mayafiles.tase.co.il · 2011-11-30 · 1968 - ח"כשתה ,ךרע תוריינ קוח יפ...

חברת ז.כ. למדידות והנדסה בע"מ שמאות מקרקעין, מדידות והנדסה אזרחית

67443אביב - , תל67רח' יגאל אלון Bבניין -מגדלי טויוטה

03-5628866, פקס: 03-5611444טל':

Z.C. SURVEYING & ENGINEERING CO. LTD. SURVEYING & CIVIL ENGINEERING LAND VALUATION,

67, Yigal Alon, Tel-Aviv, 67443

Toyota towers - Building B

Tel: 03-5611444 , Fax: 03-5628866

ZEEV COHEN - Civil and Geodetic Eng. R.E Appraiser, Lic Surveyor מהנדס אזרחי, מודד מוסמך ושמאי מקרקעין - זאב כהן JACOB COHEN (M.Sc) - ENGR. R.E. APPRAISER מהנדס אזרחי ושמאי מקרקעין- יעקב כהן

EREZ COHEN - R.E. APPRAISER - GEOGRAPHER גאוגרף ושמאי מקרקעין -ארז כהן DR. GAD NATHAN - R.E. APPRAISER שמאי מקרקעין - ד"ר גד נתן

ZAHI TENE - R.E. APPRAISER שמאי מקרקעין - צחי טנא ODED LEVY - R.E. APPRAISER שמאי מקרקעין - עודד לוי

YOAV KOKHAVI - R.E. APPRAISER - ECONOMIST כלכלן ושמאי מקרקעין - יואב כוכבי

LIOR SIMINOVICH - R.E. APPRAISER - ECONOMIST כלכלן ושמאי מקרקעין - ליאור סימינוביץ

EYAL KLODOVSKY - R.E. APPRAISER שמאי מקרקעין-איל קלודובסקי

EFRAT SHLEZ - R.E. APPRAISER רקעיןשמאית מק - אפרת שלז DROR KASTRO - R.E. APPRAISER- P.ENGINEER שמאי מקרקעיןהנדסאי בניין ו - דרור קסטרו

:DATE 25/9/2011 תאריך: תחוות דע סימננו:

1-20546.1 REF:

1818ה ה חלקחלק 36953695גוש גוש בבנכס מקרקעין נכס מקרקעין הנדון: מדע)הי/שד' מנחם בגין (רחוב אבינועם נחמנ - רחובות

שומת מקרקעין מקיפהשומת מקרקעין מקיפה

http://www.zc-eng.co.il :[email protected] E-mail: ד.אלקטרוני

.Z.C. SURVEYING & ENGINEERING CO. LTD חברת ז.כ. מדידות והנדסה בע"מ

שמאות מקרקעין

LAND VALUATION והנדסה אזרחית מדידות SURVEYING & CIVIL ENGINEERING

2

פרטי חוות הדעתפרטי חוות הדעת --פרק אפרק א

פרטי עורכי חוות הדעת א.

מנהל ומייסד - זאב כהן

.79שמאי מקרקעין מוסמך רישיון מס' - 1967 - שמאי מקרקעין מוסמך

שימש כשמאי הממשלתי (למעט התקופה בה 43 -ייסד החברה ועובד בה מיום הקמתה במשך כמ

הראשי).

מודד מוסמך. - 1955 - פיםתארים נוס

מהנדס אזרחי. - 1966

מהנדס גיאודט. - 1977

בוגר המכון למינהל בכיר (בחסות אוניברסיטת ניו יורק). -1979

יקיר לשכת שמאי המקרקעין. - 2003

למדידות והנדסה.בעל משרד - 1955 - ומי פעילותתח

ידות והנדסה.ייסוד חברת ז.כ למד - 1967

המשפטים השמאי ראש אגף שומת מקרקעין במשרד - 1977

י.הראש הממשלתי

.בעל משרד שמאות מקרקעין ותכנון הנדסי - 1980

יו"ר דירקטוריון חברת א.ו.ו.י.ס שותפות עם תהל (תכנון המים -1989

בישראל).

ציבוריות מקצועיותפעילויות

ליד משרד האוצר. חבר בוועדת ההפקעות -

חבר ועדות ערר של מס שבח ומס רכוש. -

בנושא מקרקעין למשרדי ממשלה. יעוץ -

יועץ המועצה הארצית לתכנון ובניה. -

.1977-1980יו"ר הועדה למיכון ספרי הטאבו ומיכון נכסי מינהל מקרקעי ישראל בין השנים -

יו"ר אגודת המודדים המוסמכים. -

המדינה ביהודה ושומרון. ארגון מערכת נכסי -

הערכת השקעות המדינה בכל סיני (הסכם השלום). ריכוז -

חוג לשמאות מקרקעין. השתלמויות עורכי דין במקרקעין. - מרצה באוניברסיטת ת"א -




3

מרצה בפני פורום ראשי ערים ומבקרי העיריות בנושא נכסים, רישום מקרקעין ומדיניות ניהול -

. מקרקעין

תלמויות של לשכת המהנדסים והאדריכלים בנושאי בוררות.מרצה בהש -

אוניברסיטת ת"א (לתואר שני). -מרצה בהשתלמות עורכי דין בנושאי מקרקעין -

מרצה בהשתלמות שופטים בנושאי פירוק שיתוף. -

נציג לשכת השמאים בקשרי חוץ לארץ. -

חבר בארגונים בין לאומיים של שמאי מקרקעין. -

עדת הבחינות לשכת השמאים.חבר ויו"ר ו -

חבר בצוותי היגוי לתכנון עיר. -

פעילויות מקצועיות

. של אלפי דונמים בנין ערים ותכנית רפרצלציהתכניות ע וציב -

, עבור ממ"י. ליון דונם בנגב לרישום משבצות חקלאיותימ 2 סקר -

. וחבר בצוותי הגוי לתכנית מתאר בנושאי תכנוןמקומיות יעוץ לרשויות -

ארגון מערכות ארנונה בערים רבות, לרבות יעוץ למחלקת מחקר של משרד הפנים. -

ביצוע הערכת נכסים ותחשיבי כדאיות ליזמים ולרשויות. -

ופירוק שיתוף. מומחה מטעם בתי המשפט בנושאי פיצויי הפקעה, חלוקת נכסים -

.תכנון כבישים ועבודות פיתוח -

. םליווי פרויקטים בבניה למגורי -

. I.F.R.S - ביצוע שומות לדו"חות כספיים -

שומות נכסי רשות הנמלים, בזק, ישרוטל, תנובה וכו'. -

ליווי פרויקטים לבנייה למגורים ותעסוקה (סנה טרסט). -

שמאי מקרקעין - צחי טנא

סיוני והשכלתי:יואלה פרטי נ

.L.L.Bלימודי משפטים במכללה האקדמית קריית אונו, משפטן - 2008

סדנא בדיני בוררות מטעם לשכת שמאי מקרקעין. - 2003

אוניברסיטת "בר אילן" הפקולטה למשפטים המרכז למשפט מסחרי, השתלמות - 2002

בינתחומית במשפט, תכנון ומקרקעין.

סדנא למיסוי מקרקעין מטעם לשכת שמאי מקרקעין. - 2002




4

הן, תל אביב.שמאי מקרקעין עצמאי במשרד זאב כ - 1998

בעל משרד עצמאי לשמאות מקרקעין. - 1995

.352הסמכה כשמאי מקרקעין, מס' רשיון - 1993

התמחות ועיסוק כשמאי מקרקעין במשרד השמאי זאב כהן בת"א. - 1985-1995

אביב.-לימודי שמאות מקרקעין במדור ללימודי חוץ, שלוחת הטכניון בתל - 1983-1984

רות בצה"ל בתחום המיפוי, דרגת סא"ל במיל'.ש - 1968-1976

מקצועי וניסיון פעילויות

שומות לחוק התו"ב, היטלי השבחה, 197בתחום הפקעות, ירידת ערך לפי ס' עריכת חוות דעת מקצועיות

נושאים שמאיים כלליים, שומות בו , עררים בפני וועדות ערר ושמאים מכריעיםIFRSלבטוחות ולפי תקן

חברת נמלי ישראל בע"מ, -"חנ"י" ות ציבוריות, כגון: "נשר" מפעלי מלט ישראליים בע"מ,לגופים וחבר

קיבוצים, מושבים, חברות וגופים פרטיים.אגף נכסים עירית תל אביב, אגף נכסים עירית ראשל"צ,

הצהרות .ב

קרקעין בדבר גילוי מינימלי נדרש בעבודות שמאות מ 17.1תקן מספר נערכה ע"פ "נו זו, חוות דעת

".1968 - המבוצעות לצורך דיווחים על פי חוק ניירות ערך, התשכ"ח

.1965 -חוות דעת זו ערוכה על פי תקנות שמאי מקרקעין (אתיקה מקצועית) התשכ"ו

להבהיר ובין מזמין חוות הדעת, הננל נועניין אישי בנכס ו/או בבעליו, לא קיימים יחסי תלות בינינו אין ל

נותיווהיא נערכה לפי מיטב ידיע חוות הדעת אינו מותנה בתוצאותיההכנת ן בגינו כי שכר טרחת

המקצועית. נווהכשרת

סכמותה .ג

כי חוות דעת זו תצורף לדו"חות הכספיים של החברה ו/או לדו"חות התקופתיים נו הסכמתנים נות וננה

.1968 -לחוק ניירות ערך התשכ"ח 44שלה, ותפורסם בציבור בהתאם לאמור בסעיף

שיפויכתב .ד

יחול על כל שמאי/עובד או מי מטעמה של , שעבור חברת ז.כ למדידות והנדסה יתן כתב שיפויטרם נ

החברה.




5

טרת חוות הדעתמ .ה

, 13/9/2011 מיום מכתבועפ"י נו ע"י מר ערן עזר, מנכ"ל חב' "י.ס.פ. מטעי הדר ישראל בע"מ",נתבקש

וזאת לצורך 40כהגדרתו בתקן חשבונאי מס' , קעין הנדוניםשל זכויות החברה במקר "שווי הוגן"להעריך

.1968 -התשכ"ח ,דיווח על פי חוק ניירות ערך

בדו"חות 40מס' בינלאומי דיווח כספי של החברה כחלק מיישום תקן חשבונאי הוכנה לצורך חוות הדעת

ועצת שמאי אשר הוקמה ע"י מ ,לתקינה שמאית של הוועדה 17.1והיא ערוכה ע"פ תקן הכספיים

המקרקעין במשרד המשפטים.

).31/12/2008(מועד קובע: 28/1/09א מיום 24/2009מס' נו חוות דעתמהווה עדכון לוות הדעת ח

הביקור בנכס והמועדים הקובעים .ו

.30/3/2011 - עד הביקורמו

שמאי מקרקעין. - צחי טנא - הביקור ךעור

.31/12/2010 -ו 31/12/2009 - המועדים הקובעים

פרטי הנכס ז.

.3695 - גוש

.18 - לקהח

.מ"ר 20,860 - רשוםהשטח ה

אבינועם נחמני, רחובות./רחוב (רחוב המדע) דרך מנחם בגין - תובתכ

, משרדים(בית אריזה לשעבר) מחסניםאכה/לבתי מ(ותיק): אגף דרומי - ות הנכסהמ

חקלאי. ומבנה

אירועים. אולם/גןקרקע בשימוש ל: אגף צפוני

מ"ר 5,778 - דרומי: כאגף - שטח הבנויה

מ"ר 3,012 -כ אגף צפוני: -

מ"ר 8,790 - כ סה"כ:

בעלות פרטית. - הזכויות




6

תיאור הנכס והסביבהתיאור הנכס והסביבה --פרק בפרק ב

תיאור כללי .1

.מ"ר 20,860, ששטחה הרשום: 3695בגוש 18ידוע כחלקה הנכס 1.1

בית אריזה, כ50 -בשנות המבנים שהוקמו החל ממוקמת בצפון העיר רחובות ועליה החלקה 1.2

י הסביבה.סדונם של פרד 5,000 -לפרי הדר, ששירת בעבר כ

- לודגובלת במסילת הברזל , קעורההצורת החלקה לא רגולרית דמוית טרפז, שצלעו המערבית 1.3

.ע"י קיר תומך וגדר מהחלקה ומופרדת ממפלס הקרקע שסביבה בקטע זה, הגבוהה רחובות

:השטחים המבונים שעל החלקה, כוללים כיום שני אגפים 1.4

וכן מבני, ששופצו ברובם, משרדים וותיק, שבו מבני בית האריזה לשעבר - אגף דרומי 1.4.1

.ומבנה חקלאי מלאכה ואחסנה

לפני מס' שנים, ", שהוקםשמיים כחוליםאירועים " /אולםחדש, שבו קיים גן -אגף צפוני 1.4.2

. ימור טובהג ברמת

הסביבהתיאור .2




7

), 412(דרך מס' לרח' הרצל ממזרחמ' 600 - החלקה ממוקמת בחלק הצפוני של העיר רחובות, כ 2.1

המהווה כביש גישה ועורק תנועה ראשי החוצה את העיר מצפון לדרום.

גבולות הנכס 2.2

.רחובות ביש עוקףכ -: דרך מנחם בגיןובהמשך וכורכר כבוש המשך רחבת חניה מאספלט -צפוןב

."מינקוב"הפרדסנות ופרדס שטח חקלאי ושרידי פרדס ובהמשך: מוזיאוןדרך עפר, - מזרחב

."מכון וויצמן למדערחוב אבינועם נחמני ומעברו " - דרוםב

ובו " רבין"המדע ע"ש פארקרחובות ומעברה לכיוון צפון מערב: -מסילת הברזל לוד - מערבב

, משרדים ומסחר."טק -היי"בנייני

. חנת הרכבת של רחובותלכיוון דרום מערב, נמצאת תמ' 150 -במרחק כ 2.3

הגישה לנכס 2.4

המוליכה לאגף , דרך אספלטדרומה ומערבה, ממנו מסתעפת, בגיןדרך מנחם ב -מכיוון צפון

ים" ודרך כורכר כבוש המגיעה לאזור , הצמוד ל"שמים כחולצפוני של הנכסלמגרש חניה, בחלק ה

הוותיק.

., הסלול אספלט בקטע הנדוןמערב -שכיוונו הכללי מזרח ,רחוב אבינועם נחמני - מכיוון דרום

הנכסתיאור .3

(מבני בית האריזה לשעבר) הוותיק -הדרומיהאגף 3.1

:והשימוש הקייםבית האריזה ולהלן תיאורם מבניששימשו בעבר כ בשטח בנויים מס' מבנים

תעשיות -מושכר ל"תמיר חלק הצפוניה 3.1.1

.מ"ר 2,578 -כמזרון". שטח בנוי:

חנות ואולם תצוגה של מפעלהשימוש:

מבנה מלאכה, " וכן אמריקן סיסטם"

עיקרי .חסון וייצור של המפעליאל

פח -קירות המבנהעבודות הגמר:

על קונסטרוקציה מונח ואסבסט, ית"ורכאיספח " ריצוף בטון מוחלק, הגג, "איסכורית"

.כספיתניאון ותאורת תאורת ממתכת.




8

מושכר ל"אלטון שיווק החלק הדרומי 3.1.2

מ"ר. 1,800 -והשקעות". שטח בנוי: כ

השימוש: חנות, אולם תצוגה ושטחי

1שופץשטח ה. "אולטימה"של איחסון

עיקרי עבודות הגמר: מספר שנים. פני ל

בשטח יחי שיש ריצוף אר רצפת בטון,

קירות בלוקים ופחהתצוגה,

כולל לוחות מחדירי על קונסטרוקציה מתכת,, גג פח "איסכורית" מונח "איסכורית"

, ח' שירותים שתי דלתות מתכת גדולות -תאורת כספית. בכניסה המזרחיתאור,

.הותקנה מערכת מתזים לכיבוי אש רחבת גישה מאספלט. במבנה -ומקלחון. ממזרח

סמוך בחלק הדרומי של המתחם, 3.1.3

מבנה סה מדרום, בנוי ילשער הכנ

80 - בשטח כותיק ששופץ, משרדים

. "ולטימהמ"ר, משמש כמשרדי "א

רעפים - טיח חוץ מותז. הגג - הקירות

. מזגנים מפוצלים.מבטון וגג שטוח

תקרה צפה.פרקט, -, ריצוףתאורה דקורטיבית

בצפון המתחם מבנה קשיח ישן 3.1.4

ש כחדר קירור, לידו מבנה המשמ

שירותים קטן לא בשימוש, מכולה

ומחסן אריזת חבילות שי של פרי הדר.

יה באגף זה (כולל סה"כ שטחי הבנ 3.1.5

(ר' פרק מ"ר 5,478 - : כמבנה משרדים)

היתרי בניה להלן).

"שמים כחולים"אירועים /אולםגןקרקע בשימוש ל - האגף הצפוני 3.2

גני/אולמות אירועים 2, כולל רונות ובנוי ברמת גימור טובה ונאההגן הוקם בשנים האח

ומשרדים:

1 ים ובהתאם למפרט שצורף להסכם, עלות" לבין קבלן שיפוצבית אריזה רחובות בן עזר בע"מ, בין: "1/4/08בהתאם להסכם מיום

. מ"ר₪/ 390 -מ"ר, כלומר: כ 1,700 -לשטח של כ₪ 660,000השיפוץ נקבעה לסך:




9

"גן תפוז" 3.2.1

- מיועד לאירוח עד כממוקם בחלק הצפוני,

כניסה. אולם ממערב לאורחים. ממוקם 400

-כניסה מוקם בצפון מערב. ריצוף באולם

לוחות עץ. פרגולת עץ מחופה ברזנט לבן.

ות בנוי קירות פלסטיק. בר משקא -בהיקף

עץ.

ריצוף אריחי קרמיקה, תקרת -אולם מרכזי

מ'. 4 -פנימי: כהגובה העץ,

קירות זכוכית עם מסגרת מתכת בלגית. מערכת מתזים מיזוג אויר מרכזי.

("ספרינקלרים").

"גן רקפת" 3.2.2

מיועד לאירוח ממורם בחלק הדרומי,

אורחים. ריצוף אריחי 1,000 -עד כ

ה מעץ עם קרוי קרמיקה, קונסטרוקצי

חיפוי דוגמת -גג פלסטי גלי ומתחתיו

מחצלת קש/רפיה. בר משקאות מעץ,

חיפוי ניילון בהיקף.

בצמוד, אולם נוסף, המופרד ע"י

חלונות/מחיצת זכוכית. ריצוף אריחי

קרמיקה, תקרת עץ, הגובה הפנימי: עד

מ'. תאורה דקורטיבית, מיזוג 6 -כ

קיר מרכזי. קירות זכוכית בהיקף למעט

תאים. 7שירותי נשים: בנוי גובל באזור השירותים. בר משקאות מעץ עם חיפוי אבן.

ריצוף וחיפוי אריחי קרמיקה משתנות. 4תא לנכים, 1תאים, 4שירותי גברים:

בשירותים.




10

הנהלה -בניין משרדים 3.2.3

חדרי משרד, ריצוף אריחי 5כולל -משרד

-בחזית ., מיזוגקרמיקה, תקרה אקוסטית

צמחיה דקורטיבית, מדשאה וגינון,

מסלעה ועצי דקל ועצי נוי.

ריצוף אריחי קרמיקה, -אולם קבלה

ויטרינות -תקרה אקוסטית, מיזוג, חלונות

זכוכית, דלתות עם מסגרת מתכת בלגית

וקיר מצופה אבן דקורטיבית.

חצר וחניה 3.2.4

עמודי נוי, שבילים מרוצפים, עציו גינת נויכוללים מדשאה, השטחים שאינם מבונים,

-זית הצפונית של הגןחתאורה, גידור היקפי דקורטיבי מעץ ומאבן, מפל ותעלות מים. ב

בתחום החלק הצפוני של רחבת חניה לכלי רכב של אורחי הגן. הרחבה סלולה אספלט

מבנה דו - ד מזרחבצ לחלקה.וממזרח מצפון ש, 68 -ו 84חלקות ומשתרעת גם על החלקה

י ותיק ומעליו מותקנת צנרת/מערכת מיזוג אויר.קומת

מצב תכנונימצב תכנוני --גג פרקפרק

שבנדון:על הנכס להלן תמצית הוראות תכניות החלות

R-6מתאר מנדטורית תכנית .1

.26/3/42מיום 1180 .פורסמה למתן תוקף בע.ר

התכנית מסווגת את הנכס שבנדון כאזור חקלאי.

ות, גינון, בית פרטי באישור ועדה מחוזית, מבנים מבנים לשימוש חקלאהמותרים: השימושים

יתיים באישור ועדה מחוזית. יתעש

.רמ" 1,000 - מליימגרש מינ

קומות. 2 -מ' ולא יותר מ 9מ"ר, גובה 150: גוריםמ - זכויות הבנייה

(באישור ועדה מחוזית). 40% - שימוש כמבנה תעשיה

, הותרה 1955אולם על פי היתרי בנייה שניתנו בשנת ברזל, התכנית לא קבעה מגבלת קו בנין מציר מסילת

מ' מציר המסילה. 20מבנים במרחק הקמת




11

145רח/תכנית .2

.13/2/64מיום 1070פורסמה למתן תוקף בי.פ. התכנית

שבנדון. 18הגובלת מדרום בחלקה 3695בגוש 19התכנית חלה בין השאר, על חלקה

:מטרת התכנית

קיימת.הרחבת דרך - א

ביטול דרך. - ב

(הידועה כרחוב אבינועם רחמני) הצמודה 19מ' בחלקה 12 -תכנית מסומנת הרחבת דרך קיימת לב

לרחוב אופנהיימר תוך התשריט רחוב נחמני מהווה דרך גישה לחלקה כהמשך . ע"פ18לחלקה מדרום

טח הרחבת הדרך מיועד להפקעה.ש מסילת הברזל. חציית

רחובות -הרחבת פרוזדור מסילת הברזל לוד -120/מחתכנית .3

.31/10/99מיום 4814פורסמה למתן תוקף בי.פ. התכנית

מ' 38עד מ' 31 -מ' ל 24 -תוואי מסילת הברזל מ ורחבה, 1:2500בקנ"מ של בהתאם לתשריט הערוך

, בצידה הדרום מזרחי.18בחלק מחלקה

:בין השארהן מטרות התכנית,

רחובות. -מסילה כפולה של קו הרכבת לוד לקבוע שטח לתוואי א.

לקבוע רוחב רצועת מסילת הברזל, כמסומן בתשריטים. ב.

לשנות יעודי קרקע משטח לקרקע חקלאית, דרך, אפיק, נחל או כל יעוד אחר לשטח למסילת ג.

רכבת שניה, שיקום המסילה הקיימת ועוד.

לקבוע הוראות לקווי בניין. ד.

שימוש בקרקע - 13סעיף

.R -6 חקלאי לפי תכניתברובו ביעוד הנכס מסומן טח ש

רשימת התכליות - 14עיף ס

. 22ס' לפי להריסה מיועדים המבניםחלק מו מיועד להרחבת מסילה, של החלקה הצלע המערביתחלק מ

דרך שירות - (ג)15סעיף

5וחב של עד תתאפשר דרך שירות בתחום שטח מסילת הרכבת שתהיה מצד אחד של המסילה בלבד ובר

מ'. הדרך תשמש לצורך תחזוקה שוטפת של המסילה ומתקני הדרך הדרושים להפעלתה בלבד.




12

מבנים קיימים -23סעיף

ואשר אינו מיועד להריסה עפ"י - מבנה שקיים ואושר כדין בתחום התכנית טרם תחילתה של תכנית זו

יראו אותו כמבנה בשימוש חורג לעניין קווי הבנין., תכנית זו

(א)28סעיף

, למעט האזורים בהם קיימות תכניות מאושרות או 23קווי הבניין יהיו בהתאם להוראות תמ"א

שהוקפאו עד להפקדת תכנית זו. בתכניות אלו יחולו קווי הבניין עפ"י התכנית החלה במקום.

.נמסר לנו, כי הוגשה תביעה לפיצויים בגין אישור תכנית זו, אולם ההליכים טרם נסתיימו

תכנית המתאר למחוז המרכז -21/3/מ"מת .4

.12/11/03מיום 5326התכנית פורסמה למתן תוקף בי.פ.

למשרדים, תעשייה שטח המיועד להקמת מבנים -תעסוקה מטרופוליני משניהחלקה כלולה באזור

עתירת ידע, תעשייה ואחסנה, מסחר, מעבדות, תקשורת, תצוגות ועוד.

שיםהתכליות והשימו -7.4.1ס'

בהתאם להוראות תכנית מתאר מקומיות או תכנית יותרו התכליות והשימושים הבאים, כולם או קצתם,

מפורטת:

תעשייה עתירת ידע, מעבדות למו"פ, משרדים, שטחים לירידים ולתערוכות, בתי מלאכה, תעשייה ושטחי

דת, תרבות,בריאות, ספורט ך,וחינ( 2שאינם גורמים למטרד סביבתי, מסחר, מוסד כהדרתו בס' אחסנה

תדלוק. תשירותים ציבוריים, מבני תרבות ובידור, תחנבתי אבות, ון תיירותי, סוכו'), מגורים, אכ

בתכנית מתאר מקומית או בתכנית מפורטת, ניתן לקבוע תכליות ושימושים נוספים, התואמים או

משלימים את התכליות והשימושים המפורטים לעיל.

הנחיות והוראות תכנוןעת קבי -7.4.2ס'

, בין השאר לחס לאזור תעסוקה מטרופוליני משני בשלמותו, ותכלויתוכן תכנית מתאר מקומית אשר תתי

.ורטתפלכל יח' תכנון תוכן תכנית מ הוראות בדבר חלוקת השטח ליח' תכנון וקביעת שלבי ביצוע.

מטרופוליניים משנייםאיפיון מרכזים -7.4.4ס'

:ן, מבוססים על בדיקות שנעשו טרם הפקדת התכניתהנתונים שלהל

, תוספת דרושה 15,000 - דונם, קיבולת מקומות עבודה 1,500 - מוערך בדונמים שטח :נס ציונה - רחובות

המייחד מרכז זה מר: "ארה נהעבתעשיה עתירת ידע ( -מ"ר, ענפי תעסוקה עיקריים 300,000 -לבניה במ"ר

"תו: מכון ויצמן, המכון הביולוגי והפקולטה לחקלאותבהמצויים בקרהוא הישענות על מרכזים מדעיים




13

/יא2005רח/תכנית .5

.25/9/06 מיום 5582 התכנית פורסמה למתן תוקף בי.פ.

הפרדה דו מסלולית בין "י ומטרתה הסדרת הכניסה לרחובות עחלה על שטחים הסמוכים לנכס התכנית

הכביש ובין מסילת הרכבת.

מופקדתתכנית -ת.מ.ר פארק תעשיות מדע -/ו2005רח/ מפורטת מתארשינוי תכנית .6

.טרם אושרה כחוק, אך 11/8/09, מיום 5986התכנית פורסמה להפקדה בי.פ.

מיום 2010001ועדת המשנה להתנגדויות של הוועדה המחוזית לתו"ב, דנה בתכנית בישיבתה מס' ו

ולשוב ולדון בה לאחר מכן. הישיבה מפורט בפרוטוקולוהחליטה לתקן את מסמכי התכנית כ 3/1/2010

דונם באזור פארק תעשיות מדע ת.מ.ר. ב בצפון מזריח 613.7 -התכנית חלה על חטיבת קרקע בשטח כ

רחובות.

והיא חלה, בין השאר, על החלקה שבנדון התכנית הוכנה ביוזמת הוועדה המקומית לתו"ב רחובות

דונם, 77 - מ"ר לתעשייה עתירת ידע ושצ"פ בגודל כ 445,000ל מאפשרת תוספת שתכנית הבשלמות.

דונם. 100 - המשלים את שצ"פ "גבעת הקיבוצים" ויוצר פארק עירוני ששטחו כ

התכנית, הן בין השאר: מטרות

לתעשייה עתירת ידע, ביעת הוראות בדבר הכנת תכנית לאיחוד וחלוקה מחדש וייעוד שטחיםק .1

ק, דרכים ושטח לתכנון מיוחד.פארק עירוני, תחנת תדלו

, כהמשך לפארק תמר א' בהתחשב ביעת הוראות פיתוח אזור התעשייה, טיפול נופי וגינוןק .2

יות של נס ציונה.תבייעודים, במערכות הדרכים והתש

ביעת מגבלות, הוראות ותנאים סביבתיים לשמירת איכות הסביבה.ק .3

באזור התעשייה.ביעת הוראות לאיכלוס, תפעול ואחזקה ק .4

- מ' למגרשי התעשייה ו 30 - מ' ל 120 -הקלה בקו בניין מציר מסילת הברזל מ, 23מ"א/קלה מתה .5

מ' לפארק. 50

צירת מסגרת תכנונית להקמת תחמ"ש במבנה של חברת החשמל.י .6

.3ותמ"א/ 22הקלות מתמ"א/ .7




14

משטח 2נםדו 14.5 -עולה כי כבהתאם לתשריט,

-ו 501, 500ום מגרשים החלקה כלולים בתח

.תעשייה עתירת ידעלמיועדים , ה502

עיקרי הוראות במגרשים לתעשייה עתירת ידע:

דונם. 5 - מינימלימגרש שטח

3טחי בנייהש

מעל מפלס הכניסה. 200%: עיקרייםשטחים

250%מעל מפלס הכניסה, 20%: שירותשטחי

מתחת למפלס הכניסה.

.35% - תכסית מרבית

י הבנייהסה"כ שטח

מתחת למפלס 250%מעל מפלס הכניסה, 220%

בכל המפלסים. 470%, סה"כ הכניסה

כמסומן בתשריט בתוספת רצועת השפ"פ. -קווי הבניין

רשימת תכליות

, שירותי רווחה, מסחר םמבנים לתעשייה עתירת ידע, לרבות שירותים מנהליים, כגון: מסעדות, משרדי

חניות, מחסנים, אספקה טכנית, כלי עבודה, ציוד קרי המותר במגרש.מהשטח העי 5%טכני שלא יעלה על

מתקנים טכניים.למעבדות, ציוד משרדי,

וראות נוספותה

), 15), הפקעת שטחים לצרכי ציבור (ס' 13תנאים כללים למתן היתר בניה (ס' תכנית קובעת בנוסף:ה

), הוראות בעניין דרכים 16.4ר בנייה (ס' תנאים למתן הית ),16בעניין שמירת איכות הסביבה (ס' תהוראו

.)21שלביות ביצוע (ס' הוראת בעניין ,וחנייה

כאמור, התכנית טרם אושרה כחוק.

2 . יתרת שטח החלקה, מיועדת לשפ"פ, שצ"פ ולדרך.תשריטמהחישוב גראפי

3 לצורך חישוב שטח הבנייה המותר, ייכלל השטח הפרטי הפתוח בשטח המגרש.




15

סיכום מצב תכנוני .7

הקרקע ייעוד

, לפי משני זור תעסוקה מטרופוליניא: , לפי תכנית מתאר מחוזיתאזור חקלאי: תכנית מאושרת לפי

תעשייה עתירת ידע.תכנית מופקדת: אזור

שימושים מותרים

. לפי תכנית מופקדת: מבנים/מחסנים, גן אירועים (שימוש חורג)מלאכה, חקלאות, לפי תכנית מאושרת:

מבנים לתעשייה עתירת ידע.

זכויות בניה

לשימושים 200%בכל המפלסים, מהם 470%(לפי תכנית מופקדת): לפי תכנית מאושרת: לפי הקיים

חי שירות.שט 270% -עיקריים ו

ציפיות

, שינתה את יעוד הקרקע שבנדון לאזור תעשייה מטרופוליני משני. 21/3תכנית המתאר המחוזית תמ"מ/

פארק תעשיות -/ו2005שינוי מתאר מפורטת רח/בעקבות אישור תכנית המתאר, הוכנה והופקדה תכנית

ת זכויות הבנייה בנכס הנדון, כמפורט . התכנית טרם אושרה למתן תוקף, אולם היא מגדילה אמדע ת.מ.ר

לתוספת השלישית 84יחול היטל השבחה, שעליו ניתן להשיג עפ"י תיקון , סביר שעם אישור התכנית לעיל.

לחוק התו"ב.

היתרי בנייההיתרי בנייה --דדפרק פרק

התרי בניה שהוצגו בפנינונתונים מתוך .1

מס' תאריך היתר

השימוש עפ"י ההיתר

תכנית תיאור הבניה שטח יהבנ

בניית בית אריזה 3115 12/6/55 מרכזי להדרים

קירות בנויים לבני מ"ר 1,386 סיליקט.

גג בנוי לוחות אסבסט מעל קונס' מתכת.

3915

גג בנוי מפח מעל מ"ר 506 בניית סככה 3822 15/11/57 קונס' מתכת.

4257

גג בנוי מפח מעל מ"ר 360 בניית סככה 3823 15/11/57 קונס' מתכת.

4521

תוספת לסככה 3994 2/5/58 קיימת

גג בנוי מפח מעל מ"ר 210 קונס' מתכת.

4966

בניית בית 7924 4/11/66 אבחלה

234.5 -ק.מרתף -עליונה ק.. מ"ר

מ"ר 234.5

קירות בנויים בלוקים. גג תקרת צלעות.

8859




16

22/8/73תכנית הגשה חתומה מיום .2

.20/7/71 ע"י הועדה המקומית ביום התכנית אושרה

תוספת לשתי סככות קיימות וסככה חדשה. - מהות הבקשה

:פירוט הבניה הקיימת והמוצעת

מוצע קיים פרטים

_ מ"ר 114 אולמי מלאכה

_ מ"ר 247 בית אבחלה

_ מ"ר 73 משרדים

_ מ"ר 13.5 חדרי שירות

מ"ר 929.7 מ"ר 3,710 סככות

מ"ר 929.7 4,157.5 סה"כ

מ"ר. 5,087 - כה קיימים ומבוקשים: סה"כ שטחי בניי

מ"ר מבנים (ע"פ מדידה גרפית 123 -מ"ר סככות וכ 200 -עקבות הפקעת רצועת הרכבת נהרסו כב

מתשריט)

לשימוש חורג לבתי מלאכה, 20040254היתר מס' .3

.ומתייחס לאגף הדרומי של החלקה 13/2/2005 יוםבההיתר ניתן

."בן עזר בע"מ -בעל ההיתר: "בית אריזה רחובות

בית אריזה מ 4שימוש חורגאושר ,22/11/04בתאריך 2004006י אישור ועדת המשנה ב' בישיבתה מס' עפ"

.13/2/2005מיום שנים 5לתקופה של -מלאכה לייצור ואחסון+ מבנה חקלאי קיים לבתי

, כאמור לעיל שנה, ואושרה על ידי ועדת המ26/10/04בקשה להיתר שהוגשה ביום 20040254עפ"י תכנית

:במ"ר להלן שטחי הבניה והשימושים

קיים בית קיים חקלאיאריזה

קיים מלאכה

קיים סככה

קיים אחסנה

סה"כ קיים

אחוז משטח המגרש

1,123.521,757.151,212.4865.771,585.805,744.7227.54%

מ"ר. 33.67, ממ"ד בשטח בנוסף

4 18/3/07עפ"י קבלה מיום ₪. 76,426, לסך: 13.2.05נקבע היטל השבחה בגין שימוש חורג, ליום , 28/1/07ת מיום מכרעשומה התאם לב

₪ 77,832: ע"י א. בן עזר ובניו בע"מ, הוא הסכום ששולם




17

.מ"ר 5,778 - 5עפ"י ההיתר באגף הדרומיסה"כ השטח הבנוי

הערה

"שמים כחולים" באגף הצפוני. שטח זה אינו כולל את שטחי גן האירועים

לאכהות לשימוש חורג לבתי מומש

בוצעו שומות היטל השבחה כדלהלן: ,מ"ר 5,744בגין שטח שגודלו

₪. 181,729ע"ס המקומית, שומת היטל השבחה מטעם הוועדה .1

לא חלה השבחה.כי נקבע מטעם הבעלים, שבה שומה אחרת"" .2

.13/2/05 נכון לתאריך 76,426נקבע תשלום היטל השבחה לסך השומה מכרעת" ב" .3

$ לשנה במצב החדש. 77,340רעת מבוססת על דמי שכירות ראויים בסך המכ ומההש

לאולם אירועים 20020493היתר .4

.23/1/03ההיתר ניתן ביום

מליאה לרישוי משנה בישיבה מס' אישור ועדת "יבעלת ההיתר: "שמיים כחולים אירועים בע"מ". עפ

ג הקמת מבנה לשימוש חורג לאולם חור שימוש - מותר: "אולם אירועים 13/11/02מיום 2004001

.מ"ר 7,717.97סה"כ השטח: .שנים" 5אירועים לתקופה של

להרחבת אולם האירועים 20040210היתר .5

.11/9/05היתר ניתן ביום ה

בישיבה מס' לרישוי משנה בעל ההיתר: "שמיים כחולים אירועים בע"מ". ע"פ אישור ועדת מליאה

"שימוש חורג מהיתר לבית אריזה להקמת תוספת לאולם אירועים + מותר 12/9/04בתאריך 2004001

שנים. 5, מבנה עץ ומכולות לתקופה של מבנה שרותם

ע"פ תשריט בקשה להיתר, להלן שטחי הבנייה והשימושים במ"ר:

בית אריזה

-קייםשימוש

חורג למלאכה

אולם אירועים

קיים

אולם אירועים

- מוצע נוסף

שטח שירות

קיים

שטח ירות ש

מוצע

סה"כ הבניין

5,478 2,158.87 713.99 81.1 57.6 8,489.56

מ"ר. 3,011.56 - האירועים /אולםסה"כ השטח הבנוי בגן

5 ן אירועים "שמייםי גכוללים שטחואינם של החלקהממוקמים באגף הדרומי ,בית אריזה מבנים ושימושים אלה שהיוו במקור כחולים" על האגף הצפוני.




18

מוש חורג לאולם אירועיםילש ה ומש

נכון לתאריך ,₪ 328,720בסך שומה מוסכמת להיטל השבחה הבוצע ,מ"ר 1,764.21 של כוללשטח בגין

13/11/02.

נכסנכסהזכויות בהזכויות ב --הה פרקפרק

מלשכת רישום המקרקעין רחובות, שהופק באמצעות האינטרנט, בתאריך ]ח אנספ[ פלט מידעבהתאם ל .1

:עולים הפרטים הבאים, 8/2/2011

בעלויות

.3695 - גוש

.18 - חלקה

.רמ" 20,860 - טח רשום במ"רש

.בשלמות", 6עזר בע"מ- בית אריזה רחובות בן" - בעלויות

משכנתאות

מס' משכנתא מדרגה ראשונה לטובת בנק לאומי לישראל בע"מ בתנאי שטר מקורי -11/11/1992

.60/100החלק בנכס .על כל הבעלים -49304/92שטרי תיקון: , ללא הגבלות סכום, 49210/1992/2

הערות

על חלק מהחלקה., 30/6/1998 מיום 5908 .הערה לפי פקודת הדרכים ק.ת -8/7/1998

ה לפי צו המסיםהער

510134240תיק מס' . לזכות עירית רחובות -) לפקודת המסים2)(1א( 11 ס'הערה לפי - 31/8/2006 -

על כל הבעלים. ,₪ 344,459בסך: חובהלשם אכיפת הגביה של , 29/8/2006 מיום

עמ"נ על הסדר פשרה ובקשה למתן תוקף של פסק דין בתיק ],ח בנספ[ מטעם הצדדיםהודעה ב -

ובית (המערער) עירית רחובות ה שלנמנהל הארנונאמר כי , יפו -"אבת בביהמ"ש המחוזי 218/07

הגיעו להסכמה בדבר סיום המחלוקות ביניהם, בקשר , (המשיבה) אריזה רחובות בן עזר בע"מ

המשיבה תשלם לעירייה סכום של ה נאמר בין השאר, כיע. בהוד31/12/09לחיובי הארנונה עד

יה בגין הנכסים נשוא המחלוקת ועם ביצוע ילתשלומים ששילמה לעיר בנוסף ומעבר ₪, 250,000

משנהו, בנוגע לפי התשלום לא תהיה למי מהצדדים טענה ו/או תביעה ו/או דרישה האחר כ

.31/12/2009לחיובי הארנונה בגין הנכסים המפורטים בהסכם, בגין התקופה שעד ליום

6 .10/11/1992ם ביום נרששינוי שם, -מהות הפעולה




19

. , מנסח הטאבולפי צו המסים הנ"ל ערהטרם פעלו להסרת ההם בעליה -

זיקות הנאה

.1931/1/1מיום 3/155עפ"י הסכם מס' , 3695בגוש 13 החלק חלקה נהנית על פני .זיקת הנאה - 17/3/1955

מזכות מעבר של שלוחת פס -3695בגוש 43, 42 על פני חלקות חלקה נהנית. יקת הנאהז -28/11/1955

מ'. 8הצפוני וברוחב בצד רשתעבו רכבת

, המתייחס בין השאר לחלקה הנדונה, עולה כי:20/7/98ע"פ מכתב מנכ"ל רכבת ישראל מיום .2

, הוחלה על הקטע הנדון של המסילה לרבות 1943פקודת הדרכים ומסילת הברזל (הגנה ופיתוח) 2.1

5908קנות מס' כח צו שפרסם שר התשתיות הלאומיות. הצו פורסם בקובץ התמהחלקה שבנדון,

.976-977עמודים 30/6/98מיום

תפיסת החזקה בוצעה. 2.2

תרשים הפקעות, שהוכן ע"י המודד בבה מנדל עבור אגף הנדסה ברכבת רשות הנמלים והרכבות "יעפ .3

(דהיינו לאחר תפיסת החזקה), חלק מהחלקה בצידה המערבי של החלקה, מיועד להרחבת 12/98מיום

משטח החלקה הרשום. 10% -כהמהווים מ"ר 2,085בשטח -ל תוואי מסילת הברז

הסכמי שכירות .4

.נוישהוצגו בפנ שכירות חוזי העתקימ נתונים להלן

עלים לב אינה תואמת ,בן עזר ובניו בע"מ" : "א. חוזי השכירות שלהלן בכלהמשכיר זהות -הערה

"בית אריזה רחובות בן עזר בע"מ". וא:ההרשום בנסח הטאבו, ש

23/12/2002" מיום שמים כחולים" 14.

עיקרי ההסכם:

".עזר ובניו בע"מ א. בן" - המשכיר

."רועים בע"מישמים כחולים א" - השוכר

בגוש 18חלקה ידועים כהברחובות בנים וקרקע מ "המשכיר הינו הבעלים של: ואיל ראשוןה

".7להדרים וחצריות אריזה כבי, אשר שימשו 3695

מצאת לק מהמקרקעין המהווה קרקע פנויה הנון המשכיר להשכיר לשוכר חברצו": ואיל שניה

.מצפון למבני בית האריזה ואשר גבולותיו הם כמסומן בתשריט הנספח להסכם זה..."

טח המגרש , שהמזמיןו של אך עפ"י מכתבלא הוצג בפנינו התשריט הנספח להסכם, : הערה

.מ"ר 9,750

7 עזר בע"מ" ונושאים ר"ת של מנהל השוכר. -כל העמודים הפנימיים, נושאים חתימה וחותמת של "בית אריזה רחובות בן




20

חקלאי וכי לשם התאמת המושכר לייעודו בהתאם ינו קעין ההמקרם של יעוד" :ר כיכדוע לשוי

עליו לפעול לשם קבלת ובמשך תקופת השכירות ו/או הארכתה, יהא השכירות מטרתל

בניה והיתרים לשימוש חורג מאת וועדות התכנון וכל רשות ההיתרים הדרושים, לרבות היתרי

."אחרת כנדרש עפ"י כל דין

השכירותמטרת -4.1ס'

, עריכת שמחות, מרכז כנסים וקונגרסים.תפעול גן אירועיםניהול ו

תקופת השכירות -5ס'

החל מיום לשימוש חורג לאולם אירועים ולכל המאוחר ה יירימועד קבלת היתר העהחל משנים 5

שנים נוספות, 5 -בתקופת השכירות כת להאר 8ר ישנה אופציהכלשו .30/6/2008 ועד 1/7/2003

חודשים מראש. 12הודעה בכתב למשכיר, ע"י צרלקשאותן רשאי השוכר

דמי השכירות ישולמו לכל חודש מראש.

דמי השכירות -5.4ס'

.$/חודש 7,000 - השנים הראשונות 5 -ב

$/חודש. 9,000 - החל משנת השכירות השישית

מע"מ כדין. יתוסףלסכומים

לפי -ער היציג של הדולרצמדו למדד או לשוחתימת החוזה ויביום יומרו בש"ח דמי השכירות

בחירת המשכיר, המשכיר רשאי לשנות את בחירתו אחת לשנה.

בור בניה כלשהי או שינוי או עהשוכר מוותר על כל זכות לתבוע מהמשכיר תשלום כלשהו - 7.5ס'

החזרת תוספת שייעשו על ידו במושכר ו/או תשלום כלשהו בעת פינוי המושכר ו תאמה אוה

ר ו/או תשלום עבור השקעות במושכר, שכלולים או כל תשלום אחר.החזקה בו לידי המשכי

ו דעויכל תוספת ו/או שינוי שיערכו ע"י השוכר במושכר ולשם התאמת המושכר לי -7.8ס'

האמור לעיל לא יחול על יישור הקרקע .בהתאם למטרת השכירות, יהיו לקניינו של השוכר

.ופיתוחה

או את חלקם, ישלם לשוכר ,תו את התוספות והשינוייםביקש המשכיר להעביר לבעלו -7.9ס'

יוחזרו למשכיר , שהאמור לעיל לא ייחול על יישור הקרקע ופיתוחה. תמורת התוספות והשינויים

ללא תמורה.

לחוזה. נמסר לנו ע"י המזמין, כי השוכר מימש את האופציה בהתאם8




21

כל , לעיל 7.9למעט תוספות ושינויים שהמשכיר ביקש להעביר לבעלותו כאמור בס"ק -7.10ס'

או פורקו רבות בניה ו/או תוספת ו/או שינוי, שלא פונושאר הנותר במושכר בתום השכירות ל

לעיל, יהיה לרכושו הבלעדי של המשכיר מבלי שהמשכיר יצטרך לשלם לשוכר 7.8כאמור בס"ק

כל תמורה שהיא ומבלי שיחשבו כדמי מפתח.

ותשלומי חובה יחולו וישולמו על השוכר, למעט כל המסים, הארנונות, אגרות והיטלים -13.1ס'

המקרקעין.בעל שלומים החלים מטבעם על ת

, היתריםשיונותיר -18ס'

התאם בי כל דין כדי שיתאפשר לו לנהל עסק "על השוכר לפעול בהליכים הדרושים עפ -18.1ס'

במקרקעין שייעודם הנוכחי הינו חקלאי. למטרת השכירות

ר ו/או השימוש בו, השוכר ישא לבדו בכל התשלומים שיידרשו ע"י הרשויות בגין המושכ -18.3

לרבות היתר שימוש והיטל השבחה ככל שיידרשו.

20044/1/מיום " תמיר תעשיות מזרון בע"מ" 2.4

עיקרי ההסכם:

".עזר ובניו בע"מ א. בן" - המשכיר

."מתמיר תעשיות מזרון בע"" - השוכר

+ חלק יחסי בחצר. 9מ"ר 2,800 - מבנים בשטח כ - מושכרה

מטרת השכירות -4ס'

ניהול עסק לייצור רהיטים, מכירתם ואחסנתם.

תקופת השכירות -5ס'

לשוכר אופציה להסכם. 7.1בס' או לאחר השלמת העבודות 10לאחר המצאת היתר לשוכר שנים 5

שנים נוספות. 5 -להארכת תקופת השכירות ב

דמי השכירות -5.5ס'

$/חודש. 4,200 - שנת השכירות הראשונהב

$/חודש. 5,600 - ואילך המשנת השכירות השניי

ויוצמדו למדד זה ויומרו לש"ח במועד חתימת הסכם התקף הם לפי השער היציג הסכומים

לסכומים יתווסף מע"מ. מאותו מועד ואילך.

5.9ס'

9 . מ"ר 2,578שטח המושכר: עפ"י מכתב המזמין,

10 .13/2/2005 -לשימוש חורג יתרהתאריך מתן ה




22

דמי השכירות ישולמו מידי חודש מראש.

7.1ס'

חומר קשיח מ הקמת מחיצה מות שונות במושכר, כגון:חשבונו לבצע התאידאג על המשכיר

ציפוי אספלט ברצפה, סגירת חלק מהמבנה, תיקונים בגג,שתפריד את המושכר משאר המבנה,

הכורכר. התקנת ספרינקלרים, שיפוץ דרך

7.5ס'

מוותר מראש על כל זכות, לתבוע מהמשכיר תשלום כלשהו עבור כל שינוי או התאמה או השוכר

או התאמה או תוספת כלשהו עבור כל שינוי תוספת שייעשו על ידו במושכר ו/או תשלום סכום

המושכר והחזרת החזקה בו למשכיר שייעשו על ידו במושכר ו/או תשלום סכום כלשהו בעת פינוי

ו/או תשלום עבור השקעות במושכר, שכלולים או כל תשלום אחר.

7.8ס'

ו הבלעדי של שארו במושכר כל שינוי ו/או תוספת ו/או שיפור ויהיו לרכושיי תום השכירותב

שהיא ומבלי שיחשבו כדמי מפתח.המשכיר, מבלי שהמשכיר יצטרך לשלם לשוכר כל תמורה

חשבון על הזכות לדרוש מהשוכר להחזיר את המצב לקדמותו, בחלקו או במלואו,תהיה למשכיר

.השוכר

27/12/2007מיום " בע"מאלטון שיווק והשקעות " 4.3

."א. בן עזר ובנין בע"מ" - המשכיר

".אלטון שיווק והשקעות בע"מ" - השוכר

חצרים.מה 30%של חלק יחסי, ומ"ר 1,800 -כ - שטח המושכר בהתאם לחוזהה

איחסון רהיטים ואביזרים לבית. - -)4(ס' מטרת השכירות

.יום לאחר תום עבודות השיפוץ 30שנים שתחלנה 5 - )5.1 (ס' השכירותתקופת

שנים 5 -להארכת תקופת השכירות ל וכרלש אופציה - )5.2(ס' אופציה

נוספות.

ם סך ישול "מפרט עבודות השיפוץ" -בהתאם לנספח ב'. חודש₪/ 18,900 -)5.5(ס' דמי השכירות

)6.1(לפי ס' במושכר על חשבונו , בגין עבודות שיפוץ שביצע המשכירחודש₪/ 7,560נוסף של

. /מ"ר/חודש₪ 14.7, המהווים ודשח₪/ 26,460מי השכירות החדשית הינם: דולפיכך, סך

, או מחציתם למדד ןדמי השכירות יוצמדו למדד המחירים לצרכלסכומים הנ"ל יתוסף מע"מ.

.ומחציתם לדולר, לפי בחירת המשכיר




23

בתום השכירות או עם ביטולה, יישארו במושכר כל שינוי ו/או תוספת ו/או שיפור ויהיו -6.7ס'

י שהמשכיר יצטרך לשלם לשוכר כל תמורה שהיא, למעט לרכושו הבלעדי של המשכיר, מבל

מתקנים ברי פירוק שהותקנו ע"י השוכר.

המשכיר יפעל כמיטב יכולתו להשגת היתר לשימוש חורג - )13.1רישיונות היתרים ושילוט (ס'

למטרת השכירות, ככל שיהיה צורך בכך מבחינת היעוד הקיים.

ועל כן לא "השימוש להחסנה הינו בדומה לשימוש קודם :4/12/08המזמין מיום ו של עפ"י מכתב

נדרש היטל השבחה".

בפנינו היתר לשימוש ו/או לשיפוץ במבנה הנדון. לא הוצג

כפי שנמסר לנו, כל השוכרים במתחם, מימשו את זכותם והאריכו את תקופת השכירות בהתאם 4.4

. לאופציה שניתנה להם בחוזי השכירות שתוארו לעיל

עקרונות השומהעקרונות השומה --וופרק פרק

קיימות שלוש גישות עיקריות לשומת שווי נכסי מקרקעין: .1

The market approach -גישת ההשוואה (או גישת השוק)

שום בהסתמך על עסקאות שנעשו בנכסים אחרים הדומים לו ימבוססת על אומדן שווי השוק של הנכס הנ

ידת סחירותם. השומה הסופית מתבצעת תוך שימוש ם ומהבמיקומם, אופיים, רמת הסיכון הגלומה ב

גישה זו מועדפת גם לפי הפסיקה. שום ביחס לעסקאות ההשוואה.יבמקדמי השוואה רלוונטיים לנכס הנ

The income approach - גישת ההכנסה (או גישת היוון ההכנסות)

מהשורש "הון") המתקבלתאומדן שווי השוק של הנכס נשוא השומה מבוצע על ידי היוון ההכנסה (היוון

עפ"י אופי בין היתר נקבע האו שעשויה להתקבל ממנו לאורך זמן. פעולת ההיוון נעשית בעזרת שער ריבית

ההיוון שעורשיקולים בהערכת ה הנכס, רמת הסיכון הגלומה בהכנסה השוטפת ובגורמים נוספים.

.: ריבית בטוחה במשק, איכות השוכר, פחת, סיכוןכוללים בין היתר

The cost approach –גישת העלויות (גישת השווי הפיזי)

שום.ישמים את שווי הנכס על בסיס העלות הצפויה להקמת נכס אחר הדומה בכל לנכס הנבגישה זו

בשוק החופשי כריקה ופנויה הלשווייהשווי המתקבל בגישה זו הוא סיכום של שווי הקרקע בהתאם

ם, בתוספת עלות הקמה מחדש של המבנה וההשבחות הנוספות בהתאם ליעודה או רמת ניצולה הקיי




24

גישה זו מצויה בעדיפות אחרונה ).יופונקציונאלשנעשו בנכס ובניכוי פחת על סוגיו השונים (פיזי, כלכלי

מאחר והתוצאה המתקבלת, רגישה לשינויים קלים בכל אחד ממרכיביה.

הנ"ל בהתאם למטרת השומה, אופי הנכס ונסיבות מקובל לבצע שילוב והצלבת נתונים בין גישות השומה .2

שימוש בכל אחת "יבמצבי שוק שונים (גאות, שפל וכדומה), עשויה התוצאה המתקבלת ע השומה.

.דומותתוצאות ייתן הגישות מהשימוש בכל אחת םאופטימאליימהגישות, להיות שונה. בתנאי שוק

שווי שווי נתונים להערכת הנתונים להערכת ה --זז פרקפרק

ם מהנכסריכוז תקבולי .1

הכנסות בן עזר בע"מ, מדמי ,]ג נספח[ 14/9/11 מיוםסמואל לנגרמן ושות', רואי החשבון בהתאם למכתב

:₪)(באלפי , הסתכמו בהתאם לפירוט שלהלן2010עד 2008השכירות ברחובות בשנים

שנת 2010שנת 2009שנת 2008הסעיף

776 672₪ 374₪ ₪שכירות ממבנה התעשייה

579 563₪ 549₪ ₪שכירות מאולם האירועים

1,355 1,235₪ 923₪ ₪סה"כ

:הערות

, נובעת מכך שהשכירות בשנת 2009לשנת 2008התעשייה משנת יהעלייה בדמי השכירות במבנ 1.1

, החלה במהלך השנה, לאחר גמר עבודות השיפוץ.2008

בגן 3% -התעשייה וכ יבמבנ 15% -, הינה: כ2009לעומת שנת 2010שנת בהעלייה בדמי השכירות 1.2

האירועים.

עסקאות בקרקע לתעשייה בסביבה .2

שווי 1 דונם (₪ )שטח נמכר (דונם)מחיר מכירהתאריךמיקוםחלקה גוש

840,000 840,0001₪ 13/4/10₪נס ציונה- יעוד תעשייה385025

1,242,457 3,500,0002.817₪ 3/101/10₪רחובות פארק תמר מג' 36951931016

880,000 880,0001₪ 24/11/10₪נס ציונה- תעשייה עתירת ידע 385025

880,000 440,0000.5₪ 24/11/10₪נס ציונה- תעשייה עתירת ידע 385025

960,614 ₪ממוצע




25

המקובל לעסקאות בנכסים מניביםשיעור היוון .3

אגף שומת מקרקעין", שנערכו ע"י בנכסים מניביםסקירת שיעורי תשואה "להלן תמצית מפרסום

המשפטים:במשרד

2009מחצית שנייה של שנת -התקופה הנסקרת 3.1

של שנת שהחלה ברבעון השלישי ,בתקופה זו הלכה ופחתה רמת אי הוודאות בשוק המקרקעין

בתקופה זו נותרו חילת השפעתו של המשבר הכלכלי העולמי על המשק הישראלי.עם ת 2008

, אך הסתמנה מגמת 2009שיעורי הריבית במשק נמוכים מאד בדומה למחצית הראשונה ש שנת

והאינפלציה 1% -ל 0.5%ריבית בנק ישראל נעה בין עלייה בשערי הריבית לקראת סוף השנה.

.3.9% -עד כ 2.9% -בפועל: כ

.8.6% - 2009וצע שיעור התשואה בנכסי תעשייה ומלאכה למחצית השנייה של שנת ממ

קנות השמאי הממשלתי הראשיססיכום ומ

, דומים לאלה שנצפו במחצית 2009השנייה של שנת שיעורי התשואה מנכסים מניבים במחצית"

.9% -ל 8%הראשונה של השנה ומצויים בטווח שכיח בין

הקרבה של הנכס למרכז הארץ או למרכז הישוב לבין שיעור התשואה קיים קשר מובהק בין רמת

בנכסים שמיקומם מרכזי נצפה שיעור תשואה נמוך ואילו בנכסים פריפריאליים נצפה ממנו.

הקשר נובע ככל הנראה ממרכיב סיכון גבוה יותר בפריפריה (לגבי מרכיבים שיעור תשואה גבוה.

יחס אי תפוסה, סיכונים לבעלים שבהשתנות הסביבה וכו'".כגון: איתנות פיננסית של השוכרים,

2010מחצית שנייה של שנת -התקופה הנסקרת 2.3

של שהחלה ברבעון השלישי ,ת אי הוודאות בשוק המקרקעיןנמשכה הירידה ברמבתקופה זו

עם תחילת השפעתו של המשבר הכלכלי העולמי על המשק הישראלי. בתקופה זו נותרו 2008שנת

, שהחלה בשערי הריביתה של עלייה איטית מגמנמשכה אך , ורי הריבית במשק נמוכים מאדשיע

-עד כ 1.8% -האינפלציה בפועל: כו 2% -ל 1.5% ריבית בנק ישראל נעה בין. 2009ת סוף שנב

. 3.2% -עד כ 2.7% -כ :והאינפלציה הצפויה 2.7%

.8.8% - 2010 של שנת ממוצע שיעור התשואה בנכסי תעשייה ומלאכה למחצית השנייה

קנות השמאי הממשלתי הראשיססיכום ומ

.2009המסקנות דומות למסקנות שתוארו לעיל, לשנת




26

סקר תשואות .4

רלוונטיות, ככל שידוע לנו, בהתייחס למועדים הקובעים עסקאותנתוני על ססובמה, ערכנו סקר תשואות

ולהן טבלת ריכוז הנתונים:

תשואהדמ"ש שנתיים התמורה ( ₪ ) הרוכשהנכס המועדעורף נמל אשדוד: מבנה לוגיסטי בעורף הנמל . שטח 27/1/09

בנוי כ- 6,500 מ" ר, שטח קרקע כ- 15.2 דונם . 1,930,0008.98% 21,500,000₪ ₪שחר חדש

50% מזכויות בעלות ב" מגדל אדגר" , רח' אפעל 35, 13/8/09פתח תקווה.

₪ 161,400,000₪ 13,250,0008.21%

כפר סבא: מבני תעשייה עתירת ידע בשטח 8,300 16/8/09מ" ר.

5,650,0008.43% 67,000,000₪ ₪סלע קפיטל

3,946,0008.31% 47,500,000₪ ₪עוגן נדל " ן מבנה תעשייה ולוגיסטיקה, א. תעשייה ראש העין . 16/9/09

1,550,0007.91% 19,600,000₪ ₪בית מג'יק אור יהודה. 6/12/09

1,326,0008.72% 15,200,000₪ ₪אספן נדל " ן מבנה בשטח כ- 4,000 מ" ר בפתח תקווה. 29/12/09

2,816,0007.90% 35,640,000₪ ₪נמכר ע " י ישראלום מבנה " גרניט" פתח תקווה 4,100 מ" ר. 17/5/10

627,2408.25% 7,600,000₪ ₪משקיע מחו " ל חלק מבניין משרדים ברח' אימבר 7 פתח תקווה. 8/11/10

מבנה תעשייה ולוגיסטיקה באזור החדש של מודיעין , 6/6/11בשטח בנוי כ- 12,500 מ" ר, אליו צמודים שטחי

פריקה, טעינה ואחסנה פתוחה בהיקף של כ- 6,500 מ" ר.

5,500,0008.21% 67,000,000₪ ₪אמות השקעות

המגלמת בשוק המקרקעין. שיעור ההיוון הינו תוצאהמקובלים הערכים שלעיל מהווים שיעורי תשואה

רווח ביחס לריבית המקובלת במשק, סיכון, פחת פיזי של המבנה.ים שוני ובהם: מרכיבבתוכה

, לומרכמאפיינים ברמת המיקרו, שאר, יש להביא בחשבון בין ה ,בקביעת שיעור ההיוון המתאים לנכס

כמו כן מיקום, שימוש במבנה, מצב פיזי של המבנה וכיוצ"ב.: פיזיים וכלכליים ספציפיים לנכס כגון

, נתוני השוק ומצב שוק הנדל"ן המקומי והארצי, כפי שמתבטאים כלומריובאו בחשבון מאפייני מקרו,

בין היתר בטבלה שלעיל.

. בשילוב עם גישת ההשוואה, גישת היוון הכנסותהערכת שווי הנכס שבנדון למועדים הקובעים, נקטנו בב

:דלקמןכ, בהתחשב בהיתרים לשימוש חורג, ההיוון לנכס ישיעורקבוע לנראה לנו כסביר

.לשנה 9% - מבני מלאכה/איחסון -

. לדעתנו 6%עד 5%דמי שימוש מקובלים בגין קרקע נעים בין ע לשימוש גן/אולם אירועים:קרק -

להוון את דמי השכירות לפי לקבוע אחוז גבוה יותר ו תיות רבה בענף, סבירומאחר וקיימת תחרו

.לשנה 7%




27

נכסים מתחרים .5

: בקירבה המידית לנכס, אין גני אירועים, עם זאת בטווח רחוק מעט יותר, קיימים מס' גני גני אירועים

גני " יבוץ נצר סרני,אירועים וביניהם: "הנחלה" ליד צומת בית עובד "חצר נצר" ו"חוות אלנבי" בק

גני אירועים, הינו . ענף בכביש נען ועוד ", "טופ דוראן" ברחובות "אחוזת גןנס ציונהמערב מרוויאס" ב

אטרקטיביותת שמירהוצאות אחזקה לו השקעות מידי תקופההמפעיל לבצע תחרותי שבו נדרשענף

לנקוט רקע, ראוי שימוש בהבגין לבעלים, שמשלם המפעיל תמדובר בהיוון דמי שכירושכגם ולכן האתר

בשיעור היוון גבוה יותר.

"קרית וויצמן" ברחובות ופארק המדע סמוךה "יצחק רבין" תעשיות המדעפארק :מלאכה/אחסנה

.שניבנו בשנים האחרונות /היי טק,ומשרדים, תעסוקה בעיקר שטחי מסחר יםכוללהצמוד לו בנס ציונה,

שבדרום אזור התעשייה בלשימושי המלאכה/אחסנה שבנכס הנדון. לא נראית תחרות משמעותית ,לפיכך

הם מתחרים לא נראה כי קיימים שימושים דומים, אך באזור התעשייה שבמערב רחובות, נס ציונה ו

ישירות בנכס הנדון.

שימושים .6

,, בכפוף להיתרים לשימוש חורג, שהוצאו בעבראת התכנון במקוםתואם השימוש שנעשה כיום בנכס

, ישתנה ייעוד הקרקע פארק תעשיות מדע ת.מ.ר -/ו2005רח/המופקדת תכניתהעם אישור . כמפורט לעיל

בבינוי ובשימושים הקיימים והתאמה ליעוד ולשטחי המגרשים עפ"י תכנית זו.שינוי דרש ייוסביר כי

מטרדים .7

גינה.הנכס ממוקם בסמוך לתוואי מסילת הברזל, אך לא ידוע על מטרדים הנגרמים ב

לתאריכים קודמותשומות .8

₪. 14,160,000ובה הוערך הנכס לסך: ) א24/2009 (מספרנו: 31/12/2008ערכנו שומה לתאריך קודם:

ועלייה רות צמודים למדדימוסברת בין השאר, עקב היות חוזי השכבשומה הנוכחית, העלייה בשווי

שמאי הממשלתי הראשי., כפי שצויין אף בסקירת הכללית בכל ענפי שוק הנדל"ן

שמאים אחרים

דון.שערכו שומה לנכס הנ 11לא ידוע לנו, על שמאים אחרים

מומחים שונים

במסגרת הערכת השווי לא נעשה שימוש בחוות דעת של מומחים נוספים.

11

.4למעט האמור בהערת שוליים




28

תחשיב השומהתחשיב השומה --חחפרק פרק

31/1231/12//20092009למועד הקובע למועד הקובע ..11

השכירות חוזיי נתונעל בסיס "שמיים כחולים"תחשיב שווי מתחם 1.1

.דונם 9.75 -כ: הקרקע שטח 1.1.1

היוון דמי השכירות 1.1.2

.₪ 563,000 , סך:2009 לשנת בגין הקרקע דמי השכירות השנתית

כאמור לעיל, לשנה 7%בהיוון לפי ערך נוכחי של דמי השכירות

₪ 1,427,527 , סך:)30/6/2013( השכירות תקופת עד תום

תום תקופת השכירותרקע בשל הקנוכחי ווי ש 1.1.3

מיועדת ו בנוי ופיתוח קיים עירונילאזור ההצמוד ,ל בסיס עסקאות בקרקע בסביבהע

סביר לאמוד שוויה, לפיעל רקע התכנית המופקדת, ,לאזור תעסוקה מטרופוליני

570,000 -לשנה: כ 6%ובדחייה עד תום תקופת הסכם השכירות, לפי דונם₪/ 700,000

.דונם₪/

₪ 5,557,500 = דונם₪/ X ,000570 דונם 9.75ל השטח: שווי כל

₪ 6,985,000 : (מעוגל) ה"כס 1.1.4

על בסיס גישת היוון הכנסות -מ"ר) 5,778( ותיקוההאגף תחשיב שווי 1.2

כ שטח מושכר לפי חוזי השכירות:סה" 1.2.1

מ"ר 2,578 - "תמיר תעשיות"

מ"ר 1,800 - "אלטון שיווק"

מ"ר 4,378 - ה"כס

153.5 - כ , משקפים₪ 672,000 סך:, בגין שטחים אלה, 2009לשנת דמי השכירות 1.2.2

בממוצע בנוימ"ר 1שווי לשנה מצביע על 9%לפי דמי השכירות היוון שנה.מ"ר//ש"ח

.מ"ר₪/ 1,705 -כ בסך: ),צמודה (כולל חצר

₪ 7,464,490 = מ"ר₪/ X 1,705מ"ר 4,378 - השווי

:מהשווי הנ"ל 40% -ים, כהבנוי יםשווי יתרת השטח 1.2.3

₪ X %40 = 954,800 מ"ר X 1,705מ"ר 1,400

₪ 8,419,290 :(מעוגל) שווי השטח הוותיק הבנויסך 1.2.4

₪ 15,404,000 :)(מעוגל 31/12/2009ליום שווי סה"כ 1.3




29

3131//1212//20102010למועד הקובע למועד הקובע ..22

מתחם "שמיים כחולים" על בסיס נתוני חוזי השכירותתחשיב שווי 2.1

.דונם 9.75 -שטח הקרקע: כ 2.1.1

היוון דמי השכירות 2.1.2

.₪ 579,000 , סך:2010דמי השכירות השנתית בגין הקרקע לשנת

לשנה כאמור לעיל, 7%ערך נוכחי של דמי השכירות בהיוון לפי

₪ 974,665 ), סך:30/6/2013עד תום תקופת השכירות (

של הקרקע בתום תקופת השכירותנוכחי שווי 2.1.3

על בסיס עסקאות בקרקע בסביבה, הצמודה לאזור עירוני בנוי ופיתוח קיים ומיועדת

לאזור תעסוקה מטרופוליני, על רקע התכנית המופקדת, סביר לאמוד שוויה, לפי

600,000 -שנה: כל 6%דונם ובדחייה עד תום תקופת הסכם השכירות, לפי ₪/ 700,000

דונם.₪/

₪ 5,850,000 = דונם₪/ X ,000600 דונם 9.75שווי כלל השטח:

₪ 6,824,000 (מעוגל): סה"כ 2.1.4

על בסיס גישת היוון הכנסות -מ"ר) 5,778( ותיקוההאגף תחשיב שווי 2.2

כ שטח מושכר לפי חוזי השכירות:סה" 2.2.1

מ"ר 2,578 - "תמיר תעשיות"

מ"ר 1,800 - "אלטון שיווק"

מ"ר 4,378 - סה"כ

177 -משקפים כ₪, 776,000, בגין שטחים אלה, סך: 2010 דמי השכירות לשנת 2.2.2

מ"ר בנוי בממוצע 1לשנה מצביע על שווי 9%ש"ח/מ"ר/שנה. היוון דמי השכירות לפי

.מ"ר₪/ 1,965 -(כולל חצר צמודה), בסך: כ

₪ 8,602,770 מ"ר = ₪/ X 1,965מ"ר 4,378 - השווי

:מהשווי הנ"ל 40% -ים, כהבנוי יםשווי יתרת השטח 2.2.3

₪ X %40 = 1,100,400מ"ר X 1,965מ"ר 1,400

₪ 9,703,170 סך שווי השטח הוותיק הבנוי (מעוגל): 2.2.4

₪ 16,527,000 (מעוגל): 31/12/2010סה"כ שווי ליום 2.3




30

הנכסהנכס ים ושיקולים בהערכת שוויים ושיקולים בהערכת שוויגורמגורמ --טטפרק פרק

, לצורך דיווח 40זכויות החברה במקרקעין שבנדון, כהגדרתו בתקן חשבונאי מס' של " וגןשווי ה"בבואנו להעריך

הבאנו בחשבון בדו"חות הכספיים, 40, כחלק מיישום תקן חשבונאי מס' 1968 -על פי חוק ניירות ערך התשכ"ח

הלן:בין השאר, הגורמים והשיקולים של

ותחנת רחובות -לוד , ליד מסילת הברזל"מכון וויצמן"סמוך לבצפון רחובות, הנכס יקוםמהובא בחשבון .1

. עם נגישות ופיתוח סביבתיטק", -היי"ת ותעשי"רבין" ל קרכבת, בצמוד לפאר

:הקיימים ושהותרו השטחים והשימושים, מאפייני הנכסהובאו בחשבון .2

.דונם 18.7 -כ : ששטחוגרש לא רגולרי מ 2.1

מ"ר, שהוקמו ושימשו לבית 5,478 -ים: כהיתרלפי השטח המבונה מבנים ותיקים, -אגף דרומי 2.2

. אחרונהלחלק מאגף זה שופץ השימוש: איחסון, משרדים, מבנים חקלאיים. אריזה.

ירועים.א /אולםהשימוש: גן דונם. 9.75 - כ -שטח קרקע עפ"י העתק חוזה -אגף צפוני 2.3

:מצב משפטי -הזכויות במקרקעיןהובאו בחשבון .3

."בית אריזה רחובות בן עזר בע"מ"ע"ש רשומה עלות הב 3.1

בן עזר ובניו א.: "המשכירזהות .שטחי הנכס מושכרים בהתאם לחוזי שכירות, שפורטו לעיל 3.2

, שונה מזהות הבעלים הרשום."בע"מ

בית אריזה רחובות בן עזר בחברת ", "פ. מטעי הדר ישראל בע"מי.ס."חלק של הכי , נמסר לנו 3.3

.לא הוצגו מסמכים בענייןאך 40% ו", הינבע"מ

, טרם נסתיימו ואינם מובאים בחשבון. 120ההליכים בגין פגיעה בתכנית מח/לדברי המזמין, 3.4

יה לשימושים חורגים , היתרי הבניעפ"י התכניות ואפשרויות הניצול המצב התכנוניהובא בחשבון .4

בחוות הדעת. פורטמשאושרו, כ

. 31/12/2010 -ו 31/12/2009מועדים הקובעים: ערכה נכונה להה .5

תא ו/או זכויות צד ג' כלשהן.ננכס, כריק, פנוי וחופשי מכל חוב, שעבוד, משכשווי הההערכה מתייחסת ל .6

ההערכה מתייחסת לנכס בבעלות מלאה. .7

, גישת ההשוואהשילוב תוך נמסרו ע"י המזמין, בהתאם לנתונים ש בגישת היוון ההכנסותההערכה בוצעה .8

כמפורט בחוות הדעת.

כוללת מע"מ. אינהההערכה .9

ההערכה נקובה בש"ח. .10




31

הערכה הערכה --יי פרקפרק

ואר, כמת ומצבבהמקרקעין שבנדון, בשים לב לנתונים ולכל האמור לעיל, הננו בדעה כי אמדן השווי ההוגן לנכס

בשוק החופשי, בקריטריון של קונה מרצון ממוכר מרצון, כשהנכס ריק, פנוי וחופשי מכל חוב, שיעבוד, משכנתא

הינו כלהלן:, ובכפוף להסתייגויות ולהערות שפורטו בגוף חוות הדעת וזכויות צד ג'

₪₪ 15,404,00015,404,000 -- 31/12/200931/12/2009ליום ליום

₪₪ 16,527,00016,527,000 -- 31/1231/12//20102010ליום ליום

₪. 785,000 , הינו סך:31/12/2009ליום הרשום בספרי החברהערכו של הנכס

₪. 781,000 , הינו סך:31/12/2010ליום ערכו של הנכס הרשום בספרי החברה

מהמניות של הבעלים 40%, הינה בעלת "י.ס.פ. מטעי הדר ישראל בע"מ""י המזמין, כי חברת ע נמסר לנו

.הרשום של הנכס

ומה זו נערכה לצורך דיווח כספי של החברה כחלק מיישום תקן חשבונאי בינלאומי הננו מצהירים בזאת, כי ש

בדו"חות הכספיים והיא נערכה לפי מיטב ידיעותינו והכשרתנו המקצועית. 40מס'

על החתום,נו לראיה בא

אב כהןז צחי טנא

מהנדס ושמאי מקרקעין שמאי מקרקעין

לוט

., שהופק באמצעות האינטרנט8/2/11מיום פלט מידע - נספח א

הודעה על הסכם פשרה ובקשה למתן תוקף של פסק דין. - ב נספח

. 14/9/11, מיום סמואל לנגרמן ושות'רואי החשבון מכתב - נספח ג

mayafiles.tase.co.il · 2011-11-30 · 1968 - ח"כשתה ,ךרע תוריינ קוח יפ...

Documents