on·pointInforme del Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona / Madrid and Barcelona Office Market Report

1º trimestre 2010 1st Quarter 2010

Informe del Mercado de OficinasMadrid y Barcelona1º Trimestre 2010

Office Market ReportMadrid & Barcelona1st Quarter 2010

Informe del Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona 1º T 2010 On·Point

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Contexto Económico

La economía española ha llegado a 2010 algo mejor de lo previsto.Esta mejora ha sido producida básicamente por la demanda exteriory algunos ligeros incrementos en el consumo, especialmente en losúltimos meses de 2009. No obstante, es posible que estos avancessean de naturaleza transitoria.

La demanda externa se ha visto potenciada por la mejoría de otrospaíses en Europa que durante el segundo semestre de 2009 hannotado los impulsos de sus respectivos gobiernos. Es probable quela recuperación de Europa sea algo tímida en cuanto estas medidasdesaparezcan, por tanto no se podrá contar con este factor a medioo largo plazo.

Por su parte, el consumo en España ha sido incentivado gracias aayudas públicas, tales como el Plan 2000E e igualmente los bajostipos de interés también han contribuido en este sentido.

Por otro lado, la estabilidad en el mercado de la vivienda es una delas claves para conseguir mejorar la economía. Sigue habiendo unsobre stock de más de 1 millón de viviendas que se ha visto incre-mentado durante 2009.

Todavía son más las viviendas terminadas (388.421) que las vivien-das nuevas vendidas (231.859). El proceso de ajuste del stock dela vivienda comenzará a sentirse durante 2010 ya que se ha produ-cido un gran freno en la construcción con 111.140 viviendas inicia-das durante 2009.

Previsiblemente se incrementarán las ventas gracias principalmentea la mejora de la accesibilidad (reducción de precios y tipos de inte-rés) y el conjunto de medidas fiscales tales como la subida del IVAen julio y la eliminación de la deducción por compra de viviendahabitual para 2011.

El consumo de las familias es otro aspecto clave para la salida de lacrisis que además es el que más afecta al mercado de centroscomerciales. La disminución de valor de la riqueza inmobiliaria, elefecto desempleo y la perdida de confianza es lo que está contribu-yendo a reducir el consumo privado e incrementar el ahorro.

Es previsible que durante 2010 el consumo continúe ajustándose,las principales razones serían: el nivel de endeudamiento de lasfamilias que todavía es elevado (al menos con respecto a Europa),las expectativas de incrementar la renta son bajas y el incrementodel IVA del próximo verano.

En respuesta a este nuevo entorno económico, las familias conti-nuarán incrementando sus tasas de ahorro que durante 2009 hasido de un 19,1% y con expectativas de continuar su ascenso, aun-que no tan rápidamente.

El crecimiento del paro es una de las consecuencias más alarman-tes de la actual situación de crisis. El número de parados ha pasa-do de 1,9 millones a 4,3 millones en sólo dos años. En parte estasituación se explica por el gran crecimiento de población activa.

Por ejemplo en los últimos 10 años la población de España ha cre-cido en 6,5 millones de personas, siendo 5,3 millones el crecimien-to de la población activa. Así, de los 4,3 millones de parados, apro-ximadamente la cuarta parte es población extranjera cuya tasa deparo asciende al 30%.

Aunque ya ha comenzado un tímido descenso en población activa,no se puede considerar aún como un hecho relevante.Una de lascaracterísticas que está afectando los datos oficiales sobre Españaes la economía sumergida, la cual está en ascenso.

Los técnicos del Ministerio de Hacienda han estimado que durante2009 supuso un 23.3% del PIB; otras fuentes internacionales lasituaron en un 19,5%, frente al 13,5% de media de los 21 paísesmás importantes de la OECD. En cualquier caso, es un dato eleva-do que afecta entre otras cosas a la recaudación fiscal y el empleo.

Se puede decir que lo peor de la crisis ya ha pasado, la situación hatocado fondo, o está a punto de tocarlo, pero sigue habiendo incer-tidumbre en cuanto al momento o la duración de la recuperación.

Esto dependerá de cómo se corrijan los principales desequilibriosque afectan a la economía española, principalmente la del sectorinmobiliario, la restructuración del sistema financiero, la consolida-ción fiscal del Gobierno y la deuda de las familias.

La mayoría de las previsiones apuntan a un inicio de la recuperacióntrimestral del PIB a partir del segundo trimestre de 2010, no obs-tante se prevé que el año aún sea negativo. No será hasta 2011cuando esta mejora se deje sentir.

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2007 2008 2009 2010 2011

-2 ,0%

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2,0%PIB, tasa intertrimestra l PIB, tasa interanual

Crecimiento del PIB a finales de 2010 (Datos trimestrales)

Fuente: INE hasta 2010,P revis iones FUNCAS Marzo

Previsiones

Crecimien to medio anual:2008: 0,9 %2009: - 3,6 %2010: - 0.7 %

12.000

14.000

16.000

18.000

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22.000

24.000

98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 100%

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25%ActivosOcupadosTasa de Paro (%)

Datos de empleo trimestrales

Fuente: INE, Datos hasta Di ciem bre 2009

Miles de personas TOTAL

18.6

4.318.8%

10%

2.1

3.5

20.1%

Evolución de la contabilidad de los hogares e ISFLSH (Instituciones sin fines de lucro al servicio de los hogares). Media móvil 4 trimestres.

F uente: INE, Datos hasta Dic iem bre 2009 -10%

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0%

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15%

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2004 2005 2006 2007(P) 2008(A) 2009(A)

Renta disponible brutaGasto consumo Final de los HogaresTasa de Ahorro

La Economía comienza a recuperarse a finales de 2010

El Desempleo crece, la población activa desciende Las familias continúan actuando con prudencia

€ /m²/ mes

9,00 – 17,75

11,75 – 18,75

17,00 - 28,75

Stock Total14.555.443 m²

Tasa de Disponibilidad9,07%

Madrid por Zonas

6,00 - 12,00

CB DSecundariaPeriferiaSatéli te

9,82%

27,24%

3,60%

7,72%

Rivas Vaciamadrid

F uente: Jones Lang LaSal le 1º Trim 2010

€ /m²/ mes

9,00 - 18,0012,00 - 19,00

18,00 - 29,50

Stock Total14.479.074 m²

Tasa de Disponibilidad9,01%

6,50 - 12,00

Fuente: Jones Lang LaSalle 4º T ri m 2009

Los preciosDespués de la estabilidad alcanza-da en los precios máximos de lazona CBD en el último trimestre de2009, éstos han vuelto a marcaruna tendencia negativa, si bienesta bajada ha sido más moderadaque las acontecidas en los prime-ros trimestres del pasado año. Enlas restantes zonas del mercado deMadrid, se han producido asimis-mo suaves descensos, salvo en elprecio mínimo de la Zona Periferiay el máximo de la Zona Satélite,que son los únicos que mantienensus rentas.

Hay que constatar que las diferen-cias de precios interanuales, esdecir con respecto al primer trimes-tre de 2009 son muy significativas,especialmente en el precio mínimodel CBD que ha descendido un23% y en secundaria, con bajadasen las rentas de alrededor del 22%.Esto pone de manifiesto la falta deaceptación por parte de la deman-da de la tipología de producto máshabitual en este segmento de mer-cado, ya que suele ser más antiguoy de peor calidad, y la demanda dapreferencia a edificios nuevos ymás eficientes.

La zona satélite manifiesta un grancontraste ante la estabilidadcoyuntural alcanzada en la bandaalta de precios y los precios míni-mos, que siguen bajando dada lacasi total ausencia de operaciones.Así, mientras que los precios de labanda baja han sufrido una dismi-nución del 25% interanual, losmáximos se mantienen en los mis-mos niveles que a finales de 2009,lo que podría llevar en el futuro aque, aunque los precios Primesiguieran disminuyendo, los mejo-res productos de, por ejemplo, LasRozas podrían incluso sufrir algúnaumento.

La ofertaLos casi 300.000 m2 terminadosen 2009 aumentaron el stock totalhasta casi los 14,5 millones de m2,mientras que a lo largo de este pri-mer trimestre de 2010 los 80.000m2 terminados han supuesto tansolo una subida del 0,5% sobre elstock total. Por su parte, el aumen-to de 6 centésimas de la tasa dedisponibilidad alcanzando el 9,07%, roza ya el nivel de mediados de2004. Como dato positivo hay queseñalar que es la menor subida dedisponibilidad acontecida en el últi-

mo año, si bien ha sido sólo ligera-mente inferior a la del trimestreprevio.

Hay que remarcar que la oferta demejor calidad técnica y la másnueva sigue concentrándose en lazona de Periferia, la cual por otraparte aglutina un elevado porcenta-je de la oferta disponible, al estartambién incluida dentro de estaárea el 75% de la de tipología High-Tech. Como consecuencia de estasituación, tres cuartas partes de laoferta disponible están en la zonaexterior de la M-30 y un porcenta-je muy elevado de la misma es denueva construcción.

La demandaEn este primer trimestre de 2010hemos notado una cierta mejoríaen el tamaño medio de la deman-da, que ha aumentado con respec-to a los meses precedentes, si bienel volumen de demanda en núme-ro absoluto se ha mantenido esta-ble. Sigue existiendo una demandade gran usuario (superior a 3.000m2) muy escasa, así como lademanda en compra para usuariofinal, que continúa en mínimos ymuy concentrada en el CBD.

El mayor motivo de salida al merca-do de la demanda sigue siendo elahorro de costes, seguido muy delejos de necesidades de reagrupa-ción o mejora de las oficinas actua-les. Fruto de ello es que un porcen-taje muy elevado de la demandarenueva finalmente en sus actualesubicaciones, con una reducción ensus rentas y eludiendo el coste detraslado a una nueva ubicación.

La contrataciónA diferencia de los casi 145.000m2 contratados durante el cuartotrimestre de 2009 que práctica-mente triplicaban la cifra del tri-mestre anterior, durante este tri-mestre la contratación se ha redu-cido alcanzando algo menos de95.000 m2. Si lo comparamos conel primer trimestre de 2009, lacontratación ha aumentado un77%. Dicho incremento ha sidomotivado por el número de opera-ciones superiores a 3.000 m2 quese han producido, pasando de unasola en el primer trimestre de 2009a ocho en el mismo periodo de2010.

La Periferia ha sido la zona dondemás m2 se han contratado, con un

Oficinas Madrid

Informe del Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona 1º T 2010On·Point

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Madrid por Zonas

95

0100

200300400500

600700

800900

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 1Q 2010

En '0 00 m²

Alquiler Pre-alquiler Ocupacion Propia High-TechFuente: Jones Lang LaSalle 1º T rim 2010

Contratación Anual

95

0

50

100

150

200

250

300

350

4Q2 006

1Q2007

2Q2007

3Q2007

4Q2007

1Q2008

2Q2008

3Q200 8

4Q200 8

1Q2009

2Q2009

3Q2009

4Q2009

1Q2010

En '000 m²

Alqu iler Pre-alquiler Ocup acio n Prop ia Hig h-T echFuente: Jones Lang LaSall e 1º Trim 2010

Contratación Trimestral

4º trimestre 1º trimestre

CBD21%

Periferia28%

Satelite21%

Secundaria8%

High-Tech22%

Total: 1.691.989 m²

Fuente: Jones Lang LaSalle 1º T ri m 2010

Total: 94.931 m²

High-Tech16%

Secundaria21%

Satelite1%

Periferia40%

CBD22%

Fuente: Jones Lang LaSalle 1º T ri m 2010

40 % del total, prácticamente doblando de estamanera a CBD y Secundaria. En cuanto a lazona Satélite, pese a la competitividad de losprecios en dicha zona, durante estos tres prime-ros meses del año apenas se ha contratado yaque las zonas más alejadas de la capital y conpoca tradición de oficinas sufren la competenciade otras que, aunque más caras, atraen empre-sas que buscan un perfil más alto.

La contratación de este trimestre ha seguidomanteniendo un patrón definido en cuanto a lacausa de su movimiento: la reducción de costes.Tal y como se ha visto en las motivaciones de lasoperaciones de mayor volumen, dicho ahorro seha escenificado, bien con una reducción deespacio vía mejora de la eficiencia de las ofici-nas o la reagrupación de sedes, o simplementecon un cambio de zona a ubicaciones más eco-nómicas. No obstante, también se ha producidoalguna operación significativa buscando la mejo-ra de las instalaciones actuales por otras másmodernas.

En las operaciones de más de 2.000 m2, la zonade Periferia se muestra como claramente prota-gonista ya que concentra el 73% de las firmastotales. Asimismo hay que remarcar que todasellas se han producido en edificios a estrenar ocon una antigüedad inferior a los tres años.

TendenciasEste primer trimestre de 2010 mantiene la ten-dencia iniciada en el anterior del retorno al mer-cado de operaciones de un cierto volumen. Sibien en este caso el volumen contratado ha sidomás débil que el anterior, ha mejorado sustan-cialmente respecto de cada uno de los tres pri-meros trimestres del año 2010, aunque sin lle-gar todavía a la cifra habitual de años anteriores,cuya media se situaría en los 150.000 m2 tri-mestrales.

Hay que tener presente que esta mayor presen-cia de operaciones de gran volumen viene oca-sionada por las mayores ventajas que ofrece elmercado y está concentrada en pocas operacio-nes, lo que puede implicar una cierta volatilidaden la futura contratación. Ello, unido a que esta-mos todavía en un nivel de metros cuadradoscontratados bajo, invita a la prudencia y debe-mos esperar a ver cómo evoluciona el mercadoantes de aseverar si se está produciendo unarecuperación real.

La disponibilidad de producto inmediato haseguido aumentando gradualmente y seguirá deforma pausada en los próximos meses. Los edi-ficios que se terminen a lo largo de este añosupondrán un porcentaje reducido con respectoal stock total, y seguirán una progresión clara-mente decreciente comparado con anteriorestrimestres, hasta alcanzar mínimos históricos enel año próximo.

Además, es probable que bajen, asimismo, lasgrandes devoluciones de metros al mercado porparte de empresas que reduzcan su espacio. Lafalta de crecimiento en la superficie contratadapor los demandantes supondrá que la tasa dedisponibilidad continúe creciendo, o a medioplazo, se mantenga estable.

Los propietarios seguirán manteniendo una fuer-te competencia a fin de atraer a la demandaexistente ofreciendo grandes incentivos víacarencia o subvenciones a las obras, lo queunido a la situación de precios ofrece grandesoportunidades a los potenciales arrendatarios.

Como resultado, en los próximos meses es deesperar que se produzca una estabilización enlos precios, si se mantiene la tendencia actualen la contratación, y no se efectúan grandesdesocupaciones de espacio no programadas.

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1992 19 94 1996 1998 2000 2002 2004 2006 20 08 1Q 20 100

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Disponibilidad en '000 m² Renta prime en €/m²/mes

Fuente: Jones Lang LaS alle 1º Trim 2010

Renta Prime y Disponiblidad

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250

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2006 2007 2008 2009 2.010 2.011

En '000 m²

Edif Terminado s o ficin as Ed if T erminad os Hig h-Tech Especu lativo

Ocupación pro pia Prealq uilado Hig h-TechF uente: Jones Lang LaS alle 1º Trim 2010

Oferta Futura

Disponibilidad y Contratación por Zonas

Operaciones en Madrid del último trimestre

AVIVA Fuente de la Mora, 9

4.400 m²Operación Asesorada por JLL

Grupo VivakiP. E. Via Norte

Quintanavides 134.554 m²

Operación Asesorada por JLL

MahouTitán, 157.762 m²

OHL Arturo Soria, 343

6.615 m²

Avanzit Federico Mompou, 5

4.513 m²

Disponibilidad Contratación

DemandaLa demanda sigue muy de cerca la difícil situa-ción económica española, y su comparacióncon otras economías europeas, pero la sensa-ción entre los grandes inversores es de un tími-do optimismo y una clara idea de que estánsurgiendo buenas oportunidades en el merca-do de inversión.

Los inversores se centran en las principales ciu-dades como Madrid y Barcelona, buscandoactivos con ubicaciones céntricas y sobre todomuy consolidadas, con contratos a largo plazoe inquilinos de reconocido prestigio y solvenciacontrastada. La calidad es la apuesta clara delos inversores, ya que estos activos son laúnica opción que reúnen tanto los objetivos derentabilidad como la necesidad de mitigar elriesgo frente a futuros cambios de ciclo.

Sigue predominando el interés por la adquisi-ción de activos de grandes entidades banca-rias, instituciones o multinacionales que tomanla decisión de generar liquidez mediante la fór-mula del Sale & Leaseback con contratos alargo plazo. La mayoría son activos representa-tivos y de buena calidad, tanto en ciudadesprincipales como secundarias de nuestra geo-grafía, con ubicaciones céntricas, comercialeso muy consolidadas.

Los inversores institucionales que durante losúltimos meses han estado analizando el mer-cado español a la espera de oportunidades, sehan asentado definitivamente con vocación decomenzar a realizar alguna compra. Sus objeti-vos son los mismos que ya adelantábamos enel último informe de 2009; activos situados enlas mejores zonas del centro de Madrid o enzonas de oficinas muy consolidadas y con nive-les de desocupación reducidos, entre los quedestacamos las zonas de la Periferia comoCampo de las Naciones, Arroyo de la Vega y elParque Empresarial de Las Rozas.

Queda claro que hay una demanda firme porinvertir los recursos en productos de inversiónque garanticen un flujo de caja positivo y segu-ro en el largo plazo. En primer lugar, para quela inversión pueda ser aprobada por losComités de Inversión de las empresas, y ensegundo lugar, porque la financiación disponi-ble en el mercado es exclusivamente para

estructuras de bajo riesgo.

Los inversores privados, en cambio, se encuen-tran en una situación de ventaja competitivafrente a los grandes fondos y los inversores ins-titucionales. Son rápidos en la toma de deci-sión, más agresivos en precio por no tener lanecesidad, en muchos casos, de solicitar finan-ciación y por último, no exigen una estrategiaclara de salida y sí más de patrimonializar en ellargo plazo sus inversiones. Una vez acometidala inversión pueden negociar con varias entida-des bancarias un posterior endeudamientosobre el activo.

OfertaEn el mercado sigue habiendo escasez de pro-ducto de calidad. La oferta principal, en líneacon los últimos trimestres, se sitúa en ubica-ciones secundarias o periféricas, donde losniveles de desocupación y renta continúansiendo variables importantes que afectan alvalor de los activos. Teniendo en cuenta que enMadrid la duración media de contratos es de 3a 5 años, que una gran parte de los mismos sefirmaron cuando los niveles de renta estabanen sus niveles máximos y que en muchos casoslos contratos están a punto de expirar o teneruna revisión de mercado; es comprensible queel atractivo de estos inmuebles debería reflejarun considerable descuento en precio, pero queen muchos casos no se produce.

Las operaciones de Sale & Leaseback queincluyen activos de gran calidad, contratos alargo plazo y ubicados en zonas Prime deMadrid, continúan una vez más centrando elinterés inversor. Vemos como carteras de edifi-cios puestas en el mercado a lo largo de 2009se siguen negociando y en casos puntuales sellegan a cerrar. Muchas empresas e institucio-nes han visto en esta fórmula una solución a sunecesidad de generar liquidez y reducir endeu-damiento de forma rápida y segura, así comode mitigar el riesgo inmobiliario pasando de serpropietarios a inquilinos.

Esta opción permite satisfacer tanto las necesi-dades del vendedor como responder a la altademanda de activos de estas características, loque provoca mucha competencia entre losinversores y maximizar el precio de venta.

RentabilidadesEn enero de 2009 la rentabilidad prime sesituó en 6,25%, permaneciendo estable hastafinales de año. En este primer trimestre hemosconsiderado realizar un ligero ajuste hasta6,15% por varias razones:

• El mercado de alquileres empieza a dar cla-ros síntomas de recuperación: la contrata-ción ha mejorado, el ajuste en rentas conti-núa pero a un ritmo mucho menor, y si bienel tasa de disponibilidad ha crecido, la ofertafutura en los próximos años es considerable-mente baja.

• La liquidez de los fondos ha aumentadomucho en los últimos meses y empiezan atener cierta presión por invertir a medioplazo.

• Los inversores han experimentado un altonivel de actividad en el primer trimestre que,si bien no se ha concretado en un númeroimportante de operaciones, nuestra previsiónes que en los próximos meses se deberíancerrar compraventas y algunas de ellas espe-cialmente significativas por volumen y ubica-ción.

• La mayoría de los inversores siguen muy cen-trados en las mejores zonas del CBD y ya noshan anticipado que estarían dispuestos aadquirir activos en rentabilidades cercanas al6% e incluso por debajo.

- Hay una fuerte escasez de producto de cali-dad.

Inversión Madrid

Informe del Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona 1º T 2010On·Point

7

6,15

6

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London

Hamburg

Milan

Frankfurt

Paris

Amsterdam

Rotterdam

Barcelona

Madrid

Brussels

Fuente: Jones Lang LaS alle 1º Trim 2010

Rentabilidad Prime en Ciudades Europeas

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2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

M illares €

Madrid BarcelonaFuente: Jones Lang LaSall e 1º Trim 2010

Volumen de Inversión Total

Ciclo de Rentas a corto plazo de Jones Lang LaSalle

Note

• Th is diag ra m illust rat es wh ere Jon es Lan g L aSalle e stim ate each pr ime office ma rket is within its in dividu al r enta l cycle as a t en d o f Ma rch 201 0

• Ma rket s can mo ve a rou nd t he c lo ck a t diffe ren t sp eed s and dir ectio ns

• Th e d ia gra m is a co nven ient me thod of com par ing t he rela tive p osition of ma rket s in th eir ren tal cy cle

• Th eir p ositio n is n ot n ece ssarily rep rese nta tive o f inve stm ent or deve lopm en t ma rke t pr ospe cts.

• Th eir p ositio n r efer s to Prime Fa ce Rent al Valu es

Am sterdam, A thens, Bucharest, Copenhagen,Dublin, Helsinki, Prague, St. Petersburg

Is tanbul, Munich

Barcelona, Budapest, Frankfurt

Dus seldorf, Edinburgh, Milan, Stock holm, Stuttgar t

Moscow, London West End, Os lo, Wa rsawLondon City

Berlin, B rus sels, Paris

Lyon

Madrid, Lisbon, Rome

Hamburg, Luxe mbourg

Kiev

Lento crecimiento de

rentasCaída

Acelerada

Crecimiento acelerado

Caída moderada de

rentas

Fuente: Jones Lang LaS alle 1º Trim 2010

Las zonas secundarias o incluso periféricas semantienen estables respecto al trimestre ante-rior. No se han producido operaciones si bienes cierto que la aparición de ciertas oportuni-dades de calidad centrarán gran parte de laatención de los inversores.

TransaccionesEl nivel de actividad durante el primer trimestrede 2010 ha sido muy alto y los inversores nohan dejado de realizar oportunidades de inver-sión, sin embargo el volumen de transaccionescerradas ha sido especialmente reducido.Esperamos, por tanto, que el segundo trimes-tre de este año refleje todas aquellas operacio-nes que no ha dado tiempo a formalizar hastala fecha.

Siguiendo la tendencia de los últimos meses,ha sido un inversor privado el que ha adquiridoel edificio ubicado en la calle Alcala 17 a laentidad BBVA Seguros en una operación deSale & Leaseback. El volumen es inferior a 20M €.

TendenciasA modo de resumen podemos adelantar algu-nos aspectos que previsiblemente marcarán elmercado los próximos meses:

• Los inversores quieren anticiparse a unaposible subida de los tipos de interés y unacontracción de las rentabilidades provocadapor la creciente demanda inversora, lo quesignifica que veremos operaciones importan-tes de aquí al verano.

• La solvencia de los arrendatarios continuarásiendo un punto clave en el análisis de inver-siones.

• Las empresas seguirán utilizando elsale&leaseback como fuente de financiacióny de reducción de deuda

• Nuevos fondos inmobiliarios seguirán sur-guiendo para realizar compras con perfil deriesgo bajo.

• Las entidades bancarias podrían ser las gran-des protagonistas en el mercado de inversiónpor dos razones:

• Empiezan a considerar la posibilidad de des-prenderse de aquellos activos que se hayanadjudicado.

• En aquellas inmobiliarias que han tomado elcontrol, están también considerando la posi-bilidad de obligar, a dicha sociedad, a venderactivos con el objetivo de general liquidez y

reducir deuda.

• La inversión directa o a través de “club deals”seguirá siendo más interesante entre losinversores privados, que la inversión indirec-ta mediante los fondos inmobiliarios.

• “Back to basics”: Los inversores continuaráncentrados en 4 pilares básicos del sectorinmobiliario: ubicación, calidad de activo,seguridad de los inquilinos y situación arren-daticia.

• Existe gran liquidez en los mercados interna-cionales que sigue a la espera de encontraroportunidades: compañías aseguradoras,fondos de pensiones y capital privado quepueden evitar el endeudamiento y cuentancon gran cantidad de liquidez y voluntad deinvertirla.

• La percepción de los inversores es que enLondres, que ha sido la gran protagonista enel mercado de inversión europea, los preciosse han encarecido mucho durante los últi-mos 6 meses. Esto permitirá que otras ciu-dades europeas, entre las que destacaMadrid, sean el nuevo objetivo de los inver-sores institucionales que buscan precios másrazonables y rentabilidades atractivas.

Informe del Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona 1º T 2010 On·Point

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100% Extranjero Nacional Global

Total Madrid : 43,2 Millones €F uente: Jones Lang LaS alle T 1 2010

Ciclo de Rentas Europeas a Corto plazo de Jones Lang LaSalle

Rentabilidad Prime en ciudades europeasVolumen de inversión acumulada Madrid por origen del Vendedor y del Comprador Selección de Operaciones

Padilla, 17Madrid

Alcalá, 17Madrid

Vendedor Comprador

100%

Stock Total5.678.169 m²

Tasa de Disponibilidad11,9%

Barcelona por Zonas

BaricentroP.T.Vallés

A vd a. Di a go n al

Zona Franca

S ant JustDesvernS ant Joan Despi

Rondade Dalt

Mas Blau

Sant Cugat

8,02 %

6,62 %

13,87 %

20,60 %

CBDSecundaria

Periferia

Prime

15,50 - 20,50

12,00 - 17,25

10,00 - 18,00

7,50 - 11,50

€/m²/ mes

Fuente: Jones Lang LaSalle 1º Trim 2010

Barcelona por Zonas

Los precios Las rentas de oficinas de Barcelona duranteeste primer trimestre de 2010 han continuadoel descenso en todas las zonas. Sin embargo,entendemos que el descenso de rentas duran-te el resto del año será más moderado. Esto sedebe a varias razones; por un lado, a la excep-cional contratación de oficinas del 1er trimes-tre, que podría traducirse en una posible ligerareactivación de la demanda. Por otro, a la pau-latina absorción de la oferta disponible y lapoca oferta futura por entregar que quedadurante este año y que, además, los propieta-rios ya han realizado el gran ajuste de rentas ensus edificios adaptándose al mercado.

En lo que se refiere a renta prime, para esteprimer trimestre de 2010, la máxima se hasituado en 20,5 €/m²/mes, lo que representaun descenso del 2% respecto al último trimes-tre de 2009. Respecto a la zona CBD, la rentamáxima se ha situado en 17,25 €/m²/mes,registrando un descenso de apenas un 1% y enla zona Secundaria en 18 €/m²/mes con undescenso del 3% respecto al trimestre anterior.

Como viene siendo habitual, el mercado de ofi-cinas de Barcelona vuelve a demostrar unamenor fluctuación en sus variaciones de renta,consolidándose como un mercado más esta-ble. No obstante, los propietarios conscientesde la situación y con el objetivo de captardemanda que se sitúe en sus edificios, siguen

ofreciendo ofertas muy atractivas, con caren-cias, escalados y contribuciones importantes.

La ofertaLa tasa media de disponibilidad continúa sutendencia alcista alcanzando el 11,9% de ofici-nas disponibles en Barcelona. En la zona Primees donde mayor ha aumentado la disponibili-dad llegando hasta el 8,02%, tres puntos másrespecto al último trimestre de 2009. Estodemuestra que las compañías, en esta situa-ción de mercado, no necesitan pagar el plus deubicación de la zona Prime. En CBD la disponi-bilidad se mantiene estable en torno al 6%,mientras que en Secundaria, la tendencia escontraria, paulatinamente se va absorbiendo laoferta, registrando un descenso del 14,04% al13,87%. En Periferia la disponibilidad ha alcan-zado ya la frontera del 20% con altos índices dedisponibilidad en zonas concretas como SantCugat.

Los proyectos de oficinas entregados este pri-mer trimestre de año han sido Torre Zenit en laPlaza Europa (recientemente adquirida en sutotalidad por Grupo Werfen en gran parte paraocupación propia), el edificio MediaTIC en el22@ y el Edificio Eureka de Sant Cugat delVallés ambos desarrollados por el CZF, suman-do en su totalidad 33.850 m².

Nuestras cifras para lo que resta de año confir-man que quedan por entregar casi 200.000

m² de oficinas, de los que únicamente la mitadserán oferta libre, destacando el proyecto D38,primer Parque Empresarial Urbano, situado enel Paseo de la Zona Franca de Barcelona y pro-piedad de Gesmadrid.

La demandaDurante este primer trimestre de año se hapercibido un claro aumento de la actividaddebido principalmente a que muchas de lasoperaciones que se habían empezado a gestaren 2009 se han cerrado durante este primertrimestre de 2010.

En el 1º trimestre del año se han firmado 171operaciones, una cifra muy por encima de lohabitual aumentando un 36% respecto al tri-mestre anterior, y con una superficie media de563 m², un poco por encima de la media tra-dicional de Barcelona, debido a que se hancerrado numerosas operaciones de gran metra-je. En cuanto al tipo de operaciones, el 92% dela superficie contratada ha sido en alquiler y el8% en venta.

La zona de Secundaria ha sido donde mayorcontratación se ha producido con un 39% de lasuperficie contratada y con las dos mayoresoperaciones del trimestre, en Plaza Europa lacompra de la Torre Zenit por parte de un usua-rio y en 22@ con la ocupación del edificio enla C/ Llull por otro usuario, consolidando ambaszonas de negocios.

Oficinas Barcelona

Informe del Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona 1º T 2010On·Point

9

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02 03 04 05 06 07 08 2009 Q1 2010

En ́ 0 00 m ²

Alquiler Pre-alq uiler VentaFuente: Jones Lang LaSall e 1º Trim 2010

Contratación por Años

96

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100

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Q3 06 Q4 06 Q1 07 Q2 07 Q3 07 Q4 07 Q1 08 Q2 08 Q3 08 Q4 08 Q1 09 Q2 09 Q3 09 Q4 09 Q12010

En ´000 m²

A lquiler Pre-a lquiler Venta

Fuente: Jones Lang LaS alle 1º Trim 2010

Contratación por Trimestres

15,50 - 21,00

12,00 - 17,50

10,00 - 18,50

8,00 - 12,00

€/m²/ mes

Stock Total5.664.319 m²

Tasa de Disponibilidad11,06%

Fuente: Jones Lang LaS alle 4º Trim 2009

4º trimestre 1º trimestre

El ahorro de costes continúa siendo el motor dedecisión para las empresas que se plantean uncambio de ubicación. Los propietarios hanentendido que tienen que continuar ofreciendosoluciones imaginativas adaptadas a cadaempresa a modo de mayores contribuciones,mayores periodos de carencias y escalados derentas para que sus edificios puedan ser ocu-pados.

La ContrataciónEl volumen de contratación durante este primertrimestre de año ha sido de 96.373 m², supe-rando cualquier tipo de previsión y registrandoun incremento respecto al primer trimestre de2009 de 180 % más de superficie contratada.

Aunque aún es pronto para afirmar un cambioen la tendencia, la actual cifra de contrataciónnos hace ser más optimistas de cara a unaumento en la contratación anual de oficinasdurante 2010 respecto al año anterior.

En 2010, Secundaria y Periferia - debido prin-cipalmente a las operaciones firmadas en elWTC Almeda Park de Cornellà - han acogido elmayor porcentaje de la superficie firmada conun 39% y 28% respectivamente.

La sigue la zona CDB con un 23 % de la ocu-pación, que demuestra que la pequeña ymediana empresa se resiste a dejar el centrociudad si encuentra edificios competitivos enrenta que se adapten a sus necesidades. En lazona Prime, este primer trimestre se ha contra-tado el 10 % de la superficie total.

Entre las operaciones más destacadas de estetrimestre se encuentran, la compra por partede Grupo Werfen de la Torre Zenit de 18.7000

m² en Plaza Europa de la que una parte secomercializará en alquiler, el traslado de lasede de AXA a WTC Almeda Park Cornellàdonde ocupará 9.000 m² y el alquiler del edifi-cio de 5.977 m² en la C/ Valencia 344 porparte de un organismo público, estas dos últi-mas operaciones asesoradas por Jones LangLaSalle.

TendenciasAunque es muy pronto para empezar a ver uncambio de tendencia, este volumen de contra-tación registrado durante este primer trimestremuy por encima de trimestres anteriores nospermite ser más optimistas que pronosticandoun nivel de contratación para 2010 por encimade los 220.000 m².

En lo que a rentas se refiere, en la mayoría delos casos ya se han producido los grandes ajus-tes por lo que pronosticamos que durante loque queda del año las rentas no sufrirán gran-des descensos.

La demanda continúa siendo la clave del mer-cado y el ahorro de costes su motor de deci-sión. Los propietarios deberán continuar bus-cando y encontrando nuevas formulas imagina-tivas adaptadas a cada caso en concreto parapoder atraer al máximo número de empresas asus edificios.

Estos factores serán los que otorgarán una ven-taja competitiva respecto a otros inmuebles deoficinas. Aunque, la situación favorable para elinquilino para la consecución de ahorro de cos-tes, no preveemos que se dilate mucho másallá del 2010.

Informe del Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona 1º T 2010 On·Point

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300

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Q4 06 Q1 07 Q2 07 Q3 07 Q4 07 Q1 08 Q2 08 Q3 08 Q4 08 Q1 09 Q2 09 Q3 09 Q4 09 Q1 10

En '000 m²

-3

2

7

12

17

22

27

Disponibilidad Renta Prime

€ / m²/mes

F uente: Jones Lang LaS alle 1º Trim 2010

Renta Prime y Disponiblidad

0

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150

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250

300

2.006 2.007 2.008 2.009 2.010 2.011

En ´000 m²

Terminaciones Especulat ivo Ocupacion Propia Pre-alquilerFuente: Jones Lang LaS alle 1º Trim 2010

Oferta Futura

Prime9%

Secondary31%

CBD21%

Periphery39%

Total: 675.839 m²Fuente: Jones Lang LaS alle 1º T rim 2010

Operaciones en Barcelona del último trimestre

Prime10%

Seco ndary39%

CBD23%

Periphery28%

Total: 96.373 m²Fuente: Jones Lang LaSalle 1º T ri m 2010

Disponibilidad Contratación

Disponibilidad y Contratación por Zonas

Torre Zenit (Pl Europa)18.700 m² (compra)

Torre Pujades c/ Pujades, 340

13.303 m² (alquiler)

WTC Almeda Park (Cornellà)9.000 m² (alquiler)

c/ Valencia, 3445.977 m² (alquiler)

La demandaLos inversores privados continúan siendolos grandes protagonistas en este primertrimestre del año, como lo fueron a lolargo de todo 2009.

Estos inversores continuarán siendo muyactivos el resto del año. Prueba de elloson las avanzadas negociaciones quealgunas empresas patrimonialistas fami-liares tienen ahora mismo en curso paracerrar la compra de activos de referenciamuy posiblemente en el segundo trimes-tre del año.

Los inversores privados aún cuentan conla suficiente liquidez y ganas de invertir enla compra de oficinas. Pese a que susparámetros iniciales de compra eran acti-vos de volúmenes medios, muy céntricosy muy bien arrendados, la escasa ofertade calidad que cumple con estos paráme-tros ha hecho que empiecen a ampliar sucurva de riesgo.

Esta mayor flexibilidad les ha llevado aanalizar compras en las nuevas zonas denegocio y a aceptar por primera vez enmucho tiempo fórmulas como las garantí-as de renta.

Por otro lado, algunos inversores privadosque únicamente se centraban en la com-pra de edificios en propiedad vertical enzona prime o en una muy buena ubicaciónen el CBD han empezado a analizar otrotipo de activos en las mismas ubicacionesantes señaladas.

En lo que respecta a los fondos institucio-nales, pese a no haber materializado aúnninguna operación este 2010 y haber per-manecido prácticamente desaparecidosen 2009, muy posiblemente sean losgrandes protagonistas del proceso deventa de Diagonal 640. La ubicación, elvolumen y las características del inmueble

provocarán que los grandes fondos inter-nacionales se muestren especialmenteinteresados en su adquisición.

La ofertaEl hecho más destacable de este primertrimestre del año 2010 es el inicio delproceso de venta del edificio propiedad deRealia, Diagonal 640, en la mejor ubica-ción dentro del prime de Barcelona. Es laprimera vez en muchos años que uno delos edificios top de Barcelona se pone enventa.

El volumen, alrededor de € 150m, repre-senta un tamaño muy grande para el mer-cado de la ciudad, lo que condicionará elnúmero de potenciales compradores y larentabilidad finalmente conseguida.

Por otro lado, sigue habiendo un númeroconsiderable de edificios de oficinas enventa que no encuentran comprador porsu elevado precio, por estar desocupadoso por su mala ubicación. En algunoscasos, los tres parámetros se dan para elmismo inmueble.

Ante el problema de la desocupación yteniendo presente que el mercado dealquileres ha mostrado este inicio de añounas cifras de absorción muy positivas(aunque hay que tomarlas con cierta cau-tela), los inversores han empezado a ana-lizar la compra de edificios con garantíade renta para garantizar la seguridad desus compras.

Estas compras de edificios con garantíade renta ya se han materializado en el pri-mer trimestre y seguirán produciéndose alo largo de lo que queda de año.

Como ya ocurrió en 2009, la venta deportfolios de sucursales bancarias en for-mato de sale&leaseback continuará ypodemos intuir que alguno de estos port-folios incluirá algún edificio de oficinas.

Por otro lado, sigue siendo importante elpapel de las entidades financieras en losprocesos de desinversión de las empresascon una importante deuda. El mercado enla mayoría de ocasiones se encuentralejos de las expectativas de precio de estetipo de propietario, lo que implica que nose realicen las transacciones.

Las transacciones El volumen de inversión en edificios deoficinas en Barcelona alcanzó este primertrimestre del año los 233 millones deeuros, un 28,02% más que el mismo tri-mestre del año anterior. El 97% de estevolumen corresponde a operaciones tradi-cionales de inversión y el resto correspon-de a inmuebles que se han adjudicado lasentidades financieras.

Las operaciones más significativas deeste primer trimestre han sido la venta porparte de Iberdrola Inmobiliaria de la TorreDiagonal Litoral B2, ubicada en DiagonalMar, a un inversor privado, operación ase-sorada por Jones Lang LaSalle, y la ejecu-ción del derecho de compra por parte deAgbar de su sede corporativa en Diagonal205, junto a la Plaza de las Glorias por unvolumen aproximado de €165m

Inversión Barcelona

Informe del Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona 1º T 2010On·Point

11

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1%

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20 03 20 05 1 Q2 008 3Q2 008 1Q2 009 3Q2 009 1Q2 010

Madrid Barcelona Bonos 10 años

B anco de EspañaF uente: Jones Lang LaS alle 1º Trim 2010

Rentabilidades Mínimas

Las rentabilidadesEl apetito de compra por parte de losinversores privados y el retorno de los fon-dos internacionales, ya para comprar, haprovocado que se empiece a percibir unaligera tendencia a la baja de las rentabili-dades.

En este sentido, las rentabilidades míni-mas para los mejores edificios ubicadosen la zona Prime de Barcelona se sitúanen el 6%, 25 puntos básicos por debajode la rentabilidad del trimestre anterior.

Esta presión a la baja también se ha tras-ladado al resto de zonas de la ciudad. ElCBD presenta hoy una rentabilidad entre6,25%-6,75% y la zona secundaria,donde se han dado importantes transac-ciones, se ha situado en una rentabilidaddel 6,75%-7,5%.

La zona de periferia, ubicación en la quelos inversores están penalizando las ren-tabilidades, se mantiene en el 8,00-8,75%, aunque puntualmente esta cifrapodría ser algo inferior.

TendenciasEl conjunto de procesos de venta queestán actualmente en marcha nos hacenpreveer unas cifras de inversión para2010 superiores a los 544 millonesalcanzados el año pasado.

Los inversores privados seguirán siendoprotagonistas en el mercado, aunque lanovedad será que los inversores institu-cionales volverán a estar presentes mate-rializando compras ya este mismo año.

Las rentabilidades han empezado a des-cender ligeramente y creemos que estatendencia, en caso de que continúe, serámuy moderada.

La gran preocupación de los inversoresvolverá a ser los descensos de renta.Esperamos que las rentas terminen surecorrido a la baja durante este año, loque hará que un importante número deinversores lo contemple como una oportu-nidad al avanzarse al final del ciclo.

Por último, destacar que las compras enlas zonas secundarias de la ciudadaumentarán de forma importante. La prin-cipal causa será la relajación de los pará-metros de compra de los inversores encuanto a ubicación debido a la falta deoportunidades de calidad en el centro dela ciudad.

Informe del Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona 1º T 2010 On·Point

12

100% 100%

Extranjero Nacional GlobalFuente: Jones Lang LaSall e 1º Trim 2010

Total Barcelona: 233 Millones €

Volumen de inversión acumulada Barcelona por Origen del Vendedor y del Comprador

Vendedor Comprador

Operaciones en Barcelona del último trimestre

Torre AgbarBarcelona

Torre Diagonal Litoral B2Barcelona

Madrid and Barcelona Offices Market Report. 1Q. 2010

Economic context

On·Point

14

The Spanish economy has entered 2010 looking slightly betterthan expected. This improvement is basically due to foreigndemand and a slight increase in consumer spending, especiallyin the last months of 2009. However, it is possible that thisprogress could be transitory.

Foreign demand has been boosted by improvements in otherEuropean countries, which, in the second quarter of 2009, star-ted to feel the results of measures taken by their Governments.Recovery in Europe is likely to be rather slow once these mea-sures are withdrawn, so this factor cannot be relied upon in themedium or long term.

Consumer spending in Spain has been helped by governmentstimulus programmes – like the Plan 2000E scheme – and bylow interest rates.

On the other hand, stability in the housing market is one of thekeys to strengthening the economy. There is still an oversupplyof more than 1 million properties, which has increased during2009. There were still more newly finished properties(388,421) than there are new sold properties (231,859). Thisoversupply will begin to lower through 2010, as constructionhas slowed down; 111,140 property construction projects werestarted in 2009. Sales are expected to increase, mainly thanksto easier access (reduction of prices and interest rates) and theeffects of tax measures like the increase of VAT in July and theelimination in 2011 of the tax deduction on the purchase ofprincipal residences.

Household consumption is also key to coming out of the crisisand is the factor that most affects the shopping centre market.The drop in property values, the effects of unemployment andthe loss of confidence are all contributing to lowering consumerspending and increasing savings.

It is likely that consumer spending will continue to drop in2010, mainly because: household debt is still high (at least incomparison with Europe), incomes are unlikely to increase andVAT is going to rise this summer. As a response to this neweconomic backdrop, the household savings ratio – which stoodat 19.1% for 2009 – will continue to rise, though not so sharplyas before.

The increase in unemployment is one of the most worrying con-sequences of the current crisis. The number of unemployedpersons has risen from 1.9 million to 4.3 million in just twoyears. This situation is partly explained by the significant growthin the active population. In the last ten years, the population ofSpain has grown by 6.5 million and the active population hasgrown by 5.3 million.

Of the 4.3 million unemployed persons around a quarter areimmigrants, for whom the unemployment rate rises to 30%.Although the active population has started to decline slightly,this still cannot be considered a significant development.

The parallel economy, which is on the rise, is having an effecton official data on Spain. The Spanish Ministry of Finance esti-mates that the parallel market made up 23.3% of GDP in2009; other international sources placed the figure at 19.5%,compared with an average of 13.5% in the 21 largest OECDmember countries. In any case, the figure is high and thisaffects, among other things, tax revenue and employment.

It is safe to say that the worst of the crisis is behind us, thesituation has hit, or is about to hit, rock bottom, but there isstill uncertainty about when recovery will start and how long itwill take. This will depend on how the major imbalances affec-ting the Spanish economy are corrected, particularly regardingthe property sector, the restructuring of the financial system,the Government’s fiscal consolidation and household debt.

The majority of forecasts suggest that quarterly GDP recoverywill begin in Q2 2010, although the year is still expected to benegative. The improvement will not be felt until 2011.

-5%

-4%

-3%

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1%

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2007 2008 2009 2010 2011

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-1 ,5%

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0,5%

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2,0%GDP, annualized quarterly ra te GDP, year on year rate

Source: INE unt il 2009-IV , Forecasts F UNCAS Nov 2010

Previsiones

Crecimien to medio anual:2008: 0,9 %2009: - 3,6 %2010: - 0.7 %

Growth of GDP (Quarterly data)

12.000

14.000

16.000

18.000

20.000

22.000

24.000

97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 090%

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25%Active PopulationIn WorkUnemployment Rate

S ource: INE , Data until December 2009

Thousands People TOTAL

18.6

4.318.8%

10.2%

2.1

3.5

21.3%

-10%

-5%

0%

5%

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20%

2003 2004 2005 2006 2007(P) 2008(A) 2009(A)

Gross disposable incomeFinal consumption householdsSavings Rates

S ource: INE , Data until December 2009

Evolution of household accounts

The Economy begins to recover at the end of 2010

Rate Household Saving GroupsQuarterly Employment Data

Rental levelsFollowing the stability observed in CBD maximumrental levels in the last quarter of 2009, theseare now showing a downwards trend again,though the drop is less pronounced than it wasin the first quarters of last year. In the other areasof the Madrid market there have also been slightdeclines, except in the minimum price in theperiphery and the maximum in the satellite area,the only areas which maintained rental levels.

It should be noted that year-on-year differencesare very significant, especially in the minimumprices in the CBD, which have fallen 23%, and inthe secondary area, where rental levels havedropped 22%. This shows that the demand doesnot generally accept the most common type ofproduct in this market segment – as it tends tobe older and of poorer quality – and shows a pre-ference for newer, more efficient buildings.

The satellite area shows a significant contrastwith the general stability reached in the upperand lower ends of the rental range, which conti-nue to drop due to the almost complete absen-ce of transactions. Therefore, while the rentallevels at the lower end of the range have fallen25% year on year, those at the upper end havestayed at the same level as at the end of 2009,which could mean that in the future, although

prime rentals continue to fall, the best productsin Las Rozas, for example, could rise.

SupplyThe almost 300,000 m2 finished in 2009 incre-ased the total stock to almost 14.5 million m2,whilst throughout this first quarter of 2010 the80,000 m2 finished have caused just a 0.5%increase in total stock. The vacancy rate hasincreased by 0.6% to 9.07%, almost reachingthe same level as in mid-2004. As a positiveelement, it is worth noting that this is the lowestrise in vacancy rates for the past year, althoughit was only slightly lower than in the previousquarter.

It is worth mentioning that the newest and besttechnical quality buildings are still concentratedin the periphery, which, on the other hand,makes up a significant percentage of vacant offi-ce space as 75% of this area falls into the high-tech category. As a result of this situation, threequarters of the vacant office space is in the areaoutside the M-30 and a very high percentage ofthis space is newly-built.

DemandIn the first quarter of 2010 we noticed a certainimprovement in the average size of demand,

which increased with respect to previousmonths, although demand volume in absolutenumbers has remained stable. There is still verylittle large-scale occupier demand (over 3,000m2) and very little demand for purchase by end-user, which remains at a minimum and is con-centrated in the CBD.

Cost cuts are still the main reason behind newdemand coming onto the market, closely follo-wed by the need to regroup or upgrade currentoffices. A consequence of this is that a very highpercentage of the office space seekers even-tually renew the lease on their current officeswith a reduction in rental levels and therebyavoid the cost of moving.

Take-upIn contrast with the almost 145,000 m2 takenup in Q4 2009, which was almost three timesmore than the previous quarter, the take-up levelthis quarter has dropped to slightly less than95,000 m2. Compared with Q1 2009, take-uphas increased by 77%.

This increase was caused by the number oftransactions of more than 3,000 m2 that tookplace, which went from just one in Q1 2009 toeight in Q1 2010. The periphery saw the highestlevel of take-up in m2, with 40%, practically twice

Madrid Offices

Madrid and Barcelona Offices Market Report. 1Q. 2010On·Point

15

€ /m²/ month

9,00 – 17,75

11,75 – 18,75

17,00 - 28,75

Total Stock 14.555.443 m²

Vacancy Rate9,07%

Madrid by Submarkets

6,00 - 12,00

CB DSecundariaPeriferiaSatél ite

9,82%

27,24%

3,60%

7,72%

Rivas Vaciamadrid

S ource: Jones Lang LaSalle Q1 2010

Madrid Office Submarkets

€ /sqm/ month

9,00 - 18,00

12,00 - 19,00

18,00 - 29,50

Total Stock14.479.074 m²

Vacancy Rate9,01%

6,50 - 12,00

S ource: Jones Lang LaS alle Q4 2009

4th Q 1st Q

95

0100

200300400500

600700

800900

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 1Q 2010

En '0 00 m²

Lease Pre- letting Owner Occupation High-TechSource: Jones Lang LaS alle Q1 2010

Take up Years

95

0

50

100

150

200

250

300

350

4Q2006

1Q2 007

2Q2007

3Q2007

4Q2007

1Q2008

2Q2008

3Q2008

4Q200 8

1Q2009

2Q2009

3Q2009

4Q2009

1Q2010

En '000 m²

L ease Pre-letting Owner Occup atio n High -TechSource: Jones Lang LaSall e Q1 2010

Take up by Quarters

0

200

400

600

800

1.000

1.200

1.400

1.600

1.800

19 92 1994 1996 1998 2000 2002 2004 200 6 2008 1 Q 20100

5

10

15

20

25

30

35

40

45

Availability in '000 m² Prime rent in €/m²/m onth

Source: Jones Lang LaSalle Q1 2010

Prime Rent and Vacancy

0

50

100

150

200

250

300

350

400

2006 2007 2008 2009 2.010 2.011

En '000 m²

Office Completion s Hig h-tech Co mpletions Speculative

Own er Occup atio n Pre-letting High -TechS ource: Jones Lang LaSalle Q1 2010

Future Supply

the amount recorded in the CBD and secondaryarea. There has been almost no take-up in thesatellite area in the last three months, despitecompetitive rental levels, as the areas which arefurthest from the capital and which do not tradi-tionally house offices suffer in competition withareas which, although more expensive, attractcompanies looking for a higher profile.

A definite pattern has continued to characterisetake-up this quarter: cost cuts. Just as we haveseen from the drivers behind large volume trans-actions, these cuts have materialised either in areduction of space as a result of efficiencyimprovements or office consolidation, or in relo-cation to more economical facilities in anotherarea. However, certain significant transactionshave taken place due to the search for improved,more modern facilities.

The periphery has clearly proved to be the mainplayer in transactions of more than 2,000 m2,accounting for 73% of the total. Likewise, itshould be noted that all of these transactionstook place in new buildings or buildings less thanthree years old.

TrendsThe trend of transactions of a certain volumereturning to the market established in the pre-vious quarter continued into Q1 2010. Althoughin this case the volume taken up was poorerthan in the last quarter, it showed a substantialimprovement on each of the other three quartersof 2009. However, it has not yet reached thenormal average for previous years, which was150,000 m2 per quarter. It must be kept in mind

that this growth in large-volume transactions hasbeen brought about by the greater advantagesoffered by the market and is concentrated intojust a few transactions, which could imply certainvolatility in future take-up.

This is cause for caution, as is the fact that thelevel of square metres taken-up is still low, so wemust wait and see how the market progressesbefore we can confirm that a true recovery istaking place.

Immediately available supply has continued toincrease gradually and will continue to do soslowly in the coming months. The buildings finis-hed throughout this year will account for a minorpercentage with regard to total stock and willcontinue on a clear downwards slope comparedwith previous quarters, until reaching historiclows next year.

The number of companies pouring large officespaces back into the market to downsize is alsolikely to decrease. The lack of growth in the offi-ce space taken up by clients will cause thevacancy rate to continue to grow, or in themedium term, to remain stable.

Owners will continue to be fiercely competitive toattract existing demand, offering major incenti-ves through rent-free periods and subsidisedimprovements, which, combined with the rentallevel situation offers serious opportunities forpotential tenants.

As a result, over the next few months we expectrental levels to stabilise, if the trend in take-upremains steady and if any major spaces areunexpectedly returned to the market.

Madrid and Barcelona Offices Market Report. 1Q. 2010 On·Point

16

Main Transactions in Madrid

Availability and Take up by Submarkets

CBD21%

Periph ery28%

Satellite21%

Seco ndary8%

High-Tech22%

Total: 1.691.989 m²Source: Jones Lang LaSall e Q1 2010

Total: 94.931 m²

High-Tech16%

Secondary21%

Satellite1%

Periphery40%

CBD22%

Source: Jones Lang LaS al le Q1 2010

Availability Take up

AVIVA Fuente de la Mora, 9

4.400 sqmTransaction advised by JLL

Grupo VivakiP. E. Via Norte

Quintanavides 134.554 sqm

Transaction advised by JLL

MahouTitán, 15

7.762 sqm

OHL Arturo Soria, 343

6.615 sqm

Avanzit Federico Mompou, 5

4.513 sqm

DemandDemand remains closely linked to the difficulteconomic situation in Spain compared withother European countries, but there is cautiousoptimism among major investors and a clearidea that good opportunities are coming up inthe investment market.

Investors are focusing on major cities likeMadrid and Barcelona, looking for central, verywell-established assets on long-term leasesand tenants of recognised prestige and provencreditworthiness. Quality is the primary concernof investors, since these assets are the onlyoption that hit yield level targets and also meetthe need to mitigate risks posed by futurechanges of cycle.

The strongest interest remains focused on theacquisition of assets from large banks, institu-tions and multinationals deciding to obtaincash through sale & leaseback transactions onlong-term leases. The majority are good quality,landmark assets both in main and secondarySpanish cities in central, commercial or verywell-established locations.

Institutional investors, which over recentmonths have been analysing the Spanish mar-ket looking for opportunities, are now firmly pla-ced to start making purchases. Their objectivescontinue to be as stated in the latest 2009report: assets in the best areas of centralMadrid or in very well-established office areaswith low vacancy levels, among which the mostnoteworthy are periphery areas like Campo delas Naciones, Arroyo de la Vega and ParqueEmpresarial de Las Rozas.

There is clearly strong demand to invest in pro-ducts that guarantee positive cash flow andlong-term security. This is firstly so that theinvestment is approved by the companies'investment committees and secondly becausethe financing available in the market is exclusi-vely for low-risk structures.

Private investors, on the other hand, have acompetitive advantage over large funds andinstitutional investors. They are quick to makedecisions, more aggressive on price - as quiteoften they don't need to apply for financing -

and finally, they don't demand a clear exit stra-tegy but rather look to retain their investmentsin the long-term. Once the investment hasbeen made they can negotiate credit on theasset with various banking institutions.

SupplyThere is still a lack of high-quality product onthe market. As in recent quarters the majorityof supply is situated in the secondary and peri-phery areas, where vacancy and rental levelsare still important variables that affect the valueof assets. Bearing in mind that in Madrid theaverage duration of leases is between 3 and 5years, that the majority of these were signedwhen rental levels were at their peak and thatin many cases the contracts are about to expi-re or be revised, it would make sense for theseproperties to become more attractive throughconsiderable discounts on rental levels, but inmany cases this is not happening.

Sale & leaseback transactions involving high-quality assets on long-term leases in primeareas of Madrid are still receiving most interestfrom investors. Property portfolios brought ontothe market throughout 2009 are still beingnegotiated and in certain cases deals are beingclosed. Many companies and institutions haveseen this formula as a solution to their need to

obtain cash and reduce debt quickly and secu-rely as well as mitigating property risk by goingfrom being owners to being tenants.

This option satisfies the needs of the seller andresponds to the high demand for assets ofthese characteristics, which produces a greatdeal of competition among investors and pus-hes up the sale price.

Yield levelsIn January 2009 prime yield levels stood at6.25%, remaining stable until the end of theyear. In this first quarter of 2010 we decided tomake a slight adjustment to 6.15%, for variousreasons:

• The rental market has started to show clearsigns of recovery: take-up has improved, ren-tal levels continue to fall but not as sharplyand although the vacancy rate has risen,supply in the coming years will be very low.

• Liquidity in funds has increased a lot in recentmonths and funds have started to comeunder pressure to invest in the medium term.

• Investors were very active in the first quarterand although there were not many transac-tions, we expect deals to take place in thecoming months, including some particularlynoteworthy ones in terms of volume and

Madrid Investment

Madrid and Barcelona Offices Market Report. 1Q. 2010On·Point

17

6,15

6

0 1 2 3 4 5 6 7

London

Hamburg

Milan

Frankfurt

Paris

Amsterdam

Rotterdam

Barcelona

Madrid

Brussels

Source: Jones Lang LaS alle Q1 2010

Prime Yields in Major European Cities

276

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

4.000

4.500

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

'000 €

Madrid Barcelona

Source: Jones Lang LaS al le Q1 2010

Total Investment Volume

location.

• Most investors are still focused on the bestparts of the CBD and have already indicatedthat they would be prepared to acquireassets with yield levels at 6% or even lower.

• There is a severe lack of high-quality product.The secondary and even periphery areashave remained stable since last quarter.There have been no transactions, although itis true that the appearance of certain high-quality opportunities will attract a lot of atten-tion from investors.

TransactionsThe level of activity in the first quarter of 2010was high and investors continued to takeadvantage of investment opportunities; howe-ver, the volume of transactions closed was par-ticularly low. We expect, therefore, that thesecond quarter of this year will see all thosetransactions that have not yet been closed dueto time restraints.

In line with the trend over recent months, it wasa private investor that acquired the property atCalle Alcala 17 from BBVA Seguros in a sale &leaseback transaction. The volume was lessthan €20 million.

TrendsLooking forwards, we believe the market islikely to be conditioned by the followingaspects:

• Investors want to act ahead of a possibleinterest rate hike and a drop in yield levelsdue to the rise in investor demand, whichmeans major transactions will take place bet-ween now and the summer.

• The creditworthiness of tenants will continueto be a key element in investors' analyses.

• Companies will continue to use sale & lease-backs as a source of financing and debtreduction.

• New property funds will continue to appear,making low-risk profile purchases.

• Banking institutions could be the main pla-yers in the investment market for two rea-sons:

•They are beginning to consider disposals ofassets they have repossessed.

• They are also discussing the possibility ofobliging the property companies of whichthey have taken control to sell off assets, inorder to generate cash and reduce debt.

• Direct investment and investment through"club deals" will continue to interest privateinvestors more than indirect investmentthrough property funds.

• Back to basics: Investors will continue tofocus on the four basic pillars of the propertysector: location, asset quality, tenant securityand rental situation.

• There is a great deal of liquidity in the inter-national markets which is still waiting foropportunities: insurance companies, pensionfunds and private investors that do not needto tap into debt and have a lot of liquiditywhich they want to invest.

• Investors have noticed that in London, whichhas been the major player in the Europeanmarket, prices have shot up in the last sixmonths. This will allow other European cities,particularly Madrid, to become the focus ofinstitutional investors looking for more reaso-nable prices and attractive yield levels.

Madrid and Barcelona Offices Market Report. 1Q. 2010 On·Point

18

Q1 2010

Note

• Th is diag ra m illust rat es wh ere Jon es Lan g L aSalle e stim ate each pr ime office ma rket is within its in dividu al r enta l cycle as a t en d o f Ma rch 201 0

• Ma rket s can mo ve a rou nd t he c lo ck a t diffe ren t sp eed s and dir ectio ns

• Th e d ia gra m is a co nven ient me thod of com par ing t he rela tive p osition of ma rket s in th eir ren tal cy cle

• Th eir p ositio n is n ot n ece ssarily rep rese nta tive o f inve stm ent or deve lopm en t ma rke t pr ospe cts.

• Th eir p ositio n r efer s to Prime Fa ce Rent al Valu es

Rental GrowthSlowing

RentsFalling

Rental GrowthAccelerating

RentsBottoming Out Am sterdam, A thens, Bucharest, Copenhagen,

Dublin, Helsinki, Prague, St. Petersburg

Is tanbul, Munich

Barcelona, Budapest, Frankfurt

Dus seldorf, Edinburgh, Milan, Stock holm, Stuttgar t

Moscow, London West End, Os lo, Wa rsawLondon City

Berlin, B rus sels, Paris

Lyon

Madrid, Lisbon, Rome

Hamburg, Luxe mbourg

Kiev

S ource: Jones Lang LaS alle Q 1 2010

Jones Lang LaSalle European Property Clock

Main transactions

100%

Madrid Total : 43,2 M €S ource: Jones Lang LaS alle Q1 2010

Rentabilidad Prime en ciudades europeasMadrid accumulated investment volume by Vendor and Purchaser origin

Vendor Purchaser

100%

Cross-border Domestic Global

Padilla, 17Madrid

Alcalá, 17Madrid

Rental levels Rental levels for offices in Barcelona continuedto drop in all areas in Q1 2010. However, weexpect the decrease in rental levels to be moremoderate throughout the rest of the year. Thereare various reasons for this. Firstly, the excep-tional take-up of office space in Q1, whichcould cause a slight upturn in demand.Secondly, the gradual absorption of the currentsupply and the restricted future supply still tobe handed over this year and the fact thatowners have already made considerable adjus-tments to adapt rental levels to the market.

For prime rental levels in Q1 2010, the maxi-mum stood at €20.5/m²/month, down 2% onQ4 2009. Maximum rental levels hit€17.25/m²/month in the CBD – a drop of barely1% – and €18/m²/month in the secondary area- a 3% drop on the previous quarter.

As usual, the Barcelona office market hasshown little fluctuation in terms of rental levelvariations, consolidating itself as a more stablemarket. However, owners who are aware of thesituation and who want to attract any demandin their buildings are still offering very attractivedeals, with rent-free periods, volume-basedrent discounts and significant incentives.

SupplyThe average vacancy rate is still showing anupward trend, reaching 11.9% vacant officespace in Barcelona. The vacancy rate has risenmost in the prime area, where it has reached8.02%, three percentage points up on Q4 2009.This shows that in the current market situationcompanies do not need to pay the extra requiredfor prime locations. The vacancy rate in the CBDhas remained stable at around 6%, whilst in thesecondary area the trend is downwards – thesupply is gradually being absorbed, with a des-cent from 14.04% to 13.87%. In the peripherythe vacancy rate has hit the 20% mark, with highvacancy levels in specific zones, like Sant Cugat.

The office projects handed over this quarter wereTorre Zenit in Plaza Europa (recently acquired byGrupo Werfen, mainly for owner-occupancy), aswell as the MediaTIC building in 22@ and theEureka Building in Sant Cugat del Vallés, whichwere developed by CZF and which total 33,850m².

Our figures for the rest of the year confirm thatthere is still almost 200,000 m² to be handedover, of which only half will be free supply.Gesmadrid's Proyecto D38 – the first UrbanBusiness Park, located in Barcelona's Paseo dela Zona Franca - is a noteworthy example.

DemandDuring the Q1 period there has been a clearincrease in activity, mainly due to the fact thatmany of the transactions initiated in 2009 havebeen finalised in the first quarter of 2010.

A total of 171 transactions were closed in Q1 –a much higher number than usual, up 36% onthe previous quarter – with average floor spaceof 563 m², slightly higher than the traditionalaverage for Barcelona as numerous large-scaletransactions have taken place.

With regard to transaction type, 92% of thespace taken up was leased and 8% was sold.Take-up was highest in the secondary area –39% of the floor space - and the two largesttransactions of the quarter – the purchase ofTorre Zenit in Plaza Europa by a tenant and theoccupancy of a building in Calle Llull in 22@ byanother – served to reinforce these two busi-ness districts.

Cost cuts continued to drive companies' deci-sions to consider a change of location. Ownersunderstand that they must continue to offerimaginative solutions adapted to each com-pany, in the form of greater incentives, longerrent-free periods and volume-based rent dis-counts to get their buildings occupied.

Barcelona Offices

Madrid and Barcelona Offices Market Report. 1Q. 2010On·Point

19

15,50 - 20,50

12,00 - 17,25

10,00 - 18,00

7,50 - 11,50

€/m²/ month

Total Stock 5.678.169 m²

Vacancy Rate11,9%

Barcelona by Submarkets

BaricentroP.T.Vallés

A vd a. Di a go n al

Zona Franca

S ant JustDesvernS ant Joan Despi

Rondade Dalt

Mas Blau

Sant Cugat

8,02%

6,62%

13,87%

20,60%

CBDSecondary

Periphery

Prime

Source: Jones Lang LaSall e Q1 2010

Barcelona Office Submarkets

15,50 - 21,00

12,00 - 17,50

10,00 - 18,50

8,00 - 12,00

€/sqm/ month

Stock Total5.664.319 sqm

Vacancy Rate11,06%

Source: Jones Lang LaS al le 4thQ 2009

4th Q 1st Q

9 6

0

100

200

300

400

500

03 04 05 06 07 08 2009 Q1 2010

´0 00 m²

Lease Pre-lett ing Owner OccupationSource: Jones Lang LaSall e Q1 2010

Take up by Years

96

0

50

100

150

Q3 06 Q4 06 Q1 07 Q2 07 Q3 07 Q4 07 Q1 08 Q2 08 Q3 08 Q4 08 Q1 09 Q2 09 Q3 09 Q4 09 Q1 10

´0 00 m²

Lease Pre-letting Owner Occupatio n

Source: Jones Lang LaSalle Q1 2010

Take up by Quarters

Prime10%

Second ary39%

CBD23%

Periphery28%

Total: 96.373 m²

Source: Jones Lang LaSall e Q1 2010

Prime9%

Secondary31%

CBD21%

Periphery39%

Total: 675.839 m²Source: Jones Lang LaSall e Q1 2010

Take-upTake-up volume totalled 96,373 m² in this firstquarter of the year, beating all forecasts andregistering an increase of 180% year on year.Although it is still too soon to say the trend haschanged, the current take-up figure makes usmore optimistic that annual office space take-up will be higher in 2010 than it was in 2009.

Mainly due to the transactions signed for theWTC Almeda Park in Cornellà, the secondaryand peripheral areas have accounted for thehighest percentage of take-up in 2010 so far,with 39% and 28% respectively. The CBD camenext, with 23% of take-up, which shows thatsmall and medium-sized businesses do notwant to leave the city centre if they can findcompetitive rental levels on buildings that suittheir needs. The prime area accounted for 10%of the total floor space taken up in Q1.

Among the most noteworthy transactions thismonth are: the purchase by Grupo Warfen ofthe 18,700 m² Torre Zenit in Plaza Europa, partof which will be marketed for leasing; the trans-fer of AXA headquarters to WTC Almeda ParkCornellà, where it will occupy 9,000 m²; andthe leasing of a building measuring 5,977 m²at Calle Valencia 344 by a public entity. JonesLang LaSalle advised on these last two transac-tions.

TrendsAlthough it is too soon to start to see a changeof trend, the take-up volume registered in Q1,which is much higher than in previous quarters,allows us to be more optimistic in forecastingtake-up levels for 2010 of over 220,000 m².

With regard to rental levels, the most severeadjustments have, for the main part, alreadytaken place, so we do not expect to see signi-ficant declines throughout the rest of the year.

Demand is still key for the market and cost cutscontinue to drive decisions. Owners will have tokeep looking for imaginative solutions, specificto each case, in order to attract as many com-panies as possible to their buildings. It will bethese factors that provide a competitive advan-tage over other office buildings. However, wedon't expect this favourable situation for costcutting by tenants to continue much past2010.

Madrid and Barcelona Offices Market Report. 1Q. 2010 On·Point

20

Main transactions in Barcelona

Torre Zenit (Pl Europa)18.700 m² (purchase)

Torre Pujades c/ Pujades, 340

13.303 m² (lease)

WTC Almeda Park (Cornellà)9.000 m² (Lease)

c/ Valencia, 3445.977 m² (Lease)

0

100

200

300

400

500

600

700

800

Q3 06 Q1 07 Q3 07 Q1 0 8 Q3 08 Q1 09 Q3 09 Q1 10-3

2

7

12

17

22

27

Availability in '000 m² Prime rent in €/m² /month

S ource: Jones Lang LaS alle Q 1 2010

Prime Rent and Vacancy

0

50

100

150

200

250

300

2.006 2.007 2.008 2.009 2.010 2.011

´000 m²

Completions Speculative Owner OccupationSource: Jones Lang LaSal le Q1 2010

Future Supply

Vacancy and Take up by Submarkets

Vacancy Take up

Demand Private investors continued to be themain players in the first quarter of 2010,just as they were throughout 2009.

These investors will remain very active forthe rest of the year. This is evidenced bythe advanced stage of negotiations beingheld by some family offices to closedeals for the purchase of landmarkassets, quite possibly in Q2.

Private investors still have sufficient liqui-dity and appetite to invest in office acqui-sitions. Despite the fact that they wereinitially looking for medium-sized, centralassets with good leases, the lack of qua-lity supply fulfilling these parametersmeans that they have started to broadentheir risk curve.

This increased flexibility has led them toanalyse purchases in new business areasand accept, for the first time in a longtime, formulas like rental guarantees.

Also, some private investors who wereonly focusing on purchases in verticalproperties in the prime area or in verygood CBD locations have started to lookat other kinds of assets in the samelocations.

Institutional funds, despite having beenvirtually inactive in 2009 and havingcarried out no transactions to date in2010, may be the main players in theDiagonal 640 sales process. The loca-tion, the size and the characteristics ofthe property will generate particular inte-rest from large international funds in theacquisition.

SupplyThe most noteworthy event of Q1 2010was the start of the sales process forRealia's Diagonal 640 building, which islocated in the best part of Barcelona'sprime area. This is the first time for manyyears that one of Barcelona's top buil-dings has come up for sale.

The value of the transaction, around€150m, is very high for the city market,which will affect the number of potentialbuyers and the yield levels finally obtai-ned.

On another note, there are still a consi-derable number of office buildings forsale which are not finding buyers becau-se of high prices, vacancy rates or poorlocation. In some cases, these three sce-narios apply to the same building.

Given the vacancy problem and bearingin mind that the rental market has shownpositive take-up levels in early 2010(though these must be regarded with acertain amount of caution), investorshave started to look into acquiring pro-perties with rental guarantees to ensurethe security of their purchases.

Acquisitions with rental guarantees havealready taken place in the first quarterand will continue throughout the rest ofthe year.

The sale of portfolios of bank branches inthe form of sale & leaseback transac-tions as seen in 2009 will continue andwe have reason to believe that some ofthese portfolios will include office buil-dings.

Elsewhere, the role of financial institu-tions in the process of divestment incompanies which have elevated debt willcontinue to be important. The market isgenerally a long way off the price expec-tations of this kind of owner, whichmeans transactions are not taking place.

Transactions Investment volume in Barcelona officebuildings reached €233 million in the firstquarter of the year, up 28.02% year onyear. Of this volume, 97% corresponds totraditional investments and the remain-der to properties that have been repos-sessed by financial institutions.

The most significant transactions thisquarter were the sale by IberdrolaInmobiliaria of the Torre Diagonal LitoralB2, located in Diagonal Mar, to a privateinvestor, advised by Jones Land LaSalleand the execution by Agbar of its right topurchase its corporate headquarters atDiagonal 205, next to Plaza de lasGlorias, for approximately €165m.

Barcelona Investment

Madrid and Barcelona Offices Market Report. 1Q. 2010On·Point

21

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

20 03 20 05 1 Q2 008 3Q2 008 1Q2 009 3Q2 009 1Q2 010

Madrid Barcelona 10 year Bond Yie lds

S ource: Jones Lang LaSalle Q1 2010 B anco de España

Prime Yields

Yield levelsRetail investors' appetite for purchasesand the return of international funds,which are now ready to invest, has crea-ted a slight downward trend in yieldlevels.

Minimum yield levels for the best-locatedbuildings in Barcelona's prime area the-reby stand at 6%, which is 0.25% lowerthan in the previous quarter.

This downward pressure has also beenseen in the rest of the city. Yield levels inthe CBD currently stand at 6.25%-6.75%and in the secondary area, where therehave been some significant transactions,yield levels are at 6.75%-7.5%.

Investors are being tough on yield levelsin the periphery area, where they remainat 8%-8.75%, and this figure may beslightly lower at times.

TrendsThe sale processes currently underwaylead us to believe that the investmentfigures for 2010 will be greater than the€544 million reached in 2009.

Private investors will continue to play amain role in the market, but now institu-tional investors will increase their presen-ce again, making purchases within theyear.

Yield levels have started to drop slightlyand we believe that this trend, should itcontinue, will be very moderate.

The main concern for investors will onceagain be a drop in rental levels. Weexpect rental levels to stop falling overthe course of this year, which a signifi-cant number of investors will consider tobe an opportunity as the cycle evolves.

Finally, it is worth highlighting that pur-chases in secondary areas will increasesignificantly. This will be driven mainly bythe relaxation of investors' requirementsin terms of location, due to the lack ofquality opportunities in the city centre.

Madrid and Barcelona Offices Market Report. 1Q. 2010 On·Point

22

100% 100%

Barcelona Total : 233 M €S ource: Jones Lang LaSalle Q1 2010

Barcelona Accumulated Investment Volume by Vendor and Purchaser Origin

Vendor Purchaser

Cross-border Domestic Global

Main transactions in Barcelona

Torre AgbarBarcelona

Torre Diagonal Litoral B2Barcelona

Informe del Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona 1º T 2010On·Point

23

E d i f i c i o s E m b l e m á t i c o s e n C o m e r c i a l i z a c i ó n

M á s p r o d u c t o d i s p o n i b l e e n w w w . j o n e s l a n g l a s a l l e . e s

Madrid Barcelona

Avenida de América 115Parque Empresarial fachada A-2

50.682 m² de oficinas distribuidos en 5 edificiosPlantas diáfanas y modulables a partir de 2.000 m²

Tripark Business SenseJosé Echegaray 6, Parque Empresarial de las Rozas

32.427 m² de oficinas distribuidos en 3 edifciosPlantas diáfanas y modulables a partir de 2.460 m²

Torre Sacyr - Paseo de la Castellana, 259Única torre con hotel en el 4 Torres Business Area

21.389 m² de oficinas en las 17 plantas superioresPlantas diáfanas y modulables de 1.258 m² cada una

Torre Realia BCNEdificio emblemático en Plaza Europa.

Casi 30.000 m² de oficinas en 22 plantasPlantas diáfanas y modulables de más de 1.300 m²

Edificio Meridian Edificio de oficinas situado junto Av. Meridiana

24.000 m² de oficinas en 18 plantasPlantas diáfanas y modulables de 1.350 m²

Distrito 38Parque empresarial urbano en Paseo de la Zona Franca

Dos inmuebles de 16.300 m² y 10.300 m²Plantas diáfanas hasta 3.500 m²

OficinasEl equipo de Agencia Oficinas & Tenant Representation pres-ta servicios tanto a propietarios como a usuarios, en las modali-dades de alquiler, venta y adquisición de inmuebles de oficinasen Madrid y Barcelona.

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Contactos Inversión Madrid y Barcelona

Jorge SenaDirector Capital Markets Oficinas y Retailjorge.sena@eu.jll.com

Xavier CotetDirector Adjunto de Capital Markets Barcelonaxavier.cotet@eu.jll.com

Acerca de Jones Lang LaSalle

Jones Lang LaSalle (NYSE: JLL), compañía de servicios financieros y profesionales especializada en el sector inmobiliario. Ofreceservicios integrados a través de equipos de expertos en todo el mundo a clientes que buscan potenciar el valor de sus operacionesa través de la propiedad, el alquiler o la inversión en inmuebles.

Con unos ingresos mundiales de 2.700 millones de dólares en 2008, Jones Lang LaSalle atiende las necesidades de sus clientes en60 países a través de una red de 750 oficinas en todo el mundo, incluidas 180 sedes corporativas.

La compañía es líder del sector en servicios corporativos de gestión patrimonial y facilities management, gracias a una cartera deinmuebles en gestión de más de 120 millones de m² en todo el mundo.

LaSalle Investment Management, el negocio de gestión de inversiones de Jones Lang LaSalle, es uno de los más grandes y diversi-ficados del mundo en el sector inmobiliario y cuenta con más de 41.000 millones de dólares en activos.

Con presencia en España desde 1.987 y con alrededor de 260 empleados con perfiles multidisciplinares y de alta cualificación, laactividad de Jones Lang LaSalle se centra en los mercados de Oficinas, Industrial, Retail, Residencial y Hoteles, atendidos todos ellospor equipos con vocación de pleno entendimiento con el cliente y que desempeñan su trabajo conforme a las máximas garantías deética empresarial.

Oficinas de Jones Lang LaSalle en España

MadridPº de la Castellana, 51- 5ª28046 Tel: 91 789 11 00Fax: 91 789 12 00

BarcelonaPº de Gracia 11, esc A, 4ª08007 Tel.: 93 318 53 53Fax: 93 301 29 99

ValenciaAv. Aragón, 30 -14ª desp. f-1 Edif. Europa 46021 Tel.: 96 353 06 07Fax: 96 353 05 56

SevillaS. Fco. Javier, 20, 3ª41018 Tel.: 95 493 46 00Fax: 95 493 46 23

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