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INFORME DE VALUACION DE UN INMUEBLE RURAL

DIRECCION DEL INMUEBLEANTIGUA FINCA VISTA HERMOSA: LOTE 2B -

VEREDA BALSILLASMOSQUERA - CUNDINAMARCA

PROPIETARIO:INGENIERIA DE SERVICIOS PUBLICOS Y

SOLUCIONES AMBIENTALES LIMPIADUCTOS S.A. NIT: 830014701-7

AVALUADOR RESPONSABLE:CÉSAR AUGUSTO ARISTIZÁBAL GARCÍA

R.N.A. # V-0510-12LONJA DE PROPIEDAD RAÍZ AVALUADORES Y

CONSTRUCTORES DE COLOMBIA

FECHA DE LA VALUACION8 DE SEPTIEMBRE DE 2015

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Bogotá D.C., 8 de Septiembre de 2015

SeñoresLIMPIADUCTOS S.A. E.S.P.Atn. Dr. JOHN MAURICIO GOMEZ ESPINOSACiudad

Apreciados señores:

Atendiendo su amable solicitud, adjunto a la presente les estamos enviando el informe de Valuación correspondiente al Valor de Mercado del bien inmueble de propiedad de INGENIERIA DE SERVICIOS PUBLICOS Y SOLUCIONES AMBIENTALES LIMPIADUCTOS S.A., identificado como LOTE 2B, ubicado en la Vereda Balsillas, municipio de Mosquera, departamento de Cundinamarca.

El Valor de Mercado ha sido elaborado con fundamento en las Normas Internacionales de Valuación (IVS), bajo el principio de Mayor y Mejor Uso del predio, con la más estricta independencia, objetividad e imparcialidad, y libre de intereses personales.

Según los criterios analizados, nuestro Avalúo arrojó un valor de DOSCIENTOS TREINTA MILLONES OCHOCIENTOS CINCUENTA Y TRES MIL SEISCIENTOS NUEVE PESOS ($ 230’853.609) M/CTE

Atentamente,

JAIME LUNA MANOSALVAGerente General

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1.- MEMORIA DESCRIPTIVA

1.1. CLASE DE AVALUO:

El presente avalúo tiene la finalidad de establecer el Valor de Mercado de un predio Rural de uso Industrial destinado a Planta de Tratamiento de Lodos Residuales.

1.2. DEFINICION DE VALOR DE MERCADO:

El Valor de Mercado de define como: “la cuantía estimada por la que un bien podría intercambiarse en la fecha de valuación, entre un comprador dispuesto a comprar y un vendedor dispuesto a vender, en una transacción libre tras una comercialización adecuada, en la que las partes hayan actuado con la información suficiente, de manera prudente y sin coacción”.

1.3. PROPOSITO DEL AVALUO:

Estimar el Valor de Mercado del bien inmueble que más adelante se identifica, con fundamento en metodologías y procedimientos Valuatorios universalmente aceptados, teniendo en cuenta las condiciones económicas reinantes al momento del avalúo y los factores de comercialización que puedan incidir positiva o negativamente en el resultado final.

1.4. SOLICITANTE DEL AVALÚO:

INGENIERIA DE SERVICIOS PUBLICOS Y SOLUCIONES AMBIENTALES LIMPIADUCTOS S.A. NIT: 830014701-7

1.5. DESTINATARIO DEL AVALÚO:

INGENIERIA DE SERVICIOS PUBLICOS Y SOLUCIONES AMBIENTALES LIMPIADUCTOS S.A. NIT: 830014701-7

1.6. USO QUE SE LE DARA A LA VALUACION:

Eventual transacción de Compra - Venta y/o fines contables.

1.7. TIPO DE INMUEBLE QUE SE AVALUA:

Lote de terreno rural y las edificaciones, adecuaciones y mejoras sobre él efectuadas.

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1.8. DESTINACION ECONOMICA ACTUAL DEL INMUEBLE:

Planta de Tratamiento de Lodos Residuales.

1.9. PROPIETARIO DEL INMUEBLE:

INGENIERIA DE SERVICIOS PUBLICOS Y SOLUCIONES AMBIENTALES LIMPIADUCTOS S.A. NIT: 830014701-7

1.10. DIRECCION DEL INMUEBLE:

LOTE 2B, Vereda Balsillas, municipio de Mosquera, departamento de Cundinamarca, según Escritura Pública suministrada.

1.10.1. UBICACION:

1.10.2. MUNICIPIO / CIUDAD: Mosquera.

1.10.3. DEPARTAMENTO: Cundinamarca.

1.11. LOCALIZACIÓN GEOGRAFICA DEL INMUEBLE:

Se trata de un predio rural de ubicación medianera, ubicado en el sector sur occidental del municipio en la Vereda Balsillas, sector Los Puentes, Municipio de Mosquera, departamento de Cundinamarca.

1.12. VECINDARIO INMEDIATO:

Se trata de una zona rural con uso predominantemente industrial y minero en explotación de canteras para la extracción de materiales pétreos y agregados para la construcción.

1.13. CARACTERISTICAS DE LA ZONA:

El inmueble se encuentra en un entorno rural con destino a usos industriales y mineros.

1.14. VIAS DE ACCESO:

Vía Nacional 21 Mosquera - La Mesa: Vía regional de segundo orden, que conecta los dos municipios mencionados y con la Capital de la República. Pavimentada en asfalto,

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en buen estado de conservación, cuenta con un carril en cada sentido. De la intersección en donde se une esta vía con la Ruta Nacional 50 hasta donde se une con la Vía Veredal en el Sector Los Patios hacia Vereda la Balsillas unos 3,3 Kms.

Vía Veredal Sector Los Patios - Vereda Balsillas: Vía destapada, bien recebada y nivelada en el primer tramo (2,2 Kms), en regular estado el segundo (2,5 kms) hasta llegar al acceso del predio objeto de este avalúo.

1.14.3. INFRAESTRUCTURA URBANISTICA DE LA ZONA:

La zona se sirve de los servicios urbanos ubicados en el casco urbano del municipio a unos 8,0 Kms.

1.15. SERVICIOS PUBLICOS DE LA ZONA:

El sector cuenta con los siguientes servicios públicos domiciliarios a saber:

Energía eléctrica. Telefonía móvil.

1.16. TRANSPORTE PÚBLICO:

Por la vía principal mencionada Vía Nacional 21 Mosquera - La Mesa, circulan rutas de transporte público ordinario intermunicipal. Desde la intersección de la Ruta Nacional 21 con la vía veredal en el sector Los Patios hacia Vereda Balsilla, el transporte se realiza a pié o en vehículo particular, o bien en taxi desde la cabecera municipal de Mosquera.

1.17. ESTRATIFICACION SOCIOECONOMICA DE LA ZONA:

Corresponde a Estrato Rural.

1.18. FECHA DE LA INSPECCION: Agosto 25 de 2015.

2. DOCUMENTOS SUMINISTRADOS PARA EL AVALUO

Vía email se suministraron copias digitales de:

Copia del Recibo de Pago del Impuesto Predial (Referencia No. 10254731010151065374).

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Escritura Pública 3399 del 1 agosto de 2007 - Compra-venta - Notaría 36 de Bogotá D.C, Cundinamarca.

Resolución C.A.R. No. 139 del 01-12-2003, por medio de la cual se autoriza la Restauración Morfológica del suelo en predio ubicado en la Vereda Balsillas, finca Vista Hermosa, lote 2B, Municipio de Mosquera y se imponen unas obligaciones.

Resolución C.A.R. No. 2578 del 28-11-2008, por medio de la cual se otorga Licencia Ambiental para el Manejo y Disposición Final de lodos domésticos e industriales.

Archivo en formato DWG (PLANTAS ACTUALIZADO CON HUMEDAL (2).DWG) ubicación en planta de las distintas edificaciones, adecuaciones y mejoras actualmente sobre el predio.

Archivo en formato PDF (TRATAMIENTOS PLANTA 2015.PDF) en el que se exponen resumidamente los procesos operativos de la Planta.

3. ASPECTO JURIDICO

PROPIETARIO INGENIERIA DE SERVICIOS PUBLICOS Y SOLUCIONES AMBIENTALES LIMPIADUCTOS S.A.NIT: 830014701-7

ESCRITURA PÚBLICA 3399 del 1 agosto de 2007 - Compra-venta.NOTARIA Notaría 36 de Bogotá D.C., Cundinamarca.MATRICULA INMOBILIARIA 50C-1439939CÉDULA CATASTRAL 00-00-0006-0071-000

Nota: El anterior informe no constituye estudio de títulos del inmueble.

4. NORMATIVIDAD URBANISTICA

4.1. NORMATIVIDAD VIGENTE ACTUALMENTE PARA EL PREDIO:

Plan de Ordenamiento Territorial Mosquera Cundinamarca 2008 - 2011. En su página 54 se menciona la clasificación del suelo Rural para la Vereda Balsillas.

La operación del uso actual del inmueble está autorizada según la Licencia Ambiental para el Manejo y Disposición Final de lodos domésticos e industriales suministrada.

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5.- CARACTERÍSTICAS FÍSICAS DEL TERRENO Lote medianero, regular, con topografía plana en su mayor componente y en una menor ondulada.

5.1. FRENTE SOBRE VIA DE ACCESO: 101,43 metros lineales.

5.2. FONDO PROMEDIO: 339,71 metros lineales promedio.

Según medidas tomadas sobre el polígono de sus linderos en la base cartografica http//:geoportal.igac.gov.co.

5.3. RELACION FRENTE / FONDO: 0,253

5.4. LINDEROS Y DIMENSIONES:

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Fragmento extraído de la Escritura Pública suministrada (pgs. 2 y 3) suministrada.

5.5. AREA DEL TERRENO: 2 Ha 6.466 m2.

Según Escritura Pública suministrada.

Para efectos de este avalúo dicha área se ha discriminado en dos componentes según su conformación topográfica, así:

Área plana (pendiente menor al 3%) 2,1924 Ha

Área Escarpada 0,4542 Ha

AREA TOTAL 2,6466 Ha

Ver planimetrías sobre archivo en formato DWG suministrado.

6. CARACTERÍSTICAS FISICAS DE LAS CONSTRUCCIONES, MEJORAS Y ADECUACIONES SOBRE EL TERRENO

El predio, al momento de la diligencia de inspección, cuenta con una edificación prefabricada en plaquetas de concreto que sirve para efectos administrativos, unas áreas de maniobras de vehículos tipo “Vactor” para el descargue de lodos, una estructura tipo invernadero como cubierta de una serie de cárcavas excavadas en el terreno, una planta de tratamiento de aguas servidas tipo Filtro Anaeróbico con un humedal artificial, unas cárcavas para depositar lodos tratados y un montículo tipo jarillón en tierra movida para su alinderamiento por el costado oriental (sobre el que se han plantado ejemplares de arboles pino ciprés de unos cuantos meses de edad). A. CASA PREFABRICADA:

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6.1. NÚMERO DE NIVELES: Cuatro (4) pisos.

6.2. VIDA UTIL: Ochenta (80) años.

6.3. EDAD APROXIMADA: Cinco (5) años.

6.4. VIDA REMANENTE: Setenta y cinco (75) años.

6.5. ESTADO DE LA CONSTRUCCION:

Se trata de una edificación prefabricada en plaquetas de concreto, perfiles metálicos y cubierta en lámina ondulada de fibro-cemento, montada sobre una placa flotante de concreto. Según la clasificación de Fitto y Corvini le corresponde “Clase 2: El inmueble está bien conservado pero necesita reparaciones de poca importancia en sus acabados especialmente en lo que se refiere al enlucimiento.”

6.6. ESTADO DE LOS MATERIALES Y ACABADOS:

Bueno. No se evidenciaron desalineaciones, grietas o humedades que manifestaran patologías estructurales en la edificación.

6.7. DEPENDENCIAS DE LA CONSTRUCCION:

La edificación cuenta con un solo piso y en su distribución tiene un despacho, un salón, un baño y una cocineta.

6.8. SERVICIOS PUBLICOS DOMICILIARIOS:

El inmueble cuenta con los siguientes servicios públicos domiciliarios a saber:

Energía eléctrica. Telefonía móvil.

Para el suministro de agua potable se llevan al lugar timbos de agua tratada y para sus procesos y riegos utiliza sistema de captación de aguas lluvias sobre la cubierta de la casa prefabricada y en épocas de sequía, traen agua en camiones sisterna o tipo “Vactor”, a disposición de la empresa propietaria del inmueble.

6.9. SERVICIOS COMUNALES:

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No aplica para este tipo de inmueble.

6.10. ESPECIFICACIONES Y ACABADOS DE LA CONSTRUCCION:

a). ARMAZON:

Cimentación: Placa flotante de concreto.Estructura: Perfiles metálicos en lámina doblada tipo cold-rolled.Muros: Plaquetas prefabricadas de concreto.Cubierta: Láminas onduladas de fibro cemento.Fachada: Las plaquetas prefabricadas al exterior tienen un diseño texturizado

para dar aspecto de ladrillo a la vista y pintadas al vinilo.

b). REVESTIMIENTO Y ACABADOS:

Muros: Plaquetas lisas al interior, pintadas al vinilo.Pisos: Interior en tableta cerámica en su totalidad.Zócalos: Idem pisos en los instalados y se presumen similares en los por

instalar.Cielo raso: No tiene.

c). CARPINTERIA:

Puertas Exteriores: Carpintería metálica pintada al esmalte.Interiores: para baño en carpintería de conglomerado de madera con acabado a la laca.

Ventanería: Carpintería metálica pintada al esmalte.

d). ACABADOS DE BAÑOS:

Pisos: Tableta cerámica.Muros: Paredes pintadas al vinilo.Lavamanos: Cerámico línea institucional.Sanitarios: Cerámico línea institucional.

6.11. AREA DE LA CONSTRUCCION PREFABRICADA: 40,00 M2

B. MEJORAS Y ADECUACIONES SOBRE EL TERRENO

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DESCRIPCION CANTIDAD UNIDADInvernaderos 1500,00 M2Excavaciones bajo Invernaderos 2041,20 M3Excavaciones Cárcavas 3457,12 M3Áreas de Drenaje y Lavado de lodos (Vía en concreto) 100,00 M2Humedal Artificial 125,00 M2Filtros Anaeróbicos para Aguas Residuales 55,00 M2

Estas adecuaciones o mejoras sobre el terreno componen parte de las infraestructuras propias para la operación del uso actual del inmueble. Dado que como tal no componen propiamente interés comercial fuera de el que tienen dentro de su ciclo productivo en su uso actual, no serán tenidas en cuenta para la tasación.

7.- HIPOTESIS Y CONDICIONES RESTRICTIVAS

7.1. PROBLEMAS DE ESTABILIDAD DEL SUELO:

Ninguno evidenciado.

7.2. IMPACTO AMBIENTAL Y CONDICIONES DE SALUBRIDAD:

Se mencionan en la Licencia Ambiental suministrada, la cual se anexa.

Dado el uso actual del inmueble y en particular por la afectación a la composición del suelo y sus impactos fisico-químicos (especialmente en los pozos de desecamiento y las cárcavas que se llenan con lodos tratados) en detrimento de su eventual posible uso para la implantación de algún tipo de edificación permanente o de cultivos, se determina la aplicación de el análisis del valor del mismo con base en la aplicación del método de Valor Potencial para predios rurales. (Estudio del Valor del Suelo dela Sábana de Bogotá, Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá - 2003, Páginas 384 a 394).

7.3. SERVIDUMBRES, CESIONES Y AFECTACIONES VIALES:

Ninguna evidenciada.

7.4. SEGURIDAD:

La situación actual es normal en este aspecto según las autoridades competentes.7.5. PROBLEMATICAS SOCIOECONOMICAS:

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Ninguna evidenciada.

8. ASPECTO ECONOMICO

8.1. ACTIVIDAD EDIFICADORA DE LA ZONA:

Baja. Es un sector de uso predominantemente minero en canteras a cielo abierto, uso en el que las edificaciones responden a sus necesidades técnicas y una buena parte de ellas se desarrollan de manera que puedan moverse eventualmente en técnicas prefabricadas o tipo containers sobre ruedas.

8.2. MERCADO PRINCIPAL (OFERTA Y DEMANDA):

El sector donde se ubica tiene interés en usos agrícola, industrial y minero. El inmueble en su conformación actual está proyectado a un uso específico dentro del objeto social de la empresa propietaria para el tratamiento de lodos residuales de origen doméstico e industrial no peligrosos, lo que lo hace atípico en la zona y de difícil comercialidad dados los impactos que esto genera en el terreno y en un uso potencial diferente a éste, mencionados en el numeral 7.2.

8.2.1. ESTUDIO DE MERCADO COMPARATIVO: Se identificaron al menos 3 muestras de inmuebles comparables, asumidas éstas con sus mayores aptitudes para la producción agrícola, uso reglamentariamente permitido en la zona por el POT del municipio.

8.3. ASPECTOS VALORIZANTES:

El comportamiento generalizado del valor inmobiliario en el país, el departamento y el área de influencia de la Sabana de Bogotá.

8.4. ASPECTOS DESVALORIZANTES:

El uso actual del predio y sus impactos ambientales en la composición del suelo le proporcionan restricciones en usos potenciales relacionados con el segmento de mercado al cual está dirigido en usos del suelo agrícolas por normatividad municipal, industriales y/o mineros de hecho en el sector.

Las posibilidades que le proporciona la demanda de este tipo de inmuebles para los usos antes mencionados en el numeral 8.2. en contraste con el efecto a futuro derivado de su uso actual.

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La ausencia de servicios públicos como acueducto. El estado actual regular del último tramo de la vía destapada (2,5 kms) para

llegar al acceso del predio.

8.5. ESTRATIFICACION SOCIOECONOMICA: Rural, según el POT del municipio.

9. USO ACTUAL Y USO POTENCIAL (MAYOR Y MEJOR USO)

Considerando lo expresado en el numeral 8.2. MERCADO PRINCIPAL (OFERTA Y DEMANDA), las condiciones actuales del inmueble permiten inferir que el inmueble es de difícil comercialidad, presentándose su valor en función del objeto social de la empresa propietaria y en tanto a la afectación que dicho uso genera para un eventual uso potencial.

10.- FACTORES ANALIZADOS PARA EL AVALUO

10.1. PARA EL TERRENO

Área, ubicación, topografía y forma geométrica. Ubicación como predio medianero. Impactos ambientales por su uso actual y sus afectaciones a usos diferentes o

potenciales.

10.2. PARA LA CONSTRUCCION:

El área de la construcción existente. La calidad de los materiales utilizados. La funcionalidad del inmueble para lo que fue construido. Las especificaciones constructivas y de diseño. El estado de conservación y mantenimiento.

10.3. PARA EL ENTORNO:

Las normas urbanísticas vigentes para la zona. La dotación de redes de servicios públicos. El vecindario de inmuebles destinados a usos agrícolas, industriales y mineros. Las vías de acceso y el servicio de transporte público. Los usos predominantes y permitidos en el sector.

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Su cercanía a vías que conforman la red de movilidad vehicular hacia la cabecera municipal y su fácil acceso desde el área de influencia de la ciudad de Bogotá.

11. TECNICAS DE VALUACION

El Valor de Mercado se estima mediante la aplicación de métodos y procedimientos que reflejan la naturaleza del bien y las circunstancias bajo las cuales ese bien más probablemente se comercializaría en el mercado abierto. Los métodos más comunes para estimar el Valor de Mercado incluyen, enfoque de comparación de ventas, el enfoque de costo y el enfoque de capitalización de Rentas, incluyendo el análisis de flujo de efectivo descontado; a continuación se definen cada una de las técnicas mencionadas:

11.1. Enfoque de comparación de ventas:

El enfoque por comparación de ventas permitirá determinar el valor de la propiedad que se avalúa según comparación con otras propiedades similares que estén transándose o hayan sido recientemente transadas en el mercado inmobiliario.

Este enfoque comparativo considera las ventas de bienes similares o sustitutivos, así como datos obtenidos del mercado, y establece un estimado de valor utilizando procesos que incluyen la comparación. En general, un bien que se valora (el bien objeto de valuación) se compara con las ventas de bienes similares que se han comercializado en el mercado abierto. También pueden considerarse anuncios y ofertas.

11.2. Estimación del Valor Potencial.

El procedimiento metodológico utilizado para determinar el valor comercial de los inmuebles consiste en la calificación predial, mediante la determinación del Valor Potencial (VP), adoptado del texto “Estudio del Valor del Suelo dela Sábana de Bogotá, Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá - 2003, (Páginas 384 a 394).

El Valor Potencial (VP) es un índice numérico que procura representar la capacidad productiva de la tierra con base en las características y propiedades de los suelos, en una escala de 1 a 100 puntos. El VALOR POTENCIAL INICIAL (VPi) se calcula por medio de una tabla de puntajes establecida de manera experimental con respecto a:

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Condiciones Agronómicas: 60 puntosCondiciones topográficas: 10 puntosCondiciones Climatológicas: 10 puntos

--------------

SUBTOTAL: 80 Puntos

Dichos puntos se calculan considerando un relieve plano y para efectos de este avalúo se aplica en función de las áreas del lote discriminadas según su conformación topográfica.

Los 10 puntos restantes se adicionan al VPi de acuerdo a que las lluvias sean adecuadas, exclusivas o deficientes para producir cosechas dentro de las unidades climáticas establecidas.

Las condiciones agronómicas, topográficas, climáticas y régimen de lluvias inherentes al predio y la zona de influencia se tomaron del Estudio General de Suelos y Zonificación de Tierras del Departamento de Cundinamarca, elaborado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi.

Para determinar el valor comercial del inmueble a partir de su VALOR POTENCIAL, se toma como referencia el valor promedio de la zona o zonas adyacentes, correspondiente a predios de superficies planas con mejores condiciones agronómicas.

11.3. Enfoque del costo:

Este enfoque comparativo considera la posibilidad de que, como sustituto de la compra de un cierto bien, uno podría construir otro bien que sea una réplica del original o uno que proporcionara una utilidad equivalente.

11.3.1. El Costo de Reposición Depreciado (DRC):

Es el costo actual de reproducir o reponer un activo deduciendo el deterioro físico y toda forma relevante de obsolescencia y optimización.

12. METODOLOGIA (S) VALUATORIA (S) EMPLEADA (S) PARA EL AVALUO

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Se aplican el Método de Mercado o Comparativo para determinar el valor integral comercial del inmueble en su conjunto, el método de Costo de Reposición para determinar el valor real de la construcción en su estado actual y el método Residual para deducir el valor del terreno, y la aplicación del método de Valor Potencial con base en la calificación y clasificación agrológica.

12.1. JUSTIFICACION DE LA (S) METODOLOGIA (S) EMPLEADA (S):

Con la aplicación de las metodologías empleadas puede contrastarse la información de ofertas de inmuebles comparables en el sector dentro de su nicho de mercado y valorar las construcciones en su estado actual y proyectado, junto con las afectaciones a posibles usos potenciales dadas por el uso actual en el predio, obteniendo así un valor consecuente con las dinámicas del mercado inmobiliario en el área de influencia de la Sabana de Bogotá.

13. MEMORIAS DE CÁLCULO

Ver Anexos:

14. VALOR DE MERCADO

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DETALLEVALOR

UNITARIOAREA

VALOR PARCIAL

LOTE DE TERRENO        Area plana (pendiente menor al 3%) $ 91.520.000 2,1924 Ha $ 200.646.068Area Escarpada $ 12.480.000 0,4542 Ha $ 5.668.740TOTAL LOTE DE TERRENO $ 53.832.418 2,6466 Ha $ 206.314.809         CONSTRUCCION PREFABRICADA $ 613.470 40,0 M2 $ 24.538.800         VALOR TOTAL       $ 230.853.609

SON: DOSCIENTOS TREINTA MILLONES OCHOCIENTOS CINCUENTA Y TRES MIL SEISCIENTOS NUEVE PESOS ($ 230’853.609) M/CTE

15. NOMBRE, CUALIFICACION PROFESIONAL Y FIRMA DEL VALUADOR

ARQ. CESAR AUGUSTO ARISTIZABALREG. SIC. 01055243R.N.A. V-0510-12

16. REVISION TECNICA

Inmobiliaria y Servicios Administrativos Ltda. ISA LTDA., declara que la revisión técnica del avalúo se lleva a cabo con el propósito de evidenciar, entre otros, los siguientes aspectos:

La adecuación aparente y relevancia de la información utilizada y de las investigaciones realizadas.

La adecuación de los métodos y técnicas empleadas. Si los análisis, opiniones y conclusiones resultan apropiados y razonables. Si el resultado global presentado cumple con los principios de valuación

generalmente aceptados. Determinar si el informe cumple o no con las exigencias normativas y el encargo

de la Valuación.

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LA GESTIÓN DE REVISIÓN PARTE DE LA PRESUNCIÓN DE BUENA FE DEL AVALUADOR ACTUANTE, BAJO EL ENTENDIDO QUE SUS CONCLUSIONES FINALES SON DE SU EXCLUSIVA RESPONSABILIDAD Y NO COMPROMETEN A LOS DEMÁS SUSCRIPTORES DEL AVALÚO.

INMOBILIARIA Y SERVICIOS ADMINISTRATIVOS LTDA.JOHN MAURICIO ORTIZ R.PROF. DE REV. TECNICA DPTO. DE AVALUOSR.A. #1403 ASOLONJASREG. SIC. 6-71039

17. AVALUO DE REPOSICION – VALOR PARA SEGURO

DETALLEVALOR

UNITARIOAREA

VALOR PARCIAL

CONSTRUCCION PREFABRICADA $ 650.000 40,0 M2 $ 26.000.000VALOR TOTAL       $ 26.000.000

18. MEDICION A VALOR RAZONABLE (NIIF 13):

El valor razonable es una medición basada en el mercado, no una medición específica de la entidad.

El Valor Razonable se usa frecuentemente en informes sobre Valores tanto de Mercado como no basados en el mercado para la elaboración de estados financieros. Si puede establecerse el Valor de Mercado de un activo, entonces este valor será igual al Valor Razonable.

18.1. DEFINICION DE VALOR RAZONABLE:

El Valor Razonable, como concepto contable, se define en las NIIF y en otras normas contables, como la cantidad por la que puede intercambiarse un activo o saldarse un

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pasivo, entre un comprador y un vendedor interesados y debidamente informados, en una transacción libre.La base del Valor Razonable es el Valor de Mercado. Cuando no existe evidencia de un Valor de Mercado, la medición del Valor Razonable de un activo especializado puede hacerse usando un enfoque de renta o de costo de reposición depreciado.

Para medir el valor razonable se usan técnicas de valuación consistentes en, Enfoque de Mercado, Enfoque de Ingresos y Enfoque del Costo.

18.2. JERARQUIAS PARA DETERMINAR EL VALOR RAZONABLE:

El valor razonable prioriza su medición en tres niveles jerárquicos:

NIVEL 1: Se refiere a los precios transados en el mercado para bienes idénticos, los cuales puedan ser evaluados en la fecha de medición.

NIVEL 2: Se refiere a los precios de oferta de inmuebles similares que son observables, ya sea directa o indirectamente.

NIVEL 3: Corresponde a datos no observables en el mercado.

18.3. ENFOQUES DE VALUACION UTILIZADOS:

Se aplicaron los metodos descritos en el capítulo 12, de manera que pudo conocerse la información de ofertas de inmuebles comparables en el sector dentro de su nicho de mercado, ponderando sus características constructivas y obteniendo así un valor consecuente con las condiciones de mercado y con el estado actual de la construcción.

19.- VALOR RAZONABLE

DETALLEVALOR

UNITARIOAREA

VALOR PARCIAL

LOTE DE TERRENO        Area plana (pendiente menor al 3%) $ 91.520.000 2,1924 Ha $ 200.646.068Area Escarpada $ 12.480.000 0,4542 Ha $ 5.668.740TOTAL LOTE DE TERRENO $ 53.832.418 2,6466 Ha $ 206.314.809         CONSTRUCCION PREFABRICADA $ 613.470 40,0 M2 $ 24.538.800

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         VALOR RAZONABLE       $ 230.853.609

19.1. VALOR RESIDUAL O DE SALVAMENTO:

“Se entiende por Valor Residual, la parte de la construcción que se puede rescatar al final de su vida útil”.

DETALLEVALOR A NUEVO

Valor a nuevo

AREA M2

% rescate

Valor rescate

Valor M2

rescate

CONSTRUCCION PREFABRICADA

$ 26.000.000 $ 650.000 40,0 0,00% $ 0,00 $ 0,00

20.- CONSIDERACIONES FINALES PARA EL INFORME DE AVALÚO

En el presente informe se registran las instrucciones del encargo de valuación, la base y finalidades de la valuación, y los resultados del análisis que llevaron a una opinión sobre el valor.

Los hechos presentados son correctos, los análisis quedan restringidos únicamente por las hipótesis a que se hace referencia; los honorarios del Valuador no dependen en manera alguna de aspectos del informe, el Valuador ha cumplido el encargo de conformidad con normas éticas y profesional.

El Valuador se ha ceñido a los requisitos éticos y profesionales del Código de Conducta de las IVS al llevar a cabo el encargo.

El Valuador pone de manifiesto que no tiene ninguna relación directa o indirecta con el solicitante o propietario del bien inmueble objeto de valuación que pudiera dar lugar a un conflicto de intereses, como tampoco ningún interés, directo o indirecto con el bien avaluado, ni presente ni futuro.

El valuador confirma que: el informe de valuación es confidencial para las partes, hacia quien está dirigido o sus asesores profesionales, para el propósito específico del encargo; no se acepta ninguna responsabilidad ante ninguna tercera parte, y; el valuador no acepta ninguna responsabilidad por la utilización inadecuada del informe.

Se prohíbe la publicación del informe en todo o en parte, o cualquier referencia al mismo, o a las cifras de valuación contenidas en él, o los nombres y afiliación profesional de los valuadores, sin el consentimiento escrito del Valuador.

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El Valor de Mercado que se asigna es el que corresponde a una operación de contado, entendiendo como tal la que se refiere al valor actual del bien, cubierto en el momento mismo de efectuar la operación, sin consideración alguna referente a la situación financiera del contratante.

No se han tenido en cuenta en la elaboración del presente informe, posibles contingencias o afectaciones de orden jurídico tales como: Titulación, Modos de Adquisición de Dominio, Contratos de Tenencia, Demandas Pendientes y en general cualquier asunto de carácter legal.

El valor asignado se entiende como valor presente del inmueble tal y como se encontraba al momento de efectuar la visita de inspección.

El Valuador ha tenido en cuenta para la realización del informe de avalúo la Nota Guía de Valuación Internacional número 1 (Valuación de Bienes Inmuebles) de la IVS, los alcances y definiciones de la misma, su relación con las Normas de Contabilidad, así como los enfoques y procedimientos de valuación aplicables al bien en estudio, tanto para determinar su Valor de Mercado como su Valor Razonable.

21.- DECLARACION DE CUMPLIMIENTO

Las descripciones de hechos presentadas en el informe son correctas hasta donde el Valuador alcanza a conocer.

Los análisis y resultados solamente se ven restringidos por las hipótesis y condiciones restrictivas que se describen en el informe

El Valuador no tiene intereses en el bien objeto de avalúo. La valuación se llevó a cabo conforme a un código de ética y normas de

conducta El Valuador ha cumplido los requisitos de formación de su profesión El Valuador tiene experiencia en el mercado local y la tipología de bienes que se

están valorando El Valuador ha realizado una visita personal al inmueble y nadie, con excepción

de las personas especificadas en el informe, ha proporcionado asistencia profesional en la preparación del informe

Fecha del informe: 8 de Septiembre de 2015.

22. ANEXOS

Memoria de cálculo.

9123522

Localización.Registro fotográfico.Planimetrías.Información en cartográfica y clasificación agrológica en GEOPORTAL IGAC.