Ⅰ．管理業務共通事項 - kkr-osaka.com
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Ⅰ．管理業務共通事項
目 次
Ⅰ．管理業務共通事項
１．目的
２．対象建築物
３．管理業務の受託範囲
４．管理保全の実施要領
５．支店の支援業務
６．管理保全の責任範囲
７．報告・書類保管業務
８．費用負担
別紙－ 共１ 建築物の概要
共２ 建物利用形態一覧表
共３－１ 設備機器一覧表（電気・弱電設備）
共３－２ 設備機器一覧表（熱源・空調設備）
共３－３ 設備機器一覧表（給排水・衛生設備）
共３－４ 設備機器一覧表（消防・防災設備）
共３－５ 設備機器一覧表（建築設備等）
共３－６ 設備機器一覧表（厨房設備）
別紙－ 共４ 管理業務の実施組織
Ⅱ．保守運転管理
１．管理業務の区分
２．人員配置
３．法定技術責任者の選任
４．管理用記録書類等の作成及び保管
５．業務内容
Ⅲ．設備管理業務（定期点検整備）
１．管理項目
２．留意事項
Ａ．電気設備点検整備
Ｂ．空調設備点検整備
Ｃ．環境衛生・給排水設備点検整備
Ｄ．消防・防災設備点検整備
Ｅ．建築設備点検整備
Ｆ．空調機フィルター
Ｇ．その他業務
Ｈ．中性能フィルター交換業務
Ｉ．吸収式冷温水発生機業務
1
Ｊ．給湯・給水系統水処理管理業務
この管理業務仕様書はKKRホテル大阪の敷地、構造及び建築設備等の安全維持並びに、常時適正な
状態を保持するために必要な事項について定める。
Ⅰ．管理業務共通事項
１．目的
この管理業務仕様書は、当施設の管理運営に当たり建築物の維持安全に必要な事項を定め、
適正な維持管理業務を実施することにより、社会的資産としての建築物の安全を確保し、
利用者に衛生的で快適な環境空間を提供することを目的とする。
２．対象建築物
この管理業務仕様書の対象とする建築物の敷地、構造及び建築設備等は、
「別紙－共１ 建築物の概要」及び「別紙－共３ 設備機器一覧表」による。
所在地 大阪市中央区馬場町２－２４
建物名称 ＫＫＲ ＨＯＴＥＬ ＯＳＡＫＡ
延べ床面積 １９，５０４．４４㎡
３．管理業務の受託範囲
この管理業務仕様書の対象とする業務の受託範囲は下記項目の通りとする。
(1)保守運転管理業務
(2)設備管理業務（定期点検整備）
４．管理業務の実施要領
管理業務の実施要領は、以下の通りとする。
(1) 管理業務の実施組織は、「別紙－共４ 管理業務の実施組織図」の通りとする。
(2) 管理業務の遂行に当たっては、関係法令を遵守し、貴施設における安全と
良好な環境の保持に努める。
(3) 管理業務の遂行上知り得た秘密は、第三者に漏らさないものとする。また、
このことは契約の解除及び期間終了後においても同様とする。
(4) 管理業務の実施に当たっては、業務従事者の氏名、生年月日、連絡先等を記載
した名簿を届け出る。業務従事者を変更する場合も同様とする。
(5) 業務従事者は適切な服装及び名札を着用する。（使用は別途協議する）
(6) 業務従事者に対しては、業務上必要な教育訓練を実施し、当施設の管理運営に
支障をきたさぬよう万全を期す。
(7) 貴施設が実施する消防訓練、避難訓練及びその他の施設管理運営上で必要な
行事には積極的に参加する。
2
５．支店の支援業務
貴施設における施設管理業務は、御社が管轄し、
以下の業務支援を行う。
(1)常駐社員の教育及び技術研修等の実施
(2)修繕計画、不具合対応等技術上のサポート及び技術情報の提供
(3)施設管理業務全般の監督及び指導
(4)経理業務、労務管理等の一般事務業務
６．管理保全の責任範囲
受託範囲の業務遂行上、過失等により当施設または第三者に損害を与えた場合は、
当施設の責任に帰する場合を除き、その賠償責任を負う。
７．報告・書類保管業務
(1) 受託した管理業務は、業務を行った都度、作業完了報告書等の書類で報告する。
(2) 作業完了報告書等管理業務の報告書、及び日誌等の記録はすべて保管する。
但し、保管年数については別途定める。
８．費用負担
(1) 管理業務を遂行するために必要な用水・電力・光熱・資材置場等は無償借用とする。
(2) 管理業務遂行のために使用する機器・備品類・消耗部品等の区分は、今後の
詳細検討により別途定める。
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国家公務員共済組合連合会 大阪共済会館
大阪市中央区馬場町２－２４
ホテル
鉄骨鉄筋コンクリート造
地下１階、地上１４階、塔屋１階、地上６４．１４ｍ
４，０４５．３８㎡
２，３３１．４４㎡
１９，５０４．４４㎡
１３６室（２１０名）
３カ所
１５カ所
茶室
美容室、写真室、衣装室、花屋
和式結婚式場、洋式結婚式場、屋外チャペル
立体駐車場
倉庫棟
屋外庭園、遺跡公園
別紙－共１
建 築 物 の 概 要
名 称
所 在 地
そ
の
他
客 室
食 堂 ・ 飲 食
宴 会 場
建
築
概
要
施
設
敷 地 面 積
建 築 面 積
延 床 面 積
用 途
構 造
規 模
4
中央監視室、空調機械室、電気室、受水槽室、業務用事務室
ロビー、ラウンジ、ブライダルサロン、業務用事務室
ロビー、宴会場、洋食厨房
ロビ－、宴会場、和食厨房
宴会場、結婚式場、チャペル、写真室、美容室
研修室、控え室、ロッカ－室、屋外チャペル
茶室、和室、娯楽室
客室
レストラン、厨房
従業員食堂、空調機械室、電気室、厨房
宴会場、空調機械室
エレベーター機械室
別棟倉庫
別棟倉庫
別棟倉庫
階
建 物 利 用 形 態 一 覧 表
別紙－共２
面積（㎡） 用 途
Ｂ１Ｆ
１Ｆ
２Ｆ
３Ｆ
948
1,637
745
２Ｆ
３Ｆ
４Ｆ
1,394
1,963
235
1,957
1,618
948
949
１２Ｆ
１３Ｆ
１４Ｆ
250
４Ｆ
Ｐ１Ｆ
５Ｆ
６Ｆ
７Ｆ
�
１１Ｆ
各階とも
235
235
977
948
5
（電気・弱電設備）
１回線受電方式 常用1回線受電方式
負荷断路器 7.2KV 400A
高圧交流負荷開閉器 7.2KV 200A
真空遮断器 7.2KV 600A
継電器
進相用コンデンサ 75KVA×3、150KVA×１
直列リアクトル 4.5KVA×3、9KVA×1
真空電磁接触器 6.6KV 200A
変圧器 6600V/210･100V
低圧配電盤
動力盤（２００Ｖ）
分電盤（１００Ｖ）
調光盤（１００Ｖ）
臨時電力盤 （２００Ｖ、１００Ｖ）
吊り物盤（２００Ｖ）
交流発電機 500KVA 60HZ 6600V
ディーゼルエンジン 水冷 660PS
オイルタンク Ａ重油 1,950㍑
直流電源盤
シール型蓄電池 MSE-100-6 108V/100AH
テレビ共同受信装置
有料放送 ＢＧＭを含む
集中監視卓 防災センター内
監視カメラ
昇降機盤 エレベーター
業務連絡用 防災センターその他
放送ユニット 防災センター、フロント事務室
非常放送系統
一般放送系統
業務放送系統
電話交換設備
電話機 館内電話（２５４台）公衆電話（１台）
非常用自家発電機
蓄電池設備
視聴覚設備
ＩＴＶ設備
インターホン
設備
１式
２０台
４８系統
１台
１台
１槽
１面
１式
１式
１面
１８個
２台
設 備 機 器 一 覧 表
４台
３台
仕 様機 器 名 称分 類 数 量
受
変
電
設
備
別紙－共３－１
２台
１５台
８台
１０台
２８面
４３面
３面
２面
１４面
４台
過電流×6、不足電圧×3、地絡方向×2、過電圧×1
９台
１面
放送設備
電話設備
客室廊下10台、宴会場5台、従業員出入口、1台、立駐前1台、応援室前1台、フロント前1台、搬入口１台
１式
２台
１式
１式
6
仕様
中央監視盤 監視、計測、積算、操作機能
中継器盤
無停電電源装置 最大２４時間補償
避雷針
避雷器 8.4KV 2.5KA
航空障害盤
航空障害灯 ＯＭ－３Ａ型１４台
１台
１６台
１台
２台
１台
１面
機 器 名 称
中央監視装置
避雷針設備
航空障害灯設備
分 類 数 量
7
（熱源・空調設備）
吸収式冷温水発生機 200USR㌧×2
冷凍機（空冷チラ－） 冷却能力236kw
真空式温水ヒーター 伝熱面積8.32㎡ 最高使用圧力0.5Mpa
開放式冷却塔 吸収式冷温水発生機用 200USRT
冷温水用膨張タンク 1,000×1,000×1,000H
冷水用膨張タンク 1,000×1,000×1,000H
ボイラー用膨張タンク 2,000×1,000×1,500H
給湯用膨張タンク 750φ×1,550H 最高使用圧力8kg/cm2
オイルタンク 1,950リットル
空気槽 150リットル×2
冷温水用ヘッダ 冷温水(往)×2、冷温水(還)×2
冷水ポンプ 一次ポンプ(１台)、二次ポンプ(１台)
冷温水ポンプ 一次ポンプ(２台)、二次ポンプ(３台)
冷却水ポンプ 22KW×2
冷却水用加圧給水ポンプ 5F冷却塔用
４管式空気調和機 1.5KW～7.5KW
４管式外気調和機 2.2kw、7.5kw
２管式空気調和機 11.0kw
２００Ｖ系統排気ファン 0.2KW～11.0KW
１００Ｖ系統排気ファン 25W～200W
２００Ｖ系統給気ファン 0.4KW～11.0KW
１００Ｖ系統給気ファン 100W
全熱交換器 88W～620W
パッケージ型空調機 200V仕様 0.75KW～7.5KW
大型ファンコイルユニット 冷房能力5.1M㌍～10.9M㌍
ファンコイルユニット 冷房能力950K㌍～3,800K㌍
温水コンベクタ－ 暖房能力 900K㌍
空
気
調
和
設
備
高層冷却水用薬液注入装置
ヘッダ設備
熱源用ポンプ
圧
力
タ
ン
ク
設
備
２基
１基
１基
１基
１基
１５台
P-MAC
１７台
２台
５台
２２台
熱源発生装置
機 器 名 称 数 量 仕 様
２台
１台
２台
設 備 機 器 一 覧 表
別紙－共３－２
４１台
２９台
５８台
１６台
１基
２槽
分 類
薬注赤水防止用薬液注入装置 １台
４台
２台
５台
６０台
１７台
２台
２台
１台
２台
１０８台
8
受水槽 ２基 ＦＲＰ製 ７５㌧、１槽式
高置水槽 １基 ＦＲＰ製 ３０㌧、２槽式
低層用貯湯槽 ２基 1,202Φ*1,640H ２㌧
高層用貯湯槽 ２基 1,500Φ*2,340L ４.５㌧
自家発電機用冷却水槽 １基 １,０００ℓ
消火用補給水槽 １基 1,000*1,000*1,000H ０.５㎥
日本庭園池 １式
揚水ポンプ ２台 多段渦巻き型 ２００Ｖ ３０ＫＷ
日本庭園滝ポンプ １台 渦巻き型 ２００Ｖ ０.４ＫＷ
日本庭園濾過ポンプ ２台 自給渦巻き型 ２００Ｖ ０.４ＫＷ
給湯循環一次ポンプ ２台 片吸込渦巻きﾎﾟﾝﾌﾟ ２００Ｖ 5.5ＫＷ
２台 ラインポンプ 200V 0.25KW
２台 ラインポンプ 200V 0.25KW
４台 ２００Ｖ ２．２ＫＷ
２台 ２００Ｖ ２．２ＫＷ
２台 ２００Ｖ ２．２ＫＷ
２台 １００Ｖ ０．０７KW、０．０４ＫＷ
タンクレス式 １６８台
ロータンク式 １４台
フラッシュ式 ２２台
自動洗浄弁式 ２５台
１９８台
埋め込み式
掃除用流し台 ２３台
２９台
洗面器
手洗器 １４台
ポンプ設備
便所設備
汚物ポンプ
湧水ポンプ
雑排水ポンプ
汚水槽用曝気ブロアー
小便器
大便器 ２０４台
分 類 機 器 名 称 数 量 仕 様
高層用給湯循環二次ポンプ
低層用給湯循環二次ポンプ
タンク・
水槽設備
ポンプ設備
別紙－共３－３
設 備 機 器 一 覧 表
9
（消防・防災設備）
受信機 １面 ＧＲ型
副受信機 １面 フロント事務室
発信機 ４７台 Ｐ型１級屋内型
定温式スポット型感知器 ５１個
煙感知器 ６９１個 スポット型光電式非蓄積型自動試験機能付
粉末ＡＢＣ１０型（１００本）
粉末ＡＢＣ５０型（ ２本）
防火戸設備 ５９個 感知器マトリックス組み込み
防火シャッター設備 ６１個 感知器マトリックス組み込み
防火ダンパ ３２個 感知器マトリックス組み込み
排煙口 ７０個 感知器マトリックス組み込み
排煙窓 ３９個 手動式
排煙ファン ６台 ２００Ｖ 3.7KW～30.0KW
屋内消火栓ポンプ １台 ２００Ｖ １５．０ＫＷ
屋内消火栓ボックス ３８箱 １号（２３箱）、２号（１５箱）
スプリンクラー設備 １台 ２００Ｖ ７５ＫＷ
ｽﾌﾟﾘﾝｸﾗｰ補助加圧ﾎﾟﾝﾌﾟ １台 １００Ｖ ２００Ｗ
アラーム弁 １５個 湿式流水検知装置
末端試験弁 １５個
スプリンクラーヘッド 2,583個７２℃作動
受信機 １面 総合防災盤
連結送水管放水口 ２０口
消火用補給水槽
消火水槽
ガス漏れ検知器 ２１個
緊急ガス遮断弁 ４台
主放送設備（防災センター）
副放送設備（フロント事務室）
スピーカー ４９１個 １Ｗ型 ４８７個 ３Ｗ型 4個
防災センター
立体駐車場
ハロンボンベ ２８本 60㎏＊27(立駐),35㎏*1(防災センター)
起動用ボンベ １本 １．８kg＊１（立駐）
スピーカー ２個 避難案内用
２面ハロン消火設備
ハロン消火用制御盤
別紙－共３－４
分 類 機 器 名 称 数 量 仕 様
自動火災報知設備
消火器設備
防排煙設備
２面非常放送
放送設備
屋内消火栓設備
消火器 １０２本
スプリンクラ�
設備
連送設備
ガス漏れ警報設備
水槽１基
１基
０．５㎥
７４．５㎥
設 備 機 器 一 覧 表
10
非常用コンセント ８個 １１階から１４階 各２個
ダクト消火制御装置 ５面
強化液 １８本 ３．５㍑×３本、３㍑×１１本，１．５㍑＊４本
粉末剤 １６本 ６．５kg＊１６
手動起動装置 １０組
感知ヘッド ４８個
放出ヘッド ７５個
B級冷陰極3W*39 C級冷陰極2W*5
B級LED*128 C級LED*12
B級冷陰極3W*2 C級冷陰極2W*10
B級LED*21 C級LED*9
蛍光灯仕様 ６４本 避難階段
白熱球仕様 ７２１個 居室、廊下
１８４灯
４２本
誘導灯設備
非常照明設備
避難口誘導灯
通路誘導灯
非常用コンセント
ダクト消火設備
分 類 機 器 名 称 数 量 仕 様
11
（建築設備）
客用エレベータ ３基 105m/min、13名定員、900kg重量
人荷用エレベータ １基 105m/min、11名定員、750kg重量
花嫁用エレベ－タ １基 90m/min、13名定員、900kg重量
非常用エレベ－タ １基 105m/min、17名定員、1,150kg重量
厨房用エレベ－タ １基 105m/min、20名定員、1,350kg重量
１～２階エスカレ－タ ２台 30m/min、５.５ＫＷ
２～３階エスカレ－タ ２台 30m/min、５.５ＫＷ
厨房ダムウェ－ダ－ ２台
立体駐車場 ７６台
仕 様
設 備 機 器 一 覧 表
別紙－共３－５
分 類 機 器 名 称 数 量
昇
降
機
設
備
駐車場
12
総支配人管理担当総務課
御担当者
現場係員
御社
支店長
部長
課長
指導管理
管 理 業 務 の 実 施 組 織 図
別紙－共４
ＫＫＲ ＨＯＴＥＬ ＯＳＡＫＡ
現場責任者
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Ⅱ．保守運転管理
Ⅱ．保守運転管理設備機器の正常な運転を保持するとともに、設備機器の点検・補修を計画的に実施して
維持管理に努める。
１．管理業務の区分
(1)統括管理業務
(2)運転監視・緊急対応業務
(3)日常・定期巡回点検業務
(4)応急措置及び小修繕修理
(5)入退出管理業務
２．人員配置
(1)要員
日勤１ポスト，宿直者１ポスト,夜勤者１ポストとする。
ただし、日勤者が休日の場合は宿直者２ポストとする。
(2)勤務時間
日勤 1名 ９：００～１８：００
休憩11:30～12:30
宿直 １名 ９：００～翌９：００
休憩12:30～13:30 18:00～19:00 仮眠22:00～翌3:00
夜勤 １名 １８：００～翌９：００
休憩19:00～20:00 仮眠翌3:00～8:00
(3)休 日
責任者については、年末年始および土・日・祝とする。
ただし、業務に支障をきたさぬよう変更可とする。
※ 契約業務以外での時間外業務については、別途時間外手当
を支払います。金額については別途定める。
３．法定技術責任者の選任
法定技術責任者は、以下に示す資格を有する者を要員の中から選任する。
(1) 建築物環境衛生管理技術者
(2) 電気主任技術者
1
(3) 自衛消防業務講習
４．管理用記録書類等の作成及び保管
管理用記録書類として、以下に示す書類を作成し保管する。
(1)台帳類
(2)計画・報告書類
(3)運転・作業日誌類
(4)点検記録表類
記 録 書 類 等 記 録 書 類 等保 存 期 間 保 存 期 間
設備機器一覧表 永 久 什器・備品台帳
消耗品・予備品台帳
永 久
永 久
記 録 書 類 等 保 存 期 間 記 録 書 類 等 保 存 期 間
設備機器台帳 永 久
年間・月間作業計画表 ３年以上 管理日報・管理月報 ３年以上
記 録 書 類 等 保 存 期 間 記 録 書 類 等 保 存 期 間
受変電日誌 ３年以上 空調設備運転記録日誌 ３年以上
熱源機器運転日誌 ３年以上 作業日誌 ３年以上
記 録 書 類 等 保 存 期 間 記 録 書 類 等 保 存 期 間
電気設備点検表 ３年以上 空調設備点検表 ５年以上
給排水設備点検表 ３年以上 衛生設備点検表 ５年以上
残留塩素測定記録表 ３年以上 貯水槽点検記録表 ５年以上
飲料水水質検査 ３年以上 空気環境測定記録 ５年以上
５年以上各種水槽清掃実施記録３年以上消防設備点検記録
５年以上汚水・排水槽点検記録３年以上煤煙濃度測定記録
2
５．業務内容
(1)統括管理業務
運転監視業務計画
日常巡視点検業務計画
年間及び月間定期点検作業計画
異常・故障箇所発見時
管理報告書
電気・ガス・用水等使用量、運転・点検記録
関係図面・図書類
設備器具台帳、故障履歴、工具・器具台帳、
消耗品・予備品台帳
(2)運転監視・緊急対応業務
運転監視業務は中央監視装置等により下記の監視業務を行い、熱源機器等については
必要に応じ各機械室にて運転監視業務を行う。また、中央監視卓には非常時を除き、
１名は常に監視業務を行う。
深夜（２２：００～０８：００）における中央監視室で対応できる以外の業務は、緊急時を除き、
日勤者勤務時間内に行う。また緊急時には、御社近隣管理事務所及び御社協力
会社からの緊急応援人員により作業を行うものとする。
①中央監視装置の運転監視業務、及び警報発生時の対応
②電気設備の運転・監視業務、及び警報発止時の対応
③空調設備の運転・監視業務、及び警報発生時の対応
④衛生設備の運転・監視業務、及び警報発生時の対応
⑤消防設備等の操作・監視業務、及び警報発生時の対応
⑥その他建物に付帯する設備の操作・監視業務及び警報発止時の対応
(3)日常定期巡視点検業務
日常定期業務は事前に下記の作業計画書を作成の上、計画的に行う。
①電気設備の日常巡視・定期巡視点検業務
②空調設備の日常巡視・定期巡視点検業務
③衛生設備の日常巡視・定期巡視点検業務
④消防・防災設備の日常巡視・定期巡視点検業務
⑤建築設備の日常巡視・定期巡視点検業務
関係官公庁への報告書提出・立入検査立合・工事の立会
項 目 業 務 内 容
立案・作成
報告・提出
連絡
分析・検討
保管・整備
台帳管理
計画立案業務
報告・連絡
調整・立合業務
記録の分析業務
その他管理業務
調整・立合
3
(4)応急処置及び小修理業務
①応急処置
設備機器の故障または異常を発見し、応急処置の必要があるときは、常備する
工具・部品の範囲内において常駐管理要員がこれを行う。
②小修理業務
設備機器の小修理業務は、常駐管理要員が常備する工具を用い、日常業務に
支障をきたさない時間内で実施できる部品交換程度とする。
③ 時間外での作業が発生する場合は、作業完了確認書を貴施設総務課へ提出し、
別途時間外手当の申請を行うこととする。
(5)入退出管理業務
①早朝・深夜シャッター開放・閉鎖業務
②入退出者モニター監視業務
③従業員入口の開錠・施錠業務
④館内鍵貸出し及び管理業務
4
Ⅲ．設備管理業務（定期点検整備）
Ⅲ．設備管理業務（定期点検整備）建築設備の保全業務として、法律に定められた点検整備（測定）、
及び機能維持のための自主点検整備を計画的に実施する。
１．管理項目
設備管理業務の対処とする業務範囲は、下記項目の通りとする。
Ａ．電気設備点検整備
Ｂ．空調設備点検整備
Ｃ．衛生設備点検整備
Ｄ．消防・防災設備点検整備
Ｅ．建築設備点検整備
Ｆ. プレフィルター清掃
Ｇ. 月末業務
H. 中性能フィルター交換業務
I. 吸収式冷温水発生機業務
J. 給湯・給水系水処理管理業務
２．留意事項
(1) 点検整備作業は、事前に作業予定表を提出の上、貴施設の運営上支障のない工程を
考慮に入れ実施する。
(2) 機器の不良箇所に関して、調整可能な場合は点検時に調整し、修理交換は別途とする。
(3) 点検・整備終了後、作業報告書を作成し提出する。また、月報を提出する。
1
Ａ．電気設備定期点検整備
(1) 電気事業法等に定める法定点検、並びに性能維持のための定期点検整備を計画的に行う。
(2) 受変電設備については、停電作業で実施し、保安規定に基づく点検記録を整備する。
(3) 受変電設備の停電作業は、基本的に全館停電とする。負荷設備の中で仮設電源を必要とし、
電源工事を必要とする場合は別途協議する。
(4) その他の設備については、専門者による点検を実施、突発事故等の対応も含む。
(5) 電気設備点検整備の対象設備、及び周期・内容は下表の通りとする。
(6) 常駐管理員による日常点検内容は下記の通りとする。
電気保安規程の内容に基づく目視点検
キュービクル、配電盤の計器指示値を記録採取
各電気室の温度・湿度測定
不点電球の交換、器具類の簡単な調整と修理
(7) 常駐管理要員による定期点検対象設備及び点検周期・内容
電気室外観点検
直流電源装置
（保安規程に基づく点検）
避雷針設備
（保安規程に基づく点検）
照明・該当設備点検
（保安規程に基づく点検）
(8) 専門業者等と常駐管理要員とによる点検対象設備、及び周期・内容
絶縁抵抗、接地抵抗
母線・盤及び設備全般
作 業 内 容
電気室
対 象 設 備 点検周期 作 業 内 容
対象設備
保安規程の内容に基づく点検、手入れ
保安規程の内容に基づく点検、手入れ
外観・機能点検
保安規程の内容に基づく点検、手入れ
１回／月
１回／年
１回／年
測定
外観・機能点検
照明器具
外観・機能点検
遮断器、断路器、変圧器、コンデンサ、避雷器、変成器、母線、継電器、各盤
機器清掃
１回／年
受変電設備（電気事業法の内容に沿った保安規程に基づく点検）
１回／年
１回／年
対 象 設 備 点検周期 作 業 内 容
試験
地絡方向継電器、過電流継電器、不足電圧継電器、過電圧継電器、低圧地絡継電器、インターロック、コンデンサ放電コイル断線
外観点検
外観点検
保安規程の内容に基づく点検、手入れ
外観・機能点検
保安規程の内容に基づく点検、手入れ
測定 保安規程の内容に基づく点検、手入れ
(保安規程に基づく法定点検)
動力盤（２００Ｖ）（保安規程に基づく点検）
分電盤（１００Ｖ）（保安規程に基づく点検）
１回／月
2
Ｂ．空気調和設備定期点検整備
(1) 労働安全法等に定める法定点検、並びに性能維持性能維持のための定期点検整備を
計画的に行う。
(2) 対象設備及び点検周期・内容は下記の通りとする。
(3) その他の点検については、専門業者において実施、突発事故対応等も含む。
(4) 常駐管理要員による日常点検は、下記の通りとする。
運転操作。電流値・温度・圧力の確認。異常の有無の確認
膨張タンク 異常の有無の確認
冷水・温水・冷却水ポンプ運転操作。電流値・圧力の確認。異常の有無の確認
空調機 運転操作。電流値・温度・圧力の確認。異常の有無の確認
給排気ファン 運転操作。電流値の確認。異常の有無の確認
ダクト・配管 異常の有無の確認
貯湯槽 運転操作。温度・圧力の確認。異常の有無の確認
開放式冷却塔
運転操作。真空度、ガス開度、ファン開度、水位、ガス供給圧力、供給温度及び設定温水温度の確認。異常の有無の確認
運転操作。冷温水温度･圧力、冷却水温度･圧力、高温再生温度及び圧力、排ガス温度、抽気圧力の確認。異常の有無の確認
対 象 設 備 作 業 内 容
真空温水ヒーター
吸収式冷温水発生機
空冷式チラー運転操作。運転状態、圧縮機圧力、冷水温度･圧力の確認。異常の有無の確認
3
(5) 常駐管理要員による定期点検対象設備、及び点検周期・内容
清掃・Ｖベルト
貯湯槽 本体、配管、保温材、ポンプ
冷暖切替 バルブ操作
(6) 専門業者等と常駐管理員とによる点検対象設備、及び点検周期・内容
ストレーナー清掃
バーナー、センサー、排ガス測定、フレーム電流
冷却塔及び付属機器（性能維持のための点検）
冷却塔点検（ビル管理法）
調整交換
状態確認
状態確認
１回／年
１回／年
シーズン中
２回／年 状態確認
状態確認
性能調整
状況確認
本体、配管、保温材、プレート
ファン、モーター、ダンパ、ダクト、ベアリング、プーリー
基礎・固定部、ファン、配管、充填材、水槽、給水装置、薬注装置
１回／年
１回／年
ＰＡＣ簡易点検 ４回／年 状態確認
調整交換
状態確認
調整交換
基礎・固定部、ファン、配管、充填材、水槽、給水装置、薬注装置
空冷式チラー（性能維持のための点検）
２回／年
機能点検 圧縮機、水熱交、ファン、安全装置、ガス漏れ
状態確認 圧力、配管、バルブ、圧縮機、ファン
性能調整
状態確認
対 象 設 備 点検周期 作 業 内 容
ファン、モーター、ダンパ、配管類、フィルター、加湿器、コイル、ベアリング、プーリー
ファン、モーター、ダンパ、ダクト、ベアリング、プーリー
状態確認
調整交換
状態確認
１回／年
１回／年
測定
空気調和機（ビル管理法）
１回／月 状態確認 ドレンパンの点検清掃
１回／年
空気調和機（性能維持のための点検）
給気ファン（ビル管理法、及び性能維持のための点検）
排気ファン（ビル管理法、及び性能維持のための点検）
ファンコイルユニット（ビル管理法、及び性能維持のための点検）
全熱交換器（性能維持のための点検）
対 象 設 備 点検周期 作 業 内 容
２回／年真空式温水ヒーター（性能維持のための点検）
燃焼装置、点火装置、制御装置、安全装置
ガス圧力、配管、バルブ、燃焼、点火装置
機能点検
電流、絶縁測定
Ｖベルト
測定 電流
Ｖベルト
測定 電流
Ｖベルト
異音
状態確認ファン、モーター、フィン、コイル、ベアリング、フィルター、配管、ドレンパン
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Ｃ．環境衛生・給排水設備定期点検整備
(1) 「水道法、下水道法」及び「水質基準に関する省令」並びに「建築物における衛生的環境の
確保に関する法律」、並びに大阪市地方条例の定めるところに従って、法定点検、
性能維持のための定期点検を計画的に行う。
(2) その他の設備については、専門者による定期点検を実施、突発事故等の対応を含む。
(3) 衛生設備の対象及び点検周期・内容は下表の通りとする。
(4) 常駐管理要員による日常点検は下記の通りとする。
池設備 給水・清掃・塩素投入
(5) 常駐管理要員による点検対象設備、及び点検周期・内容
ポンプ設備
受水槽、高置水槽
ＥＰＳ，ＰＳ，ＤＳ
ルーフドレン 詰まり除去、周辺清掃
残留塩素測定 指定箇所における測定
ウォシュレット設定変更
衛生器具 不具合対応
散水設備 タイマー変更
(6) 専門業者等と常駐管理員とによる定期点検対象設備、及び点検周期・内容
浮遊粉塵量、ＣＯ、ＣＯ２、温度
相対湿度、気流
貯水槽清掃 槽内清掃及び消毒
汚水・雑排水槽 槽内清掃、汲み取り実施
11項目
16項目
消毒副生成物12項目
ＮＯＸ、ＳＯＸ、ダスト濃度
ネズミ・害虫駆除 レストラン、厨房、食堂、客室その他
点検調整
６回／年
１回／年
空気環境測定
２回／年
水質検査（湯）
煤煙濃度測定
対 象 設 備 点検周期 作 業 内 容
測定
清掃
汚水槽、排水槽 １回／年状態確認絶縁測定、電流・吐出圧力、異常の有無の確認
省エネモード
池設備点検 状態確認 ストレーナー清掃夏１回／月
冬２回／月
１回／年 状態確認
対 象 設 備 作 業 内 容
対 象 設 備 点検周期 作 業 内 容
測定
測定
１回／年 測定
駆除
状態確認
状態確認
点検調整
測定
緊急対応
１回／月
１回／年
適時
２回／日
随時
２回／年 状態確認
電流・吐出圧力、異常の有無の確認
減圧弁圧力、異常の有無の確認
電極電圧測定、異常の有無の確認
２回／年
１回／年
１回／年
２回／年
４回／年
清掃
測定
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Ｄ．消防・防災設備定期点検整備
(1) 消防法に定める法定点検を計画的に実施する。
(2) 点検は２回に分けて半年周期で実施する。
(3) 点検報告書は、消防署へ定期報告できるようまとめて提出する。
(4) 消防設備点検整備の対象及び点検周期・内容は下表の通りとする。
(5) 常駐管理要員による日常点検は下記の通りとする。
器具の異常、状態確認
(6) 常駐管理要員による定期点検対象設備、及び点検周期・内容
無負荷運転
電圧、電流、周波数
危険物施設 １回／月 状態確認
対 象 設 備
消防の用に供する設備
消火活動上必要な設備
２回／年
２回／年
状態確認
状態確認
状態確認
作 業 内 容
対 象 設 備 点検周期 作 業 内 容
消火設備・警報設備・避難設備における状態確認
排煙設備・連結送水管設備・非常コンセント設備における状態確認
状態確認
点検調整
測定
自家発電機設備 １回／月
アラーム弁、スプリンクラー・消火栓ポンプ設備
１回／月 状態確認１次・２次圧力記録採取、異常の有無の確認
防火自主検査（日常）
防災自主点検（定期） １回／月 器具の異常、状態確認
防火自主点検（定期） １回／月 状態確認 器具の異常、状態確認
消防自主点検 １回／月 状態確認 状態確認
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(7) 専門業者等と常駐管理要員とによる定期点検対象設備、及び点検周期・内容
受信機、機能動作・感知器作動試験
感知器感度試験、絶縁抵抗測定
器具、予備電源切換確認
器具、予備電源切換確認
受信機、機能動作・感知器連動試験
感知器連動試験、絶縁抵抗測定
放水試験、絶縁抵抗測定
放水試験、絶縁抵抗測定
放水試験、放水口の状態確認
放水試験、放水口の状態確認
薬用容器、制御装置等の状態確認
薬用容器、制御装置等の状態確認
擬似放出試験、絶縁抵抗測定
スピーカー音量試験、絶縁抵抗測定
感知器感度試験、絶縁抵抗測定
予備電源切替確認、本体各部点検
誘導灯設備外観機能試験１回／年
対 象 設 備 点検周期 作 業 内 容
１回／年
１回／年
自動火災報知設備
防排煙設備
外観機能点検
総合点検
総合点検
外観機能試験
総合試験
１回／年
１回／年
１回／年
機能作動試験、スピーカー鳴動試験、予備電源切替確認
受信機、作動機能試験、感知器作動試験
総合試験
総合試験
総合試験
総合試験
外観機能試験 容器・レバー・安全装置の状態確認
容器・レバー・安全装置の状態確認総合試験
外観機能試験
外観機能試験
外観機能試験
外観機能試験屋内消火栓設備
外観機能試験スプリンクラー設備
１回／年
１回／年
ポンプ作動試験、水槽・消火栓・制御盤等の状態確認
ポンプ作動試験、水槽・呼水等の確認、ヘッドの漏水確認、アラーム弁圧力確認
ヘッド、薬液容器、制御装置等の状態確認
総合試験
総合試験
総合試験
外観機能試験
１回／年
１回／年
１回／年
１回／年
１回／年
１回／年ハロゲン化物消火設備
ダクト消火設備
１回／年 外観機能試験連結送水管設備
消火器設備
非常放送設備１回／年
１回／年
ガス漏れ警報設備
１回／年
１回／年
１回／年
１回／年
１回／年
非常コンセント設備
総合操作盤
非常用発電機設備 １回／年 総合点検実負荷運転、運転データ記録、絶縁抵抗測定、接地抵抗測定、保護継電器作動試験、定期点検
１回／年
１回／年
１回／年
１回／年
外観機能点検 予備電源切替確認、本体各部点検
総合点検
外観機能試験 端子電圧、槽の確認、ケース外観試験、絶縁抵抗測定
総合試験 端子電圧、槽の確認、ケース外観試験、絶縁抵抗測定
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Ｅ．建築設備点検整備
(1) 下記に示す機器の性能維持を目的に点検するとともに、「建築基準法」に定める
定期検査及び調査を計画的に実行する。
(2) 建築設備点検整備の対象設備及び点検周期・内容は下表の通りとする。
(3) 常駐管理要員による定期点検対象設備、及び点検周期・内容
扉・戸 小修理
(4) 専門業者等と常駐管理員とによる定期点検対象設備、及び点検周期・内容
(5) 専門業者による点検対象設備、及び周期・内容
法律によって規定された項目
故障連絡、球切れ交換
乗降口、機械室、中間部、安全設備等
法律によって規定された項目
故障対応、管球交換
Ｆ．プレフィルター清掃
空調機 4回/年 ２４台分
ＦＣＵ 4回/年 ８３台分
ＰＡＣ・Ｐ－ＭＡＣ 4回/年 １４９台分
全熱交換器 4回/年 １５台分
OA取入れ口 3回/年 １８ヶ所
OA取入れ口立駐前 2回/月 １ヶ所
Ｇ．その他業務
月末メーター検針 子メーター検針 在庫管理（管球・電材・衛生・備品）
対 象 設 備 点検周期 作 業 内 容
自動扉 ２回／年 状態確認サッシ部、懸架部、動力作動部、制御装置、電気回路、有効開口、センサー部等
随時 応急対応
対 象 設 備 点検周期 作 業 内 容
特殊建築物定期調査
建築設備定期検査
対 象 設 備 点検周期 作 業 内 容
報告書記載事項に沿って調査・大阪市に報告。 別途費用
報告書記載事項に沿って調査・大阪市に報告。 別途費用
調査報告
調査報告
１回/３年
１回／年
防火設備定期検査 １回／年 調査報告報告書記載事項に沿って調査・大阪市に報告。 別途費用
リフト駆動部、リフトアーム･本体、バランスウェイト部、安全装置、ガイドレール、吊りチェーン、ゲート部等
点検調整１回／月立体駐車場
法定点検
点検調整エレベータ設備
緊急対応
点検調整
法定点検
エスカレータ設備
故障連絡、各種表示灯・かご内蛍光灯球切れ交換
緊急対応随時
かご運転確認、非常・安全装置、機械室機器、各階乗り場、環境状態等
１回／月
１回／月
１回／年
随時
１回／年
随時
緊急対応
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令和3年度
空調機 規格 業務内容 単位 数量
ACU-1-1 610×610×292 年1回 台 2
ACU-1-1 610×305×292 年1回 台 2
ACU-1-1 610×610×292 年1回 台 2
ACU-1-1 610×305×292 年1回 台 2
ACU-1-2 610×610×292 年1回 台 4
ACU-2-1 430×830×292 年1回 台 2
ACU-2-2 400×700×68 年1回 台 3
ACU-2-3 500×700×68 年1回 台 2
ACU-2-4 500×700×68 年1回 台 2
ACU-3-1 430×830×292 年1回 台 2
ACU-3-2 400×700×68 年1回 台 3
ACU-3-3 570×700×68 年1回 台 2
ACU-3-3 570×700×68 年1回 台 2
ACU-4-1 450×500×68 年1回 台 2
ACU-4-2 450×700×68 年1回 台 3
ACU-4-3 400×450×68 年1回 台 2
ACU-5-1 500×610×68 年1回 台 2
ACU-6-1 500×500×292 年1回 台 1
ACU-6-2 500×500×292 年1回 台 1
ACU-12-1 610×610×292 年1回 台 2
ACU-12-1 610×305×292 年1回 台 2
ACU-12-2 610×310×292 年1回 台 1
ACU-12-3 610×610×292 年1回 台 4
ACU-12-3 610×305×292 年1回 台 2
ACU-12-5 610×610×292 年1回 台 1
ACU-13 610×610×292 年1回 台 1
ACU-14 610×610×292 年1回 台 2
ACU-14 610×305×292 年1回 台 2
ACU-15 610×610×292 年1回 台 3
ACU-15 610×305×292 年1回 台 3
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廃棄処分費 式 1
H.中性能フィルター業務仕様
備考
ＫＫＲホテルオーサカ 吸収式冷温水発生機 保守点検
川崎Σエース型 冷温水発生機 ΣTBG-210AN6C型 2基
テレメンテ<川崎遠隔監視システム>標準 年間冷房運転時間 4000時間未満
1.冷房及び暖房開始試運転調整（2回/年）
1）切替運転標準作業（設備側の標準確認等）
2）本体冷暖切替弁の切替
3）真空度のチェックと抽気
4）ポンプ・モーター類の絶縁抵抗測定
5）燃料系配管の漏洩チェック
6）安全装置の点検確認
7）燃焼状態の点検調整
8）運転データ計測と点検
9）本体自動制御系の点検確認
10）各部総合点検
2.冷房運転中点検調整（1回/年）
1）真空度のチェック
2）燃焼状態の点検調整
3）運転データ計測と点検
4）冷却水質の簡易分析（冷房のみ）
5）各部総合点検
3.インヒビターの分析・補充（冷房点検時に含む）
吸収液を分析し、インヒビターを必要に応じ補充して濃度を管理する。
4.冷却水系チューブ洗浄（1回/年）
1）水室の開閉（片側開放）
2）チューブ・水室及び管板の点検
3）チューブブラッシング
4）パッキン取替
5）水室蓋板の錆落とし及び塗装（管板面の塗装は別途）
5.シーズン中テレメンテ監視
テレメンテシステムによる遠隔監視を実施します。
監視データを月報として提出します。
内容
I.吸収式冷温水発生機業務仕様令和3年度
令和3年度
内 容 呼称 数量 回 数 備考
1.給湯・給水系水処理管理業務 式 1
共通事項
1）水処理薬品の納入 都度
2）薬品から容器の回収 都度
3）薬品類の薬液タンクへの投入作業 都度
4）薬品類の納入量・使用量の記録及び報告 都度
5）緊急時対応 都度
給湯・給水系
1）補給水採水、分析 1回／月
2）分析・測定結果報告 分析後
赤水防止薬品注入管理
1）薬品注入装置
a.作動チェック 1回／月
b.ガスロックチェック 1回／月
c.薬液残量確認 1回／月
d.消耗部品交換 必要の都度
作業点検結果の記録及び報告 1回／月
*上記使用薬剤 アクアセーフK-120L 400㎏/年（予定）
J.給湯・給水系統水処理管理業務仕様