux problèmes annoncent souvent des enjeux structurels représentant des risques importants autant pour les usagers que pour les employés, et peuvant être très coûteux. En fin de compte, ce sont ces genres de situations que les propriétaires et les exploitants essaient d’éviter grâce à un entretien programmé, parce qu’elles sont très coûteuses et potentiellement dangereuses.

LES PLANS DE GESTION DES ACTIFSAussi important qu’un programme d’entretien programmé puisse être, il n’est en définitive qu’un élément d’un plan de gestion des actifs. Les propriétaires n’ayant pas mis en place de plans d’entretien ne sont souvent pas à la hauteur. Comme nous l’avons indiqué précédemment, un plan de gestion des actifs est un plan financier à long terme du propriétaire pour le maintien des actifs de ses stationnements. Les plans de gestion des actifs ne sont pas normalisés. Ils sont plutôt développés autour des caractéristiques spécifiques, des utilisations et des plans de chaque actif de stationnement. Le plan fournira également des stratégies à court et à long terme pour l’obtention et la mise de côté des capitaux nécessaires au maintien et à la réparation de l’actif et même à sa construction si un nouveau parc est à l’étude.

L’idée du plan de gestion des actifs est d’être proactif plutôt que réactif. La pire chose qu’un propriétaire ou un exploitant puisse faire est de laisser faire en espérant que rien n’ira mal ou ne brisera dans un parc de stationnement. Au moment où les propriétaires et les exploitants prêtent attention aux questions d’entretien, le mal est fait et le coût pour y remédier est exponentiellement plus élevé. Les dommages sont parfois si graves que les réparations ne sont même pas rentables. Le Tableau 1 montre à quel point la gestion de la détérioration (par le biais d’un plan de gestion des actifs) prolonge la vie d’un parc de stationnement et réduit les coûts de réparation par rapport à la détérioration non gérée (report de l’entretien et de la planification opérationnelle).

Alors, que comporte exactement un plan de gestion des actifs? Un plan complet compte cinq éléments principaux : la budgétisation, l’entretien et les réparations, la planification de l’avenir et la programmation de la continuité.

La budgétisation est la première étape essentielle d’un plan de gestion des actifs. Les gestionnaires de systèmes de stationnement ont besoin d’un outil de planification et de budgétisation efficace pour bien gérer, entretenir et réparer leurs actifs de stationnement. Ils doivent être en mesure d’anticiper à la fois les coûts réels et les capitaux disponibles au cours de la période couverte par le plan et ils ne peuvent pas compter sur l’expérience budgétaire passée pour déterminer ces besoins. Comme pour toutes les entreprises, certaines années sont bonnes et d’autres le sont moins. Dans la budgétisation des opérations et des réparations, les propriétaires et les exploitants doivent être en mesure d’estimer le moment où les capitaux seront disponibles et le moment où les périodes creuses sont susceptibles de survenir. Ce n’est qu’alors qu’ils pourront établir un budget réaliste pour le plan.

Lorsque le budget est complet, les propriétaires et les exploitants peuvent ensuite commencer la planification de l’entretien et de l’exploitation. La première étape est l’évaluation. Comprendre les conditions de chaque parc de stationnement et les objectifs en matière de service jette les bases du plan de gestion des actifs. Il existe un certain nombre de questions clés auxquelles le processus d’évaluation doit répondre. Quel est l’état actuel de chacun des parcs de stationnement? Le rôle des structures ou leur usage changera-t-il à court terme? Combien de temps chaque structure demeure-t-elle ouverte? Quelles sont les structures ayant besoin d’attention et dans quel ordre? Pour les structures à long terme, quelles sont les réparations qui permettront de maximiser la durée de vie? Pour les structures programmées pour la démolition, quelles

sont les réparations minimales qui assureront la sécurité? Quel entretien structurel devrait être effectué et à quelle fréquence devrait-il avoir lieu? Quels sont les coûts probables à long terme (habituellement 10 ans) d’entretien et/ou de réparation de chaque structure? Des mises à niveau (c’est-à-dire l’éclairage, la ventilation, les mesures d’adaptation pour les personnes handicapées, véhicules électriques, etc., niveau fonctionnel, accès au stationnement et contrôle des recettes, signalisation, etc.) devraient-elles être mises en œuvre dans l’une ou l’autre des structures?

Il y a beaucoup d’éléments, n’est-ce pas? Voyons le tout plus en détail. Tout d’abord, quel est l’état actuel du parc de stationnement et quel est son avenir? Continuera-t-il d’être en activité

Structural Failure

Unmanaged Deterioration

AcceleratedDeterioration

Initial Stage

Time (Years)

Det

erio

ratio

n / R

epai

r Cos

ts

ManagedDeterioration

Demolish Structure

Bris de structure

Détérioration non gérée

Détériorationaccélérée

État initial

Durée (années)

Dét

ério

ratio

n / c

oûts

de

répa

ratio

n

Détiorationgérée

Démolition de la structure

TABLEAU 1 : COURBE DE DÉTÉRIORATION D’UN PARC DE STATIONNEMENT

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indéfiniment? Sera-t-il démoli dans cinq ans pour que le terrain puisse servir à autre chose? Les réponses à ces questions détermineront de toute évidence l’intensité des stratégies de réparation et d’entretien, et la quantité de capital qui y sera investi. Un plan de réparation et d’entretien complet devrait être mis en place pour les structures ayant un cycle de vie prévu à long terme. D’autre part, l’accent est plus limité pour les installations à court terme : qu’est-ce qui sera nécessaire pour maintenir le parc en bon état et sécuritaire pour les quelques années de service qui lui restent?

Pour les actifs de stationnement ayant des cycles de vie à long terme, le plan de gestion de l’actif se doit d’établir un budget et un échéancier pour l’entretien, ainsi que des plans opérationnels facilitant cet entretien. Comment pouvez-vous fournir un service maximal aux clients lorsque des travaux sont effectués? Comment planifiez-vous les travaux afin de minimiser l’impact sur les clients?

Et quels genres de travaux seront-ils inclus dans le plan? Les propriétaires et les exploitants doivent être en mesure de prédire avec précision quels types de réparations seront nécessaires à l’avenir. Il ne suffit pas de comprendre l’état de l’actif lorsque le plan de gestion des actifs est en cours d’élaboration; les propriétaires et les exploitants doivent également être en mesure de prédire l’état chaque année du plan. De cette façon, ils peuvent mettre en œuvre des stratégies de prévention de bris de systèmes, d’équipement et de structure avant qu’ils ne surviennent. Essentiellement, les propriétaires et les exploitants ont besoin d’une boule de cristal montrant ce qui brisera et à quel moment, afin qu’ils puissent établir à l’avance leur budget et le plan de réparation ou d’entretien. Heureusement, il existe une variété d’outils technologiques et d’approches techniques pouvant aider à fournir ces réponses.

La dernière étape dans la création et la mise en œuvre d’un plan de gestion des actifs est la programmation de la continuité. Il est important de se rappeler que le plan est une chose vivante. Il change selon l’évolution des conditions. Par exemple, les choses brisent

parfois subitement et ont besoin d’être réparées ou remplacées plus tôt que prévu. Le capital pourrait manquer parce que les occasions d’affaires prévues ne sont pas au rendez-vous. Les propriétaires et les exploitants doivent évaluer l’état du plan de gestion des actifs de manière dynamique et conserver une certaine souplesse dans sa mise en œuvre afin de pouvoir l’ajuster selon les circonstances.

LA TRANQUILLITÉ D’ESPRITUn plan apporte un éventail de différents bénéfices. Il permet de minimiser les surprises d’ordre financier; de réduire les surprises liées à l’exploitation; de réduire la durée d’indisponibilité des installations, ce qui améliore bien entendu la rentabilité; de mettre les propriétaires et les exploitants dans une meilleure position pour rivaliser pour un montant limité de dollars ou de s’assurer des programmes d’aide; et garantir la continuité du programme.

Les plans de gestion des actifs créent de la confiance en fournissant des données exactes sur les réparations antérieures, des projections financières rapides sur l’entretien et les réparations à venir et des informations complémentaires fiables pour obtenir du financement pour la gestion et l’entretien de chaque actif de stationnement. Ils offrent également la possibilité d’une planification globale et maximisent la durée de vie utile du parc de stationnement. Ils peuvent également faire épargner des sommes importantes aux propriétaires et aux exploitants en les aidant à mieux planifier la durée de vie nécessaire à chaque parc de stationnement en fonction d’un minimum de capital. Finalement, en regroupant tous ces avantages, les plans de gestion des actifs peuvent offrir la tranquillité d’esprit aux propriétaires et aux exploitants, ce qui n’est pas rien. n

Andrew Vidor est consultant en stationnement chez Walker Parking Consultants. On peut le rejoindre à andrew.vidor@walkerparking.com.