8charla guatemala 2

Programa para América Latina y el Caribe

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Catastros Municipales ¿Oportunidades o dolores de cabeza para las ciudades?

Reflexiones y lecciones aprendidas

Agrim. Mario Piumetto

Faculty del Programa para América Latina y el Caribe, Lincoln Institute of Land Policy

Director de Catastro de la ciudad de Córdoba, Argentina

2do. Congreso Nacional de Administración de Tierras y Agrimensura

Quetzaltenango, Guatemala – 25 al 27 de octubre de 2011



Catastros Municipales. Oportunidades ydolores de cabeza para las ciudades.



Agenda

• Introducción a la problemática, la agenda urbana y los catastros.

• Experiencias llevadas en el Catastro Municipal de Córdoba, Argentina.

• Lecciones aprendidas para (re)estructurar nuestros catastros urbanos.

OBJETIVO: colaborar a que las ciudades en Guatemala se animen a conformar o transformar sus catastros, de

cara a ser más relevantes en la agenda pública



La administración territorial en Argentina y América Latina

- Sólo algunas notas y consideraciones -



Misiones en general de los catastros en AL

Contribuir a la seguridaddel sistema inmobiliario

Administrar la informacióndel territorio

Contribuir al financiamiento público ya la distribución equitativa de las cargas fiscales

Contribuir alordenamiento

territorial



Agencias decartografía

Funciónvaluativacon finesfiscales

Organismos y modelos de gestión observados

Registrosde títulos

Tendencia a la integración institucional y al mismo tiempo a la descentralización

Sujeto,derecho

Objeto

Catastros



Organización Catastral en Argentina• Es una actividad reservada por las provincias > catastros

provinciales y registros de la propiedad inmueble provinciales.

• Principales normas nacionales (3) con relación a la administración de la tierra: ley de la carta (cartografía), ley de catastro y ley de registro de la propiedad inmueble.

• Consejo Federal del Catastro (coordinación).

• Misiones y funciones: seguridad a la transmisión de inmuebles (mensura), cartografía, valuaciones, multipropósitos.

• Los municipios llevan sus propios catastros y articulan con los catastros provinciales. Con adaptaciones, se repite el modelo de los catastros provinciales.

• Las provincias cobran predial. Los municipios cobran tasas por servicios a la propiedad, aunque las grandes ciudades ya cobran prácticamente un predial (cantidad y complejidad de los servicios prestados).



La Mensura



Córdoba Ciudad, octubre 2011

• 1,3 millones de habitantes

• Ejido: 576 km2 (24 km x 24 km)

• 488.000 inmuebles

• Aprox. 40.000 parcelas urbanizadas sin regularizar (8%)

• Sup. construida: 69.000.000 m²

• 90% edificados

• Facturación predial 2011 (anual): $ 513.000.000 (US$ 122 millones)

• Gestión de cobro tradicional: 70% (85% en los 3 primeros años)

• Representa 27% de los ingresos propios

• Presupuesto municipal 2011: $ 3.000.000.000 (US$ 715 millones)

• Misiones y funciones: similares al Catastro Provincial.



Nuestras ciudades hoy



La agenda urbana

• Pobreza, NBI• Asentamientos informales• Vivienda• Falta de planificación, crecimiento

informal• Inundaciones, desagües• Tránsito, transporte• Fragmentación social espacial• Crecimiento demográfico acelerado• Problemas ambientales• Servicios sanitarios (alcantarillado)• Inseguridad• …

Red Latinoamericana por Ciudades Justas y Sustentables es un espacio que reúne iniciativas

ciudadanas que promueven el control social de las políticas públicas en las ciudades

Nossa Sao PabloNuestra Córdoba

Bogotá cómo vamos…



¿Porqué un catastro?

• Contribuye a la seguridad en la tenencia y transmisión de los inmuebles (registra las propiedades y sus límites, da publicidad de ellas).

• Contribuye al ordenamiento territorial y a un mejor funcionamiento del mercado de suelo (control de la tierra pública, presión sobre las tierras vacantes, etc.).

• Administra el modelo de ciudad (datos territoriales) con el cual se gestiona y toman decisiones.

• Es un herramienta para la regularización dominial (titulaciones) y para la equidad en las cargas fiscales (funciones sociales).

• Clave en el financiamiento urbano…

Entrevista a Antanas Mockus,ex Alcalde de Bogotá (1995-97, 2001-03)



Crecimiento delpredial en Córdoba

SÓLO por acción del catastro

----------------------------------$ 513 millones= US$ 122

millonesEn 3 años: 315%



Experiencias y lecciones aprendidasen la gestión del catastro municipal

Córdoba, período 2006 – 2011



Experiencias

1. Modernización y cambios en la administración de la información territorial

2. Revalúo inmobiliario y reforma fiscal

3. Actualización catastral permanente

4. Participación en plusvalías

5. Participación en la gestión del suelo (problemas urbanos, obra pública, etc.)



1. Modernización de la administraciónde la información territorial

2006-2008, 2008-2010



La administración de la información territorial hasta 2005

• El registro gráfico parcelario se llevaba sobre las tradicionales planchetas, en soporte original, confeccionadas inicialmente en 1940.

• La cartografía a distintas escalas se había discontinuado.

• Existía dispersión de fuentes, archivos digitales y documentos analógicos.

• El soporte, concepto y modelo eran deficientes e inadecuados para la época.



Estado de la documentación cartográfica



Cómo se accedía a la información



Conceptos y modelos que influyeronen el proceso de cambio

• Catastro 2014 (FIG, 1998)– Declaración 3: “La cartografía catastral será cosa del

pasado. ¡Larga vida a la modelización!” – Declaración 4: “El catastro manual será cosa del pasado”.

• Otras recomendaciones de la FIG– Declaración de Aguas Calientes (2005): “… establecer

infraestructuras de datos espaciales”.

• Lincoln Institute of Land Policy– Estructurar los catastros hacia multifinalitarios, para

mejorar el manejo del suelo urbano y el financiamiento de las ciudades.



Alcance - Visión institucional que orientó(y sigue orientado) los cambios

• Aumentar el uso de los datosBD ÚNICA – NUEVOS DATOS – SERVER GRAFICO – APLICACIONES WEB - …

• Mejorar el acceso a los datosMULTIPLES PLATAFORMAS Y SOPORTES – ENFASIS EN LA COMUNICACIÓN - …

• Mejorar la calidad de los datosMODELO DE DATOS – PLATAFORMA DE ACTUALIZACIÓN – REPORTE DE ERRORES - …

• Avanzar hacia e-CatastroTRÁMITES ELECTRÓNICOS – CONECTADOS CON OTROS – SERVICIOS WEB - …



La nueva BD Territorial

Geodatabase en ArcGIS Server 10 (ArcSDE) de ESRI, sobre SQL Server de Microsoft

Se registran objetos territoriales y objetos territoriales legales (Catastro 2014):

- Calles públicas y su dimensión

- Espacios verdes de dominio público

- Lotes

- Límites parcelarios

- Posesiones

- Títulos superpuestos

- Expropiaciones

- Divisiones no aprobadas (situaciones informales)

- Servidumbre administrativas (en proceso)

- Divisiones administrativas y jurisdiccionales

Otras

- Valores de la tierra (por cuadra)

- Ortoimágenes (2005, 2007, 2009)

- Etc.



Los nuevos productos cartográficos



El acceso digital a la información hoy

Base de Datos

Territorial

Entorno de mantenimiento catastral (plataforma ArcGIS)

Entorno de consulta masiva (plataforma web)

Entorno de consulta especializada (plataforma

web)

Entorno AutoCAD



eMAP (catastro on line)



Resultados y logros principales

Técnicos1. BD Territorial única.2. Todos los procesos sobre la misma base.3. Se discontinuaron los procesos manuales.

Institucionales1. Se cambió completamente la manera de

administrar la información territorial.2. Relación costo beneficios (presupuesto:

US$250.000).3. Desarrollo de capacidades.4. Nuevas demandas, roles y proyectos.



2. Revalúo inmobiliario yreforma fiscal del predial, 2009

Recuperando la equidad y fortaleciendo las finanzas públicas



Predial Vs. Ingresos Propios

31/12/1993 31/12/1994 31/12/1995 31/12/1996 31/12/1997 31/12/1998 31/12/1999 31/12/2000 31/12/2001 31/12/2002 31/12/2003 31/12/2004 31/12/2005 31/12/2006 31/12/2007

RECURSOS RECURSOS RECURSOS RECURSOS RECURSOS RECURSOS RECURSOS RECURSOS RECURSOS RECURSOS RECURSOS RECURSOS RECURSOS RECURSOSRECURSOS ESTIMADOS

TOTAL DE INMUEBLES

76.473.850 93.207.803 87.680.629 85.989.339 86.923.968 88.857.222 88.558.768 93.030.591 73.575.917 90.000.844 88.569.558 93.258.059 94.189.124 109.503.803 105.646.473

% Inmuebles / Ingresos

32% 34% 37% 35% 33% 33% 37% 38% 36% 40% 35% 32% 27% 25% 22%

CONCEPTO

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

AÑOS

PO

RC

EN

TA

JE



--- 1993 2006 Aumento2008

(proyec.)Aumento

Servicio de higiene urbana

$ 25.283.977 $ 72.101.997 285 %$

190.000.000 750 %

Total Inmuebles

$ 76.473.850$

109.503.803145 %

$ 120.000.000 157 %

Relación 33 % 66 % --- (-) 63 % ---

Predial Vs. Servicio de Higiene Urbana



Inequidades por desactualizaciónde los valores de la tierra (último revalúo:

1984)2008 ($ 300 el m2)19951989 ($ 1 el m2)



Inequidades por Mínimos Tributarios

Estadística realizada sobre parcelas edificadas (aproximadamente 90% del total de cuentas).Se excluyeron parcelas baldías y eximidas.

Rango por valuación

Ctas. % Ctas.% Cuentas en Mínimo

Cuentas en Mínimo

Tasa Anual en Mínimo

Valuación en Mínimo

Rel. Fact./ Valuac.

$ 5.000 26.032 7,21 100,00% 26.032 $ 3.081.773 $ 45.948.899 0,0671

10.000 19.238 5,33 97,18% 18.696 2.074.596 139.962.925 0,0148

20.000 54.281 15,03 99,31% 53.908 8.591.800 835.040.667 0,0103

30.000 76.982 21,31 97,56% 75.102 12.520.538 1.878.413.488 0,0067

40.000 59.366 16,43 64,58% 38.339 6.344.593 1.313.743.156 0,0048

50.000 41.891 11,6 46,92% 19.656 3.512.302 872.086.227 0,0040

75.000 45.617 12,63 7,76% 3.538 624.433 181.773.055 0,0034

100.000 15.000 4,15 0

125.000 7.404 2,05 0

150.000 4.671 1,29 0

> a 150.000 10.778 2,98 0

Totales 361.260 100,01 65,13% 235.271 36.750.035 5.266.968.417

20 vecesmás!



Resumiendo…

• El desfinanciamiento de los servicios públicos era crítico (al término de 2008 sólo se cubría el 63% del servicio de higiene).

• El esquema vigente era fuertemente inequitativo y regresivo (el 65% tributaba por el mínimo).

• Era necesario recomponer fuertemente los ingresos y la equidad fiscal.

• Las transformaciones físicas desde 1984 eran tan significativas que debía ejecutarse un revalúo a nuevo.



Aspectos principales de la reforma

• Estudio de mercado en toda la ciudad para actualizar mejoras y valor suelo (1.800 datos usados).

• Se decidió utilizar un % de los valores de mercado (aprox. un 70% en 2009, hoy es más).

• Se optó por un sistema de alícuotas proporcional: general para inmuebles edificados (90% de la ciudad) del 3‰.

• Mínimo pequeño (para disminuir la regresividad que existía): $ 100 al año (US$ 27).

• Alícuotas terrenos baldíos: según desarrollo urbano. Fuerte presión sobre la tierra vacante.



Nuevas cartas de valores



Matriz Resumen de Resultados Positivos

Revalúo inmobiliario y reforma fiscal, ciudad de Córdoba 2009

Se hizo en 7 meses

113% de aumento en la

facturación

Menos del 1%de reclamos

Sin presupuesto

Se recuperó la equidad

Se mantuvo el nivel de pago



3. Actualización Catastral

Acciones período 2006 – 2011Resultados obtenidos



Contexto, perfil de las acciones

• Sin presupuesto para grandes proyectos, ni plazos prolongados para resultados.

• Importancia a relaciones institucionales (cruces de datos).

• Aprovechamiento de las geotecnologías (SIG / imágenes de alta resolución)

• Acciones concurrentes, sistémicas y permanentes.

• Proactividad.



BD Catastral

Detección de construcciones por imágenes de alta

resolución

Planos de mensura

Planos de arquitectura

Alianzas institucionale

s

Programas de regularización

1. De construcciones y subdivisiones

informales

2. De urbanizaciones informales (de

particulares)

3. De Regularización Urbana (planes

estatales y sociales sin regularizar)

1. Con Catastro Provincial2. Con empresa de Agua3. Otros en curso para

firmar

DDJJs

Mesa de gestión

con otros niveles de gobierno (vivienda)

• Ortorectificadas, integradas a la

GDB

• 2005, 2007, 2009



4. Participando en plusvalías

Dando los primeros pasos… (junto al área de Planeamiento Urbano)



Recuperación de Plusvalías en Córdoba

Antecedentes recientes

• Ordenanza 11.272/07 – Dotación de Obras Complementarias por beneficios normativos

• Primera Concertación público-privada, 2008

• Decreto 4355/09 de la Ord. 11.272 – Método de cálculo:

– Mayor aprovechamiento: 50% del valor del terreno adicional necesario para alojar la superficie que excede el FOT (según valor del suelo del revalúo).

– Mayor altura: 2% a 5% del valor de edificación que supera el perfil (según el valor del suelo del revalúo).



Concertación Público-Privada, 2008

Country: 180 lotes x 1000 m2 Barrio abierto: 605 lotes x 360 m2

Plusvalía = $ 13 millones (US$ 3,1 millones)

Obras: Canal Renault, Puente Circunvalación y La Cañada, apertura y alumbrado de La Cañada, Dispensario 240 m2 en barrio Estación Flores, obras de gas en Barrio Comercial y

Cabildo



Caso de concesión de mayor edificabilidad

Imágenes gentileza de Daniel Montandon



Concertación Público-Privada en trámite, 2011

Aumento de edificabilidad: de 49.500m2 a 116.000 m2, más adquisición de suelo público (calle de por medio)

Plusvalía = $ 8,3 millones (US$ 2 millones)



Ingresos por Plusvalías

Ingresos estimados por $ 38 MM (US$ 9 MM )(72 casos, entre aprobados y en trámite)

Casos• Cambio de tamaño de lote

(1000 a 360 m2)• Mayor edificabilidad.• Redistribución de la

edificabilidad en mayor altura

• Cambio de uso rural a urbano.

• Más unidades de vivienda.

Obras• Obras Viales y desagües en zona

suroeste (Circunvalación y Manantiales).

• Casona Municipal.• Teatro Comedia.• Refacciones en Hospital de Niños,

Centro Cultural Alta Córdoba y en 4 escuelas.

• Dispensarios (5)• Etc.



Resumiendo experiencias…

1. Modernización y cambios en la administración de la información territorial

2. Revalúo inmobiliario y reforma fiscal

3. Actualización catastral permanente

4. Participación en plusvalías

5. Participación en la gestión del suelo (gestión de tierra pública, enterramiento sanitario, proyecto de subterráneo, información para plan urbano, etc.)



Algunas reflexiones… a partir dela experiencia desarrollada

La importancia de los catastros municipales (e ideas de cómo hacerlo)



- Visión sistémica

- Relación virtuosa

de las acciones

- Impulsores de

crecimiento

- Visión sistémica

- Relación virtuosa

de las acciones

- Impulsores de

crecimiento



Círculo virtuoso1. GDB-información territorial / IDEs

2. Seguridad en la tenencia y transmisión de los inmuebles

3. Publicidad catastral / territorial4. Herramienta para estudios

urbanos5. Funcionamiento del mercado de

suelo6. Etc

1. Predial, finanzas públicas2. Otros instrumentos (contribución

por mejoras)3. Observatorio de valores para

transparencia del mercado4. Participación en plusvalías5. Etc.



Catastros Urbanos Vs. otros niveles

FORTALEZAS Y OPORTUNIDADES

• Mejor conocimiento del territorio, para actualización y control (tierra pública).

• Más cerca de los vecinos y las instituciones locales (inmobiliarias, sociedad civil, ONGs).

• Mejor modelo de datos: catastro multifinalitario (red de calles, domicilios, espacios verdes, integración con servicios públicos, etc.)

• Rapidez de respuesta a la dinámica urbana: estadísticas, estudios, mapeos, IDEs locales, etc.



Datos Municipio Vs. Provincia, ciudad de Córdoba

Catastro Pcial Catastro Muni DifInmuebles a ago/2008 438.418 459.878 21.460Inmuebles a jun/2011 465.907 484.504 18.597

Catastro Pcial Catastro Muni DifSup. Constr. a ago/2008 60.055.000 63.394.321 3.339.321Sup. Constr. a jun/2011 68.340.000 68.366.000 26.000

Catastro Pcial 52% de Prov. Catastro MuniAño 2010 (balance) 416.336.450 216.494.954 255.948.927

Recaudación Inmobiliario

Cantidad de inmuebles (contribuyentes)

Fuente: BBDDs de ambas reparticiones

Cantidad de superficie cubierta

Fuente: BBDDs de ambas reparticiones



Hacia dónde (re)estructurar nuestros catastros municipales

1. Perfil de las iniciativas de cambio2. Lecciones aprendidas



Actualización de datos

• Proyectos Vs. acciones permanentes

• Alianzas institucionales (sólo no podemos)

• Diversificar estrategias

Aceptar los desafíos… para crecer (a la conducción)• Liderazgo, innovación, trabajo• Asumir riesgos• Resultados con poco presupuesto

Tecnologías y adecuado manejo de datos• Tecnologías adecuadas• Modelo de datos (OT) (FIG)• Integración de datos (FIG, Declaración de Aguascalientes)

Identidad y nuevos paradigmas

• No recaudamos, pero somos clave en el financiamiento• Catastro multifinalitario:

catastro para otros• No sólo concentrarnos en la

actualización de datos: actualizar (cambiar) el

organismo catastral

Desarrollo de capacidades• Desarrollo personal, competencias• Organización abierta al aprendizaje y el cambio• Impulsores del crecimiento (Peter Senge, La V Disciplina)



2 al 5 de mayo de 2012Villa Carlos Paz, Córdoba Argentina

Fecha límite de presentación de trabajos: 20/01/2012

2 al 5 de mayo de 2012Villa Carlos Paz, Córdoba Argentina

Fecha límite de presentación de trabajos: 20/01/2012



Reflexión final

• Si están en situaciones similares… se puede.• Nuestra situación tampoco era buena… y se

obtuvieron resultados y sin presupuestos especiales.• Fue nuestra experiencia.

En definitiva… estamos hablando de cambiar…

Gracias! ([email protected])

Recursos adicionales: http://lac.leo.lincolninst.edu

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