Université Gaston Bergerde Saint Louis

U.F.R Lettres et sciences Humaines

Section de Géographie

Mémoire de Maîtrise option Urbanisme Thème: Problématique de la gestion foncière dans la commune

d’arrondissement de Mbao: Extension spatiale et enjeux fonciers

Directeur de Mémoire Présenté par

Monsieur Cheikh Sarr Melle Dieynaba Seck

Année académique :2004/2005

1

Dédicaces

Ce travail est dédié spécialement à mon père qui a beaucoup fait pour que je

réussisse dans mes études,

A ma mère et mes frères et sœurs ainsi qu’ à tous mes camarades de promotion .

2

Remerciements

Avant tout je rend grâce à ALLAH le puissant et le miséricordieux et son à Son

Prophète MOUHAMET (PSL).

Je tiens à remercier toutes les personnes qui ont participé à la réalisation de ce

document.

En commençant par mon encadreur Monsieur Cheikh Sarr pour son soutien, le

personnel de la DTGC plus particulièrement son Directeur Monsieur Youssou

Ndong ,à mes encadreurs de stage Monsieur Sirfou Diaby et Moustapha Mbacké

Ndour .Ces remerciements vont aussi à l’ endroit de Monsieur Doudou Sène

Diakhaté au service Départemental du Cadastre de PIKINE et Monsieur Alioune

Diouf Direction Régional du Cadastre de Dakar et aussi à Babacar Dia et Mamadou

Ndiaye conseillers municipaux commune d’ arrondissement ,Gorgui Ndiaye .

3

Table des matières

INTRODUCTION -------------------------------------------------------------------------Problématique------------------------------------------------------------------------ Méthodologie------------------------------------------------------------------------ PREMIERE PARTIE : La commune d’arrondissement de Mbao :une ville en pleine expansion Chapitre I : Présentation de la commune d’arrondissement de M’BAO----------

1.1: Les Données géographiques1.2 :Les Données historiques1.3 : Les Données démographiques

Chapitre II :L’extension spatiale de la commune :Analyse des opérations urbaines et de L’évolution du bâtiA : Les Opérations urbaines 2.1 : Les lotissements 2.1.1 :Le Lotissement du quartier Médine

2.1.2 :Le lotissement du quartier Gokh

2.1.3 :Le lotissement de la zone d’extension de grand Mbao et Petit Mbao

2.1.4 :Le lotissement de la zone d’extension de Keur Mbaye fall

2.2 :Les opérations immobilières privées 2.2.1 :La cité Ndèye Marie

2.2.2 :La cité Sipres V

2.3 :Les opérations immobilières publiques 2.3.1 :La zone d’aménagement concertée de Mbao

2.3.2 :Le projet Mbao Villeneuve

B: L’évolution du bâti 2.4 :Une extension spatiale modérée de 1982 à 1997 2.5 :Les extensions importantes de 1997 à 2002

2.6:L’occupations spatiale de 2002 à 2004Chapitre III :L’évaluation de l’urbanisation sur l’espace communal 3.1 :L’inventaire des infrastructures et des équipements 3.1.1 :Les infrastructures scolaires

3.1.2 :Les infrastructures sanitaires

3 .1.3 :Les équipements marchands

3.2 :Les services urbains de base

4

3.2.1 :Le réseau d’électrification

3.2.2 :Le réseau d’adduction d’eau potable

3.2.3 :La voirie

3.2.4: L’assainissement

3.3 :La dégradation du couvert végétal 3.4 :Déclin des activités traditionnelsDeuxième partie :La gestion foncière

Chapitre I :Les différents acteurs intervenants dans la gestion foncière1.1: L’Etat acteur principal 1.2  :Les collectivités locales 1.3Les populations

Chapitre II :Analyse des enjeux du foncier ,la perceptions et les pratiques des différents acteurs sur la gestion foncière 2.1 : Les enjeux du foncier 2 .2 : La perception des acteurs 2.3 : Les pratiques foncières des acteursChapitre III :Analyse des conflits fonciers dans la commune d’arrondissement de Mbao 3.1 :Les conflits de compétences entre l’Etat et la commune 3.2 :Les conflits de compétences entre la commune ville et la commune d’arrondissement 3.3 :Les conflits liés à l’adaptation des lois aux pratiques coutumièresConclusionBibliographieGlossaire

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Sigles

A.M.A : Azienda ,Municipal, ambiante

C.A.P.E.C : Compagnie, d’aménagement, de construction pour la promotion

immobilière

D.T.G.C : Direction des travaux géographiques et cartographiques

D.U.A : Direction de l’Urbanisme et de l’Architecture

DSCOS : Division de la surveillance et du contrôle de l’ occupation du sol.

I.C.S : Industrie chimique du Sénégal

PDU : Plan directeur d’urbanisme.

PUD : Plan d’urbanisme de détail.

PAQPUD : Programme d’assainissement des quartiers péri urbain de Dakar.

PELT : Projet eau à long terme.

PASDUNE : Programme d’actions pour la sauvegarde et le développement urbain

des Niayes et zones vertes de Dakar.

PADDUS :Programme d’appui à la décentralisation et au développement urbain

SDE : Sénégalaise des Eaux

SENELEC :Société nationale d’électricité

SICAP : Société immobilière du Cap-Vert

SIPRES : Société immobilière de la Presqu’île

SONES :Société nationale d’ exploitation des eaux

T.N.I : Terrain non-immatriculé

T.F : Titre Foncier

ONAS : Office Nationale de l’ assainissement du Sénégal

Z.A.C : Zone d’aménagement concertée

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Listes des cartes

Carte n°1 ---------------------Présentation de la commune d’arrondissement

Carte n°2 -------------------------------Occupation spatiale de la commune en 1997

Carte n°3 ----------------------------------------Infrastructures de communications

Carte n°4 -------------------------------Occupation spatiale de la commune en 1982

Carte n°5 ----------------------------Changement occupation spatiale de 1982 à 1997

Carte n°6 ----------------------------Changement occupation spatiale de 1997 à 2002

Carte n°7 -------------------------------Occupation spatiale de la commune en 2002

Carte n°8 --------------------------------Occupation spatiale de la commune en 2004

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Listes des Tableaux

Tableau n°1 -------------------Répartition des infrastructures dans l’espace communal

Tableau n°2 ---------Répartition des infrastructures sanitaires dans l’espace

communal

Tableau n°3 -------------------------Evolution de la population de 1988 à2002

Tableau n°4 --------------------------------Matrice de changement 82/97

Tableau n°5 --------------------------------Matrice de changement 97/02

Tableau n°6 --------------------------------Matrice de changement 82/02

Tableau n°7 -------------------------------Statut foncier de la commune

Diagramme ---------------------Occupation spatiale de commune de

1982,1997,2002

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Liste des annexes

Annexe 1 ---------------------------------------Photographies aériennes 1982

Annexe 2--------------------------------------Photographies aériennes1997

Annexe 3--------------------------------------Ortophotos de Dakar 2002

Annexe 4--------------------------------------Guide d’ entretien

Annexe 5---------------------------------Tableau gestion domaniale et foncier au Sénégal

Annexe 6-------------------------Tableau de synthèse des acteurs locaux

Décentralisation et Foncier au Sénégal

Annexe 7----------------------------------------Population Département de Pikine 2002

Annexe 8-----------------------------Répartition superficie de la CA de 1982/1997et 2002

9

Résumé Ces dernières années, la commune d’arrondissement de Mbao a été le théâtre de

nombreuses opérations urbaines et parfois de conflits fonciers entre les autorités

municipales et les populations d’une part et d’autre part les autorités déconcentrées.

Ces opérations sont liées à la poussée du front d’urbanisation dans la zone suite à

l’épuisement des réserves foncières et à leur cherté dans l’agglomération dakaroise.

La commune d’arrondissement de Mbao constituait une zone où l’on notait la

présence d’importantes réserves foncières à des prix accessibles comparés à ceux

qui sont pratiqués dans d’autres zones péri urbaines comme Dalifort , Mariste et

Foire. Tous ces facteurs ont favorisé l’implantation de plusieurs opérations

immobilières tant publiques que privées et aussi des lotissements administratifs qui

ont comme résultat des recompositions importantes sur l’espace communal et

changements socio-économiques non négligeables.

Le foncier étant au cœur de ces opérations, sa gestion ne pouvait être éloignée.

C’est en ce sens que notre étude porte sur "Les opérations urbaines et enjeux

fonciers dans la commune d’arrondissement de Mbao".

L’étude a essayé à travers une analyse diachronique et comparative de trois dates

différentes (1989,97 et 2002) pour montrer l’impact des opérations urbaines sur

l’occupation spatiale de la commune. Ainsi les résultats de l’interprétation de

photographies aériennes et leurs superpositions nous ont permis de représenter

graphiquement toutes les recompositions et l’évolution spatiale de la commune à

travers des supports cartographiques . Cependant on a pu déceler que

l’urbanisation, en plus des avantages offerts à la commune, a été la source de

nombreux problèmes surtout fonciers . Ces derniers ont pour nom spéculation ,

conflits de compétences sur sa gestion entre les collectivités locales et les

populations ou les services déconcentrés de l’ Etat.

Et d’après notre analyse, on a constaté que les problèmes fonciers sont devenus

plus récurrents dans la commune avec la réforme de 1996, plus précisément avec

l’avènement des lois 96-06 et 96-07 et des décrets 96-119 et 96-745 du code des

collectivité locales .

La gestion foncière devenue une compétence transférée aux collectivités locales a

révélé dans son application certains dysfonctionnements liés à une mauvaise

interprétation et application des textes par les différents acteurs. En plus ces acteurs

déplorent aussi l’inadaptation de certains articles de la loi 96-06 à la loi 64-46 .

10

Par ailleurs, les propriétaires traditionnels ont ainsi vu leur pouvoir diminué au profit

des nouveaux gestionnaires en l’occurrence les élus locaux.

11

INTRODUCTION

12

Introduction

Le secteur urbain au Sénégal est principalement caractérisé par la morphologie

des villes qui se développent en général à des cadences démesurées.

Les prévisions qui sont faites pour certaines villes sont dépassées avant que

les documents d’urbanisme devant servir de support à leur planification ne

soient approuvés. Ceci résulte d’une urbanisation incontrôlée faisant fi de

toutes les normes urbanistiques. Elle se traduit par un développement de

quartiers spontanés, l’occupation anarchique du domaine public et des zones

non aedificandi ; une densification des zones urbanisées (ce qui accentue la

forte concentration humaine dans ces zones et le déséquilibre entre les zones

rurales et les zones urbaines) et le développement de nouveaux centres

urbains.

Actuellement le taux d’urbanisation du Sénégal, selon les estimations de la

Direction de la Prévision et de la Statistique, se situe à 76.7% 1alors que la

région de Dakar a un taux qui avoisine 97%. Ce taux est lié à l’importance de

Dakar dans l’armature urbaine des villes sénégalaises. Elle constitue la ville

métropole, capitale administrative, économique et politique, ce qui accentue

son manque d’espace, occasionnant ainsi son extension vers des zones

périurbaines comme Mbao. L’expansion de ce front d’urbanisation a entraîné

dans la zone de Mbao d’importantes recompositions spatiales avec des

1 Direction de la Prévision et la Statistique :Résultat recensement général sur la population du Sénégal année 2002

13

changements radicaux et rapides dans le mode de production, d’utilisation et

d’occupation de l’espace ainsi que dans sa gestion administrative.

L’urbanisation de cette zone est liée à de multiples facteurs comme : la mise

en place d’une zone d’aménagement concertée, la réalisation de logements et

de parcelles viabilisées par les promoteurs immobiliers.Il faut aussi noter les

différentes opérations d’extension et de lotissement entreprises dans la

commune par les autorités municipales et la rente de situation dont elle

bénéficie du fait de sa proximité avec la capitale.

Cependant, il faut reconnaître que cette urbanisation cache bien d’autres

réalités dont une forte spéculation foncière, conséquence d’une gestion

foncière non maîtrisée du fait de la multiplicité des acteurs et d’une demande

sans cesse croissante en logements et parcelles.

14

Problématique

L’extension spatiale des villes constitue de nos jours l’une des caractéristiques

essentielles de l’urbanisation en Afrique ;même si elle demeure encore un

continent fortement rurale.

Au Sénégal, le phénomène est plus visible dans une ville comme Dakar avec

des extensions considérables vers de nouvelles zones comme Dalifort, Mariste,

Keur Massar et Mbao.

L’occupation de ces sites résulte d’une part d’une demande sans cesse

croissante en logements dans la capitale et d’autre part de la disponibilité de

réserves foncières dans ces sites.

La commune d’arrondissement de Mbao située à la porte d’entrée de Dakar

dispose de certains atouts dont une desserte satisfaisante en infrastructures de

communication et d’une disponibilité de réserve foncière propice à des

extensions. C’est ainsi qu’elle a été choisie en 1992 par l’Etat du Sénégal

comme site devant abriter le projet de la zone d’aménagement concertée.

La mise en place de la ZAC a enclenché une dynamique comme l’occupation

d’anciennes zones de cultures au profit de l’habitat.

Mais, il faut rappeler que les premières extensions ont été l’œuvre des

populations suite à l’avancée de la mer dans les localités de Grand Mbao et

Petit Mbao.Les collectivités locales ont entrepris des lotissements administratifs

dans les dites localités de même qu’à Keur Mbaye Fall. Ces extensions ont

occasionné des recompositions spatiales importantes avec une reconversion

totale de toutes les zones de cultures en zones d’habitat .

Cependant la question foncière a été centrale dans le processus d’extension

puisq’étant leur support. L’utilisation de l’espace étant intimement liée à la

15

gestion foncière, son analyse ne pourrait être ignoré par l’étude. Au Sénégal la

gestion foncière relève de textes législatifs comme la Loi sur le Domaine

national (loi 64-46) et la loi 96-07 et le décret 96-1130. Malgré l’existence de

tous ces textes, les pratiques coutumières persistent toujours. La cohabitation

de ces pratiques aux lois modernes occasionne souvent des conflits entre les

acteurs.

Objectif de l’étude

Ce travail poursuit un double objectif dont le premier est de montrer comment les

opérations urbaines ont pu recomposer l’espace de la commune d’arrondissement

de Mbao.

Le deuxième est de montrer que le transfert de compétences en matière domaniale

aux collectivités locales n’a résolu qu’en partie les problèmes fonciers tant en milieu

urbain que rural.

Pour aborder ainsi la question des extensions spatiales et les enjeux fonciers dans

la commune d’arrondissement de Mbao nous avons dégagé les hypothèses

suivantes. 

H1 : les extensions urbaines ont recomposé l’espace de la commune

d’arrondissement de Mbao

H2 : le transfert de compétences en matière de gestion des domaines a

causé plus de problèmes qu’il en a résolu.

La vérification de ses hypothèses a permis d’aboutir aux résultats qui sont

présentés en deux parties. La première partie traite de l’expansion spatiale de

la commune. Il s’agit dans cette partie de présenter la commune dans son

ensemble, ensuite d’analyser les extensions spatiales en rapport avec les

16

opérations urbaines à travers une interprétation des photographies aériennes

de 1982,1997et 2002 et enfin analyser l’impact de ces extensions dans

l’urbanisation de la commune.

La deuxième partie quant à elle est consacrée à l’analyse de la gestion foncière

dans la commune.

17

Méthodologie

Le choix de la recherche s’est porté sur la commune d’arrondissement de Mbao en

raison des recompositions spatiales et sociales observées ces dix dernières années

et aussi de la fréquence des conflits fonciers dans la zone.

La méthodologie s’articule autour de deux volets :La recherche bibliographique et les

enquêtes de terrains.

-La recherche bibliographique

Elle occupe une place importante dans tout travail d’étude et de recherche. Elle

constitue la première étape après le choix du thème de l'étude et aboutit à la mise au

point de la synthèse bibliographique. Nous avons, à cet effet, visité les bibliothèques

de l’UCAD, l’ENEA et l’UGB et les centres de documentation de la Maison des élus

locaux, de la section de géographie de l’UGB, du Dess ADT de l’ENEA, de la DUA 2,

de la Direction de la prévision et la statistique, le service des domaines et les

services techniques de la ville de Pikine.

L’objectif dans cette étape était de collecter le maximum d’informations sur les

thèmes de l’urbanisation, de la décentralisation et de la gestion foncière mais aussi

des informations en rapport avec la zone d’étude.

C’est ainsi que, plusieurs ouvrages comme « Espaces disputés en Afrique

noire :Pratiques Foncières locales » de E.le.Bris, E.le.ROY et B.Crousse, « Droit

des terres du Domaine national et Domaine de l’Etat au Sénégal :les textes et la

jurisprudence » de M Doudou Ndoye ont été utiles dans la compréhension de la

gestion foncière. Mais en ce qui concerne les mémoires consultés celui de Roukiatou

Sissano intitulé « Problématique de la gestion en milieu urbain : cas de la commune

d’arrondissement de Yoff   » (Bibliothèque ENEA) a été d’un grand apport dans

2 Direction de l’urbanisme et l’architecture

18

l’orientation de l’étude puisque la commune d’arrondissement de Yoff présente

beaucoup de similitude avec celle de Mbao notamment en matière d’occupation du

sol.

-Les enquêtes de terrains

L’enquête exploratoire

Parallèlement aux lectures, les enquêtes exploratoires (entretien semi directifs) ont

été menées en direction d’un certain nombre d’acteurs à savoir : les promoteurs

immobiliers, les directeurs du service des domaines, de l’urbanisme, de la ville de

Pikine, les autorités décentralisées, les propriétaires traditionnelles (autorités

coutumières et religieuses) et les leaders d’associations de populations.

Avec ces différents acteurs, nous nous sommes entretenus sur les problématiques

de la gestion foncière et de l’urbanisation dans la commune.

L’objectif dans étape était de recueillir leur vison sur ces questions et aussi de

mesurer leur degré d’implication sur la gestion de ces questions.

L’enquête proprement dite

Elle s’est fait par une descente sur le terrain pour se rendre compte de la situation

effective. Pour cela, en plus de l’expérience que nous avons de la commune en tant

que résident, nous avons essayé de rencontrer les populations.

Le recueil des informations s’est déroulé auprès des chefs de concessions dans les

villages traditionnels et les nouveaux quartiers.

Nous avons confectionné à l’intention de ces chefs de concession un questionnaire.

Notre population de base a été le nombre de ménages identifiés par la DPS dans le

recensement de 2002. Il faisait état de 3126 ménages répartis dans 2650

concessions.

19

À partir de cette base de sondage, nous avons construit un échantillon de 1/25 de la

population totale soit 106 personnes sur les 2650 concessions que compte notre

population.

Les outils utilisés

Dans notre étude, trois outils ont été utilisés : les guides d’entretien, le questionnaire

l’observation et les entretiens informels ceci pour recueillir des données quantitatives

et qualitatives

*Les guides d’entretien :

Ils ont été administrés aux autorités locales, aux responsables des services des

domaines, aux promoteurs immobiliers, aux représentants des associations des

populations et les autorités coutumières.

*L’observation

En assistant à des réunions, des rencontres formelles ou informelles, des

discussions entre acteurs, nous avons pu recueillir là également, des informations

que les outils formels ne permettaient pas d’avoir.

*Le traitement des données :

Pour traiter les données recueillies durant la recherche, nous avons utilisé les

logiciels Excel (tableaux et graphiques), Word (traitement de texte) ainsi qu’ArcView

3.2 (cartes).

*La réalisation des cartes

Cette étape a été concrétisée grâce à un stage effectué à la Direction des Travaux

Géographique et cartographiques pour une période de trois mois.

Elle s’est déroulée en trois phases :

20

. Acquisition des données

Elle a consisté en une recherche de photographies aériennes ou d’images,

satellitaires couvrants la zone d’étude au minimum sur trois dates différentes.Ainsi

des photographies des années 1982 à l’échelle du 1/6000 et 1997 à l’échelle du

1/20000 ont pu être mis à notre disposition par la DTGC et comme cette structure ne

dispose pas d’images récentes de la zone .Nous nous sommes dirigés vers la

Direction Régionale du Cadastre pour acquérir des orthophotos de la Région de

Dakar datant de 2002.

. Le traitement des données

Pour effectuer ce travail il a fallu d’abord convertir les photographies aériennes de

1982 et 2002 en numériques pour ensuite les géoréférencer (faire correspondre les

coordonnées image ligne colonne aux coordonnées réelles sur le terrain (XY)) à

l’aide d’un logiciel nommé WASY, les orthophotos étaient déjà géoréférencées .

Et la numérisation a été réalisée avec le logiciel ARC VIEW 3.2 .L’échelle du 1/5000

a été choisie. La numérisation a consisté à représenter tous espaces visibles sur les

photos associés à une base de données.

. Analyse des résultats

Elle a été effectuée toujours sur ARC VIEW pour superposer les cartes obtenues

après la numérisation afin de ressortir les différents changements sur des cartes et

des tableaux représentants les matrices de changement qui ont été réorganisés sur

Excel pour avoir des diagrammes représentants l’occupation spatiale de la

commune.

3-2. Difficultés rencontrées au cours de la recherche

Elles sont nombreuses, mais nous retiendrons essentiellement les plus importantes :

21

- Le peu de temps que certains acteurs ont accordé aux entretiens n’a toujours pas

permis une discussion approfondie.

-L’indisponibilité de certaines données chiffrées sur l’auto construction.

-L’absence de photographies aériennes et d’images satellitaires datant de 2004 et

couvrant la zone d’étude.

-La rétention d’informations surtout celles qui sont liées au foncier par les autorités

municipales.

-L’absence d’étude spécifique sur Mbao.

On doit mentionner que la recherche effectuer ne peut être considérée comme

terminer en raison de l’importance des dynamiques actuelles qui sont sujettes à

variation.

22

PREMIERE PARTIE : La commune

d’arrondissement de Mbao :Une Ville

en pleine expansion

23

Chapitre I: PRESENTATION DE LA COMMUNE

D’ARRONDISSEMENT DE M’BAO

1.1 Les Données Géographiques

Comprise entre les longitudes 17°18 et 17° 22 Ouest et les latitudes 14°44 et

14°46 nord la commune d’arrondissement de Mbao est située à l’extrémité Est

de la ville de Pikine.

-Son relief est essentiellement plat avec par endroits des formations dunaires et

des dépressions. Du point de vue pédologique, les sols ferrugineux tropicaux

ou « sols diors » prédominent dans presque tout le territoire communal.Ils sont

localisés dans les zones de Keur Mbaye Fall et extensions, Kamb et extensions

et quelques quartiers de Grand Mbao. Dans les zones dépressionnaires, on

note la présence de sols bruns favorables à l’agriculture.

Quant aux formations marno -calcaires et argileuses, elles sont localisées dans

les cités Sipres 5, Ndèye Marie (Grand Mbao) et Capec (extrémité nord de la

zac). L’imperméabilité de ces formations entraîne beaucoup de problèmes

d’assainissement dans ces quartiers surtout en période hivernale.

Les formations dunaires sont constituées de sols minéraux. La commune

d’arrondissement de Mbao dispose d’une frange maritime d’environ 20km. C’est

la raison pour laquelle, elle est souvent confrontée aux phénomènes de dérives

littorales avec une avancée de la mer estimée à 1.5m par an.

24

La végétation

La commune d’arrondissement de Mbao abrite le plus grand massif forestier de la

région de Dakar. Elle a été érigée en forêt classée par l’arrêté de classement

N°972/SEF du 7 Mai 1940 qui l’institue en Forêt péri urbaine.

Elle couvre une superficie de 771 hectares et constitue le seul poumon vert de

l’agglomération dakaroise en dehors du parc forestier de Hann.Les espèces

dominants sont l’anacardier, l’eucalyptus, le prosopis, le filao etc…

Aujourd’hui cette forêt fait l’objet de convoitise de la part des promoteurs

immobiliers, des collectivités locales et de l’Etat. L’extension des zones d’habitat

participe à la destruction du couvert végétal.

D’autres espèces sont aussi présentes dans la zone, celles des rôniers, des

baobabs (adansonia digitata).

Ces espèces sont en voie de disparition du fait de l’urbanisation accélérée de la

zone.

L’Hydrographie

En plus de l’océan Atlantique dont elle bénéficie grâce à sa position, la commune

d’arrondissement de Mbao dispose d’un marigot alimenté par les eaux pluviales

et les eaux de mer. Ce marigot était permanent, mais avec la sécheresse des

années 70,il s’est asséché et seule la partie occidentale a survécu.

Aujourd’hui sa remise en eau est envisagée par le projet PASDUNE3.

Il faut aussi signaler la présence de quelques mares en période pluvieuse dans

la forêt et une nappe phréatique affleurante dans tout l’espace communal.

3 Programme d’action pour la sauvegarde et le développement urbain des Niayes et zones vertes de Dakar

25

Sur le plan administratif,

la commune d’arrondissement de Mbao est située dans le département de

Pikine et plus précisément dans l’arrondissement de Thiaroye.

Avec le décret 96-745 du 30 août 1996 portant création des communes

d’arrondissement dans les villes de Pikine, Dakar, Guediawaye et Rufisque ; la

Ville de Pikine a été divisée en 16 communes d’arrondissement dont la

commune d’arrondissement de Mbao. Selon toujours le même décret en son

article 4 la commune d’arrondissement de Mbao est limitée :

Au Nord de l’extrémité Ouest du périmètre de reboisement en suivant la limite

Nord, puis la limite orientale jusqu’au débouché de la piste qui longe le sud du

centre émetteur aéronautique civil, puis celle-ci jusqu’à la limite occidentale du

département de Rufisque. (cf. carte n°1)

A l’Est   : limite occidentale du département de Rufisque de la piste qui passe au

sud du centre émetteur aéronautique civile jusqu’à la mer en passant par la

route qui dessert la cité Capec à partir de la route nationale n°1 jusqu’à son

intersection avec la route des cap des biches, puis celle ci jusqu’au foyer de

charité. Ce dernier est compris dans le périmètre de Mbao.

A l’Ouest  : de la mer en longeant le mur de la zone franche industrielle à

l’intersection de la bretelle pénétrante de petit Mbao avec la RN1.

La RN1 jusqu’à la transversale de la limite occidentale du périmètre de

reboisement de Mbao.

Au Sud   : le littoral de la limite départementale de Rufisque à la limite

occidentale du village de Mbao.

26

Sur le plan spatial :

Elle occupe plus 21% de la superficie du département de Pikine (cf diagramme n°1).

La commune d’arrondissement est répartie en plusieurs sous zones (cf. carte n°2).

La première sous zone, Petit Mbao, est composée de deux sous quartiers contigus :

Le village traditionnel lébou de Petit Mbao,

Le quartier Peul ga, un sous-quartier à population majoritairement peul

Petit Mbao extension, ainsi que les nouvelles cités dont Diagnenar et Promocap.

Grand Mbao, situé lui aussi en bordure de mer constitue la deuxième sous zone. Il

compte un village traditionnel, les cités Ndèye Marie, Sipres 5, Grand Mbao

extension et les « Villas Baobab » qui sont à l’état de projet.

Le village compte six quartiers : le quartier de Thiékène, le premier quartier de Mbao

et qui a été rasé en partie par la mer. Ce quartier a donné naissance aux quartiers

de Ndiobène, Fass, et Médine, le quartier Ndoyenne qui a donné naissance au

quartier lamsar, les quartiers Ndiobène et Fass.

Entre la sous-zone de Petit Mbao et celle de Grand Mbao se trouve un îlot

dénommé « Gokh ».

La troisième sous zone est située le long de la route nationale, et comprend :

Le village de Keur Mbaye Fall, comprenant des deux côtés de la route nationale,

Keur Mbaye Fall village au nord et Keur Mbaye Fall extension au sud, le village de

Kamb entre la forêt classée et Keur Mbaye Fall, Mbao Villeneuve et la zone de

lotissement de Médina Mbao gare Mbao .Ce dernier compte plusieurs sous

quartiers : Médina Mbao gare, Cité Saba, Rue 10, et Darou Salam.

Et enfin une quatrième zone qui concerne la Zone d’aménagement concertée avec

les Cités Mame Sira, SDV, Asecna, Police, Saka Salvador et Sagef .

27

28

30

Diagramme n°1 :Répartition des superficies des communes

d’arrondissement du Département de Pikine

Source :Direction Aménagement du territoire 1996

31

1.2 Les Données historiques

1.2.1 : Les villages traditionnels de Grand Mbao et Petit Mbao

Le processus de création des villages traditionnels est souvent lié à la

nécessité de trouver de nouvelles zones d’activités face à un

accroissement démographique et est le résultat de pérégrinations

successives entre plusieurs sites à la recherche de terres fertiles. Il peut

cependant être lié à des événements conjoncturels (épidémie de peste,

construction de la route nationale ...) comme cela a été le cas de certains

villages de Mbao.

Le peuplement a connu plusieurs vagues et il est souvent difficile de

s’accorder sur la primauté entre les différentes familles, l’historique étant

souvent lié à la personnalité du narrateur. Petit Mbao , le premier village de

Mbao fait partie des premiers villages lébous de la région du Cap-Vert bien

avant Yoff avec des populations venues de Djander. 

Le village de Petit Mbao a donné naissance à Grand Mbao vers 1700.

Et d’après l’anthropologue George Balandier dans son ouvrage4  rédigé

avec Pierre Mercier, le village de Mbao a occupé plusieurs sites nommés

Thiouroune, un village aujourd’hui disparu et qui se situait près de l’actuel

centre émetteur de Rufisque. Ensuite il s’est déplacé à Apgal autre village

disparu qui se trouvait plus à l’ouest prés du village actuel de Keur Massar.

Le village de Apgal fut transféré à 4 km environs au sud. Enfin à la suite

d’une épidémie de fièvre jaune qui s’est abattue en 1779 sur la presqu’île et

pour une retraite spirituelle, Mbao Seck déplace le village de Apgal vers le

4 Particularisme et Evolution : Les pêcheurs lébous du Sénégal Saint Louis IFAN 1952 

32

sud et lui donne son nom. La proximité de l’océan a aussi été déterminante

dans le choix du site.

1.2.2. LES VILLAGES DE KEUR MBAYE FALL ET KAMB 

Ces villages sont plus récents que Grand Mbao et Petit Mbao. En effet,

Keur Mbaye Fall est né vers 1921 suite aux travaux de la route nationale

n°15. À l’époque, alors Mbaye fall chef de chantier venu de Saint Louis

donna son nom au village qui selon certaines sources portait le nom de

« Kippou Mbao » .Ce site constituait une zone privilégiée des immigrants

venus des régions de l’intérieur et qui n’avaient pas les moyens de vivre

dans la grande métropole dakaroise. Ce village était partagé en deux

grands quartiers situés de part et d’autre de la nationale n°1 et Kamb6 situé

derrière la voie ferrée.

Il faut noter l’apparition du quartier Médina Mbao gare qui est un

lotissement privé.

1.3:Les Données Démographiques

La population de la commune était estimée en 1988 à 9855 habitants. Cette

population concernait les villages traditionnels de Grand Mbao, Petit Mbao ,

Keur Mbaye Fall et kamb .

Elle passe de 12730 habitants en 1996 soit une augmentation de 3000

habitants ; conséquences de l’implantation de nouvelles cités comme Ndèye

Marie, cité Saba et les extension de Médina Mbao gare .En 2002 la population

était de 26011 habitants soit un accroissement de plus de 13000 habitants

entre 1996 et 2002 avec une densité de 1495ht/km².Cette augmentation est

5 Route desservant Dakar Rufisque6 Trou en wolof

33

liée à une implantation massive d’opérations immobilières dans la commune,

à l’extrême pression foncière dans l’agglomération dakaroise et la faiblesse du

coût des parcelles dans la zone. Si cette tendance actuelle se poursuit la

population atteindra les 30000 habitants en 2007 .Et avec les projets

immobiliers Mbao Villeneuve, Mbao BaoBab et l’occupation totale des

lotissements administratifs de Grand Mbao , Petit Mbao , Keur Mbaye Fall et

de ZAC la population avoisinerait d ’ici 2015 les 200000 habitants.

La population de la commune était à majorité lébou surtout dans les villages

traditionnels de Grand Mbao et Petit Mbao. Quant aux villages de Kamb et

Keur Mbaye fall la population était plus hétérogène avec des wolofs, des

Sérères, des Toucouleurs et des Diolas .L’implantation des nouvelles cités a

occasionné un brassage ethnique surtout dans les villages traditionnels

lébous qui jusqu’alors étaient repliés sur eux-mêmes.

34

Diagramme n°2 :Evolution de la population de 1988 à 2002

Sources : DPS, recencement général sur la population années 1988 et 2002 et prévisions

de 1996

35

CHAPITRE II:L’extension spatiale de la commune :Analyse des

opérations urbaines et de l’évolution du bâti

A : Les opérations urbaines

2.1 : Les lotissements

2.1.1 : Le lotissement du quartier de Médine :

L’occupation du quartier de Médine est liée à l’extension des quartiers

de Tiékène et Ndiobène d’une part et d’autre part à l’accroissement

démographique avec l’arrivée de migrants venus des régions intérieures

comme Diourbel et Kaolack.

Les premiers occupants du quartier étaient constitués en majorité de

populations venues à la recherche du travail dans la capitale

sénégalaise. C’est ainsi que certaines se sont installées dans le village

de Grand Mbao. Ce village était à l’époque une zone d’activité agricole

et de pêche. Ces populations étaient employées par les autochtones

pour les travaux champêtres.

Dans les années quarante, Abdou Ndiaye « lamane  »( gestionnaire des

terres dans la société traditionnelle wolof ) octroie une dizaine de

parcelles à ses ouvriers agricoles afin de faciliter leur intégration

sociale dans le village . Les parcelles leur étaient cédées moyennant la

somme de soixante-quinze milles francs CFA. Les premières habitations

étaient réalisées avec des matériaux de récupération d’où le nom de

cité « baraques » donné à ce quartier à l’époque.

Après l’installation de ces premiers occupants, le propriétaire Mamadou

Diagne dont le terrain est immatriculé à son nom avec les titres fonciers

36

5412 DG et 6439 DG effectue le morcellement du quartier en 1946.

Cette opération est plus liée à l’augmentation de la demande en

logement dans la zone et des prix qui passent de 75000 FCFA à

200000 FCFA et 400000 FCFA la parcelle de 300m² et 400m².

Sur le plan urbanistique Médine était en avance sur les autres quartiers

traditionnels avec un tracé régulier des rues facilitant son accessibilité.

2.1.2 : Le lotissement du quartier de Gokh

Contrairement à Médine, Gokh est plus récent. Son occupation date de

1989.Le quartier est implanté sur un terrain du domaine national.

En plus de la loi de 64-46, le système traditionnel persiste toujours dans

la gestion foncière. C’est dans cette logique que le terrain a été morcelé

par une tierce personne qui a déclaré que le terrain appartenait à ses

parents, parce que se sont eux qui l’exploitaient. Et, pour ce dernier, le

terrain lui appartenait et légalement ; ce n’était pas le cas d’après l’article

premier de la loi de 64-46 du 17 juin 1964.

Ce lotissement ne respectait pas les normes et les règles en vigueur,

mais cela n’empêchait pas au soi-disant propriétaire d’effectuer la

vente de ces parcelles. Le quartier n’a été raccordé aux réseaux d’eau et

d’électricité qu’en 1992 ; les équipements collectifs et infrastructures de

communication (école, poste de santé, routes)  sont quasi inexistants

dans le quartier.

Avec l’élaboration du plan directeur d’urbanisme de la commune

d’arrondissement, le quartier est classé zone à régulariser.

Cette régularisation doit découler d’abord d’une immatriculation dudit

terrain par l’Etat à son nom avant de le céder à la collectivité locale pour

37

permettre aux habitants dudit quartier de disposer de titres de

propriété, puisque actuellement des actes de vente établis par le

vendeur sont les seules pièces justificatives dont disposent ces

populations pour prouver que ces parcelles leur appartiennent.

2.1.2 : Le lotissement de la zone d’extension de Grand Mbao et Petit

Mbao

La création d’un lotissement est soumise à autorisation administrative et

doit être effectuée dans le respect des plans et schémas d’urbanisme.

Ce rappel nous permet d’expliquer le lotissement de la zone d’extension de

Grand Mbao et Petit Mbao.

En effet l’extension de ces villages fait suite à l’avancée de la mer dans

ses sites. Ces villages sont souvent confrontés aux phénomènes de

dérives littorales qui occasionnent la plupart du temps des destructions de

plusieurs logements dans ces villages. En 1993, à la suite d’une visite des

sites après le passage d’une violente houle, le ministre de l’urbanisme

d’alors rend compte à ses supérieurs de la gravité de la situation. La

décision des autorités était de reloger les populations sinistrées dans

d’autres zones. Le décret 93-523 du 27 avril 1993 est venu instituer « les

villages traditionnels de Grand Mbao et Petit Mbao, zone spéciale

d’aménagement, ordonnant l’élaboration d’un plan d’urbanisme de détail

pour la zone considérée et instituant des mesures de sauvegarde, fixant

les limites de la zone d’extension des dits villages ».

38

D’ après l’article 4 dudit décrets la zone d’extension est délimitée ci

après :

A l’Est, par la route de Grand Mbao ;

A l’Ouest, par la route de Petit Mbao ;

Au Sud par la ligne électrique à haute tension ;

Au Nord par une parallèle à la ligne électrique, située à trois cent cinquante

mètres de celle-ci

La zone d’extension couvre une superficie de 60 hectares dont 57 habitables

et les 3 hectares constitués par le marigot de Mbao. Elle est comprise dans

les 650 hectares réservés à la zone franche industrielle de Dakar.

Dans le but d’attirer les investisseurs, l’Etat avait mis en place la zone

Franche industrielle de Mbao, où les entreprises pouvaient venir s’implanter et

bénéficier d’un certain nombre d’exonérations fiscales.

C’est ainsi que l’Etat du Sénégal avait exproprié ses 650 hectares pour cause

d’utilité publique. Mais depuis l’implantation de Z F I seuls les 60 hectares

ont été occupés. L’Etat rétrocède le reste aux anciens propriétaires et gère les

terrains appartenant à son domaine et au domaine national.

La zone d’extension était essentiellement constituée de terrains du domaine

national,  du domaine de l’Etat. Après l’affectation du terrain à la commune,

le lotissement fut entrepris par les autorités municipales en 1998.

Avec la loi 96-07 portant transfert de compétences aux collectivités locales,

l’Etat a délégué neufs domaines de compétences aux collectivités locales y

compris l’urbanisme et les domaines.Le décret 96- 1138 portant application

de la loi de transfert de compétences aux collectivités locales en matière

d’urbanisme et d’habitat confère aux collectivités locales le droit de procéder

39

à des opérations de lotissement sur leur territoire en collaboration avec les

services de l’Etat.

Selon l’arrêté n° 203 MV/ D.S.T du 02 octobre 1998 de la ville de Pikine, le

lotissement administratif de la zone d’extension des villages de grand Mbao

et Petit Mbao comporte : 1349 parcelles à usage d’habitation de

contenance graphique de 150 m² ;

1 centre islamique de 7705 m²

1 centre islamique avec mosquée 2850 m²

1 école élémentaire de 8142 m²

1 marché de 13275 m²

1 lycée de 11500m²

2 centres de santé de 2409 m²

1 stade omnisports de 27025 m²

7 places publiques de 4091 m²

1 réserve administrative de 16020 m²

Le lotissement ainsi définit, une commission d’attribution est mise en

place en conformité avec le décret 97-1130 de la loi 96 –07 du 22 mars

1996 qui exige la présence des représentants des populations dans la

commission d’attribution.

Pour l’attribution, la commission a retenu les critères suivants

-Chef de ménage originaire ou résidant dans les villages depuis au moins 25

ans

-Célibataires originaires ou résidants au moins 25 ans

- Originaires non résidants ou expatriés depuis 25 ans

- Immigrés installés dans la zone depuis plus de 10 ans.

40

Ces critères avaient pour but de permettre à une large proportion de la

population d’acquérir une parcelle.

Ces parcelles leur étaient cédées à titre gratuit, et la distribution n’a été

effective qu’en 1999, période pendant laquelle les bénéficiaires de ces

parcelles ont reçu des arrêtés municipaux confirmant la mise à

disposition des parcelles. Mais, il faut dire que jusqu’à présent la

procédure n’est pas encore achevée pour des raisons politiques, la

commission d’attribution ne s’est toujours pas réunie pour approuver le

procès-verbal d’attribution afin de permettre aux bénéficiaires des

parcelles de disposer d’acte administratif.

L’acte administratif est un document qui confirme la mise à disposition

d’une parcelle et il est délivré par le maire de la ville après approbation

du gouverneur de la région. Il permet à son détenteur d’introduire une

demande de bail . L’occupation de la zone n’a été effective qu’en 2001

avec l’édification des premières maisons.

L’adduction en eau et électricité de la zone date de 2003. Cependant

l’extension a connu quelques problèmes : les zones réservées aux

infrastructures et équipements ont été transformées en zone d ‘habitat

et beaucoup ont changé de vocation. C’est le cas de l’emplacement de

l’actuel lycée où était prévu le stade omnisports.

Le lotissement de la zone d’extension de Grand Mbao et Petit Mbao a

permis la création d’un nouveau quartier qui a changé l’armature des

villages tant sur le plan urbanistique que culturel.

41

Aujourd’hui, nous en sommes plus encore ici à une phase de

déploiement spatial qu’à une phase de densification massive de l’habitat

telle qu’observé dans la zone de Keur Mbaye Fall.

2.1.4 : Le lotissement de la zone d’extension de Keur Mbaye

fall 

Le lotissement de la zone de Keur Mbaye Fall extension était plus lié à

un besoin de satisfaire la demande en infrastructures de la localité

d’une part et d’autre part à un souci d’appropriation de l’espace par la

collectivité locale du fait de l’affluence des promoteurs immobiliers dans

la zone. Si l’extension des villages de Grand Mbao et Petit Mbao

résulte d’un décret présidentiel ; alors celui de keur Mbaye fall est venu

se greffer à ce dernier. L’extension ainsi faite le maire de la ville de

Pikine entreprend le lotissement de la zone. Ce lotissement a

occasionné beaucoup de conflits que nous analyserons dans le chapitre

sur la gestion foncière. Au départ le lotissement concernait une

superficie d’environ 9ha inclus dans le TF 437 DP appartenant à l’Etat

dont 220 logement et 12 équipement collectifs prévus ensuite une

superficie de 55ha fut rajoutée à la première phase avec un total de

1384 parcelles dont 32 équipements inclus enfin un surplus de 440

parcelles avec une superficie de 3060 pour une réserve administrative ,

deux postes de santé (4225m²) , quatre lieux de culte( 5900m²) deux

42

collèges d’enseignement moyen (7650m²) , deux écoles

primaires(4100m²) , une institut franco arabe ( 1500m²) ,un centre socio

éducatif (1200m²) et un terrain de sport de 2800m² est venu s’accoler au

1600 parcelles du premier procès verbal pour donner un total officiel de

240 parcelles . Cependant sur les 60870 m² prévus pour abriter ces

équipements seuls 3825 m² abritant le collège d’enseignement moyen et

2050 m² pour l’école primaire Keur Mbaye Fall 3 n’ont pas été occupés

par des habitations. Ces espaces ont été morcelées et vendus d’une

part par certains élus avec la complicité d’agents municipaux et d’autre

part avec des membres d’une famille qui réclament la paternité de ces

terrains puisque le titre foncier n°147 DP abritant le lotissement

appartient à leur ancêtre et en tant qu’ héritiers le terrain leur revenait de

droit et selon les sources officielles le titre foncier en question a été

exproprié par l’Etat pour l’installation de la Zone Franche Industrielle et

le dédommagement a été effectué depuis , thèse que réfute la famille

concernée . Face à l’ampleur du conflit un compromis a été trouvé entre

le maire de la ville et la famille avec l’attribution de 170 parcelles à ces

derniers qui au lieu de se limiter à ce nombre ont vendu des zones

destinées à abriter des équipements et amputer les routes.Ainsi pour

régulariser l’occupation du quartier 78 parcelles ont été démolies par les

autorités de la ville parce que, pour ces dernières ces parcelles étaient

soit sur l’emprise des voies de communication ou sur des terrains

réservés aux équipements collectifs . En plus les populations se sont

senties lésées dans la distribution des parcelles puisque pour elles la

majorité des parcelles étaient octroyées à des personnes étrangères à

43

la localité et des coopératives d’habitat alors que l’objectif était de fournir

aux habitants surtout les jeunes de la localité de Keur Mbaye Fall

d’accéder au foncier. Mais contrairement aux attributaires du

lotissement de Grand Mbao et Petit Mbao ceux de Keur Mbaye Fall

disposent d’acte administratif et certains ont déjà reçu leurs baux.

Actuellement Keur Mbaye Fall extension constitue l’un des quartiers où

les recompositions spatiales sont plus visibles dans la commune

d’arrondissement.

Ce lotissement a eu comme conséquence aussi une augmentation des

transactions foncières entre la période 2000 à 2004 avec la conversion

de certaines populations en courtiers. La plupart de ces ventes sont

effectuées de manière informelle c’est-à-dire en l’absence d’un

notaire.

2.2 : Les opérations immobilières privées

La politique définie par les pouvoirs publics en matière d’habitat a

essentiellement consisté à promouvoir la production de logements et

de parcelles pour le plus grand nombre de populations. Elle visait

également à la réglementation et à l’utilisation rationnelle de l’espace

urbain.

La Sicap créée en 1950 et la SNHLM (1960) , ont été pendant

longtemps les instruments privilégiés de l’Etat dans la mise en œuvre

de sa politique d’habitat planifié avec l’appui de la Banque Mondiale .La

création de la BHS est venue compléter le tissu des structures mises

en place par l’Etat pour soutenir la production de logements sociaux.

44

Toutefois, l’importance de la demande et le désengagement progressif

de l’Etat du fait des politiques d’ajustement structurel des années 80

ont entraîné l’arrivée du secteur privé dans la production de logements

et de parcelles viabilisées à côté des sociétés immobilières publiques.

Les sociétés immobilières privées ont permis la production de plusieurs

milliers de logements et de parcelles viabilisées surtout 1990 à nos

jours.

2.2.1 : La Cité Ndèye Marie 

Cette cité constitue la première opération immobilière privée mise en

place en 1996 dans la commune d’arrondissement de Mbao ( cf. .carte

n°3). La société FTH a mis en place dans la zone de Grand Mbao un

parc immobilier de 250 logements sur une superficie de 8 ha.

La cité est implantée sur le titre foncier n°375 DP, les logements étaient

cédés à 5 millions de FCA. Cette cité est confrontée à des problèmes

d’assainissement puisque étant implanté dans un site constitué

essentiellement de formations calcaires entraînant l’inadéquation du

système des fosses septiques, l’impraticabilité de certaines routes en

période pluvieuse. Au niveau des infrastructures la cité ne dispose que

d’une école primaire qui a été construite par l’association des habitants

de la cité. Aujourd’hui les habitants de la cité ont intenté un procès en

justice le promoteur pour lui réclamer un système d’assainissement

collectif plus adéquat ; en plus de ces problèmes d’assainissement il y’a

aussi l’apparition de fissures au niveau des maisons du fait de la

45

présence de calcaires et la zone est un réceptacle des eaux de pluie du

village de Grand Mbao pour ensuite s’acheminer vers l’océan.

L’implantation de la cité a occasionné une augmentation de la

population de plus de 2000 habitants.

2.2.2 : La Cité Sipres 5

Face à la demande accrue en logements et la rareté de réserves

foncières dans la ville de Dakar la Sipres est venue implanter dans le

village de grand Mbao prés du Cap des Biches une cité de 1580

logements des commerces et équipements sur une superficie de

22ha61a36ca . Les logements étaient repartis en 5 types.Le terrain a

été octroyé par l’Etat du Sénégal au promoteur.La cité est implantée sur

d’anciennes zones de cultures où les populations de Grand Mbao

pratiquaient la culture du gombo et de l’oseille. Les prix appliqués par la

Sipres étaient excessivement chers excluant une frange importante de

la population, ces prix ne participent pas à la promotion de l’habitat

social, la cité est aussi implantée dans une zone de calcaire même si

on a procédé à l’extraction de ce calcaire avant les constructions mais

les bâtiments ont commencé à se fissurer avant l’achèvement même

des travaux. L’édification de cette cité participe à la densification du bâti

dans la zone de Grand Mbao . Son occupation effective date de 2002 et

actuellement tous les logements sont occupés.

46

L’implantation de ces deux cités dans le village a occasionné une

forte spéculation foncière et l’arrivée de nouveaux promoteurs

immobiliers comme c’est le cas de Valeur Plus avec le projet des Villas

baobab et la Syprom.

47

48

2.3 : Les opérations immobilières publiques

2.3.1 : La zone d’aménagement concertée de Mbao Gare

Pour faciliter l’accès au logement, endiguer les occupations irrégulières et

l’habitat spontané surtout dans les zones périurbaines que la zone spéciale

d’aménagement de Mbao gare a été instituée par le décret 91857 du 27 Août

1991.Ce décret instaure les mesures de sauvegarde sur l’ensemble de

l’assiette du projet et ordonne l’élaboration du plan d’urbanisme de détail. Ce

plan approuvé par le décret 92-1035/MUH/DUA du 30 juin 1992 délimite une

zone de 650 ha répartie en une zone de remembrement où l’on note une forte

concentration de titres privés (40%) ensuite une zone de restructuration

occupée par le village de Kamb (5%) et une zone d’urbanisation future ou Zac

sur les zones à dominante de terrains du domaine national et des titres de l’Etat

(55%).

L’objectif de cette opération selon les autorités étatiques était de contribuer à la

mise en œuvre des objectifs de la politique urbaine à savoir :

augmenter la production de terrains équipés afin de resserrer l’écart entre

l’offre et la demande et minimiser l’ implantation irrégulière à la périphérie de

l’agglomération dakaroise, fournir des services urbains de base,mettre en place

des mécanismes de financement des infrastructures secondaires par une

participation conjointe de l’Etat , des sociétés concessionnaires de réseau et

des bénéficiaires,

organiser l’accès aux terrains aménageable pour les promoteurs

immobiliers et les coopératives d’habitat

49

structurer le développement urbain et faciliter son organisation et son

administration,

dynamiser la concertation des acteurs de développement urbain sur des

points concrets : programmation des investissements, conception de quartiers,

mis en place des infrastructures.

La Zac de Mbao gare comporte une superficie de 380 ha répartie en trois

grandes opérations :

une opération nord est de 100 ha

une opération sud ouest de 100 ha aussi

une opération sud est de 180 ha

L’assiette foncière de la zone est constituée de 45% de terrains non

immatriculés soit 174 ha , 40% de titres de l’Etat (95ha) et 25% de titres

appartenant à des privés

La mise en œuvre du projet a été effective grâce à la coopération

internationale, notamment la Coopération Française à travers les « Fonds

d’aide à la coopération », ainsi que la convention Fac 129/91-Sen du 18 juin

1992 signée entre le gouvernement du Sénégal dans le cadre du Paddus.

La première tranche concernant une zone de 60 ha et après les travaux de

terrassement 40ha sont attribuées à 15 coopératives d’habitat et 20 ha à cinq

promoteurs immobilières .C’est ainsi que la CAPEC a reçu 8 ha pour implanter

une cité de 214 logements.La cité Capec a été la première à être édifiée dans

la Zac en 1995 ( cf. carte n°3) .Après l’implantation de quartier, un promoteur

du nom de Socidak est venu aussi avec l’édification d’une cité de 173

logements du nom de Mame Sira .Aujourd’hui la deuxième phase a démarré

avec la viabilisation de 340 ha qui sont attribués des promoteurs immobiliers et

50

à des coopératives d’habitat. La Zac a participé en partie à augmenter la plus

value foncière au niveau de la commune d’arrondissement de Mbao puisque

qu’avec tous les services et équipements beaucoup de personnes sont venues

s’installer dans la zone.

Cependant l’opération a été aussi jugée intéressante d’où sa duplication dans

six autres sites dont cinq dans les villes de l’intérieur (Thiès, Louga, Kaolack ,

Richard Toll et Saint louis ) et une autre à Dakar ( Diamniadio ) , avec cette

fois une place importante accordée aux collectivités locales dans la mise en

œuvre.

2.3.2 :Le projet Mbao Villeneuve

En effet, la SICAP dans sa mission de mettre en ouvre la politique de l’habitat

définie par l’Etat a initié dans la commune d’arrondissement de Mbao un projet

de 1600 logements.Mais il faut noter que l’assiette devant abrier le projet a fait

l’objet de plusieurs contestations. Le terrain appartenait au Périmètre de

Reboisement de Mbao et représentait plus de 6% de la superficie totale soit

40ha.

Et avec la poussée de l’ urbanisation et la pénurie de réserves foncières dans

l’agglomération dakaroise, l’Etat après le déclassement sur les 40ha attribue le

terrain à la SICAP .Cette dernière entreprit ainsi le terrassement du site

occasionnant ainsi la disparition de 40 ha de couvert végétal ; ce qui constitue

sur le plan environnemental une perte inestimable.

51

En plus du rôle d’atténuation des effets de la pollution atmosphérique qu’il joue

dans l’espace communal, le périmètre participait aussi à la régénération

d’espèces en voie de disparition et l’amélioration du cadre de vie pour ne citer

que cela.

Alors qu’aujourd’hui la protection de l’environnement demeure plus qu’une

nécessité face à la dégradation de la couche d’ozone, au réchauffement de la

terre, l’implantation de ce projet a suscité beaucoup de questionnement de la

part des associations de protection de l’environnement et même des

populations environnantes qui tiraient des bénéfices considérables avec

l’exploitation des produits tirés du périmètre de Reboisement.

Certes ce projet va contribuer à l’accélération du processus d’urbanisation

dans la commune, mais il ne va pas compenser les énormes pertes subies par

l’environnement.

52

B.Analyse de l’évolution du bâti

Des premiers villages traditionnels à l’implantation des cités, le bâti a connu

dans la commune d’arrondissement de Mbao des mutations considérables avec

des extensions spatiales, et des changements notoires dans le type d’habitat de

1982 à 2004.

2.6.1. La période 1982 à 1997 : une extension spatiale

modérée :

La superficie du bâti n’occupait que 116.78 ha soit 6.1% de la superficie

communale en 1982 ( cf. carte n°4 et diagramme n°3).Cette situation s’explique

par la présence encore de réserves foncières dans la périphérie immédiate de

Dakar à savoir dans les zones de Yoff, Ouakam et Dalifort et à cette époque

Mbao était plutôt considéré comme zone rurale raison pour laquelle beaucoup

de populations ne voulaient pas s’ y installer .

En 1997, la situation a commencé a évolué suite à son érection en commune

d’arrondissement et l’ implantation d’ opération immobilière dans la zone . Ainsi

la superficie occupée par l’habitat s’étendait jusque dans les zones de culture et

d’après la matrice de changement établie à cet effet ( cf.tableau n°1), 84.71ha

de végétation se sont transformées en zone d’habitat de même que 5.9 ha de

zone inondable .

53

Diagramme n°3:Occupation spatiale de la commune d’ arrondissement de Mbao des années 82, 97 et 2002

54

Tableau 1: Matrice de changement 1982/1997

 1997

1982 Matrice de changement1982-1997

code végétation infrastructures hydrographie bâti plage

végétation 1486.98 42.10 1.46 84.71 1.14

infrastructures 0.00 43.50 0.00 0.00 0.00

hydrographie 16.55 0.70 107.79 5.90 4.38

bâti 0.00 0.000 3.23 64.49 5.58

plage 0.00 0.000 7.23 0.00 15.85

NB: en ligne date la plus ancienne

en colonne date la plus récente

Sources :Photographies aériennes 1982/1997.DTGC

55

56

57

L’implantation de la cité Ndèye Marie, l’occupation de la zone d’extension de

Keur Mbaye Fall, des quartiers de Darou Salam et Kamb Rue combinés à la

crise et la cherté du logement et de l’épuisement des réserves foncières dans

la capitale Sénégalaise et aussi de faiblesse du coût des parcelles qui variait à

cette époque entre 250000 et 500000FCA pour les 150m² dans la zone ont

été déterminants dans la reconversion de ses espaces de culture en zone

d’habitat. Le bâti représente en 1982 10,83% de la superficie communale.

Certes le bâti a connu une évolution considérable de 82 à 1997 mais l’essentiel

du territoire communal reste toujours occupé par la végétation soit 69,45% .

En plus le type d’habitat a subi des mutations ainsi d’un habitat traditionnel

propre des villages traditionnels est venu se greffer un habitat dit planifié

surtout dans les cités .Ce type d’habitat se caractérise par un respect des

plans d’occupation du sol, des normes de construction avec une utilisation

rationnelle de l’espace et un tracé régulier des trames contrairement à l’habitat

traditionnel qui est consommatrice d’espace et dont le tracé des rues est

irrégulier. L’introduction de l’habitat planifié dans la zone a aussi influencé le

type traditionnel ainsi beaucoup d’habitats précaires ont été transformés en dur

et la construction en hauteur venait ainsi être une la réalité surtout dans les

villages traditionnels de Grand Mbao et Petit Mbao.

Les habitants de ces localités sont restés jusque dans les années 90 pour

construire en hauteur puisque dans leurs croyances communes le géni des

villages étaient contre la construction en hauteur. Mais avec l’implantation des

nouvelles cités et l’augmentation des prix des parcelles, cette croyance a été

démystifiée.

59

L’augmentation de la superficie du bâti résulte aussi de la reconversion de

terres inondables en zone d’habitat. Le résultat de cette reconversion est ainsi

représenté par la carte n°5 obtenu grâce à la superposition des cartes

d’occupation du sol de 1982 et 1997. L’exemple du marigot en est un, en effet

avec l’assèchement du marigot dû au déficit pluviométrique, des spéculateurs

ont morcelé et vendu tout le lit naturel du marigot. Aujourd’hui avec le projet de

remise en eau du marigot toutes ses maisons sont menacées de démolition.

Cependant l’occupation de ces zones relève d’une part une méconnaissance

des textes par les acquéreurs et la recherche d’un profit facile par des

spéculateurs fonciers se réclamant propriétaires de ses espaces et d’un déficit

des moyens humains et matériels des services de l’urbanisme qui se devaient

d’assurer cette fonction de police en essayant d’éviter ses occupations

irrégulières . Aujourd’hui cette fonction est dévolue à la DSCOS qui est une

structure mise en place par le décret 2004-84 du 23 janvier 2004 et dont l’une

de ses objectifs est d’éradiquer les occupations et constructions irrégulières

sur l’ étendue du territoire. C’est une structure de prévention et de lutte contre

les occupations irrégulières, raison pour laquelle, un colonel de Gendarmerie

est mis à la tête de sa direction avec une vingtaine de gendarmes à sa

disposition .L’installation de cette structure ne fait que confirmer l’incapacité des

services de l’urbanisme dont cette mission relevée de leur compétence.

60

2.5 : De la période 1997 à 2002 : les extensions spatiales

importantes :

Durant la période 97-2002 la commune d’arrondissement de Mbao a connu des

extensions importantes (cf. carte n°6) .Cette extension est le résultat de la

production massive de logement et de parcelles viabilisées dans la commune

par les par les promoteurs immobiliers, l’Etat à travers la Zac dont 1200

parcelles ont été viabilisées , la Ville de Pikine avec les lotissements

administratifs de Keur Mbaye Fall Petit Mbao avec comme actif 3169 parcelles

sur 150 ha de superficie , Grand Mbao avec comme résultat la production de

3169 parcelles sur 150ha de superficie et les lotissement privés dans les

quartiers de Saba , Darou Salam , et Médina Mbao Gare (cf.carte n°7).

L’importance du marché du foncier dans la zone a aussi occasionné des

occupations irrégulières surtout dans le quartier de Kamb Rue 10 où des

populations qui n’avaient qu’un souci d’accès à un toit, raison pour laquelle

elles ne sont pas doutées de la régularité ou non des parcelles.

En effet ce quartier appartient à la Zac est tout implantation doit relever du

Ministère de l’urbanisme et de l’aménagement du Territoire.

61

Hors les occupants dudit quartiers ont acquis ces parcelles par

l’intermédiaire de personnes se réclamant propriétaires puisque pour ses

dernières ces parcelles leur appartiennent d’ autant plus que se sont eux

qui les exploitées alors que selon la loi sur le domaine national ces terres

appartenaient au domaine national et avec le projet de la Zac l’Etat a

immatriculé ces parcelles pour les céder à la Zac.Actuellement avec le

démarrage de la deuxième tranche de la Zac ces populations sont

menacées de déguerpissement.Cependant pour résoudre ce problème

des stratégies sont mises places par les autorités locales , le Ministère de

l’urbanisme et les populations puisque la Zac avaient pour objectif de

fournir aux populations à revenu modeste des parcelles viabilisées avec

tous les réseaux et la politique du bulldozer est de plus révolue sauf en cas

de force majeure .Pour régulariser la situation de ces populations la

solution a été de les obliger à s’organiser en coopérative d’habitat que l’Etat

puisse les attribuer le terrain ;ce qui a été entrepris par les populations

pour obtenir des titres de propriété.En plus la première tranche de la Zac a

permis un accroissement du parc immobilier de la commune de 1200

logements avec la création des Cités de Capec et Mame Sira. L’incidence

majeure de ces différentes opérations immobilières dans l’espace

communal a été la reconversion de 484.95 ha de végétation en bâti (cf.

tableau n°2).

2.6 : L’occupation spatiale de 2002 à 2004

Déjà en 2002 la reconversion de l’espace par les opérations immobilières

était considérable. Cette tendance est plus que jamais importante dans

l’urbanisation de la commune avec l’installation de nouveaux projets

62

immobiliers comme les « Villas baobab » sur 32ha de superficie pour 1137

logements qui étaient des terres de culture , la cité Promacap à Petit Mbao

sur 15 ha avec 250 logements disponibles actuellement , et toujours à Petit

Mbao une autre cité du nom de Diagnenar avec150 logements sur 3ha et

enfin la cité SYPROM Grand Mbao pour un programme de 250

logements.Tous ces projets ont eu comme résultats la disparition de toutes

les anciennes terres de culture (cf.carten°8)

63

Carte n°6

64

65

Tableau 2 : Matrice de changement 1997/2002

Matrice de Changement 1997-2002

code bâti végétation infrastructures hydrographie plage

bâti 155.10 0.00 0.00 0.00 0.00

végétation 484.95 1009.14 6.72 2.28 0.00

infrastructures 0.00 0.00 85.03 1.27 0.00

hydrographie 15.73 0.00 0.13 102.02 1.84

plage 0.38 0.00 0.00 3.68 22.89

Source : superposition carte 97/02

66

Tableau 3 : Matrice de changement 1982/2002

Matrice de Changement 1982-2002

code végétation infrastructures hydrographie bâti plage

végétation 1 009.14 48.82 1.14 556.09 0.76

infrastructures 0.00 42.23 1.27 0.00 0.00

hydrographie 0.00 0.82 96.25 35.51 2.73

bâti 0.00 0.00 2.03 64.55 6.72

plage 0.00 0.00 8.56 0.00 14.52

Source :superposition carte 82/02

67

68

CHAPITRE III :L’évaluation de l’urbanisation 

Selon les derniers résultats du recensement sur la population, le taux

d’urbanisation du Sénégal tourne autour de 40.7% alors qu’il est de

97% pour la seule Région de Dakar.

Ce taux illustre l’importance de l’urbanisation dans l’agglomération

dakaroise.

Certes l’urbanisation est pour la plupart du temps considérée par le

commun des mortels comme un mal alors que telle n’est pas le cas

surtout si elle est maîtrisée par une bonne politique d’aménagement du

territoire .

De villages traditionnels jusqu’en 1996 avec son érection en commune

d’arrondissement ; l’espace communal a connu de profondes mutations

spatiales et sociales avec des conséquences tant sociales, économiques

et environnementales .

3.1 :L’inventaire des infrastructures et équipements:

On appelle équipements urbains tout lieu construit ou aménagé où

s’organisent les échanges sociaux et économiques où sont rendus les

différents services de la collectivité à ses membres. Et ceux sont les

infrastructures qui déterminent la viabilité et l’avenir d’une ville.

69

3.1.1: Les infrastructures scolaires :

La commune d’arrondissement de Mbao sur le plan des équipements et

particulièrement celles scolaires dispose d’un bon niveau de desserte

par rapport à d’autres communes. On note ainsi 27 écoles élémentaires

dont 9 publiques et 18 privées ( cf. tableau n°4), deux centres de formation

professionnelle et deux établissements secondaires publics . Le secteur

privé occupe une place importante dans la répartition des équipements

scolaires et l’essentiel de ses écoles privées est implanté dans la zone

de Keur Mbaye Fall , conséquence de la forte demande en éducation

dans la zone .L’extension spatiale et l’augmentation de la population ont

permis l’implantation du lycée en 2002 avec un effectif actuel de 1170

élèves. L’établissement polarise en plus des élèves de la commune

d’arrondissement de Mbao, ceux des communes de Diamaguène Sicap

Mbao et Keur Massar. Le collège d’enseignement a été créé la même

année que le lycée et compte un effectif de 1464 élèves pour 14 clases

soit en moyenne 65 élèves par classe. Le collège est confronté à des

problèmes d’effectifs pléthoriques du fait de l’occupation de nouvelles

zones d’extension que sont keur Mbaye fall extension, Darou Salam

Kamb rue 10, Grand Mbao et Petit Mbao et extensions.

Les équipements préscolaires sont au nombre de 13.Ils sont

essentiellement privés dont un public.

D’après le tableau-ci -dessous on constate que Keur Mbaye Fall est mieux

loti contrairement aux localités de Grand Mbao et Petit Mbao.

Ceci s’explique par le fait que, Keur Mbaye Fall constitue une zone à forte

concentration humaine où l’ occupation spatiale est plus rapide .

70

Tableau n°4: Répartition des infrastructures scolaires dans la commune

de Mbao

Localités ECOLES Niveau Création Classes Effectifs

Keur

Mbaye

Fall

OusmaneIbn

Haffane

Elémentaire privée/secondaire privé

arabe

1999 4 300

Fogny Préscolaire/Elémentaire/Secondaire

privé

2000 15 40

Groupe

scolaire Adja

marème

Diop

Préscolaire/Elémentaire/ privé 2004 8 69

La méthode Préscolaire/Elémentaire/Secondaire

privé

1990 5 96

Karambénor Préscolaire/Elémentaire privé 1999 6 163

Jupiter Préscolaire/Elémentaire privé 2002 6 73

Landjata

Sonko

Elémentaire privé 2003 6 80

CEM de

Mbao

Secondaire public 2002 14 1464

Keur Mbaye

Fall

extension

Elémentaire public 2003 12 113

Ahsana Franco arabe public 2003 4 90

Mbao

Gare

Keur Mbaye

Fall I

Elémentaire public 1963 12 1106

Les lions de

la Téranga

Maternelle/Elémentaire privé 2002 4 31

Médina

Mbao Gare

Elémentaire public 1996 8 633

Le

Mbédiène

Préscolaire/Elémentaire privé 2003 5 28

Jean Nefey

Nzalé

Elémentaire privé 1997 8 270

ZAC Elémentaire public 2004 6 120

71

CAPEC Notre Dame Préscolaire privé 2000 8 170

Elémentaire privé 1998 6 400

Grand

Mbao

Garderie Garderie semi Privée 1996 3 60

Mame

Wassour

Seck II

Elémentaire public 1995 8 350

Lycée de

Mbao

Secondaire public 2002 24 1170

Notre Dame

de Mbao

Préscolaire /élémentaire/

secondaire Privé

2004 15 238

Mame

Wassour

Seck I

Elémentaire public 1936 12 521

Petit

Mbao

Mour Seck Elémentaire public 1980 12 570

Cité

Ndèye

Marie

Elémentaire public 1998 6 238

Espérance Préscolaire /élémentaire/

secondaire Privé

1998 15 448

Keur Soua Préscolaire Privée 1999 3 71

Ndèye Marie Préscolaire Privée 1996 3 60

SIPRES

V

Mbao

Horizon

Préscolaire/élémentaire Privé 2001 2 30

Keur

Madame

Diadhiou

Préscolaire Privé 2003 3 38

Espérance Elémentaire privé 2002 4 35

Source : Plan d’action prioritaire de la commune de Mbao 2005

72

3.1.2 : Les infrastructures sanitaires :

Si la desserte en équipement scolaires reste correcte, ceux de la

santé sont loin de satisfaire la demande. On compte ainsi trois postes de

santé répartis dans les localités de Grand Mbao Capec et Petit Mbao et

trois maternités (cf. tableau n°5). En moyenne on obtient un poste de

santé et une maternité pour 8670 habitants et un cabinet dentaire pour

26011 habitants rien que pour les structures publiques d’après le

Ministère de la santé alors tel n’est pas le cas dans zone de Keur Mbaye

et ses extensions qui ne dispose que d’une maternité qui fait à la fois

office de poste de santé. Des cabinets médicaux privés existent aussi et

son au nombre de cinq, les trois à KMF et les autres à Petit Mbao. On

note trois pharmacies dont une à Keur Mbaye Fall, une autre à grand

Mbao et la troisième dans la Zac. Cependant on note quelques

disparités dans la répartition des infrastructures publiques.Petit Mbao et

Grand Mbao comptent chacune un poste de santé et une maternité alors

que les autres sous zones se partagent la maternité de Keur Mbaye

Fall.

73

Tableau 5:Répartition des infrastructures sanitaires dans la commune

d’arrondissement de Mbao

Structure Création Localités Services offerts

Poste de Santé 1996 Grand Mbao Soins curatifs généraux

Surveillance nutritionnelle

PEV

Maternité 1980 Grand Mbao Soins maternels et

infantiles

Planning familial

PEV

Poste de Santé 1979 Petit Mbao Cabinet dentaire

Soins curatifs généraux

Surveillance nutritionnelle

Maternité 1995 Petit Mbao Soins maternels et

infantiles

Planning familial

PEV

Poste de Santé 2004 CAPEC Soins maternels et

infantiles

Planning familial

PEV

Maternité 1993 Keur Mbaye Fall Soins maternels et

infantiles

Planning familial

PEV Sensibilisation et IEC

Poste de Santé 2004 ZAC Non encore fonctionnel

Source : Plan d’action prioritaire de la commune de Mbao 2005

D’après le tableau ci-dessus on constate que les infrastructures

sanitaires existantes dans la commune se limite aux soins curatifs

généraux. La plupart de ces structures sont confrontées à une

déficience des plateaux techniques.

74

Les populations sont ainsi obligées de se retourner vers d’autres

structures comme le centre de santé de Sicap Mbao ou les hôpitaux

comme Le DANTEC, PRINCIPAL et Hôpital Général de Grand Yoff.

3.1.3 Les équipements marchands

La commune est dépourvue d’équipements marchands, le seul

disponible est localisé à keur Mbaye fall et est constitué d’une trentaine

de boutiques et d’étals.

Ce marché ne respecte aucune norme urbanistique : absence de blocs

sanitaires d’eau et d’électricité. Quant aux autres localités ce sont

surtout des étals installés dans la voie publique qui fait office de

marché. La construction d’un marché communal demeure aujourd’hui

plus qu’urgente puisque, avec l’implantation de nouvelles cités la

demande a plus que triplé et les populations sont obligées de

s’approvisionner soit à Rufisque ou à Thiaroye. L’implantation de ce

marché permettra à la commune de disposer d’autres ressources

additionnelles pour son budget.

75

3.2 :Les services urbains de bases

3.2.1 :Le réseau électrification et éclairage public

La commune compte 38265 mètres de réseau basse tension. Et si

l’on tient compte que des branchements domestiques, le pourcentage de

ménage ayant accès à l’électricité s’élève à 80%. Ainsi tous les quartiers

de la commune disposent d’un bon niveau de desserte en réseau

électrique à l’exception du quartier de Kamb rue 10, Darou Salam et

quelques poches au niveau de Keur Mbaye fall extension, Grand Mbao

et Petit Mbao. Pour venir à bout de ce problème plus de 22km de

réseaux ont été prévus par la SENELEC afin d’assurer une couverture

totale de toute la commune .En plus de ces 22km, la construction de

deux postes sont en cours puisqu avec l’occupation des quartiers de

Médina Mbao gare, Darou Salam et Kamb Rue 10 le poste de Keur

Mbaye fall avait déjà dépassé sa capacité.

Le réseau d’éclairage public reste relativement limité surtout dans les

zones nouvellement occupées (capec, Mbao et Petit Mbao extension ,

keur Mbaye Fall extension et Kamb ) entraînant des problèmes

d’insécurité dans ces dites zones .

76

3.2.2 :Le réseau d’adduction d’eau potable

L’approvisionnement en potable au niveau des ménages se fait en

majorité à travers des branchements individuels au réseau de la SDE.

D’après les données recueillies au Service Départemental de la SDE de

Rufisque la commune d’arrondissement de Mbao totalise 12158 ml de

canalisation d’eau potable en 2004, soit 0,76 ml par habitant.

Le nombre de branchements individuels et de bornes-fontaines s’élève

respectivement de 2869 pour les branchements individuels et 24 bornes-

fontaines. Le pourcentage des ménages ayant accès à l’eau potable par un

branchement individuel est estimé à 52% en 2004.Si l’on estime une norme

de desserte par 300 personnes le pourcentage ayant accès à l’eau

potable atteint 82%.

Dans les anciens villages, la tendance est à ce mode de branchement

individuel bien que certains ménages s’approvisionnent encore au niveau

du système collectif bornes-fontaines. Pour Keur Mbaye Fall, les

problèmes sont plutôt d’ordre technique, puisqu’ aucune conduite ne

dessert le quartier. Mais ce problème est en phase de réseau d’être résolu

avec le programme des branchement sociaux initié par la SDE , la SONES

et financé par la Banque Mondiale dans le Cadre du Projet Eau à Long

terme beaucoup de ménage zone dispose aujourd’hui d’un branchement

individuel.

Cependant certains ménages s’approvisionnent toujours soit aux bornes-

fontaines soit aux puits ordinaires en dépit des risques sanitaires ou avec

77

des pompes hydrauliques sur la zone de Keur Mbaye fall. D’ailleurs il y’a

une entreprise installée à Keur Mbaye Fall depuis 1997 et qui intervient

dans l’installation de pompes hydrauliques et de mini forages

3.2.3 :La Voirie :

La commune d’arrondissement de Mbao grâce à sa position géographique

jouit d’une bonne localisation ; située à l’entrée de l’agglomération

Dakaroise et de la Ville de Pikine le long de la route nationale n°1 ; l’une

des seules voies de communication permettant l’essentiel des échanges

avec l’intérieur du pays.

En plus de la route nationale, toutes les localités de la Commune bénéficient

de routes goudronnées facilitant l’accès aux quartiers traditionnels (cf. carte

n°9) . Mais l’intégration spatiale demeure encore un problème ; le quartier de

Keur Mbaye extension ne dispose pas de voies le reliant à Grand Mbao alors

qu’ils sont juxtaposés. Ainsi dans un souci de désenclaver les nouveaux

lotissements et faciliter l’intégration spatiale, 2200m de routes bitumées ont

été réalisées par la commune avec l’appui de l’ADM pour desservir les

quartiers de Médina Mbao gare, Kamb et keur Mbaye Fall et 400m pour relier

le lycée à la route de Grand Mbao.D’autres projets sont ainsi envisagés

comme la route Keur Mbaye Fall Grand Mbao (1900m),Petit Mbao-

Gokh( 1300m) et 900m de route latéritique pour relier Grand Mbao et Petit

Mbao (cf. carte n°9).

78

79

3.2.4 :L’assainissement :

L’espace urbain est un gros producteur de déchets solides et liquides.

La collecte des ordures ménagère d’après le code des collectivités locales

constitue une mission des collectivités locales.Au niveau des villes de Dakar

l’Etat s’est substitué à ces dernières après la dissolution de communauté

urbaine de Dakar. Ainsi une convention a été signée entre l’Etat et une société

suisse du nom d’ALCYON pour assurer ce service qui à son tour délègue

cette mission à une société concessionnaire nommée A.M.A Sénégal. A.M.A

assure au niveau de l’espace communal la collecte quotidienne des ordures

ménagères dans les zones accessibles. L’inconvénient majeur de ce système

est qu’il ne couvre que les grands axes de communication donc les ménages

situés le long des grands axes de communication. Dans les zones non

accessibles, la collecte pose problème ; la plage, le périmètre de reboisement

et les espaces libres servent d’exutoire à ces ordures constituant ainsi une

source de pollution pour ces écosystèmes , c’est le cas dans les zones de

Keur Mbaye Fall extension , Kamb et Gokh.

L’évacuation des eaux usées et pluviales

En ce qui concerne l’évacuation des eaux usées la commune de Mbao à

l’image de toute la ville de Pikine ne dispose pas d’un réseau collectif

d’évacuation des eaux usées.

Les fosses septiques sont les seuls modes d’évacuation des eaux de vannes

pour les concessions disposant de latrines. Quant aux eaux domestiques, elles

sont déversées à la plage dans les localités de Grand Mbao et Petit Mbao et à

80

l’air libre dans les zones de Keur Mbaye Fall , Kamb et extension.Seule la cité

Sipres 5 dispose d’un réseau d’assainissement collectif avec une station

d’épuration mise en place par le promoteur immobilier . Cependant

l’implantation de cette station d’épuration a occasionné des conflits entre le

promoteur et les populations de Grand Mbao car, pour ces dernières la station

entraîne une pollution de la plage puisque les tuyaux de rejet ne sont qu’à

quelques mères de la côte. Ainsi pour résoudre ce problème, la connexion de la

station à celle de Rufisque est envisagée et les études de faisabilité sont en

cours .

Les quartiers de Capec et Ndèye Marie sont confrontés à des problèmes

d’assainissement du fait de la nature du substrat de leur sol essentiellement

composé de calcaire et d’argile. Les populations sont toujours obligées de vider

leurs fosses deux à trois fois dans le mois. Ces eaux sont ainsi déversées dans

les zones non encore occupées avec comme conséquence une pollution de la

nappe phréatique. La résolution de ce problème passe par la mise place d’un

système collectif d’autant plus le système individuel pose plus de problème qu’il

en n’a résolu .

Et pour l’assainissement au niveau des villages traditionnels des efforts ont été

faits dans le cadre du Projet Eau à Long Terme, le Programme d’amélioration

des quartiers péri urbains de Dakar plusieurs concessions des villages

traditionnels disposent de latrines .

Le système d’évacuation des eaux pluviales est quasi inexistant. Le seul canal

d’évacuation des eaux de ruissellement (cf. carte n°9)n’est toujours pas

achevé.

81

L’implantation de ce canal était destinée à collecter les eaux de ruissellement

provenant de la ZAC, des quartiers de Darou Salam, Médina Mbao Gare pour

les acheminer vers le marigot.Ainsi le canal devait assurer l’alimentation du

marigot en eau douce. Aujourd’hui le canal constitue un dépotoir d’ordures

pour les populations environnantes ; ce qui en saison des pluies entraîne une

stagnation des eaux occasionnant ainsi la prolifération de maladies comme le

paludisme qui demeure la cause de mortalité la plus importante dans la

commune. L’achèvement du canal demeure plus qu’urgent puisqu’ avec la

remise en eau du marigot.

Ce canal devrait récupérer les milliers de m3 d’eau qui sont perdues afin

qu’elles puissent assurer la présence de l’eau dans le marigot toute l’année.

La collecte des ordures ménagère devra aussi être résolue en amont pour que

populations qui jouxtent l’ouvrage ne puissent y déverser leurs ordures

3.3:Dégradation du couvert végétal :

La commune d’arrondissement de Mbao constitue un des « poumons verts »

de la région de Dakar grâce à la présence d’un périmètre de reboisement de

771 ha autrement appelé Forêt classée de Mbao.

Cette forêt a subi des agressions essentiellement anthropiques avec

l’urbanisation actuelle de la zone.Plusieurs hectares de ce périmètre ont été

conquis par le bâti soit une superficie de 62.36ha. L’extension du quartier de

Kamb illustre bien cette dégradation puisque beaucoup de maisons sont

implantées dans l’enceinte du périmètre .

82

En plus du périmètre de reboisement la commune de Mbao disposait

d’importantes superficies de terres de culture qui représentaient en 1997 38%

de la superficie communale. En effet, l’activité agricole occupait une place

importante dans l’économie locale, mais avec l’urbanisation toutes les zones

de cultures seules 12.87% de la superficie sont encore occupées par

l’agriculture en 2002. Au regard des matrices des changements 82/97 le

couvert végétal représentait 1615.96 ha alors que pour 82/02 cette superficie

est de 155.10ha soit une reconversion de 1460.86ha en zone d’habitat, partout

dans l’espace communal la végétation a cédé la place au bâti.

3.4 :Déclin des activités traditionnelles :

Comme évoquées dans les chapitres précédents, l’agriculture et la pêche

constituaient les activités phares de la commune d’arrondissement de Mbao

dans les années 90.

L’activité de pêche était la principale pour l’essentiel des actifs des villages de

Grand Mbao et Petit Mbao, secondaire ou de détente. Elle est confrontée

aujourd’hui à plusieurs contraintes. La première est d’ordre général et

affecte tout le secteur de la pêche au Sénégal et porte sur la raréfaction des

prises pour des raisons surtout d’ordre biologique (absence de repos

biologique).

La deuxième est liée à un problème de pollution industrielle qui se pose

avec acuité. En effet, les industries comme la SAR, les ICS et les tanneries

déversent leurs déchets toxiques dans la mer entraînant la migration des

poissons vers d’autres côtes moins polluées.Cette raréfaction des prises,

combinée avec l’importance de l’activité du bâtiment dans la zone suite aux

83

opérations immobilières explique que beaucoup de pêcheurs se sont

reconvertis aux métiers de maçonnerie, menuiserie , plomberie en somme aux

de métiers du BTP.

Le déclin des activités agricoles est plutôt lié à la reconversion des terres de

culture en zone d’habitat. Ces terres appartenaient pour la majorité aux terres

du domaine national et le reste à des privés ; avec l’importance de la demande

en logement, l’Etat a octroyé l’essentiel de ses terres aux promoteurs

immobiliers, aux industriels et à la commune. Quant aux privés, ils ont préféré

vendre leur terre du fait de l’accroissement de la plus value foncière dans la

zone.

84

Deuxième partie :La Gestion Foncière

85

CHAPITRE I :Le statut foncier et patrimoine

immobilier de la commune d’arrondissement de

Mbao

1.1 :Le Statut foncier de la commune d’arrondissement :

Actuellement la commune d’arrondissement de Mbao est essentiellement

constituée de 95% de titres appartenant soit à l’Etat ou au domaine national et

5% de titre privé. Le tableau ci-dessous représente la situation foncière de la

commune.Une première lecture du tableau nous permet de dire que la majorité

des titres privés ont été expropriés par l’Etat.

Tableau :6 Statut foncier de la commune d’arrondissement

N° Titre foncier Superficies Propriétaires

440 DP 46ha12a70ca Exproprié pour cause d’utilité public

243 .. 40ha exproprié pour cause d’utilité public

421 7ha57a11ca exproprié pour cause d’utilité public

470 53a9ca exproprié pour cause d’utilité public

134 1ha99a93ca exproprié pour cause d’utilité public

139 96ca13ca exproprié pour cause d’utilité public

258 1ha03ca5a exproprié pour cause d’utilité public

280 3ha84ca5a exproprié pour cause d’utilité public

166 2ha34ca00a exproprié pour cause d’utilité public

374 1ha62ca50a exproprié pour cause d’utilité public

2299 15ha15ca93a exproprié pour cause d’utilité public

436 10ha92ca83a exproprié pour cause d’utilité public

437 9ha99ca38ca exproprié pour cause d’utilité public

86

147 55ha59a3ca exproprié pour cause d’utilité public

160 10ha exproprié pour cause d’utilité public

159 5ha exproprié pour cause d’utilité public

158 5ha exproprié pour cause d’utilité public

464 5ha49a exproprié pour cause d’utilité public

167 4ha19a13ca exproprié pour cause d’utilité public

439 46a57ca exproprié pour cause d’utilité public

125 2ha62a7ca exproprié pour cause d’utilité public

328 2ha11a93ca exproprié pour cause d’utilité public

246 14ha05a53ca exproprié pour cause d’utilité public

155 79a21ca exproprié pour cause d’utilité public

375 39ha97a73ca exproprié pour cause d’utilité public

539 4ha exproprié pour cause d’utilité public

366 29ha25a55ca exproprié pour cause d’utilité public

272 4ha60a26ca exproprié pour cause d’utilité public

7386 10ha exproprié pour cause d’utilité public

343 15ha exproprié pour cause d’utilité public

340 10ha06a02ca privé

782 3ha36a3c8a exproprié pour cause d’utilité public

808 74a53ca privé

809 47a09ca privé

128 8ha24a04ca privé

360 50a privé

320 40a privé

414 12a3ca privé

372 12a4ca exproprié pour cause d’utilité public

794 2ha30a01ca privé

585 14a09ca exproprié pour cause d’utilité public

785 3ha93a5ca Etat

786 78a4ca exproprié pour cause d’utilité public

339 16ha37a32ca exproprié pour cause d’utilité public

791 16a25ca exproprié pour cause d’utilité public

788 1ha04a5ca exproprié pour cause d’utilité public

1256 11a39ca privé

792 2ha07ca59a privé

790 1ha83ca03a privé

793 5ha48ca32a privé

789 3ha96ca30a privé

787 59ca38a privé

178 10ha04a35ca exproprié pour cause d’utilité public

39 3ha95a95ca exproprié pour cause d’utilité public

1414 2ha exproprié pour cause d’utilité public

87

1415 2ha07a69ca exproprié pour cause d’utilité public

183 4ha60a66ca exproprié pour cause d’utilité public

296 1ha90a06ca exproprié pour cause d’utilité public

2486 2ha33a75ca exproprié pour cause d’utilité public

261 4ha33a52ca exproprié pour cause d’utilité public

271 1ha90a06ca exproprié pour cause d’utilité public

Tni1 57ha92a07ca nation

Tni2 39ha08a20ca nation

Tni3 35ha44a50ca nation

Tni4 63a25ca nation

Tni5 9a nation

Dpm1 5ha92a27ca nation

Dpm2 13ha50a00ca nation

Source :Service Départemental du cadastre de Pikine Guédiawaye

Livre Foncier de Pikine Dagoudane

88

1.2:Le patrimoine immobilier et foncier de la commune

d’arrondissement :

La commune, première collectivité locale au Sénégal disposait d’un domaine

commun correspondant à son territoire, supprimé en 1962 pour de multiples

raisons. En 1962 fut organisé un système de communalisation des sols à

travers la loi 62-87- MINT du 21 juin 1962. Sous l’emprise de ces textes, les

maires pouvaient constituer le domaine communal par suite :

- d’acquisition des immeubles de l’Etat non utilisés par délibération dans un

délai de3 mois

- d’acquisition forcée des immeubles des particuliers après délibération et

mise en place de crédits nécessaires à leurs indemnisations.

Aux termes de l’article 11 de la loi 96-06 du 22 mars 1996 portant code des

collectivités locales «  le domaine public et privé de la collectivité locale se

compose des biens meubles et immeubles acquis à titre onéreux ou gratuit ».

Une collectivité locale peut donc se constituer un patrimoine foncier en

acquérant des biens immobiliers à titre onéreux ou recevoir des dons ou

legs. Cependant une collectivité locale ne peut ni exproprier, ni exercer le droit

de préemption, ni immatriculer un terrain du domaine national à son nom en

application de la loi 64-46 du 17 juin 1964 portant loi sur le domaine

national.L’article 11 de loi 96-06 ajoute que « l’ Etat peut transférer à une

collectivité locale la gestion d’ une partie de son domaine public . Il peut

également cogérer avec une collectivité locale, lui affecter, ou céder à titre

89

gratuit des biens de son domaine privé se trouvant dans le ressort territorial

de celle-ci».

Après ce bref rappel des textes réglementaires on peut dire que le patrimoine

immobilier de la commune d’arrondissement de Mbao est constitué : du siège

de l’hôtel communal, d’un bâtiment administratif abritant une école préscolaire

du marché de Keur Mbaye fall, des terrains de sport de Petit Mbao et Grand

Mbao, de trois postes de santé et maternités, d’une case foyer pour les

femmes et d’une salle de spectacle.

Quant au patrimoine foncier, la commune n’est toujours pas en mesure de

déterminer exactement ce dernier.si ce n’est que les réserves destinées à

abriter des équipements collectifs définis dans les lotissements administratifs de

Grand Mbao, Petit Mbao et de Keur Mbaye Fall évaluées à 9.2 ha . Et pour ce

qui concerne la zone de Keur Mbaye Fall l’essentiel de ses réserves a été

vendus avec comme conséquence un déficit de sites pour accueillir les

différents équipements prévus dans son plan local de développement.

Actuellement la commune est entrain de se tourner vers les promoteurs

immobiliers implantés dans son territoire, de l’Etat pour acquérir des terrains.

Chapitre II :Les différents acteurs intervenants autour de la gestion

foncière

2.1: L’Etat  acteur principal :

Au Sénégal, l’Etat a toujours était le principal gestionnaire du foncier depuis

l’époque coloniale. En effet, l’Etat français s’octroyait le droit éminent de

propriété sur les terres en s’érigeant en héritier des « lamanes ». Par

conséquent il concédait des terres aux colons conformément à sa législation.

90

Pour mieux asseoir sa main mise sur la terre de la colonie l’administration

coloniale avait élaboré, à côté du code civil, un arsenal juridique qui organisait

le système domanial et foncier apte à renforcer sa position vis-à-vis des

populations autochtones dont les droits étaient méconnus.

Cependant dés son accession à l’indépendance, l’Etat a mis en place un

système original qui tient en compte à la fois des exigences de modernisation

du droit et des réalités socio-juridiques coutumières ou traditionnelles à travers

la loi 64-46 relative au domaine national.

La loi sur le domaine national

La création du domaine national marque une étape importante dans l’évolution

du système domanial et foncier puisqu’elle permet de donner un régime

juridique à toutes les terres sans statut écrit ainsi que celles où s’exercent les

droits coutumiers.Le domaine national est défini comme suit « constituent le

domaine national toutes les terres non classées dans le domaine public, non

immatriculées ou dont la propriété n’a pas été transcrite à la conservation des

hypothèques à la date d’entrée en vigueur de la présente loi.Ne font non plus

parti du domaine national les terres, qui à cette même date, font l’objet d’une

procédure d’immatriculation au nom d’une personne autre que l’Etat »7.

Par conséquent, des dispositions transitoires d’une période de six mois à

compter de la date du décret d’application de la loi ont été mises pour permettre

à certains occupants du domaine national ayant réalisé une mise en valeur de

requérir l’immatriculation des terrains sur lesquels il avait réalisé une mise en

valeur à caractère permanent. Cette disposition est devenue caduque depuis,

mais certaines populations contournent la loi et font immatriculer ces terres

avec la complicité de certains agents de l’Etat comme c’est le dans la

7 Art 1 de la loi 64-46 du 17 juin 1964 relative au domaine national

91

Commune d’arrondissement de Mbao. Alors que d’après l’article3 de la loi sur

le domaine national seul l’Etat est habilité à immatriculé des terres du domaine

national à son nom avant de les attribuer à qui de droit.

Au regard de l’article 2 de la loi, les terres du domaine national sont simplement

détenues par l’Etat,puissance publique n’en est pas le propriétaire .Simple

détenteur, l’Etat est considéré comme « maître des terres » sur l’ensemble du

territoire national relativement au domaine national. Il ressemble fort à un

propriétaire éminent, voire « virtuel ». En effet, la loi accorde à l’Etat seul le

pouvoir de requérir l’immatriculation des terres du domaine national.

Les terres du domaine national sont classées en quartes catégories en fonction

de leur vocation8.

Les zones urbaines regroupant les terres du domaine national situées sur le

territoire d’une commune ou d’un groupement d’urbanisme .La vocation de ces

zones est de servir de réserves foncières pour l’aménagement et le

développement des centres urbains. Cette catégorie peut comporter des

terrains à bâtir et des terrains à vocation agricole.

Les zones classées constituées par les réserves écologiques et foncières (forêt

classée, périmètre de reboisement et restructuration, parcs nationaux et

réserves naturelles)

Les zones de terroirs correspondant aux terres qui sont régulièrement

exploitées pour l’habitat rural, la culture ou l’élevage.

Les zones pionnières destinées à recevoir les programme d’aménagement

rural et de développement.

Mais, il faut retenir que cette mission de gestion des terres est assurée par

l’Etat à travers les services des domaines et du cadastre et aussi des autorités

8 Article 4 de la loi 64-46 relative au domaine national

92

administratives dont leur approbation est obligatoire sur toutes les opérations

concernant le foncier.

2..2: Les collectivités locales : La décentration de la gestion foncière

La décentralisation définit comme un instrument de transfert d’autorité et de

responsabilité des fonctions et des compétences du pouvoir central aux

collectivités locales. Ainsi les collectivités locales ont reçu une délégation de

l’Etat pour la gestion des affaires qui concernent directement la vie de leurs

citoyens.

En effet, dans un système décentralisé, grâce à la proximité des institutions

locales de leurs citoyens, la prise en compte et la satisfaction des besoins

locaux des populations sont mieux appréhendées et mieux assurées si les

mécanismes de la démocratie jouent parallèlement à la disponibilité des

ressources et à une bonne gouvernance. L’Etat conscient de ses questions a

transféré certaines de ses compétences aux collectivités locales parmi

lesquelles les domaines, de l’urbanisme et de l’habitat et de l’aménagement du

territoire.

Le transfert de compétence peut évidemment ne porter que sur des points

relevant jusque-là de la compétence de l’Etat. Et, concernant la gestion des

domaines, l’article 179précise que « […] Les compétences transférées aux

régions, communes et communautés rurales en matière domaniale concernent

la gestion et l’utilisation du domaine privé de l’Etat, du domaine public et du

domaine national »

9 Loi 96-06 portant code des collectivités locales

93

Le Domaine privé de L’Etat :

L’Etat peut céder des biens faisant partie de son domaine privé aux collectivités

ou passer des conventions avec celles-ci à cet effet.

La cession :c’est-à-dire le transfert de la pleine propriété du bien de

l’Etat à une collectivité locale.

Tous les biens meubles ou immeubles nécessaires à l’exécution des missions

d’une collectivité locale peuvent être cédés de même que les biens destinés à

abriter des agences décentralisées ou des équipements collectifs .La cession

n’est pas automatique, elle procède de l’initiative de la collectivité locale elle

même ou celle de l’Etat. L’acte de cession est dressé par le receveur des

domaines après avis de la CCOD et approuvé par gouverneur de région.

L’affectation : L’Etat peut affecter le droit d’usage de certains de

ses immeubles et meubles à une collectivité locale.

L’affectation est la mise à disposition, gratuitement d’une collectivité locale des

immeubles nécessaires au fonctionnement de ses services.

Le Domaine public :

Concernant le transfert de compétence touchant le domaine public maritime et

le domaine public fluvial, l’Etat a transféré ses compétences de gestion à la

région pour les projets ou opérations initiées par des personnes morales ou

privées autres que l’Etat. L’autorisation d’occuper le domaine public maritime ou

fluvial est accordée par délibération du conseil régional après avis de la

collectivité où se situe le projet.

Le transfert de gestion des dépendances du domaine public artificiel reste

soumis aux dispositions du code de l’Etat.

94

Le Domaine National :

En matière de domaine national, il n’y a pas de grands changements :les terres

du domaine national situées dans les zones urbaines peuvent être

immatriculées au nom de l’Etat et affectées aux communes en tant de besoin,

notamment pour servir d’assiette à des projets d’équipements collectifs .Et les

terrains immatriculés au nom de l’Etat servant d’assiette foncière à des

lotissements restent toujours propriété de l’Etat, même si la commission

d’attribution des parcelles est présidée par le maire. Ce dernier reçoit les

demandes de parcelles issues des lotissements régulièrement approuvées et

les transmet au receveur des domaines pour instruction.Les attributions sont

effectuées par une commission composée du maire (président), le receveur

des domaines (rapporteur et secrétaire), le chef du service de l’urbanisme, le

chef des services techniques communaux, un conseiller municipal et le délégué

du quartier concerné ou limitrophe.

Après l’attribution, la commission dresse un procès-verbal qui est soumis à

l’approbation du préfet.

Ensuite le receveur des domaines établit, après le procès-verbal dûment

approuvé, les actes d’affectation correspondants.

Enfin lesdits actes, pour être définitifs doivent être approuvés par le gouverneur

de la région.

En matière domaniale et foncière, l’Etat a joué la prudence dans le transfert des

compétences aux collectivités locales pour privilégier la cogestion afin d’éviter

les errements et dérives du passé à savoir :une gestion patrimoniale, opaque et

souvent clientéliste (distribution massive de parcelles issues de lotissements de

95

terrains de l’Etat ) ;une méconnaissance des règles et des instruments

d’urbanismes (réalisation de lotissements non approuvés mais distribués) et

une spéculation ayant contribué à la création de zone d’habitat spontané .

L’Etat a préféré accompagner les collectivités locales afin d’élargir au fur et à

mesure leurs compétences.

Par ailleurs, les communes n’ont pas de compétences en matière de gestion

des dépendances du domaine national même en zones urbaines. Les terrains

à vocation de terrains à bâtir sont immatriculés au nom de l’Etat qui le gère seul

ou en cogestion avec la commune intéressée.

On voit pourtant des conseils municipaux procéder à des lotissements de

terrains non immatriculés et d’en affecter les parcelles .D’autres pratiques

peuvent être évoquées comme c’est le cas dans la commune d’arrondissement

de Mbao : la délivrance abusive de titres d’occupation des terrains de l’Etat par

les autorités locales, occupations irrégulières des terrains de l’Etat et remise

en cause par l’autorité communal des baux concédés par l’Etat.

Ces élus locaux n’appréhendent pas toujours les conséquences de certains de

leurs actes en rapport à l’aménagement urbain qui commande une utilisation

rationnelle du sol urbain. Une utilisation abusive aura toujours comme

conséquence une cherté des prix des terrains, une rareté voire des difficultés

d’accès au logement et de parcelles viabilisées pour le plus grand nombre de

populations.

En définitive, la terre étant le point de convergence d’intérêts divergents, il

s’avère nécessaire de mieux clarifier l’ensemble des règles régissant la gestion

domaniale.

96

2.3 : Les populations : acteurs incontournables dans la gestion foncière

Dans la conception traditionnelle sénégalaise, la terre était une chose sacrée,

commune à toute, non susceptible d’appropriation privée. Les membres de la

communauté ne disposent que d’un droit d’usage. Elle est le lien unitaire pour

le groupe familial et lignage des morts, des vivants et des générations futures.

La possession une terre par un groupe familial découlait de la première

occupation consacrée par divers modes parmi lesquels on peut citer le « droit

du feu » et le« Droit de la hache ». La gestion de la terre et sa répartition était

assurée par le « lamane  ou maître des terres ».

Mais avec la loi de 64-46 on assiste à une suppression des droits coutumiers,

lesquels font partie intégrante du domaine national et plus spécifiquement des

zones urbaines .Dans la pratique cette suppression n’a pas réellement affectée

les propriétaires traditionnels .les pratiques coutumières persistent toujours

surtout dans notre zone d’étude peuplé de lébous et connus par leur

attachement à la terre .Certains propriétaires traditionnels continuent toujours

de gérer leurs terres faisant abstraction des lois en vigueur , en procédant à des

ventes des terrains du domaine nationale et à leur immatriculation avec la

complicité de certains agents de l’Etat et élus locaux .

Chapitre III :Analyse des enjeux fonciers

3.1 :L’enjeu économique :

97

La terre est pour beaucoup un moyen de produire des richesses, un outil de

travail indispensable. Elle constitue comme évoqué plus le support des

établissements humains et de leurs activités.

Au plan local, les taxes perçues par la collectivité locale constituent des

ressources non négligeables dans le financement du budget local.Et les profits

financiers de la vente des parcelles constituent pour beaucoup un moyen rapide

d’enrichissement. Selon certaines populations,un investissement sur la terre

n’est que bénéfique puisqu’ on ne la « nourrit »pas et sa plus value augmente

au fil des années à titre d’exemple une parcelle acheté à 300000 FRANC CFA

en 1997 à keur Mbaye Fall est vendu aujourd’hui à 3000000 Franc CFA .

3.2 : L’enjeu social :

L’enjeu économique de la terre n’est pas séparable de l’enjeu social. Dans nos

sociétés traditionnelles, la terre a toujours été associée aux ancêtres au passé

mais aussi à l’avenir et à la famille .Elle est également le lieu où siège un

certain nombre de puissance spirituelle que notre culture respecte à juste

titre. Toujours dans ses sociétés, l’accès à la terre se faisait en fonction des

classes sociales.Ces pratiques perdurent encore avec une distinction entre

autochtones et allochtones comme c’est le cas dans l’attribution des parcelles

du lotissement de Grand Mbao.Dans nos sociétés actuelles, la possession

d’une parcelle est une des manifestations extérieures d’une certaine réussite

sociale. Idée tellement répandu que le rêve de tout citoyen est de pouvoir

disposer un jour une parcelle pour y édifier son toit.

98

Chapitre IV  :Analyse des conflits fonciers dans la commune d'arrondissement

de Mbao

Il existe différents types de conflits dans la commune d'arrondissement de Mbao

dont les plus importants sont soit des conflits de compétences entre les collectivités

locales et l'Etat, ou entre les collectivités locales elles mêmes, soit entre les

populations et les autorités municipales du fait d'une inadaptabilité des lois aux

pratiques coutumières ou entre acquéreurs et vendeurs de terrains.

4.1 :Les conflits de compétences entre l'Etat et les communes :

L’Etat a transféré aux collectivités locales la gestion des domaines mais en réalité,

cette gestion demeure toujours une compétence de l'Etat exercée par ses

représentants au niveau des collectivités locales, c’est-à-dire le gouverneur pour la

région, le préfet pour la commune et le sous-préfet pour la commune

d'arrondissement et la communauté rurale.

Ainsi toute attribution de terrain est examinée par la commission des affaires

domaniales dont les actes sont validés par le gouverneur de région par la

délivrance d'un acte administratif. La commune ne peut disposer de terres du

domaine national existant dans son territoire qu'après l'immatriculation au nom de

l'Etat et que ce dernier les lui attribue.

La commune n'est pas habilitée à vendre des parcelles alors que tel n'est pas

toujours le cas. Au niveau de la commune de Mbao et plus précisément dans le

lotissement administratif de Keur Mbaye Fall extension un nombre important de

parcelles ont été vendues par l'ancien maire de la ville de Pikine avec la complicité

d'agents municipaux.

La commune d'arrondissement reproche à l'Etat la distribution de plusieurs baux

dans son territoire occasionnant ainsi l'occupation totale de tous les titres de l'Etat

99

occasionnant un déficit de sites pour accueillir des équipements collectifs dont la

commune envisageait implanter dans ces titres de l'Etat.

4.2 :Les conflits de compétences entre collectivités locales :

L'exemple le plus frappant est toujours celui du lotissement administratif de Keur

Mbaye Fall puisque la commune d'arrondissement s'estime être relégué au second

plan dans la distribution des parcelles, pour elle l'essentiel des parcelles ont été

attribuées à des personnes étrangères et non à ses citoyens.

Toujours selon les élus de la commune d’arrondissement, la ville est allée jusqu’à

attribuer les espaces prévus pour les équipements sans demander son avis.

La commune d'arrondissement estime que la ville délivre des autorisations

d'implantation sans les consulter au préalable et pour exemple l'implantation des

cités comme la Somici, Promocap sont cités en exemple par les conseillers alors

que ces dernières sont implantées sur le périmètre communal.

Cette situation résulte d’un manque de coordination entre les autorités de la ville et

celles de la commune d'arrondissement. D'ailleurs pour résoudre ce problème des

pistes de solutions sont entreprises par ces autorités c’est le cas du comité local de

surveillance des sols et occupation irrégulières a été mis en place par le maire de

commune d'arrondissement afin de contrecarrer certaines pratiques comme

l’occupation des zones non aedificandi et rétablir une coordination entre les

services chargés de l’urbanisme et des domaines au niveau de la ville de Pikine et

les services de l’urbanisme et des domaines.

4.3 :Les conflits liés à l'inadaptation des lois aux pratiques coutumières :

100

Malgré la loi sur le domaine national, les pratiques coutumières continuent d'occuper

une place importante dans la gestion foncière.Cette situation engendre une

multitude de litiges fonciers. Dans la commune de Mbao, les conflits sont fréquents

entre propriétaires traditionnelles et les autorités municipales, on peut citer le conflit

opposant la ville et la famille Kane.En effet pour cette famille , la ville a opéré un

lotissement sur le titre foncier appartenant à Feu Boucouma kane et qui revenait de

droit à ces héritiers et pour elle cette situation était contraire à la loi. Alors que, pour

la ville le terrain en question était exproprié pour l'Implantation de La Zone franche

industrielle et après la non utilisation de cette partie par la ZFI l'Etat avait repris ces

terrains et l'extension du village de Keur Mbaye Fall et avec le déficit d'infrastructure

constaté dans la zone, le terrain fut attribué à la ville pour abriter un lotissement

administratif. Face à ce dialogue de sourd un conflit éclate entre la ville et la famille

Kane entraînant ainsi des arrestations au niveau de cette famille et des poursuites

judiciaires et jus qu'à présent, le conflit est pendant en justice.

On peut citer entre autres celui du quartier Darou Salam évoqué dans les chapitres

précédents.

Conclusion

101

Il se dégage de notre analyse que la commune d’arrondissement de Mbao

constitue actuellement une zone d’urbanisation. Cette urbanisation, impulsée par

les différentes opérations urbaines entreprises depuis les années 90 se poursuivant

jusqu’à nos jours.

Et l’un des résultats majeurs de l’urbanisation est une reconversion de tous les

anciens espaces de cultures en zone d’habitat et d’infrastructures.

Par ailleurs, signalons que les opérations immobilières et les lotissements ont accru

le niveau d’équipements et d’infrastructures de la commune d’arrondissement de

Mbao même si des efforts restent à faire.Il faut reconnaître que dans l’armature

urbaine des villes de Dakar, Mbao accomplit plus une fonction résidentielle alors

qu’une ville doit être un espace multi fonctionnel.Et, pour beaucoup de services

elle dépend toujours des villes de Rufisque, Pikine et Dakar.

En outre , la question foncière a été déterminante dans ce processus d’urbanisation

puisqu’ étant le support de ces opérations urbaines .Le transfert de compétence en

matière de gestion des domaines public et national ou gestion partagée a plutôt

accentué les problèmes qu’il n’en résolve. Ainsi pour faire face aux nouveaux

gestionnaires du foncier, certaines populations ont développé des stratégies

d’accaparement des terres qui pour la plupart sont contraires aux lois en vigueur.

Malgré les répressions, ces pratiques continuent toujours et même avec la

complicité de certains élus et agents municipaux qui leur procurent souvent de

faux documents.

Enfin au regard de la situation actuelle en matière de gestion foncière on serait

tenté de dire que l’Etat n’a pas eu raison en optant la prudence avec la gestion

102

partagée du foncier, si on voit tous les abus que les autorités locales ont eu à faire

en si peu de temps .

103

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