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Edition janvier 2017

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les brèves de l’immo...L’emplacement, priorité des prioritésPour 55,3% des français l’emplacement reste le critère de

choix n°1 lors de l’achat d’un bien immobilier. Vient ensuite

la luminosité (29,1%) et la vue (20,7%).

Concernant l’environnement, la ville arrive en première

position (41%), devant la campagne (32,8%), la mer (23,5%)

et la montagne, qui récolte à peine 3% des réponses.

Source : enquête Immonot décembre 2016

La Promesse de vente réforméeDepuis le 1er octobre 2016, la promesse de vente est devenue irrévocable et se rapproche du compromis. Alorsqu’auparavant seul l’acheteur était engagé. Désormais, le vendeur qui souhaite annuler la promesse pourra être sanctionnépar la vente forcée du bien, alors qu’il était seulement contraint à des dommages et intérêts. A contrario, l’acquéreur quiauparavant perdait l’indemnité d’immobilisation (de 10% environ) est désormais tenu de conclure la vente.

C’est la surface moyenne en m2 d’un logement en France, contre 119 m2 aux

Pays-Bas, et 76 m2 en Grande-Bretagne.

Source : Eurosat et Crédit foncier

Le chiffre du mois

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La hausse du pouvoir d’achatimmobilierGrâce à la baisse des taux des crédits immobiliers qui acontinué au mois de novembre 2016, le pouvoir d’achat despropriétaires a encore légèrement progressé.

Selon le courtier Meilleurstaux.com, Nîmes et Le Havre ontainsi gagné 3 et 4 m2 par rapport au mois d’octobre 2016.Côté classement, Saint-Etienne, Le Mans et Nîmes restentles villes les moins chères alors que Lyon, Nice et Paris sontles plus chères. Et c’est toujours le grand écart entre Pariset la province ! Par exemple, pour une mensualité d'environ1 000 euros par mois sur 20 ans, un foyer peut acheter unlogement d'un peu plus de 155 m2 à Saint-Etienne et de80 m2 à Marseille, contre 25 m2 à Paris.

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Dossier / Surélever et gagner un étage Encouragée dans les grandes villes où l’espace manque, la surélévation est une solution séduisante qu’ilest nécessaire de bien border avant de se lancer.

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En copropriétéSurélever un immeuble en ajoutant unétage peut s’avérer rentable pour lescopropriétaires qui vont vendre le droit deconstruire et en récolter les fruits. Il fautbien évidemment vérifier la faisabilité duprojet au niveau urbanistique, technique etarchitectural (alignement sur le toit del’immeuble contigu et capacité de l’im-meuble à supporter la construction).

Deux options principales coexistent, ellesnécessitent dans les deux cas une déci-sion de l’assemble générale à la majoritédes deux tiers (sauf dans les zones ten-dues où la majorité simple suffit) :

La copropriété vend à un promoteur ledroit de construire : Celui-ci va financer les travaux puis ven-dre les appartements. Si la décision desurélévation est adoptée, les coproprié-taires du dernier étage n’ont alors aucun

droit de véto, mais sont prioritaires surl’achat des nouvelles surfaces.

La copropriété vend le droit deconstruire à un copropriétaire qui sou-haite s’agrandir :Il doit convaincre le syndicat des copro-priétaires de déterminer un prix prochedu prix au mètre carré auquel on sous-trait le montant des travaux.

En maison individuelleSurélever une maison est une opérationmoins complexe à mettre en œuvre dupoint de vue des travaux même si làencore, une étude de faisabilité est sou-haitable en amont auprès d’unarchitecte. Cette opération est aussi plusintéressante financièrement pour le pro-priétaire qui s’agrandit.

Créer une surface plutôt quede l’acheter : La plus-value apportée par ce type de

travaux est indéniable. Par exemple, enrégion parisienne, on peut créer unmètre carré supplémentaire pour envi-ron 1 800 €, là où le prix de vente dansl’ancien est à 4 000 € le m2.

Attention aux contraintesadministratives :Ces travaux nécessitent bien entendud’obtenir un permis de construire. Celui-ci va dépendre des conditions fixées parle Plan local d’urbanisme (le PLU) de lacommune, qui établit les règles enmatière d’habitat, notamment concer-nant les hauteurs des bâtiments.

Si le terrain se situe sur un lotissement,c'est le règlement de lotissement quifixe les règles d'urbanisme. C'est seule-ment au bout de 10 ans que lesnouveaux lotissements, sauf accordcontraire des co-lotis, passent sous laréglementation du PLU.

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Zoom sur... Mouans-SartouxA quelques encablures des plages de Cannes (Alpes-Maritimes), Mouans-Sartoux mise sur son marché immobilier raisonnable et sa qualité de viefamiliale. Le point avec Olivier Koby, directeur de ERA JT2 Immobilier.

Olivier, quelles sont les spé-cificités de votre secteur ?Outre la commune de Mouans-Sar-toux, nous couvrons les villes voisinesde Pégomas, La Roquette, Auribeau etPlascassier. Nous développons par ail-leurs notre activité sur Valbonne etMougins. L’arrière-pays cannois est unsecteur très recherché pour sa qualitéde vie. Les prix sont donc élevés parnature, mais moins qu’en bord de mer.

Quel prix moyen faut-ilcompter ?Sur notre secteur, les premiers prix sontaccessibles à la clientèle familiale locale,notamment les cadres et les cadressupérieurs. A La Roquette, à Auribeau età Pégomas, on trouve des maisons indi-viduelles à partir de 400 000 €. Côtéappartements, à Mouans-Sartoux il fau-dra compter entre 4 000 et 5 000 €/m2

dans une résidence des années 2000.Des prix qui peuvent monter, pour desbiens atypiques, ou descendre autour de

2 000 €/ m2 pour des appartements àrénover dans le vieux village. Enrevanche, nous ne traitons pas le marchédu luxe, c’est-à-dire supérieur à un mil-lion d’euros.

Qui sont vos clients ?Nous avons une large clientèle d’actifstravaillant dans les environs, par exem-ple à Sophia-Antipolis ou à Mandelieu.

Quels sont les atouts deMouans-Sartoux ?Entre Grasse et Cannes, cette ville de10 000 habitants peut miser sur sonpatrimoine architectural ancien et surla qualité de sa vie culturelle. Mouans-Sartoux est animée toute l’année, à 20minutes de la Croisette et de sesplages. Résultat, la demande est forte,ce qui pousse les prix vers le haut.

Avez-vous des exemples deprix à nous communiquer ?Nous venons de signer le compromispour une très belle maison de 140 m2 des

années 90, parfaitement rénovée, à LaRoquette. Son prix est de 520 000 €,avec piscine sur un terrain de 1 000 m2.Autre exemple, à Mouans-Sartoux, unemaison de village de 3 pièces sur troisniveaux soit 90 m2, à rénover, avec uneterrasse en hauteur et un garage s’estvendue 210 000 €. Côté appartements,un 2 pièces de 43 m2 à Mouans-Sartoux,refait à neuf, avec une terrasse et ungarage, pour 170 000 €. Toujours àMouans-Sartoux, un 3 pièces de 63 m2

dans une résidence des années 2000,avec garage et terrasse, pour 250 000 €.

Quelles sont les tendancespour 2017 ?Le marché me semble globalementtrès solide ! En 2016 nous avons tra-vaillé à de nombreuses reprises avecdes sociétés de home staging, quiinterviennent dès la prise de mandat,avec un diagnostic et un devis gratuit.Une tendance nouvelle qui a, nousconcernant, affiché 100 % de réussite !

OlivierKOBY

Directeur de l’agence :ERA JT2 Immobilier

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Vendre le logement librePour vendre le logement libre vousdevez donner congé à votre loca-taire. Cela n’est possible qu’àcertaines conditions et en respec-tant une procédure précise :

En fin de bailVous ne pouvez demander au loca-taire de partir qu’en fin de bail et àcondition de l’en avertir par écrit aumoins 6 mois avant la dated’échéance (3 mois avant en locationmeublée) en lui adressant une lettrede congé avec offre de vente enrecommandé avec accusé de récep-tion ou remise en mains propres.

Priorité d’achat au locataireSi le logement est loué vide, lelocataire est prioritaire pour ache-ter le logement pendant les deuxpremiers mois du préavis. Le prixde vente doit être mentionné dansle congé. La vente sera conclue

dans les deux mois qui suivent ouquatre mois en cas de demande deprêt à la banque. A défaut de pou-voir l’acheter, le locataire doitquitter les lieux à la date d’expira-tion du bail.

Vendre le logementoccupéSi vous êtes hors délai pour don-ner congé à votre locataire, vouspouvez vendre le logementoccupé. Le locataire reste alors enplace. Il changera juste de bailleur.C’est une solution si vous avezbesoin du capital et que vous nepouvez pas attendre la prochaineéchéance du bail pour vendrevotre logement.

Une décote appliquéeUne décote (de 10 à 15%) s'appli-quera sur le prix de vente enfonction du temps restant à courirau bail, le montant du loyer et de

l'âge du locataire (plus ou moinsde 65 ans). Aucune formalité àl’égard du locataire n’est néces-saire. Vous devez toutefois l’eninformer pour permettre les visitesdu logement. Il ne peut s'y oppo-ser et doit vous laisser visiter deuxheures par jour les jours ouvrables.

La transmission du bailAprès la vente, le contrat de loca-tion en cours avec le locataire enplace se poursuit avec le nouvelacquéreur. C'est le nouveau bail-leur qui devra restituer le dépôt degarantie au locataire à son départ.En cas de caution locative, elle esttransmise avec le contrat de loca-tion, ce qui n’est pas le cas del’assurance contre les loyersimpayés (GLI), qui ne peut pasêtre transféré. Le nouveau bailleurdevra prévenir le locataire en luiadressant une attestation de pro-priété afin qu'il lui paye le loyer.

Pratique / Vendre un logement louéLe fait qu’un logement soit loué n'empêche pas son propriétaire de le vendre. Selon les cas, le bailleurpeut le vendre libre ou occupé.

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NewsletterLa franchise ERA Immobilier :« Je suis revenu dans le quartierdes mes débuts  »En 2015, Brice Rivière a saisi l’opportunité de devenir son proprepatron en reprenant une agence dans son quartier fétiche, la rue deCrimée (Paris). A 36 ans, il est aujourd’hui directeur des agences ERAFlandres Crimée et ERA Saint-Charles.

Brice, quel a été votre par-cours avant de diriger cesdeux agences ?Normand d’origine, je suis venu à Pa-ris pour étudier la comptabilité. Maisaprès un stage en entreprise j’ai réa-lisé que ce métier ne me correspon-dait pas. J’ai alors tenté ma chancedans l’immobilier, un domaine quim’a immédiatement passionné. Jesuis entré comme négociateur dansune agence du XIXe arrondissement.J’y suis resté trois ans, avant de de-venir directeur de différentesagences, toujours à Paris.

Comment avez-vous décidéde vous lancer à votrecompte ?Après avoir dirigé trois agences, je rê-vais de prendre mon indépendance.En me disant qu’une reprise serait plusfacile qu’une création. J’ai alors ren-contré les responsables du réseauERA, qui m’ont indiqué qu’il y avait uneagence à reprendre dans le XIXe ar-rondissement, là où j’avais commencé.Un quartier que je connais parfaite-ment et que j’adore, il ne m’a pas fallulongtemps pour me décider !

Pourquoi avoir choisi le ré-seau ERA ?J’ai apprécié leur approche, qui estun mélange de professionnalisme etd’esprit de famille, avec une réelle

avance sur la concurrence côté digi-tal. Lorsque j’ai commencé à cher-cher une agence à reprendre dansParis, ils m’ont aidé à monter monbusiness plan dans de bonnes condi-tions avec un apport raisonnable.

Concrètement, comments’est passée la reprise del’agence du XIXe arrondis-sement ?La gérante de cette agence ERA a dé-cidé de prendre sa retraite, les respon-sables du réseau ont alors pensé à moi,qui avais débuté dans ce quartier. Enfait, tout est allé très vite. J’avais com-mencé ma recherche avec ERA en fé-vrier 2015, en mars l’agence se libérait,en juin je démarrais, avec deux colla-borateurs venant de mon ancienneéquipe. Ce qui nous a tout juste laisséle temps de faire les travaux de réno-vation et de décoration pour moder-niser les lieux suivant la charte ERA.

Et pour la deuxièmeagence, dans le XVe ?Avec Matthieu Moulager, qui venaitlui aussi de ma précédente équipe,nous avions depuis longtemps dé-cidé de reprendre une agence en-semble. ERA a une nouvelle fois ré-pondu à nos attentes, en nousproposant cette agence dans le XVearrondissement, qui existait depuishuit ans et méritait d’être dévelop-

pée. Nous avons donc tout remis àniveau, comme dans le XIXe arron-dissement, et formé une nouvelleéquipe. Ce qui nous a permis de rou-vrir en juin 2016, soit un an après lapremière agence.

Et maintenant, quelle est laprochaine étape ?Pour le moment, nous stabilisons no-tre activité mais d’ici deux ou troisans, nous ouvrirons certainement unetroisième agence. Ce qui est un ex-cellent moyen de motiver les collabo-rateurs que nous avons engagé. C’estd’ailleurs une force du réseau ERA,qui incite et accompagne les négo-ciateurs qui envisagent de sauter lepas pour se lancer à leur compte.

entretien avec

Brice RIVIÈRE

Directeur des agencesERA Flandres Crimée

ERA Saint-Charles

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01 39 24 69 00