UNIVERSIDAD NACIONAL DE SAN JUANFACULTAD DE INGENIERIADEPARTAMENTO DE INGENIERIA EN AGRIMENSURA

VALUACIÓN DE INMUEBLES

TASACION POR COMPARABLES

Ing. Agrim. Especialista Rodolfo H. PELLICE 

Ing. Agrim. Especialista Joaquín F. FERNANDEZ

Tasacion por comparables

Se debe tasar un inmueble que cuenta con 150 m², localizado en un barrio residencial, quecuenta como lindero a una carpinteria, su antigüedad es de 3 años, siendo su diseño yconstrucción de un muy buen estándar y un buen estado de mantenimiento. Del relevamientoefectuado en el área del inmueble a valuar se han obtenido las siguientes propiedadescomparables

1 - Consiste en un inmueble que cuenta con 180 m², con buenos linderos, sin embargo suantigüedad es de 10 años, siendo su diseño y construcción de un viejo estándar y bajo nivel mantenimiento, pero con una mejor ubicación relativa respecto del inmueble que se valúa.Su precio es de $ 700 por m² de construcción.

2 - Consiste en un inmueble que cuenta con 160 m², con buenos linderos, su antigüedades de 5 años, siendo su diseño y construcción de un buen estándar y buen estado de mantenimiento, con con una mejor ubicación relativa respecto del inmueble que se valúa.Su precio es de $ 800 por m² de construcción.

3 - Consiste en un inmueble de 155 m², con buenos linderos, su antigüedad es de 2 años, esuna propiedad moderna, de un buen estándar de construcción y un esta de mantenimientomuy bueno, sin embargo, su ubicación no es tan buena, ya que se encuentra localizadasobre una arteria de gran circulación vehicular. Su precio es de $ 750 por m² de construcción

Cuadro de Análisis comparativoComparable Comparable Comparable Propiedad

1 2 3 a tasar

Ubicación 9.00 9.00 7.00 8.00Calidad de la construcción 6.00 8.00 9.00 9.00Mantenimiento 4.00 8.00 9.00 8.00Antigüedad 5.00 7.00 9.00 8.00Linderos 9.00 9.00 9.00 2.00Promedio 6.60 8.20 8.60 7.00Precio por m² 700 800 750 ?

Comparables Precio x m² Coeficiente de Coeficiente de Indice Precio x m²

ponderación la propiedad ajustado

.(1) .(2) .(3) .(3) / .(2)

1 700 6.60 7.00 1.06 742.422 800 8.20 7.00 0.85 682.933 750 8.60 7.00 0.81 610.47

678.61

Valor de la propiedad por comparables = Sup. De la propiedad x Precio consolidado

150 m² x $ 678,61 = $ 101,791.50

Aplicando un coeficiente de oferta de 0,95, por no haber accedido a datos de propiedades vendidas, queda

$ 96,701.93

Redondeando $ 97,000Valor de la propiedad =

Análisis comparativo consolidado

Factores

Precio consolidado

Valor de la propiedad =

Valor de la propiedad = $ 101791,50 x 0,95 =

Cróquis antecedentes comparables PHCalle 14

Calle 16 A

B

Calle18 C

T

Calle 20

D

Calle 22

Calle 24

Calle 26

Cal

le 3

5

Cal

le 3

7

Cal

le 3

9

Cal

le 4

1

Cal

le 4

3

Cal

le 4

5

Cal

le 4

7

PLAZA

Coeficientes PH

1.50

Primera 1.30

Segunda 1.00

Tercera 0.85

1.101.051.000.950.90

Coeficientes utilizados según caracteristicas

constructivas del edificio

De 101 m² a 150 m²De 151 m² a 250 m²

Coeficientes según la superficie cubierta propia

Hasta 30 m²De 31 m² a 50 m²De 51 m² a 100 m²

Primera de lujo

Planilla PH Comparables

Antec Ubicación Piso Fecha Importe Sup. Propia Valor Unit. VbuhEdad - Estado Planta $ m² $/m² Ubic, Ubic. Ubic. Sup. Edad y Caract. Oferta Actual. Coef. $/m²

Edif. Piso Planta Propia Estado Construc. Total

A Calle 16 al 100 e/ 35 y 37 2° 20/10/2006 150000 90.84 1651.25 0.95 1.05 0.90 1.00 0.696 0.85 1.00 1.00 1.88 3109.07 *28 - 2.5 Patio Int.

B Calle 41 al 300 e/ 16 y 18 4° 20/10/2006 165000 96.73 1705.78 0.95 0.95 0.95 1.00 0.777 1.00 1.00 1.00 1.50 2560.54

24 - 2.0 Contrafr.

C Calle 18 al 400 e/ 41 y 43 1° 20/10/2006 170000 98.92 1718.56 0.95 1.00 0.95 1.00 0.610 1.00 0.90 1.00 1.63 2809.51

30 - 3.0 Contrafr.

D Calle 41 al 500 e/ 20 y 22 7° 20/10/2006 195000 106.64 1828.58 1.05 0.95 1.00 0.95 0.649 1.30 0.90 1.00 1.13 2058.41

32 - 2.5 Frente

10537.53

2634.38

* + 20% 3161.26

- 20% 2107.51

2826.37

Ubicación Piso Sup. Propia Valor Unit. VbuhEdad - Estado Planta m² $/m² Ubic, Ubic. Ubic. Sup. Edad y Caract. Oferta Actual. Coef. $/m²

Edif. Piso Planta Propia Estado Construc. Total

A Calle 37 al 400 e/ 18 y 20 5° 101.37 2827.00 1.00 0.90 1.00 1.00 0.64 1.00 1.00 1.00 0.58 2827.00

Tasar 33 - 2.5 Frente

Valor Dpto a Tasar =

2827.00 x 101.37 x 0.58 = 165066 $

VDT = Vbuh * Cact * Cof * Cee * Cue * Cpi * Cpl * Csp * Ccc = VDT = Vbuh * Coef Total

Coeficientes Asimiladores

Vuh = VU * Cact * Cof / (Cee * Cue * Cpi * Cpl * Csp * Ccc)

2° Promedio

20/10/2006

Fecha de

Tasación

PLANILLA DE HOMOGENEIZACION DE ANTECEDENTES

Coeficientes Asimiladores

1° Promedio

Divisores Multiplicativos

Planilla Antecedentes PH

N.C.

Valor Oferta X Fecha 23/10/2006 Departamento X

a Tasar Venta Oficina

1.00 Local

Plano N° U:F:

01/15268/92 9

Piso

5° "A" F1c F2c CF PI

X

C. Hom. Sup, Hom.

Cub. 96.24 1.00 96.24 1° Lujo 1° 2° 3° Otra

Semicub 4.26 0.50 2.13 X

Balcón 8.80 0.33 2.90 Edad

Descub. 33 si no

Baulera Frente

E.Piso

Otra Cochera SI NO X

109.30 101.27 Fuente

Antecedente

A tasar

Dirección Calle 37 al 400 e/ 18 y 20 01-43-650120

Totales

Fondo

TTP

Sup

erfic

ie P

ropi

a

Estado

2,5

Baño Priv.

Real

%

8,23

Planta

Características Constructivas

Coef Forma de Pago

Deducciones

Valor resultante

Forma de Pago

CONTADO

Tasación por ComparablesCaracterísticas

y Cualidades a a Tasar Comparable Homogeneización Comparable Homogeneización Comparable Homogeneización

Homogeneizar A B $ C $ D $

Valor de Venta ? $100,000 $90,000 $98,000

Ubicación Buena Buena 0 Buena 2700 Muy Buena -2940

Orientación Este Oeste 2000 Sureste 900 Noreste -1960

Tipología Correcta Correcta 0 Correcta 0 Correcta 0

Antigüedad 15 11 -1000 35 2700 16 0

Calidad Constructiva Media Media 0 Media 4500 Buena -3920

Calidad Mantenimiento Medio Bueno -5000 Medio 0 Medio 0

Funcionalidad Buena Buena 0 Buena 0 Buena 0

Visuales Buenas Medias 2000 Medias 2700 Muy Buena -1960

Iluminación Buena Media 2000 Media 2700 Muy Buena -1960

Aislamiento Acústico Medio Medio 0 Bueno -1800 Medio 0

Superficie Terreno m² 250 290 -4000 248 0 210 4900

Superficie Cubierta m² 100 100 0 115 -5400 90 4900

Superficie Semicubierta m² 10 16 -1000 10 0 10 0

Superficie descubierta m² 20 20 0 9 900 40 -2940

Cochera no no 0 no 0 no 0

Piscina no no 0 no 0 no 0

Quincho no no 0 no 0 no 0

Riego por aspersión no no 0 no 0 no 0

Sistema de Vigilancia no no 0 no 0 no 0

Coeficiente de Homologación -5000 9900 -5880

Valor Homolagado $95,000 $99,900 $92,120

Promedio 95673

$95,000

El tasador adopta $ 95000 en función de considerar que éste será el valor más probable luego de ponderar las condiciones del mercado

Inmuebles

Valor Adoptado

Matriz Evaluación Vecindario

Nº FACTORES %

A CONFORMACION URBANAA.1 Arquitectura 20.00 4.00 0.80 4.00 0.80 4.00 0.80

A.2 Balance de Uso 40.00 5.00 2.00 5.00 2.00 5.00 2.00

A.3 Etapa del Vecindario 20.00 5.00 1.00 5.00 1.00 5.00 1.00

A.4 Nivel Socioeconómico 20.00 5.00 1.00 5.00 1.00 5.00 1.00

SUB TOTAL 100.00 4.80 4.80 4.80

B ACCESIBILIDAD Y TRANSPORTEB.1 Calidad de Vías 20.00 5.00 1.00 5.00 1.00 5.00 1.00

B.2 Comunicación 30.00 5.00 1.50 5.00 1.50 5.00 1.50

B.3 Medios 20.00 5.00 1.00 5.00 1.00 5.00 1.00

B.4 Rutas 15.00 5.00 0.75 5.00 0.75 5.00 0.75

B.5 Frecuencia 15.00 5.00 0.75 5.00 0.75 5.00 0.75

SUB TOTAL 100.00 5.00 5.00 5.00

C BIENES Y SERVICIOSC.1 Servicios Puntuales y de Red 25.00 5.00 1.25 5.00 1.25 5.00 1.25

C.2 Centros Comerciales 10.00 5.00 0.50 5.00 0.50 5.00 0.50

C.3 Centros Médicos 10.00 4.50 0.45 4.50 0.45 4.50 0.45

C.4 Educacionales / Recreacionales 10.00 4.50 0.45 4.00 0.40 4.50 0.45

C.5 Estacionamientos 20.00 4.00 0.80 4.00 0.80 4.00 0.80

C.6 Seguridad 25.00 4.50 1.13 3.50 0.88 4.00 1.00

SUB TOTAL 100.00 4.58 4.28 4.45

D CALIDAD AMBIENTALD.1 Libre de Contaminación 50.00 4.50 2.25 4.50 2.25 4.50 2.25

D.2 Con Contaminación 20.00 4.00 0.80 4.00 0.80 4.00 0.80

D.3 Ruidos 30.00 4.50 1.35 4.50 1.35 4.50 1.35

SUB TOTAL 100.00 4.40 4.40 4.40

RESUMENA CONFORMACION URBANA 20.00 4.80 0.96 4.80 0.96 4.80 0.96

B ACCESIBILIDAD Y TRANSPORTE 30.00 5.00 1.50 5.00 1.50 5.00 1.50

C BIENES Y SERVICIOS 35.00 4.58 1.60 4.28 1.50 4.45 1.56

D CALIDAD AMBIENTAL 15.00 4.40 0.66 4.40 0.66 4.40 0.66

TOTAL 100.00 4.72 4.62 4.68

Antecedente 1 Antecedente 2 Antecedente 3

Planilla Corrección Vecindario

Tipo de Zona Escala A Tasar Tipo de Zona Escala A Tasar

Excelente 5.00 2 Excelente 5.00 1, 2, 3 o más Muy Buena 4.50 Muy Buena 4.50

Buena 4.00 Antecedentes Peso FCV Buena 4.00 Comparable Peso FCVSatisfactoria 3.50 1 4.72 0.979 Satisfactoria 3.50 1 P1 FcV1

Regular 3.00 2 4.62 1 Regular 3.00 2 P2 FcV2Deficiente 2.00 3 4.68 0.987 Deficiente 2.00 3 P3 FcV3

Mala 1.00 Mala 1.00

Tipo de Zona Escala A Tasar

Excelente 5.00 1Muy Buena 4.50

Buena 4.00 Antecedentes Peso FCVSatisfactoria 3.50 1 4.72 1

Regular 3.00 2 4.62 1.022Deficiente 2.00 3 4.68 1.009

Mala 1.00

4.72

Puntuación Vecindario

Peso

4.62

Corrección por Vecindario

Puntuación Vecindario Corrección por Vecindario

Peso

P1, P2 o P3

Puntuación Vecindario Corrección por Vecindario

Peso

Planilla N°: Sala: Expediente N°:Análisis de Valores Venales

Ubicación del Bien: Fecha de Tasación: Profesional:Superficie del Bien: Tipo de Bien:

Inmobiliarias: 1 - Tipo de Cambio(/U$S):Moneda de Uso:2 -

3 - Zona de Análisis:4 - Part. O Dep.:5 - Provincia:6 - País:

Antecedentes (Ventas/Ofertas) Coeficientes de Homogeneización - MULTIPLICA

N° N° Antecedente Fecha Oferta/Venta Precio Frente Fondo Zoni Precio ACT PISO SU.P. EDAD F. FD. OFER COEF

Ubicación Superficie Fot Unitario UBIC. PLTA CA.C. EST. PA.T. TOTAL

1 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

2 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

3 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

4 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

5 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

6 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

Obs.: Se adopta: Total U.:

Promed. U.:Zona gris (B y N) o Amarillo (Color): habilitada para ingresar datos.

Norma TTN 6.x

Tribunal de Tasaciones de la Nación

Planilla de Valores Venales - TTN

Explicación de la PlanillaLa planilla de Análisis de Valores Venales permite obtener de cada antecedente el precio unitario por la superficie considerada, dato que interesa básicamente.

Estos valores unitarios obtenidos de cada antecedente serán procesados utilizando coeficientes de homogeneización, que compararán cada una de las características principales del bien a tasar con las de los antecedentes.

Los coeficientes de homogeneización se aplican como multiplicadores.

Los rubros de comparación son los pertinentes para cada caso: actualización, ubicación, piso, planta, superficie, capacidad constructiva, edad, estado, proporciones de frente y fondo, existencia de patio o terraza, etc

La selección de antecedentes debe ser representativa del segmento de mercado del bien tipo o del tasado, es decir del bien que motiva la confección de la planilla, de modo que si esto es así, los coeficientes de homogeneización razonablemente no asumirán altos niveles, reduciendo el posible error de apreciación.

Para la adopción de los coeficientes de homogeneización o comparación, el tasador debe apelar a sus conocimientos técnicos, apreciación y experiencia. En algunas ocasiones, el Tribunal brindará cuantificaciones referenciales de coeficientes, que sirven para orientar sobre el rango más usual para cada caso. De todas formas, debe primar el buen criterio del tasador, que es quien resuelve la aplicación del coeficiente que corresponda.

Explicación de la Planilla

A los coeficientes de homogeneización netamente comparativos, se suma el coeficiente de oferta, que se aplica a cada antecedente de oferta consignado.El coeficiente de oferta es una reducción del valor del antecedente, estimado en función del valor real que asumiría la operación. Se aplica a cada caso, y por lo tanto la apreciación del tasador puede ser distinta para cada antecedente aún dentro de la misma planilla

Todos los coeficientes se multiplican entre sí, obteniéndose un coeficiente total por cada antecedente. Este coeficiente total multiplicará el valor unitario solicitado por ese antecedente, obteniéndose un valor unitario transformado en cada caso.

El concepto es que si el antecedente fue correctamente seleccionado como exponente de ese segmento de mercado –y es por lo tanto comparable con el bien a tasar-, y por él se solicita un determinado  valor  unitario  siendo  como  es  y  con  las  características  que  tiene,  si  sus características  fueran  idénticas al bien a  tasar, el mercado solicitaría este valor  transformado, que  incorpora además  la  reducción por  contraoferta. El  proceso de homogeneización  implica desde este punto de vista una calificación del bien a  tasar, extrayendo de él un valor unitario que se utilizará para la determinación del valor unitario del mismo.

El paso siguiente es promediar los valores unitarios obtenidos entre sí obteniendo el valor unitario final aplicable.

Superficies

Cada valor unitario  implica  la división entre un valor económico y una superficie. El valor  económico  estará  inequívocamente  expresado  en  la  moneda  en  curso.  La superficie se expresará en una unidad conveniente que será el metro cuadrado, pero para comparar hace falta procesar las superficies con un criterio de homogeneización.

En el  caso de viviendas,  locales, oficinas, etc,  la superficie deberá homogeneizarse con un criterio que  compatibilice el antecedente con el consecuente.

La superficie cubierta se consignará, a tales efectos, al cien por ciento. La superficie semicubierta o descubierta será procesada con un porcentaje razonable, tomando la precaución  de  observar  que  la  superficie  descubierta  sea  considerada  con  un concepto venal y no se confunda con el terreno descubierto en el caso de edificios en terreno propio.

 El Tribunal podrá establecer rangos medios para estos porcentajes, cuya aplicación en cada caso quedará a criterio del tasador. 

Se observa la importancia de que el criterio de homogeneización de superficies  para la comparación debe ser coherente entre el antecedente y el consecuente. 

Coeficientes de Homogeneización - Multiplicadores

                                   Estos coeficientes comparan distintas características de cada antecedente con el bien a tasar, obteniendo un     coeficiente total que es el resultado de la multiplicación de todos los coeficientes que se  describen a continuación. ACT: Coeficiente de actualización del  precio de  los antecedentes  cuando el  lapso entre  la  fecha de tasación y la fecha del antecedente es de tal magnitud que es conveniente su actualización.

UBIC. : Coeficiente de Ubicación de cada antecedente comparado con el bien a tasar.

PISO: Coeficiente de Ubicación del bien en el piso del edificio, si corresponde. Se pondera la incidencia de la ubicación en los pisos de edificios de cada antecedente con el bien a tasar..

PLTA: Coeficiente de Ubicación en planta del piso del edificio, si corresponde. Se pondera la incidencia con respecto de estar ubicado al frente, interno o al contrafrente del edificio.

SUP: Coeficiente  de  Superficie  propia  que  compara  las  características  de  cada  Antecedente  con  el bien a tasar. 

CA.C.  : Coeficiente  de  Características  Constructivas  de  cada  antecedente  comparado  con  el  bien  a tasar.

EDAD: Coeficiente de Edad. Se compara la antigüedad en años de cada antecedente comparado con el bien a tasar.

 EST. : Coeficiente de Estado. Se compara el estado de conservación de cada antecedente comparado con el bien a tasar.

Coeficientes de Homogeneización - MultiplicadoresF. FD. : Coeficiente de Frente y Fondo (solo para Locales). Se compara la relación entre frente y fondo de cada antecedente con respecto al consecuente.

PA.T. : Coeficiente de Patio o Terraza. Se compara la existencia de patio o terraza de cada antecedente con respecto al bien a tasar.

COEF. LIBRE: En la planilla existen cuatro (4) casilleros libres para enunciar coeficientes no previstos.                               En el caso de adoptar alguno, este debe ser enunciado y aclarado en el sector                               de Observaciones (Obs.) de la planilla.  OFER: Coeficiente de Oferta de cada antecedente. Contempla un porcentaje de variación del valor por la aplicación de las leyes de la oferta y la demanda.

COEF. TOTAL: Coeficiente Total de Homogeneización de los  antecedentes. 

VALOR UNIT. :     Valor Unitario homogeneizado.

OBS. :     Observaciones.

SE ADOPTA:      Valor unitario adoptado.

TOTAL U.:       Suma de los valores unitarios homogeneizados.

PROMED. U.:    Promedio de valores unitarios homogeneizados.

Recomendaciones

Se recomienda tomar los siguientes criterios en el uso de la Planilla:

TIPO DE BIEN: Descripción del tipo de bien a tasar, aquí se recomienda describir el bien, como ser Departamento de 4 ambientes, Local, etc. MONEDA DE USO:  Utilizar la moneda de curso legal. COEFICIENTES DE HOMOGENEIZACION – MULTIPLICADORES: No utilizar coeficientes de magnitud importante ya que esto implica que el antecedente no se encuentra dentro del rango óptimo de comparación.

Se recomienda un rango de coeficientes que oscile de 0.70 a 1.30, de utilizarse uno que no se encuentre en este rango se recomienda su justificación en el informe respectivo de la tasación.

Homologación de Superficies  - Coeficientes Libres

HOMOLOGACION DE SUPERFICIES: Criterios de uso para homologar superficies del bien. SUPERFICIE CUBIERTA: Considerar al 100 %.SUPERFICIE SEMICUBIERTA: Considerar al 50 %.BALCONES: Según cada caso.BALCON TERRAZA Y PATIOS. Según cada caso. COEFICIENTES LIBRES: En la planilla existen cuatro (4) casilleros libres para enunciar coeficientes no previstos. Los más usuales serían: Características Arquitectónicas: Pondera distribución, funcionalidad, calidad espacial, vistas y orientación, etc. Características del Consorcio: Pondera el estado de mantenimiento y conservación de las superficies comunes y la calidad del servicio de administración, siendo exclusivo para propiedad horizontal.